O antissocial · 2019-07-01 · Gostaria de lembrar que o próximo curso será nos dias 23, 24 e 25 e 31 de agosto de 2019. São poucas vagas disponíveis. O curso será sobre Mediação

DESINSETIZAÇÃOCONTROLE DE ESCORPIÕESDESRATIZAÇÃODESCUPINIZAÇÃO

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• DESENTUPIMENTO EM GERAL.• LIMPEZA DE CAIXA D'ÁGUA.• DEDETIZAÇÃO.

n É bom saberTerceirizar serviços no

condomínio pode trazer

benefícios para a

administração, mas

contratação de empresas

deve seguir alguns

cuidados.

Página 15

n Seu condomínioO fundo de reserva, aquela

“salvadora” poupança dos

condomínios ainda gera

dúvidas, entre uma boa

parte de síndicos, quanto a

sua utilização.

Página 7

Está precisando de produtos e serviços para condomínios?

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Administração de condomínios 10

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Uniformes 15

n CotidianoMais um período de férias

se aproxima e as áreas de

lazer são invadidas pela

garotada. Recreação

profissional pode ser uma

ótima opção nesta época.

Página 3

Ano XIV - Edição 277 - Julho/2019 - Belo Horizonte e Região Metropolitana - Tiragem: 17.500 exemplares - jornaldosindico.com.br

Casal de médicos paulista é condenado a seretirar de condomínio e reacende a discussão

sobre o comportamento antissocial. Página 7

3337-6030

O antissocial

Vem aí o15º Dia do Síndico

201930 de novembro de 2019

Vem aí o15º Dia do Síndico

2019

Eaqui chegamos ao segundo semestre de 2019.Meio ano já se passou e rumamos agora para a

segunda metade desta jornada, firmes e focados nonosso objetivo de informar com qualidade. O Jornaldo Síndico segue sendo seu melhor guia do universodos condomínios!

Nesta edição trazemos esclarecimentos sobre oFundo de Reserva, um tópico que ainda é alvo de al-gumas dúvidas tanto por parte de proprietários,quanto por parte de inquilinos e tam-bém de síndicos, que supostamentedeveriam ter um conhecimento umpouco mais aprofundado da legislaçãoque cerca os condomínios.

Fundo de Reserva: o que é, paraque serve e quem paga por ele?Trata-se de um instrumento previstopela Lei nº 4.591 em seu art. 9º, §3º,alínea “j”. Ele funciona basicamentecomo uma “poupança” do condomínio, a qual sedestina a ser usada em urgências e é justamente poresse seu caráter especial que a sua contribuição édevida apenas pelos proprietários, fato esse que cos-tuma gerar algumas polêmicas, pois nem todomundo conhece a lei. Saiba mais na nossa matériada seção “Seu Condomínio”.

Na seção “Administração” voltamos ao tema docondômino antissocial. Em recente decisão, a Jus-tiça de São Paulo autorizou a expulsão de um casalde médicos do condomínio onde moravam e eramproprietários. A decisão é rara e pode fazer com quemais ações sejam propostas nos tribunais.

Porém, é sempre bom lembrar, que é uma açãoextrema e que exige muito cuidado no seu enca-minhamento que deve ser acompanhado por uma

boa assessoria jurídica. O fundamental ésempre estar munido de muitas provaspara embasar a ação, para que ela tenhasucesso. Cabe ao condomínio, antes dapropositura do processo, dar amplo di-reito de defesa àquele que está sendo acu-sado.

As atribuições do síndico são várias ecada uma encerra múltiplos desafios. A ca-minhada é árdua, mas é possível ser tri-

lhada com dignidade quando existem pessoasbem-intencionadas e informação disponível.

O Jornal do Síndico coloca-se à disposição do bomserviço, informando e apoiando seus leitores sempre.Desejamos a todos um excelente mês de julho!

Jornal do Síndico | Julho de 20192

Editorial

GRANDE BELO HORIZONTE

Autorizado pela Publik Publicidade Representações e Serviços Ltda,

para uso da marca

Uma publicação

Av. Álvares Cabral, 344 - Sl. 810Lourdes

Belo Horizonte/MG - CEP 30170-911

TELEFONE:(31) 3337.6030

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FUNDADORAroldo de Lima Marcelo

EDITORMárcio Paranhos

COMERCIALCatia Maria

ADMINISTRATIVORose Marques

ARTEJosé Afonso Cézar

JORNALISTA RESPONSÁVELCecília Lima - RP: 3268/DRT/PB

ASSESSORIA JURÍDICASávio Brant Mares

O A B / M G 1 2 8 . 2 8 0

COLABORADORESDesirée Miranda

Kênio de Souza PereiraRodrigo KarpatTatiane Dionizio

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FRANQUEADOS

CIDADES/EST. EXEMPLARES FONE/FAX

Aracaju/SE 3.000 (79) 3262-3520Araraquara/SP 7.000 (16) 99963-4371Baixada Santista/SP 13.500 (13) 3251-7906Belém/PA 3.000 (91) 3276-6023Brasília/DF 10.000 (61) 3362-0732Campinas/SP 8.000 (19) 3233-1652Curitiba/PR 8.000 (41) 3029-9802Fortaleza/CE 6.000 (85) 3214-4972Niterói/RJ 5.000 (21) 2622-5312Recife/PE 10.000 (81) 3053-9894Rio de Janeiro/RJ 20.000 (21) 2210-2902Salvador/BA 8.000 (71) 99903-2853São Paulo/SP 20.000 (11) 5572-5250

TELEFONES ÚTEIS

Corpo de Bombeiros . . . . . . . . . . . . . . . . . .193Cemig (plantão) . . . . . . . . . . . . . .0800.310196Copasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .195Defesa Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .199Delegacia da Qualidade de Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3201-1568Polícia Militar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190Pronto-Socorro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192Procon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1512Prefeitura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156Disque Limpeza (SLU) . . . . . . . . . .3277-9388Sindeac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(31) 2104-5899Sinduscon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3275-1666Seac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3278-3008Sindicon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3225-4768Receita Federal . . . . . . . . . . . . . .0300.780300INSS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0800-780191PBH (Geral) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3277-5070Inmetro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3356-6684BHTrans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156

Os conceitos emitidos em matérias assinadas ou pagas não refletem, necessariamente, a opinião do

Jornal do Síndico.A reprodução dos artigos publicados neste

jornal requer autorização prévia.O Jornal do Síndico não se responsabiliza pelo

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Valor do exemplar avulso: R$ 1,50

A decisão érara e pode

fazer commais ações

sejampropostas

nos tribunais

I N D I C A D O R E S 2 0 1 8 / 2 0 1 9

CONTRIBUIÇÃO INSSTrabalhador assalariadoSalário contribuição Alíquota (%)Até 1.751,81.............................................................................................8,00%De 1.751,82 até 2,919,72 ................................................................9,00%De 2.919,73 até 5.839,45 .............................................................11,00%Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não ha-vendo expediente bancário, o pagamento deverá ser antecipado. Na dúvida,consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS - Fone: 0800-780191

GPS20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% a 3% sobre a folha, con-tribuição de acidente de trabalho (2% para risco médio e 3% para risco má-ximo). 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (SESC,SENAI, ETC.)Salário Família - até R$ 877,67 = R$ 45,00De R$ 877.68 até R$ 1.319,18 = R$ 31,07FGTS - recolhimento até o dia 7 de cada mês

OBRIGAÇÕESAdmissão/Demissão - comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 7 domês seguinte. Através do CaGeD (Cadastro Geral de Empregados e Desem-pregados). Via internet ou pelos correios. Recolhimento do FGTS, 8% sobrea folha de pagamento.

