PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRASprofessor.pucgoias.edu.br/SiteDocente/admin/arquivosUpload/17310... · do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que ... Coeficiente

Prof. Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.

PLANEJAMENTO E

CONTROLE DE OBRASNBR 12.721:2006

Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.


NBR 12.721:2006

NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios.”

Norma que estabelece os critérios para:

Descrição das unidades a serem vendidas separadamente;

Avaliação de custos unitários;

Cálculo do rateio de construção;

Outras disposições correlatas.

... conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.


NBR 12.721:2006

Objetivos:

Atendimento à lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que se realizam.”;

Estabelecimento de parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecimento de garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto;

Implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que a contém;

Definição de um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção (CUB).


NBR 12.721:2006

A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra.

Os quadros apresentados na mesma devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido.

Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste:

Confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado; e

Definir a área de direito de cada proprietário.


Áreas da Edificação

Áreas reais

Em relação ao uso:Áreas de uso privativo (principais e acessórias)Áreas de uso comum

Em relação às áreas padronizadas:Áreas cobertas padrãoÁreas cobertas de padrão diferenteÁreas descobertasÁrea equivalente à área de custo padrão

Em relação a sua divisão:Área de divisão proporcionalÁrea de divisão não-proporcional


Definições: Projetos padrão: Projetos considerados na norma,

selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais:Número de pavimentos;

Numero de dependências por unidade;

Áreas equivalentes das unidades autônomas;

Padrão de acabamento da construção; e

Número total de unidades.

Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei.Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela

das dependências de uso comum da edificação.

Destinada a fins residenciais ou não.


Definições: Projetos padrão: Projetos considerados na norma,

selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais:Número de pavimentos;

Numero de dependências por unidade;

Áreas equivalentes das unidades autônomas;

Padrão de acabamento da construção; e

Número total de unidades.

Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei.Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela

das dependências de uso comum da edificação.

Destinada a fins residenciais ou não.

Exemplos:

- Projeto padrão R1-B (residência unifamiliar de padrão baixo com

área real de 58,64m² e área equivalente de 51,94m², constituída

por 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço com

tanque).

- Projeto padrão R8-A (residência multifamiliar de padrão alto com

área real de 5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m²,

constituída por garagem, pilotis e 8 pavimentos tipo, com

apartamentos de 4 dormitórios, sendo 1 suíte).


DefiniçõesÁrea Privativa:

Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é

reservada aos respectivos titulares de direito.

Somatório das áreas delimitadas pelas do

apartamento cobertas e descobertas, abertas ou

fechadas;

Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes

externas e de paredes que separam cômodos privativos dos

de uso comum.

Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que

separam os cômodos de um apartamento vizinho.


DefiniçõesÁrea Privativa:

São consideradas áreas privativas do apartamento:

Poços de iluminação

Shafts visitáveis privativos

Dutos de fumaça...

Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma,

com registro de imóvel e iptu independentes) ou área

de uso comum de divisão não proporcional (menor

custo para o incorporador).

A área privativa total consiste no somatório das

áreas privativas das unidades.


Definições

Áreas de Uso Comum:

Dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação

da garagem, playground, etc.

Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou descoberta, aberta ou fechada.

Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos).


Definições

Área Coberta Padrão:Área coberta com padrão de acabamento semelhante do

tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção.

Área Real:Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta

ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo.

Área Real Total = Área Privativa Total + Área de Uso Comum Total.


Definições

Área Equivalente:

Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real.

Utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência.

Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente.

O objetivo é possibilitar comparações de custo por m², contornando o problema de que diferentes pavimentos ou diferentes cômodos apresentam custos de execução diferentes.


Definições

Área Equivalente (exemplo):Edifício 1

5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²

1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²

Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00

Custo total = R$ 2.850.000,00

Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²

Edifício 2 (mesmo padrão de construção): 4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²

1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²

Custo total = 2.250.000 + 525.000

Custo total = R$ 2.775.000,00

Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²


Definições

Área Equivalente (exemplo):Edifício 1

5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²

1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²

Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00

Custo total = R$ 2.850.000,00

Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²

Edifício 2 (mesmo padrão de construção): 4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²

1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²

Custo total = 2.250.000 + 525.000

Custo total = R$ 2.775.000,00

Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²

A área equivalente visa buscar uma somatória de

áreas do empreendimento, transformadas em “área

de um pavimento de custo padrão”.

Fica difícil comparar custos de empreendimentos

baseando-se na área total, fazer estimativas por

custos históricos ou de referência, etc.


Definições

Área Padrão:

Aquela que predomina na edificação. Em geral,

consiste no pavimento tipo.

Obs.: Inclui área comum e privativa que está no

pavimento tipo.

Área Padrão Diferente:

Todas a demais áreas diferentes da área padrão.

Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.


Definições

Área Padrão:

Aquela que predomina na edificação. Em geral,

consiste no pavimento tipo.

Obs.: Inclui área comum e privativa que está no

pavimento tipo.

Área Padrão Diferente:

Todas a demais áreas diferentes da área padrão.

Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE

CE (coeficiente de equivalência) =

Custo da área padrão diferente / Custo da área padrão

As áreas de padrão diferente são transformadas

em área equivalente (Quantos m² de área

padrão resultariam no mesmo custo que a área

de padrão diferente?)


Definições

Área Equivalente (continuação do

exemplo):

Edifício 1:

Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² – R$ 500,00/m².

Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² – R$350,00/m².

CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.

Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².

Área Total Equivalente = 5.000 + 700 = 5.700 m².

