Plano de urbanização de ZEIS

7/30/2019 Plano de urbanizao de ZEIS

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Plano de urbanizao de ZEIS (PUZEIS)

Subproduto 5.2: PUZEISJulho/2011

PROJETO NOVA LUZSO PAULO, BRASIL


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. CONSRCIO NOVA LUZ. 6XESURGXWR3ODQRGH8UEDQL]DomRGH=(,6

RESUMO - Abstract


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O presente Relatrio contm a proposta do Plano de Urbanizao dasduas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), localizadas na regiodenominada Nova Luz. As propostas nele contidas buscam atender aosrequisitos da Etapa 5 do Termo de Referncia para a elaborao de ProjetoUrbanstico Especfico e Plano de Urbanizao de ZEIS da referida rea eresultam das anteriores etapas elaboradas e das principais crticas e sugestes

resultantes do processo de discusso com a sociedade e com os diversosrgos da administrao pblica estadual e municipal de So Paulo, realizadasna etapa 3 dos trabalhos.

O documento est estruturado em trs partes, apresentandoDiagnstico, Diretrizes e Plano de Urbanizao de ZEIS, que visa apresentarsolues urbansticas definindo as intervenes a serem realizadas atravs daconcesso urbanstica. Dessa forma so apresentadas as propostasrelacionadas implantao de empreendimentos de Habitao de InteresseSocial e Habitao de Mercado Popular no permetro ZEIS, com indicao equantificao desses imveis, especificando parmetros urbansticos

aplicados.

O Relatrio em questo visa atender as exigncias contidas no Termode Referncia do Edital 001/2009 (Prefeitura de So Paulo) e aoscompromissos do Processo Administrativo: 2009-0.209.264-9 e Contrato02/2010/SMDU que regem a relao entre a administrao municipal e oConsrcio Nova Luz, que por sua vez tem como objetivo a elaborao deprojeto urbanstico especfico e estudos ambientais e econmicos necessrios viabilizao da Concesso Urbanstica na rea.


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1. INTRODUO 11

2. CARACTERIZAO DA REA 14

2.1 DELIMITAO DO POLGONO DO PUZEIS 16

2.2 CARACTERZAO DA POPULAO RESIDENTE 19

2.3 HABITAO EM EDIFICIOS EXISTENTES 25

3. PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS 29

3.1 IMVEIS A MANTER E A RENOVAR 31

3.2 DIRETRIZES DO PROJETO URBANSTICO ESPECIFICO

QUE ORIENTAM O PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS

38

3.3 DIRETIZES DO PLANO D E URBANIZAO DE ZEIS 41

3.4 ZEIS IMPULSIONADORA DO PROJETO NOVA LUZ 44

3.5 IDENTIFICAO DAS RES DESTINADAS A

EMPREENDIENTOS ZEIS

48

3.6 IDENTIFICAO DA POPULAO MORADORA DOS EHIS 78

3.7 ESPAOS NO RESIDENCIAS 91

3.8 IDENTIFICAO DOS IMOVEIS DE INTERESSE DE

PRESERVAO A RESTAURAR E/OU RECUPERAR

99

3.9 POSSIVEIS SOLUES DE IMPLANTAO DE TIPOLOGIAS

CONSTRUTIVAS

101

3.10 INSTRUMENTOS DE ATUAO DIFERENCIADA EM

IMOVEIS EXISTENTES

108

3.11 EQUIPAMENTOS PBLICOS 110

SUMRIO


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3.12 PARAMETROS URBANISTICOS ADOTADOS 128

3.13 PROMOO DA INSERO SOCIOECONOMICA 130

3.14 MODELO DE GESTO DO PUZEIS 139

4. ETAPAS DE EXECUO E PRIORIDADE DE IMPLANTAO DOS

EHIS

141

5. SINOPSE DO PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS 146

5.1 ASPECTO QUANTITATIVO 149

5.2 ASPECTO QUALITATIVO 155

5.3 TABELAS COM OS PRINCIPAIS NMEROS 157

6. REFERNCIAS 159

7. SIGLAS 165


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Tabelas

1 Superfcie das Zonas Especiais de Interesse Social da Nova Luz2 Populao atual da Nova Luz (estimada) por grupo de idade3 Imveis da ZEIS 3 C016 a renovar e a reabilitar4 Empreendimentos Habitacionais de interesse social da ZEIS 3 C0165 Equipamentos pblicos localizados na ZEIS 3 C0166 Empreendimentos no ZEIS (localizados nas quadras parcialmente

ZEIS)7 HIS e HMP propostas na ZEIS 3 C0168 Empreendimentos habitacionais no ZEIS (localizados nas quadras

parcialmente ZEIS)

9 Empreendimentos no habitacionais no ZEIS (localizados nasquadras parcialmente ZEIS)10 Resumo das superfcies do modelo urbano proposto para a ZEIS 3

C 01611 Idade de construo dos imveis habitacionais a manter12 Estado de conservao dos imveis habitacionais a manter13 Frequncia tipolgica dos edifcios a renovar14 Definio das unidades habitacionais em edifcios a manter e

populao moradora estimada15 Usos no residenciais na ZEIS 3 C01616 reas livres na ZEIS 3 C016

17 Principais parmetros urbansticos resultantes do desenho urbanoda ZEIS 3 C01618 Populao a deslocar por quadra

Figuras

1 Zonas Especiais de Interesse Social na Nova Luz2 Edifcios residenciais na Nova Luz3 Idade dos edifcios residenciais na Nova Luz4 Estado de conservao dos edifcios residenciais na Nova Luz5 Imveis a reabilitar e a renovar nas ZEIS da Nova Luz6 Imveis a renovar na ZEIS da Nova Luz7 Imveis a manter segundo o critrio 1: tombados e/ou em processo

de tombamento8 Imveis a manter segundo o critrio 2: rea construda maior que

2.000 m ou coeficiente de aproveitamento maior que 49 Imveis a manter segundo o critrio 3: edifcios residenciais com 20

ou mais unidades habitacionais10 Imveis a manter segundo o critrio 4: imveis com coeficiente

menor ou igual a 4, porm com caractersticas arquitetnicassingulares

11 Diretrizes do Projeto Urbanstico Especfico12 Proposta de empreendimentos nas quadras da ZEIS 3 C01613 Modelo urbano quadra 59

LISTA DE PEAS GRFICAS


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14 Modelo urbano quadra 6615 Modelo urbano quadra 6716 Modelo urbano quadra 7417 Modelo urbano quadra 7518 Modelo urbano quadra 7619 Modelo urbano quadra 82

20 Modelo urbano quadra 8321 Modelo urbano quadra 8922 Perspectiva geral do modelo urbano proposto23 Hiptese de empreendimentos das quadras ZEIS 3 C01624 Quantidade de UH por tipologia em relao a faixa de renda e o

perfil familiar25 Quantidade de unidades habitacionais por tipologia26 Deslocamento de moradores por quadra27 Renovao de unidades habitacionais por quadra28 Edifcios residenciais a manter nas ZEIS e na Nova Luz29 Usos no residenciais na quadra 67

30 Usos no residenciais na quadra 7531 Rede de espaos livres pblicos e privados32 Praa Triunfo, quadra 7533 Imveis a preservar alm do tombamento34 Composio familiar e tipo de unidade habitacional35 Hiptese de dimensionamento mnimo de compartimentos36 Possveis solues de tipologia residencial37 Esquema do programa arquitetnico para Creche I, II e III38 Esquema de fluxos para creches39 Esquema de fluxos para Escola de Ensino Fundamental40 Esquema do programa arquitetnico para Escola de Ensino

Fundamental41 Proposta de implantao do Centro Integrado de Promoo

Humana (Quadra 75)42 Esquema de fluxos para Unidade Bsica de Sade

Quadros

1 Diretrizes gerais do Plano de Urbanizao de ZEIS Nova Luz2 Grau de complexidade para a interveno do edifcio e/ou unidade

habitacional existente

3 Parmetros especiais para interveno em cortios4 Distribuio das turmas por faixa etria5 Distribuio de aluno/professor segundo faixa etria em creches6 Simulao do n de salas segundo distribuio de aluno/professor

em creches7 Resumo do programa arquitetnico de creche8 Resumo do programa arquitetnico de EMEI9 Distribuio de aluno/professor segundo faixa etria em escola de

ensino fundamental10 Simulao do n de salas segundo distribuio de aluno/professor

escola de ensino fundamental

11 Resumo do programa arquitetnico de escola de ensinofundamental


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12 Resumo do programa arquitetnico do Centro Integrado dePromoo Humana

13 Atividades e aes previstas para o Centro Integrado de PromooHumana

14 Resumo do programa arquitetnico do CRAS15 Resumo do programa arquitetnico da Unidade Bsica de Sade

16 Dimenso socioeconmica do projeto Nova Luz17 Formao profissional e empregabilidade18 Espaos da cidadania19 Centro Integrado de Promoo Humana20 Escola de Ensino Fundamental de tempo integral

Grficos

1 ndice de escolaridade2 Faixa de renda da atual populao moradora da Nova Luz3 Utilizao de equipamentos culturais nos ltimos seis meses

anteriores a pesquisa (%)4 Nmero de pavimentos dos edifcios residenciais na Nova Luz5 Frequncia tipolgica dos edifcios residenciais ZEIS6 Idade de construo dos imveis habitacionais a manter7 Estado de conservao dos imveis habitacionais a manter

Esquemas

1 UHs futuras da Nova Luz2 Populao futura da Nova Luz

Mapas

5.2.1 Equipamentos de Educao5.2.2 Equipamentos de Sade5.2.3 Equipamentos de Assistncia Social5.2.4 Distribuio dos equipamentos: existentes e propostos5.2.5 Localizao dos equipamentos nos quadras 67 e 75

Anexos

1 Memria de clculo do modelo urbano, por quadra2 Imveis habitacionais existentes na Nova Luz3 Imveis habitacionais existentes nas ZEIS da Nova Luz4 Faseamento da implantao dos EHIS do PUZEIS5 Faseamento do deslocamento


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INTRODUO


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A Zona Especial de Interesse Social - ZEIS 3, tal como a define o incisoIII do artigo 171 da Lei n 13.430 (13/09/2002) consiste em uma rea compredominncia de terrenos ou edificaes subutilizadas, situada em readotada de infraestrutura, servios urbanos e oferta de empregos ou que estejarecebendo investimentos dessa natureza, onde haja interesse pblico napromoo e manuteno de HIS e HMP e na melhoria das condies

habitacionais da populao moradora, que incluam oferta de equipamentossociais e culturais, de espaos pblicos, e implantao de comrcio e serviode carter local.

