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Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva Pós-Graduação em Arquitetura e

Urbanismo da UFRN

Natal, 31 de agosto de 2008

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Fortaleza – Ceará - Brasil Organização: Observatório das Metrópoles

Núcleo Fortaleza Mestrado em Geografia da UFC

18 de junho de 2008 Fortaleza

Hotel Olympo Praia Mar

Relato das apresentações e artigos

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SUMÁRIO

Nota Introdutória 01.................................................................................................03 Nota Introdutória 02.................................................................................................04 Nota Introdutória 03.................................................................................................05

PARTE I 1º Dia ........................................................................................................................06 2º Dia.........................................................................................................................22 3º Dia.........................................................................................................................34

PARTE II

Introdução................................................................................................................40 01. Mercado imobiliário............................................................................................40 02. Turismo e Imobiliário no Nordeste....................................................................42 03. A guisa de uma Síntese.......................................................................................44

Anexo – Sumário do Relatório Final ........................................................................48

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Nota Introdutória 01

[O texto da Nota Introdutória 01 foi produzido para divulgação do Simpósio, organizado pelo Núcleo do Observatório de Fortaleza – Mestrado em Geografia - UFC em junho de 2008]

O evento O Simpósio Espaço Metropolitano, Turismo e Mercado Imobiliário é um evento vinculado as atividades do Observatório das Metrópoles. As discussões propostas articulam-se em duas temáticas: 1. Estudo comparativo sobre o papel das atividades imobiliário-turísticas na transformação do espaço social das metrópoles nordestinas (Salvador, Recife, Natal e Fortaleza).

Investimentos, financiamentos e Políticas Públicas voltados ao setor turístico / imobiliário;

O capital imobiliário, turístico e financeiro e as estratégias dos diversos agentes;

Configuração espacial e modificações no território metropolitano. 2. Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado imobiliário:

Estratégias do mercado imobiliário contemporâneo: os condomínios fechados;

Estratégias recentes dos promotores imobiliários informais;

Dinâmica do mercado imobiliário informal;

Mecanismos Recentes de Financiamento da Habitação;

Outros processos.

Objetivos

Reunir trabalhos dos pesquisadores da Rede Observatório das Metrópoles que estão desenvolvendo pesquisas relativas à questão imobiliária, sejam em áreas turísticas ou do que estamos chamando de mercado imobiliário tradicional.

Publicar os trabalhos apresentados sob a forma de livro.

Justificativas Vive-se no Brasil um boom no mercado imobiliário como não se via há muito tempo, tanto na oferta quanto na demanda por unidades imobiliárias, sejam elas destinadas à moradia, sejam para as atividades econômicas. A dinâmica da economia brasileira, marcada pela retomada do crescimento econômico, com viés conservador, porém estável, tem contribuído para essa situação: crescimento da renda dos mais pobres; inflação sob controle das autoridades monetárias; poucas e não preocupantes oscilações da taxa de juros; facilidades de acesso a financiamentos de imóveis ofertados por bancos públicos quanto privados. Enfim, o fato é que existe uma cesta de fatores convergentes que dão ás atividades imobiliárias um perfil extremamente dinâmico. Essas condições conferem ao capital imobiliário mais agressividade no processo de ocupação do solo urbano. As facilidades que o momento econômico criou de acesso à “casa própria”; o oportunismo do capital imobiliário que sabe capitalizar a tendência geral de crescimento ao consumo não eliminam o processo de segregação residencial que se acentuam, sobretudo nas metrópoles brasileiras. Portanto, este simpósio, poderá proporcionar primeiramente um grande debate no interior da rede Observatório das Metrópoles e, num segundo momento, por meio de uma publicação, dar visibilidade a essa discussão, expondo para a sociedade os contornos de uma temática que correlaciona organização social e mercado imobiliário.

Perguntas O que se pretende com esse simpósio? Como e por que a organização social do espaço pode ser afetada pela dinâmica do capital imobiliário? A dinâmica recente do mercado imobiliário é por si só, fator de reestruturação do espaço intra-urbano? A incorporação de segmentos sociais antes marginalizados no mercado de consumo, sobretudo de imóveis, tem efeito sobre o processo de segregação residencial?

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Nota Introdutória 02

Este relatório constitui-se em um esforço de síntese e, ao mesmo tempo, uma agenda de apontamentos relacionados ao estudo comparativo sobre o papel das atividades do mercado imobiliário na transformação do espaço físico e social das metrópoles, integrando pela primeira vez dois conjuntos de reflexões: a do Nordeste (Salvador, Recife, Natal e Fortaleza) e a das demais Regiões Metropolitanas, ancoradas na Linha II do Projeto Instituto do Milênio, (“Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do território das Metrópoles”).

Desde a formação e consolidação do grupo regional de pesquisa, ocorreram dois encontros e duas reuniões extraordinárias do grupo, sendo o primeiro encontro realizado em Natal (para definição metodológica, teórica e conceitual), um segundo encontro em Recife (para encaminhamentos de pesquisa, comparação de dados e preparação dos estudos) e agora este Simpósio que pretende representar o “fechamento” das principais conclusões e encaminhar-se ao relatório final a ser entregue até dezembro de 2008.

Durante a realização do estudo comparativo, a temática do imobiliário relacionado a Linha II (“Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado imobiliário”) também se impôs como uma necessidade de integração ao estudo comparativo nordestino, embora respeitando as escalas e especificidades. É nesse sentido que o Simpósio realizado em Fortaleza articulou a relação entre as duas temáticas, a partir da definição de seis Mesas, sendo três exclusivas ao estudo comparativo do “imobiliário-turístico” e outras três mesas relativas à produção da pesquisa do mercado imobiliário fora do eixo litorâneo nordestino, finalizando como uma conferência da profa. Rita Cruz sobre turismo e imobiliário.

O primeiro desafio que se coloca neste relatório é a possibilidade de síntese entre as duas temáticas e entre os quase 20 artigos apresentados e debatidos. Entretanto, tal esforço é importante para definir, com mais clareza, os limites e avanços das sub-linhas II do Projeto, assim como conformar – como desafio final – a estruturação de um Sumário para o Relatório Final da pesquisa a ser finalizado em Novembro de 2008. Nesse sentido, ele não pretende ser uma reflexão fechada mas apenas uma “caixa de idéias” para orientar a finalização dos trabalhos. Para as duas sub-linhas (imobiliário tradicional e “imobiliário-turístico”) existiram no Simpósio hipóteses, questões e argumentações fundamentais que complementam todo o trabalho dos último anos das equipes e são esses traços principais que se pretende evidenciar do presente relato.

Nota Introdutória 03

Primeiro, faz-se importante a descrição dos procedimentos que levaram a presente organização do relatório. Nesse sentido, foi fundamental a contribuição das anotações realizadas por Patrícia Igrejas (IPPUR/RJ) ao disponibilizar inclusive as gravações das apresentações. Como parte das gravações referem-se a apresentação dos trabalhos escritos e

disponibilizados em CD ROM, e no site do simpósio, é realizado aqui apenas um resumo dessas falas entendendo que os autores seguiram a linha argumentativa do seu texto. As falas que procuramos transcrever com maior profundidade, se referem as apresentações

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que não possuem texto de referência além dos comentários, perguntas e sugestões proferidas durante o evento. Nesse sentido, para facilitar a leitura do Relatório definimos o seguinte roteiro: observa-se a ordem cronológica das apresentações, perfazendo um resumo das principais contribuições à pesquisa; quando ocorrem comentários, estes são anotados também na mesma ordem de como foram ditos, garantindo a seqüência de argumentação e debate; as frases quando estão entre aspas referem-se a citação literal da fala e quando não, são sínteses de uma frase ou oração. Em alguns momentos abrem-se “caixas de informação” no relatório, com informações complementares, na maioria bibliográficas, por nós inseridas de forma a apoiar ou esclarecer algum ponto ou exemplo.

O relatório é dividido em duas partes, sendo a primeira a descrição das falas e apresentações do Seminário, incluindo notas e apontamentos retirados dos textos; e uma segunda parte intitulada “Síntese Parcial do Simpósio”, que intenta fechar em um texto comum as principais considerações resultantes dos debates. Em anexo, um sumário provisório do Relatório, especificamente para o grupo do Imobiliário-turístico, como contribuição ao fechamento do estudo comparativo Salvador, Natal, Recife e Fortaleza.

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Parte I Relato do Simpósio “Espaço Metropolitano, Turismo e Mercado Imobiliário”.

1º Dia (18 de junho de 2008, manhã)

ABERTURA. Luiz César de Queiroz Ribeiro. “Observatório das Metrópoles e as reflexões sobre o mercado imobiliário”.

Realizar o esforço de concluir todos os relatórios até Novembro de 08, visando, entre outras coisas, a possibilidade de concorrer a um novo Edital do Instituto do Milênio para 2009.

Necessidade de construir uma síntese da Produção Imobiliária na metrópole brasileira.

Apresentação do Projeto Milênio, envolvendo 13 metrópoles. Linha I. Metropolização no território nacional – quais aglomerações urbanas são metropolitanas, buscando novos conceitos “reais” da Metrópole (direção da economia de fluxos, quais áreas de influência, territórios reais e impactos sociais, capacidade de polarização social e econômica). Descasamento entre a tendência demográfica (desconcentração territorial da economia, mas ao mesmo tempo adensamento populacional na área metropolitana). É uma descentralização da estrutura produtiva ou uma reconfiguração territorial, sendo um novo tipo de aglomerado urbano (cidade dispersa, fragmentada)? A economia liga esses territórios (fluxos comuns), mas não fisicamente? A riqueza não está mais onde as pessoas estão. As pessoas não estão onde a riqueza está. Objetivo: qualificar a desconcentração espacial, indicando caminhos para o desenvolvimento nacional. Linha II. Dimensão sócio-espacial da inclusão social nas metrópoles. Identificar as dinâmicas em curso, identificar a tendência de organização social das áreas metropolitanas (novas características da dimensão social?). Desafio: estudo comparativo de longo prazo entre as metrópoles. Que relação existe entre a organização social do território e os mecanismos de reprodução e reprodução das desigualdades sócio espaciais? As macro-desigualdades se materializam no território (que maneira?) a pergunta central é: dada a transformação do modelo econômico (estrutura produtiva) qual impacto na grande metrópole se encaixa e como produz a desigualdade? Linha III. A governança urbana e gestão metropolitana. Um território nacional com baixa governabilidade ou com multi-governabilidades (todos querem governar, alocando recursos em seus interesses). Estudo sobre o sistema federativo brasileiro, se mostra incompatível com a gestão das áreas metropolitanas (referência a tese da Sol Garçon). Impasse na transformação da cultura política (a partir de um Survey (em breve divulgação). Terceiro projeto: análise: Capital Social (pouco avançou), redes de solidariedade, etc. Linha IV. Monitoramento da Realidade Metropolitana e Desenvolvimento Institucional. O consórcio não é a solução para as áreas metropolitanas. Portal de divulgação dos dados, etc. é um interesse nacional, pois pensa a gestão da escala maior do que o município (devido ao excesso de localismo e clientelismo). A política urbana é sempre órfã do pensamento legislativo. O poder econômico só pensa em “lugares competitivos”. O Capital Imobiliário e (re)configuração sócio-espacial das metrópoles. É um tema importante pois as cidades acabam sendo construídas pelos interesses do capital imobiliário. Um circuito imobiliário novo (“turístico e imobiliário”) mas que precisa ser

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apreendido de maneira empírica, teórica, etc. O seminário tenta convergir entre os projetos do imobiliário hoje e o “turismo-imobiliário. Linha II – Organização Social do Território (passa pela importância da inserção do mercado de trabalho – Tipologia Sócio-Ocupacional). Trabalho. Depois temos a análise da Demografia (migração, mobilidade interna, taxas de crescimento, família, diferenciação étnica, etc.) pois os bairros podem se organizar com as variáveis demográficas. Depois o Estado: formas de regulação do uso do solo, investidor, legislação, etc. Habitação é entendida como a forma do acesso às famílias a um imóvel (envolve o mercado imobiliário, pois o imobiliário passa a organizar (formas da provisão da moradia: invasão, condomínio, shopping, formas distintas da provisão da moradia), elementos que resultam na análise da Desigualdade Social nas Metrópoles (Resultado final). Diferenciação, Segmentação e Segregação Residencial. Primeira Pergunta: Reconfiguração do circuitos de acumulação urbana das metrópoles brasileiras? (o termo acumulação urbana envolve o conjunto de circuitos e atores e mecanismos que tem na produção da cidade o sentido da acumulação capitalista); o que tem de novo? Como nós percebemos a relação desse circuito com os outros circuitos já que a relação é de uso da cidade como força produtiva? Acomodar o conflito de interesses entre transição econômica da base produtiva (substituição das importações x internacionalização da economia, da cidade, etc.). A questão que se destaca é autonomização do circuito que organizou nosso novo modelo de cidade (Barra da Tijuca, por exemplo). Investimentos em obras públicas, etc. tem mais a ver com a força do setor imobiliário do que a força da Industria em se auto-organizar. Lógica Mercantil-rentista (antes) x Financeira – Rentista (hoje?)? O capital mercantil retira a renda pela apropriação privada da terra (tradicional). A lógica do ganho não é a produção em massa; a lógica é apropriação da renda, é o que coloca a Construção Civil. O imobiliário turístico, por seu turno, o imobiliário como fonte de acumulação financeira – o ganho não está em construir, a construção é só um pretexto para girar capital no mercado financeiro de papeis, em uma ciranda financeira (p.ex. EUA, Subprime). O capital imobiliário novo busca a acumulação financeira (ver atores, circuitos, interesses) o Banco quer financiar imóveis agora, por quê? Os bancos querem investir cada vez mais, devido a valorização dos ativos no mercado. A perspectiva é que o Brasil receba maiores investimentos em capital financeiro. E o turismo? Parece ser um setor onde isso aparece de maneira muito clara. A segunda residência pode ser uma forma de garantir renda em taxas de juros baixa. Produção Molecular x Produção Monopolista: tais capitais ganharam escala de atuação e passam a controlar (em todo o processo) a forma de organização da terra, da infra-estrutura, da valorização (devido a enorme escala de atuação); redefine o papel do Estado. (Serviços e Residências juntas para sinergia). Antes a estratégia dependia dos outros atores para se valorizar (mercantil); hoje, os capitais podem orientar com mais força o processo de valorização da terra. Uma das formas é a produção de grande escala outra forma é a relação entre imobiliário e serviços. Na parte “informal” ou circuito inferior, também há mudanças: há também formas de financiamento, rentismo, produção, etc. A melhoria da renda da população mais pobre permite alargar o crédito para baixa renda. O circuito inferior também está em transformação, em face das mudanças de robustez do mercado superior (formas de contaminação) com formas ilegais de compromisso de pagamentos, etc. [Slides de EXEMPLOS. Barra da Tijuca. Empreendimentos massivos.] Estratégias de acumulação financeira prevalecem no Imobiliário agora? (claro que a forma tradicional antiga não desapareceu). Estratégia de deslocamento Espaço-Temporal diante da crise de sobre-acumulação [Cf. David Harvey]? Quais ameaças de desvalorização do capital pela desvalorização do Espaço? (o capital não consegue controlar o futuro: o espaço poderá ser desvalorizado e a taxa de investimento cair.) Isso tem um rebatimento político pois controlar o uso do território é importante para afastar o risco de desvalorização do território (pobreza x riqueza, etc.). Quais interesses existem no controle do uso do

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território? A tendência é tornar intolerante a proximidade entre pobreza e riqueza. Aonde vão os pobres quanto todo o território é um ativo em potencial? E no setor informal: [EXEMPLO: promoção imobiliária nas favelas, prédios com 12 andares]. Há uma incorporação cada vez maior nas áreas de pobreza do empresariamento, como essas novas formas se estabelecem em diferentes territórios? Quais impactos disso tudo no histórico conflito distributivo? Impactos na dinâmica da distribuição espacial da população? Impactos na configuração espacial? Impactos no poder local entre os atores e velhos interesses nesse novo cenário [conflitos ou “acordo de cavalheiros”]? Conflito distributivo: aumenta o custo das redes de serviços. Gera uma menor densidade e portanto aumenta o custo da extensão das redes. Desequilíbrio entre os custos e quem se beneficia dos investimentos urbanos. Renda Real. (qual o custo social que os cariocas pagaram pela expansão da mancha urbana para a Barra da Tijuca?). [LCQR chama de desdensificação do território. (ver Renda Real do Harvey)]. Qual o real poder da política pública em fazer frente a atuação do capital turístico-imobiliário internacional. Poder econômico depende da divisão internacional de consumo. Quais impactos na apropriação espacial e simbólico dos mais pobres? Habitar x Habitat. [(ver o Marketing Urbano, no mesmo sentido que singulariza o lugar, acaba desconectando a lógica urbana da lógica local de apropriação histórica do lugar)] [fim da fala de LCQR].

Continuidade

Prof. José Borzacchiello da Silva. CONFERÊNCIA: “Fortaleza, metrópole sertaneja do litoral”.

