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Loteamentos - as restrições do loteador em face do Poder Público Municipal. Cláudio Fiorante, Oficial do Registro de !moveis de Serra Negra - XVI ENCONTRO NACIONAL DE REGISTRO IMOBILIÁRIO, GRAMADO - Estado do Rio Grande do Sul - 14 a 19 de setembro de 1989.
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CLÁUDIO FJORANTI OficÍal do Registro de !moveis
Serra Negra- F.. S. Paulo
XVI ENCONTRO NACIONAL DE REGISTRO IMOBILIARIO
GRAMADO - Estado do Rio Grande do Sul
L O T E A M E N T O
As rP.strições do Loteador em facP. do
Poder P6blico Municipal .
De 14 a 19 rle Setembro dP. 1989.
CONTRIBUIÇÂO:-
Cláudio Fioranti Oficial do Registro de Imóveis
Serra Negra F..S.Pauln
I
/
.. .. -
L O T E A M E N T O
CI~UDlO FIORANTl Oficial do Kegi.stro de Imoveis
Serra Negra- E. S. Paulo
As restrições do Loteador em face do Poder Municipal
* *** *****
*** *
O artigo 26 - item VII da Lei Fede
ral n9 6 . 766/79 (LEI DOS LOTEAMENTOS URBANOS) estabelece entre
outras condições, que nos contratos de compromissos de venda e
compra deverão constar as RESTRIÇÕES URBANiSTICAS CONVENCIONAIS
DO LOTEAMENTO, supletivas da legislação pertinente.
Entendemos que além das condições es
tabelecidas pelos Municípios, em seus Códigos de Obras ou Leis
de Zoneamento Urbano, o loteador pode acrescentar outras restri
ções de interesse coletivo e de valorização do empreendimento.
Algumas Prefeituras do Interior
possuem lei especial de loteamento e, em consequência,
nem
I adotam
a legislação federal, exigindo dos loteadores, por ocasião da
aprovação de loteamento, apenas a demarcação dos lotes, quadras
e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Se
es~qs não existirem, exigem um cronograma de obras, pelo prazo
de dois anos, com garantia através de instrumento de -cauçao.
conforme prevê o item V do artigo 18 da citada Lei Federal n9
6.766/79.
Essa caução poderá ser tanto de lot e~
do próprio loteamento, como de outros imóveis de propriedade do
loteador. Várias Prefeituras, adotando orientação inserida em
.. . CLAUDIO FIORAN"rL
Oficlal do Registro de lmovciR Scrr.1 Negra- E. S. Paulo
nosso livro intitulado "A PRÁTICA NOS PROCESSOS E REGISTROS DE
INCORPORAÇÃO !MOBILIARIA~ INSTITUIÇÃO DE CONDOUfNIO E LOTEAMEN
TOS URBANOS"- Ediçio 1.987 - Julex Livros - Campinas, estão
também exigindo, em complemento ã cauçio, urr.a garantia hipotecE
ria de imóveis de propriedade do loteador, para garantir a exe
cuçio das obras de infra-estrutura exigida pela legislação muni
cipal.
Pretendemos, neste despretencioso tr~
balho, examinar, nio a simples restriçio do loteamento, supl~
mentar às exigidas por Lei Municipal, mas a responsabilidade do
Oficial do Registro de Imóveis sobre a fiscalização ou observâ~
cia das restriç6es impostas pelo loteador, quando do fracciona
menta de lotes, averbaç6es de construç6es em desacordo com as
restriç6es, ou registro de incorporaçio imobiliária de prédios
que sio proibidos no contrato padrão arquivado em cartório.
E muito comum a aprovação de loteame~
tos sem que a Prefeitura exija ou o loteador apresente, a rn1nu
ta do contrato padrão, para ficar arquivado no processo de apr~
vação entregue ao Poder PÚblico.
As Prefeituras aprovam o lote ame nt o
com as restriç6es existentes em leis municipais; as complement~
res ficam apenas constando no contrato padrio, arquivado no pr~
cesso de loteamento junto ao Cartório do Registro de lrnó vci~ . 1..
Achei oportuno este trabalho , porque
na minha Comarca de Serra Negra, já ocorreu urna açio Je nunc1 a
ção de obra-nova em que um dos compradores de lotes conseguiu
a aprovaçio junto ã Prefeitura .Municipal de um prédio de m:1 1:;
de tr~s andares, em regime condominial, observando apenas us
restriç6es do Poder PÚblico Municipal e descumprindo, totalmen
I
.· . .. CI.AUI>lO FIORANTI
Oficial do Registro de lmoveis Serra Negra- E. S. Paulo
te, as existentes no contrato padr~o.
