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ESTUDO DA IMPLANTAÇÃO DA AUTOVISTORIA NO
MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO
Liliane Soares Mohr
Projeto de Graduação apresentado ao
Curso de Engenharia Civil da Escola
Politécnica, Universidade Federal do Rio
de Janeiro, como parte dos requisitos
necessários à obtenção do título de
Engenheiro.
Orientador: Profº. Eduardo Linhares Qualharini
Rio de Janeiro / RJ
Março, 2015
ii
ESTUDO DA IMPLANTAÇÃO DA AUTOVISTORIA NO
MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO
Liliane Soares Mohr
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDA AO CORPO DOCENTE
DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA
DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE
DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU
DE ENGENHEIRO CIVIL.
Examinada por:
______________________________________________
DSc Eduardo Linhares Qualharini (orientador)
______________________________________________
DSc Assed Naked Haddad
______________________________________________
MSc Isabeth da Silva Mello
RIO DE JANEIRO, RJ – BRASIL
MARÇO de 2015
iii
Mohr, Liliane Soares
Estudo da Implantação da Autovistoria no Município do
Rio de Janeiro / Liliane Soares Mohr – Rio de Janeiro:
UFRJ / Escola Politécnica, 2015.
XIII, 97p.: il.; 29,7 cm.
Orientador: Eduardo Linhares Qualharini
Projeto de graduação – UFRJ/ Escola Politécnica / Curso
de Engenharia Civil, 2015.
Referências bibliográficas: p. 50-51.
1. Introdução. 2. Inspeção Predial. 3. Legislação da
Autovistoria 4. Proposições e Análises. 5. Considerações
finais.
I. Linhares Qualharini. Eduardo. II. Universidade
Federal do Rio de Janeiro, Escola Politécnica, Curso de
Engenharia Civil. III. Engenheira Civil
iv
AGRADECIMENTOS
Agradeço inicialmente a Deus, por ter me dado saúde e forças, para superar
todas as dificuldades, pois sem Ele, eu não iria conseguir suportar esta longa jornada.
Aos meus pais, Jacob Mohr e Denise Maria Soares Mohr, que não mediram
esforços para que eu chegasse até esta etapa da minha vida. Sempre me apoiaram e
auxiliaram na formação dos meus princípios e caráter.
As minhas irmãs, Lívia Soares Mohr Lima e Lilian Soares Mohr, que sempre
estiveram ao meu lado e me incentivaram a chegar até aqui.
Ao meu namorado, Fernando Garanito Vieira, por todo amor, paciência,
dedicação e por ter dividido comigo as pressões diárias, tornando esses momentos
menos sacrificantes.
A minha avó, Eneida Soares Correa, por toda sabedoria, ensinamentos e
exemplos a serem seguidos.
A minha Tia, Paula Dora Mohr, que me ajudou a enxergar que faltava pouco e
por todo carinho.
Aos meus familiares, que não foram citados aqui, mas que sempre me
incentivaram.
Aos meus amigos, aqueles desde a infância e também os mais recentes, com os
quais vivi muitos momentos especiais, que jamais serão esquecidos.
Ao meu orientador, Eduardo Linhares Qualharini, pelo suporte no pouco tempo
que lhe coube, pelos incentivos e correções.
E finalmente, aos professores e funcionários da Escola Politécnica, que
contribuíram na minha formação acadêmica e profissional.
v
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte
dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.
Estudo da Implantação da Autovistoria no Município do Rio de
Janeiro
Liliane Soares Mohr
Março/2015
Orientador: Eduardo Linhares Qualharini
Curso: Engenharia Civil
As construções estão intrinsecamente ligadas à existência de incertezas e riscos. O
cenário de grande aquecimento do mercado da construção, potencializa os riscos
envolvidos. A aplicação de vistorias e inspeções prediais auxiliam no controle e
prevenção dos grandes acidentes, que vêm ganhando destaque na mídia. Assim esta
pesquisa é uma descrição dos condicionantes para a implantação da autovistoria no
município do Rio de Janeiro, com suas aplicações e necessidades, para conhecimento
dos profissionais da construção civil, envolvidas em futuras vistorias e inspeções
prediais.
Palavras-chave: Manutenção preventiva, manutenção corretiva, autovistoria, inspeção
predial.
vi
Abstract of Monograph present to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of the
requirements for degree of Specialist.
Study of the establishment of Autovistoria in Rio de Janeiro
Liliane Soares Mohr
March/2015
Advisor: Eduardo Linhares Qualharini
Course: Civil Engineering
The construction works are closely connected to the existence of uncertainties and
risks. The time of great heating of the construction market, enhances the risks
involved. The application of building inspections helps to control and prevent of major
accidents that have gained prominence in the media. Thus, this research is a description
of the conditions for the implementation of autovistoria in the city of Rio de Janeiro,
with its aplications and needs, for the knowledge of construction professionals, involved
in future surveys and building inspections.
Keywords: Preventive maintenance, corrective maintenance, autovistoria, building
inspection.
vii
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................ 1
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ................................................................... 1
1.2 OBJETIVO ................................................................................................ 4
1.3 METODOLOGIA ...................................................................................... 4
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO ........................................................ 6
2. INSPEÇÃO PREDIAL ..................................................................... 7
2.1 IMPORTÂNCIA ........................................................................................ 7
2.2 FALHAS VERSUS ANOMALIAS ............................................................ 7
2.3 ANÁLISE DA MANUTENÇÃO ................................................................ 9
2.4 INSPEÇÃO PREDIAL - CHECK-LIST ................................................... 11
2.5 LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL - AUTOVISTORIA ........ 24
3. LEGISLAÇÃO DA AUTOVISTORIA ........................................... 30
3.1 HISTÓRIA ............................................................................................... 30
3.2 CONTEXTUALIZAÇÃO ......................................................................... 31
3.2.1 LEI Nº8.078/1990 .......................................................................................... 31
3.2.2 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 15575-1: DESEMPENHO DAS
EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS ...................................................................... 32
3.3 DEFINIÇÃO ............................................................................................ 34
3.3.1 LEI Nº 6.400/2013 ......................................................................................... 34
3.3.2 LEI COMPLEMENTAR Nº126/2013 ........................................................... 36
3.3.3 DECRETO Nº 37.426/2013 .......................................................................... 37
3.4 RESPONSABILIDADES ........................................................................... 38
4. PROPOSIÇÕES E ANÁLISES ......................................................... 41
4.1 CUSTO PARA A REALIZAÇÃO DA AUTOVISTORIA ........................ 41
4.2 ESTUDO DE CASOS .............................................................................. 44
viii
4.3 ANÁLISE DA IMPLANTAÇÃO DA AUTOVISTORIA ......................... 46
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................ 49
5.1 COMENTÁRIOS ..................................................................................... 49
5.2 SUGESTÕES ........................................................................................... 49
ix
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Desabamento do Edifício Liberdade – Fonte: Ernesto Carriço, 2012 ............ 1
Figura 2 – Características do Edifício Liberdade – Fonte: Secretaria da Polícia Civil,
2012 .................................................................................................................................. 2
Figura 3 – Possíveis causas do desmoronamento do Edifício Liberdade – Fonte: CREA,
2014 .................................................................................................................................. 2
Figura 4 – Logotipos dos Conselhos Regionais CREA e CAU/RJ – Fonte:
http://www.crea-rj.org.br e http://www.caurj.org.br/ ....................................................... 3
Figura 5 – Esquema de distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de
origem – Fonte: Guia de Procedimentos, Cosenza, Luiz, 2014 ....................................... 8
Figura 6 – Comparativo entre manutenção preventiva e corretiva - Fonte: Antonioli,
Paulo Eduardo, 2010 ...................................................................................................... 11
Figura 7 – Formulário on line para atualização dos dados do Laudo de Autovistoria -
Fonte: site da Secretaria Municipal de Urbanismo,
http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria ...................................................................... 29
Figura 8 – Guia Orientativo para atendimento à Norma NBR 15575- Fonte: ABNT,
julho, 2013...................................................................................................................... 34
Figura 9 - Esquema comparativo de unidades inspecionadas e unidades cabíveis de
reparo Fonte: O Globo notícias (www.g1.com.br) e Terra notícias
(noticias.terra.com.br/brasil/cidades)........................................................................48
x
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Salário mínimo engenheiro/2015 - Fonte: http://www.sengerj.org.br/...........41
Tabela 2: Custo de honorários mínimo em função da área construída - Fonte:
Regulamento de Honorários para Avaliações e Perícias de Engenharia, 2010..............42
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 – Área de atuação com as devidas áreas de atuação e responsabilidades –
Fonte: SECOVIRIO-Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial. ........... 13
Quadro 2a – Principais responsáveis, ações e responsabilidades - Fonte: SECOVIRIO-
Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial. ............................................. 38
Quadro 2b – Principais responsáveis, ações e responsabilidades - Fonte: SECOVIRIO-
Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial. ............................................. 39
Quadro 2c – Principais responsáveis, ações e responsabilidades - Fonte: SECOVIRIO-
Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial. ............................................. 40
xi
GLOSSÁRIO
ACESSÓRIO: Unidade auxiliar agregada a um equipamento ou a uma instalação.
(Glossário Ibape/1.994)
ANOMALIA: Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. (Glossário Ibape/1.994)
ANOMALIA ENDOGENA: originaria da própria edificação (projeto, materiais e
execução).
ANOMALIA EXOGENA: originaria de fatores externos a edificação, provocados por
terceiros.
ANOMALIA NATURAL: originaria de fenômenos da natureza (previsíveis,
imprevisíveis).
ANOMALIA FUNCIONAL: originaria do uso.
DEFEITOS: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça
potencial de afetar a saúde ou à segurança do dono ou consumidor, decorrentes de
falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de informação
incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. (Glossário Ibape/1.994)
DESABAMENTO: Queda parcial ou total de uma construção ou de outro volume
considerável de coisa material. (Glossário Ibape/1.994)
DESMORONAMENTO: Ruína de maciços terrosos, taludes, ou outros materiais
friáveis ou estocados. (Glossário Ibape/1.994)
DESEMPENHO: Capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da
edificação. (NBR 5674/1.999)
EDIFICAÇÃO: Produto constituído pelo conjunto de elementos definidos e integrados
em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura, para, ao
integrar a urbanização, desempenhar funções ambientais em níveis adequados. (NBR
5674/1.999)
EQUIPAMENTO: o conjunto de todos os bens tangíveis necessários para o
funcionamento de um sistema de produção industrial ou agropecuário. (Glossário
Ibape/1.994)
ESTANQUEIDADE: Propriedade conferida pela impermeabilização, de impedir a
passagem de fluídos. (ABNT – NBR 8083/JUL83)
FISSURA: é uma lesão com abertura inferior a 0,5 mm. (Glossário Ibape/1.994)
INSPEÇÃO: Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituinte, realizada
para orientar as atividades de manutenção. (NBR 5674/1.999)
xii
INFILTRAÇÃO: Penetração indesejável de fluídos nas construções. (ABNT – NBR
8083/JUL83)
INSTALAÇÃO: Conjunto de equipamentos e componentes que integram qualquer
utilidade, possibilitando a execução de processos industriais ou seus respectivos
serviços. (Glossário Ibape/1.994)
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: Conjunto das partes elétricas e não elétricas necessárias ao
funcionamento de um sistema elétrico, ou de uma parte determinada do mesmo.
INSTALAÇÕES HIDRÁULICO-SANITÁRIAS: Conjunto de instalações prediais
compreendidas pelas instalações de água fria (recalque e distribuição), instalações de
esgotamento de efluentes.
