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9. OPERAÇÕES URBANAS NA CIDADE DE SÃO PAULO
1. As parcerias público-privadas
2. As Operações Interligadas
3. As Operações Urbanas
4. Operação Urbana Anhangabaú
5. Operação Urbana Faria Lima
6. As Novas Operações Urbanas Consorciadas
7. Operação Urbana Consorciada Faria Lima
5. OPERAÇÕES URBANAS NA CIDADE DE SÃO PAULO
1. As parcerias público privadas, instrumento de captação de recursos e de
planejamento urbano
As prefeituras tiveram a capacidade de investimento abalada no cenário de crise econômica da década de 1980.
Recursos insuficientes para investir na infra-estrutura necessária para atender ao crescimento.
Os municípios buscam mecanismos que possibilitem receitas alternativas independentes de recursos orçamentários.
Após a lei de zoneamento de 1972, leis complementares foram formuladas com o objetivo de adequar e ajustar os parâmetros
urbanísticos à dinâmica da cidade.
O poder público e a iniciativa privada passaram a formular propostas e a implementar contínuas modificações pontuais na
legislação urbanística.
Com o crescimento da atividade imobiliária em determinadas regiões da cidade, a necessidade de otimizar a utilização da infra-
estrutura instalada e dos serviços de transportes públicos, a flexibilização dos índices e parâmetros urbanísticos passou a ser
tema de debate na administração pública.
A Prefeitura desenvolveu projetos urbanos em áreas delimitadas através de leis específicas - como nos entorno das estações de
metrô Santana e Conceição e ao longo do eixo leste do metrô.
O Poder Público busca utilizar instrumento de exceção - projetos aprovados através de leis específicas - como fator de planejamento e controle do uso do solo, abrindo novas frentes de atuação para o
setor imobiliário privado.
A existência de índices urbanísticos mais generosos e novas condições de uso e ocupação do solo, têm o objetivo de atrair
investimentos privados e formar novas centralidades, reequilibrando funções e melhor distribuindo as atividades urbanas
no território.
2. As Operações Interligadas
Em 1986 foi aprovada a lei 10.209/86 que instituiu mecanismo de parcerias entre o Poder municipal e a iniciativa privada -
Operações Interligadas.
O objetivo da lei era aproveitar o dinamismo da iniciativa privada, incentivando a construção de habitações de interesse social visando à resolução dos problemas das sub-habitações (favelas), através da
concessão de índices acima dos permitidos pela legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.
A Operação Interligada oferecia soluções para núcleos favelados existentes em áreas públicas ou particulares, sendo
admitida a possibilidade da formação de consórcios entre empreendedores.
A obrigação assumida pelo empreendedor estaria quitada quando da entrega e doação das habitações à Prefeitura, para a
transferência da população.
As propostas de participação eram analisadas por um Grupo de Trabalho com atribuições de:
a) elaborar os critérios gerais para a concessão dos benefícios solicitados;
b) proceder à análise urbanística para a avaliação quantitativa e qualitativa do impacto da proposta na vizinhança e sua possibilidade
de absorver o aumento de densidade, da sobrecarga na infra- estrutura e no sistema viário, e de alteração na paisagem urbana;
c) analisar a contrapartida oferecida;
d) elaborar parecer conclusivo para encaminhamento das solicitações à deliberação pelo órgão competente.
À medida que com as sucessivas operações aproximava-se do limite de saturação da infra estrutura existente, não seriam mais autorizadas
propostas para aquela região da cidade.
As solicitações de Operações Interligadas compreendiam:
a) A ampliação da área construída computável;b) A permissão para usos não aceitos pela legislação na zona
em que estivesse localizado o imóvel;c) A ampliação da taxa de ocupação;
d) A liberação do gabarito de altura para a edificação;
e) A diminuição dos recuos obrigatórios.
A análise urbanística baseava em vistoria para análise do imóvel objeto da proposta e de sua vizinhança, visando avaliar o impacto do empreendimento na quadra de sua localização, considerando a
situação existente e a perspectiva futura.
As Operações Interligadas – Contrapartidas
Os critérios de avaliação de contrapartida partiam do princípio do equilíbrio entre a excepcionalidade do benefício a ser concedido pelo Poder público e o número de habitações de interesse social
exigido.a) Critério de valorização do terreno -
a contrapartida corresponderia a uma porcentagem da valorização decorrente do benefício concedido.
b) Critério do Terreno virtual- baseado no valor de mercado de terreno hipotético com metragem e características para atender às exceções desejadas e seu potencial construtivo.