-O autor, na propositura da açao, in
vocou o art . 69 do Decreto n9 271, de 28-2-67 e o artigo 45 da
Lei 6.766/79, que diz:-
ARTIGO 69, do Decreto 271, de 28-2-67:
"O LOTEADOR, ainda que já tenha vendl_
do todos os lotes, ou os vizinhos,s~o
partes legftimas para promover açao
destinadaaproibir construç~o em desa
cardo com as r es trições urbanística s
J o loteamento ou contrárias a qua1~
quer outras normas de edificação ou de
urbanização referente aos lotes".
ARTIGO 45, da Lei 6.766 de 19-12- 79 :-
"O LOTEADOR ainda que já tenha vendi
do todos os lotes, ou os vizinhos,
s3o partes legítimas para promover a
ação destinada a impedir construç~o
I em desacordo com restrições legais ou
contr;.ttuais".
O reú da aç~o alegou que as . -ex1ge~
cias do Poder PÚhlico pu~valeciam sobre tudo, porque o Município
- l e ~ue deve cuidar da urbanizaç~o e, uma vez que a Prefejtura
aprovou as plantas, nada poderia impedir de construir.
O autor ganhou a aç~o e a respeitáv el
decisão foi confirmada pelo E. Tribunal de Justiça do Es tado Je
Siio Paulo.
O Juiz, em sua decisão, afirmou que
CL.ÁUDI.O 1-'IORAtffl Oficfal do Rcgi.:;tro de !movei::
Serra Negra- E. S. Paulo
prevaleciam as restrições do contrato padrão, mesmo que -na o
constassem no processo de aprovação da Prefeitura.
Em virtude dessa decisão judicial,
ocorreu-me a d~vida sobre a responsabilidade do Oficial do Re
tro de Im6veis e a obrigação ou não de examiriar as restrições
contratuais arquivadas em seu cart6rio, por ocasião de regi~
tros de incorporações de pr~dios em condo~fnio,
de lotes ou de averbação d e construção.
fraccionamento
Vejamos o seguinte caso: Em um lot ea
mento, o loteador impõe restrições de que s6mente pode ser cons
trída casa térrea, para residência, ocupando apenas um terço
do lote. O comprador do lote recebe a escritura definitiva e ,
passado algum tempo, consegue a aprovação junto i Prefeitura Mu
nicipal de plantas para edificação de um prédio em condomínio.
A Prefeitura apenas examina a parte legal do projeto e não con
sidera nenhuma restrição, porque no processo de aprovação do 1~
teamento inexiste o contrato padrão. A zona, onde está situado
o loteamento, é livre para quaisquer construções. Obtida a apr~
vação da planta, o proprietário apresenta ao Cartório do Regi~
tro de Imóveis toda a documentação para o registro de uma incor
poração. O Oficial, após verificar se os documentos est ã o de
acõrdo com a Lei do Condomínio (Lei Federal n9 4.591, de 16 .de
dezem?,ro d e 1. 964), deve ou não , verificar as restriçõ e s J. mpo~
tas pelo loteador, nas construções em lotes oriundos de lot ea -mentos registrados?
No caso do projeto de construç ã o con
trariar as restrições, deve o Oficial silenciar e efetuar o r e
gistro ou levantar a competente d~vida, fundamentando-a em ter
sob sua guarda e responsabilidade um contrato padrão, qtt c veda
esse tipo de construção?
CLÁUDIO FIO~Il OficÍal do Registro de Imovcis
Serra Negra- E. S. Paulo
Vem aí a pergunta. Prevalecem as
restrições do loteador ou a aprovação do Poder PÚblico Munici
pal?
Outra dÚvida persiste quando o pr~
prietirio de um lote, adquirido do loteador, consegue~ desdo
bro do mesmo junto à Prefeitura Municipal e o contrato padrão
arquivado em cartório proíbe essa modalidade. O Tabelião lavra
a escritura baseado no documento do Poder PÚblico, que autori
za o desdobro e apresenta o título para ser registrado. O Ofi
cial registra ou deve recusi-lo?
