RELATÓRIOS E CONTAS 2015 - Sistema de difusão de ...web3.cmvm.pt/sdi/fundos/docs/A450134-FRC... · O Valor Líquido Global do Fundo atingiu em 31 de Dezembro de 2015 o montante

FFUUNNDDOO EESSPPEECCIIAALL DDEE IINNVVEESSTTIIMMEENNTTOO

IIMMOOBBIILLIIÁÁRRIIOO FFEECCHHAADDOO

IIMMOOSSOONNAAEE DDOOIISS

_______________________________________________________

RELATÓRIO _______________________________________________________

E CONTAS _______________________________________________________

2015 _______________________________________________________

RELATÓRIO DE ATIVIDADE

DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS:

BALANÇO

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS

ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

PARECER DO AUDITOR DO FUNDO

Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS

SONAEGEST- Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S.A.

Sede: Lugar do Espido, Via Norte 4470-179 MAIA Capital Social € 800.000 NIPC / CRC da Maia: 503 297 488

1

RELATÓRIO SOBRE O EXERCÍCIO DE 2015 DO

FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO IMOSONAE DOIS

1.1. Introdução

O Fundo IMOSONAE DOIS foi constituído em 1995 como Fundo de investimento imobiliário aberto,

por tempo indeterminado, tendo sido aprovada pela CMVM em 8 de Janeiro de 2004 a sua

transformação em fundo fechado de subscrição particular por um prazo de 10 anos a contar dessa

data.

Desde finais de 2011 que o Fundo IMOSONAE DOIS é um fundo especial de investimento

imobiliário, de subscrição pública.

Por deliberação da Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 3 de Dezembro de 2013, o

prazo do Fundo foi prorrogado por 10 anos, passando o seu termo a ser em 8 de Janeiro de 2024.

O Fundo IMOSONAE DOIS é desde a sua constituição administrado, gerido e representado pela

Sonaegest – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S.A., sendo as funções de entidade

depositária e colocadora asseguradas desde Outubro de 2011 pelo Banif – Banco de Investimento,

S.A.

O Fundo IMOSONAE DOIS dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam

investir com uma perspetiva de valorização do seu capital no médio prazo, compatível com as

condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de

arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR SGPS, S.A..

No início do ano de 2015 foi aprovado o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo

(RGOIC) através da Lei nº 16/2015 de 24 de Fevereiro, com entrada em vigor em 26 de Março de

2015. Das alterações que o RGOIC introduziu na atividade dos Fundos de Investimento Imobiliário

destacam-se as relativas à valorização das carteiras de imóveis (que passam a ser valorizadas pela

média das avaliações obrigatórias em vez de serem valorizadas no intervalo entre o valor de

aquisição e a média das avaliações), à periodicidade das avaliações (que no caso dos Fundos

Fechados passam de periodicidade de 2 em 2 anos para periodicidade anual) e à necessidade de se

verificar pluralidade e rotatividade dos peritos avaliadores em cada processo de avaliação dos

imóveis do Fundo. Estas alterações não tiveram impacto nos procedimentos e na atividade do




2

Fundo IMOSONAE DOIS, visto que tais procedimentos já se encontravam implementados pela

Sonaegest nos três Fundos de Investimento sob gestão.

Também no início do ano de 2015 foi aprovado o Decreto-Lei nº 7/2015 de 13 de Janeiro, que

procede à reforma do regime de tributação dos Organismos de Investimento Coletivo, através da

generalização do método de tributação “à saída”, passando a tributar em IRS e IRC os rendimentos

auferidos pelos investidores. Este Regime Fiscal entrou em vigor em 1 de Julho de 2015, pelo que

só teve impacto no apuramento do resultado do Fundo no 2º semestre de 2015.

1.2. Evolução do valor das Unidades de Participação e do Fundo

O Fundo IMOSONAE DOIS está representado por 2.351.356 unidades de participação com um valor

nominal global de EUR 117.285.339,33 e em 31 de Dezembro de 2015 o capital do Fundo

IMOSONAE era detido por 132 participantes.

Durante o ano de 2015 e de acordo com informação reportada pelo Banco Depositário, foram

transacionadas 14.903 unidades de participação do Fundo, traduzindo-se num acréscimo liquido de

mais 10 participantes do Fundo.

O Valor Líquido Global do Fundo atingiu em 31 de Dezembro de 2015 o montante de EUR

167.171.234,56, o que traduz uma redução de cerca de 14% relativamente ao valor verificado no

final de 2014, o que se ficou a dever fundamentalmente à venda de imóveis e distribuição de

rendimentos do Fundo.

Valor Global do

Fundo

Valor Liquido Global do

Fundo

Unidades Particip. Em circulação

Valor por Unidade de Participação

31-12-2012 200.435.823,09 194.109.205,37 2.351.356 82,5520

31-12-2013 200.847.051,24 193.229.678,87 2.351.356 82,1780

31-12-2014 202.817.524,16 195.136.460,03 2.351.356 82,9889

31-12-2015 178.139.022,26 167.171.234,56 2.351.356 71,0957

1.3. Inventário da carteira de aplicações do Fundo

O Fundo IMOSONAE DOIS mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com

um conjunto de imóveis localizados no território continental, na sua maioria superfícies comerciais




3

arrendadas a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR INVESTIMENTOS SGPS,

S.A.

1.3.1. Vendas de imóveis

Em 29 de Junho de 2015 foi realizada a venda de 3 imóveis da carteira do Fundo (Évora, Tapada das

Mercês e Tavira) à empresa EXEMPLOS INSPIRADORES S.A. que teve como pressuposto e condição

necessária para a sua realização, que o Arrendatário dos 3 imóveis não exercesse o direito de

preferência na compra e venda e aceitasse a alteração dos termos do arrendamento, assumindo

obrigações, responsabilidades e riscos em conformidade com o standard internacionalmente

designado por “Triple Net Lease”, por um período inicial não cancelável de 20 anos.

Em contrapartida destas condições, o Arrendatário acordou com o Fundo que receberia um valor

que repusesse o equilíbrio financeiro quo ante relativamente ao conjunto das referidas novas

obrigações financeiras no arrendamento, refletindo, de acordo com uma avaliação independente e

efetuada em condições de mercado, o valor atual do acréscimo de encargos e responsabilidades

emergente das novas condições contratuais dos 20 anos de duração obrigatória de cada um dos

novos contratos de arrendamento.

Após fecho do exercício de 2015, foram realizadas duas vendas de imóveis em condições idênticas

à venda realizada em Junho de 2015, isto é, com o pressuposto e condição necessária para

realização das vendas de que o Arrendatário dos imóveis não exercesse o direito de preferência na

compra e venda e aceitasse a alteração dos termos do arrendamento dos mesmos, assumindo


designado por “Triple Net Lease”, por um período inicial não cancelável de 20 anos e acordando

com o Fundo receber um valor correspondente ao valor atual do acréscimo de encargos e

Edifício na Qta.do Moniz, ÉVORA 13.337.662,34 10.313.300,00 945.000,00 17.202,36 349.274,82 1.712.885,17

Edifício na Av.Emb.A.Sousa Mendes, SINTRA 10.012.987,01 6.563.500,00 307.000,00 12.914,33 98.971,19 3.030.601,49

Fracção B no Ed.Tavira Plaza, TAVIRA 7.779.220,78 6.727.500,00 599.000,00 10.033,31 91.311,41 351.376,06

Totais 31.129.870,13 23.604.300,00 1.851.000,00 40.150,00 539.557,42 5.094.862,71

IMÓVEIS VENDIDOS EM 2015Valor de

Venda

Valor da

Carteira antes

da venda

Custo

relacionado

com

arrendatario

Honorários de

Serviços

relacionados

com a venda

Imposto sobre

Mais valias

Total de Mais

e Menos -

valias

realizadas




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responsabilidades emergente das novas condições contratuais de arrendamento, sendo tal valor

determinado de acordo com uma avaliação independente e efetuada em condições de mercado.

Em 17 de Fevereiro de 2016 foi realizada a venda de 2 imóveis da carteira do Fundo (Olhão e

Castelo Branco) à empresa CLOSE TO LAND II S.A. pelo valor global de EUR 16.625.000,00 e em 30

de Março de 2016 foi realizada a venda de 1 imóvel do Fundo (Sintra-Lourel) à empresa ABERDEEN

BALANCED PORTUGAL 2, S.A. pelo valor de EUR 13.868.852,00.

No quadro seguinte apresenta-se resumo destas duas alienações de imóveis ocorridas após fecho

do exercício de 2015:

1.3.2. Avaliações de imóveis

Em 2015 foram realizados dois processos de avaliação:

Em Junho de 2015, a parte da carteira de imóveis (14 imóveis, que tinham sido avaliados a

última vez em Junho de 2014 e que representavam cerca de 35% da carteira de imóveis do

Fundo);

Em Dezembro de 2015 aos restantes imóveis da carteira (25 imóveis, que tinham sido

avaliados a última vez em Dezembro de 2014 e que representavam cerca de 65% da

carteira de imóveis do Fundo).

Em Maio de 2015, previamente à venda de imóveis referida anteriormente, foram ainda avaliados 2

dos imóveis vendidos, cujas últimas Avaliações tinham mais de 6 meses e por tal não cumpriam o

requisito legal de validade para efeito da venda.

Edi ficio em CASTELO BRANCO 8.595.000,00 5.002.500,00 201.000,00 11.952,63 496.805,76 2.882.741,61

Edi ficio em OLHÃO 8.030.000,00 5.725.500,00 274.000,00 11.752,63 248.438,71 1.770.308,66

Edi ficio em Santa Maria , SINTRA 13.874.000,00 5.977.000,00 336.000,00 28.000,00 881.760,93 6.651.239,07

Totais 30.499.000,00 16.705.000,00 811.000,00 51.705,26 1.627.005,40 11.304.289,34

Imposto

sobre Mais

va l ias

Total de Mais e

Menos -valias

realizadas

liquidas

IMÓVEIS VENDIDOS EM FEVEREIRO

E MARÇO DE 2016

Valor de

Venda

Valor da

Carteira antes

da venda

Custo

relacionado

com

arrendatario

Honorários

de Serviços

relacionados

com a venda




5

Nos processos de Avaliação de 2015 estiveram envolvidos os seguintes Peritos Avaliadores inscritos

na CMVM como Peritos Avaliadores de Imóveis: Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield,

Worx/TKA, Phimo, Eng. Pedro Fortuna Carvalho e Eng.Francisco Espregueira.

Nas Avaliações dos Terrenos a metodologia utilizada foi o método de valor residual (TKA e Eng.

Francisco Espregueira) e um método misto (média do valor obtido pelo método comparativo e pelo

método do valor residual, no caso do avaliador Eng. Pedro Fortuna Carvalho).

Nas Avaliações dos imóveis edificados os principais referenciais constam no quadro seguinte:

Avaliador Método Referência

CUSHMAN & WAKEFIELD Rendimento 7% a 8%

TKA (ex WORX) Rendimento 7% a 7,25%

JONES LANG LASALLE Rendimento 7,5%

PHIMO Comparativo de Mercado 8%

FRANCISCO ESPREGUEIRA Rendimento 7% a 8%

PEDRO F.CARVALHO Média Comparativo e Rendimento 7,5%

No processo de Avaliação realizado em Dezembro de 2015, foram consideradas as novas condições

de arrendamento dos imóveis que foram acordadas com o Arrendatário dos mesmos, a vigorar a

partir de 1 Janeiro de 2016, que se traduzem numa redução dos valores de renda e num aumento

do prazo do arrendamento para 5 anos.

