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PRINCIPAIS NOVIDADES/OPORTUNIDADES NO REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA


FATORES CRÍTICOS PARA O ÊXITO DA RU

•Maior celeridade do processo de controlo prévio das operações urbanísticas (licenciamento/comunicação prévia);

•Maior clareza e menor margem de discricionariedade na aplicação dos Planos/Densificação do planeamento (PP de Salvaguarda e PP de RU) para dispensar a intervenção da DGP (ex IGESPAR) nos processos de controlo prévio.

•Redução dos custos de construção, com possibilidade de não cumprimento de requisitos exigidos para a construção nova;

•Dinamização do mercado de arrendamento;

•Incremento dos incentivos fiscais e tributários;

•Desenvolvimento de veículos financeiros e/ou instrumentos contratuais que envolvam intervenção e investimento público em ORU sistemáticas.


ENQUADRAMENTO LEGAL

• Resolução do Conselho de Ministros nº 20/2011, de 23 de março.

− (estabelece um conjunto de medidas de incentivo à reabilitação urbana e à dinamização do mercado de arrendamento no âmbito da Iniciativa para a Competitividade e Emprego aprovada por RCM nº 101-B/2010, de 27 de dezembro)

• Lei nº 32/2012, de 14 de agosto de 2012 (altera o Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de outubro)

− (aprova medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a Reabilitação Urbana)


PRINCIPAIS OBJETIVOS E MEDIDAS

Principais objetivos estratégicos – RCM 20/2011 •Dinamização do setor da construção

•Aumento da oferta de soluções de habitação para as famílias reforçando condições de mobilidade laboral;

•Diminuição dos custos de contexto;

Principais medidas -Lei 32/2012

1.Flexibilização e simplificação dos procedimentos de criação de áreas de reabilitação urbana (ARU)

2.Criação de um regime especial de reabilitação urbana para edifícios e frações localizados fora de ARU, construídos há mais de 30 anos.

3.Criação de procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas


ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA (ARU)

−A) Delimitação de Área de Reabilitação Urbana;

− B) Operação de Reabilitação Urbana (ORU) a desenvolver na área

delimitada, Instrumento próprio

Plano de pormenor de Reabilitação Urbana

•A e B podem ocorrer simultaneamente, mas

•o Município pode agora primeiro aprovar a delimitação de ARU e só depois proceder à aprovação das ORU.


DELIMITAÇÃO DAS ARU

• Competência da Assembleia Municipal sob proposta da Câmara Municipal (o projeto pode ser atribuído a uma empresa do setor empresarial local – entidade gestora);

• Conteúdo: contêm memória descritiva e justificativa (critérios, objetivos, planta e quadro de benefícios fiscais);

• Efeitos: • Obriga à definição dos Benefícios fiscais (IMI, IMT); • Confere aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e

encargos sobre edifícios e frações compreendidos na ARU, o direito de acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros

• Vigência: Caduca no prazo de três anos, se não for aprovada a correspondente Operação de Reabilitação Urbana.


OPERAÇÕES DE REABILITAÇÃO URBANA

• Podem consistir em instrumento próprio ou plano de pormenor de RU, contendo o tipo de operação:

• Simples ou Sistemática

• ORU Simples: intervenção integrada de uma área dirigindo-se primacialmente ao edificado;

• Enquadrada por Estratégia de RU

• ORU Sistemática: Intervenção integrada dirigida à reabilitação do edificado; infraestruturas; equipamentos e espaços verdes e urbanos de utilização coletiva, visando a requalificação e revitalização do tecido urbano, associada a um programa de investimento público.

• Enquadrada por Programa Estratégico de RU


OPERAÇÕES DE REABILITAÇÃO URBANA- PROCEDIMENTO

• Competência: Assembleia Municipal sob proposta da Câmara (projeto pode ser de entidade do setor empresarial local)

• Parecer não vinculativo do IHRU

• Discussão pública nos termos do RJIGT (DL380/99)

• Publicação em DR, 2º série e página eletrónica do Município;

• Procedimento pode ocorrer simultaneamente com a elaboração, alteração ou revisão de PDM, PU ou PP.

• Vigência: vigora pelo prazo estabelecido na estratégia de RU ou no programa estratégico, com possibilidade de prorrogação até um máximo de 15 anos.

• Possibilidade de findo o prazo estabelecido ser aprovada nova ORU para a mesma área.