Mais um fato que ocorre muito em ves
peras de eleição. O proprietário de um lote consegue a aprov~
ção de plantas de construção, contrariando as restrições do lo
teador. Termina a construção e consegue o "habite-se". Vai a
cartório para averbar a construção. O Ofic~al deve averbar ou
levantar dúvidas? ' , ,i., ~./J~ ·IA[ I oer'fl.: (çiM, ~ J.-- \~~~ois úl/timos exemplos, ternos um
concreto, ou seja, o sil~ncio dos interessados em I
perml:_
tir o desdobro do terreno e o não uso da ação de nunciação de
obra nova com refer~ncia à construção, que culminou com o
"habite-se" sem quaisquer embargos.
I, Mas, no primeiro caso citado, incor
poração de prédio em condomínio, existe apenas a aprovaçao das
plantas pela Prefeitura. A incorporação só se cornpletari com
o registro em cartório. Daí o cuidado do Oficial do Registro "' r
em examinar o contrato padrão, bem corno as restrições impostas.
Ao Oficial, a meu ver, cabe fiscali
car os documentos apresentados, mesmo que tenham aprovaçao do
_ CLÁUDIO FIORANTI Oficial do Registro de lmovcis
Serra Negra- E. S. Paulo
Poder Pablico. Deve levantar davidas e não -dar ensejo a uma açao
judicial, em que poderi ser responsabilizado por essa omissão.
Ora, se a lei estabelece que os con
tratos deverão conter as restriç6es impostas pelo loteador, fica
assim, bem claro que condiciona ao Oficial o exame prévio dos
atos a serem praticados.
As Prefeituras devem exigir do lotea
dor a apresentação da minuta do contrato padrão por ocasião da
apreciação dos projetos. E devem, também, examinar se tais res
triç6es não contrariam as disposiç6es legais e urbanísticas do
Município.
As restriç6es impostas pelo loteador
são supletivas is do Poder Pablico. E a vontade do loteador con
signada em documento que uma vez arquivado no cartório, torna-se
pablico e ao alcance de todos.
Hely Lopes Meire~les, em seu Direito
de Construir, Sa. edição, página 115,
esclarece que:-
I "As restriç6es de loteamento são de
duas ordens: convencionais e legais.
Restriç6es convencionais são as que o
loteador estabelece no plano de lotea
1 .• mente, arquivado no registro imobiliá
rio e transcreve na escritura de alie
nação dos lotes como cláusulas urbanís
ticas a serem observadas por todos em
defesa do bairro, inclusive a Prefei
tura que as aprovou.
Por isso, quem adquire lote diretamen
1..
CJ.AUDIO FIORANTI OficÍal do Registro de !moveis
Serra Negra- E. S. Paulo
te do loteador ou de seus sucessores,
deve observância a todas as restrições
convencionais do loteamento, para pr~
servação de suas características orig~
ni~ias, ainda que omitidas nas esc ri
turas subsequentes, porque o que prev~
lece são as cliusulas iniciais do pl~
no de urbanização, e, consequentemente
todos os interessados do loteamento-
proprietirio ou compromissirios de lo
te, loteador e Prefeitura - têm legit~
midade para defendê-las judicialmente,
como ji decidiu o Tribunal de Justiça
de S. Paulo,em acórdão de que fomos re
lator, e agora esti expresso no art.45
da Lei n9 6.766/79" .
Continua o insigne Mestre do Direito
Municipal:-
"NÓs mesmos, quando Juiz Substituto do I
Tribunal de Justiça de São Paulo, tiv~
mos oportunidade de relatar acórdão
no qual consignamos que as "limitações
ã edificação impostas aos loteamentos
são restrições urbanísticas convenc1o
nais e pessoais, de interesse coletivo
em benefÍcio geral do bairro, sem qual
quer identificação com as servidões
prediais ou com as servidões adminis
trativas, embora continuem a ser esta
belecidas com essa própria designação
_ CLAUDIO FIORANTI Oficial do Registro de Imoveis
Serra Negra- E. S. Paulo
(Hely Lopes Meirelles, Estuados e Pa
receres de Direito PÚblico, ed. 1.977
pag. 4.39)".
O loteamento nao .se completa so com a
aprovaçao do Poder PÚblico. ~ um procedimento complexo de veri
ficação de iodas as exig~ncias administrativas, por autoridades
civis, militares, sanitirias e urbanfsticas, culminando com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis,, com o arquivamento
dos documentos exigidos por lei.
