SITUAÇÃO DO SETOR HOTELEIRO NO BRASIL

• O parque hoteleiro;

• Novos conceitos de hotéis de negócios e eventos;

• O mercado para hotéis de negócios no Brasil;

• Retrofit Hoteleiro;

• Funding para a construção de hotéis;

• Expansão no Brasil dos operadores internacionais/ novas bandeiras;

• Novos operadores internacionais;

• Fortalecimento das redes nacionais;

• O fenômeno do turismo de eventos;

• O crescimento induzido: Copa 2014 e Olimpíada 2016.

PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO – OPORTUNIDADES DE DESENVOLVIMENTO

• Hotéis de Negócios e Eventos nas capitais e cidades de médio e grande

porte:

− Profissionalização do setor:

� Hotéis antigos e mal conservados x projetos de grandes redes.

− Nichos de mercado:

� Hotéis econômicos, midscale, upscale.

� Hotéis-convenções, hotéis em empreendimentos multiuso.

– Necessidade:

� Alternativas de Financiamentos.

− Oportunidades:

� Compra e retrofit de hotéis em destinos e endereços notáveis.

� Lançamentos imobiliários de condo-hotéis.

REDES INTERNACIONAIS NO BRASIL

NOVOS PROJETOS DE REDES INTERNACIONAIS NO BRASIL

REDES NACIONAIS

+ + =

PRODUTO: HOTÉIS ECONÔMICOS E SUPERECONÔMICOS

• Conceito: apartamentos de dimensões em torno de 20 m2, materiais e decoração

de boa qualidade, conforto, serviços reduzidos (não há room service, nem

mensageiros, frigobar abastecido pelo hóspede), tarifas econômicas.

• Projetos verticais (urbanos) ou horizontais (à beira de estradas).

• Mercado: Mais de 300 cidades brasileiras:

– Capitais e municípios médios e grandes.

– Cidades menores, com atividade econômica em agroindústria, pecuária,

petróleo, mineração, parques empresariais, parques tecnológicos, parques

industriais, de logística e armazenagem.

– Proximidade de portos, aeroportos, estações ferroviárias e rodoviárias.

PRODUTO: HOTÉIS MIDSCALE

• Conceito: apartamentos de dimensões em torno de 25 m2, materiais e

decoração de qualidade superior, conforto, serviços mais abrangentes (room

service, mensageiros, frigobar previamente abastecido, sauna, piscina, salas de

eventos, fitness center, etc.), tarifas intermediárias.

• Projetos verticais (urbanos) ou horizontais (à beira de estradas).

• Mercado: Mais de 70 cidades brasileiras.

– Capitais.

– Algumas cidades médias e grandes, com forte crescimento econômico.

PRODUTO: HOTÉIS UPSCALE

• Conceito: apartamentos de dimensões em torno de 32 m2, materiais e

decoração de alta qualidade, extremo conforto, serviços completos (centro de

eventos, mais de um restaurante, spa, piscina, fitness center, instalações

eletrônicas de última geração), tarifas altas.

• Mercado: de 6 a 10 cidades brasileiras.

– Capitais e municípios grandes, de forte poder econômico.

PRODUTO: HOTÉIS EM EMPREENDIMENTOS MULTIUSO

• Conceito: hotéis de padrão econômico, midscale ou upscale, com oferta de

produtos e serviços complementares e sinérgicos ao empreendimento multiuso,

como salas de eventos, restaurantes e bares, lojas, spa, fitness center, etc.

• Projeto: hotéis como âncoras de empreendimentos compostos, como centros de

eventos, condomínios de escritórios e/ou residenciais (verticais ou horizontais),

loteamentos, shoppings, faculdades, hospitais, centros industriais, arenas.

• Projetos verticais (urbanos) ou horizontais (em áreas rurais próximas às

grandes capitais), estes com perfis de resorts-convenções.

• Mercado: Mais de 50 cidades brasileiras.

– Capitais e municípios médios e grandes.

• COMPRA E RETROFIT DE HOTÉIS DE NEGÓCIOS E EVENTOS NAS CAPITAIS E

CIDADES DE MÉDIO E GRANDE PORTE:

− Oportunidades:

� Bons negócios/ Operação imediata.

− Localizações - destinos consagrados:

� Centros antigos de capitais e grandes cidades.

� Orlas urbanas ou suburbanas de destinos consagrados.