O valor da carteira de aplicações imobiliárias a 31 de Dezembro de 2015 traduz uma redução de

10,6% em relação ao final do ano anterior, que se ficou a dever ao efeito conjugado dos seguintes

fatores:

− Venda dos 3 imóveis referida anteriormente, a que correspondeu uma redução da carteira em

EUR 23.604.300 (incluindo nesta redução a anulação dos ajustamentos);

− Realização de diversas obras no montante global de EUR 1.229.015,52das quais se destacam:

− a conclusão das obras de infraestruturas do loteamento de Portalegre (EUR 324.973,20);

− a substituição de equipamentos AVAC devido à presença de gás refrigerante R22 (no valor

total de EUR 550.822,63) nos imóveis de Olhão, Vila do Conde, Castelo Branco, Leça da

Palmeira, Bragança, Águeda, Paços de Ferreira e Viseu;

− Reconhecimento de um ajustamento favorável líquido global de EUR 2.473.338,56em

resultado das avaliações realizadas em 2015;




6

− Reconhecimento de um ajustamento desfavorável líquido global de EUR 1.132.640,94 por

força de obras realizadas em alguns imóveis, em que foi necessário ajustar o seu valor de

carteira de forma a dar cumprimento à regra da valorização da carteira pela média das últimas

avaliações.

No final de 2015 a valorização da carteira de imóveis do Fundo situa-se 3,9% acima do valor de

aquisição.

IMÓVEIS

31-12-2015 31-12-2014

TERRENOS

Terrenos em VILA REAL 1.274.250,00 23.463,50 1.297.713,50

Terrenos em VISEU 2.071.500,00 12.000,00 2.059.500,00

Terrenos em VALONGO 57.640,00 6.310,00 63.950,00

Terreno (Lote 3) em PORTALEGRE 334.350,00 3.121,01 13.121,01 344.350,00

Terrenos em CONDEIXA 1.469.550,00 2.950,00 1.472.500,00

5.207.290,00 3.121,01 0,00 12.000,00 45.844,51 5.238.013,50

CONSTRUÇÕES ACABADAS

Edificio na Av.da Bélgica, VISEU 21.001.500,00 15.480,00 908.620,00 20.077.400,00

Edificio na Av. Regim.Infantaria nº 13, VILA REAL 11.624.150,00 3.107,92 201.092,08 11.419.950,00

Edif.na R.Benardino A. C. Pargana,CALDAS DA RAINHA 6.101.000,00 409.000,00 5.692.000,00

Loja na Estr.Circular do Montijo, MONTIJO 6.451.300,00 207.200,00 6.658.500,00

Edifício no Lugar de Alagoa, ÁGUEDA 5.310.250,00 45.014,70 101.330,92 5.163.904,38

Edifício no Olival de S.Lázaro, AMARANTE 6.700.000,00 218.340,33 92.959,67 6.388.700,00

Edifício na EN116, MAFRA 5.366.000,00 74.250,00 5.291.750,00

Edifício na Urb.da Conquinha, TORRES VEDRAS 6.496.165,50 121.189,31 6.374.976,19

Fr. A no Ed.Serra Shopping,COVILHÃ 9.172.550,00 29.203,01 95.153,01 9.238.500,00

Edifício na Qta.do Moniz, ÉVORA 0,00 -8.210.649,05 2.102.650,95 10.313.300,00

Edifício na Av.Emb.A.Sousa Mendes, SINTRA 0,00 79.444,21 -6.711.643,62 254.000,00 6.378.199,41

Loja na R.Ouro,486, Fr.CL,PORTO 249.800,00 22.600,00 272.400,00

Edifício no Lugar S.Domingos, PAÇOS DE FERREIRA 4.342.753,00 44.701,60 87.420,24 4.385.471,64

Edifício no Lugar Casal do Monte,VILA DO CONDE 5.895.500,00 100.257,75 761.442,25 5.033.800,00

Edifício na EN 125, OLHÃO 5.677.784,50 150.788,19 81.342,69 5.608.339,00

Edifício no Lugar de Pias,PAREDES 4.823.810,50 38.872,78 4.784.937,72

Loja na Tv. H.V.Silva, 285, Frac. HT,LEÇA PALMEIRA 1.442.231,50 57.026,91 59.764,47 1.444.969,06

Loja na Av. D. Manuel II,2076,Fr. JF,MAIA 1.267.000,00 29.000,00 1.296.000,00

Edifício no Lugar de Vilar, PAREDES 1.995.000,00 42.550,00 1.952.450,00

Edifício na EN 109, VAGOS 2.742.750,00 91.000,00 2.651.750,00

Edifício na EN nº1, ANADIA 3.788.750,00 147.650,00 3.641.100,00

Complexo Comercial na Rua Macieiras,ERMESINDE 7.864.500,00 116.750,00 7.747.750,00

Edifício na EN118,SALVATERRA DE MAGOS 2.779.500,00 348,02 19.598,02 2.798.750,00

Edifício em Campo Raso,SINTRA 5.977.000,00 23.509,12 34.509,12 5.988.000,00

Edifício na Av.Abade Baçal, BRAGANÇA 4.974.376,50 47.459,30 149.941,58 4.776.975,62

Edifício no Lugar da Pavalhã, TOMAR 9.789.385,50 76.582,39 9.865.967,89

Edif.Continente Modelo na R.Joinal(Lote 1,PORTALEGRE 5.419.505,00 302.347,37 658.342,37 5.775.500,00

Edificio Maxmat R.Joinal(Lote 2),PORTALEGRE 2.258.542,50 19.504,82 172.462,32 2.411.500,00

Edifício no Lugar de Seara, BRAGA 5.020.600,00 644.100,00 5.664.700,00

Edifício na Urb. Vale da Amoreira, FARO 5.683.500,00 266.900,00 5.416.600,00

Edifício na Rua da Esperança, ABRANTES 6.379.000,00 204.000,00 6.583.000,00

Edifício na Qt.Taipa, CASTELO BRANCO 4.907.230,50 86.986,26 124.244,24 4.696.000,00

Loja no Piso 2 na R.Dr.F. Sá Carneiro-MARCO CANAVESES 486.091,50 3.758,50 489.850,00


Fracção B no Ed.Tavira Plaza, TAVIRA 0,00 2.375,00 -6.587.973,95 131.900,00 6.717.498,95

172.324.776,50 1.225.894,51 -21.510.266,62 3.910.892,83 4.630.384,08 193.328.639,86

TOTAIS 177.532.066,50 1.229.015,52 -21.510.266,62 3.922.892,83 4.676.228,59 198.566.653,36

Compras /

Vendas

Ajustamentos

Favoráveis

Ajustamentos

Desfavoráveis

Variações na carteira em 2015Valor da

carteira de

imóveis em

Valor da

carteira de

imóveis emObras




7

1.4. Distribuição de rendimentos

Em 2015 foram realizadas duas distribuições de rendimentos acumulados no Fundo, uma em Julho,

no valor global de EUR 36.964.727,09, correspondente à Politica de Distribuição Anual de

Rendimentos do Fundo e outra em Dezembro, no valor global de EUR 12.648.978,49,

correspondente a uma distribuição intercalar extraordinária.

Esta distribuição intercalar extraordinária realizada em Dezembro foi realizada tendo presente que

a remuneração das disponibilidades do Fundo é nula ou pouco atrativa, não se verificar

endividamento nem outros passivos relevantes no Fundo e existir prespetivas de venda de ativos

Valor de Valor Médio Valor de

Aquis ição de Aval iação Balanço

TERRENOS

Terrenos em VILA REAL 1.520.947,81 1.274.250,00 1.274.250,00

Terrenos em VISEU 2.236.481,56 2.071.500,00 2.071.500,00

Terrenos em VALONGO 65.013,40 57.640,00 57.640,00

Terreno (Lote 3) em PORTALEGRE 320.915,32 334.350,00 334.350,00

Terrenos em CONDEIXA 1.780.430,54 1.469.550,00 1.469.550,00

5.923.788,63 5.207.290,00 5.207.290,00

CONSTRUÇÕES ACABADAS

Edificio na Av.da Bélgica, VISEU 17.345.321,28 21.001.500,00 21.001.500,00

Edificio na Av. Regim.Infantaria nº 13, VILA REAL 12.191.701,45 11.624.150,00 11.624.150,00

Edif.na R.Benardino A. C. Pargana,CALDAS DA RAINHA 4.032.425,14 6.101.000,00 6.101.000,00

Loja na Estr.Circular do Montijo, MONTIJO 4.074.699,32 6.451.300,00 6.451.300,00

Edifício no Lugar de Alagoa, ÁGUEDA 5.005.619,08 5.310.250,00 5.310.250,00

Edifício no Olival de S.Lázaro, AMARANTE 6.757.458,52 6.700.000,00 6.700.000,00

Edifício na EN116, MAFRA 4.919.407,08 5.366.000,00 5.366.000,00

Edifício na Urb.da Conquinha, TORRES VEDRAS 5.921.346,19 6.496.165,50 6.496.165,50

Fr. A no Ed.Serra Shopping,COVILHÃ 13.496.586,05 9.172.550,00 9.172.550,00

Loja na R.Ouro,486, Fr.CL,PORTO 343.490,97 249.800,00 249.800,00

Edifício no Lugar S.Domingos, PAÇOS DE FERREIRA 3.941.573,24 4.342.753,00 4.342.753,00

Edifício no Lugar Casal do Monte,VILA DO CONDE 4.038.121,87 5.895.500,00 5.895.500,00

Edifício na EN 125, OLHÃO 5.049.127,19 5.677.784,50 5.677.784,50

Edifício no Lugar de Pias,PAREDES 4.109.337,72 4.823.810,50 4.823.810,50

Loja na Tv. H.V.Silva, 285, Frac. HT,LEÇA PALMEIRA 1.211.795,97 1.442.231,50 1.442.231,50

Loja na Av. D. Manuel II,2076,Fr. JF,MAIA 1.304.771,54 1.267.000,00 1.267.000,00

Edifício no Lugar de Vilar, PAREDES 1.709.673,98 1.995.000,00 1.995.000,00

Edifício na EN 109, VAGOS 4.450.514,66 2.742.750,00 2.742.750,00

Edifício na EN nº1, ANADIA 4.522.985,36 3.788.750,00 3.788.750,00

Complexo Comercial na Rua Macieiras,ERMESINDE 7.436.533,04 7.864.500,00 7.864.500,00

Edifício na EN118,SALVATERRA DE MAGOS 2.616.154,95 2.779.500,00 2.779.500,00

Edifício em Campo Raso,SINTRA 5.528.606,03 5.977.000,00 5.977.000,00

Edifício na Av.Abade Baçal, BRAGANÇA 3.867.534,92 4.974.376,50 4.974.376,50

Edifício no Lugar da Pavalhã, TOMAR 11.815.967,89 9.789.385,50 9.789.385,50

Edif.Continente Modelo na R.Joinal(Lote 1,PORTALEGRE 6.302.964,37 5.419.505,00 5.419.505,00

Edificio Maxmat R.Joinal(Lote 2),PORTALEGRE 2.143.965,41 2.258.542,50 2.258.542,50

Edifício no Lugar de Seara, BRAGA 4.430.817,19 5.020.600,00 5.020.600,00

Edifício na Urb. Vale da Amoreira, FARO 4.955.438,10 5.683.500,00 5.683.500,00

Edifício na Rua da Esperança, ABRANTES 6.644.917,72 6.379.000,00 6.379.000,00

Edifício na Qt.Taipa, CASTELO BRANCO 3.875.238,05 4.907.230,50 4.907.230,50



164.863.209,03 172.324.776,50 172.324.776,50

TOTAL APLICAÇÕES IMOBILIÁRIAS 170.786.997,66 177.532.066,50 177.532.066,50




8

do Fundo, a concretizar no início de 2016, conforme referido no ponto 1.3.1. anterior – e por isso

foi considerado do interesse dos Participantes a realização de uma distribuição extraordinária de

rendimentos.

