Projetos Urbanos: Das operações Urbanas aos Grande ... · • Projetos Urbanos/Parcerias como receita do Planejamento estratégico O papel das Cidades . ... JHSF Cidade Jardim Continental

Produção

imobiliária

PPP’s OUC

O papel das cidades

reestruturação capitalista

financeirização

Das Operações Urbanas

Consorciadas às Parcerias

Público-Privadas: projetos

urbanos e estratégias de

financiamento

Beatriz Rufino – FAU/USP

Reestruturação Capitalista

Financeirização de

Produção Imobiliária

Instrumentos Urbanos

Ouc – Ppp’s


Regime de acumulação Sistema de Regulamentação

Política e Social

Reestruturação Produtiva - Transição capitalista histórica (Harvey, 2008)

Fordismo

Acumulação Flexível

Kenesyanismo/ Estado de Bem-Estar

Políticas Neoliberais


Crise

1970

Flexibilidade dos processos de trabalho, dos produtos e padrões de

consumo.

Associa-se a implementação de novas tecnologias/revolução

informacional, enfraquecimento das relações de trabalho e re-organização

industrial (terceirizações e deslocamentos/relocalizações)

Mudanças estruturais Domínio do capital financeiro ?

• Estagnação do setor produtivo – crise de super-produção (BRENNER, 2008)

• Reconstituição de uma massa de capitais procurando valorizar-se de forma financeira,

como capital de empréstimo, devido a dificuldade de se valorizar na esfera de produção.

• Fortes pressões das principais instituições financeiras, no sentido de

desregulamentação do controle de fluxos financeiros (CHESNAIS, 2005);

• A partir deste contexto reforça-se a retórica da importância da redução do Estado, da

privatização das empresas estatais, do controle dos gastos públicos e da abertura da

economia, como condições fundamentais para o crescimento da economia e inserção

na economia mundial.


Circuito

produtivo

(1)

Circuito

Ambiente

construído

(2)

Circuito

Ciência

Tecnologia

(3)

Formas de regulação / Organização dos mercados de Capital

Ambiente Construído Valor de Uso Bem Financeiro

Processo de acumulação do Capital – Processos de Urbanização (Harvey, 2008)


• Reestruturação Produtiva - “crise urbana” - surgimento de grandes áreas ociosas

ou subutilizadas, particularmente nas cidades e setores urbanos, cujo

crescimento havia se amparado na indústria.

• Cidades passam a seguir um receituário neoliberal visando atrair os excedentes

de Capital Financeiro

• Competitividade Urbana - Cidade como mercadoria em potencial que conseguirá

atrair tanto mais investimentos quanto souber aproveitar as “possibilidades”

econômicas do espaço urbano

• Coalizão entre as elites fundiárias, o poder público e os empreendedores

imobiliários – “Máquinas de Crescimento”

• Projetos Urbanos/Parcerias como receita do Planejamento estratégico

O papel das Cidades

Difusão das práticas de parcerias como instrumentos da transformação urbana

• Partem do pressuposto que o poder público não é capaz ou não podem arcar com

todos o custo das transformações urbanas

• Mas tem algo a oferecer – possibilidade de rentabilidade a partir de transformações

do território

• As parcerias sustentam-se então na montagem do balanço dos benefícios e custos

a serem partilhados deve ser calçado no profundo conhecimento do ambiente

construído/ da produção imobiliária.

O papel das Cidades

Financeirização de

Produção Imobiliária

Imóveis

Mercado Financeiro

Título

mobiliário

Empreendimentos Coorporativos

Instituições financeiras

Instrumentos: ‘desintermediação bancária’

Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) ;

Créditos dos Recebíveis Imobiliários (CRI’s);

Lógica espacial – Fragmentada/ Locais de

grande valorização /OUC

Empresas

Mercado Financeiro

Ações

Empreendimentos residenciais

Grandes Incorporadoras

Estratégias – Expansão Geográfica; Parcerias; fusões e aquisições de

empresas

Lógica Espacial – Difusa, procura de grandes lotes, áreas periféricas

Financeirização de Produção Imobiliária

Instrumentos de financeirização

a partir dos anos 1990

Abertura de Capital das

Incorporadoras – a partir de 2006

Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim

JHSF Cidade Jardim Continental Tower

Instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção

imobiliária fragmentada

Fundo de Investimento Imobiliário

Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11)


Os primeiros instrumentos de financeirização e a expansão de

uma produção imobiliária fragmentada

Atuação concentrada - setor sudoeste da cidade de São Paulo – se projeta a imagem da

“cidade global”

Instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção

imobiliária fragmentada



O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e

diversificação de segmentos




“Não existe terreno ruim. Tem terreno caro e terreno juridicamente incomparável [sic]. Qualquer

terreno você viabiliza um empreendimento, por mais popular que ele seja”




