NOTA%DO%IBAPE+MG%!

Em! 2008,! foi! iniciada! a! implantação! de! um! complexo! industrial! e! logístico! na! região!denominada!Porto!do!Açu,!no!Município!de!São!João!da!Barra,!no!Norte!Fluminense.!!Para! a! implantação! do! mencionado! projeto,! tornouEse! necessário! promover! a!desapropriação!de!uma!grande!quantidade!de!imóveis!rurais!e!urbanos.!Considerando!a! semelhança! com! situações! vivenciadas! pelos! profissionais! de! Engenharia! de!Avaliações!em!projetos!de!mineração!no!Estado!de!Minas!Gerais,!o!Instituto!Brasileiro!de!Avaliações!e!Perícias!de!Engenharia!de!Minas!Gerais!E!IBAPE–MG,!sempre!atento!às!demandas!da!atividade!profissional!de!seus!associados,!aproveitou!a!disponibilidade!de!informações!relativas!ao!complexo!industrial!e!logístico!na!região!denominada!Porto!do!Açu!e!identificou!a!possibilidade!de!elaboração!de!um!amplo!estudo!de!mercado,!a!título!de!exemplo,!com!o!objetivo!de!recomendar!metodologias!adequadas!para!a!fixação!dos!justos!valores!de!venda!para!situações!similares!e,!principalmente!no!que!se!refere!aos!imóveis!rurais.!!Desta! forma,! para! subsidiar! tecnicamente! os! seus! associados! através! do! constante!aprimoramento!profissional,!o!IBAPE!–!MG!publica!este!artigo!que!deverá!se!constituir!em!uma!importante!fonte!de!consulta!de!natureza!técnica!para!projetos!similares.!!O!presente!artigo,!partindo!da!análise!da!evolução!do!mercado!imobiliário!na!região!do!Porto!do!Açu,!tem!por!objetivo!principal!apresentar!respostas!objetivas!para!as!seguintes!questões!técnicas,!comuns!aos!diversos!projetos!também!em!implantação!no!Estado!de!Minas!Gerais,!dependentes!de!uma!eficiente!gestão!fundiária:!!a)! A! curva! real! de! valorização! dos! imóveis! rurais! na! região,! ressaltando! que! a!evolução! do! mercado! imobiliário! urbano! é! completamente! diferente! do! mercado!imobiliário!ruralX!!

b)! As!premissas!que!devem!ser!consideradas!na!elaboração!de!laudos!de!avaliação!de!imóveis!ruraisX!!!

c)! As!fontes!de!dados!(no!que!se!refere!às!amostras)!que!devem!ser!utilizados!pelos!avaliadores!do!imóveis!ruraisX!!

d)! Em!síntese,!as!metodologias!corretas!e!as!referências!para!a!obtenção!dos!reais!valores!de!mercado!para!a!compra!e!venda!de!imóveis!rurais!na!região.!

!

!

ARTIGO%TÉCNICO%!

!

RESUMO!

!

Avaliando!esta!última!década!no!Brasil! (até!2013),!vimos!uma!economia!estabilizada,!

com!índice!de!desemprego!baixo!e!financiamento!garantido.!Diante!deste!cenário,!seria!

muito!estranho!não!haver!a!valorização!nos!preços!dos!imóveis!urbanos!construídos!e!

em!construção,!uma!vez!que!havia!um!mercado!livre!e!suas!variações!acarretaram!um!

ajuste! esperado.! Tal! cenário! é! fruto! da! natureza! própria! do! setor! econômico! que! se!

movimenta,!de!acordo!com!a! lei!da!oferta!e!da!procura.!Por!motivos!que!serão!mais!

adiante!apresentados,!constatouEse!que,!na!região!do!Projeto!do!Porto!do!Açu!(Município!

de!São!João!da!Barra),!o!equilíbrio!de!forças!entre!Comprador!e!Vendedor!foi!rompido!

por! circunstâncias! fora! do! controle! dos! compradores,! mas! sob! o! controle! dos!

vendedores.!Como!isso,!deixaEse!de!estar!diante!de!valores!de!mercado!e!passaEse!para!

um! patamar! essencialmente! especulativo,! o! que! demanda! um! cuidado! adicional! do!

Avaliador,!para!que!seus!números!não!sejam!contaminados!por!qualquer!tipo!de!viés!

decorrente!desta!situação!anormal.!

O!que!é!mais!relevante!para!este!trabalho!e!para!a!compreensão!do!mercado!imobiliário!

na!região!do!Porto!do!Açu!–!que!não!está!em!nenhuma!grande!ou!média!cidade!E!é!que!

as! premissas! que! levaram! a! tais! cenários! nunca! estiveram! totalmente,! e! ao!mesmo!

tempo,!presentes!na!mencionada!região,!vale!dizer,!não!poderiam!ter!causado!nenhuma!

elevação!significativa!de!preços!no!mercado! imobiliário!na!mesma,!especialmente!no!

que!se!refere!aos! imóveis! rurais.!Em!outras!palavras,!o!único!evento!diferenciado!na!

região!foi!a!implantação!do!Projeto!do!Porto!do!Açu!e,!ao!se!avaliar!os!imóveis!na!região,!

especialmente!os!rurais,!que!são!direcionados!especificamente!para!este!projeto,!deveE

se,!necessariamente,!expurgar!as!meras!expectativas!geradas!pela!implementação!do!

mesmo,!porque!nenhum!agente!econômico!estará!disposto!a!pagar!por!qualquer!outro!

imóvel! na! região! –! situado! fora! do! âmbito! do! projeto! E! ! preços! inflados! pelas!meras!

expectativas!que!alimentaram!a!falsa!impressão!de!aquecimento!no!mercado!imobiliário!

local!que!é!muito!diferente!do!mercado!imobiliário!das!grandes!e!médias!cidades.!!

O!caso!sob!análise!é!um!caso!clássico!que!ocorre!sempre!que!um!grande!projeto!está!

em! vias! de! ou! já! em! fase! de! implantação.! Para! superar! este! vetor! de! distorção,! a!

Engenharia! de! Avaliações! preconiza! a! elaboração! de! um! Estudo! de! Mercado!

abrangente,!onde!a!influência!do!próprio!projeto!nas!expectativas!de!valor!dos!imóveis!é!

devidamente!expurgada!dos!valores!pretendidos!por!tais!agentes,!o!que!é!feito!a!partir!

!

de!análises!das!escrituras!de!compra!e!venda!efetivamente!celebradas,!e!não!com!base!

em!ofertas!de!imobiliárias.!Isto!torna!a!avaliação!extremamente!confiável!e!justa,!porque!

os!valores!finalmente!atribuídos!irão!refletir!o!verdadeiro!(concreto)!mercado!imobiliário!

da!região!afetada!pelo!projeto.!!

Este!trabalho!apresenta!um!resultado!prático,!que,!além!de!realizar!um!diagnóstico!da!

evolução!do!mercado! imobiliário!na! região,!disponibiliza!um!modelo!para!os! cálculos!

avaliatórios!dos!imóveis!rurais!que!foram!ou!estão!sendo!desapropriados!para!fins!de!

implementação! do!Projeto! do!Porto! do!Açu! e! também!para! quaisquer! outros! fins.!O!

modelo!é!adequado!e!preciso,!decorrente!da!grande!quantidade!de!dados!obtidos!de!

cerca! de! 148! (cento! e! quarenta! e! oito)! escrituras! definitivas! de! compra! e! venda,!

analisados!e!tratados!estatisticamente.!

!

1.! INTRODUÇÃO!0!!NOÇOES!FUNDAMENTAIS!SOBRE!O!CONCEITO!DE!VALOR!