Esto localizados no permetro da Nova Luz a ZEIS-3 C015 e a ZEIS-3C016, cujos permetros de abrangncia esto descritos no QUADRO 04C Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS Permetros, do Livro IX PlanoRegional Estratgico da Subprefeitura S PRE S, Anexo Lei n 13.885(25/08/2004), que dispe sobre o zoneamento municipal.

O Plano de Urbanizao das ZEIS (PUZEIS), ora apresentado, observa

as disposies legais incidentes 1 e se elabora em conformidade com aspropostas do Projeto Urbanstico Especfico (PUE) e adequado quanto sviabilidades econmica e ambiental para o conjunto de intervenes propostaspara a rea.

A proposta apresentada contm a definio das reas de habitao deinteresse social, as reas no residenciais, a rede de espaos pblicos, aspropostas de insero socioeconmica da populao, os mecanismos deacesso e de permanncia desta populao na rea e o modelo de gesto,diretamente relacionados ao proposto pelo PUE, alinhando padres e tipologiase integrando o polgono da ZEIS regio da Luz e seu entorno imediato.

A leitura e o conhecimento do territrio resultante da anlise propositiva;o conhecimento do morador atual2, que orienta o perfil dos novos moradores; oconhecimento das regras que configuram o espao (normativas diversas eprojetos); as lies apreendidas das diversas experincias locais, nacionais einternacionais; e as sugestes formuladas pela sociedade e representantes dergos da administrao municipal e estadual, a partir das propostaspreliminares do Plano de Urbanizao de ZEIS (etapa 3), emprestaram seufundamental apoio para a elaborao da proposta que ora se apresenta: oterritrio, as pessoas que o habitam, a sociedade de um modo geral, os

tcnicos dos distintos rgos pblicos municipais e/ou estaduais e as liesapreendidas orientam a interveno proposta.

O presente documento contm as peas escritas e grficas que ilustrama proposta e complementam as informaes necessrias.

1 O diagnstico, as diretrizes e as propostas contidas na verso preliminar do PUZEIS foram ajustadas apartir das principais sugestes resultantes do processo de discusso com a sociedade e com os diversos

rgos da administrao pblica estadual e municipal de So Paulo, realizadas na etapa 3 dos trabalhos.2 Pesquisas quantitativa e qualitativa realizadas em dois momentos: Arrolamento (agosto 2010) eCadastro de Moradores e de Atividades Econmicas (abril 2011).


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CARACTERIZAO DA REA


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O Plano de Urbanizao da Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 3

C016) compreende um polgono de onze quadras distribudas entre as ruasAndradas e Triunfo, delimitadas pelas avenidas Duque de Caxias e Ipiranga eentrecortadas pelas ruas General Osrio, dos Gusmes, Vitria, Aurora eTimbiras, na regio conhecida como Nova Luz3, contendo, aproximadamente,10 hectares de superfcie.

A ZEIS 3 C016 contm 221 imveis distribudos nas onze quadras,sendo cinco totalmente inseridas na ZEIS (67, 75, 76, 83 e 90) e seisparcialmente inseridas na ZEIS (59, 66, 74, 82, 89 e 94). Importante ressaltarque a Nova Luz contm ainda a ZEIS 3 C015, configurada por apenas umimvel, localizado na quadra 614 e que o Plano de Urbanizao da Zona

Especial de Interesse Social contempla o polgono da ZEIS 3 C016. O imvelda ZEIS 3 C015 atualmente habitado por 87 pessoas, distribudas em 55unidades habitacionais poder ser objeto de projeto de recuperao ou demelhoria de suas condies fsicas critrio de seus proprietrios e/ouinquilinos.

Os imveis localizados nas ZEIS da Nova Luz correspondem a 67,7%dos imveis distribudos nas doze quadras que contam com um total de 328unidades.

A caracterstica da distribuio dos imveis na ZEIS 3 C016 quadras

parcialmente ZEIS - e a necessria articulao entre o PUZEIS e PUE levarama que fossem consideradas as onze quadras, integralmente, como objeto deanlise e projeto.

SINOPSE DO ITEMZonas Especiais de Interesse Social

Nmero de quadras da ZEIS 3 C015: 1Nmero de quadras da ZEIS 3 C016: 11Nmero de quadras totalmente ZEIS: 5Nmero de quadras parcialmente ZEIS: 7

Nmero de imveis da ZEIS 3 C015: 1Nmero de imveis da ZEIS 3 C016: 221Total de imveis ZEIS: 222Total de imveis das 12 quadras: 328 (sendo 145 distribudos nas quadrastotalmente ZEIS, 77 nas parcialmente ZEIS e 106 no ZEIS)

A figura 1, a seguir, retrata a localizao das ZEIS na Nova Luz e asquadras consideradas no Plano de Urbanizao de ZEIS, ora apresentado.

3 As onze quadras esto situadas no Setor 008 e tm como referncias cadastrais 59, 66, 67, 74, 75, 76,82, 83, 89, 90 e 94.4 A quadra 61 est delimitada pela Alameda Baro de Limeira, avenida So Joo e rua General Osrio.

2.1 DELIMITAO DO POLGONO DO PUZEIS


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Figura 1 Zonas Especiais de Interesse Social na Nova Luz

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Polgono do PUZEIS

Sendo 221 lotes na ZEIS 3 C016 e 1 lote na ZEIS C015 (Q61)

As superfcies de terreno e de construo dos imveis localizados nasZonas Especiais de Interesse Social esto representadas na tabela 1 a seguir:

QUADRAS 59 61 66 67 74 75 76 82 83 89 90 94 TOTAL

TOTAL

LOTES11 1 12 47 18 39 30 16 27 13 2 6 222

Fonte: quadro 04C do Livro IX Anexo a Lei n 13.885/04 do Plano regional da Subprefeitura da S.

Obs: Na quadra 90 os imveis demolidos deram origem ao terreno onde est sendo erguido o CentroPaula Souza / ETEC.


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Tabela 1 Superfcie das Zonas Especiais de Interesse Social da NovaLuz

Quadra

Superfcie (m)

Terreno (m) Construo (m)12 quadras ZEIS 12 quadras ZEIS59 9.001 3.118 36.847 9.33061 10.089 234 59.223 86066 7.549 3.162 25.946 9.86967 9.079 9.079 12.986 12.98674 7.510 5.276 29.104 20.99375 8.866 8.866 21.118 21.11876 6.461 6.461 14.036 14.03682 9.475 6.585 20.931 13.80483 9.538 9.538 15.931 15.93189 7.447 3.581 21.412 11.08090 6.881 6.881 2.280 2.28094 7.218 1.352 42.238 3.890

Total 99.115 64.133 302.052 136.177

Fonte: EMURB. Subsdios para o Projeto Urbanstico. So Paulo, 2006 a 2009.

Legenda

Quadra parcialmente ZEISQuadra totalmente ZEIS

Como observado na tabela acima, os 106 imveis localizados nasquadras 59, 61, 66, 74, 82, 89 e 94, porm fora do permetro das ZEIS,totalizam 34.982 m de terreno e 165.875 m de rea construda.

SINOPSE DO ITEMSuperfcies das ZEIS

rea dos terrenos dos imveis das 12 quadras: 99.115 mrea dos terrenos dos imveis das ZEIS: 64.133 mrea de construo dos imveis das 12 quadras: 302.052 m

rea de construo dos imveis das ZEIS: 136.177 m


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O item aborda um dos temas mais importantes do PUZEIS: identificar a

atual populao moradora quanto as suas caractersticas socioeconmica ecomposio familiar constitui um importante insumo para a compreenso dosmoradores atuais que passaro a habitar as novas unidades de HIS e HMP,bem como estimar e projetar aqueles novos moradores que com similarescaractersticas sero atrados a fixar residncia na ZEIS Nova Luz. esteestudo que permite aproximar o PUZEIS daquele que ser o usurio das novasunidades habitacionais e para os quais sero dimensionados os equipamentoscomplementares a habitao5.

a) Composio da populao

Os dados do Censo 2000, ponderados pela Fundao Seade (2009),mostram uma populao residente na rea de Santa Ifignia de 14.279habitantes e de 89.921 habitantes em toda a Subprefeitura S.

Considerando que a rea de ponderao da Santa Ifignia maior doque o permetro da Nova Luz foi realizado, para fins de clculo de populao,um procedimento no banco de dados geogrfico de extrao da populaoconsiderando somente os setores censitrios que se encontravam dentro dopolgono da Nova Luz. A partir desse procedimento, chegou-se a umapopulao de 11.679 pessoas distribudas em 7.131 domiclios, chegando-se auma mdia de 1,6 pessoas por domiclio, caso todos os domiclios existentes

estivessem ocupados. Mdia bastante inferior a 2,6 habitantes por domiclio,indicada no Censo 2000 para a rea, assim mesmo j inferior mdia dacidade de So Paulo, que de 3,1 pessoas por domiclio.

A diferena entre a mdia obtida pela distribuio da populao total noconjunto dos domiclios existentes e a mdia apontada pelo Censo 2000 indicaa existncia de um estoque ocioso, ou seja, nem todos os domiclios existentesesto ocupados. A participao de adultos com mais de 40 anos o quecaracteriza a populao residente no permetro de Santa Ifignia, diferenciandoa regio do conjunto da cidade de So Paulo.

Os domiclios em Santa Ifignia so, em geral, menores do que a mdiapaulistana: nesta regio, h 3,9 cmodos por domiclio contra 5,5 na mdia dacidade. O Cadastro revelou uma mudana significativa no nmero de cmodospor domiclio em relao aos dados fornecidos pelo Censo 2000: 54% dapopulao entrevistada reside em domiclios com 1 e 2 cmodos. Aindasegundo a mesma pesquisa, a maioria dos domiclios composta por 1 e 2pessoas (56%), embora a mdia observada igual a 3 pessoas por domiclio,contra 3,1 apontado pelo Censo 2000.