Válido apenas para solicitações de aumento de área construída. (O valor do terreno virtual equivale a 70% do valor
do terreno real).
c) Critério do Empreendimento - avaliava a lucratividade adicional do empreendimento por conta do benefício
solicitado. Inicia-se com a composição dos preços do produto imobiliário, combinando fatores de custos e investimentos com a
rentabilidade esperada para a operação.
A maior parte das solicitações através das Operações Interligadas referia-se ao aumento no Coeficiente de Aproveitamento para usos
residenciais e de serviços de padrão médio e alto, bairros de Vila Mariana, Pinheiros, Lapa e Butantã.
O Ministério Público argüiu como inconstitucionalidade o Poder Executivo assumir atribuições exclusivas do Poder Legislativo, conseguindo a suspensão das Operações Interligadas em 1999.
Os critérios de determinação da contrapartida se aperfeiçoavam à medida que aumentava o número de propostas e a experiência para
analisá-los.
3. Operações Urbanas - Conceituação
A adesão da iniciativa privada é fundamental no sucesso de uma Operação Urbana, mas as propostas de operações não devem se localizar apenas nas regiões que historicamente concentraram as
maiores atividades do mercado imobiliário.
As primeiras Operações Urbanas foram concebidas no final da década de 1980 e desenvolvidas e implementadas a partir do
início da década de 1990.
Essas Operações Urbanas compreendem um conjunto de ações integradas conduzidas pelo Poder público com a participação de
agentes privados tendo por objetivo promover melhorias nas condições urbanísticas de determinadas regiões da cidade.
As melhorias seriam financiadas pelo recebimento de contrapartidas obtidas com a concessão de exceções à legislação de parcelamento,
uso e ocupação do solo.
- Caracterizando-se como mudança na legislação de zoneamento, cada Operação Urbana deve ser aprovada por
lei específica.
- Os recursos obtidos nas Operações Urbanas devem atender a implantação de um programa de investimentos previamente
estabelecido, abrangendo Habitações de Interesse Social, drenagem, abertura e complementação de sistema viário,
recuperação de espaços público e do patrimônio arquitetônico.
Diferenças fundamentais das Operações Urbanas em relação às Operações Interligadas:
- Os recursos obtidos somente podem ser utilizados no interior do perímetro de abrangência da Operação Urbana e na execução do
programa de investimentos previsto em lei.
- Trata-se de uma forma de garantir ao investidor que a contrapartida recebida será investida no próprio local, beneficiando-o com a
melhoria de suas condições de instalação e complementando a infra-estrutura necessária para suportar o incremento de atividades
proporcionadas pelo aumento de áreas construídas.
A definição de um perímetro de abrangência permitiu ao Poder público a elaboração de estudos detalhados dos problemas e
potencialidades da área de uma Operação Urbana.
Nas Operações Urbanas, diferentemente das Operações Interligadas que abrangiam a totalidade da cidade com exceção das zonas exclusivamente residenciais, é possível avaliar com
antecedência o impacto do aumento de área construída e prever as ações necessárias para a complementação de infra-
estrutura.
As primeiras Operações Urbanas tomavam a atividade imobiliária como um fim em si, crendo que seu incremento era sinônimo, não
reflexo de crescimento econômico e desenvolvimento.
Buscava-se principalmente a adesão dos empreendedores de conjuntos residenciais e de serviços de alto padrão, visando a
especialização da cidade no setor terciário avançado.
4. Operação Urbana Anhangabaú - 1991O Poder público após investir grande soma de recursos na
requalificação do centro da cidade, com a implantação do metrô e dos calçadões na década de 1970 realizou a primeira Operação
Urbana e na década de 1980 para remodelação do Vale do Anhangabaú.
Objetivo principal de atrair a iniciativa privada para novos investimentos na região a fim de refrear o processo de
esvaziamento de atividades econômicas de alto padrão e otimizar a utilização da infra-estrutura instalada.
Com estudos iniciados em 1989 pela EMURB, Secretaria Municipal de Cultura, Secretaria Municipal de Planejamento,
Secretaria Municipal de Transportes e Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano, a Operação Urbana Anhangabaú entrou
em vigor em 1991, com duração prevista de três anos.
