REGIONAL III JABAQUARA - SAO PAULO - SP · Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos Municipais ... acesse o site

Ricardo Cardoso

Arquiteto

Av Dep. Emílio Carlos, 2127 – Cj 03 - São Paulo – SP

CEP 02721-100 – e-mail: [email protected] – fone -11 3857-4927 1

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL III JABAQUARA - SAO PAULO - SP

Processo nº: 1012816-32.2016.8.26.0003

Execução de Título Extrajudicial

Exequente: Vera Maria Barbieri Fernandes

Executado: Diva Muhi Horst

RICARDO CARDOSO, Perito Judicial, nomeado às fls. 103 nos autos do

processo em referência, vem, mui respeitosamente, apresentar à V.Exa.,

o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte

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Av Dep. Emílio Carlos, 2127 – Cj 03 - São Paulo – SP CEP 02721-100 – e-mail: [email protected] – fone -11 3857-4927

2

1. DAS PRELIMINARES

Trata-se de execução por título extrajudicial decorrente de garantia

fidejussòria de um Contrato de locação.

No R. Despacho de fls. 103, o MM. Juízo nomeou este signatário para a

avaliação de um bem imóvel, relativo a Matrícula 91.410, registrada no

15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

A seguir este perito passa a oferecer as análises técnicas solicitadas e

deferidas no feito.

2. DOS DOCUMENTOS

Para o desenvolvimento do trabalho a perícia examinou os documentos

juntados aos autos.

Não foram solicitados novos documentos às partes.

3. DO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

3.1. Do Objetivo da Perícia

O objetivo da perícia é a avaliação do valor de mercado de um

bem imóvel.

A avaliação será valida para o mês de agosto de 2017.

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3.2. Da Diligência

A diligência ocorreu no dia 12/08/17.

No local, a perícia contatou a executada que acompanhou os

trabalhos no local.

3.3. Do Objeto da Avaliação

O imóvel objeto do presente trabalho é constituído por um

apartamento de uso residencial, e respectiva vaga de garagem.

Trata-se da unidade 91, localizada no 9º andar do edifício

denominado “Edifício Morada dos Navegantes”.

Matricula n. 91.410 – Ficha 01 – Livro 02 do Registro Geral do 15º

Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo.

3.4. Da Localização do Imóvel

A unidade avaliada localiza-se à Rua Marília de Dirceu, nº 410 -

Campo Belo – São Paulo – SP.

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Mapa do Local

3.5. Das Características do Imóvel

3.5.1. Do Condomínio

O condomínio onde se localiza a unidade avaliada se

constituí de uma única torre, com 10 pavimentos, sendo 4

apartamentos por andar, nos pavimentos de 1 a 9; e 2

apartamentos tipo Cobertura, no 10º pavimento.

O condomínio é equipado com área de lazer, constituída

de salão de festas e jogos, com portaria 24 horas.

O edifício possui 2 elevadores.

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Condomínio possui local de estacionamento para uso

exclusivo dos moradores

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Vista Frontal do Condomínio

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3.5.2. Da Unidade Avaliada

Descrição da Unidade:

Trata-se de um apartamento de 2 dormitórios, sala com

sacada, cozinha, banheiro e área de serviço.

Unidade com direito a uma vaga de garagem, em local

determinado.

Principais Características dos Acabamentos:

Sala e Dormitórios: piso em carpete de madeira, paredes

lisas, em gesso, com pintura latex; Cozinha e Banheiro –

piso e paredes com revestimento cerâmico, de boa

qualidade.

Estado de Conservação:

Apartamento em bom estado de conservação.

Pede-se reportar ao anexo fotográfico, ao final deste

trabalho, que permite uma melhor comprensão do imóvel.

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3.6. Da Área, Idade e Padrão Construtivo

Áreas (*):

Útil: 61,875m2

Comum: 33,551m2

Total: 95,426m2

(*) Dados extraídos da Matrícula do Imóvel – fls. 108

Padrão Construtivo:

Apartamento Padrão Médio, com Elevador.

3.7. Estudo das Restrições e da Região

3.7.1. Do Zoneamento

Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos

Municipais que definem o Zoneamento do Município de

São Paulo, àqueles aos quais temos acesso, constatou-se

que o terreno está enquadrado em zona ZM 1/03 – Zona

Mista de Baixa Densidade, o que poderá ser confirmado

por consulta expressa aos órgãos municipais competentes.

