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OPERAÇÕES URBANAS
NA CIDADE DE SÃO PAULO
Antônio Carlos Cintra do Amaral Filho
HISTÓRICO
1) SOLO CRIADO – década de 70
2) PROJETO DE PLANO DIRETOR - 1985
3) OPERAÇÃO INTERLIGADA (Desfavelamento) – Lei nº 10.209/86
4) PLANO DIRETOR – Lei nº 10.676/88
5) OPERAÇÃO ANHANGABAÚ – Lei nº 11.090/91
6) OPERAÇÃO FARIA LIMA – Lei nº 11.732/95
7) OPERAÇÃO ÁGUA BRANCA – Lei nº 11.774/95
8) OPERAÇÃO CENTRO – Lei nº 12.349/97
HISTÓRICO
9) ESTATUTO DA CIDADE –Lei Federal nº 10.257/01
Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de
intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. (ART. 32, §1º)
10) OPERAÇÃO ÁGUA ESPRAIADA–Lei nº 13.260/01
11) PLANO DIRETOR –Lei nº 13.430/02 e 13.885/04
12) OPERAÇÃO FARIA LIMA(revisão)-Lei nº13.769/04
13) OPERAÇÃO RIO VERDE/JACÚ – Lei 13.872/04
14) OPERAÇÃO ÁGUA BRANCA – Lei nº 15.893/13
15) PLANO DIRETOR – Lei nº 16.050/14
OPERAÇÕES URBANAS – PDE ANTERIOR
LEGENDA
Rede sobre Trilhos existente (CPTM)
Rede de Metrô existente (Metrô)
Operações Urbanas existentes
Operações Urbanas propostas (Plano Diretor Estratégico – Lei nº 13.885/04)
Fonte: SMDU/ATOU e DEURB
MACROÁREA DE ESTRUTURAÇÃO METROPOLITANA –
NOVO PDE
OPERAÇÃO URBANA
CENTRO
OPERAÇÃO URBANA
CENTRO
Área : 630 hectares
Adesões : 21
Entradas : 47 Milhões (29 milhões em outorga)
Saída : 8 Milhões
Saldo : 29 Milhões
Outorga Onerosa
Não há intervenções previstas
Não há limite de estoque construtivo
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
BRANCA
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
BRANCA
Área : 540 hectares
Adesões : 63
Entradas : 663 Milhões (545 milhões em outorga)
Saída : 85 Milhões
Saldo : 578 Milhões
Outorga Onerosa
Drenagem / Melhoramentos viários
HIS sem fixação de aplicação mínima – 0%
Estoque Total : 1.200 mil m2 / Consumido : 812 mil m2
NOVA O.U. ÁGUA BRANCA
Área : 540 hectares
Entradas estimada: 3.533 Milhões
CEPAC R : 1.605
CEPAC nR : 585
Drenagem / Melhoramentos viários / HIS
HIS sem fixação de aplicação mínima – 22%
Estoque Total : 1.850 mil m2
Estoque Residencial : 1.350 mil m2 / 50%
incentivado
OPERAÇÃO URBANA FARIA
LIMA
OPERAÇÃO URBANA FARIA
LIMA
Área : 650 hectares
Adesões : 120
Entradas : 2.005 Milhões (1046 mi CEPAC/465 mi outor)
Saída : 1.535 Milhões
Saldo : 470 Milhões
Outorga Onerosa / CEPAC
Obras viárias
HIS 10% de aplicação mínima – 13% dos gastos
Estoque Total : 1.310 mil m2 / Consumido : 990 mil m2
Emissão de novos CEPACs
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
ESPRAIADA
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA
ESPRAIADA
Área : 1400 hectares
Adesões : 195
Entradas : 3.329 Milhões (2.946 mi em CEPAC)
Saída : 1.030 Milhões
Saldo : 2.299 Milhões
CEPAC
Obras viárias
HIS 10% de aplicação mínima – 27% dos gastos
Estoque Total : 3.750 mil m2 / Consumido : 3.248 mil m2
Setor Jabaquara
Av. Alcântara
Machado
Av. D. Pedro I
Av. do
Estado
Av. Nazaré
Av. Alm.
Delamare
R. Ibitirama
Av. Paes de Barros
R. Lavapés
R. Guido
Aliberti
1,60
OPERAÇÕES URBANAS
BENEFÍCIOS
Aumento da área construída
Modificações de índices e parâmetros
urbanísticos
Alteração de normas edilícias
Regularização de construções, reformas e
ampliações
LIMITAÇÃO
Os recursos obtidos pelo Poder Público (...) serão
aplicados exclusivamente na própria operação
urbana consorciada (art. 33, §1º)
OPERAÇÕES URBANAS
CRÍTICAS
Falta de Plano Urbano
Atende interesse da especulação imobiliária
Valorização imobiliária
Expulsão de moradores – gentrificação
conjunto de processos de transformação do espaço urbano que, com ou sem intervenção governamental, busca o aburguesamento de áreas das grandes metrópoles que são tradicionalmente ocupadas pelos pobres, com a consequente expulsão dessas populações mais carentes, resultando na valorização imobiliária desses espaços
Controle relaxado de uso do solo
Falta de contrapartida urbanística
OPERAÇÕES URBANAS
CEPAC
Vantagens do CEPAC
Antecipação de recursos
Preço de venda fixado com base na oferta e demanda
Título mobiliário – garantia de empréstimo
Diversificação de investidores, inclusive institucionais
Desvantagens do CEPAC
Preço relativo entre usos e setores engessado
Especulação – falta de liquidez
Submissão às formalidades da CVM
Custos de transação (distribuição, fiscalização e escrituração)
OU ÁGUA BRANCA Arrecadação
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Saldo Financeiro
Arrecadação
OU ÁGUA ESPRAIADA CEPAC vendido x convertido -
acumulado
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Cepac vendido Cepac convertido
OU ÁGUA ESPRAIADA Arrecadação anual – real e estimado
-
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
1.800.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Arrecadação Real Arrecadação Estimada
OU ÁGUA ESPRAIADA
Evolução do preço CEPAC
100
150
200
250
300
350
400
450
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CEPAC IPCA SELIC
OU FARIA LIMA
Evolução do preço CEPAC
100
150
200
250
300
350
400
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
IPCA SELIC CEPAC
FIM