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Regime de Determinação e

Verificação do

Coeficiente de Conservação

Revogado

(Não dispensa a consulta do Diário da República)

Nota:

O presente diploma encontra-se revogado pelo Decreto-Lei nº 266-B/2012, de 31 de Dezembro.

Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação

Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) foi aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de

Fevereiro, dando resposta a uma necessidade há muito, e por todos, sentida. A reforma empreendida

tem o NRAU como diploma central, mas carece ainda, para sua integral aplicação, de um conjunto

de diplomas complementares. Entre esses diplomas encontra-se o que aprova o regime de

determinação e verificação do coeficiente de conservação, previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo

64.º do NRAU e que ora se publica.

A determinação do nível de conservação é essencial no processo de actualização das rendas antigas,

pois influencia o valor da renda a pagar e, no caso de arrendamento para habitação, condiciona a

possibilidade de actualização. É também um instrumento valioso de conhecimento acerca da

realidade do património urbano arrendado.

Para esse efeito, o presente decreto-lei cria um método de avaliação, de forma que se procura o mais

objectiva e imparcial possível, do estado de conservação dos edifícios e da existência nesses edifícios

de infra-estruturas básicas.

Os aspectos técnicos e procedimentais do método de avaliação do estado de conservação do edifício

constam de portaria, dada a sua natureza. São previstas vistorias, a cargo de engenheiro ou

arquitecto, ou ainda, na falta daqueles, de engenheiro técnico, que permitirão a avaliação dos vários

elementos do prédio. Embora o método seja de aplicação simples, entende-se que, quando possível,

deve facilitar-se a actuação dos cidadãos, pelo que se consagra neste decreto-lei a possibilidade de

dispensa da prévia determinação do coeficiente de conservação em relação à actualização da renda.

Tal será admissível quando ambas as partes entendam que o locado se encontra bem conservado,

havendo vantagens para todos: para o senhorio representa a eliminação de um passo no processo de

actualização da renda, para o inquilino representa o pagamento de uma renda mais baixa.

Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas, a Associação Nacional dos

Municípios Portugueses, a Ordem dos Advogados, a Ordem dos Engenheiros e a Ordem dos

Arquitectos.

Foram, ainda, ouvidas as várias associações com interesses no sector, designadamente a Associação

Lisbonense de Proprietários, a Associação dos Inquilinos Lisbonense e a Associação dos Inquilinos

do Norte, a Confederação do Comércio e Serviços de Portugal e a Confederação do Turismo

Português, a Federação da Restauração, Cafés, Pastelarias e Similares de Portugal, a Federação

Portuguesa da Indústria de Construção e Obras Públicas e a Federação Nacional de Comércio, a

Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor, e ainda várias entidades representativas das

empresas de consultoria e avaliação imobiliária, de mediação mobiliária, de fundos de investimento e

de fundos de pensões.

Assim:

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

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Artigo 1.º

Objecto

1 - O presente decreto-lei estabelece o modo de fixação do nível de conservação dos imóveis locados,

conforme o previsto no n.º 2 do artigo 33.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU),

aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

2 - Os elementos do imóvel locado a avaliar para efeito do previsto no número anterior, os critérios

dessa avaliação e a forma de cálculo do nível de conservação constam de portaria conjunta dos

membros do Governo com tutela sobre as autarquias locais, a habitação e as obras públicas, a qual

regula ainda os procedimentos necessários à execução do presente decreto-lei.

Artigo 2.º

Legitimidade para o requerimento

1 - Podem requerer a determinação do nível de conservação de um prédio urbano ou de uma fracção

autónoma:

a) O proprietário, o superficiário ou o usufrutuário;

b) O arrendatário com contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em

vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de

Outubro, ou com contrato para fim não habitacional celebrado antes da entrada em vigor do

Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro;

c) Outras pessoas previstas na lei.

2 - O requerimento efectuado por pessoa prevista nas alíneas b) e c) do número anterior é notificado

às pessoas referidas na alínea a) do mesmo número.

Artigo 3.º

Competência

1 - A determinação do nível de conservação é requerida às comissões arbitrais municipais, adiante

designadas por CAM, reguladas pelo Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.

