Metodo Comparativo Direto de Dados de Mercado a Escolha Das Variaveis a Serem Utilizadas Na Avaliacao de Imoveis Urbanos 311191212

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Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: A escolha das variveis a serem utilizadas na

Avaliao de Imveis Urbanos dezembro/2014

ISSN 2179-5568Revista Especialize On-line IPOG - Goinia - 8 Edio n 009 Vol.01/2014 dezembro/2014

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: A escolha das

variveis a serem utilizadas na Avaliao de Imveis Urbanos

Ktia Emlia Reichelt [email protected]

Auditoria, Avaliaes e Percias de Engenharia

Instituto de Ps-Graduao - IPOG

Porto Alegre, RS, 10 janeiro de 2014

ResumoNa avaliao de imveis urbanos a determinao das variveis a serem utilizadas no mtodo

comparativo direto de dados de mercado uma atividade complexa, porm necessria para a

definio do valor provvel de um bem. As dificuldades no processo de seleo destas

variveis, conforme a tipologia do imvel, gera inmeras dvidas entre os avaliadores, pois

definir quais os fatores que realmente esto influenciando no valor uma tarefa complicada

e que exige um aprofundado estudo do imvel a ser avaliando, bem como das amostras

obtidas, para que posteriormente sejam realizadas as comparaes. O objetivo deste artigo

auxiliar os avaliadores nesta etapa da avaliao de imveis atravs da indicao de algumas

variveis provveis para as seguintes tipologias: apartamentos, terrenos e casas. O mtodo

empregado para apresentar estas variveis foi a pesquisa em literaturas pertinentes e laudos

j realizados por profissionais devidamente habilitados. Os resultados indicaram queconforme as particularidades de cada tipologia existem alguns fatores que tendem a ser mais

significativos que outros. Portando conclui-se que algumas caractersticas tendem a serem

mais significativas na formao dos valores que outras, e cabe a cada avaliador utilizar os

seus conhecimentos para definir as variveis a serem adotadas em cada caso.

Palavras-chave: Avaliao de imveis urbanos. Mtodo comparativo de dados de mercado.

Variveis. Dados de mercado. Amostras.

1. Introduo - Consideraes sobre a avaliao de imveis urbanos

A avaliao de imveis uma cincia complexa com o objetivo de determinar o valor

de mercado de um imvel. (COTRIM; RESENDE; COELHO, 2008) O valor mais comum aser buscado nas avaliaes o valor de mercado, o qual, segundo a definio de Mota (2008), o montante pelo qual se estima que seja transacionado o bem na data de avaliao, ou seja, o

preo que o mercado est disposto a pagar pelo imvel em determinado momento.

A forma mais simples e eficiente para determinar o valor de um bem atravs doMtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), mtodo que utiliza uma

pesquisa com amostras de mercado similares ao bem que est em avaliao, sendo necessriose aprofundar nas caractersticas de cada uma das amostras para que se possa compor o valorfinal de forma mais justa possvel. (SILVA, 2006:1)

imprescindvel para a aplicao deste mtodo comparativo a existncia de um

conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra de mercadoimobilirio (HOCHHEIM, 2001) e para que se possa chegar a um valor final de avaliao se


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faz necessrio considerar inmeros fatores que influenciam na atratividade e valorizao doimvel (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:1-2), estes fatores denominam-se variveis.

Omtodo apresenta a grande vantagem de ser simples, direto e de fcil compreenso(GONZAGA, 2003:10), e, provavelmente em virtude disso, o sistema mais empregado emavaliaes de imveis atualmente, porm para que seja aplicado necessrio a existncia deimveis semelhantes ao avaliando, os quais devem ter sido comercializados em datas

prximas a data da avaliao (MILLINGTON, 1994), ou seja, o analista deve buscarinformaes recentes de transaes semelhantes e sobre as condies do mercado na data deavaliao, visando inicialmente compreender e modelar este mercado, para, ento, tercondies de realizar estimativas. (GONZAGA, 2003:39)

fundamental para o suporte e fundamentao do trabalho de avaliao, com baseno "Mtodo Comparativo", a disponibilizao de um volume significativo deinformao imobiliria de qualidade. A qualidade da informao particularmenteimportante, pois avaliaes feitas com base em informao de qualidade duvidosa,seguramente conduziro a valores distorcidos do pensamento do mercado. (MOTA,2008:54)

Em virtude disso importante o avaliador verificar pessoalmente as informaesobtidas junto a corretores e proprietrio, bem como com qualquer outra fonte que o tenhaauxiliado na obteno das amostras, para observar qualquer divergncia entre as informaescoletadas e a real situao dos dados.

De acordo com Fermo (2006) a finalidade do laudo de avaliao determinartecnicamente o valor de um bem, porm alm de definir o valor de um bem, deve responderquestes importantes como: Quais as preferncias e o comportamento do mercado? Quais asvariveis que influenciam de maneira significativa na formao do preo deste bem?

Em funo do objetivo da avaliao, a coleta de dados pode estar relacionada tantocom a venda quanto com o aluguel dos bens. Independentemente da situao, a amostracoletada do mercado deve ser representativa do objeto a ser avaliando. (GONZAGA,2003:42), contudo uma das dificuldades para a aplicao deste mtodo a grandeheterogeneidade dos dados do mercado imobilirio. (STIVANIN, 2009:39), segundo

Gonzaga (2003) o grau de heterogeneidade entre as amostras vai determinar o nvel dedificuldade na comparao dos dados de forma direta, exigindo maior habilidade do avaliadorna aplicao do mtodo.