JUNTA: Espaço deixado entre as estruturas de modo a permitir a sua livre
movimentação. (ABNT – NBR 8083/JUL83)
LAJE: Estrutura plana e horizontal de concreto armado, apoiada em vigas e pilares, que
divide os pavimentos da construção. (Comissão I.P./2.001)
LAUDO: Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado
por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim como eventuais
avaliações com ele relacionado. (Glossário Ibape/1.994)
MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO: Documento que reúne
apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de
operação, uso e manutenção da edificação. (NBR 5674/1.999)
MANUTENÇÃO: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender
as necessidades e segurança dos seus usuários. (NBR 5674/1.999)
NECESSIDADES DOS USUÁRIOS: Exigências de segurança, saúde, conforto,
adequação ao uso e economia cujo atendimento é condição para realização das
atividades previstas no projeto. (NBR 5674/1.999)
PARECER TÉCNICO: Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um
profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. (Glossário
Ibape/1.994)
PATOLOGIA CONSTRUTIVA: é o estudo que se ocupa da natureza das modificações
estruturais e ou funcional, produzindo anomalias construtivas. (Glossário Ibape/1.994)
PATRIMÔNIO: Conjunto de bens suscetíveis de apreciação econômica. (Glossário
Ibape/1.994)
xiii
PAVIMENTO: Conjunto de edificações cobertas ou descobertas situadas entre os
planos de dois pisos sucessivos ou entre o do último piso e a cobertura. (Glossário
Ibape/1.994)
PERÍCIA: Atividade concernente a exame realizado por profissional especialista,
legalmente habilitado, destinado a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as
causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou a estimação da coisa
que é objeto de litígio ou processo. (Glossário Ibape/1.994)
PERITO: Profissional legalmente habilitado, idôneo e especialista, convocado para
realizar uma perícia. (Glossário Ibape/1.994)
PILAR: Elemento estrutural vertical de concreto, madeira, pedra ou alvenaria. Quando é
circular, recebe o nome de coluna. (Comissão I.P./2.001)
PROJETO: Descrição gráfica e escrita das características de um serviço ou obra de
Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos técnicos, econômicos,
financeiros e legais. (NBR 5674/1.999)
PROPRIETÁRIO: Pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da edificação.
(NBR 5674/1.999)
RISCO: Perigo, probabilidade ou possibilidade de ocorrência de dano. (Glossário Ibape/1.994)
SERVIÇO DE MANUTENÇÃO: Intervenção realizada sobre a edificação e suas partes
constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional.
(NBR 5674/1.999)
SISTEMA DE MANUTENÇÃO: Conjunto de procedimentos organizado para
gerenciar os serviços de manutenção. (NBR 5674/1.999)
USUÁRIO: Pessoa física ou jurídica, ocupante permanente ou não permanente da
edificação. (NBR 5674/1.999)
VIDA ÚTIL: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes
constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetados,
obedecidos os planos de operação, uso e manutenção prevista. (NBR 5674/1.999)
VIGA: Elemento estrutural de madeira, ferro ou concreto armado responsável pela
sustentação de lajes. A viga transfere o peso das lajes e dos demais elementos (paredes,
portas, etc.) para as colunas. (Comissão I.P./2.001)
VISTORIA: Constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado e
descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou
parecer sobre o mesmo. (Glossário Ibape/1.994)
1
1. INTRODUÇÃO
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Nos dias atuais, o surgimento de novas obras provém das mais diversas motivações:
necessidade de uma nova sede para uma empresa, implantação ou expansão de uma
indústria, exploração comercial de determinada região, demanda por moradia, infraestrutura
urbana ou outros. Deste modo, acidentes de grande porte em edificações vêm ganhando
destaque na mídia. Os desabamentos de dois prédios no Centro da cidade do Rio de Janeiro
(RJ), em 2012, além da falta de uma cultura de manutenção das edificações em nosso país,
motivaram a elaboração da Lei 6.400, de 05/03/2013, visando prevenir acidentes com
edificações no município do Rio de Janeiro.
O edifício que desabou no centro do Rio de Janeiro, mais precisamente na Avenida
Treze de Maio, 44, chamava-se Edifício Liberdade. Foi construído em 1940, contendo 20
andares e, situava-se ao lado de um sobrado e próximo ao Teatro Municipal.
Figura 1: Desabamento do Edifício Liberdade -
Fonte: Carriço, Ernesto - 2012
2
A tragédia do edifício Liberdade ocorreu no dia 25 de janeiro de 2012, e provocou
ainda a queda de mais um edifício de dez andares, desmoronamento de partes de um sobrado
e atingiu a bilheteria do Teatro Municipal com entulhos, causando a morte de 17 pessoas,
sendo apenas 15 corpos identificados e tendo ainda 5 pessoas desaparecidas. Segundo o o
CREA/RJ (Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia) o ocorrido se deu devido aos
seguintes atos: aberturas de janelas na parede cega, causando alteração do projeto original;
excesso de peso na laje do 9º pavimento, devido as obras que vinham ocorrendo; reformas
irregulares no 3º e 9º andar; além das acomodações do solo devido ao período de chuvas.
Figura 2: Características do Edifício Liberdade
Fonte: Secretaria da Polícia Civil, 2012
Figura 3: Possíveis causas do desmoronamento do Edifício Liberdade
Fonte: CREA, 2014
3
Essa tragédia fez com que inspeções ou vistorias prediais, denominadas Autovistoria,
que visam avaliar ou diagnosticar as condições técnicas dos edifícios, através de laudos que
obrigatoriamente devem ser executados atendendo às exigências, ao rigor técnico, às normas
e as legislações existentes, embora obrigatória, mas que nem sempre era executada ou
realizada com a frequência recomendada por profissionais adequados, ganhasse força de lei.
A então autovistoria passou a ser lei e sua composição baseia-se em basicamente três
etapas: Realização da visita técnica predial ou inspeção predial, elaboração do laudo técnico
e comunicação à Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.
A realização da visita técnica é realizada por profissionais legalmente habilitados,
com o objetivo de avaliar o estado geral da edificação no que diz respeito à sua conservação,
estabilidade e segurança. O profissional atua como uma espécie de inspetor predial, fazendo
um diagnóstico geral e recomendando, quando for necessário, exames complementares, que
poderão envolver profissionais com diferentes especializações ou a realização de obras,
quando detectadas falhas ou deficiências.
Já o laudo técnico, deverá seguir diretrizes técnicas para ser elaborado, a fim de
demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar as conclusões e sugestões. As obras
exigidas neste laudo, deverão ser realizadas dentro do prazo estabelecido e, posteriormente,
haverá a necessidade de criação de um laudo complementar, preferencialmente executado
pela mesma equipe que trabalhou no primeiro, para uma nova avaliação das exigências
relatadas.
Após a criação do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) e da Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), quando emitida por engenheiros ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT), quando emitida por arquitetos, o síndico ou responsável
pelo edifício deverá convocar uma assembleia geral, para dar ciência sobre o seu conteúdo
aos moradores, condôminos e usuários da edificação, além de manter este documento
arquivado pelo prazo de 20 anos, em local de fácil acesso e visibilidade, renovando esta
vistoria/ laudo de 5 em 5 anos, sempre enviando comunicado à Prefeitura, com os resultados
obtidos neste laudo técnico.
Figura 4: Logotipos dos Conselhos Regionais CREA e CAU/ RJ
Fonte: http://www.crea-rj.org.br e http://www.caurj.org.br, 2014
4
Vale salientar que estes prazos possuem vencimentos contados a partir da data de
emissão do Habite-se, que segundo o site de pesquisa Wikipédia, é um ato
administrativo emanado de autoridade competente, que autoriza o início da utilização efetiva
de construções ou edificações destinadas à habitação, ou ainda, um documento que
comprova que um empreendimento ou imóvel foi construído seguindo-se as exigências
(legislação local, especialmente o Código de Obras do município) estabelecidas pela
prefeitura para a aprovação de projetos. O documento é emitido pela prefeitura da cidade
onde o empreendimento ou imóvel encontra-se localizado
Assim, a proposta deste trabalho é mostrar como a Autovistoria vêm sendo
implantada no município do Rio de Janeiro, como esta tem impactado nas modificações
urbanas e culturais do estado e, além disso, gerar informações sobre o progresso deste
programa e sobre possíveis desvios do que fora planejado.
1.2 OBJETIVO
O objetivo principal deste trabalho é evidenciar o impacto positivo da aplicação da
Autovistoria no município do Rio de Janeiro, através do número de empreendimentos que
implantaram as legislações vigentes e das modificações sofridas por estes empreendimentos
para adequação a estas leis, agregando assim, maior valor aos patrimônios dos seus clientes.
1.3 METODOLOGIA
Para alcançar os objetivos propostos, foram realizadas pesquisas bibliográficas sobre
a implantação da Autovistoria no município do Rio de Janeiro. Foram coletadas informações
a partir da leitura de notas de aula de pós graduações do Núcleo de Pesquisa em
Planejamento em Gestão (NPPG) , de guias de procedimentos para elaboração de laudos
técnicos de vistorias prediais, da cartilha de Autovistoria elaborada pela Prefeitura do
município do Rio de Janeiro em pareceria com o Sindicato da Habitação do Estado do Rio
de Janeiro (SECOVIRIO) e do estudo das leis relacionadas. Houve ainda, presença em
diversos cursos e aulas sobre o tema, na condição de ouvinte, além da pesquisa e análise de
livros, como "Perícias de Engenharia- A apuração dos Fatos", da autora Simone Feigelson"
revistas e sites especializados nos assuntos relacionados ao tema do trabalho.
5
Além disso, buscou-se subsídios em legislação estrangeira, desenvolvidos em
Portugal, em dezembro/ 2003, pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC),
através de três principais métodos:
- MÉTODO DE AVALIAÇÃO DAS NECESSIDADES DE REABILITAÇÃO DE
EDIFÍCIOS - MANR. Este método estabelece um conjunto de procedimentos para
determinar as necessidades de reabilitação de um edifício de modo a dotá-lo de
adequadas condições de habitabilidade. Considerou-se que as condições de
habitabilidade não estão garantidas sempre que as características do edifício não
assegurem a satisfação das exigências funcionais de segurança; higiene, saúde e
conforto; e adequação ao uso
- METODO DE CERTIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES MÍNIMAS DE
HABITALIDADE - MCH. Este método estabelece um conjunto de procedimentos
para verificar se uma habitação possui ou não condições mínimas de habitabilidade.
Considerou-se que uma habitação com condições mínimas de habitabilidade deve
satisfazer as exigências essenciais de segurança e de saúde num nível que não
colocasse em risco a vida dos moradores ou do público.
- MÉTODO DE AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS IMÓVEIS
- MAEC. Este método avalia o estado de conservação do locado e verifica a
existência de infra-estruturas básicas. Para determinar o estado de conservação são
comparadas as condições do elemento funcional na data da vistoria com as condições
que ele proporcionava quando o edifício foi construído ou quando sofreu a última
intervenção profunda.
Verifica-se que os métodos proporcionam perspectivas complementares sobre as
condições de edifícios existentes: a MCH serve para verificar a existência de condições
mínimas de habitabilidade, o MAEC permite avaliar o estado de conservação, e o MANR
visa estimar a profundidade da intervenção de reabilitação necessária para assegurar
condições mínimas de habitabilidade. As características gerais dos métodos são idênticas. A
avaliação baseia-se numa inspeção visual durante a qual são identificadas de forma
sistemática as anomalias que afetam cada elemento funcional da construção. Os resultados
obtidos são facilmente compreensíveis por todos os intervenientes envolvidos. Os principais
instrumentos desenvolvidos para aplicar cada um dos métodos formam uma ficha de
avaliação e as respectivas instruções de aplicação. Estes instrumentos são objetivos e
quantitativos e podem ser aplicados à generalidade dos tipos de edifícios.
6
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO
Este trabalho é composto de cinco capítulos desenvolvidos de forma a promover um
entendimento sobre o cenário atual do mercado da construção civil, os princípios da
implantação da Autovistoria e algumas de suas ferramentas e legislações.
O primeiro capítulo trata da introdução ao tema, apresentando a contextualização do
tema, o objetivo do trabalho, a metodologia utilizada no desenvolvimento da dissertação e
sua estruturação.