Para esse efeito e com carater de muito curto prazo, foi contratado financiamento bancário sob a

forma de abertura de crédito por conta corrente no Banco Santander, para aplicar em apoio de

tesouraria, por um limite global máximo de EUR 8.800.000. Este crédito bancário foi liquidado em

17 de Fevereiro de 2016, após a venda dos imóveis de Olhão e Castelo Branco.

2. Evolução económica e financeira

Dos imóveis que constituem a rubrica “Construções Acabadas” da carteira de aplicações

imobiliárias do Fundo resultaram, no final do ano 2015, proveitos de arrendamentos no montante

de EUR 18.740.470,41 – o que significa uma redução de 6,2% relativamente a igual período do ano

anterior (EUR 19.974.874,44), traduzindo o efeito da atualização legal anual do valor das rendas e a

venda dos 3 imóveis realizada em Junho de 2015.

Os custos diretamente relacionados com os imóveis (excluindo os EUR 1.851.000,00 de custos

diretamente relacionados com a venda dos 3 imóveis em Junho de 2015) são pouco significativos

relativamente ao valor do Fundo, verificando-se em 2015 um acréscimo de custos de exploração

face a 2014 por efeito do acréscimo dos ajustamentos desfavoráveis em imóveis.

O montante de Disponibilidades do Fundo no final de 2015 era de EUR 606.955,76, representando

0,4% do Valor Líquido Global do Fundo, traduzindo uma redução de 85,7% face ao montante

verificado no final de 2014 por força dos montantes pagos de rendimentos distribuídos.

As aplicações financeiras dos valores de Disponibilidades geraram em 2015 proveitos no montante

de EUR 10.756,75, o que significa uma redução de 90,3% em relação aos valores em 2014 (EUR

110.908,60), traduzindo a remuneração nula ou pouco atrativa das disponibilidades do Fundo por

força da baixa generalizada das taxas de remuneração dos depósitos bancários.

O financiamento bancário contratado em 23 de Dezembro de 2015 para apoio de tesouraria

associado à distribuição de rendimentos do Fundo, deu lugar a juros suportados em 2015 de EUR

1.341,27, que nos termos contratados com o banco foram calculados à taxa nominal de 1,829% (a

taxa de juro do financiamento é uma taxa variável correspondente à média aritmética simples das

cotações diárias da EURIBOR a 12 meses, do mês de calendário anterior, arredondada à milésima,

acrescida de 1,75% p.a. que incide sobre o capital em divida a cada momento).




9

O resultado corrente teve um acréscimo de 20,8% face ao ano anterior, tendo atingido no final de

2015 o montante de EUR 24.707.816,83 (que representa 80,5% do total dos proveitos correntes). O

Resultado Líquido do Fundo atingiu o montante de EUR 21.648.480,11– valor que traduz um

acréscimo de 39,7% relativamente a igual período do ano anterior.

O quadro seguinte traduz a evolução dos resultados do Fundo em 2015 face ao ano anterior:

31-12-2015 31-12-2014

PROVEITOS CORRENTES 30.696.158,35 100,0% 22.329.616,23 100,0%

CUSTOS CORRENTES 5.988.341,52 19,5% 1.873.734,98 8,4%

RESULTADOS CORRENTES 24.707.816,83 80,5% 20.455.881,25 91,6%

Impostos directos 3.016.276,89 9,8% 4.974.515,10 22,3%

Resultados Eventuais -43.059,83 -0,1% 15.782,11 0,1%

RESULTADO LÍQUIDO 21.648.480,11 70,5% 15.497.148,26 69,4%

3. Rendibilidade

O Fundo IMOSONAE DOIS registou em 2015 uma rendibilidade efetiva de 12% (8,1% em 2014),

verificando-se uma rendibilidade anualizada desde o início da atividade do Fundo (ou seja nos

últimos 20 anos e meio) de 7,7%.

Maia, 29 de Abril de 2016

O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DA SOCIEDADE GESTORA

Ângelo Gabriel Ribeirinho dos Santos Paupério André Miguel de Carvalho e Sousa José Miguel Flórido Pereira da Costa Marco Aurélio Lopes Nunes Joaquim Fernando de Castro Ribeiro

1995 5,0% 11,0%

1996 8,1% 9,0%

1997 7,5% 8,4%

1998 6,6% 7,9%

1999 9,8% 8,3%

2000 8,2% 8,3%

2001 5,7% 7,9%

2002 10,3% 8,2%

2003 7,0% 8,1%

2004 7,8% 8,0%

2005 6,0% 7,8%

2006 11,1% 8,1%

2007 3,0% 7,7%

2008 8,0% 7,7%

2009 7,1% 7,7%

2010 6,6% 7,6%

2011 6,9% 7,6%

2012 7,1% 7,5%

2013 6,5% 7,5%

2014 8,1% 7,5%

2015 12,0% 7,7%

Rendibi l idade

Anual izada

ANO

RENDIBILIDADES

Rendibi l idade

Efectiva


(valores em EUROS)

Bruto Mv/ Af mv / AD Líquido

ATIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO31 Terrenos 1 e 3 5.923.788,63 13.434,68 729.933,31 5.207.290,00 5.238.013,50 61 Unidades de Participação 2 117.285.339,33 117.285.339,3332 Construções 1 e 3 164.863.209,03 18.179.041,26 10.717.473,79 172.324.776,50 193.328.639,86 62 Variações Patrimoniais 2 23.883.897,98 23.883.897,9833 Direitos 64 Resultados Transitados 2 53.967.222,72 52.060.441,5634 Adiantamentos por conta de imóveis 65 Resultados Distribuídos 2 ‐49.613.705,58 ‐13.590.367,1035 Outros Ativos

TOTAL DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS 170.786.997,66 18.192.475,94 11.447.407,10 177.532.066,50 198.566.653,36 2

CARTEIRA TÍTULOS e PARTICIPAÇÕES TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 167.171.234,56 195.136.460,03OBRIGAÇÕES

211+2171 Títulos da Dívida Pública 212+2172 Outros Fundos Públicos Equiparados AJUSTAMENTOS E PROVISÕES

213+214+2173 Obrigações diversas 47 Ajustamentos de dívidas a receber 11 65.417,05 65.417,0522 Participações em Soc.Imobiliárias 48 Provisões Acumuladas24 Unidades de Participação TOTAL PROVISÕES ACUMULADAS 65.417,05 65.417,0526 Outros títulos

TOTAL CART. TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

CONTAS DE TERCEIROS CONTAS DE TERCEIROS411 Devedores por crédito vencido 421 Resgates a pagar aos participantes412 Devedores por rendas vencidas 8 e 11 65.417,05 65.417,05 65.417,05 422 Rendimentos a pagar aos participantes

413+...+419+427 Outras Contas de Devedores 14.e) 423 Comissões e Outros Encargos a pagar 4.446,69 5.190,63TOTAL DOS VALORES A RECEBER 65.417,05 0,00 0,00 65.417,05 65.417,05 424+.....+429 Outras contas de Credores 14.d) 829.869,42 5.819.614,34

431 Empréstimos Titulados (UP‐comp.variável)DISPONIBILIDADES 432 Empréstimos Não Titulados 7 8.800.000,00

11 Caixa 7 181,09 181,09 181,09 44 Adiantamentos por venda de imóveis12 Depósitos à Ordem 7 606.774,67 606.774,67 720.689,71 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 9.634.316,11 5.824.804,9713 Depósitos a prazo e com pré‐aviso 7 3.530.000,0014 Certificados de Depósito18 Outros meios monetários ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 606.955,76 0,00 0,00 606.955,76 4.250.870,80 53 Acréscimos de Custos 14.b) 275.510,30 668.692,5356 Receitas com proveito diferido 14.b) 1.085.117,69 1.290.951,37

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 58 Outros Acréscimos e Diferimentos51 Acréscimos de Proveitos 14.a) 83.364,67 59 Contas Transitórias Passivas52 Despesas com Custo Diferido 14.a) 22.928,52 22.928,52 20.020,07 TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIM. PASSIVOS 1.360.627,99 1.959.643,9058 Outros Acréscimos e Diferimentos 14.a) 4.227,88 4.227,8859 Contas Transitórias Ativas

TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIM. ATIVOS 27.156,40 0,00 0,00 27.156,40 103.384,74

TOTAL DO ATIVO 171.486.526,87 18.192.475,94 11.447.407,10 178.231.595,71 202.986.325,95 TOTAL DO PASSIVO E CAPITAIS PRÓPRIOS 178.231.595,71 202.986.325,95

Abreviaturas: Mv ‐ Mais valias; mv ‐ Menos valias; Af ‐ Ajustamentos favoráveis; ad ‐ Ajustamentos desfavoráveis

O Técnico de Contas O Conselho de Administração da Sociedade GestoraMaria José Gonçalves Lopes Almeida Ângelo Gabriel Ribeirinho dos Santos Paupério

José Miguel Flórido Pereira da CostaAndré Miguel de Carvalho e Sousa

Marco Aurélio Lopes Nunes

Joaquim Fernando de Castro Ribeiro

BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

ATIVO

Notas Notas

PASSIVO

31‐12‐2014CÓDIGO DESIGNAÇÃO31‐12‐2015

CÓDIGO DESIGNAÇÃO 31‐12‐201531‐12‐2014

66 Resultado Líquido do Exercício 15.497.148,2621.648.480,11

As Notas Anexas fazem parte integrante do Balanço em 31 de Dezembro de 2015


(valores em EUR)

CÓDIGO DESIGNAÇÃO Notas 31‐12‐2015 31‐12‐2014 CÓDIGO DESIGNAÇÃO Notas 31‐12‐2015 31‐12‐2014

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

711+718 De Operações Correntes 1.341,27 2.298,56 812 Da Carteira de Títulos e Participações719 De Operações Extrapatrimoniais 811+818 Outros, em Operações Correntes 14.g) 10.756,75 110.908,60

COMISSÕES 819 De Operações Extrapatrimoniais722 Da Carteira de Títulos e Participações RENDIMENTO DE TÍTULOS723 Em Ativos Imobiliários 822 ....825 Da Carteira de Títulos e Participações

724+....+728 Outras, de Operações Correntes 14.c) 644.745,00 664.124,30 828 De Outras Operações Correntes729 De Operações Extrapatrimoniais 829 De Operações Extrapatrimoniais

PERDAS OPER.FINANCEIRAS E ACT.IMOBILIÁRIOS GANHOS EM OPER.FINANCEIRAS E ACT.IMOBILIÁRIOS732 Na Carteira de Títulos e Participações 832 Da Carteira de Títulos e Participações733 Em Ativos Imobiliários 1 3.078.663,44 864.378,59 833 Em Ativos Imobiliários 1 e 3 11.944.931,19 2.243.833,19

731+738 Outras, em Operações Correntes 831+838 Outros, em Operações Correntes739 Em Operações Extrapatrimoniais 839 Em Operações Extrapatrimoniais

IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES7411+7421 Impostos sobre o rendimento 12 3.016.276,89 4.974.515,10 851 De ajustamentos de dívidas a receber7412+7422 Impostos Indirectos 14.e) 47.972,01 3.888,49 852 De Provisões para Encargos7418+7428 Outros Impostos 14.f) 106.701,42 141.197,94 86 RENDIMENTOS DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS 18.740.470,41 19.974.874,44

PROVISÕES DO EXERCÍCIO 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES751 Ajustamentos de dividas a receber TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 30.696.158,35 22.329.616,23752 Provisões para Encargos76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 257.140,62 197.233,9977 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 14.h) 1.851.777,76 613,11

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 9.004.618,41 6.848.250,08 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS881 Recuperação de incobráveis

CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 882 Ganhos Extraordinários 14.k) 2.244,11 17.534,92781 Valores Incobráveis 883 Ganhos de Exercícios Anteriores 7.960,77 409,64782 Perdas Extraordinárias 14.i) 46.090,66 884 ...888 Outros Ganhos Eventuais783 Perdas de Exercícios Anteriores 14.j) 7.064,34 2.162,45 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 10.204,88 17.944,56

784 ....788 Outras Perdas Eventuais 109,71TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 53.264,71 2.162,45

66 RESULTADO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO (se >0) 21.648.480,11 15.497.148,26 66 RESULTADO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO (se < 0)TOTAL 30.706.363,23 22.347.560,79 TOTAL 30.706.363,23 22.347.560,79

8x2‐7x2‐7x3 Resultados da Carteira Títulos 0,00 0,00 D‐C Resultados Eventuais ‐43.059,83 15.782,118x3+86‐7x3‐76 Resultados de Ativos Imobiliários 27.349.597,54 21.157.095,05 B+D‐A‐C+7421 Resultados Antes de Impostos s/o Rendimento 24.664.757,00 20.471.663,36

8x9‐7x9 Resultados das Operações Extrapatrimoniais 0,00 0,00 B+D‐A‐C Resultado Liquido do Exercício 21.648.480,11 15.497.148,26B‐A+7421 Resultados Correntes 24.707.816,83 20.455.881,25

O Técnico de Contas O Conselho de Administração da Sociedade GestoraMaria José Gonçalves Lopes Almeida Ângelo Gabriel Ribeirinho dos Santos Paupério

José Miguel Flórido Pereira da Costa

André Miguel de Carvalho e Sousa



DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

As Notas Anexas fazem parte integrante da Demonstração dos Resultados do exercicio findo em 31 de Dezembro de 2015

CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS


DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:

Subscrição de Unidades de Participação - 0,00 - 0,00

PAGAMENTOS:

Resgates/reembolsos de Unidades de Participação - -

Rendimentos pagos aos participantes 49.613.705,58 49.613.705,58 13.590.367,10 13.590.367,10

Fluxo das operações sobre as Unidades do Fundo -49.613.705,58 -13.590.367,10

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

Alienação de activos imobiliários 31.129.870,13 -

Rendimentos de activos imobiliários 22.885.813,40 24.791.181,26

Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários - -

Outros Recebim.valores imobiliários - 54.015.683,53 - 24.791.181,26

PAGAMENTOS:

Aquisição de activos imobiliários - -

Grandes reparações em activos imobiliários 1.351.095,73 851.444,07

Comissões em activos imobiliários - -

Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 326.137,52 200.881,09

Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários - -

Outros Pagamentos de activos imobiliários 2.276.730,00 3.953.963,25 - 1.052.325,16

Fluxo das operações sobre activos imobiliários 50.061.720,28 23.738.856,10


OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:

Cobranças de crédito vencido - -

Cobranças com acordo de revenda - -

Juros de depósitos bancários 9.115,02 92.944,85

Juros de certificados de depósito - -

Outros recebimentos correntes 8.800.000,00 8.809.115,02 - 92.944,85

PAGAMENTOS:

Comissão de Gestão 471.438,65 496.081,70

Comissão de Depósito 97.422,36 102.883,17

Despesas com crédito vencido - -

Juros suportados com aquisição de imóveis - -

Compras com acordo de revenda - -

Impostos e taxas 12.114.603,69 9.464.595,42

Taxa de Supervisão 60.193,27 63.339,72

Outros pagamentos correntes 111.704,13 12.855.362,10 14.575,52 10.141.475,52

Fluxo das operações de gestão corrente -4.046.247,08 -10.048.530,68


OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:

Ganhos Extraordinários 408,00

Ganhos imputáveis a exercícios anteriores - 17.534,88

Recuperação de incobráveis - -

Outros recebimentos de operações eventuais - 408,00 - 17.534,88

PAGAMENTOS:

Perdas Extraordinários 46.090,66 -

Perdas imputáveis a exercícios anteriores - -

Outros pagamentos de operações eventuais - 46.090,66 - 0,00

Fluxo das operações eventuais -45.682,66 17.534,88

Saldo dos fluxos monetários do exercício .....(A) -3.643.915,04 117.493,20

Disponibilidades no início do exercício .........(B) 4.250.870,80 4.133.377,60

Disponibilidades no fim do exercício ............(C)=(B)+-(A) 606.955,76 4.250.870,80

DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCICIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

31-12-2015 31-12-2014

31-12-2015 31-12-2014

31-12-2015 31-12-2014

As Notas Anexas fazem parte integrante da Demonstração de Fluxos Monetários para o exercicio findo em 31 de Dezembro de 2015

O Técnico de Contas O Conselho de Administração da Sociedade Gestora

Maria José Gonçalves Lopes Almeida Ângelo Gabriel Ribeirinho dos Santos Paupério

José Miguel Flórido Pereira da Costa

André Miguel de Carvalho e Sousa






14

Anexo às Demonstrações Financeiras do


em 31 de Dezembro de 2015

INTRODUÇÃO

O Fundo de Investimento Imobiliário IMOSONAE DOIS (“FUNDO”) foi constituído em 1995 como

fundo de investimento imobiliário aberto, por tempo indeterminado, de acordo com autorização

concedida pela Portaria nº 92/94 do Ministério das Finanças. Em 2003 foi requerida à Comissão

do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) a transformação do FUNDO em fundo fechado de

subscrição particular pelo prazo de 10 anos, como forma de o enquadrar no Regime Jurídico dos

Fundos de Investimento Imobiliário aprovado pelo Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março. Esta

transformação foi aprovada pela CMVM em 8 de Janeiro de 2004.

Em 2011, por deliberação da CMVM, o FUNDO foi transformado em fundo especial de

investimento imobiliário (ao abrigo do disposto na secção I-A do Capítulo III do Regulamento da

CMVM nº 8/2002). No final do mesmo ano e após Oferta Pública de Venda das Unidades de

Participação do FUNDO, realizada pelo então participante único, passou a aplicar-se ao FUNDO o

regime da subscrição pública.

Em 3 de Dezembro de 2013, por deliberação da Assembleia de Participantes do FUNDO foi

prorrogado o prazo do FUNDO por 10 anos, passando o seu termo a ser em 8 de Janeiro de 2024.

O FUNDO é administrado, gerido e representado pela Sonaegest – Sociedade Gestora de Fundos

de Investimento, S.A. (“Sociedade Gestora”), sendo as funções de entidade depositária e

colocadora asseguradas desde Outubro de 2011 pelo Banif – Banco de Investimento, S.A.

As notas que se seguem estão organizadas de acordo com o Regulamento nº 2/2005 da CMVM,

que define o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário,

sendo que os números omissos não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a

leitura das demonstrações financeiras anexas.

BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS

As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do FUNDO,

mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário,




15

estabelecido pela CMVM, e regulamentação complementar emitida por esta entidade – tendo em

consideração o exposto no último parágrafo da Introdução.

As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações

financeiras, foram as seguintes:

a) Especialização de exercícios

O FUNDO regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de

exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento

do seu recebimento ou pagamento.

b) Comissão de Gestão

A comissão de gestão constitui um encargo do FUNDO, a título de remuneração dos serviços

de gestão que lhe são prestados pela Sociedade Gestora.

Segundo o Regulamento de Gestão do FUNDO, esta comissão é calculada mensalmente, por

aplicação de uma taxa anual nominal de 0,25% sobre o valor líquido global do Fundo, apurado

com referência ao último dia útil de cada mês, sendo registada na rubrica “Comissões” (Nota

14.c).

c) Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços

prestados ao FUNDO.

Segundo o Regulamento de Gestão do FUNDO, a comissão do banco depositário é calculada

mensalmente através da aplicação de uma taxa anual nominal de 0,07% sobre o valor global do

FUNDO, se este for inferior a 50.000.000€, ou de 0,05% sobre o valor global do FUNDO, se este

for igual ou superior a 50.000.000€, apurada com referência ao último dia útil de cada mês e

registada na rubrica “Comissões” (Nota 14.c).

d) Taxa de supervisão

A taxa de supervisão devida à CMVM, instituída pela Portaria nº 313-A/2000, de 29 de

Fevereiro e aditada pela Portaria nº 1303/2001, de 22 de Novembro, posteriormente

revogadas pela Portaria nº 913-I/2003 de 30 de Agosto, constitui um encargo do FUNDO. Esta

remuneração é calculada por aplicação de uma taxa mensal de 0,00266% sobre o valor líquido

global do FUNDO no final de cada mês (Nota 14.c).

e) Imóveis

Os imóveis adquiridos pelo FUNDO são registados de acordo com o respetivo custo de

aquisição, acrescido das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de

melhoramento ou reconversão.




16

De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados, uma vez que deverão

refletir o seu valor venal, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido

caso fossem vendidos em condições normais de mercado.

Nos termos do novo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC) aprovado

pela Lei nº 16/2015 de 24 de Fevereiro, que entrou em vigor em 26 de Março de 2015, as

aquisições de bens imóveis e as respetivas alienações são precedidas dos pareceres de dois

peritos avaliadores independentes, nomeados pela Sociedade Gestora ¬ – sendo depois a

periodicidade mínima das avaliações anual e sempre que ocorra uma alteração significativa no

valor dos imóveis. A Sociedade Gestora adotou a política de proceder à avaliação dos imóveis

com uma periodicidade mínima anual desde 2010.

A valorização dos imóveis da carteira de aplicações do FUNDO é calculada através da

comparação do valor médio das duas avaliações apresentadas pelos peritos avaliadores com o

valor de balanço de cada imóvel. Dessa comparação poderá resultar o reconhecimento de um

ajustamento (uma mais ou menos valia potencial) no sentido de igualar o valor ajustado do

imóvel do valor médio das avaliações.

As mais ou menos-valias potenciais que resultam do ajustamento do custo dos imóveis ao seu

valor venal (o qual corresponde à média simples das duas avaliações dos peritos independentes)

são reconhecidas nas correspondentes contas de Proveitos e de Custos, tendo como

contrapartida as rubricas “Ajustamentos de Ativos Imobiliários” do Ativo.

As mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são refletidas na demonstração dos

resultados do exercício em que os mesmos são vendidos, sendo determinadas com base na

diferença entre o valor de venda e o seu valor de mercado (entendido como a soma do custo de

aquisição com os ajustamentos favoráveis ou desfavoráveis reconhecidos).

Os imóveis acabados destinam-se a arrendamento. As rendas são reconhecidas como proveitos

no exercício a que respeitam, pelo que as rendas recebidas antecipadamente são registadas na

rubrica do passivo "Acréscimos e Diferimentos” (Nota 14.b). Nas situações em que as rendas

ainda não tenham sido debitadas por razões de natureza formal as mesmas são objeto de

registo por contrapartida da rubrica de Acréscimos de proveitos (Nota 14.a).

f) Unidades de participação

O património do FUNDO está titulado através de unidades de participação iguais, com um valor

base de 49,88 Euros cada, conferindo aos seus titulares um direito de propriedade sobre os

valores do FUNDO, proporcional ao número de unidades de participação detidas.

