Relatorio Consultoria 4 - Terra Nua Sp-mg

RELATRIO DE CONSULT ORIA

Junho de 2010

APOIO NA EXECUO DOS PROJETOS DE DESAPROPRIAO PARA IMPLANTAO DA FERROVIA NORTE SUL - LOTE 04

RELATRIO DE CONSULTORIA: PREOS DE TERRA NUA, CONSTRUES E BENFEITORIAS

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Junho de 2010

SERVIOS PARA

DE

ENGENHARIA VALEC NA

DE

AVALIAO DA

APOIO

EXECUO

DESAPROPRIAO DA FAIXA DE DOMNIO DA FERROVIA NORTE SUL LOTE 04 - CONCESSO FERROVIRIA NOS ESTADOS DE MINAS GERAIS E SO PAULO.

RELATRIO

DE

PREOS

DE

TERRA

NUA,

CONSTRUES E BENFEITORIAS

TRECHO:SANTA VITRIA (MG) A ESTRELA DOESTE (SP)

DATA: JUNHO / 20102


Junho de 2010

SUMRIOSUMRIO ................................................................................. 3 NDICE DE T ABELAS ................................................................. 6 NDICE DE FIGURAS ............................................................... 10 1. 2. 3. 4. 5. 6. INTRODUO ................................................................. 12 OBJETI VO DO TRA BAL HO ............................................... 14 PRESSUPO STOS ............................................................ 15 ESPECIFICAO DAS AVALIAES ................................ 16 PROFISSIONAIS AVALIADORES ..................................... 17 CARACTER STICAS DAS REAS A SEREM AVALI ADAS .... 19 6.1 Descrio das macrorregies ........................................... 19 6.2 Tipologia das propriedades rurais ..................................... 22 7. METODOLOG IA DE TRABAL HO ........................................ 28 7.1 Metodologia para levantamento de preo de mercado da terra nua ...................................................................................... 28 7.2 Metodologia para levantamento de preo de mercado de

construo e benfeitoria ........................................................ 32 8. PESQUISA DE VALORES DE MERCADO PARA TERRA

NUA... .................................................................................... 34 8.1 Pesquisa de valores de mercado p ara terra nua ................. 34 8.1.1 Pesquisa de valores das propriedades no Noroeste do Estado de So Paulo .......................................................... 34 8.1.1.1 Valores de terra com ba se nos dados do IEA .......... 35 8.1.1.2 Valores de terra com bas e n os dados do Sindicato Rural .............................................................................. 37 8.1.1.3 Valores de terra com base nos dados da

Coordenadoria de Assistncia Tcnica Integral (CATI ) ........ 38

3

RELATRIO DE CONSULT ORIA 8.1.1.4 Valor de venda de terra

Junho de 2010 pelas

disponibilizados

imobilirias via internet .................................................... 40 8.1.1.5 Valores de vendas de terra pesquisados diretamente nas imobilirias ............................................................... 41 8.1.1.6 Valores de vendas de terra pesquisados co m corretor ...................................................................................... 41 8.1.1.7 Valores de terra no Cartrio de Registro de Im veis 41 8.1.1.8 Docu mentao fotogrfica da r egio ...................... 42 8.1.2 Pesquisa de valores das propriedades no Tringulo Mineiro .............................................................................. 46 8.1.2.1 Valor de venda de terra disponibilizado pelas

imobilirias via internet .................................................... 47 8.1.2.2 Valores de terra nua com base nos dados de

Sindicatos Rurais ............................................................. 48 8.1.2.3 Valores de terra nua com base nos dados da

Secretaria de Agricultura .................................................. 49 8.1.2.4 Valores de vendas de terra pesquisados diretamente nas imobilirias ............................................................... 50 8.1.2.5 Valores de vendas de terra infor mados por corretores ...................................................................................... 51 8.1.2.6 Valores de terra nos Cartrios de Registro de Imvel ...................................................................................... 52 8.1.2.7 Docu mentao fotogrfica da r egio ...................... 53 9. 9.1 RESULTADO DO VALOR REFERNCI A PARA T ERRA NUA 57 Metodologia utilizada para determinao de valores de

referncia para indenizao de terra nua ................................ 57 10. AVALIAO DE CONSTRU ES E BENFEITORIAS ........... 60

10.1 Metodologia utilizada para deter minao de valores de referncia para indenizao de benfeitorias no reprodutivas ... 60

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Junho de 2010

10.3 Metodologia utilizada para deter minao de valores de referncia para indenizao de benfeitorias reprodutivas ......... 76 10.4 Valores de referncia para Indenizao de benfeitorias reprodutivas ......................................................................... 77 11. 12. CONCLUSO ................................................................... 82 EQUIPE TCNICA ........................................................... 83

ANEXO I ................................................................................. 86 I - Depreciao para Imveis Rurais ....................................... 86 ANEXO II ................................................................................ 87 PLANIL HA DE ESPECIFICAO DA AVALIAO RETIRADA DA ABNT NBR 14653 -3:2004 ...................................................... 87 ANEXO III ............................................................................... 89 Fontes consultadas e citadas neste relatrio: .......................... 89 Colaboradores na Pesquisa de Mercado: ................................ 91 ANEXO IV ............................................................................... 92 Docu mento de Pesquisa de valores de terra ............................ 92

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NDICE DE TABELAST abela 01: Valores para o Fator Orografia................................. 30 T abela 02: Valores para o Fator Hidrografia .............................. 31 T abela 03: Valores para o Fator Acesso .................................... 31 T abela 04: Valores para o Fator Est radas Estrada Oficial No Pavi mentada ........................................................................... 31 T abela 05: Valores para o Fator Estradas Estrada Oficial Pavie mentada ......................................................................... 32 T abela 06: Valores de terra nua na regional de Fernandpolis, em R$/ha. .................................................................................... 36 T abela 07: Valores de imveis rurais co m benfeitorias na regional de Fernandpolis, em R$/ha. .................................................... 37 T abela 08: Valores de terra se m benf eitorias co m base nos dado s dos Sindicatos Rurais .............................................................. 38 T abela 09: Val ores de terra para agricultura. ............................. 38 T abela 10: Valores de terra para camp os. ................................. 39 T abela 11: Valores de terra para pecuria. ................................ 39 T abela 12: Valores de terra para matas .................................... 39 T abela 13: Quadro resumo de preos de terra pesquisados na Internet. .................................................................................. 40 T abela 14: Resu mo de preos de terra pesquisados na Internet. . 48 T abela 15: Valores de terra se m benf eitorias co m base nos dado s dos Sindicatos Rurais. ............................................................. 49 T abela 16: Valores de terra para agricultura .............................. 49 T abela 17: Valores de terra para pecuria ................................. 49 T abela 18: Valores de terra para agricultura .............................. 50 T abela 19: Valores de terra para pecuria ................................. 50 T abela 20: Valores de terra para camp os .................................. 51

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T abela 21: Valores de terra para matas .................................... 51 T abela 22: Valor de terra para agricultura / pecuria .................. 52 T abela 23: Valor de terra para Ca mpo ...................................... 52 T abela 24: Referncia de Valores de Terra Nua para os municpios situados na faixa de domnio da Ferrovia Norte Sul, concesso ferroviria nos Estados de Minas Gerais e So Paulo. ................ 59 T abela 25: ndice de Atualizao Monetria. ............................. 60 T abela 26: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas para clculo de construes

residenciais, ano 2010. ............................................................ 62 T abela 27: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas para clculo de Galpo, ano

2010.... ................................................................................... 65 T abela 28: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas para clculo de Pontes, an o

2010.... ................................................................................... 67 T abela 29: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas para clculo de Pontes, an o

2010.... ................................................................................... 67 T abela 30: Valores bsicos mdios para clculo de indenizao de benfeitorias no reprodutivas Poos e Cisternas, ano 2010. ..... 68 T abela 31: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas - Cisternas, ano 2010. ...................................................................................... 68 T abela 32: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Pista de Pouso, ano 2010. ............................................................................... 68 T abela 33: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Estradas, ano 2010. ...................................................................................... 69

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Junho de 2010 para clculo de

T abela 34: Valores bsicos mdios de referncia

indenizao de benfeitorias no reprodutiva s Currais, cochos, porteiras e bebedouros, ano 2010. ............................................ 69 T abela 35: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Curral, ano 2010. 70 T abela 36: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas para clculo de Cercas, ano

2010.... ................................................................................... 71 T abela 37: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas - Cerca de Ara me Farpado 04 fios, ano 2010. ....................................................... 72 T abela 38: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas - Cerca de Ara me Liso 05 fios, ano 2010. ............................................................. 72 T abela 39: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas para clculo de Construes

diversas, ano 2010. ................................................................. 73 T abela 40: ndice de atualizao monetria. .............................. 77 T abela 41: Valores bsicos mdios d e referncia para clculo de indenizao de benfeitorias reprodutivas Culturas Permanentes, ano de 2010. ........................................................................... 78 T abela 42: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias reprodutivas Culturas Temporrias, ano 2010. ............................................................................... 80 T abela 43: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias reprodutivas para clculo de ano

Extrativismo,

2010... .................................................................................... 81 T abela 44: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de

indenizao de benfeitorias reprodutivas Forrageiras, ano de 2010. ...................................................................................... 81

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indenizao de benfeitorias reprodutivas Plantas orna mentais, ano de 2010. ........................................................................... 81 T abela 46: Depreciao para construes rurais. ....................... 86 T abela 47: Avaliao para construes inacabadas. .................. 86 T abela 48: Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamenta o. ........................................... 87 T abela 49: Classificao dos laudos de avaliao quanto

funda mentao. ....................................................................... 88 T abela 50: Graus de fundamenta o no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias. ..................... 88

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NDICE DE FIGURASFigura 1 - Image m de satlite do traado da Ferrovia Norte Sul, nos Estados de Minas Gerais e So Pa ulo. ................................ 19 Figura 2 Pequena propriedade de Alcio Gonalves situada na faixa de do mnio da Ferrovia Norte Sul no municpio de Estrela dOeste (SP). .......................................................................... 22 Figura 3 Pequena propriedade de Luiz Carlos Bissoli com 6,6 7 ha que ser desapropriada no mu nicpio de Estrela dOeste (SP)..... .................................................................................. 23 Figura 4 - Vista area Usina Ouroeste localizada no municpio de Ouroeste (SP) ......................................................................... 24 Figura 5 Canavial no municpio de Fernandpolis (SP)

pertecenta a Usina Alcoeste. .................................................... 24 Figura 6 Entrada da Usina Alcoeste no municpio de

Fernandpolis (SP) .................................................................. 25 Figura 7 - Usina Alcoeste no municpio de Fernandpolis (SP) ... 25 Figura 8 - Usina Coruripe no municpio de Itura ma (MG) ............ 26 Figura 9 - Usina Andrade no municpio de Santa Vitria (MG). ... 26 Figura 10 - I mage m do Assenta mento Pontal do Arantes em Unio de Minas (MG) co m o traado da Ferrovia Norte Sul. .................. 27 Figura 11 - Mapa do Assenta mento Jacar Curiango em Santa Vitria (MG) com o traado da Ferrovia Norte Sul. ..................... 27 Figura 12 - rea de pastage m Guara ni dOeste (SP) ............... 42 Figura 13 - Laran ja irrigada por piv central no municpio de Ouroeste (SP) ......................................................................... 43 Figura 14 rea de Pastage m no eixo da Ferrovia Norte Sul no municpio de Estrela dOeste (SP) ............................................ 43 Figura 15 - rea de pastage m no municpio de Guarani dOeste (SP... ...................................................................................... 44

