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PANORAMA DA AUTOVISTORIA NO RIO DE JANEIRO: INSPEÇÃO E
MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES MULTIRESIDENCIAIS
Matheus Fortes Machado Souza
Projeto de Graduação apresentado ao Curso de
Engenharia Civil da Escola Politécnica,
Universidade Federal do Rio de Janeiro, como
parte dos requisitos necessários à obtenção do
título de Engenheiro.
Orientador: Jorge dos Santos
Rio de Janeiro
Setembro de 2018
PANORAMA DA AUTOVISTORIA NO RIO DE JANEIRO: INSPEÇÃO E
MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES MULTIRESIDENCIAIS
Matheus Fortes Machado Souza
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO
DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE
FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.
Examinada por:
_________________________________________
Prof. Jorge dos Santos, D.Sc., Orientador
_________________________________________
Prof.a. Isabeth Mello, M.Sc.
_________________________________________
Prof. Wilson Wanderley da Silva
RIO DE JANEIRO, RJ – BRASIL
SETEMBRO de 2018
iii
Souza, Matheus Fortes Machado
Panorama da Autovistoria no Rio de Janeiro: Inspeção e
Manutenção de Edificações Multiresidenciais. – Rio de Janeiro:
UFRJ/Escola Politécnica, 2018.
XIII, 78 p.: il.; 29,7 cm.
Orientador: Jorge dos Santos
Projeto de Graduação – UFRJ/ Escola Politécnica/ Curso de
Engenharia Civil, 2018.
Referências Bibliográficas: p. 61 - 65
1. Introdução. 2. Autovistoria: Contextualização. 3.
Aspectos Técnicos da Avaliação Predial. 4. Aspectos Técnicos das
Manutenções Relativas à Autovistoria. 5. Resultados Obtidos com
a Autovistoria – Avaliação Predial. 6. Percepção das Partes
Envolvidas: Poder Público e Profissionais Habilitados. 7.
Considerações Finais.
I. Santos, Jorge dos II. Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III.
Panorama da Autovistoria no Rio de Janeiro: Inspeção e
Manutenção de Edificações Multiresidenciais.
iv
AGRADECIMENTOS
Agradeço a cima de tudo a Deus, que esteve sempre comigo nos momentos
bons e ruins ao longo dessa jornada.
Aos meus pais Elaine Fortes Machado Souza e Cesar Roberto Machado Souza
pelo amor, por me fortalecerem e terem me dado todas as condições necessárias para
atingir esse objetivo.
A minha família, meu irmão Lucas Fortes Machado Souza, minha irmã Clara
Fortes Machado Souza e minha avó Ivonete Mendonça Fortes, por sempre torcerem por
mim e fazerem a diferença na minha vida.
Aos grandes amigos que encontrei ao longo desses anos de curso.
Ao meu professor orientador Jorge dos Santos pelo auxílio no desenvolvimento
deste Projeto de Graduação.
v
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte
dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.
PANORAMA DA AUTOVISTORIA NO RIO DE JANEIRO: INSPEÇÃO E
MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES MULTIRESIDENCIAIS
Matheus Fortes Machado Souza
Setembro de 2018
Orientador: Jorge dos Santos
Curso: Engenharia Civil
O presente trabalho apresenta uma análise sobre o panorama da autovistoria predial no
município do Rio de Janeiro abordando o tema pelo seu aspecto técnico, juntamente
com as ações de manutenção, e realizando uma análise de mercado. Quanto ao aspecto
técnico é pontuada a metodologia empregada para a sua realização, identificando as
partes envolvidas, responsabilizações, e a legislação em vigor. Quanto ao estudo do
mercado, é averiguado a proporção de edificações já vistoriadas e o total que ainda
deverá ser considerando a obrigatoriedade imposta pela legislação desde março de 2013.
Atendendo ao objetivo principal deste trabalho são apresentados os métodos utilizados
para a realização das autovistorias, a forma usada para relatar os resultados das
autovistorias e os avanços e resultados obtidos.
Palavras-chave: Autovistoria predial, Manutenção Predial, Legislação de Autovistoria
Predial.
vi
Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/ UFRJ as a partial fulfillment of
the requirements for the degree of Engineer.
SCENARIO OF THE BUILDING INSPECTION IN RIO DE JANEIRO:
INSPECTION AND MAINTENANCE OF MULTIRESIDENTIAL BUILDINGS
Matheus Fortes Machado Souza
September/2018
Advisor: Jorge dos Santos
Course: Civil Engineering
This work presents a situation analysis of the Building Inspection in the city of Rio de
Janeiro, discussing the theme for its technical aspect, along with the maintenance
actions, and conducting a market analysis. As for the technical aspect, the methodology
used for its accomplishment is identifying the parties involved, their responsibilities,
and the legislation in force. Regarding the market study, the proportion of buildings
already inspected and the total that should still be considering the obligation imposed by
the legislation since March 2013, is investigated. Added to this, taking into account the
main objective of this work, are presented the methods used to perform the inspections,
the form used to report the results and the advances and results obtained.
Keywords: Building Inspection, Building Maintenance, Building Inspection Law.
vii
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 1
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS .................................................................................... 1
1.2. JUSTIFICATIVAS ....................................................................................................... 2
1.3. OBJETIVO ................................................................................................................... 2
1.4. METODOLOGIA ........................................................................................................ 3
1.5. ESTRUTURA DA MONOGRAFIA ............................................................................ 3
2. AUTOVISTORIA: CONTEXTUALIZAÇÃO ..................................................................... 5
2.1. A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO PREDIAL ...................................................... 5
2.2. ASPECTOS HISTÓRICOS .......................................................................................... 6
2.3. RAZÕES PARA A CRIAÇÃO DA AUTOVISTORIA ............................................... 6
2.3.1. DESEMPENHO ................................................................................................... 9
2.3.2. VIDA ÚTIL ........................................................................................................ 10
2.4. ASPECTOS LEGAIS RELATIVOS À AUTOVISTORIA ........................................ 12
2.4.1. LEI ESTADUAL Nº 6400 .................................................................................. 12
2.4.2. LEI COMPLEMENTAR Nº 126 ........................................................................ 13
2.4.3. DECRETO Nº 37.426 ......................................................................................... 14
2.5. AVALIAÇÃO PREDIAL NOS OUTROS ESTADOS DO BRASIL ......................... 15
2.6. ATRIBUIÇÕES E RESPONSABILIDADES NO PROCESSO DE AUTOVISTORIA
20
2.6.1. DO RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL .................................................................... 20
2.6.2. DO PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA AUTOVISTORIA ......................... 20
2.6.3. DA PREFEITURA ................................................................................................... 20
2.6.4. DOS CONSELHOS DE CLASSE ............................................................................ 21
2.6.5. DE ENTIDADES ..................................................................................................... 21
2.6.6. DOS CONDÔMINOS .............................................................................................. 21
2.6.7. HABILITAÇÃO DO PROFISSIONAL E CONSLHO DE CLASSE....................... 22
3. ASPECTOS TÉCNICOS DA AVALIAÇÃO PREDIAL ................................................... 24
3.1. MÉTODOS UTILIZADOS PARA A REALIZAÇÃO DA AUTOVISTORIA .......... 24
3.1.1. METODOLOGIA ............................................................................................... 25
3.2. PROCEDIMENTOS PRÁTICOS DA AUTOVISTORIA .......................................... 26
3.2.1. LISTA DE VERIFICAÇÃO DA AUTOVISTORIA .......................................... 26
3.2.2. TESTES E ENSAIOS ......................................................................................... 27
viii
3.2.3. SOFTWARES UTILIZADOS ............................................................................ 28
3.3. QUALIFICAÇÃO DOS ENGENHEIROS E ARQUITETOS PARA REALIZAR A
AUTOVISTORIA .................................................................................................................. 30
3.4. LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL ......................................................... 32
3.5. ACOMPANHAMENTO DA REALIZAÇÃO DAS MANUTENÇÕES E
REVISTORIAS ...................................................................................................................... 35
3.6. DIFICULDADES EXECUTIVAS ............................................................................. 36
4. ASPECTOS TÉCNICOS DAS MANUTENÇÕES RELATIVAS À AUTOVISTORIA ... 38
4.1. MEDIDAS EVOLUTIVAS: AVANÇOS TÉCNICOS E AUTOVISTORIA ............. 38
4.2. NORMAS TÉCNICAS DA ABNT APLICADAS A AUTOVISTORIA ................... 38
4.2.1. IBAPE 2012 – NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL ......................................... 38
4.2.2. ABNT NBR 5.674:2012 - MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES –
REQUISITOS PARA O SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO.......................... 39
4.2.3. ABNT NBR 15.575:2013 - EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS –
DESEMPENHO ................................................................................................................. 40
4.2.4. ABNT NBR 16.280:2014 - REFORMA EM EDIFICAÇÕES – SISTEMA DE
GESTÃO DE REFORMA – REQUISITOS ....................................................................... 42
4.3. MÉTODOS E TÉCNICAS APLICADAS A MANUTENÇÃO PREDIAL ................ 46
5. RESULTADOS OBTIDOS COM A AUTOVISTORIA - AVALIAÇÃO PREDIAL ........ 47
5.1. POSICIONAMENTOS DE ENTIDADES ESPECÍFICAS A RESPEITO DA
AUTOVISTORIA .................................................................................................................. 47
5.2. LEVANTAMENTO ESTATÍSTICO DA REALIZAÇÃO DA AUTOVISTORIA NO
MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO..................................................................................... 47
5.3. A FISCALIZAÇÃO PELO PODER PÚBLICO ......................................................... 49
5.3.1. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL DA GESTÃO DAS AUTOVISTORIAS 50
5.4. CONSIDERAÇÕES SOBRE OS RESULTADOS APURADOS ............................... 51
6. PERCEPÇÃO DAS PARTES ENVOLVIDAS: PODER PÚBLICO E PROFISSIONAIS
HABILITADOS ......................................................................................................................... 52
6.1. POSICIONAMENTO DOS INTERVENIENTES ACERCA DA AUTOVISTORIA 52
6.1.1. POSICIONAMENTO DO PODER PÚBLICO FRENTE À AUTOVISTORIA. 52
6.1.2. POSICIONAMENTO DO RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL .......................... 53
6.1.3. POSICIONAMENTO DOS PROFISSIONAIS HABILITADOS ....................... 54
6.2. ITENS COMUNS RELEVANTES PARA OS AGENTES ENVOLVIDOS .............. 54
6.2.1. A PERCEPÇÃO DE VALIDADE DA AUTOVISTORIA ................................. 54
6.2.2. O MODO DE FISCALIZAÇÃO E COBRANÇA DE MULTAS ....................... 55
6.2.3. A PERIODICIDADE DA AUTOVISTORIA..................................................... 56
ix
6.2.4. O ALCANCE DA LEI ENTRE A POPULAÇÃO.............................................. 56
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................. 58
7.1. SUGESTÕES ............................................................................................................. 59
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................... 61
x
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Localização do edifício Liberdade .................................................................... 7
Figura 2: Obras de expansão no Ed. Liberdade. ............................................................... 8
Figura 3: Vida útil e a vida útil de projeto ...................................................................... 11
Figura 4: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem ............ 12
Figura 5: Panorama legal da autovistoria no território nacional .................................... 19
xi
LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Normas relativas à autovistoria no estado de São Paulo. .............................. 16
Quadro 2: Normas relativas à autovistoria no estado da Bahia. ..................................... 16
Quadro 3: Normas relativas à autovistoria no estado de Santa Catarina. ....................... 17
Quadro 4: Normas relativas à autovistoria no estado do Rio Grande do Sul. ................ 17
Quadro 5: Normas relativas à autovistoria no estado do Ceará. ..................................... 17
Quadro 6: Projetos de lei relativos à autovistoria no país. ............................................. 18
Quadro 7: Áreas de atuação dos profissionais da equipe técnica ................................... 32
Quadro 8: Requisitos qualitativos de desempenho ......................................................... 41
Quadro 9: Modelo com exemplos não restritivos para os sistemas das edificações cujas
atividades são de responsabilidade de empresas capacitadas. ........................................ 44
Quadro 10: Modelo com exemplos não restritivos para os sistemas das edificações cujas
atividades são de responsabilidade de empresas especializadas. ................................... 45
Quadro 11: Cenário da autovistoria no município do Rio de Janeiro ............................ 49
xii
LISTA DE SIGLAS
ABADI Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
ADEMI Associação de Dirigentes e Empresas do Mercado Imobiliário
AIG American International Group
ART Anotação de Responsabilidade Técnica
CAU/RJ
CFTV
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Estado do Rio de Janeiro
Circuito Fechado de TV
COBREAP Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias
CREA-RJ Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de
Janeiro
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia do Estado
de São Paulo
IPTU Imposto sobre Propriedade Territorial e Urbana
LTVP Laudo Técnico de Vistoria Predial
NBR Norma Brasileira
PPRA Programa de Prevenção de Riscos Ambientais
PCMSO
PPRA
PMOC
RIA
SPDA
VC
Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional;
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais
Plano de Manutenção e Operação e Controle
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica
Valor Unitário Padrão Não Residencial
xiii
VR Valor Unitário Padrão Residencial
RRT Registro de Responsabilidade Técnica
SECOVIRIO Sindicato da Habitação do Estado do Rio de Janeiro
SMU Secretaria Municipal de Urbanismo
1
1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Apesar da atual realidade econômica adversa vivida pelas famílias ainda assim
existe uma mentalidade muito forte na nossa sociedade de alcançar o sonho de possuir
uma casa própria.