Cadastro de Moradores e de Atividades Econmicas desenvolvido pelo Consrcio Nova Luz em abril de

2011, doravante denominado por Cadastro.

2.2 CARACTERIZAO DA POPULAO RESIDENTE


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O Arrolamento contribui para a compreenso da realidade da reaquando demonstra que a maioria dos domiclios se caracteriza por habitaesunifamiliares, ou seja, 91% dos domiclios so habitados por 1 nica famlia(apenas 9% tm mais de 1 famlia) 6, dados que no diferem da mdia deocupao de domiclios da cidade de So Paulo.

Pela informao do Censo 2000, 47% do nmero de famlias de SantaIfignia habitavam em imvel alugado, enquanto a mdia de So Paulo, namesma situao, era de apenas 21%. Segundo o Cadastro, levando-se emconta a rea do projeto, este percentual fica atualmente em torno de 49,5%7. importante considerar que esse percentual a clientela imediatamenteinteressada em adquirir imveis colocados venda no permetro do plano e nombito das unidades HIS e HMP das ZEIS.

Ainda na caracterizao social da populao, importante ressaltar quesegundo o Cadastro 9% dos domiclios tm morador que esto inscritos ou jforam beneficiados por programas habitacionais governamentais. Outro dado

importante a ser considerado nesse perfil que a maioria dos moradores (62%)tem uma escolaridade mdia8 e trabalha na prpria regio central.

b) Populao e distribuio etria

A estimativa da atual populao moradora por faixa etria e a projeoda futura populao moradora nas ZEIS Nova Luz tomou como referncia, numprimeiro momento, a distribuio da populao da Subprefeitura S, cujosdistritos de Santa Ifignia e Repblica apresentam o mesmo percentual porgrupo de idade faixa etria.

Entretanto, os estudos e as propostas do PUZEIS tomam emconsiderao os novos percentuais contidos no Cadastro, conforme osnmeros por grupo de idade apresentados na tabela 2.

Tendncia que se confirma no Cadastro quando este valor sobe para 98%.

7 Segundo informao do Arrolamento o valor mdio do aluguel de 566 reais muito prximo do obtido

pelo Cadastro igual a 553,15 reais.8 Define-se como escolaridade mdia as pessoas que concluram ou esto cursando o Ginsio ou oEnsino Mdio ou ingressaram no curso Superior, mesmo que no o tenham concludo.


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Tabela 2 Populao atual da Nova Luz (estimada) por grupo de idade

Populao da Nova Luz por faixa etria (Cadastro)

Idade (anos) % Total

0 a 4 6,9 8065 a 9 5,7 665

10 a 14 5,58 652

15 a 19 6,28 733

20 a 24 11,47 1340

25 a 29 12,20 1425

30 a 34 10,18 1189

35 a 39 8,44 986

40 a 44 7,1 829

45 a 49 6,30 736

50 a 54 5,39 629

55 a 59 4,66 544

60 a 64 2,71 317

65 a 69 2,78 325

70 a 74 1,83 214

Mais de 75 2,48 289

Total 100 11.679

Fonte: Censo 2000, Arrolamento e Cadastro abril 2011

Legenda

Maioria da populao por faixa etria

c) Escolaridade da populao

Pelo Cadastro realizado, 33,5% da populao entrevistada (3.912pessoas) tm o Ensino Mdio completo e Superior incompleto, taxaseguramente superior mdia da cidade de So Paulo. Isto talvez sejaresultado da faixa etria elevada residente na regio. O Ensino Fundamental Icompleto e Fundamental II incompleto foi concludo por 17% dos residentes(1.985). J os habitantes com Ensino Fundamental I incompleto, que podemser considerados analfabetos ou analfabetos funcionais, representam, segundoa amostra, 21,1% do universo pesquisado (2.464). importante destacar opercentual significativo de habitantes que tm o nvel superior completo 10,3%(1.203), uma taxa tambm alta, comparando-se com a cidade de So Paulo e oSudeste do pas.


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Grfico 1 ndice de escolaridade9

Com exceo do ndice de populao com Fundamental I incompleto, osdados da distribuio da escolaridade na populao indicam uma base deformao bastante razovel, precisando de um reforo de profissionalizaopara se atingir um patamar mais elevado de disputa pelo mercado de trabalho.

d) Faixa de renda da populao

Os dados tabulados a partir do Censo apontam que o rendimento mdiodas famlias era de 1,6 mil reais em 2000, o que corresponde a 75% dorendimento das famlias paulistanas. De acordo com o Cadastro, atualmente,44,39% das famlias recebem entre 0 e 3 salrios mnimos, o que representa oestrato mais expressivo na aferio de renda. O segundo maior percentual,36,99%, situa-se entre 3 e 6 salrios mnimos; o terceiro grupo, 15,14%, temuma renda entre 6 e 12 salrios mnimos e o quarto grupo em percentual,3,48%, o que recebe mais de 12 salrios mnimos (sendo 1,93% os querecebem entre 12 e 16 SM e 1,55% para os que recebem mais de 16 SM).

Aplicando-se estes valores ao total de 4.492 famlias estimadas na rea(11.679 dividido por 2,6 pessoas por domiclio) tem-se que 1.993 famlias tmrendimento entre 0 e 3 SM, 1.662 recebem mais de 3 at 6 SM, 680 recebementre mais de 6 e at 12 SM e apenas 157 famlias tm renda maior que 12SM.

Cadastro. Abril, 2011.

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Grfico 2 Faixa de renda da atual populao moradora da Nova Luz

Fonte: Cadastro realizado pelo Consrcio Nova Luz. Abril 2011.

e) Percepo da populao

Muito importante para projetar a nova realidade no permetro do projeto perceber o sentimento da populao em relao s suas condies dehabitabilidade e vivncia scio-cultural no bairro.

Pelo Arrolamento, constata-se que 61% esto satisfeitos com o bairro e70% com o domiclio em que residem; no entanto, tambm so considerveisas crticas feitas sobre as condies de vida da regio, destacando-se aquesto da segurana pblica, a questo da limpeza urbana e a carncia dereas verdes, de lazer e equipamentos pblicos de sade e educao. Apopulao entrevistada, cita, ainda, com muita nfase, a proliferao devetores transmissveis de doenas, como baratas e ratos.

Em relao ao tecido social da regio, o destaque para a questo dosusurios e o trfico de drogas, os moradores de rua e a deteriorao dosimveis abandonados. Entre as qualidades ressaltadas da regio destacam-seo comrcio disponvel, os servios prximos moradia e a disponibilidade dotransporte pblico. importante ressaltar nesta percepo dos moradores que,embora a maioria esteja satisfeita e no deseje mudar, um percentual de 20%,que no pouco, declara o desejo de sair do Centro.

Ainda sobre o grau de sociabilidade, significativo o percentual dosentrevistados atravs do Arrolamento que afirma ter frequentado os grandes

equipamentos culturais e tursticos existentes no entorno do Projeto Nova Luz:nos ltimos 6 meses, 25% dizem ter frequentado a Pinacoteca, 19% estiveram

1,55

1,93

15,14

36,99

44,39

> R$ 8.720,00 (maior 16 SM)

De R$ 6.540,00 a R$ 8.720,00 (12 a 16 SM)

De R$ 3.270,00 a R$ 6.540,00 (6 a 12 SM)

De R$ 1.635,00 a R$ 3.270,00 (3 a 6 SM)

At R$ 1.635 (3 SM)


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no Museu da Lngua Portuguesa e 16% na Sala So Paulo. Sem dvida, sopercentuais expressivos e no muito diferente da mdia da cidade de SoPaulo. Isto implica que os equipamentos mencionados podero servir dencoras para projetos contnuos que atraiam, de forma organizada, apopulao local.

Grfico 3 Utilizao de equipamentos culturais nos ltimos seis mesesanteriores a pesquisa (%)

SINOPSE DO ITEMCaractersticas sociais da populao (2009, Arrolamento e Cadastro)

Populao Subprefeitura S: 89.921 habitantesPopulao Santa Ifignia: 14.279 habitantesPopulao estimada Nova Luz: 11.679 habitantesPopulao com mais de 10 anos de moradia na rea: 31%

Mdia de cmodos por UH: 3Habitao unifamilliar: 91%Imveis alugados: 49,5%Maioria da populao tem entre 20 e 39 anos de idade: 42,29%Populao com Ensino Primrio incompleto: 21,1%Populao com Ensino Fundamental completo e Mdio incompleto: 18,1%Populao com Ensino Mdio completo e Superior incompleto: 33,5%Populao com Ensino Superior completo: 10,3%Populao com renda entre 0 3 SM: 44,39%Populao com renda >3 6 SM: 36,99%

Populao com renda >6 12 SM: 15,14%Populao com renda >12 SM: 3,48%

25

19

16

Pinacoteca

Museu da Lngua Portuguesa

Sala So Paulo


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No permetro da Nova Luz foram identificados 187 imveis 10 commoradores em uma ou mais de suas unidades habitacionais, dos quais 28esto localizados no polgono das ZEIS 3 C015 e 016 12. Estes edifcioscontm 7.131 unidades habitacionais, sendo 583 distribudas nas ZEIS.

A figura a seguir retrata a distribuio dos edifcios residenciaisna NovaLuz, destacando-se que apenas nas quadras 69, 77, 84, 90 e 95 no constaalgum edifcio residencial.