CONTROLO PRÉVIO DAS OPERAÇÕES URBANISTICAS DE RU

• Regime geral (aplicação supletiva) - RJUE

• ESPECIFICIDADES para as ações de RU localizadas em ARU: Delegação de poderes do Município na entidade gestora da ARU: Nova isenção subjetiva: obras promovidas pelas entidades gestoras de

ORU (dever de informação à CM até 20 dias antes do inicio da obra); Possibilidade da consulta às entidades externas ser efetuada através de

uma comissão de apreciação (que funciona como uma conferência de serviços, substituindo os mecanismos do artº13/13-B do RJUE).

Regime próprio de proteção do existente (mais abrangente do que o

previsto no art.60º do RJUE) Novo fundamento de indeferimento, além do previsto no RJUE,

também, a suscetibilidade de provocar prejuízo manifesto à reabilitação do edifício (ORU simples) ou da área em que se insere (ORU sistemática).


PROCEDIMENTO DE CONTROLO PRÉVIO SIMPLIFICADO

COMUNICAÇÃO PRÉVIA (regime específico em relação à Comunicação prévia do RJUE – Modelo a aprovar por Portaria) Aplica-se às operações urbanísticas de RU: •de frações ou edifícios conformes com o previsto em plano de pormenor de RU, que estariam sujeitos à Comunicação Prévia prevista no RJUE

•de frações ou edifícios sujeitos ao novo regime especial para edifícios com mais de 30 anos


REGIME ESPECIAL DE RU – OBJETO

Edifícios localizados ou não em ARU; Requisitos Cumulativos: •Construção legalmente existente (com licença, ou anterior a 1951)

•Concluída há pelo menos 30 anos;

•Que, em virtude da sua insuficiência, degradação ou obsolescência, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, se justifique reabilitar, para conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva.


REGIME ESPECIAL DE RU - CONDIÇÕES

• Preservação de fachadas principais (exceto elementos dissonantes e abertura/modificação de vãos no piso térreo);

• Manutenção dos elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial (abóbodas, arcarias,…);

• Manutenção do número de pisos acima do solo e no subsolo

• Manutenção da configuração da cobertura (exceto se a alteração for devida a aproveitamento da cobertura como área útil, em que podem ser abertos vãos para comunicação com o exterior);

• Não redução da resistência estrutural do edifício (opções adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício)


REGIME ESPECIAL DA RU - LIMITAÇÕES

NÃO SE APLICA a operações urbanísticas realizadas em bens imóveis: •Individualmente classificados ou em vias de classificação

•Localizados em áreas urbanas de génese ilegal (AUGI), salvo se estiverem incluídos em ARU.

•Se estiverem localizados em zonas de proteção só seguem o procedimento simplificado se:

−não implicarem novas aberturas de vãos na fachada ou na cobertura e −forem objeto de parecer da Administração do Património Cultural, que pode ser expresso ou tácito, (ao fim de dez dias)

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APRESENTAÇÃO DA COMUNICAÇÃO PRÉVIA

Dirigida ao Município (quando o Município não for a entidade gestora, remete a esta, notificando o interessado) Acompanhada de: •Elementos instrutórios que constam da Portaria 232/2008 de 11.03 (= RJUE)

•Termo de responsabilidade do autor do projeto; •Especificações previstas no art.º77 do RJUE (identificação do titular, do prédio, área, número de pisos, condições, enquadramento nos planos, prazo de validade, etc…)

Modelo de Comunicação Prévia a aprovar por Portaria


TERMO DE RESPONSABILIDADE

O Técnico autor do projeto atesta que: o projeto cumpre as normas legais e regulamentares em vigor ou, fundamentadamente, declara que o projeto não cumpre, mas a desconformidade:

não é originada nem agravada pela operação de RU ou melhora as condições de segurança e salubridade da edificação e são observadas as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício

A apreciação da Câmara Municipal/Entidade Gestora não incide sobre a desconformidade com as normas em vigor objeto desta declaração Mas a Câmara Municipal/Entidade Gestora pode rejeitar com fundamento em outras normas legais e regulamentares não indicadas no TR.


