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LEILA SOBRAL DOS SANTOS

PROPOSTA DE FERRAMENTA PARA VERIFICAO DA MANUTENIBILIDADE DE EDIFCIOS COMERCIAIS

So Paulo 2007


PROPOSTA DE FERRAMENTA PARA VERIFICAO DA

MANUTENIBILIDADE DE EDIFCIOS COMERCIAIS

So Paulo 2007


PROPOSTA DE FERRAMENTA PARA VERIFICAO DA

MANUTENIBILIDADE DE EDIFCIOS COMERCIAIS

Monografia apresentada Escola Politcnica da Universidade de So Paulo para obteno do ttulo de Especialista em Gerenciamento de Facilidades MBA/USP

rea de Concentrao: Engenharia Civil

Orientador: Prof. M.Eng. Rogerio Fonseca Santovito

So Paulo 2007

FICHA CATALOGRFICA

Santos, Leila Sobral dos

Proposta de ferramenta para verificao da manutenibilidade de edifcios comerciais / L.S. dos Santos. -- So Paulo, 2007.

98 p.

Monografia (MBA em Gerenciamento de Facilidades) Esco- la Politcnica da Universidade de So Paulo. Programa de Edu-cao Continuada em Engenharia.

1.Edifcios comerciais (Manutenibilidade) I.Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Programa de Educao Conti-nuada em Engenharia II.t.

DEDICATRIA

Aos meus pais, que me encaminharam at aqui

e ao Webert principal incentivador para a

realizao deste trabalho.

AGRADECIMENTOS

Ao orientador Prof. M. Eng. Rogrio Fonseca Santovito por todo o suporte ao

desenvolvimento deste trabalho.

A todos que, direta ou indiretamente, colaboraram para esta pesquisa.

RESUMO

Os edifcios esto se tornando cada vez mais complexos, seja do ponto de vista da tecnologia

incorporada ou da prpria concepo arquitetnica. Por outro lado, busca-se cada vez mais a

maximizao, ou pelo menos a previsibilidade, do retorno sobre o investimento nos edifcios

comerciais. Se no considerarmos, j na fase de concepo do projeto, os requisitos

necessrios para garantir a manuteno dos componentes do edifcio, esta pode ser tornar

inexeqvel ou com custos incompatveis com as premissas consideradas na viabilidade do

negcio. Este trabalho tem como objetivo propor uma ferramenta que auxilie

empreendedores, equipe de projeto e equipe de construo a analisar aspectos de

manutenibilidade de edifcios comerciais desde as primeiras etapas do projeto at a entrega

para a equipe de operao. No se pretende com este trabalho limitar a criatividade dos

projetos buscando solues simplificadas na concepo dos mesmos, mas, aproveitar o

conhecimento da equipe de projeto mobilizada para introduzir solues de manutenibilidade

na fase de projeto e com isso reduzir custos com ajustes aps a construo. Com base na

experincia de profissionais que atuam frente operao de edifcios, consolidada mediante

um levantamento (survey), foram identificadas as principais dificuldades encontradas para se

realizar servios de manuteno. Os aspectos levantados durante a pesquisa foram

estruturados em um check-list. Para validar o uso prtico do mesmo, foi feita uma aplicao

em um empreendimento em fase de construo na cidade de So Paulo. O trabalho conclui

pela necessidade da incorporao de procedimentos estruturados sobre manutenibilidade no

desenvolvimento de projetos de edifcios.

PALAVRAS-CHAVE: Manutenibilidade, projeto, escritrios, manuteno, survey, check-

list

ABSTRACT

Buildings are becoming even more complex when either embedded technology is considered

or even when architecture concepts are taken into account. Besides, the forecast of investment

return, or at least its prediction, is being maximized. If the requests needed to enable building

components maintenance are not considered during project design, maintenance can become

impossible or its costs will go against with the viability premises considered. This work aims

to present a tool that supports investors, design team and contractors in the analysis of

commercial building maintenance aspects from the earliest design steps.to the operation team

startup This work has not the intention to limit design creativity by showing simplified

solutions for it. The intention is to introduce maintenance solutions while the design staff is

gathered in order to reduce retrofit costs after the construction. Based on the experience of

professionals responsible for building management obtained by a survey, the major problems

to execute maintenance where highlighted. The aspects raised during the survey where used to

build a checklist. In order to validate its practice, the checklist was applied to a building being

presently built in So Paulo city. As a conclusion this work shows the need of considering

structured procedures on maintenance while developing building design.

KEYWORDS: Maintainability, design, offices, maintenance, survey, checklists

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 1: Ciclo de vida de um edifcio.................................................................................. 19

Figura 2: Influncia das partes interessadas ao longo do tempo (PMI, 2004) ........................ 20

Figura 3: Os arranjos das equipes de projeto segundo a forma tradicional e com o conceito de

equipe multidisciplinar (MELHADO, 1995) ........................................................................ 22

Figura 4: Capacidade de influenciar o custo final de um empreendimento de edifcio ao longo

de suas fases (CII, 1987) ...................................................................................................... 23

Figura 5: O avano do empreendimento em relao chance de reduzir o custo de falhas do

edifcio (HAMMARLUND & JOSEPHSON, 1992)............................................................. 23

Figura 6: Nveis de Manutenibilidade................................................................................... 28

Figura 7: Custos da vida til do edifcio (ALEXANDER, 1997) .......................................... 31

Figura 8: Desempenho do edifcio ao longo da vida til (ALEXANDER, 1996) .................. 31

Figura 9: Aplicao Prtica da Ferramenta - FUNDAES................................................. 41

Figura 10: Aplicao Prtica da Ferramenta - SUBSOLOS .................................................. 42

Figura 11: Aplicao Prtica da Ferramenta - SUPERESTRUTURA ................................... 43

Figura 12: Aplicao Prtica da Ferramenta VEDAO EXTERNA................................ 44

Figura 13: Aplicao Prtica da Ferramenta - COBERTURA............................................... 45

Figura 14: Aplicao Prtica da Ferramenta CONSTRUES INTERNAS ..................... 46

Figura 15: Aplicao Prtica da Ferramenta - ESCADAS .................................................... 47

Figura 16: Aplicao Prtica da Ferramenta - REVESTIMENTOS ...................................... 48

Figura 17: Aplicao Prtica da Ferramenta - TRANSPORTE ............................................. 49

Figura 18 Aplicao Prtica da Ferramenta - HIDRULICA ............................................ 50

Figura 19: Aplicao Prtica da Ferramenta CONDICIONAMENTO DE AR................... 51

Figura 20: Aplicao Prtica da Ferramenta PROTEO CONTRA INCNDIO............. 52

Figura 21: Aplicao Prtica da Ferramenta INSTALAES ELTRICAS ..................... 53

Figura 22: Aplicao Prtica da Ferramenta EQUIPAMENTOS E MOBILIRIO............ 54

Figura 23: Aplicao Prtica da Ferramenta CONSTRUES ESPECIAIS ..................... 55

Figura 24: Aplicao Prtica da Ferramenta - TERRENO .................................................... 55

Figura 25: Aplicao Prtica da Ferramenta - MELHORIAS ............................................... 56

Figura 26: Aplicao Prtica da Ferramenta UTILIDADES MECNICAS....................... 57

Figura 27: Aplicao Prtica da Ferramenta UTILIDADES ELTRICAS......................... 58

Figura 28: Aplicao Prtica da Ferramenta OUTRAS CONSTRUES ......................... 59

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Nveis de estruturao dos elementos do edifcio (traduo nossa)........................ 33

Tabela 2: Nmero de respostas por sistema do edifcio......................................................... 35

Tabela 3: Nmero de respostas por classificao.................................................................. 36

Tabela 4: Tipos de ocorrncia de baixa manutenibilidade citados na pesquisa ...................... 36

LISTA DE ABREVIATURAS

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas

ASTM American Society for Testing Materials

BMS Building Management System

CII Construction Industry Institute

FRA Fundo para Reposio de Ativo

IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia

NA No se aplica

NBR Norma Brasileira

PMI Project Management Institute

SUMRIO

1 INTRODUO............................................................................................................................................ 12 1.1 JUSTIFICATIVAS ........................................................................................................................................... 12 1.2 OBJETIVO..................................................................................................................................................... 14 1.3 DESENVOLVIMENTO ............................................................................................................................. 14 2 REVISO DA LITERATURA................................................................................................................... 16 2.1 EDIFCIO E SEUS SISTEMAS .......................................................................................................................... 16 2.2 CICLO DE VIDA DE UM EDIFCIO .................................................................................................................. 18 2.3 A IMPORTNCIA DA FASE DE CONCEPO DE PROJETO NO DESEMPENHO DO EDIFCIO................................. 20 2.4 MANUTENIBILIDADE.................................................................................................................................... 25 2.5 IMPACTO DA MANUTENIBILIDADE PARA A QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO

IMOBILIRIO ...................................................................................................................................................... 29 3 DESENVOLVIMENTO DA FERRAMENTA.......................................................................................... 33 3.1 LEVANTAMENTO DE DADOS............................................................................................................... 33 3.2 CONSOLIDAO DAS RESPOSTAS ................................................................................................................. 35 3.4 ELABORAO DO CHECK-LIST ..................................................................................................................... 38 3.5 VALIDAO DA APLICAO PRTICA .......................................................................................................... 39 3.5.1 Dados do Empreendimento..................................................................................................................... 39 3.5.2 Avaliao da aplicao prtica............................................................................................................... 40 3.5.3 Principais alteraes decorrentes da aplicao ..................................................................................... 59 4. CONCLUSO............................................................................................................................................. 61 4.1 CONSIDERAES FINAIS ............................................................................................................................... 61 4.2 PESQUISAS FUTURAS ............................................................................................................................ 63 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.......................................................................................................... 64 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA................................................................................................................ 66 ANEXOS.......................................................................................................................................................... 67 ANEXO 1 NVEIS DE CLASSIFICAO ORIGINAIS ASTM 1557 ..................................................................... 67 ANEXO 2 FORMULRIO DE PESQUISA ........................................................................................................... 68 ANEXO 3 E-MAIL ENVIADO NA PESQUISA .................................................................................................... 70 ANEXO 4 CHECK-LIST MANUTENIBILIDADE ................................................................................................. 71

12

1 INTRODUO

1.1 JUSTIFICATIVAS

Nos ltimos anos a economia demonstra uma concentrao da atividade de prestao de

servios nos centros urbanos, gerando uma demanda por empreendimentos de escritrios.

