O SALDO DEVEDOR NOS CONTRATOS DE …siaibib01.univali.br/pdf/Sergio Rabel.pdf · 2014-08-22 · Tabela 28 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI PRÓ-REITORIA DE PESQUISA, PÓS-GRADUAÇÃO, EXTENSÃO E CULTURA – PROPPEC CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS PROGRAMA DE MESTRADO PROFISSIONAL EM GESTÃO DE POLÍTICAS PÚBLICAS - PMGPP

O SALDO DEVEDOR NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA:

UM CENÁRIO DE RISCO

SERGIO RABEL

ITAJAÍ (SC), 2014

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI PRÓ-REITORIA DE PESQUISA, PÓS-GRADUAÇÃO, EXTENSÃO E CULTURA – PROPPEC CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS PROGRAMA DE MESTRADO PROFISSIONAL EM GESTÃO DE POLÍTICAS PÚBLICAS - PMGPP

O SALDO DEVEDOR NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA:

UM CENÁRIO DE RISCO

SERGIO RABEL

ITAJAÍ (SC), 2014

Dissertação apresentada à Banca Examinadora no Mestrado Profissional em Gestão de Políticas Públicas da Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, sob orientação do Prof. Dr. Stavros Wrobel Abib, como exigência parcial para obtenção do título de Mestre em Gestão de Políticas Públicas.

FICHA CATALOGRÁFICA

RABEL, Sergio, 1977 – O saldo devedor nos contratos de financiamentos habitacionais do

Programa Minha Casa, Minha Vida: um cenário de risco. Sergio Rabel. – Itajaí, 2014. 138 f. Orientador Dr. Stavros Wrobel Abib

Dissertação (Mestrado) – Universidade do Vale do Itajaí, Mestrado Profissionalizante em Gestão de Políticas Públicas, 2014.

1. Saldo devedor. 2. Financiamento Habitacional. 3. PMCMV. 4. Sistema

Financeiro de Habitação. I. Abib, Stavros Wrobel. II Universidade do Vale do

Itajaí. Mestrado Profissional em Gestão de Políticas Públicas. III. O saldo

devedor nos contratos de financiamentos habitacionais do Programa Minha

Casa, Minha Vida: um cenário de risco.

Esta dissertação foi julgada APTA para a obtenção do título de Mestre em Gestão de

Políticas Públicas e aprovada, em sua forma final, pela Coordenação do Programa

de Mestrado Profissional em Gestão de Políticas Públicas – PMGPP/UNIVALI.

___________________________________________________ DR. FLÁVIO RAMOS

COORDENADOR

Apresentada perante a Banca Examinadora composta pelos Professores

___________________________________________________

DR. STAVROS WROBEL ABIB (UNIVALI) PRESIDENTE E ORIENTADOR

___________________________________________________

DR. FLÁVIO RAMOS (UNIVALI) MEMBRO

_________________________________________________ MSc. EDUARDO GUERINI (UNIVALI)

MEMBRO

_________________________________________________

PROFA. DRA. ADRIANA MARQUES ROSSETTO (UFSC) MEMBRO EXTERNO

Itajaí (SC), 27 de março de 2014.

RESUMO

O objeto da pesquisa é analisar o saldo devedor dos contratos de financiamentos habitacionais do Programa Minha Casa, Minha Vida. Ele se justifica pelo impacto social que os reflexos da existência do saldo devedor nos contratos possuem para os mutuários do programa. Identificam-se os diversos elementos que levam à formação do saldo devedor agrupando-os em três conjuntos de fatores: sistemas de amortização, planos de correção monetária e práticas bancárias. É mostrada e discutida a capitalização de juros nos sistemas de amortização adotados no Sistema Financeiro da Habitação. A metodologia utilizada na pesquisa é interdisciplinar, exploratória, documental e quantitativa. É realizada a descrição do Programa Minha Casa, Minha Vida e do modelo de contrato de financiamento utilizado no mesmo, concentrando-se nas características e informações que estão ligados à formação do saldo devedor ou residual. Esses fatores são testados e mensurados utilizando dois tipos de testes: as condições de entrada e as de saída do programa. O teste das condições de entrada mensura quem reúne as condições de tomar financiamento do PMCMV. Neste teste foram identificados os sistemas de amortização mais restritivos em relação à entrada no programa e que prazos mais longos de financiamento permitem que maior número de pessoas possa fazer parte do mesmo. No teste de condições de saída estima-se o valor do saldo devedor dos contratos que passaram pelo primeiro teste. Os resultados mostram que a variação da Taxa Referencial tem relação direta com a formação do saldo devedor e o reajuste do salário-mínimo apresenta relação inversa com a formação do saldo devedor dos contratos de financiamento do PMCMV. Os sistemas que mais geram saldo devedor em ordem decrescente são SAF, SAM, SAC e SACRE. O alongamento do prazo de financiamento leva à maior formação de saldo devedor. Os mutuários de maior renda são mais afetados pela formação do saldo devedor. Políticas monetárias e salariais restritivas formam os cenários em que o volume de contratos com saldo devedor apresenta proporções significativamente elevadas. O desenho financeiro dos créditos habitacionais mostra que a maior parte dos recursos é direcionada a sistemas de financiamentos de mercado e parcela insignificante dos recursos para financiamentos sociais que é onde se concentra o déficit habitacional brasileiro.

Palavras-chave: Saldo devedor; financiamento habitacional; Programa Minha Casa, Minha Vida; política habitacional.

ABSTRACT

The object of the research is to analyze the balance due of the housing loan contracts of the Program “Minha Casa, Minha Vida” (My House, My Life). It is justified by the social impact that the consequences of the existence of the balance due have for borrowers of the program. The various elements that lead to the formation of the balance due are identified and grouped into three sets of factors: amortization systems, restatement plans, and banking practices. The capitalized interest amortization systems adopted in the Housing Finance System are shown and discussed. The methodology used in the research is interdisciplinary, exploratory, documentary and quantitative. The descriptions of the Program “Minha Casa, Minha Vida”, and the model of financing contract used in the Program, are described, focusing on features and information that are related to the formation of the balance due. These factors are tested and measured using two types of tests: the conditions of entry to and the conditions of exit from the program. The test of entry conditions determines who has the conditions to receive funding from the PMCMV. In this test, the more restrictive amortization systems were identified in relation to entry into the program. It was also identified that longer financing terms allow more people to be part of the program. The test of output conditions estimates the outstanding balance of the contracts that have passed the first test. The results show that the benchmark rate is directly related to the formation of the outstanding balance, and the adjustment of the minimum wage is inversely correlated with the formation of the outstanding balance of the loan contracts of the PMCMV. The systems that generate the most balance due, in descending order, are SAF, SAM, SAC and SACRE. Lengthening of the financing period leads to increased formation of balances due. Borrowers with higher income are more affected by the formation of the outstanding balance. Restrictive monetary and wage policies are the scenarios in which the volume of contracts with outstanding balance presents significantly higher proportions. The financial design of housing loans shows that most resources are directed to the loan market, and that the Brazilian housing deficit is concentrated in an insignificant portion of the resources for social funding.

Keywords: Balance Due; housing finance; Program My House, My Life; housing

policy.

ÍNDICE DE TABELAS

Tabela 1. Exemplo de evolução de saldo devedor ........................................................ 37

Tabela 2. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e SAF ..................................... 40

Tabela 3. Exemplo de equivalência dos sistemas de amortização SAC e SAF ......... 41

Tabela 4. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e MLP ..................................... 43 Tabela 5. Equivalência dos sistemas de amortização SAF e MLP .............................. 44

Tabela 6. Efeitos do prazo do financiamento sobre o saldo devedor .......................... 46

Tabela 7. Planilha de amortização sem correção monetária - SAF ............................. 50 Tabela 8. Planilha de amortização com correção monetária - SAF ............................. 51

Tabela 9. Simulação do saldo devedor com correção monetária sendo a periodicidades do saldo devedor mensal e da prestação anual .................................. 52

Tabela 10. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF – mesma periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e das prestações ......................................................................................................................... 52

Tabela 11. Simulação do saldo devedor com correção monetária de mesma periodicidade ..................................................................................................................... 53

Tabela 12. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF: periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e prestações..... 54 Tabela 13 - Valores médios mensais da TR em % ........................................................ 58

Tabela 14. Planilha de amortização utilizando o SAF com correção monetária antes da amortização .................................................................................................................. 61

Tabela 15. Planilha de amortização utilizando o SAF com amortização antes da correção monetária ........................................................................................................... 62

Tabela 16. Simulação de saldo devedor com correção monetária: diferença entre amortizar antes ou depois da correção monetária......................................................... 63

Tabela 17. Conjunto de leis que tratam da capitalização de juros no ordenamento jurídico brasileiro ............................................................................................................... 69

Tabela 18- Plano Fatorial da Pesquisa ........................................................................... 73

Tabela 19 - Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS ........................................... 85 Tabela 20. Limite de valor dos imóveis financiados pelo PMCMV ............................... 86

Tabela 21. Taxas de juros nominais anuais cobradas dos mutuários do PMCMV até outubro de 2012 ................................................................................................................ 87

Tabela 22. Subvenção para aquisição de imóveis urbanos novos dentro do PMCMV ............................................................................................................................................ 88 Tabela 23 - Taxas cobradas para Fundo Garantidor da Habitação Popular ............... 91

Tabela 24 - Exemplo da estrutura da planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAF .................................................................................................................................. 92

Tabela 25 - Exemplo da estrutura de planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAC ................................................................................................................................. 93

Tabela 26 – Planilha com teste de condições de entrada no programa utilizando o SAC e valor limite de financiamento de R$ 80.000,00 .................................................. 94

Tabela 27 – Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses ................................... 98

Tabela 28 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação ........................................................................................................... 100

Tabela 29 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses após o recálculo do valor da prestação .................................................................................................................... 101

Tabela 30 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação ........................................................................................................... 101

Tabela 31 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação ........................................................................................................... 102

Tabela 32 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 240 meses ....................................................................................................................... 105

Tabela 33 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 300 meses ....................................................................................................................... 106

Tabela 34 - Comprometimento de renda para financiamentos utilizando o prazo de 360 meses ....................................................................................................................... 107 Tabela 35 - Porcentagem de situações atendidas pelo PMCMV ............................... 107

Tabela 36 – Estatísticas de avaliação dos dados sobre a influência da TR e RSM sobre os saldo devedor (SD) ......................................................................................... 113

ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 1 – Volume de crédito concedido através do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR.............................................................................................................. 78

Gráfico 2 - Volume de crédito concedido pelo FDS ....................................................... 81

Gráfico 3 - Volume de crédito habitacional concedido através do FGTS .................... 82 Gráfico 4 - Volume de recursos aplicados do FGTS ..................................................... 83

Gráfico 5 - Proporção de contratos com saldo devedor em função da TR ............... 110

Gráfico 6 Proporção de contratos com saldo devedor em função do reajuste anual do salário-mínimo ..................................................................................................................111

Gráfico 7 - Proporção dos contratos que apresentam saldo devedor em função da TR e do reajuste do salário-mínimo .............................................................................. 112

Gráfico 8 - Porcentagem do saldo devedor ou residual em relação ao valor financiado ......................................................................................................................... 114

Gráfico 9 - Distribuição da proporção do saldo devedor por faixa de renda ............. 115

Gráfico 10 - Distribuição dos percentuais de saldo devedor conforme valor do imóvel .......................................................................................................................................... 116

Gráfico 11 – Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os sistemas de amortização SAC e SAF ........................................................................... 117

Gráfico 12 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os sistemas de amortização SAC e SAF .............................................. 118

Gráfico 13 - Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os prazos de financiamento ................................................................................................ 120

Gráfico 14 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os prazos de financiamento ................................................................... 120

Gráfico 15 - Crédito habitacional no SFH e PMCMV .................................................. 122

Gráfico 16 - Contribuição dos fundos para o volume de crédito habitacional ........... 123 Gráfico 17 - Crédito habitacional do PMCMV por fonte de recursos ......................... 123

LISTA DE SIGLAS

BNH – Banco Nacional de Habitação

BCB – Banco Central do Brasil

CBIC- Câmara Brasileira da Indústria da Construção

CEF – Caixa Econômica Federal

CES – Coeficiente de Equiparação Salarial

FCVS – Fundo de Compensações de Variações Salariais

FAR – Fundo de Arrendamento Residencial

FAS – Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social

FDS – Fundo de Desenvolvimento Social

FGHab – Fundo Garantidor da Habitação Popular

FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FINSOCIAL – Fundo de Investimento Social

IAP – Instituto de Aposentadoria e Pensão

INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor

MLP – Método Linear Ponderado

ORTN – Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional

PA – Progressão Aritmética

PAIH - Plano de Ação Imediata para a Habitação

PAR – Programa de Arrendamento Residencial

PCR – Plano de Comprometimento de Renda

PCS – Programa de Crédito Solidário

PES – Plano de Equivalência Salarial

PES/CP - Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional

PG – Progressão Geométrica

PCM – Programa de Correção Monetária

PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida

PNHU – Programa Nacional de Habitação Urbana

PROTECH – Programa de Difusão Tecnológica para Construção de Habitações de

Baixo Custo

SAC – Sistema de Amortização Constante

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

SAF – Sistema de Amortização Francês

SAM – Sistema de Amortização Misto

SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

SD – Saldo Devedor

SFH – Sistema Financeiro da Habitação

SFI – Sistema Financeiro Imobiliário

SM – Salário-mínimo

TR – Taxa Referencial

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................... 11

1.1. JUSTIFICATIVA ............................................................................................ 16

1.2. OBJETIVOS ................................................................................................. 21

2. REVISÃO DE LITERATURA: CONCEITUAÇÃO E DISCUSSÃO DOS FATORES QUE LEVAM À FORMAÇÃO DO SALDO DEVEDOR............................................... 22

2.1. CONCEITUAÇÃO DE CONTRATOS .............................................................. 22

2.1.1. Desequilíbrio contratual ............................................................................ 24

2.2. CONCEITOS DE SALDO DEVEDOR E DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO .. 25

2.3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO ..................................................................... 27

2.3.1. Sistema de Amortização Constante - SAC ............................................... 30

2.3.2. Sistema de Amortização Francês (Tabela Price) – SAF ........................... 31

2.3.3. Sistema de Amortização Misto - SAM ...................................................... 32

2.3.4. Sistema de Amortização Crescente – SACRE ......................................... 33

2.3.5. Método Linear Ponderado ou Método da Soma dos Dígitos .................... 34

2.3.6. Capitalização de Juros ............................................................................. 35

2.3.7. Influência do Prazo do Financiamento ..................................................... 45

2.4. PLANOS DE CORREÇÃO MONETÁRIA ....................................................... 46

2.4.1. Formatos de Correção Monetária nos Contratos ..................................... 47

2.4.2. Descasamento de Índices de Correção Monetária ................................... 50

2.4.3. Evolução histórica da correção monetária no Sistema Financeiro da Habitação e situação atual ................................................................................. 54

2.4.4. Índices de correção monetária utilizados atualmente no Sistema Financeiro da Habitação .................................................................................... 57

2.4.4.1. Taxa Referencial (TR)............................................................................ 57

2.4.4.2. Política Salarial ...................................................................................... 59

2.5. PRÁTICAS BANCÁRIAS ................................................................................ 60

2.5.1. Amortização após Atualização do Saldo Devedor .................................... 60

2.5.2. Prática Bancária de Incorporar Juros ao Saldo Devedor ......................... 65

3. METODOLOGIA E DESCRIÇÃO DO PMCMV ...................................................... 71

3.1. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ....................................................... 72

3.2. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS DA PESQUISA DOCUMENTAL: DESCRIÇÃO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA ................................ 75

3.2.1. Gênese do Programa Minha Casa, Minha Vida ....................................... 77

3.2.1.1. Fundo de Arrendamento Residencial - FAR .......................................... 77

3.2.1.2. Fundo de Desenvolvimento Social – FDS ............................................. 79

3.2.1.3. Fundo de Garantia do Tempo de Serviço .............................................. 81

3.2.1.4. Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS ...................................... 83

3.2.2. Tipologia do Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade Carta de Crédito ................................................................................................................ 86

3.2.3. Caracterização dos contratos do PMCMV ............................................... 89

3.2.3.1. Formato e cálculo das planilhas de financiamento no Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade carta de crédito ............................................. 90

3.3. MOSTRANDO O MODELO MATEMÁTICO UTILIZADO NA PESQUISA QUANTITATIVA ..................................................................................................... 94

3.3.1. Cálculos das condições de saída ............................................................. 96

4. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS ...................................................................... 104

4.1. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE ENTRADA NO PROGRAMA ........... 104

4.2. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE SAÍDA NO PROGRAMA ................. 108

4.2.1. Efeito da utilização do sistema de amortização no saldo devedor ......... 117

4.2.2. Efeito do prazo de financiamento sobre saldo devedor .......................... 119

4.3. ANÁLISE DO DESENHO DO PROGRAMA E SEUS RESULTADOS ........... 121

CONSIDERAÇÕES FINAIS .................................................................................... 125

REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 129

APÊNDICES (GRAVADOS EM CD): Apêndice A - Teste das Condições de Entrada no PMCMV; Apêndice B - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAC240; Apêndice C - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAC300; Apêndice D - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAC360; Apêndice E - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAF240; Apêndice F - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAF300; Apêndice G - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAF360; Apêndice H - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAC240;

Apêndice I - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAC300; Apêndice J - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAC360; Apêndice K - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAF240; Apêndice L - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAF300; Apêndice M - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAF360;

11

1. INTRODUÇÃO

O atual problema habitacional brasileiro é um fenômeno de ordem complexa,

representativo de uma miríade de forças que interagiram ao longo da história do país

e acabaram por consolidar um cenário de exclusão e segregação socioeconômico

territorial. Uma de suas constantes tem sido a geração de déficit habitacional e de

políticas públicas formuladas para combatê-lo via financiamentos segundo práticas

bancárias.

Houve uma mudança significativa no padrão de ocupação espacial brasileiro.

No início do século XX cerca de 10% da população vivia nas cidades (MARICATO,

2001, pg. 16). Em 1940, período em que o setor agroexportador já se encontrava em

crise e já tivera início o processo de industrialização via substituição de importações,

a parcela populacional que vivia nas cidades já havia atingido a proporção de

31,24%.

Até o início da industrialização do país pelo processo de substituição de

importações na década de 1930, as preocupações da política urbana brasileira

focavam principalmente questões sanitaristas. Regulamentar e coibir os cortiços e

formas de habitação semelhantes que ocupavam espaços centrais das cidades era

o foco da iniciativa desse período e contribuíram para modelar um ambiente urbano

excludente e elitista afastando a população pobre para as periferias e/ou levando-a a

um processo de favelização.

Foi nesse período que o Governo Vargas reconheceu a importância da

habitação como componente de reprodução da força de trabalho. A partir dai

buscou-se fomentar a construção de moradias, principalmente através da concessão

de financiamentos. Utilizou-se a estrutura dos IAPs (Institututos de Aposentadorias e

Pensões) e foi criada a Fundação da Casa Popular em 1947 para fomentar o

financiamento habitacional. De acordo com Bonduki (2011, p. 111-128) os IAPs não

eram órgãos de habitação, mas a administração Vargas desde o governo provisório

de 1930 encampou a questão habitacional como sua responsabilidade e encarregou

essas instituições previdenciárias de enfrentar o problema. Os IAPs em conjunto

com a Fundação Casa Popular foram responsáveis pela construção de cerca 143 mil

unidades habitacionais, beneficiando cerca de 10% da população que vivia nas

cidades brasileiras.

12

Dados do IBGE indicam que na década de 1960 a proporção das pessoas

que viviam nas cidades já atingia 44,67%. A rápida urbanização pela qual o país

passava tornava as questões sociais como a habitação bastante sensíveis, tanto

que foram adotadas medidas no sentido de justificar o golpe militar de 1964. Foram

então criados o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Banco Nacional de

Habitação (BNH), os quais tinham o objetivo de financiar a habitação, saneamento e

infraestrutura urbana principalmente para a população mais carente.

O Banco Nacional de Habitação (BNH) foi extinto em 1986 tendo financiado

cerca de quatro milhões de moradias durante sua existência (MARICATO, 1997, p.

48). A administração dos ativos e dos passivos do BNH ficou sob a responsabilidade

da Caixa Econômica Federal que se tornou desde então o principal agente executivo

da política de financiamento habitacional brasileira.

O período que se seguiu à extinção do BNH verificou uma retração no número

de financiamentos habitacionais concedidos. Apesar dos programas habitacionais

PAIH (Plano de Ação Imediata para a Habitação), Programas Habitar Brasil e Morar

Município, entre outros, não houve melhorias significativas no quadro habitacional

brasileiro.

Nesse período de vazio de políticas habitacionais que corresponde às

décadas de 1980 e 1990 o processo de urbanização continua se expandindo, tanto

que em 1980 os dados IBGE apontam que 67,59% da população brasileira vivia nas

cidades, em 1990 esse número atinge a proporção de 75,59%, no ano de 2000

chega a 81,23% e os dados de 2007 apontam a proporção de 83,48%. Além da

urbanização, a população brasileira apresentou um crescimento significativo em todo

esse período. De uma população de 41 milhões de habitantes em 1940, ela

aumentou para 190 milhões de pessoas em 2010, a qual habita predominantemente

em cidades.

Dados do Plano Nacional de Habitação mostram que o déficit habitacional em

2006 era 7,9 milhões de unidades e que acrescida à demanda futura entre 2007 a

2023 de vinte e sete milhões de unidades totalizará o déficit em 34,9 milhões de

unidades habitacionais. Já a Fundação João Pinheiro apontava em 2008 o déficit em

5,5 milhões de unidades. Qualquer que seja o número estimado para o déficit trata-

se de um enorme desafio para a política habitacional.

13

Em meio à crise internacional que iniciou em 2008 e como alternativa para

evitar uma recessão no país, o governo federal brasileiro em conjunto com grandes

construtoras do mercado imobiliário desenhou e lançou em 2009 um programa

habitacional chamado Programa Minha Casa, Minha Vida (MARICATO, 2013, p. 62-

63). Na primeira etapa do programa se propôs ao financiamento de um milhão de

moradias e na sua segunda etapa iniciada em 2011 e que se estenderá até 2014 a

meta é financiar mais dois milhões de unidades habitacionais, focando famílias com

renda de até cinco mil reais.

Esses relatos destacam o papel governamental no sentido de elaborar

políticas públicas que proporcionem o acesso à moradia. A intervenção

governamental desde 1930 com a utilização dos IAPs, da Casa da Habitação

Popular, passando pelo SFH e BNH até chegar ao Programa Minha Casa, Minha

Vida se caracteriza por um modelo que vê no financiamento a fórmula para sanar o

problema do déficit habitacional.

Desde as primeiras intervenções governamentais visando solucionar os

problemas habitacionais, os financiamentos habitacionais foram vistos pelos

decisores políticos (policymakers1) como a alternativa a ser adotada para enfrentar o

blaproximam da tipologia do modelo “garbage can” ou modelo da “lata de lixo”, como

também é conhecido. Esse modelo enfatiza que as decisões de políticas públicas

são tomadas como se as soluções estivem em uma “lata de lixo”, aguardando os

problemas para serem utilizadas. As políticas habitacionais de financiamento foram

adotadas em diversos momentos da história brasileira com o objetivo declarado de

atacar o problema do déficit habitacional conjugado com metas de ativação da

economia via setor de construção civil. O problema habitacional surgiu como foco de

interesse das políticas públicas quando o processo de desenvolvimento industrial

tornou o homem “livre”. Desprovido de seus meios de produção, transformado em

força de trabalho e inserido em um contexto em que tudo se transforma em

mercadoria, inclusive a moradia, o homem deve buscar no mercado os bens e

serviços que lhes são necessários. Porém, a habitação é uma mercadoria especial,

com alto custo de produção e longo período de consumo. Assim, não há interesse

da elite econômica em enfrentar esse problema em função dos mecanismos de

1 Policymaker (fazedor de política pública): atores que protagonizam a elaboração de uma política pública

(SECCHI, 2012, p. 124).

14

mercado não o tornarem atrativo. Nesse contexto é construído um discurso

ideológico de que é função do Estado assumir a resolução do problema habitacional.

Dessa forma, em situações que exigem adoção de medidas sociais e buscando

também outros objetivos como ativar o setor de construção civil são adotadas

políticas e programas de financiamento habitacional como se os mesmos fossem

tirados de uma “lata de lixo”.

Contrapondo-se a todo esse histórico de políticas habitacionais adotado pelo

país houve mudanças legais importantes que nasceram de esforços e lutas

provenientes de movimentos sociais. Estes focando problemas de acesso à terra

urbana como regularização fundiária, especulação, entre outros, procuram influir na

elaboração de leis visando reverter esse quadro. O primeiro marco concreto nesse

sentido foi a inclusão na Constituição de 1988 dos artigos 182 e 183 que

regulamentam a política urbana. A regulamentação dos mesmos engendrou

discussões, debates e lutas que resultaram na promulgação do Estatuto da Cidade

em 2001 (Lei nº 10.257 de 10/06/2001). A qual criou diversos instrumentos para que

os municípios possam buscar a efetivação da função social da propriedade urbana.

Como terceiro marco jurídico importante está a elaboração e aprovação da Emenda

Constitucional número 26 de 15/02/2000. Esta emenda incluiu o direito à moradia

como um direito social, no rol dos direitos fundamentais. Como resultados ou

desdobramentos dessas alterações foi criado em 2002 o Ministério das Cidades, a

Política Nacional de Habitação e o Plano Nacional de Habitação em 2005.

Porém, a despeito dos instrumentos e meios que o Estatuto das Cidades

fornece e as formas de intervenção preconizadas pela Política Nacional de

Habitação e pelo Plano Nacional de Habitação, os mesmos não serão abordados

nesta pesquisa, pois na aplicação das políticas públicas habitacionais brasileiras

ainda destaca-se a velha fórmula de concessão de financiamentos.

Os financiamentos se concretizam através da assinatura de contratos de

mútuos entre os agentes financeiros e os mutuários. Os contratos sintetizam a

regulamentação legal do programa e da prática bancária. Dessa forma, encontra-se

nos mesmos a fusão da intenção declarada pelo programa e a execução

determinada pelas condições e práticas institucionais. Analisando-se os contratos de

mútuo do Programa Minha Casa, Minha Vida pretende-se evidenciar o formato que o

15

financiamento assume para o mutuário. O foco no mutuário justifica-se pela

dignidade com que estes devem ser tratados, visto que a Constituição Federal (art.

1º, inciso III) elege o princípio da dignidade da pessoa humana como um direito

fundamental.

Os contratos de mútuo podem se tornar bastante onerosos para os mutuários

em função de diversos fatores. Um destes, que parece conviver com o Sistema

Financeiro de Habitação desde suas origem é a existência de saldo residual ou

devedor ao fim do adimplemento da última parcela do financiamento. A existência e

o montante do saldo devedor podem ser muito onerosos para o mutuário e muitas

vezes são ignoradas por ele quando assina o contrato. A formação desse resíduo (e

não se pode deixar enganar pelo termo resíduo, visto que este pode passar a ideia

de ser um valor insignificante, quando muitas vezes não o é) não é explicitada nos

contratos, nem na legislação que regulamenta o Sistema Financeiro de Habitação e

os programas habitacionais. Dessa forma, a existência e o montante do valor do

saldo residual ou devedor dos contratos habitacionais pode ferir a dignidade da

pessoa humana em função da excessiva e inesperada onerosidade com que pode

penalizar os mutuários dos programas de financiamento habitacional.

O objeto desta pesquisa é evidenciar os fatores que levam à formação do saldo

residual ou devedor e dimensionar o impacto que estes podem vir a provocar aos

mutuários dos contratos de financiamento do Programa Minha Casa, Minha Vida. O

foco específico da pesquisa são os contratos financiados com recursos do FGTS.

Essa delimitação se justifica devido ao fato de que os outros fundos que financiam o

programa (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e Fundo de Desenvolvimento

Social - FDS) quitam o saldo residual dos contratos. Ou seja, o FAR e o FDS

assumem os valores residuais dos contratos por eles financiados, desonerando de

tal obrigação os mutuários que com eles contrataram.

Pesquisando a literatura sobre o assunto foram identificados os fatores que

podem ocasionar o fenômeno do saldo residual ou devedor. Esses fatores serão

analisados sob a ótica do programa e de sua regulamentação para formar o conjunto

de elementos que serão testados matematicamente visando à mensuração do saldo

devedor dos contratos de financiamentos habitacionais do PMCMV.

16

1.1. JUSTIFICATIVA

O desenvolvimento da pesquisa sobre a existência e o dimensionamento do

saldo residual ou devedor em contratos habitacionais do Programa Minha Casa,

Minha Vida nasceu de uma curiosidade pessoal a respeito deste fenômeno.

Conceitualmente e do ponto de vista matemático os sistemas de amortização

deveriam levar à quitação da divida assumida por ocasião do financiamento. O

mutuário pagando todas as suas prestações pactuadas através do contrato firmado

com a instituição financeira deveria no pagamento da última prestação ter sua dívida

quitada. Isto não é o que ocorre com o PMCMV nos contratos que utilizam como

fonte de recursos o FGTS, pois o mutuário paga o financiamento na forma, montante

e prazos conforme estipulado pelo contrato e pela legislação que regulamenta a

concessão do financiamento e a dívida não é quitada.

As minutas (modelos) dos contratos de financiamento do Programa Minha

Casa, Minha Vida preveem a existência do saldo residual ou devedor. Muitos

autores também relatam esse fenômeno nos programas de financiamento

habitacionais que já foram implantados no país. Figueiredo (2010, p. 29) expõe a

situação do mutuário que se vê obrigado a pagar o resíduo do saldo devedor e

poder refinanciar esse saldo pelo período que corresponde à metade do tempo

anteriormente contratado e que havendo resíduo ao final desse segundo contrato de

financiamento, tal saldo deverá ser quitado em quarenta e oito horas sob pena de

ser executado extrajudicialmente (Decreto-lei 70/66) ou judicialmente (Lei 5.741/71).

Figueiredo (2006, p. 25) também relata que ao término do adimplemento da última

prestação o mutuário teria que repactuar um segundo contrato para quitar o saldo

residual do primeiro.

A própria justiça reconhece a existência e legitimidade para a cobrança do

saldo residual. A seguir é reproduzida a Ementa proferida pela Terceira Turma do

Tribunal Regional Federal da 4ª Região por ocasião da Apelação Cível Nº

2009.71.08.000968-9/RS:

CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. CEF. EMGEA. SFH. QUITAÇÃO. SALDO RESIDUAL. PREVISÃO CONTRATUAL. Não é abusiva a cobrança de saldo residual, se expressamente prevista no contrato de financiamento, quando não há cobertura pelo FCVS. Saldo residual são os valores apurados ao final do prazo de amortização, quando há regularidade no pagamento dos encargos mensais, não sendo aplicável no caso de haver débito remanescente, pendente de pagamento.

17

(968 RS 2009.71.08.000968-9, Relator: NICOLAU KONKEL JÚNIOR, Data de Julgamento: 25/01/2011, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: D.E. 01/02/2011).

A legislação relativa ao saldo residual foi produzida após os programas de

financiamentos terem sido lançados e os problemas resultantes dos saldos residuais

terem assumido proporções que os tornaram problemas sociais. Assim foram

editadas inúmeras leis dando tratamentos os mais diversos a esse problema,

passando desde o refinanciamento da dívida até mesmo o Estado assumindo parte

do passivo financeiro dos mutuários. A última lei promulgada nesse sentido foi a Lei

11.922/09. Em função desse tipo de medida o FCVS (Fundo de Compensação de

Variações Salariais) criado na década de 1960 e que tinha como uma de suas

funções quitar o saldo devedor dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação

apresentava uma dívida que foi assumida pelo Ministério da Fazenda. Segundo

dados desse Ministério, essa dívida apresenta um passivo de mais de R$ 170

bilhões de reais em valores atuais, ainda não amortizados. Todos os subsídios e as

quitações de saldos residuais de contratos sob sua égide são agora administrados

pela Fazenda, ou seja, a nossa e as futuras gerações terão que pagar essa dívida

que foi criada devido à má gestão das políticas de financiamento habitacionais.

Os contratos de financiamento preveem e a legislação e o Poder Judiciário

reconhecem a existência do saldo residual ou devedor nos financiamentos

habitacionais. Porém, não explicitam por que e como o mesmo se forma. Muito

menos o justifica e isso preocupa, uma vez que a moradia que é um direito

fundamental garantido pela Constituição brasileira e tem sua efetivação formulada

através de políticas públicas de concessão de financiamento.

Os financiamentos habitacionais são fartamente regulamentados. A produção

legislativa que os afeta inicia com a Lei da Usura que está vigor desde 1933

(Decreto 22.626/33), passado pela legislação do Sistema Financeiro de Habitação

de 1964 (Lei 4.380/64) e todas as suas alterações subsequentes, além da

regulamentação de cada programa habitacional que os governos lançam. Em todo

esse conjunto de leis e regulamentos pode-se identificar a existência do saldo

residual ou devedor ao fim do adimplemento da última prestação pactuada através

de contratos habitacionais. Mas qual a origem desse saldo? Como ele se forma e

por quê? Essas respostas não são explícitas em nenhuma dessas leis e

18

regulamentos, nem os agentes financeiros responsáveis pelas concessões de

financiamento esclarecem ao mutuário sua existência e motivação.

O problema não é só a existência do saldo residual ou devedor, mas também

o montante que este pode apresentar. Houve casos em que o saldo residual atingiu

um valor tal que é superior ao preço do próprio imóvel financiado. A Associação dos

Mutuários de São Paulo faz um relato nesse sentido ao declarar que o saldo residual

pode chegar ao dobro do valor do imóvel (AMSPA, 2010). Um relato semelhante é

exposto em matéria do Jornal Estado de São Paulo que afirma que 300 mil

mutuários do Sistema Financeiro de Habitação convivem com dívidas impagáveis

devidos aos elevados saldos devedores de seus contratos (Estado de São Paulo,

2012). Guimarães (2006, p. 31) destaca a “existência do indesejável saldo residual

que muitas vezes excede de duas ou três vezes o valor do imóvel”.

Esses são alguns relatos que mostram a situação de milhares de mutuários

do Sistema Financeiro da Habitação. Esses mutuários enfrentam um grave problema

de endividamento que não foi previsto nem era desejado quando as políticas

habitacionais de financiamento foram desenhadas. O que faz ou provoca esse

fenômeno? São falhas na legislação, é um problema estrutural inerente aos

sistemas de amortização ou é uma situação provocada pelas próprias práticas do

sistema bancário? A origem desse problema se encontra na formulação das políticas

públicas habitacionais ou ele tem sua existência a partir da estrutura que lhe

condiciona a execução?