CONSULTAS

Dispensada a solicitação de parecer, aprovação ou autorização de entidades exteriores. Exceto – ações que envolvam demolição total ou parcial de património imóvel classificado ou em vias de classificação,

Que não tenham sido objeto de pronúncia favorável da Administração do Património Cultural em sede de PPRU

(Caso em que terá que haver expressa autorização da autoridade de património cultural)

Pode ser criada no Município uma unidade orgânica flexível (equipa multidisciplinar que pode decidir, por delegação de competências) O Município/entidade gestora pode solicitar pareceres a título meramente facultativo e não vinculativo, para esclarecimentos, mas Não suspendem o prazo legalmente fixado para a admissão ou rejeição da CP


DECISÃO DA COMUNICAÇÃO PRÉVIA

PRAZO -15 dias úteis (a contar da apresentação da CP devidamente instruída) para rejeitar Fundamento: •Violação de normas legais e regulamentares aplicáveis (=RJUE) exceto as justificadas no TR à luz da proteção do existente;

•Suscetibilidade de causar um prejuízo manifesto à reabilitação do edifício, ou à Operação de Reabilitação Urbana da área em que se insere (em caso de ORU sistemática).

Não pode fundamentar-se na ausência de parecer, autorização ou aprovação, exceto da Administração do PC quando aplicável Tem que indicar expressamente as normas violadas e as alterações necessárias para que a CP possa ser admitida em AUDIÊNCIA PRÉVIA


DECISÃO DA COMUNICAÇÃO PRÉVIA

AUDIÊNCIA PRÉVIA No prazo de 10 dias a contar do exercício da Audiência Prévia, o Município/entidade gestora deve decidir. REJEITANDO ou ADMITINDO Não pode voltar a rejeitar •se as alterações indicadas tiverem sido integralmente observadas •Suscitando novas desconformidades no projeto que já foi apreciado Se no PRAZO de 15 dias úteis a contar da apresentação da Comunicação Prévia ou da notificação do envio da mesma à Entidade Gestora, a Comunicação Prévia não for expressamente rejeitada, considera-se que há:

•ADMISSÃO da Comunicação Prévia

•deve ser disponibilizada na página eletrónica do Município/Entidade Gestora

•O interessado paga as taxas através de autoliquidação

•Pode dar inicio às obras


AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO

Aplicação do RJUE com especificidades: Requerimento com Termo de Responsabilidade do Diretor de Obra (modelo a aprovar por Portaria) deve:

•Declarar que a obra está concluída e foi executada de acordo com o projeto aprovado e, com as condições da Comunicação Prévia •Identificar o titular da autorização; o edifício/fração; o uso

•Declarar que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal

Se no prazo de 10 dias úteis a contar do requerimento, regularmente instruído, não for determinada VISTORIA, O comprovativo da entrega do requerimento e do termo de responsabilidade substitui o alvará de utilização.


REGIME ESPECIAL DE CONSTITUIÇÃO DE PH

Basta: •Comprovativo da entrega no Município ou na entidade gestora da ORU de

• TERMO DE RESPONSABILIDADE DO TÉCNICO atestando que estão verificados os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal.

•Modelo de termo de responsabilidade (a aprovar por Portaria).

Deve conter: •Identificação do titular da autorização de utilização; •Identificação do edifício/frações autónomas e respetivas áreas; •Indicar o fim a que se destinam; •e •Declarar que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da PH


ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVIL

Aprovação por maioria simples dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (havendo pelo menos 8 condóminos), para:

• Colocação de ascensores; • Instalação de gás canalizado.

Possibilidade de condóminos com mobilidade reduzida efetuarem inovações, mediante prévia comunicação ao administrador do condomínio, com 15 dias de antecedência, para:

• Colocação de rampas de acesso; • Colocação de plataforma elevatória, quando não exista ascensor com

as dimensões adequadas

Estas inovações podem ser levantadas pelos condóminos que as colocarem se houver acordo e não prejudicar o edifício – caso contrário, o condómino recebe o valor das inovações calculado de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.


CONTRAORDENAÇÕES E SANÇÕES ACESSÓRIAS

É aditado um regime sancionatório próprio, específico para as operações de RU. Coimas: • até € 450 000, pela realização de operação urbanística de RU por

pessoa coletiva, sem admissão de comunicação prévia, quando exigível;

• até € 200 000, por falsas declarações dos técnicos: autores e coordenadores dos projetos e diretores técnicos de obra.

Sanções acessórias que, consoante a gravidade, podem levar, inclusive, à interdição do exercício da profissão ou atividade e a perda de benefícios ou subsídios num período até quatro anos

•Criminalização do desrespeito pelas medidas de tutela da legalidade urbanística e penalização das falsas declarações dos técnicos, nos termos do regime do art.º 256º do CP – falsificação de documentos.

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Sofia Rodrigues Nunes

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