zonas especiais de interesse social zeis - FAU

ZONAS ESPECIAIS DE ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIALINTERESSE SOCIAL

ZEISZEIS

De acordo com o Plano Diretor

as ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL – ZEIS

são porções do território destinadas, prioritariamente, àrecuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de Interesse Social – HIS ou do Mercado Popular -HMP, incluindo a recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais, espaços públicos, serviço e comércio de caráter local.

OBJETIVOSOBJETIVOS

_Incorporar a cidade clandestina à cidade legal

_Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano (x padronização dos critérios e intervenções)

_Estender o direito à cidade e à cidadania

_Associar de desenvolvimento urbano à gestão participativa

_Estimular a produção de Habitação de Interesse Social

_Estimular a regularização fundiária

_Estimular ampliação da oferta de serviços e equipamentos urbanos

TIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SÃO PAULOTIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SÃO PAULO

ZEIS 1Favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais de interesse social, nos quais podem ser feitas intervenções de recuperação urbanística, regularização fundiária, produção e manutenção de habitações de interesse social.

ZEIS 2Terrenos baldios ou subutilizados, nos quais deve ser proposta a produção de moradias de interesse social, equipamentos sociais, culturais, etc.

ZEIS 3Terrenos ou imóveis subutilizados em áreas com infra-estrutura urbana, serviços e oferta de emprego (geralmente na região central), nos quais se propõe a produção e reforma de moradias para a habitação de interesse social, assim como de mecanismos de alavancagem de atividades de geração de emprego e renda.

ZEIS 4Glebas ou terrenos em áreas de proteção aos mananciais dotados de infra-estrutura urbana, nos quais se permite a produção de habitações de interesse social, exclusivamente destinadas à população transferida de áreas de risco e das margens das represas.

ZEIS – ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIALVersão integrante dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras de São Paulo

POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANOVersão integrante do Plano Diretor Estratégico do município de São Paulo

INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS

GESTÃO URBANA

ZEIS

INSTRUMENTOS URBANÍSTICOSINSTRUMENTOS URBANÍSTICOS

ZEIS 1ZEIS 1

Em lotes com área superior a 250 m², é exigida a construção de:

50% (no mínimo)para HIS30% (no mínimo) para HIS ou HMP20% (no máximo) para outros usosdo total de área construída computável

Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,2Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0Coeficiente de aproveitamento máximo = 2,5(excetuado na Macrozona de Proteção Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento máximo será de 1,0)

Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento máximo, em lote com área superior a 250m², se previsto em Plano de Urbanização.

Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização).

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 21 – São Remo

situação atual da favela São Remo

Densidade máxima permitida = 1000 hab/haDensidade da favela = 1711,25 hab/ha

Área da ZEIS -1 destinada à favela São Remo é insuficiente para atender a demanda por habitação, garantindo as mínimas condições de infra-estrutura, salubridade e acessibilidade.

proposta para a favela

Propõe-se, então, que a área dessa ZEIS abranja uma parte da área do Batalhão da Polícia Militar e uma quadra da USP, que atualmente apresentam ociosidade e abandono. Em vista do caráter segregador do mercado imobiliário, as duas áreas ao lado dessa ZEIS estão inseridas em uma região dotada de uma infra-estrutura melhor em relação a outras regiões, no entanto não usufruem dela. Portanto, seria muito mais proveitoso que essas áreas, ao invés de continuarem sendo vazios urbanos, fossem revertidas para a habitação de interesse social.

USP

r. são remo

av. corifeu de azevedo marques

batalhão

localização

entrada

favela são remo

ZEIS 1

N

A

A

B

B

Corte AA

Planta de proposta para conjunto de HIS na quadra do Riacho Doce

Alguns instrumentos utilizados

Por serem terrenos de propriedade pública (governo do Estado de São Paulo), serão utilizados os seguintes instrumentos previstos no Estatuto da Cidade:

_ Transferência do Direito de Construir;_ Concessão do direito real de uso em áreas públicas.

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 21 – São Remo

Propostas

_ Urbanização da favela;

_ Reassentamento de construções que estejam localizadas em áreas de risco em encostas, margens do rio, áreas que estejam obstruindo o sistema viário segundo a hierarquia identificada e ocupando áreas nonaedificandi.

_ Remover moradias precárias com a finalidade de garantir as condições de acessibilidade e salubridade na quadra. No total serão 80 as famílias que deverão ser removidas para a quadra do Riacho Doce, onde será construído um conjunto de edifícios habitacional.

ZEIS 2ZEIS 2

Em lotes com área superior a 250 m², é exigida a construção de:


Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,2Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0Coeficiente de aproveitamento máximo = 2,5(excetuado na Macrozona de Proteção Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento máximo será de 1,0)

Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento máximo, em lote com área superior a 250m².


REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 13 - Heliópolis

_Garantir melhores conexões intra-urbanas.

_Impossibilidade de reconstrução do bairro

_Intervenção em áreas críticas.

Mapa das ZEIS - 2 próximas

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 13 - Heliópolis

Implantação de infra-estrutura urbana, como garantir largura mínima para as vias.