Sabe-se que por maior nmero de similaridades que apresentem os imveis a seremcomparados, tambm existiro divergncias, diferenas que podem ser tanto positivas quantonegativas em relao ao avaliando. Uma das etapas mais importantes nos trabalhos deavaliao de imveis, como procedimento de engenharia, consiste na identificao e

priorizao desses atributos (STIVANIN, 2009:48), determinando o grau de influncia quecada varivel tem sobre os dados em estudo.

A caracterizao fidedigna de um imvel, por mais perfeita que seja a busca, sempre

envolve uma anlise de imveis heterogneos, tendo em vista as particularidades de cadaamostra (SILVA, 2006:2), de modo que para chegarmos a um valor que acreditemos ser o


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mais adequado naquele momento em relao s demais amostras obtidas necessrio ajustaras qualidades das amostras atravs do uso das variveis, as quais podem ser qualitativas ouquantitativas conforme cada caso, portanto a desconsiderao estes fatores consiste emdesprezar uma face rica da caracterizao dos imveis, lembrando que as normas deixam aoscuidados do avaliador consider-las ou no (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2012:1),contudo de consenso entre os avaliadores a importncia desta hierarquizao e ajuste devalores, pois de modo contrrio seria como fazer uma simples mdia aritmtica, onde estariase somando itens diferentes sem considerar as particularidades, ou seja, seria como somar

bananas e mas, esperando obter uma laranja...

Aps a coleta das amostras a serem utilizadas surge o impasse: quais as variveis quedevem ser utilizadas no modelo que est sendo trabalhado, pois os imveis so bensheterogneos por natureza, pois cada imvel possui quantidades diferentes de cada um dosatributos valorizados pelo mercado. (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:2) Esta questo no

possui uma resposta simples e direta, pois depende tanto das caractersticas do imvel a seravaliado quanto das amostras obtidas, levando em considerao os atributos intrnsecos eextrnsecos de cada uma (SILVA, 2006:2). Para ilustrar vamos imaginar uma avaliao de umapartamento com 100m de padro normal-alto, com vagas de garagem para dois carros, oapartamento est localizado no 10 pavimento de um prdio com infra-estrutura completa.

A descrio acima parece simples e direta e com estas informaes podemos iniciar a

busca por amostras similares na mesma regio, porm em uma anlise mais acurada surgemvrias questes que devem ser observadas atentamente, como, por exemplo, o que defineexatamente o padro normal-alto, quais os revestimentos utilizados, qual o estado deconservao do imvel interna e externamente, qual a idade aparente do imvel? O que estacompreendido na infra-estrutura completa supracitada? Inclui piscina, salo de festa (s),

brinquedoteca, quadra de esportes, portaria 24h, sauna? O imvel possui vagas para doiscarros, como so estas vagas? uma vaga dupla ou so duas vagas independentes? Estasvagas so cobertas ou esto expostas as intempries? Tambm no foram comentadasalgumas caractersticas importantes para a valorizao ou desvalorizao de um bem, taiscomo: qual a orientao solar do apartamento? Quais as caractersticas do entorno do imvel?Possui algum plo de atratividade nas proximidades? Qual o tipo de via de acesso ao prdio?

Este acesso pavimentado? O apartamento possui vista livre, se sim qual o tipo de paisagem?

Como a prpria evoluo das normas vem mostrando, h sempre mais situaes a

serem consideradas do que aquelas j previstas em qualquer padro estabelecido. (SILVA;BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), portanto antes de comear a avaliao de um imvel imprescindvel realizar uma vistoria completa no bem avaliando, pois os imveis soconsiderados bens compostos, pois existem mltiplos atributos que despertam interesses, oque impede a comparao direta entre as unidades (STIVANIN, 2009:26), sendo por issonecessrio checar as condies fsicas do imvel, conversar com moradores da regio

buscando informaes e verificar as caractersticas do entorno, para que apenas aps a coletadestas informaes possa ser iniciada a busca por amostras de imveis similares nas

proximidades, salientando que de extrema importncia que os dados de mercado tenhamcaractersticas o mais prximas possvel do imvel em estudo, servindo, portanto, como


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paradigmas na determinao do valor de avaliao.

Depois de finalizada a pesquisa e checagem dos dados de mercado tero inicio otratamento das amostras para que os valores dos dados coletados sejam ajustados em relaoao bem em avaliao, visando obter um valor final de referncia. Para que seja feita estacomparao entre imveis diferentes necessrio determinar quais as variveis que devem serutilizadas no modelo de modo a sanear as diferenas, objetivando determinar o valor maisadequado ao bem, cabendo salientar que estas variveis no so imutveis e devem serescolhidas caso a caso, ou seja, para cada bem a ser avaliado deve ser observado o imvel emestudo e as amostras a serem utilizadas, para ento poder determinar quais as variveis quesero significativas na determinao do valor deste imvel.