Há fatos e relatos na literatura da importância desses pontos. Algumas

práticas bancárias parecem contribuir para o desequilíbrio contratual. Schonarth

(2012b) relata situações de falsa amortização do saldo devedor em contratos do

Programa Minha Casa, Minha Vida. Também relata situações de falta de

transparência nos contratos e boletos de cobrança (SCHONARTH, 2012a). A Lei

11.977 de 07/07/2009 que institui o Programa Minha Casa, Minha Vida, no artigo 75,

exige que o credor evidencie de forma clara e precisa, e de fácil entendimento e

compreensão, informações sobre saldo devedor, prazo, taxa de juros, periodicidade,

taxas e custas, prêmio de seguro, projeção de prestações não pagas e valor de

multas e penalidades.

19

Essa questão relacionada às práticas bancárias tem uma ligação com a teoria

do neo-institucionalismo2, que enfatiza a importância de regras e instituições para a

formulação e implementação de políticas públicas. Esse ponto interessa a este

trabalho na medida em que práticas bancárias institucionalizadas podem acabar

moldando a implementação das políticas públicas. E no caso de uma política de

financiamento que é toda ela executada por instituições bancárias esse fator torna-

se um importante elemento a ser considerado na análise. Souza (2006, p. 38-39)

destaca que as “(...) instituições são regras formais e informais que moldam o

comportamento dos atores”. Regras adotadas nas práticas de execução dos

contratos de mútuo podem influenciar a implementação de uma política pública

através dos meios e instrumentos que condicionam a execução da mesma.

Pesquisar o saldo devedor dos contratos de financiamento do Programa

Minha Casa, Minha Vida se justifica porque modernamente os contratos possuem

uma função social, pela qual seus aspectos externos são importantes. O impacto

provocado pelos mesmos diz respeito não só aos contratantes, mas a toda

sociedade, visto que os efeitos exteriores dos contratos podem afetá-la. A existência

de saldo devedor nesses contratos pode ocasionar problemas. Primeiro para o

mutuário, que se vê com uma dívida remanescente não prevista. E que dependendo

do montante desta pode afetá-lo de forma expressiva. Ferindo a dignidade com que

este deve ser tratado. O princípio da dignidade da pessoa humana está previsto no

inciso III, do artigo um, da Constituição. Ele é um princípio básico que precisa ser

considerado em todas as relações, incluindo as contratuais como as de

financiamento habitacional. Figueiredo (2010, p. 50-60) esclarece sobre a

importância que a Constituição imprime à dignidade da pessoa humana:

Coloque-se em evidência, desde já, que a Constituição impõe aplicação imediata, a implementação concreta do princípio da dignidade da pessoa humana, que se transforma no núcleo primordial das relações contratuais contemporâneas. (...) Assim, é dever social de todos os brasileiros, em especial dos operadores do direito de encaminhar suas condutas e decisões pela imediata implementação do Princípio da Dignidade Humana, assim como em quaisquer que sejam as relações contratuais.

A constatação da existência de saldo residual ao fim de um contrato longo

(trinta anos) atinge o mutuário em uma etapa da vida em que suas forças e

vitalidade se reduzem e na qual este cidadão e sua família deveriam estar

usufruindo da tranquilidade e conforto de sua casa totalmente quitada. 2 O neoinstitucionalismo que foi desenvolvido por autores como March e Olsen (1996) enfatiza o papel das

instituições na organização dos atores políticos. Para maiores detalhes ver Secchi (2012, p. 59-75).

20

Além deste primeiro efeito interno, há um segundo efeito externo que está

relacionado ao impacto social que a existência do saldo devedor ou residual

provoca. Não se trata de apenas um mutuário em específico, mas de todos os

mutuários do programa. Isso engloba um universo de três milhões de famílias, pois a

meta do programa Minha Casa, Minha Vida em suas duas etapas é financiar esse

número de imóveis. O passivo social representado pela relação entre saldos

devedores e número de contratos suscita reflexões sobre suas consequências nas

relações de consumo e crédito futuras para a economia do país. A crise financeira

internacional que se iniciou em 2008 nos Estados Unidos teve sua origem no setor

de crédito imobiliário daquele país. A economia espanhola fortemente centrada no

crédito habitacional também apresenta sérios problemas econômicos e sociais

atualmente. Apesar de se tratar de modelos de financiamentos distintos do

brasileiro, esses casos mostram as consequências para toda a sociedade que uma

crise no setor de crédito habitacional pode provocar.

A abordagem dos problemas relativos ao saldo residual em contratos de

financiamento já foi tratada por diversos autores como Guimarães (2006), Figueiredo

(2008), Inácio (2003), Lima e Nishiyama (2007), Pires (2004) e Rocha (2011), mas

sob uma ótica focada na revisão de contratos por parte do poder judiciário. A

proposta desta pesquisa é tratar a questão do saldo residual em contratos de

financiamento habitacional quanto ao desenho (modelo) de Política Pública. Busca-

se analisar os elementos que compõem o saldo residual e que contribuem para

formação do modelo de financiamento do programa. Os autores que focam as

revisões de contrato buscam justificativas legais para fundamentar ações contra os

agentes financeiros com o objetivo de reinterpretar cláusulas contratuais ou sua

execução, buscando o equilíbrio contratual. Essa maneira de tratar a questão atende

àqueles mutuários que buscam socorro judicial para seus problemas envolvendo

saldo residual ou outros questionamentos. O que se busca aqui é focar os contratos

de financiamentos enquanto modelos de políticas públicas, considerando que seus

resultados atendem a todo o universo de mutuários que se valem desses

financiamentos para ter acesso à moradia.

21

1.2. OBJETIVOS

O objetivo principal da pesquisa é identificar os fatores ou elementos que

levam à formação do saldo devedor ou residual nos contratos habitacionais do

Programa Minha Casa, Minha Vida.

O primeiro objetivo específico é testar estatisticamente os elementos que

operam para a formação do saldo residual nos contratos de financiamento.

O segundo objetivo específico é mostrar quais mutuários são mais afetados

pela formação do saldo devedor e quais são os fatores que mais contribuem para

que isso ocorra.

O terceiro objetivo específico é mostrar em que condições ou em que cenário

a formação do saldo devedor atinge níveis que apresentam riscos socioeconômicos

para país.

22

2. REVISÃO DE LITERATURA: CONCEITUAÇÃO E DISCUSSÃO DOS FATORES

QUE LEVAM À FORMAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

Esta pesquisa foca a natureza financeira dos contratos habitacionais quanto à

formação, composição e quantificação do saldo devedor ou residual e para realizá-la

é necessário conceituar e caracterizar alguns termos que serão essenciais para o

entendimento da mesma. Destacam-se pela relevância e por se constituírem o

objeto mesmo da pesquisa a descrição dos conceitos de contrato, sistemas de

amortização e de saldo devedor.

Os contratos são instrumentos utilizados para efetivar os financiamentos

dentro do Sistema Financeiro de Habitação. Nas palavras de Inácio (2003, p.59):

“No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a efetivação dos financiamentos

destinados à aquisição de moradia própria foi instrumentalizada por meio da

celebração de contratos.”. O referido autor (INÁCIO, 2003, p. 60) continua a

explanar a importância dos contratos como meio de intervenção no setor

habitacional:

Portanto, foi por meio da celebração de contratos que o Governo Federal promoveu intervenção no setor habitacional, operando com a finalidade de concretizar os objetivos constantes da Lei 4.380/64, os quais, centrados no ofertamento ao povo brasileiro de condições de aquisição de moradia própria, propiciaram, formalmente, sua efetiva concretização.

Através desses relatos evidencia-se a importância de compreender os

contratos como instrumentos que formalizam determinada política, reunindo em si,

nas suas cláusulas, a legislação pertinente, institutos e relações que permeiam a

formação e implementação da política habitacional.

2.1. CONCEITUAÇÃO DE CONTRATOS

Os contratos são entendidos como negócios jurídicos bilaterais (para sua

formação é necessária a manifestação da vontade das partes envolvidas) que tem

por finalidade um objetivo definido, criando, extinguindo ou modificando direitos e

obrigações entre as partes (DINIZ, 2002, p. 23).

Os contratos de financiamento habitacional caracterizam-se por serem

contratos de empréstimo de mútuo, onerosos, reais e de adesão.

Os contratos de empréstimos são conceituados por Sampaio (2004, p. 134):

(...) esta figura contratual tem como fim a cessão temporária do uso e gozo

23

de determinada coisa (fungível ou infungível) a um contratante que, ao recebê-la, contrai obrigação de restituí-la (ainda que outra, mas do mesmo gênero, quantidade e qualidade), assim que decorrido o prazo previsto contratualmente ou exigida a devolução pelo outro contratante.

O Código Civil estabelece dois tipos de contratos de empréstimos: o

comodato e o mútuo. O contrato de mútuo é que caracteriza os contratos bancários

de empréstimo. Nessa categoria, portanto, enquadram-se os contratos de

financiamentos habitacionais. Os contratos de mútuo estão regulamentados nos

artigos 586 a 592 do Novo Código Civil (Lei 10.406/2002). Os principais pontos que

estes artigos tratam é a caracterização do contrato de mútuo como empréstimo de

coisas fungíveis, a transferência do domínio da coisa emprestada ao mutuário e

caso o mútuo destine-se a fins econômicos, presumem-se devidos juros. Este último

ponto leva à caracterização dos contratos de financiamento como onerosos ou como

também são chamados, feneratícios. A onerosidade é uma característica dos

contratos de mútuo bancário, pois “o financiamento prevê taxas tabeladas de

remuneração do capital mutuado, com suporte na legislação de regência do Sistema

Financeiro da Habitação” (INÁCIO, 2002, p. 112). Apesar de em sua origem romana

e no enfoque tradicional o contrato de mútuo ser gratuito, observa-se que quando se

trata de empréstimo de dinheiro o mútuo apresenta caráter especulativo. Por isso,

modernamente o contrato de mútuo é considerado oneroso (VENOSA, 2005, p.

213).

Os contratos reais se caracterizam pela entrega de determinada coisa, ou

seja, não dependem apenas da vontade das partes (SAMPAIO, 2004, p. 48). Venosa

(2005, p. 212) ressalta a classificação dos contratos de mútuos como reais: “(...) o

mútuo é contrato real. A tradição da coisa emprestada integra sua estrutura.” No

caso dos empréstimos de financiamento, trata-se da efetiva entrega do dinheiro

emprestado ao mutuário.

A última característica importante dos contratos de financiamento habitacional

é serem os mesmos contratos de adesão, ou seja, suas clausulas são estabelecidas

de forma unilateral sem a possibilidade de negociação por parte do mutuário. O

artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor define contrato de adesão: “Contrato

de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade

competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou

serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu

conteúdo”.

24

A liberdade contratual em que é permitida a livre negociação do conteúdo dos

contratos sofre restrições nos contratos de adesão. Nesses contratos, uma das

partes possui superioridade econômica e jurídica impondo as cláusulas contratuais à

outra parte. A esta cabe aderir ou não ao contrato, sem discussão. Os contratos

dentro do Sistema Financeiro da Habitação são típicos contratos de adesão

(INÁCIO, 2003, p. 62-63).

Nota-se que as relações jurídicas são pautadas por situações econômicas. Os

contratos refletem essas situação em que mutuários economicamente mais fracos

acabam suportando um ônus muito alto devido a cláusulas e uma formatação

abusiva. Inácio (2003, p. 116) expõe isso ao comentar:

Observa-se, com frequência, no mundo fenomênico, que os indivíduos celebram contratos sob o influxo da necessidade e, em face da situação, os economicamente mais fracos cedem mais facilmente às investidas dos mais fortes, avultando, no que tange aos contratos habitacionais, sua vulnerabilidade no mercado de consumo, principalmente pela ânsia e necessidade de adquirir casa própria.

Diante desse quadro e em função do caráter social que as políticas públicas

devem ter, justifica-se a intervenção do Estado nos negócios e no próprio formato

dos contratos, principalmente os de adesão para lhes revestir um enfoque social.

Há uma evolução da concepção dos contratos no Brasil. A fase liberal que

ocorreu no século XIX e início do século XX considerava as cláusulas contratuais

leis entre as partes. Com o advento do Estado de Bem-Estar Social passa-se a

incorporar a função social dos contratos, em que se admite a intervenção do Estado

para proteger o contratante que se encontra em situação de desigualdade. Sampaio

(2004, p. 24-25) relata que a concepção social do contrato incorpora além do

aspecto interno do mesmo, que diz respeito à regulamentação dos interesses entre

as partes, também o aspecto externo. Este representa os efeitos que o contrato

projeta na sociedade.

2.1.1. Desequilíbrio contratual

A ideia de equilíbrio econômico-financeiro nos contratos é bastante comum

tanto que nos contratos públicos ela é uma cláusula expressa até por força de lei

(Lei 8666/93). Encontra-se em Rocha (2011, p. 35-48) uma descrição sobre

desequilíbrio contratual nos financiamentos habitacionais abordando suas formas e

maneiras de sanar seus efeitos. Muitas das considerações do autor não mais se

25

aplicam para os contratos do PMCMV devido às mudanças que este trouxe quanto à

capitalização de juros que passa a ser permitida. Porém, ele fornece uma definição

para desequilíbrio contratual que a seguir é transcrita:

Sempre que ocorre amortização negativa, ocorre em consequência “ausência de amortização”, e o contrato está desequilibrado. Quando não ocorre amortização negativa, mas apenas “ausência de amortização”, o contrato está desequilibrado, pois o saldo devedor não está sendo reduzido em nada. Quando ocorre “amortização insuficiente”, o contrato está desequilibrado, e provavelmente haverá quitação com o pagamento de mais parcelas que o contratado. (ROCHA, 2011, p. 48).

A definição expõe três situações em que um contrato de financiamento está

desequilibrado. A amortização insuficiente, a ausência de amortização e a

amortização negativa são resultados da utilização de planos de correção monetária

não-consistentes financeiramente e levam à formação do saldo residual ou devedor.

A cláusula décima primeira dos contratos do PMCMV determina que as prestações

sejam recalculadas trimestralmente sempre que houver desequilíbrio contratual. Mas

há um problema aqui. Há uma variável exógena ao contrato que o afeta de forma

profunda: a renda do mutuário e a sua conexão com a política salarial. Por exemplo,

se o cálculo do novo valor de prestação for maior que a renda do mutuário, nem

precisa ir a esse extremo, determinados percentuais mesmo que não comprometam

toda sua renda já torna impraticável o seu pagamento, levando à inadimplência.

Considera-se que um comprometimento superior a 30% seja oneroso. Por isso, esse

percentual é tomado como um limite. Dessa forma, o cálculo do novo encargo

mensal não pode ser superior a esse percentual, pois do contrário cria um

desequilíbrio econômico-financeiro para o mutuário.

2.2. CONCEITOS DE SALDO DEVEDOR E DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO

Os modelos matemáticos organizados em sistemas de amortização preveem

que o saldo devedor ao final do pagamento da última parcela do financiamento seja

zerado. Para melhor caracterizar o objeto da pesquisa é importante definir antes os

termos utilizados. Assim é necessário investigar e conceituar bem o que significa

sistema de amortização e saldo devedor.

Veras (1999, p. 179) define que os sistemas de amortização são as formas

como os empréstimos são pagos. Há vários sistemas de amortização, podendo os

mesmos prever o pagamento único do financiamento ou de forma parcelada.

26

Quando se adota esta última forma, geralmente há o interesse em se conhecer, a

cada período de tempo, o estado da dívida, ou seja, o total pago e o saldo devedor.

Por isso é comum a elaboração de demonstrativos que evidenciam o pagamento do

empréstimo, o saldo devedor e o detalhamento de cada parcela paga em juros e

amortização.

Assaf Neto (2009, p. 199) afirma que os sistemas de amortização tratam

basicamente da forma pela qual o principal (amortização) e os encargos financeiros

(juros) são restituídos ao credor. Há várias formas de se amortizar uma dívida sendo

que estas devem estar estabelecidas em contrato. Para cada uma dessas formas é

construída uma planilha financeira, a qual relaciona de forma padronizada os

diversos fluxos de pagamentos.

Dessa exposição conclui-se que o sistema de amortização é maneira ou

formato através do qual ocorre o pagamento da dívida. Para cada sistema de

amortização constrói-se uma planilha em que os diversos desembolsos

(pagamentos) são detalhados em juros e amortização e na qual também é

demonstrada a evolução do estado da divida, ou saldo devedor.

Busca-se na sequencia entender o conceito de saldo devedor.

Uma precisa elucidação do conceito de saldo devedor encontra-se em Ayres

(1981, p. 133):

Uma dívida que vence juros diz-se que amortizada quando todos os compromissos (quer em relação ao principal, quer em relação aos juros) são satisfeitos por meio de uma seqüência de pagamentos (habitualmente) iguais, efetuados a intervalos iguais de tempo. O débito em qualquer época denomina-se estado da dívida ou saldo devedor nessa ocasião. O saldo devedor no início do prazo é a dívida original. O saldo devedor no fim do prazo é teoricamente 0; mas, em virtude da prática de arredondar para o centavo mais próximo, pode diferir ligeiramente de 0. O saldo devedor, logo após a realização de um pagamento, é o valor atual de todos os pagamentos ainda por efetuar.

Em Rocha (2011, p. 18-19) pode-se evidenciar que no pagamento da última

parcela do financiamento contratado a dívida deve estar totalmente quitada:

(...) o capital é reduzido (amortizado) um pouco a cada prestação, e os juros somente são devidos sobre o capital ainda não devolvido. E assim, ao final da última prestação o devedor terá pago percentuais de amortização que somam 100% do capital inicial, e terá pago juros sobre um capital cada vez menor, ou seja, progressivamente reduzido (amortizado) pelas prestações.

Dessas colocações pode-se inferir que o saldo devedor é o valor da dívida em

dado momento e no final do último pagamento a dívida contratada deve estar

quitada, ou seja, o saldo devedor deve estar zerado.

Porém, constata-se que os resultados da aplicação dos sistemas de

27

amortização nos financiamentos habitacionais provocam a geração de um saldo

devedor ou residual diferente de zero. As discussões na literatura apontam para

diversos fatores que provocaram e podem levar à formação desse saldo residual.

Reunindo os fatores que são apontados na literatura, por suas características

semelhantes, elaborou-se um conjunto formado por três grupos de fatores: sistemas

de amortização, planos de correção monetária e práticas bancárias.

2.3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO

Foi exposto na seção anterior (seção 2.2) que do ponto de vista matemático

os sistemas de amortização são organizados para levar à quitação do

financiamento. Assim, quando do pagamento da última prestação contratada o saldo

devedor deve estar quitado. Isso é uma noção até intuitiva e o próprio objetivo dos

sistemas de amortização é esse, formular um esquema de pagamentos que leve à

quitação da dívida.

Os autores que serviram de base para a revisão de literatura apontam que os

sistemas de amortização são modelos matemáticos perfeitos. Quando aplicados na

forma como foram criados não há a formação de saldo devedor ou residual. Rocha

(2011, p. 18) é um autor que aborda diretamente a questão ao falar da mecânica

matemática dos sistemas de amortização:

“De acordo com a lógica matemática existente em cada sistema de amortização, é absolutamente claro que financeiramente todos cumprirão a vontade contratual das partes, ou seja, de pagar um montante “X”, em “N” parcelas, e com incidência de uma taxa “Y” de juros.”

Uma grande questão suscitada em relação aos sistemas de amortização e

que é objeto de inúmeras discussões, inclusive judiciais, é a da capitalização de

juros. Essa questão implica inúmeras outras questões inclusive relacionadas às

práticas bancárias. Esse ponto será abordado em item específico adiante. Antes é

importante definir o conceito de sistema de amortização e descrever os principais

sistemas de amortização utilizados nos financiamentos habitacionais. Serão

descritos os sistemas de amortização: Sistema de Amortização Constante (SAC), o

Sistema de Amortização Misto (SAM), o Sistema de Amortização Crescente

(SACRE), o Sistema de Amortização Francês (SAF) ou Tabela Price como também é

conhecido e o Método Linear Ponderado (MLP). Este último sistema é pouco

conhecido e desprezado pelos agentes financeiros, faz uso de conceitos de juros

28

simples para amortizar um financiamento. Será um importante sistema para

contrapor ideias e propor alternativas para a amortização de financiamentos. Os

demais são utilizados no Sistema Financeiro da Habitação e os mesmos são

indicados na lei que instituiu o PMCMC (art. 75 da Lei 11.977/09) e serão utilizados

nos testes matemáticos a serem realizados.

Os sistemas de amortização são basicamente planos de pagamento do

financiamento contraído. Dados o valor do financiamento, o prazo de financiamento

e a taxa de juros, os sistemas de amortização informam o valor da prestação a ser

paga em cada período, a parcela de juros e amortização que estão embutidas em

cada prestação e a evolução do saldo devedor (dívida) em cada período. Expõe-se a

seguir as palavras de Faro (2006, p. 236) ao conceituar os sistemas de amortização:

“(...), os planos usuais de amortização de dívidas estabelecem um conjunto de prestações periódicas {p1, p2,...,pn} em que o número n de prestações define o chamado prazo de financiamento, que resgatam o valor de F do empréstimo concedido (que se admite ser liberado no início do primeiro período considerado e que é chamado de principal).(...) – supõe-se que as prestações sejam constituídas de duas parcelas: uma dita de amortização (ou de restituição do empréstimo) e a outra de juros (ou de remuneração do empréstimo), (...).”

É importante definir alguns termos que serão utilizados ao longo do trabalho e

que são necessários para compreender os sistemas de amortização.

Prestação é o valor pago periodicamente pelo mutuário, sendo formada de

duas parcelas: juros e amortização. Ao seu valor também é acrescido outros

encargos como os prêmios de seguro. Os sistemas de amortização tratam somente

das parcelas de juros e amortização. Os outros encargos são somados ao valor da

prestação definido pelos diversos sistemas. Nas palavras de Assaf (2009, p. 200):

“Prestação – É composto do valor da amortização mais os encargos financeiros

devidos em determinado período de tempo. Assim: Prestação = Amortização +

Encargos Financeiros”. Carvalho (2009, p. 115) define a prestação como “o valor

pago periodicamente pelo devedor ao credor. Sendo constituído pela soma de

amortização e juros”.

Amortização é o pagamento do valor financiado, corresponde à parcela da

prestação destinada à quitação da dívida. Ela reduz o saldo devedor. Nas palavras

de Assaf (2009, p. 200): “A amortização refere-se exclusivamente ao pagamento do

principal (capital emprestado), o qual é efetuado, geralmente, mediante parcelas

(mensais, trimestrais, etc)”. Para Carvalho (2009. p. 116): “é o valor do principal que

está sendo pago em cada prestação”.

29

Juros representam a remuneração do valor financiado. Assaf (2009, p. 200)

escreve que os juros se caracterizam como custo para o devedor e retorno para o

credor. Mendonça (2010, p. 90) explica que os juros também conhecidos como

“serviços da dívida” são calculados sobre o saldo devedor do período anterior.

Saldo devedor corresponde ao valor da dívida em dado momento. Nas

palavras de Assaf (2009, p. 200): “Representa o valor do principal da dívida, em

determinado momento, após a dedução do valor já pago ao credor a título de

amortização.” Carvalho (2009, p. 116) o define como “o capital atualizado, que

incorpora os juros de cada período, deduzido dos valores pagos”. Faro (2006, p.

237-239) faz referências a três métodos de cálculo do saldo devedor:

Método prospectivo: o saldo devedor em determinado momento K,

deve ser igual ao valor atual (à taxa i, neste momento k) do que ainda

resta a pagar: ;

Método da recorrência: o saldo devedor é igual ao que seria devido se

nada houvesse sido pago (ao valor atual), subtraído do valor

acumulado (à taxa i) do que já foi efetivamente pago:

;

Método retrospectivo: faz uso do conceito de parcela (ou quota) de

amortização.

O método retrospectivo é essencialmente usado na construção de planilhas

apesar de poder ser deduzido algebricamente. Porém, como nos financiamentos

além de juros há outros encargos adicionados às prestações, além de juros e

amortização, o uso de métodos puramente algébricos é problemático.

A seguir transcrevemos as notações que serão utilizadas nas fórmulas de

cálculo dos sistemas de amortização:

valor da prestação em determinado período de tempo t;

valor dos juros em determinado período de tempo t;

valor da amortização em determinado período de tempo t;

valor do saldo devedor em determinado período de tempo t;

número de prestações contratadas, corresponde ao prazo do

financiamento;

taxa de juros.

30

2.3.1. Sistema de Amortização Constante - SAC

De acordo com Nogueira (2008, p. 155-156) o Sistema de Amortização

Constante (SAC) também é conhecido como Sistema de Amortização Italiano devido

aos registros de sua utilização nas cidades de Gênova e Veneza na Itália na época

da Idade Média. Há registro de sua utilização na história comercial de Veneza no

ano de 1385.

Sua denominação deriva de sua principal característica que é as parcelas de

amortização serem constantes ou iguais. Suas prestações são periódicas,

sucessivas e decrescentes em progressão aritmética. As prestações são facilmente

calculadas. A parcela de amortização é obtida pela divisão do valor do financiamento

pelo número de prestações e o valor da parcela de juros é determinado pela

multiplicação da taxa de juros pelo saldo devedor do período imediatamente anterior

(VIEIRA SOBRINHO, 2000, p. 230).

Assaf (2009, p. 201) complementa explicando o comportamento dos juros no

sistema:

Os Juros, por incidirem sobre o saldo devedor, cujo montante decresce após o pagamento de cada amortização, assumem valores decrescentes nos períodos. Em consequência do comportamento da amortização e dos juros, as prestações periódicas e sucessivas do SAC são decrescentes em progressão aritmética.

Para obter o valor da amortização basta dividir o valor financiado pelo número

de prestações:

ou

O valor do saldo devedor em determinado período t é obtido por:

O saldo devedor apresenta um valor decrescente em Progressão Aritmética

(PA) e cuja razão é igual à amortização. O saldo devedor é reduzido à metade (em

50%) após o pagamento de 50% das prestações.

Os juros são calculados em cada período sobre o saldo devedor do período

anterior:

Devido ao comportamento decrescente do saldo devedor, os juros decrescem

31

a cada período.

O valor das prestações em um período t qualquer é obtido pela soma da

parcela de amortização e de juros:

Substituindo pela expressão que calcula os juros:

Substituindo a expressão que calcula o saldo devedor:

Realizando as operações de soma e subtração e isolando A, tem-se:

Devido ao comportamento da amortização e dos juros, as prestações

decrescem linearmente em progressão aritmética.

2.3.2. Sistema de Amortização Francês (Tabela Price) – SAF

De acordo com Nogueira (2008, p. 7-14) as Tabelas de Juros Compostos

(Tabelas Price) foram desenvolvidas pelo clérigo e matemático inglês Richard Price,

em 1771 com a publicação do livro Observations em Reversionary Payments.

Segundo Vieira Sobrinho (2000, p. 220), no século XIX, na França, a Tabela Price foi

convertida em sistema passando a ser chamado Sistema de Amortização Francês.

A expressão Tabela Price geralmente é adotada quando os períodos das

prestações são menores que o da taxa de juros, quando então é utilizada a taxa

proporcional (linear) simples.

A principal característica do sistema é que o valor da prestação é constante,

ou seja, não há variação no valor da prestação durante todo prazo do financiamento.

Nas palavras de Assaf (2009, p. 205):

O sistema de Amortização Francês, amplamente adotado no mercado financeiro do Brasil, estipula, ao contrário do SAC, que as prestações devem ser iguais, periódicas e sucessivas. Equivalem, em outras palavras, ao modelo-padrão de fluxos de caixa, (...). Os juros, por incidirem sobre o saldo devedor, são decrescentes, e as parcelas de amortização assumem valores crescentes. Em outras palavras, no SAF os juros decrescem e as amortizações crescem ao longo do tempo. A soma dessas duas parcelas permanece sempre igual ao valor da prestação.

A expressão que permite calcular o valor da prestação é dada por:

32

O saldo devedor pode ser obtido pela subtração do saldo devedor do período

anterior (valor devido no início do intervalo de tempo) pela parcela de amortização

do período, ou alternativamente, pela expressão:

Os valores do saldo devedor decrescem exponencialmente à taxa de juros i.

O saldo devedor é reduzido à metade (em 50%) após o pagamento de 75% das

prestações.

Os juros são calculados pela multiplicação da taxa de juros pelo saldo

devedor do período imediatamente anterior:

Os juros são decrescentes, pois incidem sobre um saldo devedor menor em

cada período.

A amortização é determinada pela diferença entre o valor da prestação e o

valor dos juros:

Alternativamente, as parcelas de amortização podem ser obtidas através da

seguinte expressão:

Esta última expressão mostra o componente exponencial da amortização. Ela

mostra o comportamento da amortização que cresce exponencialmente.

2.3.3. Sistema de Amortização Misto - SAM

O Sistema de Amortização Misto é uma combinação do SAC e do SAF. Os

valores de prestação, amortização e juros são a média aritmética dos valores

correspondentes entre os Sistemas SAC e SAF. Nas palavras de Assaf (2009, p.

209):

O Sistema de Amortização Misto (SAM) foi desenvolvido originalmente para as operações de financiamento do Sistema financeiro de Habitação. Representa basicamente a média aritmética entre o sistema francês (SAF) ou Price e o sistema de amortização constante (SAC), daí explicando-se a sua denominação. Para cada um dos valores de seu plano de pagamentos, deve-se somar aqueles obtidos pelo SAF com os do SAC e dividir o resultado por dois.

A expressão de cálculo das prestações:

33

Onde:

valor da prestação no sistema SAM;

valor da prestação no sistema SAF ou Price;

valor da prestação no sistema SAC.

O valor das prestações no SAM apresentam valores intermediários entre o

SAC e o SAF. As prestações decrescem linearmente em progressão aritmética e

cuja razão é metade do valor da razão do sistema SAC. Assim, uma forma

alternativa de calcular o valor da prestação é dada pela expressão:

O cálculo das amortizações é obtido por:

Devido à influência do sistema SAF, as amortizações no sistema misto

crescem exponencialmente.

Os juros podem ser calculados através da média entre os sistemas SAF e

SAC:

Ou alternativamente através da forma convencional de se multiplicar a taxa de

juros pelo saldo devedor do período anterior:

O valor do saldo devedor é obtido por meio da expressão:

O saldo devedor no SAM decresce de forma mais rápido que no SAF e de

forma mais lenta que no SAC. O saldo devedor é reduzido pela metade (em 50%)

após o pagamento de aproximadamente de 64% das prestações.

2.3.4. Sistema de Amortização Crescente – SACRE

O Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é de utilização exclusiva da

Caixa Econômica Federal e é uma variante do Sistema de Amortização Constante

34

(SAC). Utiliza-se o mesmo método de cálculo do SAC para a primeira prestação e

utiliza-se desse valor constante pelo período de um ano. Com isso consegue-se

obter valores de amortização crescentes nesse período. Após um ano, o valor da

prestação é recalculado para o período seguinte.

As expressões de cálculo são as mesmas utilizadas no sistema SAC.

2.3.5. Método Linear Ponderado ou Método da Soma dos Dígitos

A abordagem deste método de amortização não é muito comum. Na revisão

de literatura foram encontradas referências a ele em quatro autores: Cavalheiro

(1970), Figueiredo (2011), Nogueira (2008) e Vieira Sobrinho (2000). Enquanto os

outros sistemas de amortização (SAC, SAF e SAM) são abordados em praticamente

todas as obras de Matemática Financeira, o Método Linear Ponderado é

referenciado por dois matemáticos (Cavalheiro e Vieira Sobrinho) e dois

especialistas em financiamentos habitacionais (Figueiredo e Nogueira).

Figueiredo (2011) e Nogueira (2008) afirmam que a origem do método é

devida ao matemático alemão Carl Friedrich Gauss que em 1784 desenvolveu os

conceitos de Progressão Aritmética. O método utiliza os conceitos de juros simples.

Ele não capitaliza juros.

A dedução da fórmula de cálculo da prestação é encontrada em Cavalheiro

(1970, p. 129-130).

Ele expõe a fórmula de cálculo do montante em função de uma Progressão

Aritmética (PA):

Onde:

M = montante (capital + juros);

P = valor de uma prestação;

i = taxa de juros

n = número de prestações.

Observe que a expressão

corresponde a soma dos termos de

uma progressão aritmética.

A fórmula clássica de cálculo do montante a juros simples é:

35

Onde, C = capital da dívida.

Cavalheiro, então, reescreve a primeira expressão:

Reordenando os termos obtém-se o valor da prestação:

Cavalheiro (1970) não expõe a forma como os juros devem ser apropriados, o

que é feito por Vieira Sobrinho (2000). Figueiredo (2011, p. 65-68) expõe o método

de forma completa. Mostrando a fórmula de cálculo da prestação e a apropriação de

juros.

Cálculo da prestação:

I – Calcula-se o índice médio (IM) do financiamento:

;

II – Calcula-se o capital remunerado (CR = capital + juros simples) do

financiamento: , onde VF = valor financiado;

III – Calcula-se o valor da prestação (amortização + juros) do financiamento:

Onde EM = encargo mensal ou prestação. Caso sejam substituídas as

expressões correspondentes na fórmula de cálculo do encargo mensal a expressão

obtida é a mesma exposta por Cavalheiro (1970).

Apropriação de juros:

I – Cálculo da soma dos termos (soma do número de prestações):

;

II – Cálculo do índice ponderado:

;

III – Cálculo dos juros de cada período: .

O valor da amortização de cada período é obtido pela subtração do valor da

prestação ou encargo mensal do valor corresponde de juros do período considerado:

.

2.3.6. Capitalização de Juros

A capitalização de juros que também é chamada de anatocismo consiste na

36

incorporação de juros ao saldo devedor, ocasionando a incidência de juros sobre os

próprios juros devidos. Esse fenômeno está relacionado ao regime de capitalização

que pode ser simples ou composto. No regime simples não há incorporação de juros

ao capital enquanto no regime composto existe essa incorporação. Pode-se

entender melhor a diferença entre os dois regimes pela exposição de Figueiredo

(2010, p. 157):

(...) No regime de capitalização de juros compostos, o juro formado em cada período de capitalização é incorporado ao capital inicial, passando a totalização do “capital + juro” (montante) a render juros no período seguinte, prática essa conhecida por “anatocismo” ou de “juros sobre juros”. Por sua vez, no regime de capitalização de juros simples, somente o capital inicial rende juros, ou seja, o juro formado em cada período não é incorporado ao capital, não rendendo juros no período seguinte.