%1.1! Utilizando!os! conceitos! consolidados!pelo!Eng.!Sérgio!Antonio!Abunahman! (in!

“Curso!Básico!de!Engenharia!Legal!e!de!Avaliações,!São!Paulo,!Pini,!1999,!pags.!21!a!

24),!a!avaliação!de!imóveis!baseiaEse!em!fatos!e!acontecimentos!que!influenciam,!em!

cada!momento,!o!resultado!final!do!valor!do!imóvel,!sendo!recomendável,!sempre!que!

possível,!que!o!avaliador!não!se!atenha!a!um!único!aspecto!da!questão!e!considere,!

simultaneamente,!os!fatores!“custo”!e!“utilidade”,!este!especialmente,!porque!todo!valor!

decorre!da!utilidade.!

!

1.2! A!palavra!VALOR!tem!muitos!sentidos!e!diversos!elementos!modificadores!e!as!

definições!a!seguir!mostram!os!sentidos!mais!usuais!em!Engenharia!de!Avaliações:!

!!

a)%VALOR%DE%MERCADO!é!aquele!encontrado!por!um!vendedor!desejoso!de!vender,!mas!não!forçado!e!um!comprador!desejoso!de!comprar,!mas!também!não!forçado,!tendo!

ambos! pleno! conhecimento! das! condições! de! compra! e! venda! e! da! utilidade! da!

propriedadeX!

!

b)%VALOR%DE%REPOSIÇÃO%é!aquele!valor!da!propriedade!determinado!na!base!do!que!ela!custaria!(normalmente!a!preços!correntes!de!mercado)!para!ser!substituída!por!outra!

igualmente!satisfatóriaX!

!

!

c)%VALOR%RENTÁBIL%OU%ECONÔMICO%é!o!valor!atual!das!receitas!líquidas!prováveis!e!futuras,!segundo!prognóstico!feito!com!base!nas!receitas!e!despesas!recentes!e!nas!

tendências!dos!negócios.!

!

1.3! Portanto,!quando!se!busca!analisar!a!evolução!do!mercado!imobiliário!em!uma!

determinada! região,! há! que! se! ter! em!mente! que! o! conceito! de! Valor! procurado! é,!

naturalmente,! o! Valor! de! Mercado,! nas! condições! descritas! no! item! a),! acima!

mencionado.! Se! o! equilíbrio! de! forças! entre! Comprador! e! Vendedor! é! rompido! por!

circunstâncias!fora!do!controle!de!um!deles,!mas!sob!o!controle!do!outro,!deixaEse!de!

estar! diante! de! valores! de! mercado! e! passaEse! para! um! patamar! essencialmente!

especulativo,!o!que!demanda!um!cuidado!adicional!do!Avaliador,!para!que!seus!números!

não!sejam!contaminados!por!qualquer!tipo!de!viés!decorrente!desta!situação!anormal.!

!

1.4! No! caso! concreto,! estamos! diante! de! uma! situação! onde! o! comprador! está!

forçado!a!comprar!(pela!necessidade!de!implementar!o!Complexo!Industrial!do!Porto!do!

Açu! que,! de! diversas! formas,! vai! beneficiar! direta! e! indiretamente! o! vendedor)! e! o!

vendedor!está!forçado!a!vender!(por!conta!dos!decretos!de!desapropriação!para!a!área!

específica! denominada! Distrito! Industrial! de! São! João! da! Barra).! No! entanto,! os!

proprietários! dos! imóveis! que! estão! servindo! como! amostras! não! estão! forçados! a!

vender! e! buscam! se! apropriar! de! ganhos! que! não! possuem! bases! e! fundamentos!

racionais,!já!que!nada!justifica!as!expectativas!de!valores!que!estão!contidas!nos!preços!

ofertados!no!mercado.!Portanto,!para!que!se!possa!ter!um!quadro!real!do!verdadeiro!

mercado!imobiliário!que!está!por!trás!das!expectativas!que!são!explicitadas!em!ofertas!

que!não!se!sustentariam!fora!do!contexto!de!um!Complexo!Industrial,!há!que!se!ter!o!

cuidado!de!expurgar!vetores!irreais!de!indução!de!Valor.!Por!isso,!a!apresentação!deste!

Estudo! de! Mercado,! específico! para! imóveis! rurais! –! mas! que,! por! ser! inevitável,!

menciona! também! a! evolução! dos! valores! dos! imóveis! urbanos! –! para! que! os!

Avaliadores!possam!nele!se!basear.!!

!

2.! CONSIDERAÇÕES! TÉCNICAS! SOBRE! A! EVOLUÇÃO! NO! MERCADO!

IMOBILIÁRIO!GERAL!!NO!BRASIL!

!

2.1! É!fato!notório!que!o!mercado!imobiliário!brasileiro!de!imóveis!urbanos!(os!rurais!

sempre! obedeceram! a! uma! lógica! completamente! diferente),! de! uma!maneira! geral,!

experimentou!um!grande!aquecimento,!em!especial!à!partir!de!2008.!Todavia,!isso!não!

!

ocorreu!de!uma!hora!para!outra!e!nem!foi!linear!para!todas!as!cidades!e!regiões!do!País.!

Foi!necessário!preparar!uma!base!econômica!para!este!desenvolvimento.!

!

2.2! Por!muitos!anos,!o!País!teve!um!mercado!estagnado,!com!leis!que!não!favoreciam!

o! crédito.! Tal! situação! se! agravava! com! uma! realidade! de! instabilidade! política! e!

econômica!e!taxas!de!juros!exorbitantes.!Esta!situação!começou!a!mudar!com!o!advento!

do!Plano!Real!que,!ao!conseguir!a!estabilização!da!economia!(em!termos!práticos,!isto!

ocorreu! somente! em! 1996),! forneceu! o! primeiro! pilar! de! sustentação! para! o!

desenvolvimento!de!vários!segmentos,!inclusive!o!mercado!imobiliário.!

!

2.3! Em!1997,!entra!em!vigor!a!Lei!9.514!e!passa!a!existir!a!Alienação!Fiduciária!da!

Coisa!Imóvel,!um!grande!marco!para!o!setor.!Até!então,!uma!possível!retomada!pelo!

agente!financeiro!poderia!demorar!anos.!Com!a!nova!Lei,!diminuiuEse!significantemente!

este!prazo,!o!que!incentivou!novos!investimentos!no!mercado!imobiliário.!

!

2.4! Em!2004,!uma!nova!reviravolta!movimenta!o!setor,!com!a!entrada!em!vigor!da!Lei!

10.931!(Patrimônio!de!Afetação),!que!resguarda!os!direitos!do!consumidor!na!compra!do!

imóvel!na!planta.!TrataEse!de!um!regime!jurídico!especial,!em!que!cada!empreendimento!

constitui!um!patrimônio!próprio,!com!contabilidade!exclusiva,!separada!do!restante!das!

operações!da!construtora.!

!

2.5! Tais!mudanças!na! legislação! trouxeram!mais!segurança!para!o!setor,!atraindo!

investimentos,!facilitando!o!financiamento!de!imóveis!e!estimulando!a!entrada!de!capitais!

das! empresas! no! mercado.! Tudo! isso! representou! um! cenário! propício! para! o!

desenvolvimento!da!indústria!da!construção!civil.!

!

2.6! Os!anos!a!seguir!foram!de!“boom”!no!setor!imobiliário,!no!que!se!refere!a!imóveis!

urbanos!construídos!ou!em!construção.!Como!consequência,!os!preços!de!tais!imóveis!

(urbanos,! construídos! e! em! construção)! nas! grandes! e! médias! cidades! (acima! de!