Os principais objetivos:a) obtenção de recursos para o Poder público introduzir
melhorias na área objeto de intervenção.
b) Melhorias nos espaços públicosc) Incentivo à preservação de imóveis de interesse histórico,
arquitetônico e paisagístico.
d) Aumento da atratividade da área central para o exercício de atividades diversificadas, aumentando o seu dinamismo.
Projeto experimental, com área adicional de construção fixada em 150.000 m², passível de negociação com empreendedores
privados, permitindo ajustes "..tanto na condução de seu desenvolvimento quanto na explicitação das diretrizes mais específicas das diretrizes da política para a área central”
Mecanismos para alcançar os objetivos previstos:- possibilidade de concessão onerosa de modificações de índices
e características de parcelamento, uso e ocupação do solo;
- uso oneroso do espaço público aéreo e subterrâneo;
- possibilidade de transferência de potencial construtivo de imóveis tombados pelo patrimônio histórico
- possibilidade de regularização de imóveis construídos em desacordo com a legislação vigente, mediante contrapartida
financeira.
Os estudos realizados baseavam-se em pesquisas de viabilidade econômica para novos empreendimentos,
análises urbanísticas enfocando a preservação do patrimônio ambiental, o sistema viário e a organização espacial quanto a
paisagem e o desenho urbano.
Além da área de abrangência previamente delimitada, a Operação Urbana define um programa de obras e serviços, em cuja execução devem ser investidos os recursos arrecadados.
Operação Urbana Anhangabaú - O programa - reurbanização do Vale do Anhangabaú
- remanejamento da Praça Ramos de Azevedo , do entorno do Teatro Municipal e da rua Boa Vista;
- Implantação de boulevard na Av. São João, rua Xavier de Toledo, av. Ipiranga e rua Conselheiro Crispiniano;
- Manutenção dos calçadões existentes e sua implantação no Vd. Sta Ifigênia, ruas Sete de Abril, José Bonifácio e do Ouvidor;
- Restauro de esculturas e melhorias na Praça Ramos, no Viaduto do Chá, na Ladeira da Memória, na Galeria Prestes Maia, na
avenida Prestes Maia, na Praça Pedro Lessa, no Largo do Paissandu e na Praça Dom José Gaspar;
- Construção de passagem em desnível no cruzamento das avenidas Senador Queiroz e Prestes Maia;
-Serviços de Macro drenagem.
A parceria público - privada não se limitaria à arrecadação de recursos, mas se propunha a definir os papéis dos agentes no processo contínuo de construção e reconstrução da cidade.
Sem alcançar todos seus objetivos por ter arrecadado poucos recursos, a Operação Urbana Anhangabaú inaugurou a prática de
um novo mecanismo de política urbana.
Houve pela Prefeitura a percepção no aspecto formal da importância do papel do espaço privado na conformação física e
qualificação dos espaços públicos.
Buscava o retorno aos cofres públicos de parte dos investimentos na reurbanização do Vale do Anhangabaú, requalificar espaços públicos através da intervenção direta na realização de obras e
ocupação dos imóveis particulares.
5. Operação Urbana Faria Lima - Lei 11.732/95
Em meados da década de 1980, a intervenção "Boulevard Sul" propunha a extensão da Av. Faria Lima em direção ao bairro da Vila
Olímpia com a formação de um novo pólo de atuação imobiliária.
O principal indutor da Operação Urbana Faria Lima foi a possibilidade de execução de plano viário aprovado em 1968, diretriz para o prolongamento da Av. Faria Lima em direção a
Pinheiros e ao Itaim.
Atravessando região de intensa atividade imobiliária, o prolongamento da avenida proporcionaria novas possibilidades de negócios à iniciativa privada e à Prefeitura recuperar os recursos
públicos empenhados.
Aprovada em março de 1995, a Operação Urbana Faria Lima compreende ".. um conjunto integrado de intervenções coordenado pela Prefeitura por intermédio da EMURB, com a participação dos
proprietários, moradores usuários e investidores em geral, visando a melhoria e a valorização ambiental da área de influência definida em função do sistema viário de interligação da avenida Brigadeiro
Faria Lima e a avenida Pedroso de Moraes e com as avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pelegrino, dos Bandeirantes,
Engenheiro Luis Carlos Berrini e Cidade Jardim ".
