Panorama do Mercado Imobiliário 2018...O mercado em números No mês de Dezembro de 2018, segundo o cadastro do Sistema SECOVI/RS, verificou-se que o segmento de atividade imobiliária

Panorama do Mercado Imobiliário 2018

SÚMARIO

Apresentação – Palavra do Presidente

Introdução

O mercado em números

Poupança e financiamentos imobiliários

Situação habitacional

Locação de Imóveis em Porto Alegre

Comercialização de imóveis

Condomínios

Mercado de Trabalho

Atratividade nos municípios gaúchos

Canoas

Caxias do Sul

Perspectivas 2019

Monitoramento do Mercado Imobiliário: CAXIAS DO SUL

Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Apresentação – Palavra do Presidente

A beleza dos números

Olhando de longe, parece um emaranhado de sinais. Com a devida aproximação, pondo os olhos nos títulos das colunas e linhas, emergem significados. É quando transparece a beleza dos números. O quanto eles nos dizem, o quanto nos dão a pensar, o quanto nos levam a decidir. Trata-se da Estatística, essa ciência que traduz um universo, seu passado e seu presente e, em boa parte das vezes, aponta para tendências. O futuro se coloca dentro de uma perspectiva estimável. As pesquisas no âmbito imobiliário têm avançado bastante, a ponto de realmente mostrar a fisionomia do setor e seus possíveis desdobramentos.

3

Comportamento da demanda SECOVI/RS - AGADEMI


Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Apresentação – Palavra do Presidente

O departamento especializado do SECOVI/RS – AGADEMI, há mais de 25 anos colige os dados do ano e os evidencia de modo a traçar um panorama bastante útil para quem deseja conhecer como andam as coisas e ter um vislumbre do porvir. Esta edição, de acordo com os novos tempos sindicais, vem à luz exclusivamente na forma digital. No entanto, acreditamos que contenha informações da mesma qualidade a que todos estão acostumados. O que importa é que a excelência da sua feitura corresponda às elevadas intenções de quem o produziu. Aproveitemos, pois, e que o mundo acadêmico e o mundo dos negócios tenham à mão um material à altura de suas necessidades.

Moacyr Schukster Presidente

SECOVI/RS-AGADEMI

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Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Introdução

Iniciamos esse Panorama com o que dizia Peter Drucker “O conhecimento e a informação são os recursos estratégicos para o desenvolvimento de qualquer país. Os portadores desses recursos são as pessoas”. Cada vez mais as organizações precisam que seus gestores estejam atualizados. Conhecer profundamente o seu negócio e o mercado onde ele está inserido não se tornam tarefas fáceis com mudanças ocorrendo a cada minuto. É nesse momento que entram as estatísticas. O uso das estatísticas nos faz refletir e nos incentiva a reagir de forma inteligente às questões diárias. Os dados servem de apoio para a organização, à direção e ao controle dos negócios. Sabe-se que em um mundo competitivo sairá à frente aquele que estiver mais preparado e for capaz de se adaptar às mudanças impostas pelo mercado.

Introdução

5



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Introdução

Assim, apresentamos dados mensais compilados pelo Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS sobre o mercado de locação, condomínios e venda de imóveis usados. O enfoque da edição encontra-se na cidade de Porto Alegre, porém, também serão apresentados alguns dados sobre o mercado de imóveis em nível estadual e nacional. Por fim, reiteramos nossos sinceros agradecimentos a todas as fontes de dados que disponibilizaram suas inestimáveis informações para este Panorama. Suas contribuições qualificaram sobremaneira o material apresentado.

DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA SECOVI/RS - AGADEMI

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Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 O mercado em números

No mês de Dezembro de 2018, segundo o cadastro do Sistema SECOVI/RS, verificou-se que o segmento de atividade imobiliária compreendia 7.241 empresas, numa área de abrangência de 411 municípios do Rio Grande do Sul. Desse total, 2.422 empresas estão em Porto Alegre e as demais, 4.819 empresas estão localizadas no interior do Estado. As empresas cadastradas atuavam na comercialização e locação de imóveis, e ainda, administravam 17.811 dos aproximadamente 29.608 condomínios catalogados em sua área de atuação.

O mercado em números - Abrangência SECOVI/RS

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Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Poupança e financiamentos imobiliários

Depois de passarmos pela pior crise econômica da história brasileira (2015-2016) e da saída da recessão em 2017, o ano de 2018 apresentou números bem mais satisfatórios em relação aos três anteriores. Um ponto favorável a ser destacado foi a captação líquida positiva da poupança nacional. A poupança é um importante motor para a alavancagem do mercado imobiliário já que grande parte de seus recursos devem ser destinados a financiamentos do setor. Quando ocorre o contrário, ou seja, se a poupança sofre retração (captação líquida negativa), tende-se a restringir o crédito e a diminuir os limites de financiamentos imobiliários.

Poupança

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GRÁFICO 1 - CAPTAÇÃO LÍQUIDA DA POUPANÇA NO BRASIL – EM 2018 - EM BILHÕES (R$)

-R$ 5,20

-R$ 0,71

R$ 3,98

R$ 1,24

R$ 2,41

R$ 5,64

R$ 3,75

R$ 5,86

R$ 8,54

-R$ 2,53

R$ 0,68

R$ 14,61

-R$ 10,00

-R$ 5,00

R$ 0,00

R$ 5,00

R$ 10,00

R$ 15,00

R$ 20,00

Jan./18 Fev./18 Mar./18 Abr./18 Maio/18 Jun./18 Jul./18 Ago./18 Set./18 Out./18 Nov./18 Dez./18

R$

(em

bilh

ões

)

FONTE: Banco Central do Brasil ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

Analisando os dados mensais, nota-se que apenas três meses em 2018 tiveram captação líquida negativa, sendo os demais positivos. Como destaque do ano, cita-se Dez./18, que teve captação líquida positiva em mais de 14 bilhões de reais.

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GRÁFICO 2 - CAPTAÇÃO LÍQUIDA DA POUPANÇA NO BRASIL – ACUMULADO - EM BILHÕES (R$)

R$ 24,03

-R$ 53,57

-R$ 40,70

R$ 17,13

R$ 38,26

-R$ 60,00

-R$ 40,00

-R$ 20,00

R$ 0,00

R$ 20,00

R$ 40,00

R$ 60,00

Ano 2014 Ano 2015 Ano 2016 Ano 2017 Ano 2018

R$

(em

bilh

ões

)


No acumulado do ano, 2018 teve o melhor resultado dos últimos cinco anos, gerando uma captação

líquida de mais de 38 bilhões. Cabe destacar que a recuperação dos empregos, embora gradual, teve

forte influência nessa alavancagem.

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GRÁFICO 3 - FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS CONCEDIDOS COM RECURSOS DO SBPE – BRASIL – EM UNIDADES

Financiamentos (Brasil)

FONTE: Banco Central do Brasil e CBIC ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI Atualização: 22/02/2019

Os financiamentos imobiliários concedidos no Brasil, com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), atingiram 219.976 unidades em 2018. Esse resultado é 25,21% maior que o

de 2017, onde a quantidade financiada havia sido de 175.681 unidades.

11

299.685 302.691

421.385

492.489

453.324

489.498

526.421

333.658

196.151 175.681

219.976

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

CONSTRUÇÃO AQUISIÇÃO TOTAL GERAL




No acompanhamento dos últimos dez anos, a variação positiva da quantidade de financiamentos concedidos no último período (25,21%), ganha ainda mais destaque se compararmos com os três anteriores,

onde observou-se queda de 36,62%, 41,21% e 10,44%, conforme gráfico 4.

GRÁFICO 4 - FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS CONCEDIDOS COM RECURSOS DO SBPE – BRASIL – VARIAÇÃO


FONTE: Banco Central do Brasil e CBIC ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

12

52,80%

1,00%

39,21%

16,87%

-7,95%

7,98% 7,54%

-36,62% -41,21%

-10,44%

25,21%

-60,00%

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018




O ticket médio, considerando a aquisição de imóveis prontos (novos e usados) foi de R$ 252.573,55. Esse valor é 1,37% maior que o ticket médio encontrado em 2017, quando havia sido de R$ 249.170,90.

GRÁFICO 5 - TICKET MÉDIO DOS FINANCIAMENTOS DE IMÓVEIS PRONTOS – SBPE – BRASIL


FONTE: Banco Central do Brasil e CBIC ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

13

191.793,37 210.243,59 215.466,53

230.997,06 237.616,51 249.170,90 252.573,55

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Ticket médio por imóvel financiado




No Rio Grande do Sul, considerando somente os financiamentos concedidos com carta de crédito SBPE (com recursos da poupança), foram financiados 17.088 imóveis em 2018. Essa quantidade é 52,62% menor que a

financiada há 4 anos, porém, é superior em 16,81% a financiada em 2017.