200.000!habitantes)!começaram!a!subir.!RessalteEse,!mais!uma!vez,!que!este!fenômeno!

nunca! ocorreu! com! os! imóveis! rurais,! cujo! mercado! obedece! a! uma! lógica!

completamente!diferente!do!mercado!de!imóveis!urbanos.!

!

2.7! Estas!informações!são!de!crucial!importância!para!o!entendimento!da!evolução!

do!mercado!na!região!do!Porto!do!Açu,!porque:!

!

!

a)! Nesta! região! nunca! estiveram! presentes! todas! as! premissas! que! alavancaram! o!

crescimento!do!mercado! imobiliário!de! imóveis!urbanos!construídos!e!em!construção!

nas!grandes!e!médias!cidadesX!

b)!Tais!premissas!nunca!se!aplicaram!aos!imóveis!rurais,!em!nenhuma!região!do!País.!

!

2.8! No!que!se!refere!à!sustentabilidade!da!elevação!dos!preços!e!da!análise!sobre!a!

questão!do!estabelecimento! real!de!um!novo!patamar!de!preços!versus!uma!simples!

bolha,!há!que!se!observar!outros!parâmetros!importantes.!Avaliando!esta!última!década!

no!Brasil!(até!2013),!vimos!uma!economia!estabilizada,!com!índice!de!desemprego!baixo!

e! financiamento! garantido.! Diante! deste! cenário,! seria! muito! estranho! não! haver! a!

valorização!nos!preços!dos!imóveis!urbanos!construídos!e!em!construção,!uma!vez!que!

havia!um!mercado!livre!e!suas!variações!acarretaram!um!ajuste!esperado.!Tal!cenário!é!

fruto!da!natureza!própria!do!setor!econômico!que!se!movimenta,!de!acordo!com!a!lei!da!

oferta!e!da!procura.!Este!cenário!continha!as!seguintes!características:!

a)!Juros!básicos!da!economia!em!patamar!baixoX!

b)!Crédito!imobiliário!farto,!barato!e!por!longo!prazoX!

c)!Emprego!e!renda!crescentesX!

d)!Simulação!de!demanda!aquecida!no!presente!em!troca!de!superE!estoque!no!futuro!

(vendas!para!aqueles!que!não!terão!condições!de!manter!o!pagamento!ao! longo!dos!

anos!e!gerarão!devoluções!ou!cancelamentos!em!volume!anormal)X!

e)!Volume!anormal!de!especuladoresX!

f)! Por! fim,! muita! desinformação,! principalmente! devido! à! euforia! decorrente! da!

propaganda!oficial.!!

Este! conjunto! de! fatores! levou! a! um! crescimento! dos! preços! dos! imóveis! urbanos!

(ressalteEse,!mais!uma!vez,!que!os!imóveis!rurais!são!regidos!por!lógica!completamente!

diferente)!de!forma!rápida.!

!

2.9! Para!que!um!modelo!com!estas!características!seja!sustentável!os!juros!precisam!

ser! baixos,! porque! eles,! por! um! lado,! estimulam! o! crédito! imobiliário! “barato”!

(comparativamente!a!patamar!anterior),!permitindo!aumentos!na!demanda!por!imóveis!

urbanos!e!seus!preços!–!mesmo!com!aumento!nos!preços!totais,!as!parcelas!cabem!no!

orçamento!das! famílias!–!e,!por!outro,!porque!desestimulam!as!pessoas!a!manterem!

aplicações!financeiras,!facilitando!o!investimento!em!imóveis!e!atraindo!grande!número!

de!especuladores!(especialmente!amadores!que!não!tem!nenhuma!experiência!neste!

segmento).!O!gráfico!abaixo,!organizado!pelo!Banco!Central,!mostra!que!os!preços!de!

!

imóveis!residenciais!dados!em!garantia!para!financiamentos!mais!do!que!quintuplicaram,!

saindo!de!uma!base!100!em!março!de!2001!para!550!em!junho!de!2014.!!

!!

2.10! No!entanto,! o! governo!brasileiro,!mesmo!com!uma!estratégia! heterodoxa,! não!

conseguiu!sustentar!um!patamar!baixo!para!os!juros,!que!foram!subindo!gradativamente,!

desde!2012!e,!em!2015,!as!taxas!ficaram!no!maior!patamar,!desde!2007.!Com!isso,!caiu!

o!primeiro!pilar!de!sustentação!do!modelo!desenhado!pelo!governo!para!alavancar!o!

mercado!imobiliário.!

!

2.11! O!segundo!pilar!–! controle!da! inflação!–! foi! ruindo!aos!poucos,! visto!que!esta!

estava!sendo!controlada!artificialmente,!via!represamento!de!preços!importantes,!como!

os! dos! combustíveis! e! da! energia.! Em! 2014! e! 2015! a! inflação! represada! eclodiu! e,!

naquele! ano,! superou! a! faixa! de! 10%! ao! ano,! o! que! inviabiliza,! por! si! só,! qualquer!

investimento!adicional!no!mercado!imobiliário.!

!

2.12! Além!disso,!também!tivemos!o!aumento!desenfreado!do!preço!do!m²!comercial!

que!foi!repassado!para!preços!de!produtos!e!serviços!colaborando!muito!para!inflação.!

Por! fim,! houve! também! o! aumento! muito! rápido! nas! construções,! o! que! gerou!

crescimento!rápido!no!emprego!–!sem!ganhos!de!produtividade!–!e!alimentou!a!inflação.!

A!inflação!elevada!força!aumento!nos!juros.!!

2.13! Como! o! crédito! imobiliário! barato! e! o! longo! prazo! de! financiamento! são! os!

instrumentos! que! garantem! que! as% parcelas% do% financiamento% vão% caber% no%orçamento%das% famílias,!mesmo! quando! os! preços! dos! imóveis! aumentem!muito! e!rapidamente,! o! modelo! era! fundamentalmente! dependente! deste! binômio.!

!

Perigosamente,!o!principal!impulso!para!esse!salto!nos!preços!dos!imóveis!urbanos!veio!

do! financiamento! imobiliário,!que! também!aumentou!mais!de!cinco!vezes!nos!últimos!

anos.!Em!2007,!o!Banco!Central!brasileiro!apurou!R$!18!bilhões!em!linhas!de!crédito!

para!imóveis.!Em!2013,!ultrapassou!R$!109!bilhões.!!

!!

2.14! Como! se! sabe,! o! crédito! farto! e! barato! extinguiuEse! e! a! overdose! desse!

instrumento! aplicada! a! quase! todos! os! segmentos! de! consumo! (eletrodomésticos,!

veículos,!móveis,!etc.)!levou!a!um!endividamento!recorde!das!famílias.!Portanto,!ainda!

que!fosse!possível!retomar!a!trajetória!de!créditos!fartos!e!baratos,!não!se!encontraria!

mais!as!famílias!dispostas!a!embarcar!nesta!aventura.!

!

2.15! Tudo!isso!fez!com!que!cada!vez!mais!famílias!tenham!que!recorrer!a!saques!de!

recursos!da!poupança!e!FGTS!(desemprego),!drenando!os!recursos!disponíveis!para!

subsidiar!o!crédito!imobiliário!barato!e!farto.!A!forte!desaceleração!do!crédito!imobiliário!

iniciada!em!2013,!foi!aprofundada!em!2014!e!levou!à!queda!abrupta!em!2015.%!