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Figura 16 - Lavoura de cana -de-acar no municpio de Ouroest e (SP).. ..................................................................................... 44 Figura 17 - Lavoura de cana -de-acar no municpio de Guarani dOeste (SP) ........................................................................... 45 Figura 18 - Lavoura de eucalipto no municpio de Guarani dOeste (SP).. ..................................................................................... 45 Figura 19 - Lavoura de Seringueira em produo no municpio de Fernandpolis (SP) .................................................................. 46 Figura 20 - Assenta mento Pontal do Arantes e m Unio de M inas (MG).................. .................. ............. ........................... ...........53 Figura 21 - Lavoura de Milho e m Sant a Vitria (MG) .................. 54 Figura 22 - Lavoura de Seringueira em Santa Vitria (MG) ......... 54 Figura 23 - rea de Preservao Ambiental e m Santa Vitria (MG)... .................................................................................... 55 Figura 24 - rea de pastage m e m Itur a ma (MG) ........................ 55 Figura 25: Lavoura de cana -de-acar e m Itura ma (MG) ............ 56 Figura 26: Assenta mento e m Unio de Minas (MG). ................... 56

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1. INTRODUOO processo de desapropriao segue regras prprias e tem co mo ponto culminante o valor d a indenizao, que oriundo de valor de mercado agregado das custas legais , e encerra e m si mesma, u m resultado que consignado indenizao. O preo da terra ve m do prprio mercado, possui realidade distint a e no su jeita s regras arit mticas n e m a intervenes i mposta s, ainda que novas e sucessivas situaes urbansticas ou ad ministrativas seja m criadas. Na abrangncia do que se argu menta no h co mo deixar de lado as co mplexidades que envolvem o te ma. A ca da passo surge m novas possibilidades de interpretao, ca minhos, instru mentos legais, urbansticos, intervenes, tudo a constituir intercorrncias que interferem na for ma co mo o merca do reage e se molda. O objetivo deste trabalho fornecer subsdios para estimar o justo valor das desapropriaes de imveis situadas na faixa de do mnio da Ferrovia Norte Sul no trecho Santa Vitria (MG ) a Estrela dOeste (SP), utilizando se de critrios tcnicos para

levantamento de preos de mercado de terra nua, constru es e benfeitorias. Para o presente trabalho foram considerados os elementos

provenientes das seguintes principais fontes: NBR 14653-1: 2001 Avaliao de bens Parte 1:

Procedimento s G erais Fixa as diretrizes para avaliao de bens e m geral, quanto classificao da sua natureza; instituio de terminologias, definies, s mbolos e

abreviaturas; classificao de sua natureza; descrio das atividades bsicas; definies de metodologias b sicas;

especificao das avaliaes; requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

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NBR 14653-2: 2004 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos Fixa as diretrizes para avaliao de imveis urbanos, segundo os parmetros descritos na NBR 146531:2001, objetivando a identificao do valor de mercado do imvel urbano.

NBR 14653-3: 2004 Avaliao de bens Parte 3: Imveis Rurais Detalha as diretrizes e padres especficos de procedimentos para a avaliao de imveis rurais, segund o os par metros descritos na NBR 1465 3 -1:2001, objetivando a identificao do valor de mercado do imvel rural.

NBR

14653-4:

2002

Avaliao

de

bens

Parte

4:

Empreendi mentos Fixa as diretrizes para avaliao de e mpreendi mentos, segundo os par metros des critos na NBR 14653-1:2001. NBR 12721: 1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios e m condo mnio Procedi mento. Detalha as diretrizes e padres especficos de procedimentos para a avaliao dos custos unitrios e tamb m para o preparo de oramento s relacionado construo civil para incorporao de edifcios e m condo mnios. Pesquisa de mercado - Coleta de dados levantados no local por meio de pesquisa de campo . Vistoria in loco - Visitas aos municpios situados na faixa de do mnio da Ferrovia Norte Sul no trecho considerado.

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2. OBJETIVO DO TRABALHOO presente trabalho tem co mo ob jet ivo fornecer subsdios para estimar o justo valor das desapr opriaes de proprie dades

situadas ao longo da faixa de do mn io da Ferrovia Norte Sul no trecho Santa Vitria (MG ) a Estrela dOeste (SP), to mando-se co mo base o valor estimado de mercado para fazendas, stios e chcaras, que deve m servir de par metro para as desapropriaes totais, bem co mo para au xiliar as desapropriaes parciais. Entende-se co mo valor de mercado o valor provvel de realizao do negcio, isto , a quantia mais prxima pela qual o mesmo seria negociado, voluntariamente e con scientemente, na data de

referncia especificada neste laudo, dentro das condies do mercado vigente (NBR 14.653 -1, item 3.44), compreendendo es ta quantia o valor da terra nua, das construes e benfeitorias, mediante determinao do custo de reedio do bem avaliando (NBR 14.653-1, itens 3.9.3 e 3.9.4). O trecho a que se refere este relatrio nos o Lote de 4 de

desapropriao ,

concesso

ferroviria

Estados

Minas

Gerais e So Paulo, nu ma e xtenso de 171 km para i mpl antao da Ferrovia Norte Sul.

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3. PRESSUPOSTOSCo mo pri meira etapa estabeleceu -se o objetivo do trabalho e a especificao das avaliaes a serem feitas. Em seguida, a segunda etapa corresponde u me todologia a ser utilizada para avaliao de terra n ua e para avaliao das

benfeitorias reprodutivas ou no e ao l evanta mento de preos de terra em todos os municpios situados no trecho considerado. Os municpios so os seguintes: E strela dOeste, Fernandpolis, Guarani dOeste e Ouroeste, no Estado de So Paulo e Iturama , Unio de Minas e Santa Vitria no Estado de Minas Gerias . O desenvolvimento e o conseqente detalhamento das atividades bsicas do presente trabalho fundame nta m-se na visita tcnica nas reas estudadas e na coleta de dados levantados no local por meio de pesquisa de ca mpo, realizada junto s imobilirias, pessoas fsicas e profissionais atuantes nos mercados i mobilirios locais, se m a realizao de in vestigaes relativas a defeitos nos ttulos, considerando-se que as informaes prestadas por terceiros so confiveis e de boa f. Enfi m a terceira etapa corresponde concluso do trabalho e em seguida os anexos ao qual o trabalho faz referncia .

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4. ESPECIFICAO DAS AVALIAESFace aos aspectos qualitativos e quantitativos da pesquisa de ca mpo realizada nos municpios situados na faixa de do mnio da Ferrovia Norte Sul , no trecho considerado, be m co mo o trata mento estatstico descritivo dispensado aos dados coletados, observa -se que as determinaes dos valores de re ferncia para a Terra Nua atende m os requisitos exigidos para enquadramento no Grau I de Fundamenta o, previsto na NBR 14.653 -3, conforme de monstrad o no anexo II. Quanto preciso, as homogeneizaes realizadas se enqu adram no grau I, confor me de mon s trado no anexo II deste relatrio.

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5. PROFISSIONAIS AVALIADORESO Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CONFEA, por meio da Resoluo 345/90 que dispe quanto ao exerccio profissional de Nvel Superior das atividades de percias de engenharia, assim definiu no ite m c: AVALIAO a atividade que envolve a determinao tcnica do valor qualitativo ou monetrio de um be m, de um direito ou de um e mpreendi mento. A Constituio Federal de 1988 no seu Artigo 5 , Inciso XIII reza que livre o e xerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas as qualificaes profissionai s que a Lei estabelecer. As qualificaes profissionais mencio nadas na Constituio para o caso das avaliaes v m da Lei Federal n 5.194/66 que

regulamentou o exerc cio profissional de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrno mo, que e m seu artigo 7 ao estabelecer as atividades e atribuies na Alnea c, diz sobre as competncias dos profissionais da estudos, projetos, rea tecnolgica para a realizao de: anlises, avaliaes, vistorias, percias,

pareceres e divulgaes tcnicas. De sua ve z, o C digo de Processo Civil Lei Federal n 5.869/73 e m seu artigo 145, co m nova reda o que lhe foi dada pela Lei Federal n 7270/84 estabeleceu, que Os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de cl asse co mpetente, respeitado o disposto no Captulo Vl, seo Vll, desse Cdigo. Por fi m, a Lei Federal n 6.496/77 instituiu a Anotao d e

Responsabilidade Tcnica ART, como u m meio de controle do acervo e caracterizao da responsabilidade tcnica dos profissionais:

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Art. 1 Todo contrato, escrito ou verbal, para a execuo de obras ou prestao de quaisquer servios profissionais referentes Engenharia, Arquitetura e Agron o mia fica sujeito Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART). Art. 2 A ART define para os efeitos legais os responsveis tcnicos pelo empreendi mento de engenharia, arquitetura e

agronomia. Art. 3 A falta da ART sujeitar o profissional ou a empresa multa prevista na alnea a do Art. 73 da Lei n 5.194, de 24 de deze mbro de 1966, e de mais co mbinaes legais. Portanto, o contratante deste relatrio de avaliaes teve sua disposio engenheiros especializados, cada qual co m sua

habilitao legal. bom le mbrar que estas avaliaes envolveram mais de u ma disciplina t cnica, realizadas por profissionais, de agronomia e engenheira civil , com a devida anotao de responsabilidade tcnica.

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6. CARACTERSTICAS DAS REAS A SEREM AVALIADAS

Figura 1 - Image m de satlite do traado da Ferrovia Norte Sul , nos Estados de Minas Gerais e So Pa ulo .

6.1 Descrio das macrorregiesO Noroeste do Estado de So Paulo e o Tringulo Mineiro se caracterizam por solos tpicos do Cerrado que apresenta m

vegetao co m diversas variaes fisionmicas ao lon go das grandes reas que ocupa m. 19

RELATRIO DE CONSULT ORIA Geralmente os solos nestas regies

Junho de 2010 apresentam boa s

caractersticas fsicas, sendo muito profundos e bem drenados, portanto, totalmente favorveis me ca nizao agrcola. Quimica mente apresenta m baixa fert ilidade natural, tornando -se imperativo o e mprego de adubos qu ando se planeja a utilizao racional destes solos. O relevo, na maioria dos lugares de regio em estudo , plano ou suave mente ondulado, tendo u ma sup erfcie topogrfica h orizontal a pouco movi mentada , estendendo-se por imensos planaltos ou chapades. O clima regional predominante o Tropical sazonal, com

te mperaturas mdias do ar superiores a 18 C e co m pouca variao entre as te mperaturas mais baixa e mais alta durante o s meses seco s ( maio a sete mbro). No que se refere quantidade de chu vas, h u ma grande variao entre a estao seca e a estao c huvosa (outubro a abril). Em geral, a precipitao mdia anual da regio fica entre 1200 e 1 500 mm. A vegetao encontra -se co m elevado grau de degradao, devido substituio da vegetao nativa pela pastage m, ou pela lavoura, ou mesmo por periferias d as cidades, restando poucas reas be m conservadas. Na regio predomina m a s matas co m presena de aroeira e muta mba, que so indicadoras de solos frteis dentro do bioma Cerrado. A aroeira consta na lista de espcies ameaadas de extino do Ministrio do Meio Amb iente e do Estado de So Paulo. Entretanto, alm da aroeira, encontra mos ta mb m a s

seguintes rvores protegi das: sucupira-preta, ma moninha, paineira do cerrado, tingui, buriti, angelim, gar api, guatamb, acuri, louro pardo, imbiruu e cedrinho. 20


Junho de 2010

Algu mas rvores encontradas na rea de influncia da Ferrovia Norte Sul no trecho em estudo so bastante utilizadas pela populao no tratamento de doenas, tais como: o ip -roxo, a copaba e o jatob. A econo mia da regio dinmica e desenvolvida , sobretudo, no que se refere agroindstria, agricultura e pecuria. O cha mado agronegcio e utiliza mquinas e se equipamento s dedicando,

avanados

mo -de-obra

qualificada,

principalmente, as seguintes atividades econ micas: - Cultivo e beneficiamento da so ja, sor go e milho; - Carnes (bovinos, sunos e aves); - Plantio e beneficiamento da cana de acar (acar e lcool) ; - Plantio de laranja e s eringueira; - Laticnios (leite e derivados); Os principais plos de desenvolviment o regional so: Iturama: centro regional do Pontal do Tringulo Mineiro,

destacando-se na pecuria, no beneficiamento de carnes, no cultivo da cana -de-acar e na produo de lcool. Fernandpolis: e m So Paulo, se destaca pelo cultivo de cana -deacar, produo de laranja e criao de gado bovino para o corte e para a produo de leite. A produo est voltada para o abastecimento do s grandes centros consu midores brasileiros (So Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goinia, Braslia e Belo Horizonte) e para o exterior. A regio ta mb m geradora de energia eltrica, contando co m duas importantes Usinas Hidreltricas: So Si mo e gua Ver melha.