At no muito tempo atrs era comum que as empresas investissem tanto na construo

quanto na operao de seus edifcios.

Construir edifcios com a finalidade especfica de gerar receita com o aluguel passou a ser

interessante tanto do ponto de vista de investidores quanto para as empresas.

As empresas deixam de mobilizar seu patrimnio em ativo fixo e tambm de se preocupar

com a operao dos edifcios, focando seus esforos na sua atividade fim.

Conforme relatrio divulgado pela Cushman Wakefield1, com a perspectiva de acomodao

do ritmo econmico dos pases ricos, os investidores globais buscam oportunidades. Na

Amrica Latina, no so beneficiados apenas os mercados acionrios. Imveis localizados na

regio atraem investidores, dados os altos preos do mundo desenvolvido. [...] Com mais

emprego e renda, redistribuio de riqueza, fortalecimento dos mercados de massa e de

segmentos de elite, apesar do aperto da classe mdia, o Brasil o maior plo de atrao. O

motor da atividade o aumento do crdito, inclusive imobilirio.

Considerando somente edifcios Classe2 AA e A, o estoque total na cidade de So Paulo

chega a 2,13 milhes de metros quadrados de rea disponvel, conforme dados do relatrio

Perfil Imobilirio So Paulo 1 trimestre de 2007, divulgado pela Jones Lang LaSalle3.

1 Empresa atuante no mercado imobilirio na Amrica do Sul. 2 Os edifcios comerciais so classificados de acordo com os atributos que so incorporados ao projeto. Cada

empresa atuante neste mercado prope metodologias diferenciadas de classificao. Ana Beatriz Poli Veronezi, em sua dissertao de mestrado Sistema de certificao da qualidade de edifcios de escritrios no Brasil prope uma classificao uniforme para ser adotada em todo o mercado imobilirio.

3 Empresa de consultoria e gerenciamento imobilirio presente em mais de 50 pases.

13

Ainda segundo o relatrio da Jones Lang LaSalle, a mdia geral de preo pedido para locao

de espaos AA foi de R$ 63/m2 e R$ 41/m2 para classe A.

Se considerarmos o valor de aluguel praticado para classe A sobre todo o estoque da cidade

de So Paulo, podemos dizer que o mercado imobilirio movimenta mensalmente mais de R$

87 milhes.

Para os edifcios em fase de projeto e construo o assunto manutenibilidade, se corretamente

considerado, pode diminuir o grau de incerteza a respeito das despesas futuras com

manuteno, possibilitando a ampliao das receitas operacionais.

Se as despesas com manuteno ficam dentro das metas estabelecidas para o

empreendimento, dificilmente deixaro de ser realizadas, gerando benefcios para os usurios

do edifcio, que contam com instalaes conservadas, e tambm para os investidores que

podem contar com uma maior vida til para o empreendimento, e menor taxa de vacncia. A

regra se aplica tambm aos edifcios j construdos. Em algum momento, eles devero passar

por um processo de reforma. Neste momento, o assunto manutenibilidade tambm deve ser

considerado, pelos mesmos motivos j citados acima.

Para edifcios com as mesmas caractersticas, ter uma taxa de ocupao maior aquele que

possuir o menor valor aps a soma do valor do aluguel e do condomnio.

Quanto mais cedo incorporarmos ao projeto solues que garantam a realizao da

manuteno do edifcio sob condies previsveis, menores sero os custos. Solues

incorporadas na fase de projeto preservam tambm as caractersticas estticas do edifcio.

Solues executadas na fase de operao, alm de mais caras, nem sempre contam com

equipes multidisciplinares de projeto e podem, ao optarem por solues mais econmicas,

prejudicar aspectos estticos do edifcio.

14

1.2 OBJETIVO

O objetivo deste trabalho propor uma ferramenta que auxilie empreendedores, equipe de

projeto e equipe de construo a analisar aspectos de manutenibilidade do edifcio desde as

primeiras etapas do projeto at o incio da operao.

Espera-se com este trabalho que as despesas com manuteno do edifcio fiquem dentro dos

patamares considerados na viabilidade do negcio e que os estes valores sejam realmente

destinados a aes que possam aumentar a vida til do edifcio e no serem desviados para

adequaes aps incio da operao do mesmo.

1.3 DESENVOLVIMENTO

A elaborao desta monografia passou por quatro etapas descritas a seguir.

Na etapa inicial do trabalho foi realizada a busca e estudo de material bibliogrfico que

possibilitou a compreenso dos temas investimento em empreendimentos imobilirios, projeto

e manutenibilidade de forma a perceber o impacto destes temas no desempenho dos edifcios

comerciais. Para tanto foi realizada uma reviso em material bibliogrfico nacional e

estrangeiro relativo aos temas. Cabe ressaltar que muito pouco foi encontrado na bibliografia

nacional sobre o assunto manutenibilidade. J sobre os temas projeto e empreendimentos

imobilirios o material farto, incluindo grande nmero de trabalhos publicados pela prpria

Escola Politcnica da Universidade de So Paulo.

Com base na fundamentao terica obtida, pde ser desenvolvido um instrumento para

coleta de dados em campo. Nesta fase tambm se definiu o pblico alvo e forma de acesso a

eles.

As informaes obtidas foram consolidadas e, considerando os aspectos mais citados,

elaborou-se um roteiro de verificao de projetos.

A ferramenta criada teve sua aplicao prtica validada em um empreendimento em fase de

construo na cidade de So Paulo, com o objetivo de avaliar se os itens considerados na

15

pesquisa haviam sido incorporados ao projeto (avaliao de projeto) e seu aplicabilidade

(avaliao da ferramenta).

Na etapa final do trabalho, foi avaliada a importncia do tema manutenibilidade e, no

somente no uso da ferramenta proposta, mas tambm a importncia da implantao de

programas estruturados de manutenibilidade.

16

2 REVISO DA LITERATURA

2.1 EDIFCIO E SEUS SISTEMAS

A definio de edifcio envolve o entendimento de que ele existe para uma finalidade

especfica.

Segundo a ABNT NBR 5674 (1999, p. 1), as edificaes so o suporte fsico para a

realizao direta ou indireta de todas as atividades produtivas [...]. So construdos para

atender seus usurios durante muitos anos e, ao longo deste tempo de servios devem

apresentar condies adequadas ao uso a que se destinam [...].

No significa que, ao longo do tempo, no seja possvel a utilizao do edifcio para outros

fins. Caso ocorra mudana de uso, importante a reavaliao de seus sistemas e sua

adequao, caso necessrio.

Um edifcio composto por vrios sistemas com finalidades especficas e que interagem entre

si.

Conforme a ABNT NBR 13531 (1995) a edificao produto constitudo por conjunto de

componentes construtivos definidos e articulados em conformidade com princpios e tcnicas

especficas da arquitetura e da engenharia para, ao integrar a edificao, desempenhar

determinadas funes em nveis adequados.

Para que fosse possvel estruturar o levantamento dos exemplos de baixa manutenibilidade

junto aos profissionais da rea e futura associao com outras pesquisas, buscou-se

referncias nacionais e internacionais sobre a classificao de sistemas de edifcios.

17

Este tema foi bastante explorado por SOCCI e SANTOVITO (2007)1. Aps analisarem as

referncias nacionais e internacionais concluram:

[...] Ao serem analisadas as normas, pde-se concluir que, com relao hierarquizao dos elementos que compem a edificao, nenhuma delas apresenta uma estrutura validada dos sistemas prediais, consistente com as demais referncias normativas nacionais e internacionais, que possa ser utilizada para o desenvolvimento de um sistema de informaes das atividades relacionadas com a operao de edifcios comerciais. [...] Aps a anlise das referncias nacionais e internacionais, concluiu-se que a utilizao da norma ASTM 1557/05 (UNIFORMAT II), para definio da estrutura de hierarquizao das instalaes e sistemas prediais, se mostra a mais apropriada, possibilitando customizaes, ajustes e adequaes que se acharem necessrios, de modo a possibilitar a utilizao desta estrutura em procedimentos operacionais de manuteno predial [...].