IMPOSTO DE RENDABase Cálculo Alíquota a deduzirAté R$ 1.903,98 ISENTODe R$ 1.903,99 até 2.826,65 7,5% R$ 142,80De R$ 2.826,66 até 3.751,05 15% R$ 354,80De R$ 3.751,06 até 4.664,68 22,5% R$ 636,13Acima de R$ 4.664,68 27,5% R$ 869,36Deduções: 1) R$ 179,71 por dependente; 2) R$ 1.903,98 por aposentadoria(uma apenas) para quem já completou 65 anos; 3) Pensão alimentícia; 4) Valorde contribuição pago, no mês, à Previdência Social.

JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR MAI JUN

IGP-M (FGV) 0,51 0,70 1,52 0,89 - 049 -1,08 0,01 0,88 1,26 0,92 0,45 -

INPC (IBGE) 0,25 0,00 0,30 0,40 -0,25 0,14 0,6 0,54 0,77 0,60 0,15 -

IPC (FIPE) 0,23 0,41 0,39 0,48 0,15 0,09 0,58 0,54 0,51 0,29 -0,02 -

CUB/MG 0,32 0,32 0,14 0,12 0,19 1,93 0,53 0,13 0,10 0,21 0,26 -

TR 0,0764 0,0536 0,0623 0,0509 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

POUPANÇA 0,5000 0,5768 0,5539 0,5626 0,5512 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000

SAL. MÍNIMO 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 937,00 954,00 954,00 954,00 998,00 998,00

TJLP (%) ANO 6,75 6,75 6,75 6,6 6,6 6,6 6,56 6,56 6,56 6,98 7,03 7,03

Piso salarial mínimo R$ 1.103,60

Faxineira ou serventeR$ 1.103,60

Ascensorista . . . . . . . . .R$ 1.107,05

Garagista . . . . . . . . . . . .R$ 1,124,34

Manobrista . . . . . . . . . .R$ 1.274,85

Porteiro ou vigia . . . . .R$ 1.337,15

Zelador ou

encarregado . . . . . . . .R$ 1.416,70

Os valores acima valem para empregadosadmitidos pelos condomínios a partir de01/09/2018 segundo convenção coletivade trabalho da categoria assinada peloSindicon e Sindeac.

Sa

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os

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Julho de 2019 | Jornal do Síndico 3

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Coluna do Sindicon

Sucesso dos cursos e palestras faz Sindicon/MG definir novos temas para este ano

Os cursos e palestras gratuitos que estão sendo oferecidos pelo Sindicon/MGtêm tido uma procura muito grande, com o preenchimento de quase todas asvagas. Em função deste sucesso, estamos com novos temas fechados para esteano. Os palestrantes são especialistas e estudiosos dos assuntos que mais inte-ressam aos condomínios.

É importante acessar o site do Sindicon/MG para acompanhar todas as infor-mações sobre os cursos e palestras. O nosso endereço é http://www.sindi-conmg.org.br/. O Sindicon/MG também participa a cada 15 dias, sempre àsterças-feiras, do Chamada na Geral, na Rádio Itatiaia, apresentado por EduardoCosta. O programa vai ao ar de 13 às 14 horas. As informações sobre os cursos,as novidades sobre a legislação der interesse dos condomínios, são dadas noprograma.

Gostaria de lembrar que o próximo curso será nos dias 23, 24 e 25 e 31 de agostode 2019. São poucas vagas disponíveis. O curso será sobre Mediação de Conflitosem Condomínios. Ele será ministrado por Ana Luiza Pretel, advogada, administradorade empresas, professora de capacitação e aperfeiçoamento em Métodos Alterna-tivos de Mediação Soluções de Conflitos.

Os cursos e palestras sempre acontecem no auditório do sindicato que foi mon-tado para dar conforto aos participantes e palestrantes. No final dos cursos, osparticipantes recebem um certificado de conclusão. Mas atenção! Para participardos cursos é importante estar em dia com as contribuições junto ao Sindicon/MG.

Para participar do Dia do Síndico, que será comemorado no dia 30 de novembro,também é preciso estar em dia com as contribuições. Já estamos concluindo osnomes dos palestrantes. As inscrições serão feitas pelo telefone 31-3337-6030.

Carlos Eduardo Alves de Queiroz

Cotidiano por Cecília Lima |

Contrataçãode assessoria esportiva garante

férias seguras e divertidas

Ocenário se repete em váriosresidenciais Brasil afora: a

garotada com muita energia edisponibilidade durante as fériasescolares, ao passo que não há vi-gilância suficiente para monito-rar o que está se passando nasáreas comuns do prédio. Resulta-dos: brigas entre as crianças, de-predações, barulho em horáriosinapropriados, vandalismos e, in-felizmente, até casos de acidentesque colocam em risco a integri-dade dos pequenos.

ALTERNATIVA - Nesse con-texto, qual a melhor solução paracoibir práticas irregulares nasáreas coletivas sem, para isso,proibir o livre tráfego por elas? Oque muitos condomínios vêmadotando com sucesso é a contra-tação de serviços de recreação eassessoria esportiva.

A dinâmica consiste em levarpara o condomínio profissionaiscapacitados a desenvolverem ati-vidades lúdicas e esportivas queestimulem as crianças a trabalha-rem em grupo e assim ocuparemseu tempo livre com algo educa-tivo e seguro, estando nos limitesdo próprio edifício em quemoram.

Além da atividade física(dança, lutas, esportes coletivose individuais, natação) – muitoimportante para a saúde física emental dos pequenos -, outras

também podem ser desenvolvi-das: oficina de pintura e artesa-nato, sessão de contação dehistorinhas e leitura de livros,aula de culinária, xadrez, cultivode pequena horta, dentre outras.

CUSTO - A proposta de con-tratação desse tipo de serviço,para ser viabilizado como umprojeto do condomínio, deve serlevada à assembleia dos morado-res. O pagamento é um pouco

polêmico, visto que quase semprecondôminos que não têm crian-ças não se sentem à vontade parater isso incluso na taxa condomi-nial uma vez que não irão usu-fruir do serviço. Logo, o maissensato termina sendo a co-brança individual por cada parti-cipante.

Sobre a contratação dos profis-sionais responsáveis, é válido res-saltar que existe a AssociaçãoBrasileira de Assessoria Esportivaem Condomínios (Abaecon) eque as empresas prestadoras desse

serviço e seus profissionaisdevem estar registrados no Con-selho Regional de Educação Fí-sica (CREF). O fornecedor deveter CNPJ de serviço para ativi-dade esportiva e fazer emissão denota fiscal. O valor dos contratosdepende do número de dias/se-manas de recreação, bem como aquantidade de crianças, o nú-mero necessário de monitorespara assisti-las, e de horas de tra-balho previstas.

n Jornalista

O período de férias costuma trazer uma preocupação extra na rotina administrativa de quemgerencia condomínios: o que fazer para ocupar o dia de crianças que estão no intervalo de suasatividades escolares e, assim, evitar que o tempo livre seja utilizado para causar transtornos àharmonia coletiva?