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6.2 Tipologia das propriedades ruraisSo na maioria propriedades cercadas, co m energia eltrica, prxi ma a recursos hdricos, tais c omo: rios, ribeires, crregos entre outros. Geralmente apresenta m benfeitorias reprodutivas e no

reprodutivas, alm de fcil acesso, co m algu mas e xcesses. No final do trecho no E stado de So Paulo , no muncipio de Estrela dOeste, predo mina m pequenas propriedades rurais que so

utilizadas para o sustento da famlia e na maioria constituem a nica fonte de renda para os seus proprietrios .

Figura 2 Pequena propriedade de Alcio Gonalves situada na faixa de do mnio da Ferrovia Norte Sul no municpio de Estrela dOeste (SP).

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Figura 3 Pequena propriedade de Luiz Carlos Bissoli com 6,6 7 ha que ser desapropriada no municpio de Estrela dOeste (SP).

Ainda no Estado de So Paulo, nos muncipios de Fernandpolis e Ouroeste, pode -se encontrar propriedades maiores e de fa mlias que apresenta m outros tipos de renda, no s da terra, alm de grandes reas de cana -de-acar devido presena das usinas de lcool Usina Alcoeste (municpio de Fernandpolis) e Usina Ouroeste ( municpio de Ouroeste).

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Figura 4 - Vista area Usina Ouroeste localizada no municpio de Ouroeste (SP)

Figura

5

-

Canavial

no

municpio

de

Fernandpolis

(SP)

pertecenta a Usina Alcoeste.

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Junho de 2010

Figura

6

-

Entrada

da

Usina

Alcoeste

no

municpio

de

Fernandpolis (SP)

Figura 7 - Usina Alcoeste no municpio de Fernandpolis (SP)

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RELATRIO DE CONSULT ORIA No trecho e m estudo, no Estado de

Junho de 2010

Minas Gerais, ta mb m h

grandes reas de plantio de cana -de-acar co m a presena de 02 (duas) usinas: Usina Corurupe e m It ura ma e Usina Andrade e m Santa Vitria.

Figura 8 - Usina Coruripe no municpio de Itura ma (MG)

Figura 9 - Usina Andrade no municpio de Santa Vitria (MG) .

Al m disso, nos municpios de Unio de Minas e Santa Vitria existe m dois assenta men tos da refor ma agrria do INCRA, que

so o Assenta mento Pontal Arantes e m Unio de Minas e P.A. Nova Jacar Curiango e m Santa Vitria. 26


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Figura 10 - I mage m do Assenta mento Pontal do Arantes em Unio de Minas (MG) co m o traado da Ferrovia Norte Sul.

Figura 11 - Mapa do Assenta mento Jac ar Curiango em Santa Vitria (MG) com o traado da Ferrovia Norte Sul. 27


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7. METODOLOGIA DE TRABALHOAo esboar os passos para elaborao deste por projeto, exe mplo, foi a necessrio superar alguns o bstculos, co mo

gerao, e m cascata, de perguntas q ue necessita m de definies que, vinculadas ou que interagindo com tpicos enunciados, esto relacionados ao custo da terra. A siste mtica adotada para co mpor o banco de dados, que est sendo usado neste trabalho, foi a de obter o maior n mero de dados possvel e viabilizar estudo to minuncioso quanto possvel.

7.1 Metodologia para levantamento de preo de mercado da terra nuaO trabalho desenvolvido , no que tange a fixao de um valor provvel da terra nua, segue desde o princpio as fases da metodologia cientfica, que pode m ser resu midos da seguinte for ma: Conhecimento do ob jeto da pesquisa; Preparao da pesquisa (planeja mento ); Trabalho de campo (coleta de dados ); Processa men to e anlise dos dados (anlise exploratria); Interpretao dos resultados (modelo mate mtico). Considerando a disponibilidade de u ma a mostra co mposta por dados de mercado (ofertas e opnies), fruto de pesquisa realizada junto a corretores, cartrios, entidades e profissionais ligados terra ou proprietrios, cujas caracter sticas encontra m -se ane xas, elegeu-se o MTODO COMPARAT IVO DE DADOS DE M ERCADO , por ser um mtodo direto, onde o grau de subjetividade da avaliao minimizado.

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O trabalho foi desenvolvido segundo os preceitos da NBR -14.6532, e mbasado e m Metodologia de Pesquisa Cientfica. O processo avaliatrio estabelece que o valor do bem avaliando deter minado por co mparao co m outros bens se melhantes,

situados em regies geoecon micas e de caractersticas fsicas asse melhadas, de valores conhecidos ou previamente avaliados. Partindo-se de uma base a mostral formada por dados levantados

na regio em estudo , a proposta de analisar o mercado po r meio de u m estudo estatstico , montando u m nico modelo de regresso que pudesse e xplicar a lei de for mao dos preos da s propriedades rurais ao longo do trecho e m estudo . Para encontrar u ma varivel que permitisse e xplicar as variaes de preos entre os a municpios fora m levantados partici pao do municpio no indicadores Fundo de

econ micos co mo

Participao dos Municpios (FPM), a renda per capta da cidade, a taxa de energia eltrica, nmero de veculos licenciados, e

nenhu ma correspondeu as variaes encontradas nos preos de terra rural. Assi m, no trata mento dos dados pesquisados foi utilizado o

trata mento por fatores, no qual se admite, a priori, a validade da existncia de relaes fixas entre o s atributos especficos e o s respectivos preos. Confor me a NBR 14653 -2, os fatores utilizados neste tratamento deve m ser indicados periodicament e pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e r evisados em perodos m xi mos de dois anos, e deve m especificar clarament e a regio para a qual so aplicveis. No presente trabalho, foram utilizados ta mb m os fatores

reco mendados e adotados pel a VALEC, contidos no Manual de Especificao Geral para o Projeto de Desapropria o e cu ja sntese apresentada a seguir: 29

RELATRIO DE CONSULT ORIA FRMUL A PARA AVAL IAR A T ERRA NUA: VA = VR x Fo x Fh x Fa x Fp Onde: VA = Valor Avaliado VR = Valor Referncia Fo = Fator Orografia Fh = Fator Hidrografia Fa = Fator Acesso Fp = Fator Estrada

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Os co mponentes da fr mula acima e st o assim conceituados: VR = Valor Refe rnc ia

O valor referncia ou valor base de terra nua o pre o / hectare mdio de terra no municpio onde se localiza a propriedade avalianda, de modo a guardar coe rncia com a realidade de mercado. A Tabela de Valor Referncia a presentada mostra o s valores bsicos para cada um dos municpios do Estado de So Paulo e Minas Gerias, agrupados de acordo co m o estado e m qu e se encontra m. Fo = Fator Orografia

O Fator Orografia refere -se ao relevo da propriedade com rspeito a sua mecanizao . T abela 01: Valores para o Fator Orografia. OROGRAF IA NO MECANIZ ADO POUCO MECANIZADO RAZOVEL MECANIZAO BASTANTE MECANIZADO QUASE TOTAL MENT E MECANIZADO TOTALMENTE MECANIZADO Fh = Fator Hidrografia 30 VALOR 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20


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Fator adotado para corrigir a influncia da presena de recursos hdricos nas propriedades rurais, analisando a sua presena, a sua potenciali dade de uso, e a coerncia geral da regio onde se encontra m, confor me tabela abaixo: T abela 02: Valores para o Fator Hidrografia HIDROGRAF IA MNI MA RAZOVEL BOA TIMA VALOR 1,00 1,10 1,20 1,30

Fa = Fator Acesso

A Tabela adiante refere -se qualidade do acesso propriedade. T abela 03: Valores para o Fator Acesso ACESSO RAZOVEL BOM TIMO VALOR 1,00 1,10 1,20

Fp = Fator Estrada

O Fator Estrada diz respeito dis tncia percorrida para se chegar propriedade e estrada pavi ment ada ou no mais p r xi ma, confor me as Tabelas 04 e 05: T abela 04: Valores para o Fator Est radas Estrada Oficial No Pavi mentada PRXIMO A EST RADA OFICIAL NO PAVIMENT ADA DISTNCIA SUPERIO R A 15 km DISTANT E DE 12 A 15 km DISTANT E DE 9 A 12 km DISTANT E DE 6 A 9 km DISTANT E DE 3 A 6 km DISTANT E DE 0 A 3 km VALOR 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 31


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T abela 05: Valores para o Fator Estradas Estrada Oficial Pavie mentada PRXIMO A EST RADA OFICIAL PAVIMENT ADA DISTANT E DE 15 A 18 km DISTANT E DE 12 A 15 km DISTANT E DE 9 A 12 km DISTANT E DE 6 A 9 km DISTANT E DE 2 A 6 km DISTANT E DE 0 A 2 km VALOR 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00

7.2 Metodologia para levantamento de preo de mercado de construo e benfeitoriaAs construes e benfeitorias atingidas pelo traado da ferrovia esto localizadas na rea rural, sendo constitudas de instalaes nor mal mente de pequeno porte, co m u so especfico da rea rural e so na maioria formadas por casa simples, depsitos, currai s e estbulos, cercas e porteiras, represas ou audes e estradas de terra. Neste trabalho ultilizado o MT ODO DE QUANT IFICAO DE CUST OS para esti mao dos cu stos de reproduo das

benfeitorias, tamb m adotado

no Ma nual de Especificao Geral

para o Projeto de Desapropriao da VALEC. O referido mtodo definido como aq uele em que o custo do be m ou de suas partes identificado por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiret os (NBR 14.653 -1, item 8.3.2). Confor me especificado na NBR 146 53 -2, item 8.3.1, por est e mtodo o custo pode ser apropriado a partir do custo unitrio bsico de construo ou por ora mento, e para o clculo da depreciao, o critrio de Ross Heidecke, qu e relaciona a idade real da edificao e o seu estado de conservao, e m funo d a vida til adotada. 32

RELATRIO DE CONSULT ORIA VB = A x CUB x D, onde: VB = Valor da Edificao A = rea de Construo Total CUB = Custo Unitrio de Construo D = Depreciao Fsica e Funcional

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8. PESQUISA DE VALORES MERCADO PARA TERRA NUA8.1 Pesquisa de valores de mercado para terra nua

DE

Foram realizadas pesquisas de mercados sobre preos de terras nos municpios localizados ao longo do tra jeto previsto para a passage m da Ferrovia Norte Sul, englobando as regies do Triangulo Mineiro e Noroeste do Estado de So Paulo.