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do FUNDO,

pelo número de unidades de participação. O valor líquido global do FUNDO corresponde ao




17

somatório das rubricas do capital do FUNDO, nomeadamente, unidades de participação,

variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e resultado líquido do

exercício.

A rubrica “Variações patrimoniais” resulta da diferença entre o valor de subscrição ou do

resgate e o valor base da unidade de participação, na data da operação. Por força da

transformação do FUNDO em Fundo fechado, esta rubrica a partir de 2004 passou a só poder

ser movimentada por subscrições correspondentes a aumentos de capital e por resgates

correspondentes a diminuições de capital.

g) Impostos diferidos

Não são registados impostos diferidos passivos relativos às mais-valias líquidas potenciais que

foram registadas por via da avaliação dos imóveis em carteira, por não ser exigido pelo

normativo contabilístico aplicável aos Fundos de investimento imobiliário.

h) Julgamentos e estimativas

As estimativas contabilísticas mais significativas refletidas nas demonstrações financeiras

relacionam-se com a valorização dos imóveis, as quais dependem da estimativa do seu valor

venal conforme indicado na alínea e) acima.

As estimativas foram determinadas com base na melhor informação disponível à data da

preparação das demonstrações financeiras e com base no melhor conhecimento e na

experiência de eventos passados e/ou correntes. No entanto, poderão ocorrer situações em

períodos subsequentes que, não sendo previsíveis à data, não foram considerados nessas

estimativas. As alterações a essas estimativas, que ocorram posteriormente à data das

demonstrações financeiras, serão corrigidas em resultados de forma prospetiva.

NOTA 1 – VALIAS POTENCIAIS

Durante o exercício de 2015 foram efetuadas avaliações em Maio, Junho e em Dezembro, dando

cumprimento ao procedimento legal e interno que estipula que os imóveis da carteira do FUNDO

deverão ser avaliados com uma periodicidade anual e ao procedimento legal que estipula que os

imóveis alienados devem ter avaliações com data de referência inferior a 6 meses – tendo neste

caso sido realizado processo de avaliação em Maio de 2015 para os imóveis de Tavira e de

Sintra/Tapada das Mercês, alienados em Junho de 2015 e que tinham as últimas Avaliações

realizadas em Junho de 2014.

Destes três processos de avaliação e das alterações efetuadas aos valores de carteira de alguns

imóveis para cumprimento permanente da regra de valorização dos imóveis pela média das




18

últimas avaliações, resultaram no exercício de 2015 Ajustamentos Favoráveis num total de EUR

4.419.361,06 e Ajustamentos Desfavoráveis num total de EUR 3.078.663,44. Aos Ajustamentos

Favoráveis referidos anteriormente acrescem EUR 7.525.570,13 de mais valias apuradas na venda

dos imóveis (Nota 3) incluídos também na rubrica "Ganhos em Operações Financeiras e Ativos

Imobiliários” da Demonstração de Resultados.

No quadro seguinte apresentam-se os valores registados no exercício de 2015 em Ajustamentos

de Imóveis:

Ajustamentos

Favoráveis

Ajustamentos

Desfavoráveis

Ajustamentos

Favoráveis

Ajustamentos

Desfavoráveis

Ajustamentos

Favoráveis

Ajustamentos

Desfavoráveis

Ajustamentos

Favoráveis

Ajustamentos

Desfavoráveis

Terrenos em VILA REAL 23.463,50 23.463,50

Terrenos em VISEU 12.000,00 12.000,00

Terrenos em VALONGO 6.310,00 6.310,00

Terreno (Lote 3) em PORTALEGRE 2.892,57 10.228,44 13.121,01

Terrenos em CONDEIXA 2.950,00 2.950,00

Edificio em VISEU 15.480,00 924.100,00 924.100,00 15.480,00

Edificio em VILA REAL 3.107,92 204.200,00 204.200,00 3.107,92

Edificio nas CALDAS DA RAINHA 409.000,00 409.000,00

Edificio no MONTIJO 207.200,00 207.200,00

Edificio em ÁGUEDA 45.014,70 146.345,62 146.345,62 45.014,70

Edificio em AMARANTE 236.334,10 329.293,77 329.293,77 236.334,10

Edificio em MAFRA 74.250,00 74.250,00

Edificio em TORRES VEDRAS 121.189,31 121.189,31

Fracção A na COVILHÃ 95.153,01 95.153,01

Edificio em ÉVORA 3.024.362,34 3.024.362,34

Edificio em Tapada das Mercês, SINTRA 105.856,38 3.449.487,01 3.555.343,39

Loja Fr.CL no PORTO 22.600,00 22.600,00

Edificio em PAÇOS DE FERREIRA 44.701,60 42.718,64 87.420,24

Edificio em VILA DO CONDE 100.257,75 861.700,00 861.700,00 100.257,75

Edificio em OLHÃO 150.788,19 69.445,50 69.445,50 150.788,19

Edificio em Castelões de Cepeda, PAREDES 38.872,78 38.872,78

Loja Fr. HT em LEÇA PALMEIRA 57.026,91 2.737,56 59.764,47

Loja Fr. JF na MAIA 29.000,00 29.000,00

Edificio em Rebordosa, PAREDES 42.550,00 42.550,00

Edificio em VAGOS 91.000,00 91.000,00

Edificio em ANADIA 147.650,00 147.650,00

Complexo Comercial em ERMESINDE 116.750,00 116.750,00

Edificio em SALVATERRA DE MAGOS 348,02 19.250,00 19.598,02

Edificio em Santa Maria, SINTRA 30.526,32 54.035,44 11.000,00 30.526,32 65.035,44

Edificio em BRAGANÇA 47.459,30 197.400,88 197.400,88 47.459,30

Edificio em TOMAR 76.582,39 76.582,39

Edif.CNT em PORTALEGRE 298.285,73 360.056,64 658.342,37

Edificio Maxmat em PORTALEGRE 18.074,82 154.387,50 172.462,32

Edificio em BRAGA 644.100,00 644.100,00

Edificio em FARO 266.900,00 266.900,00

Edificio em ABRANTES 204.000,00 204.000,00

Edificio em CASTELO BRANCO 86.986,26 211.230,50 211.230,50 86.986,26

Loja no Piso 2 no MARCO CANAVESES 3.758,50 3.758,50

Loja no Piso 3 no MARCO CANAVESES 9.100,00 9.100,00

Fracção B em TAVIRA 2.373,95 10.000,00 1.051.720,77 1.061.720,77 2.373,95

Total Ajustamentos Favoráveis (conta 833) 30.526,32 4.388.834,74 7.525.570,12 11.944.931,18

Total Ajustamentos Desfavoráveis (conta 733) 1.163.167,26 1.915.496,18 0,00 3.078.663,44

TOTAISIMÓVEIS

Para a justar a cartei ra à

média das Aval iações após

obras

Por Processos de Aval iação de

2015

Reconhecimento de mais -

va l ias na Venda




19

Em 31 de Dezembro de 2015 as mais e menos valias potenciais dos imóveis da carteira do FUNDO

são as que constam no quadro seguinte:

NOTA 2 – UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO

O movimento no capital do FUNDO durante os exercícios findos em 31 de Dezembro de 2015 e de

2014 foi o seguinte:

Valor de Mais Valias Menos Valias Valor de Valor médio

Aquisição Potenciais Potenciais Balanço das Avaliações

Terrenos

Terrenos em VILA REAL 1.520.947,81 246.697,81 1.274.250,00 1.274.250,00

Terrenos em VISEU 2.236.481,56 164.981,56 2.071.500,00 2.071.500,00

Terrenos em VALONGO 65.013,40 7.373,40 57.640,00 57.640,00

Terreno (Lote 3) em PORTALEGRE 320.915,32 13.434,68 334.350,00 334.350,00

Terrenos em CONDEIXA 1.780.430,54 310.880,54 1.469.550,00 1.469.550,00

5.923.788,63 13.434,68 729.933,31 5.207.290,00 5.207.290,00

Construções Acabadas

Edificio em VISEU 17.345.321,28 3.656.178,72 21.001.500,00 21.001.500,00

Edificio em VILA REAL 12.191.701,45 567.551,45 11.624.150,00 11.624.150,00

Edificio nas CALDAS DA RAINHA 4.032.425,14 2.068.574,86 6.101.000,00 6.101.000,00

Edificio no MONTIJO 4.074.699,32 2.376.600,68 6.451.300,00 6.451.300,00

Edificio em ÁGUEDA 5.005.619,08 304.630,92 5.310.250,00 5.310.250,00

Edificio em AMARANTE 6.757.458,52 57.458,52 6.700.000,00 6.700.000,00

Edificio em MAFRA 4.919.407,08 446.592,92 5.366.000,00 5.366.000,00

Edificio em TORRES VEDRAS 5.921.346,19 574.819,31 6.496.165,50 6.496.165,50

Fracção A na COVILHÃ 13.496.586,05 4.324.036,05 9.172.550,00 9.172.550,00

Loja Fr.CL no PORTO 343.490,97 93.690,97 249.800,00 249.800,00

Edificio em PAÇOS DE FERREIRA 3.941.573,24 401.179,76 4.342.753,00 4.342.753,00

Edificio em VILA DO CONDE 4.038.121,87 1.857.378,13 5.895.500,00 5.895.500,00

Edificio em OLHÃO 5.049.127,19 628.657,31 5.677.784,50 5.677.784,50

Edificio em Castelões de Cepeda, PAREDES 4.109.337,72 714.472,78 4.823.810,50 4.823.810,50

Loja Fr. HT em LEÇA PALMEIRA 1.211.795,97 230.435,53 1.442.231,50 1.442.231,50

Loja Fr. JF na MAIA 1.304.771,54 37.771,54 1.267.000,00 1.267.000,00

Edificio em Rebordosa, PAREDES 1.709.673,98 285.326,02 1.995.000,00 1.995.000,00

Edificio em VAGOS 4.450.514,66 1.707.764,66 2.742.750,00 2.742.750,00

Edificio em ANADIA 4.522.985,36 734.235,36 3.788.750,00 3.788.750,00

Complexo Comercial em ERMESINDE 7.436.533,04 427.966,96 7.864.500,00 7.864.500,00

Edificio em SALVATERRA DE MAGOS 2.616.154,95 163.345,05 2.779.500,00 2.779.500,00

Edificio em Santa Maria, SINTRA 5.528.606,03 448.393,97 5.977.000,00 5.977.000,00

Edificio em BRAGANÇA 3.867.534,92 1.106.841,58 4.974.376,50 4.974.376,50

Edificio em TOMAR 11.815.967,89 2.026.582,39 9.789.385,50 9.789.385,50

Edif.CNT em PORTALEGRE 6.302.964,37 883.459,37 5.419.505,00 5.419.505,00

Edificio Maxmat em PORTALEGRE 2.143.965,41 114.577,09 2.258.542,50 2.258.542,50

Edificio em BRAGA 4.430.817,19 589.782,81 5.020.600,00 5.020.600,00

Edificio em FARO 4.955.438,10 728.061,90 5.683.500,00 5.683.500,00

Edificio em ABRANTES 6.644.917,72 265.917,72 6.379.000,00 6.379.000,00

Edificio em CASTELO BRANCO 3.875.238,05 1.031.992,45 4.907.230,50 4.907.230,50

Loja no Piso 2 no MARCO CANAVESES 462.858,99 23.232,51 486.091,50 486.091,50

Loja no Piso 3 no MARCO CANAVESES 356.255,76 19.005,76 337.250,00 337.250,00

164.863.209,03 18.179.041,26 10.717.473,79 172.324.776,50 172.324.776,50

TOTAIS 170.786.997,66 18.192.475,94 11.447.407,10 177.532.066,50 177.532.066,50

Imóveis




20

Tendo presente a política de distribuição de rendimentos do FUNDO, em 2015 foram

distribuídos rendimentos acumulados no FUNDO, gerados nos anos de 2006 a 2013

conforme quadro abaixo:

Data da distribuição 16-jul-15 23-dez-15

Rendimento distribuído

Por U.P. 15,72060 5,37944

Global 36.964.727,09 12.648.978,49

Origem do Rendimento Distribuído

Anos 2006 e 2007 (parte)

722.935,17 -

Ano 2009 (parte)

7.614.433,03 -

Ano 2010 12.146.968,28 -

Ano 2011 5.529.007,91 -

Ano 2012 (parte)

10.951.382,80 1.932.598,24

Ano 2013 (parte)

- 10.716.380,25

Descrição

Va lor base 117.285.339,33 117.285.339,33

Di ferença em subscrições e resgates 23.883.897,98 23.883.897,98

Resultados Dis tribuídos -13.590.367,10 -49.613.705,58 13.590.367,10 -49.613.705,58

Resultados Acumulados 52.060.441,56 1.906.781,16 53.967.222,72

Resultado Liquido do Exercício 15.497.148,26 -15.497.148,26 21.648.480,11 21.648.480,11

SOMA 195.136.460,03 167.171.234,56

Nº de Unidades de Participação 2.351.356 2.351.356

Va lor Unidade de Participação 82,9889 71,0957

Descrição

Va lor base 117.285.339,33 117.285.339,33

Di ferença em subscrições e resgates 23.883.897,98 23.883.897,98

Resultados Dis tribuídos -13.500.733,69 -13.590.367,10 13.500.733,69 -13.590.367,10

Resultados Acumulados 52.939.968,06 -879.526,50 52.060.441,56

Resultado Liquido do Exercício 12.621.207,19 -12.621.207,19 15.497.148,26 15.497.148,26

SOMA 193.229.678,87 195.136.460,03

Nº de Unidades de Participação 2.351.356 2.351.356

Va lor Unidade de Participação 82,1780 82,9889

2015

2014

31-12-2015

31-12-2014TransferênciasDist.Result.Subscrições (+)

/ Resgates (-)

Resultado do

Exercício

Resultado do

ExercícioSubscrições (+)

/ Resgates (-)

31-12-2014 Dist.Result. Transferências

31-12-2013




21

NOTA 3 – INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS

No exercício de 2015 (em 29/06/2015), foi realizada a seguinte alienação de 3 imóveis da carteira

do FUNDO, à empresa EXEMPLOS INSPIRADORES S.A., empresa que pertence ao Grupo LCN

Capital Partners:

Esta alienação de imóveis teve como pressuposto e condição necessária para a sua realização, que

o Arrendatário dos imóveis não exercesse o direito de preferência na compra e venda e aceitasse

a alteração dos termos do arrendamento, assumindo obrigações, responsabilidades e riscos em

conformidade com o standard internacionalmente designado por “Triple Net Lease”, por um

período inicial não cancelável de 20 anos.

Em contrapartida destas condições, o Arrendatário acordou com o FUNDO que receberia um valor

que repusesse o equilíbrio financeiro quo ante relativamente ao conjunto das referidas novas

obrigações financeiras no arrendamento daqueles imóveis, refletindo, de acordo com uma

avaliação independente e efetuada em condições de mercado, o valor atual do acréscimo de

encargos e responsabilidades emergente das novas condições contratuais dos 20 anos de duração

obrigatória de cada um dos novos contratos de arrendamento.

A referida avaliação independente foi efetuada pela AGUIRRE NEWMAN PORTUGAL, entidade

avaliadora especializada e independente das partes, que determinou um valor atual dos referidos

encargos futuros do Arrendatário em EUR 1.851.000,00 – os quais foram reconhecidos como

custo na rubrica “Outros Custos e Perdas Correntes” (Nota 14.h).

No quadro seguinte estão descriminados os custos suportados pelo FUNDO diretamente

relacionados com esta alienação de imóveis e o apuramento da mais valia líquida total da

operação:

2014.12.31 10.016.600,00 WORX

2014.12.31 10.610.000,00 PHIMO

2015.05.27 6.396.000,00 PHIMO

2015.05.27 6.731.000,00 WORX

2015.05.27 6.690.000,00 PHIMO

2015.05.27 6.765.000,00 P.CARVALHO

31.129.870,13 23.604.300,00 7.525.570,13

IMÓVEISData das

Aval iações

Valor das

Aval iaçõesAval iadores

Valor de

Venda

Valor da

Carteira antes

da venda

Mais e Menos -

va l ias

real izadas

Edi fício na Qta.do Moniz, ÉVORA 13.337.662,34 10.313.300,00 3.024.362,34

Edifício na Av.Emb.A.Sousa Mendes, SINTRA 10.012.987,01 6.563.500,00 3.449.487,01

Fracção B no Ed.Tavira Plaza, TAVIRA 7.779.220,78 6.727.500,00 1.051.720,78




22

O valor das obras realizadas durante o exercício de 2015 atingiu o total de EUR 1.147.196,31 com

valores mais significativos nas obras realizadas no imóvel de Amarante e nas obras de

infraestruturas do Loteamento de Portalegre e cujo detalhe é como segue:

IMÓVEIS Valor Obras

Edif.Continente Modelo na R.Joinal (Lote 1,PORTALEGRE 302.347,37

Edifício no Olival de Lázaro, AMARANTE 218.340,33

Edifício na EN 125, OLHÃO 150.788,19

Edifício no Lugar Casal do Monte, VILA DO CONDE 100.257,75

Edifício na Qt.Taipa, CASTELO BRANCO 86.986,26

Loja na Tv. H.V.Silva, 285, Frac. HT,LEÇA PALMEIRA 57.026,91

Edifício na Av. Abade Baçal, BRAGANÇA 47.459,30

Edifício no Lugar de Alagoa, ÁGUEDA 45.014,70

Edifício no Lugar S.Domingos, PAÇOS DE FERREIRA 44.701,60

Fr. A no Ed.Serra Shopping,COVILHÃ 29.203,01

Edifício em Campo Raso, SINTRA 23.509,12

Edifício MAXMAT R.Joinal (Lote 2),PORTALEGRE 19.504,82

Edifício na Av. da Bélgica, VISEU 15.480,00

O Inventário dos ativos imobiliários do FUNDO a 31 de Dezembro de 2015 é o que consta na

página seguinte.

IMÓVEL EM

ÉVORA

IMÓVEL EM

SINTRA

IMÓVEL EM

TAVIRATOTAIS

Valor de Venda 13.337.662,34 10.012.987,01 7.779.220,78 31.129.870,13

Valor da Carteira antes da venda 10.313.300,00 6.563.500,00 6.727.500,00 23.604.300,00

Custo relacionado com arrendatario 945.000,00 307.000,00 599.000,00 1.851.000,00

Honorários de Serviços relacionados com a venda 17.202,36 12.914,33 10.033,31 40.150,00

Imposto sobre Mais valias (Nota 12) 349.274,82 98.971,19 91.311,41 539.557,42

Total de Mais e Menos -valias realizadas liquidas 1.712.885,17 3.030.601,49 351.376,06 5.094.862,71




23

Área

( m2 ) País MunicipioIMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL

Terrenos - Urbanizados e não arrendadosTerrenos em VILA REAL 19.218 1999.10.29 1.520.947,81 2015.12.31 TKA 1.208.500,00 Pedro Carva lho 1.340.000,00 1.274.250,00 Portugal Vi la Real

Terrenos em VISEU 33.738 2000.06.27 2.236.481,56 2015.12.31 TKA 2.068.000,00 Pedro Carva lho 2.075.000,00 2.071.500,00 Portugal Viseu

Terrenos em VALONGO 480 2006.12.28 65.013,40 2015.12.31 F.Espregueira 56.000,00 Pedro Carva lho 59.280,00 57.640,00 Portugal Valongo

Terreno (Lote 3) em PORTALEGRE 4.215 2006.12.29 320.915,32 2015.06.30 JLL 323.700,00 Cushman 345.000,00 334.350,00 Portugal Porta legre

Terrenos em CONDEIXA 23.193 2010.12.16 1.780.430,54 2015.12.31 TKA 1.415.100,00 Pedro Carva lho 1.524.000,00 1.469.550,00 Portugal Condeixa-a-Nova

Construções Acabadas - Arrendadas - ComércioEdificio na Av.da Bélgica, VISEU 37.103 1995.07.27 17.345.321,28 2015.12.31 TKA 20.272.000,00 Cushman 21.731.000,00 21.001.500,00 Portugal Viseu

Edificio na Av. Regim.Infantaria nº 13, VILA REAL 29.181 1995.07.27 12.191.701,45 2015.12.31 TKA 11.557.300,00 Cushman 11.691.000,00 11.624.150,00 Portugal Vi la Real

Edif.na R.Benardino A. C. Pargana,CALDAS DA RAINHA 19.099 1995.07.27 4.032.425,14 2015.12.31 F.Espregueira 6.036.000,00 JLL 6.166.000,00 6.101.000,00 Portugal Caldas Ra inha

Loja na Estr.Circular do Montijo, MONTIJO 16.050 1995.07.27 4.074.699,32 2015.12.31 JLL 6.327.000,00 TKA 6.575.600,00 6.451.300,00 Portugal Monti jo

Edifício no Lugar de Alagoa, ÁGUEDA 10.029 2000.11.30 5.005.619,08 2015.06.30 Cushman 5.295.000,00 JLL 5.325.500,00 5.310.250,00 Portugal Águeda

Edifício no Olival de S.Lázaro, AMARANTE 15.125 2000.11.30 6.757.458,52 2015.12.31 F.Espregueira 6.612.000,00 Cushman 6.788.000,00 6.700.000,00 Portugal Amarante

Edifício na EN116, MAFRA 24.436 2000.11.30 4.919.407,08 2015.12.31 JLL 5.400.000,00 Cushman 5.332.000,00 5.366.000,00 Portugal Mafra

Edifício na Urb.da Conquinha, TORRES VEDRAS 28.520 2000.11.30 5.921.346,19 2015.06.30 Cushman 6.450.000,00 JLL 6.542.331,00 6.496.165,50 Portugal Torres Vedras

Fr. A no Ed.Serra Shopping,COVILHÃ 6.561 2000.11.30 13.496.586,05 2015.12.31 Cushman 9.152.000,00 TKA 9.193.100,00 9.172.550,00 Portugal Covi lhã

Loja na R.Ouro,486, Fr.CL,PORTO 166 2004.02.17 343.490,97 2015.12.31 Pedro Carva lho 249.600,00 F.Espregueira 250.000,00 249.800,00 Portugal Porto

Edifício no Lugar S.Domingos, PAÇOS DE FERREIRA 20.000 2004.12.23 3.941.573,24 2015.06.30 JLL 4.254.506,00 Cushman 4.431.000,00 4.342.753,00 Portugal Paços Ferreira

Edifício no Lugar Casal do Monte,VILA DO CONDE 21.470 2004.12.23 4.038.121,87 2015.12.31 F.Espregueira 5.779.000,00 Cushman 6.012.000,00 5.895.500,00 Portugal Vi la do Conde