GRÁFICO 6 - FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS CONCEDIDOS COM RECURSOS DO SBPE – RS – EM UNIDADES

Financiamentos (Rio Grande do Sul)


14

36.064

22.844

16.723 14.629

17.088

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2014 2015 2016 2017 2018

Financiamento para aquisição imóveis novos Financiamento para construção de imóveis

Financiamento aquisição imóveis usados Total de financiamentos



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Situação habitacional

Estima-se que a população residente em Porto Alegre seja de 1.479.101 pessoas, caindo para a décima segunda posição dentre todos os municípios brasileiros, conforme divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em primeiro de julho de 2018. Em relação a 2017, a capital gaúcha foi ultrapassada por Goiânia-GO e Belém-PA na quantidade estimada de moradores. A situação da moradia em Porto Alegre, atualizada para o ano de 2018, registrou a existência de 537.911 domicílios particulares permanentes, dos quais 90.309 ou 16,79% são de domicílios alugados. Utilizando-se a média de 2,37 moradores por domicílio alugado do Censo 2010, estima-se que 214.274 moradores de Porto Alegre residam na condição de inquilinos (14,49%). Considerando que, aproximadamente 13,79% da população da capital residem em aglomerados subnormais, estima-se que esse número seria em torno de 204.014 moradores, os quais estariam distribuídos em 59.228 domicílios. Por esse critério, em 2018, a média dos moradores residentes em aglomerados subnormais seria de aproximadamente 3,44 por domicílio, continuando acima da média de 2,75 moradores por domicílio, verificada para a cidade formal no Censo 2010.

A população residente na Região Metropolitana de Porto Alegre (RMPA), segundo a estimativa da população do IBGE em primeiro de julho de 2018, seria de 4.234.392 pessoas.

Situação da moradia

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Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Situação habitacional

QUADRO 1 - VARIÁVEIS DO SETOR HABITACIONAL EM PORTO ALEGRE E RMPA – 2018

Discriminação 2018

População residente – POA** 1.479.101

Taxa de crescimento anual da população de POA 2000/2010 (%)**** 0,35

Número de domicílios particulares permanentes – POA* 537.911

Nº de domicílios alugados − POA* 90.309

Nº de moradores em domicílios alugados – POA* 214.274

Nº de moradores por domicílios – POA*** 2,75

Nº de moradores por domicílios alugados – POA*** 2,37

Moradores em aglomerados subnormais – POA* 204.014

Déficit Habitacional Aparente (projetado) – POA* 59.228

População residente RMPA** 4.234.392

Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010 (%)**** 0,79

Fonte: IBGE (Estimativa da população em 2018 e Censo 2000/2010). Elaboração: SECOVI/RS – AGADEMI. *Projeções com base na estimativa da população em 2018 – IBGE. **Fonte: IBGE (Estimativa da população em 1° de julho de 2018). ***Fonte: IBGE / Censo 2010. ****Fonte: IBGE / Censos 2000 e 2010.

Obs.: Definição de Aglomerado Subnormal: cada conjunto constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria, de serviços públicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado, até período recente, terreno de propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma desordenada e densa.

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Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Locação de Imóveis em Porto Alegre

Ofertas

Nossas pesquisas são feitas por amostragem, as quais, nos últimos 12 meses (Jan./2018 a Dez./2018), registraram estoque médio de 13.924 unidades ofertadas para locação, considerando todos os tipos de

imóveis. Quando comparada ao período anterior (ano 2017), a amostra total de imóveis disponíveis em 2018 foi superior em 2,74%. Nesse aumento de estoque ofertado, destaca-se a categoria de imóveis comerciais,

que teve acréscimo de 8,22% em relação à média de 2017. Na mesma base comparativa, o estoque de imóveis residenciais teve queda de 3,32%.

QUADRO 2 - EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE IMÓVEIS OFERTADOS PARA LOCAÇÃO, POR TIPO, EM PORTO ALEGRE – EM 2018

TIPOS RESIDENCIAL COMERCIAL OUTROS TIPOS TOTAL

Meses N.º Var.% N.º Var.% N.º Var.% N.º Var.%

Jan./18 7.317 0,83 6.254 4,32 481 0,63 14.052 2,35

Fev./18 7.086 -3,16 6.056 -3,17 535 11,23 13.677 -2,67

Mar./18 7.119 0,47 6.353 4,90 538 0,56 14.010 2,43

Abr./18 7.004 -1,62 6.335 -0,28 561 4,28 13.900 -0,79

Maio/18 6.984 -0,29 6.221 -1,80 520 -7,31 13.725 -1,26

Jun./18 7.003 0,27 6.243 0,35 568 9,23 13.814 0,65

Jul./18 6.987 -0,23 6.452 3,35 558 -1,76 13.997 1,32

Ago./18 6.834 -2,19 6.428 -0,37 582 4,30 13.844 -1,09

Set./18 6.884 0,73 6.480 0,81 602 3,44 13.966 0,88

Out./18 6.716 -2,44 6.492 0,19 643 6,81 13.851 -0,82

Nov./18 6.695 -0,31 6.797 4,70 650 1,09 14.142 2,10

Dez./18 6.630 -0,97 6.837 0,59 640 -1,54 14.107 -0,25

FONTE: SECOVI/RS ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

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Velocidade de locação

A pesquisa “LSO – Locação sobre Oferta em Porto Alegre” traz a relação mensal entre a amostra dos imóveis alugados e dos ofertados para locação. Assim, através desse estudo, consegue-se estimar a velocidade de

locação, ou seja, o tempo médio para se alugar um imóvel na capital gaúcha.

GRÁFICO 7 - EVOLUÇÃO DO PERCENTUAL (%) DA VELOCIDADE DE LOCAÇÕES EM PORTO ALEGRE

16,46

12,72 11,90

9,40

8,13 7,65

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

18,00

Ano 2013 Ano 2014 Ano 2015 Ano 2016 Ano 2017 Ano 2018

% d

a ve

loci

dad

e d

e lo

caçõ

es Estimando em meses, o tempo médio

para locação no ano de 2013 foi de aproximadamente 6,08 meses. Em 2018, a LSO de 7,65% indicava que o tempo médio para locação de um imóvel em Porto Alegre estava em torno de 13,07 meses. Cabe ressaltar que a tendência decrescente observada ao longo dos anos deve-se, em grande parte, ao aumento considerável dos estoques.


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Preço médio por m²

O preço médio do m², dos imóveis residenciais ofertados para locação em Porto Alegre, apresentou redução nominal de 0,15% no ano de 2018. Na categoria comercial, as salas e lojas tiveram acréscimo nominal em seus preços

médios por m² de 5,88% e 4,45%, respectivamente. No mesmo período, o IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços-Mercado) variou 7,54%, e, o IPC/IEPE (Índice de Preço ao Consumidor/UFRGS) oscilou 5,03%.

O quadro a seguir mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios por m² dos residenciais e a

variação média acumulada de alguns tipos, comparada com variáveis econômicas.

QUADRO 3 - EVOLUÇÃO DO PREÇO MÉDIO POR M², EM PORTO ALEGRE, DOS IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO E DAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS – ANO – EM %

PREÇOS MÉDIOS ALUGUÉIS/ VARIÁVEIS 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Aluguéis Residenciais – Acumulado 12 meses (preço m²) 11,88 3,23 6,06 -7,87 -3,37 -0,15

Apartamentos: JK 27,18 0,11 1,63 -3,99 -1,83 0,62

1 Dormitório 11,60 5,10 7,07 -4,44 -2,80 -0,09

2 Dormitórios 11,76 1,47 7,42 -10,37 -3,55 -1,83

Casas: 2 Dormitórios 17,68 16,55 4,58 -12,04 6,25 -8,99

3 Dormitórios 7,10 12,64 1,36 -4,04 -8,23 4,71

Salas/Conjuntos 5,15 19,57 -1,86 -2,40 -1,31 5,88

Lojas 6,11 11,58 -0,82 1,47 -9,39 4,45

IGP-M/FGV 5,51 3,69 10,54 7,17 -0,52 7,54

IPC/IEPE 8,56 6,91 12,58 8,11 1,67 5,03


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Preço médio por m² dos imóveis residenciais por bairro - Dez./17 e Dez./18

Em Dez./2018, os bairros de Porto Alegre que tiveram o maior preço de metro quadrado para locação de imóveis residenciais foram: Três Figueiras, Bela Vista, Moinhos de Vento, Bom Fim e Mont’ Serrat.

