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Noções de Direito
Empresarial e
Imobiliário para
Empresários
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Prof. Cláudio Camozzi
(62) 3096 1900
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• Objetivos:
– Fornecer informações;
– Identificar exposição a riscos;
– Gerar perguntas úteis para a empresa;
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• Neocapitalismo• Liberdade contratual, porém com atuação limitadora
pelo estado
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• DiferençaEmpresa Empresário
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• Constituição Federal 1988
• Código de Defesa do Consumidor -1990
• Código Civil - 2002
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Código Civil
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Pessoas
Bens
Fatos Jurídicos
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• Funções do Contrato– Função Econômica
• Circulação de Riqueza e difusão de bens
Contratante 1
Contratante 2
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• Funções do Contrato– Função Regulatória
• Regula direitos e obrigações assumidas pelas partes
Direitos
Deveres
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• Funções do Contrato– Função Social do Contrato
• Interesse coletivo sobre o individual;
• Dupla eficácia – Interna (entre as partes)
– Externa (‘ultra’ partes)
• Repercussões Jurídicas Diversas– Direito: administrativo, ambiental, consumidor, trabalho,
etc;
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• Funções do Contrato
– Função Ambiental;
• Interesses ambientais coletivos;
• Preservação e conservação do meio ambiente para as presentes e futuras gerações;
• Fatores ambientais protegidos por lei;
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• Princípios – São as normas mais importantes de todo o
direito;
– Independem de previsão legislativa;
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• Princípios dos contratos– Liberdade
Contratar
Escolher parceiro
Determinar conteúdo
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• Princípios dos Contratos (continuação)
– Limites à liberdade de contratar
• Lei
• Ordem pública
• Bons costumes
• Boa-fé
• Função Social
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• Princípios dos Contratos (continuação– Consensualismo
• Consenso é suficiente para a formação do contrato;
– Força Obrigatória• Criação de obrigações para as partes;
• Exceções:– Revisões;
– Resoluções;
– Resilição;
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• Princípios dos Contratos (continuação)
– Relatividade dos Efeitos
• Vincula, de regra apenas as partes contratantes;
• Exceções:– Intervenientes;
» Anuente
» Garante
– Outorga uxória ;
– Contrato em favor de terceiros
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• Princípios dos Contratos (continuação)– Boa-fé objetiva;
• Observância: lealdade e respeito à confiança gerada;
• Todas as fases do contrato:– Pré-contratual;
– Conclusão do contrato;
– Execução do contrato (dever de colaboração e de informar, equilíbrio contratual);
– Após o término do contrato;
• Contratante desleal assume dever de indenizar
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• Princípios dos Contratos (continuação)
– Função Social:
• Liberdade individual x ditames da socialidade;
• Eficácia interna:– Equilíbrio contratual e conservação do negócio jurídico;
• Eficácia externa– Proteção dos valores metaindividuais de dignidade
humana
• Limite e não razão de ser da liberdade contratual
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• Deveres Contratuais Anexos– Razoabilidade;
– Proporcionalidade;
– Equilíbrio;
– Cooperação;
– Lealdade;
– Transparência/informação
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• Classificação:– Unilaterais e bilaterais
• Unilaterais: obrigações somente para uma parte;
• Bilaterais: obrigações recíprocas
– Onerosos e Gratuitos• Onerosos: Ambas as partes visam obter vantagens;
• Gratuitos: Somente uma das partes tem vantagem
– Comutativos e aleatórios• Comutativos: vantagens pré-definidas;
• Aleatórios: eventos externos podem influenciar: (a) existência ou inexistência de uma prestação de uma das partes; ou (b) alteração da quantidade da prestação;
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• Classificação: (continuação)– Consensuais, formais e reais;
• Consensuais: válidos independentemente de qualquer forma;
• Formais: observância de certa forma ou solenidade para a sua validade;
• Reais: contratos que perfazem com a entrega do objeto sobre os quais versam;
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• Classificação: (continuação...)– Contratos paritários e por adesão:
• Paritários: precedidos de ampla negociação;
• Por adesão: uma das partes simplesmente adere, em bloco, às condições elaboradas previamente pela outra
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• Classificação: (continuação...)– Execução imediata, diferida e continuada:
• Execução Imediata: não há tempo considerável entre o nascimento e a extinção do contrato mediante a sua execução;
• Execução diferida: há espaço considerável entre o nascimento do contrato e sua execução.