Deste modo, a casa própria adquire significados culturais importantes, ligados
à noção de lar, de estabilidade e de evolução financeira. Somado a este contexto o sonho
da casa própria também representa uma ideia de proteção para as gerações futuras,
sendo a casa própria um patrimônio que pode ser passado para familiares e filhos.
Além desse aspecto cultural que cerca as edificações no Brasil, também é
válido atentar para o legado histórico que algumas dessas edificações carregam consigo,
que são passados de geração para geração. No caso da cidade do Rio de Janeiro podem
ser citados como alguns exemplos o Teatro Municipal, que foi inaugurado no dia 14 de
julho de 1909, pelo presidente da República Nilo Peçanha, e o Palácio Laranjeiras que é
a atual residência oficial do Governador do Estado, sendo construído entre 1909 e 1913
e já tendo servido também como residência oficial da presidência em 1926 por decisão
de Washington Luís.
Desta forma, é importante perceber a relevância que as edificações possuem,
sendo potencializada ainda no Município do Rio de Janeiro onde o valor do metro
quadrado alia-se com o rico contexto histórico da cidade.
Naturalmente a durabilidade das obras de edificações está associada à
qualidade da execução das construções. Mas também depende da manutenção
preventiva e corretiva dos desgastes e patologias que podem surgir nas edificações ao
longo do ciclo de vida das mesmas. Para programação e realização das manutenções
preventivas e corretivas faz-se necessário a realização de inspeções periódicas por
profissionais qualificados. As manutenções podem ser abrangentes a toda a edificação
ou somente a uma parte da mesma como, por exemplo, a estrutura.
Por outro lado, apesar da importância da manutenção, via de regra não há por
parte dos proprietários da edificação ou dos usuários que a utilizam, como os inquilinos,
a preocupação com relação à conservação mínima que uma edificação requer. Essa
2
prática acaba consolidando uma cultura geral que leva a muitos problemas relacionados
à perda de função por parte de elementos ou de toda edificação.
São constantes os acidentes com quedas de varandas, marquises,
desplacamento de material de revestimento de fachadas, e até o desabamento de toda a
edificação. Neste contexto, destaque deve ser dado as permanentes modificações que
são realizadas nas edificações, a sua grande maioria por profissionais não qualificados.
As modificações têm por objetivo adequar o ambiente as novas necessidades
do usuário e essas intervenções acabam gerando alterações significativas na segurança
das edificações e também nas demais localizadas na circunvizinhança.
Assim sendo, surge nesse cenário a autovistoria, que é um projeto do governo
do Estado, que se propõe a avaliar a integridade das edificações visando, através de um
acompanhamento periódico das mesmas, aumentar a segurança, o seu estado de
conservação e a longevidade da edificação.
1.2. JUSTIFICATIVAS
A obrigatoriedade da realização da autovistoria das edificações estabelecida a
partir de 2013, por legislação estadual no Estado do Rio de Janeiro, é de grande
importância para que a vida útil das edificações seja mantida e para que haja segurança
na sua utilização.
Naturalmente para qualquer nova legislação, é necessário um período de
adaptação para que a sociedade incorpore suas diretrizes e as transforme em práticas.
Por outro lado, há uma tendência ao não atendimento das diretrizes se não houver
fiscalização, cobrança e sanções no caso de descumprimento.
Dada a relevância da autovistoria para a segurança das edificações, é de suma
importância que esta legislação seja efetivamente cumprida pela sociedade em geral e
que inspeções e manutenções sejam também materializadas.
1.3. OBJETIVO
O objetivo deste trabalho é apresentar a postura do mercado em relação à
autovistoria predial, analisando a percepção das partes interessadas e a quantidade de
3
edificações em estado de concordância com a legislação. Este trabalho também se
propõe a identificar e interpretar a legislação tocante ao referido tema, assim como os
aspectos técnicos das autovistorias e das manutenções relativas às mesmas.
1.4. METODOLOGIA
Para a elaboração deste trabalho foi realizado um levantamento bibliográfico
sobre o tema, a seleção de entrevistas com profissionais habilitados para a prestação do
serviço de vistoria, assim como os posicionamentos das entidades de classe envolvidas.
Além desses componentes, foi realizado ao longo do trabalho o embasamento
no aspecto legal que o tema demanda, buscando a legislação pertinente em vigor:
a) No âmbito municipal, a Lei complementar nº 126 de 26 de março de 2013.
b) O Decreto nº 37.426 de 11 de julho de 2013
c) No âmbito estadual, a lei nº 6400, de 05 de março de 2013.
Foi realizada também uma pesquisa sobre o comportamento atual do mercado,
que se apoiou na análise de resultados estatísticos e dados provenientes do setor público,
em entrevistas de profissionais experientes sobre a visão que possuem de como o
mercado vem se adaptando a essa recente obrigatoriedade, e por fim nos pontos de vista
dos responsáveis por imóveis, que possuem a incumbência de contratar a autovistoria,
acerca da legislação.
Para permitir o desenvolvimento da conclusão deste trabalho também foi
identificado por meio de revisão bibliográfica e analisado, o posicionamento dos
intervenientes acerca do papel desempenhado pelo setor público, a forma de fiscalização
demonstrada e pontos passíveis de análise e correções futuras, para o melhor
desempenho da vistoria no Rio de Janeiro.
1.5. ESTRUTURA DA MONOGRAFIA
Esta monografia esta organizada em sete capítulos, de forma a estruturar uma
linha de raciocínio que aborde o panorama da autovistoria no município do Rio de
Janeiro.
4
O primeiro capítulo é a introdução ao tema, começando a discussão sobre a sua
importância. Aborda também os objetivos que esta monografia se propõe a alcançar, a
motivação e justificativas para a escolha do tema, além de descrever a estrutura da
monografia, sintetizando o conteúdo apresentado em cada capítulo e a metodologia
empregada durante a sua elaboração.
O segundo capítulo é sobre a contextualização acerca da autovistoria, este
pontua e define o que é autovistoria predial, abrangendo os aspectos históricos por trás
do tema, as razões que levaram a sua criação, os aspectos legais no estado do Rio de
Janeiro e também nos outros estados da federação. Neste capítulo também é apresentado
quais são os profissionais legalmente habilitados para desempenhar esta função, assim
como as suas responsabilidades e as de todos os envolvidos em um processo de vistoria
predial.
O terceiro capítulo é sobre os aspectos técnicos da autovistoria, apresentando
métodos para a sua realização, dissertando sobre o processo de execução utilizado, as
qualificações que os profissionais precisam ter para o exercício da função, os modelos
para os relatórios empregados, o período de acompanhamento da realização das
manutenções e revistorias e as dificuldades executivas enfrentadas ao longo do
processo.
O capítulo quatro do trabalho consiste na análise de métodos e aspectos
técnicos aplicáveis ao processo de manutenção predial. Aborda também avanços obtidos
no processo de autovistoria, e legislações e normas da ABNT pertinentes ao tema.
No quinto capítulo é realizado um levantamento para alcançar uma estatística
sobre a porcentagem de prédios vistoriados em relação ao total que ainda deverá ser.
Também é analisado as características da fiscalização feita pela prefeitura e a estrutura
que esta possui para a gestão das autovistorias.
O sexto capítulo se refere à percepção das partes interessadas ao longo de um
processo de vistoria predial.
Para concluir, no sétimo capítulo, são expostas as considerações finais do
trabalho.
5
2. AUTOVISTORIA: CONTEXTUALIZAÇÃO
2.1. A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO PREDIAL
Autovistoria predial é o nome mais conhecido do que também pode ser
chamado de visita técnica. A visita técnica se traduz em uma inspeção técnica realizada
em prédios, edifícios ou condomínios por um profissional responsável legalmente apto
para fazer um diagnóstico da estrutura. Dentro deste diagnóstico a autovistoria predial
tem como objetivo principal avaliar tecnicamente as condições de segurança, de
conservação e de estabilidade das edificações.
Com base no diagnóstico é elaborado um laudo técnico atestando as condições
em que a edificação se encontra. Para a elaboração desse laudo, em alguns casos é
necessário que sejam realizados exames e testes complementares por profissionais com
outros tipos de especializações. Os exames e testes complementares são requeridos
sempre que a situação da edificação e de suas partes não possa ser avaliada semente por
inspeção visual.
No caso em que ocorre a constatação de problemas na edificação, que são
necessariamente indicados no laudo técnico, o responsável pela sua elaboração também
indica o procedimento que deve ser tomado e as obras que devem ser realizadas. Não é
raro nesse mercado que após a elaboração do laudo, o próprio profissional ou empresa
responsável pela inspeção também seja contratado para realizar as obras de manutenção
indicadas.
Seguindo as instruções da Lei estadual nº 6400 de 05 de março 2013 a
autovistoria deve ser executada nas edificações com regularidade, e isto é uma
demonstração do poder público de preocupação visando garantir por lei, que as
condições consideradas adequadas a segurança e uso sejam respeitados nos imóveis no
estado do Rio de Janeiro.
Deste modo, para alcançar este objetivo, o período de tempo estipulado para a
regularização das edificações frente à nova obrigatoriedade foi de 15 meses após a
vigência da lei, valendo pontuar que, a partir de sua primeira realização, também
determinando a periodicidade em que o serviço deverá ser prestado.
6
Como consequência dessa medida, há o aumento das manutenções e medidas
preventivas nas edificações, deste modo a ocorrência de acidentes, assim como a
necessidade do emprego de obras emergenciais diminui, favorecendo a estabilidade da
estrutura. Nesse sentido, as condições de segurança da edificação aumentam,
beneficiando a todos os envolvidos, tendo como base o apontado.
Além desse ponto, a realização periódica da autovistoria em edificações é uma
forma confiável de se assegurar sobre a condição atual de uma estrutura. (GOMIDE,
FAGUNDES NETO E GULLO, 2014).
2.2. ASPECTOS HISTÓRICOS
A autovistoria no Rio de Janeiro teve seu nascimento após o desabamento do
Edifício Liberdade em 2012, abordado no item 2.3.
O desabamento além da perda de vidas e dos prejuízos materiais provocados
despertou a necessidade de discussão do tema por entidades vinculadas a engenharia
civil e a arquitetura no Brasil. Nesse contexto destacou-se o Clube de Engenharia do
Rio de Janeiro, mediante a realização de muitos debates sobre a questão da segurança e
durabilidade das edificações. Surgindo assim, uma nova legislação estabelecendo a
obrigatoriedade da realização da autovistoria.
Em complemento, mostrando a relevância que o tema passou a possuir, é
válido ressaltar que segundo a NBR 5.674 (2012) “a manutenção de edificações é um
tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de
construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso”.
2.3. RAZÕES PARA A CRIAÇÃO DA AUTOVISTORIA
Para o entendimento da motivação que guiou a obrigatoriedade da autovistoria
predial, prevista pela lei estadual nº 6400 e a lei Complementar nº 126, no âmbito
municipal, ambas no ano de 2013, é necessário primeiro lembrar o contexto vivido na
época. Neste período, o Município do Rio de Janeiro foi cenário de notícias de
desabamentos de prédios, como o edifício Liberdade que se situava no centro da cidade,
na Avenida Treze de maio, número 44.
7
O desabamento deste prédio de vinte andares ocorreu no dia 25 de janeiro de
2012, e também levou a queda de um prédio adjacente de dez andares (Edifício
Colombo, localizado na Rua Manoel Carvalho, nº16) e parte de um sobrado de quatro
andares que, por sua vez, danificou a bilheteria do Teatro Municipal.
Figura 1: Localização do edifício Liberdade
Fonte: UOL notícias (03/04/2012)
Esta tragédia acarretou a morte de 17 pessoas e trouxe o debate e a
preocupação da opinião pública com a conservação e manutenção predial.