Uma caracterstica de comparao, mesmo se, no geral, for pertinente na explicaodo valor dos imveis, s dever ser selecionada, se os valores assumidos pelo objetode avaliao e pelas referncias no forem idnticos entre si. Assim, se o imvel emapreo for novo e se todas as referncias forem tambm novas, no faz sentidoinclu-la como caracterstica de comparao, muito embora, se saiba que essacaracterstica pesa de forma determinante na explicao do valor dos imveis.(MOTA, 2008:85)

Ou seja, o avaliador deve verificar os atributos que so semelhantes entre as amostras,visto que por no oferecerem diferenas entre si no podem ser considerados variveis, e sim,constantes, no tendo, portanto, influencia no valor nestes casos, por exemplo, na avaliao deum apartamento onde todas as amostras, bem como o avaliando, possuem 2 vagas degaragem, todas livres e cobertas, desse modo o atributo vagas de garagem no pode serconsiderado uma varivel, pois dentro dos dados em estudo ele sempre constante, no

possuindo variaes.

O avaliador precisa analisar de forma ponderada todos os atributos de cada amostra,visando poder realizar a comparao dos elementos diferenciados de cada uma dela emrelao ao bem avaliando, para que isso seja possvel necessrio o uso de variveis, as quaistornam possvel comparar adequadamente elementos heterogneos, algumas variveis somais comumente utilizadas, outras se tornam importantes em casos especficos, cabe aoavaliador analisar adequadamente cada situao com base nos seus conhecimentos.

2. Principais variveis comparativas

De acordo com Mota (2008) a avaliao de imveis possui um certo nvel desubjetividade, dada a diversidade de parmetros que uma avaliao pode abranger, incluindoainda toda conjuntura externa, tanto a nvel econmico como social, que afeta diretamente aavaliao imobiliria. De forma geral, so eleitas as variveis que, em princpio, sorelevantes para explicar a tendncia de formao de valor e estabelecidas as supostas relaesentre si e com a varivel dependente (ABNT, 2004:9), salienta-se ainda que a norma

brasileira deixa a critrio do avaliador a definio das variveis a serem utilizadas.

Segundo Stivanin (2009) a determinao das variveis que melhor justificam o valordos imveis avaliandos um processo subjetivo, no qual os avaliadores, baseados nasexperincias pessoais e julgamento do mercado, escolhem os atributos que melhor seadequam a cada caso. Ou seja, a determinao das variveis a serem utilizadas em cada


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avaliao fica a critrio daquele que estiver responsvel pela avaliao, contudo a definiode quais variveis sero significativas em cada caso requer um estudo detalhado por parte doavaliador.

Uma das dificuldades existentes na avaliao de imveis a determinao das

variveis que influenciam no seu valor. Os fatores que devem ser levados em consideraoso muitos...(STIVANIN, 2009:32). Dentre as inmeras variveis possveis, podemosdestacar algumas que so mais conhecidas e frequentemente utilizadas, as quais inclusive socontinuamente citadas em normas e artigos, so elas: oferta, localizao (fator regional), idadee padro construtivo (fatores fsicos).

A varivel oferta indica se o imvel se encontra disponvel (ofertado em imobilirias)ou se corresponde a uma transao j realizada. Porm apesar de ser uma varivel de fcilaplicao algumas consideraes devem ser ponderadas, tais como no caso de amostras detransao, onde necessrio saber a quanto tempo esta transao foi realizada, de modo averificar se um dado atual, e tambm qual a fonte da informao, visto que no deve serutilizado valores informados em registro de imveis e impostos, em virtude de quefrequentemente os valores indicados nestes documentos no correspondem fielmente astransaes realizadas, sendo geralmente inferiores aos valores reais praticados no mercadoimobilirio.

No caso de imveis disponveis, ofertados para venda ou aluguel em imobilirias oupelo prprio proprietrio, necessrio verificar a quanto tempo esta amostras esta nomercado, pois no caso de amostras que se encontram disponveis por um longo perodo detempo, os valores j podem estar defasados, tendo inclusive sido possivelmente atualizados

pelo vendedor, porm muitas vezes esta informao no repassada aos corretores ouatualizada no site das imobilirias. necessrio verificar tambm se a documentao doimvel est livre de qualquer nus, visto que qualquer restrio tende a reduzir o valor doimvel.

Outra parte percentual no desprezvel dos preos transacionados representada por

variaes aleatrias, decorrentes de razes no lgicas, baseadas na emoo de compradores evendedores. (GRANDISKI, 2005:4), por isso faz-se necessrio tambm observar se os

valores das amostras esto compatveis com os valores praticados na regio, poiseventualmente um proprietrio pode precisar de dinheiro de modo imediato e para tentar obte-lo mais rapidamente ofertar seu bem com um valor significativamente mais baixo do que ovalor que se estima que vale o imvel, ou no caso oposto quando o proprietrio acredita queseu bem vale consideravelmente mais do que se espera para a regio, pedindo valoresexorbitantes, muito acima daqueles que efetivamente so praticados no mercado.

A varivel localizao sempre um item determinante na valorizao, oudesvalorizao, dos imveis, pois imutvel e possui grande impacto na definio de valores.De acordo com Gonzalez e Formoso (2000) a localizao o atributo mais importante, poisest relacionada a fixao espacial do produto (imobilidade), que est diretamente relacionado

a acessibilidade (oferta e qualidade das vias e dos meios de transporte disponveis) e com ascaractersticas da vizinhana, ou seja, a ocupao do entorno. Sabe-se que de um bairro pra


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outro os valores podem ser significativamente diferentes, e mesmo ao longo de uma mesmavia os valores tendem a se modificar, principalmente devido proximidade com polosurbanos, centros comerciais, parques e praias, os quais representam elementos que, em geral,agregam grande valorizao imobiliria, ao contrrio da proximidade dos imveis comcemitrios, favelas ou ainda cursos dgua que possuam possibilidade de enchentes, fatoresestes que tendem a desvalorizar os imveis.

