MÉTODO BOMA

(Norma para o Cálculo de Áreas de Pavimentos em Prédios Comerciais)

(ANSI/BOMA Z65.1.1996)

Principais Definições e Métodos de Cálculo

(Tradução Livre e Direta do Original em Inglês da Norma Aprovada pela American National Standards Institute, Inc., e publicada pela Building

Owners Managers Association International)

23 de Julho de 2008

I - Definições:

a) FINISHED SURFACE (Superfície Acabada) – Significa uma parede,

laje ou superfície de um pavimento, incluindo vidro, visando o uso

permanente, exlcuindo-se .......... de qualquer material especial para

piso como carpete, .....

b) DOMINANT PORTION (Porção Dominante) – porção contida na

“Superfície Acabada” representada pela fachada, a qual seja pelo menos

50% da dimensão vertical de um dado ponto de medição, movendo-se

horizontalmente pela parede. A “Porção Dominante”, per si, é a medida

vertical entre “Superfícies Acabadas” (ou uma séria de medidas

verticais), cujo número de medidas necessite de uma base por sobre as

condições encontradas no decorrer da parede. Se, por exemplo, um

sistema de janelas possui a altura de 1,372 metros e a medida do piso

ao sótão é 2,743 metros, a “Porção Dominante” será a superfície de

vidro representada pela largura completa da janela. Se, contudo, a

janela possui 1,346 metros, a “Porção Dominante” será considerada a

superfície da parede. Nos casos de janelas alternadas entre seções de

paredes, a “Porção Dominante” mover-se-á para dentro ou para fora,

tanto quanto as condições indicarem. Se nenhuma “Superfície Acabada”

da fachada for pelo menos 50% da dimensão vertical total (piso ao

sótão), ou se a fachada não for vertical, a “Porção Dominante” deverá

ser considerada como a “Superfície Acabada” interna da parede onde a

mesma se encontra com o piso. Nos casos de “Área de Loja” com

alinhamento no passeio da rua, a “Porção Dominante” deverá ser

considerada como a linha do prédio (recuo?!?).

c) GROSS BUILDING AREA (Área Construída Bruta) – Significa a área

edificada total de um edifício. Geralmente a mesma não é utilizada para

fins locatícios.

d) GROSS MEASURED ÁREA (Área Medida Bruta) – Significa a área

total do edifício, incluída a a “Porção Dominante”, com exceção das

áreas de estacionamento e áreas de carga e descarga (ou partes da

mesma), fora da projeção do edifício. Geralmente, não é utilizada para

fins locatícios e é calculada por pavimentos.

e) MAJOR VERTICAL PENETRATRION (Prumadas, Projeções

Verticais) – Compreende as escadas, poços de elevadores, shafts para

instalações, dutos verticais, e similares, bem como as paredes dos

mesmos. Halls, lightwells (clarabóias), e partes similares acima do piso

acabado (finished floor), estão inclusas nesta classificação. Não se

incluem nesta definição, contudo, as prumadas construídas para uso do

locatário, que ocupem áreas de escritório, em mais de um piso. Colunas

estruturais, aberturas verticais (prumadas, shafts) para cabos elétricos

ou de telefonia, bem como as prumadas/shafts para instalações

hidráulicas não são consideradas nesta classificação.

f) FLOOR RENTABLE AREA (Área Útil Alugável do Pavimento) –

Compreende o resultado da subtração das “Major Vertical Penetrations”

da “Gross Measured Área” de um piso, no mesmo pavimento.

Geralmente é fixada em caráter permanente e raramente é afetada por

mudanças ocorridas nas configurações ou medidas das circulações dos

pavimentos (corredores).

g) USABLE ÁREA (Área Útil) – Compreende a área medida de uma Office

Área (Área de Escritório), de uma Store Área (Área de Loja), ou a

Building Common Área (Área Comum do Edificada), de um pavimento.

O total das áreas úteis em um pavimento devem ser iguais à área útil do

respectivo pavimento.

h) OFFICE AREA (Área de Escritório) – Compreende a área onde o

inquilino normalmente instala seu pessoal ou mobília, para a qual sua

medida é computada.

i) STORE AREA (Área de Loja) – Compreende a área edificada destinada

a atividades comerciais. As “Store Áreas” estão incluídas na “Floor

Rentable Área” e na “Rentable Área”.

j) BUILDING COMMON AREA (Área Comum Edificada) – Compreende

as áreas do edifício que promovem serviços aos inquilinos mas que não

estão incluídas na “Office Area” ou na “Store Area”, de nenhum inquilino

específico. Estas áreas podem incluir, contudo não devem se limitar aos

halls principal e auxiliar, atria, aos níveis dos pavimentos, áreas de

concierge ou balcões de informações (segurança), conference rooms,

loun ges, ou áreas de vendas, áreas de alimentação, de saúde ou de

fitness, instalações de cuidados pessoais (daycare), armários e

sanitários (duchas), ambientes para correspondência, centros de

segurança de incêndio, jardins externos e cercados, e serviços e

instalações de manutenção do edifício tais como equipamentos

mecânicos. São excluídas, especificamente da “Building Common Área”,

as “Floor Common Áreas”, estacionamentos, docas de carga e descarga

fora do prédio (projeção) e as “Major Vertical Penetrations”.