O Edifício Liberdade foi construído no período de 1938 a 1940, em uma região
aterrada onde existia a Lagoa do Boqueirão. Deste modo, era uma edificação propensa a
sofrer recalques e que deveria passar por monitoramentos periódicos. Segundo Câmara
(2010), durante a década de cinquenta, o Edifício Liberdade passou por uma expansão
nos seus últimos quatro andares, aumentando a carga na sua estrutura.
8
Figura 2: Obras de expansão no Ed. Liberdade.
Fonte: Parecer técnico de engenharia avaliação das causas do desabamento do Ed.
Liberdade (2010).
Somado a estes fatos, na década de setenta a edificação sofreu uma inclinação
durante a construção do metrô, direção para a qual o prédio desabou. O Edifício
Liberdade também possuía rachaduras, que segundo os antigos ocupantes tinham
aproximadamente um metro de comprimento e que em alguns casos era possível ver o
andar de baixo através da laje, indicando que a laje estava rompida. Essas rachaduras na
estrutura permitem que aconteça a infiltração de água, que por sua vez leva a corrosão
do aço que é empregado nas lajes, vigas e pilares (CÂMARA, 2010).
Deste modo é provável que a união desses fatores tenha enfraquecido os
elementos estruturais do prédio, e que partes dos esforços tenham passados a ser
transmitidos para os elementos não estruturais como a alvenaria. Ao longo do período
de existência do prédio, este passou por várias reformas internas, sendo que nos últimos
seis meses antes do desabamento, obras foram realizadas no 5º e 8º andares e no
momento da queda obras estavam em andamento nos andares 3º, 9º e 19º (CÂMARA,
2010).
9
Assim sendo o cenário da época, a preocupação com a vida útil da estrutura
aflorou fortalecendo a conscientização sobre a necessidade de uma análise técnica
periódica sobre as condições de uma edificação.
Para se alcançar uma estimativa sobre a vida útil de uma edificação é
necessário considerar a sua funcionalidade atendendo aos requisitos do usuário, o
desempenho da mesma, e para isso foi estabelecida a norma de desempenho NBR15575
de 2013.
Os conceitos de vida útil e de desempenho serão abordados nos itens 2.3.1 e
2.3.2.
Deste modo, a norma tem como objetivo desenvolver em construções
residenciais fatores como a expectativa de vida útil, o desempenho, a funcionalidade, a
manutenção e a sustentabilidade. Para isso, segundo NBR15575 (2013), é definido o
período de tempo de vida útil de uma edificação como “o período de tempo em que um
edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e
construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nesta norma,
considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção
especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção”.
Portanto, o poder público buscou através da legislação oferecer melhores
condições e uma maior segurança para os cidadãos, tornando obrigatória a inspeção
predial acompanhada de um laudo técnico, feito por um profissional devidamente
habilitado e que se responsabilize pela estrutura. Este laudo é então entregue a um órgão
fiscalizador que o analisa e em caso de aprovação emite um certificado, regularizando
legalmente a edificação, para acompanhamento e controle do governo. Este certificado é
mantido na edificação que passou pela vistoria para ser exibido ao órgão fiscalizador
quando necessário.
2.3.1. DESEMPENHO
Atualmente para a análise de desempenho é necessário o respaldo na norma
NBR15575 de 2013. A norma está focada no atendimento às necessidades dos usuários
e a funcionalidade por eles esperada, o que torna por consequência a norma uma análise
10
sobre critérios qualitativos já que a impressão que um usuário tem sobre determinado
fator em uma construção é individual, podendo variar entre os usuários.
Nesse sentido, a norma se pré-dispõe a transformar essa análise qualitativa em
critérios quantitativos, especificando e padronizando as necessidades que as construções
devem atender. Assim, tornando possíveis métodos para a avaliação da edificação, por
intermédio de ensaios laboratoriais, análise de projetos e simulação computacional.
Deste modo, tendo em vista o objetivo da norma, a análise da NBR15575 e sua
relação com a autovistoria predial é observada no item 4.2.3.
2.3.2. VIDA ÚTIL
Sobre a análise da vida útil de uma estrutura, inicialmente, é necessário realizar
a distinção entre a vida útil (VU) e a vida útil de projeto (VUP).
Segundo a NBR15575 (2013), a vida útil de uma edificação pode ser entendida
como o período total de tempo ao qual a construção atende aos níveis mínimos de
desempenhos estipulados e padronizados na norma.
Este período de tempo tem início quando a edificação regulariza seu estado no
seu aspecto legal, obtendo o “Habite-se” ou “Auto de Conclusão da Obra”. Assim, a
vida útil de uma edificação não é a garantia contratual estipulada pelo incorporador ou
pela construtora, nem tampouco a garantia legal que é o período de tempo que o
comprador tem o direito de fazer reclamações quanto os defeitos do produto, conforme
a lei determina.
A vida útil de projeto por sua vez, é um período de tempo estimado feito pelo
projetista para o qual a estrutura deverá atender os padrões mínimos de desempenho
determinados pela norma, essa previsão considera que serão feitas corretamente ações
de manutenção e correções como estão especificadas no manual de uso, operação e
manutenção. Deste modo, a vida útil de projeto não se refere à vida útil, a durabilidade e
nem as garantias legais ou contratuais (KELCH, 2016).
11
Figura 3: Vida útil e a vida útil de projeto
Fonte: ABNT NBR15575 (2013)
Ainda sobre a questão da autovistoria predial, os momentos de manutenção,
conforme indicado no gráfico da figura 3, seriam os momentos em que ocorrem as
inspeções prediais e teriam o efeito de aumentar a segurança e a vida útil das
edificações, seguindo o objetivo das leis que tornaram a autovistoria uma obrigação
legal.
Em favor desta obrigatoriedade, segundo estudo do IBAPE/SP (2009) sobre os
acidentes que ocorrem em edificações prediais com idade superior a 30 anos em São
Paulo chegou-se a conclusão, que 66% dos acidentes registrados são devidos a falhas no
processo de manutenção da estrutura.
12
Figura 4: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem
Fonte: CONSENZA – Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro (SENGE
RJ), 2014.
2.4. ASPECTOS LEGAIS RELATIVOS À AUTOVISTORIA
Para abordar a autovistoria predial quanto ao seu aspecto legal no Município do
Rio de Janeiro, é preciso observar, primeiramente, a Lei Estadual Nº 6400, a Lei
Municipal Complementar Nº 126 e o Decreto Nº 37.426/13.
2.4.1. LEI ESTADUAL Nº 6400
No âmbito estadual, a Lei nº 6400, de 05 de março de 2013, que foi sancionada
pelo Governador do Estado do Rio de Janeiro à época, Sérgio Cabral, e de autoria dos
Deputados Pedro Paulo e Luiz Paulo, possui como objetivo principal a determinação da
obrigatoriedade da autovistoria no Estado.
Nessa instância legislativa, fica determinada uma periodicidade mínima de
vistorias decenais para as edificações, como condomínios, prédios residenciais e
comerciais, prédios públicos do Governo do Estado e dos Municípios, entre outros, com
vida útil inferior a 25 anos, a contar do “habite-se”.
É importante frisar que, também por orientação da Lei, ficou determinado que
a vistoria seja executada por profissionais ou empresas habilitadas junto ao Conselho
Regional de Engenharia, e Agronomia (CREA) ou pelo Conselho de Arquitetura e
Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ), cabendo a cada profissional prestador deste
13
serviço emitir laudo acompanhado de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no
caso de engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) no caso de
arquiteto, junto ao seu respectivo conselho.
2.4.2. LEI COMPLEMENTAR Nº 126
No âmbito municipal, a Lei complementar nº 126, de 26 de março de 2013, em
seu artigo primeiro sintetiza o seu objetivo, que é instituir a obrigatoriedade das
vistorias técnicas no Município do Rio de Janeiro, especificando um intervalo máximo
de cinco anos, justificando tal medida em razão da segurança, conservação e
estabilidade das edificações do município.
Por essa lei ficou instituído que o responsável pelo imóvel, que não
corresponder às suas responsabilidades, deverá ser notificado para que dentro de um
prazo de trinta dias saneie a irregularidade e assim, que tenha procedido à vistoria
técnica e as demais obrigações às quais responde.
Em caso de descumprimento, fica estipulada a punição passível ao responsável
pelo imóvel sendo essa uma multa renovável mensalmente, correspondente a cinco VR
– Valor Unitário Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não
Residencial, estabelecido para o imóvel. Deste modo o responsável pelo imóvel fica
sujeito à multa nas seguintes situações:
1. Pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado;
2. pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições
adequadas, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do
imóvel; ou
3. pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições
adequadas de uso.
Vale ressaltar que as multas durante todo o período em que não ocorrer a
regularização, e que o valor total da soma das multas não pode ultrapassar o valor
venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU (Imposto sobre
Propriedade Territorial e Urbana).
Por outra perspectiva, a Lei Complementar nº 126, também estipula punições
para a não adequação aos responsáveis técnicos envolvidos na autovistoria. O laudo
14
técnico deverá ser obrigatoriamente entregue junto com a Anotação de
Responsabilidade Técnica, como foi instituído pela Lei nº 6469, e em caso de
prestação de informações falsas ou de omissão deliberada de informação, o
profissional será multado em um valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Nesse caso,
não haverá prejuízo das demais responsabilidades civis, administrativas e criminais
previstas na legislação em vigor.
2.4.3. DECRETO Nº 37.426
O Decreto nº 37.426 de 11 de julho de 2013 (durante a gestão do Prefeito
Eduardo Paes) possui, segundo o próprio, quatro razões principais de ser, sendo essas:
1. A necessidade de estabelecer as condições de implementação de
vistoria técnica nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro;
2. a necessidade de definir estratégias para verificação do cumprimento da Lei diante
do grande número de edificações abrangidas pela obrigação;
3. a necessidade de estabelecer prazos para que os responsáveis pelos imóveis adotem
as providências que possibilitem o cumprimento das obrigações determinadas pelas
Normas;
4. a necessidade de compatibilizar a aplicação e a abrangência da Lei Complementar
126/13 e da Lei 6400/13.
Especifica os personagens que possivelmente podem estar envolvidos
durante o processo de realização da autovistoria em um prédio, atribuindo a cada um
suas respectivas responsabilidades e obrigações.
Além das responsabilizações o decreto também indica para o responsável
pela edificação, que possui a obrigatoriedade legal de comunicar a Prefeitura sobre a
autovistoria, o procedimento que deve ser utilizado para tal, acessando a página
eletrônica da Secretária Municipal de Urbanismo, assim como os itens que este
comunicado deve abordar. Sendo esses:
1. Identificação do responsável pelo imóvel;
2. descrição e Localização do imóvel;
3. identificação do Profissional responsável pela elaboração do Laudo Técnico, com
15
o número do respectivo Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica;
4. declaração de que a edificação encontra-se em condições adequadas de
conservação, estabilidade e segurança.
Vale ressaltar que o Decreto nº 37.426 também determina as edificações que
não possuem a obrigatoriedade de realizar a autovistoria. Sendo essas:
1. As edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares;
2. todas as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “habite-se”;
3. as edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000 m2;
4. as edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.
2.5. AVALIAÇÃO PREDIAL NOS OUTROS ESTADOS DO BRASIL
Para uma análise da situação da autovistoria no Brasil é preciso averiguar o
destaque que o tema possui sob um aspecto legal, nas diferentes instâncias legislativas
do país, o andamento no setor público de legislações determinando e regulando a
realização da vistoria no país.
Nesse sentido, este trabalho apresenta através dos quadros 1, 2, 3, 4, 5 e 6 em
conjunto com a figura 5, a condição legal da autovistoria nos Estados que possuem
municípios que já legislaram sobre a vistoria ou que possuam projetos de lei sobre o
tema.
16
Quadro 1: Normas relativas à autovistoria no estado de São Paulo.
ESTADO DE SÃO PAULO
DATA CEP ESFERA LEGISLAÇÃO
MUNICIPAL
36115 Jundiaí Municipal Lei Complementar 261
36423 Jundiaí Municipal Lei Complementar 278
36424 Bauru Municipal Lei 4444
37243 Santos Municipal Lei Complementar 441
38112 Ribeirão Preto Municipal Lei Complementar 1669
41019 São Vicente Municipal Lei 2854-A
Fonte: Adaptado pelo autor de DOLACIO, 2013.
Quadro 2: Normas relativas à autovistoria no estado da Bahia.
ESTADO DA BAHIA
DATA MUNICÍPIO ESFERA LEGISLAÇÃO
MUNICIPAL
23/01/2001 Salvador Municipal Lei 5907
07/09/2001 Salvador Municipal Decreto 13.251
Fonte: Adaptado pelo autor de DOLACIO, 2013.