Adicionalmente, a disponibilidade e a qualidade dos equipamentos de infra-estrutura edos servios urbanos, como meio-fio, esgoto, telefone, luz e transporte, so determinantes

para julgar a localizao de um imvel (GONZAGA, 2003:45), deste modo deve-se avaliar oentorno e infra-estrutura tanto do imvel em estudo quanto de todas as amostras obtidas pararealizar a comparao.

Um exemplo claro da importncia da localizao na determinao do valor de umimvel pode ser uma mesma casa, com mesmo projeto, acabamento, rea construda e rea deterreno, ou seja, um imvel com exatamente as mesmas caractersticas intrnsecas, localizadoem um bairro nobre prximo a praia, o qual ter um valor incrivelmente superior que estemesmo imvel localizado dentro de uma favela. Isso ocorre em virtude de que a maior partedas variaes de preos pode ser explicada pela localizao, considerando a qualidade davizinhana e distncia aos pontos de interesse, para qualquer tipo de imvel. (BRENNER,2005:22)

Segundo Gonzalez e Formoso (2000) os modelos mais comuns de anlise das reasurbanas consideram apenas um polo de atrao visando simplificar a anlise, porm,raramente, as cidades tm uma estrutura monocntrica simples, possuindo, em geral, vrioscentros de interesse, os quais configuram complexos gradientes de preo. Podemos citar ocaso hipottico de um imvel numa cidade praiana, que possui dois polos de interesse, ocentro da cidade, onde est o comrcio e os servios, e a praia, sabe-se que nas proximidadesdestes dois polos os imveis, de modo geral, tm valores elevados em relao aos demais, ouseja, esta cidade possui dois pontos de atratividade que criam variaes de valores, os quaisinfluenciam em uma rea de abrangncia.

Cabe destacar que a valorizao em virtude da localizao pode sofrer alteraes no

decorrer do tempo, a dinmica imobiliria, associada com o processo de estruturao intra-urbana, modifica continuamente a forma da cidade, alterando os usos do solo em tipo edensidade (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:3), a insero de novos empreendimentos,

parques, escolas e avenidas introduz modificaes, no apenas nos imveis vizinhos, mas emtoda uma rea de abrangncia.

As variveis fsicas dos imveis, como idade e padro construtivo, constituem itensimprescindveis para a determinao do provvel valor de um bem. A idade a ser utilizada naavaliao pode ser a idade real ou a idade aparente do imvel, ou seja, pode ser determinadavisualmente a idade que o imvel aparenta ter, e esta varivel se encontra diretamente ligadaao estado de conservao do imvel, visto que um imvel antigo que recebe uma manuteno

continua pode estar com uma idade aparente melhor que a de um imvel relativamente novo,mas que no recebe os reparos adequados, o que pode ocasionar uma grande depreciao.


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O padro construtivo deve ser sempre considerado definindo parmetros paradiferenciar os imveis de padro normal-baixo, normal, normal-alto e elevado, os mesmos

parmetros devem ser adotados tanto para a anlise do bem avaliando quanto das amostras,destacando que importante observar se todo o imvel apresenta o mesmo padro. Segundo aABNT (2004) o padro construtivo compreende as qualidades das benfeitorias em funo dasespecificaes do projeto, materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizadas naconstruo.

3. Variveis auxiliares na formao dos valores

A seleo de bens comparveis ao imvel avaliando e o reconhecimento das variveisque devem participar do modelo avaliatrio so fatores determinantes no resultado dasavaliaes (GONZAGA, 2003:10), contudo como devemos proceder quando as variveis

principais (oferta, localizao, idade e padro construtivo) no forem suficientes paradeterminar o valor de um bem, nesses casos, se torna necessrio, um estudo mais profundodos imveis e das amostras obtidas para ver que outras variveis podem ser significativas emcada caso.

O mercado no compra imveis s por causa da rea e localizao, o mercadoescolhe os imveis que ir comprar por um conjunto de quesitos... ...ao que antes

bastava conhecer rea, quantidade de quartos e padro de acabamento, atualmentedescortinam-se tantas possibilidades, que somente aquelas caractersticas j no so

suficientes para expressar o valor de mercado de um bem imvel. (SILVA;BRASILEIRO; DUARTE, 2012:12-13).

Podemos citar como exemplo a avaliao de um apartamento onde conseguimos obtervrias amostras no mesmo condomnio para venda, neste caso hipottico todas as amostrasseriam ofertas, teriam a mesma localizao, e aps anlise foi verificado que possuem amesma idade aparente e padro construtivo, contudo os valores unitrios so diferentes, como

proceder?

Nesses casos importante observar as diferenas entre os dados de mercado,verificando como estas divergncias influem na determinao do valor, para que assim seja

possvel identificar quais as variveis que so significativas e por isso devem ser utilizadas na

determinao do valor de um bem. O valor de uma casa, por exemplo, tem relao comdiversas variveis como rea, padro de acabamento... E pela qualidade ambiental do seuentorno, tais como vista panormica, poluio do ar ou sonora. (HOCHHEIM, 2001:2)

Determinar as variveis que participam do processo avaliatrio um processosubjetivo, no qual os avaliadores, baseados na experincia prpria, no julgamento domercado e na facilidade de obteno dos dados, escolhem os atributos que devem serconsiderados nos modelos. (GONZAGA, 2003:46).

