Pré-estudo de Viabilidade Econômico-Financeira · • Para a avaliação da pré-viabilidade dos Produtos foi considerada a ótica do real estate , na qual os empreendimentos serão

Pré-estudo de Viabilidade Econômico-FinanceiraData-base: 31 de julho de 2011

Fase 4

Notas Importantes 4

Introdução 7

Metodologia do Estudo 9

Taxa de Desconto 13

Premissas Gerais 12

Projeção – Torre de escritórios 14

Projeção – Galpão logístico 21

Índice

3Copyright © 2011 Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda. Todos os direitos reservados.

Projeção – Galpão logístico 21

Projeção – Supermercado 28

Projeção – Boulevard 35

Projeção – Faculdade 42

Projeção – Hospital 49

Projeção – Centro de eventos 56

Resultado do Estudo 63

Anexos 65

Notas Importantes

Copyright © 2011 Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda. Todos os direitos reservados. 4

Notas Importantes

1. A Deloitte Touche Tohmatsu (“Deloitte Consultores”) foicontratada pela Prefeitura da Estância Turística de Itu(“Prefeitura de Itu ”), para preparar o presente Relatório deEstudo de Pré-viabilidade Econômico-Financeira (“Relatório ”),referente à Fase 4 do Projeto Cidades Itu (“Projeto Cidades ”),na data-base 31 de julho de 2011;

2. Os produtos imobiliários (“Produtos ”) analisados neste estudoforam baseados nos potenciais empreendimentos imobiliáriosidentificados nas análises de mercado das fases anteriores doProjeto Cidades, sendo:

• Fase 1 – Pesquisa de oferta de empreendimentos imobiliários

4. Nosso trabalho não incluiu a verificação independente dosdados e das informações fornecidas pela Prefeitura de Itu epelas demais fontes de informações e não se constituiu emuma auditoria conforme as normas de auditoria geralmenteaceitas;

5. Para a análise de pré-viabilidade, as premissas utilizadas,como as áreas de locação/venda, as áreas de construçãoequivalente, área construída, área de estacionamento, área deterreno, entre outras, foram estimadas com base embenchmarks de mercado, uma vez que, nesta fase do ProjetoCidades , ainda não foram desenvolvidos os estudos


• Fase 1 – Pesquisa de oferta de empreendimentos imobiliáriose de atividades consolidadas na Cidade de Itu;

• Fase 2 – Matriz de produtos imobiliários potencias da Cidadede Itu; e

• Fase 3 – Pré-dimensionamento de produtos imobiliários ezoneamento preliminar.

3. O trabalho de estudo de pré-viabilidade utilizou como base,entre outras, as seguintes informações ou documentos: (i)Resultados das Fases 1, 2 e 3 do Projeto Cidades ; (ii)pesquisa de mercado realizada pela Deloitte Consultores; (iii)bases de dados públicos contendo a estimativa do custo deconstrução e outros gastos de obra; e (iv) discussões com aPrefeitura de Itu , com o Sr. Herculano Castilho Passos Júnior;

Cidades , ainda não foram desenvolvidos os estudosarquitetônicos detalhado ou Masterplan dos Produtos ;

6. As premissas utilizadas nesse estudo de pré-viabilidadepodem ser alteradas após o desenvolvimento do Masterplanpara os Produtos , devido às características específicas depadrões de construção, do tempo decorrido entre o presenteestudo e o desenvolvimento dos empreendimentos e deeventuais eventos subsequentes à data-base desse Relatório ;

7. As estimativas e projeções apresentadas nesse Relatório ,especialmente aquelas cuja ocorrência depende de eventosfuturos e incertos, refletem a melhor avaliação a respeito dodesempenho dos Produtos e de seu mercado de atuação nofuturo considerando-se as informações disponíveis na data-base. Desta forma, é importante enfatizar que a alteração daspremissas mediante o desenvolvimento de um Masterplanpoderá alterar os resultados dos indicadores de pré-viabilidadedos Projetos ;

Notas Importantes

8. Da mesma forma, não estão contemplados no escopo destetrabalho a execução dos seguintes procedimentos: (i)investigações específicas envolvendo aspectos jurídicos, taiscomo propriedade, titularidade, alienações, hipotecas, ônus,entre outros gravames; (ii) realização de mediçõestopográficas de terrenos; e (iii) checagem de disponibilidade,limitações e confrontações de terrenos, conforme descriçõesobtidas em documentos oficiais, tais como matrículas,escrituras e/ou certidões;

9. Este Relatório não representa uma proposta, solicitação,aconselhamento ou recomendação por parte da Deloitte

12. Reservamo-nos o direito de, mas não nos obrigamos a, revisartodos os cálculos incluídos ou referidos neste Relatório, sejulgarmos necessário, e de revisar nossa opinião quanto à taxade retorno dos Produtos , caso tenhamos conhecimentoposterior de informações não disponíveis por ocasião daemissão deste Relatório.


aconselhamento ou recomendação por parte da DeloitteConsultores de investimento, sendo esta decisão deresponsabilidade única e exclusiva daquele que o acessar;

10. A Deloitte Consultores não se responsabiliza por perdasdiretas ou indiretas, nem por lucros cessantes eventualmentedecorrentes do uso deste Relatório;

11. Este Relatório não se destina à circulação geral, tampoucopode ser reproduzido ou utilizado com outro propósito além daanálise de pré-viabilidade sem nossa prévia autorização porescrito. Não assumimos nenhuma responsabilidade oucontingências por danos causados ou por eventual perdaincorrida por nenhuma parte envolvida, como resultado dacirculação, publicação, reprodução ou uso deste documentocom outra finalidade diferente do definido neste relatório e emnossa proposta; e

Introdução


Introdução

Resumo

Os empreendimentos imobiliários selecionados para a análise depré-viabilidades foram elegidos com base nos estudosmercadológicos, nas fases anteriores do Projeto Cidades,conforme a seguir:

• Fase 1 – Pesquisa de oferta de empreendimentos imobiliários ede atividades consolidadas nas Cidade de Itu;

• Fase 2 – Matriz de produtos imobiliários potencias da Cidade deItu; e

• Fase 3 – Pré-dimensionamento de produtos imobiliários ezoneamento preliminar.

• Faculdade com 9.900m² de área bruta locável e capacidadepara 2.897 alunos (“Faculdade ”);

• Hospital com 1.636m² de área bruta locável e capacidade para26 leitos (“Hospital ”); e

• Centro de eventos com 4.840m² de área bruta locável ecapacidade para 2.000 pessoas (“Centro de eventos ”).

Não fez parte do escopo da Fase 4 a análise da agência bancária edo condomínio residencial, considerando-se que a viabilidadedesses empreendimentos dependem do desenvolvimento dosdemais Produtos e da localização desses para a avaliação da


zoneamento preliminar.