17
Quadro 3: Normas relativas à autovistoria no estado de Santa Catarina.
ESTADO DE SANTA CATARINA
DATA MUNICÍPIO ESFERA LEGISLAÇÃO
MUNICIPAL
12/03/2008 Balneário Camboriú Municipal Lei 2805
Fonte: Adaptado pelo autor de DOLACIO, 2013.
Quadro 4: Normas relativas à autovistoria no estado do Rio Grande do Sul.
ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
DATA MUNICÍPIO ESFERA LEGISLAÇÃO
MUNICIPAL
02/04/2012 Porto Alegre Municipal
Decreto 17.720
(regulamenta o artigo 10 do
Código de Edificações)
Fonte: Adaptado pelo autor de DOLACIO, 2013.
Quadro 5: Normas relativas à autovistoria no estado do Ceará.
ESTADO DO CEARÁ
DATA MUNICÍPIO ESFERA LEGISLAÇÃO
MUNICIPAL
16/07/2012 Fortaleza Municipal Lei 9913
Fonte: Adaptado pelo autor de DOLACIO, 2013.
18
Quadro 6: Projetos de lei relativos à autovistoria no país.
PROJETOS DE LEI
DATA CEP ESFERA LEGISLAÇÃO
01/08/2001 São Paulo Municipal Projeto de Lei 01-0407/01
(Ver. Domingos Dissei)
2004 Joinville Municipal Projeto de lei
2005 São Paulo Municipal Projeto de Lei 01-0489/05
(Ver. Domingos Dissei)
2008 Florianópolis Municipal PL 13.101
2012 Avaré Municipal Projeto de Lei
03/02/2012 São José dos Campos Municipal Projeto de Lei
27/03/2012 Bertioga Municipal Projeto de Lei 14/12
09/02/2012 Guarulhos Municipal Projeto de Lei 018/12
2012 Goias Estadual Projeto de Lei
2012 São Paulo Estadual Projeto de Lei 234/12
Fonte: Adaptado pelo autor de DOLACIO, 2013.
19
Figura 5: Panorama legal da autovistoria no território nacional
Fonte: A Obrigatoriedade da Inspeção Predial – XVII COBREAP – 2013
No âmbito federal existe o Projeto de Lei do Senado, proposto no ano de
2011, pelo então senador Marcelo Crivella, atual Prefeito do Rio de Janeiro, que
determina a realização periódica de vistoria e Laudo de Inspeção Técnica de
Edificação (LITE).
Nessa situação, o LITE deverá ser registrado junto à Administração do
Município ou do Distrito Federal, e no CREA.
20
2.6. ATRIBUIÇÕES E RESPONSABILIDADES NO PROCESSO DE
AUTOVISTORIA
Para a análise de atribuições e responsabilidades entre os envolvidos em um
processo de autovistoria predial como os condôminos, o síndico, o responsável técnico e
a Prefeitura, é preciso observar o Decreto nº 37.426/13 de 11/07/2013 que regulamenta
a aplicação da Lei Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6.400/13 que instruem a
obrigatoriedade e as diretrizes da autovistoria.
2.6.1. DO RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL
O responsável pelo imóvel está definido pela Lei Municipal Complementar nº
126, como condomínio, proprietário ou o ocupante do imóvel a qualquer título. Entre
suas responsabilidades estão:
a) Contratar vistoria técnica;
b) enviar comunicado à Secretaria Municipal De Urbanismo – SMU;
c) executar as obras de reparo quando necessário;
d) contratar nova vistoria para elaborar novo laudo;
e) dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo por 20 anos;
f) renovar o comunicado à SMU no prazo máximo de 05 anos do último comunicado.
2.6.2. DO PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA AUTOVISTORIA
Profissional responsável é o profissional legalmente habilitado, com registro no
conselho de fiscalização profissional competente. Entre suas responsabilidades estão:
a) Fazer vistoria e elaborar laudo;
b) recolher a ART ou RRT;
c) elaborar projeto e acompanhar a obra;
d) possibilidade de comunicar o resultado do laudo.
2.6.3. DA PREFEITURA
As reponsabilidades da prefeitura ficam a cargo da Secretaria de Urbanismo
(SMU), são:
21
a) Gerenciar o cadastro eletrônico;
b) notificar e multar os responsáveis que não comunicarem a vistoria ou não
executarem as obras no prazo;
c) fazer vistoria e multar os responsáveis pelos imóveis que não conservarem a
edificação;
d) elaborar campanhas educativas.
2.6.4. DOS CONSELHOS DE CLASSE
As responsabilidades do CAU e do CREA são:
a) Fiscalizar o exercício da profissão;
b) aplicar as sanções decorrentes do exercício profissional irregular ou ilegal, na forma
da legislação específica;
c) disponibilizar cadastro de profissionais para consulta da população;
d) propor iniciativas para aperfeiçoamento e qualificação dos profissionais;
e) elaborar campanhas educativas.
2.6.5. DE ENTIDADES
As responsabilidades das entidades ADEMI (Associação de Dirigentes e
Empresas do Mercado Imobiliário), SECOVI (Sindicato da Habitação), e ABADI
(Associação Brasileira de Administradores de Imóveis) são:
a) Sugerir a inclusão, na convenção do condomínio, de dispositivos que possibilitem o
cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador;
b) divulgar e esclarecer dúvidas da lei aos associados;
c) divulgar a importância da vistoria técnica através de campanhas educativas.
2.6.6. DOS CONDÔMINOS
Os condôminos são os proprietários, locatários ou ocupantes a qualquer título.
Suas responsabilidades são:
a) Fiscalizar a atuação do síndico ou administrador no que concerne ao cumprimento
da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador;
22
b) comunicar previamente ao responsável pelo prédio qualquer obra que pretenda
executar;
c) não iniciar obra sem acompanhamento de um profissional habilitado.
2.6.7. HABILITAÇÃO DO PROFISSIONAL E CONSLHO DE CLASSE
Como responsável técnico entende-se engenheiro, arquiteto ou empresa
legalmente habilitada à execução do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP), sendo
esta habilitação adquirida a partir dos Conselhos Profissionais – Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia (CREA-RJ) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de
Janeiro (CAU/RJ). Seguindo as atribuições desse profissional, o LTVP deve ser
obrigatoriamente acompanhado do, no caso do arquiteto, RRT para o CAU/RJ, e no
caso do engenheiro, ser realizado em conjunto com as ART para o CREA-RJ. (CREA-
RJ, 2014).
Aprofundando o trabalho nas responsabilidades do engenheiro, segundo o
CREA-RJ (2014), em sua cartilha sobre autovistoria, a ART foi instituída pela Lei
6.469, de sete de dezembro de 1997, com o objetivo de funcionar como um instrumento
de valorização profissional, aferindo os limites das responsabilidades e da participação
técnica em obras, serviços, projetos e empreendimentos, sendo um comprovante da
execução da atividade de engenharia para o engenheiro. Todas as ARTs desempenhadas
durante o exercício da função são disponibilizadas através da certidão de acervo técnico
emitido pelo CREA-RJ, atestando a experiência profissional.
Ainda segundo CREA-RJ (2014), é importante o profissional estar atento à
obrigatoriedade da ART e que esta seja registrada antes do início do desempenho do
trabalho, já que a falta deste documento, sujeita o profissional ou a empresa contratada a
multa prevista no artigo 73, da Lei nº 5.194/66.
Abordando agora as atribuições do responsável pelo imóvel, além das
responsabilidades previamente citadas no item 2.6.1, é aconselhável também que,
segundo a Prefeitura do Rio de Janeiro e o SECOVIRIO (2014), em Cartilha realizada
por ambos, este também atue no sentido de impedir a realização de obras internas nas
unidades do condomínio que possam modificar a estrutura do prédio sem a devida
licença e o acompanhamento de engenheiro ou arquiteto.
23
Vale lembrar que o responsável pelo imóvel é o responsável pela conservação e
manutenção do patrimônio, mesmo que antes não houvesse a obrigatoriedade da
autovistoria por um profissional habilitado. Agora, dado este fato, segundo o Decreto nº
37.426/2013, surgem especificações decorrentes desta responsabilidade, como contratar
com a periodicidade imposta pela lei, a autovistoria e comunicar o resultado à
prefeitura.
Para comunicar à prefeitura, o responsável pelo imóvel após ter a autovistoria
realizada, deverá preencher e enviar a prefeitura o Comunicado de Realização da
Autovistoria, que é um formulário on-line, disponível nas homepages da Prefeitura e da
Secretaria Municipal de Urbanismo.
24
3. ASPECTOS TÉCNICOS DA AVALIAÇÃO PREDIAL
“A elaboração de inspeção predial baseia-se na análise do risco oferecido aos
usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, de
operação e de manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição
ambiental” (NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL NACIONAL, 2012).
Tendo em vista esta diretriz, o profissional envolvido terá de analisar a
estrutura e a sua complexidade através de critérios e métodos para alcançar um
diagnóstico correto, prevenindo os danos.
3.1. MÉTODOS UTILIZADOS PARA A REALIZAÇÃO DA
AUTOVISTORIA
O primeiro passo para a realização da autovistoria em uma edificação é
estabelecer o método que será empregado. A inspeção predial deve garantir as
condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação, e tendo em vista seu
objetivo principal, a autovistoria pode ser realizada com três diferentes níveis de rigor
em função da necessidade de atenção que a avaliação da estrutura demandar.
Segundo a Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo (2012), a autovistoria pode ser empregada em três
diferentes níveis de rigor a ser determinado pelo profissional responsável.
a) Nível 1: ocorre uma avaliação menos detalhada, focando na verificação de
problemas aparentes pelo profissional habilitado, para ser empregada em imóveis que
possuam sistemas e componentes construtivos simples, tendo como exemplos: casas
térreas, sobrados e edifícios sem elevador.
b) Nível 2: nessa inspeção já é utilizada uma equipe multidisciplinar de
profissionais na vistoria. No processo de análise da estrutura, quando detectado alguma
falha que necessite de equipamentos e maior especificidade em sua análise, esta equipe
será utilizada para uma melhor inspeção técnica dos sistemas. Diferentemente do
primeiro nível, este nível de rigor deve ser empregado em edificações que possuam
sistemas e componentes construtivos complexos, como os edifícios de múltiplos andares
e galpões industriais.
25
c) Nível 3: possui um método de inspeção mais rigoroso, objetivando detectar
anomalias e falhas na edificação, sejam elas aparentes ou ocultas que demandem
equipamentos, ou testes e ensaios no local ou em ambientes laboratoriais para serem
identificados. Assim, neste nível de rigorosidade, também será necessária a formação de
uma equipe multidisciplinar de profissionais.
3.1.1. METODOLOGIA
Juntamente com o nível de rigor que o aspecto técnico da autovistoria irá
demandar, o profissional deverá atentar para a metodologia que será empregada para a
realização de uma inspeção consistente.
Seguindo o orientado pela Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (2012), a metodologia aplicada
deverá ser guiada por doze pontos, sendo estes:
1. Determinação do nível de inspeção;
2. verificação e análise da documentação;
3. obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das
edificações;
4. vistoria dos tópicos constantes na listagem de verificação;
5. classificação das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados, e das não
conformidades com a documentação examinada;
6. classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;
7. definição de prioridades;
8. recomendações técnicas;
9. avaliação da manutenção e uso;
10. recomendações gerais e de sustentabilidade;
11. tópicos essenciais do laudo;
12. responsabilidades.
26
3.2. PROCEDIMENTOS PRÁTICOS DA AUTOVISTORIA
Segundo a ABNT NBR 5674 (2012), a orientação a ser seguida pelo
profissional para a realização da autovistoria deve direcionar a inspeção através de listas
de conferências padronizadas, que deverão ser elaboradas considerando quatro tópicos:
a) Um roteiro lógico de inspeção das edificações;
b) os componentes e equipamentos mais importantes na edificação;
c) as formas de manifestação esperadas da degradação da edificação;
d) as solicitações e reclamações dos usuários.
3.2.1. LISTA DE VERIFICAÇÃO DA AUTOVISTORIA
Segundo a Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo (2012), a forma como a autovistoria ocorre deve
ser sistêmica, garantindo que no mínimo os elementos essências da estrutura sejam
vistoriados, independentemente de particularidades que cada inspeção possa apresentar.
Vale salientar que alguns dos objetos de inspeção devem ser analisados sob a
luz de norma específica que os regula, cabendo ao profissional atentar para os mesmos.