A seguir a lista completa de bairros que, devido à amostragem, puderam ser analisados.

QUADRO 4 - COMPARATIVO: LOCAÇÃO POR M2 (IMÓVEIS RESIDENCIAIS) PARA OS MESES DE DEZ./18 E DEZ./17- RANKING PELO PREÇO DO M2

Bairro

Dez./17 Dez./18

Residencial Residencial

Quantidade amostral

Média M² (R$)

Quantidade amostral

Média M² (R$)

Três Figueiras 47 43,87 47 41,23

Bela Vista 100 27,01 107 27,49

Moinhos de Vento 75 28,67 86 26,01

Bom Fim 80 22,67 61 24,59

Mont' Serrat 74 23,39 72 23,47

Praia de Belas 24 21,37 27 23,46

Higienópolis 92 23,24 82 23,41

Petrópolis 355 22,71 378 23,28

Rio Branco 151 22,81 119 22,92

Auxiliadora 80 20,36 78 22,82

Tristeza 148 20,08 116 22,63

Chácara das Pedras 46 20,86 49 22,58

Bairro

Dez./17 Dez./18


Quantidade amostral

Média M² (R$) Quantidade

amostral Média M² (R$)

Boa Vista 55 23,34 77 22,40

Independência 84 22,04 95 22,23

Jardim Botânico 114 22,24 100 22,05

Passo D'Areia 159 19,95 151 21,99

Cidade Baixa 180 21,23 270 21,48

Menino Deus 281 20,87 242 21,17

Jardim Carvalho 45 18,84 56 20,37

Centro Histórico 588 20,48 514 20,16

Azenha 85 19,69 89 20,14

Jardim Lindóia 33 19,46 31 19,14

Farroupilha 13 19,98 19 19,11

Espírito Santo 15 17,18 15 18,95

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Preço médio por m² dos imóveis residenciais por bairro - Dez./17 e Dez./18

Continuação...

Bairro

Dez./17 Dez./18


Quantidade amostral

Média M² (R$)

Quantidade amostral

Média M² (R$)

Belém Novo 15 15,57 30 18,93

Cristal 113 17,50 135 18,93

Floresta 144 18,63 117 18,92

Camaquã 68 17,43 81 18,53

Santana 146 19,78 160 18,51

Partenon 217 18,18 241 18,23

São José 28 19,26 30 18,21

Jardim Itú-Sabará 121 17,47 114 18,12

Santa Cecília 36 20,06 36 18,12

São João 79 19,53 54 18,03

Vila Ipiranga 152 17,72 124 17,77

Vila Jardim 43 16,34 31 17,60

Ipanema 63 17,36 48 17,60

Nonoai 51 16,25 58 17,44

Passo das Pedras 17 18,79 14 17,43

Cavalhada 104 17,56 111 17,18

Cristo Redentor 124 17,17 92 17,02

Jardim do Salso 34 17,45 38 17,01

Bairro

Dez./17 Dez./18


Quantidade amostral

Média M² (R$)

Quantidade amostral

Média M² (R$)

Vila Assunção 15 14,74 26 16,67

Sarandi 104 16,62 113 16,44

Santo Antônio 48 17,81 72 16,33

Teresópolis 40 16,66 55 15,34

Santa Tereza 36 16,69 38 15,33

Bom Jesus 25 19,54 29 15,30

São Geraldo 51 14,72 49 15,10

São Sebastião 34 15,98 49 14,98

Hípica 12 17,20 16 14,97

Vila Nova 58 14,69 58 14,67

Medianeira 43 14,20 44 14,63

Protásio Alves 132 14,06 147 14,57

Glória 24 16,64 30 14,49

Aberta dos Morros 27 15,08 35 14,34

Rubem Berta 75 13,88 73 14,24

Humaitá 54 14,56 32 13,79

Navegantes 22 11,95 20 11,77


21




Acumulado do preço por m² dos imóveis residenciais em Porto Alegre nos últimos 120 meses (dez anos)

Realizando a análise para um período maior, nos últimos 10 anos (Jan./09 a Dez./18), os imóveis residenciais para locação tiveram uma variação acumulada de 84,37%. Nesse tempo, a inflação pelo

IGP-M/FGV, considerado o principal índice no reajustamento de aluguéis, foi de 71,89%. Apesar de números negativos em anos recentes, no longo prazo os resultados ainda são positivos, tendo aumento real em relação

ao IGP-M de 7,26%.

GRÁFICO 8 - ACUMULADO (VALORIZAÇÃO) EM 10 ANOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS PARA LOCAÇÃO E IGP-M (FGV)

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

Aluguel residencial/m² IGP-M/FGV

84,37%

71,89%


22




Aluguéis - Comparativos dos preços de oferta com preços contratados

R$ 500,00

R$ 550,00

R$ 600,00

R$ 650,00

R$ 700,00

R$ 750,00

R$ 800,00

R$ 850,00

R$ 900,00

R$ 950,00

R$ 1.000,00

Ofertas Contratados

GRÁFICO 9 - COMPARATIVO DOS PREÇOS MÉDIOS DE OFERTA E DE ALUGUÉIS CONTRATADOS DE APARTAMENTOS 1 DORMITÓRIO, EM PORTO ALEGRE


Os tipos de imóveis residenciais, com maior frequência de oferta, são os apartamentos de um e dois dormitórios. Por essa razão, foram selecionados para efeito de comparação dos valores dos aluguéis

contratados e ofertados. A análise tem como objetivo avaliar o comportamento evolutivo dos preços nas ofertas disponíveis e contratos efetivados no segmento residencial.

Os preços médios dos aluguéis contratados (R$ 874,87) para apartamentos de 1 dormitório, em 2018, foram 5,81% superiores ao preço médio ofertado (R$ 826,80) para o tipo no ano.

23




Aluguéis - Comparativos dos preços de oferta com preços contratados

GRÁFICO 10 - COMPARATIVO DOS PREÇOS MÉDIOS DE OFERTA E DE ALUGUÉIS CONTRATADOS DE APARTAMENTOS 2 DORMITÓRIOS, EM PORTO ALEGRE

R$ 0,00

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00

Ofertas Contratados


Nos apartamentos de 2 dormitórios, a média de 12 meses dos aluguéis contratados em 2018 foi 0,88% menor à média dos ofertados no período. Os preços médios no ano para aluguéis ofertados foram de

R$ 1.156,51 e, dos aluguéis contratados, R$ 1.146,32.

24




Inadimplência de Aluguéis

GRÁFICO 11 - MÉDIA PERCENTUAL DE INQUILINOS COM ATRASO NOS PAGAMENTOS

4,16 3,78

4,30 4,41

4,11

3,38

3,91 3,67 3,70

0,82 0,70 0,72 0,68 0,63 0,69 0,77 0,74 0,70

3,34 3,08

3,58 3,73 3,48

2,69

3,14 2,93 3,00

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Inadimplência Total Com ação de despejo Sem ação de despejo


Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o seu vencimento. A análise envolve imóveis residenciais e comerciais.

A média de inadimplência identificada para o ano de 2018 foi de 3,70%. Esse percentual ficou

praticamente estável em relação a 2017, onde a inadimplência média havia sido de 3,67%.

Já o percentual médio de inquilinos com ação de

despejo em 2018 ficou em 0,70%, ante 0,74% do ano

anterior.

25




Preço médio de m² dos imóveis comerciais* por bairro em Porto Alegre

* Salas/Conjuntos, lojas, casas para comércio e salas mobiliadas.

Bairro Quantidade

amostral Média M²

Santana 177 59,52

Três Figueiras 106 56,28

Praia de Belas 132 55,79

Boa Vista 103 55,18

Bela Vista 43 50,23

Moinhos de Vento 322 49,43

Vila Ipiranga 43 45,87

Auxiliadora 294 45,43

Mont' Serrat 64 44,21

Chácara das Pedras 47 43,93

Tristeza 125 43,68

Higienópolis 90 42,63

Independência 141 42,59

Rio Branco 169 41,30

Vila Nova 16 41,24

Jardim do Salso 42 40,41

Menino Deus 246 38,17

Continuação... Bairro Quantidade amostral Média M²

Petrópolis 405 38,12

Cristal 155 37,10

Santa Maria Goretti 46 36,42

Cidade Baixa 106 35,12

Vila Assunção 11 34,48

Hípica 24 33,58

São João 139 32,78

Jardim Lindóia 17 32,62

Camaquã 24 32,10

Ipanema 21 31,53

Teresópolis 13 31,29

Passo D'Areia 126 30,46

Jardim Botânico 31 30,45

Bom Fim 73 29,71

Jardim Itu-Sabará 39 28,71

Farroupilha 14 28,70

QUADRO 5 - IMÓVEIS COMERCIAIS – PREÇO MÉDIO DE M² POR BAIRRO- RANKING DEZ./18

Em Dez./2018, os bairros de Porto Alegre com maior preço de metro quadrado ofertado para locação comercial, segundo a amostragem, foram: Santana, Três Figueiras, Praia de Belas, Boa Vista e Bela Vista.