2.16! Como!vimos!acima,!um!dos!requisitos!para!a!sustentação!da!elevação!artificial!do!

mercado!imobiliário!urbano!foi!o!binômio!emprego!e!renda!crescentes.!Isto!porque!eles!

garantem!que!as!famílias!estejam!otimistas!com!relação!ao!futuro!e!assim!dispostas!a!

se! arriscarem! em! financiamentos! que! são! por! prazo! muito! longo! e! com! parcelas!

elevadas.%No!caso!do!Brasil,!o! inchaço!dos!empregos!na!construção!civil!não!se!deu!apenas!pelo!volume!recorde!de!lançamentos!de!imóveis!residenciais!e!comerciais,!mas!

!

também! pelas! obras! da! copa! do! Mundo! e! construções! relacionadas! à! Petrobrás! e!

segmentos!petrolífero/biocombustíveis!e!de!energia!elétrica!(usinas!hidrelétricas,!PCH´s,!

usinas!eólicas!e!solares).!Nos!últimos!anos,!temos!visto!que!estes!três!mecanismos!que!

impulsionaram!os!empregos!de!forma!artificial!e!temporária!literalmente!desmoronaram.!

Por!outro!lado,!na!ponta!compradora,!o!inchaço!de!empregos!próprios!e,!principalmente,!

terceirizados!nas!estatais1!proporcionou!renda!extra!para!famílias!que!acreditaram!que!

tal!situação!permaneceria!igual!no!futuro.!

2.17! Os! dados!mostram!que! a! participação! do! segmento! imobiliário! na! geração! de!

empregos!formais!dobrou!no!período!de!2006!a!2009,!ou!seja,!a!construção!civil!foi!o!

grande!“motor”!da!geração!de!empregos!neste!período.!Já!a!partir!de!2011,!observamos!

uma!queda!relevante!na!geração!de!empregos!formais,!que!se!intensificou!em!2012!e!

que!depois!despencou!a!partir!de!2014,!puxado!pela!construção!civil,!uma!vez!que!os!

lançamentos! de! imóveis! comerciais! e! residenciais! já! vinham! em! queda! desde!

2012.%A!Copa! do!Mundo! se! realizou! na!metade! de! 2014! (grande!maioria! das! obras!previstas!se!concluiu!antes!disto,!para!permitir!a!realização!da!Copa!das!Confederações)!

e! por! fim,! tivemos!a! ruptura! do! ciclo! de! grandes! obras! ligadas! ao! setor! de! petróleo,!

biocombustíveis,!gás!e!geração!de!energia.!

!

2.18! Assim,! constataEse! que! a! explosão! das! construções! de! imóveis! residenciais! e!

comerciais!ocorreu!de!forma!artificial!e!temporária,!em!função!de!uma!combinação!de!

vendas!na!planta!e!mega!especulação,!sendo!que,!quando!atingimos!um!nível!anormal!

de!distratos!e!de!concorrência!com!especuladores!–!ambos!no!momento!da!entrega!dos!

imóveis!–!passamos!a!ter!superEestoques!e!as!construtoras!foram!obrigadas!a!reduzirem!

seus!lançamentos!de!forma!relevante,!o!que!passou!a!ocorrer!a!partir!de!2013.!

!

2.19! Já!a!queda!na!renda!real!que!temos!observado!é!uma!consequência!da!destruição!

destes!empregos!formais.!Como!ocorre!em!tempos!de!crise!imobiliária,!os!empregos!na!

construção!civil!têm!queda!abrupta,!destruindo!a!euforia!do!pleno!emprego.!

!

2.20! Só!no!Estado!de!São!Paulo,!em!2015,!foram!cerca!de!22!mil!imóveis!estocados!

em! excesso! em! relação! ao! nível! normalizado.! Os! bancos! estão! muito! seletivos! na!

abertura!de! linhas!de!crédito!e!a!parcela!do! financiamento! ficou!grande!demais!para!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1!Somente!a!Petrobras!chegou!a!ter!350.000!empregados!terceirizados!em!2013!e,!de!2003!a!2014,!elevou!a!quantidade!de!empregados!próprios!de!30.000!para!90.000,!em!números!redondos.!

!

caber!na!renda!mensal.!Não!há!dados!confiáveis!disponíveis!para!o!mercado!no!Rio!de!

Janeiro.!

!

2.21! Portanto,!os!pilares!que!alavancaram!–!hoje!se!sabe,!de!forma!artificial!–!os!preços!

no!mercado!imobiliário!urbano!em!geral!ruíram!todos,!à!saber:!

a)!Os!juros!estão!muito!elevados!e!a!inflação!ainda!extremamente!altaX!

b)!O!crédito!imobiliário!está!escasso!e!caroX!

c)!O!desemprego!está!em!um!de!seus!níveis!mais!elevados!da!História!e!a!renda!média!

do!trabalhador!caiuX!

d)!!O!superE!estoque!no!futuro!se!materializou,!com!devoluções!em!massa!de!imóveis!

comprados!na!plantaX!

e)!!Os!especuladores!desapareceram!deste!segmentoX!

f)!!Com!a!catástrofe,!os!meios!de!comunicação!e!os!próprios!prejudicados!começaram!a!

se! interessar! pelo! assunto! e,! com! isso,! o! nível! de! informação! cresceu,! impedindo! o!

embarque!em!novas!aventuras.!!

!

2.22! Finalmente,!o!que!é!mais!relevante!para!a!continuação!deste!trabalho!e!para!a!

compreensão! do!mercado! imobiliário! na! região! do!Porto! do!Açu! –! que! não! está! em!

nenhuma! grande! ou! média! cidade! E! é! que! as! premissas! acima! nunca! estiveram!

totalmente,! e! ao! mesmo! tempo,! presentes! na! mencionada! região,! vale! dizer,! não!

poderiam!ter!causado!nenhuma!elevação!significativa!de!preços!no!mercado!imobiliário!

na!mesma,!nem!em!relação!aos!urbanos!e,!especialmente,!no!que!se!refere!aos!imóveis!

rurais,!os!quais!seguem!lógicas!completamente!diferentes.!!

!

2.23!Em!outras!palavras,!o!único!evento!diferenciado!na! região! foi!à! implantação!do!

Complexo!Industrial!do!Porto!do!Açu!e,!ao!se!avaliar!os!imóveis!na!região,!especialmente!

os!rurais,! que! são! direcionados! especificamente! para! este! projeto,! deveEse,!

necessariamente,! expurgar! as! meras! expectativas! geradas! pela! implementação! do!

mesmo,!porque!nenhum!agente!econômico!estará!disposto!a!pagar!por!qualquer!outro!

imóvel! na! região! –! situado! fora! do! âmbito! do! projeto! E! preços! inflados! pelas! meras!

expectativas!que!alimentaram!a!falsa!impressão!de!aquecimento!no!mercado!imobiliário!

local!que!é!muito!diferente!do!mercado!imobiliário!das!grandes!e!médias!cidades.!Isto!

será!claramente!demonstrado!no!capítulo!a!seguir.!!

!

!

3.! CONSIDERAÇÕES!TÉCNICAS!SOBRE!A!EVOLUÇÃO!NO!MERCADO!IMOBILIÁRIO!

NA!REGIÃO!DE!SÃO!JOÃO!DA!BARRA!

!

O%Município%de%São%João%da%Barra!!

3.1! As!características!geográficas!de!SJB!podem!ser!resumidas!no!quadro!abaixo2:!

!

!Municípios*limítrofes:*Campos!dos!Goytacazes!e!São!Francisco!de!Itabapoana!

Distância*do*Rio*de*Janeiro:!334!km!:!acesso!pela!BR:101!e!BR:356!

Distância*de*Campos*dos*Goytacazes:!45!km!:!acesso!pela!BR:356!!

Área:!458,611!km²!2!

População:!35,595!hab.!Censo!IBGE/2013!Densidade:!0,08!hab./km²!

Clima:!Tropical!Fuso*horário:*UTC−3!