Assim, resumidamente, os seguintes itens devem ser vistorias no decorrer da
autovistoria:
a) Estrutura;
b) alvenaria;
c) revestimentos;
d) instalações hidráulicas;
e) instalações elétricas;
f) instalações de gás;
g) sistema de combate a incêndio;
h) sistema de proteção a descargas atmosféricas;
i) ar condicionado;
j) ventilação forçada – exaustores e ventiladores;
k) elevadores;
l) escadas rolantes;
m) bombas e outras máquinas;
27
n) piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condições de playground;
o) paisagismo.
3.2.2. TESTES E ENSAIOS
A utilização de métodos de inspeção que empregam testes e ensaios não é o
usual na prática de inspeção predial. Contudo, em alguns casos pode ser necessária uma
análise mais profunda aos olhos do profissional responsável (OLIVEIRA, 2016).
3.2.2.1. INSPEÇÃO E TESTE DE SISTEMAS DE PROTEÇÃO CONTRA
INCÊNDIOS
Os sistemas de proteção contra incêndio são drasticamente relevantes na
redução das perdas especialmente quando comparados em situações de grandes
incêndios não controlados por consequência do mau funcionamento de equipamentos de
proteção, em virtude de inspeções e testes insuficientes. Segundo AIG - Loss Prevention
Engineering, (2013) alguns dos itens que devem ser testados e inspecionados pelo
profissional são:
a) Fechamento não detectado de válvulas de controle de sistemas de sprinklers;
b) bombas de incêndio inoperantes;
c) tanques de abastecimento de água vazios;
d) mau funcionamento de equipamentos especiais de supressão;
e) portas corta-fogo inoperantes ou obstruídas;
f) sistemas de detecção inoperantes;
g) alarmes inoperantes;
h) válvulas de controle de sprinklers inoperantes.
3.2.2.2. INSPEÇÕES E ENSAIOS DE OPERAÇÃO DE ELEVADORES
ELÉTRICOS
Manter os elevadores sob a supervisão constante é essencial para a prevenção
de acidentes, principalmente em prédios mais antigos que provavelmente possuem
elevadores ultrapassados que demandam reparos constantes.
28
A inspeção completa de um elevador pode demorar algumas horas e o uso do
equipamento deve ser interrompido durante a sua execução. O teste aplicável à
verificação da operação dos elevadores atenta-se a vibração e alinhamento dos cabos e
ao desempenho de outros equipamentos relacionados ao funcionamento do elevador
(OLIVEIRA, 2016).
3.2.2.3. TESTE DA TENSÃO NO SISTEMA ELÉTRICO
Segundo a ABNT NBR 5410 (2014), uma inspeção elétrica criteriosa e bem
realizada deve verificar se os componentes que constituem a instalação fixa permanente
estão de acordo com os padrões definidos em norma.
A inspeção deve primar pela segurança do sistema elétrico analisado, o seu
bom funcionamento e evitar a ocorrência de acidentes que possam envolver pessoas
próximas às instalações e também danos ao equipamento que reduziriam a sua vida útil.
A inspeção deve passar pelas verificações:
a) Dos projetos elétricos e diagramas relativos à instalação, a sua não existência é
prejudicial à segurança e para a qualidade da inspeção;
b) do sistema instalado analisando se corresponde ao projetado;
c) dos quadros elétricos, observando as seções dos condutores;
d) dos equipamentos de manobra e proteção como os disjuntores e dispositivos de
proteção contra choque elétrico.
Devem ser realizados também testes mecânicos nos disjuntores, analisando se
estão funcionando de forma adequada e também a aplicação de ensaios nas instalações
elétricas para verificações e identificações de possíveis patologias no sistema como, por
exemplo, a sobrecarga utilizando a Termografia, e isolamento dos condutores e sua
continuidade, utilizando o Megômetro (ABNT NBR 5410, 2014).
3.2.3. SOFTWARES UTILIZADOS
No processo de autovistoria, o profissional pode fazer uso de programas de
computador para auxílio na inspeção predial. A seguir, serão apresentados alguns desses
29
softwares que estão disponíveis no mercado e que podem ser utilizados na prestação
desse serviço.
3.2.3.1. SNARG
Esse sistema é desenvolvido por uma empresa inglesa, a Astrein, sendo
compatível para smartphones na forma de aplicativo utilizando as plataformas IOS ou
Android.
O software foi idealizado para auxiliar no processo de inspeção ainda durante o
período construtivo. Este precisa ser alimentado com as plantas da edificação em
formato digital, e cada ponto onde é verificada alguma anomalia construtiva é inserido
no sistema. Deste modo, facilita para o profissional a visualização da edificação como
um todo, já que para cada ponto inserido é possível também informar ao sistema
informações sobre a anomalia ou falha assim como imagens e descrição da mesma
(ALMEIDA, 2016).
Outra ferramenta que este aplicativo fornece ao usuário é a iteratividade,
permitindo que a qualquer momento seja feita uma atualização e sincronização das
falhas encontradas, o que ajuda no entendimento atualizado da situação geral em que se
encontra a edificação.
O sistema SNARG também é capaz de transformar formulários impressos em
papel em arquivo digital, possibilitando edições de texto em campos determinados,
anexar imagens, assinaturas e datas. É válido salientar que a utilização deste programa
muitas vezes encontra como dificuldade a obtenção de plantas da estrutura em formato
digital próprio. Em muitos casos essas plantas encontram-se impressas no papel ou
perdidas (ALMEIDA, 2016).
3.2.3.2. DEVICE MAGIC
A proposta deste software é a modernização e digitalização da parte
documental, que poderia ser empregado em uma inspeção predial, já que este software
foi idealizado para se adaptar as especificidades e particularidades de cada caso em que
é empregado. Assim, o usuário utiliza o aplicativo para criar seus formulários, e no caso
30
da autovistoria, estariam adaptados para facilitar a documentação do processo de
inspeção (ALMEIDA, 2016).
A empresa aponta que a utilização de seus formulários, através do aplicativo,
economizaria dez horas de trabalho administrativo convencional e reduziria o número
de erros pela metade, dado a facilidade e conectividade ao ambiente profissional que
confere.
3.2.3.3. INSPECT THIS
O sistema Inspect This é desenvolvido através de uma parceria entre as
empresas Avandel e Salesforce. Este software também se propõe a substituir
documentos no formato impresso, sendo voltado para a inspeção e auditoria. A
plataforma permite que o usuário crie seus formulários, os personalizando para a sua
inspeção, além de possibilitar a interatividade de mais de um usuário ao mesmo tempo
acessando o sistema (ALMEIDA, 2016).
Uma das vantagens que este programa busca oferecer é uma melhor
programação da inspeção, através de ferramentas como o calendário, para o
agendamento e programação de visitas e atendimento de ordens de serviço.
3.3. QUALIFICAÇÃO DOS ENGENHEIROS E ARQUITETOS PARA
REALIZAR A AUTOVISTORIA
Como visto no item 2.6.2 sobre as responsabilizações e atribuições no processo
de autovistoria pelo profissional, o engenheiro envolvido na inspeção predial deverá ter
sua habilitação para o desempenho da função, adquirida no Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia (CREA-RJ) elaborando um Laudo Técnico sobre as condições
da edificação em conjunto com Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) que será
encaminhada ao CREA-RJ.
Os arquitetos responsáveis pela autovistoria de edificações, assim como os
engenheiros, deverão estar habilitados junto a sua entidade de classe, o Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ), também elaborando junto ao
laudo técnico, um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) que será encaminhada
ao CAU/RJ.
31
A finalidade do Registro de Responsabilidade Técnica e das Anotações de
Responsabilidade Técnica está associada a identificação e a qualificação dos
profissionais, além das especificações e registro das responsabilidades de cada
participação técnica envolvida ao longo da autovistoria.
Segundo a Lei nº 5.194 (1966), há a determinação que esses documentos sejam
registrados antes do início do desempenho das atividades, e o descumprimento torna o
profissional sujeito à multa.
No processo de autovistoria de uma edificação pode se fazer necessário que um
grupo de profissionais esteja envolvido, com competências e atribuições diferentes.
Nesse sentido, o dimensionamento de uma equipe técnica em função das especificações
da inspeção será de encargo do profissional responsável pela assinatura do laudo
técnico, dado que a assinatura deste caberá a apenas um profissional. Os engenheiros e
arquitetos que contribuírem a equipe técnica escalada terão de ter seus ART e RRT
analisados.
O objetivo da diversificação da equipe de inspeção predial é somar diferentes
áreas de conhecimentos durante o processo de verificação da edificação, exemplificando
a ideia é a utilização de engenheiros mecânicos para vistorias elevadores e engenheiros
eletricistas para vistorias no sistema elétrico. Nesse sentido, o quadro sete apresenta a
divisão de competências entre profissionais, recomendada numa autovistoria predial.
32
Quadro 7: Áreas de atuação dos profissionais da equipe técnica
Formação Área de atuação
Arquiteto
Vistoria, perícia, avaliação,
monitoramento, laudo, parecer Técnico,
auditoria e arbitragem (resolução n° 21,
de 5 de abril de 2012 – CAU/BR)
Engenheiro civil (construção civil,
estruturas e fundações).
Vistoria, perícia, avaliação,
arbitramento, laudo e parecer técnico
(resolução no 218, de 29 de junho de
1973 – CREA/RJ)
Engenheiro eletricista (instalações
elétricas).
Engenheiro mecânico (sistemas de
bombas, elevadores e outras
máquinas).
Engenheiro de segurança
(instalações especiais de
incêndio).
Fonte: SILVA, 2015.
3.4. LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
O modelo de relatório utilizado no processo de autovistoria é o laudo técnico,
que é elaborado pelo profissional responsável ao término do processo de vistoria,
descrevendo o que foi realizado e explicando as conclusões que alcança. Neste sentido
este documento terá o propósito de atestar a realização da inspeção, assim como das
condições da edificação.
Segundo IBAPE (2012), o laudo deve conter:
a) Identificação do solicitante e objeto de inspeção;
b) a localização, a data das vistorias e as equipes envolvidas em sua execução, assim
como suas respectivas assinaturas, número de registro no CREA e da ART ou de
registro no CAU e RRT;
33
c) descrição técnica do objeto inspecionado como utilização, ocupação, idade da
edificação, tipologia e padrão construtivo;
d) o nível de rigor, o critério, e a metodologia empregados na elaboração do laudo
técnico;
e) a descrição do que foi inspecionado na edificação;
f) a localização, análise, e classificação em grau de risco de anomalias e falhas caso
encontradas;
g) se houver indicações de obras de reparo, deverá ser uma lista de prioridades
respeitando, assim como análise da manutenção e recomendação do prazo para nova
inspeção pós-reparos;
h) recomendações técnicas, gerais e de sustentabilidade;
i) relatório fotográfico.
O laudo atestando as condições da edificação deverá estar disponível a todos os
usuários da edificação, em local visível e de fácil acesso, por um período de 20 anos.
Havendo reparos a serem realizados, sendo este o caso, deverá ser elaborado laudo
técnico complementar que ateste as condições de conservação, estabilidade e segurança
(IBAPE, 2012).
Entretanto, se constatado que a edificação possui condições adequadas, deverá
ser atualizado o cadastro da edificação na Prefeitura e na Secretaria Municipal de
Urbanismo.
Também é importante salientar que devido ao caráter responsabilizador deste
documento, antes da execução do laudo técnico, o responsável deve analisar os
documentos das esferas administrativas, técnica, e manutenção e operação da
edificação, verificando a regularidade.
Segundo a Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo (2012), é recomendado que, nessas três esferas, os
seguintes documentos sejam analisados, quando forem cabíveis levando em
consideração a complexidade da edificação:
I. Administrativa
a) Instituição, especificação e convenção de condomínio;
b) Regimento interno do condomínio;
c) Alvará de construção;
34
d) Auto de conclusão;
e) IPTU;
f) Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);
g) Alvará do corpo de bombeiros;
h) Ata de instalação do condomínio;
i) Alvará de funcionamento;
j) Certificado de manutenção do sistema de segurança;
k) Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
l) Licença de funcionamento da prefeitura;
m) Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual;
n) Cadastro no sistema de limpeza urbana;
o) Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc.;
p) Relatório de danos ambientais, quando pertinente;
q) Licença da vigilância sanitária, quando pertinente;
r) Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
s) Pcmso – programa de controle médico de saúde ocupacional;
t) Alvará de funcionamento;
u) Certificado de acessibilidade.
II. Técnica
a) Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
b) Projeto executivo;
c) Projeto de estruturas;
d) Projeto de instalações prediais: instalações hidráulicas, instalações de gás,
instalações elétricas, instalações de cabeamento e telefonia, instalações do sistema de
proteção contra descargas, instalações de climatização, combate a incêndio;
e) Projeto de impermeabilização;
f) Projeto de revestimentos em geral, incluída fachadas;
g) Projeto de paisagismo.