26




Preço médio de m² dos imóveis comerciais* por bairro em Porto Alegre

* Salas/Conjuntos, lojas, casas para comércio e salas mobiliadas.

Continuação...

Bairro Quantidade amostral Média M²

Vila Jardim 22 28,63

Rubem Berta 18 28,47

Azenha 103 28,02

Cavalhada 76 27,31

Espírito Santo 17 26,81

São Sebastião 38 26,45

Floresta 361 25,66

Cristo Redentor 60 25,33

Aberta dos Morros 18 24,98

Santa Cecília 23 24,63

Partenon 78 23,81

Centro Histórico 872 22,81

Medianeira 12 22,20

Glória 16 21,27

Nonoai 14 21,13

Sarandi 111 20,20

São Geraldo 110 20,13

Navegantes 74 18,60

Protásio Alves 21 15,80


Importante citar que os dados divulgados são de bairros que

possibilitaram o cálculo. Os demais bairros não tiveram ofertas suficientes para a

apuração do valor médio de m² comercial.

27



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Comercialização de imóveis

Tamanho do mercado imobiliário brasileiro

GRÁFICO 12 - QUANTIDADE DE IMÓVEIS TRANSACIONADOS POR ANO NO BRASIL

Fonte: CNB/SP Elaboração: SECOVI/RS - AGADEMI

Em estudo inédito, o Colégio Notarial do Brasil- Seção São Paulo (CNB/SP), associação que congrega os cartórios de notas paulistas, mostrou que no ano de 2018 foram lavradas 1.029.237 escrituras

públicas envolvendo transações imobiliárias no Brasil.

Trata-se do Projeto Indicadores Notariais, que foi lançado com o propósito de dar transparência as operações imobiliárias que são praticadas via cartórios de notas por meio de escrituras públicas.

O gráfico abaixo mostra o total, por ano, de transações imobiliárias realizadas no Brasil.

28

1.035.764 1.116.484

1.479.090 1.376.591

1.224.053

1.126.318

1.011.711 1.006.749 1.029.237

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

Ano 2010 Ano 2011 Ano 2012 Ano 2013 Ano 2014 Ano 2015 Ano 2016 Ano 2017 Ano 2018

Total de imóveis vendidos -Brasil




Tamanho do mercado imobiliário gaúcho

GRÁFICO 13 - QUANTIDADE DE IMÓVEIS TRANSACIONADOS POR ANO NO RIO DO GRANDE DO SUL

Fonte: CNB/SP Elaboração: SECOVI/RS - AGADEMI

No estado do Rio Grande do Sul foram transacionadas 108.280 escrituras imobiliárias em 2018. Esse total é 3,75% maior que o total transacionado em 2017. O ano encerra uma trajetória decrescente que

vinha desde 2014 e, tal fato, pode ser indício de uma retomada do mercado imobiliário.

29

132.545 138.189

141.575 146.473

129.034 118.571

108.292 104.364 108.280

0

50.000

100.000

150.000

200.000

Ano 2010 Ano 2011 Ano 2012 Ano 2013 Ano 2014 Ano 2015 Ano 2016 Ano 2017 Ano 2018

Total de imóveis vendidos - RS




Tamanho do mercado imobiliário – Porto Alegre

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal que incide diretamente sobre a venda de imóveis. Por sua profunda relevância na análise do movimento geral de venda de imóveis, o Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS - AGADEMI acompanha, mensalmente, as movimentações do imposto na capital. Os dados são disponibilizados às entidades pela Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA). Observando as quantidades de guias do imposto, em 2018 foram contabilizadas 32.517 transações. Esse total é 4,2% maior que a quantidade de guias em 2017. Ampliando a análise para os últimos cinco anos e, assim, comparando o ano de 2018 com 2013, identifica-se uma redução de 18,05% na quantidade de guias transacionadas. Quanto ao valor arrecadado do imposto, o montante de 2018 foi 13,2% maior que o identificado em 2017. Na comparação 2018 versus 2013, teve-se um aumento nominal de 6,29%. A inflação do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC-M/FGV) foi de 31,62% em cinco anos e, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi de 33,69% no mesmo período.

30




GRÁFICO 14 - TAMANHO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE - TRANSAÇÕES PELO ITBI

37.225 39.791 38.983 39.680

38.353 36.572

34.001 31.198

32.517

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

ITBI Porto AlegreFonte: SMF-PMPA Elaboração: SECOVI/RS - AGADEMI

Assim como no estado, em 2018, Porto Alegre interrompeu uma trajetória decrescente de transações anuais imobiliárias que vinha desde 2014.

31




Ofertas de imóveis usados para venda em Porto Alegre

O setor imobiliário mostra um certo otimismo para 2019 e, muito disso, deve-se ao próprio ano de 2018, que apresentou resultados mais satisfatórios que 2017. Essa melhora pode estar atrelada a dois motivos: por um lado, com a melhora na condição econômica, a demanda por imóveis subiu e por outro, devido a crise em anos anteriores, houve queda no número de novos empreendimentos. No mercado de compra e venda de imóveis, os usados têm papel de destaque, pois representam de 80 a 85% de todos os imóveis vendidos na capital gaúcha.

Dentre os produtos compilados e analisados pelo Departamento de Economia e Estatística, está a pesquisa sobre imóveis usados para comercialização em Porto Alegre. Esse estudo objetiva a realização de um levantamento sistemático e a identificação de possíveis características desse mercado e/ou de suas repercussões econômicas. As análises seguem a técnica da amostragem e estão disponíveis por tipo de imóvel, preços médios e bairros de Porto Alegre. Pela amostra, identificamos que embora o ano de 2018 tenha apresentado uma elevação na quantidade média ofertada (3,85% em relação a média de 2017), o acréscimo não chegou a ser tão expressivo se comparado a anos anteriores. De 2015 para 2016, por exemplo, a elevação média dos estoques havia sido de 12,53%. Em 2018, a amostra analisada em Porto Alegre teve média mensal de 14.245 unidades, sendo 11.917 imóveis residenciais, 1.045 imóveis comerciais e 1.283 outros tipos (garagens, terrenos, etc).

32




GRÁFICO 15 - EVOLUÇÃO DAS OFERTAS DISPONÍVEIS PARA COMERCIALIZAÇÃO DE USADOS - MÉDIA POR ANO

Em Dez./2018, analisando-se as ofertas de imóveis residenciais, constatou-se que esses representaram cerca de 83,20% do total, destacando-se os apartamentos de 2 dormitórios que chegaram a 28,25% do segmento. Os imóveis comerciais corresponderam a 7,59% dos imóveis usados para comercialização no último mês do ano. Nessa categoria, o destaque pela participação pertence às salas/conjuntos, com 57,22% do segmento.


Em cinco anos, o número médio de unidades disponíveis (total) para

venda de imóveis usados em Porto alegre subiu 93,10%. As unidades residenciais disponíveis cresceram

87,84% e as comerciais se elevaram em 129,03%.

33

7.377

9.438

11.298

12.713 13.717 14.245

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Ofertas: média por ano




QUADRO 6 - PREÇOS MÉDIOS DO M² EM PORTO ALEGRE POR TIPO – DEZ./2018

Tipo Imóvel Amostra Preço médio M² JK 208 4.958,59

APTO 1 DORMITORIO 1.207 4.451,23



APTO 4 DORMITORIO 96 4.648,38

CASA 1 DORMITORIO 16 3.045,05


CASA 3 DORMITORIO 1.699 3.703,95



COBERTURA 1 DORMITORIO 48 4.137,56


Tipo Imóvel Amostra Preço médio M²



MOBILIADOS (RESIDENCIAIS) 485 5.755,34

SEMIMOBILIADOS (RESIDENCIAIS) 825 5.060,21

CASA P/COMERCIO 76 4.418,88

LOJA 136 5.143,57

SALA/CONJUNTO 626 5.025,05

SALA MOBILIADA 31 7.492,71

PAVILHAO INDUSTRIAL/DEPOSITO 62 2.941,32

PREDIO 163 3.351,50

TERRENO 1.096 1.000,52

FLAT 22 7.314,62

Preços por m²


Considerando os preços médios por m² dos imóveis residenciais usados ofertados para venda, 2018 apresentou queda nominal de 1,61% na análise por área privativa. Estratificando por alguns residenciais, o

preço médio por metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios registrou queda de 2,07% e os de 3 dormitórios caíram 1,22%. Nos imóveis comerciais, em um ano, as salas/conjuntos tiveram decréscimo de 3,99% no valor do m² por área privativa. A inflação registrada pelo Índice Nacional de Custo da Construção-

Mercado (INCC-M/FGV), no mesmo período, foi de 3,97%.

