PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A, subsídios e parâmetros que É ... · Avaliações e Perícias de Engenharia) além de observar as legislações municipais, estaduais e federais. Para

Prezados Senhores,

A Campus Valore, através da Engenharia de Avaliações e a Consultoria Patrimonial, desenvolveu o presente

trabalho com o objetivo de apresentar a PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A, subsídios e parâmetros que

se correlacionam com a valoração de bem tangível a qual se destina a sua finalidade.

É com satisfação que procedemos à entrega do Laudo Técnico nº 106002/15

É importante esclarecer que os valores aqui expressos foram apurados em absoluta observância às Normas de

Avaliação da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e publicações do IBAPE (Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia) além de observar as legislações municipais, estaduais e federais.

Para as conclusões técnicas do presente laudo, foram usados cálculos em função da área em relação ao

mercado, pesquisa local das alienações mais recentes e análise de documentos pertinentes ao ativo.

Visando em atender e prestar consultoria de qualidade com transparência na informação e credibilidade

agradecemos a oportunidade de ter executado o presente trabalho.

Atenciosamente,

Rod. Raposo Tav ares, Km 22,15 (The Square) – Bl.A – S l.431 – Granja Viana – C otia – SP – C EP 06709-015 Pág. 02 PA BX/ FA X: (11) 4617-4242 www.campusv alore.com.br e-mail: info@campusv alore.com.br Laudo: 106002

SUMÁRIO

01 - INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL.............................................................................................. 3 1.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO.................................................................. 4 1.2 - RESSALVAS..................................................................................................................................... 5

02 - INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 6

03 - VISTORIA............................................................................................................................................. 7 3.1 - PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA................................................................. 7

3.1.1 - Município de Figueirão - MS ............................................................................. 7 3.1.2 - Formação do Distrito ..................................................................................... 8 3.1.3 - Características da Região do Avaliando.............................................................. 10 3.1.4 - Roteiro de Acesso ao Avaliando ...................................................................... 11 3.1.5 - Imagem de Satélite ..................................................................................... 12 3.1.6 - Memorial Descrit ivo..................................................................................... 13 3.1.7 - Características Físicas do Terreno .................................................................... 14 3.1.8 - Uso e ocupação do solo................................................................................ 15 3.1.9 - Características Físicas das Edificações ............................................................... 16 3.1.10 - Recursos Naturais ...................................................................................... 18

04- METODOLOGIA .................................................................................................................................. 19 4.1 - SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA ......................................................................................... 19

4.1.1 - Valor unitario de terra pelo método comparativo direto de dados de mercado ................ 20

05 - AVALIAÇÃO........................................................................................................................................ 22 5.1 - TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO............................................................................................... 22 5.2 - DETERMINAÇÃO DOS VALORES............................................................................................... 22

5.2.1 - Valor ....................................................................................................... 22 5.2.2 - Índice Agronômico....................................................................................... 23 5.2.3 - Estudo de Mercado – Grau de liquidez ............................................................... 24 5.2.4 - Tratamento Estatístico .................................................................................. 25 5.2.5 - Análise de Resíduo ...................................................................................... 26 5.2.6 - Tratamento das Edificações ............................................................................ 28 5.2.7 - Determinação do Valor do Imóvel..................................................................... 29 5.2.8 - Classificação do Laudo Avaliatório .................................................................... 30 5.2.9 - Especificação da Avaliação ............................................................................. 32

06 - CONCLUSÃO ...................................................................................................................................... 33

07 - ENCERRAMENTO .............................................................................................................................. 34 ANEXOS

I - ELEMENTOS PESQUISADOS ........................................................................................... 35 II - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA.................................................................................... 41 III - DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................... 46


01 INFORMAÇÕES GERAIS DO IMÓVEL

CONSULENTE: Petrobras Distribuidora S/A

CLIENTE: WLS. Lubrificantes Ltda

PROPRIETÁRIO: Wagner Lopes dos Santos e Elizabeth Chevoi Lopes dos Santos

TIPO DO IMOVEL: Rural

MATRÍCULA: 16.053/16.054 LIVRO 2 FOLHAS 001

COMARCA: Costa Rica - MS REG. ANTERIOR: 16.527/16.489

USO E OCUPAÇÃO DO SOLO: Pastagem e Mata Nativa.

LOCALIZAÇÃO: Fazenda Elizabeth e Ipiranga

MUNICÍPIO: Figueirão UF MS

INCRA: 908.010.002.410-8

FINA LIDADE: Garantia Hipotecário – Crédito

OBJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada.

Á REA CONSTRUIDA: 457,00m² Á REA DE T ERRENO 784,67ha RESERVA LEGAL Existente

COORDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 18°41'59.85"S 53°39'55.97"W A PP Existente

VALORES

VALOR DO IMÓVEL PARA CALCULO DE CONCESSÃO DE CRÉDITO

R$ 6.890.000,00 (Seis milhões oitocentos e noventa mil reais)

VALOR DO IMÓVEL COM LIQUIDEZ EM MÉDIO PRAZO

R$ 5.512.000,00 (Cinco milhões quinhentos e doze mil reais)

VALOR DO IMÓVEL COM LIQUIDEZ EM CURTO PRAZO

R$ 5.167.000,00 (Cinco milhões cento e sessenta e sete mil reais)

GRA U DE LIQUIDEZ: Médio DA TA BASE 11/02/2015

CONSIDERAÇÕES: Vide pags. 4 e 5


1.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O AVALIANDO

QUANTO AOS REGISTROS E AVERBAÇÕES JUNTO AO CRI DA COMARCA - DOMÍNIO

O Princípio da Continuidade é um dos efeitos constitutivos do registro de imóveis, pois nenhum assento

registral poderá ser efetuado sem a prévia menção do título anterior, formando o encadeamento ininterrupto

das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões.

As matrículas 16.053 e 16.054 estão registradas no Cartório do 1° Ofício de Costa Rica - MS.

OBS: De acordo com as matrículas atualizadas, o imóvel encontra-se hipotecado para a

Petrobrás Distribuidora S/A.

QUANTO AO CADASTRO NO SISTEMA GEODÉSICO BRASILEIRO

De acordo com a Lei n◦ 10.267, de 28 de Agosto de 2001 e o Decreto n◦ 5.570, de 31 de Outubro de 2005 que relatam sobre a Obrigatoriedade do Georreferenciamento do Imóvel Rural:

Esta Lei torna Obrigatório o Georreferenciamento do Imóvel objeto da Escritura para alteração nas matrículas, como mudança de titularidade, remembramento, desmembramento, parcelamento, modificação de área, quando passa a ser obrigatória para qualquer tipo de processo e exigida em todos os órgãos , sejam federais, estaduais ou municipais.”.