III. Manutenção e operação
a) Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);
b) Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC);
c) Selos dos Extintores;
d) Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
35
e) Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA;
f) Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
g) Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e
da rede;
h) Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
i) Laudos de Inspeção Predial anteriores;
j) Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores;
k) Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;
l) Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais
como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos
eletromecânicos e demais componentes;
m) Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar
condicionado central;
n) Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;
o) Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas, etc.
p) Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais
como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos
eletromecânicos e demais componentes;
q) Cadastro de equipamentos e máquinas.
3.5. ACOMPANHAMENTO DA REALIZAÇÃO DAS MANUTENÇÕES E
REVISTORIAS
Durante o processo de vistoria e manutenção da edificação todos os sistemas de
segurança devem estar funcionando a todo tempo, não sendo permitido a sua obstrução
mesmo que temporária (NBR 5674, 2012).
Além da segurança, a NBR 5674 da ABNT busca orientar no tocante ao
controle da execução dos serviços de manutenção, estabelecendo três fatores que o
responsável pela manutenção deve atentar.
1. Dispositivos especiais que garantam condições necessárias à realização com
segurança dos serviços de manutenção, de acordo com as normas;
2. dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou
prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
36
3. delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais
riscos.
É válido salientar também que todo o processo de vistoria e manutenção deve
ser realizado visando o controle da qualidade, sempre condicionando a execução de uma
nova etapa ao término e aprovação da etapa anterior.
Na revistoria, caso os serviços de manutenção executados resultem em
mudanças significativas na edificação, essas mudanças deverão ser atualizados nos
respectivos projetos e no manual de uso e operação da edificação.
3.6. DIFICULDADES EXECUTIVAS
O processo de autovistoria naturalmente necessita da participação de três
personagens principais: o profissional responsável ou empresa habilitada que possuem o
conhecimento técnico e oferta o serviço, o responsável pelo imóvel que cria a demanda,
e o poder público que regula e fiscaliza a atividade.
Pelo prestador de serviço, podem acontecer problemas no controle de
execução, na segurança e na sua qualidade. A segurança deve ser mantida ao longo de
toda a inspeção sem ter as condições de segurança suspensas em qualquer momento da
autovistoria sobre nenhum pretexto, como pontuado no item 3.5.
Quanto ao controle da execução do serviço, cabe ao profissional responsável
além de determinar o nível de rigorosidade necessário na inspeção, avaliando as
condições da edificação, o dimensionamento da equipe multidisciplinar que o auxiliará
na tarefa. O dimensionamento da quantidade de pessoas que farão parte desta equipe
deve levar em consideração a complexidade do sistema avaliado assim como a
possibilidade da existência de não conformidades na estrutura que estejam ocultas, e a
relevância da utilização de testes e ensaios para detectar essas falhas (IBAPE, 2012).
Outro personagem da autovistoria que desempenha papel importante é o
responsável pelo imóvel. Tendo em vista suas responsabilidades no processo de
autovistoria, dificuldades podem ocorrer no sentido, por exemplo, de comunicar à
Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), renovando o comunicado a cada cinco
anos, e contratar nova vistoria para elaboração de um novo laudo, caso o laudo técnico
da primeira inspeção aponte necessidades de obras de reformas.
37
Finalmente, analisando o papel do poder público, a função de fiscalização da
autovistoria sofre dificuldades em apresentar um desempenho eficiente, como apontado
no item 5.3.
38
4. ASPECTOS TÉCNICOS DAS MANUTENÇÕES RELATIVAS À
AUTOVISTORIA
4.1. MEDIDAS EVOLUTIVAS: AVANÇOS TÉCNICOS E AUTOVISTORIA
O termo “evolução” conduz a uma dualidade intrínseca, pois à medida que
pode significar apenas uma mudança em um processo, também pode exprimir uma
mudança necessariamente vinculada ao aprimoramento (SATO, 2011).
Nesse sentido, o presente trabalho contempla o termo evolução não buscando
afirmar um aprimoramento do processo de realização da autovistoria, mas pontuando
mudanças ou modernizações pelas quais tenha passado.
O emprego de software e aplicativos para a execução da autovistoria, como
abordado nos item 3.2.3., ilustra uma mudança no sentido de modernizar a prestação
desse serviço, tendência que deve se manter com o avanço tecnológico.
Nessa direção, também pode ser citado como medida evolutiva o emprego de
drones, que objetivam facilitar e melhorar o desempenho da aferição visual do estado da
edificação e de sua fachada (AGUILAR, 2018).
É válido ressaltar nesse ponto a recomendação técnica de realização de
atividades de inspeção e manutenção da fachada e de todos os seus elementos, com uma
periodicidade mínima de três anos (ABNT NBR 5674, 2012).
4.2. NORMAS TÉCNICAS DA ABNT APLICADAS A AUTOVISTORIA
Além das Leis que regem a autovistoria já descritas nos itens 2.4.1 e 2.4.2 há
também as normas técnicas emitidas por entidades especializadas que devem ser
observadas para a realização de autovistorias.
4.2.1. IBAPE 2012 – NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL
Esta norma procura estabelecer diretrizes, conceito, critérios e procedimentos
para serem seguidos durante a realização da inspeção predial, servindo como respaldo
para o profissional habilitado responsável.
39
Conforme orienta a própria norma, a ABNT disponibilizou a NBR 5.674
relativa à manutenção de edificações e, nesse sentido, esta norma de inspeção predial
deve ser aplicada em conjunto, preenchendo as lacunas deixadas por esta NBR quanto à
avaliação técnica da qualidade da manutenção e a sua aplicação direta na gestão
patrimonial.
Desta forma o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia) na sua Norma de Inspeção Predial de 2012 tem como objetivos:
a) Classifica a sua natureza;
b) institui a terminologia, as convenções e as notações a serem utilizadas;
c) define a metodologia básica aplicável;
d) estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;
e) prescreve diretriz para apresentação de laudos e pareceres técnicos.
Assim como a NBR 5.674, esta norma deve ser complementada pelas NBR
15575 e NBR 14037.
4.2.2. ABNT NBR 5.674:2012 - MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES –
REQUISITOS PARA O SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO
Esta norma possui como objetivo abordar fundamentadamente os
procedimentos na gestão da manutenção de uma edificação, não se esquecendo dos
conceitos de eficiência, eficácia e controle de qualidade. Deste modo propõe a
elaboração de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações.
O intuito da norma em questão é orientar este programa com diretrizes que:
a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a
depreciação patrimonial;
b) estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação;
c) estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.
Em suma, apoiando-se em suas diretrizes, observa questões como a
organização, o programa da manutenção, os requisitos para o seu planejamento anual
das atividades, o controle do processo de manutenção, a previsão orçamentaria, os
meios de controle e no que se refere ao fluxo e requisitos para a documentação.
40
4.2.3. ABNT NBR 15.575:2013 - EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS –
DESEMPENHO
Conforme a norma orienta, seu foco esta no desempenho dos elementos e
sistemas de um edifício. Buscando também preservar e garantir as condições de
segurança, habitabilidade e sustentabilidade.
Desta forma, a norma estabelece requisitos, que são as características
qualitativas, que buscarão ser atendidos através da criação de critérios que podem ser
medidos quantitativamente para a sua aferição.
Para alcançar este objetivo, segundo o Guia para Arquitetos na Aplicação da
Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575 (2015), elaborado pelo CAU/BR, a norma
se concentra nas condições de exposição da estrutura e no atendimento dos requisitos
dos usuários e não na prescrição de como os sistemas são construídos.
Como dito, o desempenho deverá ser atestado seguindo as diretrizes de
segurança, habitabilidade e sustentabilidade conforme apontado no quadro 8.
41
Quadro 8: Requisitos qualitativos de desempenho
Segurança
Segurança estrutural
Segurança contra o fogo
Segurança no uso e na operação
Habitabilidade
Estanqueidade
Desempenho térmico
Desempenho acústico
Desempenho lumínico
Saúde, higiene e qualidade do ar
Funcionalidade e acessibilidade
Conforto tátil e antropodinâmico
Sustentabilidade
Durabilidade
Manutenibilidade
Impacto ambiental
Fonte: Adaptado pelo autor da Norma ABNT NBR 15.575 de 2013.
Tendo em vista os requisitos almejados, para a verificação dos critérios
quantitativos podem ser utilizados como métodos de avaliação: análises de projeto,
ensaios laboratoriais, protótipos e simulações computacionais.
A norma divide a análise em seis partes, cada uma contendo critérios para
analisar os sistemas que a edificação possui e, desse modo, avaliar se cada um alcança
um nível de desempenho mínimo também estipulado em norma. Assim, a estruturação
dessas seis partes terá a configuração:
a) Parte 1: Requisitos gerais;
b) Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
c) Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
d) Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas;
42
e) Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
f) Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.
A norma deve ser aplicada em edificações habitacionais, independentemente
do número de pavimentos que possuam, o método construtivo que foi empregado em
sua realização ou serem edificações geminadas ou isoladas.
Entretanto, ao longo de suas seis partes, a norma levanta algumas ressalvas
cabíveis em situações de exigências aplicáveis somente para os casos de edificações que
possuírem até cinco pavimentos.
Por fim, é válido salientar também que a NBR 15.575 não possui efeito nos
casos de edificações já construídas, edificações provisórias, obras de reforma ou retrofit
e também nos casos de edificações que já estavam em processo de construção quando a
norma entrou em vigor.
4.2.4. ABNT NBR 16.280:2014 - REFORMA EM EDIFICAÇÕES – SISTEMA
DE GESTÃO DE REFORMA – REQUISITOS
Esta norma se aplica às reformas de edificações, tendo em vista que o laudo
técnico realizado ao término da inspeção pode recomendar obras de reforma e
manutenção.
Com esta finalidade, a NBR 16.280 instrui e estabelece requisitos para a gestão
de reformas, focando principalmente em:
a) Prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou
pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
b) Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
c) Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
d) Descrição das características da execução das obras de reforma;
e) Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
f) Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos
utilizados e do pós-obra de reforma;
g) Supervisão técnica dos processos e das obras.
A norma também propõe um conjunto de diretrizes para serem seguidas ao
longo do processo de reforma, assim como requisitos gerais que o plano de reformas,
43
que é elaborado pelo profissional habilitado, deve atender. Este por sua vez, poderá
incluir os casos de reformas ou adequações técnicas que afetem a estrutura, as vedações
ou qualquer outro sistema da edificação em áreas privativas ou em áreas comuns, sendo
ambos os casos abordados pela norma.
A NBR também orienta quanto às incumbências e encargos tanto do
responsável legal do imóvel quanto do proprietário de unidade autônoma quando, por
exemplo, a edificação se tratar de um condomínio. Estas incumbências são
especificadas nos períodos antes, durante e depois da conclusão das obras de reforma.
Também são especificados os requisitos para documentação das obras de
reforma, seu processo de arquivamento e documentação mínima que deverá estar
contida em seu registro.
Por fim a NBR 16.280 oferece um modelo orientativo para a realização de
obras de reforma em edificações, que é abordado nos quadros 9 e 10.
44
Quadro 9: Modelo com exemplos não restritivos para os sistemas das edificações cujas
atividades são de responsabilidade de empresas capacitadas.
SISTEMA ATIVIDADE
Equipamentos
Industrializados Reforma para continuidade de uso do equipamento
Hidrossanitário Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Prevenção e combate a
incêndio
Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Instalações elétricas Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Instalações de gás Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Dados e comunicação Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Automação Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Ar-‐condicionado,
ventilação, exaustão
Reforma de dispositivos com manutenção das
características originais
Revestimentos
Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados
marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do
revestimento anterior
Esquadrias e fachada-‐
cortina
Reforma ou substituição de componentes com manutenção
das características originais
Fonte: Adaptado pelo autor do anexo a da ABNT NBR 16.280 válida a partir de 18 de
abril de 2014.
45
Quadro 10: Modelo com exemplos não restritivos para os sistemas das edificações cujas
atividades são de responsabilidade de empresas especializadas.
SISTEMA ATIVIDADE
Equipamentos
Industrializados
Qualquer reforma para instalação de equipamentos industrializados, com
características diferentes das previstas originalmente em projeto.
Hidrossanitário Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Prevenção e combate
a incêndio
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Instalações elétricas Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Instalações de gás Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Dados e comunicação Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Automação Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Ar-‐condicionado,
ventilação, exaustão
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação
de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado.
Novos componentes à
edificação
A instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto
original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do
edifício ou memorial descritivo.
Qualquer obra que implique alteração de áreas da edificação ou da unidade
autônoma.
Revestimentos Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto
impacto para retirada do revestimento anterior.
Esquadrias e fachada-‐cortina
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação
de esquadrias ou fachada-‐cortina e seus componentes com especificação
diferente a originalmente projetada.