Os juros no regime simples são calculados somente sobre o saldo devedor

inicial (valor financiado) e de forma proporcional ao tempo. Sua expressão

matemática é dada por:

Os juros no regime composto são calculados com a incorporação de juros do

período anterior ao saldo devedor inicial, dessa forma os juros passam a render

juros. A expressão matemática que permite o cálculo dos juros compostos é dada

por:

O importante é entender o efeito da utilização dos dois regimes de

capitalização. No regime simples o cálculo dos juros é proporcional o que provoca

um crescimento linear. Já no regime composto o crescimento é exponencial. Abaixo

está um quadro que mostra os efeitos da utilização dos dois regimes. Utiliza-se no

exemplo um financiamento de R$ 170.000,00 aplicados por período de 12 meses a

uma taxa de juros de 0,57% ao mês:

37

Tabela 1. Exemplo de evolução de saldo devedor

Mês Regime Simples Regime Composto

Juros Saldo Juros Saldo

0 - 170.000,00 - 170.000,00

1 969,00 170.969,00 969,00 170.969,00

2 969,00 171.938,00 974,52 171.943,52

3 969,00 172.907,00 980,08 172.923,60

4 969,00 173.876,00 985,66 173.909,27

5 969,00 174.845,00 991,28 174.900,55

6 969,00 175.814,00 996,93 175.897,48

7 969,00 176.783,00 1.002,62 176.900,10

8 969,00 177.752,00 1.008,33 177.908,43

9 969,00 178.721,00 1.014,08 178.922,51

10 969,00 179.690,00 1.019,86 179.942,36

11 969,00 180.659,00 1.025,67 180.968,04

12 969,00 181.628,00 1.031,52 181.999,55

Total de juros 11.628,00 - 11.999,55 -

Fonte: Próprio autor

O valor do saldo foi obtido somando-se o juro do período com o saldo do

período anterior. Percebe-se que no regime de capitalização composta o

crescimento do saldo é maior, isso ocorre devido à incorporação de juros ao saldo

devedor para o cálculo dos novos juros. No regime simples os juros são lineares,

sendo calculados sempre sobre o valor inicial, enquanto no regime composto os

juros são calculados aplicando-se a taxa sobre o saldo em que foram adicionados

juros do período anterior. No período de doze meses do exemplo há uma diferença

de R$ 371,55 nos dois regimes de capitalização. Quando consideramos um prazo

maior como são os casos de financiamento habitacional pode-se entender melhor os

efeitos da adoção de um ou outro regime de capitalização. Considerando um prazo

de 30 anos de financiamento como são os do Programa Minha Casa, Minha Vida,

utilizando os mesmos valores de financiamento e taxa de juros do exemplo anterior

são obtidos para o regime simples o pagamento de R$ 348.840,00 de juros e para o

regime composto R$ 1.145.500,00. Quanto maior for o prazo maior se torna essa

diferença. Considerando o prazo máximo de financiamentos aprovado em meado de

38

2012 que é de 35 anos, tem-se no regime de juros simples o pagamento de R$

406.980,00 de juros e no regime de juros compostos o valor de R$ 1.680.112,00. Ou

seja, chega-se a pagar mais de quatro vezes de juros no regime composto.

A questão da capitalização de juros em financiamentos habitacionais é

importante, pois há divergência entre autores sobre a capitalização ou não de juros

nos sistemas de amortização. Há um grupo de autores que defendem que os

sistemas de amortização utilizados nos financiamentos habitacionais como o SAC,

SAF, SAM e SACRE não capitalizam juros enquanto outro grupo defende posição

contrária.

Entre os autores que defendem a existência da capitalização nos sistemas de

amortização SAC, SAF, SAM e SACRE estão Figueiredo (2011), Nogueira (2008),

Guimarães (2006), Vieira Sobrinho (2000) e Faro (2006). A linha de argumentação

em que se baseiam é fundamentada na utilização do fator exponencial no cálculo de

prestação e no conceito de equivalência financeira dos sistemas.

A teoria dos juros composto é baseada na progressão geométrica (PG), a

qual é definida como uma sequência de termos numéricos, em que cada termo, a

partir do segundo, é igual ao antecessor multiplicado por uma constante chamada

razão (NOGUEIRA, 2008, p. 74). A expressão que fornece qualquer termo de uma

progressão geométrica é dada por:

A semelhança desta expressão com a fórmula que permite o cálculo de

qualquer parcela de amortização no sistema SAF ou Price (seção 1.3.2) não é

coincidência:

As duas expressões são semelhantes porque o sistema SAF ou Price é

fundamentado na teoria de juros compostos e, portanto capitaliza juros. Guimarães

(2006, p. 106) esclarece sobre a utilização do fator de capitalização: “(...) o fator

algébrico que é chamado fator de capitalização composta ou fator de

acumulação de capital para pagamento, que prestigia a contagem de juros sobre

juros, ou seja, a capitalização mensal dos juros, (...)”.

Nogueira (2008, p.17-18) afirma que o próprio Richard Price denomina suas

tabelas de juros compostos e que apenas no Brasil elas são conhecidas pelo nome

de seu autor:

A declaração do Reverendo Richard Price, em sua obra, basta para

39

comprovar os fatos, ou seja: a obra de Price que apresentamos neste trabalho esclarece definitivamente, pelos escritos do próprio autor, que as tabelas publicadas são denominadas por ele Table of Compound Interest (Tabelas de Juro Composto). Destaco que somente no Brasil essas tabelas são conhecidas por Tabelas Price, referenciando seu autor, porque se fossem conhecidas pela denominação própria do autor, invariavelmente a isso implicaria a informação de que são balizadas na Capitalização de Juro (...).

O sistema de amortização SAC não apresenta o fator exponencial na fórmula

de cálculo de suas parcelas, juros ou amortização. A comprovação de que capitaliza

juros é fundamentada no conceito de equivalência financeira.

A equivalência se baseia na ideia de que não é possível comparar valores

financeiros que estão distantes no tempo. Um determinado valor hoje não

representa o mesmo poder de compra daqui um determinado período de tempo. É

uma regra fundamental em Matemática Financeira que para se comparar valores

estes devem estar ajustados para o mesmo período de tempo. Faro (2006, p. 33)

expressa a ideia de equivalência:

Por definição, dados dois conjuntos de capitais, cada um deles pagável em uma certa data, dizemos que os mesmos são equivalentes, a uma data taxa de juros, se, fixada uma data para comparação, as respectivas somas dos valores atuais, naquela data, dos componentes de cada um dos conjuntos de capitais forem iguais.

Carvalho (2009, p. 38) também fornece uma definição para equivalência de

capitais: “Dizemos que dois capitais, ou fluxos de caixa, são equivalentes no tempo

se o valor presente deles, descapitalizados à mesma taxa de juros, for igual”.

Utiliza-se o fator de correção ou índice de correção para trazer

determinado valor ao presente. Para trazer um valor do futuro para o presente

divide-se o valor futuro pelo fator de correção e quando se pretende levar um valor

qualquer para o futuro multiplica-se o mesmo pelo fator de correção. Faro (2006, p.

236) descreve as ideias básicas da equivalência financeira como um fluxo de caixa:

(...), observando-se que – caracteriza um fluxo de caixa do

tipo investimento simples, existe uma, e somente uma, taxa de juros i (que é a taxa interna de retorno do fluxo de caixa) que promove a equivalência financeira expressa na seguinte relação fundamental:

Isto é, independentemente dos valores particulares assumidos pelas prestações, o valor financiado F deve ser igual ao valor atual, calculado à taxa i do financiamento, da sequência de prestações.

Faria (2000, p. 178) afirma que os sistemas SAC e SAF são equivalentes:

Agora, matematicamente falando, os dois sistemas são equivalentes, como se pode comprovar pela “Equivalência Fundamental” dos Sistemas Francês e de Amortização Constante: “Em uma época K qualquer, sendo 0<K<n, o montante das K prestações pagas mais o valor atual (na época K) das (n-k) prestações que faltam é igual ao valor da dívida nessa época”.

40

Para exemplificar a ideia de equivalência financeira e mostrar sua aplicação

nos sistemas SAC e SAF, considere um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de

juros i=0,57% a.m. e o prazo de 10 meses. Abaixo está planilha com os valores de

prestação, juros, amortização e evolução do saldo devedor para os dois sistemas de

amortização: SAC e SAF.

Tabela 2. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e SAF

Mês

SAC SAF

Prestação Juros Amortização Saldo Devedor

Prestação Juros Amortização Saldo Devedor

0 - - - 100.000,00 - - - 100.000,00

1 10.570,00 570,00 10.000,00 90.000,00 10.316,17 570,00 9.746,17 90.253,83

2 10.513,00 513,00 10.000,00 80.000,00 10.316,17 514,45 9.801,73 80.452,10

3 10.456,00 456,00 10.000,00 70.000,00 10.316,17 458,58 9.857,60 70.594,51

4 10.399,00 399,00 10.000,00 60.000,00 10.316,17 402,39 9.913,78 60.680,72

5 10.342,00 342,00 10.000,00 50.000,00 10.316,17 345,88 9.970,29 50.710,43

6 10.285,00 285,00 10.000,00 40.000,00 10.316,17 289,05 10.027,12 40.683,31

7 10.228,00 228,00 10.000,00 30.000,00 10.316,17 231,89 10.084,28 30.599,03

8 10.171,00 171,00 10.000,00 20.000,00 10.316,17 174,41 10.141,76 20.457,27

9 10.114,00 114,00 10.000,00 10.000,00 10.316,17 116,61 10.199,57 10.257,70

10 10.057,00 57,00 10.000,00 0,00 10.316,17 58,47 10.257,70 0,00


No sistema de amortização SAC, o valor da amortização é constante e obtida

pela divisão do valor do financiamento pelo número de prestações. Os juros de cada

período são obtidos pela multiplicação da taxa de juros de 0,57% pelo saldo devedor

do período anterior. Saldo devedor é obtido pela subtração do saldo devedor do

período anterior pela amortização do período considerado. A prestação é a soma da

amortização com os juros. Já no sistema SAF (Price) a prestação é constante e

calculada através da utilização da fórmula

(seção 2.3.2). Os juros

de cada período, como no SAC, são obtidos pela multiplicação da taxa de juros de

0,57% pelo saldo devedor do período anterior. O valor da amortização resulta da

subtração do valor da prestação pelo valor dos juros do período considerado. O

saldo devedor também é obtido do mesmo modo que no SAC. Em ambos os

sistemas o saldo devedor é zerado com o pagamento da décima prestação.

Na tabela abaixo é mostrada a aplicação do conceito de equivalência para os

dois sistemas. Considere a conversão dos valores para período correspondente à

quinta parcela (poderia ser adotada qualquer uma das dez parcelas).

41

Tabela 3. Exemplo de equivalência dos sistemas de amortização SAC e SAF

Mês

SAC SAF

Prestação Prestação levada ao 5º mês

Prestação Prestação levada ao 5º mês

1 10.570,00 10.813,06 10.316,17 10.553,40

2 10.513,00 10.693,80 10.316,17 10.493,59

3 10.456,00 10.575,54 10.316,17 10.434,11

4 10.399,00 10.458,27 10.316,17 10.374,97

5 10.342,00 10.342,00 10.316,17 10.316,17

6 10.285,00 10.226,71 10.316,17 10.257,70

7 10.228,00 10.112,39 10.316,17 10.199,57

8 10.171,00 9.999,04 10.316,17 10.141,76

9 10.114,00 9.886,65 10.316,17 10.084,28

10 10.057,00 9.775,21 10.316,17 10.027,12

TOTAL - 102.882,68 - 102.882,67


Os valores das prestações tanto do sistema SAC como do SAF foram obtidos

da Tabela 2. Os valores das prestações foram levados ao período correspondente à

quinta parcela através da multiplicação do fator de correção pelo valor

da prestação correspondente ao período da prestação t. A soma das prestações

levadas ao período correspondente ao quinto mês são iguais (a diferença de um

centavo pode ser atribuída ao arredondamento da prestação no sistema SAF), o que

mostra que os dois sistemas são equivalentes financeiramente.

A equivalência financeira do sistema SAC ao SAF é o argumento dos que

defendem a existência de capitalização de juros no sistema SAC. No sistema SAF a

existência da capitalização é defendida devido ao componente exponencial em sua

fórmula de cálculo. Como os sistemas SAM e SACRE derivam dos sistemas SAF e

SAC também apresentam a capitalização de juros.

Os autores Teotônio Rezende (2003) e Martins Pires (2004) defendem a

posição contrária: os sistemas de amortização SAC, SAF, SAM e SACRE não

capitalizam juros, fundamentam-se na distinção entre os conceitos de taxas

capitalizadas e juros capitalizados. Essa distinção é feita por Pires (2004, p. 18):

Juros capitalizados são a incorporação dos juros ao saldo devedor para depois efetuar o cálculo de novos juros. Apenas nesta hipótese ocorre o que se convencionou chamar no Brasil de anatocismo. Repetimos, apenas ocorre juro capitalizado quando incorporamos os juros ao saldo devedor para no período seguinte voltar a calcular novos juros. Tecnicamente é diferente da figura de juros compostos pelo qual a capitalização é do percentual dos juros, enquanto que, nos juros capitalizados, incorpora-se o valor calculado dos juros ao capital informando novo capital, sobre o qual voltará a incidir juros.

42

O que esse autor chama de juros capitalizados ocorre em uma situação

chamada de amortização negativa, que ocorre quando o valor da prestação não é

suficiente para a quitação da parcela de juros daquele período, então essa diferença

de juros não pagos é incorporada ao valor financiado, passando a render juros. Essa

visão é explicitada pelos argumentos de Teotônio da Costa Rezende (2003, p. 23):

Confundir juros capitalizados - cobrança de juros dos juros – anatocismo - com taxas capitalizadas, aplicadas em sistemas de amortização, é um equívoco, devendo-se ter em mente que o termo “capitalizar”, conforme consta do Novo dicionário da língua portuguesa, de autoria de Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, é definido como “Converter em capital”, “Adicionar ao capital” e, assim sendo, não tem como o ato de receber, à vista, os juros mensais, sem em momento algum incorporá-los ao saldo devedor, se constituir em capitalização. Tecnicamente só existe uma única forma de ocorrer a cobrança de juros dos juros, o denominado anatocismo, e esta forma consiste em incorporá-los ao saldo devedor, passando estes a fazer parte do capital e, por conseguinte, a render juros nos períodos subseqüentes, o que não ocorre com os sistemas de amortização aplicados nos financiamentos de crédito imobiliário, salvo aquelas situações de sub-reajustes extremados das prestações, fazendo com que estas se tornem inferiores aos juros mensais, provocando o fenômeno denominado ‘amortização negativa’, porém, são fatos exógenos aos sistemas de amortização.

Esses conceitos de juros capitalizados e taxas capitalizadas não foram

encontrados nos demais autores pesquisados. Nas obras de Matemática Financeira

consultas de Assaf Neto (2009), Carvalho (2009), Cavalheiro (1970), Faria (2000),

Faro (2006), Mendonça (2010), Veras (1999) e Vieira Sobrinho (2000), não há

referência a esses conceitos. Há inclusive um manifesto publicado em 2004,

chamado Declaração em Defesa de uma Ciência Matemática e Financeira realizada

por renomados autores de Matemática Financeira, afirmando a existência da

capitalização de juros nos sistemas de amortização como o SAF, este artigo consta

no site do SINDECON (Sindicato dos Economistas do Estado de São Paulo).

Para discutir a questão da capitalização de juros ou não nos sistemas

considerados (SAC, SAM, SAF e SACRE) será utilizado o conceito já exposto de

equivalência financeira. Foi mostrado que os Sistemas SAC e SAF são equivalentes

financeiramente e por consequência o SAM e SACRE também, pois derivam

daqueles. Será feita a comparação entre o SAF e o Método Linear Ponderado

(MLP). Este é um sistema de amortização que utiliza conceitos de juros simples,

logo não capitaliza juros. Levando os valores das prestações dos dois sistemas

(SAF e MLP) para o mesmo período pode-se verificar se os dois são equivalentes ou

não.

Serão utilizados os mesmos dados para os exemplos anteriores. Valor

43

financiado R$ 100.000,00, taxa de juros i = 0,57% a.m. e prazo de financiamento de

10 meses. Abaixo está a tabela de amortização utilizando os dois métodos (SAF e

MLP):

Tabela 4. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e MLP

Mês

SAF MÉTODO LINEAR PONDERADO

Prestação Juros Amortização Saldo

Devedor Nº IP Prestação Juros Amortização

Saldo Devedor

0 - - - 100.000,00 - - - - - 100.000,00

1 10.316,17 570,00 9.746,17 90.253,83 10 55,5745 10.305,66 555,75 9.749,92 90.250,09

2 10.316,17 514,45 9.801,73 80.452,10 9 55,5745 10.305,66 500,17 9.805,49 80.444,60

3 10.316,17 458,58 9.857,60 70.594,51 8 55,5745 10.305,66 444,60 9.861,06 70.583,53

4 10.316,17 402,39 9.913,78 60.680,72 7 55,5745 10.305,66 389,02 9.916,64 60.666,89

5 10.316,17 345,88 9.970,29 50.710,43 6 55,5745 10.305,66 333,45 9.972,21 50.694,68

6 10.316,17 289,05 10.027,12 40.683,31 5 55,5745 10.305,66 277,87 10.027,79 40.666,89

7 10.316,17 231,89 10.084,28 30.599,03 4 55,5745 10.305,66 222,30 10.083,36 30.583,53

8 10.316,17 174,41 10.141,76 20.457,27 3 55,5745 10.305,66 166,72 10.138,94 20.444,59

9 10.316,17 116,61 10.199,57 10.257,70 2 55,5745 10.305,66 111,15 10.194,51 10.250,08

10 10.316,17 58,47 10.257,70 0,00 1 55,5745 10.305,66 55,57 10.250,09 0,00


Os cálculos do sistema SAF já foram expostos e os valores do quadro são os

mesmos da Tabela 2. No método linear ponderado o valor da prestação e do Índice

Ponderado (IP) foram obtidos pela utilização do método exposto na seção 2.3.5. A

coluna Nº corresponde aos números das parcelas ordenadas de forma decrescente.

Os juros são obtidos pela multiplicação do Índice Ponderado (IP) pelo valor

corresponde da coluna Nº. A amortização de cada período corresponde à diferença

entre o valor da prestação e dos juros do período. Na tabela abaixo foram aplicados

os conceitos de equivalência financeira através da multiplicação do fator

por cada uma das prestações dos dois sistemas com o objetivo de levá-las ao

período correspondente à quinta parcela (poderia ser adotada qualquer parcela):

44

Tabela 5. Equivalência dos sistemas de amortização SAF e MLP

Mês

SAF MLP

Prestação Prestação levada

ao 5º mês Prestação

Prestação levada ao 5º mês

1 10.316,17 10.553,40 10.305,66 10.542,65

2 10.316,17 10.493,59 10.305,66 10.482,89

3 10.316,17 10.434,11 10.305,66 10.423,48

4 10.316,17 10.374,97 10.305,66 10.364,40

5 10.316,17 10.316,17 10.305,66 10.305,66

6 10.316,17 10.257,70 10.305,66 10.247,25

7 10.316,17 10.199,57 10.305,66 10.189,17

8 10.316,17 10.141,76 10.305,66 10.131,42

9 10.316,17 10.084,28 10.305,66 10.074,00

10 10.316,17 10.027,12 10.305,66 10.016,91

TOTAL - 102.882,67 - 102.777,83 Fonte: Próprio autor

A soma das prestações dos dois sistemas levadas à quinta parcela são

diferentes. Isso mostra que os sistemas SAC e do Método Linear Ponderado não

são equivalentes financeiramente. Como o valor da soma no sistema SAF (ou Price)

é maior que no Método Linear Ponderado (que não capitaliza juros), conclui-se que

o SAF e por consequência os sistemas SAC, SAM e SACRE capitalizam juros.

Segundo Figueiredo (2011, p. 19-32), o anatocismo, cobrança de juros sobre

juros, é tema de muita controvérsia no Brasil, tendo sido tratado por diversos

institutos e leis: Ordenações Manuelitas (1521), Ordenações Filipinas (1603), Código

Comercial (1850) e Código Civil (1917). O mais importante e polêmico desse

conjunto de leis é o Decreto-Lei 22.626, de 07/04/1933, que ficou conhecido como

Lei da Usura. Esse Decreto no seu artigo 4º proíbe a cobrança de juros sobre juros,

com exceção de juros vencidos em períodos superiores a um ano.

A Lei da Usura é objeto de inúmeras discussões judiciais, o que levou o

Supremo Tribunal Federal a enunciar a Súmula 121, de 16/12/1963, a qual ratifica a

proibição de capitalizar juros: “É vedada a capitalização de juros, ainda que

expressamente convencionada”.

Essa proibição fica sem efeitos com publicação da Lei 11.977, de 07/07/2009,

que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida. Essa lei no seu artigo 75

acrescenta o artigo 15-A, na Lei 4.380, de 21/08/1964 (Lei que institui o Sistema

Financeiro Nacional), passando a permitir “a pactuação de capitalização de juros

com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do

45

Sistema Financeiro de Habitação – SFH”.

Dessa forma, as discussões sobre a legalidade da utilização de sistemas de

amortização como SAC, SAF, SAM e SACRE que capitalizam juros ficam sem

efeitos. Mas a identificação dos mesmos como sistemas que capitalizam juros é

importante devido à maior onerosidade com que os mesmos afetam o mutuário.

2.3.7. Influência do Prazo do Financiamento

A questão do prazo de financiamento é colocada em função dos efeitos que o

mesmo provoca na execução contratual. Basicamente, se identificam dois efeitos. O

primeiro está relacionado com a onerosidade do financiamento. Com a utilização da

capitalização composta, os juros cobrados do mutuário crescem exponencialmente.

E quanto maior é o prazo maior é essa onerosidade. Na Tabela 4 (seção 2.3.6)

foram mostrados os sistemas SAF e do Método Linear Ponderado (MLP)

considerando um prazo de dez meses e taxa de juros i = 0,57% e valor financiado de

R$ 100.000,00. Neste exemplo, o total de juros pagos no sistema SAF foi de R$

3.161,73 e pelo MLP o valor de R$ 3.056,60. Diferença de R$ 105,13 (3,44%). Mas

se for adotado um prazo mais longo, como 360 meses, o total de juros pago no

sistema SAF é de R$ 135.653,07 e no MLP R$ 50.853,87. Uma diferença de R$

84.799,20 (166,75%) a mais de juros. Essa onerosidade pode ser ainda maior

devido a outros efeitos como a correção monetária que ainda serão discutidos.

O segundo efeito do prazo de financiamento é a possibilidade de tornar a

dívida perpétua. Ou seja, um prazo de financiamento longo pode tornar o

financiamento tomado impagável, pois inexiste amortização. Segundo as palavras

de Nogueira (2008, p. 115-116):

(...) podemos dizer que quanto maior o prazo de uma dívida pela Tabela Price, mais a primeira amortização tende a “zero”. Desta forma, pode-se dizer que quando a primeira amortização for ínfima e perder sua unidade monetária, ela será “zero”, tornando a dívida perpétua, pois o Capital jamais será pago. Isso ocorre em razão de que a Tabela Price se funda nos enunciados de uma P.G.; aliás o próprio Price observa no topo de suas tabelas, quando ao prazo, a expressão “que não exceda a 100 (cem)”.

Considere o valor financiado de R$ 100.000,00, a taxa de juros i = 4% a.m. e

os diversos prazos de financiamento n = 10, n = 60, n = 120, n = 180, n = 240, n =

300, n = 360 e n = 420 meses. Na tabela abaixo foram organizados os valores das

prestações, amortizações, juros e do saldo devedor relativo à primeira parcela

46

considerando os diversos prazos de financiamento:

Tabela 6. Efeitos do prazo do financiamento sobre o saldo devedor

Prazo do financiamento

Valor da prestação

Juros Amortização Saldo

devedor

0 - - - 100.000,00

10 12.329,09 4.000,00 8.329,09 91.670,91

60 4.420,18 4.000,00 420,18 99.579,82

120 4.036,48 4.000,00 36,48 99.963,52

180 4.003,44 4.000,00 3,44 99.996,56

240 4.000,33 4.000,00 0,33 99.999,67

300 4.000,03 4.000,00 0,03 99.999,97

360 4.000,00 4.000,00 0,00 100.000,00

420 4.000,00 4.000,00 0,00 100.000,00


Observe que quando o prazo de financiamento é de 360 meses não há mais

amortização, tornando-se a dívida perpétua. Esse efeito é dependente da taxa de

juros adotada, quanto maior for esta, menor será o prazo em que inexistirá

amortização.

Em meados de 2012 o governo autorizou que os prazos dos financiamentos

habitacionais possam ser de até 35 anos (420 meses). Dessa forma, a possibilidade

do saldo devedor não ser quitado integralmente ao fim do pagamento da última

prestação contratada existe em função do prazo de financiamento adotado. Tem que

ser considerado que além da taxa de juros, o valor da prestação e do saldo devedor

são afetados pela correção monetária, seguros e outros componentes que serão

vistos na sequência do trabalho.

2.4. PLANOS DE CORREÇÃO MONETÁRIA

Até 1964, o crédito imobiliário era concedido pelos Institutos de Aposentadoria

e Pensão (IAPs) e pela Fundação Casa Popular. Essas instituições passaram a

apresentar esgotamentos nos fundos que proporcionavam os recursos para a

concessão de financiamentos por não existir nenhum mecanismo de proteção

contras os efeitos da inflação. Bonduki (2011, p. 316) descreve essa situação: “(...) a

introdução da correção monetária nos financiamentos habitacionais são

consequência da avaliação do período anterior, onde os fundos destinados à

47

habitação rapidamente se esgotaram frente à inflação crescente, estreitando a

produção pública”.

Em 1964, a Lei 4.380/64 criou o Sistema Financeiro da Habitação e institui a

correção monetária nos contratos de financiamentos habitacionais como um meio de

preservar os recursos dos fundos que proviam os créditos imobiliários. Pois de outra

forma, a inflação destruiria o valor dos mesmos, exaurindo a capacidade destes em

proporcionar recursos para novas concessões de financiamento.

Os artigos cinco a sete dessa lei instituíram e conceituaram a correção

monetária como o reajustamento das prestações e do saldo devedor através da

utilização de um índice geral de preços, que reflitisse adequadamente as variações

no poder aquisitivo da moeda nacional. Para Faro (2006, p. 281): “(...) a correção

monetária é um mecanismo de indexação que promove a atualização periódica de

saldos devedores e prestações, de modo a levar em conta o poder aquisitivo da

moeda, ocasionada pela inflação”. Dessa forma, a correção monetária envolve a

eleição de um índice que deve ser aplicado ao valor das prestações e do saldo

devedor de modo a atualizá-los e recompor as perdas monetárias ocasionadas pela

inflação no período considerado para a correção.

2.4.1. Formatos de Correção Monetária nos Contratos

Foi abordado nas seções anteriores conceitos e os diversos tipos de sistemas

de amortização utilizados no Sistema Financeiro da Habitação. Porém, as fórmulas

de cálculos desses sistemas fornecem somente o valor da prestação, dos juros e da

parcela de amortização. Não contemplam a correção monetária. Rocha (2011, p. 22-

23):

Quanto à inflação, embora os sistemas de amortização sejam fórmulas matemáticas, em nenhum deles é possível a colocação de índices de inflação diretamente na fórmula, para que fosse fornecido pelo sistema uma prestação que levasse em conta as expectativas de corrosão inflacionária. Isso não é possível, mesmo que se soubesse por antecipação qual seria a taxa anual de inflação. (...) Para se saber o valor de uma prestação ou do saldo devedor após a ocorrência da corrosão inflacionária, deve o interessado corrigir o valor inicial da prestação e do saldo devedor em operação matemática específica, que nada tem a ver com o sistema de amortização que se esteja utilizando. (...). (...) a inflação passada, presente ou futura, é um dado econômico estranho às fórmulas dos sistemas de amortização. Para se saber o valor do saldo devedor ou da prestação em contratos cumpridos sob um regime de

48

inflação mensal, é necessário que os índices de inflação sejam calculados um a um, mês a mês, através de um processo de simples adição.

A maneira como os índices são utilizados na atualização monetária do saldo

devedor e das prestações pode ocasionar o se denomina descasamento de índices.

O descasamento ocorre quando a inflação afeta os contratos de forma diferente em

se tratando do saldo devedor e das prestações (ROCHA, 2011, p. 25).

Faria (2000, p. 189) na seguinte passagem expõe os efeitos desse fato:

Se aplicarmos uma CM maior ao Saldo Devedor do que à prestação, como

resultado, no final do prazo total do financiamento, o mutuário terá pago o

número exato de prestações e ainda restará um saldo devedor cujo valor é

significativo e dependerá da diferença entre as duas CMs aplicadas. E é

isso o que vinha acontecendo, desde que o Governo, demagogicamente é

bom que se diga, limitou o reajuste, somente das prestações, a um

percentual substancialmente inferior à CM do mesmo período, segundo um

índice oficial preestabelecido.

Rocha (2011, p. 25) considera a questão dos efeitos da inflação e a relação

com a política salarial como determinantes para levar ao descasamento de índices:

Sabendo da lentidão das correções monetárias nos salários, o legislador do SFH, temendo que o mutuário não conseguisse efetuar o pagamento das prestações pelo achatamento do salário, decidiu, bem ou mal, que as prestações somente seriam corrigidas de acordo com os aumentos de salários. No entanto, não podia o legislador vincular os aumentos do saldo devedor aos salários pois haveria perigo de se causar sério prejuízos aos poupadores e trabalhadores. Como se sabe, o dinheiro empregado no financiamento de imóveis do SFH é tomado por empréstimo dos saldos das cadernetas de poupança e dos depósitos de FGTS dos trabalhadores. Com essa decisão do legislador, a inflação passou a afetar os contratos do SFH de forma diferente em se tratando do saldo devedor e das prestações. Os saldos devedores acompanhavam os aumentos da poupança, e as prestações acompanhavam os aumento (lentos e nem sempre corretos) dos salários dos mutuários. É isso que se denomina de descasamento dos índices de correção monetária. Esse descasamento fez com que os saldos devedores fossem rapidamente aumentados a cada mês, enquanto as prestações sofriam lentos e incompletos aumentos dados pela política salarial.

Essa relação entre a política salarial e a inflação como fatores que levaram à

adoção do descasamento de índices também é abordada por Pires (2004, p. 5-6):

Quando determinou a aplicação de reajuste mensal no saldo devedor – porque de outra forma não poderia ser feito em decorrência dos índices inflacionários – e reajuste anual na prestação – porque as políticas salariais não permitiam o reajuste mensal do trabalhador – restava óbvio que tal dissolução geraria distorções financeiras e prejuízos a quem se aventurou financiar. Similar situação de descasamento ocorre quando o índice aplicado no saldo devedor é diferente do índice aplicado no reajuste das prestações, nova distorção será gerada contribuindo para o aumento do saldo devedor residual, principalmente se os índices aplicados nas prestações forem menores que os índices aplicados no saldo devedor, que foi o que

49

efetivamente ocorreu.

Há várias maneiras de tratar a correção monetária nos contratos. É

necessário considerar os índices que serão utilizados para atualizar o valor das

prestações e do saldo devedor e a periodicidade com que esses índices serão

aplicados. Neste trabalho será utilizada a terminologia adotada por Faro (2006), o

qual considera o uso desses dois componentes (índices e periodicidades) e suas

combinações para caracterizar os chamados planos de correção monetária. Estes

são classificados em dois tipos básicos: planos de correção monetária uniforme e

planos de correção monetária não-uniformes.

O primeiro tipo: planos de correção monetária uniforme se caracterizam por

utilizarem o mesmo indexador para corrigir o saldo devedor e a prestação e por

sofrerem a correção no mesmo período. Assim, se a periodicidade da correção é

mensal e o índice de correção monetária é a Taxa Referencial (TR), tanto a

prestação como o saldo devedor serão atualizados mensalmente através da

utilização da TR. Esse tipo de plano é o que se denomina plano financeiramente

consistente, ou seja, permitem que ao adimplemento da última prestação do

contrato, o saldo devedor seja integralmente quitado.

O segundo tipo de plano de correção monetária: os não-uniformes, são

financeiramente inconsistentes, pois podem levar à situação em que ao fim do

adimplemento da última prestação do contrato, reste um saldo devedor ou residual.

Eles se caracterizam por adotarem períodos diferentes para correção da prestação e

do saldo devedor. Por exemplo, a prestação poderia ser atualizada anualmente

enquanto o saldo devedor é atualizado mensalmente. Outra situação que os

caracteriza é a utilização de índices diferentes para corrigir as prestações e o saldo

devedor. Por exemplo, o saldo devedor poderia ser atualizado utilizando a Taxa

Referencial e a prestação o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Ainda

pode existir uma combinação das duas situações com o uso de índices e períodos

diferentes para corrigir as prestações e o saldo devedor (exemplo, as prestações

atualizadas anualmente utilizando o INPC e o saldo devedor atualizado

mensalmente utilizando a TR).

A não-uniformidade dos contratos habitacionais é considerada relevante para

diversos autores como um dos fatores que levam à formação do saldo devedor ou

residual.

Há concordância entre os autores pesquisados Faria (2000), Faro (2006),

50

Figueiredo (2010), Guimarães (2006), Pires (2004), Rezende (2003), Rocha (2011)

de que o descasamento de índices de correção monetária resultantes da utilização

de planos de correção monetária não-uniformes é um fator essencial para provocar

a formação do saldo devedor ou residual nos contratos de financiamento

habitacional.

2.4.2. Descasamento de Índices de Correção Monetária

Da exposição realizada nesta seção foi identificado que a correção monetária

afeta a formação do saldo devedor ou residual dos contratos à medida que provoca

o descasamento de índices, caracterizando um plano não-uniforme de correção

monetária. Há basicamente três situações em que isso ocorre:

1ª) Utilização de periodicidades diferentes para corrigir o saldo devedor e as

prestações. Para mostrar o efeito da utilização de diferentes periodicidades será

utilizado um exemplo. Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de

juros i=0,57% a.m., prazo n = 12 meses e utilizando o Sistema de Amortização

Francês. Na tabela abaixo é reproduzida a planilha com os valores de prestação,

juros, amortização e evolução de saldo devedor sem correção monetária.

Tabela 7. Planilha de amortização sem correção monetária - SAF

Mês Prestação Juros Amortização Saldo Devedor

0 - - - 100.000,00

1 8.645,30 570,00 8.075,30 91.924,70

2 8.645,30 523,97 8.121,33 83.803,37

3 8.645,30 477,68 8.167,62 75.635,75

4 8.645,30 431,12 8.214,18 67.421,57

5 8.645,30 384,30 8.261,00 59.160,57

6 8.645,30 337,22 8.308,09 50.852,49

7 8.645,30 289,86 8.355,44 42.497,05

8 8.645,30 242,23 8.403,07 34.093,98

9 8.645,30 194,34 8.450,96 25.643,02

10 8.645,30 146,17 8.499,14 17.143,88

11 8.645,30 97,72 8.547,58 8.596,30

12 8.645,30 49,00 8.596,30 0,00


Considere os mesmos dados do exemplo acrescentando a correção

monetária. Utilizando um índice r = 0,50% e o saldo devedor sendo atualizado

mensalmente e os valores das prestações sendo atualizadas trimestralmente, tem-

51

se a seguinte tabela:

Tabela 8. Planilha de amortização com correção monetária - SAF

Mês Prestação Juros Amortização Saldo devedor corrigido antes da amortização

Saldo Devedor

0 - - - 100.000,00 100.000,00

1 8.645,30 572,85 8.072,45 100.500,00 92.427,55

2 8.645,30 529,47 8.115,83 92.889,69 84.773,86

3 8.645,30 485,63 8.159,67 85.197,73 77.038,05

4 8.688,53 441,31 8.247,21 77.423,24 69.176,03

5 8.688,53 396,27 8.292,25 69.521,91 61.229,66

6 8.688,53 350,75 8.337,77 61.535,81 53.198,03

7 8.731,97 304,74 8.427,22 53.464,02 45.036,80

8 8.731,97 257,99 8.473,98 45.261,98 36.788,01

9 8.731,97 210,74 8.521,23 36.971,95 28.450,72

10 8.775,63 162,98 8.612,65 28.592,97 19.980,32

11 8.775,63 114,46 8.661,17 20.080,22 11.419,05

12 8.775,63 65,41 8.710,22 11.476,15 2.765,93


O valor inicial da prestação é o mesmo da Tabela 7, o valor da coluna

correspondente ao saldo devedor corrigido antes da amortização em determinado

período é obtido pela multiplicação do valor da coluna do saldo devedor do período

anterior ao considerado pelo índice de correção monetária (que no caso é 0,50%).