O segundo capítulo tem como objetivo caracterizar a manutenção predial no Brasil, a
importância desta, como esta vêm sendo realizada através da Autovistoria, como elaborar os
laudos e ratificando sua importância no cenário da construção civil.
O terceiro capítulo discorre sobre a origem da Autovistoria no município do Rio de
Janeiro, bem como as legislações que impulsionaram a criação deste projeto, suas principais
definições e conceitos, sua importância e seus desafios no Brasil.
O quarto capítulo apresenta o estudo dos dados coletados, além das simulações
práticas para a execução de laudos e inspeções prediais.
O quinto e último capítulo expõe as considerações finais do trabalho, externando os
benefícios trazidos pelas aplicações dessa ferramenta no estado do Rio de Janeiro e, em
seguida, apresenta as referências bibliográficas da dissertação.
7
2. INSPEÇÃO PREDIAL
2.1 IMPORTÂNCIA
No passado, a nossa cidade era composta em sua maior parte de casas, construções
baixas e de pequeno porte, mas este cenário mudou. As construções, sejam elas na forma de
prédios para moradia ou ainda de edifícios de escritório para o trabalho, cresceram e se
tornaram mais complexas. Esses edifícios, que permitem grande concentração de moradias
ou salas comerciais, necessitam por outro lado, de cuidados não exigidos em prédios de
menor porte e complexidade.
Da mesma forma, construções mais antigas necessitam de cuidados diferentes
praticados nas construções mais novas. Portanto, para que um edifício mantenha sempre
suas qualidades de segurança, desempenho e também seu valor como patrimônio, deve ser
alvo de dois tipos de cuidados: quanto à manutenção e quanto a modificações executadas.
2.2 FALHAS VERSUS ANOMALIAS
A preocupação com a relação "causa x efeito"dos acidentes, e sua forte correlação
com manutenção predial, forçou a realização de estudo sobre acidentes ocorridos em
edificações com mais de 30 anos, que foi apresentado em 2009, no XV Congresso Brasileiro
de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP). Esse estudo considerou dados de
conhecimento comum, publicados pela mídia, e informações cadastradas no banco de dados
do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo.
Os acidentes prediais analisados ocorreram, em edificações com ocupação de mais
de anos. Excluídos dessa análise, portanto, acidentes ocorridos na fase de obras e em
edificações com menos de dez anos. Dos resultados obtidos, 66% das prováveis causas e
origens dos acidentes são relacionados à deficiência com a manutenção, perda precoce de
desempenho e deteriorização acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem
relacionadas aos chamados vícios construtivos, ou ainda, anomalias endógenas.
O gráfico a seguir, ilustra os resultados.
8
As anomalias são vícios de construção enquanto as falhas, vícios de manutenção.
As anomalias podem ser divididas em:
a) endógenas: relacionados à construção (projetos, materiais e execução);
b) exógenas: relacionados a danos causados por terceiros (obras vizinhas,
choques de veículos etc.);
c) naturais: relacionados a fatores ligados à natureza (terremotos, inundações
etc.);
d) funcionais: decorrentes da degradação devido ao uso e operação.
Já as falhas de manutenção podem ser de:
a) planejamento: dos planos e programas de manutenção;
b) execução: nos procedimentos e materiais utilizados;
c) operacionais: nos registros e controles;
d) gerenciais: controle da qualidade dos serviços e nos custos dos mesmos.
O grau de risco está relacionado com a natureza do elemento construtivo a ser
inspecionado, a partir da avaliação de anomalias e das falhas constatadas, considerando o
risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente ao patrimônio, dentro dos limites da
inspeção ou da vistoria predial.
Nesse sentido, se tem a seguinte classificação de graus de riscos:
- Crítico: pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e/ou meio
ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento
de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada.
Figura 5: Esquema de distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem -
Fonte: Guia de Procedimentos, Luiz Cosenza, 2014
9
- Regular: pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de
sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação),
deteriorização precoce e pequena desvalorização.
- Mínimo: pode causar pequenos prejuízos à estética ou atividades programável
planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e
regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.
2.3 ANÁLISE DA MANUTENÇÃO
"A manutenção preventiva é mais útil, mais eficiente e mais barata que qualquer obra
que você fizer para corrigir um acidente por manutenção negligente." (SECOVIRIO-
Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial)
A manutenção corretiva é a forma mais óbvia e mais primária de manutenção; pode
sintetizar-se pelo ciclo "quebra-repara", ou seja, o reparo dos equipamentos após a avaria.
Constitui a forma mais cara de manutenção quando encarada do ponto de vista total do
sistema. Pura e simples, conduz a:
a) Baixa utilização anual dos equipamentos e máquinas e, portanto, das
cadeias produtivas;
b) Diminuição da vida útil dos equipamentos, máquinas e instalações;
c) Paradas para manutenção em momentos aleatórios e muitas vezes,
inoportunos por corresponderem a épocas de ponta de produção, a períodos
de cronograma apertado, ou até a épocas de crise geral.
É muito difícil eliminar completamente este tipo de manutenção, pois não se pode
prever em muitos casos o momento exato em que se verificará um defeito, que obrigará a
uma manutenção corretiva de emergência. Apesar de rudimentar, a organização corretiva
necessita de pessoal previamente treinado para atuar com rapidez e proficiência em todos os
casos de defeitos previsíveis e com quadro e horários bem estabelecidos, além de todos os
materiais e ferramentas necessárias para todos os tipos de intervenções necessárias que se
convencionou a realizar no local.
Ainda sobre a questão de entendimento, deve-se ter em mente, ao planejar, que a
complexidade e gravidade de uma falha ou de um processo de deterioração cresce de
maneira não linear, e que as manutenções preventivas e corretivas não são mutuamente
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excludentes, ou seja, ainda que a primeira seja perfeitamente executada, não eliminará
completamente a ocorrência da segunda, mas a manterá sob pequenas grandezas de
significado, custos e consequências, objetivo principal do planejamento, que deve portanto
sempre prever a alocação de recursos para execução das intervenções corretivas.
A Manutenção Preventiva, como o próprio nome sugere, consiste em um trabalho de
prevenção de defeitos que possam originar a parada ou um baixo rendimento dos
equipamentos em operação. Esta prevenção é feita baseada em estudos estatísticos, estado
do equipamento, local de instalação, condições elétricas que o suprem, dados fornecidos
pelo fabricante (condições ótimas de funcionamento, pontos e periodicidade de lubrificação,
etc.), entre outros. Dentre as vantagens, podemos citar:
a) Diminuição do número total de intervenções corretivas, aligeirando o custo
da corretiva;
b) Grande diminuição do número de intervenções corretivas ocorrendo em
momentos inoportunos como por ex: em períodos noturnos, em fins de
semana, durante períodos críticos de produção e distribuição, etc;
c) Aumento considerável da taxa de utilização anual dos sistemas de
produção e de distribuição.
A manutenção preventiva pode ainda se beneficiar da farta tecnologia disponível
para obtenção de resultados ainda melhores, evoluindo para uma forma de execução
denominada preditiva, que consiste em monitorar continuamente as condições de exposição
e funcionamento de equipamentos e sistemas da propriedade por meio do emprego de
tecnologia.
11
Figura 6: Comparativo entre manutenção preventiva e corretiva -
Fonte: Antonioli, Paulo Eduardo, 2010
2.4 INSPEÇÃO PREDIAL - CHECK-LIST
Inspeção Predial é uma vistoria onde são determinadas as condições técnicas,
funcionais e de conservação de uma edificação, visando orientar e/ ou avaliar as
manutenções preventivas e corretivas.
A avaliação ou diagnóstico da edificação é denominado Inspeção ou Vistoria Predial.
A inspeção, como todo trabalho técnico, deve classificar as deficiências constatadas como
visão sistêmica, apontando o grau de risco para cada uma delas e apresentar uma lista de
prioridades técnicas, indicando orientações e recomendações para a sua eliminação.
Para a realização da inspeção predial, portanto, recomenda-se verificar se existem
laudos técnicos ou documentos que registram a ocorrência de anormalidades, como
incêndios, problemas estruturais, obras irregulares e relatórios da Defesa Civil, além de
empregar as normas e legislações específicas disponíveis. O importante é destacar que o
trabalho é técnico e deve ser realizado por Engenheiros habilitados e especialistas
capacitados para o serviço.
Durante a Inspeção todos os detalhes deverão ser observados, tendo em vista a
validade de cinco anos do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP). Pois, o que naquele
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momento pode parecer algo simples, com o tempo e sem cuidado, poderá se transformar em
um grande problema.
Os engenheiros habilitados ou especialistas capacitados para o serviço, devem ser
profissionais com experiência necessária, para discernir quais e quantos profissionais serão
necessários para a realização da vistorias, pois quanto mais itens para avaliação tiver, mais
engenheiros deverão ser contratados.
Antes do inicio da inspeção predial, deve ser realizada uma avaliação, para que se
estabeleça na contratação dos serviços, o nível de rigor a ser adotado, pois isso implicará nos
custos relativos ao dimensionamento dos trabalhos e equipes necessárias à sua execução.
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE – SP) são três os níveis de rigor:
- Nível 1: vistoria para identificação de anomalias aparentes, elaborada por
profissional habilitado e capacitado. Neste nível se enquadram: casas térreas,
sobrados, e edifícios sem elevador.
- Nível 2: vistoria para identificação de anomalias aparentes identificadas com auxílio
de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Nele se
enquadram edifícios de múltiplos andares, comerciais, residenciais e mistos, centros
comerciais, galpões industriais etc.
- Nível 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes e ocultas constatáveis
com o auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais
específicos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Neste se
enquadram os imóveis com suspeitas de vícios ocultos significativos.
Algumas edificações exigem complexidade que extrapolam os três níveis indicados:
hospitais, shoppings centers, hotéis etc.
A equipe multidisciplinar, para os níveis 2 e 3, deve ser formada no mínimo por um
engenheiro eletricista, um engenheiro mecânico e um engenheiro civil ou arquiteto, e que,
preferencialmente, um deles seja especialista em engenharia de segurança. Caso haja
necessidade, o perito pode se valer de Parecer Técnico de especialista em diversas áreas da
engenharia, tais como: fundação, estrutura, impermeabilização, revestimento de fachada e
outros. Um exemplo, conforme as resoluções para cada área de atuação, seria:
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Quadro 1: Área de atuação com as devidas áreas de atuação e responsabilidades
FORMAÇÃO ÁREA DE ATUAÇÃO
ARQUITETO
vistoria, perícia, avaliação, monitoramento, laudo, parecer técnico,
auditoria e arbitragem (RESOLUÇÃO N° 21, DE 5 DE ABRIL DE 2012 –
CAU/BR)
ENGº CIVIL
(construção civil, estruturas e
instalações)
Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico
(RESOLUÇÃO Nº 218, DE 29 DE JUNHO DE 1973 – CREA/RJ)
ENGº ELÉTRICO (instalações
elétricas)
ENGº MECÂNICO (elevadores
e outras máquinas)
ENGº DE SEGURANÇA
(instalações especiais de
incêndio)
No caso de mais de um engenheiro ou de uma equipe multidisciplinar, um
engenheiro deverá ser o responsável de toda a inspeção e pela assinatura do laudo, sem
esquecer de informar ao síndico, que os serviços deverão ser do conhecimento de todos os
condôminos. Por isso, o escopo dos serviços, preferencialmente, necessita ser apresentado,
explicado e aprovado em Assembleia Geral Extraordinária (AGE), pois haverá necessidade
de se vistoriar todas as unidades autônomas. Logo, deverá ficar registrado em ata que os
moradores estão cientes e que deverão facilitar a entrada e colaborar fornecendo
informações a todos os Engenheiros da equipe. Em caso de impedimento da vistoria nas
unidades autônomas, o laudo poderá ficar prejudicado e estas informações devem ser
descritas.