Impermeabilização Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na
proteção mecânica.
Vedação Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de disposição
original, retirada ou inserção de novos elementos.
Estrutura
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como: furos e aberturas,
alteração de seção de elementos estruturais, alteração do carregamento
previsto no projeto que implique aumento ou redução de carga, reforços
estruturais, recuperação estrutural, restauro estrutural, alteração de área
construída, alteração da função ou uso da edificação ou de partes, remoção
ou acréscimo de paredes.
Fonte: Adaptado pelo autor do anexo a da ABNT NBR 16.280 válida a partir de 18 de
abril de 2014.
46
4.3. MÉTODOS E TÉCNICAS APLICADAS A MANUTENÇÃO PREDIAL
No sentido de avançar e desenvolver a prática da vistoria predial cursos
centrados nas técnicas e métodos aplicáveis a uma autovistoria começaram a serem
ministrados. Tendo assim, por consequência, uma maior difusão entre os profissionais
habilitados à sua realização.
Deste modo, visando tornar os profissionais mais capacitados para
desempenhar essa função através do aprofundamento do entendimento sobre a inspeção
predial, desde sua prospecção no mercado até a entrega final do produto ao responsável
contratante.
Exemplificando esse processo, no Espaço CREA-RJ no Centro do Munícipio
do Rio de Janeiro, na Avenida Rio Branco, número 133, ministrou-se o Curso de
Técnicas Aplicadas em Autovistoria, com o objetivo de promover a transmissão de
conhecimento sobre métodos e técnicas aplicáveis a mesma. O curso voltado para
engenheiros e arquitetos, aborda os seguintes conceitos (SYMPLA, 2016):
a) Diferenciação entre as leis e decretos existentes;
b) como prospectar trabalhos de autovistoria;
c) de que maneira deve-se compor o custo de uma autovistoria;
d) elaborar uma proposta para os serviços de maneira clara e objetiva;
e) quais os procedimentos a serem utilizados durante o transcorrer dos trabalhos;
f) como executar as inspeções necessárias;
g) de que maneira elaborar um laudo de vistoria dentro das normas e da boa técnica.
Seguindo a mesma direção, o Instituto Bramante de Arquitetura e Design
(2018), oferece um curso de Autovistoria Predial auditado e certificado pelo
NPPG/POLI/UFRJ. Este também possui o objetivo de melhor capacitar engenheiros e
arquitetos para desempenhar uma inspeção predial e se propõe a fazê-lo abordando o
processo de autovistoria em quatro partes.
a) Parte 01 - legislação aplicada e elaboração de laudos;
b) Parte 02 - patologia das estruturas;
c) Parte 03 - instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, instalações de gás,
instalações de telecomunicações;
d) Parte 04 - prevenção contra incêndio e pânico.
47
5. RESULTADOS OBTIDOS COM A AUTOVISTORIA - AVALIAÇÃO
PREDIAL
5.1. POSICIONAMENTOS DE ENTIDADES ESPECÍFICAS A RESPEITO DA
AUTOVISTORIA
Devido ao contexto relativamente recente da autovistoria no Rio de Janeiro, foi
realizado um levantamento junto a algumas entidades especializadas a cerca do tema, as
implicações que esta acarretou na sociedade, suas qualidades e os pontos onde seria
possível aprimoramento.
Nesse contexto destacou-se o documento compilado pela entidade Sinduscon-
Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro), que
aponta em favor do projeto de lei de nº3362 de 14 de setembro de 2017, de autoria do
deputado estadual Luiz Paulo, que visa à alteração da lei estadual nº 6.400, de março de
2013.
Segundo o documento compilado pelo Sinduscon-Rio (2017), com a alteração
proposta dos artigos primeiro e sexto desta lei, não mais seria obrigatória uma inspeção
predial quinquenal, transformando essa obrigatoriedade em decenal para os
condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais, e para governos do
Estado e dos Municípios, nos prédios públicos. Além desse ponto, a proposta de
alteração também retira a obrigatoriedade da autovistoria decenal das instalações de gás,
tendo em vista que o tema é tratado em legislação específica.
5.2. LEVANTAMENTO ESTATÍSTICO DA REALIZAÇÃO DA
AUTOVISTORIA NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO
Para uma análise correta sobre o comportamento do mercado em relação à
autovistoria, o avanço da quantidade de edificações no município que já atenderam a
obrigatoriedade imposta pela legislação, é preciso um estudo sobre o comportamento do
número de regularizações de edificações, a partir de primeiro de julho de 2014, que é
data estipulada em que vigora a sua exigência. Esta imposição feita pela Lei Municipal
Complementar nº 126, de março de 2013, já foi abordada no presente trabalho no item
2.4.2.
48
Inicialmente foi estimado pela prefeitura um total de 270 mil edifícios
comerciais e residenciais que deveriam, de acordo com a nova legislação, passar por
inspeção. Desse total, no ano posterior ao fim do prazo dado para a regularização das
edificações, segundo a prefeitura apenas 11,7% dos edifícios do Rio cumpriram com o
determinado e entregaram laudo técnico averiguando a condição da estrutura
(BORGES, 2016).
Nesse sentido, um ano após a vigência da lei, somente 31.785 edificações
cumpriram a determinação, sendo que dentro deste montante apenas 38,4%, que
corresponde a 12.228, foram consideradas aprovadas em laudo técnico. Deve-se atentar
que por consequência, em 61,6% dos laudos técnicos enviados, que significa 19.557
prédios, após terem sido vistoriados por profissionais habilitados foram considerados
em necessidade de obras de reparo ou manutenção (BORGES, 2016).
Deste modo, mesmo com a exigência e com a previsão legal de multa para os
prédios que não contratassem a autovistoria, houve nesse período de um ano uma
procura abaixo do esperado para a regularização das edificações.
A distribuição no Município do Rio de Janeiro das autovistorias feitas após o
primeiro ano de vigência da obrigatoriedade. Os principais bairros que procuraram se
adequar à nova legislação foram: Copacabana com 3.093 autovistorias, Tijuca com
2.574 e Barra da Tijuca com 2.091 prédios vistoriados (MOHR, 2015).
Voltando-se para uma análise mais atual do panorama das autovistorias no
munícipio, cinco anos completados após o início da vigência da lei, um novo ciclo de
inspeções prediais deve ter iniciado por aqueles que buscaram a regularização frente ao
poder público dentro do prazo concedido, meados de 2014.
Diante deste fato é válido apontar que, apesar da instrução legal e a
consequente nova busca pela contratação de inspeção predial periódica em função da
passagem desses cinco anos, até dezemdo de 2017 apenas a metade das edificações do
Rio haviam realizado a autovistoria. Demonstrado assim uma falta de alcançe do poder
público (RIBAS, 2018).
O ano de 2017 chegou ao seu fim acompanhado de um balanço realizado pela
Prefeitura sobre as quantidades de vistoriamento em edificações no município até então.
Os seguintes resultados foram obtidos segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo,
Infraestrutura e Habitação do Rio: 71 mil comunicados entregues relativos a
49
autovistoria, dos quais, aproximadamente, 51 mil indicam a necessidade de obras de
manutenção ou reparo, e apenas 20 mil aprovando as condções de estado das
edificações vistoriadas (RIBAS, 2018).
Para a análise dos dados da Prefeitura no período de um ano após a
obrigatoriedade em 2015, e a sua comparação com os dados após cinco anos de vigência
da lei, quando uma nova inspeção periódica seria necessária, é válido atentar para a
mudança na estimativa da quantidade de edificações no munícipio, para entender a
evolução do panorama.
Em 2015 eram estimados 270 mil edificações das quais cerca de 32 mil
realizaram o procedimento de inspeção. Entretanto esta estimativa foi alterada pelo
poder público, passando a ser de 140 mil imóveis em 2018, dos quais 71 mil buscaram
executar a autovistoria.
Deste modo, o significado das porcentagens de edificações que buscaram estar
em acordo com a nova legislação nos dos períodos de dados conferidos, deve ser
relativizado conforme o quadro 11 demonstra.
Quadro 11: Cenário da autovistoria no município do Rio de Janeiro
Imóveis
vistoriados
Estimativa de
imóveis no
município
Porcentagem
de imóveis
vistoriados
2015 (Um ano após a
obrigatoriedade) 32 mil 270 mil 11,8%
2018 (Cinco anos após
a obrigatoriedade e
novo ciclo de
autovistoria periódica)
71 mil 140 mil 50,7%
Fonte: Adaptado pelo autor de RIBAS (2018).
5.3. A FISCALIZAÇÃO PELO PODER PÚBLICO
Conforme apontado no item 2.4.2 neste trabalho, as edificações deveriam
comunicar a prefeitura à realização de uma vistoria até a data de primeiro de julho de
2014, possuindo um horizonte máximo de cinco anos após a mesma, para a realização
50
de uma nova. Tendo-se em vista que o responsável pelo imóvel pode proceder esta
comunicação à prefeitura até pelo site da mesma.
Segundo o artigo 4º da Lei Complementar nº 126, de 2013, o responsável pelo
imóvel que não proceder à realização da autovistoria e consequentemente não
comunicar a Secretaria Municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação do Rio, no
caso em que a falta de reparos na edificação ou serviços de manutenção gerem algum
tipo de prejuízo ou dano a terceiros ou moradores, poderá ser responsabilizado civil e
criminalmente. Além da responsabilização, o responsável pelo imóvel também está
sujeito a notificações e multas.
Entretanto, estando ciente da exigência criada pela legislação, do prazo para o
seu cumprimento e das punições cabíveis quando não atendida, um ano depois da
vigência do novo cenário legal, apenas 32 mil edificações no município buscaram a
regularização (BORGES, 2016).
Nesse cenário de pouca adesão mesmo em um período posterior ao de
adaptação, foram aplicadas pelo poder público, apenas 134 multas que somaram um
valor total de dois milhões de reais. Desse total, somente vinte sete das mesmas foram
pagas, o que resultou para a Prefeitura um faturamento de 300 mil reais, 15% do total
previsto. Este fato demonstra claramente uma ineficiência do poder público no alcance
da população (BORGES, 2016).
É válido ressaltar ainda que nos imóveis que ainda não estiverem em acordo
com a nova legislação, o responsável por ele deverá comunicar a Prefeitura quando
executada a inspeção predial mesmo sem ter sido notificado, ou caso o laudo técnico
recomende obras de reparo ou manutenções, comunicar a Prefeitura também a
adequação da edificação.
5.3.1. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL DA GESTÃO DAS
AUTOVISTORIAS
De acordo com as informações divulgadas pela Prefeitura, a gestão e o
acompanhamento das autovistorias realizadas aconteceriam por intermédio de sistema
on-line. Este sistema já esta em andamento desde 31 de agosto de 2013 e, segundo o
CREA-RJ (2014) em sua cartilha sobre autovistoria, se propõe a permitir aos
51
responsáveis pelos imóveis averiguar a situação dos mesmos frente à prefeitura. Nesse
sentido, entre outras informações, facilita a consulta a notificados da prefeitura, e
também a situação de obra de reparo ou manutenção na edificação no caso de
recomendação por laudo técnico.
5.4. CONSIDERAÇÕES SOBRE OS RESULTADOS APURADOS
A medida de exigir a verificação das estruturas do Rio de Janeiro por
profissional capacitado trás benefícios claros e é possível notar, no tempo de vigência
dessa nova legislação, uma busca da população em se adequar. Entretanto, essa nova
etapa ainda sofre empecilhos em algumas esferas como o fraco alcance do poder
público em efetuar sua fiscalização e o desconhecimento da relevância da medida pelos
responsáveis em contratar a vistoria.
Em suma, apesar de suas consequências benéficas, sua prática ainda precisa ser
aperfeiçoada, ainda demandando atenção do poder público para a sua melhor aplicação.
52
6. PERCEPÇÃO DAS PARTES ENVOLVIDAS: PODER PÚBLICO E
PROFISSIONAIS HABILITADOS
6.1. POSICIONAMENTO DOS INTERVENIENTES ACERCA DA
AUTOVISTORIA
O processo de vistoria das edificações no Município do Rio de Janeiro se
tornou obrigatório a partir de 2014 e determinados personagens estão diretamente
envolvidos na eficácia dessa mudança. Por isso, é fundamental conhecer a percepção
desses agentes quanto ao tema e o advento dessa legislação.
6.1.1. POSICIONAMENTO DO PODER PÚBLICO FRENTE À
AUTOVISTORIA
6.1.1.1. QUANTO AO ENTE PÚBLICO MUNICIPAL
De âmbito municipal, a Lei Complementar nº 126, de março de 2013,
estabelece a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas das edificações
pertencentes ao Município do Rio de Janeiro, bem como, sua periodicidade e as
penalidades decorrentes do seu descumprimento pelos responsáveis dos imóveis.