Os recursos para a desapropriação dos imóveis e a abertura da via seriam obtidos pela contrapartida junto a particulares com a outorga onerosa de potencial adicional de construção e/ou a
alteração dos parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação de uso e ocupação do solo para os lotes contidos no interior do
perímetro de atuação.
Operação Urbana Faria Lima - áreas direta e indiretamente beneficiadas
As áreas contidas no perímetro de abrangência da Operação Urbana Faria Lima foram classificadas em: - as áreas diretamente
beneficiadas, que correspondem às atingidas diretamente pelas obras viárias, e as áreas indiretamente beneficiadas.
Para as áreas diretamente beneficiadas previu-se a utilização do instrumento de captação de recursos CEPAC - Certificados de
Potencial Adicional de Construção.
Estes certificados seriam negociados na bolsas de valores.
Os CEPACs emitidos pelo Poder público, poderiam ser adquiridos no mercado financeiro e negociados diretamente
entre investidores.
Trata-se de um mecanismo de captação antecipada de recursos que desvincula a o direito de área adicional de construção da
propriedade de um lote específico.
Com a emissão de títulos e a arrecadação prévia dos recursos correspondentes, a Prefeitura não precisaria recorrer a recursos
orçamentários para executar as obras necessárias.
O detentor de CEPACs não precisa, necessariamente, ser proprietário de um imóvel na área de abrangência da Operação
Urbana.
Dificuldades na regulamentação desse dispositivo levaram a Operação Urbana Faria Lima a prever, inicialmente, outras formas
de pagamento de contrapartida.
Os CEPACs terminaram por ser utilizados como parâmetro referencial do valor do metro quadrado adicional a ser
comercializado e que variava conforme o uso pretendido e a sub região onde se localizava o imóvel.
Nas áreas indiretamente beneficiadas, o cálculo do valor do benefício era feito com base em laudos de avaliação
elaborados pelos interessados e analisados por equipes técnicas da Prefeitura.
O cálculo do benefício baseava-se nos valores do imóvel: o valor inicial correspondendo ao valor de mercado determinado por sua localização, dimensão e pelas possibilidades de uso e
aproveitamento definidos pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e
o valor final correspondendo ao valor que o terreno adquiriria se contasse com os índices e características
pretendidos pelo empreendedor.O cálculo da contrapartida, na maioria dos casos, utilizava o
método do "terreno virtual”, que consiste em terreno hipotético que o empreendedor precisaria dispor para edificar conforme suas
pretensões. Por tratar-se de "terreno virtual", não existente fisicamente, seu
valor sofreria um deságio em relação ao benefício. O valor da contrapartida equivaleria a uma porcentagem do
benefício alcançado.
Operação Urbana Faria Lima - diretrizes urbanísticas
As diretrizes urbanísticas da Operação Urbana Faria Lima compreendem a complementação e integração do sistema viário
existente com o sistema de circulação da zona sul da cidade;
- na abertura de espaços de uso público;
- na criação de "condições ambientais diferenciadas" obtidas através da arborização, do mobiliário urbano e comunicação visual
adequados;
- na criação de condições para a ampliação da oferta de habitações multifamiliares;
- no estímulo ao remembramento de lotes e ao adensamento, respeitado o coeficiente máximo igual a 4,0;
- na interligação de quadras mediante a utilização dos espaços aéreo e subterrâneo das ruas;
- no incentivo aos usos diferenciados, com ocupação máxima do pavimento térreo, para uso comercial, não superior a 70%;
- na criação de áreas verdes e ciclovias;
- na construção de habitações de interesse social em áreas definidas pelos órgãos técnicos competentes;
- no oferecimento de financiamento para aquisição de habitações multifamiliares para os proprietários
desapropriados para a execução das obras;- na ampliação das áreas de estacionamento e implantação de "avenida parque" no trecho compreendido entre as avenidas
Juscelino Kubitschek e Hélio Pelegrino.
O total do potencial adicional de construção determinado em lei era de 2.250.000m², sendo que às áreas diretamente beneficiadas coube o limite de 1.250.000 m² e às áreas
indiretamente beneficiadas, 1.000.000 m².