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Mapa do Zoneamento / Prefeitura de São Paulo

3.7.2. Das Características da Região

3.7.2.1. Do Logradouro

O trecho fronteiriço ao imóvel apresenta-se

pavimentado, em asfalto, e possui 01 pista de

rolamento com aproximadamente 8,00 metros

de largura.

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3.7.2.2. Do Tipo de Ocupação Circunvizinha

Trata-se de região ocupada por imóveis

residenciais e comerciais.

3.7.2.3. Da Infraestrutura Urbana

O local é servido por asfalto, guias e sarjetas,

passeio, redes de águas pluviais, água potável,

esgoto, redes de energia elétrica domiciliar e

pública e rede telefonica.

Região dotada de serviços de transporte

coletivo, constituído por linhas de ônibus

municipais nas imediações.

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4. METODOLOGIA

4.1. Normas de Avaliação

As diretrizes para a avaliação de bens em geral encontram-se na

norma NBR 14.653, partes 1 e 2, publicada pela da ABNT

(Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Em determinadas especificidades, adota-se, também, a Norma

para Avaliação de Imóveis Urbanos, publicada pelo IBAPE/SP.

No caso de parâmetros conflitantes, entre as normas da ABNT e

do IBAPE/SP, serão adotadas as diretrizes da norma da ABNT.

4.2. Métodos de Avaliação

Os métodos para identificar o valor de mercado de um bem, são:

a) Método Comparativo Direto de Dados Mercado: identifica o

valor do bem por comparação com valores de outros bens,

denominados “amostras” os quais possuem atributos

semelhantes; mediante a transposição dos parâmetros desses,

devidamente homogeneizados por fatores, para a unidade

avaliada.

b) Método Involutivo: identifica o valor do bem com base no

aproveitamento eficiente, tanto com relação às suas

características quanto com as condições de mercado da

região.

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c) Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos

valores de todos os componentes.

d) Método de Capitalização de Renda: Identifica o valor do bem

com base na capitalização da sua renda líquida viável.

4.3. Método Empregado

Considerando a disponibilidade de elementos amostrais,

semelhantes ao avaliado, a perícia adota o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado.

4.4. Fatores de Homogeneização

A adoção do método comparativo prevê, em função da localização

e aspectos construtivos das amostras, a adoção de fatores que

permitem a homogeneização de valores em relação ao imóvel que

se está comparando.

Em razão da existencia de elementos comparativos no próprio

condomínio do imóvel avaliando, a perícia não aplicará fatores

para homogeneização de valores.

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4.5. Avaliação

4.5.1. Quadro das Amostras

Amostra IdentificaçãoValor do

Imóvel

1 Apartamento 12 350.000,00



Fontes: Sr. Jose / Zelador – Amostras 1 e 2 - Data da Pesquisa: 12/08/17

Sr. Luiz / Proprietário (fone: 99643-6538) – Amostras 3 - Data da Pesquisa: 15/08/17

4.5.2. Homogeneização De Valores

AmostraÁrea

Útil

Valor do

Imóvel

R$

Valor do m2

R$ / m2 - Vu

Fator Oferta

Desc 10% no Valor

da Oferta

Valor do m2 após

Homogeneização

(R$/m2) - Vuh

1 61,875 350.000,00 5.656,57 0,9 5.090,91

2 61,875 350.000,00 5.656,57 0,9 5.090,91

3 61,875 520.000,00 8.404,04 0,9 7.563,64

17.745,45

4.140,61

5.915,15

7.689,70

Limite Máximo

Total

Limite Mínimo

Valor Médio do m2

QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

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4.5.3. Validação Estatística Dos Cálculos

Média Aritmética do conjunto de amostras:

_ X (Vuh) = Σ Xi (Vuh) = R$ 17.745,45 = R$ 5.915,15 n 3

Onde: X = Média Aritmética dos valores unitários

Σ Xi (Vuh) = Somatória dos Valores das Amostras

n = Total de Amostras

Nota: os valores relativos ao limites “Mínimo” e “Máximo”,

correspondem a variação de 30% em torno do valor médio.

4.5.3.1. Cálculo Do Desvio Padrão "S" (standard desviation )

Onde:

_ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras

Xi (Vuh) = Valor da Amostra

n = Total de Amostras

S = 1.427,63

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4.5.3.2. Pertinência Do Rol De Amostras

No presente Laudo de Avaliação, verificar-se-á a

pertinência do rol de amostras pelo critério

excludente de Chauvenet para o valor crítico limite

de 1,38 (tabelado).