São passíveis de aplicação de multas as situações abaixo citadas, já enumeradas
no capítulo dois do presente:
I Pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado;
II pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições
adequadas, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do
imóvel; ou
III pela não comunicação ao município de que o imóvel encontra-se em condições
adequadas de uso.
A penalidade multa aplicada nessa situação é renovada mensalmente, enquanto
perdurar a obrigação não atendida. Nesse sentido, fica evidente a preocupação do poder
executivo de zelar pelas edificações, para que possuam as condições de estabilidade,
segurança, conservação e salubridade devidamente atestadas.
53
Contudo, como abordado no item 5.3, um baixo quantitativo de edificações
buscou estar em estado de conformidade com a legislação, e nesse cenário, o
posicionamento do governo em relação ao método de fiscalização para garantir a
realização das autovistorias no município ainda se mantém inalterado apesar dos
resultados.
6.1.1.2. QUANTO AO ENTE PÚBLICO ESTADUAL
De forma análoga ao ente municipal, o Agente Estadual manifesta seu apoio à
autovistoria por meio da edição de leis. Notadamente, a Lei nº 6.400, de 05 de março de
2013, já referenciada no item 2.4.1.
Assim, o Estado mediante o seu poder regulatório “determina a realização
periódica por autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos
prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo
estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas
bem como todas as suas instalações e cria Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no
Estado do Rio de Janeiro e dá outras providências”.
Portanto, há coerência normativa entre os diferentes órgãos do governo, que
embasa e consolida a autovistoria.
6.1.2. POSICIONAMENTO DO RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL
A realização da autovistoria é obrigação do responsável pelo imóvel, sendo
esta do condomínio, do proprietário ou do ocupante do imóvel, a qualquer título,
conforme dispõe a Lei Municipal Complementar nº 126 de 2013.
Entretanto, o quantitativo das edificações que se encontram em desacordo com
a legislação, após cinco anos de vigência da obrigatoriedade, ainda é bastante elevado.
Diante desse cenário de descumprimento, o SECOVI, em 2014, realizou um
estudo para identificar os motivos do fraco engajamento do mercado às novas regras
impostas. A partir do universo amostral de 786 condomínios foram apurados os
seguintes dados: 23% declararam falta de recursos; 16% falta de previsão para execução
do serviço e 16% pretendiam realizar a autovistoria antes do fim do prazo, mas não
54
entediam bem a lei, o escopo e nem haviam procurado um prestador de serviço
habilitado (MOHR, 2015).
Tal pesquisa evidenciou certa resistência para o atendimento às normas,
entretanto, esse percentual vem diminuindo ao longo do tempo e à medida que a lei vai
se firmando na sociedade.
6.1.3. POSICIONAMENTO DOS PROFISSIONAIS HABILITADOS
Com o objetivo de identificar a percepção dos profissionais habilitados quanto
o advento das novas regras, foram analisadas posições de membros do CAU-RJ e o
CREA-RJ por meio de entrevistas com tais agentes, sobre a nova legislação e o papel do
poder público:
Segundo o entrevistado, Jeferson Salazar, CAU-RJ, a aplicação de multa
prevista na lei é mais educativa do que punitiva, mas a fiscalização da Prefeitura é
essencial para o efetivo cumprimento da lei (ZIRTAEB, 2018).
Segundo o entrevistado, Agostinho Guerreiro, CREA-RJ, a legislação é
excelente, mas houve falhas estratégicas, à medida que concedeu um prazo exíguo para
a adequação das edificações à norma (ZIRTAEB, 2018).
Numa segunda perspectiva, o entrevistado, Manoel Lapa, CREA-RJ, dá ênfase
a uma abordagem mais técnica sobre a vistoria predial. No seu ponto de vista, a
legislação à medida que impõe penalidades, também deveria ser mais clara quanto às
atribuições e os itens a serem vistoriados, uma vez que são observados os parâmetros
estruturais e no caso de acidentes por quaisquer outros motivos, esse profissional poderá
ser responsabilizado com culpa (ZIRTAEB, 2018).
6.2. ITENS COMUNS RELEVANTES PARA OS AGENTES ENVOLVIDOS
6.2.1. A PERCEPÇÃO DE VALIDADE DA AUTOVISTORIA
As entidades de classes, como observado ao longo do capítulo, apoiam a
exigência de análise especializadas das edificações, bem como a importância das
autovistorias.
55
Nesse sentido, CAU-RJ (2016), cita acidentes havidos no Rio de Janeiro e São
Gonçalo, com vítima fatal, devido ao desabamento de marquises. Tais episódios
ocorreram em razão da ausência de manutenção adequada e de prevenção de acidentes
nas edificações por profissional especializado. Relembra ainda, o desabamento de três
prédios no Centro do Rio de Janeiro, em 2012.
Em entrevista, o síndico André Castelo Branco, do Condomínio Porto Seguro,
em Ipanema, declarou ter contratado uma empresa de autovistoria para promover as
análises na edificação de que é o responsável, o que evidencia a preocupação com a
segurança e as estruturas das prediais não somente pelos profissionais especializados,
mas também da sociedade (CIPA, 2015).
6.2.2. O MODO DE FISCALIZAÇÃO E COBRANÇA DE MULTAS
Decorrido um ano após a obrigatoriedade legal de autovistoria das edificações,
apenas 134 multas foram aplicadas, entretanto, somente vinte e sete foram pagas de
fato, conforme dados disponibilizados pelo Jornal O Globo. Esse dado sustenta a
narrativa de ineficiência do governo na estruturação de um sistema confiável para a
fiscalização e acompanhamento das edificações associado a certa inércia de atuação
pelos responsáveis na contratação de autovistorias.
Nesse cenário, acrescido das estatísticas apresentadas no item 5.3 do presente,
o engenheiro especializado em inspeção predial, David Guretz em entrevista, dá ênfase
que uma fiscalização mais eficiente poderia culminar em uma maior participação social,
uma vez que os órgãos públicos ficam restritos as verificações das unidades que
promoveram suas vistorias e apresentaram laudos, deixando de avaliar as edificações
que não tomaram qualquer medida e precisam ser sensibilizadas da necessidade de
realização de vistorias prediais regulares (ZIRTAEB, 2018).
Contudo, mesmo diante dessa representatividade baixa, não há indícios de
andamento de uma reforma no procedimento de fiscalização às edificações pela
administração pública, embora as entidades de classe tenham se manifestado sobre essa
necessidade.
56
6.2.3. A PERIODICIDADE DA AUTOVISTORIA
Conforme já apontado no item 5.1, já existe certo diálogo entre os setores
públicos e privados no que tange a periodicidade que o serviço de vistoria deve
demandar.
O projeto de lei do Deputado Estadual Luiz Paulo sintetiza esse fato,
oferecendo ouvidos para uma demanda de certa camada da sociedade por maior
abrandamento da lei. Por conseguinte, aumentando o período de tempo máximo que
algumas estruturas ficariam sem supervisão técnica e facilitando as obrigações legais
dos responsáveis.
6.2.4. O ALCANCE DA LEI ENTRE A POPULAÇÃO
Conforme as estatísticas de engajamentos da população em relação à
autovistoria levantadas no item 5.2, é perceptível a dificuldade que essa nova pratica
está enfrentando em criar raízes entre os deveres habituais dos administradores de
imóveis.
De acordo com a opinião do Engenheiro Civil, Manoel Lapa, CREA-RJ, é
preciso considerar que os imóveis que mais necessitam de autovistoria por profissionais
especializados estão em regiões mais pobres (ZIRTAEB, 2018).
Neste sentido, um dos fatores que podem estar atuando na difusão abaixo do
esperado da autovistoria no município pode não ser necessariamente apenas a falta de
alcance do Governo, mas também a forte desigualdade da região. Neste ponto, vale
lembrar que conforme os dados da Prefeitura expressos no item 5.2 os bairros de maior
adesão à nova legislação foram Copacabana, Tijuca e Barra da Tijuca, que são áreas
com alto poder aquisitivo.
Já o Engenheiro, Sydnei Dias Menezes, CAU-RJ, considera que há uma
questão cultural da população acerca do baixo índice de realização das autovistorias,
para ele não existe o costume de se contratar arquitetos ou profissionais habilitados para
fazerem as obras e a lei que impõe as vistorias prediais não prepara a sociedade para o
entendimento de que é fundamental possuir um acompanhamento permanente de um
profissional em qualquer serviço referente ao campo de obras e reformas.
57
Em suma, fatores como o custo de realização da autovistoria, a tradicional
cultura de informalidade nesse segmento de mercado, somada a falta de conscientização
dos indivíduos se aliam na formulação do caso de ineficácia da legislação e devem ser
confrontados em conjunto para resolução dessa situação.
58
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O Estado do Rio de Janeiro e sua capital estão na vanguarda nacional no que
tange a autovistoria, em função da Lei n° 6400 que determina a obrigatoriedade da sua
realização. Assim, é demonstrado pelo Poder Público, preocupação com as condições de
utilização e segurança das edificações para com os usuários.
Entretanto, mesmo com a finalidade positiva da nova legislação é esperado que
devido ao seu caráter inovador, sejam encontrados pontos de dificuldades e
necessidades de ajustes, tanto no setor público quanto no privado, para que haja um
melhor desempenho desse mecanismo de controle.
Observando-se o posicionamento da sociedade sobre o tema, constata-se que
uma das causas da expressiva parcela de edificações, no Município do Rio de Janeiro,
que não atendeu as imposições legais dá-se pela falta de uma cultura condominial que se
preocupe com a manutenção da edificação.
A falta de uma Administração Predial atenta às obrigações de vistoria pode ser
diagnosticada através da inexistência de previsão na taxa condominial de parcela
voltada para realização de autovistoria ou plano de manutenção da estrutura.
No âmbito dos prestadores de serviço, não há atualmente uma legislação que,
especificamente, aborde a execução da inspeção predial e que sirva como base para o
desempenho das vistorias pelos profissionais. Por consequência, é gerada a ausência de
padronização adequada na forma de execução da autovistoria, bem como na elaboração
do laudo técnico, que resultam em consequências na profundidade da análise feita por
profissionais diferentes.
É importante também pontuar que, somado a esta não padronização, também
há a falta de uma diretriz clara que possa ser seguida pelos prestadores de serviço sobre
a questão orçamentária da autovistoria. A grande variação entre os valores cobrados por
profissionais distintos produz grande influência na qualidade do serviço.
Nesse sentido, existe uma discrepância entre as ofertas e demandas na
prestação do serviço.
A inspeção predial quando realizada de forma adequada demanda do
profissional conhecimento específico inerente a uma análise confiável e de qualidade,
59
que propicia que se ateste com clareza as condições da edificação, e quando pertinente à
recomendação de melhorias.
Contudo, no mercado existe a atuação de profissionais que operam sem o
devido comprometimento, não procedendo às inspeções de forma correta e emitindo
documentos apenas pela obrigação legal, por um valor bem abaixo do esperado, quando
realizado com seriedade.
Nesta situação descrita, o laudo técnico impreciso é prejudicial à verificação da
segurança, e o valor reduzido cobrado pelo serviço de inspeção cria uma distorção no
mercado, que desfavorece o profissional qualificado e comprometido com a execução
de um bom trabalho.
Deste modo, essa incoerência de procedimento, reconhecida pelos profissionais
da área, deve ser acompanhada e reparada para que sua prática seja adequada.
O poder público deve se atentar para a complexidade do tema e atuar através de
seus órgãos fiscalizadores em direção não somente ao cumprimento da lei, mas também
para que a manutenção predial seja executada com eficiência e com a qualidade
esperada, e que por fim, resulte em benefícios cada vez mais notórios para todos os
intervenientes do processo.
7.1. SUGESTÕES
Para o Poder Público, uma sugestão seria a promoção de um debate com os
profissionais da área, detentores de significativa experiência, conjuntamente com as
entidades de classe envolvidas, com o fim de elaborar um checklist padronizado para
cada tipo de edificação, especificando os itens a serem analisados e atestados pelo
profissional.
Esta medida, além de nortear o trabalho desses profissionais, também proveria
segurança para os responsáveis por imóveis e contratantes do serviço, à medida que
facilitaria a verificação do desempenho, qualidade e acompanhamento do serviço.
Essa ferramenta resultaria em maior clareza na legislação acerca das
atribuições dos envolvidos na autovistoria, podendo até mesmo abrir portas para a
modernização do processo.
60
Tais medidas favoreceriam o desenvolvimento de softwares que auxiliassem na
execução da vistoria pelos profissionais, na fiscalização e na precisão do
acompanhamento das edificações pelo Governo.
61
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