8.1.1 Pesquisa de valores das propriedades no Noroeste do Estado de So PauloA regio Noroeste do E stado de So Paulo faz parte do Planalto Central da Bacia do Paran, compreende 101 municpios e

apresenta um total de 1.409.425 habitantes, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia - IBGE, 2005. A vegetao da regio do tipo cerrado, cerradinho e capoeira (termo brasileiro que designa o terreno desmatado para cultivo). O clima tropical quente e mido, co m 1 a 3 meses de seca, te mperatura mdia de 24 graus e pluviosidade mdia anual de 1.412 mm. As atividades agrcola s mais praticadas na regio so: lavoura de milho, cana-de-acar, caf, laranja e seringueira para extrao de borracha, alm da pecuria (IBGE, 2 005). A poca de plantio e colheita dessas culturas se concentra entre os meses de outubro e junho. Foram pesquisados nos meses de janeiro e fevereiro de 2010 valores de terrenos na zona rural d os seguintes municpios da regio Noroeste Jales, do Estado Populina, de So Paulo: Estrela dOeste, e Guarani dOeste

Turmalina,

Ouroeste,

Fernandpolis.

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Co m relao metodologia, foram ob servadas no levantamento a s caractersticas influenciadoras na for mao do s valores das

propriedades, tais como: Localizao, proxi midade da rodovia, disponibilidade de gua, topografia, etc.; Utilizao atual, potencial legal e econmico

destacando o aproveitamento econmico da regio e indicando as atividades predominantes (agricultura ou pecuria); Ainda Tamanho da s propriedades. metodologia, f ora m pesquisados dados

co m relao

seguros, atuais e que se asse melha m s caract ersticas da rea de influncia da Ferrovia Norte Sul no Estado de So Paulo nas seguintes entidades: Instituto de Economia Agrcola (IEA) da Agncia

Paulista de Tecnologia do Agronegcio (APTA), da Secretaria da Agricultura e Abastecimento (SAA) do Estado de So Paulo; Prefeitura Municipal de Estrela dOeste; Cartrio de Registro de Imveis de Estrela dOeste e Fernandpolis; Sindicato Rural de Estrela dOeste, Jales, Populina e Fernandpolis; Coordenadoria de Assistncia Tcnica Integral (CATI); I mobilirias / Corretor.

8.1.1.1 Valores de terra com base nos dados do IEAA tabela a seguir resultado de uma pesquisa apresentada pelo Instituto de Economia Agrcola (IEA - APTA) disponvel no site http://ciagr i. iea.sp.gov.br , acessado em 17/02/210, qual

participaram os municpios que co mp e m este estudo:

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RELATRIO DE CONSULT ORIA a) Estrela dOeste b) Fernandpolis c) Guarani dOeste d) Ouroeste

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T abela 06: Valores de terra nua na regional de Fernandpolis, em R$/ha.Pro d u to An o Preo Men o r Preo Mai o r Preo Md i o Mo d a Med i an a N I n fo rman tes 5

Cam po

2008

8. 264, 46 11. 157, 0 2 9. 669, 42 10. 130, 5 8 10. 130, 5 8

Cam po T erra de cul t ura de pri m ei ra T erra de cul t ura de pri m ei ra T erra de cul t ura de se gun da T erra de cul t ura de se gun da

2009

7. 438, 02 10. 330, 5 8 8. 677, 69

8. 264, 46

8. 264, 46

5 12

2008 10. 330, 5 8 14. 462, 8 1 12. 086, 7 8 12. 396, 6 9 12. 396, 6 9

2009 10. 330, 5 8 14. 462, 8 1 11. 707, 9 9 12. 396, 6 9 12. 396, 6 9

12

2008

8. 264, 46 12. 396, 6 9 10. 606, 0 6 10. 330, 5 8 10. 330, 5 8

12

2009

8. 264, 46 12. 396, 6 9 10. 227, 2 7 10. 330, 5 8 10. 330, 5 8

12

T erra para 2008 pa st agem T erra para 2009 pa st agem

8. 264, 46 12. 396, 6 9 10. 371, 9 0 10. 330, 5 8 10. 330, 5 8 7. 438, 02 11. 570. 2 5 9. 804, 66 10. 330, 5 8 10. 330, 5 8

10 11

T erra para ref l orest a- 2008 8. 264, 46 11. 570. 2 6 9. 669, 42 10. 330, 5 8 10. 330, 5 8 m ent o T erra para ref l orest a- 2009 7438, 0 2 10. 330, 5 8 8. 925, 62 8. 264, 46 8. 264, 46 m ent o F o n te: In sti tu to d e Eco no mi a Ag r co l a, 2010.

5

5

A tabela abaixo resultado de uma pe squisa feita pelo Instituto de Econo mia Agrcola (IEA APTA), disponvel no site

http://ciagr i. iea.sp.gov.br , acessado e m 18/02/2010, a respeito do preo de propriedades rurais, com a participao dos municpios que co mpe m este estudo: 36


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T abela 07: Valores de imveis rurais co m benfeitorias na regional de Fernandpolis, em R$/ha.Pro d u to An o Preo Men o r Preo Mai o r Preo Md i o Mo d a Med i an a N I n fo rman tes 12

Propri edad e aci m a de 2008 8. 264, 46 12. 396, 6 9 10. 537, 1 9 10. 330, 5 8 10. 330, 5 8 242, 00 h a Propri edad e aci m a de 2009 8. 264, 46 14. 462, 8 1 11. 157, 0 2 10. 330, 5 8 10. 950, 4 1 242, 00 h a Propri edad e com m enos 2008 12. 396, 6 916. 528, 9 3 14. 290, 6 3 12. 396, 6 9 14. 462, 8 1 de 7, 26 h a Propri edad e com m enos 2009 9. 504, 13 18. 595, 0 4 14. 944, 9 0 14. 462, 8 1 14. 462, 8 1 de 7, 26 h a Propri edad e de 24, 20 a 2008 10. 330, 5 8 14. 462, 8 1 12. 096, 1 7 12. 396, 6 9 12. 396, 6 9 72, 60 ha Propri edad e de 24, 20 a 2009 9. 090, 91 14. 462, 8 1 12. 431, 1 3 12. 396, 6 9 12. 396, 6 9 72, 60 ha Propri edad e de 7, 26 a 2008 11. 570, 2 5 14. 462, 8 1 13. 223, 1 4 14. 462, 8 1 12. 809, 9 2 24, 20 ha Propri edad e de 7, 26 a 2009 9. 090, 91 16. 528, 9 3 13. 223, 1 4 12. 396, 6 9 12. 809, 9 2 24, 20 ha Propri edad e de 72, 60 a 2008 10. 330, 5 8 14. 462, 8 1 11. 311, 9 8 10. 330, 5 8 10. 743, 8 0 242, 00 h a Propri edad e de 72, 60 a 2009 9. 090, 91 14. 462, 8 1 11. 570, 2 5 12. 396, 6 9 11. 983, 4 7 242, 00 h a F o n te: In sti tu to d e Eco no mi a Ag r co l a , 201 0.

12

12

12

12

12

12

12

12

12

8.1.1.2 Valores de terra com base nos dados do Sindicato RuralForam entrevistados os Presidentes do s Sindicatos Rurais dos seguintes municpios: Jales, Estrela dOeste, Tur malina, Populina, Ouroeste, Jales, Guarani dOeste e Fernandpolis. Os valores informados so apresentados na tabela abaixo. 37


Junho de 2010

T abela 08: Valores de terra se m benf eitorias co m base nos dado s dos Sindicatos Rurais Valor de terra (R$/ha) 10.330,00 a 16528,00 No informado No informado 14.462,00 No informado No informado 10.330,00 a 14.462,00

Municpios pesquisados Jales Estrela dOeste Turmalina Populina Ouroeste Guarani dOeste Fernandpolis

8.1.1.3

Valores

de

terra

com

base

nos

dados

da

Coordenadoria de Assistncia Tcnica Integral (CATI)Foram pe squisados e m fevereiro de 2 010 os valores de terra se m benfeitorias na Coordenadoria de Assistncia Tcnica Integral (CATI) da Secretaria de Agricultura e Abasteci mento do Estado d e So Paulo. Apenas para o municpio de Fernandpolis no foi encontrado valor de terra nua, pois o respon svel da CATI no quis contribuir com a pesquisa. Os valores pesquisados podem ser ob servados na tabela 09.

T abela 09: Valores de terra para agricultura. Valor de terra para agric ult ura (R$ /ha) 7.438,00 a 16.528,00 10.330,00 a 16.528,00 12.396,00 12.396,00 14.462,00 12.396,00 a 14.462,00 No informado


38

RELATRIO DE CONSULT ORIA T abela 10: Valores de terra para camp os.

Junho de 2010


Valor de terra para ca mpos (R$ /ha) 7.851,00 7.851,00 9.090,00 9.090,00 10.330,00 9.090,00 No informado

T abela 11: Valores de terra para pecuria. Valor de terra para pecu ria (R$ /ha) 7.438,00 a 16.528,00 8.264,00 a 12.396,00 10.330,00 12.396,00 12.396,00 12.396,00 a 14.462,00 No informado


T abela 12: Valores de terra para matas Valor de terra para matas (R$ /ha) 7.851,00 8.471,00 9.090,00 10.330,00 10.330,00 9.090,00 No informado


39


Junho de 2010

8.1.1.4 Valor de venda de terra disponibilizados pelas imobilirias via internetForam pesquisados na internet durante o perodo de janeiro a fevereiro de 2010, dados seguros e atuais e com caractersticas se melhantes s da rea de influncia da F errovia Norte Sul nos sites das seguintes imobilirias: Imobiliria Casa Nova, I mobiliria Estncia I mveis, I mobiliria M F Rural e Imobiliria Tavendendo. Os valores pesquisados podem ser ob servados na tabela 13.