Com base nos resultados das Fases 1, 2 e 3 foram identificados osempreendimentos com maior potencial de atratividade, os quaisforam analisados sob a ótica de viabilidade econômico-financeirade um produto de real estate. Estes produtos estão listados aseguir:

• Torre de escritórios comerciais com 192 salas de 30m² de áreabruta locável (“Torre de escritório ”);

• Galpão logístico com 10 módulos de 1000m² de área brutalocável (“Galpão logístico ”);

• Supermercado com 2.152m² de área bruta locável(“Supermercado ”);

• Boulevard comercial para 20 lojas com 100m² de área brutalocável média(“Boulevard ”);

demais Produtos e da localização desses para a avaliação daatratividade e das premissas de desenvolvimento dos projetos.

Metodologia de Estudo


Metodologia do Estudo

Metodologia Geral

• O processo de desenvolvimento de produtos eempreendimentos imobiliários engloba diferentes fases,escopos de trabalho e metodologias específicas. Com base noentendimento da situação, nas discussões e no objetivoproposto, a Fase 4 do Projeto Cidades compreende os estudosde Pré-Viabilidade Econômico-Financeiro dos Produtos ;

• O valor potencial dos produtos foi calculado através de modelode estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotéticoempreendimento compatível com as condições de mercado noqual está inserido, considerando-se cenários viáveis paraexecução e comercialização do produto;

• A análise do valor potencial dos produtos considera a receitaprovável da comercialização/exploração das unidadeshipotéticas com base em preços obtidos através de pesquisasde campo, considerando-se todas as despesas inerentes àimplantação do empreendimento, tais como: despesas deconstrução e comercialização, remuneração do capital relativoaos períodos de construção e comercialização das unidades,mediante práticas de mercado;

• As pesquisas de elementos-base para as análisesmercadológicas foram desenvolvidas a partir de consultas aimobiliárias, corretores autônomos, bem como a partir de


execução e comercialização do produto;

• O estudo de viabilidade técnico-econômico foi baseado no fluxode caixa descontado, considerando o conceito de que o valoreconômico de um negócio está diretamente relacionado ao valorpresente dos fluxos de caixa líquidos a serem gerados no futuro.Isso porque somente o fluxo de caixa pode ser usado parapagamento de dividendos ou novos investimentos. Portanto,para um investidor, o valor é medido pelo montante de recursosfinanceiros que se espera, ou seja, gerado no futuro pelonegócio, descontado ao seu valor presente;

imobiliárias, corretores autônomos, bem como a partir deanálises relativas ao comportamento do mercado imobiliário daregião; e

• Para a determinação dos valores unitários de venda e/oulocação de unidades, foi adotado o Método Comparativo deDados de Mercado, o qual consiste em determinar o valor demercado de um imóvel através da comparação com outrossimilares, de seus preços de locação e venda, tendo em vistacaracterísticas semelhantes. Nesse método, os valores dereferência pesquisados podem ser ajustados através dautilização de fatores que visam corrigir eventuais diferençasentre os bens disponíveis no mercado e o bem objeto daanálise.

Metodologia do Estudo

Considerando-se as características dos Produtos em análise, utilizou-se o Income Approach, que está diretamente relacionado ao valorpresente dos fluxos de caixa líquidos gerados pelas suas operações no futuro, conforme apresentado a seguir:

MERCADO

DemandaLocação eVenda


Análise de Sensibilidades

Custos e Investimentos

Receita

INTERNO

Estrutura Operacional

Investimentos

Venda

TIRPrefeitura de Itu

Fluxos de Caixa

Resultados da Operação

Produtos Estudados

Premissas Gerais


Premissas Gerais

Premissas Gerais

As principais premissas e considerações que balizaram esteestudo foram obtidas por meio de análises de mercado, conforme oRelatório da Fase 3 do Projeto Cidades e pesquisas de mercadorealizadas pela equipe da Deloitte Consultores, as quais foramdiscutidas e analisadas, e estão descritas no presente Relatório. Aseguir, estão apresentados um sumário das principais premissasadotadas:

• Data-base de análise: 31 de julho de 2011;

• As projeções estão apresentadas em termos reais, ou seja, nãocontemplam efeitos inflacionários futuros;

• Para o Supermercado , Galpão logístico , Boulevard ,Faculdade , Hospital e Centro de Eventos projetou-se oaluguel para o período projetivo de agosto de 2011 a julho de2021, considerando também a perpetuidade do fluxo dealugueis; e

• Nesta análise de pré-viabilidade, não foram consideradaspotenciais valorizações futuras do real estate, as quais podemimpactar significativamente as taxas de retorno deste estudo.


• Os valores estão expressos em milhares de Reais (R$ mil),exceto quando outra unidade for indicada;

• Para a avaliação da pré-viabilidade dos Produtos foiconsiderada a ótica do real estate, na qual os empreendimentosserão desenvolvidos para a administração e operação de uminvestidor de real estate. É importante ressaltar que as taxas deretorno e percepção do valor para investidores estratégicospodem ser diferentes da percepção de investidores de realestate. Para investidores estratégicos, além da rentabilidade doempreendimento imobiliário, também são observados arentabilidade e potenciais riscos das operações dos negóciosem si;

• No estudo de pré-viabilidade econômico-financeira do produtoTorre de escritórios , foi empregado um horizonte projetivocompreendido entre os períodos de agosto de 2011 e janeiro de2015 considerando a venda das unidades;

Projeção – Torre de Escritórios


Projeção – Torre de escritórios

Introdução

• Nas análises realizadas nas Fases 2 e 3 do Projeto Cidades foiidentificada a demanda para a implantação de torres deescritórios, iniciando uma nova fase da ocupação empresarialna cidade de Itu, com a verticalização dos escritórios e aocupação de espaços destinados para empresas, ao contráriodo atual modelo de ocupação empresarial, no qual imóveisresidenciais são adaptados para atender à demanda comercial;

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades, existe uma demandalatente de uma torre de escritórios comerciais com salasmodulares a partir de 30m²;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo da


• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para uma Torre de escritórios com padrãoconstrutivo médio e andares com salas modulares com áreamínima de 30m² para venda; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas de fluxo de caixapotencial da Torre de escritórios , a fim de determinar a pré-viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.


Premissas de Obra

• A área total construída equivalente (área utilizada para cálculodo custo de construção) foi estimada em 9.024m², conformedemonstrado a seguir:

• A área potencial de vendas foi calculada em 5.760m², em linha

• O início da construção foi previsto para 01 de agosto de 2012,(seis meses após o início das vendas) e a conclusão foiestimada para 01 de agosto de 2014, conforme curva deconstrução de empreendimentos similares.

