Relatório do Administrador

FIP BVEP PLAZA 4º Trimestre| 2015

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O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo o investimento na empresa BVEP

Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do

empreendimento imobiliário “Plaza”.

Sua estratégia de investimento prevê a construção de um edifício corporativo

para posterior locação (mono ou multiusuário) e, em seguida, venda do imóvel.

O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em dezembro de 2012. Em junho de 2015,

mês em que foi encerrado o período de investimento do Fundo, foi realizada a

última chamada de capital no valor de R$ 32.300.000,00. Com a última

chamada, 100% do capital comprometido foi integralizado.

O Fundo

O Ativo

O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio,

78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios de alto

padrão de qualidade e certificação Green Building categoria Gold, seguindo

o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedido pelo

U.S. Green Building Council.

No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com

aproximadamente 27 vagas de garagem.

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A obra está na fase de execução das instalações prediais, alvenaria interna e

finalização da fachada. Ao longo do primeiro semestre de 2016 serão

concluídas as atividades de acabamentos internos e montagem dos

elevadores. O status dos principais serviços do empreendimento são:

Fundações — Finalizada.

Superestrutura — Em fase final. Será concluída no próximo mês.

Alvenaria — Finalizada nos trechos 1 e 2. No trecho 3, em andamento.

Instalações Prediais — Em andamento nos trechos 1 e 2 e iniciada no trecho 3.

Fachada — Finalizada nos trechos 1 e 2. No trecho 3, em andamento.

Restauro — Em finalização no trecho 4. A primeira vistoria com o Patrimônio

Histórico foi agendada.

Acabamento Interno — Iniciado no trecho 1 e 2.

Elevadores — Montagem em andamento.

O acompanhamento mensal dos critérios da LEED, realizado por uma

consultoria independente, continua com o status geral “bom”.

Evolução da obra

100%

99%

95%

74%

86%

90%

41%

15%

Fundações

Superestrutura

Alvenaria

Instalações Prediais

Fachada

Restauro

Acabamento Interno

Elevador

Principais Serviços (% Executado)

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Evolução da obra

Figura 2 — Perspectiva do cenário realizado. Figura 1 — Implantação dos trechos.

Foto 3 — Acabamento interno dos pavimentos tipo. Foto 4 — Instalações dos pavimentos tipo.

Foto 1 — Auditório. Foto 2 — Fachada do trecho 4., Rua do Passeio .

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Nos últimos trimestres, estão sendo conduzidas em paralelo à construção do

edifício, as atividades de gestão de marketing e comercial.

No mês de Novembro, o edifício Plaza recebeu o Destaque ADEMI— Prêmio

Master Imobiliário 2016 na categoria “Sustentabilidade”. O prêmio é concedi-

do anualmente pela ADEMI-RJ (Associação de Empresas do Mercado Imobiliá-

rio) para reconhecer os projetos e empresas pela excelência em diversas cate-

gorias, no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.

Com objetivo de promover a divulgação do edifício, no primeiro trimestre de

2016 será colocado no ar o site do edifício e serão concluídos o folder comerci-

al e filme.

Por fim, com a proximidade do término da obra, nos últimos meses foram rea-

lizadas visitas e contatos com possíveis compradores e locatários de áreas do

empreendimento, as quais serão intensificadas nos próximos meses.

Cronograma Projetado do Empreendimento

Gestão Imobiliária

Início da

Locação

3T16

Venda

do Edifício

3T17

Término de

Construção

2T16

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O empreendimento Plaza está localizado na região do Centro, principal região

de escritórios da cidade.

Nos últimos trimestres, o mercado de escritórios do Rio de Janeiro tem sido

afetado diretamente pelo cenário econômico e pelo cenário desafiador no

setor de óleo e gás. Sendo responsáveis por grande parte da área locada de

escritórios no Rio de Janeiro, empresas do setor têm desocupado espaços nos

últimos trimestres.