Custo / m² de AE = R$ 2.850.000,00 / 5.700 = R$ 500/m².


Definições


exemplo):

Edifício 2:



CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.



Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².


Definições


exemplo):

Edifício 2:



CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.



Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².

Assim, os dois edifícios de

mesmo padrão têm o

mesmo custo/m² de AE, e o

que varia de um para o

outro é a metragem da área

equivalente. Isso facilita

estimativas e comparações.


Definições

Área de Divisão Não-Proporcional:Área privativa ou área de uso comum que, por sua

finalidade, tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qualquer relação de proporcionalidade.

Exemplos: Apartamentos, vagas de garagem.

Área de Divisão Proporcional:Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de

direito das diferentes unidades autônomas.

Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional.

Exemplos: Hall social, apartamento porteiro


Definições

Fração ideal:

Fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma.

Coeficiente de proporcionalidade:

Proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo global da edificação;


Área de construção sub-rogada:

Área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.

Custo unitário básico:

É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto padrão considerado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil.

Definições

PERMUTA


Incorporação Imobiliária

Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):

“A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Para o CREA:

É o contrato que prevê que uma empresa de incorporação pode vender uma fração ideal de um terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma edificação construída sob regime condominial, amparado em um projeto de construção aprovado pela autoridade administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.


Incorporação Imobiliária

Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):

“A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Para o CREA:

É o contrato que prevê que uma empresa de incorporação pode vender uma fração ideal de um terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma edificação construída sob regime condominial, amparado em um projeto de construção aprovado pela autoridade administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.

Tendo em vista a relevância social e a

venda antecipada ( no lançamento ou

durante a construção) a legislação prevê

alguns mecanismos de proteção ao

comprador.

É um dos negócios mais realizados

no setor da construção civil.


NBR 12721

Padronização do

registro nos

cartórios de

imóveis

Determinação de custos e preços

Especificações dos imóveis

Finalidade: Garantir a incorporadores,

construtores e adquirentes de que o edifício será

construído com determinadas características,

registradas em planilhas próprias.

Orientação para preenchimento de tabelas para fornecer

(nos padrões da norma) informações gerais sobre áreas,

custos, acabamentos e equipamentos de construção.


NBR 12.721:2006

Quadro 1:

Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas

globais da edificação (real e equivalente).

O cálculo da área global real e da área global

equivalente em área de custo padrão global é

feito com auxílio do Quadro I, que permite,

conhecer discriminadamente, por pavimento e em

toda a edificação, as áreas reais e equivalentes

privativas e de uso comum.


NBR 12.721:2006

Quadro II:Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas

e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades autônomas, levando-se em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional.

Considera valores adicionais não considerados no CUB.

Quadros III e IV:Suportes para estimativa dos custos de construção a

partir do CUB correspondente ao projeto padrão da obra, conforme definido na NBR12.721.

O quadro III avalia o custo da construção e preço por m².

O quadro IV avalia o custo de construção de cada unidade autônoma.


NBR 12.721:2006

Quadro V:São anotadas as informações gerais, tais como:

Tipo de edificação;

Localização;

Incorporador;

Proprietário do terreno;

Autores dos projetos;

Responsável pela execução;

Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;

Pavimentos especiais;

Data da aprovação do projeto;

Acabamento das fachadas;

Complementação artística e paisagismo;

Prazo da obra;

Padrão da edificação.


NBR 12.721:2006

Quadro VI:É apresentado o memorial descritivo dos

equipamentos empregados na obra.

Quadro VII:É apresentado o memorial descritivo dos

acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas.

Quadro VIII:É apresentado o memorial descritivo dos

acabamentos das dependências de uso comum.


Exercício O projeto de um edifício compõe-se de:

8 aptos tipo com área real = área equivalente de construção = 200m².

1 apto duplex com área real = área equivalente de construção de 400 m².

20 vagas de garagem, sendo 2 para cada apto tipo e 4 para o apto duplex,

com área real de 10 m² cada e coeficiente de equivalência de área = 0,5.

Área de lazer de uso comum de divisão proporcional de 500 m² (real) = 200

m² área equivalente de construção.

Determine:

A área equivalente de construção das vagas de garagem.

O coeficiente de equivalência da área de lazer.

O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma.

A área real de cada unidade autônoma.

A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.


Exercício - Resolução

Áreas de divisão não proporcional:Apartamentos:

8x200 + 1x400 = 2000m²

Vagas de garagem:

8(2x10) + 1(4x10) = 200m² [CE=0,5]

Área Equivalente Total:

8(200 + 2x10x0,5) + 1(400 + 4x10x0,5) = 2100m²

Áreas de divisão proporcional:Lazer:

500m² (real) = 200m² (equivalente)


A área equivalente de construção das vagas de garagem.

AE = 200 x 0,5 =100m²

O coeficiente de equivalência da área de lazer.

CE = 200 / 500 = 0,4.

O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma:

Apto tipo: [200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. total) = 0,10

Duplex: [400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. Total) = 0,20

A área real de cada unidade autônoma.

Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10 (garagem) + 0,10x500 (lazer) = 270m²

Duplex: 400 (padrão) + 4x10 (garagem) + 0,20x500 (lazer) = 540m²

A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.

Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem) + 0,10x200 (lazer) = 230m²

Duplex: 400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem) + 0,20x200 (lazer) = 460m²

OBS.: Checar os quadros da ABNT e responder as mesmas questões

a partir do preenchimento dos mesmos.

Exercício - Resolução

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