Os juros são calculados sobre o valor do saldo devedor corrigido antes da

amortização. O saldo devedor de cada período é obtido pela subtração do valor do

saldo devedor corrigido antes da amortização pelo valor da parcela de amortização

do referido período. As prestações são reajustadas a cada três meses, assim a

quarta prestação corresponde à terceira adicionada da correção de 0,50%.

O importante é observar o valor final do saldo devedor. Há um saldo residual

de R$ 2.765,93. Isso mostra o mecanismo de como periodicidades diferentes

produzem o saldo residual nos contratos. Caso a periodicidade fosse invertida e as

prestações fossem reajustadas em prazo menor que o saldo devedor o mutuário

acabaria pagando mais do o valor devido, gerando um saldo devedor negativo.

Realizando simulações para um financiamento com prazo de 30 anos como

são muitos dos financiamentos habitacionais para diversos índices de correção

monetária, utilizando correção monetária mensal para o saldo devedor e anual para

as prestações e considerando os mesmos dados do exemplo, valor financiado R$

52

100.000,00, taxa de juros i=0,57% a.m., foi obtida a Tabela 9:

Tabela 9. Simulação do saldo devedor com correção monetária sendo a periodicidades do saldo devedor mensal e da prestação anual

Índice de correção

0,05% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50%

Saldo devedor

46.574,13 111.472,53 300.124,48 600.097,08 1.066.987,51 1.782.425,93


Utilizando uma taxa de correção monetária r=0,05% e o mutuário pagando

todas as suas prestações em dia, o financiamento de R$ 100.000,00 gera um saldo

devedor final de R$ 46.574,13, aumentando o valor da correção monetária para

r=0,10%, o saldo devedor final salta para R$ 111.472,53 e assim sucessivamente. O

crescimento do saldo devedor apresenta um comportamento tipicamente

exponencial.

2ª) Utilização de índices diferentes para corrigir o saldo devedor e as

prestações. Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de juros

i=0,57% a.m., prazo n = 12 meses, correção monetária da prestação

, a correção monetária do saldo devedor , o Sistema

de Amortização Francês, obtém-se a Tabela 10:

Tabela 10. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF – mesma periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e das prestações

Mês Prestação Juros Amortização Saldo Devedor Corrigido

Saldo Devedor

0 - - - 100.000,00 100.000,00

1 8.646,16 570,11 8.076,05 100.020,00 91.943,95

2 8.647,03 524,19 8.122,84 91.962,34 83.839,49

3 8.647,89 477,98 8.169,91 83.856,26 75.686,35

4 8.648,76 431,50 8.217,26 75.701,49 67.484,22

5 8.649,62 384,74 8.264,89 67.497,72 59.232,83

6 8.650,49 337,69 8.312,79 59.244,68 50.931,89

7 8.651,35 290,37 8.360,98 50.942,07 42.581,09

8 8.652,22 242,76 8.409,46 42.589,61 34.180,15

9 8.653,08 194,87 8.458,22 34.186,98 25.728,77

10 8.653,95 146,68 8.507,27 25.733,91 17.226,64

11 8.654,81 98,21 8.556,60 17.230,09 8.673,49

12 8.655,68 49,45 8.606,23 8.675,22 68,99


53

Observa-se que o saldo devedor final é de R$ 68,99. Caso se adotassem

valores maiores para as correções monetárias o valor do saldo devedor final

cresceria. Utilizando uma taxa de correção monetária mais alta para as prestações

do que à adotada para a correção do saldo devedor, resultaria que este apresentaria

valor negativo no final. Situação indicando que o mutuário paga mais do que deve.

Simulações de financiamentos com prazo de 30 anos, utilizando a mesma

periodicidade na correção monetária do saldo devedor e das prestações, porém com

índices diferentes os corrigindo e considerando os mesmos dados do exemplo, valor

financiado R$ 100.000,00, taxa de juros i=0,57% a.m., levou à obtenção da seguinte

tabela:

Tabela 11. Simulação do saldo devedor com correção monetária de mesma periodicidade

Índice de correção das prestações 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05%

Índice de correção do saldo devedor 0,04% 0,05% 0,06% 0,07% 0,08% 0,10%

Saldo devedor final -11.096,04 0,00 11.692,56 24.007,53 36.971,84 64.961,60


Pode-se observar que quando se utiliza o mesmo índice para corrigir as

prestações e o saldo devedor, este é zerado no final. Quando o índice usado para

corrigir o saldo devedor é menor que o das prestações, o saldo devedor final é

negativo, representando o valor pago a maior pelo mutuário em relação ao

financiamento contratado. E finalmente, quando os índices de correção do saldo

devedor são maiores do que os adotados para a correção das prestações, resulta

um saldo devedor final crescente a medida que é maior a diferença entre os dois

índices.

3ª) Utilização de periodicidades e índices diferentes para corrigir o saldo

devedor e as prestações. Este é o último cenário de um plano não-uniforme de

correção monetária. Também pode ser considerado o mais propenso a criar um

saldo residual no fim do contrato, porque se juntam as características dos dois

anteriores.

Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de juros i=0,57%

a.m., prazo n = 12 meses, índice de correção monetária da prestação

, a correção monetária do saldo devedor , o Sistema

de Amortização Francês, obtém-se a Tabela 12:

54

Tabela 12. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF: periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e prestações

Mês

Índice de

correção das prestações

Prestação Prestação

Corrigida Juros Amortização

Índice de correção

do saldo devedor

Saldo devedor

corrigido antes da amortização

Saldo

Devedor

0 - - - - - 100.000,00 100.000,00

1 0,00% 8.645,30 8.645,30 570,11 8.075,19 0,02% 100.020,00 91.944,81

2 0,00% 8.645,30 8.645,30 524,19 8.121,11 0,02% 91.963,20 83.842,09

3 0,00% 8.645,30 8.645,30 478,00 8.167,30 0,02% 83.858,86 75.691,56

4 0,01% 8.645,30 8.646,16 431,53 8.214,64 0,02% 75.706,69 67.492,06

5 0,00% 8.646,16 8.646,16 384,78 8.261,38 0,02% 67.505,56 59.244,17

6 0,00% 8.646,16 8.646,16 337,76 8.308,41 0,02% 59.256,02 50.947,62

7 0,01% 8.646,16 8.647,03 290,46 8.356,57 0,02% 50.957,81 42.601,24

8 0,00% 8.647,03 8.647,03 242,88 8.404,15 0,02% 42.609,76 34.205,60

9 0,00% 8.647,03 8.647,03 195,01 8.452,02 0,02% 34.212,44 25.760,42

10 0,01% 8.647,03 8.647,89 146,86 8.501,03 0,02% 25.765,58 17.264,55

11 0,00% 8.647,89 8.647,89 98,43 8.549,47 0,02% 17.268,00 8.718,53

12 0,00% 8.647,89 8.647,89 49,71 8.598,19 0,02% 8.720,28 122,09


Comparando com o valor do saldo devedor final da Tabela 10, que é de R$

68,99, observa-se que a da Tabela 12 é maior em função da periodicidade das

atualizações que são diferentes nos dois quadros. Dessa forma, os efeitos tanto da

periodicidade diferente das correções como dos índices diferentes faz com que o

valor do saldo devedor final seja maior.

2.4.3. Evolução histórica da correção monetária no Sistema Financeiro da Habitação

e situação atual

Desde que foi criado em 1964 (Lei 4.380/64), o Sistema Financeiro da

Habitação foi submetido a constantes intervenções por parte do governo, as quais

provocaram a adoção de planos não-uniformes de correção monetária. As

intervenções foram no sentido de conter os reajustes das prestações através da

vinculação desses reajustes à variação salarial do mutuário. Enquanto o saldo

devedor mantinha suas atualizações ligadas aos índices que corrigiam a caderneta

de poupança ou o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Rocha (2011,

p. 26) descreve essa visão: “(...) A origem do descasamento está na opção política

do legislador em garantir que os aumentos da prestação se dariam de acordo com

55

os aumentos salariais, e que os saldos devedores deveriam ter a sua correção

monetária preservada de acordo com as correções aplicadas à poupança popular”.

Muitas medidas e planos foram adotados nesse sentido. Em 1965 foi

publicada a RC 29/65 do BNH, previa que as prestações e o saldo devedor seriam

corridos na mesma data, porém utilizando-se índices de correção diferentes. O saldo

devedor seria ajustado pelo alongamento do prazo de financiamento. Isso gerava

uma grande insegurança, pois ninguém sabia ao certo quando a dívida seria

quitada.

Em 1966 com a edição da Instrução 05/66 do BNH foram criados os Planos A

e B, que estiveram em vigor no período de 02/03/1966 à 31/12/1969. No Plano B as

correções monetárias das prestações e do saldo devedor adotavam a mesma

periodicidade (trimestral) e utilizavam o mesmo índice (ORTN – Obrigações

Reajustáveis do Tesouro Nacional). Tratava-se pois de um plano financeiramente

consistente. Já no Plano A, a correção monetária dos saldos devedores eram

trimestrais e utilizavam a ORTN como índice e as prestações eram reajustadas

anualmente e usavam a variação do salário-mínimo como índice de correção. Era

um plano financeiramente inconsistente. O Plano A era destinado às famílias de

baixa renda, pois financiava habitações que não excedessem 75 salários mínimos.

Em 1967 a RC 25/67 do BNH criou o Plano C, o qual é uma variação do

Plano A, oferecendo a possibilidade do mutuário escolher a data de reajuste das

prestações. A grande modificação que essa resolução fez foi aumentar o valor dos

imóveis a serem financiados através dos Planos A e C. O valor passou de 75 para

500 salários-mínimos. Também alterou o índice utilizado para a correção do saldo

devedor que passou a ser a Unidade Padrão de Capital do BNH. Dessa forma os

planos de correção monetária não-uniformes passaram a ser destinados não só à

população de baixa renda, mas também às classes média e alta. Essa mesma

resolução criou o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) com

objetivo de limitar a extensão do prazo de financiamento para no máximo 50% do

prazo estabelecido em contrato. Caso ainda houvesse saldo devedor ao fim desse

prazo estendido o FCVS quitaria esse valor. Para composição do FCVS o mutuário

contribuía com o valor de uma prestação do financiamento e houve um aporte de

recursos do BNH.

Em 1969 a RC 36/69 do BNH criou o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o

Plano de Correção Monetária (PCM). Este substitui o Plano B apresentando as

56

mesmas características quanto à correção monetária (prestações e saldo devedor

sendo corrigidos trimestralmente e utilizando o mesmo índice) e sendo destinado a

empresários e aos que expressamente o preferissem. O Plano de Equivalência

Salarial substituiu os Planos A e C, determinando que o reajuste das prestações

fosse anual e utilizaria como índice a razão entre o valor do maior salário-mínimo

vigente no país e o imediatamente anterior, enquanto o saldo devedor seria

reajustado trimestralmente utilizando a Unidade Padrão de Capital do BNH.Foi

modificada a forma de contribuição para o FCVS, sendo suprimido o aporte do valor

de uma prestação dos mutuários e em substituição foi criado o Coeficiente de

Equiparação Salarial (CES). O valor da prestação no PES era multiplicado pelo valor

desse coeficiente sendo a diferença do valor obtido pela aplicação do coeficiente e o

valor inicial da prestação destinado a financiar o FCVS.

Em 1984 foi instituído o Plano de Equivalência Salarial por Categoria

Profissional (PES/CP) através do Decreto-Lei nº 2.164/84. O reajuste das prestações

seria anual conforme a variação da categoria profissional do mutuário. Vigorou de

01/01/1985 a 23/04/1993.

Em 1993 a Lei 8.692/93 criou o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o

Plano de Comprometimento de Renda (PCR). O PES determina que o reajuste das

prestações seja o mesmo concedido à categoria profissional do mutuário. Também

exige que seja respeitado o percentual máximo de 30% de comprometimento da

renda do mutuário. O Plano de Comprometimento de Renda (PCR) exige o respeito

ao percentual máximo de 30% de comprometimento de renda do mutuário e

determina que os reajustes das prestações e do saldo devedor ocorram na mesma

periodicidade e utilizando o mesmo índice (Plano de Correção Monetária Uniforme).

Mas o próprio limite de 30% de comprometimento da rendo do mutuário pode impor

um teto aos reajustes das prestações podendo gerar resíduos no saldo devedor.

Também estabelece o prazo máximo de financiamento em 30 anos.

Ao longo da história do Sistema Financeiro da Habitação o descasamento de

índices através da utilização de planos de correção monetária não-uniformes foi uma

constante. Basicamente são esses dois institutos que vigoram hoje em relação à

correção monetária: o Plano de Equivalência Salarial e o Plano de

Comprometimento de Renda. Mas em 1998 foi promulgada a Medida Provisória

1.671, de 14 de junho de 1998, a qual foi reeditada inúmeras vezes sendo a sua

última versão a MP 2.197-43, de 24 de agosto de 2001, a qual estabelece no artigo

57

primeiro a permissão para celebração de contratos dentro do Sistema Financeiro da

Habitação com planos de reajustamento diferentes do PES e do PCR. Dessa forma,

o Sistema Financeiro da Habitação atualmente contempla a possibilidade de utilizar

como plano de correção monetária o PES, o PCR ou outro plano estabelecido no

contrato. Isso justifica a centralidade da pesquisa nos contratos habitacionais que é

onde se definem e concretizam as definições e institutos a serem utilizados nos

financiamentos habitacionais.

2.4.4. Índices de correção monetária utilizados atualmente no Sistema Financeiro da

Habitação

Há uma forte conexão entre a formação do saldo devedor e os índices

utilizados nos planos de correção monetária dos contratos de financiamento

habitacionais. Nesta seção serão apresentados os índices que afetam atualmente os

contratos do Sistema Financeiro da Habitação. O principal índice utilizado nos

contratos é a Taxa Referencial (TR). Devido ao fato de que as fontes de recursos

que são utilizadas pelo SFH são corrigidas por esse índice e para proporcionar

equilíbrio ao sistema, esse mesmo índice é usado também na correção monetária

dos saldos devedores dos contratos de financiamentos. Foi visto nas seção 2.4.1 e

2.4.3. a forte conexão da política salarial com a geração do saldo devedor. Na

verdade, políticas salariais restritivas tem um forte impacto na formação do saldo

devedor. Por isso, a mesma também será abordada aqui.

2.4.4.1. Taxa Referencial (TR)

A Taxa Referencial (TR) foi instituída pela Medida Provisória 294/91, depois

convertida na Lei 8.177/91. É uma taxa de juros que entre outras aplicações é

utilizada para corrigir o saldo devedor dos financiamentos habitacionais tomados

através do Sistema Financeiro da Habitação, como o PMCMV. O seu valor é

calculado através de uma amostra das 30 maiores instituições financeiras do país e

da remuneração mensal média dos CDB/RDB emitidos por essas instituições a

taxas de mercado prefixadas, com prazo de 30 a 35 dias corridos. Para o cálculo da

TR é utilizado esse valor médio e aplicado um redutor. O interessante é que as

remunerações dos CDB/RDB tem uma ligação com a taxa de juros SELIC

58

determinada pelo Banco Central. Dessa forma, o valor da TR não reflete diretamente

a inflação do país. Ela reflete a política monetária adotada. Em um cenário de

índices de inflação alta, o governo tende a aumentar a taxa de juros e como reflexo

as remunerações dos CDB/RDB sobem e por conseguinte fazem o valor da TR

aumentar.

Abaixo está uma tabela com os valores médios mensais da taxa referencial

desde sua criação:

Tabela 13 - Valores médios mensais da TR em %

PERÍODO MÉDIA DESVIO PADRÃO

MÍNIMO MÁXIMO

1991 14,57 8,30 7,00 30,52

1992 23,49 1,93 19,81 25,61 1993 31,15 4,15 25,81 36,80 1994 23,37 21,39 2,13 46,88 1995 2,32 0,71 1,34 3,47 1996 0,77 0,20 0,59 1,25 1997 0,78 0,30 0,62 1,53 1998 0,63 0,24 0,37 1,15 1999 0,47 0,29 0,20 1,16

2000 0,17 0,06 0,10 0,25 2001 0,19 0,08 0,04 0,34 2002 0,23 0,06 0,12 0,36 2003 0,38 0,11 0,18 0,55 2004 0,15 0,05 0,05 0,24 2005 0,23 0,06 0,10 0,35 2006 0,17 0,05 0,07 0,24 2007 0,12 0,06 0,04 0,22

2008 0,14 0,07 0,02 0,25 2009 0,06 0,06 0,00 0,18 2010 0,06 0,05 0,00 0,14 2011 0,10 0,05 0,04 0,21 2012 0,02 0,04 0,00 0,11 2013 0,00 0,01 0,00 0,02

FEV/91-SET/13 4,34 10,18 0,00 46,88 AGOS/94 -SET/13 0,42 0,64 0,00 3,47

Fonte: Banco Central

Na tabela constam os valores da média, do desvio-padrão, o valor mínimo e o

valor máximo assumido pela Taxa Referencial em cada ano desde sua criação em

1991. Além do cálculo do valor médio para todo o período como consta na penúltima

linha da tabela, introduziu-se um corte em função da mudança trazida pela

instituição do Real através da Medida Provisória 566/94. Assim, adota-se o período a

partir de agosto de 1994 como referência, o qual está demonstrado na última linha

da tabela. Para esse período o valor médio da TR é de 0,42% a.m., com desvio-

padrão de 0,64% a.m.. O menor valor da TR nesse período é de 0% a.m. e o maior é

59

de 3,47%.

Para a realização das simulações com o objetivo de mensurar o valor do

saldo devedor nos contratados do PMCMV são adotadas as taxas iniciando em 0%

com acréscimos de 0,2% a.m até atingir 0,9% a.m.: 0,1%, 0,3%, 0,5%, 0,7% e 0,9%

ao mês. Esses valores estão dentro do intervalo compreendido pela soma da média

com o desvio-padrão e dentro do intervalo entre os valores mínimo e máximo.

Também refletem as características mais recentes da política econômica brasileira

visto que os valores mais próximos do máximo dizem respeito ao período inicial da

série histórica.

2.4.4.2. Política Salarial

A política salarial se reflete na capacidade do mutuário arcar com o valor dos

encargos mensais do financiamento habitacional. Uma política salarial restritiva pode

levar a uma situação em que os reajustes das prestações fiquem limitados

ocasionando a geração de um saldo devedor significativo.

De acordo com Saboia (2007, p. 481), o salário-mínimo foi implantado no país

em 1940. Após ser lançamento teve seu poder aquisitivo deteriorado e somente

passou por uma fase favorável durante a década de 1950 e início dos anos 1960 por

receber aumentos nos governos Vargas, Kubstichek e João Goulart. No período dos

governos militares sofreu um período de queda devido à política de arrocho salarial.

Durante os anos 1970 seu patamar foi relativamente estável. Nos anos de 1980 e

início de 1990 a explosão inflacionária repercutiu desfavoravelmente sobre ele.

Então, a partir de meados de 1990 o salário-mínimo entrou em uma rota ascendente

apresentando um crescimento real de 62% entre 1994 e 2005. Porém, seu nível real

em 2005 era equivalente ao dos anos 1970.

Sader (2013, p. 308-310) afirma que desde 2006 era discutido e negociado

um acordo para uma política de recuperação gradual do poder de compra do salário-

mínimo. Em meados de janeiro de 2007 foi acordada a Política Permanente de

Valorização do Salário-Mínimo, a qual garante que o valor do salário-mínimo seja

reajustado pela inflação mais um percentual de aumento real equivalente à variação

do Produto Interno Bruto (PIB). A execução legal dessa política está garantida até

2015.

Nos mais de setenta anos de história de implementação do salário-mínimo no

60

Brasil, este apresenta períodos de expansão, estabilidade e restrições algumas

muito severas. Nas simulações realizadas buscou-se abordar esses três cenários.

Para isso utilizou-se como parâmetro os valores das metas de inflação que são

fixadas pelo Banco Central do Brasil conforme determina o Decreto 3.088/99. De

acordo com as Resoluções de números 3.991/11, 4.095/12 e 4.237/13 do Banco

Central a meta para inflação é 4,5% a.a. com intervalo de tolerância de dois pontos

percentuais. Dessa forma, a inflação pode variar de 2,5% a 6,5% ao ano. Com base

nesse intervalo foram adotados para as simulações os valores de 0%, 2,5%, 4,5%,

6,5% e 9% ao ano. Esses valores refletem cenários de política salarial restritiva

(abaixo da inflação), cenários em que há apenas reposição inflacionária e situações

em que existem ganhos salariais reais.

2.5. PRÁTICAS BANCÁRIAS

As práticas bancárias são um conjunto de procedimentos adotados pelos

agentes financeiros que influenciam na formação do saldo devedor ou residual dos

contratos de financiamento habitacional. Essas práticas estão muitas vezes

fundamentadas em legislações e interpretações de leis e regulamentos. Em outras

situações parece haver influência dos agentes financeiros na consolidação de certa

interpretação legal ou mesmo na elaboração da legislação. A essa influência é ligado

o poder que as instituições financeiras possuem em moldar as políticas públicas. Ao

formatar a execução dos financiamentos através de práticas bancárias, ao

influenciar na elaboração e interpretação da legislação, as instituições financeiras

compõem um papel de destaque na formulação das políticas públicas. À medida que

essas instituições condicionam e impõem estruturas que precisam ser observadas

pelos policy markers, a análise desses condicionantes é de importância vital.

2.5.1. Amortização após Atualização do Saldo Devedor

Considerando a utilização de planos de correção monetária não-uniformes e

sendo as prestações atualizadas monetariamente em períodos mais longos que as

atualizações do saldo devedor há duas maneiras de atualizar esse saldo. São duas

práticas possíveis em que uma dessas práticas é adotada pelos agentes financeiros,

61

sendo aqui o que se denomina a prática bancária de atualizar o saldo devedor antes

de amortizá-lo. Existe a possibilidade de amortizar antes de atualizar

monetariamente o saldo devedor, prática esta rejeitada pelos agentes financeiros,

mas defendida pelos mutuários. Há argumentos consistentes para a defesa das

duas práticas, os quais serão vistos adiante. Antes serão mostrados como os dois

procedimentos funcionam e como afetam a formação do saldo devedor.

Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de juros i=0,57%

a.m., prazo n=12 meses e utilizando o Sistema Francês de Amortização. Sendo o

saldo devedor corrigido mensalmente através da taxa e a prestação

não sofrendo atualização monetária. O primeiro método, utilizado pelas instituições

financeiras, consiste em atualizar o saldo devedor e então amortizar. Na tabela

abaixo está reproduzida a planilha com essa metodologia:

Tabela 14. Planilha de amortização utilizando o SAF com correção monetária antes da amortização

Mês Prestação Juros Amortização

Índice de correção do

saldo devedor

Saldo devedor corrigido antes da amortização

Saldo devedor

0 - - - 100.000,00 100.000,00

1 8.645,30 570,11 8.075,19 0,02% 100.020,00 91.944,81

2 8.645,30 524,19 8.121,11 0,02% 91.963,20 83.842,09

3 8.645,30 478,00 8.167,30 0,02% 83.858,86 75.691,56

4 8.645,30 431,53 8.213,77 0,02% 75.706,69 67.492,92

5 8.645,30 384,79 8.260,51 0,02% 67.506,42 59.245,91

6 8.645,30 337,77 8.307,53 0,02% 59.257,76 50.950,23

7 8.645,30 290,47 8.354,83 0,02% 50.960,42 42.605,59

8 8.645,30 242,90 8.402,40 0,02% 42.614,11 34.211,71

9 8.645,30 195,05 8.450,25 0,02% 34.218,55 25.768,30

10 8.645,30 146,91 8.498,39 0,02% 25.773,45 17.275,06

11 8.645,30 98,49 8.546,81 0,02% 17.278,51 8.731,70

12 8.645,30 49,78 8.595,52 0,02% 8.733,45 137,93


Essa metodologia foi utilizada em todas as planilhas apresentadas

anteriormente, pois se trata da forma como a correção monetária é tratada pelas

instituições financeiras. A prestação não sofre correção, logo é a mesma para todos

os períodos. O saldo devedor é corrigido aplicando a taxa de correção monetária de

0,20% sobre o saldo devedor do período anterior ao considerado. Os juros do

período são calculados sobre o saldo devedor corrigido monetariamente. O saldo

devedor em determinado período é obtido pela subtração do saldo devedor corrigido

62

monetariamente naquele período pela respectiva parcela de amortização.

No quadro abaixo utiliza-se os mesmos dados do exemplo anterior, porém

mudando o procedimento quanto à amortização. Agora se amortiza primeiro para

então atualizar o saldo devedor:

Tabela 15. Planilha de amortização utilizando o SAF com amortização antes da correção monetária

Mês Prestação Juros Amortização Índice de

correção do saldo devedor

Saldo devedor

amortizado

Saldo devedor corrigido

0 - - - 100.000,00 100.000,00

1 8.645,30 570,00 8.075,30 0,02% 91.924,70 91.943,08

2 8.645,30 524,08 8.121,22 0,02% 83.821,86 83.838,62

3 8.645,30 477,88 8.167,42 0,02% 75.671,20 75.686,34

4 8.645,30 431,41 8.213,89 0,02% 67.472,45 67.485,94

5 8.645,30 384,67 8.260,63 0,02% 59.225,31 59.237,16

6 8.645,30 337,65 8.307,65 0,02% 50.929,51 50.939,70

7 8.645,30 290,36 8.354,94 0,02% 42.584,75 42.593,27

8 8.645,30 242,78 8.402,52 0,02% 34.190,75 34.197,59

9 8.645,30 194,93 8.450,37 0,02% 25.747,21 25.752,36

10 8.645,30 146,79 8.498,51 0,02% 17.253,85 17.257,30

11 8.645,30 98,37 8.546,93 0,02% 8.710,37 8.712,11

12 8.645,30 49,66 8.595,64 0,02% 116,47 116,49


O valor da prestação é constante e igual ao do exemplo da Tabela 14. Muda a

forma de calcular os juros que são obtidos pela multiplicação de taxa 0,57% pelo

saldo devedor corrigido do período anterior. O valor do saldo devedor amortizado é

obtido pela subtração do valor do saldo devedor corrigido do período anterior ao

considerado pela parcela de amortização. O saldo devedor corrigido em

determinado período é obtido pela multiplicação da taxa de correção monetária pelo

saldo devedor amortizado do período considerado. Observe que primeiro é realizada

a amortização do saldo devedor e só então é aplicada a correção monetária. O saldo

devedor final utilizando o segundo método é menor que o obtido através da

utilização do primeiro método.

Realizando simulações para um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de

juros i=0,57% a.m., prazo de financiamento de 30 anos, utilizando o Sistema de

Amortização Francês e considerando que a correção monetária das prestações é

anual e do saldo devedor mensal foi obtida a seguinte tabela:

63

Tabela 16. Simulação de saldo devedor com correção monetária: diferença entre amortizar antes ou depois da correção monetária


Observa-se que o procedimento de atualizar o saldo devedor antes de

amortizar produz um saldo devedor final maior que quando o utilizado o segundo

método de amortizar antes de atualizar.

Há fundamentos para utilizar os dois métodos. O primeiro é defendido e

utilizado pelas instituições financeiras como relata Guimarães (2006, p. 135):

Acontece, que na planilha de evolução do financiamento do credor, o agente ao receber o pagamento efetuado pelo mutuário, somente reduz o valor pago (amortização) após a correção do saldo devedor pelo índice da taxa referencial de juros, TR, em outro dizer, primeiro corrige o saldo devedor pelo índice previsto no contrato para depois reduzir o valor pago pelo mutuário no saldo.

Há dois argumentos em defesa dessa prática de atualizar o saldo devedor

antes amortizá-lo. Um legal e outro fundamentado na teoria da série de pagamentos.

O argumento legal citado por Figueiredo (2010, p. 135) é o artigo 20 da Resolução

1.980, de 30/04/1993 do Banco Central, o qual é reproduzido a seguir: “Art. 20. A

amortização decorrente do pagamento de prestações deve ser subtraída do saldo

devedor do financiamento depois de sua atualização monetária, ainda que os dois

ocorram na mesma data”.

O argumento técnico defendido pelo autor Rezende (2003) e também por

Pires (2004, p. 84) do qual foi extraída a citação se baseia segundo eles na teoria da

série de pagamentos: “A explicação técnica é simples: trata-se de série de

pagamentos, para abatermos a prestação do valor emprestado, é necessário que

ambos estejam posicionados na mesma data, caso contrário, ocorrerá distorção pela

não aplicação da atualização monetária em um período”.

Em outras palavras, o argumento é a aplicação do princípio fundamental da

Índice de correção das prestações 0,10% a.a. 0,10% a.a. 0,10% a.a. 0,10% a.a.

Índice de correção do saldo devedor 0,10% a.m. 0,20% a.m. 0,30% a.m. 0,40% a.m.

Saldo devedor final - atualização antes da amortização

115.110,52 314.375,19 629.017,01 1.116.102,76

Saldo devedor final - amortização antes da atualização

114.116,68 311.826,69 624.079,01 1.107.540,34

Diferença 993,84 2.548,50 4.938,00 8.562,42

64

Matemática Financeira que determina que para tratar determinado valor em um

período, primeiro deve-se trazê-lo para esse período, atualizando-o monetariamente.

É um argumento forte, quando se trabalha com sistemas de atualização uniforme

tanto a prestação como o saldo devedor são primeiro atualizados para só então

amortizar o saldo devedor. Nos planos de amortização não-uniformes e sendo o

período de atualização das prestações maior que do saldo devedor, este é

atualizado antes de ser amortizado.

Os autores Figueiredo (2010) e Guimarães (2006) defendem posição diversa,

ou seja, que o saldo devedor deve ser amortizado antes de ser atualizado. Eles se

fundamentam na alínea “c” do artigo 6º da Lei 4.380, de 21/08/1964, o qual é

reproduzido a seguir: “c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago,

seja amortizado em prestações sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento,

que incluam amortização e juros”.

Guimarães (2006, p. 136-137) defende esse posicionamento ao discorrer

sobre os efeitos da prática de atualizar antes de amortizar o saldo devedor:

O reajustamento do saldo devedor anteriormente à amortização das prestações gera, inegavelmente, o aumento do saldo devedor antes mesmo do pagamento das prestações, o que torna praticamente impossível o adimplemento contratual por parte do financiado. (...) A cláusula que prevê o reajuste do saldo devedor antes da amortização da prestação é abusiva e onerosa, porque além de não assegurar amortização efetiva e positiva do saldo devedor, desnatura e desvia a sua finalidade, tão somente para corrigir monetariamente o valor do débito. Para a existência de um verdadeiro contrato de mútuo, há necessidade de que o valor seja amortizado pelos pagamentos a serem realizados, porquanto sem a amortização na forma devida, o financiamento transforma-se em obrigação eterna.

Figueiredo (2010, p. 137) argumenta que a atualização antes da amortização

descaracteriza os sistemas de amortização e também levam à capitalização de

juros: “(...) a correção do saldo devedor antes da dedução do valor pago pelo

mutuário, além de descaracterizar o sistema de amortização, acarreta a

capitalização de juros, haja vista que a prestação quitada não foi reajustada na

mesma proporção do saldo devedor, desequilibrando o contrato em decorrência de

uma amortização menor”.

O argumento de Guimarães (2006) de que a atualização antes da

amortização torna o saldo devedor eterno não parece consistente. Como pode ser

observado na Tabela 16, a diferença entre os saldos devedores produzidos pelos

dois métodos não é tão significativa em relação ao saldo devedor total. A principal

65

distorção ocorre mesmo devido ao descasamento de índices.

Figueiredo (2010) não mostra como a prática de atualizar antes de amortizar

descaracteriza os sistemas de amortização, porém acerta ao afirmar que essa

prática capitaliza juros, pois sobre o valor do saldo devedor atualizado é calculado

os juros devidos.

Em que pese o forte argumento técnico fundamentado na teoria da série de

pagamentos dos que defendem a prática bancária de atualizar o saldo devedor

antes de amortizá-lo, deve ser considerado outro argumento. Trata-se da hierarquia

das leis, segundo a qual uma norma para ser válida precisa ser compatível com a

norma superior. Ora, uma Resolução do Banco Central como é o de número

1.980/93 não é superior hierarquicamente a uma Lei como é a de número 4.380/64,

logo é necessário considerar que prática bancária de atualizar o saldo devedor antes

do mesmo ser amortizado, quando se trata de financiamentos habitacionais dentro

do Sistema Financeiro da Habitação, é ilegal.

Judicialmente não há um posicionamento definido a esse respeito, existindo

decisões que se posicionam a favor de ambas as teses.

2.5.2. Prática Bancária de Incorporar Juros ao Saldo Devedor

A prática bancária de incorporar juros ao saldo devedor leva ao que na

literatura é chamado de anatocismo, ou juros sobre juros. Essa prática está ligada a

dois fenômenos que podem ocorrer em um financiamento: a amortização negativa e

a inadimplência do mutuário.

O primeiro fenômeno citado, amortização negativa, ocorre quando o valor da

prestação não é suficiente para pagar o total da parcela correspondente de juros, a

parte não paga da parcela de juros é então incorporada ao saldo devedor pela

instituição financeira. Dá-se a denominação amortização negativa porque o saldo

devedor aumenta ao invés de ser reduzido (amortizado). Figueiredo (2008, p. 33)

define a amortização negativa como segue: “A amortização negativa ocorre quando

o valor da prestação é inferior ao valor dos juros no mês. A diferença entre o valor

dos juros e a prestação é denominada pelas instituições financeiras de amortização

negativa (...)”. Guimarães (2006, p. 140) explicita a forma como os juros são

incorporados ao saldo devedor através da amortização negativa: “Pelo cálculo do

66

credor, o valor pago não foi suficiente para a quitação dos juros referentes àquele

mês, sendo que a parcela de juros não paga é incorporada ao saldo devedor e, no

mês seguinte são calculados novos juros”. Também Pires (2004, p. 96) apresenta

uma descrição semelhante para esse fenômeno: “(...) em determinados casos, a

prestação passou a não ser suficiente sequer para arcar com os juros do mês, muito

menos amortizar. Nesta situação específica, a maioria das Instituições Financeiras

incorpora tal parcela ao saldo devedor, fato denominado anatocismo”. Figueiredo

(2011, p. 57) faz uma exposição completa sobre a amortização negativa:

A amortização negativa ocorre quando o valor pago pelo mutuário não é suficiente para a quitação das parcelas de amortização e juros. (...) (...) Neste contexto, o saldo devedor do financiamento passa a incorporar os juros não pagos, de forma parcial ou total, passando a incidir juros sobre juros, ou seja, os juros do próximo período serão calculados sobre o “capital+juros” não pagos do período anterior.