No terceiro trimestre de 2015 não houveram novas entregas de edifícios na

cidade, o que ocorreu devido a postergação da entrega do novo estoque para

os trimestres seguintes. Por esse motivo em conjunto com uma absorção lí-

quida de 9 mil m², a vacância na cidade teve ligeira queda de 0,3 p.p., fechan-

do o trimestre em 23,8%. A vacância na região do Centro ficou estável em

22,1%.

Os preço médio pedido de locação, para edifícios AA e A no mercado do Rio,

teve queda de 2,5% no trimestre, fechando em R$ 117/m². A queda nominal

em 12 meses ficou em 6,5% e, em 24 meses, em 11,5%. Na região do Centro,

os preços ficaram novamente compreendidos entre R$ 75 e R$ 180/m²/mês.

No segmento AA, o preço médio fechou em R$ 120/m² na cidade.

Para o quarto trimestre de 2015, são previstos cerca de 80 mil m² de novo es-

toque, totalizando um recorde de entrega de 190 mil m² em 2015. Assim, o

estoque total de alto padrão do Rio de Janeiro deve encerrar o ano em 2,0

milhões de m². A expectativa é que 2016 seja um novo ano recorde com 450

mil m² de entregas, expandindo ainda mais a vacância se considerada a absor-

ção nos mesmos patamares de 2015.

*Fontes: JLL e Cushman & Wakefield, 3T15.

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro*

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Fonte: JLL, 3T15. *Projetado.

Fonte: JLL.

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro*

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015*

Evolução do Estoque AA e A

Estoque total (m²) Espaço ocupado (m²)

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15

Demanda AA e A

Absorção bruta (m²)

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Metodologia

Em 31 de Dezembro de 2015, o valor da participação detida pelo fundo na

SPE Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela Deloitte Touche

Tohmatsu Consultores Ltda, com o propósito de estimar o seu valor econômi-

co na data-base de 30 de Setembro de 2015.

A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market va-

lue), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de

mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach

(Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro

Descontado a Valor Presente.

Premissas do Cenário Projetado

Devido à nova dinâmica do mercado de escritório no RJ acompanhada nos úl-

timos trimestres e em linha com as expectativas para o cenário macroeconô-

mico, foram feitas as seguintes alterações no cenário projetado no 4T15:

1) Diminuição do preço de locação (com início no 3T16) para R$ 100/m², fi-

cando abaixo da média de preços pedidos na região, de forma a dar mais li-

quidez às áreas do edifício, em linha com o aumento do estoque de áreas

concorrentes na região; e

2) Aumento do período para a locação total do edifício em 2 meses, em linha

com a tendência de maior vacância nos edifícios novos, observada no merca-

do.

Avaliação

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Resultados

Como resultado, na data-base de 31 de Dezembro de 2015, o valor econômi-

co da participação detida pelo FIP na SPE Plaza foi remarcado em R$ 134,42

milhões, que representa uma desvalorização de 2,5% destas ações frente a

marcação do trimestre anterior.

Isso resultou em uma desvalorização de aproximadamente 2,3% das cotas*

do FIP no comparativo trimestral. A parcela representada pelo caixa do fundo,

alocada em títulos públicos, apresentou rentabilidade em torno de 100% do

CDI. Isto atenuou o efeito da desvalorização da companhia investida.

* Desvalorização referente às cotas A.

Avaliação

Este boletim foi elaborado pela Votorantim Asset Management (“VAM”) e BV Empreendimentos e Participações (“BVEP”), sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua expressa concordância. A VAM e BVEP não se responsabilizam por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO SÃO GARANTIDOS PELO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO, OU AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO (FGC). AO INVESTIDOR É RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO ANTES DE QUALQUER DECISÃO DE INVESTIMENTO. VERIFIQUE A DATA DE INÍCIO DAS ATIVIDADES DESTE FUNDO. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL UMA ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 MESES. A AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DO FUNDO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO FUNDO, DO ADMINISTRADOR E DEMAIS INSTITUIÇÕES PRESTADORAS DE SERVIÇOS AO FUNDO, BEM COMO SOBRE AS COTAS A SEREM DISTRIBUÍDAS.

Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados na seguinte página na rede mundial de computadores:

Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Nossos Fundos de Investimento > Fundos Estruturados > FIP BVEP - Classe A

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