Curva de Construção (em %)

1,20% 1,20%

2,40%2,60%

3,80%

4,40%

5,80%

5,20%

6,10%

6,80%7,20%7,40%

6,80%6,60%6,20%

5,20%5,00%4,80%

4,20%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

40%

60%

80%

100%

120%

DescriçãoFator de

equivalênciaÁrea (m²)

Área Equivalente (m²)

Área privativa 1,0 5.760 5.760 Área comum 1,0 864 864 Área subsolo 0,5 4.800 2.400 Total 11.424 9.024


• A área potencial de vendas foi calculada em 5.760m², em linhacom o estudo de demanda da Fase 3 do Projeto Cidades ;

• O valor do terreno considerado no fluxo de análise da Torre deescritórios foi baseado em pesquisas de mercado junto aimobiliárias locais. Conforme esta pesquisa, o valor por metroquadrado do terreno varia entre R$500/m² a R$2.000/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referencia de valor, R$1.000/m², que trata-se de valorunitário ofertado na região do Itu novo Centro;

• Com base em dados de zoneamento obtidos na PrefeituraMunicipal de Itu, foi adotada uma área de terreno de 2.400m²,considerada adequada para este projeto em função dosparâmetros construtivos fornecidos pelo zoneamento atual;

• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$1.186,57/m², conforme custos do Guia de Construção daeditora PINI para edificação de prédios comerciais com padrãomédio; e

0,80%1,20%

0,70%0,60%0,80%1,20%

0,00%

1,00%

2,00%

0%

20%

% Acumulado % Mensal

Fonte: Análises Deloitte Consultores.


• Conforme pesquisa de mercado da Deloitte Consultores, foramidentificados alguns conjuntos e salas para venda e/ou locaçãona cidade de Itu. Os imóveis apresentaram os valores unitáriosde venda variando entre R$2.500/m² e R$4.000/m²;

• Os valores pesquisados foram ajustados através da aplicaçãode fatores de correção de idade, localização, estado deconservação, vagas de garagem e padrão construtivo, conformemétodo comparativo de dados de mercado;

• Após estes ajustes, o valor unitário foi calculado emR$3.740/m², que multiplicado pela área de vendas resultou emum Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$21.542 mil;

• A curva de recebimento de pagamentos foi baseada nascondições atualmente praticadas em empreendimentossimilares na região, sendo:

− 30% do valor durante o período de construção, parceladoinicialmente em trinta e uma vezes (período entre o início dasvendas e término da construção) e proporcional ao restantede meses até o término da obra; e

− 70% restante no término da construção.

Vendas

17.961 20.000 Vendas (em R$ mil)


um Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$21.542 mil;

• A data de início das vendas foi prevista para 01 de fevereiro de2012;

• A curva de vendas foi baseada na pesquisa da Urban SystemsBrasil Estudos Mercadológicos Ltda, empresa sub-contratadapara desenvolvimento de estudos mercadológicos, realizada naFase 3 do Projeto Cidades . Para cálculo da pré-viabilidade, foiutilizado o cenário base; eCurva de Vendas (em %)

9% 9% 9% 9% 9% 9%

2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

120,0%


1.093 2.308

17.961

180

(15.000)

(10.000)

(5.000)

-

5.000

10.000

15.000

20.000

2011 2012 2013 2014 2015

Receita Operacional BrutaFluxo de vendas


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção da Torre de escritórios , nocusto total de construção foram considerados os gastos comprojetos e aprovações, bonificações e despesas indiretas,propaganda e marketing, entre outros custos envolvidos, osquais foram calculados com base em benchmarks de mercado;

• Projetos e Aprovações: As despesas com projetos e aprovaçõesforam estimadas em 0,5% do custo básico de construção entre oinício das vendas até o início da obra;

• Bonificações e Despesas Indiretas: As bonificações e despesasindiretas (BDI) foram estimadas em 20,24% sobre o custobásico de construção, com base em benchmarks:

• Comissão: Para os custos de comissões, adotou-se umpercentual de 4,0% sobre o VGV;

• Propaganda e Marketing: As despesas de propaganda emarketing foram calculadas considerando-se 3,0% do custobásico de construção acrescido das bonificações e despesasindiretas (CBC e BDI) pelo período de 30 (trinta) meses a partirdo início das vendas da Torre de escritórios , considerandouma curva decrescente de gastos;

• Condomínio: Foi considerado um valor de condomínio em tornode R$3,00/m² para as unidades vagas após o términoconstrução, até a sua comercialização;


básico de construção, com base em benchmarks:

Nota:- O valor final do BDI foi calculado através da seguinte fórmula:BDI = (1/(1-C))x(1+Ax(1+D)x(1+B)-1)

construção, até a sua comercialização;

• Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU): O valor do IPTU foicalculado de acordo com os percentuais atualmente aplicadospela prefeitura de Itu, sendo, 2,0% sobre o valor venal dosterrenos e 1,0% sobre o valor venal das construções; e

• Impostos sobre receita: Para a Torre de escritórios , foiconsiderada a criação de uma SPE (Sociedade de PropósitoEspecífico) conforme práticas atuais de mercado. Em geral,estas SPEs apuram seus tributos indiretos e diretos pelo regimede Lucro Presumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73%(3,65% de PIS e COFINS e 3,08% de IR – lucro presumido)sobre o VGV.

Discriminação %

A Custo de gerenciamento da obra 3,00%

B Taxa de administração da obra 8,00%

C Impostos e taxas incidentes 6,65%

D Contingências 0,90%

BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%


Financiamento de obra

• Os bancos oferecem planos específicos para as construtoras eincorporadoras, chamado de “plano empresarial”;

• Para o início da liberação do crédito financiado pelasconstrutoras e incorporadoras duas premissas são geralmenteobrigatórias:

− Mínimo de vendas de 20% a 30% das unidades; e

− Mínimo de 20% a 30% das obras já concluídas.

• Em geral, o valor financiado pelos bancos varia entre 50% e80% do custo total de obra;

• As condições de pagamento desse financiamento também forambaseadas na prática de mercado, na qual:

− Pagamento de juros durante o período de construção até aentrega das chaves; e

− Pagamento do principal ocorrerá em uma única parcela aofinal do financiamento, na entrega das chaves.