De acordo com a informação referente às matrículas 16.053 e 16.054, o imóvel objeto de análise técnica não se encontra cadastrado junto ao Sistema Geodésico Brasileiro.

“Importante ressaltar que nas operações de Crédito envolvendo “Alienação Fiduciária”, existe a obrigação do processo de Georreferenciamento para registro junto ao CRI da comarca”.

Os valores apresentados neste laudo, não contemplam os custos, caso exista a necessidade da realização dos trabalhos de medição.

QUANTO A POSSE

De acordo com o levantamento das informações obtidas na vistoria, não presenciamos terceiros na área

objeto de análise.

QUANTO A PASSIVOS AMBIENTAIS

Através da vistoria realizada e pelos pontos visitados da área em questão, constatamos a existência da

reserva legal na área.


1.2 RESSALVAS

� Importante ressaltar que para o presente trabalho, consideramos a documentação fornecida pela solicitante

como boa e válida, não tendo sido realizados trabalhos de medições de campo para regularização de área e

estudo de cadeia dominial para identificação de título de origem.

� Por fugirem do escopo deste trabalho nenhum estudo de natureza legal ou ambiental foi realizado para a

propriedade em questão.

� A CAMPUS VALORE CONSULTORIA PATRIMONIAL LTDA não possui qualquer espécie de vínculo com

o(s) proprietário(s) ou empregado(s) do imóvel avaliando, portanto não existindo qualquer tipo de

interesse financeiro inclusive nos valores atribuídos ao presente trabalho.

� Este presente estudo tem a validade de 6 (seis) meses a contar da data de vistoria.


02 INTRODUÇÃO

De acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1, Avaliação de Bens é a

“Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos,

frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma

determinada finalidade, situação e data”.

Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1 é definido

como “Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com esta parte da NBR

14653, para avaliar o bem”.

A metodologia geral empregada neste laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE

NORMAS TÉCNICAS, além de observar as legislações municipais, estaduais e federais. Para a presente avaliação utilizaram-se as diretrizes constantes da Parte 1:

Procedimentos Gerais da NBR 14653 - 1 /2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de

bens e a – NBR 14653-3/2001 no que diz respeito à avaliação de imóveis Rurais, cancelando e substituindo as

normas: NBR 8799:1985 e NBR 13820:1997

O presente trabalho foi dividido em três partes fundamentais:

� Primeira Parte - VISTORIA COMPROBATÓRIA

� Segunda Parte - METODOLOGIA

� Terceira Parte - AVALIAÇÃO


03 VISTORIA

3.1 PRIMEIRA PARTE - VISTORIA COMPROBATORIA

Segundo a Norma NBR 14653-1:2001, vistoria é a “constatação local de fatos, mediante observações

criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”.

Inspecionou-se “in situ” o imóvel alcançado pelo estudo, indicando suas principais características: topografia,

Uso e Ocupação, Acessibilidade, Hidrografia, Vegetação local e Principais atividades agropecuárias locais.

Consideraram-se as características particulares da localização do imóvel e tipologia dos arredores.

A vistoria foi realizada dia 11/02/2015, acompanhado pelo Sr. Deusvaldo, tel.: (67) 8417 2243,

contato indicado pelo solicitante.

3.1.1 Município de Figueirão - MS

Fonte: IBGE

Características geográficas Área 4.882,873 km²

População 3.005 hab. Censo IBGE/2014

Densidade 0,60 hab./km²

Clima Tropical Aw


3.1.2 Formação do Distrito

Histórico

A partir de 1901 começou a ocupação territorial da área onde está localizado o Município de Figueirão, antes

habitadas pelos Caiapós. As famílias pioneiras que se afazendaram são procedentes de Goiás e das Minas

Gerais: foram os Custódios, Rodovalho, Fernandes, Malaquias, Furtado, Amorim, Berço, Geraldino, Felisbino,

Santana e Albino.

Em agosto de 1935 chegou o casal Moisés de Araújo Galvão e Leontina Geraldino Galvão, jovens recém

casados em Coxim. Ele, goiano de Porto Nacional, ela sul-mato-grossense da Corrutela do Jaurú. Moisés veio

lecionar, contratado pela família Albino.

Em 1949 procurando solucionar algumas dificuldades, principalmente referentes à Educação, Moisés e

Leontina iniciaram a fundação de Figueirão com a construção de um colégio Estadual que recebeu p nome de

″Escola Rural Mixta de Figueirão″, inaugurado em 1950 pelo Prefeito Municipal de Camapuã Ernesto Sólon

Borges. O primeiro morador foi Antônio de Souza, o pedreiro que construiu o colégio e que no final de 1950,

após o término da obra vendeu sua casa a Antônio Nunes Ferreira (Boa Vida) que instalou a primeira casa

comercial de Figueirão.

Em 20 de dezembro de 1963 conforme Lei Estadual de n° 2087, o Governador do Estado de Mato Grosso, Dr.

Fernando Corrêa da Costa, criou o Distrito de Paz de Figueirão.

Em 1967 o prefeito municipal de Camapuã, Joaquim Faustino Rosa construiu o prédio onde por muitos anos

funcionou a Escola Estadual Doutor ″Arnaldo Estevão de Figueiredo″, transferida em 1997 para outro local

situado à Rua Custódio. Em 1972 sob a direção do Professor Nilton França foi autorizado o curso ginasial e,

em 1984 na gestão escolar do Professor João Milton Laurindo, o curso de Magistério. Em 1980 o Prefeito

Joaquim Rosa realizou mais duas importantes obras: o Posto de Saúde Municipal e a energia elétrica,

aposentando para sempre as complicadas lamparinas à querosene.