As referncias avaliadas por SOCCI e SANTOVITO (2007) foram:

REFERNCIAS NACIONAIS

a) Associao Brasileira de Normas Tcnicas

ABNT NBR 5674/99 Manuteno de edificaes: Procedimento

ABNT NBR 14037/98 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes:

contedo e recomendaes para elaborao e apresentao

ABNT NBR 12721/99 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de

construo para incorporao de edifcio em condomnio: procedimento

ABNT NBR 12722/92 Avaliao de servios para construo de edifcios

ABNT NBR 5671/90 Participao dos intervenientes em servios e obras de

engenharia e arquitetura

ABNT 13531/95 Elaborao de projetos de edificaes: atividades tcnicas

ABNT 13532/95 Elaborao de projetos de edificaes: arquitetura

b) Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias

c) Editora PINI Tabela de Composies de Preos para Oramentos

d) Projeto CDCON Terminologia e Codificao para Construo

e) Projetos de Normas ABNT

1 SOCCI, Fbio e SANTOVITO, Rogrio Fonseca. Entrevista realizada pelo autor.

18

REFERNCIAS INTERNACIONAIS

a) Normas ASTM Servibilidade

b) Construction Specifications Institute CSI

c) Masterformat

d) ASTM 1557/05 - Uniformat

A ASTM 1557 (2005) estabelece uma classificao de elementos construtivos e ambiente

relacionado. Os elementos normalmente apresentam uma funo, no importando a

especificao de projeto, mtodo de construo, ou materiais usados.

A classificao serve como uma referncia consistente para anlise, avaliao, e

monitoramento durante a viabilidade, planejamento, e projeto dos edifcios. Tambm

contempla as fases de construo, manuteno, reabilitao e disposio.

A classificao proposta pela ASTM 1557 (2005) incorpora trs nveis hierrquicos descritos

como: Nvel 1, 2, e 3. Tambm apresenta uma sugesto de Nvel 4 para classificao de sub-

elementos.

Para melhor entendimento da proposta da ASTM 1557 (2005, p. 3 e 4) foi anexado este

trabalho os trs nveis originais de classificao para elementos do edifcio (Anexo 1).

2.2 CICLO DE VIDA DE UM EDIFCIO

Para entender a importncia do assunto proposto neste trabalho, precisamos entender tambm

o conceito ciclo de vida de um edifcio.

Baseado na definio do PMI Project Management Institute no documento Um Guia do

Conjunto de Conhecimentos em Gerenciamento de Projetos (2004, p. 5), o ciclo de vida

define as fases que conectam o incio do projeto ao seu final, sendo projeto, um esforo

temporrio empreendido para criar um produto, servio ou resultado exclusivo. Temporrio

no significa necessariamente curta durao, [...] significa que todos os projetos possuem um

incio e um final definidos. Percebe-se, portanto que o PMI utiliza o conceito de projeto de

uma forma ampla, no estrito ao desenho arquitetnico e de engenharia.

19

Associando a definio do PMI para este caso, o edifcio o produto criado e possui um

incio e um final definido. O esforo no se encerra na fase de concluso da obra, ele se

estende por toda a vida til do mesmo. Inclui fases de renovao e adequao parcial ou total

de seus sistemas at sua disposio final.

Figura 1: Ciclo de vida de um edifcio

Considerando a vida til aproximada de um edifcio em torno de 40 anos, as fases iniciais:

Concepo, Projeto e Construo representam menos de 20% deste tempo, porm, as decises

tomadas nesta fase tero impacto significativo at a disposio do mesmo.

Conforme a ABNT NBR 14037 (1998, p. 1) a edificao construda no pode ser entendida,

ela prpria, como a realizao do objetivo do processo, pois somente aps a concluso do

projeto e da execuo da edificao que ela pode ser colocada a servio de seus usurios e,

servindo-os adequadamente em relao ao previsto, realizar o motivo pelo qual a edificao

foi produzida. Da a importncia de levar em considerao as necessidades da etapa de uso

do edifcio na fase de concepo do projeto.

Tambm se forem considerados os quesitos sobre sustentabilidade, pode-se perceber a

relevncia do tema manutenibilidade. Hoje os conceitos de Edifcio Verde j apontam para a

preocupao de melhoria de desempenho ambiental e econmico de edificaes comerciais.

Um exemplo de ferramenta para avaliao dos edifcios o Sistema LEED 2.0 de

Avaliao de Edifcio Verde, desenvolvido pelo U.S. Green Building Council1 (2001).

Neste modelo, so avaliados aspectos que vo desde a Seleo do Terreno, visando

minimizao do impacto ambiental decorrente da implantao do edifcio, passando por

eficincia na utilizao dos recursos, qualidade ambiental, ampliao de seu ciclo de vida,

entre outros.

Entre os vrios pontos analisados pelo LEED 2.0 (2001, p. 23 e 25), destacamos a seguir os

que se referem diretamente ao tema ampliao do ciclo de vida do edifcio:

1 Conselho dos Estados Unidos de Edifcio Verde

20

Reutilizao do edifcio: com a inteno de Ampliar o ciclo de vida do ncleo do

edifcio existente, economizar recursos, preservar recursos naturais, reduzir o

desperdcio e reduzir o impacto ambiental de novos edifcios no que tange

manufatura e transporte de materiais.

Reutilizao de recursos: com a inteno de Prolongar o ciclo de vida dos materiais

de construo selecionados atravs da reduo dos impactos ambientais oriundos da

fabricao e do transporte dos materiais.

Busca-se, portanto a maximizao da vida til do edifcio. Isto pode ser obtido de maneira

preventiva desde a concepo dos projetos.

2.3 A IMPORTNCIA DA FASE DE CONCEPO DE PROJETO NO DESEMPENHO

DO EDIFCIO

Conforme PMI (2004, p. 21), A capacidade das partes interessadas de influenciarem as

caractersticas finais do produto do projeto e o custo final do projeto mais alta no incio e

torna-se cada vez menor conforme o projeto continua. A Figura 2 ilustra isso. Contribui

muito para esse fenmeno o fato de que o custo das mudanas e da correo de erros

geralmente aumenta conforme o projeto continua.

Figura 2: Influncia das partes interessadas ao longo do tempo (PMI, 2004)

21

Conforme MELHADO (1995, p.18) O desenvolvimento do projeto deve ser baseado no

trabalho gerado por uma equipe multidisciplinar e coordenada de forma iterativa por um

profissional com adequada experincia em projeto e execuo.

Desta forma, incorpora-se conhecimento de vrias especialidades, antecipando impactos

negativos nas fases seguintes: construo e uso.

Claro que o projeto deve levar em considerao as necessidades da etapa de construo do

edifcio, preciso expandir este conceito, contemplando tambm as necessidades da etapa de

operao.

Aproveitando o conceito apresentado por MELHADO (1995, p. 17) na Figura 3, no Arranjo

Tradicional o check-list proposto na presente pesquisa pode ser uma ferramenta utilizada pelo

arquiteto, que acumula a funo de coordenao ou pelo prprio empreendedor.

No Arranjo Multidisciplinar, pode ser um instrumento para o coordenador do projeto,

representante do empreendedor ou, dependendo do tamanho do empreendimento, ser utilizado

por um consultor de Uso e Operao do edifcio ou, na situao ideal, ser instrumento do

responsvel pela operao do edifcio que inicia sua participao deste as primeiras fases do

projeto.

22

Figura 3: Os arranjos das equipes de projeto segundo a forma tradicional e com o conceito de equipe multidisciplinar (MELHADO, 1995)

O modelo proposto no tem o objetivo de solucionar todos os problemas relativos

manutenibilidade dos edifcios, apenas evitar a recorrncia dos problemas identificados pelos

profissionais durante a pesquisa. Tambm abre espao para que novas percepes da equipe

de projeto sejam incorporadas ferramenta.

O CII Construction Industry Institute1 em seu relatrio de pesquisa Design for

Maintainability: Improving Project Return on Investiment (1999, p. 19) defende a adoo de

um programa de Manutenibilidade, sendo a verificao de projetos, conforme proposto neste

1 The Universidade of Texas at Austin

23

trabalho, apenas uma 16 das ferramentas sugeridas no processo de desenvolvimento de

projetos.

Conforme tambm citado pelo CII (1987), nas fases iniciais do ciclo de vida do projeto que

as decises tomadas podem influenciar o custo final do empreendimento. Esta influncia

ilustrada na Figura 4.

Figura 4: Capacidade de influenciar o custo final de um empreendimento de edifcio ao longo de suas fases

(CII, 1987)

HAMMARLUND & JOSEPHSON (1992, p. 32 a 34) tambm defendem a idia de que as

decises tomadas nas fases iniciais do empreendimento, estudo de viabilidade de projeto, so

importantes para reduo da incidncia de falhas e dos respectivos custos, apesar do baixo

dispndio de recursos (ver Figura 5).

Figura 5: O avano do empreendimento em relao chance de reduzir o custo de falhas do edifcio (HAMMARLUND & JOSEPHSON, 1992)

24

Deve-se portanto buscar solues no momento onde a possibilidade de reduo de custo

sejam maiores, ou seja, na fase de concepo do projeto.

Historicamente o Plano de Manuteno desenvolvido aps a execuo da obra, e tambm

aps o incio da operao do edifcio. O Plano de Manuteno elaborado por profissionais

que no participaram das fases de concepo, projeto e execuo e muitas vezes so aplicadas

solues padronizadas que no levam em considerao as caractersticas de uso do edifcio.