• Para o cálculo desta pré-viabilidade, o início do fluxo deempréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2013, quando aTorre de escritórios atinge a marca de 20% das obrasconcluídas e 30% das unidades vendidas;

• Foi estimado um empréstimo equivalente a 70% dos custos deconstrução conforme práticas de mercado, no montante deR$9.302 mil;

• A taxa de juros estimada foi de 11,0% ao ano (em termos reais),conforme pesquisa em instituições financeiras e CaixaEconômica Federal para operações de acordo com o PEC -Plano de financiamento à construção civil; e


Fluxo de Caixa do Empreendimento

A seguir é demonstrado o fluxo de usos e fontes:

(em R$ mil)

ProjeçõesUsos e Fontes 2011 2012 2013 2014 2015

Fontes - 1.093 7.297 17.961 180

Receita Operacional Bruta - 1.093 2.308 17.961 180 Financiamento - - 4.989 - -

Usos (1.964) (1.404) (8.117) (11.875) (19)

Deduções e Impostos - (74) (155) (1.209) (12) Custo Básico de Construção (1.920) (439) (6.392) (3.876) - Custos com Projetos e Aprovações (36) (18) - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (88) (1.278) (775) -


Taxa Interna de Retorno

Propaganda e Marketing - (231) (93) (62) - Comissões - (536) (179) (140) (7) IPTU (8) (19) (19) (17) - Condomínio - - - (1) - Financiamento - - - (5.795) -

Fluxo de Caixa (1.964) (311) (819) 6.087 160

Valor Econômico

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% 16,2% 34,1% 49,3%

Base 13,2% 30,5% 45,1%

+ 10% 10,6% 27,2% 41,3%

Val

or d

o T

erre

no

Preço de venda do m²

Projeção – Galpão Logístico


Projeção – Galpão logístico

Introdução

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades, existe demanda paraum galpão logístico com área bruta locável de 10.000m² para ospróximos 10 anos;

• Foi considerada a construção de Galpão logístico compossibilidade de divisão em 10 módulos de 1.000m²;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para um Galpão logístico modular em linha comos padrões construtivos exigidos pela indústria logística; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas para a construção ealuguel do Galpão logístico , a fim de determinar a pré-


aluguel do Galpão logístico , a fim de determinar a pré-viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.

5,00%

8,20%

11,00%

12,90%

14,60%

13,40%

11,40%

9,80%

8,40%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

40%

60%

80%

100%

120%


Premissas de Obra

• A área total construída equivalente (área utilizada para cálculodo custo de construção) foi estimada em 11.000m², conformedemonstrado a seguir:

• A área potencial de locação foi calculada em 10.000m², em linhacom o estudo de demanda da Fase 3 do Projeto Cidades ,

• O início da construção foi previsto para 01 de fevereiro de 2012,(seis meses após o início das prospecções) e a conclusão foiestimada para 01 de fevereiro de 2013, conforme curva deconstrução de empreendimentos similares.

Curva de Construção (em %)Descrição

Fator de equivalencia

Área (m²)Área Equivalente

(m²)

Área privativa 1,0 10.000 10.000 Área de pátio 0,2 5.000 1.000 Total 15.000 11.000


2,00%1,30%

2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

0%

20%

Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12


com o estudo de demanda da Fase 3 do Projeto Cidades ,separados em 10 módulos de 1.000m²;

• O valor do terreno considerado no fluxo de análise do Galpãologístico foi baseado em pesquisas de mercado junto aimobiliárias locais. Conforme esta pesquisa, o valor por metroquadrado do terreno varia entre R$50/m² a R$100/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referencia de valor, R$50/m², que trata-se de valor unitárioofertado ao longo das rodovias de acesso à Cidade de Itu;

• Com base em dados de zoneamento obtidos na PrefeituraMunicipal de Itu, foi adotada uma área de terreno de 18.000m²,considerada adequada para este projeto, em função dosparâmetros construtivos fornecidos pelo zoneamento atual;

• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$1.072,08/m², conforme custos do Guia de Construção daeditora PINI de edificações para galpões de uso geral médio; e



• Valores de locação na região foram obtidos através depesquisas de mercado realizadas na Fase 3 do ProjetoCidades ;

• Foi utilizado um valor médio mensal de aluguel de R$18,00/m²para o cenário base;

• A data de início da locação foi prevista para 01 de fevereiro de2013; e

• A curva de ocupação do empreendimento foi estimadaconsiderando-se que a prospecção de locatários é realizadadurante o período de construção, de modo que todos os

Receita de Locação


durante o período de construção, de modo que todos osmódulos do empreendimento estarão locados ao final do 10°mês.

Aluguel (em R$ mil)

1.170

2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160

1.260

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*

Receita Operacional Bruta

* Fluxo de aluguel projetado até 01 de junho de 2021

Fluxo de aluguéis


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção da Galpão logístico , nocusto total de construção foram considerados os gastos comprojetos e aprovações, bonificações e despesas indiretas, entreoutros custos envolvidos, os quais foram calculados com baseem benchmarks de mercado;

• Projetos e Aprovações: As despesas com projetos e aprovaçõesforam estimadas em 0,5% do custo básico de construção entre oinício das prospecções até o início da obra;


• Comissão: Para os custos de comissões, adotou-se o valor deum mês de aluguel;

• Condomínio: Foi considerado um valor de condomínio em tornode R$3,00/m² para as unidades vagas após o términoconstrução, até a sua locação;


• Impostos sobre receita: Para o Galpão logístico , foi




• Impostos sobre receita: Para o Galpão logístico , foiconsiderada a criação de uma SPE (Sociedade de PropósitoEspecífico) conforme práticas atuais de mercado. Em geral,estas SPEs apuram seus tributos indiretos e diretos pelo regimede Lucro Presumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73%(3,65% de PIS e COFINS e 3,08% de IR – lucro presumido)sobre a receita de locação.

Discriminação %





BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%




• Para o início da liberação do crédito financiado pelasconstrutoras e incorporadoras uma premissa é geralmenteobrigatória:



• Para o cálculo desta pré-viabilidade, o início do fluxo deempréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2012, quando o


− Pagamento de parcelas mensais de R$231 mil entre 01 defevereiro de 2013 e 01 de janeiro de 2016;

− Amortização e juros calculados pela tabela price;

− Carência de amortização durante o período de construção; e

− Pagamento de juros durante a obra.


empréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2012, quando oGalpão logístico atinge a marca de 20% das obras concluídas;

• Foi estimado um empréstimo equivalente a 50% dos custos deconstrução conforme práticas de mercado, no valor de R$7.119mil;

• A taxa de juros real estimada foi de 11,0% ao ano, conformepesquisa em instituições financeiras e Caixa Econômica Federalpara operações de acordo com o PEC - Plano de financiamentoà construção civil; e


Fluxo de Caixa do Empreendimento

A seguir é demonstrado o fluxo de usos e fontes:

(em R$ mil)

ProjeçõesUsos e Fontes 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20 20 2021

Fontes - 6.186 1.170 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 1.260

Receita Operacional Bruta - - 1.170 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 2.160 1.260 Fianciamento - 6.186 - - - - - - - - -

Usos (943) (13.017) (3.450) (2.921) (2.921) (376) (145) (145) (145) (145) (85)

Deduções e Impostos - - (79) (145) (145) (145) (145) (145) (145) (145) (85) Custo Básico de Construção (900) (10.802) (991) - - - - - - - - Custos com Projetos e Aprovações (39) (20) - - - - - - - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (2.186) (200) - - - - - - - -


Taxa Interna de RetornoTIR

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% 10,9% 13,1% 15,2%

Base 10,8% 12,9% 15,0%

+ 10% 10,6% 12,8% 14,8%

Preço de aluguel do m²

Val

or d

o T

erre

no

Bonificação e Despesas Indiretas - (2.186) (200) - - - - - - - - Comissões - - (180) - - - - - - - - IPTU (4) (9) (19) - - - - - - - - Condomínio - - (108) - - - - - - - - Financiamento - - (1.873) (2.776) (2.776) (231) - - - - -

Fluxo de Caixa (943) (6.831) (2.280) (761) (761) 1.784 2.015 2.015 2.015 2.015 1.175

Projeção –Supermercado


Projeção – Supermercado

Introdução

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades , existe uma demandalatente para um Supermercado com área bruta locável de2.152m²;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para um Supermercado com padrão construtivonormal; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas básicas para aconstrução e aluguel do Supermercado , a fim de determinar apré-viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.