• Execução continuada (trato sucessivo): prestação não pode ser satisfeita num único ato, pois a continuidade lhe é essencial
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• Classificação: (continuação...)– Preliminares e definitivos:
• Preliminares (contratos promessa): tem como objetivo a realização de um contrato definitivo;
• Definitivos: satisfaz o interesse das partes, bastando por si mesmo.
– Individuais e coletivos:• Individuais: formado pelo consentimento individual
do interessado;
• Coletivo: o consentimento provém de um agrupamento, como o querer coletivo dele
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• Classificação: (continuação...)– Contratos típicos, atípicos, mistos e coligados:
• Típico: forma prevista em lei;– Lacunas no contrato trazem a aplicação da Lei;
• Atípico: não previstos pelo legislador;– Exige maior especificidade nas cláusulas;
• Mistos: parte típica e parte atípica
• Coligados: resulta da combinação de diferentes elementos de diferentes contratos formando um contrato atípico.
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• Classificação: (continuação...)– Principais e Acessórios
• Principais: existem e tem utilidade por si mesmos;
• Acessórios: somente são úteis se ligados a um contrato principal.
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• Interpretação:– Mitigação da ‘pacta sunt servanda’;
• Contrato faz lei entre as partes... desde que...
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• Formação:– Proposta:
• Declaração unilateral de vontade;
• Vincula o proponente à conclusão do contrato ofertado pelo prazo assinalado;
• Admite retratação desde que não tenha sido aceita (exceto no Código de Defesa do Consumidor)
• Exceções: – Termos da declaração;
– Natureza do negócio
– Circunstâncias;
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• Aceitação da Proposta:– Declaração unilateral de adesão;
– Aceitação parcial ou fora do prazo é regida como se fosse uma nova proposta;
– Aceitação pode ser expressa, tácita ou por meio do silêncio
– Como regra a aceitação é considerada tempestiva se for expedida no prazo assinado pelo proponente;
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• Aceitação da Proposta: (continuação...)– Proposta sem prazo feita a pessoa presente:
vinculação deixa de existir se a aceitação não for imediata;
– Proposta sem prazo feita a pessoa ausente: vinculação permanece pelo prazo necessá
– rio para que a resposta cheque ao conhecimento do proponente.
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• Vícios Redibitórios– Defeito oculto
• Impeça a utilização;
• Diminua o valor do bem;
• Diminua a vida útil do bem;
– Pré-existente quando da alienação, perdurando quando da reclamação;
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• Vícios Redibitórios (continuação)– Opções dadas ao lesado:
• Ações redibitórias
• Ações quanti minoris ou aestimatoria
– Prazos decadenciais
– CDC
• O vício não precisa ser oculto;
• Dispensa a gravidade do defeito;
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• Evicção – Requisitos:
• Bem adquirido onerosamente;
• Perda da coisa para seu verdadeiro dono, em razão de decisão estatal;
– Decisão amparada na existência de vício anterior ao contrato
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• Evicção (Continuação)– Garantia
• Dada ao evicto pelo sistema– Independe de ajuste expresso pelas partes;
• Preço devido = valor da coisa na época em que se venceu;
– Se houver valorização do bem
» Alienante responde pela mais valia;
– Se houver desvalorização do bem
» Prevalece o melhor preço para o evicto (salvo se a desvalorização decorrer de ato deste)
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• Evicção (Continuação)– Garantia
• Alienante responde:– Frutos;
– Despesas de transferência;
– Processo;
• Partes podem por mutuo acordo – reforça, diminuir ou excluir as garantias legais;
• Ciência prévia do risco e assunção do mesmo pelo evicto, isenta o alienante
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• Extinção do contrato– Resilição
• Definição: direito atribuído às partes, em razão da natureza do negócio celebrado, de por fim à relação jurídica.
• Pode ser bilateral ou unilateral:– Bilateral
» Distrato
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• Extinção do contrato (continuação)– Resilição
– Unilateral = declaração unilateral de vontade.