Edifício na EN 125, OLHÃO 18.545 2004.12.23 5.049.127,19 2015.06.30 Cushman 5.634.000,00 JLL 5.721.569,00 5.677.784,50 Portugal Olhão

Edifício no Lugar de Pias,PAREDES 16.934 2004.12.23 4.109.337,72 2015.06.30 JLL 4.785.621,00 Cushman 4.862.000,00 4.823.810,50 Portugal Paredes

Loja na Tv. H.V.Silva, 285, Frac. HT,LEÇA PALMEIRA 1.505 2004.12.23 1.211.795,97 2015.06.30 JLL 1.407.463,00 Cushman 1.477.000,00 1.442.231,50 Portugal Matos inhos

Loja na Av. D. Manuel II,2076,Fr. JF,MAIA 1.181 2004.12.23 1.304.771,54 2015.12.31 F.Espregueira 1.300.000,00 CUSHMAN 1.234.000,00 1.267.000,00 Portugal Maia

Edifício no Lugar de Vilar, PAREDES 7.200 2006.12.22 1.709.673,98 2015.12.31 F.Espregueira 1.988.000,00 Cushman 2.002.000,00 1.995.000,00 Portugal Paredes

Edifício na EN 109, VAGOS 16.135 2006.12.28 4.450.514,66 2015.12.31 JLL 2.800.000,00 TKA 2.685.500,00 2.742.750,00 Portugal Vagos

Edifício na EN nº1, ANADIA 15.070 2006.12.28 4.522.985,36 2015.12.31 F.Espregueira 3.767.000,00 TKA 3.810.500,00 3.788.750,00 Portugal Anadia

Complexo Comercial na Rua Macieiras,ERMESINDE 14.496 2006.12.28 7.436.533,04 2015.12.31 Cushman 7.929.000,00 F.Espregueira 7.800.000,00 7.864.500,00 Portugal Valongo

Edifício na EN118,SALVATERRA DE MAGOS 5.750 2006.12.28 2.616.154,95 2015.12.31 JLL 2.700.000,00 Cushman 2.859.000,00 2.779.500,00 Portugal Sa lvaterra Magos

Edifício em Campo Raso,SINTRA 19.000 2006.12.29 5.528.606,03 2015.12.31 CUSHMAN 6.289.000,00 F.Espregueira 5.665.000,00 5.977.000,00 Portugal Sintra

Edifício na Av.Abade Baçal, BRAGANÇA 18.872 2006.12.29 3.867.534,92 2015.06.30 JLL 4.915.753,00 Cushman 5.033.000,00 4.974.376,50 Portugal Bragança

Edifício no Lugar da Pavalhã, TOMAR 20.120 2006.12.29 11.815.967,89 2015.06.30 Cushman 9.778.000,00 JLL 9.800.771,00 9.789.385,50 Portugal Tomar

Edif.Continente Modelo na R.Joinal(Lote 1,PORTALEGRE 16.863 2006.12.29 6.302.964,37 2015.06.30 JLL 5.017.010,00 Cushman 5.822.000,00 5.419.505,00 Portugal Porta legre

Edificio Maxmat R.Joinal(Lote 2),PORTALEGRE 5.981 2006.12.29 2.143.965,41 2015.06.30 Cushman 2.222.000,00 JLL 2.295.085,00 2.258.542,50 Portugal Porta legre

Edifício no Lugar de Seara, BRAGA 26.185 2006.12.29 4.430.817,19 2015.12.31 F.Espregueira 4.987.000,00 TKA 5.054.200,00 5.020.600,00 Portugal Braga

Edifício na Urb. Vale da Amoreira, FARO 15.500 2006.12.29 4.955.438,10 2015.12.31 JLL 5.700.000,00 CUSHMAN 5.667.000,00 5.683.500,00 Portugal Faro

Edifício na Rua da Esperança, ABRANTES 20.000 2006.12.29 6.644.917,72 2015.12.31 F.Espregueira 6.078.000,00 Cushman 6.680.000,00 6.379.000,00 Portugal Abrantes

Edifício na Qt.Taipa, CASTELO BRANCO 15.400 2006.12.29 3.875.238,05 2015.06.30 JLL 4.817.461,00 Cushman 4.997.000,00 4.907.230,50 Portugal Castelo Branco

Loja no Piso 2 na R.Dr.F. Sá Carneiro-MARCO CANAVESES 581 2008.11.28 462.858,99 2015.12.31 TKA 482.400,00 Pedro Carva lho 489.783,00 486.091,50 Portugal Marco CanavesesLoja no Piso 3 na R.Dr.F. Sá Carneiro-MARCO CANAVESES 370 2008.12.04 356.255,76 2015.12.31 Pedro Carva lho 332.800,00 TKA 341.700,00 337.250,00 Portugal Marco Canaveses

TOTAL 170.786.997,66 177.532.066,50

O “Valor de Aquisição” inclui o valor de aquisição do imóvel bem como adições posteriores por via de obras de expansão/remodelação .

Valor da

Avaliação 2Valor do Imóvel

LocalizaçãoData de

Aquis ição

Valor de

Aquisição

Data da

última

Avaliação

Valor da

Avaliação 1Avaliador 2Avaliador 1




24

NOTA 7 – LIQUIDEZ DO FUNDO

O movimento ocorrido nas rubricas de disponibilidades durante os exercícios findos em 31 de

Dezembro de 2015 e de 2014 foi o seguinte:

No quadro seguinte estão identificadas as instituições bancárias onde estão depositados os valores

de Depósitos à Ordem a 31 de Dezembro de 2015 e de 2014:

31-12-2015 31-12-2014

Depósitos à Ordem BCP 8.441,22 24.416,94

BPI 472.723,08 663.012,19

NOVO BANCO 3.206,20 3.347,65

BANIF IB 11.259,78 25.449,22

CGD 4.311,16 4.463,71

SANTANDER 106.833,23

606.774,67 720.689,71

Depósitos a prazo e com pré-aviso BCP

1.500.000,00

CGD

2.030.000,00

0,00 3.530.000,00

Para a variação da liquidez do FUNDO verificada no exercício de 2015 contribuíram os seguintes

movimentos, para além de outros identificados na Demonstração dos Fluxos Monetários:

como redução, os valores pagos de rendimentos distribuídos do FUNDO (num montante de

EUR 49.613.705,58), os valores pagos de grandes obras em imóveis (num montante de EUR

1.351.095,73) e os valores pagos de impostos (num montante total de EUR 12.114.603,69);

Saldo em Saldo em

31-12-2014 31-12-2015

Numerário 181,09 181,09

Depós itos à Ordem 720.689,71 606.774,67

Depós itos a prazo e com pré-aviso 3.530.000,00 21.266.000,00 24.796.000,00 0,00

Saldo em Saldo em

31-12-2013 31-12-2014

Numerário 0,99 181,09

Depós itos à Ordem 233.376,61 720.689,71

Depós itos a prazo e com pré-aviso 3.900.000,00 32.605.000,00 32.975.000,00 3.530.000,00

Contas

2014

Aumentos Reduções

Total 4.133.377,60 32.605.000,00 32.975.000,00 4.250.870,80

Contas

2015

Aumentos Reduções

Total 4.250.870,80 21.266.000,00 24.796.000,00 606.955,76




25

como aumento, os valores recebidos de rendas (no montante de EUR 22.885.813,40), os

valores recebidos de venda de imóveis (no montante de EUR 31.129.870,13) e o valor

recebido ao abrigo do Contrato de Abertura de Crédito com o Banco Santander Totta, S.A no

dia 23 de Dezembro de 2015 (no montante de EUR 8.800.000,00).

O Financiamento Bancário contratado no final do exercício de 2015, no valor de EUR 8.800.000 tinha

subjacente uma taxa de juro variável correspondente à média aritmética simples das cotações diárias

da EURIBOR a 12 meses, do mês de calendário anterior, arredondada à milésima, acrescida de 1,75%

p.a.. O contrato previa o pagamento de juros mensal e postecipadamente, sendo a taxa nominal do

primeiro período de juros de 1,829% e a taxa anual efectiva (TAE), de 2,102%. Este financiamento foi

liquidado pelo Fundo em 17 de Fevereiro de 2016, logo após a venda de 2 imóveis ocorrida em

Fevereiro de 2016.

NOTA 8 – DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA

Em 31 de Dezembro de 2015 e de 2014 o FUNDO tinha as seguintes dívidas de cobrança duvidosa:

Entidade Devedores p/rendas

vencidas Outros devedores Soma

Autocenter - Serviços, Acess. Peças para Viaturas, S.A.

65.417,05 0,00 65.417,05

O valor em dívida de “AUTOCENTER - Serviços, Acessórios e Peças para Viaturas, S.A.”,

corresponde a valores não recebidos de rendas da Oficina Automóvel no Lugar da Barca, Eiras,

COIMBRA, entre Setembro de 2008 e Dezembro de 2009, data em que o respetivo contrato de

arrendamento foi resolvido por falta de pagamento, com entrega do imóvel livre de pessoas e

bens.

NOTA 9 – VALORES COMPARATIVOS

Durante o presente exercício não se verificaram alterações de políticas contabilísticas, e ou

critérios contabilísticos com efeitos relevantes nas demonstrações financeiras, pelo que os valores

são comparáveis, em todos os aspetos significativos, com os valores do exercício anterior.




26

NOTA 11 – PROVISÕES

Relativamente ao devedor “AUTOCENTER - Serviços, Acessórios e Peças para Viaturas, S.A.”,

identificado na Nota 8, foi constituído no final do exercício de 2009 um “Ajustamento para rendas

vencidas” atendendo à situação previsível, a essa data, da fraca probabilidade de recebimento

daquele valor.

Entretanto o devedor apresentou pedido de insolvência e a Sociedade Gestora, em representação

do FUNDO, reclamou créditos.

O referido Ajustamento mantém-se em 31 de Dezembro de 2015 dado não ter ocorrido nenhuma

alteração significativa no processo de insolvência e por isso também sem alteração na

probabilidade de recebimento do valor em questão.

Contas Saldo inicial Aumento Redução Saldo final

471- Ajustamentos para crédito vencido 65.417,05 - - 65.417,05

NOTA 12 – IMPOSTOS E RENDIMENTOS

Nos termos do disposto no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, com a redação que lhe

foi conferida pela Lei 66-B/2012 de 31 de Dezembro, os rendimentos dos Fundos de Investimento

Imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional eram objeto de um regime específico

de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) a pagar,

relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada:

Regime fiscal aplicável até 30 de Junho de 2015:

Rendimentos prediais

Os rendimentos prediais (rendas) eram tributados autonomamente à taxa de 25%, que

incidia sobre os rendimentos prediais líquidos dos encargos de conservação e manutenção

efetivamente suportados e devidamente documentados, bem como do imposto municipal

sobre imóveis (IMI). No caso dos Fundos abertos e dos Fundos fechados de subscrição

pública (caso do Fundo IMOSONAE DOIS), os prédios integrados na carteira de aplicações

estavam isentos em 50% do pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI), nos




27

termos do artigo 49º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na redação dada pela Lei n.º 83-

C/2013 de 31 de Dezembro.

Mais-valias prediais

As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis eram tributadas autonomamente

à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as

menos-valias realizadas numa base anual era passível de imposto, pelo que a taxa efetiva era

de 12,5%. Não são registados impostos diferidos passivos relativos às mais-valias líquidas

potenciais que foram registadas por via da avaliação dos imóveis em carteira.