T abela 13: Quadro resumo de preos de ter ra pesquisados na Internet.rea (ha)145, 20 9, 68 101, 64 70, 18 12, 10 102. 00 174. 00 225, 06

FonteI m obil i ri a G l obo I m obil i ri a G l obo I m obil i ri a Ca sa Nov a I m obil i ri a Ca sa Nov a I m obil i ri a Ca sa Nov a F az. O nli ne F az. O nli ne Est nci a I m v ei s MF Rural MF Rural I m obil i ri a T av endendo

ProdutoS t i o Chcar a S t i o S t i o S t i o S t i o S t i o F azenda F azenda F azenda F azenda

Mu n icpioPopul i na T urm ali na F ernand pol i s F ernand pol i s F ernand pol i s F ernand pol i s Popul i na F ernand pol i s F ernand pol i s F ernand pol i s O uroe st e

Valor T otal (R$)2. 000. 00 0, 00 240. 00 0, 00 1. 680. 00 0, 00 870. 00 0, 00 200. 00 0, 00 2. 200. 00 0, 00 3. 000. 00 0, 00 5. 000. 00 0, 00

Valor por Hectare (R$)13. 774, 0 0 24. 793, 0 0 16. 528, 0 0 12. 396, 0 0 16. 528, 0 0 21. 568, 0 0 17. 241, 0 0 22. 216, 0 0

1. 021, 24 14. 000. 0 00, 0 0 13. 708, 0 0 629, 20 9. 200. 00 0, 00 14. 621, 0 0

1. 023, 00 13. 504. 0 00, 0 0 13. 200, 0 0

40


Junho de 2010

8.1.1.5

Valores

de

vendas

de

terra

pesquisados

diretamente nas imobiliriasForam pesquisados dados e infor ma es e m quatro i mobilirias, duas situadas em Jales (SP) e duas em Fernandpolis (SP) do dia 18 ao dia 24 de fevereiro de 2010, so elas: Imobiliria Globo, localizada na Rua Seis, n2564, Centro, CEP: 15700 -000, telefone: (0xx)17 36326991 e I mobiliria Roval S/A, localizada na Avenida Joo Amadeu, n 2571, Centro, CEP:15700-000, telefone: (17) 36215347, amba s e m Jales (SP) e I mobiliria Fernandpolis, localizada na Rua Rio Grande do Sul, n1142, Centro, CEP:15600 000, telefone: (17) 34625417 e Imobiliria Casa Nova, localizada na cidade de na Avenida Lbero de Al me ida Silvares, n2350, Centro, CEP:15600 -000, telefone: (17) 34623388, ambas em Fernandpolis (SP). As i mobilirias no contriburam co m a pesquisa, visto que o s responsveis pelo setor de vendas de im veis rurais no informara m valor para que pudessem con tribuir com a pesquisa.

8.1.1.6 Valores de vendas de terra pesquisados com corretorEm entrevista co m o Sr. Santo Barucci, que possui conheciment o sobre negociaes de terras na regio, se m registro no CRECI, residente em Estrela dOeste (SP), n a Rua Perna mbuco, n mero 744, Centro, telefone (17) 38331351, este informou que e m terra s para agricultura o valor pago nos ltimos meses foi de R$ 11.363,00.

8.1.1.7 Valores de terra no Cartrio de Registro de Imveis41


Junho de 2010

Em visita ao Cartrio de Registro de Im ve is de Estrela dOeste (SP), CNPJ: 51844645/0001 -41, no d ia 25 de fevereiro de 2010, localizado na Rua Bahia, n mero 563, Centro, telefone (17) 38331175, o Oficial Joo Vitor Zivieri infor mou verbal mente que, os valores atuais de terras registrados (na escr itura) em seu Cartrio so, e m mdia, R$ 4.200,00 por hectare. No Cartrio de Registro de Imveis de Fernandpolis (SP), CNPJ: 51844611/0001-57, visitado no dia 25 de fevereiro de 2010, localizado na Rua Rio Grande do Sul, n mero 1259, Centro, Estado de So Paulo, telefone (17) 34425838, o Oficial Substituto W ilson Incio Freitas de Paulo infor mou verbal mente que o s valores atuais de terra registrados so, e m mdia, R$ 4.132,00 por hectare.

8.1.1.8 Documentao fotogrfica da regioA seguir apresentada documenta o fotogrfica de alguma s propriedades rurais localizadas na faixa de domnio da Ferrovia Norte Sul na regio Noroeste do E stado de So Paulo .

Figura 12 - rea de pastage m Guara ni dOeste (SP) 42


Junho de 2010

Figura 13 - Laran ja irrigad a por piv central no municpio de Ouroeste (SP)

Figura 14 rea de Pastage m n o eixo da Ferrovia No rte Sul no municpio de Estrela dOeste (SP) 43


Junho de 2010

Figura 15 - rea de pastage m no municpio de Guarani dOeste (SP)

Figura 16 - Lavoura de cana -de-acar no municpio de Ouroest e (SP)

44


Junho de 2010

Figura 17 - Lavoura de cana -de-acar no municpio de Guarani dOeste (SP)

Figura 18 - Lavoura de eucalipto no municpio de Guarani dOeste (SP) 45


Junho de 2010

Figura 19 - Lavoura de Seringueira em produo no municpio de Fernandpolis (SP)

8.1.2 Pesquisa de valores das propriedades no Tringulo MineiroA regio do Tringulo Mineiro, no E stado de Minas Gerais, possui clima tropical de altitude, com te mp eratura mdia entre 17C e 23C e a mplitude tr mica anual entre 7C e 9C, caracterizando -se por um inverno seco e frio com baixa intensidade pluviomtrica e vero quente e chuvoso. O relevo for mado por planaltos, serras e chapadas. As atividades agrcolas mais praticadas na regio so: produo de milho, soja, cana de acar, mandioca, arroz e feijo, alm da pecuria tanto leiteira quanto de corte. Foram pesquisados valores de propriedades rurais nos municpios de Itura ma, Unio de Minas e Santa Vi tria, na regio do Tringulo Mineiro no Estado de Minas Gerais, no ms de maro de 2010.

46


Junho de 2010

Co m relao metodologia, foram observadas no levantamento, as caractersticas influenciadoras na for mao do s valores das

propriedades, tais como: Localizao, proxi midade da rodovia, disponibilidade de gua, topografia, etc.; Utilizao atual, potencial legal e econmico

destacando o aproveitamento econmico da regio e indicando as atividades predominantes (agricultura ou pecuria); Ainda Tamanho da s propriedades. metodologia, f ora m pesquisados dados

co m relao

seguros, atuais e que se asse melha m s caractersticas da rea de influncia da Ferrovia Norte Sul seguintes entidades: Sindicato Rural; Secretaria da Agricultura; Cartrio de Registro de Imveis; I mobilirias; I mobilirias via internet; Corretores. no trecho considerado, nas

8.1.2.1 Valor de venda de terra disponibilizado pelas imobilirias via internetForam feitas pesquisas na internet durante o m s de maro d e 2010, buscando dados seguros e a tuais e co m caractersticas se melhantes s da rea de influncia da Ferrovia Norte Sul no trecho Santa Vitria a Itura ma, nas seguintes Brasil, imobilirias: Brasil,

Araatuba

Classifica dos,

Classificados

I mvel

I mobiliria Tavendendo. O resu mo de valor de imveis rurais co m benfeitorias pesquisados e m i mobilirias via internet, pode ser visto na tabela abaixo:

47


Junho de 2010

T abela 14: Resu mo de preos de terra pesquisados na Internet.rea (ha) 484,00 Valor T otal (R$) 3.800.000,00 Valor por Hectare (R$) 7.883,00

Fonte Araatuba Classif icados Classif icados Brasil Classif icados Brasil Classif icados Brasil Imobil iria Tavendendo Imobil iria Tavendendo

Produto Mu n icpio

Fazenda

Iturama

Fazenda

Iturama

411,40

2.550.000,00

6.198,00

Fazenda

Iturama Unio de Minas Iturama Santa Vitria Iturama Campina Verde

484,40

4.300,00

8.884,00

Stio

97,00

600.000,00

6.185,00

Fazenda

1.273,00 8.679.000,00

6.818,00

Fazenda

643,72 387,02 128,26

200.000,00 4.800,00 821.505,50

5.165,00 12.402,00 6.405,00

Imvel Brasil Fazenda MF Rural Stio

8.1.2.2 Valores de terra nua com base nos dados de Sindicatos RuraisForam entrevistados nos ms de maro de 2010 os presidentes dos Sindicatos Rurais, dos seguintes mu nicpios : Iturama, Unio de Minas e Santa Vitria. Os valores informados pode m ser observados na tabela 15.

48


Junho de 2010

T abela 15: Valores de terra se m benf eitorias co m base nos dado s dos Sindicatos Rurais. Valor de terra nua (R$/ha) 6.198,00 a 8.264,00 6.198,00 a 7.231,00 No pode informar

Municpios pesquisados Itura ma Unio de Minas Santa Vitria

8.1.2.3 Valores de terra nua com base nos dados da Secretaria de AgriculturaForam pesquisados valores de terra se m benfeitorias na Secretaria Municipal de Agricultura e Pecuria nos municpios de Itura ma, Unio de Minas e Santa Vitria . Os valores informados pode m ser observados na tabela 16. T abela 16: Valores de terra para agricultura Valor de terra para agric ult ura (R$ /ha) 5.165,00 a 8.264,00 4.132,00 a 6.198,00 5.785,00 a 9.297,00


T abela 17: Valores de terra para pecuria Valor de terra para pecu ria (R$ /ha) 5.165,00 a 8.264,00 4.132,00 a 6.198,00 5.785,00 a 9.297,00


49


Junho de 2010

8.1.2.4

Valores

de

vendas

de

terra

pesquisados

diretamente nas imobiliriasForam pesquisados na I mobiliria Cachoeira Imveis, CRECI: 0017627, localizada na Avenida Alencastro, 1243, bairro Centro, telefone (34) 34114014, Iturama (MG), os valores de imveis rurais venda para os municpios de Iturama (MG) e Unio de Minas (MG). Na cidade de Santa Vitria (MG) fora m pe squisados preos de terra nua na Imobiliria So Jos, CRECI: 007258, localizada na Rua Jnio Quadros, 50, bairro Centro, telefone (34) 32511785. Os valores fornecidos pelas imobilirias pode m ser observados nas tabelas 18 a 21. T abela 18: Valores de terra para agricultura


Valor de terra para agric ult ura (R$ /ha) 6.198,00 a 8.264,00 6.198,00 a 8.264,00 8.264,00

T abela 19: Valores de terra para pecuria Valor de terra para pecu ria (R$ /ha) 6.198,00 a 8.264,00 6.198,00 a 8.264,00 7.231,00


50

RELATRIO DE CONSULT ORIA T abela 20: Valores de terra para camp os

Junho de 2010


Valor de terra para ca mpos (R$ /ha) 4.545,00 4.132,00 6.198,00

T abela 21: Valores de terra para matas Valor de terra para matas (R$ /ha) 5.165,00 5.165,00 6.611,00


8.1.2.5 Valores de vendas de terra informados por corretoresForam entrevistados corretores na cidade de Itura ma MG e Unio de Minas MG. O corretor de i mveis na cidade de Itura ma MG , Valdeci Pedro da Silva, CPF: 47567112604, residente na Rua 5, 302, bairro Conjunto Itura ma, telefone (34) 99689066, Iturama MG. Na cidade de Unio de Minas MG foi entrevistado o corretor de imveis Luiz Carlos Menezes, CPF: 86841629604, residente na Rua 10, 649, telefone (34) 99731319. Os valores pesquisados pode m ser o bservados nas tabelas 22 e 23.