» Contratos de trato sucessivo sem prazo determinado
» Investimento vultoso , sem prazo hábil de recuperação pode inibir a resilição;
» Deve ser vista com parcimônia nos contratos cativos de longa duração
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• Extinção do Contrato (Continuação)– Resolução do negócio jurídico
• Definição: visa por fim ao contrato por inadimplemento de uma das partes;
• Cláusula implícita em todos os contratos;
• Pode ser usada em casos de: inadimplemento, mora antes seu caráter transformista, de cumprimento inexato e de quebra antecipada do contrato.
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• Extinção do Contrato (Continuação)– Resolução do negócio jurídico
• Limites:– Princípio do ‘favor negotti’
» Diretriz que determina, quando possível, a manutenção dos negócios jurídicos (ex.: purgação da mora);
– Teoria do adimplemento substancial do contrato
– Paradigma da essencialidade
– Função social do contrato
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• Onerosidade Excessiva– Exceptio non adimpleti contractus (exceção do
contrato não cumprido)• Contratos bilaterais de prestações simultâneas;
– Exceptio non rite adimpleti contractus (exceção de contrato não cumprido de modo satisfatório)• Contratos bilaterais de prestações simultâneas
– Estrito cumprimento de formalidades pactuadas
– Podem colidir com o adimplemento substancial
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• Onerosidade Excessiva (Continuação)– Exceção de inseguridade
• Contratos bilaterais de prestações sucessivas;
• Contratante pode suspender a execução da própria prestação, caso tenha havido variação no patrimônio da outra parte que ponha em dúvida o cumprimento daquilo a que se obrigou.
• Objetivo: evitar exposição a riscos extraordinários;
• Suspensão permanece até que a prestação alheia seja cumprida ou até que seja fornecida garantia suficiente
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• Contratos em espécie
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• Compra e venda
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• Compra e venda (continuação)– Classificação
• Bilateral ou Sinalagmático;
• Consensual; (CC art. 482);
• Oneroso;
• Comutativo ou aleatório– Onerosidade excessiva (CC arts. 478-480)
– Lesão enorme ( CC art. 157)
– Estado de perigo ( CC art. 156)
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• Compra e venda (continuação)– Elementos essenciais
• Coisa
• Preço
• Consenso
• Obs.: Compra e venda de imóvel de valor superior a 30 vezes o salário mínimo : escritura pública ‘as substantiam’ (art. 108 CC)
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• Pressupostos subjetivos– Venda de ascendentes a descendentes
• Anulável quando sem consentimento dos demais interessados (art. 496 CC)
– Venda por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor (art. 497 CC)• Proibição
– Cônjuge alienante sem autorização do outro • Vênia conjugal (marido); outorga uxória (esposa)
– art. 1.647, I do CC
• Suprimento judicial – art. 1.648 CC
– Venda por Condômino (art. 504 do CC)
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• Compra e venda (continuação)– Modalidades especiais
• Retrovenda– Cláusula de resgate ou retrato: permite ao vendedor
recobrar o imóvel vendido em até 3 anos restituindo ao adquirente o preço e as despesas realizadas (art. 505 a 508 do CC)
• Venda a contento ou sujeita à prova– Condição suspensiva ou resolutiva.
– Confere ao comprador direito de atestar as qualidades asseguradas pelo vendedor;
– Enquanto na posse, até que se perfectabilize o contrato, o comprador é mero comodatário.
– Arts 509 – 511 do CC
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• Compra e venda (continuação)– Modalidades especiais
• Preempção ou preferência ( CC art. 513 )– Direito personalíssimo CC art. 520
– Somente exercível quando o bem estiver sendo alienado ou dado em pagamento (art. 513 do CC)
• Venda com reserva de domínio– Bem MÓVEL infungível (art. 521 do CC);
– Contrato fica subordinado a condição suspensiva;
– Cláusula necessariamente expressa
– Arts 521 a 528 do CC
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• Compra e venda (continuação)– Modalidades especiais
• Venda sobre documentos (art. 529 CC)– Vendas internacionais
– Contratos de gaveta
• Venda ad corpus e ad mensuram– Vendas imobiliárias
» Ad corpus – corpo certo e determinado (independe da medida)
» Ad mensuram – contrato celebrado em função da metragem
» Art. 500-501 do CC
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• Compra e venda (continuação)– Modalidades especiais
• Venda à vista de amostras, protótipos ou modelos– Art. 484 do CC
– Amostra = pequena quantidade ou unidade da coisa a ser vendida;
– Protótipo = primeiro exemplar do que irá ser vendido;
– Modelo = representação por imagem do que irá ser vendido;
– CDC – problemas relativos à oferta.