Condomínio-clube; condomínio parque; condomínio parque-clube

Junção de condomínios no Bairro/ áreas menos valorizadas/ segmento econômico




SFH – HABITACIONAL RESPONDE POR 93% DESSE VALOR – 182,2 BILHõES






Exacerbação da Valorização Imobiliária

Instrumentos Urbanos

Ouc – Ppp’s

• Caráter negociado e contratual de planos e projetos

• Distribuição dos custos e benefícios entre as partes

• A questão principal centra-se em torno das infraestruturas urbanas que dará suporte ao

desenvolvimento urbano

Essa negociação pode assumir formas variadas:

a) A infraestrutura resultante gera uma fonte de receita específica que pode ser captada na

forma de taxa de uso

b) O desenvolvimento e venda da terra geram receitas para o projeto (o setor privado entra

com o capital, o setor público entra com a terra)

c) Financiamento, construção e doação de infraestrutura em troca de rendas associadas (p.ex.

exploração de pedágio) em um período determinado, prévio a sua passagem ao poder

público

d) Contribuição de capital, em dinheiro ou em investimentos (p. ex construção de ruas,

habitação popular) em troca de benefícios.

Operações Urbanas Consorciadas

Pressupostos


EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS

FRANÇA

ZAC (Zônes d’Aménagement Concerté - Zonas

de Planejamento Pactuado)

1967 – Instrumento Urbanístico Nacional

Maior intervenção do Estado no controle da

produção do espaço;

Constituição de Empresa de Capital Misto - que

adquiri as terras e faz melhorias de infraestrutura;

Definição de diretrizes da forma urbana e do

programa – com garantia de grande percentual de

Habitação Social;



Paris Seine Rive Gauche 1991-2016



INGLATERRA / London Docklands Transformação dos instrumentos com a ascenssão do Governo de Margareth Tacher Zonas de Empreendimento (EZs) – áreas urbanas

decadentes nas quais existem incentivos para a

instalação de determinados tipos de

empreendimento através da isenção de impostos e

da não necessidade de alvará de construção;

Corporações de Desenvolvimento Urbano –

companhias criadas para desapropriar

áreas decadentes, destruir construções existentes,

instalar infra-estrutura e vender

as terras a privados.

• Em 1981 foi criada a LDDC – London Docklands

Development Corporation – e no

ano seguinte foi estipulada a EZ dentro dos seus

limites

1985 – Surge o Mecanismo das OUC’s no Plano Diretor

1988 – Operações Urbanas interligadas (lei 10.209/86 e lei 11.773/95) – articulação com a

Outorga Onerosa – Caráter concentrador. Limitações aos interesses do capital (limitado a lotes).

Necessidade de expansão da “venda de exceções à lei do zoneamento”

1990 – A Operação Urbana Vale do Anhagabaú/ 1997 Operação Urbana Centro

1995 – OUC Faria Lima

1995 – OUC Água Branca

2001- Operação Urbana Aguas Espraiadas

Regulamentação pelo Estatuto da Cidade

2002 – inserção de mais 09 OUC no PDE


Evolução das OUCs na cidade de São Paulo


Evolução das OUCs na cidade de São Paulo – até 2001

CASTRO, 2006

ESTATUTO DA CIDADE

Seção X -Das operações urbanas consorciadas (Art. 32)

Definição - Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas

coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários

permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações

urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

Constituição de 1988 já estabelecia que as Operações Urbanas tinham de ser “baseadas no plano

diretor”,

Medidas previstas

I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e

subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas

decorrente;

II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a

legislação vigente.

III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de

impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas, de

tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as modalidades de design e de obras a serem contempladas.


Regulamentação no Estatuto das Cidades

Conteúdos mínimos de um Plano de Operação Urbana Consorciada

I – definição da área a ser atingida;

II – programa básico de ocupação da área;

III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela

operação;

IV – finalidades da operação;

V – estudo prévio de impacto de vizinhança;

VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em

função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei;

VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da

sociedade civil.

VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e

investidores privados,



Aplicação dos recursos exclusivamente na própria operação urbana consorciada.

A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo

Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção

(CEPACs), que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras

necessárias à própria operação.

Os CEPACs serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente

na área objeto da operação.

Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no

pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e

ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana

consorciada.




Financiamento das Operações

Outorga Onerosa como

forma de flexibilização do

Planejamento Ordinário

“exceção”

Operações Existentes:

Centro;

Faria Lima;

Água Branca

Águas Espraiadas

Nove Operações Urbanas: Vila Leopoldina,

Diagonal Norte,

Norte-Carandiru/Vila Maria,

Celso Garcia,

Tiquatira,

Rio Verde/Jacu Pêssego,

Diagonal Sul,

Santo Amaro

Vila Sônia

PDE, 2002


Evolução das OUCs na cidade de São Paulo – após 2002


Operação Urbana Consorciada - Vila Sônia


Operação Urbana Consorciada - Vila Sônia

Imagem e Fotos da proposta desenvolvida pelo escritório

Hector Viglieca, desenvolvido em 2004

• Questionamento dos perímetros da

Operação

• Da falta de transparência de transparência

dos processos decisórios;

• Do adensamento, valorização, expulsão da

população tradicional e perda dos espaços

livres

• Tendem a concentrar-se em regiões já privilegiadas da cidade;

• Contradição : a Prefeitura concentra esforços nas operações e deixa de realizar outros

investimentos em áreas mais precárias , quando o argumento era que diante da crise do

Estado a única saída seria a participação do setor privado mediante “parcerias”. Em muitos

casos o poder Público tem mais gasto que arrecadado

• O Cepac como qualquer título financeiro, seu preço oscilaria conforme o interesse do

mercado, na Bolsa de Valores.