Figura 2 Edifcios residenciais na Nova Luz

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Edifcio residencial Edifcio residencial irregular/ocupao

10 Arrolamento (agosto de 2010), visitas tcnicas (notadamente as de 12 de outubro e 17 de novembro de2010). Esta ltima com a participao de integrantes da equipe de pesquisadores do arrolamento.11 Foram identificados, tambm, 1 imvel habitacional sendo construdo pela Coopamare (rua Vitria,100/106) com 27 unidades habitacionais e destinadas s famlias de catadores de papel, 2 projetoshabitacionais da CDHU (rua dos Gusmes, 195/199 e 222 a 248, respectivamente, com 57 e 54 unidadeshabitacionais.12 Inclusive o imvel habitacional sendo construdo pela Coopamare e os 2 projetos habitacionais daCDHU, distribudos em todas as quadras das ZEIS, exceto na quadra 90 onde est sendo construdo oCentro Paula Souza/Escola Tcnica Nova Luz

2.3 HABITAO EM EDIFCIOS EXISTENTES


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Os edifcios residenciais da Nova Luz foram construdos, em sua grandemaioria, na primeira metade do sculo XX, conforme se observa na figura aseguir:

Figura 3 Idade dos edifcios residenciais na Nova Luz

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Habitao (anos 10)Habitao (anos 20)Habitao (anos 30)Habitao (anos 40)Habitao (anos 50)Habitao (anos 60)Habitao (anos 70)Habitao (anos 80)Habitao (anos 90)Habitao (anos 00)


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Os edifcios residenciais da Nova Luz apresentam, em sua grandemaioria, um estado de conservao regular, conforme se observa na figura aseguir:

Figura 4 Estado de conservao dos edifcios residenciais na NovaLuz

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016BomRegularRuim

Os edifcios residenciais da Nova Luz apresentam uma particularsingularidade quanto ao nmero de pavimentos: a grande maioria tem at 13


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. CONSRCIO NOVA LUZ.

pavimentos em toda aconforme se observa no

Grfico 4 Nm

Luz

Grfico 5 Freq

E

W

6XESURGXWR3ODQRGH8UEDQL]DomRGH=(,6

rea e entre 1 e 3 pavimentos no polggrficos a seguir:

ero de pavimentos dos edifcios reside

ncia tipolgica dos edifcios residenciai

/^

E/^

/^

ono das ZEIS,

ciais da Nova

s nas ZEIS


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PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS


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A indicao dos imveis a renovar no permetro da Nova Luz foi objetode anlise do PUE, segundo critrios aplicveis a toda a rea, resultando naplanta de renovao (figura 5).

Os imveis a reabilitar e a renovar resultam, a princpio, da aplicaodos critrios de (i) imveis protegidos, tombados ou em processo detombamento, (ii) imveis com rea construda maior que 2.000 m oucoeficiente de aproveitamento maior que 4, (iii) edifcios residenciais com maisde 20 unidades habitacionais, (iv) imveis com coeficiente de aproveitamentoigual ou menor que 4, porm com caractersticas singulares e (v) imveis quecomprometem o projeto urbano (verificao da relao do edifcio com as

premissas e conceitos do PUE).

Figura 5 Imveis a reabilitar e a renovar nas ZEIS da Nova Luz

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016

Imveis a manterImveis a renovar

3.1 IMVEIS A MANTER E A RENOVAR


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A tabela 3, a seguir, retrata a sntese dos imveis a renovar na ZEIS 3CO-16 da Nova Luz.

Tabela 3- Imveis da ZEIS 3 C 015 e C016 a renovar e a reabilitar

Quantidade imveis (unid.) rea de terreno (m) rea construda (m)

Quadras Total Permanece Substitui Total Permanece Substitui Total Permanece Substitui

59 11 1 10 3118 516 2602 9330 4212 5118

61 1 1 0 234 234 0 860 860 0

66 12 7 5 3162 1499 1663 9869 7275 2594

67 47 19 28 9079 3823 5256 12986 6133 6853

74 18 9 9 5277 3443 1834 20993 17050 3943

75 39 14 25 8866 4087 4779 21118 10818 10300

76 30 8 22 6461 2096 4365 14036 7655 6381

82 16 3 13 6585 2571 4014 13804 7218 6586

83 27 5 22 9538 2422 7116 15931 7404 8527

89 13 10 3 3580 2016 1564 11080 8447 2633

9013 2 2 0 6881 6881 0 2280 2280 0

94 6 6 0 1352 1352 0 3890 3890 0

Total 222 85 137 64133 30940 33193 136177 83242 52935

Destacando-se a aplicao dos diversos critrios definidos pelo PUE eempregados para a definio da permanncia e/ou renovao de imveis naNova Luz tem-se, em sntese, um conjunto de 546 imveis a renovar, de umtotal de 942 imveis existentes na rea objeto de estudo, conformerepresentado na figura 6 a seguir:

A nova edificao na quadra (Centro Paula Souza/ETEC Nova Luz) e o imvel mantido somam as 2

unidades da quadra 90 a permanecer, segundo a metodologia do GIS, neste caso, tambm adotada.


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Figura 6 Imveis a renovar na ZEIS da Nova Luz

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Imveis a renovar

Deste total a renovar, 160 esto localizados nas doze quadras das ZEIS(sendo 137 distribudos no polgono da ZEIS). Os imveis a permanecer naNova Luz somam 396, dos quais 168 esto distribudos nas doze quadras quecontm imveis no permetro das ZEIS e 85 nas ZEIS. O conjunto resultantepelos principais critrios aplicados est representado nas figuras 7, 8, 9 e 10, aseguir:


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SINOPSE DO ITEMImveis a permanecer e a renovar nas ZEIS

Nova

Luz Total imveis: 942

Imveis a permanecer: 396Imveis a renovar: 546

ZEIS

Total imveis: 222Imveis a permanecer: 85Imveis a renovar: 137rea de terreno dos imveis a permanecer: 30.940 mrea de terreno dos imveis a renovar: 33.193 mrea de construo dos imveis a permanecer: 83.242mrea de construo dos imveis a renovar: 52.935 m

Figura 7 Imveis a manter segundo o critrio 1: tombados e/ou emprocesso de tombamento

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Imveis tombados e/ou em processo de tombamento


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Do total de 96 imveis protegidos, tombados e/ou em processo detombamento existentes na Nova Luz, 18 esto distribudos no polgono doPUZEIS.14

Figura 8 Imveis a manter segundo o critrio 2: rea construda maiorque 2.000 m ou coeficiente de aproveitamento maior que 4

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Imveis com rea construda maior que 2.000 m ou coeficiente de aproveitamento

maior que 4

Do total de 172 imveis classificados pelo critrio de rea construdamaior que 2.000 m ou coeficiente de aproveitamento maior que 4, apenas 16imveis inseridos no polgono do PUZEIS, rea caracterizada pelahorizontalidade da arquitetura que a configura.

Do total dos 96 imveis tombados 10 (dez) tm proposta de restaurao e adequao para outro uso; 7(sete) foram descaracterizados e a construo ser objeto de renovao. Os 79 restantes serorestaurados podendo permanecer com seus usos atuais.


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Figura 10 Imveis a manter segundo o critrio 4: imveis comcoeficiente menor ou igual a 4, porm com caractersticas arquitetnicassingulares

Legenda

Permetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016Imveis com coeficiente de aproveitamento menor ou igual a 4, porm com

caractersticas arquitetnicas

So 38 os imveis classificados pelo critrio de elementos singularesidentificados em imveis com coeficiente de aproveitamento menor ou igual a4, dos quais 15 esto inseridos no polgono do PUZEIS.

Os demais imveis que somam os 396 a renovar na Nova Luz, assimcomo os outros 16 imveis ZEIS se classificam nos demais critrios

estabelecidos pelo PUE. Podendo, ainda, um imvel estar contemplado emmais de um critrio.


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3.23.2A elaborao do Plano de Urbanizao das ZEIS para a Nova Luz referenciada em um projeto urbanstico especfico para a rea, exigindo umarigorosa articulao dos objetivos gerais que norteiam ambas as intervenes.Alguns conceitos bsicos so estabelecidos como diretrizes e/ou objetivoscomuns:

a) a populao atual, futura e usuria da Nova Luz est em primeirolugar;

b) a interveno busca criar condies para a ampliao do usoresidencial. Por conta desta diretriz uma nova planta de usos e atividades foiproposta, adequando e valorizando os usos e atividades atualmente emfuncionamento;

c) o tempo e o prazo de implementao do projeto estarodimensionados para que o processo orgnico de transformao se adeque aocotidiano das pessoas e da cidade e gere os impactos positivos capazes dereativar e reconhecer a importncia do lugar; e que o lugar valorizado sejaatrativo moradia, ao passeio, ao trabalho, instalao de novas empresas,etc;

d) as vias, respeitado o seu traado, sero valorizadas como espao decirculao de pedestres: bulevares, ruas arborizadas, cuja circulao deveculos estar dimensionada para a prioritria circulao das pessoas;

e) a malha viria existente deve ser preservada como identidade geraldo traado da Nova Luz, de forma a manter o senso de orientao e valorizarperspectivas dos equipamentos-ncora. O reforo do traado atual ajudar aativar as ruas com atividades comerciais e coletivas e a valorizar a paisagemcultural local representada por edifcios singulares, tombados e no tombados,usos caractersticos do lugar, marcos e perspectivas;

f) o aumento da densidade habitacional e de empregos justifica a nfasenos caminhos de pedestre e bicicleta para atividades cotidianas: alargamentosde algumas caladas, criao de ciclovias, recuos de esquina e pequenaspraas so propostas para compensar a atual falta de espao destinado aospedestres. Sombreamento com rvores, marquises e espaos internos nos

pavimentos trreos (margeando as caladas) favorece a qualidade dacirculao dos pedestres nas pocas quentes e chuvosas e contribuem paraaumentar o espao de circulao de pedestre;

g) as vias funcionam como elos de articulao das ncoras internas eexternas, de modo que a reestruturao da rea se estenda com a mesmaqualidade por toda a rea do projeto e seu entorno. Alguns dos principaiscorredores e pontos de acesso rea como a nova praa em frente Estaoda Luz, o largo General Osrio, o viaduto de conexo com o Bom Retiro e aprpria rua Santa Ifignia fazem da ZEIS um local estratgico e altamenteconectado;

h) sem prejuzo da nfase que se deseja para as atividades e circulao

nas ruas tradicionais, em alguns poucos casos ser possvel criar umacirculao de pedestres pelo interior da quadra. Essa circulao se dar de