%3.2! Como!se!pode!observar,! trataEse!de!uma!pequena!cidade!de!cerca!de!35.000!

habitantes,!situada!na!região!Noroeste!do!Estado!do!Rio!de!Janeiro,!distante!cerca!de!

334!km!da!capital.!Possui!uma!densidade!habitacional!muito!baixa!(0,08!hab/km2)!e!não!

é!considerada!um!pólo!turístico!relevante.!

!

3.3! Com! estas! características,! observaEse! claramente! que! o! conjunto! de! fatores!

relacionados!no!item!2.8!nunca!esteve!totalmente!e!ao!mesmo!tempo!presente!na!região!

e,!por!isso,!não!poderia!ter!causado!um!surto!de!especulação!imobiliária!como!ocorreu!

nos!grandes!e!médios!centros!urbanos.!Em!outras!palavras,!não!há!nenhum!motivo!real!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2!Fonte:!http://www.sjb.rj.gov.br/caracteristicasEgeograficas,!acesso!em!09.04.2016.!

!

para!que!os!preços!reais! (efetivamente!praticados!em!operações!de!compra!e!venda!

fechadas!através!de!escrituras!definitivas)!dos!imóveis!na!região!tenham!sofrido!algum!

tipo!de!aumento!que!não!aquele!considerado!vegetativo.!!

!

3.4! Particularmente! importante! é! o! fato! de! que! a! área! rural! do!município! é!muito!

grande!e!sabeEse!que!o!“boom!imobiliário”!que!assolou!o!Brasil!não!alcançou!os!imóveis!

rurais! que,! por! sua! própria! natureza,! possuem! uma! outra! lógica! de! valorização! ou!

desvalorização.!Isto!corrobora,!de!forma!particular,!a!afirmativa!feita!no!item!anterior!para!

todo!o!Município.!!

!

A% diferença% entre% Expectativa% de% Preços% (desejo% de% realização)% e% Preço% Real%(efetivamente%praticado)!!

3.5! Imóveis!são,!em!geral,!ativos!com!baixa!liquidez.!Em!situações!excepcionais,!tais!

ativos!adquirem!um!maior!grau!de!liquidez,!mas,!dificilmente,!estas!situações!perduram!

por!muito!tempo.!Em!Engenharia!de!Avaliações,!a!liquidez!de!uma!amostra!de!um!imóvel!

é!aferida!através!de!dois!fatores:!!

!

a)!Fator%de%Fonte%ou%de%Oferta%ou%ainda%de%Euforia%(FF):!É!um!fator!que!procura!espelhar!a! confiabilidade! da! fonte! de! informação! e,! portanto,! em! parte,! a! liquidez! do! mercado.!

Normalmente,!varia!de!0,70!e!1,00,!e,!no!momento!atual,!os!seguintes!parâmetros!costumam!

ser!adotados:!

!

FF!=!1,00!!!para!vendas!efetivamente!realizadasO!!

!!!!!=!0,85!!!para!classificados!e!corretores!(ofertas)O!

!!!!!=!0,75!!!para!proprietários!

!

b)!Fator%de%Tempo%de%Exposição%da%Amostra:!Este!é!um!dos!aspectos!mais!importantes!em!uma!avaliação.!Não!é!somente!através!do!Fator!de!Oferta!que!se!afere!a!liquidez,!mas!

também!–! e! principalmente! –! através! do!Fator! de!Tempo!de!Exposição! da!Amostra,! que!

muitos!Avaliadores!utilizam!da!forma!assim!definida3:!

!

0!!!!!!Fator!de!Tempo!de!Exposição!da!Amostra!!(FTEM)!:!

! !!!!!!Normalmente,!quando!o!Mercado!Imobiliário!mostra!sinais!de!volatilidade,!é!um!dos!

fatores!mais! importantes,! porque! ajuda! a! corrigir! as! distorções! causadas! pelas! elevadas!

expectativas!dos!vendedores!que!não!se!concretizam,!o!que!se!materializa!pela!permanência!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!3!Existem!várias!formas!de!definir!este!fator!e!ele!também!possui!várias!outras!denominações!e!faixas!de!percentuais,!mas!o!Princípio!é!o!mesmo.!

!

da! oferta! durante! um! longo! período! de! tempo! e! pelas! inevitáveis! reduções! dos! valores!

pedidos.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!Não!há!um!consenso!sobre!os!números!que!devem!ser!usados!para!este!fator.!O!

IBAPE!K!RJ!recomenda!os!seguintes!parâmetros:!

a)!!!Para!períodos!de!exposição!da!amostra!sem!venda!e!sem!redução!significativa!de!preço!

entre!2!e!3!meses:!Redução!de!10%V!

b)!!!Para!períodos!de!exposição!da!amostra!sem!venda!e!sem!redução!significativa!de!preço!

entre!3!e!6!meses:!Redução!de!20%V!

c)!!!Para!períodos!de!exposição!da!amostra!sem!venda!e!sem!redução!significativa!de!preço!

superiores!a!6!meses:!Redução!de!30%!a!50%V!

!

3.6! Assim,!é!possível! identificar!um!agente!econômico!que!apresenta!uma!elevada!

Expectativa! de! Preço,! quando! seu! imóvel! permanece! em! oferta! durante! um! período!

relativamente! longo,! sem! comercialização.! O! padrão! normal,! quando! um! agente!

realmente! deseja! vender! um! imóvel,! é! que! ele! “teste”! o! mercado,! reduzindo,!

gradativamente,! o! preço! requerido,! até! que! comecem! a! surgir! propostas,! das! quais,!

provavelmente,! sairão! o! esperado! negócio.! No! entanto,! quando! o! agente,! mesmo!

reduzindo! o! preço,! ainda! não! recebe! propostas,! sabeEse! que! o! patamar! pretendido!

traduz!apenas!sua!Expectativa!de!Valor,!e!não!o!Valor!Real!do!imóvel.!

!

3.7! A!análise!realizada!em!muitas!amostras!em!oferta!por!imobiliárias!da!região!de!

SJB,!mostrou!que!estas!permaneceram!e!ainda!permanecem!durante!meses!e!até!mais!

de! um! ano,! sem! haver! qualquer! comercialização,! sendo,! muitas! vezes,! retirada! do!

mercado,!sem!venda.!Isto!mostra!que!os!valores!a!elas!relacionados!não!espelhavam!

valores!de!mercado,!mas!sim!apenas!expectativas!de!preços,!o!que!não!serve!para!a!

avaliação! de! imóveis.! Adicionalmente,! foi! identificado! que! houve! uma! migração! da!

euforia!com!a!evolução!dos!preços!de!imóveis!urbanos!para!os!rurais,!o!que!contaminou!

os!preços!das!ofertas!(apenas!das!ofertas,!não!dos!contratos!efetivamente! fechados)!

dos!mesmos,! introduzindo!uma!enorme!distorção!que!não!pode!passar!despercebida!

aos!Avaliadores!Profissionais.!

!

3.8! Por!outro!lado,!o!conceito!de!Preço!Real!Praticado!é!aquele!obtido!a!partir!das!

Escrituras!de!Compra!e!Venda!efetivamente!lavradas!em!cartório.!RegistreEse,!de!plano,!

que,! embora! seja! verdade! que,! muitas! vezes,! por! motivos! diversos,! os! agentes!

econômicos!indicam!nas!escrituras!valores!inferiores!aos!efetivamente!praticados,!esta!

prática!pode!ser!imediatamente!identificada!pela!diferença!entre!o!valor!declarado!e!a!

base!de!cálculo!do! ITBI! (no!caso!de! imóveis!urbanos),!sendo!que!desta!comparação!

emerge! o! verdadeiro! valor! praticado.! Ou! seja,! as! escrituras! lavradas! em! cartório!