Por falta de participao de profissionais especializados em manuteno e operao na fase de

projeto, as decises tomadas, e que afetam todo o ciclo de vida do projeto, tendem a priorizar

os resultados de curto prazo e a esttica.

raro tambm que o histrico sobre as decises tomadas nas etapas de concepo, projeto e

construo, e tambm documentos tcnicos dos equipamentos e sistemas incorporados, sejam

disponibilizados para a equipe responsvel pela operao do edifcio.

Como garantir ento que o valor previsto para as despesas com manuteno, arbitrado na fase

de tomada de deciso do investimento, ser suficiente?

O objetivo deste trabalho no esgotar o tema, apenas fornecer ao empreendedor e equipe

de projeto uma lista de verificao de pontos recorrentes identificados durante a pesquisa

junto aos profissionais ligados operao dos edifcios.

Muito ainda precisa ser feito para que se formalize a participao de pessoas ligadas

operao nas fases que antecedem a operao. Essa prtica hoje no Brasil ainda muito

pequena. Pode ser observada em projetos de empreendimentos cujo investidor controla

diretamente a operao do edifcio.

25

2.4 MANUTENIBILIDADE1

Consideramos que um fator importante para a ampliao do ciclo de vida de um edifcio e

tambm para a reduo de despesas o seu grau de manutenibilidade.

No Brasil este um termo pouco utilizado. As normas brasileiras relacionadas manuteno2

no citam explicitamente a palavra manutenibilidade.

J existem discusses em andamento sobre o tema na Comisso de Estudos de Desempenho

de Edificaes da ABNT. Em ata de reunio realizada por este comit em 18/05/07 sobre o

projeto Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho, foi aceita a sugesto

feita pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia.

Manutenabilidade: grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente em ser

mantido ou recolocado no estado no qual pode executar suas funes requeridas, sob

condies de uso especificadas, quando a manuteno executada sobre condies

determinadas, procedimentos e meios prescritos.

Nesta mesma ata de reunio, foram definidos tambm requisitos relativos

manutenabilidade3.

14.3 Manutenabilidade 14.3.1 Requisito Manutenabilidade do edifcio e de seus sistemas Manter a capacidade do edifcio e de seus sistemas em permitir ou favorecer as inspees prediais bem como as intervenes de manuteno prevista no manual de operao uso e manuteno, com os menores custos. 14.3.2. Critrio Facilitar os meios de acesso pra manuteno Convm que os projetos sejam desenvolvidos de forma que o edifcio e os sistemas projetados tenham condies de acesso para inspeo predial atravs da instalao de suportes para fixao de andaimes, balancins ou outros meios que possibilite a realizao da manuteno.

1 Durante a pesquisa bibliogrfica identificamos a utilizao da palavra manutenabilidade e mantenabilidade.

Conforme consulta ortogrfica a palavra correta manutenibilidade que deriva de manutenvel: passvel de ser manutenido ou mantido (Houaiss); que se pode manter (Michaelis). Consulta internet http://dic.busca.uol.com.br/result.html?q=manuten%EDvel&group=0&t=10 acesso no dia 29/11/2007.

2 Normas consultadas: ABNT NBR 5674 Manuteno de edificaes Procedimento e NBR 14037 Manual

de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendao para elaborao e apresentao. 3 Conservada a palavra utilizada na redao da ata.

26

14.3.3. Mtodo de avaliao Anlise de projeto. O projeto do edifcio e de seus sistemas deve ser adequadamente concebido de modo a possibilitar os meios que favoream as inspees prediais e as condies de manuteno.

A proposta desta pesquisa est totalmente alinhada com as definio, requisito e mtodo de

avaliao da Comisso.

A ABNT NBR 14037(1998) Manual de operao, uso e manuteno das edificaes

Contedo e recomendao para elaborao e apresentao apesar de no citar a palavra

manutenibilidade, descreve detalhadamente todos os documentos e informaes que devem

ser repassadas ao proprietrio da edificao. Se pelo menos esta norma fosse fielmente

atendida, parte dos problemas da operao seriam minimizados.

Cabe lembrar que grande parte das informaes que integram o Manual citado acima gerada

na fase de projeto. A equipe de projeto deve produzir informaes completas a respeito dos

sistemas projetados. O executor da obra deve analisar o contedo apresentado pela equipe de

projeto, preservar, atualizar e complementar com informaes obtidas durante a execuo.

Contedo mnimo descrito na norma:

Informaes sobre aspectos importantes para o usurio, como propriedades especiais previstas em projeto, sistemas construtivos empregados;

Definio dos limites de uso seguro da edificao, descrevendo caractersticas como carregamentos mximos admissveis sobre os componentes estruturais, cargas mximas admissveis nos circuitos eltricos, etc;

Descrio de dispositivos previstos para facilitar a modificao, expanso e modernizao da edificao e de seus componentes, instalaes e equipamentos;

Desenhos esquemticos atualizados em relao ao realmente construdo, com dimenses cotadas, que representem a posio das instalaes embutidas e componentes no aparentes;

Conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas atualizadas em relao ao realmente construdo;

Datas de concluso da estrutura, do habite-se e da elaborao do Manual; Descrio clara das garantias dadas pelo responsvel pela produo da edificao,

identificando-se prazos de validade e responsabilidade dos usurios da edificao para a validade destas garantias;

A descrio das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias.

Se a elaborao do Manual de operao, uso e manuteno das edificaes for iniciada apenas

ao final da execuo dos servios, grande parte das informaes estar perdida, o Manual

estar incompleto e no cumprir o seu propsito.

27

DUFOUR (1996, captulo VI) em sua dissertao de mestrado descreveu:

Para definir a mantenabilidade, esta tem que ser diferenciada primeiramente da manuteno. A primeira uma caracterstica inerente ao projeto de produtos, que pode ser definida como a habilidade de preservar um item qualquer. A segunda definida como uma srie de aes a serem tomadas para restaurar ou manter um item num estado operacional efetivo. Mantenabilidade um parmetro de projeto e da instalao. Manuteno o resultado do projeto. A mantenabilidade a caracterstica do projeto de produtos que tenta minimizar os requisitos de manuteno corretiva e preventiva do produto, quando este passa a ser utilizado pelo consumidor com o menor custo possvel. Um dos objetivos obter o melhor balano entre o tempo decorrido, tempo de trabalho e nmero de pessoas requeridas, com o mnimo custo de manuteno.

Conforme PRAZERES (1995)1, mantenabilidade a aptido de um componente, produto,

equipamento ou sistema receber manuteno, dentro de um perodo de tempo determinado e a

um custo preestabelecido.

Maintainability, segundo a ASTM 1480 (92-2004, p. 3) a capacidade de um sistema ou

facility2 para ser mantido a um nvel especificado de confiana, a uma medida especificada de

custo ou economia.

Numa busca livre na internet, localizamos num site de empresa especializada em manuteno3

as seguintes definies:

Manutenabilidade: Facilidade de um item em ser mantido ou recolocado em condies de executar suas funes requeridas. Mantenabilidade: a possibilidade de poder executar uma determinada operao de manuteno num tempo de reparao pr-fixado e sob condies planejadas

1 Definio extrada de trabalho desenvolvido pela Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas

FFLCH da Universidade de So Paulo com o objetivo de traduzir termos tcnicos ligados rea: Engenharia de Produo; Domnio: Engenharia de Qualidade; Subdomnio: Qualidade em Servios. A ntegra do trabalho pode ser consultada no site http://www.fflch.usp.br/citrat/glossario/gloss/arquivo_glossario_6.htm

2 Facility: um objeto fsico a servio de um determinado propsito. Uma facilidade pode estar dentro de um

edifcio ou um edifcio inteiro ou um edifcio mais seu local e ambiente circunvizinho ou pode ser uma construo que no um edifcio. O termo abrange o objeto fsico e seu uso.

3 Hrmann do Brasil pertence a um grande grupo empresarial alemo com atividades internacionais. Suas

empresas e filiais esto distribudas na Europa, nas Amricas e na sia, atuando, entre outras, na rea de servios especializados de Engenharia e Manuteno h 50 anos.

28

O CII no trabalho Design por Maintainability: Improving Project Return on Investiment

(1999, p. 2), distingui os conceitos importantes de operao para obter um retrato claro do que

manutenibilidade.

[...] Mantenibilidade considerado como inerente ao projeto de sistema, relativo facilidade, preciso, segurana, e economia de tarefas de manuteno. Esta noo enfatiza a habilidade de manter uma instalao, elevando sua importncia como uma caracterstica de projeto. O propsito de Mantenibilidade melhorar a efetividade e eficincia de manuteno. Alm disso, o contexto de Mantenibilidade do CII recorre a um processo formal para incluir a preocupao com a manuteno durante todas as fases do processo de entrega da instalao. Para algumas indstrias, Mantenibilidade uma medida quantitativa, correspondendo probabilidade de executar uma ao de manuteno ou conserto em um perodo especificado de tempo usando procedimentos prescritos e em um ambiente prescrito. Para outros, Mantenibilidade simplesmente a facilidade em que aes de manuteno podem ser executadas. [...]

O CII defende a tese de que se deve investir num Projeto de Manutenibilidade para assegurar

melhoria no processo de investimento de capital. Quando eficazmente incorporado, pode

gerar menos retrabalho, partidas mais tranqilas e menores despesas com manuteno.