Em 1984 o Prefeito Municipal de Camapuã Eraldo Holosback de Azambuja criou a Escola Municipal Altamira —

Pólo, sala ″Pequeno Polegar″ para atender a Educação Infantil. Ainda em 1984 foi instalada em Figueirão uma

Agência do Banco Itaú que permaneceu até 1987, em 1989 uma agência do Bamerindus, num período de

menos de dois anos. O motivo principal destas agências em nossa cidade foi a exigência do Banco Central na

modernização tecnológica, investimento sem retorno em localidades de pequena economia. Continuando em

84, o Governador em exercício do Estado de Mato Grosso do Sul, Ramez Tebet inaugurou o Posto de Saúde

Estadual, em 15 de setembro de 1985 o casal de médicos Dr. Naldo Luza Nascentes Guimarães e Dra. Zita

Bezerra Guimarães inauguraram o Hospital Municipal Dr. Naldo Luza Nascente Guimarães, médicos já

residentes aqui desde 18 de julho de 1979. Aos 15 de março de 1985 tivemos acesso a TV Globo e aos 25 de

março de 1988 a um posto telefônico, realizações do Prefeito Municipal de Camapuã Eraldo Holosback de


Azambuja e, em junho de 1987 por meio de poços artesianos a Sanesul garantiu o abastecimento de água

encanada.

Em 29 de setembro de 2003 o Governador do Estado de Mato Grosso do Sul, José Orcírio Miranda dos Santos

através da Lei Estadual de n° 2680 criou o Município de Figueirão, desmembrando do Município de Camapuã,

graças a um trabalho árduo e inteligente dos Vereadores Ildo Furtado de Oliveira e Gilson Pereira de Faria e o

autor do projeto, o Deputado Estadual Akira Otsubo e Cícero de Souza. O plebiscito aconteceu no dia 14 de

setembro de 2003 e a primeira eleição municipal ocorreu em 3 de outubro de 2004 tendo sido eleito o

primeiro prefeito Ildo Furtado de Oliveira e o Vice-Prefeito Benício Custódio Furtado.

Origem do nome foi devido a uma figueira situada no ″Vau da Jesuína″ ou ″Vau da Figueira″ à margem

direita do Córrego Figueirão, praticamente extinto pelo assoreamento mortal.

Formação Administrativa

Distrito criado com a denominação de Figueirão, pela Lei Estadual nº 2087, de 14-12-1963, subordinado ao

município de Camapuã.

Em divisão territorial datada de 31-XII-1963, o distrito de Figueirão figura no município de Camapuã.

Assim permanecendo em divisão territorial datada de 2003.

Elevado à categoria de município e distrito com a denominação Figueirão, pela lei estadual nº 2680, 29-09-

2003, desmembrado dos municípios de Camapuã e Costa Rica.

Sede no atual distrito de Figueirão.

Constituído do distrito sede. Instalado em 01-01-2005.

Em divisão territorial datada de 2003, o município é constituído do distrito sede.

Assim permanecendo em divisão territorial datada de 2009.

Fonte: IBGE


3.1.3 Características da Região do Avaliando

O local onde está situado o imóvel avaliando na maior parte possui características de uso de ocupação para

pastagem.

Pólo Agrícola: Figueirão - MS

Atividades Agrícolas Predominantes: A ocupação econômica da região contemplam áreas destinadas à

pecuária de corte.

Clima: O clima predominante é tropical de altitude (Cwa), com regime de chuvas entre os meses de

setembro e maio e período seco de junho a setembro.

Temperatura: A temperatura média anual é de 25,6ºC.

Indice Pluviometrico: A precipitação média anual ultrapassa 2 000 milímetros.

Recursos Hídricos: O avaliando possui como confrontante natural o Ribeirão Figueirão.


3.1.4 Roteiro de Acesso ao Avaliando

Partindo do município de Figueirão sentido Camapua pela Rodovia MS-

436, percorre-se aproximadamente 3,6 km até a entrada do avaliando

pelo ponto (18°41'59.85"S 53°39'55.97"W).

Estrada de Acesso Principal rodovia que serve de acesso ao imóvel:

MS-436

Acesso ao Avaliando


3.1.5 Imagem de Satélite

Coordenada: 18°41'59.85"S 53°39'55.97"W


3.1.6 Memorial Descritivo

A área de 784,67ha objeto de análise técnica apresenta o seguinte memorial descritivo abaixo:


3.1.7 Características Físicas do Terreno

A área de terreno totalizando 784,67ha conforme as matrículas nº 16.053 e 16.054 apresentam as seguintes

características físicas:

Características Topografia: Suave ondulada

Drenagem: Moderadamente drenado. Textura: Arenoso Profundidade: Médios Pedregosidade: Não aparente Erosão: Fraca Mapa de Solos (Fonte IBGE)

Tipo de Solo Neossolo Quartzarênico - Q Órtico + RL Utilização Econômica: Pastagem e mata nativa.

Aproveitamento: 80% de aproveitamento respeitando 20% destinados a reserva legal.

Potencial Produtivo: Médio Benfeitorias: Existente Conservação do Solo: Mata nativa e solo descoberto Estradas Internas: Existentes Localização: Fazenda Ipiranga e Elizabeth Melhoramentos: -


3.1.8 Uso e ocupação do solo

TIPO ÁREA (ha) PERCENTUAL

Pastagem 627,73 80,00%

Vegetação Nativ a 156,93 20,00%

TOTAIS 784,67 100,00%

OBS: Áreas estimadas devido à falta de levantamento específico.


3.1.9 Características Físicas das Edificações

EDIFICAÇÃO 1 – Casa Sede

Área Construída (estimada): 324,00m²

Idade Aparente: 15 anos

Estrutura: Alvenaria

Estado de Conservação: Entre novo e regular

EDIFICAÇÃO 2 – Casa dos Funcionários




Estado de Conservação: Entre novo e regular


EDIFICAÇÃO 3 – Retiro




Estado de Conservação: Entre regular e reparos simples


3.1.10 Recursos Naturais

Conforme consta do Código Florestal (Lei Federal n.º 4771 de 15/09/1965 com a nova redação dada pela Lei

Federal n.º 7803 de 18/07/1989) regulamentada através do Decreto Estadual n.º 432.284 de 03 de julho de

1998 que tornou obrigatória a recomposição florestal nos imóveis rurais.

A inexistência da Reserva Legal é um passivo ambiental, que pode gerar um ônus ou a obrigação de

reconstituição.

As Áreas de Preservação Permanente (APPs) e as destinadas à Reserva Legal (RL) são formas de proteção

jurídica especial das florestas nacionais. Assim, não podem sofrer interferência, exploração, a não ser que o

órgão estadual competente autorize e fiscalize, e desde que se trate de casos de utilidade pública ou de

interesse social.

As áreas de Reserva Legal admitem, ainda, o manejo florestal sustentável, mediante autorização da

autoridade competente e sob sua fiscalização. Ambas as áreas visam à proteção jurídica das Florestas

Brasileiras.