Fala de sua satisfação dos pesquisadores do Ceará em estar no Observatório. O tema da palestra emergiu de trabalhos anteriores (“Fortaleza Mar e Sertão”). Da cultura, dos saberes, etc. Novo livro “Litoral e Sertão”. História da colonização de fortaleza. Fortaleza é uma localização “improvável”, devido suas características de não ter uma baía ou rio que fundasse um porto. O momento do Sertão que chega ao Mar e um litoral que redefine o Sertão. O que é entrar no sertão? Que sentidos há no “sair do litoral”? Fortaleza não teria condições de ser consolidada; Vale do Cariri (cearense) começa com povoamento baiano-pernambucano, a partir do São Francisco (“Casa da Torre”). Importância dos rios para penetração: Jaguaribi [nasce no sudoeste do estado]. Mas o mais importante para o povoamento é o gado para a colonização [JBS, faz um apurado dos historiadores [Caio Prado e Celso Furtado] que referenciam a colonização de Fortaleza]. Para não se perder espaço para Cana, o gado mantinha-se afastado do litoral; o gado entra no território antes de 1850 [define o sertão]. A questão da terra não era do Imobiliário mas sim do Mobiliário [criatório, gado]. A pecuária é o que organiza o espaço e a economia cearense [invenção da carne de sol, o gado ia a pé pelo Icó, descendo o borborema até Recife. Da engorda do gado, abate, etc. criou um comércio e criou assentamentos (Aracati)]. O capital mercantil da venda de carne, produz em Aracati arquitetura de qualidade, etc. Mas Fortaleza está ligado ao algodão, apenas no ápice na Guerra da Secessão que dinamizou Fortaleza. A ferrovia adentra o Sertão (1872) para escoar a produção (em 1924 chega ao Crato). O Ceará tinha o algodão Mocó (mercado garantido); só em 1930 São Paulo supera o mercado nordestino [com a praga do Bicudo, acaba o algodão]. O binômio Gado-Algodão é a chave explicativa para o crescimento urbano no Ceará XIX-XX. A crise do algodão causa uma crise urbano-regional. Já no final do século XIX surge a primeira industria têxtil em Fortaleza. Onde colocar a Ferrovia? (Aracati ou Fortaleza?) Ganhou Fortaleza, conectando Sertão e Litoral (Litoral invade Sertão). Seca em 1877, 1888 causou graves estragos (começa ai o processo de favelização em Fortaleza, devido aos retirantes (campos de concentração, abarracamentos) criando

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uma “cidade partida”. Na época da borracha, muitos nordestinos vão à Amazônia. Em 1908, a última presença de bonança econômica é o teatro José de Alencar. Em 1910, a cidade já não tinha vitalidade econômica. Em 1930 já tinham voltado os nordestinos que não conseguiram se estabelecer na Amazônia (os retornados). No pós guerra, surgem as grandes fortunas urbanas. Mas o Porto sempre foi o grande reclame. O Porto de Mucuripe foi o atendimento a esse reclame (final dos anos de 1940, momento de crescimento de Fortaleza). Ceará passa a moer trigo (Hoje, 15% da moagem de trigo é em Fortaleza). Hoje, existem várias indústrias da panificação, biscoitos, etc. Hoje, várias famílias que se consolidaram nisso; também concentração de capital bancário (1952 o Banco do Nordeste em Ceará). O capital passa a ser acumulado nessa nova fase de forma financeira, com criação de Bancos. O mercado de terra só surge com o mercado de gado. Com o avanço do mercado de terras (processo de aldeamento dos índios (caso de Caucáia, Aldeota,), afasta o índio, cria o mercado de gado com comercialização na cidade. (“um sertão negado pela classe média emergente”. Com o algodão as primeiras empresas estrangeiras chegam. A luz elétrica da CHESF só chega nos anos de 1960. Açude do Cedro (só encheu duas vezes desde D.Pedro II). A universidade do Ceará consolida uma classe média, DNOCS é transferido para Fortaleza. Surge ao caminho disso, as favelas, cidade ilegal, 1932, primeira favela. Hoje, temos 20% de população favelada. E o mar? A balneabilidade só chega em Fortaleza em 1920 (havia um desprezo pela linha de praia como ócio).Talvez seja no Ceará um certo “desprezo”, há uma negação do interior, do sertão, pela cidade (há uma recriação da cidade, simbolismos de alguns elementos dos Sertão). O litoral só começa a ser ocupado no período do BNH. Maracanaú é feito Distrito Industrial. Depois surge a Carnaúba. “Litoral Evangélico” no início do século XX: missões de pastores estrangeiros em comunidades isoladas (porção oeste do litoral), com o advento do Turismo (1970) o litoral alcança uma certa autonomia, uma “republica livre”; há uma intervenção estadual no mercado de terras litorâneo, com venda de grandes áreas para promoção de turismo (sem passar por prefeitos ou população local). Centralismo estadual na decisão territorial da instalação das empresas filiais, que só aceitavam dialogar com o governador. Hoje: “guerra” entre espanhóis, portugueses, grilagem de terras, envolvimento de dinheiro com política (sérios conflitos entre MST x promotores imobiliários, meio ambiente, etc.). “a cidade improvável se tornou a cidade do possível” com uma competição com Recife. Tasso Jeireissati coloca “a colher de cal” na SUDENE quando diz que recusa a articulação regional e trata direto com FHC, na competição localista. Interesses de estado de Pernambuco x Ceará: em Tasso, o estado personalista foi administrado pelos interesses dos grupos econômicos e sua relação com os projetos da União. Fortaleza hoje RM 3,5 milhões. Concentrou a população. Mas a concorrência de Recife ainda é muito forte. Em Fortaleza Mercado Imobiliário é muito forte com empresas cearenses (só agora as empresas de Recife chegam em Fortaleza (Cirela, Moura Dubeaux, etc.). As novas empresas estão injetando capital de fora (Sudeste e estrangeiro) mas mantêm nomes locais. Fortaleza RM já tem dois Alphavilles (para expansão da classe média). O turismo hoje investe na simbologia do Sertão enquanto marca, qualidade, serras úmidas, etc. (em Baturité, p. exemplo). Hoje, turismo de evento (festival de “inverno”, de Jazz, etc.). Baixo Jaguaribe Hoje: produção de Melão, Abacaxi, etc. o que faz mudar a hierarquia das cidades (universidades sendo criadas no Sertão, Universidade do Vale do Acaraú, etc.Medicina em Sobral (UFC), etc.). O Plano Estratégico de Fortaleza não avançou. Hoje: problemas de pobreza, pressão ambiental, mercado imobiliário ativo sobre as áreas de dunas. [fim da fala de JBS]

Maria do Livramento (comentário): a história do Ceará se parece com a do RN. A urbanização de Natal teve um crescimento decorrente da 2ª Guerra Mundial. Nos anos de

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1970, Natal já estava urbana. Qual o momento em Fortaleza, a urbanização explodiu? O turismo, o que significou à economia urbana? (artesanato, etc.). Prof. Bozacchiello (comentário): primeiro urbano (1813, Silvio Polé), “Haussaman” de fortaleza (1875) os três grandes boulevards, terminado o algodão, entra-se na letargia e só explode em 1970. O artesanato aqui hoje vive na informalidade, não gerou classe média (economia subterrânea), forma pouco valor. O turismo de Fortaleza: o turismo de fortaleza é noturno, o turista vai para as praias Região Metropolitana. À noite eles saem e vão aos restaurantes. Luiz César (comentário): na perspectiva de procurar semelhanças e diferenças: ver a dimensão histórica, temos incorporado pouco a dimensão histórica. Temos que observar a dimensão histórica na transformação dos espaços (na busca de síntese) entender cada metrópole do seu contexto histórico. Pensar a relação de cada metrópole no contexto nacional e quais singularidades aproxima ou separa as metrópoles. Dimensão da relação campo-cidade (como fica?). Pensar a hinterland e seu papel na organização da metrópole. Buscar análise mais interpretativa (ver a história e a sociologia).

FIM DA MANHÃ

1º Dia (18 de junho de 2008) 2ª MESA “A dinâmica do capital e os investimentos estrangeiros no Nordeste”

“As políticas públicas de desenvolvimento turístico no Nordeste” Antes de começar Alexandre Queiroz apresentou o Banco de Dados do MetroWiki.

Eustógio Dantas (introdução à Mesa)

No que se refere ao imobiliário turístico, na realidade esta reunião é realizada no sentido de que possamos apresentar alguns resultados das pesquisas que os grupos de Salvador, Fortaleza, Natal e Recife já dispõem. E a partir dessa apresentação é que nós pensaremos na fase posterior que é a montagem do relatório propriamente dito. Ocorrerá a apresentação de alguns elementos de reflexão e a partir dessas apresentações diríamos quais as lacunas existentes e como em função dos dados que dispomos essas lacunas podem ser preenchidas. Acho que, nesse sentido, a fala de Luís César no início foi extremamente pertinente, você acaba fazendo uma reflexão no que concerne ao imobiliário turístico que pode ser retomada nas discussões que nós fazemos. Nesse sentido, o imobiliário turístico, já tem uma dinâmica diferenciada que seria, como Luís César comentou, a primeira vez em que o observatório adota como procedimento a exigência de um trabalho para a apresentação, isso porque, até então o imobiliário não havia conseguido se articular para produzir um trabalho, que seria um trabalho conectivo a partir de uma mesma metodologia, das pesquisas e reflexões. E a lógica do imobiliário seria, apresentar esses trabalhos para uma construção de um produto. E aí, o tempo que vocês dispõem é um tempo muito reduzido, é até o mês de outubro. Outubro, novembro, vocês teriam que recolher o foi apresentado aqui, construir um documento para que seja incorporado ao relatório. Imobiliário turístico, nós na última reunião que fizemos, pensamos em distribuir a apresentação dos resultados em três momentos. Num primeiro momento, relacionado às políticas públicas, queríamos apresentar o que nós temos em relação às políticas públicas, notadamente em volume de investimentos, seus efeitos gerados. Um segundo, que seria relacionado a dinâmica do capital e investimentos estrangeiros, apresentação dos resultados de uma pesquisa que foi feita junto ao Banco

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central, e algumas reflexões feitas por alguns pesquisadores envolvidos no produto que podem nos ajudar no que diz respeito a essa temática, e por último seria a temática do imobiliário turístico e os desdobramentos sócio-espaciais. Aqui nós teríamos a apresentação de trabalhos relacionados aos dados coletados no IBGE, notadamente das residências secundárias, mas reflexões também feitas nos demais grupos, no que concerne a essa lógica alternativa espacial contemporânea que associa o turismo ao imobiliário. Grosso modo, seria essa a proposta que teríamos para a discussão dos termos no que se refere ao imobiliário turístico. Nessa perspectiva, talvez, vocês se surpreendam um pouco, porque a nossa tônica não será a da simples apresentação de um trabalho, mas a apresentação de resultados, que suscitarão a construção de um produto. Agora, obviamente que está balizado com produtos; produtos escritos com dados, tabelas e inclusive com a construção de um banco de dados que montamos que dispõe já dos dados relacionados à pesquisa que nós fazemos. Não só dados, mas também cartogramas. Porque é a partir da construção desse banco de dados que os trabalhos realizados pelas demais metrópoles podem ser articulados e há uma interatividade, por quê? Porque é produzido por um núcleo, é lançado nesse banco de dados e pode a partir desse banco de dados ser trabalhado pelos outros colegas dos outros grupos. Então, ele é interativo, principalmente a informação, então dispõe de uma dinâmica própria, de uma racionalidade própria, que anima a construção do produto que nós queremos gerar agora que é o relatório. Então, a proposta é que sejamos breve na apresentação dos dados, para fazermos em uma hora, seria o quê? Daria 15 minutos para cada um e teríamos uma hora para discussão. Talvez o rico, o interessante, de fato seja a discussão.

Alexandre Queiroz (comentário)

Esse padrão que nós chamamos de banco de dados. Primeiro ele é livre e gratuito, ilimitado de uso, não precisa baixar nenhum tipo de programa, ele funciona totalmente on line e ele nos proporciona algumas características interessantes: a interatividade, o compartilhamento das informações e uma memória. Uma memória que, por exemplo, você pode atualizar, mas se você, porventura, atualizou de forma errada, por exemplo, você pode voltar às versões anteriores desde a enésima versão anterior. Então, na verdade é um pacote, um conjunto de serviços, não só um banco de dados. Você pode criar um site, mas vocês também tem os serviços de e-mail, um serviço de documentos, onde você pode elaborar documentos, planilhas, textos tudo on line com interatividade e também uma agenda geral, mas o principal elemento realmente são os bancos de dados. O proprietário do site no banco de dados ele proporciona uma política de acesso. Essa é uma grande questão. Você pode abrir livremente para qualquer pessoa da rede de qualquer lugar do mundo acessar essas informações, mas, se você quiser você pode estabelecer três tipos de usuários: o dono, o proprietário que manipula todo o ambiente, você tem os colaboradores que podem inserir dados, por exemplo, cada coordenador pode ter um colaborador que pode inserir os dados que ele quiser do seu núcleo, de suas pesquisas e você tem os visualizadores que são aqueles que podem baixar as informações, podem ver as atualizações, mas não podem alterar, não podem apagar nada. Esses daqui são alguns exemplos do que nós chamamos de Wiksite que nós já criamos aqui no núcleo Fortaleza, existe o guia imobiliário turístico, que nós chamamos de imobiliário turístico do nordeste, mas também têm os outros que estão sendo elaborados, das outras linhas de pesquisa... Cada uma dessas linhas já criou o seu Wiksite. Mas o primeiro protótipo que tem maior quantidade de dados é o do imobiliário turístico do Nordeste.

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Eu estou acessando livremente, mas é porque eu estou “logado”, já tem o meu login. Cada usuário tem seu login. Cada um tem sua senha e esse login possibilita que você saiba o que todos os usuários já fizeram. Você recebe via e-mail, um e-mail próprio, todas as atualizações. Por exemplo, se o Alexsandro, lá em Natal, modificou, ele é um colaborador, inseriu alguma coisa, eu sei que foi ele, quando ele fez isso, e de que forma ele fez. Você tem controle de tudo que é feito. Se o dono, proprietário, convir que não foi uma ação desejada, ele pode excluir o Alexsandro, por exemplo, ou o que ele fez. Essa é a página inicial daqui do imobiliário turístico do Nordeste... ele tem a aparência de uma página comum da internet... Você pode criar um conjunto de opções, um conjunto de links e são nesses lugares que você vai inserir exatamente os dados. No caso, nós dividimos por eixos que são exatamente os eixos que vão ser apresentados aqui. Por exemplo, dividimos dados por investimentos privados, investimentos públicos, e outras raízes também. Então temos uma série de links que cada um desses links contém uma quantidade de dados de diferentes formatos: tabelas do EXCEL, PDF, figuras, fotos, é um banco de dados que você pode ter entrevistas, sons, de qualquer forma você pode inserir. A questão aqui é só a organização mesmo. Você pode inserir cartogramas, insere uma figura e você pode visualizar as figuras que foram criadas, lançá-las no WiKsite, visualizar e se quiser baixar essa figura. Um exemplo de empreendimentos no litoral, nós sistematizamos esses dados, colocamos em tabelas e criamos através do arqwiew esses cartogramas identificando as concentrações só para identificar, mas pode ser feito de qualquer outra maneira, com qualquer outro tipo de programa. Os investimentos públicos, por exemplo, no caso do poder público ou PRODETUR, foram organizadas diversas tabelas a partir do relatório final do Banco do Nordeste, e você pode baixar essas tabelas tanto no formato planilha eletrônica, quanto em pdf, quanto cartograma, por exemplo. Conjunto de dados que você pode inserir e com esse conjunto de dados, organizado dessa forma, propicia que outros pesquisadores em outros núcleos, possam fazer análises e lançar seus comentários na própria plataforma. Se você tem algum comentário, ou alguma ressalva de algum dado que esteja equivocado para ser consertado, você pode fazer tudo nesse ambiente de interatividade. (pergunta): você falou que isso aí é um programa livre Alexandre: Na verdade não precisa baixar nada, é uma plataforma livre... (pergunta): Sim, mas como é que chega lá? Alexandre: Esse produto é oferecido pela empresa Google. É a plataforma Wik. Existe o wiksite que você pode elaborar livremente. (pergunta): Para acessar esse banco aí, a gente tem que se cadastrar. Tem lugar para pedir o cadastro? Alexandre: Tem sim. Na página inicial você faz o cadastro e existe um administrador geral... (pergunta): Pode digitar o link na página do observatório direto? Eu acharia melhor... Alexandre: Pode sim. Essa foi uma idéia proposta já, lançar esse link as pessoas enviam os seus nomes e esse cadastrador... porque aí você vai gerar um login e você pode acessar livremente e criar agendas, pode existir uma agenda geral e individual. Então, você pode aglutinar; sobrepor agendas. Agendas de toda rede e agendas individuais.

Luiz César (comentário)

Esse setor de mapas, a idéia é exatamente ter todos os indicadores, variáveis, que a gente manipula diretamente ou indiretamente nas pesquisas sejam colocadas, transferidas nos mapas com um duplo objetivo: um objetivo é fazer uma difusão mais ampla do trabalho que a gente realiza, aquele que a pessoa pode, dependendo da necessidade, escolher um

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desses indicadores para realizar uma tabela, ou realizar um mapa, enfim, utilizar de alguma maneira essa informação. É um servidor que tem uma página com indicadores com todo o geoprocessamento do Brasil em várias escalas. Desde o nível intra-metropolitano até o nível macro-regional. E um outro objetivo é compartilhar também resultados do trabalho entre nós. Essa ferramenta aqui ela tem um objetivo mais preciso que é um compartilhamento entre um grupo de pesquisa, entre os membros de um grupo de pesquisas que trabalham sobre um determinado tema pra que essas informações possam ser facilmente circuladas entre as pessoas, atualizadas, etc. Eu acho que essa ferramenta deve continuar, mas ao mesmo tempo, eu acho que essas informações, devem entrar no servidor dos mapas, disponibilizar essa informação para a rede, para aqueles que não estão trabalhando sobre o tema, mas querem de repente ter uma informação sobre o investimento estrangeiro em Fortaleza, aí vem lá e pega essa informação e mapeia direto essa informação. Mas de qualquer maneira, manter a idéia da interatividade para relacionar os grupos que estão trabalhando sobre esse tema, porque a gente pode criar outros temas, não só sobre turismo imobiliário, mas para uma interação desse tipo, mais dinâmica.

Prof. Maria do Livramento. (UFRN) “Nordeste: transformações econômicas e sociais recentes”

A gente vai retomar aqui uma espécie de síntese de um contexto onde o projeto está inserido do que a gente discutiu na última reunião do grupo lá em Recife de fevereiro para março. Eustógio já iniciou de manhã colocando a idéia do projeto inserindo o projeto do imobiliário turístico no Nordeste dentro da linha 2 do milênio e o que eu vou colocar aqui é um pouco da contextualização da idéia do turismo imobiliário que foi o nosso start na construção dessa proposta. A nossa idéia era de trabalhar o que a gente chamava naquele momento de turismo imobiliário e não de imobiliário turístico. E nessa idéia de pensar sobre o comparativo do turismo imobiliário do Nordeste isso estaria no contexto das transformações econômicas e sociais recentes, digamos assim, do Nordeste. Então, pensar essa idéia seria ver como é que você pode perceber uma mudança econômica com forte participação de investimentos públicos, passando pela década de 90 um momento que, em tese, o Estado brasileiro estava se retirando, se ausentando de uma política mais incisiva de investimentos públicos. Nesse momento eu vou trabalhar basicamente essa idéia que é o que significa para essas transformações recentes, esse fenômeno novo, que a gente está chamando de imobiliário turístico, o que significou essa mudança econômica de uma economia, praticamente, entre aspas, patrocinada incisivamente pelo Estado. Então essa dinâmica recente, a idéia é que houve uma mudança de natureza na economia do Nordeste com o advento do turismo como atividade central, uma alçada a uma centralidade na dinâmica econômica regional, porque o turismo, ele já tinha desde os anos 60, o Nordeste já vinha com iniciativas governamentais para promover o turismo dentro de uma política governamental patrocinada pela SUDENE. Então, já nos anos 60, anos 70, aparece essa política para o turismo, uma política voltada para uma interiorização, um próprio turismo regional, já existia iniciativas governamentais, mas nos anos 80, talvez como uma resposta a crise econômica nacional, o Nordeste consegue alçar o turismo a uma atividade econômica central e define nossos padrões de relações com o setor imobiliário. Então, essa mudança vai ocorrer fundamentalmente nos anos 90, dessa natureza do turismo no Nordeste e das políticas públicas voltadas para ele nos anos 90 e muito atrelada a chamada política nacional de desenvolvimento regional do Brasil que estava explicitada, desenhada no projeto Brasil em ação e no plano seguinte que eram os eixos de desenvolvimento e no que coube ao Nordeste dentro desses planos, nessa questão, foi a implementação de investimentos públicos no PRODETUR.

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O PRODETUR foi criado em 91 e efetivamente ele foi iniciado, os projetos, sua implementação foi em 95 porque são recursos associados do Governo brasileiro com Banco Mundial e isso tem uma lógica de desburocratização desse recurso e foi inserido no plano governamental Brasil em ação que tinha como objetivo principal permitir a expansão da atividade turística de forma planejada e sistêmica a partir da definição de macro-estratégia de atuação já previamente definido. Ou seja, era para promover o incremento desse turismo em escala regional de acordo com a, entre aspas, locação de casa local, ou seja, tentando atrelar essa política a algumas especificidades regionais e locais. Então cada Estado do Nordeste diferenciou-se na elaboração dos seus próprios projetos, tanto no PODETUR 1 como no PRODETUR 2 e a tônica que orientou a elaboração de todos os projetos foi a da infra-estrutura urbana e da infra-estrutura turística. Por exemplo, Pernambuco concentrou os investimentos no pólo Guadalupe e na área mais central do Recife. O Rio Grande do Norte, no PRODETUR 1, tem o da rota do sol que investiu em estradas que lajeiam o oceano e também na infra-estrutura urbana, particularmente, empregou recursos no saneamento de Natal, mais saneou Natal nas áreas já extremamente afetadas pelo turismo, nas áreas turistificadas. Na Bahia, intensificou os investimentos na Costa dos coqueiros, no Ceará na orla de Fortaleza e no centro dragão do mar.