Na área de abrangência foram delimitados subperímetros Pinheiros, Itaim, Vila Olímpia, V. Funchal e Uberaba com as seguintes
diretrizes:
- no subperímetro Pinheiros, a altura máxima das edificações não pode ser superior a 25m;
- no sub perímetro Itaim, os imóveis com frente para o prolongamento da avenida Faria Lima devem ter o recuo frontal
pavimentado compatível com a cota da calçada lindeira, sem qualquer tipo de fechamento, marquise contínua na cota 3,50m
em toda a extensão frontal, projetando 3,0m sobre o recuo;
- no subperímetro Uberaba, as edificações situadas na área envoltória de 50,0m, contados a partir das divisas das vilas
existentes enquadradas como Z8-200, devem ter sua volumetria contida no espaço delimitado por um plano
inclinado em 60º, calculado a partir da altura de 6,0m, medidos da cota média do terreno da vila na respectiva divisa.
6. As Operações Urbanas Consorciadas
O Estatuto da Cidade define as Operações Urbanas como instrumento de política urbana, razão do Plano Diretor
Estratégico estabelecer parâmetros para esta adequação.
As Operações Urbanas, além das possibilidades de arrecadar recursos, revelam-se como parcerias com o objetivo de distribuir usos e funções no território e como elementos indutores de ações
públicas e privadas para o desenvolvimento econômico, reversão de quadro de estagnação com a reconversão de áreas
degradadas.
O adjetivo "consorciada" nas novas Operações Urbanas concretiza a idéia de parceria, compromisso entre partes.
Os CEPACs são instituídos como a forma de pagamento pela outorga onerosa do potencial construtivo adicional, alteração de
uso e parâmetros urbanísticos, nas Operações Urbanas Consorciadas.
As leis de cada Operação Urbana poderão definir regras específicas e condições de aplicação dos instrumentos previstos no
Estatuto da Cidade: IPTU progressivo, direito de preempção, concessão urbanística, consórcio imobiliário.
As regras estabelecidas pelas leis de Operações Urbanas suplantam as regras dos Pianos Regionais Estratégicos.
O controle de uso e ocupação do solo e a abordagem econômica passam a dispor de um instrumento de equilíbrio de funções,
para a desconcentração das atividades econômicas e a melhoria das condições urbanísticas da cidade como um todo.
Operações Urbanas Consorciadas – potenciais de regiões marginalizaddas
As Operações Urbanas podem se distribuir pelo território, realçando potenciais de regiões até então marginalizadas.
O incremento da atividade imobiliária passa a ser a conseqüência da melhoria das condições gerais de desenvolvimento e da instalação de atividades produtivas em determinada região.
Assim, as exceções à lei geral de zoneamento deixam de visar apenas área adicional de construção para edifícios residenciais ou
comerciais de alto padrão.
As camadas de renda média também poderão ser atendidas; a atividade industrial será incrementada por condomínios
mistos; as centralidades fora de eixos consagrados serão viabilizadas, reduzindo os extensos deslocamentos diários.
A concessão de exceções à LPUOS (gratuitas ou não) não é o único fator garantidor do sucesso de uma Operação Urbana.
Novas Operações Urbanas passam a integrar programas de desenvolvimento de suas regiões, com a possibilidade de exceções à
legislação de zoneamento, além de outras formas de atração de investimentos como incentivos fiscais.
7. Operação Urbana Consorciada Faria Lima - Leis 13.769/04 e 13.871/04 – Decreto 45.213/04
A região da Operação Urbana Faria Lima foi objeto de promulgação da Lei 13.769 de 26 de janeiro, complementada pela Lei 13.871 de 12 de julho de 2004, revogando a Lei da primeira
Operação Faria Lima, procedendo adequações em sua operacionalização.
A revisão da lei original objetivou facilitar os procedimentos de análise urbanística e de contrapartida das propostas de
participação da iniciativa privada. O perímetro de abrangência foi dividido nos setores:
Setor l – Pinheiros Setor 2 - Faria LimaSetor 3 - Hélio Pelegrino Setor 4 - Olimpíadas
Os principais objetivos e diretrizes da nova lei são:
- Implantar os melhoramentos previstos na Lei 7104/68 da avenida Pedroso de Moraes, da confluência da rua Nova Cidade com avenida Hélio Pelegrino e na Lei 8126/74 da avenida Cidade
Jardim à avenida dos Bandeirantes.