Reserva Legal e APP (Matrículas 16.053 e 16.054)

Conforme Artigo 16, § 8º, com as demais disposições do Código Florestal (Lei nº 4.771/65, com a redação

dada pela MP 2.166 - 67/2001) - obrigatoriedade da averbação da reserva legal à margem de matrícula do

imóvel. A Reserva Legal para a região segundo a legislação ambiental é de 20%.

Através da vistoria realizada e pelos pontos visitados da área em questão, constatamos a existência da

reserva legal na área.


04 METODOLOGIA

4.1 SEGUNDA PARTE - METODOLOGIA

Existem, na prática, vários enfoques metodológicos independentes que podem empregar-se nas avaliações de

bens de imóveis, para determinar os valores de mercado.

Recomendam as normas os seguintes métodos:

[a] Comparativo Direto de Dados de Mercado (Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento

técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra);

[b] da Capitalização da Renda (Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda

líquida prevista, considerando-se cenários viáveis);

[c] Evolutivo (Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade

seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização);

[d] Involutivo (Identifica o valor dos bens, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo

de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as

características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários

viáveis para execução e comercialização do produto); e

[e] os métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento

onde os procedimentos avaliatórios usuais junto com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade

da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do

qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de

retorno, tempos de retorno, dentre outros.

(Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais: manual básico / Marcelo Rossi de Camargo Lima. 2. Ed Rev. e Atual

– São Paulo: Liv e Ed. Universitária de Direito, 2005).

O método de avaliação empregado consiste em comparar as características do imóvel sujeito ao estudo, com

outros dos quais se conhece valor de mercado.

O valor utilizado na comparação inclui, não só o custo do imóvel propriamente, mas também fatores, como o

interesse na compra da unidade, sobre a base de suas características principais, e outros fatores.

Em nossas conclusões, adotamos o “Método comparativo direto de dados de Mercado”.


4.1.1

Valor unitario de terra pelo método comparativo direto de dados de mercado

Para a determinação do Valor Unitário de Terra pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado foram

utilizados os seguintes parâmetros:

FATOR DE FONTE (OFERTA): Será feita uma redução de 10,00% para compensar a elasticidade natural

das ofertas.

SELEÇÃO DE DADOS: Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região

geoeconômica do imóvel avaliando, dando preferência aos elementos com os mesmos tipos de solos.

TRATAMENTO DE DADOS: Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NBR

14.653-3: 2004 NORMA BRASILEIRA REGISTRADA para AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS, da Associação

Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, utilizando-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

PREÇO PADRÃO (q): obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais,

fazendo-se a correção da(s):

SITUAÇÃO DE ACESSO: em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição

do engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho.

ESCA LA DE VA LORES DE T ERRA S SEGUNDO A SIT UA ÇÃ O E VIA BILIDA DE DE CIRCULA ÇÃ O

SITUAÇÃO CIRCULAÇÃO

TIPO DE ESTRADA IMPORTANCIA DAS

DISTÂNCIAS PRATICABILIDADE

DURANTE ANO ESCALA DE

VALOR

ASFALTO A sfaltada

Limitadas Permanente 100%

VICINAL I Primeira classe não A sfaltada

Relativ as Permanente 95,00%

VICINAL II Não Pav imentada

S ignificativ a Permanente 90,00%

VICINAL III Estradas e serv idões de passagem

V ias e distâncias se equiv alendo

Sem condições satisfatórias 80,00%

VICINAL IV Fechos nas serv idões

Distâncias e classes se equiv alendo

Problemas sérios na estação chuv osa 75,00%

VICINAL V Fechos e interceptadas por córregos sem pontes

Problemas sérios mesmo na seca

70,00%

FO NTE C A IRES (adaptado)


CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: com o objetivo de classificar a variação relativa entre as

diversas classes de solos existentes no município em estudo, foram adotados os fatores constantes da tabela

de classificação criada pelo Eng° Agrônomo Otávio Teixeira Mendes Sobrinho que adotou a partir das escalas

de valores da curva de preços, a representação:

GRUPOS CLASSES DE USO CRITÉRIO ESCALA DE VALOR (%)

A

I Terras cultiv áv eis aparentemente sem problemas especiais de conserv ação

100

II Terras cultiv áv eis com problemas simples de conserv ação

95

III Terras cultiv áv eis com problemas complexos de conserv ação

75

IV

Terras cultiv áv eis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios problemas de conserv ação

55

B

V

Terras cultiv áv eis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagem ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de conserv ação.

50

VI

Terras cultiv áv eis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagem ou reflorestamento, com problemas simples de conserv ação.

40

VII

Terras cultiv áv eis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagem ou reflorestamento, com problemas complexos de conserv ação.

30

C VIII

Terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo serv ir apenas como abrigo de fauna silv estre, como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água.

20


05 AVALIAÇÃO

5.1 TERCEIRA PARTE - AVALIAÇÃO

A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as diretrizes fixadas na Parte I

e Parte II da NBR 14653 de 2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que

diz respeito à avaliação de imóveis rurais da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Segundo a Norma NBR 14653-1:2001 avaliação de bens é “Análise Técnica, realizada por engenheiro de

avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar

indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”, ou

seja, a atividade de avaliação consiste em expressar em termos econômicos o valor de um bem (ou grupo de

bens) a um dado momento, de acordo com um conjunto de premissas e metodologias que são próprias.

5.2 DETERMINAÇÃO DOS VALORES

5.2.1 Valor

A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado como premissa de

avaliação:

Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente

um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” Ou seja, corresponde à:

“Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes,

conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à

negociação.”

Valor de Ordem de Venda “É o valor pelo qual um ativo pode ser convertido em dinheiro em prazo menor

que o apresentado no mercado. Ele é estabelecido levando-se em consideração as suas características

técnicas, sua especialização ou adaptabilidade, aparência, apelo junto ao mercado, prazo para

comercialização, entre outros fatores relevantes.

Valor de Liquidação Forçada “Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor

que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação forçada é o valor utilizado como

valor mínimo praticado em leilões.


5.2.2 Índice Agronômico

SITUAÇÃO

O Imóvel Avaliando é classificado como “Asfalto”, segundo a Situação e Viabilidade de Circulação. CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO

O imóvel avaliando possui 784,67ha e enquadra-se na seguinte classificação:

GRUPO CLASSE PERCENTUAL ÁREA (ha) A IV 80,00% 627,73

C VIII 20,00% 156,93

OBS: Áreas estimadas devido à falta de um levantamento específico.