• A falta de um programa de atendimento social, pode levar ao aumento da exclusão social,

maiores investimentos em infraestrutura viária em detrimento a investimentos em HIS.

• Vinculadas a um programa de Obras viárias, tem a reforçar o transporte individual, em

detrimento do uso do transporte coletivo;

• A falta de um projeto urbanístico faz com que os resultados sejam principalmente imobiliário,

sem melhorias mais efetivas em termos do espaço urbano


Reflexões Críticas

Concessão Urbanística – no PDE – 2002 -

Desburocratizar e dar celeridade a atividades e

processos de urbanização.

O Poder Executivo delega, mediante licitação, à

empresa, isoladamente, ou a conjunto de

empresas, em consórcio, a realização de obras de

urbanização ou de reurbanização de região da

Cidade, inclusive loteamento, reloteamento,

demolição, reconstrução e incorporação de

conjuntos. Delega o direito de efetuar

desapropriações.

Tentativa de aplicação da Concessão Urbanística

no Projeto Nova Luz

Parcerias Público Privadas

Antecedentes

Parceria Público Privada (PPP) - Lei 11.079/2004 - Nova espécie de concessão de serviço ou

obra pública

Contrato administrativo de concessão (de serviço ou obra pública) efetuado na modalidade

patrocinada ou na modalidade administrativa

Na modalidade patrocinada, além da fruição tarifária, o parceiro privado recebe contraprestação

do parceiro público.

O valor mínimo 20 milhões de reais

Entre as vantagens garantidas aos parceiros privados estão:

· Limitação de 35 anos para os contratos ao invés de 05 anos;

· Rol de garantias fornecidas ao parceiro privado bem mais abrangentes (como fundo garantidor/

Fornecimento de garantias ao financiador do parceiro privado);

Criação de SPE , que pode assumir a forma de companhia aberta com valores mobiliários

negociáveis no mercado

Lei - 11.766/2012 – disseminação das PPP’s - permitiu o pagamento imediato dos aportes

financeiros pelo Estado.


Origens

Focadas nos investimentos de infraestrutura, mas crescentemente utilizadas em grandes projetos

urbanos (obras de metros, projetos habitacionais e revitalizações);

Potencializa e acelera as transformações urbanas

Forma de produção mais centralizada e articulada a gestão do espaço

0

1

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Estádio/Arena Saneamentobásico

Rodovia Complexoprisional

Centroadministrativo

SistemaMetroviário

Hospital Habitação

PPPs por setor


O JARDIM MANGUEIRAL

implantação e gestão de 9.502

unidades habitacionais e

execução de infraestrutura

urbana

PONTE DO PAIVA Ponte de

articulação de Recife com o

Empreendimento reserva do

Paiva – Empreendimento de

20 bilhões de VGV a serem

lançados em 20 anos.

(2007)


Operação Porto Maravilha (articulação da OUC +PPP’s)

Área de Especial Interesse Urbano do Porto

Consórcio integrado pela Odebrecht, Carioca Engenharia e a OAS - Concessionária Porto Novo S/A

O Poder Público coordena os aspectos da Operação Urbana Consorciada do Porto do RJ(OUCPRJ)

por meio da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto S/A – CDURP.

Financiamento - Leilão cerca de 6 milhões de Cepacs – Adquiridos pela Caixa Econômica Federal

(recursos do FGTS)

Valor total do contrato é de R$ 7.600.000.000,00 (7 bilhões e seiscentos milhões de reais).

Entre as previsões está a de recuperar a Zona Portuária do Rio, incorporando na revitalização urbana

os 5 milhões de m² - Obras de infraestrutura/ mobilidade.



Operação Porto Maravilha (articulação da OUC +PPP’s)

PPP da habitação – Casa Paulista

Construção de 22.000 mil unidades habitacionais (HIS e HMP)


PPP da habitação – Casa Paulista Lançada em novembro de 2011 "concessão administrativa destinada à implantação de habitações de interesse

social, habitação de mercado popular e infraestrutura na região central da

cidade de São Paulo e a prestação de serviços de desenvolvimento de trabalho

social de pré e pós ocupação, de gestão condominial e gestão de carteira de

mutuários".

O prazo do contrato é de 20 anos, sendo de 2 a 6 anos para a implantação

do empreendimento e de 14 a 18 anos para a operação.

Início do processo de desapropriação de 900 imóveis – setembro de 2013

Mudança! Lei 12.873/2013: a transferência do poder de desapropriação do

Estado ao setor privado, e a produção do lucro, pelo mercado, sobre os

imóveis e terrenos desapropriados.


http://www.casapaulista.sp.gov.br/casapaulista/downloads/ppp/audiencia_publica_apresentacao_ppp_habitacional_25mar2013.pdf

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