3.2 DIRETRIZES DO PROJETO URBANSTICO ESPECFICO QUEORIENTAM O PLANO DEURBANIZAO DE ZEIS


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forma complementar e, por no se colocar de forma evidente e direta, ajudar acriar lugares prprios da populao moradora, como ser observado no projetourbano proposto;

i) o parque residencial da ZEIS 3 C016 ou Setor Triunfo desfruta de umalocalizao privilegiada ao longo das ruas dos Andradas e do Triunfo eentrecortado pela rua Vitria, o principal eixo articulador do projeto. Nestes

cruzamentos, atividades comerciais de rua devero ser complementadas comequipamentos de maior porte de forma a atender a grande populao moradoradas ZEIS e das demais quadras do entorno;

j) na valorizao do comrcio especializado j instalado na rua SantaIfignia, atraindo enorme quantidade de consumidores essencialmente de forada Nova Luz, um sistema de passagens de interior das quadras conectaraquelas entre a rua Santa Ifignia e a avenida Rio Branco, oferecendo aosmoradores e trabalhadores da regio uma alternativa de trajeto. No interior dopolgono da ZEIS, a rua dos Andradas ter o leito carrovel reduzido ecaladas ampliadas de maneira a priorizar a circulao de pedestres entre aescola tcnica e a praa Jlio Prestes, passando pelo ncleo institucional das

quadras 67 e 75. Na rua dos Andradas se prope uma via de carter local eresidencial, onde j acontece a feira livre semanal do bairro;

k) as quadras 67 e 75 estaro ocupadas pelos equipamentos sociaispropostos com destaque para o Centro Integrado de Promoo Humanalocalizado na quadra 75. Cada equipamento com seu programa especficoformar uma rede de atividades complementares, sempre que possveldisposto frente a espaos livres de uso pblico, tornando-se foco de atividadesdiversas e vitalidade comunitria, em favor da insero social, econmica ecultural dos moradores das ZEIS;

l) as habitaes de interesse social seguem as referncias normativasdas ZEIS, e se integram ao tecido urbano da rea como unidades do parquehabitacional da Nova Luz;

m) a proposta da rede de espaos verdes e pblicos constitui um fatorde qualidade ambiental e social do projeto e visa a interligar as diversas reascom vocaes diferentes dentro da Nova Luz, e tambm os equipamentos forada rea (tais como museus, praas e teatros prximos);

n) a habitao social HIS e HMP se insere no estoque habitacionalproposto, integrando ao conjunto de equipamentos e espaos pblicospropostos para toda a rea de interveno;

o) alm do uso residencial obrigatrio no polgono das ZEIS seroprevistas atividades comerciais compatveis com a populao moradora e com

os demais comrcios da regio, estimulando diversidade de usos e umautilizao do espao pblico em horrios complementares;p) estacionamentos sob as quadras ZEIS podem auxiliar no custeio das

unidades HIS ou na manuteno dos condomnios, ao mesmo tempo em queatendem grande demanda das reas comerciais e de equipamentos culturaisexistentes e previstos;

q) embora seu programa, restries e caractersticas funcionais tenhamparticularidades muito especficas, os novos edifcios dentro do polgono daZEIS 3 C016 devero atender s premissas gerais de arquitetura para toda aNova Luz. Entre elas, destacam-se a diversidade de gabaritos, relao derecuos com os edifcios existentes, heterogeneidade e verticalidade de

fachadas e carter dos elementos de embasamento, meio e coroamento deedifcios, entre outros; e


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r) as infraestruturas virias, de saneamento (inclusive reuso de gua),telefonia, energia, limpeza pblica e rede de fibra tica estaro dimensionadaspara toda rea tomando, inclusive, em considerao as cargas de urbanizaogeradas no permetro das ZEIS.

Os esquemas da figura 11 abaixo retratam as principais diretrizes do

PUE:

Figura 11- Diretrizes do Projeto Urbanstico Especfico


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So onze as diretrizes principais definidas para o Plano de Urbanizao

de ZEIS Nova Luz, conforme elencadas a seguir. Estas se consolidaram aolongo do processo de elaborao do plano, inclusive durante a etapa dediscusso com a sociedade e os representantes dos rgos pblicosmunicipais e estaduais. A proposta do PUZEIS Nova Luz buscar,fundamentalmente, explicar a concretizao de cada diretriz no mbito fsico esocioeconmico.

Quadro 1 Diretrizes gerais do Plano de Urbanizao de ZEIS Nova Luz

Articulao entre as intervenes nas ZEISe nas demais reas da Nova Luz, de modo

que a diversidade funcional e social possarepresentar o equilbrio que se busca parafazer um bairro de qualidade e comsustentabilidade social

Articular os elementos de interesse doentorno das ZEIS e da Nova luz com ointerior da rea

Integrar as habitaes existentes epropostas com os equipamentos pblicos aserem propostos para a rea

1

Definio das reas e imveis que seroobjeto de concesso e do programa deintervenes previstas, indicando aquelasessenciais ao desenvolvimento do PUZEIS

Aplicar os critrios para definio dosimveis a renovar e permanecer definidospelo PUE

Definir programa de atividades para as reasindicadas como reas a renovar pelo PUE

2

Definio do nmero de unidadeshabitacionais por tipo de empreendimento

Indicar para os imveis a renovar o loteresultante e os empreendimentos propostos

Realizar estudo volumtrico que permitaquantificar a rea construda em cada novoempreendimento

Considerar o uso misto, nos termosprevistos em lei, para os novosempreendimentos

3

3.3 DIRETRIZES DO PLANO DE URBANIZAO DE ZEIS


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Criao de instrumentos que possamgarantir a atuao sobre o parque edificadocomo atividade diferenciada

Avaliar mecanismos que indiquem o pblicoalvo da habitaes de HIS e HMP,atendidas as exigncias previstas em lei

Avaliar os procedimentos existentes parainterveno em imveis existentes

4

Identificao dos imveis de interesse depreservao que devem ser restaurados etambm os imveis que devam ser objetode interveno de forma a recuperar asfachadas ou as caractersticas relevantes,identificando ainda as visuais a serempreservadas e/ou valorizadas

Identificar imveis preservados pelosrgos de patrimnio a recuperar

5

Caracterizao da tipologia da unidadehabitacional por perfil de morador

Propor tipologias de unidade habitacionalcompatveis com o perfil de composiofamiliar dos futuros moradores

Propor tipologias de unidade habitacionalcompatveis com o perfil de renda familiardos futuros moradores

6

Caracterizao dos usos pretendidos paraos imveis que sero objeto de concesso,inclusive empreendimentos especficos

Caracterizar os usos no residenciaispretendidos para os novosempreendimentos

Considerar a gerao de empregos naproposta de novos empreendimentos

7

Caracterizao dos espaos pblicos eprivados de uso coletivo e definio deespaos e elementosreferenciais/qualidade dos espaospblicos

Caracterizar as intervenes propostas paraespaos pblicos existentes

Caracterizar os espaos pblicos propostos Caracterizar os espaos privados de uso

coletivo propostos

8


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Promoo da insero socioeconmica dapopulao a ser atendida nosempreendimentos de interesse social (HISe HMP)

Sugerir mecanismos para inserosocioeconmica dos atuais e futurosmoradores na ZEIS e da Nova Luz

Promover o desenvolvimento humano dapopulao local atravs de atividadesculturais e de capacitao

9

Caracterizao dos equipamentos pblicosnecessrios ao atendimento da populaoa ser instalada (ncora)

Estimar os equipamentos pblicosnecessrios para atendimento da

populao local, considerando o cenriofuturo

10

Sugesto do modelo de gesto do PUZEIS Promover o acompanhamento da

implementao do PUZEIS atravs de seuConselho Gestor

11


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Desenvolver um projeto para a Luz entender o contexto existente,

propor um novo a partir do encontrado, construindo uma proposta que valorizeo patrimnio cultural da regio.

A Luz sempre foi um lugar de encontros, um lugar de prticas sociaispresenciada por monumentos arquitetnicos protegidos, bem como porarquitetura variada, mas, sobretudo, por aqueles que tambm presenciaram epresenciam a intensa vida que passa pelas ruas. Entender um projeto deinterveno urbanstica nesta rea entender este passado, o presente e ofuturo, a partir da vocao da regio.

Projetar passa, assim, a ser um ato de busca contnua pela identidade

da rea. A histria, a memria e as relaes constroem vnculos entreambiente construdo e pessoas. Dessa forma, tempo e espao criam pontesentre passado, presente e futuro. Conseguir introduzir novos ritmos fundamental para que a Nova Luz amplie suas caractersticas de lugar,construindo imagem nos diversos pblicos e usurios.

So as prticas sociais que constroem os espaos carregados namemria das pessoas. Qualquer projeto de interveno deve levar isso emconsiderao, no recriando o que j existiu, mas propondo o novo evalorizando o lugar. Conexo deve ser a palavra de ordem, entre espaos deacumulao e espaos de circulao, entre o antigo e o novo, entre classes

sociais, entre diferentes etapas da vida. Entre a histria, que passado e entrea memria, que se realiza a cada dia, construindo a identidade do espao. Paraisso ser possvel preciso compreender a vocao da rea (psicosfera) e oprograma (tecnosfera), reativando seu ciclo econmico, criando cadeiasprodutivas que lastreiem tudo quilo que se prope.

A noo de singularidade aparece nesse momento, fazendo com que sepossa melhor definir o conceito de identidade. Pode-se dizer que assingularidades residem no s no equilbrio do sistema, mas tambm nasdiversas foras que o conformam. Dessa maneira, a identidade abrangesingularidades em uma cadeia contnua. O nico e o valoroso se oferecem,criando um sistema identitrio relevante, coerente e pertinente.

A Zona Especial de Interesse Social um fato dado, que faz parte desseconjunto de variveis e necessrio para que as intervenes propostas sejamrespeitosas, bem como instigadoras de uma nova realidade, quebrandoparadigmas do que, muitas vezes, se entende como habitao de interessesocial.

Se um lugar forma-se pela espacializao, ou seja, pela transformaode espaos em lugar, a partir da interao entre pessoas e entre pessoas e

ambiente seria um erro concluir que o permetro da ZEIS meramente umarea de habitao social ou popular. Esse espao far parte do projeto

3.4 ZEIS IMPULSIONADORA DO PROJETO NOVA LUZ


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urbanstico integrado, na medida em que se extrapola a questo da habitaosocial, promovendo espaos de encontro, espaos de prestao de servios,espaos de consumo, espaos de circulao, espaos de acumulao depessoas, espaos de morar, enfim, espaos que contemplem as diversasnecessidades e faces dos diversos usurios. As pessoas somente se realizarona plenitude nesses espaos, transformando-os em lugares, enquanto seres

sociais e seres econmicos.