O fato da prestação não ser suficiente para pagar os juros correspondentes e

provocar a amortização negativa ocorre em função da evolução do financiamento

que utiliza planos de correção monetária não-uniformes. O descasamento dos

índices de correção monetária provoca a situação da prestação não ser suficiente

para arcar com os juros de um saldo devedor crescente, surgindo o fenômeno

derivado que é a amortização negativa, o qual reforça e amplia o crescimento do

saldo devedor.

Esse fenômeno interessa à pesquisa, pois faz com que o saldo devedor

aumente, contribuindo para a formação e incremento do mesmo. Ele leva a inverter

a lógica do mecanismo do sistema de amortização. A cada prestação paga uma

parte do saldo devedor deve ser reduzido através da parcela de amortização. Com a

amortização negativa ocorre o contrário, o saldo devedor passa a aumentar,

podendo tornar o financiamento impagável.

O segundo fenômeno que leva à incorporação de juros ao saldo devedor é a

inadimplência do mutuário. Até este momento foi analisado a formação do saldo

devedor supondo que o mutuário esteja pagando suas prestações em dia. A análise

demonstrou que mesmo nessa situação em que o mutuário é adimplente pode

ocorrer a formação de um saldo devedor final em função da utilização de planos de

correção monetária não-uniformes, situações agravadas com a utilização de

sistemas de amortização que capitalizam juros, com a utilização de prazos de

financiamento longos e a também com o fenômeno da amortização negativa. Mas na

realidade nem todos os mutuários são adimplentes. Por diversas razões, as quais

67

não são o foco deste estudo, a inadimplência é um fato e seus índices são afetados

pela situação econômica do país, pela educação financeira dos mutuários e também

pela gestão de risco utilizado pelas instituições financeiras e de todo o sistema.

Dados do Banco Central do segundo semestre de 2012 mostram que os contratos

de financiamento imobiliários apresentam uma média de inadimplência de 17%. A

inadimplência provoca um desequilíbrio econômico no contrato. A parcela não paga

pelo mutuário provoca a incorporação da parcela de juros ao saldo devedor o que

leva ao aumento do mesmo e enseja a cobrança de juros sobre juros.

Há uma extensa discussão, tanto doutrinária como jurisprudencial, sobre o

anatocismo (cobrança de juros sobre juros). Essa discussão acarreta a existência de

controvérsias sobre a forma como as instituições financeiras tratam a parcela de

juros não pagas seja por inadimplência ou mesmo pelo fato da prestação não ser

suficiente para quitar toda a parcela de juros. A prática bancária é simplesmente

adicionar a parcela não paga ao saldo devedor. Este passa a incorporar juros não

pagos que passam a render novos juros, ocasionando o anatocismo (cobrança de

juros sobre juros), além da cobrança de juros sobre juros já existente devido à

utilização de sistemas de amortização (SAC, SAF, SAM e SACRE) que capitalizam

juros como visto na seção 2.3.6.

O principal questionamento trata-se da aplicação do artigo 4º do Decreto-Lei

nº 22.626/33 (Lei da Usura): “Art. 4º É proibido contar juros dos juros; esta proibição

não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta

corrente de ano a ano”. A súmula 121 do Supremo Tribunal Federal de 13/12/1963

também veda a capitalização de juros ainda que convencionada. Também o artigo

591 do Novo Código Civil veda a capitalização mensal de juros: “Art. 591. Destinado

o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de

redução, não poderão exceder a taxa que se refere o art. 406, permitida a

capitalização anual”. Esse conjunto legal proíbe a capitalização mensal de juros,

permitindo porém a capitalização anual.

Isso implica dar um tratamento diferente aos juros não pagos em determinada

prestação ou inadimplência. Isto é, permite criticar a prática bancária de incorporar

juros ao saldo devedor seja proveniente de amortização negativa ou inadimplência.

Pires (2004, p. 96-97) expõe esse procedimento que permite cumprir as exigências

de não capitalização mensal:

“Não obstante, apontaremos uma solução para tal problema, que seria

68

controlar os valores que não foram suficientes para o pagamento mensal de juros em tabela à parte, uma para cada parcela, incidindo a partir desse momento, nesta tabela, apenas de atualização monetária, voltando a ser reincorporado ao saldo devedor atualizado doze meses após o ocorrido, que, por força do próprio artigo 4º, in fine, do Decreto nº 22.626/33 podem os juros ser incorporados ao saldo devedor e sobre ele incidir novos juros, uma vez que o anatocismo é proibido para os períodos inferiores a doze meses”.

É importante destacar que a legislação citada não proíbe a capitalização de

juros, o que ela faz é coibir a capitalização mensal. A capitalização anual é permitida.

Além disso, a capitalização mensal é permitida quando há uma legislação específica

como é o caso da regulamentação das células de crédito rural, industrial, comercial

e bancária que são regidos pelo Decreto-lei 167/67, Decreto-lei 413/69, Lei 6.840/80

e Lei 10.931/04, respectivamente.

De outro lado, há um conjunto de leis que permitem a capitalização mensal de

juros. Em 1997 foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) através da Lei

9.514/97, a qual no seu artigo 5º determina a capitalização de juros.

A Medida Provisória nº 1.963-17/2000 e sua reedição através da Medida

Provisória nº 2.170-36/2001, no seu artigo 5º permite a capitalização mensal de

juros: “Art. 5º. Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema

Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior

a um ano”. Essa medida provisória ainda não foi convertida em lei, mas continua em

vigor devido ao artigo 2º da Emenda Constitucional nº 32/2001: “Art. 2º As medidas

provisórias editadas em data anterior à da publicação desta emenda continuam em

vigor até que medida provisória ulterior as revogue ou até deliberação definitiva do

Congresso Nacional”. De acordo com Lima (2007, p. 40-42) existe o entendimento

jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça de que a capitalização mensal de

juros é permitida por essa Medida Provisória. Porém, a Medida Provisória 1.963-

17/2000 (atual MP 2.170/2001) é objeto de ação direta de inconstitucionalidade

(ADIn) nº 2.316 a qual está a doze anos esperando julgamento do STF.

E por fim, a Lei 11.977/09 que dispõem sobre o Programa Minha Casa, Minha

Vida no seu artigo 75, acresceu o artigo 15-A na Lei 4.380/64 permitindo a

capitalização mensal de juros nas operações realizadas pelas entidades integrantes

do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Abaixo se encontra uma tabela com as leis que tratam da capitalização de

juros no nosso ordenamento jurídico:

69

Tabela 17. Conjunto de leis que tratam da capitalização de juros no ordenamento jurídico brasileiro

Instituto Jurídico Descrição

Lei 556/1.850 (Código

Comercial de 1850)

No art. 253. Proíbe a capitalização de juros, permitindo a

acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta

corrente de ano a ano.

Lei 3.071/1916 (Código Civil de

1916)

No art. 1.262. permite a capitalização de juros.

Decreto 22.626/33 (Lei da

Usura)

No art. 4º É proibido contar juros dos juros; está proibição não

compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos

em conta corrente de ano a ano.

Súmula 121 do STF de É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente

convencionada.

Lei 9.514/97 (Institui o SFI) No art. 5º determina a capitalização de juros nas operações do

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

MP 2.170-36/01 No art. 5 permite a capitalização mensal de juros.

Lei 10.406/02 (Novo Código

Civil)

No art. 591 permite a capitalização anual de juros.

Lei 11.977/09 (Institui o

PMCMV)

No art. 75 permite a pactuação de capitalização de juros no

Sistema Financeiro da Habitação (SFH).


As Leis 9.514/97, MP 2.170-36/01 e 11.977/09 são leis especiais que

regulamentam o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o Sistema Financeiro Nacional

(SFN) e o Sistema Financeiro da Habitação, respectivamente. Dessa forma, nesses

sistemas não se aplica a regulamentação do Novo Código Civil que proíbe a

capitalização mensal de juros.

Algumas observações importantes sobre as condições de como foram

elaboradas essas leis que permitem a caracterização política do período.

O projeto de lei 459/09 que deu origem à Lei 11.977/09, a qual institui o

Programa Minha Casa, Minha Vida, não tratava originalmente da capitalização de

juros. O artigo 75 que modificou o Sistema Financeiro de Habitação não fazia parte

do projeto de lei. Sua inclusão deve-se à emenda parlamentar número 259, a qual

foi proposta pelo PSDB, partido de oposição ao governo federal. Essa emenda

propunha alteração na Lei da Usura (art. 4º do Decreto 22.626/33) e no Novo Código

Civil (art. 591 da Lei 10.406/02) com o objetivo de permitir a livre capitalização de

juros. Como resultado a emenda parlamentar conseguir alterar a lei que regulamenta

o Sistema Financeiro da Habitação, ao incluir o artigo 15-A na Lei 4.380/64.

70

É interessante observar que pelo histórico de regulamentação que consta na

Tabela 17, iniciou-se em 1997 com a promulgação da Lei 9.514/97 uma série de

incursões legais com a finalidade de permitir a capitalização de juros no nosso

ordenamento jurídico. Esse período corresponde ao governo Fernando Henrique

Cardoso que é apontado na literatura como um governo em que aconteceu a

influência neoliberal no país. Figueiredo (2011, p. 27-28) afirma que o modelo liberal

e as políticas neoliberais influenciam o Direito beneficiando o sistema financeiro.

Destaca-se também que a Medida Provisória 2.170-36/01 que no seu artigo 5º

permite a capitalização de juros, não tem relação com o Sistema Financeiro. Essa lei

trata da administração de recursos de caixa do Tesouro Nacional. O artigo 5º que

admite a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano parece fora de

contexto em relação aos demais artigos da Medida Provisória. E ela deveria ter sido

discutida e votada em período de 60 dias, mas por força da Emenda Constitucional

nº 32, de 11/09/01 continua vigente até o momento.

A emenda parlamentar 259 foi incluída na Lei que Institui o Programa Minha

Casa, Minha Vida tratando de matéria diversa do programa. A emenda buscou e

conseguiu modificar a estrutura financeira do Sistema Financeiro da Habitação.

Agora consta modificada toda a estrutura de financiamento brasileiro: Sistema

Financeiro Imobiliário (SFI), Sistema Financeiro Nacional e Sistema Financeiro da

Habitação. Sendo permitida a livre pactuação da capitalização de juros com seus

efeitos intensificadores na formação do saldo devedor final dos contratos de

financiamentos.

71

3. METODOLOGIA E DESCRIÇÃO DO PMCMV

Esta é uma pesquisa no campo interdisciplinar, de natureza quantitativa e

exploratória cuja base de informações advém de revisão bibliográfica e documental.

A pesquisa é interdisciplinar por envolver conceitos do Direito, da Economia,

da Matemática Financeira e da Engenharia Econômica focados sob a ótica das

Políticas Públicas.

De acordo com Leite (2008, p. 58) nas pesquisas quantitativas existe a

preocupação em mensurar os eventos estudados, medindo e quantificando os

dados. Disso decorre a natureza quantitativa desta pesquisa, pois nela existe a

aplicação de métodos matemáticos e estatísticos utilizados na mensuração do saldo

devedor. O objetivo principal da pesquisa é verificar a existência de saldo devedor

ou residual nos contratos de financiamentos habitacionais do Programa Minha Casa,

Minha Vida. Isso é realizado mensurando ou medindo o valor desse saldo, logo a

quantificação caracteriza a pesquisa.

De acordo com Rudio (1986, p. 55-58) na realização da pesquisa trabalha-se

com variáveis. O termo variável tem sua origem na Matemática, onde serve para

designar uma quantidade que pode tomar diversos valores. As variáveis classificam-

se em independentes e dependentes. A variável independente possui um papel de

causador da variável dependente. A pesquisa busca verificar a relação de

causalidade entre variáveis, isto é, em descobrir se a variável X (independente)

determina a variável Y (dependente). Para fazer isso cria uma situação de controle

(condições preestabelecidas) e manipula a variável independente para obervar o

que ocorre com a variável dependente. Esta pesquisa identifica e manipula as

variáveis independentes que levam à formação do saldo devedor ou residual

(variável dependente), quantificando-a. O teste ocorre através da simulação em

planilhas dos efeitos das variáveis de correção monetária e correção salarial sobre o

saldo devedor utilizando planilhas eletrônicas. Todos os cálculos e simulações foram

realizados utilizando planilhas do aplicativo Excel.

Gil (2002, p. 41) considera que a pesquisa exploratória é bastante flexível, o

que lhe permite considerar os mais diversos aspectos do fato estudado. Geralmente

ela envolve o levantamento bibliográfico e análise de exemplos. Cervo (1996, p. 49)

afirma que este tipo de pesquisa (exploratória) realiza descrições precisas da

situação e busca descobrir relações existentes entre os elementos componentes da

72

mesma. Ela exige um planejamento bastante flexível para possibilitar a consideração

dos mais diversos aspectos de um problema ou situação. Esta pesquisa é

exploratória, pois buscou a construção de categorias analíticas e procedimentos que

permitiram chegar a um instrumento de avaliação que se sustenta em simulações

(construção de cenários).

De acordo com Fachin (2002, p. 152) a pesquisa documental busca coletar e

selecionar toda espécie de informações em documentos. Estes são entendidos

como qualquer informação em forma de textos, imagens, sons, sinais e outros.

Também são considerados os documentos oficiais, como leis, relatórios, atas etc.

Lakatos (2010, p.157-161) caracteriza a pesquisa documental como aquela cuja

fonte de dados está restrita a documentos. Estes são os documentos oficiais,

publicações parlamentares, documentos jurídicos e fontes estatísticas. Gil (2002, p.

45-46) considera que a pesquisa documental utiliza materiais que não recebem

ainda um tratamento analítico e suas fontes são muito diversificadas como arquivos

de órgão públicos e instituições privadas, incluindo cartas, regulamentos, ofícios etc.

Leite (2008, p. 47-48) afirma que a pesquisa bibliográfica tem como fonte os

livros, buscando informações e dados em obras já existentes. Ela serve de base ou

fundamento para outros tipos de pesquisas como as descritivas, documentais e

experimentais à medida que é feita com o intuito de recolher conhecimentos prévios

acerca de um problema para o qual se procura resposta ou se quer experimentar.

A pesquisa é bibliográfica e documental, pois procurou em bases

bibliográficas e documentais as informações e dados que permitiram conceituar e

categorizar o PMCMV com o objetivo de estruturá-la para a parte quantitativa da

mesma.

3.1. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

Os procedimentos metodológicos da pesquisa compõem-se de dois conjuntos

de práticas. O primeiro ligado à pesquisa documental identifica e analisa nos

documentos: leis e regulamentos do Programa Minha Casa, Minha Vida, os modelos

de contratos de financiamento do programa e os relatórios de Gestão do Ministério

das Cidades e dos fundos que financiam o programa (FAR, FDS e FGTS), os

elementos que permitem descrever e categorizar o PMCMV. Essa categorização

compõe as definições e critérios utilizados nos testes matemáticos que foram

73

realizados na pesquisa. De acordo com Gil (2002, p. 90) a pesquisa documental

utiliza a construção iterativa de uma explicação, havendo um vaivém entre

observação, reflexão e interpretação à medida que a análise progride:

“O processo de análise e interpretação é fundamentalmente iterativo, pois o pesquisador elabora pouco a pouco uma explicação lógica do fenômeno ou da situação estudados, examinando as unidades de sentido, as inter-relações entre essas unidades e entre as categorias em que elas se encontram reunidas”.

A elaboração das categorias e conceitos utilizados na descrição do PMCMC

utiliza esse enfoque iterativo na sua construção. A redação apresenta-se como

resultado desse processo que exige uma aproximação crescente e ampliada do

funcionamento do programa.

O segundo grupo de procedimentos da pesquisa compreende simulações

matemáticas dos efeitos das variáveis independentes (correção monetária do saldo

devedor e correção monetária do salário-mínimo) sobre a variável dependente. O

teste é realizado utilizando-se planilhas eletrônicas do Excel em que se são

elaboradas planilhas de amortização de financiamento com as categorias

identificadas na pesquisa documental.

O Plano Fatorial utilizado adota duas variáveis independentes: o valor da Taxa

Referencial (TR) mensal e a taxa de reajuste anual do salário-mínimo. Trata-se,

portanto de um plano do tipo fatorial. Esse tipo de plano consiste em utilizar duas,

três ou mais variáveis independentes, simultaneamente, para estudar seus efeitos

conjuntos ou separados em uma variável dependente (GIL, 2002, p. 95).

Os intervalos de dados das variáveis independentes utilizados para as

simulações foram descritas e justificadas nas seções 2.4.4.1 (Taxa Referencial) e

2.4.4.2 (Política Salarial) e estão organizadas no plano fatorial abaixo.

Tabela 18- Plano Fatorial da Pesquisa

REAJUSTE SM

ANUAL EM %

Taxa Referencial Mensal em %

0,1 0,3 0,5 0,7 0,9

0,00

2,50

4,50

6,50

9,00


Para realização da pesquisa é necessário selecionar sujeitos. O seu

74

planejamento exige a determinação da população a ser estudada. Isso exige a

consideração das características relevantes para a definição da população.

Geralmente as populações a serem estudadas são muito amplas o que torna

impraticável considerá-las em sua totalidade. Por isso o pesquisador deve escolher

alguns sujeitos e estudá-los (GIL, 2002, p. 98).

A característica principal para a escolha da população a ser estudada nesta

pesquisa é a renda. O PMCMC estipula as faixas de renda para as quais é

destinado o financiamento habitacional e os diferentes níveis de renda implicam no

enquadramento do financiamento quanto à taxa de juros, taxa de administração e

valor do imóvel. É utilizada a categorização quanto à quantidade de salários-

mínimos que os mutuários recebem. Foram consideradas as rendas de um a dez

salários-mínimos tomando por base o valor do salário-mínimo de 2009 que é quando

o programa foi lançado. Dessa forma, tem-se dez categorias de renda que

combinadas com as características de prazo de financiamento e valor do imóvel

permitem chegar aos mutuários-casos analisados na pesquisa.

Para determinar com exatidão a população a ser pesquisada nas simulações

é realizado um primeiro teste que determina quem pode entrar no programa. Esse

teste é chamado de teste das condições de entrada no programa. As condições que

são aceitas nesse teste compõe a população dos mutuários que reúnem as

condições de tomar financiamento do PMCMV. Estes são submetidos às simulações

de financiamentos para verificar a geração do saldo devedor. Esse primeiro teste

consiste na simulação do nível de comprometimento de renda do mutuário. Para

dado valor de imóvel e condição de renda do mutuário este deve atender à condição

de comprometimento até trinta por cento de sua renda no financiamento. Caso a

resposta seja positiva esse mutuário-caso tem condições de tomar o financiamento.

A situação contrária em que o comprometimento da renda é superior a trinta por

centro determina um corte. Nessa situação o mutuário está fora do programa.

O ambiente em que ocorrem as ações dos sujeitos da pesquisa deve

proporcionar as condições de manipulação das variáveis independentes e verificar

seus efeitos nos sujeitos. O ambiente para a realização da pesquisa deve ser

adequado para assegurar que o fenômeno pesquisado ocorra de uma forma pura ou

notável (GIL, 2002, p. 99-100). Leite (2008, p. 63) ao discorrer sobre o ambiente da

pesquisa considera que está poderá ser realizada com sujeitos reais em condições

ambientais normais para o problema em estudo, com sujeitos normais em condições

75

laboratoriais ou com sujeitos irreais através da simulação em sistemas

informatizados elaborados a partir da realidade. Esta pesquisa se enquadra nesta

última categoria, pois seu ambiente é desenvolvido utilizando planilhas eletrônicas

nas quais são realizadas as simulações com os mutuários-casos identificados no

teste das condições de entrada no programa. Nestas planilhas são estruturadas as

condições de financiamento do PMCMC considerando os sistemas de amortização,

forma da correção monetária e comprometimento de renda.

As planilhas são montadas para os sistemas de amortização SAC (Sistema

de Amortização Constante) e SAF (Sistema de Amortização Francês). A escolha

destes dois sistemas deriva do fato de que os outros sistemas são subtipos destes

(o SACRE deriva do SAC e o SAM deriva da combinação do SAC e SAF) e o MLP

não é utilizado no Sistema Financeiro da Habitação. A limitação a esses dois

sistemas (SAC e SAF) foi necessária para proporcionar operacionalidade à pesquisa

devido à extensão dos cálculos necessários e à limitação de tempo para se efetuar

as simulações.

São utilizados para as simulações os prazos de financiamento estabelecidos

no programa: 240 meses, 300 meses e 360 meses.

A combinação dessas duas características levou à montagem de seis

planilhas matrizes:

Planilha SAC com prazo de financiamento de 240 meses;



Planilha SAF com prazo de financiamento de 240 meses;



As planilhas matrizes citadas são ligadas a planilhas auxiliares que tratam da

correção monetária do saldo devedor, do salário-mínimo, da taxa da Administração,

da taxa de juros e da taxa de seguro FGHab.

3.2. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS DA PESQUISA DOCUMENTAL: DESCRIÇÃO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA

Serão mostrados os resultados da pesquisa documental que levam às

76

categorias utilizadas na pesquisa quantitativa.

O Programa Minha Casa, Minha Vida foi lançado em março de 2009 em meio

à crise financeira dos subprime que havia se iniciado no ano anterior nos Estados

Unidos. Os efeitos da crise se espalhavam pelo mundo todo e para evitar o seu

caráter recessivo, o governo brasileiro passou a adotar medidas e programas com a

finalidade de ativar a economia brasileira. O Programa Minha Casa, Minha Vida

surgiu nesse contexto tendo como objetivo conter o quadro recessivo da economia

brasileira da época através da adoção de estímulos à construção civil e enfrentar o

grave problema de déficit habitacional do país, que na ocasião do lançamento do

programa atingia o número de 5,546 milhões de moradias segundo dados da

Fundação João Pinheiro. De acordo com Maricato (2011, p. 58):

(...) o governo federal lançou o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), destinado a impulsionar a construção de moradias como forma de reagir à anunciada crise internacional que eclodiu em outubro de 2008. (...) Além de constituir uma proposta virtuosa anticíclica, o PMCMV significou a retomada de conceitos antigos, vigentes durante o Regime Militar sobre a promoção de moradias (...).

Basicamente, o programa propõe o financiamento para construção de

moradias utilizando fundos e recursos públicos, concedendo subvenções

econômicas e incentivos fiscais para construtoras. Em sua primeira etapa (2009-

2010) a meta era financiar um milhão de moradias e em sua segunda etapa (2011-

14) dois milhões de moradias.

O programa utiliza instrumentos que já foram adotados em outros programas

habitacionais brasileiros, apenas aperfeiçoando-os, visto que em sua essência

reproduz a velha fórmula de concessão de financiamentos para atacar o problema

do déficit habitacional. A solução parece tirada da cartola sempre que a economia

apresenta sinais de dificuldade e o problema social da falta de moradias é

visualizado como relevante. A teoria do “garbage can” ou da lata de lixo mostra que

soluções procuram os problemas. A estrutura institucional formada pelo Sistema

Financeiro da Habitação e as instituições financeiras que o integram constituem a

solução natural a ser adotada, visto que a utilização de outros instrumentos, como

os preconizados pelo Estatuto da Cidade não acionam forças políticas suficientes

para serem contemplados como alternativa para o enfrentamento dos reais

problemas que acometem as cidades brasileiras.

77

3.2.1. Gênese do Programa Minha Casa, Minha Vida

Optou-se pela descrição do programa através de sua gênese focando os

fundos de financiamento que o compõe, pois notou-se que esta forma melhor

caracteriza o funcionamento do mesmo. A descrição do programa fornecido pela lei

que o institui o coloca como composto por dois subprogramas: o Programa Nacional

de Habitação Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR).

Porém, a análise do conteúdo dos relatórios de gestão do Ministério das Cidades e

dos fundos que são vinculados a esse ministério indica que a operacionalização do

programa foi se enquadrando e adaptando aos programas dos fundos que já

existiam e que o financiam. Dessa forma a elaboração e implementação do

programa mostra-se conforme ao modelo incrementalista3, o qual afirma que as

mudanças nas políticas públicas são graduais ou incrementais. A estrutura que

molda a formação da política lhe imprime restrições institucionais, sejam de

estruturas ou regras que condicionam as mudanças. Estas são obtidas através de

alterações pontuais e graduais nas políticas já adotadas ou em andamento.

O Programa Minha Casa, Minha Vida utilizou estruturas que preexistiam a ele:

o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o Fundo de Arrendamento

Residencial e o Fundo de Desenvolvimento social. Introduziu algumas modificações

nesses programas e a junção dos mesmos permitiu a estruturação financeira do

PMCMV.

Essas estruturas fornecem as fontes de recursos para o programa. Cada uma

delas direciona esses recursos para um público alvo diferente.

3.2.1.1. Fundo de Arrendamento Residencial - FAR

O Fundo de Arrendamento residencial (FAR) criado em 1999 foi responsável

pelo financiamento do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). De acordo

com a Cartilha do PAR (2008) elaborada pela Caixa Econômica Federal o programa

foi engendrado a partir de estudos realizados em 1999, os quais mostravam que o

déficit habitacional concentrava-se na população de baixa renda e que essa

população apresentava elevada mobilidade. Por isso se pensou em um programa 3 O modelo incrementalista foi desenvolvido por Lindblon (1959) e enfatiza que uma dada política pública nunca

parte do zero, mas de decisões incrementais. Para maiores detalhes ver Rodrigues (2010, p. 39-40) e Souza

(2006, p. 29).

78

sob a forma de arrendamento destinado à população de baixa renda.

O programa foi criado pela MP 1.823/1.999, a qual após diversas reedições foi

convertida na Lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001. O objetivo do Programa é

atender a necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de

arrendamento residencial com opção de compra. Em 2011, a Lei 12.424/11 passou a

permitir a alienação do imóvel sem o prévio arrendamento. O PMCMV aproveita a

estrutura do FAR. Aumenta o volume de recursos do fundo e passa a denominá-lo

como sendo do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Basicamente esse fundo é sustentado com aportes de recursos do orçamento

geral da União (OGU).

Ele é destinado à população com faixa de renda de até R$ 1.600,00, o

mutuário paga como prestação o valor corresponde à 10% de sua renda ou R$

50,00/mês, o que for maior. O prazo de financiamento é de 120 meses e não há

cobrança de juros.

No gráfico abaixo é possível observar a evolução dos financiamentos

concedidos através do Fundo de Arrendamento Residencial desde sua criação.

Gráfico 1 – Volume de crédito concedido através do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR

Fonte: Relatórios de Gestão do Ministério das Cidades

Observa-se que a partir de 2009 houve um substancial aumento no volume de

crédito concedido através do FAR. Como os recursos do fundo são aportes

orçamentários da União esse crescimento pode ser creditado à decisão do governo

-

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0,13 0,61 0,44 0,75 1,13 0,87 1,02 1,27 0,64 0,44 0,06 - - -

5,90

10,70

4,57

1,63

Va

lor

em b

ilhõ

es R

$

PAR PMCMV

79

em incrementar o financiamento justamente para as famílias de menor renda que é o

foco do FAR.

3.2.1.2. Fundo de Desenvolvimento Social – FDS

O Fundo de Desenvolvimento Social criado em 1991 foi reformulado

administrativamente em 2003 (Lei 10.683/03) passando a estar vinculado ao

Ministério das Cidades. Ele é administrado por um Conselho Curador e seu agente

operador é a Caixa Econômica Federal.

De acordo com os relatórios de gestão do FDS, o seu objetivo é buscar a

melhoria da qualidade de vida da população de baixa renda, por meio de

financiamentos de projetos de investimento de relevante interesse social nas áreas

de habitação popular, saneamento básico, infraestrutura urbana e equipamentos

comunitários.

Até a edição do PMCMC em 2009, a principal estratégia de atuação do FDS

era o Programa de Crédito Solidário (PCS). Este foi criado em 2004 através da

Resolução 93/04 do Conselho Curador do FDS e tendo como objetivo atender às

necessidade habitacionais da população de baixa renda organizadas em

cooperativas, associações e demais entidades da sociedade civil visando a

produção e aquisição de novas habitações, a conclusão e reforma de moradias

existentes mediante a concessão de financiamentos aos beneficiários (Relatório de

Gestão do FDS- 2009).

O público-alvo do PCS eram famílias, organizadas de forma associativa, com

renda bruta mensal de até R$ 1.125,00 com as seguintes condições especiais:

Dispensada a cobrança de juros;

Dispensada a atualização monetária no período de execução da obra;

Desconto de 10% no valor da prestação paga até a data do

vencimento;

Pagamento à entidade associativa de 5% do valor da prestação se o

grupo estiver 100% adimplente;

Dispensado pagamento de prêmio de seguro de morte e invalidez

permanente;

Ocorrências de danos físicos ao imóvel são assumidos pelo FDS;

80

Possibilita a concessão de financiamento a idosos maiores de 60 anos

na cota correspondente em até 5% do número de unidades

financiadas pelo programa;

A taxa de administração do Agente Financeiro (R$ 21,43/mensais) é

assumida pelo FDS.

A lei que institui o Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei 11.977/09)

autorizou a União a repassar ao FDS o valor de até R$ 500 milhões. Para

regulamentar a utilização desses recursos o Conselho Curador do FDS criou o

Programa Habitacional Popular – Entidade – Minha Casa, Minha Vida (PHP – E –

MCMV), o qual é voltado ao atendimento das necessidades habitacionais de famílias

de baixa renda, organizadas em cooperativas habitacionais ou mistas, associações

e demais entidades sem fins lucrativos, visando à produção e a aquisição de novas

habitações, atendendo aos padrões mínimos de sustentabilidade, segurança e

habitabilidade.

O PHP- E – MCMV atende pessoas físicas organizadas em entidades

associativas por meio da concessão de crédito em prestações mensais pelo prazo

de 10 anos. O valor da prestação é de 10% da renda familiar mensal ou R$ 50,00, o

que for maior.

O público alvo são famílias, organizadas de forma associativa, com renda

bruta mensal de até R$ 1.395,00, com condições especiais e subsidiadas:

Dispensada a cobrança de taxa de juros;

Dispensada a cobrança de atualização monetária no período de

execução da obra;

Desconto de 10% no valor da prestação paga até a data de

vencimento;

Pagamento à entidade associativa de 5% do valor da prestação, se o

grupo estiver 100% adimplente;

Dispensado o pagamento de prêmio de seguro de morte e invalidez

permanente, sendo que no caso de sinistro a dívida é assumida pelo

FDS a título de subsídio.

As ocorrências de danos físicos no imóvel serão assumidas pelo FDS,

não sendo exigido pagamento do beneficiário.

81

As condições especiais são muito semelhantes ao do PCS. Isso mostra como

as políticas públicas são desenhadas de forma incremental. Pequenos ajustes são

realizados para adequar às novas peculiaridades. As condições de pagamento com

comprometimento máximo da renda familiar em 10% foi trazido do Programa de

Arrendamento Residencial (PAR). A grande diferença entre o FAR é que o FDS é

voltado para entidades associativas.

Abaixo tem uma representação gráfica da evolução dos financiamentos do

FDS com os dois programas: PCS e PMCMV.

Gráfico 2 - Volume de crédito concedido pelo FDS

Fonte: Relatórios de Gestão do FDS

Observando-se o comportamento do gráfico é verificado que a implementação

do Programa Minha Casa, Minha Vida não trouxe mudança significativa no volume

de crédito concedido através do FDS. Apesar de ter aumentado o volume de

recursos, estes não atingiram majoração alta suficiente para provocar um salto no

volume de crédito como ocorreu com o FAR.

3.2.1.3. Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

O Fundo de Garantia do Tempo de serviço (FGTS) começou a funcionar em

1967, criado pela Lei 5.107/66, a qual foi alterada pela Lei 8.036/90, sendo

constituído por contas vinculadas em nome de cada trabalhador. O saldo dessas

-

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

20,64

88,74 113,33

170,68

45,50 1,44 1,80 -

-

-

-

-

11,97

201,91

96,69

183,00

Val

or

em m

ilhõ

es d

e R

$

PCS PMCMV

82

contas é formado pelos depósitos mensais efetivados pelo empregador, equivalentes

a 8% do salário pago ao empregado. Esse fundo junto com os recursos do Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) que compreende os recursos das

cadernetas de poupança formam a mais significativa fonte de recursos do Sistema

Financeiro da Habitação.

O principal programa financiado pelo FGTS é Programa Carta de Crédito

FGTS. Este foi criado no final de 1995 e teve um importante papel no mercado do

crédito habitacional ao direcionar os recursos para aquisição de habitações ao

comprador do imóvel. Antes desse programa o crédito era concedido ao construtor

que fixava preço e prazos para financiamento. A carta de crédito viabilizou o

financiamento do mercado secundário de imóveis sob condições diferenciadas de

limite de valor e taxa de juros em relação aos imóveis novos. Utiliza recursos do

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço possibilitando o financiamento habitacional

para a população de menor poder aquisitivo. O programa Minha Casa, Minha Vida

aproveitou a estrutura da Carta de Crédito FGTS estabelecendo critérios um pouco

distintos desta, como limite de renda e valor do imóvel. Aproveitou a utilização da

figura da subvenção que já existia desde 1999 ao destinar recursos através de

desconto no financiamento para a população com faixas de renda mais baixas.

Gráfico 3 - Volume de crédito habitacional concedido através do FGTS

Fonte: Conselho Curador do FGTS

O crescimento do volume de crédito habitacional proveniente do FGTS

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

3,87 3,07 3,73 3,82 3,88 5,53 6,98 6,90 10,56 11,38 12,77 14,56 13,49

4,46

14,92

19,66 22,50

FGTS PMCMV

83

coincide com o aumento de recursos aplicados. Estes são aplicados em habitação,

programas de saneamento e infraestrutura. No Gráfico 4 é mostrada a proporção

entre as aplicações do FGTS em habitação e outras aplicações (saneamento e

infraestrutura).

Gráfico 4 - Volume de recursos aplicados do FGTS

Fonte: Conselho curador do FGTS

Nota-se a partir de 2010 há um significativo aumento no volume de recursos

alocados do FGTS. Comparando esses dados com os do Gráfico 3, que traz a

proporção de recursos do FGTS aplicados no PMCMV e outros programas

habitacionais, tem-se um claro quadro de que a alocação de recursos para o

Programa Minha Casa, Minha Vida provocou esse salto no volume de crédito.

3.2.1.4. Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS

Reunindo as características dos três fundos descritos: FDS, FAR e FGTS

chegou-se à Tabela 19. Foram elencadas informações quanto à cobrança de taxa de

juros. No FAR e FDS não há cobrança de juros, enquanto no FGTS existe a

cobrança e, além disso, o regime de capitalização é composto, ou seja são cobrados

juros sobre juros. A segunda característica é a cobrança de taxa de administração.