!

constituemEse! na! única! fonte! fidedigna! de! preços! efetivamente! praticados! em! um!

mercado!imobiliário.!

!

3.9! Como!será!visto!mais!adiante,!o!presente!estudo!analisou!todas!as!escrituras!de!

compra!e!venda!de!imóveis!rurais!lavradas!no!Cartório!do!Ofício!Único!de!SJB,!de!2008!

em! diante,! até! 2016,! e,! com! base! nos! valores! efetivamente! praticados,! foi! possível!

estabelecer!quais!os!reais!níveis!de!preços!que!os!agentes!econômicos!estão!dispostos!

a! pagar! na! região,! independentemente! da! existência! ou! viabilidade! do! Complexo!

Industrial!do!Porto!do!Açu.!

!

Preços%Reais%de%imóveis%em%uma%região%nunca%são%parametrizados%pela%existência%ou%intenção%de%implementação%de%um%Projeto%Industrial!!

3.10! A!avaliação!de! imóveis!é!uma!Ciência,!objeto!da!Engenharia!de!Avaliações!e,!

como! tal,!não!pode!prescindir!de! instrumentos!científicos!de! investigação,!quando!se!

depara! com! uma! conjuntura! que! foge,! completamente,! aos! padrões! normais! de!

avaliação.!Em!resumo:!não!se!está!diante!de!uma!simples!avaliação!de!um!apartamento!

de!dois!quartos,!em!Copacabana,!situação!em!que!não!há,!à!toda!evidência,!nenhuma!

necessidade!de!um!estudo!prévio!de!mercado,!mas!apenas!uma!boa!coleta!de!amostras!

adequadas,!as!quais!são!abundantes!nos!meios!de!comunicação.!

!

3.11! O!caso!concreto!é!um!caso!muito!específico,!complexo,!com!muitas!variáveis!e,!

por! isso,! demanda! um! tratamento! especial,! uma! investigação! técnica! a! partir! dos!

instrumentos! de! que! dispõe! a! Engenharia! de! Avaliações,! em! particular! a! análise! da!

evolução!do!mercado!e!as!ferramentas!estatísticas.!Sem!um!estudo!desta!natureza,!não!

é!possível!a!elaboração!dos!laudos!de!avaliação!para!nenhum!dos!terrenos!da!região,!

principalmente!os!rurais.!Esta!é,!de!acordo!com!os!preceitos!básicos!da!Engenharia!de!

Avaliações,!a! forma!correta!e!científica!de!conduzir!um!processo!avaliatório!em! larga!

escala,!em!uma!região!específica!e!complexa!como!é!esta!sob!análise.!

!

3.12! TrataEse!de!um!caso!clássico!em!que!o!projeto!a!ser! implantado!está!afetando!

não!o!Valor!Real,!mas!sim!a!Expectativa!de!Valor!dos!imóveis!nos!quais!o!próprio!projeto!

será!alocado.!Vale!dizer,!sem!o!projeto,!a!expectativa!de!valor!seria!muito!menor,!o!que!

significa!que,!no!processo!de!avaliação,!o!Avaliador!deve!expurgar!da!fixação!do!justo!

valor!do! imóvel,!a! influência!que!o!projeto!exerce!sobre!as!expectativas!dos!agentes!

!

econômicos! envolvidos.! Sem! tal! providência,! há,! inexoravelmente,! um! viés! no!

arbitramento!do!valor.!!

!

3.13! Como!já!mencionado,!é!um!caso!clássico!que!ocorre!sempre!que!um!projeto!de!

porte!está!em!vias!de!ou!já!em!fase!de!implantação.!Para!superar!este!vetor!de!distorção,!

a! Engenharia! de! Avaliações! preconiza! a! elaboração! de! um! Estudo! de! Mercado!

abrangente,!onde!a!influência!do!próprio!projeto!nas!expectativas!de!valor!dos!imóveis!é!

devidamente!expurgada!dos!valores!pretendidos!por!tais!agentes,!o!que!é!feito!a!partir!

de!análises!das!escrituras!de!compra!e!venda!efetivamente!celebradas,!e!não!com!base!

em!ofertas!de!imobiliárias,!porque!estas!estão!contaminadas!pela!falsa!euforia!causada!

pelas! expectativas! de! valor.! Isto! torna! a! avaliação! extremamente! confiável! e! justa,!

porque!os!valores!finalmente!atribuídos!irão!refletir!o!verdadeiro!mercado!imobiliário!da!

região!afetada!pelo!projeto.!!

!

3.14! RessalteEse! que! tal! expurgo! é! necessário,! em! termos! de! avaliação,! porque,! a!

qualquer!momento,!o!projeto!pode!ser!abandonado,!modificado,!aumentado,!diminuído!

ou! suspenso! temporariamente.! Ou! seja,! tudo! pode! acontecer! com! o! projeto,! o! que!

significa!que!os!valores!dos!imóveis!não!podem!–!até!por!uma!questão!racional!–!ser!

influenciados!pelo!mesmo.!TomeEse,!como!exemplo,!o!que!está!ocorrendo!na!região!de!

Itaboraí,!onde!valores!absurdos!para!os!imóveis!começaram!a!ser!exigidos!pelos!agentes!

econômicos,! apenas! por! causa! da! implantação! do! Projeto! do! Comperj.! No! entanto,!

inicialmente,!tal!projeto!foi!reduzido!–!o!que!derrubou,!parcialmente,!as!expectativas!–!e,!

posteriormente,!paralisado!(atualmente,!está!neste!estágio),!o!que!levou!as!expectativas!

de!valores!a!níveis! inferiores!aos!que!estavam!sendo!praticados!antes!do!anúncio!do!

projeto.! O!mesmo! ocorreu! em!Macaé,! nas! Refinarias! do! Maranhão! e! do! Ceará,! na!

Unidade!de!Fertilizantes!de!Goiás,!etc.!

!

3.15! Restando! comprovado!que!as!avaliações!de! imóveis! devem!ser! baseadas!em!

Preços! Reais! e! não! em! Expectativas! de! Preços,! podeEse! passar! para! a! análise!

estatística!dos!dados!colhidos!de!cerca!de!148!(cento!e!quarenta!e!oito)!escrituras!de!

compra!e!venda!de!imóveis!rurais!obtidas!junto!ao!Cartório!de!RGI!de!São!João!da!Barra.!

%%%

!

4.! EVOLUÇÃO!DOS!PREÇOS!REAIS!DOS!IMÓVEIS!RURAIS!EM!SÃO!JOÃO!DA!

BARRA!

!

4.1! Para!analisar!a!evolução!dos!preços!dos!imóveis!rurais,!foram!obtidas!148!(cento!

e!quarenta!e!oito)!escrituras!definitivas!de!compra!e!venda,!das!quais!foram!extraídos!os!

dados!brutos.!A!relação!completa!de!todos!os!dados!encontraEse!em!planilha!Excel!em!

anexo!a!este!artigo!técnico!(Anexo!1).!

!

4.2! Os!dados!brutos!foram!estatisticamente!tratados!para!eliminar!dados!suspeitos!e!

segmentados,!ano!a!ano,!à!partir!de!2008!e,!com!isso,!foram!obtidos!os!dados!tratados.!

O!resultado,!em!resumo,!está!nos!gráficos!abaixo:!!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

4.3! A!simples!visualização!dos!gráficos!mostra!que:!

a)! Entre!2008!e!2014,!não!há,!praticamente,!uma!evolução!significativa!de!preços!

unitários!(R$/m2),!confirmando!o!que!foi!afirmado!no!capítulo!anterior,!no!sentido!de!que,!

a!lógica!que!rege!a!evolução!de!preços!para!imóveis!rurais!é!completamente!diferente!

daquela!que!rege!os!imóveis!urbanosX!