Conforme trabalho divulgado pelo CII (1999, p. 8 a 10), o grau de maturidade na

implementao de conceitos de manutenibilidade em um projeto pode ser classificado em 5

Nveis, conforme Figura 6.

Figura 6: Nveis de Manutenibilidade

29

Comeando com o Nvel 1, a cada nvel aumenta-se a oportunidade de se obter benefcios

adicionais por meio de uma abordagem mais formal e sistemtica sobre o assunto

manutenibilidade.

O Nvel 5 definido como um processo completo, ideal ou Processo Modelo.

No Nvel 1 os projetos so desenvolvidos com base na experincia da equipe de projeto. No

Nvel 2 podemos observar a existncia de procedimentos da empresa para a conduo dos

projetos. Podemos considerar que o Check-list de Manutenibilidade proposto neste trabalho

seja um destes procedimentos. No Nvel 3 nota-se um reconhecimento corporativo dos

benefcios e barreiras para implementao do Projeto de Manutenibilidade. So definidos

procedimentos corporativos e nomeado um Patrocinador da empresa para o assunto. No

Nvel 4 so definidas polticas formais e registro de lies aprendidas. No Nvel 5 as lies

aprendidas so introduzidas em outros projetos.

No presente trabalho, manutenibilidade a capacidade de poder executar uma determinada

operao de manuteno sob condies planejadas obtendo resultados efetivos com o mnimo

de perdas, erros, dispndios, tempo, etc.

2.5 IMPACTO DA MANUTENIBILIDADE PARA A QUALIDADE DO INVESTIMENTO

NO EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO

Quem toma a deciso de investir num determinado edifcio o empreendedor que aloca certa

quantidade de recursos financeiros mediante uma expectativa relacionada com o

comportamento futuro do empreendimento.

As decises de investimento, conforme descreveu ROCHA-LIMA JR. (1995, p. 8), estaro

contidas dentro de fronteira, que se estabelecem pela conformao dos limites de risco que o

empreendedor est disposto a aceitar.

As receitas operacionais lquidas de um empreendimento imobilirio dependem,

principalmente, do comportamento dos seguintes elementos:

30

Valor do aluguel: varia de acordo com as caractersticas do edifcio, infra-estrura,

localizao, disponibilidade de servios, estado de conservao.

Percentual de ocupao: que vai variar de acordo com a associao dos itens acima e o

respectivo valor do aluguel. Para edifcios com caractersticas semelhantes o

percentual de ocupao ser maior para os edifcios com menor valor de aluguel.

Despesas: inclui seguros, despesas administrativas, impostos e despesas com

manuteno, conservao, segurana, consumo de gua e energia, etc.

Apesar do baixo o grau de dependncia das contas operacionais no resultado do

empreendimento para o investidor, verifica-se que a manutenibilidade afeta o estado de

conservao do imvel e consequentemente o valor do aluguel e o percentual de ocupao. A

manutenibilidade afeta diretamente tambm um dos principais componentes das despesas, as

despesas com manuteno, somando-se neste item recursos humanos, equipamentos,

reposies, etc. Para o locador, a avaliao das despesas feita sempre com base na soma do

valor do aluguel e despesas. Num cenrio com grande oferta de empreendimentos similares, o

investidor poder ter que reduzir o valor do aluguel de forma de a soma aluguel + despesas

continue atrativa para o locador.

Conforme ALEXANDER (1997), ao longo da vida til do edifcio, os custos relativos

operao e manuteno do edifcio representam aproximadamente trs vezes o custo inicial da

construo e as despesas relativas s pessoas que desenvolvem atividades produtivas no

espao construdo, representam noventa por cento de todos os custos, conforme Figura 7.

31

Recursos Humanos;

92%

Construo; 2%

Operao e Manuteno;

6%

Figura 7: Custos da vida til do edifcio (ALEXANDER, 1997)

Ao longo da vida til do edifcio h uma queda no desempenho dos sistemas incorporados.

Para que eles voltem ao estado original a que foi projetado necessrio investir na renovao

dos mesmos (no grfico da Figura 7, representado pela faixa Manuteno). Ao mesmo

tempo, desde que foi concebido e antes mesmo de entrar em operao os sistemas j sofrem

uma defasagem tecnologia e funcional. Para que o edifcio mantenha sua atratividade h

necessidade de investimentos em Melhorias, conforme Figura 8 a seguir.

Figura 8: Desempenho do edifcio ao longo da vida til (ALEXANDER, 1996)

Os recursos necessrios s Melhorias, garantindo a atratividade do edifcio ao longo de sua

vida til, so arbitrados para cada empreendimento imobilirio, e denominados FRA1.

1 Fundo de Reposio de Ativo

32

Um edifcio com grau de manutenibilidade adequado pode ter seu custo de manuteno

reduzido, sendo uma vantagem para o locador, quanto exigir menos recursos para sua

atualizao, contrapartida do investidor.

33

3 DESENVOLVIMENTO DA FERRAMENTA

3.1 LEVANTAMENTO DE DADOS

Utilizou-se a ASTM 1557 como referncia para a estruturao dos componentes do edifcio e

com isso organizar a pesquisa. Para que o formulrio de pesquisa no ficasse muito extenso,

desencorajando a participao dos profissionais, limitou-se na utilizao da classificao at o

Nvel 2. Na Tabela 1 a seguir, traduo livre dos nveis de classificao utilizados na

pesquisa.

Tabela 1: Nveis de estruturao dos elementos do edifcio

34

Para melhor entendimento sobre a abrangncia de cada item, manteve-se a explicao citada

na Norma. Foi includa uma coluna para as contribuies dos participantes e, para ajudar o

entendimento, foi includa uma coluna com exemplos de ocorrncias de baixa

manutenibilidade. O Formulrio de Pesquisa na sua forma integral est disponvel para

consulta no Anexo 2.

A forma de envio da pesquisa foi o e-mail, englobando alunos de todas as turmas do curso

MBA-USP Gerenciamento de Facilidades, profissionais ligados operao e manuteno de

edifcios. Tambm se incentivou que as pessoas a encaminhassem a pesquisa a outros

profissionais que pudessem contribuir com o tema. A lista original de destinatrios continha

cerca de 350 e-mailss.

Solicitou-se respostas livres dos profissionais sobre cada um dos sistemas, dando liberdade

para que dessem respostas somente para os temas que se sentissem familiarizados. A ntegra

do e-mail encaminhado na pesquisa pode ser encontrada no Anexo 3.

Apesar de j apresentarem certa convergncia, o nmero de respostas espontneas foi muito

baixo. O levantamento de dados foi complementado com uma abordagem direta por meio de

entrevistas. Desta vez, foram selecionados os responsveis pela operao de edifcios

comerciais representativos do mercado imobilirio da cidade de So Paulo.

35

3.2 CONSOLIDAO DAS RESPOSTAS

Como resultado da pesquisa e entrevistas, obteve-se 471 contribuies para os 13 subsistemas

do edifcio, conforme Tabela 2 abaixo.

Tabela 2: Nmero de respostas por sistema do edifcio

Como primeiro passo na consolidao, aps a anlise das respostas, as mesmas foram

classificadas conforme definio abaixo:

Execuo: refere-se falhas decorrente exclusivamente da etapa de execuo, o que

no objeto deste trabalho;

Manuteno: refere-se s questes de ausncia de rotinas de manuteno preventiva,

desqualificao da equipe de manuteno, falta de equipamentos adequados para a

realizao das tarefas. Apesar de impactarem significativamente na manutenibilidade,

no foi objeto deste trabalho;

Projeto: itens que poderiam ter sido contemplados no projeto e que minimizariam o

impacto na operao do edifcio, incluindo questes referentes indisponibilidade de

36

informaes tcnicas a respeito dos sistemas, projetos, memoriais, recomendaes de

fabricantes, etc;

NA (no se aplica): resposta fora do contexto, descartada da anlise.

O resultado aps est classificao est na Tabela 3 a seguir.

Tabela 3: Nmero de respostas por classificao

Com a eliminao das respostas classificadas como Execuo, Manuteno e NA, 330 foi o

nmero final de contribuies vlidas obtidas na pesquisa.

Das respostas que foram incorporadas ao Check-list, os temas mais recorrentes foram:

Tabela 4: Tipos de ocorrncia de baixa manutenibilidade citados na pesquisa

Sendo:

Acesso: dificuldade de acessar sistemas ou elementos fsicos para realizao de

limpeza ou servios de reparos. Neste item os pontos mais citados foram os problemas

relativos ao acesso s fachadas (citado em 100% dos formulrios)1 e coberturas (81%).

Os edifcios no possuem sistemas seguros que permitam acesso fachada para

limpeza, troca de vidros, manuteno das juntas de vedao, etc. Quanto s coberturas,

1 A partir deste ponto, para evitar repetio, o percentual de citaes est representado entre parentes.

37

alm da falta de segurana para acess-la, foi citado tambm a inexistncia de reas

adequadas para circulao. Outros itens com menor nmero de citaes, porm no

menos importantes foram: acesso s caixas de inspeo (29%); equipamentos (29%);

dutos do sistema de ar condicionado (19%) para realizao de limpeza peridica.