Fonte: Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial (SECOVIRIO), 2014
Fonte: Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial (SECOVIRIO), 2014
Fonte: Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial (SECOVIRIO), 2014
14
Os principais sistemas construtivos que devem ser inspecionados, segundo o
coordenador do Guia de Procedimentos da Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria
Predial, Luiz Cosenza, são:
a) Sistemas estruturais aparentes
b) Sistemas de vedação (externos e internos)
c) Sistemas de revestimentos, incluídas as fachadas
d) Sistema de esquadrias
e) Sistema de impermeabilização (através dos indícios de perda de
desempenho, como infiltrações)
f) Sistema de instalações hidráulicas (água fria, água quente, esgoto sanitário,
águas pluviais, reuso de água)
g) Sistemas de instalações elétricas
h) Sistema de geradores
i) Sistema de elevadores
j) Sistema de bombas
k) Sistema de instalação de gás
l) Sistema de ar condicionado (central e split)
m) Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios)
n) Sistema de combate a incêndios
o) Sistema de coberturas (telhados, rufos, calha)
p) Sistema de acessibilidade
É interessante realizar a vistoria e desenvolvimento do Laudo Técnico de Vistoria
Predial (LTVP) percorrendo a edificação de cima para baixo, ou seja, iniciando o trabalho na
cobertura e/ou telhado, passando em seguida as pavimentos inferiores.
Pode-se desenvolver, previamente, um fluxograma de itens a serem verificados, com
sua interligação, bem como um check-list, para que não se perca nenhum tópico de
consideração obrigatória.
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Toda anomalia detectada em uma inspeção será anotada no check-list, independente
da responsabilidade pelo seu reparo.
Nesta etapa do trabalho, não se faz necessária uma indicação sobre métodos de
correção das anomalias, que será apresentada adiante, após a elaboração do Laudo Técnico
de Vistoria Predial (LTVP).
Abaixo, segue modelo retirado de notas de aula do professor Eduardo Linhares
Qualharini, no curso de pós graduação, do Núcleo de Pesquisas em Planejamento e Gestão
(NPPG), e adaptado, referente a um check-list a ser verificado em edificações, nas quais as
inspeções prediais serão implantadas:
Itens a serem analisados no último pavimento:
- caixas d`água;
- tubulações e registros;
- antena coletiva;
- para-raios;
- telhas (quando houver);
- calhas;
- guarda-corpos e muretas;
- Lajes e calhas;
- escada;
- pisos;
- elementos estruturais.
Caixas d`água
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As tampas de vedação das caixas d'água não devem ter fissuras, marcas de ferrugem
ou estar corroídas. E verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das
chuvas estão em perfeitas condições.
Em limpezas semestrais, checar se o cano do fundo está em bom estado.
Tubulações e registros
Problemas na prumada (tubo de água que vai do térreo à caixa d'água) podem ocorrer
por oxidação nos canos. Podem afetar a estrutura, pela corrosão da água, e afetar até a rede
elétrica, se estiver próxima, com risco de danos e curto-circuito.
Antena coletiva e para-raios
Pára-raios: verificar se houve danos no sistema ou rompimento de algum cabo. Se
houve, é necessário comunicar imediatamente a empresa responsável pela manutenção de tal
sistema, uma vez que não basta emendar, deve ser feita a verificação de continuidade de
corrente para que o sistema volte a funcionar com eficiência.
O sistema de Pára-Raios deve ser vistoriado por um profissional anualmente, na
época de vencimento do Laudo Técnico, para que a empresa responsável possa renovar a
documentação técnica ou realizar adequações no sistema conforme a necessidade.
É importante vistoriar as partes metálicas, principalmente, nas bases de apoios, que
podem sofrer desgastes por conta das intempéries climáticas.
Telhas e calhas
Telhas quebradas ou mal fixadas, regiões de emenda, falta de impermeabilização ou
acabamentos mal executados em calhas e rufos podem permitir o surgimento de infiltrações
e acúmulo de umidade.
Guarda-corpos e muretas
Deve-se atentar para peças soltas que podem ser projetadas sobre o passeio público,
atingindo pedestres ou carros, bem como outros danos visíveis que tragam prejuízo à
edificação ou seus usuários.
Lajes
São comuns as infiltrações pelos pontos de luz. Podem ocorrer por falha na
impermeabilização da laje do topo, ou por vazamentos do sistema hidráulico.
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Infiltrações ocasionais em dias de chuva não devem ser negligenciadas, pois podem
indicar uma falha na impermeabilização.
Escadas
Mantenha sempre desobstruídos corredores, escadas e saídas de emergência, sem
vasos, tambores ou sacos de lixo.
Nunca guarde produtos inflamáveis nesses locais e jamais utilize estes espaços como
depósitos, mesmo que seja provisoriamente.
As coletas de lixo devem ser bem planejadas para não comprometer o abandono do
edifício em caso de emergência. As portas corta-fogo não devem ter trincos ou cadeados.
Portas corta-fogo
Foi criado o Selo de Marca de Conformidade ABNT, fixado em cada porta, contendo
um número de série e informando a classe (tempo de resistência ao fogo). Junto à esta
etiqueta metálica deve haver outra com informações do nome do fabricante.
Deve-se observar também o uso de agentes corrosivos na limpeza das escadas de
emergência, uma vez que água sanitária e cloro reagem com o material externo da porta (aço
galvanizado) provocando sua oxidação (ferrugem). Sintoma comum do uso de tais agentes
corrosivos é a presença de ferrugem ou “casca de laranja” na parte inferior da porta corta-
fogo.
Pisos
Importante verificar a presença de trincas ou fissuras que podem vir a comprometer a
estrutura, bem como falhas na impermeabilização, principalmente ao redor de ralos, calhas e
rufos. Pisos e revestimentos ocos, soltando ou inexistentes, assim como qualquer outro item
fora do normal deve ser reportado no Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP),
apontando-se soluções para corrigi-los.
Elementos estruturais
Levantamento de manifestações patológicas, com identificação dos elementos e tipos
estruturais (lajes, vigas, pilares e/ou alvenaria portante). Deve-se analisar cada peça lesada,
verificando se está submetida por algum agente externo (presença de água, por exemplo), a
um processo de deterioração progressiva.
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Verificação da estabilidade ou progresso da anomalia, identificando se a mesma é
ativa (que ainda está se movimentando) ou passiva (a movimentação ocorreu e já se
estabilizou).
Os principais problemas observados são:
- acomodação da Estrutura;
- ausência de verga e contraverga em vãos;
- esmagamento de elementos construtivos por diversas causas, incluindo sobrecarga;
- rotação de elementos;
- cisalhamento, fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações;
- dano excepcional provocado pela natureza ou situação de exposição ambiental dos
elementos;
- retração do concreto devido a problemas de falta de cura ou perda excessiva de água,
além de questões de traço etc;
- equívocos de dimensionamentos ou problemas na execução e, ainda, questão de mau
uso, com relação a sobrecargas não previstas.
Itens a serem analisados em cada pavimento tipo, térreo e subsolos:
- fissuras e trincas;
- Itens de incêndio;
- esquadrias e vidros;
- instalações elétricas;
- instalações hidráulicas;
- instalações especiais e elevadores;
- lixeiras, itens de lazer, jardins e garagens;
- reservatórios e cisternas;
- portarias e guaritas;
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- pinturas, pisos e demais acabamentos;
- elementos estruturais.
Fissuras e trincas
Cada tipo de fissura tem uma causa, que deve ser identificada antes de definir qual o
tratamento mais indicado. Sobretudo trincas e rachaduras maiores que 0,5 mm devem ser
submetidas à avaliação específica, já que, muitas vezes, podem se tratar de manifestações de
problemas estruturais graves.
Itens de Incêndio
a) Extintores - verificar:
- O acesso aos extintores não está obstruído.
- Os manômetros indicam pressurização (faixa verde ou amarela).
- O aparelho não apresenta vazamento.
- Os bicos e as válvulas da tampa estão desentupidos.
- Leve qualquer irregularidade ao conhecimento de um responsável, para que a
situação seja rapidamente sanada.
b) Hidrantes e mangotes - verificar:
- a mangueira está com os acoplamentos enrolados para fora, facilitando o engate no
registro e no esguicho.
- a mangueira está desconectada do registro.
- o estado geral da mangueira é bom, desenrolando-a e checando se ela não tem nós,
furos e trechos desfiados, ressecados ou desgastados.
- o registro apresenta vazamento ou está com o volante emperrado.
- há juntas amassadas.
- há água no interior das mangueiras ou no interior da caixa hidrante, pois isso pode
provocar o apodrecimento da mangueira e a oxidação da caixa.
c) Sprinklers - verificar se:
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- existem vazamentos nos chuveiros elétricos;
- consiste o correto acondicionamento das instalações;
- verificar se a pintura está correta e a tubulação devidamente sinalizada.
Instalações elétricas
Verifique a queima precoce de lâmpadas, usado um mapa de controle com as datas
de trocas e se as instalações dos fios estão soltas ou frouxas;
Cheque o aquecimento de cabos, a existência de diferentes tipos e/ou capacidades de
dispositivos de proteção (disjuntores por ex.) nos quadro de distribuição para as unidades;
Manter as instalações elétricas sempre limpas, organizadas, acessíveis, longe de
água, produtos químicos e substâncias inflamáveis e explosivas;
Nunca deixar quadros e caixas elétricas sem portas ou tampas ou destravadas;
Nunca deixar fios expostos, soltos e descascados;
Para a iluminação de emergência: observe o perfeito estado de funcionamento e a
manutenção periódica das baterias, se não for movida por gerador.
Instalações hidráulicas
Deve-se analisar a presença de vazamentos, desgaste precoce dos equipamentos e
dificuldade de estanqueidade dos registros.
Em relação aos equipamentos e bombas, deve-se:
- Verificar ruídos ou vibrações anormais na bomba d´água, superaquecimento e
vazamentos
- Verificar limpeza e organização
- Verificar identificação dos registros e vazamentos
Instalações especiais
Com relação às instalações de ar condicionado, exaustão, incêndio e pressurização, é
importante vistoriar cada item separadamente, analisando, principalmente, junção de peças,
possíveis vazamentos de água, óleo ou gás, desgastes causados pelo tempo e,
principalmente, se foram executados e funcionam de acordo com as Normas Técnicas.
21
Importante chamar atenção para o ruído gerado por determinados equipamentos, que
não deve ser superior ao permitido por Norma e depende da localização e horário.
Instalações de Gás (GNP e GLP)
Com relação às instalações de gás GNP (Gás Natural de Petróleo), verificar se as
tubulações se encontram adequadamente posicionadas, presas às paredes e pintadas na cor
amarela.
Para condomínios com gás GLP (Gás Liquefeito de Petróleo), verificar o depósito de
botijões de gás e informar: quantidade de botijões, cargas individuais, condições de
acondicionamento, existência de manifolds de distribuição e sensores ou detectores de
vazamento de gás.
Elevadores
Na inspeção de elevadores, o vistoriador deve analisar seu perfeito funcionamento e
eventuais riscos aos seus usuários, como, por exemplo, parada nivelada com o hall de cada
pavimento, fechamento total de portas antes e durante sua movimentação e revisões e
inspeções de manutenção em dia, de acordo como exigido em Legislação, garantia o perfeito
estado de cabos e equipamentos de segurança.
É importante verificar a presença de água no poço do elevador, que pode ser motivo
de desgastes empeças, risco de doenças e indicador de vazamentos ocultos.
Lixeiras
O vistoriador deve estar atento às características do local de acondicionamento de
resíduos, tais como:
a) pisos e paredes sem danos e revestidos com material liso, resistente, impermeável e com
abertura telada para ventilação;
b) lavatório e torneira de lavagem no interior ou proximidades, em perfeito estado de
funcionamento;
c) ponto de iluminação artificial adequado às Normas Técnicas;
d) ralo sifonado ou com tampa à rede de esgoto sanitário;
e) porta com dimensão mínima de 0,8 m, sem ferrugens e outros danos, ou seja, que não
comprometa a segurança dos usuários.