Alternativa pode ser uma ótima opção para manter agarotada em atividade com acompanhamentoprofissional

Muitos condomínios vêm adotandocom sucesso a contratação de serviçosde recreação


Legislação Por Cecília Lima com informações do STJ e TJSC |

dar provimento ao recurso deuma proprietária de apartamentoque estava impedida de usar asáreas comuns do condomínio porcausa do não pagamento dascotas condominiais em maiodeste ano.

Por unanimidade, o colegiadoconsiderou inválida a regra do re-gulamento interno que impediao uso das áreas comuns em razãode inadimplência das taxas. Se-gundo o ministro relator do caso,o condomínio não pode imporsanções que não estejam previs-tas em lei para constranger o de-vedor ao pagamento do débito.

Outra decisão, desta vez doTribunal de Justiça de Santa Ca-tarina (TJSC), seguiu o mesmoentendimento: o morador de umresidencial na Grande Florianó-polis foi proibido de ir à acade-mia e à piscina pelo atraso deoito meses no pagamento docondomínio. Mesmo com previ-são da reprimenda na convençãodo condomínio, a 2ª CâmaraCivil considerou o ato opressor evexatório. Os desembargadoresdestacaram a existência de meios

mais eficazes e legítimos para acobrança de créditos.

“Estimo inviável chancelar aproibição imposta pelo condomí-nio acionado, porque é inequí-

Sabemos que a taxa cobrada mensalmente aos moradorescorresponde ao rateio das despesas ordinárias e extraordináriaspara se manter as funções do condomínio: seus funcionários,impostos, serviços de manutenção, sua estrutura física, bemcomo o pleno funcionamento de seus ambientes comuns.

nesses últimos estão incluídasas áreas de lazer – tais como

piscinas, churrasqueira, play-ground, salão de jogos e salão defestas, quadra poliesportivas,brinquedoteca, dentre outros es-paços que atraem as pessoas a op-tarem pelos condomínios comoforma de moradia.

Esses equipamentos são atrati-vos que necessitam recursos parapoderem funcionar e isso de-pende da colaboração de todosque fazem parte do condomínio,logo, o mais justo a fazer seria queaqueles que não cumprem comseus compromissos financeirosjunto ao coletivo não pudessemusufruir deles, correto? Nemtanto. Não é bem assim que ascoisas funcionam.

PENALIDADE - A legislaçãonão prevê esse tipo de penalidadeao morador que estiver com asmensalidades do condomínio ematraso. Ele não pode ser proibidode acessar as áreas comuns doprédio. Esse foi o entendimentoadotado pela 4ª Turma do Supe-rior Tribunal de Justiça (STJ) ao

Condômino inadimplente não podeser vetado em áreas de lazer

voco que a aludida conduta nãotem outra finalidade que não sejaa de impor ao condômino re-misso forma desarrazoada deopressão, potencializada pela ver-gonha e o acanhamento, visandoforçar a adimplência das taxascondominiais em atraso”, disseem seu voto o desembargadorCosta Beber.

n jornalista

A legislação não prevê esse tipo depenalidade ao morador que estivercom as mensalidades docondomínio em atraso

A questão está quando taisdesagrados se transformam emacusações caluniosas

por Cecília Lima com informações do TJSC |

Acusação sem provas?Disseminar suspeitas de corrupção por parte do síndico dentro do condomínio, sem provas, pode ser considerado danos morais.

acusar sem provas é sabida-mente um ato leviano e, por

vezes, criminoso. Porém, com apopularização da internet e daschamadas redes sociais e suas mí-dias essa exposição muitas vezesganha repercussões de grandemonta. E como voltar atrás napalavra dita? Como reaver ahonra ferida e a imagem dene-grida?

CONFLITO - Essas situaçõestêm se tornado cada vez mais co-muns, uma vez que de posse deum celular qualquer pessoa seacha no direito de publicar o quebem entende sem se preocuparem reunir provas daquilo que in-sinua ou mesmo afirma contun-dentemente. Os condomínios,por ser ambientes coletivos, tor-

nam-se palcos de conflitos dessegênero.

O síndico, por sua vez, ocu-pando o cargo de administradoré facilmente alvo de queixas einsatisfações publicadas na inter-net e isso não chega a ser um pro-blema, pois quem se dispõe a esseposto já sabe o que provavel-mente enfrentará. A questão estáquando tais desagrados se trans-formam em acusações caluniosasque colocam em cheque a hones-tidade do síndico. Nesses casos,vale para o ambiente cibernéticoa mesma regra que se aplica foradele: quem acusa deve apresentaras evidências.

Ilustrando uma situação nessesentido, em Santa Catarina, oex-síndico de um condomínioem Balneário Camboriú será in-

denizado em R$ 8 mil por danosmorais, após ser acusado de des-vio de dinheiro por um moradordo prédio. Conforme o processo,o morador teria atingido a honrado homem tanto em assembleiaquanto por e-mail enviado a ter-ceiros, pois afirmava a existênciade desvio de R$ 30 mil por elepraticado das contas do condo-mínio onde ambos residem.

A acusação contra o autor emassembleia condominial foi assu-mida pelo réu, que também nãonegou a procedência do e-mailque, em duas oportunidades, en-viou aos demais condôminossobre a existência de “desvio de30 mil reais sem explicação dosíndico”.

RESPONSABILIDADE -“Dentro deste contexto, tenhopor incontroversa a ofensa diri-gida ao autor pelo réu, restandoclaro que nenhuma justificativaapresentada na peça de defesa é

de molde a afastar sua responsa-bilidade porque, ainda que ti-vesse havido desvio, o que não seconfirma nos autos, já que ascontas de 2016 e 2017 foramaprovadas pela assembleia con-dominial – que é o órgão sobe-rano a tal desiderato -, o meiopara a cobrança de explicaçõesempregado pelo réu não pode sertido por razoável. Ao enviar e-mail para diversos destinatários emencionar em assembleia a exis-tência de desvio não explicadopelo síndico/autor, resta clara aintenção do réu em atingir-lhe ahonra e moral, ato ilícito geradorde reparação”, citou a juíza Patrí-cia Nolli, titular do 1º Juizado Es-pecial Cível da comarca deBalneário Camboriú, em sua de-cisão.

O morador, pela sentença, foicondenado ao pagamento de R$8 mil a título de indenização pordanos morais, quantia que deverásofrer correção monetária peloINPC e juros de 1% ao mês apartir da publicação da sentença.

n jornalista

Condômino inadimplente não pode ter seu direito de acesso às áreas de lazer negado


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Autovistoriaem condomínios é essencial

Infelizmente os acidentes em condomínios estão tornando-se cada vez mais recorrentes.Recentemente, em Curitiba, um muro residencial caiu sobre 10 carros. Em Barra Mansa, umapartamento pegou fogo o mesmo acontecendo num condomínio comercial no centro de BeloHorizonte, no mês passado. Poderíamos ficar aqui contando casos e casos como esses e queacontecem diariamente pelo país.