As tabelas de CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO foram condensadas em uma terceira,

correlacionando o tipo de solo e a situação, gerando o Índice Agronômico:

FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RUSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO

SITUAÇÃO CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

I II III IV V VI VII VIII 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ASFALTO 100% 1 0,95 0,75 0,55 0,5 0,4 0,3 0,2 VICINAL I 95% 0,95 0,903 0,713 0,523 0,475 0,38 0,285 0,19 VICINAL II 90% 0,9 0,855 0,675 0,495 0,45 0,36 0,27 0,18 VICINAL III 80% 0,8 0,76 0,6 0,44 0,4 0,32 0,24 0,16 VICINAL IV 75% 0,75 0,713 0,563 0,413 0,375 0,3 0,225 0,15 VICINAL V 70% 0,7 0,665 0,525 0,385 0,35 0,28 0,21 0,14

INDICE AGRONÔMICO

DO AVALIANDO

0,48


5.2.3 Estudo de Mercado – Grau de liquidez

A vocação econômica para região do avaliando é volta à pecuária. O mercado de imóveis rurais se mostra

estável, existindo algumas transações, considerando as condições de mecanização e a localização. Em nossas

pesquisas, Para o entorno do avaliando, o preço varia de R$ 5.861,54 a R$ 10.885,71 /ha, conforme

pesquisas. O imóvel avaliando fica distante a 3,5 km do Município de Figueirão e beirando o asfalto

O avaliando encontra-se no padrão regional de terras no entorno. Desta forma apresenta um grau de liquidez

e absorção pelo mercado “médio” devido à localização e aproveitamento.

O departamento de pesquisa da Campus Valore realizou um estudo dos valores praticados em negociações

imobiliárias com o objetivo de demonstrar a realidade dentro do cenário mercadológico local. A oferta de

terras com as mesmas características são comuns.

A determinação dos valores para o imóvel foi, portanto, baseada em negociações (algumas ofertas inseridas

na área de influência), aproveitamento de área útil produtiva, infraestrutura de apoio a produção, solo, relevo,

localização e acessibilidade.


5.2.4 Tratamento Estatístico

Análise das informações e dados semelhantes pelo resultado do índice agronômico.

Compa ra tivos Unitário Sa nea me nto Mé dia sHomogeneo

Comparativo 1 8.203,28 dentro N. Elementos 5Comparativo 2 9.614,53 dentroComparativo 3 8.943,75 dentro M. Aritmética 8.373,62Comparativo 4 6.707,81 dentrocomparativo 5 8.398,74 dentro Limite Amostral 30,00

Limite Inferior 5.861,54Limite Superior 10.885,71

M. Sa nea da 8.373,62Somatório: 41.868,11

t de Student (n-!) 1,533 Média Aritmética 8.373,62Desvio Padrão 1.080,45 Coeficiente de Variação 12,90%

Intervalo de Confiabilidade Inferior 7.632,89superior 9.114,35

Hipótese de Rejeição 0,000 Aceito a Média Saneada

Quantidade de Elementos Suficiente

Compa ra tivos Condiçã o Classifica ção Fa tor Cla ssifica çã oComparativo 1 Todos entre 0,50 e 1,50 Grau I 1,13 Graus II ou IIIComparativo 2 Todos entre 0,50 e 1,50 Grau I 1,18 Graus II ou IIIComparativo 3 Todos entre 0,50 e 1,50 Grau I 1,18 Graus II ou IIIComparativo 4 Todos entre 0,50 e 1,50 Grau I 1,18 Graus II ou IIIcomparativo 5 Todos entre 0,50 e 1,50 Grau I 1,18 Graus II ou IIIClassifica ção F inal :

Funda menta çã o - Fatores de Homoge nei za çã o

Quanto aos fatores de homogeneização, a fundamentação pode ser enquadrada como Graus II ou III, dependendo da pontuação final e outros requisitos.

Ajuste pa ra o conjunto de fa toresAjuste pa ra ca da fa tor

Re sumo dos Compa rativos

Tra tame nto Esta tístico


5.2.5 Análise de Resíduo

Apresentamos abaixo a tabela que compara os preços observados no mercado com os valores estimados pelo

modelo utilizado no tratamento por fatores, no qual se pode notar o ajuste e o nível de resíduos do modelo

adotado.

Análise de Resíduos

Amostra Unitário Resíduo

Observado Estimado Absoluto Relativo

1 6.562,62 6.698,90 (136,28) -2,08% 2

7.325,36 6.363,95 961,40 13,12% 3

6.814,29 6.363,95 450,33 6,61% 4

5.110,71 6.363,95 (1.253,24) -24,52% 5 6.399,04 6.363,95 35,08 0,55%

Média de Resíduos Relativ os -1,72%

O unitário observado é o resultado da divisão do valor do imóvel em oferta ou transacionado pela respectiva

área.

O unitário estimado é o valor resultante do unitário avaliando dividido pelos fatores de transposição de cada

comparativo, tendo como finalidade simular qual o valor assumido por cada comparativo através da

substituição das características do avaliando pelas características de cada comparativo, utilizando-se a

seguinte fórmula:

Unitário Estimado = Unitário Saneado (avaliando) / Fator Homogeneização. (comparativo) / Fatores de

correção* (comparativo)

* os fatores de correção são: Fator à vista e Fator Atualização.

O resíduo é a relação entre o unitário estimado e o unitário observado, onde o resíduo absoluto é a diferença

entre os unitários e o resíduo relativo é o percentual resultante da divisão do resíduo absoluto pelo unitário

observado. Quanto menor o resíduo, mais ajustado está o tratamento.


Apresentamos abaixo os gráficos dos resíduos relativos e o de unitários observados x unitários estimados pelo

modelo, que compara os preços de terrenos observados no mercado com os valores estimados pelo modelo

utilizado no tratamento por fatores, onde se nota o ajuste e o nível de resíduos do modelo adotado.

Este gráfico ilustra a relação entre os unitários observados e os unitários estimados. Quanto mais próximos da

reta (45 graus) estiverem os pontos, menor o resíduo e mais ajustado o tratamento adotado.


5.2.6 Tratamento das Edificações

Denominação Área Unit. Id. Est. Vida Vida Dep. Custo Custo

(m2) R$ ap.

Útil Rem.