5,00%

8,20%

11,00%

12,90%

14,60%

13,40%

11,40%

9,80%

8,40%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

40%

60%

80%

100%

120%


Premissas de Obra

• A área total construída equivalente (área utilizada para o cálculodo custo de construção) foi estimada em 2.400m², conformedemonstrado a seguir:

• A área potencial de locação foi calculada em 2.152m², em linhacom o estudo de demanda da Fase 3 do Projeto Cidades ;


Curva de Construção (em %)Descrição

Fator de equivalencia

Área (m²)Área Equivalente

(m²)

Área privativa 1,0 2.152 2.152 Área comum 1,0 248 248 Total 2.400 2.400


2,00%1,30%

2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

0%

20%

Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12


com o estudo de demanda da Fase 3 do Projeto Cidades ;

• O valor do terreno considerado no fluxo de análise doSupermercado foi baseado em pesquisas de mercado junto aimobiliárias locais. Conforme esta pesquisa, o valor por metroquadrado do terreno situa-se em torno de R$1.000,00/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referência de valor, R$1.150/m², que trata-se de valorunitário ofertado na região central da Cidade de Itu;


• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$1.020,21/m², conforme orçamento realizado pela DeloitteConsultores; e



• O modelo built-to-suit (construção mediante demanda, nasespecificações do inquilino) foi considerado para este produto,estimando a locação do empreendimento após o término daobra;

• Os valores de locação na região foram obtidos através depesquisa junto à ABRASCE (Associação Brasileira de ShoppingCenters) e ajustados através da aplicação de fatores decorreção de idade, localização, estado de conservação, vagasde garagem e padrão construtivo, conforme método comparativode dados de mercado;

• Foi utilizado um valor médio mensal de aluguel de R$15,00/m²



355 387 387 387 387 387 387 387

226

-

100

200

300

400

500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*


• Foi utilizado um valor médio mensal de aluguel de R$15,00/m²como o cenário base; e

• A data de início da locação foi prevista para 01 de fevereiro de2013.

Aluguel (em R$ mil)


Fluxo de aluguéis


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção da Supermercado , no custototal de construção foram considerados os gastos com projetose aprovações, bonificações e despesas indiretas, entre outroscustos envolvidos, os quais foram calculados com base embenchmarks de mercado;





• Impostos sobre receita: Para o Supermercado , foi consideradaa criação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico)conforme práticas atuais de mercado. Em geral, estas SPEsapuram seus tributos indiretos e diretos pelo regime de LucroPresumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73% (3,65%




Presumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73% (3,65%de PIS e COFINS e 3,08% de IR – lucro presumido) sobre areceita de locação.Discriminação %





BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%














empréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2012, quando oSupermercado atinge a marca de 20% das obras concluídas;




Fluxo de Caixa não descontado

A seguir é demonstrado o fluxo de entradas e saídas de caixa:

(em R$ mil)


Fontes - 1.284 355 387 387 387 387 387 387 387 226

Receita Operacional Bruta - - 355 387 387 387 387 387 387 387 226 Financiamento - 1.284 - - - - - - - - -

Usos (5.782) (2.758) (702) (602) (602) (74) (26) (26) (26) (26) (15)

Deduções e Impostos - - (24) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (15) Custo Básico de Construção (5.750) (2.243) (206) - - - - - - - - Custos com Projetos e Aprovações (8) (4) - - - - - - - - -



Custos com Projetos e Aprovações (8) (4) - - - - - - - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (454) (42) - - - - - - - - Comissões - - (32) - - - - - - - - IPTU (24) (57) (10) - - - - - - - - Financiamento - - (389) (576) (576) (48) - - - - -

Fluxo de Caixa (5.782) (1.474) (347) (215) (215) 313 361 361 361 361 211

TIR

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% -5,6% -4,3% -3,0%

Base -6,4% -5,1% -3,9%

+ 10% -7,2% -5,9% -4,7%


Val

or d

o T

erre

no

Projeção –Boulevard


Projeção – Boulevard

Introdução

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades , existe uma demandalatente de um Boulevard com uma área bruta locável de2.000m²;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para um Boulevard com padrão construtivomédio; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas básicas para aconstrução e aluguel do Boulevard , a fim de determinar a pré-viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.



Premissas de Obra


• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$1.305,23/m², conforme custos do Guia de Construção daeditora PINI de edificações similares com a adição dos custosde instalações especiais para este empreendimento; e



6,80%7,20%7,40%

6,80%8,00%120%

DescriçãoFator de


Área equivalente (m²)

Área bruta locável 1,00 2.000 2.000 Área comum de lojas 1,00 200 200 Área técnica 1,00 200 200 Área de estacionamento 0,11 1.000 110 Total 2.510


• A área potencial de locação foi calculada em 2.000m², em linhacom o estudo de demanda da Fase 3 do Projeto Cidades ,dividido em 20 lojas com 100m²;

• O valor do terreno considerado no fluxo de análise doBoulevard foi baseado em pesquisas de mercado junto aimobiliárias locais. Conforme esta pesquisa, o valor por metroquadrado do terreno varia entre R$500/m² a R$1.500/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referência de valor, R$550/m², que trata-se de valorunitário ofertado na região central da Cidade de Itu;



0,80%1,20%

0,70%0,60%0,80%1,20%

2,40%2,60%

3,80%

4,40%

5,80%

5,20%

6,10%

6,80% 6,80%6,60%6,20%

5,20%5,00%4,80%

4,20%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

0%

20%

40%

60%

80%

100%



• Valores de locação na região foram obtidos através depesquisas de mercado realizadas em Itu através do MétodoComparativo de Dados de Mercado, onde as amostrascoletadas são ajustadas por fatores de correção de área,localização, idade e padrão de construção, a fim de se obter umvalor unitário de locação mais realista às características doempreendimento simulado;

• O valor médio mensal de aluguel foi calculado em R$47,00/m²;

• A data de início da locação foi prevista para 01 de fevereiro de2013; e


Aluguel (em R$ mil)

732

1.124 1.128 1.128 1.128 1.128 1.128

658

-

200

400

600

800

1.000

1.200

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*


• Como cenário base, visto que a prospecção de locatários érealizada durante o período de construção, foi estimada alocação de 10 lojas na abertura do empreendimento, locandotodas as lojas do empreendimento ao final do 13°mês.