Muitas são as causas para essetipo de acidente: o síndico

que não cuidou do local, Prefeituraque deixou de fiscalizar, etc. Sendoassim, para diminuir acidentes,grandes capitais, como Rio de Ja-neiro e Porto Alegre, por exemplo,já têm uma lei que obriga os condo-mínios a realizarem a autovistoria.

PELO PAÍS - No RJ, o Art.1 daLei nº 6400/2013 institui a obriga-toriedade da autovistoria pelos con-domínios ou proprietários dosprédios residenciais, comerciais epelos governos do Estado e dos mu-nicípios, nos prédios públicos, in-cluindo estruturas, subsolos,fachadas, esquadrias, empenas, mar-quises e telhados, e em suas instala-ções elétricas, hidráulicas,sanitárias, eletromecânicas, etc.

Além disso, a Lei ainda men-ciona que os condomínios ou pro-prietários de prédios comerciais eresidenciais com mais de 25 anosde vida útil têm a obrigatoriedadede realizar auto inspeções quinque-nais (ou seja, de cinco em cincoanos), sendo que essa vistoria deveser efetuada por engenheiro ou ar-quiteto.

A Lei Complementar nº 284 dePorto Alegre é, só que em outraspalavras, idêntica à do Rio de Ja-

neiro. O Art. 2º diz que o proprie-tário ou usuário de qualquer títulode edificação apresentará à Secre-taria Municipal de Obras e Viação,um Laudo Técnico de InspeçãoPredial elaborado por um profissio-nal (arquiteto ou engenheiro),atestando as condições de segu-rança das edificações.

Já em SP, ainda está em trâmiteo Projeto de Lei nº 234/2012, quecria o “Certificado Estadual de Ins-peção Predial”.

É importante lembrar que, emambas as Leis (RJ e POA), as res-ponsabilidades das verificações sãodos síndicos. O laudo assinado peloengenheiro ou arquiteto com asmelhorias a serem implantas é en-tregue ao síndico com um prazopara que as mesmas sejam realiza-das. Vale destacar, também, quenos locais nos quais a autovistoriajá esteja regulamentada, o síndiconão necessita de aprovação em as-sembleia para contratar os profis-sionais.

Neste caso, a obrigação do sín-dico é prestar contas sobre o as-sunto na próxima assembleia. Nocaso de contas, aliás, é possível quea medida cause um impacto nastaxas condominiais em um pri-meiro momento. Entretanto, emlongo prazo, a tendência é que

aconteça uma diminuição no valorde cobrança do condomínio, tendoem vista que os cuidados com oprédio estarão em dia.

FISCALIZAÇÃO - É importantelembrar que, se por um lado não hágrandes problemas em vistorias nasáreas comuns dos condomínios,não é possível falar a mesma coisaem unidades residenciais. O domi-cílio, conforme diz a ConstituiçãoFederal, é local inviolável. No en-tanto, se houver a tentativa de vis-toria em uma unidade e o moradorimpedir, o síndico tem o poder deingressar na justiça caso o local re-presente risco à edificação.

Segundo a Secretaria Municipalde Urbanismo do Rio de Janeiro,apenas 60 mil dos 130 mil imóveisque deveriam fazer a autovistoriacumpriram o procedimento. Isso épreocupante já que se passaram oscinco anos desde a promulgação dalei e agora chega a hora de vermosse aquilo que está no papel serácumprido pelos condomínios e seo Estado irá fiscalizar essa questãono sentido de punir os condomí-nios que não cumpriram com a lei.

n Dr. Rodrigo Karpat, advogado militantena área cível há mais de 10 anos, é sóciofundador do escritório Karpat Sociedadede Advogados

Ideia da autovistoria é dar mais segurança aos condomínios

Segundo a Secretaria Municipal deUrbanismo do Rio de Janeiro, apenas 60mil dos 130 mil imóveis que deveriamfazer a autovistoria cumpriram oprocedimento

DIA 29 DE JULHO DE 2019


Seu condomínio

Você, que administra ou vive em condomínio, já ouviu falar no fundode reserva? Em termos simples, funciona basicamente como uma“poupança” do condomínio, a qual se destina a ser usada emurgências, ou seja, situações que fogem à normalidade das contasdo condomínio, despesas imprevisíveis e inadiáveis.

OBRIGATÓRIO - A criaçãodo fundo não é obrigatória.Porém, uma vez optando por ins-tituí-lo no intuito de oferecermaior segurança financeira aocondomínio, a assembleia deveestabelecer alguns parâmetros,como por exemplo o percentualde valor arrecadado mensal-mente junto à taxa condominialque já é tradicionalmente co-brada.

Fundo de reserva: o que é, paraque serve e quem paga por ele?

Mediação por Ana Maria Esteves e Silvia Abduche |

Estamos em um mundo de transformações. Nossa maneira deconsumir produtos está se modificando, já não ouvimos músicacomo antigamente, o meio de se locomover também… eprincipalmente nosso meio de comunicação!

WhatsAppuma vez que não estão expostasao risco de revelar ou trazer umainformação que, não havendo aconfidencialidade, poderiam pre-judicá-las.

Tudo exposto, começamoscom os relatos das partes, cadaum no seu tempo de fala, ex-pondo seus pontos de vista, etodos, como combinado, tendouma escuta ativa. Tivemos algu-mas reuniões individuais comcada parte, elaboramos umaagenda comum que atendesse aosinteresses de cada mediando e

Trata-se de um instrumento legítimoprevisto pela legislação vigente

Oprédio sofreu uma avariaque não é coberta pelo se-

guro patrimonial e precisa de umreparo imediato? Um equipa-mento importante como umabomba hidráulica ou um geradorde energia quebrou e precisa dereposição? Esses são alguns exem-plos nos quais é útil ter um fundode reserva para o qual se pode re-correr nos momentos de“aperto”, evitando um possívelempréstimo ou dívida.

A criação dele não é um im-proviso ou uma ideia qualquerdos condomínios. Trata-se de uminstrumento legítimo previstopela legislação vigente: Lei nº4.591 de 1964 (conhecida como“Lei do Condomínio Edilício eIncorporações Imobiliárias”), emseu art. 9º, §3º, alínea “j”. Noentanto, para que seja instituído,o fundo de reserva deve estar pre-visto na Convenção de Condo-mínio do edifício.

rente das taxas ordinárias e ex-traordinárias do condomínio,bem como de suas destinações.

Essa diferenciação explica por-que o fundo de reserva é umvalor que deve ser pago apenaspor condôminos proprietários doimóvel. Aos condôminos inqui-linos é obrigatório apenas o pa-gamento da taxa condominial,uma vez que ele paga pelas des-pesas ordinárias do prédio. Exce-ções podem ser abertas desde quehaja comum acordo entre as par-tes, sendo isso devidamente re-gistrado em contrato de locação.

n Jornalista

iniciamos a fase seguinte para aresolução das questões. A essa al-tura da mediação podíamos per-ceber o envolvimento de todospara chegar a um consenso.

Construíram um entendi-mento que foi o seguinte: con-versas de grupo somente paraassuntos emergenciais, como porexemplo, quebra de um portão,vazamento de água em determi-nado local, escapamento de gás...concluíram que para esse tipo deocorrência o grupo funcionamuito bem, pois consegue ter umnos comunicamos por men-

sagens, áudios, nos falamosao mesmo tempo com várias pes-soas e isso tem gerado algunsconflitos e desentendimentos.