Novo Depreciado

Retiro 56,00 300,00 20 d 60 40 0,73 16.800 12.180 Sedes 324,00 950,00 15 b 60 45 0,85 307.800 261.938 Casa funcionário 77,00 650,00 10 b 60 50 0,91 50.050 45.390 Edificações e Benfeitorias 457,00 374.650 319.508

Solos Sistematizados para o plantio de grãos em 0 ha Edificações / Benfeitorias 319.508

R$ 319.508


5.2.7 Determinação do Valor do Imóvel

Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos o seguinte:

Determinação do Valor do IMÓVEL Área (ha) 784,67 Índice Agronômico 0,48 Unitário Saneado Terra Nua 8.373,62 Benfeitorias 319.508,00

Intervalo de Confiabilidade Inferior 7.632,89 Superior 9.114,35 VTN= At x Us, sendo, VTN= Valor Terra nua At= Área da Terra Us= Unitário Saneado

VALOR DA TERRA NUA- R$ 6.890.036.40

VALOR DO IMÓVEL Arredondando com fator de comercialização: 1,00

VALOR DO IMÓVEL – R$ 6.890.000,00

DATA BASE: Fevereiro de 2015


5.2.8 Classificação do Laudo Avaliatório

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como

com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas, independendo, portanto, unicamente da

vontade do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.

O trabalho é classificado quanto à fundamentação e precisão.

A fundamentação é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da

metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

A precisão é estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa

avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura do mercado, da abrangência

alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos

utilizados.

As informações e parâmetros para a classificação da especificação da avaliação, conforme o que dispõem as

normas da ABNT, encontram-se relacionadas a seguir:

Tabela 1 – Classificação dos Laudos de Avaliação quanto a Fundamentação GRAU

I II III Limite Mínimo 12 36 71 Limite Máximo 35 70 100


Tabela 2 - Pontuação para Fins de Classificação das Avaliações quanto ao Grau de Fundamentação Item Especificações Condição Pontos

1 Número de dados de mercado, efetivamente utilizados >=5 9

2 Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração Todos -

3 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Minoria ou ausência -

4 Critério adotado para avaliar construções e instalações Custo de reedição por planilha específica 3

5 Critério adotado para avaliar culturas Avaliação econômica 3 6 Apresentação do laudo completo 16 7 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Homogeneização por fatores 12

8 Identificação dos dados amostrais Roteiro de acesso ou croqui de localização 1

9 Documentação do avaliando, que permita sua identificação e localização

Coordenadas geográficas e fotográfica 4

10 Documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante refere-se a: certidão dominial atualizada 2

SOMA DOS PONTOS 50

Grau de Fundamentação

Critérios Classificação:

Soma de Pontos: 50 Grau II

Apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados: sim Graus I, II ou III Mínimo de 5 dados de mercado efetivamente utilizados: sim Grau II Apresentação de informações relativas a todos os dados amostrais utilizados na modelagem sim Graus I, II ou III

Intervalo de Ajuste para cada fator de Homogeneização: Grau I

Intervalo de Ajuste para o Conjunto de Fatores de Homogeneização: Grau I

Vistoria do Imóvel por engenheiro de avaliações: sim Grau III

Vistoria dos dados de mercado por engenheiro de avaliações: não Graus I ou II Utilização efetiva de no mínimo 3 x k (variáveis independentes) dados de mercado não Graus I ou II Há extrapolação: não Graus I, II ou III

Classificação final quanto à fundamentação: Grau I

Segundo a Norma NBR 14.653-3, a avaliação deve ser enquadrada como “Grau I” de fundamentação.


Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores

DESCRIÇÃO GRAU

Amplitude de intervalo de 80% em torno do valor central da estimativa. III II I

<30% 30%-50% >50%

Grau de Precisão:

Desvio Padrão (s): 1.080,45

t de Student (n-!) 1,533

No de elementos (n) 5

e=tstudent x {[s/(n(1/2)]} 740,73

Média Saneada: 8.373,62

Intervalo Inferior 7.632,89

Intervalo Superior 9.114,35

Amplitude do Intervalo de Confiança de 80,0 % em torno do valor central da estimativa:

17,69%

A amplitude do intervalo de confiança de 80,00% é de 17,69%, portanto menor que 30,00% classificando a

avaliação quanto a precisão em “Grau III”.

5.2.9 Especificação da Avaliação

O detalhamento e interpretação das especificações, constantes das Normas da ABNT são discutidos e

apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia –

IBAPE.

Após o tratamento estatístico dos elementos comparativos, o presente trabalho é classificado como Grau I

quanto a sua fundamentação e Grau III quanto à precisão.


06 CONCLUSÃO

Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os seguintes valores: FINA LIDADE: Garantia Hipotecário – Crédito

OBJETIVO: Valor de Mercado, Ordem de Venda e Liquidação Forçada.

Á REA CONSTRUIDA: 457,00m² Á REA DE T ERRENO 784,67ha RESERVA LEGAL Existente

COORDENADA DE LOCALIZAÇÃO: 18°41'59.85"S 53°39'55.97"W A PP Existente

VALORES

VALOR DO IMÓVEL PARA CALCULO DE CONCESSÃO DE CRÉDITO

R$ 6.890.000,00 (Seis milhões oitocentos e noventa mil reais)

VALOR DO IMÓVEL COM LIQUIDEZ EM MÉDIO PRAZO

R$ 5.512.000,00 (Cinco milhões quinhentos e doze mil reais)

VALOR DO IMÓVEL COM LIQUIDEZ EM CURTO PRAZO

R$ 5.167.000,00 (Cinco milhões cento e sessenta e sete mil reais)

GRA U DE LIQUIDEZ: Médio DA TA BASE 11/02/2015

CONSIDERAÇÕES: Vide pags. 4 e 5


07 ENCERRAMENTO

Este Laudo que consta de 33 (Trinta e três) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta última folha está datada e assinada. O presente laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada. Em anexo:

I. Elementos Pesquisados; II. Documentação Fotográfica;

III. Documentação do Imóvel. Cotia, 11 de Fevereiro de 2015.


I ELEMENTOS PESQUISADOS


COMP ARAT IV O 1

Informacões Bá sicasLocal: BR 359 Área (ha): 440,00Município: Costa Rica Estado: MSPreco à prazo R$ 3.390.000,00 Preco à vista R$ 3.208.392,86 Data: fevereiro-15Situacao: oferta Cotacão: 1,00