SÓ apõs passar por todo esse caminho
e receber a aprovação de todas as autoridades referidas na lei
especial ~ · que seri registrado, passando assim, a produzir os
efeitos legais de um processo urbanístico de subdivisão de ter
renas urbanos.
O registro do loteamento junto ao Ca~
tório ~ um ato final da aprovação. ~ uma Última exig~ncia de na
tureza civil, que produz eficicia jurfdica ao plano, como forma
de subdivisão de terrenos para edificação. Até então, o
menta não produz efeito jurídico, sendo um procedimento
lotea
in com T
pleto. Constitui ~ antecedente necessirio para o registro, com a
aprovação de todas as autoridades, no campo administrativo. Es
sas aprovações, principalmente da Prefeitura, constituem um me
ro ato condicional. 1-.
O registro do loteamento faz produzir
tr~s consequ~ncias jurídicas, quais sejam:- a subdivisão de uma J
area em lotes para venda individual; a proibição da situação
urbanfstica constante da planta e descrita no memorial; e a
transfer~ncia das vias de comunicação (ruas, praças e ireas dos
equipamentos urbanos para o patrimônio pÚblico), consideradas
CLÁUD 10 F IORANTl OficÍal do Registro de lmoveis
Serra tlcgra- E. S. Paulo ,..---------------------------------------..) inalienáveis pelo loteador.
As restrições constantes do contrato
tipo arquivado no processo de loteamento são de ordem urbanfsti
ca e atendem não só aos interessados individuais dos cornprorni~
sários compradores, bem corno aos de toda a comunidade do bairro.
O Decreto-Lei 58 de 10.12.1937-JTACSP
LEX 97/118, explica:
" ..•... o direito do loteador e dos
moradores do bairro repousa no plano
de urbanização e não no ajuste indivi
dual entre compradores e vendedores
de lotes isolados".
"Por isso mesmo é que a Lei Federal ,
ao dispor sobre loteamentos, . -1mpoe
a mais ampla publicidade do plano de
urbanização e do ·contrato padrão de
compra e venda dos lotes, exigindo o
depósito desses documentos no Regi~
tro Imobiliário, para conhecimento 1 e
atendimento por todos os que vierem a
se tornar proprietários no bairro".
O que visam as restrições do direito
de construir é a melhoria do Bairro, a valorização do imóvel e
um ambiente diferente dos existentes nas cidades.
E através das condições urbanísticas
impostas pelo loteador que os compradores procuram para inves
tir. São condições gerais e pessoais, mas de interesse coletivo
com o intuito de dotar a comunidade do bem estar e do desejo de
residir na área loteada. Devem ser obedecidas e mantidas por to
CLÁUDIO FIORAlfl'l Oficlal do Registro de lmovcis
Serra Negra- F.. S. Paulo
dos, em benefício da coletividade.
As restrições da edificação têm con
teúdo declaratório dos requisitos urbanísticos, constante do me
morial descritivo. Assim sendo, continuam realizadas e operantes
as limitações fixadas no plano de urbanização independentemente
de serem declaradas nas escrituras de venda e de compra.
Sendo de interesse coletivo, não se
pode admitir renúncia dos vizinhos e tolerância do Poder PÚblico
ou inércia do loteador.
As restrições urbanísticas originárias
e que constam do processo de loteamento arquivado em cartório,s~
bsistem indefinidamente enquanto não houver uma modificação con
tratual geral, com a anuência de todos os interessados (loteador
comprador de lotes e da Prefeitura Municipal).
1.,
"as restrições impostas pelo loteamen
to deviam ser observadas, por imperat!
vas após a sua regular inserção, para
operar erga omnes. Di-lo HELY LOPES . I
MEIRELLES, in Direito de Constru1r, 3a
edição, refundida, 1979, Ed. RT, pag.