Para determinar as variveis que podem ser significativas nestes casos devemos analisarcuidadosamente as amostras e o bem avaliando, buscando identificar no que diferem entre si,como, por exemplo, no caso de nmero de vagas de garagem, devemos verificar se estasvagas so livres e cobertas, no caso de apartamentos deve ser verificado em qual pavimento

est cada amostra, qual a orientao solar, entre outras diferenas que podem surgir entre asamostras aps uma acurada anlise dos dados. A influncia destes atributos, ou variveis,


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podem ser positivas ou negativas, ou seja, a presena de certa caracterstica pode aumentar oudiminuir o valor de um imvel (STIVANIN, 2009:100), lembrando que novos atributos

podero ser inseridos e outros retirados a cada momento e conjuntura do avaliador, semprebuscando a melhor forma de comparar os dados de mercado com o bem avaliando. (SILVA,2006)

As variveis tambm podem sofrer alteraes ao longo do tempo, surgindo novosinteresses que despertam ou ampliam a atratividade em determinados imveis, e,

provavelmente, no tardar a fazer parte do escopo das avaliaes imobilirias as condiesde acessibilidade ao imvel e a sustentabilidade ou nvel de eficincia energtica (SILVA;BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), atualmente, em geral, estes fatores no tem um pesorelevante na avaliao dos imveis, principalmente devido ao escasso nmero de amostrasque atendem estes requisitos, porm provvel que, no decorrer do tempo, estasconsideraes se tornem cada vez mais significativas na determinao dos valores dos bensimveis.

As variveis podem ser quantitativas ou qualitativas, dependendo da forma comoapresentam as informaes, sendo que:

Variveis quantitativas so valores que representam as diferenas que podem sermedidas diretamente em cada elemento da amostra, tais como: rea, frente, n dedormitrios, etc. So aquelas que apresentam certa continuidadede valor, ou seja,

no so controlveis, podendo assumir qualquer valor dentro do campo dosNmeros Reais. (RODRIGUES, 2006:25)

Ou seja, as variveis quantitativas so aquelas que podem ser facilmente medidas, e quefornecem diretamente um nmero que pode ser utilizado na avaliao, como, por exemplo, oandar ou nmero do pavimento (no caso de apartamentos e salas comerciais), a quantidade de

pavimentos do imvel (no caso de prdios comerciais e casas), a rea construda ou rea deterreno, a distncia em metros da rodovia ou praia, a testada do imvel, as dimenses davitrine (no caso de lojas), o numero de vagas de garagem, entre outros.

As variveis qualitativasrepresentam conceitos ou qualidades aos quais se podemassociar valores numricos que possibilitam medir a diferena entre os dados, para oconceito ou qualidade em estudo, tais como: padro construtivo, atratividade, estado

de conservao, localizao na malha urbana, etc. (RODRIGUES, 2006:25)

Por outro lado, as variveis qualitativas so aquelas que no podem ser medidas oucontadas, apenas hierarquizadas (MANENTI; ZANCAN, 2011), pois consideram itens queno so facilmente mensurveis, como, por exemplo, o estado de conservao, o bairro e avista, ou seja, fatores que dependem da sensibilidade do avaliador para serem quantificadas.

Desconsiderar esta abordagem, isentando o laudo de avaliao de refernciasqualitativas, considerar explicitamente na sua metodologia que, por certo, no hdiferenas de valores entre duas unidades, uma de vista livre e outra com a empenado prdio vizinho a menos de quatro metros de sua janela. (SILVA, 2006:2)

Os fatores que podem ser considerados para cada avaliao variam conforme a tipologia

dos imveis (casas, apartamentos, terrenos, lojas, etc...), de modo que uma varivel que podeser de extrema importncia em um determinado caso em outro pode no ser aplicvel, ou no


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ser significativa, como no caso de identificao do andar ou nmero do pavimento para umapartamento ou de dimenses da vitrine para uma loja de rua, pois de modo geral as lojas derua so trreas e os apartamentos no possuem vitrines. Para minimizar os erros e asdistores no processo avaliatrio, imprescindvel saber quais so os principais atributosque influenciam a formao do valor dos imveis e a forma de interao entre os mesmos(GONZAGA, 2003:13), analisando individualmente cada bem conforme suas caractersticasfsicas.

Segundo Brenner (2005) a escolha criteriosa de quais variveis que melhor representemo conjunto amostral e a relao com o bem avaliando podem reduzir significativamente otempo necessrio para a avaliao, bem como representar de forma mais eficiente o mercadoavaliando, portanto sempre recomendvel primeiro analisar as amostras e ento determinarcuidadosamente as variveis que devem ser ou no utilizadas para a formao dos valores.

4. Algumas variveis complementares sugeridas para avaliao de apartamentos

Os apartamentos possuem algumas variveis especficas que podem ter grandeinfluncia na formao dos valores provveis desta tipologia, e, portanto, devem serconsideradas tanto no momento de coleta de dados de mercado quanto no momento deefetivamente realizar a comparao dos dados.