T erra s - dimensões Área: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 T erra s - Classe d e Ca pacid ade de UsoÁrea (ha): 352,00 88,00 - - - Código: 4 8 - - -

Classe: Classe IV Classe VIII - - - Fator: 0,55 0,20 - - - Índice Ponderado: 0,48000 P arâme tro de SituaçãoAcessibilidade / Localização: Código 1 Asfalto Fator: 1,00 T erra s - Recursos Hídrico sRec. Hídricos: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 T erra s - Apro ve itame nto (% de áre a ú til )Aproveitamento: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Benfeitoria s / Melhora me ntosDenominação Área (m2) Unitário (R$) Custo Novo Depreciação C. Depreciado

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Benfeitorias 1: - - - Benfeitorias 2: -

T otal Edificações e Benfeitorias R$: - Benfeitorias 1: Instalações elétricas e hidráulicas, estradas internas e outras estruturas de apoioBenfeitorias 2: Sistematização do solo para o plantio de grãos Ob se rva çõ es

0Área com lavoura : 0,00ha ; 0% de aproveitamento; proximidades do asfalto F ato res de Cá lculoUnitário Direto R$: 7.291,80 F. Atualiz.: 1,00 F. Oferta: 0,90F. Acess. / Localiz.: 1,00 F. Área: 1,25 F. Rec. Hídricos: 1,00F. Cap. Uso: 1,00 V. à vista R$: 2.887.553,57 Terra Nua: 2.887.553,57Unitário Terra Nua R$: 6.562,62 F. Aproveitam.: 1,00 Conj. Fatores: 1,13 Enquadramento dos Fatores de Homogen eização (requisitos mínimos e graus):

F. Atualiz.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Oferta: 0,90 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Acess. / Localiz.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Área: 1,25 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Grau IF. Rec. Hídricos.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Cap. Uso: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Aproveitamento: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIAjuste para cada fator: Algum fora do intervalo entre 0,80 e 1,20 - Grau IAjuste para o Conjunto dos Fatores: 1,13 entre 0,50 e 1,50 - Grau I

Outro s requis ito sIntervalo do Unit. Ho mo ge neiza do / Unit. D ireto: 1,13 adequado - entre 0,50 e 1,50E xtrapo lação : não há extrapolação

Unitário Homogeneizado: 8.203,28


COMPAR AT IVO 2

Informacões BásicasLocal: Acesso a MS 436 Área (ha): 653,00Município: Figueirão Estado: MSPreco à prazo R$ 5.615.800,00 Preco à vista R$ 5.314.953,57 Data: fevereiro-15Situacao: oferta Cotacão: 1,00

T e rras - dimensões Área: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 T e rras - Classe d e Capa cida de de U soÁrea (ha): 522,40 130,60 - - - Cód igo: 4 8 - - -

Classe: Classe IV Classe VIII - - - Fator: 0,55 0,20 - - - Índ ice Ponderado: 0,48000 Pa râme tro de Situaçã oAcessib ilidade / Localização: Código 2 Vicinal I Fator: 0,95 T e rras - Re cursos H ídricosRec. Hídricos: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 T e rras - Aprove itamento (% de á rea ú til)Aprove itamento: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Be nfe i torias / Melhoramentos

Denominação Área (m2) Unitário (R$) Custo Novo Depreciação C. Depreciado- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Benfe ito rias 1: - - - Benfe ito rias 2: -

T ota l Edificações e Benfe itorias R$: - Benfeito rias 1: Benfeito rias 2: Observa çõesrelevo p lanoÁrea com lavoura : 0,0 ha ; 0% de aproveitamento ; proximidades do asfalto F atores de CálculoUnitário Dire to R$: 8.139,29 F. Atualiz.: 1,00 F. Oferta: 0,90F. Acess. / Localiz.: 1,05 F. Área: 1,25 F. Rec. Hídricos: 1,00F. Cap. Uso: 1,00 V. à vista R$: 4.783.458,21 Terra Nua: 4.783.458,21Unitário Terra Nua R$: 7.325,36 F. Aprove itam.: 1,00 Conj. Fatores: 1,18 Enquadramento dos Fatores de Homogen eização (requisitos mínimos e graus):

F. Atualiz.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Oferta: 0,90 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Acess. / Localiz.: 1,05 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Área: 1,25 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Grau IF. Rec. Hídricos.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Cap. Uso: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou III

F. Aprove itamento : 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIAjuste para cada fator: Algum fora do intervalo entre 0,80 e 1,20 - Grau IAjuste para o Conjunto dos Fatores: 1,18 entre 0,50 e 1,50 - Grau I

Outros requisitosInterva lo do U ni t. H omoge neizado / U nit. D ire to : 1,18 adequado - entre 0,50 e 1,50Extrap olação: não há extrapolação



COMPARATIVO 3

Informacõe s BásicasLocal: Acesso a MS 422, sentido Camapuã Área (ha): 1.210,00Município: Figueirão Estado: MSPreco à prazo R$ 9.680.000,00 Preco à vista R$ 9.161.428,57 Data: fevereiro-15Situacao: oferta Cotacão: 1,00

Terra s - dimensõe s Área: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Terra s - Classe de Capacida de de UsoÁrea (ha): 968,00 242,00 - - - Código: 4 8 - - -

Classe: Classe IV Classe VIII - - - Fator: 0,55 0,20 - - - Índice Ponderado: 0,48 Parâ metro de Situa çã oAcessibilidade / Localização: Código 2 Vicinal I Fator: 0,95 Terra s - Recursos HídricosRec. Hídricos: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Terra s - Ap roveitamento (% de áre a ú til )Aproveitamento: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Benfei torias / Me lho ramentos

Denominação Área (m2) Unitário (R$) Custo Novo Depreciação C. Depreciado

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Benfeitorias 1: - Benfeitorias 2: -

Total Edificações e Benfeitorias R$: - Benfeitorias 1: Instalações elétricas e hidráulicas, estradas internas e outras estruturas de apoioBenfeitorias 2: Sistematização do solo para o plantio de grãos Observações