Itens de lazer e jardins
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Atenção aos itens expostos às intempéries climáticas, que podem apresentar
desgastes, ferrugens e causar prejuízos aos usuários.
Garagens
É muito comum se deparar com pilares danificados devido a acidentes com veículos
manobrando nas garagens.
Deve-se estar atento aos riscos que estes danos podem causar à estrutura, no caso de
haver trincas, fissuras e ferragens expostas.
É importante observar o estado das rampas, pisos e elementos estruturais, além de
instalações aparentes.
Reservatórios e cisternas
É similar à inspeção em caixas d`água.
Ressalta-se a importância de vistoriar os acessos à cisterna, bem como sua vedação.
Portarias e guaritas
A presença de problemas com acabamento, parte elétrica e, até mesmo hidráulica, é
bastante comum em guaritas e portarias de condomínios.
O observador deve buscar, principalmente, problemas que tragam risco à integridade
dos usuários do condomínio e transeuntes que passem pelo local.
Outros problemas que podem existir são estruturais em grandes pórticos que às vezes
demarcam a entrada dos condomínios e de segurança, como exposto na imagem.
Acabamento
A inspeção é visual / dimensional devendo ser verificados itens em iminência de se
soltarem, além do acabamento dos revestimentos.
Elementos estruturais
Qualquer possível alteração percebida deve ser conferida de acordo com os projetos
disponíveis e citadas no laudo, caso possam intervir em outros elementos construtivos ou
causar danos à edificação.
Itens a serem analisados na fachada:
- fissuras e trincas;
- esquadrias e vidros;
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- instalações elétricas aparentes;
- instalações hidráulicas aparentes;
- marquises e áreas técnicas;
- guarda-corpos e muretas;
- brises, bits e outros itens;
- acabamentos.
Fissuras e trincas
São um dos maiores problemas encontrados em edifícios. Seu desempenho pode
comprometer custos altíssimos, prejuízos estéticos, desvalorização do imóvel e,
principalmente, pode causar acidentes.
A ação do tempo, a fuligem, a fumaça dos carros e ônibus, chuva, vento, sol, calor,
maresia, tudo isso ajuda a descaracterizar a fachada de um prédio, com a perda de parte do
revestimento, a negritude do pó misturada à película de sal escurecem os rejuntes e deixam
opacos os revestimentos.
Esquadrias e vidros
Verificar a espessura do vidro, com auxílio de paquímetro, aceitando-se um desvio
máximo de 1 mm, além da largura e comprimento, aceitando-se para estes últimos, desvio
de até 3 mm para vidros laminados, recozidos ou float, e até 2 mm para vidros temperados.
Verificar presença de ondulações, manchas, não uniformidade de cor, bolhas, riscos,
trincas ou superfície irregular.
Instalações elétricas aparentes
Os dutos devem estar bem fixados, sem que haja risco de soltarem e caírem.
As junções entre as peças devem estar bem engatadas e as instalações realizadas de
acordo com as exigências das Normas.
Importante analisar as chegadas de cabos de energia da rede externa ao edifício, bem
como seu suporte de fixação.
Instalações hidráulicas aparentes
As tubulações, bem como suas junções, devem estar bem fixadas e não apresentar
vazamentos.
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Marquises e áreas técnicas
O importante é verificar se a área vistoriada apresenta algum peso acrescido (letreiro,
máquinas condensadoras, etc.) não previsto em projeto que possa comprometer a
estabilidade de estrutura.
Além disso, deve-se buscar trincas, fissuras, infiltrações ou quaisquer outras
anomalias.
Guarda-corpos, muretas, brises, bits e outros itens
O artigo 938 do novo Código Civil que diz o seguinte: “Aquele que habitar uma
casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem
lançadas em lugar indevido”.
Acabamentos
Deve-se verificar itens em iminência de soltarem, trazendo prejuízos ao que estiver
abaixo.
Os equipamentos e materiais utilizados para a realização destas inspeções, dependem
das falhas ou anomalias encontradas, podendo ser através de ensaios preditivos, como por
exemplo, termógrafos e vibradores mecânicos, ou através de outros tipos de ensaios.
A inspeção predial é entregue e apresentada ao contratante na forma de laudo.
2.5 LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL - AUTOVISTORIA
Após efetuar a vistoria, o profissional técnico contratado elaborará o laudo técnico de
vistoria predial, atestando as condições da edificação.
O laudo técnico é o documento que deverá seguir diretrizes técnicas para ser
elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar as conclusões e
sugestões.
Para o Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro (Senge-RJ) é de
fundamental importância que os engenheiros, no papel de responsáveis pelos laudos que
atestarão a integridade das edificações, estejam atentos para o rigor e o cuidado na execução
dos serviços que executarão e, também, para a responsabilidade civil que se estabelece neste
processo.
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Antes do inicio da execução do laudo técnico, deverão ser avaliados/ verificados, os
seguintes documentos administrativos e técnicos da edificação:
1. Administrativos:
1.1 - Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;
1.2 – Regimento Interno do Condomínio;
1.3 – Manual do Proprietário;
1.4 – Alvará de Construção;
1.5 – Auto de Conclusão;
1.6 – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);
1.7 – Auto de Verificação de Segurança (AVS)
1.8 – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)
1.9 – Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)
1.10 – Selos dos Extintores
1.11 – Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
1.12 – Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
1.13 – Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA;
1.14 – Certificado de limpeza e análise química referente à limpeza dos
Reservatórios;
1.15 – Ata de instalação do condomínio;
1.16 – Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
1.17 – Laudos de Inspeção Predial;
1.18 – Alvará de funcionamento;
1.19 – Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
1.20 – Ficam – Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção de Sistema de
Segurança;
2 – Técnicos:
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2.1 – Projeto aprovado pela Prefeitura;
2.2 – Projeto modificativo;
2.3 – Projeto executivo;
2.4 – Projeto de sondagem;
2.5 – Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos;
2.6 – Projeto de estruturas;
2.7 – Projeto de formas;
2.8 – Projeto de armação;
2.9 – Projeto de Instalações Prediais:
2.9.1 – Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais;
2.9.2 – Instalações de gás;
2.9.3 – Instalações elétricas, de telefonia e de Pára-raios (SPDA);
2.10 – Projeto de Impermeabilização;
De posse da verificação dos documentos acima listados, o laudo deverá ser
elaborado, contendo a identificação do solicitante, classificando o objeto da inspeção,
mencionando a localização e citando a data das vistorias e as equipes envolvidas. Além
disso, o laudo deve conter a descrição técnica do objeto (Tipologia e Padrão Construtivo,
Utilização e Ocupação, Idade da edificação), informando o nível utilizado de inspeção (nível
1, 2 ou 3). A Documentação analisada, o critério e metodologia da inspeção, também devem
ser informados neste laudo. Não pode faltar ainda, as informações sobre lista de verificação
dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados, com a descrição e localização das
respectivas anomalias e falhas, classificando e analisando cada uma das anomalias e falhas
quanto ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo). Caso haja a necessidade de obras de
reparo, deve ser elaborada uma lista de prioridade, classificando a qualidade de manutenção
e a recomendação do prazo para a nova inspeção predial. Deve conter ainda listas de
recomendações técnicas, gerais e de sustentabilidade, além de um relatório fotográfico. O
laudo deve ser datado e assinado pelo(s) profissional(ais) responsável(is), acompanhado do
número do Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia (CREA) e da Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA ou Registro de Responsabilidade
Técnica (RRT), emitido pelo CAU- Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
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Instituída pela Lei 6469, de 7 de dezembro de 1977, a ART - Anotação de
Responsabilidade Técnica é o instrumento que o Sistema CONFEA/CREA tem para
registrar as realizações profissionais e que distingue a carreira e o sucesso individual,
valorizando o exercício profissional. É ela que permite caracterizar os limites da
responsabilidade e da participação técnica em cada obra ou serviço, conferindo a prova
documental da execução dos empreendimentos e uma preciosa ferramenta de vantagem
competitiva, muito mais que a própria obrigação legal. O CREA-RJ existe para proteger a
sociedade. Fiscalizando o exercício profissional, o Conselho impede que pessoas sem
qualificação exerçam atividades que são exclusivamente de competência dos profissionais
do Sistema. Ao registrar a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) cada vez que
efetuar uma obra, projeto ou serviço o profissional contribui para essa proteção. Através da
CERTIDÃO DE ACERVO TÉCNICO, documento emitido pelo Conselho – que contém
todas as ARTs de sua carreira e suas realizações – é possível ter uma boa referência sobre o
profissional ou empresa que está sendo contratado para a realização do serviço
Neste laudo técnico, o responsável pela vistoria informará se o imóvel encontra-se
em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que diz respeito à sua estrutura,
segurança e conservação.
De posse de um laudo técnico, que informe que o imóvel encontra-se em condições
adequadas de uso, o síndico ou responsável pelo imóvel deverá comunicar a Prefeitura o
resultado do laudo técnico, através do site da Secretaria Municipal de Urbanismo,
http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria, preenchendo um formulário on line.
Esse formulário é composto de três partes:
- Descrição do imóvel - onde deverão ser fornecidas informações como: localidade,
número de pavimentos, tipo de edificação e idade do imóvel.
- Dados referentes ao profissional responsável pelo laudo - onde deverão constar
informações como: nome, tipo de Conselho Profissional (CREA ou CAU), e-mail,
número do registro e uma nota para o serviço prestado por este profissional.
- Dados referentes ao responsável pelo imóvel - onde deverão ser respondidas
informações como:nome/ razão social, e-mail, registro fiscal, endereço e telefone
para contato.
28
Após o preenchimento destes dados, deve-se selecionar a opção "enviar comunicado
de adequação". Somente após 5(cinco) anos após esta vistoria, deverá ser elaborada uma
nova vistoria e um novo laudo.
Caso seja constatada a inadequação, o laudo técnico deverá informar, também, as
obras de reparo necessárias para a sua adequação, com o prazo estipulado para implementá-
las. Essas obras de reparo devem ser previamente licenciadas na Secretaria Municipal de
Urbanismo e acompanhadas por profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou
engenheiro. O síndico ou responsável pelo imóvel deverá adotar as medidas corretivas e já
deverá comunicar a Prefeitura o resultado do laudo técnico, através do site da Secretaria
Municipal de Urbanismo, http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria, preenchendo um
formulário on line, relatando o prazo máximo para a execução das obras de reparo.
29
Figura 7: Formulário on line para atualização dos dados do Laudo de Autovistoria -Fonte:
site da Secretaria Municipal de Urbanismo, http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria
Após a conclusão das obras de reparo indicadas no laudo técnico, será elaborado um
laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de
conservação, estabilidade e segurança.
Esses novos laudos técnicos também deverão ser obrigatoriamente acompanhados dos
respectivos Registros de Responsabilidade Técnica (RRT), junto ao Conselho de Arquitetura
e Urbanismo (CAU/RJ), ou Anotações de Responsabilidade Técnica (ART), junto ao
30
CREA/RJ, e serão entregues ao responsável pelo imóvel, que deverá dar conhecimento aos
moradores, condôminos e usuários da edificação. O responsável pelo imóvel deverá
novamente comunicar a Secretaria Municipal de Urbanismo - SMU o resultado do laudo
técnico, através do site da Secretaria Municipal de Urbanismo, citado anteriormente,
atualizando as informações neste mesmo formulário on line descrito acima.
Dessa forma, a autovistoria estará finalizada, devendo ser repetida no prazo de 5
(cinco) anos. Este documento deve ser arquivado em local de fácil acesso e visibilidade para
consulta, no prazo de 20 (vinte) anos.
O Anexo I é um modelo de Laudo de Vistoria Técnica Predial (LTVP) elaborado
pelo professor Antônio Fernando Navarro, da Universidade Federal Fluminense, em maio/
2014, que deverá ficar em local de fácil visibilidade e acesso, no próprio edifício. Vide
anexo.