_

d= |Xi – X | < VC

S

Onde:

d = Pertinência da Amostra

_ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras

Xi (Vuh) = Valor da Amostra

S = Desvio Padrão

VC = Valor Crítico = 1,38

Amostra Valor

1 -0,58

2 0,58

3 1,15

Pertinência (quando menor que 1,38)

Amostra Pertinente

Amostra Pertinente

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4.5.3.3. Limites De Confiança

Foi adotada a TEORIA ESTATÍSTICA DAS

PEQUENAS AMOSTRAS (n < 30) com a distribuição

" t " de STUDENT com 3 amostras, 2 graus de

liberdade e confiança de 80%, conforme Norma

14.653 - parte 2 - da ABNT. (Associação Brasileira

de Normas Técnicas):

Limite Inferior do Intervalo de Confiança:

_

X - tc S__

√n

Limite Superior do Intervalo de Confiança:

_

X + tc S__

√n

Onde:

_ X = Média Aritmética das Amostras

tc (tabela student) = 1,866

S= Desvio Padrão

N = n. de amostras

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08/2

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1:26

.

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


16

Min 4.360,63

Médio 5.915,15

Máx 7.469,67

Limites de Confiança - R$

4.5.3.4. Variação Intervalar

Considerando a dilatação do intervalo de confiança,

o campo de arbítrio será estipulado em +/- 10% em

torno da média =

Mín 5.323,64

Médio 5.915,15

Máx 6.506,67

Variação Intervalar - R$

4.5.3.5. Tomada de Decisão

Valor unitário avaliado: R$ 5.915,15 o m2, em

agosto de 2017.

Par

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.

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


17

4.5.4. Resultado Final

Valor final (VF) = Valor unitário * área

VF = R$ 5.915,15 * 61,875m² = R$ 366.000,00

Imóvel avaliado em R$ 366.000,00 (trezentos e sessenta e seis

mil reais), válido para o mês de agosto de 2017, e considerando

o bem livre de dívidas.

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fls. 133

Ricardo Cardoso

Arquiteto


18

5. CONCLUSÕES TÉCNICAS

Com o objetivo de subsidiar, da melhor forma possível, o convencimento

do E. Juízo; são apresentadas, em sequência, as considerações

conclusivas que se baseiam, rigorosamente, em aspectos técnicos do

que restou apurado pela perícia.

Preliminarmente, com relação à metodologia de avaliação, reportamo-

nos ao item 4 – Metodologia, onde a mesma encontra-se detalhada.

O trabalho está fundamentado na Norma 14.653, da ABNT –

Associação Brasileira de Normas Técnicas, e normas do IBAPE –

Instituto Brasileiro de Avalições e Perícias de Engenharia.

A diligência ao local foi realizada no dia 12 de agosto de 2017. No local,

a perícia fez contato com a moradora – Sra. Diva – ré, que acompanhou

os trabalhos no local.

Na vistoria constatou-se que o imóvel encontra-se em bom estado de

uso e conservação.

A avaliação do imóvel se baseou no Método Comparativo.

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1:26

.

fls. 134

Ricardo Cardoso

Arquiteto


19

As amostras foram obtidas no próprio condomínio onde se localiza o

imóvel objeto da perícia.

Foram identificadas 3 (três) amostras as quais serviram de base para o

trabalho.

Resultado da Avaliação:

Imóvel avaliado em R$ 366.000,00 (trezentos e sessenta e seis mil

reais), válido para o mês de agosto de 2017, e considerando o bem

livre de dívidas.

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


20

6. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a comentar, encerra-se o presente Laudo de

Avaliação, emitido por processamento eletrônico em 20 (vinte) folhas e

01 (um) Anexo, com 9 (nove) folhas, totalizando 29 (vinte e nove) folhas.

Esta folha está assinada e as demais apenas rubricadas.

São Paulo,15 de agosto de 2017

Ricardo Cardoso

Arquiteto

CAU A84446-2

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fls. 136

Ricardo Cardoso

Arquiteto


21

ANEXO 1

Levantamento Fotográfico

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2816

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


22

Fachada do Condomínio

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101

2816

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2016

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


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Área de Lazer do Condomínio

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


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Salão de Festas

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Arquiteto


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Unidade Avaliada – Sala

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Ricardo Cardoso

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Unidade Avaliada – Dormitórios

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Unidade Avaliada – Banheiro

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


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Unidade Avaliada – Cozinha

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Ricardo Cardoso

Arquiteto


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Unidade Avaliada – Área de Serviço

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fls. 145

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