0Área com lavoura : 0,00 ha ; 0% de aproveitamento; Fatore s de CálculoUnitário Direto R$: 7.571,43 F. Atualiz.: 1,00 F. Oferta: 0,90F. Acess. / Localiz.: 1,05 F. Área: 1,25 F. Rec. Hídricos: 1,00F. Cap. Uso: 1,00 V. à vista R$: 8.245.285,71 Terra Nua: 8.245.285,71Unitário Terra Nua R$: 6.814,29 F. Aproveitam.: 1,00 Conj. Fatores: 1,18 Enquadramento dos Fatores de Homogen eização (requisitos mínimos e graus):F. Atualiz.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Oferta: 0,90 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Acess. / Localiz.: 1,05 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Área: 1,25 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Grau IF. Rec. H ídricos.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Cap. Uso: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Aproveitamento: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIAjuste para cada fator: Algum fora do intervalo entre 0,80 e 1,20 - Grau IAjuste para o Conjunto dos Fatores: 1,18 entre 0,50 e 1,50 - Grau I

Outros requisitosIntervalo do Unit. Homogeneizado / Unit. D ireto: 1,18 adequado - entre 0,50 e 1,50E xtrapola çã o: não há extrapolação



COMPARAT IVO 4

Info rmacões Básica sLocal: Acesso a MG 436, sentido Costa Rica Área (ha): 1.264,00

Município: Figueirão Estado: MSPreco à prazo R$ 7.584.000,00 Preco à vista R$ 7.177.714,29 Data: fevereiro-15Situacao: oferta Cotacão: 1,00

Te rras - dime nsõe s Área: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Te rras - Cla sse de Capacida de de UsoÁrea (ha): 1.011,20 252,80 - - - Código: 4 8 - - -

Classe: Classe IV Classe VIII - - - Fator: 0,55 0,20 - - - Índice Ponderado: 0,48 Pa râmetro de Situa çã oAcessibilidade / Localização: Código 2 Vicinal I Fator: 0,95 Te rras - Recursos HídricosRec. Hídricos: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Te rras - Aprove ita mento (% de áre a ú ti l)Aproveitamento: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Be nfe ito ria s / Melho ramentosDenominação Área (m2) Unitário (R$) Custo Novo Depreciação C. Depreciado

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -


Total Edificações e Benfeitorias R$: - Benfeitorias 1: estruturas de apoioBenfeitorias 2: Sistematização do solo para o plantio de grãos Observa çõesPreço vendido: 02 pagamentos anuais (1+2); relevo Suave OnduladoÁrea com lavoura : 0,0 ha ; 0% de aproveitamento; Fa tores de Cá lculoUnitário Direto R$: 5.678,57 F. Atualiz.: 1,00 F. Oferta: 0,90F. Acess. / Localiz.: 1,05 F. Área: 1,25 F. Rec. Hídricos: 1,00F. Cap. Uso: 1,00 V. à vista R$: 6.459.942,86 Terra Nua: 6.459.942,86Unitário Terra Nua R$: 5.110,71 F. Aproveitam.: 1,00 Conj. Fatores: 1,18 Enquadramento dos Fatores de Homogen eização (requisitos mínimos e graus):F. Atualiz.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Oferta: 0,90 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Acess. / Localiz.: 1,05 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Área: 1,25 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Grau IF. Rec. Hídricos.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Cap. Uso: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Aproveitamento: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIAjuste para cada fator: Algum fora do intervalo entre 0,80 e 1,20 - Grau IAjuste para o Conjunto dos Fatores: 1,18 entre 0,50 e 1,50 - Grau I

Outros re quisitosIntervalo do Unit. Homoge ne izado / Unit. D ire to: 1,18 adequado - entre 0,50 e 1,50Extrapola çã o: não há extrapolação



COMPARAT IVO 5

Informacõe s Bá sicasLocal: Acesso a MG 359, sentido Alcinópolis Área (ha): 653,00Municíp io: Figueirão Estado: MSPreco à prazo R$ 5.000.000,00 Preco à vista R$ 4.642.857,14 Data: fevere iro-15Situacao: oferta Cotacão: 1,00

T e rras - dime nsõ es Área: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 T e rras - Cla sse de Cap acidad e de UsoÁrea (ha): 522,40 130,60 - - - Código: 4 8 - - -

Classe: Classe IV Classe VIII - - - Fator: 0,55 0,20 - - - Índice Ponderado: 0,48 Pa râmetro de Situaçã oAcessibilidade / Localização: Código 2 Vicinal I Fator: 0,95 T e rras - Recursos H ídricosRec. Hídricos: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 T e rras - Apro vei tamento (% d e á rea ú til )Aproveitamento: Código 1 não utilizado Fator: 1,00 Be nfe itorias / MelhoramentosDenominação Área (m2) Unitário (R$) Custo Novo Depreciação C. Depreciado

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T otal Edificações e Benfeitorias R$: - Benfe itorias 1: Estradas internas e outras estruturas de apoioBenfe itorias 2: Sistematização do solo para o plantio de grãos Observaçõ es

0Área com lavoura : 0,0 ha ; 0% de aproveitamento;proximidades do asfa lto Fa tore s d e Cá lculoUnitário Direto R$: 7.110,04 F. Atualiz.: 1,00 F. Oferta: 0,90F. Acess. / Localiz.: 1,05 F. Área: 1,25 F. Rec. Hídricos: 1,00F. Cap. Uso: 1,00 V. à vista R$: 4.178.571,43 Terra Nua: 4.178.571,43Unitário Terra Nua R$: 6.399,04 F. Aproveitam.: 1,00 Conj. Fatores: 1,18 Enquadramento dos Fatores de Homogen eização (requisitos mí nimos e graus):F. Atualiz.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Oferta: 0,90 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Acess. / Localiz.: 1,05 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Área: 1,25 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Grau IF. Rec. Hídricos.: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIF. Cap. Uso: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou III

F. Aproveitamento: 1,00 conforme - entre 0,50 e 1,50 Especificação: Graus II ou IIIAjuste para cada fator: Algum fora do intervalo entre 0,80 e 1,20 - Grau IAjuste para o Conjunto dos Fatores: 1,18 entre 0,50 e 1,50 - Grau I

Outros requis itosInte rva lo d o Unit. Ho mogeneizad o / Unit. D ireto: 1,18 adequado - entre 0,50 e 1,50E xtrapolaçã o: não há extrapolação



II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA


FOTO - 1

Estrada de acesso

FOTO - 2

Entrada do avaliando


FOTO - 3

Vista do avaliando

FOTO - 4

Vista do avaliando


FOTO - 5

Vista do avaliando

FOTO - 6

Vista do avaliando


FOTO - 7

Vista do avaliando

FOTO - 8

Vista do avaliando


III DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

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PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A, subsídios e parâmetros que É ... · Avaliações e Perícias de Engenharia) além de observar as legislações municipais, estaduais e federais. Para