34




QUADRO 7 – COMPARATIVO: PREÇO MÉDIO POR M2 (IMÓVEIS RESIDENCIAIS) OFERTADOS, PARA VENDA DE USADOS, PARA OS MESES DE DEZ./18 E DEZ./17- RANKING PELO PREÇO DO M2

Bairro

Dez./2017 Dez./2018


Quantidade amostral Média M²


Bela Vista 172 6.538,87 153 6.860,55

Boa Vista 98 6.309,44 103 6.361,27

Mont' Serrat 119 6.364,82 109 6.215,03

Três Figueiras 44 6.286,93 44 6.171,06

Moinhos de Vento 121 6.293,76 143 5.996,97

Auxiliadora 121 5.363,31 116 5.475,51

Chácara das Pedras 104 5.254,45 101 5.364,63

Passo D'Areia 285 5.435,47 285 5.294,23

Bom Fim 224 5.203,82 251 5.280,04

Petrópolis 552 5.261,35 561 5.267,97

Menino Deus 407 5.181,81 411 5.254,84

Jardim Lindóia 122 5.261,70 128 5.241,40

Higienópolis 175 5.341,21 184 5.174,31

Independência 71 5.461,12 66 4.893,14

Bairro

Dez./2017 Dez./2018




Rio Branco 279 5.064,66 276 4.877,68

Jardim Botânico 173 4.892,44 175 4.812,75

Cidade Baixa 254 5.164,56 249 4.805,35

Santana 225 4.762,88 255 4.773,67

Tristeza 352 4.709,67 357 4.771,99

Praia de Belas 38 4.936,90 52 4.698,58

Cristo Redentor 201 4.618,94 185 4.680,02

Centro Histórico 495 4.629,99 543 4.626,63

Vila Assunção 53 4.482,36 53 4.620,41

Vila Ipiranga 275 4.734,23 251 4.608,18

Azenha 75 4.426,27 101 4.606,46

Pedra Redonda 14 4.600,66 14 4.508,35

Farroupilha 37 4.656,93 46 4.499,37

São João 121 4.490,73 137 4.462,65

Em Dez./2018, os bairros que tiveram maior preço do m² para comercialização de imóveis residenciais usados foram: Bela Vista, Boa Vista, Mont’Serrat, Três Figueiras e Moinhos de Vento.

35




Continuação...

Bairro

Dez./2017 Dez./2018




Jardim São Pedro 16 4.773,91 17 4.362,06

Vila Conceição 24 4.362,96 25 4.280,08

Jardim Carvalho 82 4.219,48 69 4.228,47

Jardim Itu-Sabará 358 4.219,19 369 4.197,69

Cristal 376 4.187,36 387 4.192,23

Passo das Pedras 35 3.940,17 45 4.130,94

Santa Cecília 33 4.669,76 42 4.109,39

Sarandi 480 4.047,45 477 4.095,62

Santo Antônio 92 4.202,97 106 4.064,77

Agronomia 40 4.041,82 40 4.060,22

Floresta 155 4.115,96 157 4.041,97

Partenon 292 4.120,79 294 4.028,48

Chapéu do Sol 24 4.074,23 33 3.995,44

Cavalhada 219 3.905,50 256 3.966,18

Jardim Isabel 23 4.039,34 26 3.912,15

São Sebastião 111 4.067,77 96 3.893,87

Jardim do Salso 86 4.104,65 82 3.870,59

Ipanema 207 3.816,45 212 3.855,26

Glória 63 3.992,02 83 3.849,66

Camaquã 97 3.966,15 117 3.841,40

Bairro

Dez./2017 Dez./2018




Teresópolis 139 3.829,83 139 3.792,75

Vila Jardim 38 3.386,93 51 3.783,12

Belém Novo 53 3.627,22 56 3.767,16

Vila Floresta 11 3.912,88 14 3.720,60

Medianeira 90 3.759,09 94 3.717,57

Bom Jesus 33 3.946,92 37 3.695,25

Protásio Alves 270 3.713,41 312 3.689,27

Nonoai 156 3.576,59 156 3.498,59

Hípica 143 3.457,14 142 3.469,37

Santa Tereza 92 3.587,57 92 3.450,85

Humaitá 90 3.497,86 104 3.437,63

Navegantes 27 3.416,79 24 3.381,91

Aberta dos Morros 155 3.513,01 194 3.367,09

Vila Nova 175 3.359,49 179 3.364,59

São Geraldo 64 3.276,33 81 3.349,72

Espírito Santo 73 3.399,05 77 3.344,67

Guarujá 72 3.281,78 92 3.291,06

Lomba do Pinheiro 25 2.948,44 35 3.015,14

Rubem Berta 183 2.855,72 213 2.887,14

Restinga 55 2.419,12 65 2.317,50


36




Rentabilidade

GRÁFICO 16 - RENTABILIDADE IMOBILIÁRIA MENSAL PARA APARTAMENTOS DE 01 A 3 DORMITÓRIOS (EM%)

Jan./18 Fev./18 Mar./18 Abr./18 mai/18 Jun./18 Jul./18 Ago./18 Set./18 Out./18 Nov./18 Dez./18

Ap. 1 dormitório 0,42% 0,42% 0,42% 0,43% 0,43% 0,43% 0,43% 0,43% 0,43% 0,43% 0,43% 0,43%

Ap. 2 dormitórios 0,42% 0,42% 0,42% 0,42% 0,42% 0,42% 0,42% 0,42% 0,43% 0,42% 0,42% 0,42%

Ap. 3 dormitórios 0,38% 0,38% 0,38% 0,38% 0,38% 0,39% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40%

0,35%

0,36%

0,37%

0,38%

0,39%

0,40%

0,41%

0,42%

0,43%

0,44%

Re

nta

bili

dad

e r

esi

de

nci

al


O Índice de Rentabilidade imobiliária serve como ferramenta para se determinar a viabilidade do investimento, além de facilitar a comparação com os demais tipos. O indicador mede quanto o aluguel rende

em relação ao preço de mercado do imóvel.

Para o cálculo da rentabilidade, foram escolhidos os tipos: apartamentos de 1, 2 e 3 dormitório(s). A escolha deveu-se a eles apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais

homogêneos, possibilitando assim, uma maior consistência ao índice. A rentabilidade acumulada para os apartamentos de 1 dormitório foi de 5,26% ao ano (a.a.). Os apartamentos de 2 e 3 renderam 5,18% e 4,80%

a.a., respectivamente. A inflação pelo IPCA/IBGE em 2018 foi de 3,75%.

37




Análise de longo prazo (imóveis residenciais usados)

GRÁFICO 17 - ANÁLISE DO PREÇO DO M² RESIDENCIAL (ÁREA TOTAL) E INDICADORES ECONÔMICOS NOS ÚLTIMOS 10 ANOS

156,73%

82,18% 76,32%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

140,00%

160,00%

180,00%

Índice de Imóveisresidenciais usados

INCC-M IPCA


Além da rentabilidade com a locação do imóvel, o proprietário ainda pode contar com a valorização do próprio bem. Para os residenciais, apesar do resultado nominal negativo no ano de 2018, a análise no longo

prazo ainda apresenta números satisfatórios. Nos últimos 120 meses, ou seja, nos últimos 10 anos, o preço do m² dos residenciais usados para venda subiu 156,73%, enquanto a inflação pelo INCC-M foi de 82,18%. O IPCA, nesse mesmo intervalo de

tempo, teve variação de 76,32%.

As maiores valorizações nos preços por m² dos imóveis residenciais para venda

ocorreram nos anos de 2010, 2011, 2012 e 2013.