Esta uma das vocaes que se constata da Nova Luz, que contm umsignificativo conjunto de imveis privados tombados e converge os melhoresequipamentos culturais da cidade; possui infraestrutura fsica e logstica parareceber as pessoas; ruas comerciais onde funciona um pujante comrcio deeletro-eletrnicos e tecnologia; bares e restaurantes emblemticos, que podemassim mesmo ampliar sua demanda; equipamentos pblicos e reas livres noseu entorno; uma grande rea de interesse social no seu corao; plo demoda nas proximidades; uma histria rica em diversos sentidos: foi bero docinema em So Paulo e ponto de encontro importante. Em sntese, discutir o

projeto da Nova Luz significa discutir a relao entre espao, lugar, cultura eidentidade.

Ao entender-se que os espaos ampliam suas caractersticas delugares, a partir das prticas sociais, torna-se oportuno o permanente esforode estimular as condies para que isso acontea. Nesse sentido, trabalhar arua, espao pblico por excelncia, em conexo com os espaos abertos,sejam eles pblicos ou privados de usos pblico e em conexo com osequipamentos culturais e o patrimnio cultural construdo da rea saberestimular o ambiente propcio para a troca e para o dilogo.

Essa troca deve acontecer entre as pessoas, mas tambm entrepessoas e lugares. , portanto, a partir da vocao cultural, histrica einformacional da regio, que se pretende promover a incluso social para apopulao de menor renda nela presente, bem como para outros pblicos quese relacionam de maneira variada com a rea. Para tal, nada mais natural doque trazer as prprias instituies para o espao urbano. Fazer com que nos as pessoas vo at os museus, ao patrimnio e espaos culturais, mas queesses espaos tambm cheguem at as pessoas e, consequentemente, asatividades, ocupaes e empregos a partir dos bens culturais e do patrimniopresente estejam presentes no territrio.

Com o planejamento do espao urbano e de polticas socioeconmicas,incentivos previstos, a infraestrutura existente e os novos investimentos, morarna Nova Luz dever constituir um novo modelo de habitao na rea central deuma grande cidade brasileira. Nessa direo, considerando que a regio daNova Luz extremamente bem localizada e possui diversos equipamentos ereparties pblicas nas cercanias, pode-se esperar que, em um segundomomento, os funcionrios pblicos possam incluir-se entre os novos optantespara os produtos ofertados pela recomposio habitacional proposta no centrode So Paulo. Alm da renda comprovada dessas pessoas, o acesso cultura, o nvel de informao e educao constitui um dos diferenciais desse

pblico. As garantias legais do modelo ZEIS possibilitam um crescimento comincluso social sustentvel que ao mesmo tempo contempla amplas


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possibilidades de incorporao de novos e diferentes segmentos sociais naregio.

Com essa concepo, o desenvolvimento urbano e a qualidadearquitetnica da ZEIS mostram-se de suma importncia para o sucesso daproposta. Do ponto de vista urbanstico e social esta se encontra no corao da

rea e, portanto, influencia e sofre influncia das demais reas da Nova Luz.

O sucesso do projeto Nova Luz deve ser estruturado em grande partenas sinergias potenciais entre a ZEIS e as demais reas. A existncia da ZEISgarante que o espao como um todo seja projetado para diferentes classessociais. Ademais, o projeto urbanstico prope a criao de importante rearesidencial, comercial e de servios pblicos e privados, requalificando a redede espaos pblicos que atua como elo de conexo entre diferentes funes,pessoas e usos pretendidos.

A correta percepo do que se entende para a rea fundamental para

que se evite a criao de especializaes e zonas monolticas no seu interior.Pela vocao da Nova Luz, pelas definies estratgicas e de partido doprojeto, bem como pelas variveis econmicas, sociais, culturais e contextuaisencontradas no Brasil plenamente vivel o desenvolvimento urbano, social,econmico e imobilirio do permetro definido como de interesse social.

Para o perfeito entendimento de como isso possvel de fundamentalimportncia a compreenso das caractersticas atuais da regio como molaimpulsionadora de um desenvolvimento futuro. Hoje, a rea define-se muitomais como espao de passagem do que lugar de destino e essa relao deve epode ser equilibrada pelo projeto. Os equipamentos pblicos e culturaisencontram-se, em sua maioria, localizados nas reas limtrofes ou nosarredores do permetro denominado Nova Luz, sendo que a ZEIS constitui-secomo oportunidade fundamental para a interiorizao de servios, comrcio ereas pblicas, fundamentais para a dinmica social da rea.

O papel logstico desempenhado pela Nova Luz incorpora diversosmeios de deslocamento e infraestrutura, necessrios e suficientes para umdesenvolvimento vigoroso. Reforar reas de ocupao residencial com reasde servios e comrcio garantir o desenvolvimento econmico da regio, poisconseguir que as pessoas morem e trabalhem na regio fundamental para a

vitalidade do espao e longevidade das atividades. Alm disso, o uso mistoproporciona movimento durante o dia e a noite, trazendo segurana para aregio.

Soma-se a tudo isso as premissas do projeto, que ampliam a rede deconexes, eliminado entraves, barreiras visuais, conectando pessoas elugares, promovendo a valorizao do pblico e da relao do pblico com oprivado. A valorizao da circulao de pedestres atravs da construo depasseios pblicos favorveis a livre circulao, permite que as pessoascirculem e troquem informao e experincias. A criao de mecanismos paragerao de empregos, mantendo e atraindo populao, garantir o equilbrio

social e econmico da rea.


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Tudo isso somado cria as possibilidades de que a reurbanizao daNova Luz seja equilibrada e permanente. E neste processo a habitao popularse configura como uma oportunidade para uma vida urbana de qualidade e depromoo de um segmento importante da populao.

A ZEIS Nova Luz deve ser configurada por 40% de HMP e 40% de HIS,

restando os outros 20% para servios e outras atividades. A faixa de rendaatendida pelo HIS de at 6 salrios mnimos, enquanto a de HMP de maisde 6 at 16 salrios mnimos. Ou seja, 50% da populao a que se destinaesse tipo de habitao esto concentradas nas classes sociais D e C, enquantoos outros 50% sero atendidos pela HMP, pertencentes classe B.

Pelo que se pode perceber, o desenvolvimento imobilirio da ZEISconta, como tendncia, com uma favorvel mudana nos padres de renda,bem como de consumo e comportamento nos diversos segmentos sociaismenos favorecidos. importante apostar na tendncia de aumento de ummercado mais exigente, tanto em relao aos bens de consumo individual

quanto aos equipamentos pblicos de uso coletivo.

A diversidade cultural e de faixas de renda na Nova Luz ser um dosdiferenciais do projeto. Um modelo de cidade compacta e contemporneadesejada, com um melhor acesso ao mercado de trabalho, informao, educao, cultura, ao lazer e ao entretenimento, alm da infraestruturaurbana que existe e com a que ser instalada, morar na Nova Luz sersinnimo de uma vida urbana de qualidade.

Planeja-se para a Nova Luz a dotao de espaos pblicos,equipamentos pblicos e unidades habitacionais onde a populao atual efutura possa conviver, habitar e trabalhar independente do gruposocioeconmico que pertena.

O projeto para a Nova Luz aspira transformar positivamente o padro deseus espaos pblicos; que os edifcios da Nova Luz passam a confundir-secom os edifcios das reas de urbanizao mdia; que sejam ofertadosservios diferenciados para a requalificao do tecido social da Nova Luz, ondeos atuais e futuros moradores, pouco a pouco, perdero algumas diferenas apartir do convvio nos espaos/ambientes de oportunidades comuns. Areurbanizao da Nova Luz pode representar, alm de novos paradigmas, a

aplicao de inovadores mecanismos urbansticos, um marco na construo deuma nova e melhor relao social na cidade brasileira; uma referncia nadesejvel e enriquecedora convivncia entre diferentes15.

Jos Vicente. Reitor da Faculdade Zumbi dos Palmares. Mestre em administrao e doutorando em

educao. Folha de So Paulo, 21/11/2010.


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3.5.1 EHIS de nova planta

O desenvolvimento do item parte do estudo das reas identificadascomo a renovar segundo os critrios estabelecidos pelo PUE para toda a reade interveno resulta ao mesmo tempo do exerccio de criar as condies demoradia para que a populao de baixa renda possa desfrutar de uma rea deexcelente localizao e qualidade do desenho urbano de um conjunto dequadras que representa 25% do total das existentes na rea do projeto NovaLuz.

O polgono da ZEIS apresenta especificidades sociais, normativas elegais que naturalmente o distinguem do restante da Nova Luz e acrescentam

uma complexidade adicional requalificao da rea. O desenho urbanstico earquitetnico proposto deve seguir as mesmas diretrizes adotadas para orestante da rea e incorporar, de forma natural, os condicionantes particulares ZEIS.

Os conceitos definidos para o PUE, as normativas urbansticas queregem o uso e a ocupao do solo do municpio de So Paulo e as especficasque orientam a elaborao da urbanizao das Zonas Especiais de InteresseSocial, alm dos elementos usuais do desenho urbano contemporneo foramos instrumentos manuseados na elaborao do item. Do exerccio da aplicaodestes instrumentos resulta o plano de massa contendo o desenho dos

espaos construdos e livres que os emolduram e lhes do acesso,estabelecendo a relao entre os volumes construdos novos e existentes; adefinio das unidades habitacionais a serem disponibilizadas na rea para apopulao de baixa renda, moradora atual ou futura moradora da Nova Luz; osequipamentos comunitrios e pblicos, e a definio dos usos desejveis paraa diversidade funcional que se planeja para a rea.

As premissas projetuais, que orientaram a volumetria levaram emconsiderao, em primeiro lugar, a necessidade de criao de espaosurbanos adequados diversidade social e de amplo acesso aos equipamentospblicos. Ainda, a idia de que a rea deve perseguir uma expressiva misturade usos orientou a composio das quadras de maneira a reservar para o nveltrreo espaos comerciais, institucionais e de servios. Garante-se, assim, umequilbrio de ocupao e utilizao dos espaos pblicos e infraestruturasnuma grade horria mais alongada, fruto da complementaridade entre os usosprevistos.

O limite de 20% da rea construda computvel para usos noresidenciais fornece um elemento importante ao desenho das quadras e dosedifcios, ao passo em que distribui e naturalmente incorpora novos usos, cujamistura desejvel pela prpria localizao estratgica do polgono da ZEIS,

prximo a estaes de transporte pblico e outros equipamentos que induzematividades de alta circulao de pedestres.