51


Junho de 2010

T abela 22: Valor de terra para agricultura / pecuria Valor de terra agric ultura e pecu ria (R$ /ha) 7.231,00 a 11.363,00 5.165,00 a 7.851,00 7.231,00 a 10.330,00


T abela 23: Valor de terra para Ca mpo Valor de terra Ca mpos (R$ /ha) 5.785,00 4.545,00 5.165,00


8.1.2.6 Valores de terra nos Cartrios de Registro de ImvelEm visita ao Cartrio de Registro de I mveis de Itura ma - MG , CNPJ: 20039525/0001 -48, o Oficial Substituto Jos Accio Assis dos Santos informou que os valores de terra registrado no Cartrio para o municpio de Iturama so. Cer rado (Mata R$ 4.458,00 o hectare; Cultura (Agricultura e Pecuria) R$ 6.121,00 o hectare e Ca mpos R$ 3.980,00 o hectare, valores estes abaixo do preo de mercado. Para o municpio de Unio de Minas fora m pesquisados valores na cidade de Itura ma, pois os registros d e im veis de Uni o de Minas esto nessa cidade. Jos Accio infor mou que os valores de terra registrados no Cartrio de Registro de I mveis de Itura ma para o municpio de Unio de Minas so: Cerrado R$ 3.200,00 o hectare; Cultura R$ 3.500,00 o hectare e Ca mpos R$ 2.280,0 0 o hectare, valores estes abaixo do preo de mercado. 52


Junho de 2010

No Cartrio de Registro de Imveis de Santa Vitria MG, CNPJ: 08984788/0001-20, visitado no dia 19 de maro de 2010 ,

localizado na Avenida Franco de Moraes, 1175, bairro Centro, telefone (34) 3 2511424, o Oficial tila Silva e Souza informou que os valores de terra registrados no Cartrio so: Cerrado (Mata) R$ 4.132,00 o hectare; Cultura (Agricultura e Pecuria) R$ 6.198,00 o hectare e Ca mpo R$ 5.785,00 o hectare, valores estes abaixo do p reo co mercializado na regio.

8.1.2.7 Documentao fotogrfica da regioA seguir apresentada documenta o fotogrfica de alguma s propriedades rurais localizadas na faixa de domnio da Ferrovia Norte Sul na regio do Tringulo Mineiro.

Figura 20 - Assenta mento Pontal do Arantes e m Unio de Minas (MG)

53


Junho de 2010

Figura 21 - Lavoura de Milho e m Sant a Vitria (MG)

Figura 22 - Lavoura de Seringueira em Santa Vitria (MG)

54


Junho de 2010

Figura 23 - rea de Preserva o Ambiental em Santa Vitria (MG)

Figura 24 - rea de pastage m e m Itur a ma (MG)

55


Junho de 2010

Figura 25: Lavoura de cana -de-acar e m Itura ma (MG)

Figura 26: Assenta mento e m Unio de Minas (MG).

56


Junho de 2010

9. RESULTADO DO VALOR REFERNCIA PARA TERRA NUAAs informaes coletadas foram agru padas por municpio e estes por Estados, sendo ao ho mogeneizadas Referncia da de for ma a torn -las ou seja,

equivalentes

Valor

Terra

Nua,

equivalentes ao preo de uma pro priedade que apresenta os seguintes fatores qualitativos: orografia bastante mecanizado,

hidrografia mni ma, acesso r azovel e distncia superior a 15 km da estrada oficial no pavimentada.

9.1 Metodologia utilizada para determinao de valores de referncia para indenizao de terra nuaA pesquisa realizada, o procedimento de ho mogeneizao e o trata mento estatstico per mi tiram gerar a verso atualizada da Tabela de Referncia de Valores de Terra Nua para os municpios situados na faixa de do mnio da Ferrovia Norte Sul . O Valor de Referncia de Terra Nua corresponde ao preo de um hectare de solo definido como pa dro de oro grafia bastante mecanizado, hidrografia mni ma, acesso razovel e distncia

superior a 15 km da estrada oficial no pavimentada. Tamb m deve - se considerar que e m mercado onde existe grande de manda e pouca por oferta, um valor os imveis ao nor mal mente de mercado. s o Em

co mercializado s

superior

contrapartida, se o imvel est iver situado nu m mercado co m pouca de manda e muita oferta, seu preo de venda poder ser inferior ao preo de mercado .

57


Junho de 2010

9.2 Valores de referncia para indenizao de terra nuaA Tabela 24 apresenta os valores de referncia para indenizao de terra nua que fora m definidos a partir da metodologia especificada no item 9.1 .

58


Junho de 2010

T abela 24: Referncia de Valores de Terra Nua para os municpios situados na faixa d e do mnio da Ferrovia Norte Sul, concesso ferroviria nos Estados de Minas Gerais e So Paulo. LAVOURAS MUNICPIO (R$ / ha) Estrela dOeste SO PAULO Fernandpolis Guarani dOeste Ouroeste Itura ma Unio de Minas Santa Vitria 12.568,00 12.052,00 13.542,00 13.348,40 7.618,25 6.404,50 7.595,00 (R$ / ha) 8.264,00 7.851,00 9.297,00 9.917,00 5.165,00 4.638,00 5.081,00 (R$ / ha) 10.936,00 10.970,00 11.946,00 12.429,00 7.618,25 6.454,50 7.550,00 (R$ / ha) 8.236,00 8.000,00 10.330,00 10.950,00 5.681,00 5.165,00 5.470,00 CAMPOS PAST AG ENS MAT AS

MINAS GERAI S

59


Junho de 2010

10.

AVALIAO

DE

CONSTRUES

E

BENFEITORIASPara fazer face aos danos causados nas benfeitorias no reprodutivas pela implantao da Ferrovia Norte Sul procurou -se subsdio na VALEC Engenharia, Construes e Ferrovias S.A. e na Fundao Getlio Vargas (FGV). A partir das tabelas fornecidas pela VALEC referente ao ano de 2007, utilizadas para Controle de Desapropriao no Estado de Gois, pde-se atualiz-las para abril de 2010, de acordo c om ndice Nacional da Construo Civil fornecido pela FGV.

10.1 Metodologia utilizada para determinao de valores de referncia para indenizao de benfeitorias no reprodutivasPara deter minao de valores de referncia para indenizao de benfeitorias no reprodutivas, tais como casas e edificaes si milares, galpes, currais, cercas, poos , ciste rnas, pista de pouso, e stradas e outros, utilizou-se a Tabela de Valor Bsico Md io para Clculo de

Benfe itor ias No Reprodut ivas utilizada pela VALEC e m processo de desapropriao para o Estado de Gois, datado de junho de 2007, e

atualizada para o ano de 2010 pelo ndice Nacional da Construo Civil (IBRE / FG V).

T abela 25: ndice de Atualizao Monetria. ndice para Correo: Data Inicial: Data Final: Valor a atualizar: Valor Atualizado: INCC - M Jun / 07 Abr / 10 R$ 1,00 R$ 1,21

60


Junho de 2010

10.2 Valores de referncia para indenizao de benfeitorias no reprodutivasAs Tabelas que se segue m (tabela 26 a tabela 39) apresentam os valores bsicos mdios para clculo de indenizao (custos unitrio ) de edificaes rurais que foram definidos a partir do Valor Bsico Md io para Clculo de Benfe itor ias No Re produtivas utilizada pela VALEC, para o Estado de Gois, datado de junho de 2007, atualizado para o ano de 2010 pelo ndice Nacional da Construo Civil ( 1,21%). Outras benfeitorias especficas que surgirem tero seu custo de construo deter minado por meio de ora mentos detalhados, confor me metodologia j apresentada.

61


Junho de 2010

T abela 26: Valores bsicos mdios d e referncia para clculo de indenizao de benfeitorias no reprodutivas construes residenciais , ano 2010. DISCRIMINAO/ CONST RUES RESIDENCIAIS Casa co m estrutura de concreto arma do, com forro de laje, cobertura de telha cermica tipo plana, paredes de alvenaria com reve stimento interno e externo, pintura interna com massa corrida e externa PVA lte x, sanitrio co mpleto (louas e metais) co m azulejos at ao teto e/ou mr more, pisos cer micos e/ou madeira de lei,esquadrias de madeira, alumnio ou metlicas, co m instalaes eltricas e hidro -sanitrias completas. Casa co m estrutura de concreto ar ma do, co m forro de laje, cobertura e telha cermica tipo plan, paredes de alvenaria com revestimento interno e externo, pintura interna , se m massa corrida e externa PVA ltex, sanitrio co mpleto (loua e metais) co m azu lejos at o teto, pisos cermicos, esquadrilhas metlicas, ins talaes eltricas e hidro -sanitrias completas. Casa co m estrutura de concreto arma do, co m forro de madeira ou PVC cobertura de telha cer mica tipo plan, paredes de alvenaria com revestimento interno e externo, pintura interna se m massa corrida e e xterna PVA, sanitrios co mpletos co m azule jo e meia altura, pisos cer micos, esquadrilhas metlicas com instalaes eltricas e hidro-sanitrias co mpletas. Casa de alvenaria, co m forro de madeira ou PVC, co m cobertura de telha cer mica tipo plan, paredes de revestimento interno e ext erno PVA ltex, sanitrio completo com a zulejos at o teto, pisos cermicos, esquadrias metlicas, com instalaes eltricas e hidro -sanitrias co mpletas. 62 m 644,65 m 930,11 m 1.072,63 m 1.194,88 UNIDADE Valor R$

RELATRIO DE CONSULT ORIA Continuao da T abela 2 6.

Junho de 2010

DISCRIMINAO/ CONST RUES RESIDENCIAIS Casa de alvenaria, sem forro, co bertura de telha cermica tipo plan, paredes com

UNIDADE

Valor R$

revestimento interno se m massa corrida e externa PVA ltex, sanitrio completo co m azule jos ate meia altura, pisos cer micos, esquadrias metlicas co m instalaes eltricas e hidro sanitrias co mpletas. Casa de alvenaria se m forro, cobert ura de telha cer mica e/ou fibrocime nto, paredes co m revestimentos interno e externo, sanitrio sem azulejo. Piso cimento queima do, esquadrias de madeira e/ou metlicas, co m instalaes eltricas e hidro -sanitrias complet a. Casa de alvenaria, sem forro, cobert ura de telha cermica e/ou fibrocime nto, paredes co m revestimento interno e externo, co m pintura interna e sem pintura exter na, sanitrio se m azulejo, piso ci mento quei mado, e squadrias de madeira e/ou metlicas, co m instalaes eltrica e hidro-sanitrias. Casa de alvenaria, sem forro, cobert ura de telha cermica e/ou fibrocime nto, paredes co m revestimentos interno e se m revesti mento externo, se m pintura interna e externa, sanitrios se m azule jo, piso ci mento quei mado , esquadrias de madeira e/ou metlicas co m instalaes eltricas e hidro-sanitrias. Casa de alvenaria se m forro, cobert ura de telha cer mica e/ou fibrocime nto, paredes se m revestimentos se m pintura interna e externa, sanitrios se m azulejos, piso cimento quei mado , esquadrias de madeira e/ou metlicas, co m instalaes eltricas e hidro-sanitrias.

m

600,17

m

528,62

m

460,41

m

290,05

m

253,12

63

RELATRIO DE CONSULT ORIA Continuao da T abela 26 .