Todos agentes financeiros cobram essa taxa. A questão é quem a suporta. No caso

do FAR e FDS são os próprios fundos. Já o FGTS suporta a taxa para algumas

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Valor em bilhões de R$

Habitação Outras Aplicações

84

categorias de renda. Em relação ao prazo de financiamento, tanto o FAR como o

FDS estipulam um prazo de dez anos para quitação do financiamento. Com a

utilização de recursos do FGTS esse prazo é variável indo de 120 a 360 meses.

Como visto no capítulo dois, quanto maior é o prazo de financiamento mais oneroso

este se torna para o mutuário. O FAR e o FDS utilizam como parâmetro o

comprometimento da renda da família do mutuário em 10%, enquanto o FGTS

estende esse comprometimento para até 30% da renda familiar. Obviamente que um

comprometimento maior de renda é mais oneroso e mais propenso a provocar

inadimplência. O item faixa de renda atendida mostra para que parcela da população

é direcionado o investimento. Cerca de 90% do déficit habitacional concentra-se nas

famílias que estão na faixa de renda de até três salários-mínimos. O FAR e FDS

estão voltados para essa faixa de renda. Enquanto o FGTS direciona recursos para

famílias com renda até R$ 5.000,00. O penúltimo item elencado indica a formação

ou não de saldo devedor ou residual. Os financiamentos que utilizam recursos do

FAR e DFS tem o saldo devedor suportado por esses fundos. O mutuário que for

adimplente no pagamento de suas prestações, as quais comprometem somente

10% de sua renda, durante os dez anos do prazo de financiamento terá sua dívida

quitada e sua casa garantida. O mesmo pode já não ocorrer quando se utiliza

recursos do FGTS. Pode existir o saldo devedor ou residual e mesmo terá que ser

suportado pelo mutuário. No capítulo quatro serão mostrados os resultados da

pesquisa quanto às simulações realizadas para estimar saldos devedores desses

contratos. E por fim é abordada a forma organizacional para a concessão dos

financiamentos. Para utilização do FGTS o mutuário dirige-se à Caixa Econômica

em busca de financiamento para adquirir uma casa ofertada pelo mercado que

atenda as exigências do programa. Para utilização de recursos do FAR o pretenso

mutuário se inscreve em um cadastro organizado pela Prefeitura do município que

organiza ou autoriza alguma empresa a empreender um conjunto habitacional de

acordo as características do programa. E por fim, o FDS concede os financiamentos

para mutuários que estão organizados em algum tipo de entidade associativa sem

fins lucrativos. Esta entidade pode agir das mais diversas maneiras dependo do seu

grau de organização e experiência, podendo agir proativamente no projeto do

conjunto, forma construção, etc. Esse tipo é que mais se aproxima da participação

popular por estarem os mutuários envolvidos diretamente na organização e

discussão de todo o processo de construção do conjunto habitacional. Não estão

85

simplesmente na condição de conseguir entrar ou não no programa. Podem exercer

algum tipo de gerência que lhes tornam membros politicamente mais ativos e

conscientes de todo o processo em que estão envolvidos.

Tabela 19 - Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS

Características Fundos que formam o PMCMV

FDS FAR FGTS

Cobrança de taxa de juros

Não Não Sim

Cobrança de taxa administração

Não Não Sim

Prazo de financiamento 10 anos 10 anos Até 30 anos

Comprometimento da renda familiar

Até 10% Até 10% Até 30%

Faixa de renda atendida

Até R$ 1.395,00 Até R$ 1.600,00 Até R$ 5.000,00

Formação de saldo devedor ou residual

Não Não Sim

Forma organizacional concessão crédito

Associativa não associativa não associativa


Essas características dos fundos que compõe o Programa Minha Casa, Minha

Vida que foram discutidas e estão resumidas na Tabela 19 permitem categorizar

esses fundos quanto à maior ou menor proximidade que têm de sistemas de

mercado. Assim, por suas características de cobrança e capitalização de juros,

formação de saldo devedor ou residual, prazos de financiamento e faixas de renda

atendidas possibilitam enquadrar os financiamentos com recursos do FGTS como os

mais próximos de mercado que os outros dois fundos. O FDS e o FAR são muito

semelhantes, tendo como distinção fundamental entre eles a forma organizacional

para concessão do crédito. Sendo o FDS destinado a formas associativas que

proporcionam mais participação dos mutuários envolvidos na tomada do

financiamento quanto à forma e organização dos projetos habitacionais. Por isso o

FDS se enquadra na categoria que mais se aproxima de um modelo social. Os

financiamentos com recursos do FAR apresentam naturalmente uma situação

intermediária entre os dois outros.

86

3.2.2. Tipologia do Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade Carta de Crédito

Serão descritas as principais informações financeiras do programa na

modalidade carta de crédito a fim de construir as categorias que foram utilizadas na

pesquisa.

Quanto ao prazo de financiamento para o programa carta de crédito está

fixado um período mínimo de contratação de 120 meses e o máximo de 360 meses.

Sendo que nos contratos de até 240 meses pode-se financiar a totalidade do imóvel.

Para prazos entre 241 e 300 meses o valor financiado é de máximo 90% do valor

imóvel. E para contratos com prazos entre 301 e 360 meses o percentual máximo do

financiamento é de 80%.

O valor limite que será financiado está descrito na seguinte tabela:

Tabela 20. Limite de valor dos imóveis financiados pelo PMCMV

Descrição

Limite de Valor do

Imóvel até 2012 (em R$)

Limite de valor do

imóvel atual (em R$)

Limite de Renda

Familiar Mensal Bruta

DF e regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro

170.000,00 190.000,00 R$ 5.000,00

Municípios com população igual ou

superior a um milhão de habitantes ou em

municípios-sede de capitais estaduais

150.000,00 170.000 R$ 5.000,00

Municípios com população igual ou supeior a 250 mil

habitantes ou municípios integrantes de regiões

metropolitanas

130.000,00 145.000 R$ 5.000,00

Municípios com população igual ou supeior a 50.000

habitantes

100.000,00 115.000 R$ 4.300,00

Demais regiões 80.000,00 90.000 R$ 4.300,00 FONTE: Conselho Gestor do FGTS, CEF e Banco do Brasil

Na pesquisa foram utilizados limites de valores que estão na segunda coluna,

os quais foram utilizados como referência até 2012, pois os mesmos estão

87

referenciados aos dados estatísticos já disponíveis. Os últimos valores atualizados

serão utilizados pelo programa para os financiamentos de 2013 e 2014, os quais não

serão considerados na pesquisa devido à inexistência de informações sobre os

mesmos. Os limites de renda familiar mensal bruta do Programa Minha Casa, Minha

Vida diferem dos adotados pelo FGTS visto que neste o limite de renda é de R$

5.400,00.

Na tabela seguinte constam as informações relativas às taxas de juros

nominais praticadas no programa:

Tabela 21. Taxas de juros nominais anuais cobradas dos mutuários do PMCMV até outubro de 2012

Renda Familiar Taxa de Juros Anual FGTS

Diferencial de taxa de juros para remuneração do agente

financeiro

Taxa de juros nominal anual

cobrada do mutuário Suportado

pelo FGTS Cobrado do

encargo mensal do mutuário

Até R$ 2.325,00 5% 2,16% 0,00% 5,00% De R$ 2.325,01 até R$ 3.100,00

5% 1,16% 1,00% 6,00%

De R$ 3.100,01 até R$ 5.000,00

6% 0,00% 2,16% 8,16%

Fonte: Conselho Gestor do FGTS, CEF e Banco do Brasil

A remuneração do FGTS corresponde à taxa nominal de 5% ou 6% ao ano e

a taxa de 2,16% é a remuneração do agente financeiro que concede o

financiamento. Observa-se que há um subsídio concedido pelo FGTS para as duas

primeiras faixas de renda de 2,16% para os mutuários com renda até R$ 2.325,00 e

de 1,16% para os mutuários com renda entre R$ 2.325,01 a R$ 3.100,00. Esse

subsídio é concedido pelo Programa Carta de Crédito FGTS que o PMCMV

aproveita. Além deste, o programa Minha Casa, Minha Vida concede outro subsídio,

que é chamado dentro do programa de subvenção.

Há duas formas de concessão de subvenção dentro do PMCMV. A primeira é

concedida para os contratos com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento

Residencial) e do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social), a qual é concedida

parceladamente. Nesta modalidade, destinada à população com faixa de renda de

até R$ 1.600,00, o mutuário paga como prestação o valor corresponde à 10% de

sua renda ou R$ 50,00/mês, o que for maior. O prazo de financiamento é de 120

88

meses e não há cobrança de juros. A diferença entre o valor pago pelo mutuário e o

necessário para a quitação da divida é suportado pelo fundo e corresponde à

subvenção concedida. Já para o financiamento concedido com recursos do FGTS a

subvenção é dada uma única vez sob a forma de desconto. Ou seja, toma-se o valor

do financiamento e sobre o mesmo é abatido um desconto único sob o título de

subvenção. Assim a dívida do mutuário resulta da diferença entre o valor financiado

e o desconto obtido através da subvenção. A forma de cálculo da subvenção para

aquisição de imóveis novos é mostrada na seguinte tabela:

Tabela 22. Subvenção para aquisição de imóveis urbanos novos dentro do PMCMV

REGIÃO

Valor máximo

do desconto

FORMA DE CÁLCULO DO DESCONTO

Renda até R$ 1.395,00

Renda entre R$ 1.395,01 e R$ 1.860,00

Renda entre R$ 1.860,01 e R$ 2.325,00

Renda entre R$ 2.325,01 e R$ 2.790,00

DF, região metropolitana do RJ e SP

23.000,00 23.000,00 D=44.000-15,0537R D=44.000-15,0537R D=44.000-15,0537R

Municípios com população igual

ou superior a cem mil

habitantes, capitais

estaduais e regiões

metropolitanas

17.000,00 17.000,00 D=38.000-15,0537R D=38.000-15,0537R D=8.000-2,1505R

Municípios com população

entre 50 e 100 mil habitantes

13.000,00 13.000,00 D=34.000-15,0537R D=22.000-8,6021R R$ 2.000,00

Municipios com população

entre 20 e 50 mil habitantes

8.000,00

8.000,00 D=26.000-12,9032R R$ 2.000,00 R$ 1.500,00

Municípios com população

inferior a 20 mil habitantes

7.000,00 7.000,00 D=22.000-10,7526R R$ 1.500,00 R$ 1.000,00

FONTE: Instrução Normativa nº 13/09 do Ministério das Cidades

Para aplicar o valor da subvenção é necessário combinar as informações

desta tabela com a da tabela 20. Por exemplo, considerando um imóvel na região do

DF. Na tabela 20 verifica-se que o valor limite de financiamento para essa região é

de R$ 170.000,00. Depois toma-se a renda do mutuário e verifica-se em qual

categoria o mesmo se enquadra na Tabela 22. Supondo a renda deste fosse R$

1.300,00, o mesmo se enquadraria na categoria de renda até R$ 1.395,00, obtendo

assim o valor de desconto máximo de R$ 23.000,00. O valor que esse mutuário iria

89

financiar seria de R$ 147.000,00 (valor do imóvel de R$ 170.000,00 menos o

desconto R$ 23.000,00).

A ideia da subvenção (descontos nos financiamentos) não é uma inovação do

PMCMV. Ela foi implantada em 1999 pela Resolução 289/98 do Conselho Curador

do FGTS. Logo, trata-se de mecanismo utilizado para conseguir ampliar os

financiamentos às faixas de renda menores, que historicamente sempre estiveram

excluídas dos programas com recursos do FGTS. É importante observar como as

políticas públicas vão sendo desenhadas. Elas se aproveitam de estruturas já

existentes. É isso o que PMCMV fez. Utilizou-se das estruturas, ideias e medidas

que preexistiam a ele e introduzindo pequenas modificações definiu-se um novo

programa. Essas modificações pontuais dão sustentação à ideia do Modelo

Incrementalista de Lindblom. De acordo com Rodrigues (2010, p. 39-40) ao

comentar sobre esse modelo “a ação do Governo não é uma tabula rasa, isto é,

nunca parte do zero, mas, sim de decisões que já foram tomadas no passado”.

3.2.3. Caracterização dos contratos do PMCMV

Serão focados os contratos do programa que utilizam recursos do FGTS, visto

que são estes que podem gerar saldo devedor ou residual.

As principais características financeiras dos contratos que interessam à

pesquisa referem-se à forma de cálculo da prestação e da atualização monetária.

A atualização do saldo devedor de acordo com a cláusula nona do modelo de

contrato ocorre com periodicidade mensal tendo como base o coeficiente de

atualização aplicável às contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de

Serviço – FGTS. O coeficiente em referência é a Taxa Referencial (TR).

Não há referência à atualização das prestações, mas em recálculo. A cláusula

décima primeira determina que nos dois primeiros anos de vigência do contrato a

parcela de amortização seja recalculada a cada 12 meses e a partir do terceiro ano

seja recalculada até trimestralmente caso o contrato apresente desequilíbrio

econômico-financeiro.

Os encargos mensais são compostos da parcela de amortização e juros

calculados através de um dos sistemas de amortização permitidos pelo artigo 15-B

da Lei 4.380/64 (SAC, SAF ou SACRE), pela taxa de administração e pela comissão

pecuniária FGHab (Fundo Garantidor da Habitação Popular).

90

A cláusula décima determina que os juros sejam apropriados em primeiro

lugar e o restante imputado na amortização do saldo devedor e caso o valor da

prestação seja insuficiente para apropriação dos juros, a diferença deve ser

incorporada ao saldo devedor. Esta descrição está de acordo os elementos de

práticas bancárias que foram expostas na seção 2.5.2., de incorporação de parcela

não paga ao saldo devedor.

A cláusula décima segunda trata especificamente do saldo residual. Afirma

que na ocorrência do mesmo, o mutuário obriga-se a pagar o saldo residual com

recursos próprios, de uma só vez. Sendo permitida a renegociação da dívida. Isto é,

o devedor pode contrair novo financiamento para quitar o saldo devedor ou residual.

A cláusula décima terceira trata da impontualidade. Estabelece que a quantia

não paga sofra atualização monetária, juros remuneratórios calculados pelo método

de juros compostos, juros moratórios à razão de 0,033% por dia de atraso e multa

moratória de 2%. Para efeitos de cálculo considera-se como data de vencimento a

data da última prestação prevista. Ou seja, o valor das parcelas tanto de

amortização quanto de juros são incorporadas ao saldo devedor, porém em coluna à

parte para a incidência dos juros moratórios. Essa descrição confirma os fatores de

práticas bancárias descritos na seção 2.5.2.

Esses itens são considerados para a estruturação das planilhas nas quais são

simulados os diversos elementos que podem gerar o saldo residual e os dados do

Programa Minha Casa, Minha Vida.

3.2.3.1. Formato e cálculo das planilhas de financiamento no Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade carta de crédito

As planilhas utilizadas para o cálculo do financiamento no Programa Minha

Casa, Minha Vida são bastante semelhantes com as apresentadas no capítulo dois

quando foram apresentados os sistemas de amortização, os planos de correção

monetária e práticas bancárias. A estrutura básica e a lógica de funcionamento são

as mesmas apresentadas somente acrescidas de duas condições adicionais do

programa: a taxa de administração e o FGHab.

Como na pesquisa serão utilizados para teste os sistemas de amortização

SAC e SAF, serão apresentados dois exemplos utilizando esses dois sistemas. Isso

será feito para evidenciar a estrutura e o funcionamento das planilhas.

91

Na estrutura das planilhas há a inclusão de três novas colunas quando se

toma por comparação as planilhas apresentadas no capítulo dois. São justamente

para contemplar os novos elementos que são trazidos pelo PMCMV. O primeiro, a

taxa da administração é um valor fixo reajustável anualmente pelo mesmo índice

aplicado ao saldo devedor. Para os mutuários com renda de até R$ 3.100,00 esta

taxa é suportada integralmente pelo FGTS, portanto ela só é cobrada dos mutuários

com renda mensal superior à R$ 3.100,00. Sendo seu valor adicionado à prestação.

O segundo é a comissão pecuniária para o Fundo Garantidor da Habitação Popular

(FGHab), a qual é variável sendo cobrada de acordo com a idade do devedor

conforme a tabela abaixo:

Tabela 23 - Taxas cobradas para Fundo Garantidor da Habitação Popular

0,5% a.m. mais taxa variável mensal conforme idade do mutuário:

Idade Taxa Variável

Até 25 anos 1,50%

25 a 30 anos 1,54%

30 a 35 anos 1,64%

35 a 40 anos 1,82%

40 a 45 anos 2,59%

45 a 50 anos 3,02%

Acima 50 anos 6,64%

Fonte: CEF

Assim, por exemplo, se o mutuário está com idade de 22 anos o encargo

pecuniário para o Fundo Garantidor da Habitação Popular será 0,5% a.m. mais a

taxa variável de 1,5% a.m. totalizando 2% a.m.. Esse percentual é aplicado sobre o

valor da prestação calculado pelo sistema de amortização adotado pelo contratato.

Caso a prestação seja de R$ 100,00, o mutuário pagaria R$ 2,00 para o FGHAB e o

encargo mensal do mutuário seria de R$ 102,00 mais a taxa de administração

dependendo da renda do mutuário.

A terceira coluna acrescentada à planilha é a do encargo mensal que consiste

na prestação calculada pelo sistema de amortização utilizado (SAC ou SAF) somada

ao valor correspondente de taxa de administração e comissão pecuniária do

FGHAB, isto é, . O encargo mensal é valor cobrado

do mutuário e corresponde à prestação (juros + amortização), taxa de administração

92

e encargo para o Fundo Garantidor da Habitação Popular.

Como primeiro exemplo será considerado um financiamento de R$

100.000,00, com um prazo de 12 meses e utilizando o Sistema de Amortização

Francês (SAF). Supõe-se que a renda mensal do mutuário seja superior à R$

3.100,00, dessa forma é cobrada a taxa de administração. Para essa renda a taxa

de juros adotada pelo PMCMV é de 8,16% a.a.. Supõe-se que a idade do mutuário

seja de vinte anos, assim a comissão pecuniária para o FGHAB é de 2%.

Pressupõe-se que o financiamento foi concedido em junho de 2009 sendo utilizada

para atualização do saldo devedor a Taxa Referencial praticado tendo por base esse

período.

Tabela 24 - Exemplo da estrutura da planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAF


Índice de


Saldo Devedor

Corrigido Antes da

Amortização

Saldo Devedor

Taxa de Administração

FGHab Encargo Mensal

0 - - - - 100.000,00 100.000,00 - - -

1 8.706,24 680,45 8.025,80 0,07% 100.065,60 92.039,80 22,06 174,12 8.902,43

2 8.706,24 626,53 8.079,71 0,11% 92.136,54 84.056,82 22,06 174,12 8.902,43

3 8.706,24 571,70 8.134,54 0,02% 84.073,38 75.938,84 22,06 174,12 8.902,43

4 8.706,24 516,38 8.189,86 0,00% 75.938,84 67.748,98 22,06 174,12 8.902,43

5 8.706,24 460,69 8.245,55 0,00% 67.748,98 59.503,43 22,06 174,12 8.902,43

6 8.706,24 404,62 8.301,62 0,00% 59.503,43 51.201,81 22,06 174,12 8.902,43

7 8.706,24 348,36 8.357,88 0,05% 51.229,10 42.871,22 22,06 174,12 8.902,43

8 8.706,24 291,52 8.414,72 0,00% 42.871,22 34.456,50 22,06 174,12 8.902,43

9 8.706,24 234,30 8.471,94 0,00% 34.456,50 25.984,56 22,06 174,12 8.902,43

10 8.706,24 176,83 8.529,41 0,08% 26.005,14 17.475,73 22,06 174,12 8.902,43

11 8.706,24 118,83 8.587,41 0,00% 17.475,73 8.888,33 22,06 174,12 8.902,43

12 8.706,24 60,47 8.645,77 0,05% 8.892,86 247,09 22,06 174,12 8.902,43


Como segundo exemplo utiliza-se os mesmos pressupostos do anterior. Um

financiamento de R$ 100.000,00, com um prazo de 12 meses. Supõe-se que a

renda mensal do mutuário seja superior à R$ 3.100,00, dessa forma é cobrada a

taxa de administração. Para essa renda a taxa de juros adotada pelo PMCMV é de

8,16% a.a. Supõe-se que a idade do mutuário seja de vinte anos, assim a comissão

pecuniária para o FGHab é de 2%. Pressupõe-se que o financiamento foi concedido

em junho de 2009 sendo utilizada para atualização do saldo devedor a Taxa

93

Referencial praticado tendo por base esse período. Somente é mudado o sistema de

amortização. Sendo agora adotado o Sistema de Amortização Constante (SAC).

Tabela 25 - Exemplo da estrutura de planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAC


Índice de


Saldo Devedor

Corrigido Antes da

Amortização

Saldo Devedor


FGHAB Encargo Mensal

0 - - - - 78.500,00 78.500,00 - - -

1 7.075,82 534,15 6.541,67 0,07% 78.551,50 72.009,83 22,06 141,52 7.239,39

2 7.031,85 490,18 6.541,67 0,11% 72.085,51 65.543,84 22,06 140,64 7.194,55

3 6.987,45 445,79 6.541,67 0,02% 65.556,76 59.015,09 22,06 139,75 7.149,26

4 6.942,97 401,30 6.541,67 0,00% 59.015,09 52.473,42 22,06 138,86 7.103,89

5 6.898,49 356,82 6.541,67 0,00% 52.473,42 45.931,76 22,06 137,97 7.058,52

6 6.854,00 312,34 6.541,67 0,00% 45.931,76 39.390,09 22,06 137,08 7.013,14

7 6.809,66 268,00 6.541,67 0,05% 39.411,09 32.869,42 22,06 136,19 6.967,92

8 6.765,18 223,51 6.541,67 0,00% 32.869,42 26.327,75 22,06 135,30 6.922,54

9 6.720,70 179,03 6.541,67 0,00% 26.327,75 19.786,09 22,06 134,41 6.877,17

10 6.676,32 134,65 6.541,67 0,08% 19.801,76 13.260,09 22,06 133,53 6.831,90

11 6.631,84 90,17 6.541,67 0,00% 13.260,09 6.718,42 22,06 132,64 6.786,53

12 6.587,38 45,71 6.541,67 0,05% 6.721,85 180,18 22,06 131,75 6.741,18


Tanto na tabela de número vinte e quatro, quanto na vinte e cinco pode-se

observar que a estrutura apresenta as três colunas a mais que incorporam a taxa de

administração, a comissão para o FGHAB e o encargo mensal que resulta da soma

dos valores das duas inclusões citadas com o valor da prestação. Nas planilhas com

prazos longos como de 240, 300 e 360 meses, tanto a taxa de administração quanto

a comissão para o FGHab sofrem correções. A taxa de administração é corrigida

anualmente utilizando a mesma taxa que atualiza o saldo devedor, ou seja, a taxa

referencial (TR). Enquanto a comissão pecuniária para o FGHab tem seus

percentuais alterados à medida que a idade do mutuário passa de um intervalo para

outro conforme os percentuais da Tabela 23. Nas simulações realizadas adota-se o

pressuposto que o mutuário tenha vinte quando toma o financiamento em junho de

2009. Dessa forma, a cada cinco anos (período de 60 meses) os percentuais para o

cálculo da comissão pecuniária para o FGHab são majoradas para contemplar a

nova categoria na qual o mutuário se enquadra.

94

3.3. MOSTRANDO O MODELO MATEMÁTICO UTILIZADO NA PESQUISA

QUANTITATIVA

O primeiro procedimento da pesquisa foi o teste das condições de entrada no

programa. A realização deste teste implica no cálculo do valor do primeiro encargo

mensal do financiamento e a confrontação deste com a renda do mutuário. O cálculo

da parcela envolve a utilização dos procedimentos de cálculo do sistema de

amortização adotado que foram demonstrados no capítulo dois, adicionados do valor

da taxa de administração e da taxa de seguro FGHab. A forma de cálculo do

encargo mensal corresponde à primeira linha das Tabelas 24 e 25 que foram

mostradas acima. Esse valor é confrontado com o comprometimento da renda do

mutuário. Ou seja, divide-se o valor do encargo mensal pelo valor da renda.

Multiplicando esse por cem se obtém a porcentagem de comprometimento da renda.

Isso será mostrado através de um exemplo. Para os financiamentos de 240 meses e

cidades que tenham população entre 20 e 50 mil habitantes e utilizando o Sistema

de Amortização Constante (SAC), obtém-se a seguinte tabela:

Tabela 26 – Planilha com teste de condições de entrada no programa utilizando o SAC e valor limite de financiamento de R$ 80.000,00

Nº SM

RENDA

Taxa de

juros anual

Valor Limite Financiamento

Desconto Valor

Financiado Valor

Prestação Taxa de

Administação FGHAB EM

Pencentual do Encargo em Relação

à Renda

1 465,00 5,00% 80.000,00 8.000,00 72.000,00 600,00 0,00 12,00 612,00 132%

2 930,00 5,00% 80.000,00 8.000,00 72.000,00 600,00 0,00 12,00 612,00 66%

3 1.395,00 5,00% 80.000,00 8.000,00 72.000,00 600,00 0,00 12,00 612,00 44%

4 1.860,00 5,00% 80.000,00 2.000,42 77.999,58 650,00 0,00 13,00 663,00 36%

5 2.325,00 5,00% 80.000,00 2.000,00 78.000,00 650,00 0,00 13,00 663,00 29%

6 2.790,00 6,00% 80.000,00 1.500,00 78.500,00 719,58 0,00 14,39 733,98 26%

7 3.255,00 8,16% 80.000,00 0,00 80.000,00 877,33 22,06 17,55 916,94 28%

8 3.720,00 8,16% 80.000,00 0,00 80.000,00 877,33 22,06 17,55 916,94 25%

9 4.185,00 8,16% 80.000,00 0,00 80.000,00 877,33 22,06 17,55 916,94 22%

10 4.650,00 8,16% 80.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -


Na primeira coluna consta o número de salários-mínimos que o mutuário

recebe de renda. A segunda coluna representa a renda do mutuário tomando o valor

do salário-mínimo de 2009, ano em que o PMCMC foi lançado. A terceira coluna

95

corresponde à taxa de juros cobrados do mutuário, sendo seu valor variável de

acordo com a sua renda. A quarta coluna corresponde ao valor limite do

financiamento que no caso é de R$ 80.000,00. A quinta coluna é o desconto

concedido ao mutuário. A forma do cálculo desse desconto foi mostrado na Tabela

22. O valor financiado é obtido pela subtração do valor limite de financiamento pelo

desconto. Sobre o valor do financiamento é calculada o valor da prestação utilizando

as fórmulas do sistema SAC conforme mostrados no capítulo dois (seção 2.3.1). A

próxima coluna apresenta o valor da taxa de administração praticada em 2009,

sendo ela isenta para as faixas de renda de um a seis salários-mínimos. Para a

renda de dez salários-mínimos não consta a cobrança, nem o valor prestação, pois

este nível de renda excede o valor limite de financiamento conforme Tabela 20. O

valor do FGHab é calculado utilizando os percentuais da Tabela 23. Adotou-se o

pressuposto de que mutuário tenha vinte anos por ocasião da tomada do

financiamento, assim o valor do FGHab neste caso é de dois por cento sobre o valor

da parcela. O encargo mensal corresponde à soma do valor da parcela com a taxa

de administração e o valor do seguro FGHab. A última coluna fornece o

comprometimento da renda do mutuário, a qual é obtida pela divisão do valor do

encargo mensal pela renda multiplica por cem. Caso o comprometimento da renda

seja superior a trinta por cento, o mutuário não pode tomar o financiamento. Para

este caso somente os mutuários com renda de cinco ou mais salários-mínimos

poderiam entrar no programa.

Esses procedimentos de cálculo foram adotados para os valores de

financiamento de R$ 80.000,00, R$ 100.000,00, R$ 130.000,00, R$ 150.000,00 e R$

170.000,00 conforme os limites fornecidos pela Tabela 20, para os prazos de

financiamentos de 240, 300 e 360 meses e utilizando os sistemas SAC, SAF e MLP

(esses três sistemas de amortização foram reunidos em uma mesma planilha). Da

combinação dessas categorias resultaram quinze planilhas de cálculos para as

condições de entrada no programa:

Prazo de financiamento de 240 meses e valor limite de financiamento

R$ 80.000,00;


R$ 100.000,00;


R$ 130.000,00;

96


R$ 150.000,00;


R$ 170.000,00;


R$ 80.000,00;


R$ 100.000,00;


R$ 130.000,00;


R$ 150.000,00;


R$ 170.000,00;


R$ 80.000,00;


R$ 100.000,00;


R$ 130.000,00;


R$ 150.000,00;


R$ 170.000,00;

Os resultados tabulados desses testes serão apresentados no próximo

capítulo quando os mesmos serão discutidos.

3.3.1. Cálculos das condições de saída

O cálculo ou simulação do valor do saldo devedor foi obtido pela utilização de

planilhas de financiamento utilizando os prazos de 240, 300 e 360 meses e os

sistemas SAC e SAF. Disto resultou a elaboração de seis planilhas matrizes com as

quais foram realizadas as simulações das situações-caso de comprometimento de

97

renda de até trinta por cento obtidas no teste das condições de entrada do

programa.

As planilhas têm o formato das planilhas apresentadas nas Tabelas 24 e 25

acrescidas de uma coluna com a renda mensal do mutuário e outra com o

comprometimento percentual de sua renda, as mesmas são acrescidas de número

de linhas correspondes ao prazo de financiamento. A planilha de simulação que

utiliza prazo de financiamento de 300 meses possui o número de linhas

correspondes a esse número. Devido a essa extensão as mesmas não são

apresentadas aqui. Porém serão mostrados os mecanismos de cálculos e recálculo

do valor do encargo mensal.

Abaixo é mostrado um pedaço da planilha de amortização do financiamento

de um imóvel de R$ 80.000,00, com prazo de financiamento de 240 meses, renda

do mutuário de sete salários-mínimos, taxa de correção monetária do saldo devedor

de 0,9% e correção do salário-mínimo zero e utilizando o Sistema de Amortização

Francês (SAF).

Os índices de correção do saldo devedor (quinta coluna) são os índices da

Taxa Referencial (TR). Do mês um ao mês de número quarenta e oito são utilizados

valores reais da Taxa Referencial relativos ao período de junho de 2009 a junho de

2013. Como as simulações foram realizadas no mês de julho de 2013, os dados

reais disponíveis da TR eram até o mês de junho. Os dados de julho de 2013 a

junho de 2014 são uma projeção baseado nos dados recentes da Taxa Referencial e

da política monetária brasileira e foram de zero por cento. Os dados de Taxa

Referencial utilizados do Plano Fatorial da Pesquisa foram utilizados a partir período

de número sessenta. Ou seja, no mês de número sessenta e um passou-se a utilizar

os valores dos índices a serem simulados. Então os primeiros quatro anos de

simulação correspondem a dados reais, o quinto ano utiliza dados projetados

bastante realistas e a partir do sexto ano de financiamento utiliza-se valores

referendados no Plano Fatorial que reflete diversas possibilidades

macroeconômicas.

98

Tabela 27 – Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses


Índice de correção do saldo devedor

Saldo Devedor Corrigido Antes da

Amortização

Saldo Devedor



Renda Mensal


à Renda

0 - - - - 80.000,00 80.000,00 - - -

1 677,14 544,36 132,78 0,07% 80.052,48 79.919,70 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

2 677,14 544,03 133,11 0,11% 80.003,69 79.870,58 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

3 677,14 543,23 133,91 0,02% 79.886,31 79.752,40 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

4 677,14 542,32 134,82 0,00% 79.752,40 79.617,57 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

5 677,14 541,40 135,74 0,00% 79.617,57 79.481,83 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

6 677,14 540,48 136,66 0,00% 79.481,83 79.345,17 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

7 677,14 539,83 137,31 0,05% 79.387,46 79.250,16 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22

8 677,14 538,90 138,24 0,00% 79.250,16 79.111,92 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20

9 677,14 537,96 139,18 0,00% 79.111,92 78.972,74 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20

10 677,14 537,44 139,70 0,08% 79.035,28 78.895,58 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20

11 677,14 536,49 140,65 0,00% 78.895,58 78.754,93 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20

12 677,14 535,81 141,33 0,05% 78.795,10 78.653,77 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20

13 679,84 535,16 144,68 0,06% 78.700,09 78.555,41 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

14 679,84 534,79 145,05 0,12% 78.645,83 78.500,78 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

15 679,84 534,29 145,55 0,09% 78.572,14 78.426,58 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

16 679,84 533,68 146,17 0,07% 78.481,64 78.335,47 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

17 679,84 532,93 146,91 0,05% 78.372,45 78.225,54 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

18 679,84 532,11 147,73 0,03% 78.251,82 78.104,09 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

19 679,84 531,85 147,99 0,14% 78.213,91 78.065,92 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20

20 679,84 534,64 145,20 0,72% 78.624,09 78.478,89 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19

21 679,84 533,94 145,91 0,05% 78.520,02 78.374,11 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19

22 679,84 552,61 127,23 3,69% 81.266,12 81.138,88 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19

23 679,84 552,61 127,23 0,16% 81.266,27 81.139,04 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19

24 679,84 552,36 127,48 0,11% 81.229,43 81.101,95 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19

25 717,48 552,17 165,31 0,12% 81.201,62 81.036,31 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

26 717,48 552,19 165,29 0,21% 81.204,54 81.039,25 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

27 717,48 551,62 165,86 0,10% 81.120,53 80.954,67 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

28 717,48 550,83 166,65 0,06% 81.004,86 80.838,21 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

29 717,48 550,04 167,44 0,06% 80.888,33 80.720,89 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

30 717,48 549,26 168,23 0,06% 80.772,96 80.604,73 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

31 717,48 548,63 168,86 0,09% 80.680,26 80.511,40 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20

32 717,48 547,95 169,53 0,09% 80.580,96 80.411,43 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17

33 717,48 546,80 170,68 0,00% 80.411,43 80.240,75 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17

34 717,48 546,22 171,26 0,11% 80.326,45 80.155,18 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17

35 717,48 545,18 172,30 0,02% 80.173,38 80.001,08 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17

36 717,48 544,26 173,22 0,05% 80.038,52 79.865,30 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17

37 725,03 543,08 181,95 0,00% 79.865,30 79.683,35 22,88 14,50 762,41 4.354,00 0,18


99

Para a renda mensal dos mutuários utilizou-se os valores do salário-mínimo

de 2009 a 2013, para o valor de 2014 utilizou-se o valor divulgado no projeto lei de

Diretrizes Orçamentárias de 2014 que era de R$ 719,00, a partir dos valores de

2015 adota-se o Plano Fatorial da Pesquisa. Na planilha os sete primeiros meses

utilizam valores de 2009, havendo então um ajuste na linha de número oito para

refletir o novo salário de 2010. A partir dai esse procedimento se repete a cada

período de doze meses para referenciar os novos valores salariais.