!

b)! Em!2015,!sem!qualquer!motivo!conhecido,!obedecendo!à!sua!lógica!própria!–!que!

é!distinta!dos!imóveis!urbanos!E!os!imóveis!rurais!apresentaram,!no!segundo!semestre,!

uma!evolução!de!preços.!Pelos!dados!apresentados!de!2016,!constataEse!que!houve!

uma! elevação! pontual,! já! revertida! ao! longo! de! 2016,! já! que! o! valor! unitário! médio!

retornou!para!o!patamar!de!1,75!R$/m².!

!

5.! ! ! ! ! APRESENTAÇÃO! DE! UM! MODELO! PRECISO! PARA! A! REALIZAÇÃO! DE!

CÁLCULOS! DE! AVALIAÇÃO! PARA! OS! IMÓVEIS! RURAIS! EM! SÃO! JOÁO! DA!

BARRA!!

5.1! Para! que! este! trabalho! possa! ter! também! um! resultado! prático,! que,! além! de!

realizar!um!diagnóstico!da!evolução!do!mercado!imobiliário!na!região,!possa!ser!utilizado!

!

para!os!cálculos!avaliatórios!dos!imóveis!rurais!na!região!do!Distrito!Industrial!de!São!

João!da!Barra! e! também!para!quaisquer! outros! fins,! apresentaEse!agora!um!modelo!

adequado!e!preciso,!decorrente!da!grande!quantidade!de!dados!obtidos,!analisados!e!

tratados!estatisticamente.!!

5.2! Na!já!mencionada!planilha!em!Excel!(Anexo!1)!há!uma!aba!com!cortes!dos!dados!

para! os! imóveis! rurais,! apresentandoEse! apenas! as! variáveis! que! interessam! para! a!

avaliação,!quais!sejam:!área!do!imóvel!e!seu!valor!unitário4.!Graficamente,!em!ordem!

crescente!de!áreas!e!segmentados!por!ano,!os!dados!se!apresentam!da!seguinte!forma:!

!

!

!!

!!

!

!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!4!Não!é!possível!utilizar!outras!variáveis,!porque!não!se!dispõe!de!Fatores!de!Localização!e/ou!Fatores!Geomecânicos!confiáveis!e!devidamente!fundamentados.!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!!

!

!

5.3! O!modelo!prático!desenvolvido!passa!pelas!seguintes!etapas:!

!

a)! O!Avaliador!informa!o!ano!da!avaliação,!confirma!o!tipo!do!imóvel!(deve!ser!rural,!

e!não!urbano)!e!a!área!do!mesmoX!

!

b)! Na!tabela!da!planilha!do!Anexo!1,!coleta!15!amostras!com!áreas!menores!mais!

próximas!e!15!amostras!com!áreas!maiores!mais!próximas.!Com!isso,!ele!terá!sempre!à!

sua!disposição!30!amostras,!que!é!o!máximo!de!amostras!permitidas!para!a!utilização!

da! Teoria! das! Pequenas! Amostras5,! a! qual! assegura! que! o! tratamento! estatístico! é!

válidoX!

!

c)! Com!as!amostras,!o!Avaliador!poderá!optar!por!utilizar!Inferência!Estatística!ou!

Tratamento! por! Fatores,! sendo! que,! no! primeiro! caso,! poderá! trabalhar! com! mais!

amostras,!caso!entenda!necessário.!No!caso!de!Tratamento!por!Fatores,!o!único!Fator!

recomendado! é! o! Fator! de! Área,! já! que! os! valores! foram! extraídos! de! escrituras!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!5!ConsideraEse!!que!!amostras!!!de!!!tamanho!!N>30,!!chamadas!!de!!!grandes!!amostras,!!a!!!melhor!aproximação,!!para!!as!!distribuições!!amostrais!!é!!a!!normal.!Quando!o!tamanho!das!amostras!é!N<30!elas!são!consideradas!pequenas!amostras!e!o!tratamento!estatístico!é!diferente.!Para!!!pequenas!!!amostras,!!!as!!!distribuições!!!amostrais!consideradas!!!são!!!STUDENT!!!e!!!QUIEQUADRADO!e,!para!elas,!a!Ciência!Estatística!preconiza!uma!tratamento!simplificado,!que!se!materializa!através!da!Teoria!das!Pequenas!Amostras.!

!

definitivas!de!compra!e!venda!registradas!em!cartório,!o!que!dispensaria!a!utilização!de!

fatores,!tais!como,!Fator!de!Oferta,!Fator!de!Localização,!Fator!de!Forma,!Fator!Frentes!

Múltiplas!e!Fatores!Geomecânicos!Diversos.!!

!

d)! Com! isso,! o! Avaliador! chegará! ao! justo! valor! de! compra! e! venda! do! imóvel!

avaliando,!utilizando!dados!reais!praticados!pelo!mercado!e!já!filtrados!estatisticamente!

para!eliminar!dados!suspeitos.!

!

6.!CONCLUSÕES!

!

6.1! Quando! se! busca! analisar! a! evolução! do! mercado! imobiliário! em! uma!

determinada! região,! há! que! se! ter! em!mente! que! o! conceito! de! Valor! procurado! é,!

naturalmente,!o!Valor!de!Mercado,!conforme!definido!no!Capítulo!1!deste!artigo.!Se!o!

equilíbrio!de!forças!entre!Comprador!e!Vendedor!é!rompido!por!circunstâncias!fora!do!

controle!de!um!deles,!mas!sob!o!controle!do!outro,!deixaEse!de!estar!diante!de!valores!

de!mercado!e!passaEse!para!um!patamar!essencialmente!especulativo,!o!que!demanda!

um!cuidado!adicional!do!Avaliador,!para!que!seus!números!não!sejam!contaminados!por!

qualquer!tipo!de!viés!decorrente!desta!situação!anormal.!

!

6.2 Avaliando! esta! última! década! no! Brasil! (até! 2013),! vimos! uma! economia!

estabilizada,!com!índice!de!desemprego!baixo!e!financiamento!garantido.!Diante!deste!

cenário,!seria!muito!estranho!não!haver!a!valorização!nos!preços!dos!imóveis!urbanos!

construídos!e!em!construção,!uma!vez!que!havia!um!mercado! livre!e!suas!variações!

acarretaram! um! ajuste! esperado.! Tal! cenário! é! fruto! da! natureza! própria! do! setor!

econômico!que!se!movimenta,!de!acordo!com!a!lei!da!oferta!e!da!procura.!Este!cenário!

continha!as!seguintes!características:!

a)!Juros!básicos!da!economia!em!patamar!baixoX!

b)!Crédito!imobiliário!farto,!barato!e!por!longo!prazoX!

c)!Emprego!e!renda!crescentesX!

d)!Simulação!de!demanda!aquecida!no!presente!em!troca!de!superE!estoque!no!futuro!

(vendas!para!aqueles!que!não!terão!condições!de!manter!o!pagamento!ao! longo!dos!

anos!e!gerarão!devoluções!ou!cancelamentos!em!volume!anormal)X!

e)!Volume!anormal!de!especuladoresX!

f)! Por! fim,! muita! desinformação,! principalmente! devido! à! euforia! decorrente! da!

propaganda!oficial.!!

Este!conjunto!de!fatores!levou!a!um!crescimento!dos!preços!dos!imóveis!de!forma!rápida.!

!

!