3.5 IDENTIFICAO DAS REAS DESTINADAS AEMPREENDIMENTOS ZEIS


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Outro elemento fundamental da proposta diz respeito criao de novosespaos livres e verdes seja com foco no conforto ambiental, seja destinadoao ganho de respiros urbanos e nfase de perspectivas desejadas, qualificandoo uso habitacional.

Leva-se em considerao que a proporo e localizao dos espaos

livres mais importante que sua escala. Esse critrio sugeriu, em conjunto como PUE, a criao de alargamentos, recuos e pequenas praas como umelemento de balanceamento dos espaos abertos lineares definidos pela tramaurbana histrica, que atualmente sugere mais passagem e menospermanncia. A maior parte dos espaos abertos propostos encontra-se nocentro das quadras e atende premissa geral de reforar o traado original dobairro criando reas de ventilao e aerao para as habitaes. Nas quadras67 e 75, tais espaos devem ser utilizados como passagem de pedestres, semconcorrer com as ruas e caladas tradicionais.

A identidade atual da rea orienta o desenvolvimento da proposta, de

modo que esta se d de forma natural e orgnica ao longo dos anos deimplementao do plano. A grande diversidade tipolgica dos edifcios, comalturas e pocas de construo distintas, permite uma paisagem plural eheterognea que deve ser mantida pelas novas propostas. As novasintervenes devero, consequentemente, apropriar-se dessa caracterstica,estimular novos arranjos volumtricos e espaciais, valorizando as vistas,enquadramentos e elementos referenciais existentes na paisagem local.

So condicionantes adicionais para o desenho das novas quadras abusca por insolao adequada para as novas unidades habitacionais esombreamento para o espao pblico, conforme diretriz do PUE, bem como avisibilidade dos edifcios histricos e a harmoniosa relao dos novos edifcioscom os mantidos sejam de carter histrico ou no.

Edifcios novos devero atentar para a rea de abrangncia derestries aplicveis de altura e visibilidade no entorno dos bens histricos,mas no devero se restringir a isso: sempre que possvel, a implantao denovos objetos arquitetnicos dever observar as relaes espaciais, visuais evolumtricas com os edifcios histricos, buscando um dilogo harmnico.

Nesse quesito, a implantao dos novos edifcios busca propostas de

compatibilidade e transio de alturas, alinhamentos e espaos livres para quehouvesse uma adequada valorizao dos imveis histricos e uma absoronatural dos edifcios existentes.

a) Objetivos especficos

O modelo urbano proposto tomou como referncia os seguintesobjetivos especficos:

i. definir o nmero de empreendimentos por quadra;ii. definir o nmero de unidades habitacionais de interesse social por

empreendimento;iii. destinar mnimo de 80% do total de rea construda computvel para


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habitao de interesse social (no mnimo 40%) e de mercado popular;iv. buscar atingir o coeficiente de aproveitamento mximo 6,0 (seis);v. observar a rea mxima do empreendimento de 15.000 m e o mximo

de 300 unidades habitacionais para os empreendimentos;vi. respeitar os gabaritos indicados pelo CONDEPHAAT.

Aos objetivos especficos, acima elencados, adicionam-secondicionantes geradores do partido urbanstico e arquitetnico adotado, quepodem ser resumidos nos seguintes conceitos:

i) reforar a compreenso da trama urbana tradicional atravs dorespeito aos alinhamentos e perspectivas geradas, e manter a diversidadetipolgica dos edifcios quanto altura, largura e alinhamento;

ii) equilibrar a grande diversidade tipolgica com elementos deconexo horizontal entre os edifcios, ao nvel da rua, de forma a dar aopedestre uma razovel compreenso de conjunto. Tais elementos podem serfsicos, como marquises ou jogos de alinhamento, ou funcionais, como usoscomerciais;

iii) priorizar a circulao de pedestres e criar as condies para ofuncionamento das atividades comerciais: concentrar usos pblicos nasperiferias da quadra e no pavimento trreo, reservando aos pavimentossuperiores e aos espaos internos das quadras os usos residenciais;

iv) criar rede de praas e espaos pblicos e pblico-privados deacordo com as premissas estabelecidas pelo PUE, aumentandoconsideravelmente a quantidade de espaos abertos, permeveis e verdes.Esses espaos podem ser identificados como pequenas praas junto sesquinas, espaos livre ou jardins internos s quadras e promovem melhoriasnas condies ambientais do local, alm de favorecer os deslocamentos a p;

v) proporcionar aos moradores espaos de uso coletivos no interiordas quadras. Essa transio entre o espao eminentemente pblico das ruas epraas e o espao privativo de cada residncia promove um uso mais dinmicodo espao coletivo, e induz os habitantes a uma vida social mais participativa eequilibrada;

vi) prover um bom desenho urbano do espao pblico, garantindo aqualidade de vida que oferecer a Nova Luz.

A proposta desenvolvida na escala urbana prope as volumetrias e osespaos livres previstos, como pode ser observado nas figuras 10 a 20. Adefinio de tipologias arquitetnicas mais precisas, adequao a ventilao e

insolao, definio precisa dos acessos e refinamento da relao entre oconstrudo e o espao livre ser objeto de projeto arquitetnico posterior.

b) Modelo urbano

Para ilustrar as premissas que guiaro o desenvolvimento futuro daarquitetura de cada empreendimento, e tambm quantificar a capacidade deadensamento, so sugeridos volumes esquemticos que retratam as possveisocupaes por quadra. So fatores determinantes para sua configurao oscdigos e normas aplicveis (ex. iluminao e ventilao, dimensionamento deespaos abertos, etc.), as restries urbansticas legais (ex. coeficiente mximo

16 CONDEPHAAT, processo nmero 62.568/2010 (protocolo em 24/08/2010). Arquiteto Marco AntnioLana (CREA 0600837485).


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de aproveitamento, nmero mximo de unidades por empreendimento,proporo entre usos etc.), as restries legais da preservao contidas noparecer tcnico do CONDEPHAAT e as normativas relacionadas s ZEIS.

A volumetria apresentada busca utilizar o CA mximo de modo aacomodar maior quantidade de habitantes nessa rea. Dos 20% de CA

reservados a outros usos, utilizou-se como critrio aproveitar os trreos eeventualmente os primeiros pavimentos dos edifcios residenciais. Tais usos geralmente comerciais e servio so fundamentais para dinamizar a regio,mantendo a atividade econmica e a presena de postos de trabalho.

Da demolio dos edifcios existentes resultaram lotes de caractersticasdiversificadas, que condicionaram a volumetria proposta para cada quadra:

i. lotes nicos ou resultantes de pequenos remembramentos,normalmente envolvidos por edifcios mantidos, que foram ocupados poredifcios compactos;

ii. espaos de geometria complexa, de grande e pequena escala, onde

o melhor aproveitamento sugere a implantao de edifcios separados em doisou mais blocos a fim de valorizar as reas livres e a qualidade ambiental dosnovos edifcios;

iii. espaos lineares, condicionando a construo de edifcioslaminares, que podem ter vrios acessos para evitar longas circulaeshorizontais;

iv. espaos generosos, que permitem uma liberdade maior deimplantao de novos edifcios.

Ainda, fator fundamental para a elaborao do plano de massa aprpria compreenso das tipologias das unidades habitacionais, cuja metragemmxima determina a profundidade e largura dos imveis. Fruto disso so osedifcios de laje de dimenses reduzidas ou os edifcios laminares, quepermitem condies mais adequadas de iluminao e ventilao. Estes ltimos,quando futuramente projetados, devero atentar s premissas do PUE quetratam da leitura vertical e fragmentao das fachadas, evitando-se o aspectode grandes planos uniformes e contnuos que ameaariam a pluralidadepretendida para o conjunto da Nova Luz.

A composio volumtrica proposta atende aos seguintes critriosgerais:

i. compromisso com a heterogeneidade de alturas dos edifcios,possibilitando desenho futuro que ressalte o embasamento, o corpo e ocoroamento;

ii. implantao que crie tratamentos especiais das esquinas, a exemplode edifcios mantidos;

iii. criao de espaos livres e verdes internos s quadras, atentandopara que sua escala seja compatvel com os espaos eminentemente pblicospropostos e existentes nas proximidades. Sua identidade deve ser maisprxima de jardins do que de praa, mesmo nos poucos casos em que hpossibilidade de passagem de pedestres pelo miolo;

iv. fachadas ativas, onde a diversidade e atividades nos vrios nveis do

edifcio mantenham um carter de contnua ocupao e visualizao do espaopblico;


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v. mesmo quando se opte por volumes de fachada contnua em funode caractersticas especficas de cada lote, o detalhamento do projeto deverprivilegiar um desenho arquitetnico que evite grande homogeneidade e ritmomuito rgido de fachada. A premissa de no conflitar com a identidade dospequenos edifcios justapostos hoje existentes, e com a gradual transformaoda rea ao longo do ciclo de implantao do projeto como um todo;

vi. criao de pavimentos trreos de alturas compatveis aos vizinhosimediatos: p-direito entre 4 e 6 metros com mezaninos. A idia acentuar asfrentes de rua, tornando-as generosas e permeveis de maneira a ampliar oespao reduzido das ruas existentes;

vii. solues que promovam o sombreamento e a proteo da chuva emalguns trechos de cada rua, garantindo ao pedestre um uso mais confortvel doespao pblico. Para tanto, marquises e circulaes internas ao pavimentotrreo (loggia), sem quebrar o alinhamento dominante, so elementosarquitetnicos importantes;

viii. ateno incorporao das empenas cegas remanescentes, bemcomo evitar grandes empenas nos novos edifcios atravs de escalonamentos

de volumes, justaposio de empenas, empenas verdes e/ou tratadas com arteurbana;

ix. dispensar da obrigatoriedade de recuos, como recomendado pelaslegislaes urbansticas vigentes, desde que atendidas s regras de aerao einsolao do Cdigo de Obras e Edificaes (PDE/LUOS/2004).

Da elaborao do plano de massa para nove quadras com imveis arenovar em ZEIS (na quadra 90 est sendo construdo o Centro Paula Souza ea Escola Tcnica Nova Luz e na quadra 94 os imveis na ZEIS, em nmero deseis, so mantidos) resultam 158.158 m (memria de clculo consta do anexo1 - Memria de clculo do modelo urbano, por quadra) de rea construda,distribuda em distintos usos, sobre um solo de 33.193 m. Do total a seredificado, 102.386,5 m corresponde rea a ser construda para ashabitaes de interesse social, conforme se detalha nas figuras a seguir.