Primeiramente deve-se analisar acuradamente o bem em avaliao, verificando quais as

caractersticas que devem ser buscadas nos dados de mercado, pois de conhecimento geralque h vrios fatores que influenciam diretamente na determinao de valores.

A rea privativa de um apartamento o primeiro item que deve ser verificado, visto quea primeira vista parece ser um item simples e imutvel, mas que possui algumas

particularidades que devem ser observadas atentamente. Para exemplificar estasparticularidades podemos dizer que h dois apartamentos de 100 m, em prdios similares evizinhos, os quais aparentemente podem sem facilmente comparados, contudo um deles

possui, destes 100m, 30m de terrao, ou seja, apesar de terem a mesma rea privativa que ooutro, um deles possui efetivamente apenas 70m de rea privativa coberta, e as 30 restantesso descobertas, portanto mesmo informaes aparentemente simples e claras precisam ser

analisadas profundamente caso a caso.A rea privativa compreende a rea de uso exclusivo do proprietrio, enquanto que area total inclui, alm da rea privativa, as reas de uso comum que compete aoimvel, conforme descrito na matrcula, esta varivel pode ser significativa quandoda comparao entre condominios com diferentes nveis de infra-estruturacondominial. (BRENNER, 2005)

Outro fator que tem grande influncia na determinao de valor de um apartamento oandar ou pavimento onde se localiza, bem como a existncia de varanda ou sacada, pois deconhecimento geral que um andar mais alto tende a ter uma vista privilegiada, contudo se o

prdio no tiver elevador este fator tende a ser invertido, pois quanto mais alto o andar em quese localiza o apartamento maior o nmero de degraus que sero necessrio vencer para chegar

ao imvel. Tambm deve ser considerada a quantidade e a capacidade do (s) elevador (es),bem como esta relao com o nmero de apartamentos do prdio.


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A vista, apesar de ser uma varivel qualitativa e, portanto, mais difcil de sermensurada, tende a ser de extrema importante na formao do valor, pois as propriedadesque oferecem ao seu provvel comprador, um linda vista para o mar ou para reas verdes, somais valorizadas do que outras que no possuem estes atributos (HOCHHEIM, 2001:11),deste modo numa situao hipottica onde temos dois apartamentos no mesmo prdio e nomesmo andar com caractersticas de padro e estado de conservao similares, contudo umdeles possui vista livre para um parque e outro possui a janela de frente para umempreendimento vizinho, ou seja tem vista para paredes e janelas, ou em outro caso em quetem uma vista desfavorvel, como, por exemplo, para uma favela, de consenso geral que a

vista do parque valoriza o imvel em detrimento das demais.Ou seja, um imvel que se beneficie de uma vista excelente, quando comparada comoutro que apresente uma qualidade inferior de vistas, desde que as outrascaractersticas explicativas de valor sejam idnticas, apresenta obviamente um pulsarsuperior. (MOTA, 2008:84)

Tambm devemos considerar que a tendncia de que um apartamento de frente sejamais valorizado que imvel semelhante de fundos. A insolao e o conforto trmico tambmso fatores a serem considerados.

Fachadas diferentes recebem diferentes insolaes; num mesmo edifcio,apartamentos de mesma planta, porm localizados em diferentes colunas, j sodados suficientes para determinar que a insolao, e, por conseguinte, as condies

de conforto trmico em seu interior tambm sero diferentes. (SILVA, 2006:6)

Atualmente os condomnios possuem uma infra-estrutura cada vez mais completa, compiscinas (aberta e aquecida), salo de festas (as vezes mais de um e com motivos temticos),sauna, quadras de esportes, churrasqueiras coletivas, portaria 24h, academia, playground,

brinquedoteca, espao gourmet, entre outros. Estes complementos que os condomniosoferecem tambm agregam valor aos imveis, e, portanto, devem ser considerados naavaliao de apartamentos.

Um atributo que por muitas vezes no considerado, mas que pode valorizar o imvel a composio interna e o aproveitamento de espaos, pois h uma preferncia geral pordormitrio com banheiros (sutes), o que pode ser um ponto valorizante do imvel, ao

contrrio de longos e extensos corredores internos, que criam espaos sem possibilidade deaproveitamento, com exceo do trnsito de pessoas, comprometimento da funcionalidadeno uso e circulao entre os ambientes pela localizao de portas que, ao serem abertas,venham a dificultar a passagem para outros locais (SILVA, 2006:5), tendem a ser um pontode desvalorizao de um bem.

Conforme Gonzaga (2003) alguns fatores importantes, os quais so considerados peloscompradores, tais como a vista e as reformas internas que melhoram o aproveitamento de um

bem, entre outros aspectos que ampliam a qualidade dos apartamentos, por muitas vezes soignorados nos procedimentos avaliatrios pela sua dificuldade de medio e verificao, ouainda pelo desconhecimento do avaliador sobre a importncia destes atributos.

Atributos de sustentabilidade das edificaes tambm podem ser consideradas nadeterminao do valor, visto que a preocupao com o meio ambiente, aos poucos, est


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ganhando destaque nos projetos e construes.