Então, qual foi o contexto dessas mudanças? Essas mudanças, elas vinham, esses investimentos governamentais, essa política governamental foi orientada para o turismo e como eu coloquei antes, a política do turismo no Nordeste antecede esse momento aí, essa mudança deu sentido já de um substrato, característico do litoral nordestino dos anos 70 e 80 que é os loteamentos segunda residência que o Eustógio estuda isso e deve colocar aqui o resultado dessa pesquisa dos loteamentos de segunda residência de setores médios, da população de classes mais abastadas e da classe média nordestina. Então, esses loteamentos ao longo do litoral ocorreram deixando grandes superfícies de glebas de faixa de praia. Eles não tinham contínuo físico territorial, eles eram esgarçados em alguns pontos do território litorâneo. Então, com eles houve uma muito lenta incorporação dos segmentos da população local em atividades e serviços em modo geral e em atividades de serviços subalternos. Essas segundas residências elas eram ativas, durante muito poucos períodos do ano, praticamente nas férias de julho ou no verão. Eles incorporaram muito pouco essas localidades. Agora, uma das coisas que agente sempre remate é que há uma diferença de natureza nesse turismo a partir do PRODETUR. Por quê? De 95 pra cá, esse quadro, ele vem se transformando de uma forma muito rápida, muito embora, o turismo hoje no nordeste ainda tenha uma limitação muito forte de um turismo regional, eu digo de fluxo regional de turista. Esse quadro ele vem mudando muito rapidamente depois de 2003, quando o Nordeste passa a despontar como um importante destino de turismo internacional e junto com isso a receber um fluxo de capital estrangeiro muito forte e é isso que a gente está aqui para discutir que é essa inversão da idéia de turismo imobiliário para imobiliário turístico. Então, hoje, a economia do turismo abrange todo o litoral, não só os dos municípios próximos das metrópoles, ou as capitais estaduais, por exemplo, no Rio Grande do Norte nós temos, na região metropolitana, 80 km de litoral e hoje o turismo imobiliário já abrange em torno de 200 km dos 400 de litoral. Ou seja, já metade do litoral do Rio Grande do Norte, já está pontuado por esse fenômeno. Ao lado dos antigos loteamentos, um marco, entre aspas, dessa nova economia, é essa estrutura nova dos condomínios fechados para estrangeiros, do que a imprensa chama de condhotéis que são estruturas mistas de flats, chalés e hotéis num mesmo território e agora um fenômeno, pelo menos no Rio Grande do Norte, muito mais recente que é a chamada segunda residência para estrangeiros A gente pode chamar a segunda residência mas será é turismo mesmo?.

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Então, esses novos loteamentos eles operam uma privatização, um fechamento de espaço, é uma idéia, que a gente teria de avaliar, de discutir inclusive teoricamente; se esses novos loteamentos vão privatizar, se estão privatizando, ou fechando esses espaços. São núcleos que ficam ao longo do litoral e que em tese são distantes das sedes dos Municípios, porque só a capital, digamos assim, tem sede político-administrativa na beira da praia, como em Fortaleza que o centro é o mar. Mas, o restante do litoral, as sedes municipais, elas ficam afastados 20 km, 30 km do litoral. Então esses povoados pesqueiros eles hoje têm esse perfil e a gente precisa saber o que está acontecendo com eles. Isso gera novas configurações urbanas, porque essas cidades são transformadas, essas cidades litorâneas, elas vêm sendo transformadas em ponto de recepção e distribuição do fluxo turístico, colocando o espaço de litoral de todos os Municípios sob dependência direta das capitais estaduais. O turista está “espalhado” e de noite ele concentra em Fortaleza e Natal, talvez ele fique em Salvador, como tem uma estrutura anterior mais consolidada, isso já tem atrativos diurnos, porque não tem um turismo só de sol e mar, no caso de Salvador, tem um turismo cultural já muito bem incorporado, de patrimônio histórico, o que eu não é o caso, por exemplo, eu acho, de Natal e nem de Fortaleza. Então, esse tal processo significa, na nossa compreensão, a lógica, uma lógica de dominação paralela a zona de praia, que segue essa lógica, vai se seguindo o filamento do oceano e configurando uma certa integração das localidades costeiras em relação as capitais. A gente precisa também fazer uma discussão se isso intensifica ou reduz a macrocefalia urbana dessas capitais. Natal, talvez, seja mais macrocefálica do que Fortaleza. A praia é transformada em mercadoria nobre levando a importantes modificações sócio-espaciais nessas áreas litorâneas e essas novas formas de ocupação do território vão provocar o surgimento de novos atores econômicos, políticos, sociais dos antigos habitantes dessas localidades, é uma questão que eu acho que também está em jogo, e a atração populacional do interior para essas localidades costeiras porque, já há boas notícias de que nessas localidades tem emprego e estratégias de sobrevivência são garantidas, vender picolé de Caicó, jangadinhas cearenses, é uma atração populacional do próprio sertão, como o Zé colocou de manhã, é um fluxo do sentido contrário. Do sertão agora para o mar. Sempre se deu as costas para o mar e agora está se voltando para ele, no sentido de que vão ocupar novas vagas de trabalho e bem como uma tendência ao fortalecimento do surgimento de residências em algumas comunidades. Já temos moradias, segundas residências do período anterior que já se transformam em moradias fixas e novas configurações, morfologias, verticalizações, que são ocupadas não só como segunda residência, mas como forma permanente de vida, pelo menos lá em Natal, a gente identifica em praias extensas que são contíguas, num processo de conurbação. Elas já são, do ponto de vista da sua integração à vida das cidades elas ainda são relativamente isoladas, mas integradas no transporte, em várias estruturas do sistema urbano e a gente avalia, no caso de Natal especificamente, dos recursos do PRODETUR que a melhoria do sistema de transporte, quer dizer a rota do sol que foi o grande eixo E só para fechar, eu queria remarcar que a gente considera que essa economia é sinegética, tem vigor, o setor turístico parece favorecer essa nova modalidade de produção especial principalmente pela demanda por novos empreendimentos e novos bolsos e aí gostos atrelados a uma segmentação do mercado turístico, com posterior distribuição em setores: gastronômico, lazer, cultura, turismo ecológico e isso favorece a capacidade de dezenas dessas empresas que estão fazendo essa mediação entre o turismo e o imobiliário e redirecionar ou atrair esses capitais que estão vindo pra cá, que são capitais muito diversificados. Esse processo garante ao mesmo tempo espaços que são segmentados e capitais que são muito flexíveis nesse mercado imobiliário.

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A flexibilidade dos capitais desse setor ele dá-se na capacidade de adaptação e concorrência a essas novas estratégias de captação de recursos, inclusive estrangeiro em forma de alternativa de divulgação profissional, promocional.

Kainara dos Anjos (UFPE):

“O desencontro de territórios de oportunidades para

investimentos imobiliário-turístico no litoral pernambucano”

O projeto Costa Dourada foi financiado pelo PRODETUR, fazendo um corredor turístico entre Recife e Maceió. As infra-estruturas turísticas e a valorização do centro histórico. Ocorreu a elevação das demandas turísticas (do ponto de vista positivo), mas também impactos sócio-ambientais. Os municípios, no PRODETUR I, não estavam capacitados para os investimentos. No PRODETUR II foram adicionados novos conceitos e mecanismos de gestão, como Conselhos de Desenvolvimento, Planejamento Participativo, Fortalecimento de Gestão e os PDTIS, etc. No PREODETUR II os pólos turísticos são ampliados, para recursos de 400 milhões de dólares. Em Pernambuco, há uma especificidade: os investimentos se deram em uma localização e o mercado preferiu outra localização; esse projeto (PRODETUR I) não é implantado conforme previsto, a começar pelo desencontro com o governo de Alagoas. Assim, Guadalupe ficou sendo o local preferido para investimentos. O PRODETUR I englobava municípios do Litoral Sul; o Costa Dourada priorizou o equipamento do Centro Turístico de Guadalupe, que não consegue funcionar (não houve atração dos investimentos privados, problemas de concentração de terras, a infra-estrutura feita pelo PRODETUR estão ociosas). Como contrapartida ambiental, para o licenciamento do Centro Turístico, é criada uma APA de Guadalupe. O Turismo enquanto papel no desenvolvimento. Explorar ou preservar: dilema do governo de Pernambuco no PRODETUR – NE I, Porto de Galinhas, etc. Globalização x Crescimento do Turismo na Escala Mundial. O turismo como estratégia de desenvolvimento econômico. (PRODETUR na década de 1990). Estratégias: Via Costeira, Linha Vede, Costa Dourada, Cabo Branco). Avaliação do PRODETUR I: municípios não preparados para receber os investimentos. Incorporação de novos conceitos e mecanismos de gestão. Prodetur II, Nordeste. Estudo de caso de Pernambuco: Porto de Galinhos, que passou a atrair os investimentos privados (município de Ipojuca). Nessa nova fase, o Projeto Costa Dourada é substituída pelo Projeto Costa dos Arrecifes, que engloba todo o litoral de PE e o arquipélago de Fernando de Noronha. Houve algumas explicações (para o não sucesso do Costa Dourada) como falta de interesse político, os investimentos privados não se interessaram pela área, e má gestão entre o Centro Turístico e a APA. Porto de Galinhas na década de 1990 ocorre uma dinamização da atividade hoteleira e em 2000 começam a chegar os novos resorts; primeiro sinal da articulação entre hotelaria e imobiliária (exemplo em Muro Alto) devido a disponibilidade de terras. Ocorreu também a promoção do Porto de Galinhas (associação dos hotéis e contratam empresas para formular os destinos turísticos) pelo mercado. Antigas residências passam a virar restaurantes, lojas, etc.

Gilberto Corso (UFBA):

Na década de 1970 a avenida paralela é importante, consolida um vetor em direção ao norte e na década de 1980 seguirá pela estrada do coco, Centro Administrativo, etc. Na década de 1980 a valorização ao norte veio a expandir a cidade para além de Salvador e em 1990 a Linha Verde articula trechos que passam a fazer parte do parque imobiliário. Nos anos 2000 para cá,aumenta a ocupação da Orla Atlântica com vários equipamentos de lazer. [imagens com manchas de ocupação urbana de 1940 a 1990]. Em 1990-2000 algumas áreas perdem população e outras ganham população, principalmente na Orla Atlântica. Em termos de residência secundária, o que se destaca em Salvador é a descoberta da orla e do veraneio dos anos 70 para cá; destacamos o crescimento em Camaçari e Lauro de Freitas. Os investimentos do PRODETUR I em

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Salvador: Aeroporto, Patrimônio Histórico (Pelourinho), Linha Verde (Costa dos Coqueiros, que vai de Salvador a Sergipe). Há uma grande quantidade de empreendimentos por essa Linha Verde, conectando-se com Salvador. O investimento público foi na Costa dos Coqueiros, Baía de Todos os Santos...já investimento privado ocorre na Costa de Coqueiros. A orla norte está recebendo grande parte dos investimentos privados...[exemplos de imagens] (Vila Galé, Iberostar, Tivoli, Costa do Sauípe, etc.). Em Salvador, por outro lado, a secretaria de habitação mapeou os vazios urbanos.... há um conflito por espaços pelo esgotamento do solo em Salvador, conflitos de ordem ambiental e habitacional. O núcleo é muito denso, verticalizado, e nas bordas ocorre a dispersão (“urbanização dispersa”). Esse turismo de sol e praia, associado com preços de vôos baratos, acirra a competição global. Necessidade de Planejamento e Gestão. Contexto global: Nordeste compete com Republica Dominicana, Marrocos, etc. Percebe-se em um segundo momento, loteamentos dentro de resorts construídos em outra etapa. Problemas: cidade fantasma, ocupação sazonal, conflito ambiental,

Eustógio Dantas (UFC) :

As Políticas Públicas de Desenvolvimento Turístico do Nordeste. Base de dados, relatórios do PRODETUR. A escala de análise é regional. Inicialmente é importante refletir porque nossa ênfase é nos espaços apenas litorâneos; há no Nordeste, os investimentos estão se dando mais nas zonas de praia ou nos municípios litorâneos. É necessário ver a fragmentação da Região Nordeste; há um quadro em que a dimensão econômica toma uma dimensão muito grande. No final dos anos de 1980 há uma modificação da racionalidade econômica no Nordeste, quando a zona de praia passa a ser incluída no modelo de desenvolvimento, com destaque, como um lócus para os investimentos públicos e privados. O PRODETUR confirma e apóia essa lógica, com a concentração dos investimentos. Os “dois nordestes” se constituem (agronegócio e turismo) A Bahia foi o estado de maior investimento, seguido pelo Ceará. Alguns estados foram mais performáticos que outros: o Rio Grande do Norte, embora tenha ganho menos dinheiro foi mais eficiente em sua aplicação, o que não aconteceu em Sergipe, por exemplo. Grau de Investimento BID e local (previsto e investido). Como no Rio Grande o recurso foi menor mas alocou em implementar quase 100% de tudo. [debate sobre os dados do PRODETUR e os investimentos]. A eleição do litoral como ponto principal. Dados do relatório do PRODETUR. O inesperado: evolução da demanda de hospedagem extra-hoteleira via Fortaleza (casa própria e casa/apartamento de aluguel). Há um crescimento de segundas residências, no caso do Ceará, há um aumento para atendimento dessa demanda de turistas. [trecho gravado de difícil compreensão] São os municípios metropolitanos que atraem os investimentos no Nordeste. Um ponto interessante discutir é natureza urbana (e metropolitana) do turismo.

(comentário): pode ser uma segunda residência considerada turística, se o morador vai periodicamente?

Alexsandro Ferreira (UFRN)

A América Latina tem apresentado valores significativos de crescimento do investimento estrangeiro, puxados muito pelo Brasil nessa tendência, a mesma tendência brasileira de um crescimento a partir de 2005, 2006, 2007; no contexto internacional o Brasil também está aliado nisso e aí faltava entender, então, se as nossas quatro regiões também estão nessa curva de crescimento ascendente, o que está acontecendo?

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Foi a partir de 2001 que o Banco Central do Brasil disponibiliza os relatórios de entrada do capital estrangeiro e foi a partir daí que a gente conseguiu fazer esse parâmetro. É bom porque antes de 2001, praticamente, esse tipo de entrada e investimento era inexpressivo para o Nordeste e realmente a campanha começa a partir de 2001. Eu excluo petróleo e energia por que ele sempre puxa muito o investimento porque são coisas monstruosas: turbinas, hélices; então a gente prefere tirar para ficar melhor a comparação. Em Pernambuco, quem “ganha” [em volume investido] são os alimentos e bebidas, seguido de agroindústria, industrial, financeiro, equipamentos elétricos e por fim turismo imobiliário. Essa setorização foi feita por nós. O relatório do Banco Central não segue essa setorização [o Banco Central não setoriza o investimento], é um longo trabalho de pegar cada linha de investimento e analisar cada entrada e saber se é turismo ou não é turismo, etc... No caso de Pernambuco, está claro que o turismo imobiliário não é o que está puxando esse investimento. Entretanto, existem algumas excentricidades, e essa é uma dica nossa pra equipe de Pernambuco e a gente tem de trabalhar junto; algumas entradas que eu chamo de “excêntricas”, como, por exemplo, da família Brenand que ainda a gente está tentando descobrir, porque são entradas violentíssimas de dinheiro estrangeiro, na ordem de 15 milhões, 20 milhões de dólares/ano. (comentário): Alex, na nossa pesquisa de campo, a gente foi investigar qual a origem desses investimentos da família Brenand, e o que a gente pôde perceber é que há uma diversidade muito grande de áreas de investimentos, ou associados a outras empresas, tem muito investimento no mercado financeiro, e por incrível que pareça, muitas empresas de reflorestamento dentro da família Brenand e tem também um investimento na reserva do Paiva que é um desses grandes empreendimentos que está associando o turismo ao investimento imobiliário que é uma associação da empresa ODEBRECHT, uma construtora, com o grupo Ricardo Brenand e o grupo Cornélio Brenand. Então, parte desse capital que entrou está empregado lá, mas a gente não pode dizer até que ponto ele está nesse empreendimento ou nessas outras atividades.

Alexsandro: Uma coisa desses dados é isso, não permite que você veja o que ele é. Quer dizer, como saber exatamente, nesse caso de precisão, eles estão indo pra onde? A não ser fazendo isso: indo atrás, vendo com o administrador desse pool de empresas o que está acontecendo. Bom, ainda Pernambuco, uma subida desse elemento energia, agroindústria, financeiro, e uma queda do industrial, alimentos e bebidas, mas o imobiliário, realmente, ele é interessante, mas fica próximo aqui da base, não chega a ser o que mais se destaca e tem um comportamento de curva muito parecido com a Bahia, uma grande subida 2005, 2006 e cai de novo. Vamos ver no relatório 2008, 2009 se essa tendência se configura, ou não. No caso da Bahia, é muito mais pesado em termos de investimento, são 14 ou bilhões de dólares incluindo energia e petróleo, se eu excluo, cai para 12, mas como é uma economia muito diversificada, o peso não é tão grande assim. O campeão de investimento é o industrial, seguido do financeiro, e em terceiro, o turismo com quase sete e meio bilhões de dólares nisso aí, mas tem que ter medido levando em consideração o tamanho da economia do Estado. Não dá pra comparar e dizer que a Bahia “ganhou”. Depende do conjunto geral dos dados. E a indústria da Bahia continua muito forte, embora, desde 2006, venha perdendo capacidade de atração desse tipo de investimento, assim como outros setores internos, ou seja, não é um problema só do turismo imobiliário, mas alguma coisa na economia baiana que está puxando... mesmo o industrial tem sentido uma queda dos investimentos que vão sempre voltados para cá. Mas o industrial ainda é muito forte. E aí, o mesmo comportamento da curva que a gente viu lá em Pernambuco, uma grande subida e depois cai e a gente vai ter que acompanhar.

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No caso do Ceará. Esses dois eu coloquei primeiro porque eles são muito similares. No caso do Ceará e Rio Grande do Norte, isso inverte um pouco. No Ceará, 5 bilhões de 2001 a 2007, se excluir energia esse volume vai para 1.98 bilhão; uma queda expressiva, porque o Ceará tem vários projetos como a energia eólica, etc. Mas, excluindo energia e petróleo, tem a indústria, que continua forte; financeiro junto com a Bahia, em terceiro, turismo imobiliário com 2.86 bilhões de dólares capital e só depois agroindustrial e alimentos. O Ceará apresentou a melhor performance de turismo imobiliário em 2007 superando o RN que vinha sendo o campeão, e não é mais desde 2007. E o setor industrial está em queda desde 2004, então a tendência do gráfico é essa, o imobiliário turístico subiu muito; tem conseguido concorrer bem no cenário nordestino ganhando do RN nessa briga entre os dois, tem uma excentricidade em 2007, mas pra quem teve empréstimo do Governo do Estado para o BID que fez subir, que eu chamei de Outros aqui na relação das contas. Tem esse comportamento do gráfico em que o turismo imobiliário sobe significativamente, queda do industrial desde 2004 e aqui o gráfico se inverte teve uma subida e um pico nesse 2006, 2007 também. Rio grande do Norte, muito mais modesto economicamente; dos quatro estados é a região mais atrasada do ponto de vista econômico e tem entrado 885 milhões ao todo, quando eu tiro energia e petróleo esse volume cai para 355, 40% total. O campeão, e aí é a exceção aos outros, que tem uma economia mais diversificada e o RN, não. O turismo imobiliário é a grande atratividade. Praticamente não vai quase nada para a indústria, agroindústria, nada. Está indo para o turismo imobiliário 240 milhões de dólares. Seguido da agroindústria, equipamentos, alimentos, e bebidas e só lá na rabeira o industrial. Do volume total de investimentos do turismo imobiliário do RN, 2006, 2007; representou 76% do total, muito maior do que, ou seja, dos quatro, o RN é destaque porque está fazendo a escolha de atrair apenas, quase que exclusivamente, esse tipo de capital, sem diversificar sua carteira de atração.