2 - A determinação do nível de conservação é realizada por arquitecto ou engenheiro inscrito na

respectiva ordem profissional.

3 - As ordens profissionais dos arquitectos e engenheiros fornecem a cada CAM a lista dos seus

membros habilitados e disponíveis para a determinação do nível de conservação no município,

podendo um arquitecto ou engenheiro prestar serviços a mais de uma CAM.

4 - Na falta de arquitectos ou engenheiros em número suficiente, a determinação do nível de

conservação pode ser feita por engenheiro técnico, solicitando a CAM competente a indicação de

uma lista à respectiva associação profissional.

5 - Pela determinação do nível de conservação é devida uma taxa, nos termos do artigo 20.º do

decreto-lei referido no n.º 1.

Artigo 4.º

Garantias de imparcialidade

1 - A escolha do técnico responsável por cada processo é feita por sorteio, o qual pode ser feito

usando meios informáticos.

2 - Os técnicos estão impedidos de intervir em relação a prédios próprios ou em que seja interessada,

a qualquer título, entidade de que sejam administradores ou colaboradores, ou a prédios em que

sejam interessados seus ascendentes, descendentes ou parentes e afins até ao 4.º grau da linha

colateral, devendo repetir-se o sorteio quando tal se verifique.

3 - Os actos realizados em violação do disposto no número anterior são anulados pela CAM

oficiosamente ou a requerimento dos interessados.

Artigo 5.º

Níveis de conservação

1 - Os níveis de conservação reflectem o estado de conservação de um prédio urbano e a existência

nesse prédio de infra-estruturas básicas.

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2 - Os níveis de conservação constam da seguinte tabela:

(ver documento original)

Artigo 6.º

Possibilidade de reabilitação

1 - Sendo atribuído a um prédio um nível de classificação péssimo, a CAM determina se o prédio

pode ser reabilitado ou se deve ser demolido, por apresentar riscos para a segurança ou a saúde

públicas e não ser tecnicamente viável a sua recuperação.

2 - Quando a CAM entenda que o prédio deve ser demolido, transmite essa informação aos serviços

municipais com competência em matéria de urbanismo.

Artigo 7.º

Dispensa de determinação

1 - Para efeitos de actualização do valor da renda, pode ser dispensada a determinação do nível de

conservação quando o senhorio entenda que o prédio se encontra em estado de conservação bom ou

excelente.

2 - O senhorio que entenda que o prédio se encontra em estado de conservação bom ou excelente

entrega na CAM comunicação de que vai proceder à actualização da renda e do nível de conservação

em que avalia o locado.

3 - O senhorio que use a faculdade concedida no presente artigo só pode actualizar a renda

aplicando o coeficiente de conservação 0,9, correspondente ao nível de conservação 3.

4 - O comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 vale como determinação do nível de

conservação, para os efeitos da alínea a) do n.º 4 do artigo 38.º do NRAU.

5 - O arrendatário, na resposta prevista no artigo 37.º do NRAU, pode alegar que o estado de

conservação é mau ou péssimo, caso em que o senhorio pede à CAM a determinação do nível de

conservação.

6 - O coeficiente a aplicar à nova renda é o que resultar da determinação efectuada, deixando de se

aplicar o limite previsto no n.º 3.

7 - A alegação referida no n.º 5 não prejudica o previsto no artigo 37.º do NRAU, sendo a nova

renda, quando venha a existir actualização, devida no mês seguinte à comunicação pelo senhorio do

nível de conservação apurado e da renda respectiva.

8 - No prazo de 40 dias a contar da comunicação prevista no número anterior, o arrendatário pode

denunciar o contrato, devendo desocupar o local no prazo de seis meses, e, não existindo, neste caso,

alteração da renda.

Artigo 8.º

Entrada em vigor

O presente decreto-lei entra em vigor no 30.º dia seguinte ao da sua publicação.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 8 de Junho de 2006. - José Sócrates Carvalho Pinto de

Sousa - António Luís Santos Costa - Francisco Carlos da Graça Nunes Correia - Mário Lino Soares

Correia.

Promulgado em 26 de Julho de 2006.

Publique-se.

O Presidente da República, ANÍBAL CAVACO SILVA.

Referendado em 27 de Julho de 2006.

O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa.

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