Especificao: especificao de revestimentos ou equipamentos inadequados s

condies de uso. Exemplos mais citados: revestimentos e seu impacto nos

procedimentos de limpeza e proteo contra danos mecnicos (71%); aspectos de

segurana e condies ambientais a que os equipamentos esto submetidos (43%);

tratamento esttico das escadas (29%) que no levam em considerao seu uso como

alternativa aos elevadores, principalmente em edifcios monousurios ou com

ocupao de mais de um pavimento pela mesma empresa; sistemas eltricos que no

atendem as Normas Brasileiras (29%).

Subdimensionamento: sistemas de drenagem de guas pluviais (33%); problemas

relativos incidncia de recalque diferencial das fundaes (33%); dimenso

inadequada de casa de mquinas de sistemas de ar condicionado (33%).

Infra-estrutura: falta de pontos de gua para limpeza e manuteno (52%),

principalmente em casas de mquinas de ar condicionado para possibilitar a limpeza

de serpentinas; ausncia de monitoramento das condies dos sistemas (43%),

principalmente em pontos de difcil acesso; deficincia das reas de apoio para a

equipe de operao do edifcio (19%); falta de caixas de inspeo ao longo das

instalaes (19%); ausncia de sistemas de irrigao (19%); falta de tomadas e

circuitos adequados para ligao de equipamentos utilizados na manuteno (19%).

Informao: sistemas e equipamentos sem identificao fsica (62%) dificultando a

realizao das tarefas; indisponibilidade de projetos para consulta e diagnstico dos

problemas (54%); insuficincia de informaes sobre especificaes e procedimentos

de manuteno dos sistemas incorporados ao edifcio (38%).

Reposio: indisponibilidade de peas de reposio (90%) seja pela descontinuidade

de produtos ou especificao de produtos importados no comercializados em

38

territrio nacional; falta de padronizao em equipamentos e revestimentos

possibilitando reduo de estoque de reposio (38%).

Flexibilidade: falta de espao fsico para expanso e melhoria dos sistemas (71%);

nmero pequeno de registros nos sistemas hidrulicos (24%) gerando grande impacto

aos usurios e desperdcio de gua em caso de manuteno.

Estanqueidade: Problemas com deficincia na vedao de elementos de fachada

(38%) e subsolos (33%).

Evitamos neste trabalho desconsiderar as respostas menos citadas. Somente com o uso prtico

da ferramenta que poderemos avaliar a pertinncia das questes.

3.4 ELABORAO DO CHECK-LIST

Para elaborao do Check-list, as contribuies vlidas da pesquisa foram consolidadas e

organizadas em forma de perguntas, criando uma ferramenta prtica para a verificao dos

projetos nas vrias etapas do ciclo de vida do edifcio: Estudo Preliminar, Projeto Executivo,

Execuo e Operao.

As perguntas foram formuladas de tal forma que objetiva-se o maior nmero possvel de

respostas afirmativas, ou seja, para que o empreendimento tenha um grau de manutenibilidade

maior deve ter o mnimo de respostas negativas.

Quando a pergunta no for pertinente ao projeto, o avaliador deve preencher a coluna NA

(No se aplica).

Recomenda-se sempre o preenchimento da coluna de observaes, justificando as respostas

dadas.

Algumas perguntas somente so pertinentes para as fases mais avanadas do projeto. Para

cada item, indicamos no check-list a orientao para as fases mais adequadas para verificao.

Quando no necessria a avaliao na etapa, o campo de preenchimento foi pintado de cinza

com a indicao: Item avaliado nas fases seguintes.

39

Recomenda-se que ao avaliar uma fase seguinte, sejam consultadas e confirmadas as respostas

anteriores.

A elaborao do Check-list de Manutenibilidade levou em considerao:

Adequar as perguntas a cada fase do projeto, evitando-se verificaes desnecessrias

nas fases iniciais.

Manter o histrico das tomadas de deciso ao longo do processo.

Identificar as necessidades de informao para as etapas seguintes, possibilitando a

ao preventiva da equipe de projeto.

Como o resultado da pesquisa no esgota o assunto, foram previstos espaos para que possam

ser includos novos pontos de verificao ao longo do processo, de acordo com a

especificidade de cada edifcio.

O check-list final, j contemplando as contribuies da etapa de validao da aplicao

prtica est disponvel no Anexo 4.

3.5 VALIDAO DA APLICAO PRTICA

Para testar sua adequao e praticidade, aplicamos o Check-list de Manutenibilidade em um

projeto em construo na cidade de So Paulo.

Alm de testar a ferramenta, a aplicao teve como objetivo tambm a avaliao do grau de

preocupao com o tema Manutenibilidade no projeto.

3.5.1 Dados do Empreendimento

Empreendimento: Originalmente projetado a ser hotel, o edifcio objeto da aplicao prtica

no foi totalmente concludo. Durante a construo o empreender quis dar um novo destino ao

edifcio e definiu pela concluso somente da estrutura e vedao externa fachada. Aps

diversos estudos optou pela explorao do local como edifcio de escritrios.

40

Caracterizao do edifcio:

rea Total : 35.000 m2

3 subsolos: estacionamento

Trreo: teatro, foyer, recepo, agncia bancria;

Mezanino: equipamentos e servios;

Sobreloja : sala reunio, jardim descoberto;

1 ao 22 pavimento: 2 salas comerciais com 300 m2 de rea til;

Atio: equipamentos, casa de mquinas de elevadores, reservatrio de gua;

Cobertura;

Heliponto.

Etapa: Os projetos executivos das adequaes necessrias esto em fase de concluso.

Entrevistado: arquiteto responsvel pela execuo da obra

3.5.2 Avaliao da aplicao prtica

Sero apresentados a seguir os resultados obtidos na aplicao prtica da ferramenta divididos

por sistemas. Sero avaliados dois aspectos: a anlise do projeto em estudo, ou seja, se os

itens considerados no Check-list foram incorporados ao projeto e, principalmente, a avaliao

da aplicabilidade da ferramenta.

41

Sistema Fundaes

Figura 9: Aplicao Prtica da Ferramenta - FUNDAES

Avaliao da Ferramenta:

O entrevistado teve dificuldade de entender o contedo das perguntas. O autor complementou

o entendimento com informaes verbais. Para a verso final da ferramenta algumas

perguntas formam reformuladas e foi includa uma coluna com justificativas e observaes.

A questo a respeito da disponibilidade de projetos, inclui informaes que possam orientar a

operao futura do edifcio tais como: necessidades de monitoramento. Como contempla

vrios itens, o entrevistador acaba considerando que o projeto executivo contempla todo o

escopo e no d importncia questo das orientaes para operao. Para a verso final da

ferramenta as questes relativas a projetos e informao para operao foram desmembradas.

Avaliao do Projeto:

No foi avaliado o item relativo ao acesso s fundaes, pois no h necessidade de

monitoramento.

Na avaliao das fundaes apenas um dos itens atendeu parcialmente. Apesar de existirem os

projetos executivos completos no existem documentos relativos s necessidades de

manuteno dos elementos.

42

Sistema Subsolos

Figura 10: Aplicao Prtica da Ferramenta - SUBSOLOS


Surgiram apenas as mesmas situaes j mencionadas anteriormente: entendimento e

necessidade de desmembramento do item projeto.

Avaliao do Projeto:

Nos subsolos identificamos que existe vulnerabilidade de escoamento de gua ao longo do

ltimo subsolo em caso de chuvas intensas. Apesar de existir dreno perifrico, no foi

previsto ponto de drenagem na rea de projeo do shaft, minimizando o escoamento

superficial no subsolo.

43

O dimensionamento das vagas de estacionamento segue a legislao municipal que vincula o

nmero de vagas rea construda. Ainda no foram definidos critrios sobre quantas vagas

sero rotativas para visitantes e fixas para uso dos condminos.

Apesar de existirem os projetos executivos completos no existem documentos relativos s

necessidades de manuteno e monitoramento dos mesmos.

Sistema Superestrutura

Figura 11: Aplicao Prtica da Ferramenta - SUPERESTRUTURA Avaliao da Ferramenta:



Avaliao do Projeto:

Com relao superestrutura observamos tambm que, apesar de existirem os projetos

executivos completos no existem documentos relativos s necessidades de manuteno e

monitoramento dos elementos estruturais.

44

Sistema Vedao Externa

Figura 12: Aplicao Prtica da Ferramenta VEDAO EXTERNA


Alm das situaes j mencionadas anteriormente, entendimento e necessidade de

desmembramento do item projeto, o entrevistador no associou num primeiro momento o

termo vedao externa fachada. Para melhor associao, na verso final da ferramenta foi

substitudo o termo Vedao Externa por Fachada.

Avaliao do Projeto:

Apesar de ser previsto equipamento fixo para acesso externo s fachadas identificamos que

haver dificuldade de acesso marquise principal em funo de suas dimenses, altura e

fechamento vertical em policarbonato.

possvel realizar a troca de vidro pelo lado interno em grande parte da fachada.

No foi previsto estoque para reposio de revestimentos da fachada (vidro e granito).

45

Sistema Cobertura

Figura 13: Aplicao Prtica da Ferramenta - COBERTURA




Avaliao do Projeto:

Alm do atendimento parcial do item relativo aos projetos e informaes sobre manuteno,

repete-se na cobertura a no previso de estoque para reposio dos elementos.