67}69 com as seguintes ponderações J~
rídicas: "b) Restrições Gerais de Vizi
nhança são comuns e frequentes nos
planos de loteamento e nos compromi~
sos desses terrenos, visando a asseg~
rar ao bairro dos requisitos urbanísti
cos convenientes i sua destinação. Com
essas restrições de caráter negociál
mas de finalidade nitidamente coletiva
• CLAUDIO FIORANTI Oficial do Registro de lmoveis
Serra Negra- E. S. Paulo
os particulares suprem a deficiência
de nossa legislação urbanística, e as
seguram ao bairro a priv~tividade re
sidencial e as condições de conforto e
harmonia est~tica prevista no plano de
urbanização do loteamento. São restri
ções de ordem urbanísticas e por isso
atendem não só ao interesse individual
dos contratantes como ao de todos os
moradores do bairro. Equiparam-se as
sim, às estipulações em favor de ter
ceiros, nas quais tanto os estipula~
tes como os beneficiários podem exigir
o cumprimento do estipulado (CÓdigo Cl
vil, artigo 1.098). Na verdade, o que
se tem por objetivo nestas restrições
gerais ao direito· de construir ~ o in
teresse de todos, na formação e manu
tenção do bairro com as condições de
conforto e bem estar, idealizadas ~
procuradas por seus moradores. Inadmis
sível é que qualquer vizinho descumpra
as imposições urbanísticas, para cons
truir em desacordo com o estipulado, a
favor dos moradores do bairro. Al~m
disso, o desatendimento das restrições
urbanísticas do bairro lesa patrim~
nialmente a toda a vizinhança, desvalo
rizando as propriedades, pela supre~
são das vantagens previstas no lotea
CLÁUDIO FIORANTI OficÍal do Registro de lmoveis
Serra Negra- E. S. Paulo
mento e que atuaram como fator valori
zante dos lotes adquiridos. Sem razao
portanto, os que negam açio ao vizinho
prejudicado pela construção violadora
das restriç6es contratuais. Se ~ certo
- -que a convençao nao e firmada entre os
vizinhos, não ~menos exato que as re!
triç6es são impostas a favor dos vizi
nhos, criando-lhes aut&ntico direito
subjetivo aos benefícios dela decor
rentes. Se há direito, há ação, porque
~ da lei que a todo direito correspo~
de uma ação que o assegura (Código Ci
vil, artigo 75). Irrelevante~ perqul
rir-se ou negar-se a existência de
ônus real, de servidão administrativa
ou de servidão anômala, como erronea
mente já se decidiu. Não se trata de
nenhuma dessas espécies. Trata-se, p~
ra e simplesmente, de obrigaç6es ~on
vencionais e gerais, ficando no plano
de loteamento, restritivas do direito
de construir e estipuladas em proveito
de todos os moradores do bairro. Por
isso mesmo ~que a lei federal, ao dis
por sobre loteamentos, imp6e a mais am
pla publicidade do plano de urbaniza
-çao e do contrato padrão de compra c
venda dos lotes, exigindo o depósito
desses documentos no Registro !mobiliá
, ...
CLAUDIO FIORAN"fl Oficial do Registro de lmoveis
Serra tlegra- E. S. Paulo
rio, para conhecimento e atendimento
por todos os que vierem a se tornar
proprietirios no bairro. ·(Decreto Lei
n9 58 de 10.12.1Q37). Quem adquire lo . -
te diretamente da empresa urbanizado
ra ou de seus sucessôres deve obser
vância a todas qS restrições urbanís
ticas do bairro, notadamente as que
preservam as condições residenciais e
a harmonia das edificações. Acolhendo
estes princípios, o Tribunal de Justi
ça de Sâo Paulo, decidiu em acórdão
de que fomos o relator, o seguinte :-
"As restrições à edificação, estabel~
cidas pelo loteador são requisitos U!
banísticos convencionais, de interes
se coletivo e perene, estipulados em
benefício de todos os habitantes do
bairro. O bairro, como unidade urba
nística não é patrimônio individual
dos proprietirios de lotes, é núcleo
urbano de utilização coletiva, sujei
to ao regime jurídico fixado no plano
de loteamento. As cliusulas das escr1
turas de lotes, restritivas das edifi
cações do bairro, são meramente decla
ratórias dos requisitos urbanísticos
estabelecidos pelo loteador, no memo
rial de loteamento, aprovado pela Pr~
feitura e arquivado no registro imobi
1.._
CLÂUDIO FIORANTI OflcÍal do Registro de lmovels
Serra Negra- E. S. Paulo
liário, para observância pelos adqul
rentes de lotes e seus sucessôres.Tan
to os proprietários de 16tes, como o
loteador e a Prefeitura, dispôem das
mesmas açoes judiciais para impedir as
edificações em desacordo com as res
trições urbanísticas do bairro. Cabí
vel é o pedido cominatório ou a açao
de nunciação de obra nova para comp~
lir o proprietário de lote a observar
as restrições do bairro ao direito de
construir, podendo ainda o vizinho ,
o loteador ou a Prefeitura obter a de
molição do que foi edificado irreg~
larmente. Todas essas partes têm legi
timo interesse na manutenção do bair
ro com as características de sua urba
nização orginária, e por isso mesmo
dispõem de ações adequadas para fazer
respeitar as imposições . d ' cons1gna as
no memorial de loteamento. Não impo~
ta a omissão das escrituras subseque~
tes, porque o direito do loteador e
dos moradores do bairro repousa no
plano de urbanização e não no ajuste
individual entre compradores e vende
dores de lotes isolados".