Márcia Maria de Oliveira (UFRN)

O que nós temos é a idéia dos destinos turísticos e o aquecimento do setor, pode gerar bolhas imobiliárias. A formação dos preços imóveis e destinos turísticos; as especificidades do local turístico, o aumento da procura pelos destinos, a aumento da demanda doméstico leva a um aumento no preço do solo, pela procura por ativos e em conseqüência a especulação imobiliária. O trabalho tem como referência texto de Kindleberger (ver Caixa de Texto 01).

Caixa de Texto 01

- O texto referido por Márcia Maria (UFRN) é o livro de Charles P. Kindleberger (Manias, Pânico e Crashes. Uma história das crises financeiras. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 2000. Primeira edição em 1978 e terceira edição em 1996). Neste, que é um dos trabalhos mais famosos de Kindleberger, há uma discussão sobre a “racionalidade” ou “irracionalidade” da economia, geradora de crises. Polêmico, o livro não agradou os economistas mais ortodoxos, pois duvida da aplicação da econometria sem o uso da História para auxiliar as análises; seu foco parece ser apontar as falhas do Sistema e sua sucessão de crises geradas e a vulnerabilidade que é criada no mundo. Diz o autor logo no início: “as crises financeiras estão associadas com os auges dos ciclos econômicos. Não estamos interessados nos ciclos econômicos em si, o ritmo das expansões e contrações econômicas, mas somente nas crises financeiras que são a culminação de um período de expansão e que levam a depressão” (p.1). Parece ser uma fonte importante para compreender o momento atual do imobiliário. - Outra fonte possível é John Gray com Falso A manhecer: os equívocos do capitalismo global (Rio de Janeiro: Record, 1999. Primeira edição em 1998); incisivo em uma análise também histórica, Gray argumenta que é uma falácia argumentar por um laissez-faire, que isso jamais existiu e que um mercado completamente livre não combina com estabilidade social. - Um terceiro livre para avaliar as crises é o de Robert Brenner, o Boom e a Bolha: os Estados Unidos na economia mundial.( Rio de Janeiro: Record, 2003), onde o autor analisa a crise dos anos de 1990 nos EUA e suas conseqüências para o mundo.

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Em relação ao turismo, o que marca a oferta turística é a heterogeneidade do setor, com presença de grandes empreendimentos e pequenos negócios; isso coloca a necessidade importante a capacidade de acesso ao crédito. O turismo é considerado um bem de luxo, com alta elasticidade de renda, o que significa que as regiões com forte presença do turismo devido aos ciclos: no crescimento da economia o turismo cresce em um patamar maior que o crescimento da economia real, em compensação quando ocorre uma crise ele vai também cair mais rápido ainda, levando a complicações. É um setor marcado pela sazonalidade, com fluxos inconstantes de receita e despesa (a despesa é constante e a receita sazonal). No setor turístico também existe a pouca capacidade de formar estoques; no período de baixa estação há excesso de oferta e no de alta estação excesso de demanda mas o hotel não pode “criar” instantaneamente mais vagas, o que leva a negar hospedagem por falta de quartos (baixa capacidade de atender a aumentos rápidos de demanda). O crédito ele passa a ser fundamental par o turismo; políticas de revitalização da imagem (evitando o envelhecimento dos roteiros); não é por acaso que as políticas voltadas ao setor valorizam muito o marketing, fundamental para a sobrevivência do produto. Em relação ao mercado imobiliário, a organização das empresas do setor imobiliário forma uma cadeia produtiva: donos de terrenos, incorporadoras, empresas de construção civil e imobiliárias. A especulação nessa cadeia produtiva começa logo na estocagem dos terrenos, pois a escassez do ativo leva a um aumento nos preços; necessário ver os custos de carregamento desse ativo, ou seja, os custos de manutenção (inclusive impostos), ele tem que avaliar se o preço que ele obterá vendendo esse terreno vai justificar os custos de manter esse terreno em carteira. O cálculo que a empresa incorporadora vai fazer é considerar o custo de aquisição do terreno, o custo de carregamento esperado e por outro lado vai estimar os custos dos processos de incorporação e comparar com as receitas esperadas de venda do imóvel. A taxa de juros do mercado imobiliário = o preço do imóvel pronto ( __) o preço do imóvel na planta/ preço do imóvel na planta. Ele vai comparar a taxa de juros do m.imobiliário com a taxa de juros de referencia (p. exemplo, Selic). Se a taxa de juros do imobiliário for maior que os juros da Selic, investe-se no imóvel, quando for igual é indiferente e quando for menor, é melhor aplicar no mercado financeiro (e deixar o imóvel parado). Quando o diferencial de preço em favor do imóvel pronto for maior do que a taxa de juros referencial (a selic) é um indicador de um forte movimento especulativo (como uma bolha); na construção civil opera com preços estabelecidos que diminui o risco pois já opera com valores contratados; os ganhos da empresa da Construção Civil vai depender do poder de negociação dos contratos a partir do aquecimento do mercado. Se for o momento do mercado aquecido, o número de construtoras for grande e a concorrência for alta, a incorporadora leva vantagem em negociar com a construtora. Um dos indicadores de bolha no imobiliário pode ser a comparação do mercado entre a unidade habitacional nova e já usada; se o preço subir acima do preço do m2 da construção civil é um indicador de boom, se subir muito além é um indicador de bolha. As empresas imobiliárias, por sua vez, o último elo da cadeia do setor imobiliário, cumprem um papel importante na negociação dos imóveis usados, aprofundando imobiliária o mercado de imóveis usados dando liquidez aos mesmos; isso é importante em um cenário de liquidez provocada pela especulação financeira [quando o mercado confere maior liquidez a um mesmo ativo]. Os turistas estrangeiros alimentam a demanda e conferem um incentivo ao aumento de liquidez desse ativo (devido a taxa de câmbio favorável). Para o “nativo” o diferencial é a capacidade de acesso ao crédito. O período de produção do imobiliário é longo, o que necessita de financiamento de longo prazo. Embora o elemento especulativo seja uma realidade, é realmente necessário atender

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a necessidade de moradia (seja ela de primeira ou segunda residência); o crescimento populacional contribui pelo aumento da demanda por imóveis; a segunda residência é entendida como valorização do capital, dos turistas, pela criação de ativos em destinos turísticos em locais de moeda barata. Ao seu interesse de criação de portfolio; os nativos também, impulsionados pela demanda externa, também começam a especular (demanda estrangeira quanto da demanda local). Conflito entre a rede hoteleira e o boom imobiliário: leva a desvalorização dos ativos do setor hoteleiro (diminuição da receita). Para evitar a bolha os organismos fomentadores de turismo devem investir em mais promoção, diversificando a demanda; mas se o boom continuar, a crise sobre o hoteleiro amplia-se. Toda bolha econômica estoura, cedo ou tarde.

Cleide Bernal (UFC):

Vamos priorizar as questões que ainda não foram abordadas aqui. A especulação imobiliária no Nordeste...temos uma pesquisa exploratória, com dados da mídia, dados de instituições, uma pesquisa exploratória no sentido de encontrar a dinâmica do capital turístico-imobiliário. O objetivo do trabalho é explicar como o Nordeste se insere na economia global, com o turismo, na estratégia do BID com recursos de longo prazo para lastrear investimentos estrangeiros. Busco uma explicação teórica, para explicar a acumulação financeira no turismo e imobiliário; é uma preocupação mais teórica. A contextualização, momento histórico é importante entender a crise global que parte dos Estados Unidos; também passa pelo governo do presidente Lula em incentivar taxas de crescimento cada vez maior, além do estímulo da construção civil para combater o déficit, crescimento do consumo da classe C e maior oferta do crédito imobiliário. As incorporadoras estão também em uma política articulada com o governo federal para o combate do déficit e aquecer a construção civil. [dados da construção civil e do mercado imobiliário]. Abertura de incorporadoras no mercado de ações. No caso da RM Fortaleza, verificamos, junto a 11 incorporadoras, que o capital era local. A partir de 2002, aparece um boom imobiliário em Fortaleza. Naquele momento o capital imobiliário – na produção de edifícios de escritório – estava atrelado ao capital financeiro internacional, provocando a segregação sócio-espacial. Esse processo está ligado ao circuito financeiro internacional. [apresentação de dados do PRODETUR I] Existe no Ceará um movimento ambiental muito forte, em um fórum específico, formando uma rede de turismo comunitário. Existe, decorrente da agressão ambiental, um crescimento desse movimento; esse movimento tem colocado questões sérias em relação a implantação dos mega-empreendimentos (quatro projetos de resorts embargados no Ceará). Para mim esses investimentos programados para o Nordeste, mostra que o Ceará vem perdendo investimentos. Os investidores estão procurando fugir dos lugares onde o rigor ambiental é mais acentuado. É possível pensar um turismo com bases mais locais? Ver a questão do emprego de qualidade que hoje é apenas para quem vem de fora.

Maria do Livramento (comentário): uma primeira questão surge a partir da apresentação de PERNAMBUCO. Houve investimentos de PRODETUR em certas áreas e o mercado preferiu outras áreas de atuação. A explicação de Livramento é que o Estado pode investir em áreas de “sombra” buscando ampliar a área para o Mercado. O Estado cumpriu o papel de estruturar espaços novos para valorização. Discussão sobre o caso de Pernambuco (Itamaracá, Ipojuca, etc.).

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Luiz César (comentário): é necessário ver Natal, para ver que impacto isso tem na renda local (ver a instabilidade social decorrente do processo).o que vai ocorrer se esse sistema imobiliário-turístico cair? Outro fator de instabilidade é a tendência demográfica. Outro problema é o aumento da prostituição. Qual importante dessa atividade na renda pessoal dos moradores metropolitanos. Maria do Livramento (comentário): acha interessante a pesquisa sobre renda pessoal. Mas o momento novo é de escala e isso gera ao mesmo tempo falta de pedreiros qualificados e pedreiros que não são qualificados. Que vazão o turismo dá para essa mão de obra que está sobrando. O que tem que ser observado é que as estratégias é de não tornar o turismo sazonal, é a possibilidade de romper a sazonalidade do turismo. Luiz César (comentário): pensar a economia do turismo como uma das estratégias possíveis para as cidades competir globalmente (seja ambientalmente, localização, densidade de negócios, etc.) captura a renda mundial que está disponível. Márcia Maria (comentário): é a escala que determina. Os serviços são determinantes. Maria do Livramento (comentário): dentro da legislação brasileira não há impedimento para o estrangeiro comprar imóveis.

FIM DA TARDE

2º Dia (19 de junho de 2008, manhã)

3ª MESA – “O imobiliário turístico e os desdobramentos sócio-espaciais no litoral nordestino”

Prof. Silvio Bandeira (UFBA). “Vende-se uma região: cartografia da metropolização turística ao norte de Salvador”.

Periferização Turística: turismo em áreas distantes das metrópoles. A metropolização turística: na metrópole e em seu entorno imediato. Expansão da RM centrada nas atividades de turismo e recreação e lazer, resultando em intensos processos/mecanismos de interação entre a metrópole e a nova área. Ver Walter Crhistaller (1950/60): O turismo tem historicamente buscado novas áreas. Tendência à periferia, fugindo das áreas centrais (explicado pela facilidade de acessos). Enquanto a agropecuária e indústria tende a se concentrar entorno das áreas metropolitanas. O papel das metrópoles como centros é importante para o turismo. No caso de Salvador: já se dá entorno do Eixo Metropolitano ao norte da capital baiana. O Salvador e o litoral norte: evolução recente. Cartografia da urbanização turística: mapa de densidade demográfica [estudo de densidade por setores censitários]. Linha verde 1993. Principais investimentos privados em implantação/ previstos pólos turísticos da Bahia [dados do SUINVEST, 2008]. Evolução dos leitos turísticos [dados da BAHIATURSA]. Porto Seguro (maior conjunto de leitos de hotel do Brasil. Que se explica pelas férias dos mineiros. É um exemplo da “periferização turística”). [ver para a Bahia o Suinvest]. Exemplos: Club Med (Itaparica), Praia do Forte Eco Resort (1985), Transamérica ilha de Comandatuba, Sauípe (03 mil leitos). Club Med Trancoso, Iberostar, Grand Hotel Stela Mares (Salvador). Salvador: estão vendendo o turismo como uma nova força metropolitana, sem um processo de planejamento e acompanhamento (desde Costa da Sauípe), ou quando o Ordebrechet comprou áreas a 45 anos. Foi o Ordebrechet vendeu as terras para o empreendedor da Costa. A Fundação Onda Azul estimulou a formação de consórcios dos municípios menores, é esperança de auxilio para as áreas.

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Modelo de Lundgren (1974) para segundas residências. [ver Caixa de Texto 02] Turismo Imobiliário e Imobiliário Turístico: quem deu partida ao processo? Foi o turismo? (ver Porto Seguro). Em outros casos, foi o imobiliário deu a partida.

Alexsandro Ferreira (UFRN) (2DIA1) 22.43

Alexsandro Ferreira (UFRN) Essa apresentação tem mais a preocupação para o fechamento do relatório final e algumas referências da RMNatal. A dinâmica imobiliário-turística no litoral do RN ultrapassa os limites da Região Metropolitana. [mostra imagens de Natal evidenciando o processo histórico que levou a estruturação da cidade, pela renda local e pela elite local] No final dos anos de 1990, os investimentos do PRODETUR principalmente em Ponta Negra (urbanização e saneamento da orla); conexão via costeira e Ponta Negra, permitindo um território turístico. Uma coisa importante é que nem o mercado nem a academia estavam preparados para compreender e atender essa primeira demanda dos turistas estrangeiros.

Caixa de Texto 02 O modelo de J.O.J. Lundgren, citado pelo prof. Sylvio Bandeira, parece ser o constante no trabalho “On access to recreational lands ins Dinamic metropolitana Hinterlands” publicado em 1974 (Tourist Review. 29, n.4, p. 124-131). Uma fonte mais acessível a este modelo pode ser encontrado em Douglas G. Pearce (Geografia do Turismo. São Paulo: Aleph, 2003), texto publicado originalmente em 1987 tendo uma segunda edição revista pelo autor em 1995. É a partir de Pearce que comentamos o modelo de Lundgren pelo fato de tal modelo ser um dos poucos já esboçados para compreender as segundas residências em uma perspectiva espacial. Utilizando o estudo de caso das áreas turísticas no Canadá, Lundgren produziu um modelo-esquema com três fases, onde evidencia uma relação entre o centro (pólo) urbano e as áreas de segunda residência. Na primeira fase, o próprio crescimento da cidade cria uma necessidade das famílias em procurar (a certa distância) uma área residencial eqüidistante desse centro e de uma área de lazer (lago, praia, campo, etc.). No segundo momento, o centro urbano cresce (sua população e área física) criando um “segundo anel” que acaba por absorver o núcleo de segundas residências que se torna, assim, um bairro desse centro expandido; no mesmo momento o núcleo de residências secundárias também se expande, em um movimento endógeno. “Lundgren sugere que a expansão para dentro é de caráter mais urbano, enquanto o impulso para fora ainda retém as características do desenvolvimento característico das casas de veraneio ou de férias” (PEARCE, 2003, p.331). Na terceira fase, quando o núcleo de residências secundárias se consolida como bairro, uma nova área para segundas residências é criada, absorvendo a uma nova demanda por veraneio ou férias. O prof. Sylvio Bandeira já havia observado que na reflexão de W. Cristaller ocorre uma “exceção” quando o mesmo se refere ao turismo (Cf. SILVA, Sylvio B. de M. e. Geografia, turismo e crescimento: o exemplo do Estado da Bahia. In: RODRIGUES, Adyr A. B. (Org.). Turismo e geografia: reflexões teóricas e enfoques regionais. 3.ed. São Paulo: Hucitec, 2001. p. 122-143.). Para Cristaller o turismo e seus agentes não procuravam se instalar no centro e sim na área da periferia, buscando qualidades opostas ao adensamento e o excesso de funções urbanas. Isso não significa, entretanto, a inexistência de limites ao modelo turístico-periférico: é necessário também atender a capacidade de deslocamento e a oferta de serviços básicos, dois fatores que compõem a capacidade de localização do empreendimento turístico. Também é necessário compor a “cesta” de decisões do agente econômico: custo de deslocamento, tempo de deslocamento e preço do solo (parece ser um interessante exercício metodológico, cruzar esses modelos com os dados empíricos comparativos para o Nordeste).

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Uma produção anterior de casas de veraneio possuía uma lógica mais molecular, individual; depois se modifica para novas tipologias [exemplos e imagens do litoral]. Os planos diretores estão transformando as áreas rurais em área urbana para viabilizar os empreendimentos. [mostra imagens de cartogramas crescimento populacional] Por fim, cruzando a dinâmica imobiliária com o crescimento populacional, nota-se o impacto nas áreas de pobreza, com a habitação de interesse social se afastando para a borda metropolitana, pressionando as áreas ambientais.

Kainara dos Anjos (UFPE)

Porto de Galinhas como estudo de caso. O litoral de PE é estreito, e a maioria dos municípios costeiros estão dentro da RMRecife. A cana de açúcar marcou uma primeira fase da ocupação do território. A partir da década de 1970, com a crise econômica do açúcar, os municípios costeiros entram em decadência e o turismo surge como uma solução para esses municípios; as praias passam a ser parceladas, destinadas ao veraneio e assim surge Porto de Galinhas passou a ser ocupada por segundas residências. Merepe: áreas com primeiros empreendimentos hoteleiros. Maracaípe: área mais informal. Cupe e Muro Alto: ocupado no final da década de 1990 e 1980 (novos empreendimentos, com estoque de terras grandes). Os resorts mais recentes já associam hotel, com resorts, etc. Novas tendências para o litoral de Pernambuco: existem alguns empreendimentos na Casa do Governador (entre Porto de Galinhas e Maracaípe) do grupo Teixeira Duarte. Outro (de 500 Ha, The Reef Club). Reserva do Paiva (Ordebrechet empreendimentos imobilários_500 Ha, 8,5km de praia, 4 Km de rio. 450 m2 e 800m2. R$ 4.000.000,00). Praia dos Carneiros.

[exemplos de novos empreendimentos]

Armíria Brasil:

“Fragmentação sócio-espacial no Espaço Litorâneo de Fortaleza”. Prodetur-NE, Revitalização do centro, mudanças na dinâmica urbana. (2DIA2)

Observação do crescimento fragmentado e desigual, com prioridade do litoral leste da cidade, com grande influência da atividade turística. Importância do PRODETUR e dos projetos de valorização do centro histórico; seletividade que prioriza o visitante; turismo surge no contexto de valorização econômica e globalização. Criação da imagem turística nas capitais nordestinas. Associação entre investimentos públicos e privados com conseqüências para a urbanização da metrópole, reestruturação do imobiliário. [imagens e exemplos de projetos imobiliários] Mudanças da tipologia nas segundas residências, substituição das moradias. [detalhes do PRODETUR em Fortaleza] Mídia e marketing turísticos chamando novos investimentos e aumentando a demanda de turistas em Fortaleza. A segunda residência em Fortaleza se configura pelos apartamentos para estrangeiros que passam boa parte do tempo fechados. Projeto Dragão do Mar, revitalização da área (praia de Iracema). Essa transformação turística acaba sendo um projeto político.

Eustógio Dantas:

“Urbanização litorâneo das metrópoles nordestinas brasileiras”.