Nosso caso de hoje é exata-mente sobre um conflito tãoatual: conversas de grupo viaaplicativo.

Fomos procurados para uma me-diação em um condomínio, emque a relação entre moradores esíndico ficou bastante delicada de-vido a mal entendidos na comuni-cação. Fizemos o convite paratodos os envolvidos, convite aceitoe iniciamos nossa primeira reuniãopara apresentar a mediação.

VOLUNTARIEDADE - Antesmesmo de iniciar a reunião, pu-demos perceber como alguns es-tavam muito desconfortáveis deestar ali, querendo mesmo ir em-bora. À medida que fomos aco-lhendo todos, fomos detalhandotodo o processo de mediação e oentendimento foi mudando.Neste caso, dois princípios damediação foram fundamentaispara a compreensão dos envolvi-dos: voluntariedade e sigilo.

Explicamos que a mediação é

um processo voluntário, que sig-nifica que estar ali para resolverdeterminada questão era umaopção deles e que se não sentis-sem mais confortáveis, poderiamdecidir não mais participar damediação. E voluntário tambémno sentido de aceitar qualquerproposta de acordo que venha serconstruída, sendo que ninguém éobrigado a aceitar uma propostaem que não se sinta confortável.

Mais tarde, houve um relato deum deles dizendo que a princípiotinha ido porque pensava que erauma obrigação, mas mudou deopinião, pois se sentiu tão aco-lhido e tendo a certeza de que suavontade seria respeitada, resol-veu então participar do processo.

Outro ponto fundamental re-fere-se ao sigilo. A confidencia-lidade é uma obrigação previstaem lei. Significa que as informa-ções trazidas e tratadas na media-ção não poderão, a não ser coma autorização expressa das partes,ser reveladas pelo mediador a ne-nhuma outra pessoa que não par-ticipe do processo de mediação.Esse princípio permite que aspartes trabalhem com mais liber-dade para chegar a um acordo,

tempo melhor de atendimento.Para assuntos não emergen-

ciais, como, dúvida sobre umaconta, uma obra, ou sobre umcontrato, uma ideia para melho-rar o funcionamento dos servi-ços, deveriam ser relatados nosite do condomínio e o síndicotem o compromisso de responderem um determinado prazo esta-belecido.

Ao final da mediação todos sa-tisfeitos, conseguimos atenderaos interesses de todos os envol-vidos e o comprometimento detodos para uma convivência me-lhor.

n Mediadores da Câmara Equilibreº

Aqui é válido ressaltar que setrata de coisas distintas: a taxacondominial se destina às despe-sas ordinárias do condomínio(aquelas que são previsíveis, es-peradas todos os meses), já ofundo de reserva funciona comoa “poupança” para circunstânciasespeciais. Inclusive, ele deveestar em conta bancária diferenteda conta vinculada às demaistaxas, pois sua natureza é dife-

Existem várias soluçõespossíveis, mas só osmoradores podem saberqual é a mais adequada


Administração por Desirée Miranda |

Comportamento antissocial podegerar expulsão de condôminos

aJustiça de São Paulo determi-nou recentemente a expulsão

de um casal de condôminos doapartamento onde morava porconduta antissocial. De acordocom a denúncia, marido e mulher,que são médicos, eram hostis comvizinhos e funcionários do prédio,chegando a agredir fisicamente osíndico e uma moradora idosa.Até chegar à expulsão, o casal játinha sido notificado e multado,com valores que já chegavam aR$30 mil reais.

A decisão da Justiça é rara, jáque muitas vezes, a reclamação écontra donos de unidades, queestão protegidos pelo direito depropriedade. Entretanto, o com-portamento antissocial não é raro.

CASOS - Em um condomíniode Contagem, na região metropo-litana de Belo Horizonte, a sub-síndica de um dos 72 blocos,Ronilda Mendes, já passou pormaus bocados com condôminosantissociais. Segundo ela, em umadas ocasiões, um inquilino chegoua jogar dinheiro no rosto da sín-dica. “A síndica foi na unidade re-clamar de excesso de barulho, das

caso mais sério. “O principal pro-blema que temos hoje é comcrianças de 10 a 12 anos que jánão precisam mais ficar acompa-nhadas nas áreas comuns. Elasficam correndo na garagem equando a gente conversa com ospais, eles dizem que não podemprender os filhos em casa. E elesestão causando prejuízo, jogando

Embora não seja comum, decisãojudicial pode auxiliar condomí-nios que sofrem com moradoresagressivos.

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COBRANÇAS EXTRAJUDICIAIS





papel higiênico molhado noscapôs dos carros, jogando bola eamassando a lataria dos carros, jo-gando moto no chão”, diz ela. Asubsíndica também disse que oque os moradores antissociais ar-gumentam é que, como estão comas taxas em dia, “podem tudo”.

LEI - O Código Civil prevêmulta de até 10 vezes o valor dataxa condominial e o Conselhode Justiça Federal diz que o con-domínio pode propor ação de ex-pulsão do condômino antissocial.Entretanto, essa possibilidade nãoé aplicada automaticamente. Se-gundo o advogado especializadoem direito condominial, Jairo Ri-beiro Costa, é preciso que os acu-sados tenham direito à defesa.“Evidentemente, como todo pro-cesso, vai caber o direito de res-posta, o condomínio vai ter queprovar, através de documentos,testemunhas, perícias, enfim, paraque ele possa expulsar o condô-mino do convívio com os demais.Mas, isso é uma ação mais com-plexa, não é tão simples assim.Tem que está bem munido de pro-vas contundentes, de tal formaque a Justiça se sinta realmentecerta na hora que for julgar. Por-que, de certa forma, expulsar al-guém do apartamento é tirar apropriedade”, diz ele.

À FLOR DA PELE - Além defalta de educação, o comporta-mento antissocial também poderevelar outros sintomas das rela-ções sociais atualmente, segundoa psicóloga mestre em Psicologiado Desenvolvimento Humano eprofessora do Centro Universitá-rio Newton Paiva, Arlete Rodri-gues Santana. Entre eles, oindividualismo e o enfraqueci-mento entre o que é da ordem pri-vada e o que é público. Elatambém destaca “o não (re)co-nhecimento e manejo das pró-prias emoções somado ao estresseda vida cotidiana. Isso faz comque as pessoas, por vezes, não pon-derem adequada e suficiente-mente sobre os eventos, tendendoa reagir com raiva e agressividade.Assim, a comunicação e a tomadade decisão para a solução dos pro-blemas são prejudicadas”.