O mesmo e festejado autor cita, no ro
dapé de fls. 69, da mesma obra: " Tri
bunal de Justiça de São Paulo nos em
• J . ~ - : .. . ~
. . . . ~'
' ,."',;_
. .. , .. ... . I ....... . .. . . . . ... ..
' . ~ . ~. -:'
.· ,.~ ...
. ::·i . - ·~
CLÂIIDIO FlORANTl O f f c in) elo IU!g( nt ro de (move iR
Sc1·ra Nrgra- E. S. Paulo
bargos ns. 123.4~7. da Capital de
São Paulo, publicados na "Revista de
Direito da Procuradoria ~eral do Esta
do do Rio de Janeiro", vol.l7/134. No
mesmo sentido, embora sem focalizar
todos os aspectos decididos no
do supra, vejam-se os seguintes
dãos: Tribunal de Justiça de São
julg~
.. a cor
Pau
lo, "RT" vols. 203/287, 285/289, 312/
169, Tribunal de Alçada Civil de São
Paulo, "RT" vol. 226/373".
A expressão adesão do reu se formali
zou com sua compra, abertas a ele to
das as vias de conhecimento máxime p~
lo arquivamento dos documentos no re
gistro imobiliário e da transcrição
formalizada por quem alienou o lote
ao acionado". LEX. 97/118/120.
Tanto o loteador como os interessados
não poderão infringir as limitações constantes do plano de lo
teamento, bem como em escrituras originais, para alterar as res
trições urbanísticas de interesse geral dos proprietários de 1~
tes, visto que referidas restrições constantes das escrituras ' ~
têm efeito meramente declaratório do que foi registrado no car
tório por ocasião do registro do loteamento.
Assim, as restrições conv~ncionadas se
constitue, pelo registro geral do loteamento, no qual consta da
minuta do contrato padrão, que estabelece as normas gerais pa r a
as construções a serem feitas nos loteamentos.
I
. ' I . f . • '.!
. .
.. . - . ..
~- ... ·.•
CLÁUDIO FIORANTI Offc'ínl do Rr.glntro de lmovcfs
Se~ra Negra- E. S. Paulo
O pronunciamento do Relator do Acór
dão de 27.2.1~74, da 4a. Câmara do T.J. de São Paulo (Loteame!_!
tos e Desmembramentos Urbanos - Toshio Mukai - Ala6r Caf~ Alves
e Paulo Jos~ Vilela Lomar, pag. 250, consigna:-
'··
"Na propositura da nunciatio novi op~
ris, buscando obstar o prosseguimento
da obra nova porque prejudicial ao
plano urbanístico do bairro afetando
a estética pela quebra da harmonia do
conjunto e constituindo, por isso mes
mo, fator desvalorático dos lotes e
edifícios já construídos, todos, como
explica o perito-desempatador, do "t}_
po fino, obedecendo recúos de frente,
laterais e fundos". Os titulares de
lotes assim como o parcelador e o Po
der PÚblico, têm, como adverte Hely
Lopes Meirelles, legítimo interesse
na manutenção do bairro, com as cara~
terísticas de sua urbanização origin~
ria e, por isso mesmo, dispõem das
ações adequadas para fazer respeitar
as imposições consignadas no memorial
de loteamento".
Cabe aqui a ação do Registrador. Em
se tratando de incorporação de prédios ou averbações de constr~
ções em desrespeito às condições estabelecidas no contrato p~
drão, ao Oficial cabe impugná-las, com o levantamento da dúvi
da.
Como foi decidido pelos nossos Tribu
I
.·
·-. -· . ~
. . . ~ . . · . ' , .