38



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Condomínios

Administração de condomínios

Considerando os registros das entidades, em dezembro de 2018, a quantidade de condomínios era de 29.608, sendo 14.480 em Porto Alegre e 15.128 no interior, abrangendo os 411 municípios de jurisdição do SECOVI/RS. Na cidade de Porto Alegre, estimou-se que 14.480 condomínios possuam 442.439 economias. Dentre as economias contabilizadas para moradia, estas seriam ocupadas por aproximadamente 1.057.488 pessoas, ou seja, 71,50% da população da capital. Dos 29.608 condomínios da jurisdição do SECOVI/RS − AGADEMI, 17.811 são administrados por empresas do setor, representando 60,16%. Na capital Porto Alegre esse percentual chega a 74,62%, sendo 10.805 condomínios conduzidos por empresas administradoras. Nos dois casos o percentual de condomínios administrados subiu em relação ao encontrado em 2017. Segundo os dados do CAGED, os Condomínios Prediais empregavam 12.527 trabalhadores com carteira assinada até Dez./18 em Porto Alegre. No mesmo período o Rio Grande do Sul tinha 22.074 empregados e o Brasil 561.794 trabalhadores em condomínios.

39




Despesas de condomínios

Na pesquisa sobre Despesas de Condomínios em Porto Alegre analisa-se, por amostragem, demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais, comerciais e mistos de um conjunto de bairros da capital gaúcha. Cabe observar que o condomínio tem administração basicamente ancorada em seu orçamento, e a seu redor giram regras de convivência, observância de leis e o bom relacionamento entre os condôminos. Assim, a partir desses demonstrativos, o Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS analisa e compila as informações contidas nos extratos e as distribui em 11 rubricas. Os resultados estratificados são divulgados em formato percentual, facilitando que síndicos e administradores façam a comparação com a distribuição dos recursos sob sua responsabilidade. Também, a fim de não ter efeitos sazonais, a apuração das variações dessas despesas condominiais é calculada através de média móvel. Observando as estruturas dos gastos no mês de Dez./18, identificou-se que a maior participação no montante de despesas foi da rubrica “Pessoal”, que obteve um percentual mensal de 32,41% e representou 28,22% na média dos últimos 12 meses. Historicamente, nos últimos meses do ano tem-se um percentual maior para essa rubrica devido ao pagamento de décimo terceiro e, em alguns casos, férias aos colaboradores dos condomínios.

40




Despesas de condomínios

QUADRO 8 - MÉDIA 12 MESES DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIOS E PARTICIPAÇÃO MENSAL, POR RUBRICA

Rubricas Média % de participação

12 meses** Participação Dez./18

1.Pessoal 28,22 32,41

2.Gás/combustíveis 3,10 3,26

3.Água 10,11 10,47

4.Luz 3,57 3,63

5.Limpeza/Higiene 1,47 1,38

6.Elevadores 2,95 3,23

7.Seguros 1,26 1,41

8. Conservação 3,80 3,83

9. Obras 17,79 13,36

10. Diversos 14,66 14,39

11. Segurança 13,05 12,64

TOTAL DE DESPESAS 100,0 100,0


Já em “Obras”, teve-se um cenário oposto. Houve decréscimo de 4,43 pontos percentuais (em relação a média) na participação de Dez./18, respondendo a rubrica por 13,36% das despesas no último mês do ano. Nota-se que no período de recessão econômica algumas obras provavelmente foram adiadas, vindo a ser

realizadas no final de 2017 e início de 2018, impactando assim o cálculo médio anual de despesas com essa rubrica.

As demais rubricas não ultrapassaram um ponto percentual para mais ou para menos em suas variações, portanto, não tiveram diferenças relevantes entre os gastos condominiais no período analisado.

Se comparado a Dez./17, os gastos condominiais médios tiveram redução de 8,55% em 2018. Não é recomendável a

comparação direta com índices de inflação, pois além da variação dos preços

de materiais e serviços, certamente há nas despesas oscilações de consumo.

41




Inadimplência de condomínios

GRÁFICO 18 - INADIMPLÊNCIA POR PERÍODO DE ATRASO- MÉDIAS POR ANO

5,09 5,55 5,97

1,89 2,10 2,50

6,27 6,91 7,77

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

média 2016 média 2017 média 2018

Até 29 dias

De 30 a 60 dias

Mais de 60 dias


O Sistema SECOVI/RS também realiza uma pesquisa mensal sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais em Porto Alegre. Os dados amostrais apurados em 2018 indicaram uma inadimplência total média de 16,24% no período, tendo elevação em relação a 2017, quando havia sido 14,56%. O mês que

apresentou maior índice de inadimplência em 2018 foi Maio (18,02%) muito impactado, segundo os informantes, pela greve de caminhoneiros que ocorreu em todo o país.

Na pesquisa, os condomínios são organizados conforme os períodos de inadimplência: até 29 dias, de 30 a 60 dias e mais de 60 dias. A maior inadimplência média em 2018 foi no período “mais de 60

dias”, com 7,77%. Da inadimplência média total do ano (16,24%), somente 0,43% possuíam ações de cobrança na justiça por falta de pagamento.

Pelos dados observados, é notório que o condômino inadimplente

continua preferindo liquidar prioritariamente dívidas com

maiores encargos. Entretanto, ele tem o cuidado de não atrasar

tanto a cobrança condominial, a fim de evitar que ela caia na

esfera judicial.

42




Distribuição Geográfica dos Condomínios em Porto Alegre: 2018

QUADRO 9 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE – EM DEZ./18

Bairro N.º Condomínios

(Residencial) N.º Condomínios

(Comercial) N.º Condomínios

(Mistos) N.º Condomínios

(Total)*

Petrópolis 1.082 65 46 1.484

Centro Histórico 669 141 174 1.083

Rio Branco 599 47 51 830

Menino Deus 598 27 42 800

Santana 473 9 49 620

Auxiliadora 299 39 18 459

Cidade Baixa 315 15 61 435

Floresta 261 46 67 427

Passo D'Areia 261 19 25 423

Mont' Serrat 314 10 5 417

São João 253 14 35 378

Partenon 259 4 25 375

Bela Vista 272 2 3 371

Moinhos de Vento 238 45 13 336

Bom Fim 269 11 23 329

*O número total de condomínios totais é superior à soma dos tipos, pois nem todos os condomínios tiveram seu tipo informado.

Seguindo a relevância dos dados sobre condomínios, o SECOVI/RS e a AGADEMI analisaram as informações referentes à respectiva distribuição geográfica. Do total de 14.480 condomínios de Porto Alegre, 9.997

(69,04%) são do tipo residencial, 657 (4,54%) são do tipo comercial, 1.042 (7,20%) são condomínios mistos. Os demais 2.784 (19,23%) não tiveram seu tipo informado.

43





Continuação:





(Total)*

Azenha 220 13 45 316

Jardim Botânico 214 6 11 299

Higienópolis 221 9 2 291

Cristo Redentor 185 10 22 274

Independência 193 12 23 250

São Geraldo 119 12 60 243

Tristeza 132 5 10 233

Jardim Itu-Sabará 120 0 8 217

Vila Ipiranga 131 0 15 216

Santa Cecília 161 4 20 211

Santo Antônio 136 0 15 180

Protásio Alves 139 1 6 174

Cristal 114 8 9 172

Rubem Berta 109 2 7 172

Sarandi 98 8 13 161

Boa Vista 100 9 3 151

São Sebastião 117 0 2 145

Jardim Lindóia 78 2 3 132

Medianeira 94 2 11 126

Cavalhada 77 3 11 126

Teresópolis 59 4 10 96

Santa Tereza 71 0 3 95

Chácara das Pedras 58 2 4 94

Bom Jesus 64 2 7 88


44

Comportamento da demanda




Continuação:





(Total)*

Bom Jesus 64 2 7 88

Camaquã 60 2 6 88

Praia de Belas 60 8 3 84

Navegantes 42 8 18 83

Ipanema 44 1 3 76

Jardim do Salso 59 1 0 68

Restinga 58 1 2 67

Três Figueiras 43 4 4 67

Nonoai 39 5 6 67

Jardim São Pedro 41 1 8 63

Vila Jardim 40 2 6 56

Glória 37 1 3 50

Farroupilha 31 3 3 45

Vila Nova 31 0 1 43

Santa Maria Goretti 29 3 6 43

Humaitá 24 1 4 39

São José 24 0 2 34

Vila Assunção 22 1 0 31

Jardim Carvalho 20 0 1 25

Hípica 11 0 1 25

Aberta dos Morros 9 2 1 25

Vila João Pessoa 15 0 0 22

Cel. Aparício Borges 14 0 0 20

Agronomia 9 0 1 17


45





Continuação:





(Total)*

Guarujá 9 0 1 16

Vila Floresta 11 0 0 13

Pedra Redonda 7 0 0 12

Vila Conceição 4 0 0 10

Passo das Pedras 4 1 2 9

Espírito Santo 3 2 0 9

Lomba do Pinheiro 5 0 0 8

Chapéu do Sol 3 0 1 5

Belém Novo 1 1 0 5

Farrapos 2 0 0 3

Mário Quintana 2 0 0 3

Cascata 1 1 0 3

Jardim Leopoldina 2 0 0 2

Belém Velho 1 0 1 2

Jardim Isabel 1 0 0 2

Marcilio Dias 1 0 0 2

Ponta Grossa 1 0 0 2

Arquipélago 1 0 0 1

Campo Novo 1 0 0 1

Jardim Europa 1 0 0 1

Lami 1 0 0 1

Morro Santana 1 0 0 1

Anchieta 0 0 1 1

Serraria 0 0 0 1

Total 9.997 657 1.042 14.480



46



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Mercado de Trabalho

Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED)

No Brasil, uma das fontes mais utilizadas quando o assunto é empregabilidade é o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE). Esse cadastro, criado pelo Governo Federal, determina que qualquer admissão ou desligamento de empregado sob o regime de CLT seja informado dentro de prazos estabelecidos. Das informações gerais, estratificou-se dados pra o segmento imobiliário e de condomínios. No setor imobiliário, agrupou-se as atividades conforme a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE): CNAE 68.102: Atividades Imobiliárias de Imóveis Próprios; CNAE 68.218: Intermediação na Compra, Venda e Aluguel de Imóveis e CNAE 68.226: Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária. Enquanto que, para as atividades que englobam os condomínios, o CNAE utilizado foi o 81.125, referente a Condomínios Prediais. A seguir, alguns dos principais resultados e suas respectivas análises.

47




Brasil - Todas as atividades (dados gerais)

1.707.288 1.397.845

2.223.597 2.026.571

1.372.594 1.138.562

420.690

-1.534.989 -1.326.558

-11.964

529.554

-2.000.000

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Saldo anual

GRÁFICO 19 - SALDO ANUAL DE EMPREGOS NO BRASIL- TODAS AS ATIVIDADES

FONTE: CAGED- MTE ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

No Brasil, considerando todas as atividades, o saldo do ano de 2018 foi de 529.554 postos de trabalho. Isso significa que, no ano, teve-se mais contratações do que demissões. O crescimento no saldo de empregos foi

determinado pela declaração de 15.384.283 admissões e 14.854.729 desligamentos. Esse resultado é bastante significativo, já que, um saldo anual positivo não acontecia desde o ano de 2014.

Como destaques positivos, cita-se os setores: “Serviços” com saldo positivo de 398.603 postos,

“Comércio” com 102.007 e “Construção Civil” com 17.957 postos de trabalho.

48




Brasil - Atividades imobiliárias

GRÁFICO 20 - SALDO DE EMPREGOS EM ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS NO BRASIL - POR ANO

5.710

-1.117

-2.438

262

2.576

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Saldo 2014 Saldo 2015 Saldo 2016 Saldo 2017 Saldo 2018


Nas atividades imobiliárias no Brasil houve a contratação de 58.731 e a demissão de 56.155 colaboradores em 2018. Assim, o saldo do ano foi positivo em 2.576 postos. Trata-se do melhor saldo anual dos últimos 4

anos.

49




Brasil - Condomínios Prediais

GRÁFICO 21 - SALDO DE EMPREGOS EM CONDOMÍNIOS PREDIAIS NO BRASIL – POR ANO

5.039

2.696

-1.304

-4.687

-2.820

-6.000

-4.000

-2.000

0

2.000

4.000

6.000



Tendo comportamento inverso às atividades imobiliárias, que apresentaram saldo positivo em 2018, os Condomínios Prediais demitiram mais que admitiram, tendo saldo negativo de 2.820 postos de trabalho no

ano. Esse resultado é oriundo de 112.096 admissões e 114.916 desligamentos.

50




Rio Grande do Sul - Todas as atividades (dados gerais)

-94.241

-53.501

-8.268

20.249

-150.000

-130.000

-110.000

-90.000

-70.000

-50.000

-30.000

-10.000

10.000

30.000

2015 2016 2017 2018

Saldo anual

GRÁFICO 22 - SALDO ANUAL DE EMPREGOS NO RIO GRANDE DO SUL - TODAS AS ATIVIDADES


No Rio Grande do Sul, considerando todas as atividades, o saldo do ano de 2018 foi de 20.249 postos de trabalho. O crescimento no saldo de empregos no ano foi determinado pela declaração de

1.079.129 admissões e 1.058.880 desligamentos.

Como destaques positivos, cita-se os setores: “Serviços” com saldo positivo de 18.810 postos, “Comércio” com 1.639 postos e “Construção Civil” com 1.401 postos de trabalho.

51




Rio Grande do Sul - Atividades imobiliárias

GRÁFICO 23 - SALDO DE EMPREGOS EM ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS NO RIO GRANDE DO SUL – POR ANO

501

-76

241

182

29

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600



Nas atividades imobiliárias no Rio Grande do Sul em 2018 houve a contratação de 4.485 e a demissão de 4.456 colaboradores. Assim, o saldo do ano foi positivo em 29 postos, sendo o menor saldo dos

últimos 3 anos.

52




Rio Grande do Sul - Condomínios Prediais

GRÁFICO 24 - SALDO DE EMPREGOS EM CONDOMÍNIOS PREDIAIS NO RIO GRANDE DO SUL - POR ANO

-225

-60

-135

-334

-487

-600

-500

-400

-300

-200

-100

0

Saldo 2014 Saldo 2015 Saldo 2016 Saldo 2017 Saldo 2018FONTE: CAGED- MTE ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

O estado gaúcho também apresentou resultado inverso às atividades imobiliárias. Os Condomínios Prediais tiveram saldo negativo de 487 postos de trabalho em 2018. Esse resultado é oriundo de 6.117

admissões e 6.604 desligamentos.

53




Porto Alegre - Todas as atividades (dados gerais)

-16.300

-9.607

1.355

-18.000

-16.000

-14.000

-12.000

-10.000

-8.000

-6.000

-4.000

-2.000

0

2.000

4.000

2016 2017 2018

Saldo anual

GRÁFICO 25 - SALDO ANUAL DE EMPREGOS EM PORTO ALEGRE - TODAS AS ATIVIDADES


Na capital, ao que parece, os tempos difíceis provenientes da crise econômica vêm sendo superados. Assim como o cenário do país e do estado, o saldo de empregos em Porto Alegre, considerando todas as atividades, foi positivo, resultando em 1.355 postos em 2018. O resultado é oriundo de 225.586

contratações e 224.231 desligamentos.

54

Comportamento da demanda SECOVI/S - AGADEMI



Porto Alegre - Atividades imobiliárias

GRÁFICO 26 - SALDO DE EMPREGOS EM ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS EM PORTO ALEGRE - POR ANO

199

-96

74

6

-89

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

Saldo 2014 Saldo 2015 Saldo 2016 Saldo 2017 Saldo 2018FONTE: CAGED- MTE ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

Com os dados gerais positivos (considerando todas as atividades), nota-se que as atividades imobiliárias vem apresentando maior dificuldade na recuperação dos postos de trabalho em Porto Alegre.

Em 2018 houve a contratação de 1.608 e a demissão de 1.697 colaboradores. Assim, o saldo do ano foi negativo em 89 postos. Trata-se do pior saldo para os últimos 3 anos.

55




Porto Alegre - Condomínios Prediais

GRÁFICO 27 - SALDO DE EMPREGOS EM CONDOMÍNIOS PREDIAIS EM PORTO ALEGRE - POR ANO

-272

-99

-236 -238

-306

-350

-300

-250

-200

-150

-100

-50

0



Já nos Condomínios Prediais da capital houve a contratação de 3.551 e a demissão de 3.857 colaboradores. Assim, o saldo do ano foi negativo em 306 postos. Dos últimos 5 anos analisados, trata-se do

pior resultado.