- Implantar os melhoramentos referentes a planos de interligação do sistema viário constantes de leis em vigor e
situados dentro do perímetro de abrangência.
- Obras, equipamento públicos e áreas verdes.
- 10% do total arrecadado devem ser utilizados na construção de Habitação de Interesse Social - HIS
As diretrizes urbanísticas limitam-se à exigência de:
• recuos frontais maiores; • faixas de desaceleração e proibição de acesso direto para os
imóveis das vias de maior intensidade de tráfego; • limite de gabarito nos corredores lindeiros a zona
exclusivamente residencial, ZCLz e vias de pequena largura; • o controle de gabarito nas áreas envoltórias de vilas.
Incentivos para o remembramento de lotes:
- Concessão gratuita de área adicional de construção de 20% da área do lote resultante de remembramento para lotes de até
2000 m² que, quando remembrados, resultem em lotes com mais de 2500 m².
- Concessão gratuita de área adicional de construção de 20 % da área dos lotes com metragem igual ou superior a 2000 m²
desde que a edificação disponha, no pavimento térreo de áreas destinadas a circulação e atividades de uso aberto ao público.
Os lotes com área superior a 1000 m² poderão adquirir área construída adicional.
Os lotes com área inferior a 1000 m², para poderem adquirir área construída adicional, deverão proceder a cessão onerosa de
espaço aéreo ou subterrâneo.
Operação Urbana Consorciada Faria Lima - CEPACs
O estoque total de área adicional de construção permanece limitado a 2.250.00 m² e, descontado o estoque já utilizado
desde 1995, com a distribuíção:
Setor Residencial Comércio / Serviços Total
1 – Pinheiros 286.695 96.600 383.295
2 – Faria Lima 288.190 73.715 361.905 3 – Hélio Pelegrino 292.445 182.505 474.950 4 - Olimpíadas 190.440 95.565 286.005
Subdivisão de setores para efeito de cálculo de CEPACs a serem utilizados e aplicação da tabela de conversão:
Setor l - Pinheiros:Subsetor 1 A Subsetor 1 B
Subsetor 1 C Subsetor 1 D1Subsetor 1 D2 Subsetor 1 D3
Subsetor 1 D4
Setor 2 - Faria LimaSubsetor 2 A Subsetor 2 BSubsetor 2 C1 Subsetor 2 C2Subsetor 2 D Subsetor 2 E
Setor 3 - Hélio PelegrinoSubsetor 3 A Subsetor 3 BSubsetor 3 C1 Subsetor 3 C2Subsetor 3 D Subsetor 3 E
Setor 4 - OlimpíadasSubsetor 4 A Subsetor 4 BSubsetor 4 C Subsetor 4 D
Para cada um dos subsetores existe uma tabela de conversão específica para os CEPACs que novamente se subdivide e
abrange as seguintes concessões:
- Tabela de conversão para área adicional de construção
- Tabela de conversão para mudança de uso
- Tabela de conversão para aumento de taxa de ocupação
TABELA DE CONVERSÃO DE CEPACs lei 13.769/04
Setor Sub Setores
Em m² de área adicional de construção computável
Em m² de área de terreno/ mudança
de uso e parâmetros urbanísticos
Em m² de terreno para taxa de ocupação
adicional(de 50% até 70%)
Resid. Com/Serv Resid. Com/Serv
Setor 1Pinheiros
1a (F. Lima) 1,2 0,8 2 1,2 0,8
1b 1,8 1,5 2 1,8 1,2
1c 2,6 1,7 2 2,6 1,7
1d 2,8 1,8 2 2,3 1,5
Setor 2Faria Lima
2a (F. Lima, Rebouças C. Jardim)
0,8 0,5 1,5 0,8 0,5
2b (F. Lima, C. Jardim a Juscelino)
0,9 0,6 1,5 0,9 0,6
2c ( C. Jardim) 1,1 0,8 1,5 1,2 0,8
2d 1,3 0,5 1,5 0,8 0,5
2e 1,8 1,2 1,5 1,8 1
Setor Sub Setores
Em m² de área adicional de construção computável
Em m² de área de terreno/ mudança
de uso e parâmetros urbanísticos
Em m² de terreno para taxa de ocupação
adicional(de 50% até 70%)
Resid Com/Serv
Resid. Com/Serv
Setor 3Hélio Pellegrino
3a (F. Lima) 1,2 0,8 1,5 1,2 0,8
3b ( Juscelino) 1,2 1 1,5 1,2 0,8
3c 2,5 1 1,5 1,5 1
3d 1,5 1 1,5 1,5 1
3e 2,5 1,5 1,5 2,3 1,5
Setor 4 Olimpíadas
4a (F. Lima) 0,9 0,6 2 0,9 0,6
4b 2 0,9 2 1,4 0,9
4c 2 1,2 2 1,8 1,2
4d 2 1 2 1,5 1
O valor mínimo atual de cada CEPAC passa a ser de R$ 1.100,00 (valor periodicamente atualizado),
cuja contrapartida pode paga à vista ou parcelada.