, .. . ~ .. . -.. · .~ . •
--.. • .. : .. j
CLÃUIJ I O FIORANT l Ofi,:Íal elo RP.p,lnlro de lmovciR
Sc1-ra Negra- E. S. Paulo
nais, prevalece a vontade do loteador e não a incúria do Poder
PÚblico, que, às vésperas de eleições, tudo permite, tudo conce
de, não se importando se vai ou não ferir interes~~s da cole ti
vidade, o plano urbanístico da cidade, do bairro ou de cada com
prador, este que optou pela aquisição de um plano de alta cate
goria e se vê mutilado pelo Poder Público.
A nossa conclusão é que cabe perfe!
tamente ao Cartório do Registro de Inóveis a verificação das
restrições supletivas impostas pelo loteador, por ocasião da
prática de qualquer ato, quer no registro de uma . -1ncorporaçao
quer na averbação da construção de residências ou no desdobro
de um lote,mesmo existindo autorização da Prefeitura, contra
riando o que está arquivado em cartório.
O registrador é o fiscal da lei e res
ponsãvel pelos atos que pratica, conforme dispõe o artigo 28 da
Lei n9 6.015, que diz:-
1..
ARTIGO 289 - Além dos casos express~
mente consignados, os oficiais são ci
vilmente responsáveis por todos os
prejuízos que, pessoalmente, ou pelos
prepostos ou substitutos que indica
rem por culpa ou dolo, aos interes
sados no registro".
Deve o registrador ter muito cuidado
para nao dar ensejo à parte prejudicada de buscar os meios judi
ciai~ para reparar o dano sofrido, não se importando nesse caso
se foi culpa do loteador, dos vizinhos ou da Prefeitura. O car
tório pode ser acionado para responder civilmente pelo ato pt·~
ticado.
I
c
CLÁUDIO FIORANTI Oficial do Registro de t.oveis
Serra Negra- E. S. Paulo
Se o artigo 26, item VII da Lei n9
6.766, exige que, no contrato padrão, conste a declaração das
restrições urbanísticas, não vejo nenhum Óbice pafa que o Ofi
cial recuse praticar atos em desrespeito a essa exigência legal.
Em recente decisão do E. Conselho Su
perior da Magistratura, constante da Apelação n9 8654/0/2 -Fran
co da Rocha - publicada no D.O. da Justiça de 14 de Julho Últi
mo, ficou enfatizada a fiscalização do Oficial do Registro de
Imóveis das minutas de contratos de compromisso de venda e com
pra depositadas em cartório, cujo trecho transcrevemos:-
1.,
"Anoto, outrossim, que o contrato p~
drão ora analisado contém cláusulas
que contrariam frontalmente a Lei n9
6.766 de 1.979 , como por exemplo aqu~
la que estabelece a perda total de
benfeitorias, infringente do que cons
ta do art. 34, e também a que se refe
re à perda de todas as importâncias já
pagas, que viola o disposto no art.35.
Deve, portanto, o Oficial cuidar, em
face disso, para que essas cláusulas
contrárias à lei não sejam utilizadas
em qualquer procedimento administrati
vo e, de preferência,alteradas, fica~
do, destarte,vedado qualquer cancela
mente de contrato semaobservância do
que dispões, principalmente, o art.35
da Lei n9 6.766, de 1.979".
Confirma aí nessa decisão do E. Tribu
CLÁUDIO FIORANTI Oficial do Registro de !moveis
Serra Negra- E. S. Paulo
nal de São Paulo que deve o Oficial cuidar da verificação do
contrato padrão para que nele não sejam inseridas cláusulas con
trárias à Lei.
Se cabe ao Oficial examinar esse con
trato, nao temos dfivida que a ele cabe a responsabilidade da ve
rificação das cláusulas cont.ratuais, principalmente no caso de
restrições, evitando praticar atos que mais tarde venham a dar
ensejo a contendas judiciais, por omissão de sua parte.
O V. Acórdão atrás citado, da Comarca
de Serra N~gra, confirmando r. decisão do MM. Juiz de Direito da
Comarca, manteve o entendimento de que prevalecem as restrições
urbanas suplementares inseridas no contrato padrão arquivado em
cartório, mesmo não constando do processo de aprovaçao do plano
da Prefeitura Municipal. \
Visamos, com este trabalho, alertar os
nossos colegas para que se acautelem quando do exame de títulos
apresentados a registro, a fim de que não sejam envolvidos em
responsabilidade civil, principalmente, quando houver mudança
dos administradores da cidade, pois, habitualmente, procuram ve
rificar os erros das administrações anteriores.
Serra Negra, 19 de setembro de 1. 989.
I