Curva de Locação (em %)

50%

4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%

-40%

10%

60%

110%

160%

210%

260%

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

120,0%

Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12 Mês 13

% mensal acumulado Realista

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*



Fluxo de aluguéis


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção da Boulevard , no custo totalde construção foram considerados os gastos com projetos eaprovações, propaganda e marketing, bonificações e despesasindiretas, entre outros custos envolvidos, os quais foramcalculados com base em benchmarks de mercado;




• Propaganda e Marketing: As despesas de propaganda emarketing foram calculadas considerando-se 3,0% do custobásico de construção acrescido das bonificações e despesasindiretas (CBC e BDI) pelo período de 30 (trinta) meses a partirdo início das locações do Boulevard ;

• Condomínio: Foi considerado um valor de condomínio em tornode R$3,00/m² para as unidades vagas após o términoconstrução, até a sua locação;





• Impostos sobre receita: Para o Boulevard , foi considerada acriação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico)conforme práticas atuais de mercado. Em geral, estas SPEsapuram seus tributos indiretos e diretos pelo regime de LucroPresumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73% (3,65%de PIS e COFINS e 3,08% de IR – lucro presumido) sobre areceita de locação.

Discriminação %





BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%









− Pagamento de parcelas mensais de R$63 mil entre 01 demarço de 2014 e 01 de fevereiro de 2017;





empréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2012, quando oBoulevard atinge a marca de 20% das obras concluídas;






(em R$ mil)


Fontes - 144 1.669 732 1.124 1.128 1.128 1.128 1.128 1.128 658

Receita Operacional Bruta - - - 732 1.124 1.128 1.128 1.128 1.128 1.128 658 Financiamento - 144 1.669 - - - - - - - -

Usos (2.137) (1.036) (2.884) (1.015) (882) (873) (209) (76) (76) (76) (44)

Deduções e Impostos - - - (49) (76) (76) (76) (76) (76) (76) (44) Custo Básico de Construção (2.090) (796) (2.342) (138) - - - - - - - Custos com Projetos e Aprovações (22) (11) - - - - - - - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (161) (474) (28) - - - - - - -



Propaganda e Marketing (16) (47) (47) (8) - - - - - - - Comissões - - - (86) (8) - - - - - - IPTU (9) (21) (21) (33) - - - - - - - Condomínio - - - (81) (1) - - - - - - Financiamento - - - (592) (797) (797) (133) - - - -

Fluxo de Caixa (2.137) (892) (1.215) (283) 242 255 919 1.052 1.052 1.052 614

TIR

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% 14,2% 16,2% 18,2%

Base 13,4% 15,4% 17,3%

+ 10% 12,7% 14,7% 16,5%

Val

or d

o T

erre

no


Projeção –Faculdade


Projeção – Faculdade

Introdução

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades, existe uma demandalatente de uma faculdade com capacidade para um mínimo de2.897 matrículas;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para uma Faculdade com padrão construtivonormal; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas básicas para aconstrução e aluguel da Faculdade , a fim de determinar a pré-viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.



Premissas de Obra

• A área total construída equivalente (utilizada para o cálculo docusto de construção) foi estimada em 10.500m², conformedemonstrado a seguir:


• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$1.085,68/m², conforme custos do Guia de Construção daeditora PINI de edificações similares; e


Descrição Fator de



Área privativa 1,0 8.950 8.950

Área comum 1,0 950 950

Área de estacionamento 0,1 5.700 600

Total 10.500 Conforme Ministério da Educação (http://portal.mec.gov.br/index.php?id=14384&option=com_content&view=article#aluno_por_sala)


• A área potencial de locação foi calculada em 9.900m²,conforme nossa estimativa para atender o número de matrículasem linha com estudo de demanda da Fase 3 do ProjetoCidades , com capacidade para 2.897 alunos;

• O valor do terreno considerado no fluxo de análise daFaculdade foi baseado em pesquisas de mercado junto aimobiliárias locais. Conforme esta pesquisa, o valor por metroquadrado do terreno varia entre R$250/m² a R$500/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referência de valor, R$300/m², que trata-se de valorunitário ofertado na região circunvizinha ao centro da Cidade deItu;

construção de empreendimentos similares.



0,80%1,20%

0,70%0,60%0,80%1,20%

2,40%2,60%

3,80%

4,40%

5,80%

5,20%

6,10%

6,80%7,20%7,40%

6,80%6,60%6,20%

5,20%5,00%4,80%

4,20%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%




• Foi utilizado um valor médio mensal de aluguel de R$25,00/m²como o cenário base, conforme benchmarks de instituiçõessimilares; e



Aluguel (em R$ mil)


Aluguel (em R$ mil)

2.723 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970

1.733

-500

1.000 1.500 2.000 2.500

3.000 3.500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*



Fluxo de aluguéis


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção da Faculdade , no custo totalde construção foram considerados os gastos com projetos eaprovações, bonificações e despesas indiretas, entre outroscustos envolvidos, os quais foram calculados com base embenchmarks de mercado;





• Impostos sobre receita: Para a Faculdade , foi considerada acriação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico)conforme práticas atuais de mercado. Em geral, estas SPEsapuram seus tributos indiretos e diretos pelo regime de LucroPresumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73% (3,65%









BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%







• Para o cálculo desta pré-viabilidade, o início do fluxo deempréstimo foi estipulado para 01 de dezembro de 2012,







empréstimo foi estipulado para 01 de dezembro de 2012,quando a Faculdade atinge a marca de 20% das obrasconcluídas;






(em R$ mil)


Fontes - 485 5.625 2.723 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 1.733

Receita Operacional Bruta - - - 2.723 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 1.733 Financiamento - 485 5.625 - - - - - - - -

Usos (3.713) (3.386) (9.837) (3.178) (2.883) (2.883) (423) (200) (200) (200) (117)

Deduções e Impostos - - - (183) (200) (200) (200) (200) (200) (200) (117) Custo Básico de Construção (3.660) (2.770) (8.151) (479) - - - - - - - Custos com Projetos e Aprovações (38) (19) - - - - - - - - -



Custos com Projetos e Aprovações (38) (19) - - - - - - - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (561) (1.650) (97) - - - - - - - Comissões - - - (248) - - - - - - - IPTU (15) (36) (36) (6) - - - - - - - Financiamento - - - (2.165) (2.683) (2.683) (224) - - - -

Fluxo de Caixa (3.713) (2.901) (4.211) (455) 87 87 2.547 2.770 2.770 2.770 1.616

TIR

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% 20,2% 23,0% 25,6%

Base 13,7% 15,9% 17,9%

+ 10% 13,2% 15,3% 17,4%


Val

or d

o T

erre

no

Projeção – Hospital



Introdução

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades , existe uma demandalatente de um Hospital para atender um número de 26 leitos;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para um Hospital com padrão construtivonormal; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas básicas para aconstrução e aluguel do Hospital , a fim de determinar a pré-viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.