3. LEGISLAÇÃO DA AUTOVISTORIA
3.1 HISTÓRIA
A Lei nº 6.400/2013, no âmbito estadual, e a Lei Complementar nº 126/2013, no
âmbito municipal, tornaram obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas pelos
responsáveis por imóveis existentes no Município do Rio de Janeiro.
31
Em 12 de julho de 2013 foi publicado o Decreto Municipal nº 37.426/2013, que
regulamentou a Lei Estadual nº 6.400/2013 e a Lei Complementar nº 126/2013, e instituiu os
diversos prazos e procedimentos a serem observados por ocasião da realização das vistorias
técnicas.
A grande maioria das edificações situadas no Município do Rio de Janeiro ficaram
sujeita à obrigação de realização das vistorias técnicas periódicas, o que abrange,
igualmente, os prédios públicos e privados, ou seja, os prédios federais, estaduais e
municipais estão sujeitos às mesmas obrigações que os particulares.
3.2 CONTEXTUALIZAÇÃO
As leis de autovistoria criadas no Município do Rio de Janeiro, tiveram como
embasamento a Lei do Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, datada de 11 de
setembro de 1990 e, a Norma Brasileira ABNT NBR 15575-1: Desempenho das edificações
habitacionais, com a quarta edição elaborada em 19 de fevereiro de 2013 e validada em 19
de julho de 2013.
3.2.1 LEI Nº8.078/1990
A Lei Nº 8.078/1990, lei conhecida como Lei do Código de Defesa do Consumidor
estabeleceu, resumidamente, que o estado promoverá a defesa do consumidor, criando
legislação específica.
Essa foi uma legislação fundamental para regulamentar no Brasil as relações de
consumo, alterando regras tradicionais do direito civil e adequando-as para uma sociedade
de consumo. Com isso, novas regras a orientar os contratos, o comércio e a prestação de
serviços foram criadas, de maneira a proteger o consumidor de eventuais abusos dos
fornecedores. Também se regulamentou a oferta de produtos e serviços e a publicidade dos
mesmos, oferecendo um limiar ético para essas atividades.
Esta lei estabeleceu ainda, o prazo para reclamações, as responsabilidades pelos
reparos destes e a proteção à saúde e segurança que estes produtos ou serviços devem
atender, para não colocarem em risco os consumidores.
32
Após a sanção dessa lei, o consumidor se tornou mais atento e exigente aos seus
direitos, passando a reclamar por estes. Isso gerou uma série de novas ações judiciais, muitas
relacionadas à área de patologia das edificações.
3.2.2 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 15575-1: DESEMPENHO DAS
EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS
A ABNT NBR (Associação Brasileira de Normas Técnicas) 15575-1 foi elaborada
no Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), pela Comissão de Estudos de
Desempenho de Edificações.
O foco desta Norma está nas exigências dos usuários para o edifício habitacional e
seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso e não na prescrição de como os
sistemas são construídos.
A forma de estabelecimento do desempenho é comum e internacionalmente pensada
por meio da definição de requisitos (qualitativos), critérios (quantitativos ou premissas) e
métodos de avaliação, os quais sempre permitem a mensuração clara do seu cumprimento.
As Normas prescritivas estabelecem requisitos com base no uso consagrado de
produtos ou procedimentos, buscando o atendimento às exigências dos usuários de forma
indireta. Por sua vez, as Normas de desempenho traduzem as exigências dos usuários em
requisitos e critérios, e são consideradas como complementares às Normas prescritivas, sem
substituí-las. A utilização simultânea delas visa atender às exigências do usuário com
soluções tecnicamente adequadas.
A ABNT NBR 15575-1 não se aplica a:
- Obras já concluídas / construções preexistentes
- Obras em andamento na data da entrada em vigor da norma
- Projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada em vigor da
norma
- Obras de reformas ou retrofit
- Edificações provisórias
A Norma de desempenho busca atender aos requisitos dos usuários e sistemas que
compõem edificações habitacionais, independentemente dos seus materiais constituintes e
do sistema construtivo utilizado.
33
Esta Norma, visando garantir segurança e conforto aos usuários divide as
edificações em cinco sistemas diferentes, da seguinte forma:
- Parte 1: Estruturas - A norma estabelece quais os critérios de estabilidade e
resistência do imóvel, inclusive com métodos para medir que tipos de impactos a
estrutura pode aguentar sem apresentar falhas ou rachaduras.
- Parte 2: Pisos - Deve aguentar a força de certos impactos especificados e manter
níveis seguros contra escorregamento, para evitar acidentes domésticos.
- Parte 3: Vedações - As paredes externas e internas devem garantir a estanqueidade,
proteção acústica contra sons externos e conforto térmico. A norma apresenta os
níveis internos de variação de temperatura obrigatória de acordo com cada região
climática brasileira.
- Parte 4: Coberturas - O pé-direito de um imóvel deve ser de 2,5 metros de altura,
com variações em banheiros e corredores. A norma estabelece quais os pesos que a
cobertura deve aguentar e quantas horas ela deve resistir ao fogo sem ceder.
- Parte 5: Sistemas hidrossanitários - A norma garante que todas as edificações devem
estar ligadas a rede de esgoto ou possuir alternativas próprias de tratamento dos
objetos. Também diz que pressão e peso dos canos devem ser suportados.
34
Figura 8: Guia Orientativo para atendimento à Norma NBR 15575- Norma Brasileira de
Desempenho das Edificações Habitacionais
Fonte: ABNT, julho/2013
3.3 DEFINIÇÃO
3.3.1 LEI Nº 6.400/2013
"A Lei estadual nº 6.400/2013, determina a realização periódica por autovistoria, a
ser realizada pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais ou comerciais e,
pelo poder público, nos prédios incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados
e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria Laudo Técnico
de Vistoria Predial (LTVP) no Município do Rio de Janeiro e dá outras providências."
(Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial- SECOVIRIO-)
A Lei nº 6.400, publicada em 05 de março de 2013, instituiu no Município do rio de
Janeiro, a obrigatoriedade de autovistoria, decenal, pelos condomínios ou proprietários dos
prédios residenciais, comerciais, e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios
públicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e
telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e eletromecânicas, de gás e
35
de prevenção a fogo e escape de obras de contenção de encostas, com menos de 25 (vinte e
cinco) anos de vida útil, a contar do "Habite-se", por profissionais ou empresas habilitados
junto ao respectivo Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia (CREA) ou pelo
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ). Além disso, a
autovistoria é obrigatória para edificações de três ou mais pavimentos e para aquelas que
tiverem área construída igual ou superior a 1.000mm², independente do número de
pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prédio que tenha projeção de marquise ou
varanda sobre o passeio público.
Segundo a Lei nº 6.400/2013, existe a obrigatoriedade de autovistoria, decenal, pelos
condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais com menos de 25 (vinte e
cinco) anos de vida útil, a contar do "Habite-se"e, quinquenais, para prédios com mais de 25
(vinte e cinco) anos.
Os prédios tombados e preservados e os prédios residenciais unifamiliares, de acordo
com esta lei, não estão sujeitos à obrigação de realização da autovistoria.
Esta lei define que a vistoria deverá ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou
empresa legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA-RJ e/ou CAU-RJ, e o
seu autor será responsável pelo respectivo laudo, que deverá ser acompanhado da Anotação
de Responsabilidade Técnica (ART), junto ao CREA-RJ, quando se tratar de engenheiros; e
de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), junto ao CAU-RJ, quando se tratar de
arquitetos.
Emitido o laudo, conforme o modelo criado pelas Prefeituras, o responsável pelo prédio
deverá convocar assembleia geral para dar ciência do seu conteúdo, providenciando a
manutenção predial preventiva ou corretiva, proposta no laudo. Se o responsável pelo prédio
deixar o mandato, sendo este mandato maior que um ano, ele deverá convocar assembleia
geral para comunicar todo o conteúdo do laudo, quinze dias antes do término do seu
mandato.
Este laudo deverá ser arquivado no condomínio e exibido à autoridade quando
requisitado.
Caso as propostas acima não sejam realizadas, quando cabíveis, serão aplicadas
sanções e/ou ajuizamento dos procedimentos criminais contra os infratores. Já em caso de
descumprimento do disposto nesta lei, o síndico será pessoalmente responsabilizado,
solidariamente com o condomínio, por danos que a falta de reparos ou de manutenção da
36
edificação venha a causar por moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der
em razão de deliberação em assembleia.
3.3.2 LEI COMPLEMENTAR Nº126/2013
"A Lei Complementar nº 126/2013, institui a obrigatoriedade de realização de
vistorias técnicas nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro e dá outras
providências." (SECOVIRIO-Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial)
Publicada em 26 de março de 2013, a Lei Complementar nº 126/2013, como o
próprio nome já diz, veio complementar/ agregar valores a Lei nº 6.400/2013, instruindo a
obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de
cinco anos, nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, para verificar as
condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a
execução das medidas reparadoras.
Esta Lei Complementar nº 126/2013, excluiu a obrigatoriedade de autovistoria em
edificações residenciais bifamiliares.
Além disso, a Lei Complementar nº 126/2013, instituiu o valor de multa equivalente
a R$5.000,00 (cinco mil reais), sem prejuízo das demais responsabilidades civis,
administrativas e criminais previstas na legislação em vigor, em caso de prestação de
informações falsas ou de omissão deliberada de informações, para o profissional
competente.
Os responsáveis pelos imóveis deverão adotar as medidas corretivas necessárias,
realizar a vistoria técnica no prazo e fazer a devida comunicação à Secretaria Municipal de
Urbanismo - SMU. Caso estes não cumprirem as obrigações instituídas por este laudo,
conforme previsto na Lei Complementar nº 126/2013, deverão ser notificados para que no
prazo de trinta dias corridos, realizem a vistoria técnica exigidas e cumpram as demais
obrigações estipuladas no laudo. Descumprida a notificação, será cobrado ao responsável
pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR - Valor Unitário
Padrão Residencial ou cinco VC - Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido para
o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana (IPTU). Essas multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a
obrigação e, a soma dos valores das multas, não poderão ultrapassar o valor venal do imóvel,
estipulado para efeito de cálculo do IPTU.
37
Confirmado, por laudo técnico, que o imóvel se encontra em condições adequadas de
uso, o responsável pelo imóvel deverá comunicar tal fato ao Município, mediante ao
preenchimento de formulário on line, indicando o nome do profissional responsável, seu
registro profissional e o número do registro ou da Anotação de Responsabilidade Técnica a
ele relativa.
3.3.3 DECRETO Nº 37.426/2013
"O Decreto nº 37.426/2013, regulamente a aplicação da Lei Complementar nº 126/
2013 e a Lei nº 6.400/2013, que instituem, por autovistoria, a obrigatoriedade de realização
de vistorias técnicas nas edificações existentes no município do Rio de Janeiro."
(SECOVIRIO-Sindicato de Habitação, Cartilha de Autovistoria Predial)
Considerando a necessidade de compatibilizar a aplicação e a abrangência da Lei
Complementar nº 126, de 26 de março de 2013, e da Lei nº 6.400, de 05 de março de 2013,
este decreto, publicado 11 de julho de 2013, instituiu que inclusive as edificações tombadas,
preservadas e tutelas, estão obrigadas a realizar vistorias técnicas periódicas, com intervalo
máximo de cinco anos.
Este decreto desobrigou todas as edificações nos primeiros cinco após a concessão
do "habite-se" a realizar as vistorias técnicas, além das edificações situadas em Áreas de
Especial Interesse Social.
Outra grande modificação na realização das autovistorias no Município do Rio de
Janeiro foi que os responsáveis deverão comunicar a Secretaria Municipal de Urbanismo,
que o laudo técnico atestou que o imóvel se encontra em condições adequadas de
conservação, estabilidade e segurança, mediante preenchimento de formulário próprio on
line, disponível no portal da Prefeitura e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo.
Além disso, de acordo com este decreto, as obras de reparos indicadas no laudo técnico
deverão ser previamente licenciadas na Secretaria Municipal de Urbanismo e acompanhadas
por profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Anotação de Responsabilidade Técnica
(ART).