54/187


55/187

R.GeneralOs

rio

Av.Duq

uedeCa

xias

Nova edificao

Nov

rRuadosA

ndrad

as

RELAO ENTRE EDIFCIOS EXISTENTES E NOVOS

PERSPECTIVAS Nova Edificao

Rua dos Andradas Av. Duque de Caxias

B

A

RuaS

antaIfig

nia

Rua Santa IfigniaAv. Duque de Caxias Rua General OsrioRua Santa Ifignia

Rua dos AndradasRua General Osrio

CONSRCIO NOVA LUZ Subproduto 5.2: Plano de Urbanizao de ZEIS

Quadra 59

AT AC

Total 3.118 9.330

Mantida 517 4.212

A renovar 2.602 5.118

AT AC de 42 m de 50 m de 65 m

2.602 13.775 108 81 24 213


A 1.432 7.708 63 48 14 125

B 1.170 6.067 45 33 10 88

EmpreendimentosSuperfcie (m) Unidades habitacionais

Total novas UHs

Proposto

Superfcie (m) Unidades habitacionaisTotal novas UHs

Existente

Superfcie (m)


56/187

RuadosG

usme

s

RuaG

eneralOs

rio

Ruad

osAnd

radas


Rua General Osrio Rua Santa Ifignia Rua Santa Ifignia Rua dos Gusmes

D

A

RuaS

antaIfig

nia

Rua dos Gusmes Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua Genral Osrio

B

C



Quadra 66

AT AC

Total 3.162 9.869

Mantida 1.499 7.275

A renovar 1.663 2.594


1.663 8.772 71 54 16 141


C 945 4.964 39 30 9 78

D 718 3.808 32 24 7 63

Proposto



Total novas UHs

Existente

Superfcie (m)


57/187

Ruad

osGusme

s

RuaG

eneralOs

rio

Ruad

oTriunfo


Rua General Osrio Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua dos Gusmes

A

Ruad

osA

ndrad

as

Rua dos Gusmes Rua do Triunfo Rua do Triunfo Rua General Osrio

BC


PERSPECTIVASNova Edificao

Quadra 67

AT AC

Total 9.079 12.986

Mantida 3.823 6.133

A renovar 5.256 6.853


5.256 20.308 120 90 26 236


A 1.567 7.230 61 45 13 119

B 1.494 8.794 59 45 13 117

C 1.927 4.284

Praa 268

Total novas UHs


Total novas UHs

Existente

Superfcie (m)

Proposto

Superfcie (m) Unidades habitacionais

Escola de Ensino Fundamental3.659 de nova construo + 625

rea livre / verde


58/187


Rua Vitria Rua dos Andradas

R.Vit

ria

R.dos

Gusme

s

Nova edifi

Nova edificao

rea livre

Ruado

sAnd

radas

B

A

RuaS

antaIfig

nia

Rua dos GusmesRua dos Andradas Rua Santa IfignRua dos Gusmes

Rua VitriaR. Santa Ifignia



Quadra 74

AT AC

Total 5.276 20.993

Mantida 3.442 17.050

A renovar 1.834 3.943


1.834 9.783 75 56 16 147


A 1.085 6.349 51 38 11 100

B 749 3.434 24 18 5 47


Total novas UHs

Existente

Superfcie (m)

Proposto



59/187


Rua dos Andradas Rua Vitria

R.Vitria

R.dos

Gusme

s

Nova e

Nova edificao

Nova edificao

rea livre

rea livre

rea livreRuad

oTriunfo

B

A

Ruad

osA

ndrad

as

Rua do TriunfoRua Vitria Rua dos GusmeRua do Triunfo

Rua dos AndradasRua dos Gusmes



Quadra 75

AT AC

Total 8.866 21.118

Mantida 4.087 10.818

A renovar 4.779 10.300


4.779 13.290 27 19 6 52


A 4.124 9.674

B 655 3.616 27 19 6 52

Existente

Superfcie (m)

Total novas UHs


Total novas UHs

Proposto


Centro de Promoo Humana


60/187


Rua do Triunfo Rua Vitria

Rua dos ProtestantesRua Vitria Rua dos GusmeRua dos Protestantes

Rua do TriunfoRua dos Gusmes

Nova edificao

rea Livre

rea Livre

rea Livre

Nova edific

Nova edifica

A

B

C

R.Vit

ria

R.dos

Gusmes

RuadosPr

otestantes

Ruad

oTriu

nfo



Quadra 76

AT AC

Total 6.461 14.036

Mantida 2.096 7.655

A renovar 4.365 6.381


4.365 24.727 186 138 40 364


A 1.526 9.079 67 50 14 131

B 1.471 8.783 60 45 13 118

C 1.368 6.865 59 43 13 115


Total novas UHs

Proposto


Existente

Superfcie (m)


61/187


RuaAu

rora

RuaV

itria

Nova edificao

Nova edificao

Nova edificao

Nova edificao

rea livre

rea livre

rea livre

rea livreC

A

B

D

RuaS

antaIfig

nia

Ruad

osA

ndrad

as

Rua Vitria Rua Vitria Rua Santa Ifignia

Rua Aurora Rua Aurora Rua dos Andradas

Rua dos Andradas

Rua Santa Ifignia



Quadra 82

AT AC

Total 6.585 13.804

Mantida 2.571 7.218

A renovar 4.014 6.586


4.014 22.247 157 116 34 307


B 1.052 6.733 46 34 10 90

C 1.050 4.352 31 23 7 61

D 1.912 11.162 80 59 17 156

Proposto



Total novas UHs

Existente

Superfcie (m)


62/187

RuaAu

rora

RuaVitria

No

Nova edificao

Nova edificao

Nova edificao

Nova edificao

Nova edificao

Nova edificao

rea livre

rea livre

Ruad

oTriunfo

D

E

F

G

A

B

C

Ruad

osA

ndradas

Rua Vitria Rua Vitria Rua dos Andradas

Rua dos Andradas Rua Aurora Rua Aurora Rua do Triunfo

Rua do Triunfo



RELAO ENTRE EDIFCIOS EXISTENTES E NOVOSQuadra 83

AT AC

Total 9.538 15.931

Mantida 2.422 7.404

A renovar 7.116 8.527


7.116 36.861 286 213 62 561


A 1.018 4.587 33 24 7 64

B 1.159 6.313 51 38 11 100

C 954 4.703 40 30 9 79

D 1.260 6.686 50 37 11 98

E 461 2.585 20 15 4 39

F 1.024 5.080 38 29 8 75

G 1.240 6.908 54 40 12 106

Total novas UHs


Total novas UHs

Existente

Superfcie (m)

Proposto



63/187


Rua Aurora Rua Santa Ifignia Rua Santa Ifignia Rua dos Timbiras

Rua dos Timbiras Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua Aurora

RuadosT

imbiras

RuaA

urora

RuaS

antaIfig

nia

Ruad

osA

ndra

Nova edificao

Nov

rea livre



D

A

B

Quadra 89

AT AC

Total 3.580 11.080

Mantida 2.017 8.447

A renovar 1.564 2.633


1.564 8.396 67 49 15 131


B 920 4.786 40 30 9 79

C 644 3.610 27 19 6 52

Total novas UHs


Total novas UHs

Existente

Superfcie (m)

Proposto



64/187

.

CONSRCIONOVA

LUZ.6XESURGXWR

3OD

QRGH

8UEDQL]DomR

GH

=(,6

Figura 22 Perspectiva geral do modelo urbano proposto


65/187


As tabelas a seguir retratam as superfcies de construo resultantes domodelo urbano proposto, tanto para os empreendimentos habitacionais deinteresse social (em nmero de 15), equipamentos pblicos (em nmero de 2),e os empreendimentos no ZEIS, em nmero de 4, sendo 2 habitacionais e 2no habitacionais.

Tabela 4 Empreendimentos habitacionais de interesse social da ZEIS3 C016

Tabela 5 Equipamentos pblicos localizados na ZEIS 3 C016

Tabela 6 Empreendimentos no ZEIS (localizados nas quadrasparcialmente ZEIS)

A partir da superfcie destinada habitao no modelo urbano foram

definidas as unidades habitacionais tanto para a rea ZEIS (tabela 7) comopara a rea no ZEIS, localizadas nas quadras parcialmente ZEIS (tabela 8).

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66/187


Tabela 7 HIS e HMP propostas na ZEIS 3 C016

Tabela 8 Empreendimentos habitacionais no ZEIS (localizados nasquadras parcialmente ZEIS)

O modelo urbano proposto para as 12 quadras ZEIS define osempreendimentos no habitacionais na rea no ZEIS, conforme retratado natabela 9:

Tabela 9 Empreendimentos no habitacionais no ZEIS (localizadosnas quadras parcialmente ZEIS)

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67/187


A ttulo de hiptese os empreendimentos habitacionais de interessesocial retratados na figura 12 e nas tabelas 4 a 7 podem configurar um maiornmero de empreendimentos de menor dimenso, conforme se apresenta nafigura 23 a seguir. A opo de implementao de um menor ou maior nmerode empreendimentos no dever alterar a quantidade de unidadeshabitacionais propostas e resultar das oportunidades de implementao e deatendimento da demanda.

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68/187


69/187


A tabela e o resumo a seguir retratam a hiptese de um maior nmerode empreendimentos de menor dimenso.

Tabela 10 Resumo das superfcies do modelo urbano proposto para aZEIS 3 C016

Legenda:Empreendimentos de interesse social, em nmero de 26.Empreendimentos no ZEIS (em nmero de 4, distribudos nas quadras

66, 82 e 89, porm fora do polgono das ZEIS)

Em sntese as superfcies propostas dos empreendimentos ZEIS e noZEIS podem ser a seguir observados:

Observao: a rea de construo total inclui todas as superfcies dos

diversos usos e elementos construdos propostos no modelo urbano.Entretanto, a rea construda computvel no contabiliza as superfcies

QUADRA EHIS Loteuso no

residencial Habitao Inst. CirculaoHall/

U.

Documents

Plano de urbanização de ZEIS