A taxa de administração utiliza o valor de 2009, sendo que o mesmo sofre um

reajuste anual na mesma dada da tomada do financiamento. O índice utilizado para

o reajuste é a Taxa Referencial Acumulada de um ano. Os primeiros quatro anos

desse reajuste são referenciados nas taxas reais da TR anual dos períodos de

jun/09 a maio/10, jun/10 a maio/11, jun/11 a maio/12, jun/12 a maio/13. O período de

jun/13 a maio/14 é uma projeção baseada nos dados recentes da Taxa Referencial e

da política monetária, sendo seu valor igual a zero por cento. As taxa utilizadas a

partir de junho de 2014 são as taxas anuais referenciadas no Plano Fatorial.

Os valores do FGHab são calculados supondo que o mutuário tenha vinte

anos por ocasião da tomada do financiamento em junho de 2009. Dessa forma os

percentuais utilizados são alterados a cada período de sessenta meses para refletir

as novas categorias de conforme a Tabela 23. Assim nos primeiros sessenta meses

do prazo de financiamento utiliza-se o percentual de 2% (0,5% fixo + 1,5% para

idade entre 20 e 25 anos), a partir da parcela de número sessenta e um até a

parcela de número 120 usa o percentual de 2,04% (0,5% fixo + 1,54% para idade

entre 25 e 30 anos). Esse procedimento é repetido para cada período de 60 meses.

Nos dois primeiros anos de vigência do contrato a parcela de amortização

pode ser recalculada a cada 12 meses e a partir do terceiro ano até trimestralmente

caso o contrato apresente desequilíbrio econômico-financeiro. Esse desequilíbrio é

verificado quando o valor do encargo mensal excede trinta por cento da renda do

mutuário. Essa verificação é realizada observando-se o valor que consta na última

coluna da planilha. Caso o valor ao fim de um determinado trimestre seja superior à

trinta por cento o valor da parcela de amortização precisa ser recalculado para que o

encargo mensal cobrado do mutuário volte ao nível de comprometimento de trinta

por cento da renda.

O valor da prestação é recalculado anualmente utilizando a fórmula própria do

sistema de amortização utilizado, que neste caso é SAF. Dessa forma, a décima

100

terceira prestação foi recalculada utilizando as fórmulas mostradas na seção 2.3.2.

Esse novo cálculo da prestação toma como referência o valor do saldo devedor do

período imediatamente anterior, que nesta situação corresponde ao da parcela de

número doze. Esse procedimento é repetido automaticamente na planilha para cada

período de doze meses. Isso é feito para possibilitar que o saldo devedor seja

quitado através da atualização do valor da prestação e para cumprir a cláusula

contratual que determina isso. Além disso, faz-se necessário a verificação trimestral

a partir do segundo ano de execução do contrato, do nível de comprometimento da

renda do mutuário. Abaixo foi reproduzido outro pedaço da planilha de amortização

do financiamento para mostrar como é realizado esse mecanismo de recálculo da

amortização.

Tabela 28 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação




Amortização

Saldo Devedor



Renda Mensal

Pencentual do Encargo

em Relação à Renda

156 1.629,36 801,67 827,69 0,90% 117.892,09 117.064,40 48,57 37,80 1.715,72 5.033,00 0,34

157 1.833,94 803,20 1.030,73 0,90% 118.117,98 117.087,24 54,08 42,55 1.930,56 5.033,00 0,38

158 1.833,94 803,36 1.030,58 0,90% 118.141,03 117.110,45 54,08 42,55 1.930,56 5.033,00 0,38

159 1.833,94 803,52 1.030,42 0,90% 118.164,45 117.134,03 54,08 42,55 1.930,56 5.033,00 0,38


Verifica-se na parcela relativa ao mês de número 156 que corresponde ao

quinquagésimo segundo trimestre do prazo de financiamento o valor do

comprometimento da renda atinge trinta e quatro por cento. Esse valor excede o

valor limite de comprometimento de trinta por cento. Logo, o valor da prestação

referente à parcela de número 157 precisa ser recalculado.

Neste caso está se utilizando o Sistema de Amortização Francês. Este tem

por principal característica ser o valor da prestação constante. Logo, o valor que

precisará ser recalculado é o valor da prestação. Para isso, o primeiro passo é

calcular o valor máximo do encargo mensal para que o comprometimento da renda

não exceda trinta por cento. Isso é feito multiplicando o valor da renda do mutuário

por trinta por cento. Na penúltima coluna da tabela consta o valor da renda R$

5.033,00 que multiplicado por 30% resultado no encargo mensal de R$ 1.509,90.

101

Deste valor subtrai-se o valores relativos à taxa de administração e prêmio de

seguro FGHab para se obter o novo valor da prestação (R$ 1.509,90 – R$ 54,08 –

R$ 42,55 = R$ 1.413,27). A seguir a planilha com o novo valor recalculado.

Tabela 29 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses após o recálculo do valor da prestação




Amortização

Saldo Devedor



Renda Mensal


à Renda

156 1.629,36 801,67 827,69 0,90% 117.892,09 117.064,40 48,57 37,80 1.715,72 5.033,00 0,34

157 1.413,27 803,20 610,07 0,90% 118.117,98 117.507,91 54,08 32,79 1.500,14 5.033,00 0,30

158 1.413,27 806,25 607,02 0,90% 118.565,48 117.958,46 54,08 32,79 1.500,14 5.033,00 0,30

159 1.413,27 809,34 603,93 0,90% 119.020,08 118.416,15 54,08 32,79 1.500,14 5.033,00 0,30


O nível de comprometimento da renda do mutuário retorna ao nível de trinta

por cento. Esse procedimento é realizado sempre que ao fim de determinado

trimestre o nível de comprometimento da renda excede trinta por cento.

Quando se utiliza o Sistema de Amortização Constante muda o componente a

ser recalculado. Como a principal característica desse sistema é ser a amortização

constante esta é que é recalculada. Abaixo é reproduzido um pedaço da planilha de

amortização do financiamento de um imóvel de R$ 80.000,00 com prazo de

financiamento de 240 meses e a renda do mutuário sendo sete salários-mínimos

com a utilização do sistema SAC.

Tabela 30 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação




Amortização

Saldo Devedor



Renda Mensal



192 1.527,97 413,72 1.114,25 0,90% 60.840,95 59.726,70 67,05 47,21 1.642,24 5.033,00 0,33

193 1.665,30 409,80 1.255,50 0,90% 60.264,24 59.008,73 74,66 51,46 1.791,42 5.033,00 0,36

194 1.660,38 404,87 1.255,50 0,90% 59.539,81 58.284,31 74,66 51,31 1.786,35 5.033,00 0,35

195 1.655,41 399,90 1.255,50 0,90% 58.808,87 57.553,36 74,66 51,15 1.781,22 5.033,00 0,35


102

Verifica-se na parcela relativa ao mês de número 192 que corresponde ao

sexagésimo quarto trimestre do prazo de financiamento o valor do comprometimento

da renda atinge trinta e três por cento. Esse valor excede o valor limite de

comprometimento de trinta por cento. Logo, o valor da prestação referente à parcela

de número 193 precisa ser recalculado. Para isso, o primeiro passo é calcular o

valor máximo do encargo mensal para que o comprometimento da renda não exceda

trinta por cento. Isso é feito multiplicando o valor da renda do mutuário por trinta por

cento. Na penúltima coluna da tabela consta o valor da renda R$ 5.033,00 que

multiplicado por 30% resultado no encargo mensal de R$ 1.509,90. Deste valor

subtrai-se os valores relativos à taxa de administração, prêmio de seguro FGHab e

juros para se obter o novo valor da parcela de amortização (R$ 1.509,90 – R$ 74,66

– R$ 51,46 – R$ 409,80 = R$ 973,98). A seguir a planilha com o novo valor

recalculado.

Tabela 31 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação




Amortização

Saldo Devedor



Renda Mensal



192 1.527,97 413,72 1.114,25 0,90% 60.840,95 59.726,70 67,05 47,21 1.642,24 5.033,00 0,33

193 1.383,78 409,80 973,98 0,90% 60.264,24 59.290,26 74,66 42,76 1.501,20 5.033,00 0,30

194 1.380,78 406,80 973,98 0,90% 59.823,87 58.849,89 74,66 42,67 1.498,11 5.033,00 0,30

195 1.377,76 403,78 973,98 0,90% 59.379,54 58.405,56 74,66 42,57 1.495,00 5.033,00 0,30


Observa-se na última coluna da tabela que o nível de comprometimento da

renda do mutuário retorna ao nível de trinta por cento.

Esses procedimentos são realizados a cada trimestre sempre que o valor do

comprometimento da renda do mutuário excede trinta por cento.

As simulações foram realizadas com base no plano fatorial apresentado na

Tabela 18, e para os resultados obtidos pelo teste das condições de entrada. Assim,

cada situação-caso do teste de condições de entrada foi submetido às simulações

conforme o plano fatorial. Por exemplo, considerando a Tabela 26 que apresenta os

resultados das condições de entrada do programa para imóveis de R$ 80.000,00 e

prazo de financiamento de 240 meses, utilizando o SAC. Tem como resultado das

condições de entrada cinco casos: mutuários com renda entre cinco e nove salários-

103

mínimos. Cada um desses casos é submetido às simulações conforme o plano

fatorial, totalizando vinte e cinco simulações para cada caso. Por exemplo, toma o

reajuste anual do salário-mínimo em zero por cento, ai simula-se os efeitos da taxa

referencial de 0,1% a.m., depois a de 0,3% a.m. até chegar no 0,9% a.m. Depois

toma-se o reajuste anual do salário-mínimo em 2,5% e simula-se os efeitos da taxa

referencial de 0,1% a.m., depois a de 0,3% a.m. até chegar no 0,9% a.m. Isso é

repetido para os reajustes de salário-mínimo de 4,5%, 6,5% e 9%. Esse plano é

submetido para cada uma das situações-caso que passaram pelo teste das

condições de entrada do programa. Tomando os resultados da Tabela 26 tem-se

cinco condições de entrada que serão testadas. Cada uma dessas condições passa

pelas simulações conforme o plano fatorial. O total de testes realizados resulta da

multiplicação do número de simulações do plano (25) pelo total de resultados

positivos das condições de entrada (110), ou seja, duas mil setecentos e cinquenta

simulações.

104

4. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS

Os resultados são apresentados em dois grupos. No primeiro grupo são

mostrados os resultados dos testes das condições de entrada no PMCMV. Ou seja,

dadas as condições do programa, quais grupos de pessoas reúnem as condições de

tomar o financiamento através do programa. No segundo grupo de resultados são

expostas as condições de saída. Isto é, considerando diversos ambientes

macroeconômicos em que situação os mutuários que assumiram os financiamentos

saem do programa em termos de existência e impacto do saldo devedor ou residual.

4.1. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE ENTRADA NO PROGRAMA

Para simular as condições de entrada no PMCMV foram tomados por base a

renda do mutuário, o prazo e o valor do imóvel. Este é fornecido pela Tabela 20 e

foram utilizados os valores que foram praticados até 2012 e correspondem aos

valores de R$ 80.000,00, R$ 100.000,00, R$ 130.000,00, R$ 150.000,00 e R$

170.000,00. Os prazos de financiamento são de 240, 300 e 360 meses. E para a

renda adotou-se as faixas salariais de um a dez salários mínimos tendo por base o

valor do salário-mínimo de 2009. Ou seja, a análise tem por base os dados de

lançamento do programa. As condições de entrada e situação do déficit habitacional

quando o programa foi lançado.

Tomando por base os prazos de financiamento de 240, 300 e 360 meses tem-

se as três tabelas seguintes:

105

Tabela 32 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 240 meses

Nº SM RENDA

Valor do Imóvel Financiado

R$ 80.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00 R$ 150.000,00 R$ 170.000,00

SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP

1 465,00 132% 104% 88% 159% 126% 106% 207% 164% 138% 243% 193% 162% 269% 213% 179%

2 930,00 66% 52% 44% 80% 63% 53% 103% 82% 69% 122% 96% 81% 134% 106% 90%

3 1.395,00 44% 35% 29% 53% 42% 35% 69% 55% 46% 81% 64% 54% 90% 71% 60%

4 1.860,00 36% 28% 24% 43% 34% 29% 55% 43% 37% 64% 51% 43% 70% 56% 47%

5 2.325,00 29% 23% 19% 36% 28% 24% 46% 37% 31% 54% 43% 36% 59% 47% 39%

6 2.790,00 26% 21% 16% 33% 26% 21% 43% 34% 27% 50% 39% 31% 56% 44% 35%

7 3.255,00 28% 22% 16% 35% 27% 20% 45% 35% 25% 52% 40% 29% 59% 46% 33%

8 3.720,00 25% 19% 14% 31% 24% 17% 40% 31% 22% 46% 35% 25% 52% 40% 29%

9 4.185,00 22% 17% 12% 27% 21% 15% 35% 27% 20% 41% 31% 23% 46% 36% 26%

10 4.650,00 0% 0% 0% 0% 0% 0% 32% 25% 18% 37% 28% 20% 41% 32% 23%

Fonte: próprio autor

Nesta tabela são apresentados os percentuais de comprometimento de renda

considerando o valor do imóvel, a renda do mutuário e sistema de amortizado

acordado para um prazo de financiamento de 240 meses. Para esse prazo o valor

financiado é de 100% do valor do imóvel. A primeira coluna representa o número de

salários-mínimos que compõe a renda do mutuário. As siglas SAC, SAF e MLP são

os sistemas de amortização já apresentados na seção 2.3.: Sistema de Amortização

Constante, Sistema de Amortização Francês e Método Linear Ponderado. Este

último não é utilizado no Sistema Financeiro de Habitação devido às práticas

bancárias adotadas pelas instituições financeiras e à regulamentação quanto à

prática de juros, a qual já foi abordada no capítulo dois. Nesse capítulo foi inclusive

apresentada na Tabela 17 uma evolução jurídica tratando da capitalização de juros.

Tem-se com o PMCMV uma redefinição jurídica voltada ao mercado ao permitir a

capitalização de juros, o que exclui a possibilidade jurídica da adoção do Método

Linear Ponderado. O mesmo foi considerado nos testes de entrada para mostrar e

contrapor o que sua incorporação permitiria. Os resultados realçados em cinza

correspondem às situações de comprometimento de renda superiores a 30%. Elas

definem a região de corte de programa. Os pretensos mutuários nessa condição não

podem entrar no programa.

Observa-se que quanto maiores os valores dos imóveis menores são as

situações em que os mutuários podem entrar no programa. Para o valor de R$

106

170.000,00 e o prazo de 240 meses nenhum mutuário conseguiria entrar no

programa. Alternativamente, caso fosse possível usar o Método Linear Ponderado,

mesmo para esse valor de imóvel haveria mutuários aptos a tomar o financiamento.

Nota-se que para o Sistema de Amortização Constante (SAC) é menor o número de

situações em que o mutuário pode se beneficiar do programa, pois somente para

imóveis de valor menor que R$ 130.000,00 ele oferece condições de entrada. O uso

do SAF (Sistema de Amortização Francês) permite que maior número de situações

de financiamento sejam atendidas pelo programa.

A seguir é apresentado o resultado com a utilização do prazo de

financiamento de 300 meses. Para esse prazo o valor limite de financiamento é 90%

do valor do imóvel.

Tabela 33 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 300 meses

Nº

SM RENDA


R$ 80.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00 R$ 150.000,00 R$ 170.000,00


1 465,00 105% 82% 65% 127% 99% 78% 165% 128% 101% 194% 151% 120% 214% 167% 132%

2 930,00 53% 41% 32% 63% 49% 39% 82% 64% 51% 97% 76% 60% 107% 83% 66%

3 1.395,00 35% 27% 22% 42% 33% 26% 55% 43% 34% 65% 50% 40% 71% 56% 44%

4 1.860,00 29% 22% 18% 35% 27% 21% 44% 34% 27% 51% 40% 32% 56% 44% 35%

5 2.325,00 23% 18% 14% 29% 23% 18% 38% 29% 23% 43% 34% 27% 47% 37% 29%

6 2.790,00 21% 17% 12% 27% 21% 15% 35% 27% 20% 41% 31% 23% 46% 36% 26%

7 3.255,00 24% 18% 12% 29% 23% 15% 38% 29% 19% 44% 34% 22% 49% 38% 25%

8 3.720,00 21% 16% 11% 26% 20% 13% 33% 26% 17% 38% 30% 19% 43% 33% 22%

9 4.185,00 18% 14% 9% 23% 18% 12% 29% 23% 15% 34% 26% 17% 38% 30% 19%

10 4.650,00 0% 0% 0% 0% 0% 0% 26% 21% 13% 30% 24% 15% 34% 27% 17%


As observações quanto ao número de situações que são satisfeitas utilizando

o SAC, o SAF e o MLP são as mesmas da anterior. O SAC atende o menor número

de situações que o SAF. E caso o MLP pudesse ser utilizado maiores seriam as

situações que poderiam ser contempladas com o programa. Assim para o imóveis

com valor de R$ 170.000,00 somente os mutuários com renda de 9 e 10 salários

mínimos poderiam entrar no programa. Isso utilizando o SAF. Se o MLP fosse

utilizado o programa poderia atender mutuários com renda a partir de cinco salários-

mínimos.

107

Na tabela seguinte são apresentados os resultados quando é utilizado o prazo

de financiamento de 360 meses. Para esse prazo, o valor limite de financiamento é

80% do valor do imóvel.

Tabela 34 - Comprometimento de renda para financiamentos utilizando o prazo de 360 meses

Nº SM

RENDA


R$ 80.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00 R$ 150.000,00 R$ 170.000,00


1 465,00 85% 66% 49% 102% 79% 58% 133% 102% 76% 157% 121% 90% 172% 133% 98%

2 930,00 43% 33% 24% 51% 39% 29% 66% 51% 38% 78% 61% 45% 86% 67% 49%

3 1.395,00 28% 22% 16% 34% 26% 19% 44% 34% 25% 52% 40% 30% 57% 44% 33%

4 1.860,00 24% 18% 14% 28% 22% 16% 36% 28% 20% 42% 32% 24% 46% 35% 26%

5 2.325,00 19% 15% 11% 24% 18% 14% 31% 24% 18% 36% 28% 20% 39% 30% 22%

6 2.790,00 18% 14% 9% 22% 17% 12% 29% 22% 15% 34% 26% 18% 38% 29% 20%

7 3.255,00 20% 16% 9% 25% 19% 11% 32% 25% 15% 37% 29% 17% 41% 32% 19%

8 3.720,00 17% 14% 8% 22% 17% 10% 28% 22% 13% 32% 25% 15% 36% 28% 17%

9 4.185,00 15% 12% 7% 19% 15% 9% 25% 19% 11% 29% 22% 13% 32% 25% 15%

10 4.650,00 0% 0% 0% 0% 0% 0% 22% 17% 10% 26% 20% 12% 29% 23% 13%


Os mesmos resultados são observáveis em relação às Tabelas 32 e 33. Ou

seja, o sistema SAC atende menos situações que o SAF e se o MLP pudesse ser

utilizado famílias com rendas menores, que nestas condições estão fora do

programa, poderiam ser atendidas. Quanto maior o valor do imóvel a ser financiado,

menores são as possibilidades das famílias de menor renda poderem ser

contemplados com o financiamento.

Na Tabela 35 foi calculada a porcentagem de situações em que os

financiamentos podem ser concedidos considerando os diversos prazos utilizados e

os sistemas de amortização SAC, SAF e MLP:

Tabela 35 - Porcentagem de situações atendidas pelo PMCMV

PRAZO DE FINANCIAMENTO

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO

SAC SAF MLP

240 MESES 13% 29% 52%

300 MESES 29% 50% 69%

360 MESES 42% 65% 81%


108

Comparando-se os resultados da tabela observa-se que à medida que o

prazo cresce aumenta o número de situações em que se pode entrar no programa.

Independente do sistema de amortização utilizado, quando se aumenta o prazo

maior é o percentual de famílias que passam a atender as condições de entrada no

programa. Considerando o sistema SAC, quando o prazo de financiamento é de 240

meses somente 13% das situações-caso podem ser atendidas. Quando o prazo

aumenta para 300 meses, o percentual de situações que podem ser atendidas

aumenta para 29% e chega aos 42% quando o prazo de financiamento atinge 360

meses. Quando se compara o desempenho dos sistemas de amortização observa-

se que o SAC é o mais restritivo, ou seja, menor percentual de situações são

atendidas por ele quando se toma por base o SAF ou o MLP. Este é o que apresenta

melhor desempenho, porém devido à mudança legal que o PMCMC apresentou

(artigo 75 da Lei 11.977/09) corroborando as práticas bancárias há muito tempo

adotadas no Sistema Financeiro Brasileiro seu uso não é permitido e menos ainda

considerado pelos agentes financeiros. Caracteriza-se aqui um quadro de práticas

que moldam o desenho financeiro das políticas públicas habitacionais, que embora

focadas no caráter social são todas definidas no formato que o mercado entende

melhor. Aqui cabe o questionamento que faz parte da própria definição de políticas

públicas de Laswell (SOUZA, p. 24): “quem ganha o quê”. Se há um sistema de

amortização que permite atender a um maior número de mutuários e esse sistema

não capitaliza juros (beneficiando o mutuário) e o mesmo não pode ser utilizado por

que as práticas bancárias reforçadas por mudanças legais que não o permitem, tem-

se um primeiro quadro de quem sai perdendo nessa história.

4.2. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE SAÍDA NO PROGRAMA

Como resultados das condições de saída do programa Minha Casa, Minha

Vida são apresentados os resultados das simulações da formação dos saldos

devedores ou residuais. A ideia é mostrar como serão as condições de saída

financeira para o mutuário quando terminar o prazo de seu financiamento. Esse

saldo devedor estará quitado ou haverá um resíduo a ser pago. Caso ele exista qual

109

seu montante. A resposta a essas questões não é simples. São muitas as situações

de renda, valor do financiamento, prazo de financiamento, sistema de amortização

pactuado que configuram diversas situações-casos. A evolução do saldo devedor é

afetada pelas estruturas que condicionam essas situações que são por assim dizer

seus fatores endógenos. Como foram expostos no capítulo dois, os fatores

determinantes para a formação de um saldo devedor ou residual é o descasamento

de índices da correção monetária do saldo de devedor e das prestações. Apesar da

forma como o saldo devedor e o valor das prestações serem corrigidos fazer parte

da estrutura do financiamento, os índices que são utilizados são exógenos à mesma.

No programa Minha Casa, Minha Vida são dois os índices que influenciam na

correção do saldo devedor. A taxa referencial influencia de forma direta, pois é

adotado para a correção mensal do saldo devedor. E o índice de reajuste do salário-

mínimo de forma indireta visto que define os novos níveis salariais que podem limitar

o recálculo das prestações quando o valor destas passa a comprometer mais que

trinta por cento da renda do mutuário.

O Gráfico 5 mostra a proporção entre as situações que apresentam saldo

devedor ou residual e aquelas que não apresentam em função do valor da taxa

referencial (TR) utilizada para corrigir o saldo devedor. Isto é, das situações testadas

qual a porcentagem que tem saldo devedor nulo (não existe saldo devedor) e das

que apresentam saldo devedor maior que zero (existe saldo devedor). Os valores

dos saldos devedores foram trazidos para o período zero, ou seja, a data em que foi

tomado o financiamento. Este procedimento atende a recomendação da lei

fundamental da Matemática Financeira que exige que para se comparar dois valores

este estejam situados no mesmo ponto na escala temporal. Isso proporciona

homogeneidade nos resultados visto que há financiamentos com diferentes prazos e

comparabilidade com os valores dos imóveis, o que é importante para a mensuração

do impacto que o saldo residual tem para o mutuário do programa. Outra

observação importante. Esse procedimento também tem outra consequência. A rigor

todas as situações testadas apresentam saldo residual positivo, porém quando este

é transformado (trazido) financeiramente para um período de tempo de 20, 25 ou 30

anos anterior, seu valor é reduzido e seu valor aproxima-se significativamente de

zero, sendo então considerado nulo.

110

Gráfico 5 - Proporção de contratos com saldo devedor em função da TR


Pode-se observar que à medida que cresce o valor da TR utilizada para

reajustar o saldo devedor aumenta a proporção dos casos em que passa a existir

saldo devedor. Quando a TR assume o valor 0,1% a.m. cerca de 10% dos contratos

apresentam saldo residual. Tendo a TR assumido o valor 0,3% a.m.

aproximadamente 40% dos contratos passam a exibir saldo. Sendo a TR de 0,5%

a.m. o percentual de contratos com saldo devedor se aproxima de 24% dos casos.

Quando a TR é 0,7% a.m. o percentual chega a 77% e finalmente para a TR de

0,9% a.m. atinge o percentual de 88% dos casos. Aplicando o teste estatístico de

correlação entre as duas variáveis obteve-se o valor de 0,974. Por ser um valor

positivo isso significa que as duas variáveis são diretamente relacionadas, ou seja,

quando o valor da TR aumenta, o percentual de contratos que apresentam valor

residual também cresce. Essa relação também pode ser confirmada visualizando o

comportamento das variáveis no gráfico.

No Gráfico 6 é apresentada a relação entre as situações que apresentam

saldo devedor ou residual e aquelas que não apresentam em função do reajuste do

salário-mínimo.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

0,1 0,3 0,5 0,7 0,9

10%

46% 59%

77% 88%

TR

111

Gráfico 6 Proporção de contratos com saldo devedor em função do reajuste anual do salário-mínimo


O cálculo do coeficiente de correlação entre a taxa de reajuste do salário-

mínimo e o número de contratos com saldo residual foi de -0,99. O sinal negativo

significa que as duas variáveis são inversamente relacionadas. À medida que o

reajuste do salário-mínimo cresce, diminui o número de contratos que apresentam

saldo devedor. Isso é confirmado visualmente pelo gráfico. Quando a correção do

salário-mínimo é zero cerca de 75% dos contratos apresentam saldo devedor.

Subindo a correção do salário-mínimo para 2,5% a.a., o número de contratos que

apresentam saldo devedor diminui para 64%. Aumentando a correção salarial para

4,5% a.a., a proporção de contratos com saldo residual diminui para 54% dos casos.

Prosseguindo a correção para 6,5% a.a. tem-se aproximadamente 47% dos

contratos com saldo residual e finalmente para uma correção salarial de 9% a.a.

tem-se cerca de 40% dos contratos afetados com a presença de saldo residual.

Essas relações mostram os efeitos que a política salarial tem na evolução do saldo

residual. Uma política salarial restritiva que corrija o salário-mínimo em valores

abaixo da meta de inflação contribuiria fortemente para a formação do saldo devedor

dos contratos do PMCMV. Inversamente uma política salarial que proporcione

ganhos reais (acima da meta da inflação) contribuiria para que se evitasse a

formação de saldos devedores nos contratos habitacionais. Essa constatação é

importante por que está em curso uma discussão sobre mudanças na atual política

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0 2,5 4,5 6,5 9

75% 64%

54% 47%

40%

Taxa de reajuste anual do salário-mínimo em %

112

salarial. Isso pode representar um cenário negativo para os mutuários do programa.

É importante considerar que as duas variáveis atuam juntas, tanto o reajuste

salarial quanto o valor da TR é que determinam a formação ou não do saldo

devedor. No gráfico abaixo pode-se observar como as duas variáreis, TR e reajuste

do salário-mínimo, influenciam na formação do saldo devedor.

Gráfico 7 - Proporção dos contratos que apresentam saldo devedor em função da TR e do reajuste do salário-mínimo


Pode-se notar que o saldo devedor e a TR variam diretamente, ou seja, à

medida que a TR aumenta o número de contratos que apresentam saldo devedor

cresce. Enquanto o reajuste do salário-mínimo e o número de contratos que

apresentam saldo devedor apresentam uma relação inversa. Isto é, quando o

reajuste do salário-mínimo aumenta, o número de contratos que têm saldo devedor

diminui.

Os dados do gráfico permitem identificar os cenários em que os saldos

devedores dos contratos de financiamento do PMCMV assumem proporções que os

tornam preocupantes em termos socioeconômicos tendo em vista o número de

mutuários atingidos e as externalidades que podem advir de um quadro negativo no

setor imobiliário para a economia brasileira. Quando a TR assume valores acima de

0,1% a.m. a proporção de contratos que apresentam saldo devedor aumenta

rapidamente. Também quando o reajuste do salário-mínimo é baixo principalmente

0,1

0,5

0,9

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

0 2,5 4,5

6,5 9

TR mensal em % Pro

po

rção

de

con

trat

os

com

sal

do

d

eved

or

Reajuste anual do salário-mínimo em %

113

quando seu ajuste é abaixo da meta de inflação de 4,5% a.a., a proporção de

contratos com saldo devedor aumenta. Porém é da combinação dessas duas

variáveis que identifica os cenários mais perturbadores. Uma política salarial

restritiva aliada a uma política de juros altos (a TR está ligada diretamente à política

de juros) faz com os contratos com saldos devedores assumam proporções muito

altas. No Plano Fatorial (Tabela 18) da pesquisa pode-se identificar como a região

acima da diagonal principal com esse cenário de condições socioeconômicas

negativas para o país.

A regressão linear dos dados do Gráfico 7 forneceu a seguinte função:

Onde:

SD=proporção de contratos que apresentam saldo devedor ou residual;

TR=valor mensal da TR (Taxa Referencial) em %;

RSM=reajuste anual do salário-mínimo em %.

A avaliação estatística dos dados de regressão forneceu os seguintes

resultados:

Tabela 36 – Estatísticas de avaliação dos dados sobre a influência da TR e RSM sobre os saldo devedor (SD)

Estatísticas de avaliação

Resultado Explicação

Coeficiente de determinação

R²=0,9349 Mede a parcela da variação do SD explicada pela TR e pelo reajuste do salário-mínimo (RSM). O resultado indica que

93,49% dos resultados do saldo devedor ou residual foram obtidos pelas variações dessas duas variáveis.

Estatística F F=157,97c A estatística F testa o efeito conjunto das variáveis explicativas (TR e RSM) sobre o SD. Para um nível de significância de

NC=1% e graus de liberdade do numerador e denominador de 2 e 22, respectivamente, obtém o valor crítico de . Como ao menos uma das variáveis explicativas TR e

RSM exerce influência significativa sobre a variável dependente SD, com uma probabilidade de erro de apenas 1%.

Estatística t - Testa o efeito de cada uma das variáveis explicativas sobre a variável dependente.

Estatística t para a TR

A estatística testa o efeito da variável explicativa TR sobre a variável dependente SD. Para um nível de significância de

NC=1% e grau de liberdade 22, o valor crítico de t para teste unilateral é . Como a variável TR exerce uma influência estatisticamente significativa sobre a variável SD com

uma probabilidade de erro de 1%. Estatística t para o RSM

A estatística testa o efeito da variável explicativa RSM sobre a variável dependente SD. Para um nível de significância de NC=1% e grau de liberdade 22, o valor crítico de t para teste

unilateral é . Como a variável RSM exerce uma influência estatisticamente significativa sobre a

variável SD com uma probabilidade de erro de 1%.


114

No gráfico abaixo é mostrada a intensidade do saldo devedor ou residual.

Para sua construção adotou-se o indicador proporção entre saldo devedor e

financiamento. Para isso cada valor dos 2.750 resultados simulados foi trazido para

o período zero que corresponde ao período do valor do financiamento tomado. Isso

foi feito para respeitar a lei fundamental das finanças a qual determina que dois

valores só podem ser comparados financeiramente se estivem referenciados em um

mesmo período do tempo.

Gráfico 8 - Porcentagem do saldo devedor ou residual em relação ao valor financiado


Os resultados percentuais desse gráfico permitem evidenciar qual seria o

saldo devedor ou residual dos contratos. Assim, no caso de um financiamento de R$

100.000,00 e o contrato se enquadrasse na categoria acima de 50%, o saldo

devedor resultante seria acima de R$ 50.000,00. Caso a categoria fosse outra, entre

40% e 50%, o saldo residual estaria neste caso entre R$ 40.000,00 e R$ 49.999,99.

Interessa saber em que situações se aplicam os percentuais expostos. É a questão

de saber a quem se aplicam esses resultados.

Para responder essa indagação foram estruturados dois gráficos. O primeiro

que segue abaixo mostra como os percentuais de saldo residual se distribuem para

cada faixa de renda. Foram estruturados três grupos de renda: até três salários-

36%

19% 13%

8%

6% 18% Abaixo de 10%

Entre 10% e 20%

Entre 20% e 30%

Entre 30% e 40%

Entre 40% e 50%

Acima de 50%

115

mínimos, de três a seis salários mínimos e de seis a dez salários-mínimos. Essa

classificação é pertinente, pois corresponde às faixas de I, II e III do programa e

também por serem nesses grupos de faixas de renda para as quais são divulgados

os dados de execução do programa que serão analisados na sequência.

Gráfico 9 - Distribuição da proporção do saldo devedor por faixa de renda


Antes de analisar o resultado desse gráfico cabe uma observação. Como

visto na seção anterior (teste das condições de entrada), as situações que se

enquadram na faixa de renda até três salários-mínimos são muito poucas. Sendo

esses resultados mais concentrados nas faixas de renda acima de três salários-

mínimos. Nota-se que a faixa que engloba a renda acima de seis salários-mínimos

(faixa III) é a mais penalizada. Com o percentual de formação de saldo devedor

acima de 50%, essa faixa engloba 22% dos contratos, enquanto a faixa II (renda

acima de três salários-mínimos até seis salários-mínimos) apresenta 12% dos

contratos nessa situação. Com a formação do saldo residual entre 10% e 50%, a

faixa de renda II apresenta valores muito próximos aos da faixa III. As duas faixas

vão apresentar diferença na categoria abaixo de 10% de formação de saldo devedor

com a faixa II tendo 39% e a faixa III 34%.

Com a finalidade de completar a análise é mostrado também o gráfico com a

distribuição dos percentuais de saldo residual conforme o valor do imóvel.

Até 3 SM

De 3 a 6 SM

De 6 a 10 SM

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Abaixo de 10%

Entre 10% e 20%

Entre 20% e 30%

Entre 30% e 40%

Entre 40% e 50%

Acima de 50%

116

Gráfico 10 - Distribuição dos percentuais de saldo devedor conforme valor do imóvel


Através desse gráfico vê-se de forma clara que os financiamentos de maior

valor são os mais penalizados. Tomando a categoria mais pesada na formação do

saldo devedor, aquela acima de 50%. Ela só atinge 5% dos casos nos

financiamentos de imóveis de R$ 80.000,00, subindo para 9% para os imóveis de R$

100.000,00, 22% para os imóveis de R$ 130.000,00, 34% dos casos dos imóveis de

R$ 150.000,00 e 43% para os de valor de R$ 170.000,00.

Essas informações complementam as fornecidas pela análise do gráfico 9,

que mostrou que as faixas de renda mais alta são mais afetadas pela formação do

saldo devedor. São justamente essas que têm acesso aos financiamentos de valor

mais alto. A explicação para isso é muito simples. E está na taxa de juros. Para a

faixa de renda III as taxas de juros são mais altas conforme mostrado na Tabela 21.

O maior valor da taxa de juros é que leva à formação de um saldo devedor mais

elevado.