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• Troca ou Permuta– É o mais antigo dos contratos
– Classificação• Consensual
• Bilateral
• Oneroso
• Comutativo
• Translatício de domínio– Tradição – bem móvel – art. 1.267 do CC
– Transcrição (registro do título aquisitivo) – bem imóvel –art. 1.245 do CC
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• Troca ou Permuta (continuação)– Permuta com ou sem torna;
– Permuta e os negócios imobiliários;
• Art. 533, I do CC
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• Locação– Ação renovatória;
• Requisitos
– Ação revisional;
– Condições de preempção;
• Averbação na matrícula
– Locação de Shopping Center
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• Corretagem– Art. 722 do CC
• Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
– Visa aproximação de polos (vendedor e comprador)
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• Corretagem (continuação) – Corretor
• Proceder a mediação com diligência e prudência– Dever de informar
– Inclusive sobre os riscos do negócio
• Arts. 722 -729
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• Outros tipos de Contratos– SLA
• (Service Level Agreement) ou Acordo de nível de serviço
– MOU • (Memorandum of Understanding ) ou memorando
de entendimento
– TAC • Termos de Ajustamento de Conduta
– Pré-contratos
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• Garantias
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• Garantias Fidejussórias (pessoais)
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• Contrato de Fiança– Definição
• Garantia fidejussória (pessoal) – Arts. 818 a 839 do CC
• Diferente de aval– Fiança :pode garantir qualquer tipo de obrigação, seja
decorrente de contrato, lei ou decisão judicial
» Não se restringe à obrigação principal (exceto se limitada – art. 822 do CC)
– Aval : garante apenas o direito cambiário
» Ao contrário da fiança só gera responsabilidade solidária
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• Contrato de Fiança (continuação)– Partes Necessárias
• Fiador e Credor
– Desnecessária a anuência do devedor;
– Características
• Contrato acessório e subsidiário;
• Unilateral;
• Gratuito;
• Formal;
• Outorga uxória ou vênia conjugal (art. 1.647, III do CC)
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• Contrato de Fiança (continuação)– Modalidades
• Civil ou mercantil, dependendo do objeto;
– Direitos do Fiador
• Benefício de ordem (art. 827 do CC);
• Sub-rogação;
– Bem de família
• STF entende que pode ser penhorado por fiança
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• Aval– Conceito:
• Garantia pessoal, plena e solidária prestada por terceiro no título de crédito
– Características• Responsabilidade solidária;• Instrumentalização – por simples assinatura• Responsabilidade do avalista subsiste ainda que o título seja
nulo (exceto se por vício de forma)
– Tipos• Pleno• Parcial• Tardio• Em branco
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• Garantias reais
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• Garantias reais– Tipos:
• Penhor;
• Hipoteca
• Anticrese
• Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel
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• Hipoteca– Definição
• Direito real de caráter acessório;
– Características:
• Direito real;
• Coisa do devedor ou de terceiros;
• Posse da coisa;
• Indivisibilidade;
• Acessoriedade;
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• Hipoteca (Continuação)– Requisitos objetivos
• Art. 1.473 do CC
– Requisito subjetivo• Só quem é dono pode hipotecar
– Requisito formal• Título: constitui-se por meio de contrato;• Especificação: identificação exata do bem dado em hipoteca e
da dívida por ela garantida;• Inscrição (Lei. 6.015/73, art. 167,I, nº2) - só tem validade
após a inscrição• Possibilidade de inscrição de hipoteca em 2º grau• Prazo máximo = 20 anos
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• Hipoteca (Continuação)– Efeitos
• Devedor
– Restrições em seu direito de livre disposição do bem hipotecado
• Credor
– Direito a executar o devedor (art. 646 e seguintes do CPC);
– Penhora sobre o imóvel hipotecado gera vencimento antecipado da hipoteca (art. 1.501 CC) – necessidade de citar o credor hipotecário
– Pode exigir reforço de garantia se o valor do bem sofrer desvalorização
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• Hipoteca (Continuação)– Hipoteca em financiamento da construção
• Art. 1.486 do CC – emissão de cédula hipotecária – Criada a partir da Lei 4.864/65 – Lei de estímulo à
construção;
• Art. 1.487 do CC – constituição de hipoteca para garantia de dívida futura ou condicionada, isto é, submetida à verificação de condição incerta.