46

Sistema Construes Internas

Figura 14: Aplicao Prtica da Ferramenta CONSTRUES INTERNAS




Avaliao do Projeto:

Mais uma vez percebemos que as informaes de projeto atendem somente as necessidades da

obra. No contemplando as informaes necessrias para manuteno futura.

47

Sistema Escadas

Figura 15: Aplicao Prtica da Ferramenta - ESCADAS


Apenas as mesmas situaes j mencionadas anteriormente: entendimento e necessidade de

desmembramento do item projeto.

Avaliao do Projeto:

O edifcio atendeu todos os requisitos listados para o sistema escadas.

48

Sistema Revestimentos

Figura 16: Aplicao Prtica da Ferramenta - REVESTIMENTOS




Avaliao do Projeto:

A especificao dos revestimentos internos est sofrendo alteraes em funo da mudana de

uso do edifcio. Apesar disso, existe a orientao do cliente para o uso de produtos disponveis

no mercado. A formao de estoque de reposio no foi avaliada pelo cliente.

49

Sistema Transporte

Figura 17: Aplicao Prtica da Ferramenta - TRANSPORTE




Avaliao do Projeto:

Projetos com atendimento parcial, conforme j citado anteriormente.

50

Sistema Hidrulica

Figura 18 Aplicao Prtica da Ferramenta - HIDRULICA


Alm dos itens: entendimento e necessidade de desmembramento do item projeto,

percebemos que o entrevistado no possua todas as informaes. Como se trata de uma

ferramenta que contempla todos os sistemas do edifcio, prope-se na verso final da

ferramenta, que ela seja preenchida pelos responsveis pelos projetos ou pela execuo de

cada um dos sistema.

Avaliao do Projeto:

No houve preocupao em projeto para setorizao dos registros do sistema hidrulico. No

h previso de instalao de medidores de consumo nas diferentes situaes de uso.

O projeto do sistema hidrulico est em fase final de concluso.

51

O entrevistador recorreu a outros profissionais envolvidos no projeto para responder algumas

perguntas.

Sistema Condicionamento de Ar

Figura 19: Aplicao Prtica da Ferramenta CONDICIONAMENTO DE AR


Somente itens j citados: entendimento, necessidade de desmembramento do item projeto, e

desconhecimento parcial do entrevistado sobre o sistema. As correes realizadas j foram

citadas anteriormente.

Avaliao do Projeto:

No foi previsto ponto de gua e ar comprimido na casa de mquinas para limpeza das

serpentinas.

52

Sistema Proteo Contra Incndio

Figura 20: Aplicao Prtica da Ferramenta PROTEO CONTRA INCNDIO





Avaliao do Projeto:

Mesma observao quanto aos projetos.

53

Sistema Instalaes Eltricas

Figura 21: Aplicao Prtica da Ferramenta INSTALAES ELTRICAS





Avaliao do Projeto:

Excetuando-se o item projeto, pelas razes j citadas, o edifcio atendeu todos dos itens

relativos s instalaes eltricas.

54

Sistema equipamentos e Mobilirio

Figura 22: Aplicao Prtica da Ferramenta EQUIPAMENTOS E MOBILIRIO


A ferramenta no pde ser avaliada nestes itens em funo de que no est prevista a

instalao de equipamentos e mobilirios, estes ficaro por conta dos futuros locatrios das

salas. Mesmo no tendo sua validao prtica julgou-se necessrio sua permanncia no check-

list final.

55

Sistema Construes Especiais

Figura 23: Aplicao Prtica da Ferramenta CONSTRUES ESPECIAIS


A ferramenta no pde ser avaliada nestes itens em funo de que no est prevista a

instalao de equipamentos e mobilirios, estes ficaro por conta dos futuros locatrios das

salas. Mesmo no tendo sua validao prtica julgou-se necessrio sua permanncia no check-

list final.

Sistema Terreno

Figura 24: Aplicao Prtica da Ferramenta - TERRENO




Avaliao do Projeto:

Atendimento de todas as questes relativas ao terreno.

56

Sistema Melhorias

Figura 25: Aplicao Prtica da Ferramenta - MELHORIAS




Avaliao do Projeto:

No h previso de rea de circulao exclusiva para pedestres. Ser utilizada a mesma rea

destinada a circulao de veculos.

H somente uma opo de acesso aos subsolos. A rampa de entrada e sada a mesma. O

paisagismo ainda no foi definido, porm, os sistemas de impermeabilizao dos jardins j

esto especificados.

57

Sistema Utilidades Mecnicas

Figura 26: Aplicao Prtica da Ferramenta UTILIDADES MECNICAS




Avaliao do Projeto:

No h previso de sistema de irrigao para o edifcio.

58

Sistema Utilidades Eltricas

Figura 27: Aplicao Prtica da Ferramenta UTILIDADES ELTRICAS




Avaliao do Projeto:

Atendimento de todos os itens.

59

Sistema Outras Construes

Figura 28: Aplicao Prtica da Ferramenta OUTRAS CONSTRUES




Avaliao do Projeto:

Atendimento de todos os itens.

3.5.3 Principais alteraes decorrentes da aplicao

Aps a aplicao desmembramos a responsabilidade pelo preenchimento de forma que possa

ser feito por vrios profissionais. Como as questes contemplam todos os sistemas do edifcio,

entendemos que possa ser preenchido pelos diversos especialistas envolvidos, seja na fase de

projeto ou construo, cabendo ao empreendedor ou responsvel pela coordenao do projeto

o envio, anlise das respostas e controle do processo. Por esta razo foi includo um campo

para assinatura do coordenador do projeto, obra ou operao, conforme etapa do ciclo de vida

do empreendimento, e tambm um campo para assinatura do representante do

empreendimento.

Tambm foi includa uma coluna para esclarecimentos e justificativas sobre as perguntas, para

melhor entendimento.

O Check-list completo e revisado est disponvel no Anexo 5.

61

4. CONCLUSO

4.1 CONSIDERAES FINAIS

Conforme pde ser observado na aplicao prtica, muitos dos itens propostos no Check-list

de Manutenibilidade foram considerados no projeto.

Mesmo que apontasse apenas um item no atendido pode-se considerar o instrumento vlido,

pois, conforme apontou a pesquisa, gera impacto na operao.

Apesar do excelente desempenho nas respostas, os conceitos introduzidos foram baseados na

experincia da equipe de projeto e nesta equipe inclui-se o representante do investidor. As

recomendaes do investidor incorporadas ao projeto no esto estruturadas como Padres da

Empresa, apenas so lembrados durantes a discusso dos diversos assuntos.

Uma observao importante obtida ao longo do desenvolvimento do trabalho, seja na fase de

pesquisa, seja na aplicao prtica quanto ao no atendimento da norma ABNT NBR 14037

(1998) Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e

recomendaes para elaborao e apresentao por parte dos responsveis pela execuo das

obras. A falta de informao impacta na manutenibilidade do edifcio.

Na estruturao de empreendimentos imobilirios considera-se que a parcela de custos

referentes manuteno insignificante. Ser que esto atendidos os requisitos de

manuteno ideais? A incorporao de programas de manuteno completos requer

investimentos em mo de obra especializada, equipamentos, estoque de reposio, etc. Hoje,

quando existentes, os planos de manuteno atendem de forma preventiva apenas

equipamentos crticos ou quando exigidos pela legislao. raro observar planos de

manuteno que cubram todos os componentes do edifcio, antecipando eventuais problemas.

Exemplos: manuteno preventiva em vlvulas do sistema de distribuio de gua,

substituio de material vedante de juntas conforme vida til especificada pelo fabricante,

repintura de estruturas metlicas antes da perda total da proteo superficial e incio da

corroso. A conseqncia desta falsa economia na manuteno do edifcio ser observada

62

quando o mesmo sofrer uma atualizao. Sistemas que poderiam ser mantidos so totalmente

substitudos, pois, sua recuperao neste momento se torna invivel.

No estudo de viabilidade de um empreendimento admissvel a adoo de estimativas

paramtricas para se determinar o custo de manuteno e operao do edifcio, mas, ao longo

do desenvolvimento dos projetos e execuo das obras estes valores deveriam ser substitudos

por informaes mais concretas considerando as premissas de projeto adotadas. Ao final da

execuo da obra o Plano de Manuteno deveria estar concludo e os custos reais para

operao e manuteno definidos.

Se as despesas com manuteno ficam dentro das metas estabelecidas para o

empreendimento, dificilmente deixaro de ser realizadas, gerando benefcios para os usurios

do edifcio, que contam com instalaes conservadas, e tambm para os investidores que

podem contar com uma maior vida til para o empreendimento, e menor taxa de vacncia.

Solues executadas na fase de operao, alm de mais caras, nem sempre contam com

equipes multidisciplinares de projeto e podem, ao optarem por solues mais econmicas,

prejudicar aspectos estticos do edifcio.

Muito ainda precisa ser feito para que se formalize a participao de pessoas ligadas

operao nas fases que antecedem a operao. Essa prtica hoje no Brasil ainda muito

pequena. Pode ser observada em projetos de empreendimentos cujo investidor controla

diretamente a operao do edifcio.