Junho de 2010

DISCRIMINAO/ CONST RUES RESIDENCIAIS Casa de alvenaria, se m forro, com cobertura de telha fibrocimento , paredes se m

UNIDADE

Valor R$ 190,19

revestimentos interno e externo, se m pintura, sanitrio sem azulejo, piso rstico ou terra batida, esquadrias de madeira,co m instalaes eltricas e hidro -sanitrias. Casa de taipa, cobertura de palha, paredes se m revestimento s, sanitrio externo, piso terra batida, esquadrias de madeira, co m in stalaes eltricas e/ou hidro -sanitrias. Casa de taipa, cobertura de palha paredes se m revestimento, sanitrio externo, piso de terra batida, esquadrias de madeira, se m in stalaes eltricas e hidro -sanitrias. Casa de adobe e/ou de madeira, cobertura telha cermica ou palha, piso de terra batida com ou se m instalaes eltricas e hidro -sanitrias rsticas.

m

m

104,03

m

72,91

m

55,03

64


Junho de 2010

T abela 27: Valores bsicos mdios de referncia para clculo de indenizao de benfeitorias no reprodutivas Galpo, ano 2010. DISCRIMINAO - G AL PES A) G AL PO 1 Galpo em estrutura metlica, pilares de concreto ar mado, coberto co m telha metlica, paredes de alvenaria com revesti mento interno e externo, piso cimentado, co m instalaes eltricas co mpletas. B) GAL PO 2 Galpo em estrutura metlica, pilares e m estrutura metlica, coberto co m telha metlica, paredes de alvenaria com revesti me nto interno e externo, piso cimentado co m instalaes eltricas co mpletas. C) GAL PO 3 Galpo e pilares em estrutura metl ica, coberto com telha cermica tipo plan, paredes de alvenaria co m revesti mentos interno e e xterno, piso ci mentado, co m in stalaes eltricas co mpletas. D) GAL PO 4 Galpo em estrutura metlica, pilares de concreto ar mado coberto co m telha fibrocimento, paredes de alvenaria sem revesti me nto interno e externo, piso cimentado co m instalaes eltricas. E) G ALPO 5 Galpo co m estrutura de madeira, colunas de madeira, coberto co m telha cer mica tipo plan, piso cimentado, co m instalaes eltricas. UNIDADE Valor (R$)

m

268,05

m

282,36

m

395,64

m

259,21

m

107,55

65


Junho de 2010

Continuao da T abela 2 7. DISCRIMINAO - G AL PES UNIDADE Valor (R$)

F) GALPO 6 Galpo com estrutura de madeira, colunas de madeira coberto co m telh a fibrocimento, piso cimentado co m instalaes eltricas. G) GALPO 7 Galpo co m estrutura de madeira, colunas de madeira, coberto co m telha cer mica tipo plan, piso de terra batida. H) GAL PO 8 Galpo com estrutura de madeira, colunas de madeira, coberto co m telhas de fibrocimento , piso de terra batida.

m

68,08

m

83,73

m

48,69

66




indenizao de benfeitorias no reprodutivas Pontes, ano 2010. DISCRIMINAO - PONT ES Co m pranches de madeira, co m su porte de sustentao, encabeada co m concreto, m 1.722,67 UNIDADE Valor (R$)

recoberta com tbua, co m aterro e proteo literal. Observao: Largura padro de 3,0m.

Para atribuir valores a pontes de mad eira, tomou -se co mo base d e clculo uma ponte co m 6,0 metros de co mpri mento por 3,0 metros de largura.


para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Pontes, ano 2010. Valor (R$) 1.750,00 2.123,01 1.819,72 545,92 800,68 788,55 3.639,44 11.467,32

Descrio do material e mo de obra Madeira rolia (dimetro mni mo 40 cm) Madeira quadrada (15x15) de 4,0 mt Prancho de Angelim ver melho (assoalho) Prancho de Angelim ver melho (rodeiro) Concreto p/ encabea mento da ponte Tbuas de obra Mo de obra Total geral

Quant. 05 p 06 p 60 mt 18 mt 3,0 m3

120 mt Vb

PONTE DE MADEIRA-6,0 x 3,0 MT DE LARGURA

67


Junho de 2010

T abela 30: Valores bsicos mdios para clculo de indenizao de benfeitorias no reprodutivas Poos e Cisternas , ano 2010. Valor R$ 145,58 23.049,82 2.426,30

DISCRIMINAO - POO S E CIST ERNAS Cisternas escavadas manual mente, co m revestimento de tubos concreto pr - moldado. Poo artesiano co m revesti mento e m ao , profundidade mni ma = 100 m Poo se mi -artesiano

UNIDADE

mt un un


para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas - Cisternas, ano 2010. Valor R$ 582,31 72,79 218,37 873,47

Descrio do material e mo de obra Manilha de concreto dimetro 1,00 mt Tampa de concreto Mo de obra (escavao + colocao de manilha) T OT AL GERAL CISTERNAS-PROFUNDIDADE 6,0 MT

Quant. 12 p 1 p


para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Pista de Pouso , ano 2010.

DISCRIMINAO PIST AS DE POUSO Pista de pouso encascalhada, revestimento asfltico

UNIDADE

Valor R$

se m m 24,26

68




indenizao de benfeitorias no reprodutivas Estradas, ano 2010. DISCRIMINAO EST RADAS Estrada asfaltada Estrada no asfaltada UNIDADE Valor R$ 19,41 4,49

m m


para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Currais, cochos, porteiras e bebedouros, ano 2010. Valor R$ 432,98

DISCRIMINAO Cocho ne m manilha pr -moldada de

UNIDADE mt

concreto coberto Cocho em manilha pr -moldada de mt

concreto se m cobertura Cocho cobertura Cocho cobertura Bebedouro para gado de alvenaria m de alvenaria rebocado se m m de alvenaria rebocado co m m

60,66

225,01

116,16

rebocado e coberto Bebedouro para gado de alvenaria m

225,01

rebocado e se m cobertura Curral com manco de aroeira e/ou ma deira de lei, entalhado, com tbuas parafusadas (04 ou 05 tbuas) Curral com manco de aroeira e/ou ma deira de lei , com cabo de ao dia m. 5/16 Mata- burro de madeira , vo de 2,50 mt Mata - burro de ferro , vo de 3,00 mt un un mt mt

116,16

179,79

123,83 878,32 1.577,09 69

RELATRIO DE CONSULT ORIA Continuao da T abela 3 4. DISCRIMINAO Porteira em madeira de lei beneficiada, entalhada e parafusada com 2,0 mt Porteira em madeira de lei beneficiada, entalhada e parafusada com 3,0 mt Porteira de madeira de lei beneficiada, entalhada e parafusada com 3,5 mt Porteira de tub o de ferro com 2,0 mt (tubo de 1 chapa 14) Porteira de tubo de ferro com 3,0 mt (tubo de 1 chapa 14) Porteira de tubo de ferro com 4,0 mt (tubo de 1 chapa 14)

Junho de 2010

UNIDADE un

Valor R$ 181,97

un

218,37

un

242,63

un

181,97

un

242,63

un

303,29


para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas Curral , ano 2010. DESCRIO DO MAT ERIAL E MO DE OBRA Manco de Pau Brasil Tbuas Parafusos Mo de obra T OT AL GERAL Valor R$ 11.922,82 3.469,60 151,40 3.154,19 18.698,01

QUANT . vb vb vb vb vb

CURRAL MADEIRA DE L EI - 05 TBUAS (104 m)

70




indenizao de benfeitorias no reprodutivas Cercas, ano 2010.

DISCRIMINAO - CERCAS Cerca co m tbuas de madeira de lei co m 03 rguas Cerca co m tbua de madeira de lei co m 04 rguas Cerca co m manco de madeira e telada com altura de 0,80 m ( mangueiro) Cerca co m manco de madeira e telada co m altura de 1,50 m ( mangueiro) Cerca de pau a pique com a altura de 1,00 m Cerca de pau a pique com a altura de 1,50 m Cerca de ara me farpado (04 fios ) mad eira de lei Cerca de ara me farpado (04 fios ) madeira co mu m Cerca de ara me farpado (05 fios ) mad eira de lei Cerca de ara me farpado (05 fios) madeira co mu m Cerca de ara me liso (04 fios) madeira de lei Cerca de ara me liso (04 fios ), madeira co mu m Cerca de ara me liso (05 fios ) ,madeira de lei

UNIDADE mt

Valor R$ 80,26

mt

112,95

mt

11,77

mt

18,20 42,58 50,99 12,62 6,47 7,89 6,67 8,24 5,93 8,53 6,11

mt mt mt mt mt mt mt mt mt mt

Cerca de ara me liso (05 fios) madeira co mu m

71




indenizao de benfeitorias no reprodutivas - Cerca de Ara me Farpado 04 fios, ano 2010. Valor R$ 160,14 29,12 3,03 53,38

DESCRIO DO MAT ERIAL E MO DE OBRA Estacas de madeira Ara me farpado Gra mpo p/ ara me farpado Mo de obra CERCA DE ARAME F ARPADO -04 FIO S (20 mt)

QUANT 11 p 80 mt 500 gr Vb


para clculo de

indenizao de benfeitorias no reprodutivas - Cerca de Ara me Liso 05 fios, ano 2010.

DESCRIO DO MAT ERIAL DE MO DE OBRA QUANT . Estacas de madeira Ara me liso Esticador de arame Mo de obra T OT AL GERAL CERCA DE ARAME LI SO 05 FIOS (2 1 mt) 7 p 105 mt 5 p Vb

Valor R$ 101,90 31,85 3,03 42,46 179,24

72


Junho de 2010 para clculo de Construes

T abela 39: Valores bsicos mdios de referncia indenizao de benfeitorias no reprodutivas

diversas, ano 2010. Valor R$ 124,43

DISCRIMINAO Avirio de alvenaria, piso cimentad o, cercado co m tela e coberto Galinheiro em madeira cerrada, cercado de tela e coberto Galinheiro cercado com tela ou pau a pique, se m cobertura Pocilga de alvenaria, com piso cime ntado co m cobertura de fibrocimento Pocilga de madeira, co m piso ci mentado e

UNIDADE m

m

29,16

m

8,20

m

80,88

m

137,27

cobertura de fibrocimento rea coberta com telha de barro, mad eira de lei, piso cimentado rea coberta co m telha fibrocimento, madeira de lei, piso terra batida rea coberta co m telha fibrocimento , madeira co mu m, piso terra batida Reservatrio em alvenaria, revestido com m 156,53 m 43,38 m 72,32 m 126,11

arga massa de ci mento Piscina revestida com azulejo co m equ ipamento Piscina de fibra (vrios formatos) co m m m 1.039,84 512,93

equipamento rea cimentada (concreto dese mpen ado) sem revestimento espessura 5 c m rea ci mentada e revestida co m cer mica rea ci mentada revestida co m pedra Pirenpolis ria cimentada e revestida co m ardsia rea gra mada (gra ma esmeralda) rea gra mada (gra ma batatais) m m m m m 31,71 40,81 29,89 5,46 3,46 m 12,07

73

RELATRIO DE CONSULT ORIA Continuao tabela 39 . DISCRIMINAO

Junho de 2010

UNIDADE un

Valor R$ 763,06

Churrasqueira de alvenaria revestida co m tijolo refratrio borda em granito Churrasqueira de alvenaria sem revestiment o refratrio de bordas de granito Muro de alvenaria com reboco de arga massa de cimento, altura = 2,00 mt Muro de alvenaria chapiscado altura = 2,00 mt Muro de placas pr - moldadas (j mont ado) Tela de arame 2 co m 1,50 mt de altura (fio 22) Tela de arame (2 ou 3) co m 1,80 mt de altura (fio 22) Tela de arame 3 co m 0,80 de altura (fio 18) Tela de arame 3 co m 1,50 de altura (fio 18) Barrage m para represa a ser ava liados de

un

545,92

mt mt mt mt mt mt mt m

110,94 93,90 42,46 2,86 3,71 3,36 6,21 8,13

acordo co m o volu me de terra rea coberta de palha, estrutura de madeira co mu m (cara mancho) Fossa (sumidouro) escavao ma nual com

m

116,46

ta mpa de concreto Depsito com paredes de alvenaria ou madeira, piso rstico ou terra batida, com instalaes eltricas coberto com telha de barro ou

un

685,43

m

135,08

fibrocimento Depsito sem paredes, piso rstico, cobertura de telha francesa ou palha. Alicerce para construo de casa Banheiro ou c modo e xterno, cobertur a de telha de barro, paredes de alvenaria, piso cimentado Banheiro ou c modo e xterno, cobertur a de telha fibrocimento, cimentado 74 paredes de alvenaria, piso m 172,27 m mt m 94,63 19,54 211,83