k) FLOOR USABLE AREA (Área Útil do Pavimento) – Compreende as

áreas úteis das “Office Áreas”, “Store Áreas” e a “Building Common

Áreas” de um pavimento. O montante correspondente à “Floor Usable

Área” pode variar durante a vida do prédio, em face da expansão ou

diminuição de corredores e, da remodelação dos pavimentos.

l) FLOOR COMMON AREA (Área Comum do Pavimento) –

Compreende as áreas localizadas em um pavimento tais como

sanitários, d.m.l., cubículos elétricos, ambiente para telefonia, ambiente

para equipamentos mecânicos, lobbies de elevadores, e corredores

públicos, os quais sejam disponibilizados primariamente para o uso dos

inquilinos em seu respectivo pavimento.

m) FLOOR R/U RATIO (Coeficiente sobre Área Alugável/Útil) –

Compreende o fator de conversão o qual, quando aplicado à área útil

(Usable Área), resulta no “Basic Rentable Área” (Área Alugável Básica)

da “Office Área”, da “Store Área” ou da “Building Common Area”.

n) BASIC RENTABLE AREA (Área Locável Básica) – A área alugável

básica de uma “Office Área”, de uma “Store Área” ou de uma “Building

Common Área” compreende a área útil destas e a sua participação na

“Floor Common Área”, do pavimento. A área alugável básica é

determinada através da multiplicação da “Usable Área” de uma “Office

Área”, Store Área” ou “Building Common Área” pelo “Floor R/U Ratio”. O

total da “Basic Rentable Área” de um inquilino que ocupe mais de um

pavimento deverá ser o total de sua “Basic Rentable Área” em cada

pavimento. O total da “Basic Rentable Área” em um pavimento deverá

ser igual à “Floor Rentable Área” do mesmo pavimento.

o) BUILDING RENTABLE AREA (Área Locável Edificada) – Compreende

o somatório de todas as “Floor Rentable Áreas”.

p) BUILDING R/U RATIO (Coeficiente sobre a Área Locável/Útil Edificada)

– Compreende o fator de conversão que distribui a “Building Common

Área” de um edifício.

q) RENTABLE AREA (Área Locável) – Compreende a “Usable Área” de

uma “Office Área”, ou de uma “Store Área”, em conjunto com sua

participação na “Floor Common Areas”, e na “Building Common Áreas”.

A área locável é determinada através da multiplicação da “Usable Área”

de uma “Office Área” ou de uma “Store Área” pela “R/U Ratio”. O valor

total das “Rentable Áreas” equivale ao “Building Rentable Área” de um

edifício.

r) R/U RATIO (Coeficiente Locável/Útil) – Compreende o fator de

conversão o qual, quando aplicado à “Usable Área” resulta na “Rentable

Área” de uma “Office Área” ou de uma “Store Área”.

II - Métodos de Cálculos das Áreas:

a) GROSS BUILDING AREA – Embora não seja utilizada para fins de

locação, a não ser quando o edifício é locado na modalidade

monousuário, esta área é computada levando-se em consideração as

paredes externas e fachadas, sem quaisquer deduções. Todos os

pavimentos serão incluídos nos cálculos, tais como subsolos, garagens,

pisos de maquinário mecânico, coberturas e partes afins. A GROSS

BUILDING ÁREA é chamada, às vezes, de CONSTRUCTION AREA, na

industria da construção civil.

b) FLOOR RENTABLE AREA – Esta área é o resultado da subtração da

GROSS MEASURED AREA de um pavimento pela MAJOR VERTICAL

PENETRATIONS do mesmo pavimento. Nenhuma dedução deverá ser

efetuada com relação a colunas e projeções da construção. Espaços

exteriores tais como balcões, terraços ou corredores são excluídos. A

BUILDING RENTABLE AREA é o resultado do somatório das FLOOR

RENTABLE AREAS.

c) FLOOR USABLE AREA – Esta área é o resultado das áreas incluídas

na FINISHED SURFACE de uma OFFICE AREA que divisa com os

corredores e a DOMINANT PORTION e/ou MAJOR VERTICAL

PENETRATIONS. As BUILDING COMMON AREAS são consideradas

parte da FLOOR USABLE AREA. Nenhuma dedução deverá ser feita

com relação à colunas e projeções necessárias ao edifício. Onde houver

alcovas, acessos exclusivos, ou derivações similares