56



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Atratividade nos municípios gaúchos

O Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS – AGADEMI, sempre com o objetivo de enriquecer suas análises a respeito do mercado imobiliário para além da Capital gaúcha, apresenta a 4ª edição do estudo de Atratividade dos Municípios. Inspirado em pesquisa desenvolvida pela consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária e divulgado pela revista Exame.com., o estudo tem por objetivo identificar o potencial de investimento imobiliário nos municípios do Rio Grande do Sul. Uma das principais características desse estudo é avaliar o mercado gaúcho de imóveis sob um enfoque diferente. Os principais levantamentos e resultados apresentados fazem análises exclusivamente sobre os preços dos imóveis. Nesse, optou-se por investigar o comportamento dos municípios gaúchos com o foco na demanda, até porque, essa é a responsável pela aquisição do imóvel. Como nos anos anteriores, analisamos variáveis sociodemográficas e econômicas que estivessem relacionadas ao objetivo do estudo e que contribuíssem no âmbito do trabalho. A partir de técnicas estatísticas, 15 variáveis permaneceram no estudo para o cálculo do índice de potencial imobiliário de cada município. Ainda, considerando a quantidade de domicílios por faixa de renda de cada município, classificamos o nível de investimento (Forte, Médio e Fraco) para o respectivo padrão dos imóveis (Alto, Médio e Baixo). Continuando com o mesmo critério utilizado desde a primeira edição, optamos pela retirada da cidade de Porto Alegre. A capital gaúcha já é, naturalmente, alvo de investimentos nos mais diferentes padrões. Além disso, por ser a única cidade com mais de um milhão de habitantes pode dificultar uma comparação com os demais municípios em função da grandeza de suas informações.

57




Nessa quarta edição, 7 variáveis foram atualizadas: renda domiciliar; renda per capita; PIB total; PIB per capita; número de estabelecimentos; quantidade de empregos formais e população com faixa etária entre 20 e 49 anos. Além disso, a variável IDH-M (Índice de Desenvolvimento Humano – Municípios) foi substituída pelo IDESE (Índice de Desenvolvimento Socioeconômico) visto que, a última, possui dados mais atualizados (ano de 2015 em comparação com o IDH-M que possui dados até 2010). As demais variáveis não tiveram atualizações realizadas até a construção do estudo ou ainda não disponibilizaram seus números nos respectivos portais: área da cidade; taxa de urbanização; habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior incompleto; habitantes com ensino superior completo; domicílios na condição de próprio e quitado; domicílios na condição de déficit (alugados ou cedidos). As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e Fundação de Economia e Estatística (FEE), além da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS). Analisando os resultados verificou-se que na comparação com a edição anterior houve algumas mudanças considerando os 30 primeiros municípios no ranking do indicador de potencial imobiliário. Entre essas, os municípios de Carlos Barbosa, Garibaldi e Cruz Alta passaram a fazer parte do ranking dos 30 primeiros municípios. Em contrapartida, nesta edição, saíram deste recorte dos principais do ranking, os municípios de Cachoeira do Sul, Alegrete e Santana do Livramento.

58




Ranking da atratividade nos municípios gaúchos – 30 primeiros

59





60





Obs.: Solicite ranking completo pelo e-mail: [email protected]

61



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Canoas

Canoas

62




Tamanho do mercado de Canoas

543

0

100

200

300

400

500

600

700

Jan./18 Fev./18 Mar./18 Abr/18 Maio/18 Jun./18 Jul./18 Ago./18 Set./18 Out./18 Nov./18 Dez./18

Nº de guias emitidas Média de guias emitidas

GRÁFICO 28 - TAMANHO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE CANOAS - TRANSAÇÕES PELO ITBI

FONTE: SMF - Canoas ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

Os dados sobre o ITBI de Canoas mostram uma média mensal de 543 imóveis vendidos em 2018. O mês com maior ocorrência de escrituras firmadas foi o mês de Jul./18 com 638. Já o mês de menor

movimentação de guias pagas do imposto foi Fev./18, com 372 imóveis.

63




Informações complementares - Canoas

FONTE: RAIS 2017 ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

QUADRO 10 - QUANTIDADE DE ESTABELECIMENTOS E EMPREGADOS NO SETOR IMOBILIÁRIO EM CANOAS – RAIS 2017

CNAE 2.0 Classe Estabelecimentos Empregados

Atividades Imobiliárias de Imóveis Próprios 123 55

Intermediação na Compra, Venda e Aluguel de Imóveis 124 184

Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária 36 130

Condomínios Prediais 474 443

Total 757 812

Ainda, de acordo com o Ministério do Trabalho, através dos dados da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) de 2017, há no município de Canoas a seguinte distribuição para estabelecimentos

e colaboradores na área imobiliária:

64



Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018 Caxias do Sul

Caxias do Sul

65




Tamanho do mercado de Caxias do Sul

GRÁFICO 28 - TAMANHO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE CAXIAS DO SUL - TRANSAÇÕES PELO ITBI

14.909 14.334

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

Quantidade de guias do ITBI pagas em Caxias do Sul

Dez./16 a Nov/17 Dez./17 a Nov./18

FONTE: SMF – Caxias do Sul ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

Os dados sobre o ITBI de Caxias do Sul mostram uma média mensal de 1.195 guias pagas no período de Dez./17 a Nov./18. O total de guias pagas nesse intervalo de tempo foi de 14.334. A quantidade é

3,86% menor que o período imediatamente anterior.

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Informações complementares - Caxias do Sul

FONTE: RAIS 2017 ELABORAÇÃO: SECOVI/RS- AGADEMI

QUADRO 11 - QUANTIDADE DE ESTABELECIMENTOS E EMPREGADOS NO SETOR IMOBILIÁRIO EM CAXIAS DO SUL – RAIS 2017

CNAE 2.0 Classe Estabelecimentos Empregados

Atividades Imobiliárias de Imóveis Próprios 461 139

Intermediação na Compra, Venda e Aluguel de Imóveis 258 283

Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária 63 88

Condomínios Prediais 2.305 883

Total 3.087 1.393

Seguindo a análise do segmento imobiliário, temos segundo a RAIS 2017, a seguinte distribuição da quantidade de estabelecimentos e colaboradores em Caxias do Sul:

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Comportamento da demanda


Outubro/2017 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018

Perspectivas para 2019

Cenário mais favorável devido: • Há condições facilitando o crédito como inadimplência baixa, captação líquida positiva para os

depósitos em poupança, o que estimula o crédito a financiamentos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), entre outras;

• Taxa de juros SELIC é a menor da história. Quanto menor a SELIC, menor o custo do financiamento

imobiliário; • A confiança dos empresários e dos colaboradores na manutenção de seus empregos vem

aumentando; • O número de desempregados vem reduzindo, embora que modestamente; • A construção civil voltou a ter no ano saldo positivo nos empregos, ou seja, contratou mais que

demitiu em 2018; • Nas locações: devido a previsão de melhora nos indicadores de desemprego e de confiança,

espera-se expansão;

• Nas vendas: espera-se um crescimento do mercado imobiliário de 2 a 3% em 2019.

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Agradecimentos

A elaboração deste Panorama só pode ser concretizada devido à valiosa contribuição de diversos órgãos e instituições, a quem manifestamos nosso reconhecimento. Assim como, nunca é demais agradecer também a todos aqueles que, de alguma forma, contribuíram para execução desse trabalho. Em especial, à direção e colaboradores das imobiliárias, aliados permanentes na busca e fornecimento de dados fundamentais às pesquisas. Nossa gratidão se estende à: Banco Central do Brasil, Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura Municipal de Caxias do Sul, Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura Municipal de Canoas e Núcleo de Pesquisa Econômica Aplicada do Centro de Estudos e Pesquisas Econômicas (IEPE) da UFRGS.

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DIRETORIAS SECOVI/RS – AGADEMI GESTÃO 2018/2022

PRESIDENTE Moacyr Schukster

1º VICE-PRESIDENTE Gaspar Fiorini

VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOS Simone Rita Xavier Camargo

VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃO Leandro Rossi de Moraes Hilbk

VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES Elisabét Lúcia Böelter

VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO Flávio Roberto Stefani

VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO Jane Zolin Simões Pires

VICE-PRESIDENTE Alice Terezinha Luz Lehnen

VICE-PRESIDENTE Leandro Ronaldo Goularte

VICE-PRESIDENTE Rafael Padoin Nenê

VICE-PRESIDENTE Walter Antonio Scuccimarra Marichal

70

[email protected]

Fone: 51.3221.3700

INSTITUTO DE ESTUDOS IMOBILIÁRIOS

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018

SECOVI/RS – AGADEMI GERÊNCIA Carolina Cioccari Lannes Alves DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA Lucineli Jeremias da Silva Martins – Economista – CORECON/RS – 7942 Alexandre Vitória Monguilhott – Estatístico – CONRE 4ª região – 8982 Luís Gustavo Raimundo Ávila Alexandro Guerra Felber

71

mailto:[email protected]



Documents

Panorama do Mercado Imobiliário 2018...O mercado em números No mês de Dezembro de 2018, segundo o cadastro do Sistema SECOVI/RS, verificou-se que o segmento de atividade imobiliária