RELATRIO DE CONSULT ORIA Continuao tabela 39 . DISCRIMINAO

Junho de 2010

UNIDADE

Valor R$

Banheiro ou c modo e xterno, cobertu ra de laje para sustentao de caixa d'gua, piso m 206,24

cimentado Caixa dgua de polietileno 310 lt Caixa dgua de polietileno 500 lt Caixa dgua de polietileno 1000 lt Caixa dgua fibrocimento 250 lt Caixa dgua fibrocimento 500 lt Caixa dgua fibrocimento 1 .000 lt Caixa dgua tipo taa (coluna cheia) 5 .000 lt Caixa dgua ti po taa (coluna cheia) 10.000 lt Caixa dgua tipo taa (coluna cheia) 15.000 lt Caixa dgua ti po taa (coluna cheia) 20.000 lt Caixa dgua tipo taa (coluna seca) 5 .000 lt Caixa dgua tipo taa (coluna seca) 10.000 lt Caixa dgua tipo taa (coluna seca) 15.000 lt Caixa dgua tipo taa (coluna seca) 20.000 lt Alvenaria de tijolo macio Alvenaria de tijolo furado Cobertura co m telha fibrocimento Cobertura co m telha cer mica tipo plan Suporte para caixa dgua metlico Suporte para caixa dgua de madeira m un un un un un un un un un un un un un m m m m m un 122,53 152,86 259,61 69,15 106,76 222,78 4.270,28 7.339,55 10.396,68 12.677,40 5.143,75 8.771,06 13.611,52 17.081,13 22,87 15,88 33,17 53,11 303,29 218,37

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Junho de 2010

10.3 Metodologia utilizada para determinao de valores de referncia para indenizao de benfeitorias reprodutivasAo longo do traado da Ferrovia Norte Sul, abran gendo os municpios de Estrela dOeste, Fernandpolis, Guarani dOeste e Ouroeste no Estado de So Paulo e os municpios de Iturama , Uni o de Minas e Santa Vitria no E stado de Minas Gerais, notou se a alternncia entre a cultura da cana -de-acar, devido presena de 04 (quatro) usinas, e past age m de capi m cultivado e m a mbos os Estados. Em So Paulo al m desse s cultivos observou -se a presena de diversas plantaes de laranja e seringueira. A metodologia utilizada para deter minao dos valores de

referncia para indenizao de

benfeitorias reprodutivas a

aplicao do IGP M na base de dados da Tabela de Valor Bsico Mdio para Clculo de Benfe itor ias Reprodut ivas utilizada pela VAL EC e m processo s de d esapropriao no Estado de Gois, datada de junho de 2007, atualizada para abril de 2010, obtendo se os valores corrigidos apresentados nas tabelas que se segue m. O ndice Geral de Preos do Mercad o (IGP - M) u m indicador macroecon mico da FGV utilizado para correo dos valores, que representa a evoluo do nvel geral de preos, abrangendo o setor agropecurio. O Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundao Getlio Vargas (IBRE / FGV) pa ssou a calcular o ndice Geral de Preos Mercado (IGP- M) e m maio de 1989 .

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RELATRIO DE CONSULT ORIA T abela 40: ndice de atualizao monetria. ndice para Correo: Data Inicial: Data Final: Valor a atualizar: Valor Atualizado:

Junho de 2010

IGP - M Jun / 07 Abr / 10 1,00 1,19

10.4

Valores

de

referncia

para

Indenizao

de

benfeitorias reprodutivasAs Tabelas que se segue m (tabela 41 a tabela 4 5) apresenta m o s valores bsicos mdios de referncia atualizados para clculo de indenizao de benfeitorias reprodutivas que fora m definidos a partir da Tabela de Valor Bsico Mdio para Clculo de

Benfe itor ias Reprodut ivas, da VALEC, datado de junho de 2007, atualizado para o ano de 2010 pelo IGP M (1,19 %).

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Junho de 2010

T abela 41: Valores bsicos mdios d e referncia para clculo de indenizao de benfeitorias reprodutivas Culturas Permanentes , ano de 2010. FASES DISCRIMINAO 1-Abacateiro 2-Abaca xizeiro 3-Abileiro 4-Abricozeiro 5-Aa Plantado 6-Aa Nativo 7-Amei xa do Par 8-Amoreira 9-Ateira 10-Acerola 11-Babaueiro 12-Bacurizeiro ( Gutiferacea ) 13-Bacurizeiro ( Palmcea ) 14-Banana 15-Banana 1 ano 16-Banana 2ano em d iante 17-Biribazeiro 18-Buritizeiro Nativo 19-Cacaueiro Nativo 20-Cacaueiro Plantado 21-Cafeeiro 22-Cajazeiro 23-Cajueiro 24-Canavial Irrigado 25-Canavial sequeiro 26- Cara mboleira 27-Castanheira do Brasil 28-Citrus P Franco (laranja) 29Coqueiro (da Bahia) 30-Coco Ano Irrigado 31-Cupuauzeiro 32-Goiabeira 33-Gravioleira 34-Guariroba 35-Ingazeiro Nativo 36-Jabuticabeira 37-Ja mbeiro Rosa do Par 38-Jaqueira UNIDADE P P P P ha Touc* P P P P P P P Cova ha ha P P P ha P P P ha ha P P P P P P P P P P P P P Imatura Produti va Senil

93,98 164,59 12,50 1,39 3,34 0,20 55,45 1.814,86 178,04 74,40 1.247,44 121,22 12.193,53 33.434,04 2.492,59 35,61 66,80 6,68 31,09 286,55 27,13 9,73 132,74 12,46 17,19 134,36 12,42 12,40 111,51 10,46 87,87 67,67 2,07 71,48 156,62 12,55 71,48 156,62 12,55 11,22 15,99 1,02 14.024,28 5.966,08 1.270,04 30,46 117,78 9,98 35,61 569,74 56,97 35,61 38,02 3,80 5.699,97 2.213,36 534,13 5,65 7,31 0,61 112,31 186,79 14,01 21,09 100,17 8,96 4.181,03 3.792,30 561,43 3.611,29 2.694,37 433,83 14,16 148,08 14,24 84,83 91,51 3,32 46,10 84,71 6,55 83,50 158,72 10,11 62,85 123,40 9,03 48,72 212,45 17,90 22,65 205,46 20,78 86,80 157,77 9,09 4,34 11,61 0,83 35,61 169,14 16,91 39,61 333,89 32,02 40,95 46,22 2,56 82,53 133,14 8,01 78

RELATRIO DE CONSULT ORIA Continuao da tabela 41. DISCRIMINAO 39-Janipapeiro 40-Lima cida Tahiti 41-Mangueira 42-Ma mo Hava 43-Ma mo Co mu m 44-Mangabeira Nativa 45-Muricizeiro 46-Maracu jazeiro 47-Oiticicazeiro 48-Pimenta do Reino 49-Pupunheira 50-Pequizeiro Nativo 51-Ro mzeira 52-Sapotizeiro 53-Seringueira Nativa 54-Seringueira Plantada 55-Tamarineiro 56-Taperebazeiro 57-Tangerina 58-Urucu m Plantado 59-Urucu m Nativo 60-Videira (uva) Obs.: *Touc = Touceira UNIDADE P P P P P P P P P P P P P P P ha P P P ha P P

Junho de 2010

Imatura 80,44 18,92 58,64 5,71 5,71 35,61 7,70 42,21 260,36 7,67 4,83 35,61 36,50 57,79 35,61 14.505,70 77,91 67,57 40,38 5.787,10 35,61 29,08

FASES Produti va Senil 205,58 16,62 107,43 10,41 271,60 24,90 40,31 3,93 27,49 2,67 45,21 4,52 15,81 1,07 88,43 5,13 317,40 13,53 215,08 21,02 10,41 0,66 57,86 5,79 790,71 76,85 484,29 45,65 38,69 3,87 15.305,61 308,61 268,37 22,26 190,61 14,48 62,66 4,82 27.607,97 2.456,98 66,33 6,64 121,72 10,37

79




indenizao de benfeitorias reprodutivas Culturas Temporrias , ano 2010. Fases Produti va Senil R$ R$ 65.282,19 26.112,88 41.543,33

Unidade Imatura R$ 61-Alho ha 36.817,9 7 62-Abobora ha 4.807,83 63-Alface ha 8.541,50 64-Batata Inglesa ha 27.894,9 42.730,16 6 65-Batata Doce ha 3.502,27 11.869,49 66-Beterraba ha 8.224,37 26.706,35 67-Berinjela ha 7.885,33 19.881,39 68-Car ha 5.768,81 15.430,34 69-Cenoura ha 8.125,57 31.572,84 70-Cebola ha 7.773,33 40.949,74 71-Chuchu ha 24.603,6 35.608,47 7 72-Feijo Vage m ha 21.180,6 41.507,60 3 73-Jil ha 6.409,52 21.009,00 74-Ma xixe ha 6.206,56 27.596,56 75-Pepino P 1,90 2,35 76-Pimento ha 10.413,1 42.730,16 0 77-Quiabo ha 7.782,82 30.552,06 78-Tomate Tutorado ha 23.722,2 135.312,18 4 79-Arroz Sequeiro em Casca ha 1.456,39 1.543,03 80-Arroz Irrig Piv em Casca ha 2.464,28 2.492,59 81-Arroz Irrig.Tabuleiro Casca ha 3.383,90 3.323,46 82-Feijo Sequeiro ha 2.375,26 3.560,85 83-Feijo Irrig. Piv Central ha 3.278,89 4.005,95 84-Milho Sequeiro ha 1.969,98 2.051,05 85-Milho Irrig. Piv Central ha 2.539,71 2.563,81 86-Melancia ha 5.020,56 27.418,52 87-Mandioca P 0,17 0,57 88-So ja ha 1.402,21 1.531,16 89-Tomate Rasteiro Irrig. Piv ha 12.119,4 13.887,30 . 6 Discri minao

80




indenizao de benfeitorias reprodutivas Extrativismo, ano 2010. Fases Produti va R$ 9,09 17,45

Discri minao 90 - Eucalipto 91 Pinus Fonte: VALEC

Unidade P P

Imatura R$ 4,80 9,77

Senil R$


para clculo de

indenizao de benfeitorias reprodutivas Forrageiras, ano de 2010. DESCRIMINAO A - Cult ura ( ha) Manual A -Forrageiras A.1- Culti vadas 92 - Andropgon 93 - Brachiria 94 - Colonio 95 - Capineiras 96 - Hu mdicula 97 - Jaragu 98 - Meloso A.2-Nat ura is: 99- Pastagens Naturais Fonte: VALEC 231,46 281,31 R$/ha 435,02 484,87 477,75 1.335,85 556,09 460,54 444,51 Mecnica R$/ha 1.662,68 1.191,10 1.183,98 1.947,13 1.262,32 1

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Relatorio Consultoria 4 - Terra Nua Sp-mg