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A vilegiatura é um gênero de construção que antecede esse fenômeno. É uma variável importante na expansão da metrópole. Dados dos anos de 1991 e 2000. Notadamente os dados do IBGE. O IBGE não pega os condhoteis, os hoteleiros. Fenômeno da natureza urbana (quem busca a segunda residência busca sair da cidade). As segundas residências explicam-se pela proximidade com as áreas urbanas, do pólo. Adensamento de ocupação nas capitais metropolitanas. Em quase todas as metrópoles, com exceção de Natal, a maior incidência de segundas residências se dá no pólo, na capital. A vilegiatura se impõe: com a chegada de novos usuários, as capitais passam a ser áreas de consumo de vilegiaturista (autóctones e alóctones). Dados do IPTU (relação de quem paga IPTU e seu endereço anterior). É possível apreender a viligiatura por meio do IPTU de forma comparativa? Perfil da demanda turística via Fortaleza (SETUR CEARÁ) 45% ficam hospedados em Extra-Hoteleira (casa de amigos e parentes, casa própria, etc.). O morar na praia torna-se moda e implica o redimensionamento das cidades litorâneas (o imobiliário captura a racionalidade para se valorizar). O forte no imobiliário é o morar. Conceito de Urbanização Turística. Dados da Planta Genérica de Valores da RM Fortaleza (2004 e 2006): valores venais.

Luiz César (comentário): ligar com o tema da metropolização. A contribuição do Silvio foi importante, lembrando Christaller (que o turismo foge da teoria da polarização, dos lugares centrais, etc.). As falas inspiraram: é correto falar na metropolização do turismo ou seria um turismo metropolizador: considerar o aspecto analítico, com a economia iluminando espaços não metropolitanos, embora ligados economicamente com as dinâmicas que demanda da aglomeração urbana. Ver o grau de diversificação da estrutura produtiva e como esse turismo imobiliário ganha importância. É de se esperar que o papel metropolizador no caso de Natal seja mais impactante. O grau da diversificação prévia da estrutura produtiva deve ser levado em consideração. Onde a idéia de conurbação não dá conta de entender conceitualmente a dinâmica metropolitana. Observar a hinterland. Vai depender sempre do grau de interconexão entre o pólo e a hinterland (ver a relação de mais ou menos complexa entre os dois (produção x áreas vazias especulativas). Vai depender também o que é que está se vendendo: cultura e natureza? Se é cultura a metropolização do turismo ganha maior importância pelos referenciais urbanos (Salvador vende também o Pelourinho). Se é natureza, ou é um Mix de coisas. A depender do que se vende o impacto do turismo nas economias locais vai ter essa ou aquele impacto. Lembra um pouco do turismo nas cidades sul-africanas. Grau de internacionalização da atividade turística – tende a ser gerador de uma nova escala ampla. A segunda residência: tem uma coisa nova: antes a segunda residência com valor de uso e agora a segunda residência está focada no valor de troca e orienta sua decisão quanto ao local.

José Bozachiello (comentário):

instabilidade, desconfiança devido a problemas de enganos para estrangeiros, existem vários registros policiais nos consulados por reclamações do imobiliário. Vendendo o quê: tem que ver como o Nordeste engatinha em algumas questões: o estrangeiro não conhece a legislação urbanística, são por vezes inadimplentes. No caso do Rio se vende mais do que Cultura e Natureza. Sente falta de uma abordagem para entender mais: e Itamaracá? Não tem projeto em Pernambuco?

Livramento (comentário): Nós podíamos começar a partir da idéia do turismo metropolizador gera uma certa metrópole. O que é clássico na metrópole: funcionalidade urbana e conurbação. Gera-se um território disperso, em rede... a minha pergunta é, isso reforça as macrocefalias? Vejo bem isso no caso de Natal e Fortaleza. A macrocefalia não integra a metrópole, ligando

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apenas o filamento costeiro, o litoral. Como resgatar essa metrópole nesse cenário? Não deveríamos passar a resgatar a história urbana? Luiz César pergunta sobre o que se está se vendendo: na minha opinião natureza e exotismo, para um cidadão cosmopolita. Outro ponto importante é o grau de internacionalização...nesse sentido também é mudança de lógica e de escala.

Luiz César (comentário):

Eu queria registrar a contribuição do Sylvio sobre o imobiliário-turístico ou turismo-imobiliário. O que vai se organizar enquanto atividade, se começa pelo imobiliário e leva ao turismo ou vice versa tem efeitos diferentes. Posso começar a supor que se é o turismo que induz o imobiliário, ele vai capturar uma renda (não gerada localmente) no exterior, que tem de ter um destino, e dependendo do grau de relação econômica na metrópole ele pode ser carreado só para o imobiliário. O imobiliário parece ser o bem de raiz que guarda valor. Isso aconteceu no Rio de Janeiro, no passado; em função da renda injetada na cidade pelo papel exportador da economia. Devemos, então, quem começa a puxar o processo...ver o efeito renda e o que ele gera, talvez isso explique as diferenças entre Natal, Fortaleza, Recife e Salvador.

INTERVALO

4ª MESA “Mercado imobiliário nas metrópoles de Belém, Curitiba e Porto Alegre”

Gislene Pereira (UFPR). “Mercado Imobiliário e Estruturação do Espaço na Região Metropolitana de Curitiba”

Caixa de Texto 03 O relatório anual1 do ano de 2004 da Richard Ellis (uma das maiores consultoras imobiliárias do mundo) fazia uma análise sobre o cenário internacional, principalmente do ano de 2003 e as possibilidades de 2005; nesse relato, o tema principal era a internacionalização do imobiliário e a capacidade de operações em diferentes contextos como México, Brasil, Miami, Chile, entre outros países. Nesse boletim, a Richard Ellis destacava três elementos importantes: a influência dos Fundos nos investimentos, a “aposta na hotelaria” e a aposta nos espaços comerciais (shoppings centers). O boletim apresenta, como resultado de uma pesquisa entre os operadores do mercado, as estratégias vigentes naquele momento: diversificação de produtos, enfoque patrimonialista e reserva de terras (CB RICHARD ELLIS, 2004, p. 15) em um tom positivo e otimista. Em 2007, apenas três anos depois, o boletim da CB Richard Ellis2 era bem mais precavido. Um ano antes, quase 80% dos operadores de mercado entrevistados achavam que a valorização dos imóveis ia continuar subindo; em uma nova pesquisa, um em cada dois operadores acham que os preços vão cair cada vez mais (CB RICHARD ELLIS, 2007, p.22). Duas mudanças são importantes notar nas estratégias: enquanto em 2004 havia uma recomendação por fazer reservas de solo, em 2007 recomenda-se cautela, assim como o lançamento de novos projetos. Para este ano, as estratégias são internacionalizar ainda mais a produção mas diversificar ao máximo os produtos, evitando fincar investimentos em apenas uma promoção.

1.CB RICHARD ELLIS. Tendencias. Informe Inmobiliario. N.04, 2004 2.CB RICHARD ELLIS. Tendencias. Informe Inmobiliario. N.07, 2007

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Qual a relação entre as duas dinâmicas: formal e informal? A Região metropolitana de Curitiba é composta por 26 municípios, mas vamos trabalhar com o aglomerado, municípios efetivamente conurbados. Um a dependência forte. Expansão de mancha urbana a partir da década de 1970, muito além do limite da cidade pobre. Teve um crescimento maior dos demais municípios do que da própria Curitiba. O mercado formal fica com uma dinâmica muito mais forte no interior de 70 para 89 correspondendo a 96% do total da produção da década de 70 em 94. Predominância em áreas de fragilidade ambiental, terrenos baratos e que ainda não tinham uma regularização rigorosa. O mercado informal tem um crescimento a partir da década de 90 com lotes urbanos. No período de 92 a 98 a ocupação dos lotes irregulares foi de 65%; 75% localizavam-se em Curitiba Para o formal, a distribuição espacial dos preços foi feita a partir do boletim de empresas imobiliárias para o período de 2002 a 2007 Foram selecionados terrenos vazios por faixas de preço e tamanho, considerando preço de oferta desses terrenos. Onde tem oferta de terrenos menores tem população também de menores rendas. A região de menor renda, dentro do mercado formal, vai para os municípios vizinhos. O mapeamento confirma que tem uma oferta de terreno de menor tamanho na região norte e nordeste e um pouco na região sul e concentrando, sem dúvidas, a maior oferta em Curitiba, nos lotes formais, mas não nos lotes de menor tamanho. Em relação a preços, tirando Curitiba que concentra os maiores preços, tem uma diferença de 31 dólares por metro quadrado, Almirante Tamandaré, 14 e são José dos Pinhais com a média acima de Curitiba trabalhando com terrenos maiores em relação ao metro quadrado. Em Curitiba a maior oferta é de 360 a 600 m², o mesmo acontece com Almirante Tamandaré, Colombo e São José dos Pinhais são terrenos maiores. Em relação ao mercado imobiliário informal, tem levantamento de campo também com amostragem em todos os municípios verificando o preço médio da oferta da residência, considerando edificação construída, ou seja, dentro das favelas. Dois assentamentos de Curitiba em São Miguel e Tachimba que começou a ser feito um levantamento em 2003 e continua até agora e está fazendo em todo o aglomerado metropolitano. Fazendo uma relação com os dados obtidos do mercado formal e o informal em bairros próximos ou no mesmo bairro, no formal, por exemplo, no Tatuquara tem preço médio de 141,87 dólares o m² e aqui chega a 5, 3 dólares o m², na Cachimba fica próximo o formal do informal. Informal 33, formal 56, no Augusta, é o contrário, o formal está 74 e o informal 123. No mercado informal os atributos da casa têm um peso muito maior do que no formal. A questão é, qual o papel disso na construção do espaço? Se tem informal que tem preço acima do formal, por que eles não vão para o formal? Se o problema é a forma de pagamento e a regularidade de pagamento, provavelmente os problemas não vão ser repetidos porque a população não vai dar conta.

Iara Castelo (UFRGS) “Tendências Contemporâneas do parcelamento do solo para fins residenciais – reflexões sobre o caso de Porto Alegre”.

Parte de reflexões do espaço da Capital da região metropolitana de Porto Alegre. O campo de prova foi a Capital de Porto Alegre e partiu de um trabalho que começou em 2003 e está ligado ao processo de ensino Tem como objetivo avaliar o processo de crescimento das comunidades residenciais e verificar como elas se articulam ao tecido urbano já existente, também objetivava especular a relação entre as populações investigando o papel do controle que essas populações possam ter em termos de reconhecimento do seu local de moradia como também iniciar o registro sistemático de exemplares de parcelamento do solo para fins residenciais que tivessem sido produzidos numa faixa temporal nos últimos 10 anos em Porto Alegre para

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poder identificar os fins teóricos os conceitos urbanísticos que eles pudessem ter em torno disso e as características projetuais mais relevantes. Muitas questões foram levantadas, uma delas é sobre os loteamentos formais, incluindo os que foram regularizados pelo Município ou Estado. Temos o mercado tradicional atuando em vários períodos no parcelamento do solo da cidade e o mercado estatal atuando seja na regularização fundiária, seja na promoção de habitação, para o reassentamento das populações que vivem em áreas de risco. A partir do levantamento inicial se observaram peculiaridades que geraram a necessidade de verificar inserção, configuração, estrutura, morfologia e as formas de apropriação do espaço. Aparecer expressivamente esse novo tipo de configuração residencial que é o condomínio por unidades autônomas, não que numericamente represente uma grande força na cidade proporcionalmente. É um fenômeno que parece que as populações contemporâneas atuais estão escolhendo para morar. É mais barato, dá status e parece não ter relação com o social, nem com nível de venda. Parece que é uma forma interessante de morar e por isso resolvemos investigar, mas não havia cadastro na cidade do número de condomínios, tem que ser por pesquisa visual, na fonte, internet, jornais e documentos. Surgiu então, a partir da pesquisa, uma tipologia dos condomínios, pois eles têm relações diferenciadas com a cidade. Nessa listagem conta 90 condomínios Em termos de dimensões, nós consideramos tamanhos pequenos aqueles que têm até 9 unidades, médios de 10 a 39 unidades, grandes 40 a 100 unidades e mais e o que eu chamo de padrão ocupacional classe A para as vendas altas. Desses 90 condomínios, 20% são condomínios voltados para a renda alta, alta/média, cerca de 15%; Classe média 32%, Classe média baixa, cerca de 10%. A tipologia que eu cheguei que é a relação com o espaço público. Tipologia I Grandes condomínios que ocupam grandes glebas da cidade, 20, 30 hectares, mas em Porto Alegra só tem 3 desses porque tem uma legislação urbanística muito restritiva que desde 1979 proíbe a implantação de condomínios ou quarteirões com mais de 2,25 hectares. Existem, sim, dois remanescentes da década de 70 e um na área de urbanização restritiva que é da década de 90. Atualmente o Alphaville tenta implantar, desde 1994, mas tem sido embargado. Um segundo tipo de condomínio é aquele que tem tamanho inferior a 2,25 hectares e está submetido a legislação urbanístico. As pessoas se mudam para condomínios porque querem segurança e se adequam muito bem. O outro tipo de condomínio é aquele que é uma recriação da vila. Uma entrada e casinhas dos dois lados. Usa intensivamente solo. Tem que se usar com bastante cuidado e os moradores reclama da falta de privacidade. Parte dele é voltada para a comunidade e não tem diferenciação nenhuma do resto da comunidade. Esse tipo divide a gleba em quarteirões e cada quarteirão um condomínio talvez seja a forma mais nociva, pois impermeabiliza grande parte do solo.

Mirian Koch (FEE) “Os empreendimentos e o mercado imobiliário na tiopologia “condomínios residenciais horizontais”: uma abordagem preliminar.

Estudo de caso onde tentamos mostrar as características dos empreendedores e do mercado imobiliário na tipologia dos condomínios residenciais. O objetivos é conhecer as tendências do evolução do mercado e as características das empresas. Nos municípios da RM de Porto Alegre...esse trabalho foca algumas informações de Porto Alegre (SINDUSCON) depois observamos Canoas e São Leopoldo, Cachoeirinha, Gravataí. No nosso trabalho anterior, em bairro, utilizamos a parte mais teórica do Pedro Abramo.

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No caso de Porto Alegre, segundo Flávio Villaça, temos dois eixos que concentram a pop. de alta renda [mostra os bairros em tela]. Existe uma grande quantidade de condomínios nesse eixo de bairros de alta renda; para esse estudo específico, com dados dos empreendedores, ficou-se restrito a 50 empreendimentos...no caso das modalidades construtivas (2000-2007), com ênfase no Apartamento (que mais cresce), em segundo as casas (em condomínio, não avulsas, não usadas). Problemas com dados do SINDUSCON (metodologia e valores monetários). [dados em tela, estatísticos].

Simaia Sales das Mercês (UFPA) “Organização social do espaço metropolitano e mercado imobiliário em Belém”

Nosso trabalho busca as especificidades na produção do espaço urbano na região metropolitana de Belém; anteriormente existem estudos mais focados em espaços mais específicos em Belém, faltando uma visão mais geral. Há um aparente boom de produção imobiliária em determinado bairro em Belém, voltados para a alta renda. Pergunta-se que efeito sobre as áreas de baixa renda. Problemas: invasões, especulação, aumento da segregação [observações iniciais] [mapa esquemático de Belém] A distribuição de renda em Belém: uma concentração (25% da população de alta renda detêm 56% do total da renda metropolitana); consideramos alta renda acima de 15 SM. 25% dos mais pobres ficam com 8% da renda. [dados em tela da distribuição de renda da população] [apresentação das questões e objetivos da pesquisa]

5ª MESA “Condomínios fechados nas metrópoles de Goiânia, São Paulo, Porto Alegre e Natal”

Patrick Le Guirriec (UFRN) “Condomínios horizontais e tipos de sociabilidade”

Em uma perspectiva comparativa, prosseguimos em Natal e Parnamirim. O número é cada vez maior de condomínios horizontais. Visitamos algo em torno de 20 condomínios, aplicando entrevistas a moradores e síndicos; buscando as diferenças, dos diferentes padrões e a sociabilidade entre os moradores. Encontramos três tipos de relacionamentos: conflito, comunitárias e relações de anonimato. Conflitos são definidos pelos moradores a partir de diferenças, como falta de respeito em relação ao som alto, velocidade dos carros, etc. esses fatores apontam também para uma diferença social e econômica. As relações de comunidade, o sentimento subjetivo de pertencer a um grupo, com mesmos interesses e hábitos, compartilham os mesmos valores. E as relações de anonimato acontece quando as pessoas não conhecem os vizinhos, quando evitam os lugares comuns de encontro do condomínio. Para explicar os três tipos, levantamentos cinco fatores: a idade do condomínio, tamanho dos lotes, padrão (quanto mais alto o padrão, mais visíveis são as diferenças), grau de homogeneidade e faixa etária (a presença de crianças de certa forma integrar os pais nas áreas comuns). O anonimato é o mais comum dos condomínios. Essa tipologia formada permite estabelecer uma comparação, além de perceber uma evolução sincrônica e diacrônica dos condomínios horizontais.

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Maria Camilla D`Ottaviano (USF). “Condomínios fechados na Região Metropolitana de São Paulo: algumas características”

Para São Paulo temos os dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, com base de dados bastante completa desde 1994, mas também tem levantamento de campo, entrevistas, etc. [mostra a RM São Paulo]. [mostra o mapa em tela] O primeiro condomínio horizontal é de 1992. Até 2005, 1.140 empreendimentos foram lançados, 30 mil unidades. [ mostra o gráfico com o número de lançamento por ano] São muito concentrados dentro do município de São Paulo. 83% estão no município de São Paulo e 50% do número de unidades (no pólo há mais lançamentos e menos unidades). [dados e detalhes das tipologias de lançamento]; os dados indicam que não são na totalidade apartamentos de alto padrão e sim padrão médio. 50% das residências lançadas em condomínios fechados tem apenas 01 banheiro. Empreendimentos pequenos estão concentrados em São Paulo e os com maior número de unidades, na Região Metropolitana.

Aristides Moyses (UCG). “Condomínios fechados na Região Metropolitana de Goiânia: recriação ou negação da cidade” (2DIA9).

Em Goiânia existem algo em torno de 18 condomínios fechados (só em Goiânia) e mais 4 na região metropolitana. Áreas entorno de 500m2. Estão dispersos na cidade. [apresentação de imagens] O primeiro condomínio fechado em Goiânia é dos anos de 1970. Só no final dos anos de 1990 é que se intensificaram. Há algo entorno de 10 mil lotes. Na região sudeste da cidade tem concentrado o lançamento dos condomínios.

Rosetta Marmella (FEE). “Padrões de Moradia na Região Metropolitana de Porto Alegre: da irregularidade aos condomínios fechados”.

O objetivo é fazer uma análise da produção imobiliária da região, focalizando no condomínio fechado. Já nos dados do CENSO se notava mudanças de padrão e uso do solo. Todas as informações estão correlacionadas com a localização dos condomínios fechados na RM Porto Alegre. A primeira questão é tentar identificar o padrão de crescimento: as unidades domiciliares cresceram mais do que a população em si. Os domicílios cresceram 24% e a população cresceu 16%; a maior expansão relativa da moradia no Vale do Calçado [mostra o mapa]. Aqui há um eixo na zona sul de crescimento de condomínios fechados; entre 91 e 2000 diminui em 10% a proporção de população residindo em unidades com 01 dormitório e aumentou a população em 02 ou mais dormitórios; as explicações, tentamos entender isso pelo aumento das famílias unipessoais. Há um rearranjo no tamanho das famílias, e a programas de moradia popular melhorando o padrão habitacional; e também a reestruturação do mercado imobiliário se adaptando ao padrão familiar. Aumentou ou não a polarização social? Pegamos o total de domicílios sem propriedade do terreno para medir a moradia irregular: houve um aumento absoluto embora tenha diminuído em termos relativos (estabilizado). Cruzando com a tipologia sócioespacial, as áreas de tipo médio e populares ocorreram as maiores mudanças.