Para evitar conflitos, a psicó-loga propõe o exercício da empa-tia. “A empatia é a capacidade dese colocar no lugar do outro, bus-cando compreender suas necessi-dades, dificuldades, valores. Háque se buscar entender também asi próprio. Tal atitude pode ajudara tornarem mais claros os motivosdos conflitos, favorecendo o ma-nejo dos mesmos”, conclui.

n Jornalista e colaboradora do JS

A empatia é a capacidade de secolocar no lugar do outro, buscandocompreender suas necessidades,dificuldades, valores…

3 3 3 7 - 6 0 3 0

Tem sempre alguém a procura de seu produto…

coisas atiradas pela janela, e pelasroupas penduradas na janela. Elafoi lá para conversar e o moradordisse que estava pagando [o alu-guel e o condomínio], então quepoderia fazer o que quisesse. Aí,ele jogou dinheiro na cara dela edisse que era para pagar a multa”,diz Ronilda. Mas, esse não é o

Jairo Ribeiro afirma que a expulsão do condômino antissocial éuma ação complexa e depende de provas


Observatório Kênio de Souza Pereira |

e valorizar o seu patrimônio. Já oinquilino, se for síndico, podeficar tentado a realizar uma gestãoque vise sempre o menor custo,mesmo havendo necessidade demanutenção mais aprimorada,pois cabe ao inquilino, enquantomorador, pagar por despesas comopintura interna do edifício ou ma-nutenção dos jardins e elevadores,que são necessárias à conservaçãoda edificação. Há síndicos inqui-linos que adiam a contratação des-ses serviços para que não tenhamque arcar com o aumento daquota condominial ordinária embenefício do locador.

Imagine um edifício que precisede uma pintura em área interna.O síndico poderia propor aos con-

Diante dos problemas que a função de síndico acarreta é comuma maioria dos condôminos evitarem assumir a sindicância, poisassim evitam se tornar “vitrine” dos problemas que ocorrem emdecorrência dos choques de posições entre dezenas ou atécentenas de pessoas com valores, conceitos e padrõeseducacionais e financeiros diversos. Apesar disso, vemos aquelesque se empenham em se tornar síndico para melhorar o local onderesidem ou trabalham, dedicando assim seu tempo e conhecimentoa favor da coletividade.

dôminos um investimento maiselevado para comprar uma tintade primeira linha, visando estéticae durabilidade, de maneira a agre-gar valor ao edifício. Porém, estesíndico também poderia priorizaro custo e buscar tintas inferiores,com baixa qualidade e durabili-dade, apenas para atender a neces-sidade de manutenção imediata.Nesse exemplo, há maior possibi-lidade de um síndico condôminovalorizar a qualidade, mesmo comcusto maior, pois ele e os demaiscondôminos serão beneficiadoscom a maior durabilidade do ser-viço e a valorização do edifício. Jáo síndico inquilino, que sequersabe se estará no prédio daqui aalgum tempo, possivelmente op-tará pelo menor custo, pois assimeconomizará, mesmo que o ser-viço tenha que ser refeito numprazo menor.

Com o objetivo de contribuir com a boa convivên-cia nos condomínios em geral, por meio de umaorientação jurídica, o advogado Kênio de SouzaPereira, que é colunista de Direito Imobiliário doJornal do Síndico e da Rádio Justiça do SupremoTribunal Federal (todas 3ªs feiras, 9h30, FM 104,7Brasília ou no site www.radiojustica.jus.br), pro-move um encontro mensal com admi-nistradores de condomínios, síndicose condôminos todas as últimas segun-das-feiras do mês. Você que é leitordo Jornal do Síndico é nosso convi-dado para participar da 5ª edição doCONVERSA COM KÊNIO, podendo fazersua inscrição gratuita por meio do te-lefone (31) 2516-7008.

Venha esclarecer sua dúvida, deforma descontraída, com o especia-

lista que atua há quatro décadas com locação,compra e venda de imóveis, bem como com todasas questões que envolvem os condomínios (ex-ceto tributária e trabalhista) de 19 às 21h30, nodia 29 de julho, na Av. Contorno, 6.920 (loja daCaixa Imobiliária Netimóveis) - Bairro Lourdes-BH. Inscrições limitadas a 40 pessoas.

uma pesquisa prévia sobre a pos-tura comercial do candidato a sín-dico. Qualquer condômino tem odireito de fazer o cadastro do can-didato e sendo apurado que omesmo está negativado no SPCpor não pagar o que adquire e queemite cheques sem fundo deve aassembleia ser alertada sobre orisco de eleger quem não honraseus compromissos. Obviamente,quem esteja inadimplente com opagamento das quotas condomi-niais, conforme determinar o in-ciso III, do artigo 1.335 do CódigoCivil, não pode votar e nemmesmo participar da assembleia,sendo portanto ilegal se candida-tar.

Outro ponto importante é quepor ser o síndico o representantedo condomínio, fica impossívelque, quem tenha um processo ju-dicial contra o condomínio sejacandidato, pois seria incoerente.Não haveria como o síndico serréu e ao mesmo tempo ele compa-recer numa audiência como repre-sentante do condomínio quefigure como autor no processo queenvolva, por exemplo, uma dis-puta sobre uma área na garagem,por existir incompatibilidade deposições.

VISÃO - Não é recomendáveleleger um inquilino para o cargode síndico, pois poderá não ter amesma visão de longo prazo doproprietário, que age para manter

Quem é impedido de ser síndico?

Entretanto, quando há situaçõesdesgastantes que perduram por

anos por falta de investimentonuma solução profissional ou, nocaso do edifício ser composto porpoucas unidades, acaba tendo pou-cos proprietários dispostos a se can-didatarem, passam a surgir apossibilidade de inquilinos se can-didatarem.

O Código Civil dispõe expres-samente a possibilidade da assem-bleia eleger qualquer pessoa paraser síndico, seja ela condômina ounão, podendo, inclusive, ser umsíndico profissional, conforme ar-tigo: “Art. 1.347 - A assembleia es-colherá um síndico, que poderá nãoser condômino, para administrar ocondomínio, por prazo não superiora dois anos, o qual poderá renovar-se.”

A lei autoriza os condôminosestipularem na convenção prazomenor de mandato, sendo comumo de um ano, devendo assim esteprevalecer, sendo que a reeleiçãodepende apenas da vontade dosvotantes. Em alguns poucos casosconstata-se a preocupação com aquestão da segurança financeiraquando a convenção restringe quesomente condômino poderá sersíndico, pois ele gerirá valores ex-pressivos que em alguns condomí-nios giram em torno de centenasde milhares de reais mensalmente.

INADIMPLENTE - É interes-sante que os condôminos façam

CONVERSA COM KÊNIO – DIA 29 DE JULHO DE 2019

Não haveria como o síndico ser réu eao mesmo tempo ele comparecernuma audiência como representantedo condomínio

PREJUÍZO - Há ainda a questãopatrimonial, pois o síndico que éproprietário pode ter maior cuidadopara gerir a receita, que em algunsedifícios atingem mensalmentecentenas de milhares de reais. Osíndico que é condômino sabe quese praticar atos irregulares, quesejam caracterizados como excessode mandato ou algum desvio, poderesponder com o seu patrimônio.

Já o inquilino, caso não tenhanenhum patrimônio, pode deixarde ser tão zeloso, podendo assimpraticar atos que não terão comoser indenizados por ele. Obvia-mente, há inquilinos sérios, hones-tos e bem intencionados em zelarpelo condomínio onde reside ouocupa, mas tendo em vista que nin-guém sabe o que pode acontecer, épreferível eleger quem tem mais in-teresse em preservar seu patrimônioa longo prazo, o qual pode ser pe-nhorado em alguns casos.

n Presidente da Comissão de DireitoImobiliário da OAB-MG - Diretor da CaixaImobiliária Netimóveis - Conselheiro daCâmara do Mercado Imobiliário MG e doSecovi-MG [email protected]

Síndico proprietário tem um maior interesse na preservação do patrimônio


Dicas Jurisprudência

TJ-SP - APELAÇÃO APL 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562 (TJ-SP)Data de publicação: 20/05/2014

Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Vazamento em tubulação hidráulica de usocomum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade decorreção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimentodevido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Jurosmoratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata doilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas emparte.


Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Assembleia - Nulidade - Não caracterização- Aprovação de obras - Benfeitorias úteis, que potencializam o aproveitamentoa área comum do condomínio, cujo quórum depende do voto da maioria dos con-dôminos - Incidência do art. 1.341, II, do CC. Obras que não importaram em mo-dificações capazes de comprometer o conjunto arquitetônico e, portanto, nãosão consideradas alterações de fachada do edifício - Sentença mantida - Recursodesprovido.

TJ-RS - APELAÇÃO CÍVEL AC 70063291934 RS (TJ-RS)Data de publicação: 27/05/2015

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESPESAS CONDOMINIAIS.AÇÃO DE COBRANÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. Na açãode cobrança, uma vez demonstrado o fato constitutivo do direito do autor, aoréu incumbe fazer prova do pagamento por aplicação da regra contida no inc. IIdo art. 333 do CPC. - Ausente comprovação impõe-se a procedência da ação. RE-CURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70063291934, Décima Oitava CâmaraCível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em21/05/2015).


Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Modificação de porta de entrada da unidade- Alteração que não é da fachada - Fotografias que demonstram semelhançasentre as duas portas - Rigorismo exacerbado da vida condominial que deve sercombatido, sob pena de tornar inviável a convivência entre moradores - Inocor-rência, de outra banda, de reparo moral indenizável - Recurso parcialmente pro-vido para permitir a manutenção da porta instalada pelo condômino, repelidosos danos morais e invertidos os ônus sucumbenciais.


Ementa: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Autor quebusca cominar à ré a obrigação de manter a porta de seu apartamento conformeestipulado em convenção. Decisão que julgou improcedente o pedido, por estarprescrita a pretensão. Discussão sobre quando de fato ocorreu a troca da portado apartamento da ré. Existência de polêmica. Fatos que demandam instruçãoprobatória. Cerceamento de defesa. Sentença anulada para prosseguimento dainstrução. Recurso provido.

TJ-SP - APELAÇÃO APL 00244782120128260562 SP 0024478-21.2012.8.26.0562 (TJ-SP) Data de publicação: 24/03/2014

Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Vaga de garagem - Decisão judicial que de-terminou que não houvesse mais vagas exclusivas, existindo, apenas, as de usocomum - Condômino que insiste em manter a situação anterior - Imposição demultas pelo descumprimento de decisão judicial sobre o uso do estacionamento- Aplicação do disposto no art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal - Sen-tença de procedência mantida - Recurso desprovido.

TJ-SP - Apelação APL 01738779420088260100 SP 0173877-94.2008.8.26.0100 (TJ-SP)Data de publicação: 13/04/2015

Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FACHADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Réu que pro-moveu obra em unidade localizada na cobertura, implicando em alteração da fa-chada. Fatos comprovados, inclusive por laudo pericial. Realização de assembleiageral extraordinária no curso da lide, em que deliberada autorização para o con-dômino réu adequar o seu projeto àquele ainda em estudo, atinente ao fecha-mento das varandas. Superveniente falta de interesse de agir. Extinção do feitosem resolução do mérito de rigor. Sentença reformada. Recurso provido.

n Fonte:www.jusbrasil.com.br

A Associação dos Oficiais Justiça Avaliado-res Federais no Estado de Minas Gerais (As-sojaf) em conjunto com o Sindeac eFetheng elaboraram uma cartilha sobre ocumprimento de ordens judiciais emcondomínios. A ideia da cartilha é me-lhorar a imagem do oficial de justiça emostrar os relevantes trabalhos queeles prestam para a comunidade. Com umalinguagem simples e objetiva o material pretendeatingir não só aos síndicos mas, principalmente, osporteiros e demais funcionários dos condomínios.

Numa primeira parte é apresentada informações

de fácil entendimento com oitopontos que devem ser observa-

dos quando da visita de um oficialde justiça. Depois esses pontos são

esclarecidos de forma mais abran-gente para não haver dúvidas sobre

a atuação desse profissional. Quemquiser adquirir o material, pode entar

em contato com a Assojaf através dotelefone 3222-1273. Parabéns aos presi-

dentes Hebe-Del Kader (Assojaf) e Paulo RobertoSilva (Sindeac/Fetheemg) pelo trabalho desenvol-vido.

O Sindicon MG realizou nos dias 1, 8e 15 de junho seu novo Curso de For-mação de Síndicos. As aulas aconte-ceram no auditório do Sindicato. Oconvidado para ministrar a aulas foi oadvogado especializado em direitocondominial, Thiago Natalio deSouza, que é de São Paulo e temvasta experiência em direito condo-minial.

O curso abordou os seguintestemas: assembleias, quórum, respon-sabilidade civil e criminal do síndico,inadimplência, cobrança, temas polê-micos no condomínio, legislação apli-cada a condomínios, papel da assessoria jurídica nocondomínio, condômino antissocial, aplicação demultas, Airbnb e aspectos jurídicos para exercer afunção de síndico.

Muitos síndicos aproveitaram a oportunidade parase reciclarem e, uma grande parte, estava ali para

aprender um pouco mais sobre a função de síndicoque, há cada ano que passa, se torna mais complexae cheia de responsabilidades.

Ao final das aulas, os participantes receberam umcertificado de conclusão emitido pelo Sindicon MG.Novas turmas poderão acontecer ainda este ano.

Cartilha

TAXA – OBRIGAÇÃO

Sendo síndico e leitor do Jornaldo Síndico gostaria, se possível,receber indicações de publicaçõesou informações/esclarecimentosque possam dar suporte a preten-são de exigir diretamente do pro-prietário do imóvel aresponsabilidade pelo recolhi-mento da taxa de condomínio. Ésabido que a responsabilidadepela taxa de condomínio será exi-gido, em última instância, direta-mente ao proprietário. Mas emantecipação ao procedimento depagamento pelo inquilino, con-forme contrato que, por ventura,exista entre locador e locatário,pode o condomínio exigir, inde-pendente de acordo entre as par-tes, que o pagamento sejaefetuado diretamente pelo pro-prietário, e este por sua vez exijao reembolso ao locatário? Emcaso de inadimplência, o proprie-tário é responsável juridicamentepelo pagamento, tanto é que oboleto de cobrança é emitido emseu nome. Por que então o condo-mínio/síndico deveria arcar comuma função que não lhe diz res-peito? Não seria razoável atribuirao proprietário? Esta intençãopode ser confundida com intran-

sigência por partedo síndico, mas quenos dias atuais evi-taria uma série detranstornos e abor-recimentos. No meuentendimento osíndico comum,também proprietá-rio, não tem estafunção e nem recebe para tal pro-cedimento. Se fosse o caso, entãoseria contratado uma empresa decobrança, mas tal procedimentooneraria o condomínio.Giovani – por e-mail