Nas seções seguintes será analisado como os sistemas de amortização e os

prazos de financiamento afetam a formação do saldo devedor.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

80.000,00

100.000,00

130.000,00

150.000,00

170.000,00

Abaixo de 10%

Entre 10% e 20%

Entre 20% e 30%

Entre 30% e 40%

Entre 40% e 50%

Acima de 50%

117

4.2.1. Efeito da utilização do sistema de amortização no saldo devedor

Nas simulações que foram realizadas utilizou-se dois sistemas de

amortização: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de

Amortização Francês (SAF). Como visto no capítulo dois, esses sistemas são

financeiramente equivalentes e agora irá se verificar como cada um se comporta na

formação do saldo devedor.

No gráfico abaixo é mostrado como os percentuais de saldo devedor ou

residual se distribuem entre as faixas de renda até três salários-mínimos, de três a

seis salários-mínimos e de seis a dez salários-mínimos comparando cada faixa de

renda com sistemas SAC e SAF.

Gráfico 11 – Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os sistemas de amortização SAC e SAF


Pode-se notar que para a faixa de renda de até três salários-mínimos quando

se utiliza o SAC não há saldos devedores com percentual entre 40% e 50% e acima

de 50% em relação ao valor do imóvel. Enquanto para o SAF essa categoria assume

o valor de 14% e 17%, respectivamente. Quando se considera a faixa de renda entre

três e seis salários-mínimos observa-se que enquanto o SAC tem 11%, 3%, 1% e

1% dos seus contratos distribuídos entre os saldos residuais que formam

respectivamente de 20% a 30%, de 30% a 40%, de 40% a 50% e acima de 50% do

valor do imóvel tomado em financiamento. O SAF apresenta para as mesmas

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

SAC SAF SAC SAF SAC SAF

Até 3 SM De 3 a 6 SM De 6 a 10 SM

Acima de 50%

Entre 40% e 50%

Entre 30% e 40%

Entre 20% e 30%

Entre 10% e 20%

Abaixo de 10%

118

categorias os percentuais mais elevados de 14%, 10%, 8% e 15%. Essa mesma

relação é verificada quando observa-se o comportamento das categorias em relação

à faixa de renda entre seis e dez salários-mínimos. Sempre o sistema SAF

apresentando categorias de saldo devedor mais onerosas que os do SAC.

Considere o gráfico 12 em que essas relações entre os sistemas SAC e SAF

são comparados, porém agora tomando por base o valor do imóvel financiado.

Gráfico 12 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os sistemas de amortização SAC e SAF


Quando se comparam os dois sistemas para um dado valor do imóvel, as

categorias mais onerosas quem as apresenta é o sistema SAF. Esse resultado tem

uma explicação. Apesar dos dois sistemas serem equivalentes financeiramente

como mostrado no capítulo dois, eles se comportam de forma diferente quanto à

amortização. No SAC o valor da amortização é constante e isso faz que o valor

inicial das prestações nesse sistema sejam maiores que os do SAF. Com isso o

sistema SAC amortiza parcela maior do saldo devedor antes que o SAF. Com um

saldo devedor mais intensamente amortizado no início o saldo residual neste

sistema resulta menor que quando utiliza-se o SAF. Apesar de não termos testado

os outros sistemas SACRE e SAM, pelas suas características deduz-se que o

SACRE apresentaria as categorias de percentual de saldo devedor em relação ao

valor do imóvel menos onerosas para os mutuários. Já o sistema SAM apresentaria

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

SAC SAF SAC SAF SAC SAF SAC SAF SAC SAF

80.000,00 100.000,00 130.000,00 150.000,00 170.000,00

Acima de 50%

Entre 40% e 50%

Entre 30% e 40%

Entre 20% e 30%

Entre 10% e 20%

Abaixo de 10%

119

resultados intermediários entre o SAC e o SAF. Graficamente pode-se apresentar

essas relações assim: .

Com esses resultados recomenda-se como medida de política pública em

benefício dos mutuários a utilização do sistema de amortização crescente (SACRE).

Para os agentes financeiros esses sistemas de amortização são neutros em seus

efeitos pois todos são financeiramente equivalentes. O problema é que o valor inicial

das parcelas nos sistemas SACRE e SAC são maiores que os SAF. E isso restringe

o acesso dos mutuários aos financiamentos em função do comprometimento da

renda. Uma alternativa seria conceder subsídios mais significativos principalmente

para as famílias de renda mais baixa para que estas possam se adequar às

exigências de comprometimento da renda na utilização do SACRE.

4.2.2. Efeito do prazo de financiamento sobre saldo devedor

Nesta seção serão analisados os efeitos dos prazos de financiamento sobre o

saldo devedor. Foi visto no capítulo dois que quanto maior é o prazo mais oneroso

se torna o financiamento devido ao componente exponencial da capitalização de

juros. A atualização monetária é uma taxa que atua de maneira semelhante à taxa

de juros, a justificativa de sua utilização e valor podem ser diferentes desta, mas sua

atuação e efeitos são semelhantes. Observe no Gráfico 13 o comportamento das

categorias de percentual de saldo residual em relação ao valor financiado em

relação ao prazo de financiamento quando se tomam as três faixas de renda: até

três salários-mínimos, de três a seis e de seis a dez salários-mínimos.

Para a faixa de renda de até três salários-mínimos com um prazo de

financiamento de 240 meses não houve saldo residual, porque não houve mutuários

que tenham satisfeito as condições de entrada no programa. Com prazo de

financiamento de 300 meses ele existe, mas as categorias mais onerosas são

menores quando comparadas com o financiamento de 360 meses. Relação

semelhante observa-se quando são analisadas as outras faixas de renda. Quanto

maior é o prazo, maiores são as porcentagens das categorias de saldos devedores

mais onerosos.

120

Gráfico 13 - Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os prazos de financiamento


No Gráfico 14 é apresentada a relação entre os prazos dos financiamentos e

a formação do saldo devedor tomando por base o valor dos imóveis financiados.

Gráfico 14 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os prazos de financiamento


Considerando o imóvel de R$ 80.000,00 vê-se que quando aumenta o prazo

de financiamento decresce a categoria menos onerosa que forma saldo devedor de

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

100%

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

Até 3 SM De 3 a 6 SM De 6 a 10 SM

Acima de 50%

Entre 40% e 50%

Entre 30% e 40%

Entre 20% e 30%

Entre 10% e 20%

Abaixo de 10%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

100%

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

240

mes

es

300

mes

es

360

mes

es

80.000,00 100.000,00 130.000,00 150.000,00 170.000,00

Acima de 50%

Entre 40% e 50%

Entre 30% e 40%

Entre 20% e 30%

Entre 10% e 20%

Abaixo de 10%

121

até 10% do valor do financiamento e aumentam as categorias mais onerosas. Esse

padrão se repete para todos os valores de financiamento. Para o valor de R$

170.000,00 e prazo de 240 meses não houve formação de saldo devedor por que

não houve mutuários que preenchessem as condições de renda necessárias para

tomar o financiamento.

Em função desses resultados tem-se uma recomendação de política pública

em relação ao prazo de financiamento. Ao contrário do que o senso comum indica,

ou deseja, prazos maiores de financiamento levam à formação de saldos devedores

mais onerosos. Prazos maiores facilitam o mutuário no sentido do valor da prestação

ser menor. Como no caso visto no gráfico anterior, quando se alonga o prazo os

mutuários passam a reunir condições de tomar o financiamento. Mas quanto maior o

prazo a onerosidade aumenta para o mutuário por causa dos juros capitalizados e

do saldo residual maior. Quanto maior o prazo, maiores são os riscos

macroeconômicos de inflação alta, política salarial e de juros restritivas que levam à

formação de saldos devedores em categorias muito altas. O equilíbrio entre esses

riscos, onerosidade e condições de entrada (condições renda), conjugada com a

análise da seção anterior quanto ao sistema de amortização recomendam a

utilização de subsídios ou políticas salariais que proporcionem enquadramentos no

sistema de amortização mais adequado (SACRE) e prazos de financiamento

menores.

4.3. ANÁLISE DO DESENHO DO PROGRAMA E SEUS RESULTADOS

Como visto nas seções anteriores e resumindo suas ideias, a análise do

desenho do programa Minha Casa, Minha Vida mostra que o mesmo incorpora em

sua estrutura um plano de correção monetária financeiramente inconsistente, o que

faz o programa gerar saldo devedor ou residual. Este afeta de forma mais intensa os

contratos de financiamento de imóveis de maior valor e os contratos com prazo mais

longos.

No Gráfico 15 é mostrado o volume de crédito habitacional concedido dentro

do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Programa Minha Casa, Minha Vida.

O valor total corresponde aos recursos do FGTS, do SBPE, do FDS e FAR. Os

recursos que foram destinados ao PMCMV foram segregados dos relativos ao SFH.

122

Gráfico 15 - Crédito habitacional no SFH e PMCMV

Fonte: BCB, CEF, CBIC, Conselho Curador do FGTS e Ministério das Cidades.

Observa-se que o PMCMV contribuiu com 21% dos financiamentos em 2009,

teve seu ápice em 2010 com o percentual de 32% e nos anos de 2011 e 2012

apresentou a contribuição 25% do total de financiamentos. Dessa forma, o Programa

Minha Casa, Minha Vida contribui com um quarto do total de volume de recursos

destinados ao financiamento habitacional.

Com o Gráfico 16 observa-se como cada fonte de recursos: SBPE, FGTS,

FDS e FAR contribuem para o total de crédito habitacional. As fontes de recursos

mais significativas são o FGTS e SBPE (recursos das cadernetas de poupança)

tendo as duas a média de 92% do volume de recursos na série de 2001 a 2012.

Observa-se que até 2005 os recursos destinados ao financiamento habitacional

provinham em sua maior parte do FGTS. E a partir de 2006 houve uma inflexão da

fonte de recursos mais significativa. O SBPE passou a apresentar uma contribuição

crescente e mais significativa que o FGTS. Considerando os valores a partir de

2007, a média de recursos provindos do SBPE se aproxima de 70% do total. Então a

grande expansão do crédito verificado nos últimos anos deve-se não aos programas

sociais (habitacionais) do governo, mas principalmente à contribuição do SBPE. O

crescimento do volume de recursos do SBPE deve-se a dois motivos principais. O

crescimento do volume de recursos disponíveis no SBPE e segundo Maricato (2011,

p. 59) à pressão iniciada pelo Ministério das Cidades em se fazer cumprir as

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Valor em bilhões R$

PMCMV

SFH

123

resoluções do CMN (Resoluções 1.980/93 e 3.005/02) que determinam a aplicação

mínima de 65% desses recursos em habitação.

Gráfico 16 - Contribuição dos fundos para o volume de crédito habitacional

Fonte: BCB, CEF, CBIC, Conselho Curador do FGTS e Ministério das Cidades.

No Gráfico 17 é mostrada a composição dos recursos no Programa Minha

Casa, Minha Vida.

Gráfico 17 - Crédito habitacional do PMCMV por fonte de recursos

Fonte: CEF, CBIC, Conselho Curador do FGTS e Ministério das Cidades.

O ano de 2009 foi de implantação do programa. Cada fonte de recursos

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


FDS

FAR

FGTS

SBPE

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

2009 2010 2011 2012


FDS

FAR

FGTS

124

possui um conselho curador que é responsável pela gestão dos mesmos. Foi um

ano de adaptações para implantação do programa em cada categoria. Nesse

primeiro ano praticamente metade dos recursos vieram do FAR e metade do FGTS.

A partir de 2010 verifica-se o programa em operação de forma mais consolidada,

com o FDS contribuindo com cerca de 1% dos recursos, o FAR com uma média de

19% e o FGTS com a média de 80%. Mas a principal característica é o

decrescimento da contribuição do FAR e o aumento da participação do FGTS. Ele

iniciou 2009 com 49% de participação e terminou 2012 com 94% das contribuições

para os créditos habitacionais do PMCMV. Inversamente, o FAR iniciou 2009 com

51% e foi decrescendo sua participação e terminou 2009 com 5% do total de

recursos.

Categorizando essas fontes de recursos de acordo com as características dos

mesmos, conforme visto na seção 3.2.1.4, pode-se enquadrá-las mais próximas ou

não das condições de mercado. Assim, o FGTS seria a fonte de recursos mais

próxima de mercado, o FAR em uma categoria intermediária e o FDS o mais

próximo de um programa social.

Com essas categorias observa-se um crescimento dos financiamentos

voltados ao mercado e inversamente a deterioração dos créditos em categorias

sociais. Quando se considera ainda os recursos do SBPE, como visto atrás, tem-se

um quadro em que os financiamentos crescem de forma mais significativa ainda

para financiamentos de mercado.

Tomando as características do programa quanto à sua forma de tratar a

estruturação financeira dos financiamentos evidencia-se que o mesmo utiliza um

plano de correção monetária financeiramente inconsistente e institucionaliza práticas

bancárias voltadas ao mercado como a capitalização de juros. A forma do

direcionamento dos recursos tanto do programa quanto das outras fontes de

recursos do Sistema Financeiro da Habitação mostra que a dialética social é um

discurso de aparência e o modelo utilizado ainda reforça velhas práticas que

parecem tiradas de uma “lata de lixo”. Pior que o saldo devedor ou residual

resultante dos contratos é o saldo devedor social que resulta de um modelo que

discursa com o social, mas não o transforma. A persistência de velhas formas de

lidar com a questão habitacional apenas reproduz, justificando, a permanência de

uma estrutura social excludente e perversa.

125

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em relação aos objetivos propostos pela pesquisa tem-se que os mesmos

foram atingidos. Haja vista que foram identificados e testados os fatores que

provocam a formação do saldo devedor ou residual em contratos habitacionais do

PMCMV. Também foi mostrado que os mutuários mais afetados pela formação do

saldo devedor são aqueles que possuem uma renda mais alta e adquirem os

imóveis de maior valor.

O cenário em que a formação do saldo devedor atinge níveis que apresentam

riscos socioeconômicos para o país devido a seus efeitos não só para os mutuários,

mas para o conjunto da sociedade em função das externalidades que uma crise no

setor de financiamento habitacional pode ocasionar é aquele em as políticas salarial

e monetária são restritivas.

O principal dos fatores que leva à formação do saldo devedor ou residual é a

presença de planos de correção monetárias financeiramente inconsistentes, que

provocam descasamento de índices de correção monetária. Os efeitos desse fator

são intensificados pela capitalização de juros com utilização de sistemas de

amortização que adotam o conceito de juros compostos em suas estruturas como o

SAC, SAF, SAM e SACRE; pelo prazo de financiamento, quanto mais longo é o

prazo de financiamento mais intenso torna-se a formação do saldo residual. As

práticas bancárias também contribuem para a intensificação da formação do saldo

residual. Essas práticas vão muito além da simples estruturação das planilhas e

implicam influências na modelagem dos financiamentos. A defesa e influência na

formação legislativa para formalizar a justificativa do uso de sistemas que

capitalizam juros, aproximando todo o Sistema Financeiro da Habitação ao mercado,

que se torna o grande configurador das políticas públicas.

O programa Minha Casa, Minha Vida apresenta e implanta através do seu

lançamento esses fatores. Diz-se implanta, pois foi através do programa que se

institucionalizou em definitivo a capitalização de juros no SFH. Aproveitou-se do

programa para alterar sutilmente o sistema de financiamento habitacional que possui

uma roupagem social, mas incorpora todos os elementos de mercado. E o incorpora

de má forma. O FGTS, por exemplo, que apresenta as menores taxas de juros para

financiamento habitacional, tem para as faixas de renda mais baixas o percentual de

5% a.a. Enquanto os sistemas puramente de mercado na Europa oferecem

126

financiamentos a uma taxa de 3% a.a. Quando se utilizam sistemas de capitalizam

juros e prazos de financiamentos longos, pequenas diferenças na taxa de juros são

muito significativas. Os resultados da pesquisa mostram que a formação do saldo

devedor ou residual é mais significativa para as categorias de renda que se

enquadram justamente nas faixas que adotam taxas de juros mais elevadas. A

política mais consistente e eficiente na verdade é que se promova a redução da taxa

de juros para o mutuário. A redução de um ponto percentual na taxa de juros, por

exemplo, de 5% a.a. para 4% a.a. tem efeitos muito mais benéficos que qualquer

outra medida que possa ser pensada, com exceção da adoção de um sistema de

capitalização simples (MLP).

Em relação aos resultados da mensuração do saldo residual no PMCMV

naturalmente que há limitações nos mesmos. Estes devem ser considerados mais

como indicadores do que propriamente os resultados que serão alcançados. As

simulações foram realizadas adotando-se algumas simplificações. Considera-se que

não há mudança na renda do mutuário durante todo o período do financiamento. Um

mutuário que por ocasião da contratação apresentasse uma renda de cinco salários

mínimos teria esse mesmo nível de renda durante todo o financiamento. Isso claro,

não é uma verdade. É possível e bem provável que muitos mutuários terão avanços

em suas carreiras e venham a auferir outros níveis de renda. Mas por uma questão

de operacionalidade nas simulações teve-se que optar por essa simplificação. Outro

ponto que não foi simulado foi a inversão do momento de amortizar. Antes ou depois

da atualização monetária. Não foi simulado o efeito da amortização antes da

atualização. Houve dois motivos para isso. O primeiro a operacionalização da

pesquisa. Caso também fosse realizada levaria à duplicação das simulações. Foram

realizadas 2.750 simulações que consumiram três meses de trabalho (julho a

setembro/13). Para testar o efeito da inversão do momento da amortização seriam

mais 2.750 simulações o que tomaria um tempo semelhante ao levado para as

simulações realizadas. No capítulo dois evidenciamos através de alguns exemplos

que esse fator não é tão significativo, o que não prejudica os resultados obtidos.

Seria apenas uma complementação para evidenciar os efeitos de uma classe

alternativa de argumentação. O teste que foi realizado é o efetivamente utilizado

pelas instituições financeiras. Mostra, portanto a realidade. A inversão do momento

de amortizar mostraria o efeito de uma alternativa à estruturação das planilhas. Seu

desenvolvimento seria um contraponto para evidenciar ou não a efetividade de uma

127

alternativa técnica, apesar da mesma financeiramente não ser correta como visto no

capítulo dois.

Outro ponto que implica uma limitação à pesquisa é que foi utilizada nas

simulações a suposição de que as taxas de atualização monetária tanto do saldo

devedor como do salário-mínimo constantes. Ou seja, supõe-se que caso a TR

apresentasse determinado valor este seria constante durante todo o período do

contrato. Absolutamente não é isso o acontece. Em determinado período a TR tem

um valor, em outro período apresenta outro. A utilização de um valor constante foi

usada para poder-se operacionalizar as simulações, pois caso fossem adotadas

variações no valor das taxas o número de simulações necessárias seria infinito. Por

isso, os resultados das simulações devem ser tomadas como indicadores. Elas

alertam para os riscos de determinadas políticas. Políticas salariais restritivas são

desastrosas para os mutuários, bem como políticas de juros altas. Tem-se como

conclusão que uma combinação de taxa de juros alta e uma política salarial restritiva

resultam extremamente danosas para os mutuários do programa. É possível

estender essa conclusão para a maioria dos contratos habitacionais, pois mesmo os

que utilizam recursos do SBPE adotam a TR como índice para correção dos saldos

devedores e as limitações na renda (influenciados pela política do salário-mínimo)

determinam um corte até onde vai um financiamento pagável ou não. Estender a

análise para os efeitos que a renda provoca na inadimplência implica em ampliar os

efeitos negativos de uma política salarial restritiva.

Nos últimos anos o país apresentou um quadro em que o salário-mínimo

registrou ganhos reais. Isso foi uma exceção. Desde que foi implantado em 1940, o

salário-mínimo registra alguns períodos de estabilidade no poder de compra e nos

demais esteve sob uma política restritiva (arrocho salarial). Essa política foi uma das

grandes responsáveis pelos problemas que existiram nos financiamentos

habitacionais sob os períodos do BNH e os do Governo Collor. Preocupante é a

existência de rumores que falam na necessidade de mudanças na atual política

salarial após 2015. Isso precisa ser evidenciado no debate político, pois suas

implicações são funestas. As indicações deste trabalhão caracterizam uma dessas

implicações, que como mostrado podem ser negativas para a população brasileira.

Elas não afetam somente os mutuários do sistema. O volume de recursos alocados

no programa influencia a economia como um todo. Uma crise que afete o setor

imobiliário tem externalidades que se infiltram e realimentam negativamente toda a

128

economia brasileira.

129

REFERÊNCIAS

ASSOCIAÇÃO DOS MUTUÁRIOS DE SÃO PAULO E ADJACÊNCIAS. Cobrança do saldo residual afeta 5 mil mutuários. Disponível em <http://www.amspa.com.br/nt_170311.php>, acesso em 15 out. 2012.

ANGHER, Anne Joyce (Coord.); SIQUEIRA, Luiz Eduardo Alves (Org.). Dicionário Jurídico. 6. ed. São Paulo: Rideel, 2002.

ASSAF NETO, Alexandre. Matemática financeira e suas aplicações. 11. ed. São

Paulo: Atlas, 2009.

AYRES, Frank Jr. Matemática Financeira: Resumo da Teoria, 500 problemas

resolvidos. São Paulo: McGraw-Hill do Brasil, 1981.

BONDUKI, Nabil. Origens da habitação social no Brasil: arquitetura moderna, lei do inquilinato e difusão da casa própria. 5. ed. São Paulo: Estação Liberdade, 2011.

BRASIL. Novo código civil: exposição de motivos e texto sancionado. Brasília: Senado Federal, 2003.

______. Código de defesa do consumidor. Curitiba: PROCON/PR, 2003.

______. Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4380.htm>. Acesso em: 05 out. 2012.

______. Banco Nacional da Habitação. Resolução do Conselho da Administração nº 25, de 16 de junho de 1967. Estabelece instruções para o reajustamento das

prestações nos financiamentos habitacionais e cria o Fundo de Compensação de Variações Salariais. Disponível em <http://www.prognum.com.br/legislacao/leis/BNH-RC-25-67.htm>. Acesso em: 22 fev. 2013.

______. Banco Nacional da Habitação. Resolução do Conselho da Administração 29, de 23 de março de 1965. Aprovar as seguintes normas reguladoras dos

reajustamentos e correções dos contratos imobiliários das condições para sua aplicação, do momento em que devem ser feitos e dos prazos de vigência. Disponível em <http://www.prognum.com.br/legislacao/leis/RC2965.HTML>. Acesso em: 22 fev. 2013.

______. Banco Nacional da Habitação. Resolução do Conselho da Administração

130

36, de 01 de janeiro de 1970. Regula o reajustamento das prestações no sistema

financeiro da habitação e cria o plano de equivalência salarial. Disponível em <http://www.prognum.com.br/legislacao/leis/RC36.69.html>. Acesso em: 22 fev. 2013.

BRASIL. Decreto-lei 22.626/33, de 07 de abril de 1933. Dispõe sobre os juros nos contratos e da outras providencias. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/d22626.htm>. Acesso em: 04 out. 2012.

______. Superior Tribunal Federal. Súmula nº 121, de 13 de dezembro de 1963. É

vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. Disponível em <http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=121.NUME.%20NAO%20S.FLSV.&base=baseSumulas>. Acesso em: 04 out. 2012. ______. Decreto-lei 167, de 14 de fevereiro de 1967. Dispõe sôbre títulos de crédito

rural e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del0167.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013. ______. Decreto-lei 413, de 09 de janeiro de 1969. Dispõe sôbre títulos de crédito industrial e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1965-1988/Del0413.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. Lei 6.840/80, de 03 de novembro de 1980. Dispõe sobre títulos de crédito comercial e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1980-1988/L6840.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. Lei 10.931/04, de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de

afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de

Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o

de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14

de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013. ______. Medida Provisória nº 1.963-17, de 30 de março de 2000. Dispõe sobre a

administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional, consolida e atualiza a legislação pertinente ao assunto e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/Antigas/1963-17.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013. ______. Medida Provisória nº 2.170-36, de 23 de agosto de 2001. Dispõe sobre a administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional, consolida e atualiza a

131

legislação pertinente ao assunto e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/2170-36.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

BRASIL. Emenda Constitucional nº 32, de 11 de setembro de 2001. Altera

dispositivos dos arts. 48, 57, 61, 62, 64, 66, 84, 88 e 246 da Constituição Federal, e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/Emendas/Emc/emc32.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. Medida Provisória 1.963-17, de 30 de marços de 2000. Dispõe sobre a administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional, consolida e atualiza a legislação pertinente ao assunto e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/Antigas/1963-17.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. Medida Provisóra 2.170-36, de 23 de agosto de 2001. Dispõe sobre a

administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional, consolida e atualiza a legislação pertinente ao assunto e dá outras providências. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/2170-36.htm. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. Lei nº 11.188, de 12 de fevereiro de 2001. Cria o Programa de

Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10188.htm>. Acesso em: 31 out. 2012.

______. Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha

Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm>. Acesso em: 01 nov. 2012.

______. Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013. ______. Lei 8.692, de 28 de julho de 1993. Define planos de reajustamento dos

encargos mensais e dos saldos devedores nos contratos de financiamentos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8692.htm>.

132

Acesso em: 17 out. 2012. BRASIL. Decreto-lei nº 2.164, de 19 de setembro de 1984. Institui incentivo

financeiro para os adquirentes de moradia própria através do sistema Financeiro da Habitação, a equivalência salarial como critério de reajustamento das prestações e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2164.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. LEI Nº 556, de 25 de junho de 1850. Código Comercial. Disponível em

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l0556-1850.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013.

______. LEI Nº 3.071, de 01 de janeiro de 1916. Código Civil dos Estados Unidos do

Brasil. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm>. Acesso em: 01 mar. 2013 ______. Caixa Econômica Federal – Conselho Curador do FGTS. Demonstrações Contábeis do FGTS. Relatório de Administração – Exercício 2003. Disponível em <http://www.fgts.gov.br/downloads.asp>, acesso em set 2013.

______. Caixa Econômica Federal – Conselho Curador do FGTS. Demonstrações Contábeis do FGTS. Relatório de Administração – Exercício 2004. Disponível em <http://www.fgts.gov.br/downloads.asp>, acesso em set 2013.




BRASIL. Caixa Econômica Federal – Conselho Curador do FGTS. Demonstrações Contábeis do FGTS. Relatório de Administração – Exercício 2008. Disponível em <http://www.fgts.gov.br/downloads.asp>, acesso em set 2013.



133

BRASIL. Caixa Econômica Federal – Conselho Curador do FGTS. Demonstrações Contábeis do FGTS. Relatório de Administração – Exercício 2011. Disponível em <http://www.fgts.gov.br/downloads.asp>, acesso em set 2013.


______. Caixa Econômica Federal. Minutas dos contratos de financiamento do PMCMV. Disponível em <http://www1.caixa.gov.br/download/asp/download.asp?subCategId=670>, acesso em out

2012.

______. Caixa Econômica Federal. Relatório de Gestão do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) – Exercício 2008. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatori

oGestao.faces>, acesso em set 2013.









______. Ministério das Cidades – Caixa Econômica Federal. Relatório de Gestão do Fundo de Arrendamento Residencial – Exercício 2008. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013. ______. Ministério das Cidades – Caixa Econômica Federal. Relatório de Gestão do Fundo de Arrendamento Residencial – Exercício 2009. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublica

134

RelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013.

BRASIL. Ministério das Cidades – Caixa Econômica Federal. Relatório de Gestão do Fundo de Arrendamento Residencial – Exercício 2012. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013.

______. Ministério das Cidades – Secretaria Nacional de Habitação. Relatório de Gestão 2008. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013. ______. Ministério das Cidades – Secretaria Nacional de Habitação. Relatório de Gestão 2009. Disponível em

<https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013. ______. Ministério das Cidades – Secretaria Nacional de Habitação. Relatório de Gestão 2010. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013. ______. Ministério das Cidades – Secretaria Nacional de Habitação. Relatório de Gestão 2011. Disponível em

<https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013. ______. Ministério das Cidades – Secretaria Nacional de Habitação. Relatório de Gestão 2012. Disponível em <https://contas.tcu.gov.br/econtrole/Web/EControle/ConsultaPublica/ConsultaPublicaRelatorioGestao.faces>, acesso em set 2013. ______. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CARTILHA DO PAR: Módulo Arrendamento. Maio/2008. Disponível em <

http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/par/CARTILHA_PAR.pdf>. Acesso em 27 abr. 2013.

CARVALHO, Luiz Celso Silva de. Matemática financeira aplicada. Rio de Janeiro:

FGV, 2009.

CAVALHEIRO, Luiz A. F. Elementos de Matemática Financeira: Operações a curto e longo prazo. Rio de Janeiro: FGV, 1970.

CERVO, Amado Luiz; BERVIAN, Pedro Alcino. Metodologia Científica. 4. ed. São Paulo: MAKRON Books, 1996.

135

DEMO, Pedro. Introdução à metodologia da ciência. 2. ed. São Paulo: Atlas, 1987. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 17. ed. São Paulo: Saraiva,

2002. 3 v.

FACHIN, Odília. Fundamentos de Metodologia. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

FARIA, Rogério Gomes de. Matemática Comercial e Financeira. 5. ed. São Paulo:

MAKRON Books, 2000.

FARO, Clovis. Fundamentos de matemática financeira: uma introdução ao cálculo financeiro e à análise de risco. São Paulo: Saraiva, 2006.

FIGUEIREDO, Alcio Manoel de Sousa (org.). Sistema Financeiro da Habitação:

Reflexos Financeiros e Econômicos. Curitiba: Juruá, 2008.

______. Cálculos no Sistema Financeiro da Habitação. Curitiba: Juruá, 2010.

______. Tabela Price & Capitalização de Juros. Curitiba: Juruá, 2011.

GIL, Antonio Carlos. Como elaborar projetos de pesquisa. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2002.

GUIMARÃES, Luiz Carlos Forghieri. Sistema Financeiro de Habitação: Revisão de

Contratos de Acordo com a Constituição Federal e a Matemática Financeira. São Paulo: Quartier Latin, 2006.

INÁCIO, Gilson Luiz. Direito social à moradia & a efetividade do processo: contratos do sistema financeiro da habitação. Curitiba: Juruá, 2003.

LAKATOS, Eva Maria; MARCONI, Marina de Andrade. Fundamentos de metodologia científica. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2010.

LEITE, Francisco Tarcísio. Metodologia Científica: métodos e técnicas de pesquisa: monografias, dissertações, teses e livros. Aparecida: Ideias & Letras, 2008.

136

LIMA, Roberto Arruda de Souza; NISHIYAMA, Adolfo Mamoru. Contratos bancários: aspectos jurídicos e técnicos da matemática financeira para advogados.

São Paulo: Atlas, 2007. MARICATO, Ermínia. Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana. Petrópolis:

Vozes, 2001. ______. Habitação e cidade. 7. Ed. São Paulo: Atual, 1997. ______. O impasse da política urbana no Brasil. Petrópolis: Vozes, 2011.

MENDONÇA, Luís Geraldo. Matemática financeira. 10. Ed. Rio de Janeiro: FGV,

2010.

Minha Casa, Minha Vida caminha a passos lentos. Jornal o Estado de São Paulo.

São Paulo: 25 set. 2012. Disponível em

<http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+geral-economia,cenarios-

minha-casa-minha-vida-caminha-a-passos-lentos,128203,0.htm>, acesso em 17 out.

2012.

MINISTÉRIO DAS CIDADES. Plano Nacional de Habitação. Disponível em <

http://www.cidades.gov.br/images/stories/ArquivosSNH/ArquivosPDF/Publicacoes/Publiicacao_PlanHab_Capa.pdf>, acesso em 15 out. 2012.

NOGUEIRA, José Jorge Meschiatti. Tabela Price: mitos e paradigmas. 2. ed.

Campinas: Millennium, 2008.

PIRES, Roberto Carlos Martins. Temas Controvertidos no Sistema Financeiro da Habitação: Uma Análise Jurídica do Problema Matemático. Rio de Janeiro: Editora e

Livraria Jurídica do Rio de Janeiro, 2004.

REZENDE, Teotonio da Costa. Os Sistemas de Amortização nas Operações de Crédito Imobiliário: A Falácia da Capitalização de Juros e da Inversão do Momento de Deduzir a Quota de Amortização. Dissertação (Mestrado em Gestão e Estratégia em Negócios) – Instituto de Ciências Humanas e Sociais, Universidade Federal do Rio de Janeiro: 2003. Disponível em <http://www.ufrrj.br/posgrad/mpge/03/64.pdf>,

acesso em 28 jan. 2013.

RODRIGUES, Marta Maria Assumpção. Políticas Públicas. São Paulo: Publifolha, 2010.

137

ROCHA, Márcio Antônio. Sistema Financeiro de Habitação: soluções jurídicas e proposições para o futuro. Curitiba: Juruá, 2011.

ROQUE, Sebastião José. Teoria Geral do Direito Civil. São Paulo: Ícone, 1994.

RUDIO, Franz Vitor. Introdução ao projeto de pesquisa científica. Petrópolis: Vozes, 1986.

SABOIA, João. O Salário Mínimo e seu Potencial para a Melhoria da Distribuição de Renda no Brasil. Desigualdade de Renda no Brasil: uma análise da queda

recente. Vol. 2. Brasília: IPEA, 2007. Disponível em <http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/livros/Cap32.pdf>, acesso em 09 jan. 2014. SADER, Emir (org.). 10 anos de governos pós-liberais no Brasil: Lula e Dilma. São Paulo: Boitempo; Rio de Janeiro: FLACSO, 2013.

SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: contratos. 5 ed. São Paulo: Atlas, 2004.

SCHONARTH, João Pedro. Caixa cobra amortização antes da hora e não abate do saldo. Jornal Gazeta do Povo. Curitiba, 16 out. 2011. Disponível em <http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1180948&tit=Caixa-cobra-amortizacao-antes-da-hora-e-nao-abate-do-saldo>, acesso em 15 out. 2012.

______. Mutuários não sabiam da falsa amortização. Jornal Gazeta do Povo.

Curitiba, 16 out. 2011. Disponível em

<http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1180953>, acesso

em 15 out. 2012.

SECCHI, Leonardo. Políticas públicas: conceitos, esquemas de análise, casos práticos. São Paulo: Cengage Learning, 2012.

SOUZA, Celina. Políticas Públicas: uma revisão da literatura. Sociologias, Porto Alegre, ano 8, nº 16, jul/dez 2006, p. 20-45.

Vendeu imóvel por R$ 140 mil e saldo devedor é de R$ 293mil. Jornal O Estado de São Paulo. São Paulo, 25 jan. 2012. Disponível em <http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,vendeu-imovel-por-r-140-mil-e-saldo-

138

devedor-e-de-r-293-mil,500819,0.htm>, acesso em 16 out. 2012.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2005. 3 v.

VERAS, Lilia Ladeira. Matemática Financeira: uso de calculadoras financeiras, aplicações ao mercado financeiro, introdução à engenharia econômica, 300 exercícios resolvidos e propostos com respostas. 3. ed. São Paulo: Atlas, 1999.

VIERIA SOBRINHO, José Dutra. Matemática Financeira. 7. Ed. São Paulo: Atlas,

2000.

Documents

O SALDO DEVEDOR NOS CONTRATOS DE …siaibib01.univali.br/pdf/Sergio Rabel.pdf · 2014-08-22 · Tabela 28 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de