Desadensamento populacional.

Regularização fundiária.

Manutenção de usos diversificados.

Favelas integradas à cidade formal do ponto de vista urbanístico.

Garantia de transporte público integrado.Utilização do instrumentos e programas:_Concessão de Uso para Fins de Moradia_Locação social_Doação do terreno_Venda do terreno_DIS (Desapropriação de Interesse Social).

ZEIS 3ZEIS 3

Em lotes com área superior a 500 m², é exigida:


coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,3Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0Coeficiente de aproveitamento máximo = 4,0

Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento máximo, em lote com área superior a 500m2.

Mediante aprovação do Conselho de Política Urbana, o proprietário de edificação subutilizada poderá transferir o potencial construtivo correspondente a até toda a área construída do imóvel para outros imóveis.


_Diversificação das atividades econômicas_Uso misto das edificações (térreo comercial e habitações)._Transferência do potencial construtivo para edificações localizadas em ZEPEC._Direito de utilizar o dobro do Coeficiente de Aproveitamento para proprietários que ampliarem recuo de frente ou criarem espaços abertos no interior do lote para uso coletivo._Produção de unidades habitacionais para diferentes faixas de renda, destinadas a diferentes composições familiares._Estimular a implantação de garagens subterrâneas e de calçadões._Contradição da ZEIS 3 com PRIH Luz (mesmo limite).

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 10 - Luz

Áreas a serem demolidas Comércio e ServiçosÁreas atualmente ociosas InstitucionalÁrea da Eletropaulo ResidencialPerímetros tombados Misto (térreo comercial

ou sob pilotis)

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 3 - Brás

_Desenho urbano que retome a continuidade espacial do bairro.

_Parâmetros das ZEIS deveriam levar em consideração os critérios do desenho urbano.

_Promover suporte às habitações, ou seja, áreas de serviços, comércios, etc.

_Manter linguagem das construções pré-existentes no local.

_Inclusão de novas quadras no perímetro da ZEIS, pelo interesse histórico das edificações e pelo potencial de desenvolvimento cultural.

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 18 – Santa Cecília

Área do terreno = 1000 m²CA = 4,0TO = 0,5

Área total construída = 4000 m²

HMP 3 pavimentos

1500 m² = 37,5% ATC

HIS - 4 pavimentos

2000 m² = 50 % ATC

Outros - 1 pavimentos

500 m² = 12,5 % ATC

HIS - 8 pavimentos

4 aptos/andar - 200 m²/andar

A HIS = 1600 m² = 40% A TC

HMP - 11 pavimentos

2 aptos/andar – 145,5 m²/andar

A HMP = 1600 m² = 40% A TC

Outros - 8 pavimentos

100 m² andar

A OUT = 800 m² = 20% A TC

Estudo dos Coeficientes de Aproveitamento

Cálculo inicialÁrea do terreno:Total = 150.409 m280% = 120.327,2 m220% = 30.081,8 m2CA = 4,0

HMP(375m2, 10 andares, 4 aptos/ andar)densidade resultante = 1.707 hab/ha

HIS (315m2, 6 andares, 6 aptos/andar)densidade resultante = 3.048 hab/ha

Cálculo corrigidoCoeficiente de aproveitamento = 2,5Taxa de Ocupação = 70%

Conclui-se que, a área construída para HMP é praticamente o dobro da de HIS, o que sai da proporção de ZEIS. Para manter a proporção (40% HMP e 40% HIS), procuramos aproximar os valores de áreas construídas chegando ao resultado de 35 edifícios para HIS e 15 edifícios com 12 andares para a tipologia de HMP.

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 2 – Barra Funda



Apesar do limite abrangente, a ZEIS se aplica a poucos lotes, pois devido ao excessivo parcelamento dos lotes, apenas 7 possuem área superior a 500m2 e alguns destes já estão edificados

A possibilidade de remembramento de lotes foi considerada inviável na maioria dos casos

A existência de dois grandes imóveis à venda representa uma boa oportunidade à prefeitura para aquisição e produção de HIS na ZEIS

A Proposta 2 só utiliza os lotes maiores de 500m2 com eventual incorporação de terrenos adjacentes subutilizados, permitindo a construção de 798 unidades

Há uma área do PRIH Santa Cecília que não está demarcada como ZEIS mas que deveria ser, pois apresenta melhor aplicabilidade do instrumento para promoção de HIS, até mesmo que a área efetivamente demarcada

A Proposta 1 promove todos os remembramentospossíveis (para que atinjam o mínimo de 500m2), mantendo apenas os imóveis já edificados e utilizados para habitação e permite a construção de 1097 novas unidades


Visto que há poucos terrenos maiores de 500 m2, aplicar a isenção de pagamento para Outorga Onerosa, Consórcio Imobiliário, Redução da taxa de imposto sobre serviço (ISS) e Transferência de Potencial Construtivo para outro imóvel dentro da ZEIS, com o intuito de atrair a iniciativa privada para investir na área.

Construção de térreo comercial nos edifícios que terão as unidades de HIS e HMP.