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O maior incremento de apartamentos se dá fora de Porto Alegre. [mostra mapas] A localização dos condomínios fechados ocorre em Porto Alegre em tipos médios e superior médio (com expulsão de população de baixa renda). Mas há espalhados na região empreendimentos como Alphaville (por exemplo, próximo a áreas operárias). Identificamos: diminui a irregularidade, há melhora no perfil social, muitos condomínios. José Borzacchiello (comentário):

Quando vimos aqui esse modelo da rua, lembramos do Edgar Allan Poe, do Jack Estripador, etc. das reformas das ruas de Paris...Walter Benjamim, o abandono da rua, etc. [exemplos da Turquia]. Existem outras formas de organização da vida cotidiana a depender da classe social. Por exemplo, o que é favela, como se organiza? Como se organiza o comércio informal nas calçadas, praças urbanas... isso mostra outras formas de organização e controle do espaço, como convivem, marcadas pela ilegalidade e legalidade. Nós não estamos em guerra, mas estamos em conflito. As novas classes de empoderamento social vão insistir e resistir... os condomínios são importantes, mas devemos ver essa outras formas, as famílias,etc.

Luiz César (comentário):

Minha preocupação, após as apresentações, está agora na formalização e fechamento dessas leituras para finalização do relatório. Na linha II nós temos dois projetos que permitem uma leitura do processo de estruturação interna das Regiões Metropolitanas e as tendências de segregação e dos mecanismos de reprodução da desigualdade. O primeiro é o imobiliário turístico que, com o que foi apresentado aqui, já configura material suficiente para estruturar o relatório final para novembro. Do outro lado, os estudos de caso não permitem ainda ter uma leitura global, são ainda análises de casos, o que preocupa em termos de fechamento do relatório. Bom, preparei alguns pontos para forma um quadro de referência para orientar a finalização do seu relatório para depois juntar e articular no relatório. Um primeiro ponto é a necessidade de articular esses estudos com a avaliação da estrutura sócio-espacial utilizando a tipologia de evolução, ou outras modalidades que permitam entender o período de 1991 a 2000, as mudanças; a primeira questão é articular os estudos do caso entendendo o que mudo nesse período, tentando responder qual o papel do mercado imobiliário nessa estrutura; evidente que podemos olhar para o condomínio fechado e entender o que mudou e qual o papel do mercado imobiliário nessas mudanças. Para isso, é preciso cruzar os estudos de caso com a análise mais geral. No caso de São Paulo já é possível essa referência de cruzamento... para dar um passo mais adiante, nós podemos buscar informações suplementares indiretas como no CENSO e informações locais, por exemplo, informações do SECOVI, ADEMI, etc. o condomínio é uma forma de produção inserida na dinâmica do imobiliário mais geral. Se nós relacionarmos os tipos socioespaciais com as taxas de crescimento domiciliar, o quanto essas transformações dos tipos tem a ver com as taxas de crescimento demográfico ou não, etc. Ao mesmo tempo, podemos fazer uma análise da composição familiar dos tipos...onde estão os imóveis alugados, cedidos, o que pode nos dar uma idéia da forma de acesso a moradia e a estruturação da cidade, enfim, utilizar os elementos já disponíveis do CENSO. Se nós cruzarmos isso com os tipos, e os dados imobiliários, é possível estabelecer essas relações. Algumas indagações são importantes: crescem mais os numero de famílias ou o número de domicílios? Fazer relação entre o crescimento das famílias e a demanda por moradia. Família nuclear, família ampliada e família unipessoal já estão no CENSO e podemos usar isso. Se quisermos sofisticar podemos trabalhar mais detalhamento, etc. [ver o caso da Espanha, onde há uma sobre-oferta]. Ocorre adensamento das moradias? Ou dispersão?

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Há esvaziamento das áreas de habitação, familiar, populacional, quais?aonde? Como é o crescimento demográfico nas áreas de favela? [mostra exemplos em mapas do Rio de Janeiro]. Com base nessa análise, como quadro de referência, no final podemos falar em mudança no padrão de segregação residencial? Não se trata de fazer novos estudos, é pegar os estudos já feitos e tentar interpretar esses casos à luz de uma dinâmica sócio-territorial para proceder a comparação entre as metrópoles. Bom, com isso o trabalho da Rosetta pode ser uma referência... poderia também manter um olhar sobre o informal; eu acho que além dessas questões, devemos perguntar em que medida o informal também apresenta novas formas de produção da moradia, etc. Se todos que estão fazendo esses estudos, completarem o que já foi feito, construir esse quadro referencial, nós podemos fazer comparações mais interessantes além da forma dos condomínios, etc. como se inscreve essa produção na dinâmica sócio-territorial.

6ª MESA “Mutações no Mercado Imobiliário das Metrópoles de Londrina - Maringá, Belo Horizonte, Goiânia e Porto Alegre”

Jupira de Mendonça (UFMG). “Panorama do mercado empresarial de produção de moradias na Região Metropolitana de Belo Horizonte: questões para uma agenda de investigação”

O crescimento populacional se deu na parte norte e oeste. [mostra mapas] Importância das mineradoras na região detendo parcelas da terra disponível. Conflito entre capital minerador e incorporador. 1976: primeira lei de ocupação do solo. 1996: segunda lei de uso e ocupação do solo. No período de 1996 a 2000 com uma desconcentração da produção de apartamentos e percebe-se uma relação entre legislação urbanística e obras viárias. Nos anos de 1980 percebe-se que pela discussão ou melhor o mapeamento da estrutura sócio-espacial, ocorre uma elitização dos espaços centrais da metrópole, pela região norte e sul, um espraiamento da classe média do território da capital, indo para a região oeste. A região central de Belo Horizonte perde população; a região periférica ao norte são regiões que crescem muito; Nova Lima vem recebendo uma ocupação intensa dos loteamentos fechados, intenso nos anos de 1990 e a novidade são os condomínios fechados com verticalização, adensamento alto, etc. alguns possuem equipamentos âncora [ex. Alphaville]. Até a década de 90 a produção de apartamentos estava concentrado no município de Belo Horizonte, com um pouco na região industrial. Dessa produção da capital, a maioria está na zona sul. Há um crescimento no número de apartamentos em geral na RMBH, no caso de Belo Horizonte, capital, metade foi construída após de 1990. Entre 1990 e 2006 os apartamentos de luxo representam o dobro dos apartamentos do mercado popular; o que vamos perceber nos anos 2000 é uma intensificação dos apartamentos de luxo, situando-se na continuidade da zona sul; por outro lado uma intensificação da produção de apartamentos para média renda e baixa renda (PAR). Estão sendo aprovados 11 mil unidades em conjunto de 100 unidades para padrão CAIXA, etc. [mostra exemplos]

César Miranda Mendes (UEM). “Transformações no processo de verticalização nas Regiões Metropolitanas do eixo Londrina – Maringá”.

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O objetivo é procurar apontar as transformações que essa região vem passando, sobretudo com a produção da verticalização, mas também dos condomínios, turismo, etc. o eixo Maringá-Londrina [mostra mapa]. Essas duas cidades, com suas RM, já estão com 1,7 milhões de habitantes; são duas cidades competitivas, lutam como os impasses metropolitanos, ao invés de somar esforços, eles competem entre si. RMMaringá conta com 22 municípios e a RMLondrina, 15. Só muito recentemente as RM estão sendo efetivadas, com políticas conjuntas,etc. O projeto tenta caracterizar as tendências do mercado imobiliário nessas cidades. Tendências do mercado imobiliário local. Em um site alemão, que lista as cem cidades mais verticalizadas no mundo, Maringá ocupa a 13ª, Londrina 12ª e Curitiba a 14ª. Esse é um número que mostra a quantidade de capital destinado a essa área, a esse tipo de ocupação. A verticalização de Londrina começa como fruto da acumulação do café, depois trigo e atualmente uma chamada industrialização tardia. Paralelamente ao processo de verticalização, surgem também os condomínios residenciais. No caso das cidades médias, o que está ocorrendo uma relação estranha de acumulação de capital. Destinos estranhos dos recursos... [mostra exemplos]. O dinheiro para isso está vindo não só do complexo agroindustrial mas do têxtil. Há uma relação interessante entre mercado imobiliário e shoppings centers, ou seja, empresas de incorporação imobiliária possuem shoppings em vários municípios.

GRAVAÇÃO NÃO PERMITIU A IDENTIFICAÇÃO

Rosetta Mammarella (FEE) 2DIA16 “Porto Alegre: incorporação imobiliária e reestruturação urbana na metrópole meridional no Brasil” (2DIA16).

Apresentação do trabalho de Vanda Ueda (in memorian)

É um processo que tem produzido fragmentação e dispersão da cidade, incorporando a idéia de urbanização tentacular. As características já foram bastante salientadas assim como as causas (insegurança, desejo de consumo...). A globalização é uma marca desse modelo; são urbanizações fechadas, que levam a processos de segregação urbana (conceito de Castells); as estratégicas do mercado imobiliário é organizado a partir de uma tipologia: pequeno porte, condomínios com projetos integrados e projetos de alto padrão. Padrões de comercialização também diferenciados, etc. para segmentos ricos são as construções das grandes incorporadoras (espaços privilegiados). Porto Alegre não possui mais área rural. Lista dos principais incorporadoras e construtoras; os de pequeno porte (produção molecular) [mostra detalhes]. Os grandes enclaves fortificados da zona sul, com projetos de golf, grandes lotes, [mostra exemplos]. As empresas incorporadoras [exemplos].

Luiz César (comentários):

Do lado da demanda, estudos como a da Iara e do Patrick se preocupam com as modificações simbólicas e de sociabilidade. Do lado da oferta, percebem-se dois tipos de estudo: estudos de caso que tentam desvendar a lógica da produção desses condomínios fechados, localização, quem são os atores dessa produção, etc. e ao lado desse tipo de estudo, temos, como no caso de Goiânia e Belo Horizonte, que não são estudos de caso e sim estudos mais amplos, embora focados no mercado imobiliário empresarial; e além disso há também estudos sobre a produção pelo lado do informal, ou o circuito inferior da produção imobiliária que é o caso do trabalho de Curitiba. Nesse quadro, se nós

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conseguíssemos combinar os estudos de caso com os casos mais gerais, talvez incluir Maringá, seria um olhar mais global sobre o imobiliário. Primeiro, é possível São Paulo compilar esses dados para um banco de informações.

(comentário): o banco de dados já existe mas ele é restrito...talvez possa-se comprar...

Luiz César: bom, então nós poderíamos ter um estudo mais geral sobre o mercado imobiliário empresarial sobre Goiânia, São Paulo, Belo Horizonte, Belém e Rio de Janeiro e talvez Maringá. Seria também possível fazer com que esses dados entrem na base dos dados sócio-espaciais? Seria possível localizar dentro das AEDS os empreendimentos imobiliários, cruzando os casos da tipologia e dos lançamentos imobiliários? É possível fazer uma base da estruturação sócio-espacial e dos lançamentos apenas do residencial. Dá para fazer isso em São Paulo?

(comentário): dá, mas temos de ver o tempo disponível. (comentário): em Goiânia, estamos montando o Banco de Dados. Acho que dá para fazer... Luiz César: a idéia é construir um único banco de dados que integre os lançamentos com as informações das AEDS. Não é só sobrepor, mas integralizar e cruzar os dados. (comentário): no caso de Belo Horizonte, nosso grosso das informações refere-se a cidade de Belo Horizonte... Luiz César: se conseguirmos fazer isso teremos um estudo sistemático entre estruturação urbana e mercado imobiliário. A minha sugestão é fazer um esforço de pegar essas bases de dados e cruzar com a base de dados do METRODATA.

Fim do 2º dia

3º Dia (20 de junho de 2008)

Profa. Rita de Cássia Ariza Cruz Conferência de Encerramento: “Turismo e Produção imobiliária – reflexões críticas para o caso brasileiro”.

A primeira preocupação é refletir sobre o próprio conceito de turismo imobiliário. Alguns autores vinham chamando isso de “turismo de segundas residências”. O ponto de partida – o turismo é uma prática social que dá conta da circulação de pessoas sobre o território – essas pessoas turistas requerem alguma forma de hospedagem: hotéis, casas de amigos, pousadas e as residências secundárias estas últimas são uma das formas de hospedagem. O que se tem chamado de turismo imobiliário x turismo de segunda residência. “Uma das hipóteses que levanto é qual é a finalidade da viagem nas duas situações, o fim do turismo imobiliário é um investimento – o que seria a única razão de chamar o turismo imobiliário”. A pratica da vilegiatura vem desde o século XVI; possuir um segundo imóvel em outro lugar não é um fenômeno novo; o que significam – partindo de um pressuposto – o turismo imobiliário é definido pelo investimento imobiliário – e qual a relevância desse fenômeno no mundo? Existem alguns dados (Cf. Daniel Hiernaux), no caso europeu alguns países possuem o domicilio de uso ocupacional como algo muito expressivo (Espanha, Portugal, Itália) – isso é importante pensar os domicílios de uso ocasional (no Brasil é apenas 5%). Esses dados nos faz pensar quais fatores que fazem da residência secundária algo expressivo no território. Uma das explicações para os países europeus banhados pelo mediterrâneo tem sido há décadas alvo do turismo balneário dos países da Noruega, Alemanha, Inglaterra, etc. o que também nos conduz a pensar a internacionalização do turismo imobiliário como algo antigo. “Em que situações as

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residências secundárias aparecem como um fenômeno espacial importante? Em primeiro lugar pensamos: a residência secundária está relacionada ao fato da existência de uma primeira residência em outro lugar; consequentemente ter a segunda residência significa possuir recursos para tal. Não é por acaso que países de economia mais dinâmicas possuem um número de residências - maior demanda solvável”; Segundo: a 2ª residência está atrelada a um tempo de deslocamento possível (proximidade tempo-espaço) com a 1ª residência. “A fluidez territorial vem sendo transformada constantemente o que permite segundas residências cada vez mais longes”. O terceiro componente da expressividade da 2ª residência é que interesses estão por trás no ato de ter um segundo imóvel: lazer, trabalho, educação, negócios, e o investimento imobiliário (mas essa é uma das motivações possíveis, mas não excludentes, podem se cruzar). “É o caso de falar de turista-investidor, investidor-turista ou só investidor: as três, acho, são possíveis”. “E isso para mim é um ponto de partida para pensar o Nordeste brasileiro: qual o perfil das pessoas que estão comprando imóveis, ou seja ,a motivação primeira qual é: investidor ou turista-investidor”. O Brasil: o CENSO IBGE revela 2,6 milhões de uso ocasional (ou 4,65% de todos domicílios brasileiros, muito menos expressivo do que na Europa) como se distribuíam: mais da metade deles estava no sudeste. A segunda região do Brasil em residência secundária é o Nordeste brasileiro e em terceiro lugar é o sul. Como pode o Nordeste estar em segundo lugar? Não existe uma demanda solvável interna para isso? Aliás, não é a demanda internacional que coloca o Nordeste em segundo lugar. A sociedade ocidental vem valorizando as praias como destino de Lazer (no Brasil, São Paulo). O caso peculiar da Bahia, etc.mais da metade do turismo no Nordeste é intraregional. São Paulo: Santos era a área de residência secundária (Praia do Gonzaga). [Ver Olga Tulik e sua tese sobre São Paulo].[O caso de Antonio Ermírio de Moraes em Bertioga: década de 40, empresa praias paulistas: a empresa abre estradas e caminhos de vias vicinais, loteamentos Jardim Indaiá (década de 1940): assim começa história de lazer em Bertioga]. Esse loteamento já era para casas de veraneio. Na década de 1970 já estava consolidado: um processo de urbanização em curso. Começaram a surgir a Riviera de São Lourenço: 9 milhões de m2 e 60 mil pessoas. Riviera de São Lourenço: em processo de expansão. Esse exemplo mostra o casamento do capital imobiliário e turismo (1979), excesso de capitais pós BNH força aplicação de capital no imobiliário. E o Nordeste? Entre os quatro estados do Nordeste, o que apresentavam maior índice é a Bahia, etc. “no meu entendimento há uma transformação profunda do quadro metropolitano de 2000 para cá. É nesse período que se dá uma maior internacionalização do processo”. No caso do Nordeste a residência secundária é horizontal. Demanda espaço longe das capitais. “O que há de novo nessa história recente entre Turismo e produção Imobiliária? O que há de novo única e simplesmente: a incorporação do Nordeste no mercado de residências secundárias! Ora, isso era o que os argentinos faziam no Balneário Camburiú. O que há de novo? O fato novo é que é o Nordeste o alvo da produção. Segunda novidade: a demanda para o Nordeste brasileiro é além mar; mas essa novidade só poderia aparecer agora nesse momento histórico devido a compreensão do tempo-espaço. Para um Espanhol ter um apartamento em Fortaleza há 30 anos seria impensável; o progresso técnico científico tornou muito mais viável viajar além-mar; a disponibilidade de terras no Mediterrâneo já saturou; não há mais uma disponibilidade de terras para um Europeu desfrutar e é mais barato ter uma casa no Nordeste que no mediterrâneo; o que há de novo no Nordeste é unicamente isso: o Nordeste está sendo incoroporado na expansão das residências secundárias enquanto nos estados do Sul já passaram por isso”. O que significa isso do ponto de vista sócio-espacial? O que produz um novo urbano? Elas estão produzindo um novo-urbano? Do ponto de vista do Turista: (se for realmente o turista que está por trás disso). Diferente da hotelaria, o turista de residência secundária estabelece algum vinculo

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territorial; outra diferença básica: é um fenômeno tipicamente linear e horizontal na orla, demandando mais espaço do que a hotelaria, implicando em maiores impactos ambientais. No caso de São Paulo e Santa Catarina há conflitos entre os empreendimentos de residência secundária e a legislação ambiental. As residências secundárias acabam demandando um conjunto de infra-estrutura que nem sempre estão disponíveis no local. Daí questionar o papel do Estado. No caso nordestino porque o nordeste se torna um destino internacional para residências secundárias? “O Nordeste só entra nesse processo: desde o inicio dos anos de 1990 com investimento expressivo do Estado para dar fluidez e valorização do espaço para atrair o capital privado - rodovias, aeroportos”. Não é por acaso que o processo imobiliário atinge o litoral nordestino. A internacionalização da hotelaria também é bastante antigo no Brasil; houve um avanço das redes hoteleiras internacionais desde os anos de 1990. A incorporação do nordeste é apenas mais um momento de um processo mais antigo, que vem desde Santa Catarina. E residência secundária e metropolização? Forças centrífugas: administradores chamam Push factoring? Aqueles que empurram as pessoas para a borda metropolitana (para praias, montanhas, etc.). Forças centrípetas: concentram a maior parte da população dos territórios em geral; mas também as regiões metropolitanas concentram a população com maior demanda solvável, mais ainda o estilo de vida das pessoas na metrópole. Pull factoring? [discussão do território rede de São Paulo-Bertioga]. “o território rede do turismo nordestino está sendo reelaborado com a expansão além-mar com população com maior demanda solvável”. Impactos no território: reestruturação turística com áreas sendo redefinidos pela atividade do turismo, especialização produtiva (Bertioga, etc.) do outro lado a fragmentação do espaço, pois as lógicas do imobiliário apenas buscam as vantagens comparativas “pois na verdade o capital imobiliário é um capital industrial”. Impacto sócio-espacial: a valorização da terra, pressões imobiliárias vão expulsando a população. “qual o lugar do Brasil na divisão internacional do trabalho?” “no que diz respeito ao turismo, o que o turismo tem feito de nós na Divisão Internacional do Trabalho?” seremos o Caribe dos europeus? E qual o lugar do Nordeste? “essa história do Nordeste ter a ‘vocação natural para o turismo’ é uma invenção humana e social, há escolhas econômicas e políticas”.