A questo ambiental, traduzida num empreendimento auto-sustentvel, no deve sermenosprezada, devendo ser levada em considerao na avaliao de imveis, umavez que j se considera item de valorao aqueles imveis cujo projeto prev acaptao de guas pluviais para reuso; reduo do consumo de energia por meio deaberturas, orientaes e utilizao de vidros adequados; dentre outros itens, que dealguma forma, devero ser ponderados e agregados ao valor final da unidade.(SILVA, 2006:9)

5. Algumas variveis complementares sugeridas para avaliao de terrenos

Na avaliao de terrenos, alm da rea efetiva do terreno, devemos considerar se estacorresponde efetivamente a rea aproveitvel, verificando se h restries, como, porexemplo, rea de preservao, vias projetadas, ampliao de via, legislao pertinente erestries urbansticas, entre outras limitaes ou (des) vantagens que o terreno possaapresentar.

O nvel do logradouro deve ser considerado, pois um terreno que esteja muito acima ouabaixo do nvel pode necessitar de grandes movimentaes de terra, o mesmo vale para atopografia do imvel, sendo necessrio verificar se plano, aclive ou declive (suave ouacentuado). A insero do terreno em condomnio o loteamento, bem como as caractersticasdo mesmo, podem ser fatores valorizantes de um imvel e por isso devem ser observados.

A forma do terreno, a testada e o nmero de frentes tambm pode ser determinante novalor de um imvel, como podemos constatar num caso hipottico de dois terrenos de 500mlocalizados na rua X, sendo o primeiro um terreno retangular com 20 metros de testada, e osegundo um terreno irregular com formato em L, que possui uma frente de apenas 6 metros,e grande parte da rea no interior do quarteiro sem acesso a outra via com exceo da

pequena testada, ou seja, mesmo que tenham a mesma rea e estejam na mesma rua no sorealmente situaes paradigmas e todas estas diferenas devem ser consideradas peloavaliador.

A posio do terreno tambm deve ser considerada, pois este pode ser de meio dequadra, de esquina ou um imvel com mais de uma frente, tambm o tipo de via deve ser

levado em considerao, podendo ser uma via secundria ou arterial, rodovia, uma via sempavimentao ou at uma via projetada.

O terreno pode ser seco ou alagadio, visto que certas regies sofrem com as cheias derios ou deficincias de drenagem urbana, por isso h terrenos com grande possibilidade deserem inundados com certa frequncia, com consequente diminuio de seu valor de mercado.(MANENTI; ZANCAN, 2011).

6. Algumas variveis complementares sugeridas para avaliao de casas residenciais

Para a avaliao de casas surge a presena de duas reas a serem ponderadas naavaliao, sendo elas a rea de terreno e a rea edificada, bem como todas as variveisrelacionadas a estes dois quesitos.


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Na anlise do terreno devem ser consideradas todas as caractersticas j comentadasanteriormente, tais como nvel do logradouro, topografia, insero em condomnio, forma doterreno, testada, nmero de frentes, tipo de via e restries urbansticas.

Tambm deve ser verificada as caractersticas do entorno, tais como infra-estruturadisponvel e ocupao predominante na regio, salientando que conforme o caso pode seratrativo ou no, por exemplo a proximidade com bares e danceterias pode ser um grandeatrativo para um prdio comercial com fim similar, contudo pode ser uma grandedesvantagem para um imvel residencial, devido ao rudo e intensa movimentao noturna.

De acordo com Gomes, Maciel e Kuwahara (2010) a proximidade com importantes viasimplica em aumento da poluio atmosfrica e sonora, alm de acarretar em dificuldades deestacionamento nas proximidades, portanto so fatores que tambm podem influenciar nadeterminao do valor.

A vista tambm pode ser um atrativo para o imvel, visto que um imvel a beira mar oude frente para um parque pode agregar valores ao bem, enquanto que a vista de frente para umvalo ou para uma favela pode desmerecer o imvel.

No caso do imvel estar inserido em um condomnio, este tambm tende a ser umatributo de valorizao, portanto deve ser verificada a infra-estrutura disponvel, tais como

piscina, salo de festas quadras esportivas, portaria 24h, academia e playground,

brinquedoteca, espao gourmet, entre outros. Salienta-se ainda que a prpria unidade podeapresentar infra-estrutura prpria e esta tambm deve ser ponderada no momento da avaliaodo bem.

Na anlise das edificaes devem ser consideradas tanto as variveis qualitativas quantoas quantitativas que se aplicam a cada caso, incluindo nestas a idade aparente, padroconstrutivo, e seguem outros exemplos:

O estado de conservao um atributo qualitativo que traduz o estado de manutenodo imvel, tambm relacionado a idade da construo e seu uso (BRENNER, 2005) e que

posui grande inflncia na determinao do valor de imveis residenciais, em virtude de quemuitos edifcios apresentam problemas nas fachadas, como o desplacamento dos

revestimentos, a corroso das armaduras e a infiltrao de gua da chuva pelas paredes dealvenaria. Esses problemas so de difcil correo, causando custos elevados de reparao.(STIVANIN, 2009:56). Problemas como os indicados acima podem ocasionar grandedepreciao no valor de um imvel, e portanto sempre devem ser levados em considerao.

A esttica do imvel tambm um fator de valorizao, a qual deve ser considerada,bem como a insolao do imvel e a proporo do tamanho do terreno com a ocupao domesmo pela rea construda, visto que um ptio considervel tende a agregar valor ao imvel.