A fiscalização do cumprimento da obrigação prevista neste Decreto, pelo órgão
competente, será feita por amostragem considerando prioritariamente:
38
a) Idade das edificações
b) Áreas que concentrem edificações de grande porte
c) Principais eixos de circulação de pedestre e veículos
d) Áreas de Proteção do Ambiente Cultural
e) A agressividade ambiental conforme NBR 6.118
Este Decreto entrou em vigor na data de sua publicação e estabeleceu a data limite de
1º de janeiro de 2014, para todas as edificações com obrigatoriedade de realização das
vistorias técnicas, cumprirem as obrigações previstas.
Depois, este prazo foi prorrogado para 1º de julho de 2014, devido a dificuldade dos
responsáveis dos imóveis em se adequar a esta lei.
3.4 RESPONSABILIDADES
Considera-se responsável pelo prédio, bem como por sua segurança e suas
instalações, conforme o caso:
Quadro 2a: Principais responsáveis, ações e responsabilidades
AGENTES: DESCRIÇÃO: RESPONSABILIDADES:
Responsável pelo imóvel
Condomínio, proprietário ou
o ocupante do imóvel, a
qualquer título
a) Contratar vistoria técnica
b) Enviar Comunicado á
Secretaria Municipal de Urbanismo
– SMU
c) Executar as obras de reparo
quando necessário
d) Contratar nova vistoria
para elaborar novo laudo
e) Dar conhecimento do teor
do laudo aos condôminos e
arquivá-lo por 20 anos
f) Renovar o comunicado à
SMU no prazo máximo de 05 anos
do último comunicado
Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO), 2014
39
Profissional Responsável
Profissional legalmente habilitado,
com registro no Conselho de
Fiscalização Profissional Competente
a) Fazer vistoria e elaborar o
laudo
b) Recolher a ART ou RRT
c) Elaborar projeto e
acompanhar a obra
d) Possibilidade de comunicar o
resultado do laudo
Prefeitura Secretaria municipal de Urbanismo -
SMU
a) Gerenciar o cadastro eletrônico
b) Notificar e multar os
responsáveis que não
comunicarem a vistoria ou não
executarem as obras no prazo
c) Fazer vistoria e multar os
responsáveis pelos imóveis que
não conservarem a edificação
d) Elaborar campanha educativa
Conselhos CREA/ CAU
a) Fiscalizar o exercício da
profissão
b) Aplicar as sanções decorrentes
do exercício profissional
irregular ou ilegal, na forma da
legislação específica
c) Disponibilizar cadastro de
profissionais para consulta da
população
d) Propor iniciativas para
aperfeiçoamento e qualificação
dos profissionais
Entidades ADEMI, SECOVI, ABADI
a) Sugerir a inclusão, na
convenção do condomínio de
dispositivos que possibilitem o
cumprimento da Lei
Complementar 126/2013 e seu
Decreto Regulamentador
b) Divulgar e esclarecer dúvidas da
lei aos associados
c) Divulgar a importância da
vistoria técnica através de
campanhas educativas
Quadro 2b: Principais responsáveis, ações e responsabilidades
Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO) , 2014
40
Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO) , 2014
Condôminos Proprietários, locatários e ocupantes
a qualquer título
a) Fiscalizar a atuação do
síndico ou administrador no que
concerne ao cumprimento da Lei
Complementar 126/2013 e seu
decreto regulamentador
b) Comunicar previamente
ao responsável pelo prédio
qualquer obra que se pretenda
executar
c) Não iniciar obra sem
acompanhamento de um
profissional habilitado
Quadro 2c: Principais responsáveis, ações e responsabilidades
41
4. PROPOSIÇÕES E ANÁLISES
4.1 CUSTO PARA A REALIZAÇÃO DA AUTOVISTORIA
O valor a ser cobrado pelos serviços de inspeção predial mais elaboração do Laudo
Técnico de Vistoria Predial (LTVP) deve estar relacionado principalmente com o tempo
despendido para a realização dos trabalhos de todos os engenheiros envolvidos e, também,
observar se haverá necessidade de utilização de algum tipo de material ou equipamento, com
o objetivo de se alcançar melhores resultados.
Existe a possibilidade de se utilizar o metro quadrado de área construída para se
calcular o valor dos serviços de elaboração do laudo, mas o Sindicato dos Engenheiros do
Estado do Rio de Janeiro (SENGE ) sugere que se utilize a hora técnica ou tempo
despendido para a realização dos trabalhos de todos os engenheiros envolvidos, por acreditar
ser mais justo.
Os custos referentes à utilização de materiais e equipamentos devem ser somados ao
valor encontrado quanto ao tempo disponibilizado. Além disso, quando os engenheiros que
participam da elaboração do laudo constataram que há anomalias ou não conformidades e
que têm dificuldades técnicas de avaliar os danos, devem sugerir que outro engenheiro, que
tenha maior experiência com o problema, seja consultado.
Abaixo, segue uma simulação de custos gastos para a implantação da autovistoria em
um edifício, baseado no Regulamento de Honorários para Avaliações e Perícias de
Engenharia, aprovado na assembleia geral ordinária de 18 de março de 2010, atendendo as
exigências da Lei Federal nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966.
Piso salarial atualizado (2015), conforme estabelece a Lei 4.950-A de 22 de abril de
1966. A remuneração mínima de um engenheiro:
Salário Mínimo Profissional 2015
06 horas R$ 4.728,00
08 horas R$7.092,00
Tabela 1: Salário mínimo engenheiro/2015 -
Fonte: http://www.sengerj.org.br/
42
É importante salientar, que em qualquer situação, é factível ao profissional solicitar
um adiantamento de no mínimo 30% (trinta por cento) dos honorários gastos para a
realização de todo o serviço. Além disso, o regulamento explica que se houver a suspensão
de parte do trabalho contratado, o profissional terá direito a uma indenização correspondente
a 50% (cinqüenta por cento) do valor dos honorários já acertados correspondente à parcela
indenizatória por conta dos serviços suspensos.
No caso de serviços realizados fora do município de domicílio do profissional, poder
ser acrescido um valor correspondente a 20% do valor cobrado pelas horas trabalhadas. E,
acréscimo de 25%, para serviços obrigatoriamente efetuados aos domingos, feriados e
períodos noturnos.
Por fim, será acrescido de 50% (cinqüenta por cento), as vistorias, perícias,
pareceres e avaliações, em que a complexidade do serviço justifique envolver
conhecimentos técnicos especializados. Este acréscimo estabelecido será previamente
avençado entre o profissional e o cliente, entendendo-se como conhecimentos técnicos
especializados, aqueles decorrentes de cursos de extensão, de pós-graduação ou, quando for
pública e notória a característica do profissional de ser especialista no assunto.
Honorários calculados com base no montante de 40% (quarenta por cento) de um
salário mínimo vigente (jornada de 8 horas diárias), equivalente, nesta data, a R$ 354,60
(trezentos e cinquenta e quatro reais e sessenta centavos) por hora técnica (HT);
Tabela 2: Custo de honorários mínimo em função da área construída -
Fonte: Regulamento de Honorários para Avaliações e Perícias de Engenharia, 2010
43
Então, considerando por exemplo, uma edificação residencial, de 5 pavimentos, cujas
áreas indicadas foram adotadas para o exemplo, com 4 unidades autônomas por pavimento,
área comum e técnica (área construída), conforme cálculos de metragens quadradas abaixo,
teríamos um valor com a inspeção predial e a elaboração do laudo de:
- Sala - 3,50 x 5,00 = 17,50m²
2 Quartos - 3,00 x 3,00 = 9,00 - 18,00m²
Cozinha - 2,50 x 2,50 = 6,25m²
Banheiro- 2,50 x 1,10 = 2,75m²
Corredor - 1,10 x 1,00 = 1,00m²
Área de Serviço - 2,50 x 1,50 = 3,75m²
Área de construção de cada apartamento - 51,00m²
- Escada 2,20 x 3,50 = 7,70
Corredor de acesso = 4,20 x 2,15 = 9,03 para até quarto apartamentos por andar
Área comum de cada pavimento - 16,73m²
- 1 Bloco com a área de 4 apartamentos de 51,00 totalizando - 204,00 + Escada de
7,70 + Corredor de 9,03 = Totalizando a área de 1 pavimento de 220,73m².
Considerando os 5 (cinco) pavimentos, teríamos uma área total construída de
1.103,65m².
- Pela tabela 2: Custo de honorários mínimo em função da área construída, teríamos
um tipo de imóvel com mais de três pavimentos e uma área construída de 501m² a
2.000m², obtendo um total de honorários mínimos de 11 horas técnicas. Com isso:
TOTAL DE HTs x VALOR (R$)/HT
= 11 HTs x R$ 354,60/HT
= R$ 3.900,6
Este valor fora calculado excluindo despesas com deslocamento dos profissionais,
alimentação e impostos vigentes, que são características de cada condição realizada, além
de não considerar a necessidade de que outro engenheiro, que tenha maior experiência com
o problema, seja consultado.
Além disso, este valor é uma média, que não considera o padrão e a idade do imóvel
a ser analisado.
44
4.2 ESTUDO DE CASOS
Este estudo considera dois empreendimentos residenciais, ambos situados no
município do Rio de Janeiro, no bairro Praça da Bandeira, com localidades próximas,
padrões semelhantes e idade dos edifícios parecidas. O primeiro, empreendimento X, é
composto de 1 bloco, com 14 pavimentos e 6 unidades autônomas por pavimento,
totalizando 84 unidades, enquanto que o segundo, empreendimento Y, é composto de dois
blocos, sendo um com 104 unidades e o outro com 180 unidades, totalizando 284 unidades
autônomas. Estes empreendimentos realizaram a autovistoria em 13 e 14 de dezembro, o
empreendimento X, e 29 de outubro, o empreendimento Y, o que significa, uma diferença de
menos de 2 (dois) meses.
No primeiro, empreendimento X, fora cobrado o valor de R$1.500,00 e a
autovistoria foi realizada por um engenheiro civil eletricista, que é proprietário de uma
unidade neste empreendimento e, que alega ter cobrado este preço, pois recebeu mais alguns
outros empreendimentos neste mesmo local, para a realização da autovistoria. Já no
segundo empreendimento, o empreendimento Y, fora cobrado o valor de R$2.800,00 e a
autovistoria fora realizada por um arquiteto, com uma empresa especializada apenas na
realização de serviços de autovistoria, segundo ele e, esta empresa teria sido escolhida após
uma concorrência entre empresas locais especializadas no assunto.
Pode-se observar, que no empreendimento X, o valor da autovistoria foi de
aproximadamente R$17,86 por unidade, enquanto que no empreendimento Y, o valor foi
9,86 por unidade.
Em relação a área de lazer, o empreendimento X, possui apenas uma quadra, um
salão de festas e um bicicletário, enquanto que o empreendimento Y, possui duas piscinas,
playground, bar, bicicletário, quadras, dois salões de festas, que ambos os profissionais
responsáveis, foram todos analisados.
Em ambos os empreendimentos, nenhuma unidade autônoma fora inspecionada,
apenas as áreas comuns a todos os proprietários, como as áreas de lazer citadas acima e
coberturas, fachadas, lixeiras, instalações, etc. Conforme pode ser visualizado nos itens
descritos nos laudos em anexo (Vide Anexos- Anexo 2 correspondente ao empreendimento
X, e Anexo 3, correspondente ao empreendimento Y), as exigências foram apenas:
- Empreendimento X:
Sinalização de rota de fuga nas escadas.
45
Necessidade de fechamento com portas nas áreas de acesso para a cobertura, afim de
evitar infiltração por água das chuvas.
Retirada de pedras, utilizadas como"pesos"para segurar as telhas e o devido aperto"
destas.
Retirada dos entulhos na cobertura.
Emboço em mal estado de conservação na cobertura.
Troca das chaves do tipo faca, por disjuntores tipo DIN, nos quadros de distribuição
elétrica, PC.