Fim da fala de Rita Cruz

Eustógio Dantas (comentário): “de certa maneira a fala foi uma síntese na primeira parte do seminário e ao mesmo tempo um arcabouço teórico metodológico abarcando uma escala mais ampla” “ mas para mim o que é mais interessante na fala da prof. Rita foi a discussão do termo do turismo imobiliário...” “ o ponto de partida da Rita é...o fundamento é que a vida humana seus desejos são capturados pela lógica da economia...”

Luiz César (comentário): “a palestra foi consistente e contribui para termos uma definição mais rigorosa do termo do turismo e imobiliário. Uma idéia que surgiu de uma constatação prática a partir de vários aspectos práticos que nos levaram a pensar esse tipo de turismo, a infra-estrutura criada, os objetos imobiliários que tem se multiplicado. Ao mesmo tempo a percepção muito clara dos impactos sócio-territoriais, desses modelos de aglomeração urbana. Você traz uma série de elementos importantes importantes, alguns elementos mais teorizados. Acho que é importante articular, ler esse processo, essa forma, não apenas ler pelo lado da demanda mas pelo lado da oferta. Você pergunta o que há de novo, talvez seja importante ver o lado da oferta e não apenas da demanda”. “ há um sistema de crédito na Europa, que permite a segunda ou terceira hipoteca, você financia várias vezes a segunda residência, vende e paga o banco e por aí vai...” “ isso nos mostra

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como nesse setor há uma complexidade de circuitos que se estruturam...quais os circuitos de oferta que estão presentes nessa nova modalidade de turismo e associadas ao imobiliário... qual é o lugar do Brasil na disputa pela divisão internacional do consumo, que tem relações com o crédito mas também pela concentração internacional da renda... há uma disputa pela renda, há outras maneiras dessa disputa, o turismo, a economia da saúde, etc. a partir dessa ótica, temos de pensar que tipo de turismo se estrutura a partir disso. Mecanismos de apropriação da renda. É por isso que você tem uma junção de capitais: financeiro, imobiliário, com vários circuitos integrados, com lógicas distintas e convergentes. Nesse sentido ganha cada vez mais importância a estratégia do capital financeiro em formar estratégias que somem venda de serviços e criação de ativos e valorização desses ativos pelo território. É também necessário pensar o turismo: o complexo sistema de criação de ativos (valorizados na terra urbana), de certa forma orienta certas atividades de turismo. A venda no Nordeste brasileiro, tem a ver com ativos muito baratos. “A fala da Rita fala bem do ponto de vista da demanda, mas temos que ampliar o esforço de pensar a oferta, com abertura de frentes de valorização do capital financeiro tentando – a partir da compra de ativos baratos -... necessidade de se debruçar sobre isso, trabalhar mais sobre essa idéia pelo lado da oferta também, capturando o quanto circuitos novos se articulam em volta do turismo clássico, nesse caso o imobiliário se associa de modo claro na captura dessa renda internacional”.

Livramento (comentário) : dialogar com o pessoal do turismo parece ser fundamental. Perseguir na segunda-residência parece ser fundamental. “Eu tenho questões do lado da demanda”. Pelos dados empíricos que nós temos, não fica fácil compreender se a escolha é sempre pelos destinos mais próximos, para mim parecer ser o contrário: será que não é um gosto pelo mais distante. Será que podemos considerar a segunda residência como turismo? “Para mim os turismologos...” “temos que deixar mais claro o que é lazer e o que é turismo”. Os estudos do turismo não nos permite essa respostas, fica difícil para compreender essas novas redes formadas no Nordeste. A profa. Rita nos colocou uma questão fundamental, que está nos escapando, é na tentativa de compreender o nosso foco nordeste e sua comparação nacional. O que está acontecendo no Brasil, etc.

Rita Cruz (comentário): em relação ao conceito de turismo, na minha leitura, o turismo é uma atividade pós-revolução industrial. Historicamente existe uma relação construída entre turismo e lazer. Hoje quando se fala em turismo se remete logo ao lazer; mas o turismo é uma forma de lazer, conceito esse mais amplo. “O turismo é uma forma de lazer que envolve deslocamento espacial – deslocamento, pernoite – mas ao longo do tempo as diversas motivações para o deslocamentos humanos – negócios, saúde – foram sendo tratados pelos organismos internacionais como deslocamentos de turismo”. Ao se deslocar, usam-se os serviços turísticos. As diversas motivações de viagem mobiliza o trade turístico e é assim que os mecanismos oficiais de turismo vão abarcando todos os outros segmentos – turismo de negócio, religiosos, convenções – a motivação principal da viagem acaba gerando negócios no trade turístico. “O conceito de turismo foi se aproximando do conceito de viagem”. Muitos dos deslocamentos intra-regionais no nordeste se dá em casa de parentes e amigos. O conceito de turismo é difícil de precisar, pois se aproxima do conceito de viagem. “Se o turismo é um conceito difícil, a relação entre turismo e residência secundária também é múltiplo ou seja que abarca várias motivações, não apenas o lazer. Eu só consigo entender o turismo de residência secundária por uma convergência de fatores e momentos; quais os fatores dinamizadores da produção: giro de capital do imobiliário, ampliação das atividades da construção civil, disponibilidade de demanda solvável, o papel do estado em valorizar o espaço nordestino”. O que está motivando a

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demanda por segunda residência? “Eu não sei, não existe pesquisa definitiva sobre as razões do lado da demanda”.

Cleide Bernal (comentário): crise imobiliária, capital de juros baixo, capital abundante, onde o capital está bom para valorizar? O nordeste é a bola da vez pois o estado oferece a infra-estrutura e a disposição de terras, cabeamento telefônico, então existe um casamento entre oferta e demanda. “O Nordeste é o porto seguro do capital. É importante olhar tudo isso na crise do capital, temos que olhar qual o papel do nordeste na crise do capital”.

Rita Cruz: (comentário): [exemplos de sua aula] há um movimento de internacionalização do nordeste, primeiramente relacionada com a agricultura. “Quem decidiu que a vocação do nordeste é o turismo foi Brasília e São Paulo”.

Camila (comentário): Quando o turista compra uma segunda residência ele não deixa de ser turista?

Rita Cruz (comentário): no momento que esse turista passar a ter um vínculo de habitação no lugar, seu cotidiano, ele pode sim deixar de ser considerado turista; mas enquanto for sazonal, visitar em alguns momentos ele não deixa de ser turista. Por exemplo, a votação é sempre feita no lugar de sua primeira moradia; ele não participa do cotidiano daquele lugar (transporte público, coleta de lixo, etc.) a relação é distinta entre quem vive no lugar e o morador da segunda residência.

Alexandre Queiroz (comentário): A questão do veranista. Grande parte dos veranistas passa a ter novas relações cotidianas com o lugar da secunda residência. O cotidiano pode ser ampliado, pensando o veraneio como algo diferente do turismo tradicional; “a meu ver o veranista diferencia-se do turista tradicional sim” [cita o caso de Aquiraz]

Rita Cruz (comentário): é possível aparecer as mais diferentes relações quando se estuda o caso; “mas o caso que você acaba de relatar não pode ser generalizável, não faz sentido ampliar sua análise para todos os casos de criar daí uma tipologia do fenômeno”. [cita o caso de Bertioga]. Agora, na reflexão mais geral da residência secundária esses casos não permitem generalizar. Na academia não podemos incorrer no equivoco de denominar um fenômeno qualquer de forma equivocada. Na academia a precisão conceitual é fundamental. Mas quando a gente estuda fenômenos sociais ocorre sim uma dificuldade de conceituar todos os casos, sendo necessário rever os conceitos. Mas nós do centro sul estamos à disposição de absorver aquilo que vocês do nordeste puderem construir de novo.

Patrícias Igrejas (comentário): Está no momento de passarmos a rever as questões conceituais. Porque quando você falou sobre o cotidiano... o veranista sofre uma distinção na comparação do turismo. Como contar o veranista? Nesse sentido, como considerar o veranista que visita periodicamente aquela cidade como simples turismo? Eu não considero o europeu veranista porque ele demora muito e sem período de volta, esse sim ainda parece o turista. “Eu concordo que o cara que vem de fora ainda deve ser considerado como turismo” (não é o “entorno habitual”). É bom ter uma linha a seguir: é apenas uma continuidade do veraneio, ou é algo novo, como contabilizar o veranista e o turista internacional de segunda residência?

Cleide Bernal (comentário): lembro que também não é segunda residência apenas fora da metrópole, mas dentro das áreas urbanas também há segundas residências...

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Rita Cruz (comentário): “entorno habitual” diz respeito a posição geográfica de proximidade territorial e “ cotidiano” ele é marcado por uma relação de uso e apropriação do espaço que envolve a relação de vizinha, festas, a rua, etc. Mas o que está no cerne dessa nossa discussão: para mim o fio da meada é o espaço. Como o espaço está sendo produzido em função dessas lógicas: a vilegiatura e o turismo imobiliário? “Se você olha para o território – o turismo é só mais um vetor para a produção do espaço, no nosso caso hegemônico” – “para mim o ponto de partida e de chegada para produzir teoricamente é pensar o espaço e sua produção e qual o lugar do turismo e do imobiliário nesse processo”. Qual o resultado desse encontro? Qual o lugar do capital financeiro nesse processo? Ver o caso de São Paulo: há uma discussão em São Paulo mas existem poucas pesquisa empíricas entre capital financeiro e a produção de hotéis de rede. “O espaço é a chave para a nossa reflexão” “eu uso o conceito de espaço de Milton Santos”.

Fim do Simpósio

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Parte II. Síntese Parcial do Simpósio

O presente relatório foi estruturado na forma de “camadas”, sendo cada camada uma parte que contribui ao entendimento dos debates ocorridos no Simpósio. A primeira parte constituiu-se em uma camada mais densa de informações, notadamente o registro das falas, a síntese de todas as apresentações e comentários; se constitui, portanto, em uma espessa “camada de sedimentos”, rica nas informações para reflexões futuras.

Nessa segunda parte há dois objetivos: a) sintetizar a leitura dos artigos enviados, buscando possibilitar uma comparação mais rápida dos trabalhos, coligindo linhas comuns, metodologias, diferenças em entendimentos, etc. b) permitir uma “conclusão provisória” do evento, na estruturação de um texto analítico sobre a integração dos trabalhos sobre imobiliário e imobiliário-turístico.

Uma primeira análise dos trabalhos permite apontar a existência de trabalhos em diferentes estágios de pesquisa: alguns mais avançados (teórica e empiricamente) e outros ainda iniciais. Essa diferença de consolidação impede uma comparação mais rigorosa dos resultados alcançados, embora permita definir as linhas gerais da relação entre mercado imobiliário e as metrópoles. No item seguinte, o imobiliário-turístico apresenta um conjunto mais articulados de dados e objetivos, o que decorre da especialidade dos dados e da maior articulação do grupo das quatro regiões. Entretanto, existem também diferenças entre as quatro equipes, no que concerne a obtenção dos dados e comparabilidade, o que é explicado pela disponibilidade das informações nos seus respectivos estados (nem sempre existentes nas quatro regiões) e da própria dinâmica regional.

1. Mercado Imobiliário Metropolitano

A Sessão da Mesa 04 objetivava estender um olhar do mercado imobiliário nas metrópoles de Belém, Curitiba e Porto Alegre, cuja tônica foram os condomínios fechados e mercado formal. Rosetta Mammarella e Tania Barcellos (2º dia Mesa 4) observaram os aspectos culturais e de sociabilidade a eles relacionados e como a estratégia dos produtores atua como “elementos de mediação social”, resgatando como suporte teórico o trabalho de Teresa Pires Caldeira [ver Caixa de Texto 04] sobre os “enclaves fortificados” e a arquitetura do medo. Para Mammarella e Barcelos, o impacto desse tipo de produção residencial está associado a formação de “descontinuidades urbanas” e recentralizações de áreas antes consideradas periféricas, na forma de guetos ou enclaves. Nesse sentido a antiga relação periferia-pobreza deixa de ser tão evidente, pois a tipologia condomínio permite a localização de parcela da elite em áreas afastadas da zona central, desde que um aparato de infra-estrutura, segurança e comodidade estejam aclopados (e concentrados) nos projetos.

A novidade de todo o processo se dá “no fato de os condomínios fechados poderem se localizar praticamente em qualquer lugar e se constituírem numa idéia de moradia que, devido à auto-suficiência de que é revestida, se desterritorializa. “Poder-se-ia dizer que esse tipo de empreendimento se constitui na variante imobiliária da globalização financeira, dos capitais, da cultura”, dizem as autoras.

A abordagem do estudo de Patrick Le Guirriec (2º Dia Mesa 5) está, nesse sentido, mais focalizada na sociabilidade e na ótica do morador, suas bases de comportamento e relação com o condomínio; a base empírica lhe permitiu encaminhar a reflexão de que, embora importante, a variável “classe social” ou renda não pode ser determinante nas análises, evitando uma única tipologia social para todos os condôminos fechados. As relações encontradas puderam, então, ser organizadas em situações de “conflito”, “comunitárias” ou “anônimas” a depender de como cada conjunto de moradores se

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posicionava em relação ao seu próprio ambiente de moradia. No “tipo conflituoso” percebem-se mais relações simbólicas do que efetivas; as “relações de comunidade” decorrem do tamanho do condomínio que permite o contato (pequenas e poucas unidades) e nos primeiros anos de implantação, em um esforço de se diferenciar e criar elementos de convívio e vizinhança; no caso do “anonimato” refere-se as relações em condomínios onde os moradores não compartilham os espaços comuns, fecham-se em seus lotes e só se relacionam com o “mundo exterior”. Mas sua conclusão é que prevalece a segregação e o fracionamento da cidade, demonstrando que mesmo com diferentes tipologias de relacionamentos, os condomínios se mostram relativamente homogêneos.

Outro exemplo é o estudo de caso em São Paulo, apresentado pela profa. Maria Camila Loffredo D’Otaviano (2º dia, Mesa 5). Metrópole complexa, suas relações espaciais há muito se apresentam formadas e estruturadas sobre um tecido segregador e excludente; nesse território pré-existente, os condomínios fechados representam uma nova forma de produção dessa segregação, de modo mais nítido atrelado ao cotidiano (violência, insegurança patrimonial, etc.) mas também a práticas de marketing imobiliário. Em oposição ao clássico modelo centro-periferia, e também se baseando em Teresa Pires Caldeira, o trabalho evidencia a formação de guetos ou enclaves fortificados dentro da cidade; enclaves que se consolidam utilizando sistemas de segurança e tecnologia de ponta. Há, portanto, um duplo movimento: ora a elite foge para a borda metropolitana em grandes empreendimentos fechados, ora se auto-segrega na malha urbana, cercada de áreas de pobreza mas mantendo uma melhor acessibilidade ao centro. Os dados empíricos demonstram ainda a intensificação no número de lançamentos a partir de 2000, sendo em sua maioria localizadas no pólo metropolitano de São Paulo e outros no entorno imediato do centro expandido, especialmente nas porções sudoeste, sudeste, leste e nordeste, com destaque para o lançamento de condomínios fechados em áreas de baixa e média renda, apontando para um novo fato: a produção para camadas da população que até então estavam de fora do circuito imobiliário.

Comportamento similar apontando também no caso de Porto Alegre no trabalho de Mirian Regina Koch (2º dia mesa 4), ao notar a localização dos condomínios fechados tanto no centro, quanto nas áreas periféricas com maior intensidade de produção no período de 2004 e 2007, com leve queda no ano de 2006; do lado da oferta, existem lançamentos para várias faixas de renda. Para os municípios metropolitanos a paisagem vem sendo transformada com a implantação dos condomínios residenciais, ocupando áreas anteriormente rurais; entretanto, similar a São Paulo, o pólo (capital) ainda é a fonte

Caixa de Texto 04 - O setor de segurança privada mantêm um ritmo de crescimento muito superior ao do restante

da economia. Em março de 2008, o Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Rio de Janeiro já contabilizava um crescimento de 12% a.a, principalmente em setores médios da sociedade (Folha de São Paulo, 31 de março de 2008, Cotidiano). - Ainda em 2008, o fotógrafo André Gardenberg expôs fotografias sobre o tema “arquitetura do medo” em diferentes metrópoles brasileiras, com imagens do cotidiano urbano das residências e do comércio. - O livro da Teresa Pires Caldeira (Cidade de Muros. São Paulo: Edusp/ Editora 34, 2000) tem sido citado e referenciado na maioria dos trabalhos apresentados sobre condomínios fechados. O argumento central do livro é a de que o espaço público e as relações de vizinhança passam a ser radicalmente alterados pela prática de “autosegregação” das famílias, tendo o condomínio fechado (mas não só ele) como elemento principal. Focalizando São Paulo, a autora parte de entrevistas em bairros da cidade; destaque para o papel simbólico do crime e no medo e o impacto disso sobre as famílias.

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concentradora dos lançamentos imobiliários. Ainda sobre Porto Alegre, Iara Regina Castelo (2º dia Mesa 4), ao estudar a tipologia e implantação de condomínios fechados, intenta avançar em uma possível agenda de conciliação entre a cidade existente e os novos formatos de moradia, destacando a qualificação do ambiente urbano a partir de projetos mais consistentes e um planejamento urbano mais consciente das diferenças.

A tipologia dos condomínios fechados proposta por Vanda Ueda, sobre Porto Alegre, ressalta as escalas de ocupação do território que, por sua vez, denotam formas de apropriação relacionadas às classes sociais. O condomínio de pequeno porte (cerca de 20 unidades, realizado pelo proprietário do terreno), o de projeto integrado (módulos homogêneos de casa acompanhados de área de lazer comum, voltados para classe média, média alta) e os voltados para a classe de alto poder aquisitivo (sistema complexo de segurança e construção de um sentido de qualidade de vida como diferencial, grandes áreas de lazer) são marcas de uma “nova urbanização” em Porto Alegre, reforçando a dispersão da cidade e transferência da população dos setores de média e alta renda para a periferia da cidade. A “nova estética urbana” acaba reforçando a segregação e a “guetificação do espaço urbano”.

No caso de Goiânia o prof. Aristides Moyses e a profa. Elcileni de Melo Borges (2º dia Mesa 4) explicitam que, embora em número e intensidade menores do que em São Paulo ou Porto Alegre, tais condomínios fechados tem sido cada vez mais presentes, inclusive alterando acessos viários e eixos de comunicação da cidade para atender as novas exigências de localização. Os dados coletados indicam um comportamento instável na curva de vendas imobiliárias, embora o ano de 2007 seja atípico com uma constante melhora do indicador, chegando em novembro e dezembro a superar médias anteriores. Outro elemento diferencial nesses anos de 2007 e 2008 é o crescente interesse de grandes empresas e do capital estrangeiro em lançamentos imobiliários integrados com complexos de lazer (golf); a “agressividade” dessa fase do mercado está também atrelada ao capital advindo do agronegócio que procura se valorizar na produção e comercialização de imóveis.