Premissas de Obra

• A área total construída equivalente (utilizada para o cálculo docusto de construção) foi estimada em 1.674m², conformedemonstrado a seguir:

• A área potencial de locação foi calculada em 1.637m², em linha



1,20% 1,20%

2,40%2,60%

3,80%

4,40%

5,80%

5,20%

6,10%

6,80%7,20%7,40%

6,80%6,60%6,20%

5,20%5,00%4,80%

4,20%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

40%

60%

80%

100%

120%

DescriçãoFator de



Área coberta 1,0 1.637 1.637

Área de estacionamento 0,1 375 38

Total 1.674



• O valor do terreno considerado no fluxo de análise do Hospitalfoi baseado em pesquisas de mercado junto a imobiliáriaslocais. Conforme esta pesquisa, o valor por metro quadrado doterreno varia entre R$50/m² a R$150/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referência de valor, R$100/m², que trata-se de valorunitário ofertado na região circunvizinha ao bairro Pirapitingui;


• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$3.133,00/m², conforme orçamento realizado pela DeloitteConsultores; e


0,80%1,20%

0,70%0,60%0,80%1,20%

0,00%

1,00%

2,00%

0%

20%







Aluguel (em R$ mil)


Aluguel (em R$ mil)

593 647 647 647 647 647 647

377

-100 200 300 400 500 600 700

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*



Fluxo de aluguéis


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção do Hospital , no custo totalde construção foram considerados os gastos com projetos eaprovações, bonificações e despesas indiretas, entre outroscustos envolvidos, os quais foram calculados com base embenchmarks de mercado;





• Impostos sobre receita: Para o Hospital , foi considerada acriação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico)conforme práticas atuais de mercado. Em geral, estas SPEsapuram seus tributos indiretos e diretos pelo regime de LucroPresumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73% (3,65%









BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%














empréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2012, quando oHospital atinge a marca de 20% das obras concluídas;






(em R$ mil)


Fontes - 318 3.684 593 647 647 647 647 647 647 377

Receita Operacional Bruta - - - 593 647 647 647 647 647 647 377 Financiamento - 318 3.684 - - - - - - - -

Usos (359) (1.579) (4.512) (1.777) (1.801) (1.801) (190) (44) (44) (44) (25)

Deduções e Impostos - - - (40) (44) (44) (44) (44) (44) (44) (25) Custo Básico de Construção (270) (1.275) (3.751) (220) - - - - - - - Custos com Projetos e Aprovações (87) (44) - - - - - - - - -



Custos com Projetos e Aprovações (87) (44) - - - - - - - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (258) (759) (45) - - - - - - - Comissões - - - (54) - - - - - - - IPTU (1) (3) (3) (0) - - - - - - - Financiamento - - - (1.418) (1.757) (1.757) (146) - - - -

Fluxo de Caixa (359) (1.261) (828) (1.184) (1.154) (1.154) 457 603 603 603 352

TIR

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% 2,4% 4,5% 6,6%

Base 2,3% 4,5% 6,5%

+ 10% 2,3% 4,4% 6,4%


Val

or d

o T

erre

no

Projeção – Centro de Eventos


Projeção – Centro de eventos

Introdução

• Conforme a Fase 3 do Projeto Cidades , existe uma demandalatente de um centro de eventos com capacidade de 2.000pessoas;

• Em linha com as análises de mercado, foi realizado o estudo dapré-viabilidade para um Centro de eventos com padrãoconstrutivo médio; e

• A seguir, estão apresentadas as premissas básicas para aconstrução e aluguel do Centro de eventos , a fim dedeterminar a pré-viabilidade econômico-financeira desteempreendimento.



Premissas de Obra


• A área potencial de locação foi calculada em 4.400m², em linha



1,20% 1,20%

2,40%2,60%

3,80%

4,40%

5,80%

5,20%

6,10%

6,80%7,20%7,40%

6,80%6,60%6,20%

5,20%5,00%4,80%

4,20%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

40%

60%

80%

100%

120%

DescriçãoFator de



Área de eventos 1,0 4.000 4.000 Área comum 1,0 400 400 Área de estacionamento 0,1 10.000 1.100 Total 5.500



• O valor do terreno considerado no fluxo de análise do Centro deeventos foi baseado em pesquisas de mercado junto aimobiliárias locais. Conforme esta pesquisa, o valor por metroquadrado do terreno varia entre R$300/m² a R$1.000/m²;

• Para simulação do cenário base deste produto, foi utilizado,como referência de valor, R$400/m², que trata-se de valorunitário ofertado na região circunvizinha ao centro da Cidade deItu, para áreas que comportem tal empreendimento;


• O custo básico de construção por metro quadrado foi estimadoem R$1.472,00/m², de acordo com enquadramento em custospré-definidos pela Revista Construção;e


0,80%1,20%

0,70%0,60%0,80%1,20%

0,00%

1,00%

2,00%

0%

20%







Aluguel (em R$ mil)


Aluguel (em R$ mil)

2.420 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640

1.540

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*



Fluxo de aluguéis


Custos e Despesas

• Além dos gastos com a construção da Centro de eventos , nocusto total de construção foram considerados os gastos comprojetos e aprovações, bonificações e despesas indiretas, entreoutros custos envolvidos, os quais foram calculados com baseem benchmarks de mercado;





• Impostos sobre receita: Para o Centro de eventos , foiconsiderada a criação uma SPE (Sociedade de PropósitoEspecífico) conforme práticas atuais de mercado. Em geral,estas SPEs apuram seus tributos indiretos e diretos pelo regimede Lucro Presumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73%




de Lucro Presumido, no qual é aplicada uma alíquota de 6,73%(3,65% de PIS e COFINS e 3,08% de IR – lucro presumido)sobre a receita de locação.Discriminação %





BDI= (1+A)*(1+B)*(1/(1-C))*(1+D)-1 20,24%














empréstimo foi estipulado para 01 de junho de 2012, quando oCentro de eventos atinge a marca de 20% das obrasconcluídas;






(em R$ mil)


Fontes - 345 3.995 2.420 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640 1.540

Receita Operacional Bruta - - - 2.420 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640 1.540 Financiamento - 345 3.995 - - - - - - - -

Usos (7.257) (2.451) (7.032) (2.341) (2.083) (2.083) (336) (178) (178) (178) (104)