Num primeiro momento, a aplicao da ferramenta proposta, pode ser encarado pela equipe

de projeto como burocracia, ou seja, mais um formulrio a ser preenchido. Quebrada essa

barreira inicial, o uso do Check-list traz como vantagem contribuies de profissionais com

experincia na operao de edifcios, sem a pretenso de substituir a participao dos mesmos

na fase de concepo e projeto. Novos pontos levantados pela equipe podem ser includos,

criando assim uma melhoria contnua da ferramenta. Alm do conhecimento incorporado, se

devidamente preenchido, torna-se um registro das decises tomadas ao longo do processo de

concepo, projeto e execuo da obra.

63

4.2 PESQUISAS FUTURAS

Apesar de originalmente criada para aplicao em projetos de edifcios comerciais, utilizando-

se a metodologia deste trabalho pode-se gerar ferramenta especficas para outros tipos de

edificaes.

Recomenda-se a aplicao da ferramenta em todas as etapas do ciclo de vida do edifcio, ou

seja, desde sua concepo do empreendimento at o incio da operao de forma a avaliar a

transio do instrumento entre equipe de projeto e obra e principalmente entre equipe de obra

e operao do edifcio. Espera-se que, se no resolvidos, pelo menos as justificativas pelo no

atendimento de um item estejam registradas e as solues propostas para contorno.

64

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ABNT. Comit Brasileiro de Construo Civil - Comisso de Estudos de Desempenho de

Edificaes Ata da reunio 5./2007. So Paulo: 18/05/2007

______. NBR 5674 Manuteno de edificaes Procedimento. [S.I.]: 1999, p. 1.

______. NBR 13531- Elaborao de projetos de edificaes - Atividades tcnicas. [S.I.]: 1995. ______. NBR 14037 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendao para elaborao e apresentao. [S.I.]: 1998, p. 1. ALEXANDER, Ketith. Facilities Management, Theory and Practice. E&FN SPON, London: 1999. ASTM. E1480 - Standard Terminology of Facility Management (Building-Related). [S.I.]: 1992 (Reapproved 2004), p. 3. ______. E1557 - Standard Classification for Building Elements and Related Sitework UNIFORMAT II. [S.I.]: 2005. CONSTRUCTION INDUSTRY INSTITUTE. Constructability: a primer. 2.ed. Austin: 1997. ______. Design for Maintainability: Improving Project Return on Investiment. Austin: 1999, p. 2, 8 a 10, 19. CUSHMAN & WALKEFIELD. Marketbeat Latin Amrica. [S.I.]: 2007 DUFOUR, Carlos Alvarado. Estudo do processo e das ferramentas de reprojeto de produtos industriais, como vantagem competitiva e estratgia de melhoria constante. Dissertao (Mestrado) Universidade Federal de Santa Catarina. Santa Catarina: 1996, captulo IV. HAMMARLUND, Y.; JOSEPHSON, P.E. Qualidade: cada erro tem seu preo. Traduo de Vera M. C. Fernandes Hachich. [S.I.]: Tchne, n. 1, p. 32-4, nov/dez/1992. HRMANN DO BRASIL. Conceitos de Mantenabilidade e Manutenabilidade. Disponvel em http://www.hormann.com.br/comunicacao/faq018.html#yyz e http://www.hormann.com.br/comunicacao/faq019.html#yyz. Acesso em 20 de novembro de 2007 JONES LANG LASALLE. Perfil Imobilirio So Paulo 1O. Trimestre 2007. So Paulo: 2007

65

LIMA JR., Joo da Rocha. Princpios para anlise de qualidade de empreendimentos: O caso dos empreendimentos de base imobiliria. So Paulo: BT/PCC/153, 1995, p. 8. MELHADO, Silvio Burratino e AGOPYAN, Vahan. O conceito de projeto na construo de edifcios: diretrizes para sua elaborao e controle. So Paulo: BT/PCC/139, 1995, p. 18. PMI Project Management Institute. Um Guia do Conjunto de Conhecimentos em Gerenciamento de Projetos. 3. ed. Pennsylvania:, 2004, p. 5 e 21. PRAZERES, P.M. Dicionrio de termos da qualidade. So Paulo: Atlas, 1995. U.S. GREEN BUILDING COUNCIL. Sistema LEED 2.0 de Avaliao de Edifcio Verde. [S.I.]: 2001, p. 23 e 25.

66

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

UNIVERSIDADE DE SO PAULO. Diretrizes para apresentao de dissertaes e Teses. So Paulo: Diviso de Biblioteca da Escola Politcnica. 3 ed, 2006 ANTONIOLI, Paulo Eduardo. Estudo crtico sobre subsdios conceituais para suporte do planejamento de sistemas de gerenciamento de facilidades em edificaes produtivas. Dissertao (Mestrado) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Edio revisada. So Paulo: 2003 BERTEZNINI, Ana Luiza. Mtodos de Avaliao do Processo de Projeto de Arquitetura na construo de edifcios sob a tica da gesto da qualidade. Dissertao (Mestrado) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. So Paulo: 2006, p. 8. CONSTRUCTION INDUSTRY INSTITUTE. Design for Maintainability Guidebook. Austin, 1999 SANTOVITO, Rogrio Fonseca. A dinmica do mercado de edifcio de escritrios e a produo de indicadores de comportamento: uma simulao do ndice de preos de locao em regies de ocupao tpica na cidade de So Paulo. Dissertao (Mestrado) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Edio Revisada. So Paulo, 2004 VERONEZI, Ana Beatriz Pli. Sistema de certificao da qualidade de edifcios de escritrio no Brasil. Dissertao (Mestrado) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. So Paulo, 2004

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ANEXOS ANEXO 1 NVEIS DE CLASSIFICAO ORIGINAIS ASTM 1557

68

ANEXO 2 FORMULRIO DE PESQUISA Continua

69

ANEXO 2 FORMULRIO DE PESQUISA FINAL

70

ANEXO 3 E-MAIL ENVIADO NA PESQUISA

Caro profissional, bom dia; Quem j no se deparou com situaes em que a manuteno de um determinado componente do edifcio se tornou impossvel ou excessivamente cara em funo da concepo do projeto? A capacidade de um elemento em ser mantido ou recolocado em condies de executar suas funes requeridas, definida como manutenibilidade. O objetivo da presente pesquisa (desenvolvida no mbito do MBA/USP como monografia para concluso de curso) formatar um instrumento para avaliao do grau de manutenibilidade dos projetos de edifcios de escritrios, de forma que possamos obter, no futuro, melhores resultados em termos de eficincia, segurana e principalmente custos, nas atividades de manuteno. Consideramos que a opinio dos profissionais fundamental para a realizao deste trabalho. Assim, solicitamos que, por favor, preencha a planilha anexa com sua experincia sobre este assunto, em cada sistema do edifcio. No necessria a contribuio em todos os sistemas; todas as sugestes individuais sero devidamente avaliadas. Deste modo, caso julgue mais adequado, sinta-se a vontade para contribuir apenas nos itens nos quais voc considera ter experincia mais relevante. Entendemos tambm que a rede de relacionamentos profissional extremamente valiosa, e assim, solicitamos que se encaminhe a pesquisa para outros profissionais da rea, os quais voc julgue possu-rem experincia no tema da pesquisa. Os nomes dos participantes/empresas no sero divulgados, e os resultados sero encaminhados a todos que contribu-ram com a pesquisa. Solicitamos por gentileza que se devolva a planilha preenchida at o dia 10 de setembro, pelo e-mail: [email protected] Desde j agradecemos a sua contribuio,

Engenheira Leila Sobral (pesquisadora)

Prof. M.Eng. Rogrio Santovito (orientador)

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ANEXO 4 CHECK-LIST MANUTENIBILIDADE

Nas folhas a seguir esto dispostas as partes do formulrio organizadas por sistema e tambm

por fase de verificao. Foram deixados espaos para que seja possvel o preenchimento a

mo pelos responsveis.

Para melhor aplicao todo o contedo deste anexo deve ser impresso em formato A3 e

encadernado, transformando-se um documento que ir acompanhar todas as etapas de

verificao do edifcio.

O check-list poder ser preenchido pelos responsveis por cada um dos sistemas. Recomenda-

se que o coordenador de projeto e representante do empreendedor estejam cientes do contedo

das respostas de cada etapa. Aps o completo preenchimento da etapa deve ser encaminhado

aos responsveis pela aprovao indicados na pgina inicial.

Quando a pergunta no for pertinente ao projeto, o avaliador deve preencher a coluna NA

(No se aplica).

Recomenda-se o preenchimento da coluna de observaes sempre que a resposta for diferente

de SIM, justificando e indicando alternativas de contorno da situao.

Algumas perguntas somente so pertinentes para as fases mais avanadas do projeto.

Indicamos no check-list a orientao para as fases mais adequadas para verificao. Quando

no necessria a avaliao na etapa, o campo de preenchimento foi pintado de cinza com a

indicao: Item avaliado nas fases seguintes.

Recomenda-se que ao avaliar uma fase seguinte, sejam consultadas e confirmadas as respostas

anteriores.

PROPOSTA DE FERRAMENTA PARA VERIFICAO DA MANUTENIBILIDADE DE EDIFCIOS COMERCIAIS Pgina 1 de 26 Autor: Leila Sobral dos Santos

CHECK-LIST DE MANUTENIBILIDADE EMPREENDIMENTO: _____________________________________________________

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PROPOSTA DE FERRAMENTA PARA VERIFICAÇÃO DA ...poli-integra.poli.usp.br/library/pdfs/f3f88ac8b559ad2b6b6adf5de883... · build a checklist. In order to validate its practice, the