FUNDING

• FINANCIAMENTO BNDES PRÓ-COPA TURISMO:

• Programa subsidiado para incentivar a construção de hotéis para a Copa

2014.

– Pontos fortes:

� Volume alto de financiamento (até 80% do valor do projeto), juros

baixos (até 5,99 aa + spread), prazo longo de pagamento (até 18

anos) e prazo razoável de carência (até 2 anos, a negociar), garantia

evolutiva, abrangência nacional.

– Pontos fracos:

� Dificuldade no enquadramento da empresa/ jurídico.

� Longo período de análise (seis meses, no mínimo).

CONDO-HOTEL

• PRIMEIRA GERAÇÃO: flat ou apart-hotel, realizados nos anos 1970 – 1980.

– Produto: Aptos. de grandes dimensões (45 a 55 m2), para atender tanto

ao hóspede quanto ao morador.

– Resultados negativos:

� Super-oferta de produtos.

� Conflitos de interesses entre moradores e investidores (reunidos em

pool de locação).

• SEGUNDA GERAÇÃO: “flat 100% no pool de locação” , realizados nos anos

1990 – 2000.

– Produto: Aptos. de menores dimensões (18 a 35 m2), para atender

somente ao hóspede.

– Resultados negativos:

� Super-oferta de produtos.

� Preços de vendas exagerados, em muitos casos.

CONDO-HOTEL

• TERCEIRA GERAÇÃO: HIP: Hotel para Investidores Pulverizados ou Condo-Hotel/

processo no início.

– Produto: Aptos. de dimensões menores (18 a 35 m2), para atender somente

ao hóspede.

– Formas de financiamento:

� Lançamento imobiliário de empreendimentos hoteleiros, através da venda

de unidades habitacionais a investidores pulverizados;

� Constituição de Fundos de Investimento Imobiliários que apresentem

hotéis em seu escopo de investimentos.

– Entidades envolvidas:

� Diretamente: Incorporadores, Operadoras Hoteleiras, Imobiliárias,

Consultores Hoteleiros, Empresas de “Hotel Asset Management”,

Investidores, Agentes Financeiros.

� Indiretamente: Escritórios de Arquitetura, Empresas de Publicidade,

Assessoria Jurídica, Assessoria Contábil.

OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO –

COPA 2014 E OLIMPÍADA 2016Quantidade e qualidade de equipamentos hoteleiros, dentro dos parâmetros de

FIFA e COI e risco de super-oferta futura (fontes: Caio Calfat Real Estate Consulting, FOHB, Ministério do Turismo):

OFERTA INSTALADA FUTURA

CIDADES-SEDE QUANT. QUAL. RISCO DE SUPEROFERTA

São Paulo

Rio de Janeiro

Brasília

Belo Horizonte

Porto Alegre

Curitiba

Salvador

Recife

Fortaleza

Natal

Manaus

Cuiabá

QUANT. QUAL.

Sufic. Boa

Insufic. Má

RISCO SUPEROF.

pequeno

grande

SÃO PAULO – SP:

• 1º SEMESTRE 2011(fonte: Observatório do Turismo de São Paulo, SPTuris):

–Taxa de Ocupação Média: 69,3%/ Diária Média: R$ 246,26.

OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO

MERCADOS

• DIFICULDADES:

– Compra de hotéis: há poucos bons hotéis em operação, em localização

adequada e possíveis de serem negociados a valores viáveis.

– Novos condo-hotéis: dificuldade de se encontrar terrenos em bairros

nobres (Paulista/ Jardins/ Faria Lima/ Berrini/ Itaim/ Vila Olímpia/ Vila Nova

Conceição/ Moema, para a construção de hotéis, e com valores viáveis.

• ALTERNATIVAS:

– Compra e retrofit de hotéis no centro.

– Novos condo-hotéis em outros bairros e em municípios da RM São Paulo,

com forte economia e sem hotéis.

– Hotéis e condo-hotéis em empreendimentos multiuso.

SANTOS – SP e Baixada Santista:

• FATORES INDUTORES: pré-sal/ aumento do movimento portuário/ crescimento

econômico da região e aumento da demanda de negócios, eventos e lazer/

segunda pista da Via Imigrantes/ oferta instalada insuficiente e obsoleta/

eventual aeroporto da baixada santista/ legislação municipal favorável.

OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO

MERCADOS

• DIFICULDADES:

– Novos condo-hotéis: dificuldade de se encontrar terrenos em boa

localização (beira-mar/ Av. Ana Costa/ Av. Conselheiro Nébias/ Ponta da

Praia/ Gonzaga/ Embaré) e com valores viáveis.

• ALTERNATIVAS:

– Construção de hotéis no centro, em recuperação.

– Hotéis e condo-hotéis em empreendimentos multiuso.

• RISCO:

– Super-oferta futura de hotéis/ condo-hotéis.

RM de CAMPINAS:

• FATORES INDUTORES: parque industrial de alta tecnologia/ 19 municípios

com forte economia, 2,8 milhões de habitantes e 2,8% do PIB nacional,

destacando-se: Americana, Campinas, Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba,

Jaguariúna, Paulínia, Sta Bárbara d’Oeste, Sumaré, Valinhos, Vinhedo/ oferta

instalada insuficiente e obsoleta/ expansão do Aeroporto de Viracopos.

OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO

MERCADOS

• OPORTUNIDADES:

– Construção de condo-hotéis de todos os padrões, em construções verticais

nas regiões centrais e horizontais nas entradas das cidades.

– Hotéis e em empreendimentos multiuso.

• RISCO:

– Super-oferta futura de hotéis/ condo-hotéis.

CONSULTORIA HOTELEIRA – PLANEJAMENTO DE CONDO-HOTEL

CONSIDERAÇÕES FINAIS

• O parque hoteleiro brasileiro atual é insuficiente, mal planejado e mal

conservado;

• Há grande mercado para hotéis de negócios nas cidades grandes e médias do

Brasil, com especial destaque para hotelaria econômica;

• Há condições de se desenvolver o Retrofit Hoteleiro em destinos consagrados,

endereços notáveis e projetos especiais;

• Há mercado para hotéis de negócios de luxo nas principais capitais brasileiras,

com redes internacionais;

• Observa-se o fortalecimento das redes hoteleiras: as internacionais investindo

no país e as nacionais se preparando para a concorrência;

• Há mercado para hotéis-convenções nas principais capitais e regiões industriais;

• Há grande investimento na construção e retrofit de hotéis nas cidades-sede da

Copa 2014.

• Surge o condo-hotel: a terceira geração de flats, para investidores pulverizados.

•Engo Civil CAIO SERGIO CALFAT JACOB (caio@caiocalfat.com)

─Diretor geral da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, nova denominação da CJ&N Real Estate Consulting, empresa de consultoria imobiliária que atua em Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários e Hoteleiros, com mais de 100 trabalhos realizados, desde Out/1996 (portfólio: www.caiocalfat.com).

─Fundador, ex-presidente (mandato 2004-2005) e membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES –Latin American Real Estate Society (www.lares.org.br), desde Out/1998.

─Coordenador do Núcleo Hoteleiro e Imobiliário-Turístico desde Jul/2009 e Vice-Presidente eleito de Assuntos Turístico-Imobiliários do SECOVI-SP – Sindicato da Habitação de São Paulo (www.secovisp.com.br), para o mandato 2012-1014.

─Fundador e Diretor da ADIT – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil,Conselho Administrativo de São Paulo (www.adit.org.br), desde Ago/2006.

─Professor de Análise de Projetos de Hotéis e Resorts, do MBA Real Estate promovido pela FUPAM-USP, na FAU-USP – São Paulo – SP, desde 2001.

─Professor de Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros, do Curso de Especialização de Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil, na FAU-Mackenzie, São Paulo – SP, desde 2004.

─Coordenador e Professor do Curso de Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro, promovido semestralmente pela Câmara de Arquitetos e Consultores de 2006 a 2009 e pela Academia de Engenharia e Arquitetura (www.aeacursos.com.br), em São Paulo – SP, Brasil, desde 2010.

─Membro do Conselho Editorial da Revista Vida Imobiliária, Vida Imobiliária Brasil Editora (www.vidaimobiliaria.com.br), desde Dez/2009.

─Articulista da coluna “Rubrica do Brasil”, da Revista Casas & Negócios, JPJ Editora (www.jpjeditora.pt), de Portugal, desde Dez/2005.

─Autor de diversos artigos técnicos em publicações especializadas dos setores imobiliário, hoteleiro e turístico de todo o Brasil, da Argentina, dos EUA e de Portugal, desde 1996.