Doação de propriedade (imóveis com dívida ativa de IPTU muito alta, inclusive por comodato de 5 a 10 anos para serem locacionadas socialmente. Em contrapartida recebe a reforma do edifício.

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 22 – Barra Funda

_Adensamento populacional da região, explorando o potencial construtivo, chegando ao C.A. máximo com a possibilidade de isenção de pagamento da Outorga Onerosa.

_Integração de uso habitacional, comercial com equipamentos públicos.

_Mescla de ZEIS 1 e 3, onde se propõe HMP e HIS, com o intuito de equilibrar o potencial construtivo e o adensamento.

_Instituição do Locação Social das unidades de HIS às famílias de baixa renda, ampliando o acesso à moradia, e melhor gestão do edifício habitacional.

ZEIS 4ZEIS 4

Em lotes com área superior a 250 m², é exigida:

70% (no mínimo)para HIS30% (no máximo) para outros usos (inclusive HMP) do total de área construída

Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,1Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0Coeficiente de aproveitamento máximo = 1,0

Obs: O total de HIS produzidas serão destinadas para o atendimento de famílias removidas de áreas de risco e de preservação permanente, ou ao desadensamento de assentamentos populares.

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 9 – Jardim Ângela

ZEIS 1_Adequação das vias existentes: calçamento permeável, arborização;

_Liberação de margens e nascentes ocupadas: praças;

_Criação de praça linear de contenção ao avanço da ocupação ao longo da área de preservação do Parque Guarapiranga, com trilhas e teleférico de incentivo ao turismo ecológico.

ZEIS 1ZEIS 4

LOCALIZAÇÃOZEIS 4_Implantação de equipamentos públicos: escola, creche, UBS, Complexo Cultural;

_Implantação de HIS (obedecendo taxa de ocupação de 0,6 e gabarito máximo de 9,0m);

_Conexão com as principais vias de acesso.

principais vias

Ocupação invadindo o Parque

HIS – adequação à declividade do terreno, alta permeabilidade, taxa de ocupação de 0,6 (máx. permitida), gabarito máximo de 9,0m.

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 9 – Jardim Ângela

Praça linear de contenção do avanço da ocupação na área do Parque.

Reformulação de vias existentes: calçamento permeável, arborização e adequação à declividade

REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USPGrupo 6 – Cidade Ademar

_Implantação em declividade.

_Aproveitamento das margens da represa.

_Análise das condições de conforto e salubridade das habitações.

FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Poderá ser aplicado:

1. Utilização e construção compulsória2. IPTU progressivo no tempo3. Desapropriação com títulos da dívida pública

nas seguintes situações

_LOTE E GLEBA NÃO EDIFICADOSTerreno com área superior a 250,00m², onde o coeficiente de aproveitamento utilizado é igual a zero.

_SOLO URBANO SUBUTILIZADOTerreno com área superior a 250,00m² onde o coeficiente de aproveitamento utilizado não atinge o mínimo definido no Plano Diretor.

_EDIFICAÇÃO NÃO UTILIZADA OU SUBUTILIZADATerreno com área superior a 500,00m², que tenha, no mínimo, 80% de sua área construída desocupada há mais de 5 anos.

Obs: Instrumentos aplicáveis nos distritos da Sé, República, Bom Retiro, Consolação, Brás, Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Cecília e Bela Vista, excetuados os casos em que decisões judiciais relativas ao imóvel impeçam a ocupação.

PLANO DIRETOR – DISTRITOS CUJOS IMÓVEIS ESTÃO SUJEITOS À PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS

GESTÃO URBANAGESTÃO URBANA

PLANO DE URBANIZAÇÃO

CONSELHO GESTOR

GESTÃO URBANA

PLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEISPLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEIS

Objetivos:

I - Estabelecer condições e parâmetros específicos para a recuperação física e regularização fundiária de áreas ocupadas de forma irregular e espontânea pela população de baixa renda;

II - Garantir a participação da população moradora em todas as etapas de planejamento e implementação das ações necessárias para a recuperação e regularização das áreas referidas no inciso I deste artigo;

III - Equacionar soluções para as áreas de risco ocupadas por moradias.

CONSELHO GESTORCONSELHO GESTOR

Composição:

Representantes do Poder PúblicoRepresentantes dos moradoresRepresentantes dos proprietários de imóveis localizados na ZEIS (Observada a paridade entre o número de representantes do Poder Público e da sociedade civil)

O número de integrantes do Conselho Gestor será definido em função do número de moradores ou de famílias a serem atendidas na área abrangida pelo Plano de Urbanização, garantido:

Mínimo de 4 integrantes Participação de 1 representante da SEHABParticipação de 1 representante da Subprefeitura

Lei Federal nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade

Lei Municipal nº 13.430/2002 – Plano Diretor Estratégico (São Paulo)

Lei Municipal nº 13.885/2004 – Planos Diretores Regionais e Zoneamento (São Paulo)

Trabalhos produzidos pelos estudantes da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, referentes à disciplina AUP-274, Desenho Urbano e Projeto dos Espaços da Cidade, 1o semestre 2005.

BIBLIOGRAFIABIBLIOGRAFIA

Documents

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