• Art. 1.488 do CC – parcelamento da dívida caso o imóvel seja loteado.
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• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel)– Lei n. 9.514/1997
– Conceito
• Negócio jurídico pelo qual o devedor, fiduciante, com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel e a posse indireta de coisa imóvel, permanecendo o fiduciante com a posse direta;
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• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel) – (Continuação...)– Partes
• Qualquer pessoa natural ou jurídica pode ser fiduciante ou fiduciário
– art 2º c/c art. 22, par. Primeiro da Lei 9.514/97
– Objeto
• Imóvel construído ou em construção
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• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel) – (Continuação...)– Características
• Contrato celebrado através de escritura pública (art. 108 do CC) c/c art. 167, nº35 da Lei 6.015/1973
• Requisitos do art. 24 da Lei 9154/97
– Inadimplemento
• Art. 26 e seguintes da Lei 9.514/97
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• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel) – (Continuação...)– Certificado de recebíveis
– Operação de securitização de bens imóveis
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Sociedades
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• Sociedades (continuação)– Tipos
• SCP – Sociedades em conta de participação
• SPE – Sociedades de Propósito Específico
• Joint Venture
• Holding
• Limitada
• Anônima
• Simples
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• Sociedades (continuação)– Questões relevantes
• Justa causa societária;
• Acordo de quotistas;
• Distribuição de lucro x pro-labore;
• Responsabilidade– do administrador;
– dos sócios.
• Sociedade familiar
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Mensagem final
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• Bibliografia
– Parizatto , João Roberto Manual de Pratica dos Contratos - São Paulo - Edipa - 3ª Edição -2009.
– Negreiros, Tereza Teoria do Contrato. Novos Paradigmas - Rio de Janeiro - Renovar - 2006 - 2ª Edição.
– Lima, Jonas Jonas Sidnei Santiago de Medeiros Licitações à Luz do Novo Estatuto da Microempresa - São Paulo - Servanda - 2008.
– Silva, Emanuel Gonçalves da Silva Como Negociar dívidas com Bancos, Cartões de Crédito, Financeiras, Pessoais e Agiotas– Bahia - 2008 - Lauro de Freitas.
– Schimitt, Cristiano Heineck Clausulas abusivas na relações de consumo – RT – 2ª Edição –São Paulo - 2008.
– Macedo Jr, Ronaldo Porto Contratos Relacionais - RT 2ª Edição - São Paulo - 2007.– Rosa Jr, Luiz Emygdio F. Títulos de Crédito - Rio de Janeiro - Renovar - 2009.– Almeida, Amador Paes de Almeida Teoria e Prática dos Títulos de Crédito - 28ª Edição -
Saraiva – 2009.– Marcos, Claudia Lima Direitos do Consumidor Endividado. Superendividamento e Crédito
- RT - São Paulo - 2006.
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• Bibliografia (Continuação)
– Martins, Fran Títulos de Crédito – 14ª Edição – Forense – Rio de Janeiro – 2009. – Mamede, Gladston Empresa e Atuação Empresarial – 3ª Edição - Atlas - São Paulo - 2009.– Prado, Leandro Cadenas Licitações e Contratos – Impetus – 2ª Edição – Rio de Janeiro –
2009. – Calasans, José Manual da Licitação – Atlas – São Paulo – 2009. – Filho, Marçal Justen Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos - 13ª
Edição – Dialética – São Paulo. – Akaoui, Fernando Reverendo Vidal Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental
– 2ª Edição – RT – São Paulo. – Trennepohl, Curt Licenciamento Ambiental Impetos – Rio de Janeiro – 2008 – 2ª Edição. – Isep – Clarissa Ferreira Direito Ambiental Econômico e a ISO 1.4000 - 2ª Edição – RT -
2009 - SP. – Cruz, Ana Paula Fernanda Nogueira da Cruz A culpabilidade nos Crimes Ambientais – RT
– São Paulo – 2008.