R - Nos termos do artigo 23, XIIda Lei no 8.245/91, a chamada Leido Inquilinato, cabe ao locatárioa obrigação de pagar as despesasordinárias de condomínio, ouseja, aquelas consideradas neces-sárias à administração do condo-mínio (limpeza, conservação,salários dos empregados, dentreoutras). No entanto, o locador po-derá cobrar essas despesas junta-mente com o aluguel do mêscorrespondente (Lei 8.245/91,art. 25), repassando em seguida ovalor recebido ao condomínio.Ressaltamos que essa cobrança éuma faculdade e não uma obriga-ção do proprietário. Porém, em

caso de inadimplênciareferente ao pagamentoda taxa condominial, arelação jurídica é sem-pre do condomínio como condômino. Lem-brando que, de acordocom o Código Civil emseus artigos que tratamdo condomínio edilício

(arts. 1.331 a 1.358), o locatárioé apenas um possuidor e os pro-prietários é que são consideradoscondôminos. Assim, no caso deação judicial para cobrança dedespesas condominiais, essa de-verá ser proposta contra o pro-prietário do imóvel, mesmo que oimóvel esteja alugado. Ao pri-meiro caberá a proposição de açãode regresso contra seu inquilino.As despesas condominiais cons-tituem obrigação propter rem, es-tando atreladas ao bem. Dessaforma, caso locatário deixe dequitar a obrigação, conforme con-trato de locação, o imóvel respon-derá pela dívida e é por essemotivo que é aconselhável que opróprio condômino efetue os pa-gamentos.

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na maioria das vezes aquelemorador, que agora eleito sín-

dico, mantem uma atividade pro-fissional paralela e, com essa rotinade gestão condominial, necessitaterceirizar os serviços do condomí-nio seja nas áreas fiscal, contábil,jurídico, financeira, como ainda, delimpeza, jardinagem, portaria e se-gurança.

Não se pode esquecer, quemesmo terceirizando, a responsabi-lidade perante todas as relações,mesmo que subsidiaria, será do Sín-dico, que poderá responder civil ecriminalmente por seus atos e fa-lhas, como ainda, no reflexo aocondomínio em si.

Com a introdução da Lei13.429/2017 já em vigência, a cha-mada Lei da Terceirização, ficoumais transparente esta relação, prin-cipalmente no que diz respeito ao Di-reito Trabalhista – no caso de mão deobra terceirizada, já que deixou evi-dente que, na pior das hipóteses, ocontratante responderá apenas deforma subsidiária pelo período dosserviços naquele local prestado.

REQUISITOS - Porém, trouxenovos requisitos que o síndico/con-tratante deve observar, como porexemplo o Capital Social da em-presa terceirizada, que com a novaLei, deverá ser conforme o númerode funcionários, ou seja, empresascom mais de cem empregados deveter capital mínimo de R$250.000,00 (duzentos e cinquentamil reais), determinação que muitasempresas ainda não se adequaram.

A citada Lei, que já conta commais de um ano de vigência, enten-deu, também, que poderá ser tercei-rizada até mesmo a atividade fim deum tomador dos serviços, aumen-tando o leque para a terceirização.Neste sentido, salienta-se que o sín-dico, principalmente o “não profis-sional”, observe preventivamente anorma de forma geral, a fim de res-guardar o condomínio que repre-senta de passivos trabalhistas.

Alguns aspectos importantesdevem ser observados logo ao ini-ciar a concorrência para seleção deuma empresa terceirizada, como:

1. A convenção do condomíniolhe traz autonomia para contrataçãodestes valores sem aprovação emuma assembleia?

2. Conhece as empresas concor-rentes no mercado em que atuamneste ramo?

3. Os valores propostos pela em-presa, atendem aos itens da legisla-ção trabalhista e da convençãocoletiva de trabalho daquela cate-goria?

Como eliminar os riscos da terceirização?

8. Concluindo, com a assina-tura das partes e de duas teste-munhas (sempre), a fim defacilitar na execução judicial,caso necessário.

Durante a execução dos ser-viços e vigência contratual, osíndico deverá acompanhar efiscalizar o cumprimento docontrato, principalmente noque tange ao pagamento men-sal à empresa.

OBRIGAÇÕES - É de ex-trema importância vincular opagamento à comprovação documprimento das obrigações

trabalhistas, sociais e fiscais em rela-ção aos funcionários alocados nocondomínio, deixando estritamentecondicionado o pagamento pelaprestação somente após a comprova-ção dos atendimentos dos direitostrabalhistas, ou seja, a apresentaçãoda folha de pagamento, comprovan-tes de depósitos de salários, valetransporte, alimentação, FGTS,INSS, férias, 13º, e demais benefí-cios. Do contrário, deve estar pre-visto no contrato que o pagamentoserá retido até o fiel atendimento.

Atentando-se às orientaçõesacima relacionadas, o síndico e seucondomínio se eximirão de falhasna execução do contrato terceiri-zado, como ainda, eliminará os ris-cos no que diz respeito à futuropassivo trabalhista.

Não há de se negar que a terceiri-zação, desde que utilizada e contra-tada de maneira correta, é a maisvantajosa aos condomínios nos diasatuais, já que haverá o desencargo dosíndico perante a gestão e subordi-nação dos funcionários, como ainda,este não terá que realizar pagamen-tos extras em casos de empregadosfaltosos, afastados por motivo desaúde, em casos de férias e, princi-palmente, por poder contar comuma empresa especializada naqueleramo de atividade.

Aconselha-se que o síndico tenhao apoio do seu corpo jurídico, de suaadministradora, como ainda, dos con-selheiros do condomínio para esteacompanhamento.

n Advogada Sócia Fundadora do EscritórioKrieck e Dionízio - Assessora Jurídica doSindicato das empresas terceirizadas deSegurança Privada do Paraná

4. A real atividade a ser desempe-nhada pelos colaboradores terceiri-zados, coadunam com o cargoregistrado na empresa terceirizada?

5. A empresa atende às normati-vas da terceirização?

CONTRATO - Feita a primeiraverificação, o síndico então tratarádos aspectos contratuais, de maneiraformal. No contrato a ser firmado,as partes deverão detalhar de formapormenorizada o que se pretendenaquela prestação de serviços, aten-dendo os itens necessários para re-dução dos riscos, a seguir:

1. Contratante e Contratado:nome, CPF, RG, cargo e endereçopara localização;

2. O objeto a ser contratado:exemplificando as atividades aserem exercidas, suas formas, dias,carga horária, regime de atuação;

3. Prazo de vigência dos serviços:se por 12 meses, 24 meses ou deforma indeterminada;

4. A forma e valores de paga-mento mensal: se deduzirá custos deequipamentos ou materiais deapoio;

5. Possibilidades de encerra-mento: se a qualquer momento, seapenas após o prazo de vigência ini-cial, se com aviso de 30 ou 60 diassem motivo;

6. As obrigações das partes, Con-tratante e Contratada;

7. As responsabilidades e penali-dades à cada parte na relação con-tratual;

Percebe-se que os Condomínios vem sendo administrados por moradores, que optam por tomar frenteda gestão do local onde vivem.

Síndicos devem conferir se encargos dosfuncionários estão sendo recolhidos

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O antissocial · 2019-07-01 · Gostaria de lembrar que o próximo curso será nos dias 23, 24 e 25 e 31 de agosto de 2019. São poucas vagas disponíveis. O curso será sobre Mediação