Embora no seja o caso de atribuir uma nota ao projeto em si, podemoscaminhar no sentido de tentar quantificar na avaliao o grau das diversasinfluncias que um bom ou mau projeto de arquitetura pode vir a ter no valor de umimvel. Entendemos que ainda um vis subjetivo, sujeito ao bom-senso e sensibilidade do avaliador, mas tambm acreditamos que quanto mais incorporarmosessas anlises em nossas avaliaes, mais nos aproximaremos de uma metodologia


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traduza numa definio slida de todos os conceitos que conduzem a avaliaopropriamente dita. (MOTA, 2008:5)

Salienta-se que o procedimento de realizar o ajuste do valor obtido no mtodocomparativo de dados de mercado, atravs do campo de arbtrio, embora esteja devidamenteamparado pela norma de avaliao de imveis urbanos, deve ser utilizado apenas como ltimorecurso, visto que o ideal sempre buscar dados de mercado paradigmas ao imvel avaliando.

8. Concluso

Avaliar um bem uma tarefa complexa, visto que determinar o valor para um imvel

envolve um grande nmero de fatores que devem ser considerados no momento da avaliao,desde a tipologia, os dados amostrais, as caractersticas intrnsecas e extrnsecas tanto doavaliando quanto das amostras obtidas na pesquisa, todos estes so fatores primordiais aserem analisados, principalmente no caso de ser utilizado Mtodo Comparativo Direto deDados de Mercado (MCDDM), no qual se estima o valor do imvel baseado na comparaocom outros imveis semelhantes existentes no mercado, que uma forma simples e eficaz deavaliar imveis urbanos como terrenos, apartamentos e residncias.

Contudo foi observada que uma etapa fundamental para a determinao do valor demercado de um imvel, e uma das mais complicadas para o avaliador, a escolha correta dasvariveis a serem consideradas em cada avaliao, pois o valor de um imvel composto por

vrios atributos, que, de forma direta ou indireta contribuem para a formao do valor final,lembrando que cada estudo nico e, portanto, as variveis a serem utilizadas tambm variamcaso a caso, sendo sua escolha livre por parte do avaliador.

Apesar da escolha das variveis de cada modelo ficar a critrio do avaliador, importante conhecer as principais variveis, minimizando as dificuldades do processo deescolha dos atributos, bem como, conforme o caso, identificar nas amostras elementosdiferenciais que podem agregar valor, ou ainda desvalorizar o bem que est sendo avaliado,

pois ainda na fase de pesquisa, so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes paraexplicar a formao do valor, portanto conhecer as principais variveis que podem seraplicadas desde o incio dirige a pesquisa para as amostras que sero paradigmas adequadosno momento da avaliao.

A escolha dos atributos um processo subjetivo no qual os avaliadores, baseados nasprprias experincias e julgamento imparcial do mercado imobilirio, determinam osatributos que melhor se enquadram a cada caso.

A varivel oferta, que indica se a amostra referente a uma transao ou a um dadodisponvel no mercado, localizao que est relacionada a fixao espacial e portantoimutvel, e as variveis fsicas (idade e padro construtivo), que compreende a qualidade emanuteno do bem, so as principais variveis utilizadas atualmente na avaliao deimveis, e devem sempre ser consideradas.

Porm foi observado que por muitas vezes estas variveis no so suficiente para

diferenciar as amostras entre si, ou ainda elas no so adequadas para determinar os valores


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de um bem, sendo que estas consideraes sempre devem ser feitas pelo avaliador desde oinicio dos trabalhos.

As variveis podem ser quantitativas, que podem ser medidas diretamente como rea,testada, distncia do mar, ou qualitativas, que so mais subjetivas, pois representam conceitosou qualidades que devem ser hierarquizados. Apesar das variveis quantitativas serem maisfacilmente aplicveis, fica a critrio do avaliador inserir as variveis qualitativas ehierarquiz-las conforme cada caso, desde que todas as amostras e o avaliando sejamconsideradas dentro dos mesmos critrios dentro de cada avaliao.

No caso de apartamentos podemos utilizar como variveis auxiliares o andar oupavimento, a presena de sacada ou terrao, a vista, a infra-estrutura condominial, acomposio interna...

Para a avaliao de terrenos podemos adotar como variveis o nvel do logradouro,insero do terreno em condomnio o loteamento, forma do terreno, testada, nmero defrentes, se ele seco ou alagadio...

Na avaliao de casas devemos analisar a rea de terreno e a rea edificada, bem comotodas as variveis relacionadas a estes dois quesitos.

A necessidade de se fazer uso do campo de arbtrio para ajustar os valores obtidos naavaliao pode surgir quando as amostras disponveis no forem totalmente compatveis como bem avaliando, porm o avaliador deve utilizar este recurso com muito cuidado, pois deveser utilizado apenas como ltimo recurso, visto que o ideal sempre buscar dados de mercado

paradigmas ao imvel avaliando.

Salienta-se que todas as variveis indicadas neste artigo so sugestes, as quais podeme devem ser analisadas pelo avaliador para verificar sua aplicabilidade em cada caso, vistoque inmeras variveis novas podem surgir aps estudos mais profundos das caractersticasintrnsecas e extrnsecas de cada imvel, portanto este artigo no uma receita de comodeterminar as variveis para cada caso, mas sim um ponto de partida para auxiliar o avaliadora iniciar o processo de escolha das variveis a serem utilizadas para a avaliao de bensimveis.

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