6.3! Os!pilares!que!alavancaram!–!hoje!se!sabe,!de! forma!artificial!–!os!preços!no!

mercado!imobiliário!em!geral!ruíram!todos,!à!saber:!

a)!Os!juros!estão!muito!elevados!e!a!inflação!ainda!extremamente!altaX!

b)!O!crédito!imobiliário!está!escasso!e!caroX!

c)!O!desemprego!está!em!um!de!seus!níveis!mais!elevados!da!História!e!a!renda!média!

do!trabalhador!caiuX!

d)!O!superEestoque!no! futuro!se!materializou,!com!devoluções!em!massa!de! imóveis!

comprados!na!plantaX!

e)!Os!especuladores!desapareceram!deste!segmentoX!

f)!Com!a!catástrofe,!os!meios!de!comunicação!e!os!próprios!prejudicados!começaram!a!

se! interessar! pelo! assunto! e,! com! isso,! o! nível! de! informação! cresceu,! impedindo! o!

embarque!em!novas!aventuras.!!

!

6.4! O!que!é!mais! relevante!para!este! trabalho!e!para!a!compreensão!do!mercado!

imobiliário!na! região!do!Porto!do!Açu!–!que!não!está!em!nenhuma!grande!ou!média!

cidade! E!é!que!as!premissas!acima!nunca!estiveram! totalmente,!e!ao!mesmo! tempo,!

presentes! na! mencionada! região,! vale! dizer,! não! poderiam! ter! causado! nenhuma!

elevação!significativa!de!preços!no!mercado! imobiliário!na!mesma,!especialmente!no!

que!se!refere!aos!imóveis!rurais.!!

!

6.5! Em!outras!palavras,!o!único!evento!diferenciado!na!região!foi!a!implantação!do!

Projeto!do!Porto!do!Açu!e,!ao!se!avaliar!os!imóveis!na!região,!especialmente!os!rurais,!!

que! são! direcionados! especificamente! para! este! projeto,! deveEse,! necessariamente,!

expurgar! as! meras! expectativas! geradas! pela! implementação! do! mesmo,! porque!

nenhum!agente!econômico!estará!disposto!a!pagar!por!qualquer!outro!imóvel!na!região!

–! situado! fora! do! âmbito! do! projeto! E! ! preços! inflados! pelas!meras! expectativas! que!

alimentaram!a!falsa!impressão!de!aquecimento!no!mercado!imobiliário!local!que!é!muito!

diferente!do!mercado!imobiliário!das!grandes!e!médias!cidades.!!

!

6.6! O!caso!sob!análise!é!um!caso!clássico!que!ocorre!sempre!que!um!projeto!de!porte!

está!em!vias!de!ou!já!em!fase!de!implantação.!Para!superar!este!vetor!de!distorção,!a!

Engenharia! de! Avaliações! preconiza! a! elaboração! de! um! Estudo! de! Mercado!

abrangente,!onde!a!influência!do!próprio!projeto!nas!expectativas!de!valor!dos!imóveis!é!

devidamente!expurgada!dos!valores!pretendidos!por!tais!agentes,!o!que!é!feito!a!partir!

de!análises!das!escrituras!de!compra!e!venda!efetivamente!celebradas,!e!não!com!base!

!

em!ofertas!de!imobiliárias.!Isto!torna!a!avaliação!extremamente!confiável!e!justa,!porque!

os!valores!finalmente!atribuídos!irão!refletir!o!verdadeiro!mercado!imobiliário!da!região!

afetada!pelo!projeto.!!

!

6.7! RessalteEse! que! tal! expurgo! é! necessário,! em! termos! de! avaliação,! porque,! a!

qualquer!momento,!o!projeto!pode!ser!abandonado,!modificado,!aumentado,!diminuído!

ou! suspenso! temporariamente.! Ou! seja,! tudo! pode! acontecer! com! o! projeto,! o! que!

significa!que!os!valores!dos!imóveis!não!podem!–!até!por!uma!questão!racional!–!ser!

influenciados!pelo!mesmo.!TomeEse,!como!exemplo,!o!que!está!ocorrendo!na!região!de!

Itaboraí,!onde!valores!absurdos!para!os!imóveis!começaram!a!ser!exigidos!pelos!agentes!

econômicos,! apenas! por! causa! da! implantação! do! Projeto! do! Comperj.! No! entanto,!

inicialmente,!tal!projeto!foi!reduzido!–!o!que!derrubou,!parcialmente,!as!expectativas!–!e,!

posteriormente,!paralisado!(atualmente,!está!neste!estágio),!o!que!levou!as!expectativas!

de!valores!a!níveis! inferiores!aos!que!estavam!sendo!praticados!antes!do!anúncio!do!

projeto.! O!mesmo! ocorreu! em!Macaé,! nas! Refinarias! do! Maranhão! e! do! Ceará,! na!

Unidade!de!Fertilizantes!de!Goiás,!etc.!

!

6.8! Este! trabalho! apresenta! um! resultado! prático,! que,! além! de! realizar! um!

diagnóstico!da!evolução!do!mercado!imobiliário!rural!na!região,!disponibiliza!um!modelo!

para!os!cálculos!avaliatórios!dos!imóveis!rurais!na!região!do!Projeto!do!Porto!do!Açu!e!

também! para! quaisquer! outros! fins.! O!modelo! é! adequado! e! preciso,! decorrente! da!

grande!quantidade!de!dados!obtidos!de!cerca!de!148!(cento!e!quarenta!e!oito)!escrituras!

definitivas!de!compra!e!venda,!analisados!e!tratados!estatisticamente.!

!

6.9! O!Anexo!1!é!uma!planilha!em!Excel,!onde,!entre!outras,!há!uma!aba!com!corte!

dos!dados!para!os!imóveis!rurais,!apresentandoEse!apenas!as!variáveis!que!interessam!

para!a!avaliação,!quais!sejam:!área!do!imóvel!e!seu!valor!unitário.!!

!

6.10! O!modelo!prático!desenvolvido!passa!pelas!seguintes!etapas:!

!

a)! O!Avaliador!informa!o!ano!da!avaliação,!confirma!o!tipo!do!imóvel!(deve!ser!rural,!

e!não!urbano)!e!a!área!do!mesmoX!

!

b)! Na!tabela!da!planilha!do!Anexo!1,!coleta!15!amostras!com!áreas!menores!mais!

próximas!e!15!amostras!com!áreas!maiores!mais!próximas.!Com!isso,!ele!terá!sempre!à!

sua!disposição!30!amostras,!que!é!o!máximo!de!amostras!permitidas!para!a!utilização!

!

da!Teoria!das!Pequenas!Amostras,!que!é!a!base!estatística!mais!utilizada!no!Método!

ComparativoX!

!

c)! Com!as!amostras,!o!Avaliador!poderá!optar!por!utilizar!Inferência!Estatística!ou!

Tratamento! por! Fatores,! sendo! que,! no! primeiro! caso,! poderá! trabalhar! com! mais!

amostras,!caso!entenda!necessário.!No!caso!de!Tratamento!por!Fatores,!o!único!Fator!

recomendado!é!o!Fator!de!ÁreaX!

!

d)! Com! isso,! o! Avaliador! chegará! ao! justo! valor! de! compra! e! venda! do! imóvel!

avaliando,!utilizando!dados!reais!praticados!pelo!mercado!e!já!filtrados!estatisticamente!

para!eliminar!dados!suspeitos.!

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ANEXO%I%–%VALOR%HISÓRIO%DE%OPERAÇÕES%IMÓVEIS%RURAIS%%%

%!

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!ANEXO&II&–&PLANILHA&DE&CONSOLIDAÇÃO&DE&DADOS&HISTÓRICOS&DO&CARTÓRIO&DE&OPERAÇÕES&DE&IMÓVEIS&RURAIS!

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