Deduções e Impostos - - - (163) (178) (178) (178) (178) (178) (178) (104) Custo Básico de Construção (7.200) (1.967) (5.789) (340) - - - - - - - Custos com Projetos e Aprovações (27) (13) - - - - - - - - -



Custos com Projetos e Aprovações (27) (13) - - - - - - - - - Bonificação e Despesas Indiretas - (398) (1.171) (69) - - - - - - - Comissões - - - (220) - - - - - - - IPTU (30) (72) (72) (12) - - - - - - - Financiamento - - - (1.538) (1.906) (1.906) (159) - - - -

Fluxo de Caixa (7.257) (2.106) (3.037) 79 557 557 2.304 2.462 2.462 2.462 1.436

TIR

(em R$ mil) - 10% Base + 10%

- 10% 11,9% 13,8% 15,6%

Base 11,0% 12,9% 14,7%

+ 10% 10,2% 12,0% 13,8%

Val

or d

o T

erre

no


Resultado do Estudo


Resultado

Resultado do Estudo

Com base na metodologia adotada, considerações e premissasdefinidas neste trabalho, na data-base de 31 de julho de 2011,consideramos que a Torre de Escritórios, Centro de Eventos,Faculdade, Boulevar e Galpão Logístico são empreendimentosviáveis economicamente, conforme detalhado no presenteRelatório. Somente o Supermercado e o Hospital são consideradosnão viáveis economicamente. A seguir descreveremos brevementeos resultados obtidos nestes empreendimentos:

• Torre de Escritórios – Esta simulação apresentou os melhoresindicadores de viabilidade dentre os empreendimentosestudados. Para o cenário base, a TIR (Taxa Interna de Retorno)

• Centro de Eventos – A construção de Centro de Eventos paralocação se mostrou viável com uma TIR de 13,2% ao ano (taxareal) no cenário base;

• Supermercado – Esta simulação não é viável ao incorporador,ou seja, não é interessante a construção para locação do imóvelpara possível operador, com TIR negativa de 5,1% ao ano.Porém, acreditamos que mesmo este produto não sendo viávelna ótica de Real Estate pode ser interessante ao operador final,uma vez que, o lucro obtido pela operação do Supermercado aolongo do tempo pode compensar o custo de incorporação doempreendimento;


estudados. Para o cenário base, a TIR (Taxa Interna de Retorno)é de 30,50% ao ano;

• Galpão Logístico – Esta simulação apresentou uma TIR de12,9% ao ano (taxa real, ou seja, sem inflação) no cenário base;

• Boulevard – Esta simulação se mostrou viável com TIR de 15,8%ao ano (taxa real, ou seja, sem inflação) no cenário base;

• Faculdade – A simulação para a Faculdade apresentou osegundo melhor indicador de viabilidade econômica, com TIR de16,4% ao ano no cenário base (taxa real);

empreendimento;

• Hospital – A simulação de incorporação para ocupação porhospital mostrou-se viável economicamente, porém, de baixaatratividade a investidores e incorporadores, devido à baixa TIRde 5,5% ao ano (taxa real). Geralmente empreendimentos comoHospital não são viáveis sob o ponto de vista de Real Estate emfunção dos elevados custos de construção, chegando a valoresunitários de construção acima de R$3.000/m² de áreaconstruída. Inclusive com a participação da Prefeitura de Ituatravés da concessão do terreno, o empreendimento se mostrouinviável.

Anexos


Anexos

Taxa de capitalização

Para cálculo da taxa de capitalização dos Produtos cujaviabilidade foi calculada pelo fluxo de aluguéis, foi utilizado o custode oportunidade calculado para o setor.

Notas

a) Representa o retorno requerido pelo investidor para investimentos emtítulos conceitualmente sem risco (Risk Free). Foi adotado comoparâmetro de taxa livre de risco a média aritmética histórica dosúltimos 24 meses das taxas oferecidas pelo governo norte-americano(T-Bond norte-americano de 30 anos). Fonte: Análises Deloitte.

b) Representa o retorno acima da taxa livre de risco que o investidorexige para investir (estar exposto ao risco) no mercado de capitais(Equity Risk Premium), devido ao seu risco inerente. Foi adotado oprêmio médio verificado para as ações (valorização e dividendospagos) de grandes empresas americanas desde 1926. Fonte:Morningstar (Ibbotson Associates).

c) Representa a medida do risco do Empreendimento ou do setor em

WACC* = Ke(E/E+D) + Kd(1-tributos)(D/D+E)

Taxa livre de risco (rf) 4,04% (a)Prêmio de Mercado (ERP) 6,70% (b)

Taxa de Desconto

CAPM** = rf + β(ERP) + CRP + SP


c) Representa a medida do risco do Empreendimento ou do setor emanálise. Para o cálculo do Beta, foi utilizado o Beta desalavancadomédio de Empresas de Real Estate com base nas respectivasestruturas de capitais e taxa de Imposto de Renda e ContribuiçãoSocial. Esse Beta médio foi realavancado utilizando-se a estrutura decapitais média do mercado. Fonte: Análises Deloitte.

d) Representa o montante adicional de juros (prêmio) exigido peloinvestidor institucional para investir no Brasil (Country Risk Premium).Foi adotada como prêmio, a média aritmética do spread dos últimos36 meses praticada entre os títulos do Governo Brasileiro e doGoverno Norte-Americano de prazo similar. Fonte: Análises Deloitte.

e) Representa o prêmio adicional de juros exigido pelo investidorinstitucional conforme o tamanho da empresa (size premium). Foiadotado o prêmio médio verificado para as ações (valorização edividendos pagos) de pequenas empresas americanas desde 1926.Fonte: Mornigstar (ex: Ibbotson Associates).

Beta β 0,73 (c)Risco País (CRP) 1,51% (d)Prêmio pelo tamanho da empresa (SP) 4,07% (e)

Custo do Capital Próprio Nominal (CAPM) - US$ 14,49%

Taxa de Inflação projetada (Americana) 2,18% (f)Taxa de Inflação projetada (Brasil) 4,95% (g)

CAPM nominal - para referência 17,59%

Custo do capital próprio nominal (CAPM) - R$ 12,05%

*Custo Médio Ponderado de Capital

**Modelo de Precificação de Ativos de Capital

Anexos

Notas (cont.)

f) Inflação norte-americana, determinada com base na expectativaembutida de inflação nos títulos de longo prazo (T-Bond norte-americano de 30 anos) oferecidos pelo governo norte-americano, quepossuem rendimento indexado ao CPI (Consumer Price Index). Fonte:Análises Deloitte.

g) Média da Inflação brasileira projetada de 2011 a 2015. Fonte: BancoCentral do Brasil.



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Pré-estudo de Viabilidade Econômico-Financeira · • Para a avaliação da pré-viabilidade dos Produtos foi considerada a ótica do real estate , na qual os empreendimentos serão