Os CEPAC devem ser alienados através de leilão público ou utilizados para o pagamento de projetos, obras,
desapropriações e gerenciamento da Operação Urbana e sua emissão está limitada a 650.000.
A EMURB é a gestora da Operação Urbana Consorciada Faria Lima e a responsável pela implementação do programa de
investimentos e pela elaboração de um plano de prioridades para aplicação dos recursos.
Em caso de pagamento de indenização por desapropriação, o valor do CEPAC a ser utilizado é o valor obtido no último
leilão realizado.
Edital de leilão de CEPAC da Operação Urbana Faria Lima
1ª Distribuição de CEPAC
Leilão / Colocação
PrivadaData Ofertados Vendido Saldo em
CEPACValor
MínimoValor
Realizado R$
Autorizado 367.290
1º leilão 20/07/04 90.000 9.091 358.199 1.100 1.100 10.000.100
Colocação Privada 22/12/04 - 24.991 333.208 - 1.100 27.490.100
Colocação Privada 29/11/05 - 3.292 329.916 - 1.100 3.621.200
Colocação Privada 31/05/06 - 2.579 327.337 - 1.100 2.836.900
Colocação Privada 20/07/04 - 3.907 323.430 - 1.100 4.297.700
Colocação Privada 22/12/04 - 6.219 317.211 - 1.100 6.840.900
Colocação Privada 29/11/05 - 1.022 316.189 - 1.100 1.124.200
2º Leilão 31/05/06 10.000 2.729 313.460 1.100 1.100 3.001.900
100.000 53.830 313.460 59.213.000
2ª Distribuição de CEPAC
Leilão / Colocação
PrivadaData Ofertados Vendido
Saldo em
CEPAC
ValorMínimo
Valor Realizado R$
Autorizado 313.460
1º leilão 17/10/07 156.730 156.730 156.730 1.100 1.240,01 194.346.7667,30
Colocação Privad
a20/12/07 0 72.942 83.788 1.100 1.240,01 90.448.809,42
2º Leilão 12/03/08 83.788 83.788 0 1.100 1.538,01 128.866.781,88
240.518 313.460 413.662.358,60
Arrecadação Extra-Tributária
Recebimentos de contrapartidas Até 30/06/2004 311.958.986,72
1ª Distribuição CEPAC 20/07/04 a 31/05/06 59.213.000,00
2ª Distribuição CEPAC 17/10/07 a 31/03/08 413.662.258,60
TOTAL 784.834.245,32
Colocações Privadas Data Colocado Valor
Realizado R$
2008 21/10/)8 2.500 1.724,72 4.311.800,00
Total 4.311.800,00
Quadro 29 - Programa de Colocações Privadas na Operação Urbana Faria Lima Fonte: EMURB
3ª Distribuição Data Ofertados Vendido
Saldo em
CEPAC
Valor Mínim
o
Valor Realizad
oR$
Leilão 05/02/09 100.000 55.000 45.000 1.700 1.700 93.500.000,00
Leilão 05/03/09 30.000 1.521 28.479 1.715 1.715 2.608.515,00
Total 96.108.515,00
Quadro 30 - Colocação de CEPAC em 2009 Operação Urbana Faria Lima Fonte: EMURB
Movimentação Quantidade de CEPAC vendido
1ª Distribuição (23/10/2004) 53.830
2ª Distribuição (28/09/2007) 313.460
3ª Distribuição (17/12/2008) 56.521
Programa Colocações Privadas (2008) 2.500
Saldo Total 426.311
Quadro 31 – Colocação de CEPAC até 31/03/2009. Fonte: EMURB