Em Belo Horizonte, o trabalho de Jupira de Mendonça, aponta que o mercado imobiliário sofreu forte expansão em áreas que passaram por transformações sócio-espaciais, principalmente motivas pela entrada do que a autora chama “grupos socialmente superiores – áreas de aburguesamento”. Analisando a produção dos “loteamentos fechados”, ocorre uma característica de proximidade ao centro da metrópole e das camadas de mais alta renda; “a dinâmica imobiliária empresarial apresenta, na década em que estamos, um novo padrão de desigualdade: de um lado, o segmento monopolista apresenta novos padrões residenciais, com grande área construída e altos preços”. “A novidade são os grandes loteamentos fechados, com diversidade de usos e de tipologia arquitetônica, incluindo edifícios verticais”. “As alterações na organização sócio-espacial manifestas na RMBH não têm representado ruptura, mas, ao contrário, vêm consolidando tendências expressas desde os primórdios da formação metropolitana”

No eixo Maringá-Londrina o estudo de César Miranda Mendes destaca a verticalização como elemento definidor da intensificação do uso do solo e das estratégias do mercado imobiliário formal, concentrado essa produção voltada para as classes médias e alta da metrópole, embora nesse caso a produção seja voltada para a renda local e a origem do capital é local-regional (agroindústria e parques industriais).

2. Turismo e Imobiliário no Nordeste: Salvador, Recife, Fortaleza e Natal.

Cleide Bernal (1º Dia Mesa 2) ressalta as políticas públicas voltadas para o turismo, nos anos de 1990, foram fundamentais para a “descoberta” do litoral nordestino como

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fronteira de valorização imobiliária. Essa intensificação na valorização do território litorâneo é ampliada pelas políticas municipais e estaduais de construção de obras e projetos voltados a ampliar a fluidez do espaço na orla, agravando os efeitos de dispersão e expulsão da população local, de baixa renda. No caso de Fortaleza, recentemente a incorporação imobiliária passou a sofrer fortes alterações tanto nas estratégias quanto na captação de recursos; segundo a autora, o capital financeiro tem se colocado fortemente nessa produção, diversificando os tipos de imóveis e a localização, acirrando a formação de áreas mais segregadas na área metropolitana. Os fortes investimentos do PRODETUR em infra-estrutura, somados aos investimentos privados (quase 3 bilhões nos próximos anos), preocupam pela escala de implantação (resorts, mega condomínios) e pelos impactos sócio-ambientais decorrentes (desestruturação de comunidades de pescadores, vilas, etc.).

Ainda sobre a RM de Fortaleza, Eustógio Dantas, e equipe, (1º Dia Mesa 2) destaca a vilegiatura, o “morar na praia” como fator principal da pesquisa. Recuperando historicamente o processo do veraneio à vilegiatura, os autores destacam para o período recente a importância do PRODETUR dinamizando as áreas litorâneas e possibilitando a expansão das segundas residências. É um momento de transição, onde a elite local metropolitana não é mais hegemônica em sua presença no litoral, passando a disputar o espaço com novos moradores ocasionais de fora do estado e até internacionais. A intensificação no uso e nos valores imobiliários decorrentes gera efeitos na expectativa desses moradores ocasionais: “Diante desta intensificação, os consumidores dos espaços litorâneos perdem sua condição de aventureiros, e tornam-se mais exigentes quanto à infra-estrutura existente no lugar”, dizem. Nos estados nordestinos pesquisados, os dados apontam um aumento percentual das residências secundárias nos municípios litorâneos e uma queda percentual dos municípios não litorâneos (1991-2000); em Fortaleza, o conjunto de investimentos privados é expressivo, principalmente de origem portuguesa.

O trabalho indica que a construção de segundas residências no litoral constitui vetor considerável de espalhamento do urbano, tanto em relação às formas espaciais, quanto às novas condições de vida. “Tal lógica, diametralmente diferenciada da reinante até então, coloca as zonas de praia dos estados em foco sob a dependência direta das capitais e sem mediação de centros urbanos intermediários, gestando rede urbana paralela à zona de praia e inclinada a se densificar no tempo, como expressão das metrópoles em constituição”.

Destacando a articulação entre o imobiliário e o turismo, pelo viés da economia, o trabalho das profs. Márcia Bezerra e Maria do Livramento, colocam um referencial teórico sobre os movimentos do financeiro contemporâneo, especificamente relacionados à “bolha imobiliária” advinda da crise americana e, em parte, européia. As autoras consideram que o turismo pode ser mais uma “ponta” da bolha imobiliária, alimentada pela alta liquidez de ativos internacionais, “inflacionados” pela ciranda hipotecária. O movimento especulativo nos mercados imobiliários dos destinos turísticos pode ser reforçado por determinantes internos, como a expansão do crédito.

A valorização dos ativos, que pode acabar levando a formação de uma bolha especulativa, está relacionada com o aumento (densidade) de empresas que tentam adquirir determinado bem (no caso o imobiliário) e por um movimento de massa de compradores, puxados por uma expectativa de lucratividade continuada. Quando as expectativas de liquidez começam a não ser atendidas, ou ocorre uma retração de crédito, a curva de valorização começa a cair, os investidores passam a vender as ações e ocorre o “estouro” da bolha, com perdas expressivas de capital e desarticulação da cadeia de produção. No caso do turismo e imobiliário o risco é alto, devido a internacionalização dessa demanda muito afeita a movimentos globais de capital.

No caso de Fortaleza Armíria Brasil aponta a inserção do turismo na reestruturação da dinâmica urbana, primeiramente na capital, que passa a ser organizada em

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vistas de um cenário de competitividade entre empreendimentos. A fragmentação do espaço das áreas litorâneas (urbanas ou fora da metrópole), assim como a construção de novas tipologias, relaciona-se a formação de um novo perfil de demanda para segunda residência (estrangeiros ou migrantes de outros estados). O estoque de segundas residências em Fortaleza passa a ser basicamente formado por apartamentos para estrangeiros, com transformação da estrutura urbana no litoral com diferenciações dentro do próprio litoral fragmentado.

Alexsandro Ferreira destacou os investimentos estrangeiros, notadamente a entrada de capitais (via Banco Central) nos estados e sua setorização econômica. Um primeiro destaque é o aumento dessas entradas desde 2003, seguindo até 2007 com crescentes ganhos de investimento. Entretanto, tais entradas não são homogêneas, sendo que cada para cada estado o volume de capital externo se posiciona de modo diferente no conjunto da economia. Na Bahia e Pernambuco, em termos absolutos as entradas são de maior volume, embora em termos relativos perca muitas posições para a Indústria e Agronegócio; comportamento diferente para Rio Grande do Norte e Ceará, onde o turismo imobiliário tem atraído a maior parte dos capitais externos. Esse fato decorre da diversificação e complexidade do setor produtivo nos quatro estados, o que indica que embora o processo do “turismo-imobiliário” possa definido em linhas gerais pela articulação entre os dois setores econômicos, a forma de sua fixação no território dependerá dos condicionantes históricos, políticos e econômicos previamente existentes, denotando a importância da “rugosidade” em cada território.

O setor “Imobiliário Turístico” é muito sensível a qualquer variação de “humor” da economia mundial, denotando uma ligação forte com a valorização financeira internacional. O perfil dos empreendimentos (e das empresas) segue o último relatório da CEPAL: diversificação, sinergia e perfil financeiro. Até 2010 estão previstos para o Nordeste brasileiro aproximadamente US$ 2,7 bilhões em investimentos privados o que corresponde a 74% de tudo previsto para o Brasil para o setor Os estados de Ceará e Rio Grande do Norte possuem maior similaridade em relação aos investimentos (tendência de crescimento do “Imobiliário Turístico” e diminuição de setores mais “históricos” como industrial).

Alexsandro ainda aponta as necessidades de complementação das informações: a) Análise econômica das entradas, a partir da organização dos setores e refinamento das informações (documento metodológico) com apoio das outras equipes metropolitanas no Nordeste; b) Espacialização dos investimentos, a partir do cruzamento com dados locais; c) Definição dos principais emissores e receptores dos investimentos; d) Esforço teórico-metodológico para conceituação dos termos “imobiliário-turístico”.

3. A guisa de uma Síntese

A articulação entre os trabalhos do imobiliário “tradicional” e o imobiliário-turístico, no Simpósio, permitiu clarificar as semelhanças, diferenças, limites e desafios que a pesquisa – embora em sua finalização – ainda necessita enfrentar. Enquanto elemento de “descoberta” empírica não parece haver dúvida da importância do fenômeno enquanto potencializador dos impactos territoriais (meio ambiente, habitação, valor do solo, etc.) e sociais (pobreza, segregação, segmentações, etc.); mas é fundamental destacar que tal percepção do empírico ao ser contrastado ou matizado pelas análises teóricas começa a se diferenciar. Que o mercado imobiliário – em suas etapas de imobilização e valorização do capital – gera repercussões sócio-espaciais, há muito é de conhecimento e registro na bibliografia nacional e internacional; têm-se novos elementos que, apoiados nas práticas tradicionais, ampliam a capacidade de alcance do imobiliário sobre o tecido social

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contemporâneo. Esse exercício de ampliar as bases empíricas e teóricas sobre o tema ficou bem marcado no Simpósio.

Parece-nos nítida a impressão de que a interpretação do fenômeno tanto do imobiliário quanto do “imobiliário-turístico”, e suas explicações provisórias, se colocam na contemporaneidade a partir da utilização de “ferramentas conceituais clássicas” de análise, embora surjam alternativas teórico-metodológicas para dar conta de novos elementos como, por exemplo, os condomínios fechados. A evolução da tipologia sócio-espacial, por exemplo, pouco ainda foi utilizada nos dois campos de estudo sobre o imobiliário (com exceções), ficando clara a necessidade de resgatar as análises dessa tipologia com o redesenho do território a partir do “novo imobiliário” (como, aliás, foi lembrado pelo Prof. Luiz César em algumas passagens).

No caso dos estudos das quatro metrópoles nordestinas, cabe destacar que em seu conjunto, as discussões se encaminharam na necessidade de definir a diferença entre o imobiliário tradicional e o imobiliário “aclopado” ao setor turístico; embora a impressão geral seja de confirmar a existência dessa sinergia, ocorrem dúvidas ainda referentes ao definitivo ajuste entre a junção desses elementos: seria o “imobiliário-turístico” uma simples variação do mesmo tema, uma “miragem teórica”? Ou estaríamos realmente frente a frente com algo double face? Qual inovação cabe ao turismo na composição com o capital imobiliário e, para o território, que novas implicações existem?

Voltando ao ponto comum dos estudos, é importante notar que alguns estudos preferem observar o comportamento da demanda e outros a focalização da oferta, embora poucas sejam as referências sobre as “pontes” entre oferta e demanda e se ocorrem condicionantes nessa relação. Isso é importante pois na teoria econômica clássica, a produção de novas unidades segue uma linha dirigida pela demanda explicita para quem está no mercado; se essa demanda possui renda suficiente, a produção irá se adequar a essa renda, etc. nos vários casos apresentados, existe sim essa relação oferta-demanda, mas aparecem novas indicações que parte da oferta não está preocupada diretamente com a demanda explícita (ou prévia) mas sim o imóvel se comporta como um “ativo futuro”, uma aposta em valorização desse empreendimento como um título.

Será o boom imobiliário das metrópoles exclusivamente decorrente da demanda explícita local? Há uma demanda regional influenciando tantos condomínios e verticalizações? Existe alguma indicação de sobre-oferta, como ocorre agora na Espanha? A produção de moradia popular (formal) por meio dos programas governamentais acompanha a dinâmica do imobiliário ou recria novos espaços? Parecem questões interessantes que foram sugeridas no Simpósio, embora ainda precisem ser perseguidas.

Outro elemento passível de observação são as diversas ferramentas de mediação da produção; no caso do imobiliário tradicional, a falta de um roteiro prévio de coleta dos dados levou a existência de vários métodos e referências para compreender a produção; há casos extremos, como São Paulo, que detêm acesso a bancos de dados muito detalhados, com localização espacial inclusive, enquanto outros trabalhos só conseguem dar conta de algumas faces da produção (como edifícios verticalizados ou condomínios horizontais, por exemplo). O imobiliário (e aqui o “imobiliário-turístico” também se encaixa) em sua estruturação de mercado está cada vez mais apostando na sinergia de produtos como loteamento, condomínios, edifícios, flats, condhotéis, unidades para aluguel e até produção para baixa renda (há vários programas formais de financiamento às empresas para esse fim). Essa definição dos mecanismos comuns de atuação do mercado parece ser um elemento importante na definição dos preços, dos lotes vazios a serem incorporados e nas estratégicas de valorização futura.

Uma segunda argumentação ressalta a importância não apenas conceitual do fenômeno, mas o seu poder de metropolização, isto é, sua capacidade de alterar/ expandir a metrópole. Pensar na ótica do turismo metropolizador tem implicações na definição do

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recorte geográfico que assumimos para análise: o que pode está muito longe da metrópole pode estar sendo integrado pelo turismo em função da capacidade desta atividade em dispersar-se, no território.

Novamente, as diferenças entre o eixo sul/ sudeste e o nordeste se evidenciam: se no Nordeste a intensificação do processo tem criado novas estruturas e configurações territoriais (novas em relação à rugosidade existente) no restante das metrópoles parece mais claro falar em um acirramento dos processos de segregação sócio-espacial por meio da formação de novos parques residenciais, tipologias e modos de vida alterados pelo cotidiano; mas nesses casos não é possível referir-se apenas a uma mudança de agentes e sim, talvez, da intensidade dos processos face ao existente. Uma ordem de escala.

No campo dos agentes, entretanto, em maior ou menor grau percebe-se a entrada do capital financeiro na incorporação imobiliária, de um modo cada vez mais “profissional” e sensível às variações externas. Esse parece ser um fato de integração das análises entre o Nordeste e o eixo Sul, Sudeste, Centro-Oeste; o fato novo da securitização do imobiliário alcança e modifica o comportamento dos agentes – do lado da produção – o que parece algo nítido em São Paulo, Belo Horizonte e, em menor grau, das metrópoles do Sul. Como detalhe, as maiores incorporadoras do país abriram seus capitais na Bolsa de Valores, obtendo expressivos resultados; neste mês de julho, 16 das 25 maiores já haviam perdido 50% de sua valorização inicial, levando os especialistas a se perguntar qual será o impacto dessa perda financeira para a produção da economia real.

No Nordeste, a literatura registrou os investimentos de capitais advindos do setor agropecuário, da indústria e do comércio para o imobiliário como forma de “giro” e valorização; entretanto, tal lógica era motivada pelo comportamento dos agentes econômicos ligados a dinâmicas locais e regionais, de fundo mercantilista. Muito recentemente esse cenário tem sido modificado com a chegada de empresas que se capitalizam em mercados de futuros, utilizando ferramentas de captação hipotecária e disponibilização de ativos na forma de papéis nas bolsas da Europa. O caso de concordata do Grupo Sanches – com mega-projetos no litoral nordestino – é um indicador desse novo comportamento dos investidores, ligados mais com os fundos e ações do que com a renda local ou regional.

Porém, novamente, surgem as diferenças; ainda no Nordeste, os casos de Recife e Salvador são similares no conjunto de sinergias do processo e diferentes na escala e composição dos investimentos. Essa diferença possui implicações de ordem metodológica, conceitual e analítica.

Do ponto de vista Metodológico-Conceitual, as pesquisas utilizam ferramentas comuns de coleta de dados, embora o ambiente de coleta possua variações importantes; no caso da Bahia, parece haver uma maior disponibilidade de dados integrados por órgãos de fomento ao turismo mas ainda pouca informação sobre o conjunto da dinâmica imobiliária, coletado de modo empírico. Esse fato leva a uma estimação do investimento dos equipamentos turísticos tradicionais e em menor escala a do imobiliário-turístico.

Já no caso de Natal, os dados apresentados representam um esforço de focalização na produção, envolvendo projetos em licenciamento urbanístico e ambiental; uma possível problemática, nesse caso, é a medição da intensidade da dinâmica do mercado (expectativa inclusive) e não da sua expressividade em termos territoriais, o que leva a um quadro potencial de tendências. Um ajuste possível, talvez, decorra do cruzamento dessa expectativa com o mercado de terras (compra e venda por estrangeiros, por exemplo).

Em Fortaleza a utilização de segundas residências como parâmetro de medição da intensidade e expressividade acrescenta uma informação ao cruzar o já construído (dados de 2000) com as potencialidades; entretanto, faz-se aparente o ajuste conceitual entre o tema da segunda-residência vocacionada pela dinâmica local e aquela criada pela dinâmica

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estrangeira, por aquilo que decorre da acumulação do capital regional e daquilo que decorre dos circuitos da economia internacional.

Por fim, no caso de Recife os estudos de caso apresentados são importantes na determinação da intensidade dessa produção e no cruzamento com os investimentos estrangeiros; a linha de atuação do PRODETUR continua sendo o elemento referencial, embora seja, talvez, necessário observar os investimentos privados nos últimos cinco anos e compreender quanto dos processos atuais são demandados por outras lógicas.

Por fim, algumas questões para o “imobiliário-turístico” foram apontadas no Simpósio e é importante considerar: a) qual o peso da atividade do Turismo na estrutura produtiva da aglomeração urbana? b) qual o grau de internacionalização desse turismo (agentes, contatos, equipamentos fixos, etc.) por meio da escala dos investimentos e sua inserção na lógica financeira? d) qual a lógica da segunda residência, hoje, como valor de troca (investimento)? quais obstáculos a valorização existem (áreas de pobreza, meio ambiente, favelas, etc.)? qual a capacidade do imobiliário em se apropriar da renda circulante hoje no mundo e que efeitos essa capacidade pode ter nas metrópoles?

De modo geral, o Simpósio cumpriu seu objetivo principal de aglutinar os estudos desenvolvidos dentro da Rede sobre o imobiliário, permitindo pela primeira vez uma noção clara do “estado da arte” da temática entre as diversas realidades, além de focalizar os temas e relações necessárias que se quer alcançar no Relatório Final.

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Anexo I Sumário provisório

*obs. A base para formação deste sumário foi proposto pelas quatro equipes regionais no Encontro realizado em Recife em fevereiro de 2008.

“ESTUDO COMPARATIVO SOBRE O PAPEL DAS ATIVIDADES IMOBILIÁRIO-TURÍSTICAS NA TRANSFORMAÇÃO DO ESPAÇO SOCIAL

DAS METRÓPOLES NORDESTINAS: SALVADOR, RECIFE, NATAL E FORTALEZA” – RELATÓRIO FINAL DE PESQUISA”

APRESENTAÇÃO 1. INTRODUÇÃO 2. IMOBILIÁRIO TURÍSTICO: QUESTÕES TEÓRICO-METODOLÓGICAS 3. ANÁLISE COMPARATIVA GERAL

3.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO E IMOBILÁRIO. 3.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES (a economia do “imobiliário-turístico”) 3.4. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO METROPOLITANO

4. ESTUDOS DE CASO 4.1. FORTALEZA

4.1.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO 4.1.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES 4.1.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO METROPOLITANO

4.2. NATAL 4.2.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO 4.2.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES 4.2.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO METROPOLITANO

4.3. RECIFE 4.3.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO 4.3.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES 4.3.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO METROPOLITANO

4.4. SALVADOR 4.4.1. INVESTIMENTOS, FINANCIAMENTOS E POLÍTICAS PÚBLICAS VOLTADOS AO SETOR TURÍSTICO/ IMOBILIÁRIO 4.4.2. O CAPITAL IMOBILIÁRIO, TURÍSTICO E FINANCEIRO E AS ESTRATÉGIAS DOS DIVERSOS AGENTES 4.4.3. CONFIGURAÇÃO ESPACIAL E MODIFICAÇÕES NO TERRITÓRIO METROPOLITANO

5. SÍNTESE 6. BIBLIOGRAFIA REFERENCIADA 7. ANEXOS

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