Melhorar o acesso e a limpeza das áreas de instalações dos disjuntores
Identificar a sala de máquinas dos elevadores, para facilitar o acesso.
Estes reparos apontados, foram ditos pelo profissional responsável como não críticos,
sem necessidade de obras emergenciais de reparo. Não fora estipulado um prazo para
conclusão destas obras.
- Empreendimento Y:
Fazer o isolamento dos cabos de pára-raio, nos dois blocos
Recuperar as lajes dos tetos de suspiro da fumaça entre as portas corta fogo, nos dois
blocos.
Recuperar estrutura de acesso a cobertura, com ferragem exposta, bloco 2.
Remover as grades que impedem o acesso ao telhado, nos dois blocos.
Remover garras, para cadeado, da porta corta fogo, de acesso ao telhado, nos dois
blocos.
Manter as portas das casas de máquinas fechadas com fechadura, nos dois blocos.
Colocar luz de emergência, nas circulações sociais, dos dois blocos.
Substituir luminárias de emergência com defeito, nos dois blocos.
Ajustar as portas corta fogo para se manterem fechadas, nos dois blocos.
Retirar vasos e objetos das circulações horizontais, nos dois blocos.
Corrigir infiltração na unidade 909, sob responsabilidade do morador, bloco 2.
Recuperar vigas, que encontram-se com calhas no fundo, na garagem G, próximo as
colunas 9 e 12, impermeabilizar e recuperar a estrutura, bloco 2.
Estes reparos tiveram data de validade de 27/10/2015, porém sem apontamento da
necessidade de acompanhamento do arquiteto responsável.
46
Contudo, pode-se concluir que a Lei 6.400/2013 não fora clara e objetiva quando
declara em seu sétimo parágrafo do artigo 1, ".. Todas as obras prediais, a serem edificadas,
ou de reforma de prédios existentes, que implicarem em acréscimos ou demolições de
alvenaria ou estruturas, inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, deverão
ser objeto de acompanhamento técnico de engenheiros ou arquitetos.. " e, ainda, no
parágrafo sétimo do artigo 4, do decreto regulamentador 37.426/2013 ".. As obras internas
nas unidades do condomínio que possam modificar a estrutura existente do prédio, deverão
ser obrigatoriamente comunicadas ao responsável pelo prédio e realizadas com o
acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado..", gerando conflitos, pois
alguns profissionais especializados elaboram propostas levando em consideração a vistoria
nas unidades autônomas e acompanhamento das obras de reparos, quando solicitados,
enquanto que os outros, acreditam que cabe a cada proprietário ou responsável do imóvel,
informar se houveram modificações ou alterações no interior dessas unidades, além de
verificarem apenas no fim do prazo estipulado, as obras de reparo solicitadas.
Além deste grande desentendimento, em relação as competências dos profissionais
habilitados, muitos responsáveis por imóveis, como foi o caso dos dois empreendimentos
visitados, dizem não ter entendido muito bem como funciona esta lei, quais os seus deveres
e compromissos, pois não houve um grande investimento em propagandas educativas e na
divulgação em si.
4.3 ANÁLISE DA IMPLANTAÇÃO DA AUTOVISTORIA
Em vigor no município do Rio de Janeiro desde julho de 2013, e com prazo de
adequação (entrega dos laudos) marcado para 1º de janeiro de 2014, em decorrência da baixa
adesão dos condomínios à nova lei, o prazo de entrega dos laudos à prefeitura do Rio foi
estendido até 1º de julho de 2014.
Além do prazo e do alto custo pela concessão dos laudos necessários, representantes
do Crea-RJ e do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Estado (CAU-RJ) reclamam da
divulgação ineficiente da regulamentação aos cidadãos. De acordo com decreto n° 37.426,
de 11 de julho de 2013, entre as responsabilidades da prefeitura está a elaboração de
campanhas educativas. Agostinho Guerreiro, presidente do Crea-RJ, ressalta a necessidade
de uma melhor divulgação da lei e indica pontos negativos da regulamentação, como a
ausência de uma definição de prioridades para este primeiro momento. Agostinho argumenta
47
que poderiam ter sido estabelecidas prioridades. Não deixa de destacar, contudo, que a
autovistoria é uma das melhores legislações municipais, em termos de prevenção de
acidentes.
"É uma excelente legislação, mas que não está sendo implementada da melhor forma.
A gente então tem que aproveitar este momento e ir fazendo essas correções junto com a
prefeitura, para que ela se consolide a favor dos cidadãos e da sociedade. Eu acho que houve
erro estratégico desde o início, de colocar um período de seis meses para você colocar em
dia laudos que, pela primeira vez, se tornaram obrigatórios para um período tão curto. Isso,
por si só, já leva a certo descrédito", declarou ainda, Agostinho.
Para Sydnei Dias Menezes, presidente da CAU-RJ, que também ressalta a
necessidade de melhorar a divulgação, a lei pode servir para mudar o hábito dos cariocas de
não se preocuparem em contratar profissionais como engenheiros e arquitetos para realizar
uma obra ou vistoria. "Há uma questão cultural da própria população. Ninguém contrata
arquiteto e profissionais especializados para fazer obra. Essa lei prepara a sociedade para um
passo maior, que é ter o entendimento de que é fundamental ter acompanhamento
permanente de um profissional em qualquer serviço que venha a ser feito no campo de obras
e reformas".
Segundo uma pesquisa informal feita pelo SECOVI (sindicato da habitação do estado
do Rio de Janeiro) em seu site, até o dia 27 de junho de 2014, o motivo da baixa adesão
entre os 786 condomínios que responderam à pergunta “já realizou a autovistoria
obrigatória?”, era de falta de recursos para 23% dos entrevistados, falta de previsão para
execução dos serviço para 16% e 16% afirmaram que pretendiam realizar a autovistoria
antes do fim do prazo, mas ainda não haviam começado a se preocupar com isso e que não
haviam entendido muito bem como funcionava esta lei.
De acordo com o site de noticias Terra, noticias.terra.com.br/brasil/cidades, em 06
de novembro de 2013, apenas 2% dos prédios do Rio de Janeiro haviam realizado a
autovistoria obrigatória. Desse total, só 47,8% (2.428) foram considerados adequados. O
restante (2.643) teria a necessidade de execução de obras de reparo.
Segundo informa a assessoria da Casa Civil, das 457 notificações de vistoria feitas
até 06 de novembro de 2013, o bairro com o maior número é Copacabana, com 74
notificações, seguida por Barra/Recreio, com 25, e Tijuca, com 24. No centro do Rio, apenas
48
oito edifícios fizeram a autovistoria. Cerca de 45% de todos os laudos enviados foram de
prédios de cinco, quatro e três pavimentos.
Em 18 de fevereiro de 2014, segundo o Conselho Regional de Engenharia, e
Agronomia (CREA), de julho do ano de 2013 até fevereiro de 2014, apenas 7.268 dos 270
mil prédios da cidade passaram por inspeção, cerca de 3% , e deles, só 3.343 (46%) foram
considerados adequados. Os 3.924 restantes (54%) têm necessidade da realização de obras.
de reparos.
De acordo com o site de notícias O Globo, em 07 de setembro de 2014 apenas 10%
das 270 mil edificações no município do Rio de Janeiro realizaram a vistoria e entregaram o
laudo de autovistoria. Nesta mesma data, ainda de acordo com O Globo, a Prefeitura já havia
começado a cumprir as sanções impostas pela lei, após as notificações enviadas.
Não foram obtidos dados mais atualizados a respeito do número de edificações que
cumpriram a Lei de Autovistoria no Município do Rio de Janeiro.
Figura 9 - Esquema comparativo de unidades: inspecionadas versus cabíveis de reparo
Fonte: Sites do O Globo notícias e Terra notícias, 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
edificios inspecionados
aprovados
necessidade de reparos
49
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
5.1 COMENTÁRIOS
Possíveis melhorias para a implantação da autovistoria no Município do Rio de
Janeiro, seriam um maior investimento na divulgação e controle dos edifícios, tanto dos
edifícios que já realizaram as vistorias e apresentaram a necessidade de obras de reparo,
quanto nas vistorias já aprovadas, fazendo uso das notificações e demais sanções impostas
pela lei, afim de pressionar e incentivar os edifícios que ainda não realizaram estas vistorias,
a realizarem-na. Esta área de controle de dados ainda é muito falha, pois faltam recursos e
pessoas para a conferência dos apontamentos e contagem dos números apresentados.
Além disso, uma melhor padronização dos modelos de laudos a serem seguidos,
evitariam e muito as desleais concorrências que vê ocorrendo no mercado, visto que em
alguns, as unidades autônomas são consideradas, nas demais, não.
5.2 SUGESTÕES
Uma alternativa para uma melhor inspeção e para um apontamento das condições de
segurança e estabilidade mais precisas de um determinado imóvel, é que o laudo técnico
fosse feito por profissionais mais qualificados, ou com um tempo mínimo de exercício
profissional, afim de emitirem laudos ou pareceres mais miniciosos e fidedignos aos
resultados encontrados. Porém, estes profissionais mais especializados, e a realização da
inspeção das unidades autônomas requerem maiores recursos, o que vêm sendo evitado
pelos responsáveis pelos imóveis.
Uma audiência pública, com debates focados em melhoria nas áreas de abrangência e
de melhor eficácia na implantação da lei, também seria uma alternativa para melhorar o
número de edificações que atenderam as exigências da lei.
Por fim, se as edificações de entidades públicas, que não isentas da implantação desta
lei, começassem a realizar a autovistoria, já seria um grande exemplo a ser seguido pelas
demais edificações em todo o município do rio de Janeiro.
50
Referências Bibliográficas
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 5674/1999;
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 13752/1996
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 15575-1:2013
Autovistoria (SENGE-/RJ -Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro), 2014.
AUTOVISTORIA: prevenção agora é Lei (Boletim do CREA-RJ) , 2014.
COSENZA, Luiz, Guia de Procedimentos Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP), 2014.
Decreto Regulamentador nº 37.426, de 11 de julho de 2013, publicado pela Prefeitura da
Cidade do Rio de Janeiro.
Feigelson Deutsch, Simone, Perícias de Engenharia - Apuração dos Fatos, 2014. Editora
Leud.
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta; FAGUNDES NETO,
Jerônimo Cabral Pereira. Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo: Pini, 2006.
IBAPE/SP- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, 2014
LEI Estadual do Rio de Janeiro, nº 6400, de 05 de Março de 2013.
LEI Municipal Complementar do Rio de janeiro, nº 126 de 26 de março de 2013.
LEI Nº8.078/1990 - Código de Defesa do Consumidor, criada pela Presidência da
República.
NOTAS DE AULA do professor Eduardo Linhares Qualharini, para o curso PGCOC
(Planejamento, Gestão e Controle de Obras Civis) de pós graduação do Núcleo de Pesquisa
em Planejamento e Gestão (NPPG), 2014.
SALIBA JÚNIOR, Clemenceau Chiabi. Inspeção Predial. Revista Obras On Line. Belo
Horizonte, ano 3, nº. 36 , p. 16-17, Fev. 2007.
SECOVIRIO-Sindicato de Habitação, Cartilha Autovistoria Avaliação Predial, 2014.
SECOVIRIO-Sindicato de Habitação, Obras em Condomínios, 2014
51
Referências Eletrônicas:
Conselho Regional de Engenharia de Agronomia - CREA e Conselho Regional de
Arquitetura e Urbanismo – CAU/RJ. Disponível em: http://www.crea-rj.org.br e
http://www.caurj.org.br. Acesso em: 06/03/15.
Prefeitura do estado do Rio de Janeiro, disponível em: www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria,
Acesso em: 04/03/15
Secretaria Municipal de Urbanismo, disponível em:
http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria. Acesso em: 04/03/15.
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Anexo I: Modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial
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60
Anexo II: Modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial, correspondente ao
empreendimento X
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78
Anexo III: Modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial, correspondente ao
empreendimento Y
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84