Outros rendimentos

No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação

era efetuada autonomamente, à taxa de 25%, nas mesmas condições que se verificariam

caso o respetivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português. A

referida taxa incidia sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em

cada ano.

Regime fiscal aplicável a partir de 1 de Julho de 2015:

Durante o primeiro semestre de 2015, foi publicado o Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de

Janeiro, que aprovou o novo regime fiscal aplicável aos organismos de investimento coletivo,

nomeadamente aos Fundos de Investimento Imobiliário.

O novo regime assenta no método de tributação “à saída”, ou seja, a tributação passa

essencialmente a ter impacto na esfera dos investidores. Por outro lado, foi criada uma taxa

de 0,0125% trimestral (0,05% anual), em sede de Imposto de Selo, incidente sobre o valor

líquido global dos fundos de investimento imobiliário.

Com efeito, os Fundos de Investimento Imobiliário passam a ser sujeitos à taxa geral de IRC

sobre o seu resultado líquido, expurgado, contudo, dos rendimentos (e respetivos gastos

associados) de capitais, prediais e mais-valias, tal como qualificados para efeitos de IRS, com

exclusão dos provenientes de entidades com residência ou domicílio em país, território ou

região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada por

portaria. Por outro lado, não relevam igualmente para efeitos de determinação do lucro

tributável, os rendimentos, incluindo os descontos, e gastos relativos a comissões de gestão,




28

e outras comissões que revertam para os Fundos de Investimento Imobiliário, bem como os

gastos não dedutíveis previstos no Código do IRC.

O novo regime entrou em vigor a partir de 1 de julho de 2015, tendo sido previsto um regime

transitório que estabeleceu o seguinte:

- Os Fundos de Investimento Imobiliário devem apurar o imposto devido, de acordo com as

regras ainda em vigor, por referência ao período decorrido até 30 de Junho de 2015 e

proceder à sua entrega, no prazo de 120 dias após a entrada em vigor das novas regras;

- Existindo rendimentos adiantados ainda não reconhecidos em resultados, cujo imposto já

tenha sido entregue até àquela data, e, bem assim, rendimentos ainda não recebidos, mas já

reconhecidos em resultados, cujo imposto ainda não tenha sido entregue, o saldo líquido de

imposto refletido nas respetivas rubricas de ativo e passivo, deduzido ou acrescido do

imposto eventualmente reembolsado aos participantes isentos e ainda não compensado,

deve (i) sendo credor, ser entregue ao Estado e (ii) sendo devedor, ser solicitado o seu

reembolso, ambos no prazo de 120 dias após a entrada em vigor das novas regras;

- As mais-valias e menos-valias resultantes da alienação de imóveis adquiridos na vigência

das regras ainda em vigor são tributadas nos termos destas, mas apenas por referência ao

exercício em que os respetivos ativos venham a ser alienados, na proporção correspondente

ao período de detenção daqueles ativos até 30 de Junho.

Nos termos do estipulado no regime transitório do novo Regime Fiscal dos OIC, os impostos

foram apurados a 30 de Junho de 2015 (e a entrega do imposto foi efetuada pela Sociedade

Gestora no final de Outubro de 2015) e apresentam a seguinte composição:

Conforme Art.22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais

Dispensa de retenção de IRC nos rendimentos prediais recebidos, conforme art.90º, nº 1 alínea g) do CIRC (Lei nº 109B /2001 de 27 de Dezembro)

Rendimentos do exercício 9.896.738,07 9.053,40 4.316.459,34 14.222.250,81

Rendimentos recebidos no exercício - 9.888,90 - 9.888,90

Imposto retido nos rendimentos recebidos - 2.768,89 - 2.768,89

Imposto sobre os rendimentos 2.474.184,52 2.534,95 539.557,42 3.016.276,89

IMPOSTO A PAGAR 2.474.184,52 - 539.557,42 3.013.508,00

IMPOSTO A RECUPERAR - 233,94 - -

RENDIMENTOS

PREDIAIS

RENDIMENTOS

CAPITAISVALORES A 30 DE JUNHO DE 2015

MAIS-VALIAS

PREDIAISTOTAIS




29

O valor de rendimentos prediais está líquido dos encargos de conservação e manutenção efetivamente suportados bem como do imposto municipal sobre imóveis.

NOTA 14 – OUTRAS NOTAS

a) Acréscimos e Diferimentos – Ativo

Em 31 de Dezembro de 2015 e 2014, o saldo desta rubrica pode ser detalhado como segue:

31-12-2014 31-12-2015

Juros de Depósitos a Prazo 1.127,17 € -

Rendas a receber 82.237,50 € -

Acréscimos de Proveitos 83.364,67 € -

Seguros 20.020,07 € 22.928,52 €

Despesas com Custo Diferido 20.020,07 € 22.928,52 €

Outros Acréscimos e Diferimentos - 4.227,88 €

Em “Rendas a receber” em 31 de Dezembro de 2014 estão incluídos EUR 82.237,50 relativos à

especialização do acréscimo de renda de Salvaterra de Magos em resultado da expansão do

imóvel realizada em 2013 e cujo contrato de arrendamento aguardava a conclusão do

licenciamento camarário para ser regularizado.

b) Acréscimos e Diferimentos – Passivo


31-12-2014 31-12-2015

Juros a pagar - 1.341,27 €

Comissão de Gestão 40.653,43 € 34.826,82 €

Comissão de Depósito 8.450,73 € 7.422,36 €

Imposto Municipal sobre Imóveis 143.671,02 € 109.174,50 €

Honorários a pagar 18.135,00 € 30.135,00 €

Outros Custos a pagar 457.782,35 € 92.610,35 €

Acréscimos de Custos 668.692,53 € 275.510,30 €

Rendas 1.290.951,37 € 1.085.117,69 €

Receitas com Proveito Diferido 1.290.951,37 € 1.085.117,69 €

Em “Juros a pagar” em 31 de Dezembro de 2015 estão incluídos os juros relativos ao Contrato de

Abertura de Crédito com o Banco Santander do período compreendido entre o dia 23 e o dia 31

de Dezembro de 2015.




30

Em “Outros Custos a pagar” em 31 de Dezembro de 2014 estão incluídos EUR 449.378,01 de

valores de investimento realizado nos imóveis de Amarante, Sintra-Lourel, Portalegre

(Loteamento e Loja Continente) e Castelo Branco cuja faturação foi apresentada no exercício de

2015. Em 31 de Dezembro de 2015 estão incluídos EUR 67.538,40 de valores de investimento

realizado nos imóveis Portalegre (Loteamento) e Vila Real, cuja faturação será apresentada no

exercício de 2016.

O saldo da rubrica “Receitas com Proveitos Diferidos” em 31 de Dezembro de 2015 e 2014

corresponde integralmente a rendas recebidas antecipadamente.

c) Comissões

Esta rubrica da Demonstração de Resultados apresenta a seguinte composição para os exercícios

findos em 31 de Dezembro de 2015 e de 2014:

31-12-2014 31-12-2015

Comissão de Gestão 496.478,95 € 465.612,04 €

Comissão de Depósito 102.965,27 € 96.393,99 €

Taxa de Supervisão 63.390,44 € 59.449,33 €

Comissões Bancárias 1.289,64 € 23.289,64 €

664.124,30 € 644.745,00 €

Em “Comissões Bancárias” em 31 de Dezembro de 2015 estão incluídos EUR 22.000,00 de

comissão de abertura de crédito no Banco Santander.

d) Outras Contas de Credores


31-12-2014 31-12-2015

IVA a pagar em liquidações correntes 756.161,58 € 569.709,25 €

IR retido a pagar 562,50 € 875,00 €

IR liq. apurado a pagar (Nota 12) 4.938.369,90 € -

IS apurado a pagar - 21.607,46 €

Credores de obras em imóveis e FSE 123.520,36 € 237.677,71 €

Outros Credores 1.000,00 € -

5.819.614,34 € 829.869,42 €




31

A 31 de Dezembro de 2015 esta rubrica não inclui valor a pagar de “Impostos sobre

rendimentos” por força do apuramento feito com referência à data de 30 de Junho de 2015 nos

termos do estipulado no regime transitório do novo Regime Fiscal dos OIC.

e) Impostos Indiretos

O valor registado em 31 de Dezembro de 2014 nesta rubrica da Demonstração de Resultados,

diz respeito fundamentalmente a Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA) suportado e não

deduzido e em 31 de Dezembro de 2015 diz respeito a IVA suportado e não deduzido e a

Imposto de Selo do 3º e 4º trimestre do ano (no montante de EUR 43.176,61), conforme

estipulado no novo regime fiscal dos Fundos de Investimento Imobiliário aprovado pelo Decreto-

Lei n.º 7/2015, de 13 de Janeiro, descrito na Nota 12.

f) Outros Impostos

O valor registado em 31 de Dezembro de 2015 e de 2014 nesta rubrica da Demonstração de

Resultados, diz respeito à especialização do valor do imposto municipal sobre imóveis (IMI) do

ano 2015 a pagar em 2016 e do ano 2014 e pagos em 2015, respetivamente.

g) Juros auferidos

Os valores registados em 2015 e 2014 nesta rubrica da Demonstração de Resultados dizem

respeito a juros auferidos com aplicações financeiras efetuadas pelo FUNDO com os excedentes

de tesouraria.

h) Outros Custos e Perdas Correntes

Em 31 de Dezembro de 2015 esta rubrica da Demonstração de Resultados inclui EUR

1.851.000,00 dos custos a suportar com as alterações do arrendamento dos imóveis alienados

em 29 de Junho de 2015, conforme referido na Nota 3.

i) Perdas Extraordinárias

Em 31 de Dezembro de 2015 esta rubrica inclui os montantes de comparticipação

extraordinária de despesas de condomínio da Loja na Av. D. Manuel II,2076 - C.C. Plaza,

Fração JF, na Maia.




32

j) Perdas de exercícios anteriores

Em 31 de Dezembro de 2015 esta rubrica inclui valores relativos a liquidações de IMI do imóvel

de Vila Real relativo ao ano 2011 e do imóvel da Covilhã relativo ao ano 2007. Em 31 de

Dezembro de 2014 esta rubrica inclui EUR 2.098,90 de liquidação adicional de imposto municipal

sobre imóveis (IMI) do ano de 2009 do imóvel de Portalegre em resultado de correção do valor

patrimonial tributário desse imóvel.

k) Proveitos Extraordinários

O montante de EUR 17.534,88 incluído nesta rubrica à data de 31 de Dezembro de 2014 diz

respeito a reembolso de valor do imposto municipal sobre imóveis (IMI) dos anos 2009 e 2010

do imóvel de Abrantes em resultado de correção do valor patrimonial tributário desse imóvel.

NOTA 15 – ARTIGO 161º DO RGOIC

a) Remunerações (nº2 do art.161º do RGOIC)

No quadro seguinte descrimina-se a informação relativa às remunerações pagas pela

Sonaegest durante o exercício de 2015, proporcional ao VLGF do Fundo IMOSONAE DOIS em

31 de Dezembro de 2015:

2015

Proporcional atribuível ao Fundo IMOSONAE DOIS

Remunerações Variáveis

Remunerações Fixas

Total

Orgão Gestão 43.177,09 64.418,39 107.595,48

Colaboradores 16.117,41 98.552,13 114.669,54

59.294,50 162.970,52 222.265,02

O valor proporcional atribuível ao Fundo IMOSONAE DOIS (43%) baseou-se no peso relativo

do VLGF em 31 de Dezembro de 2015 no somatório do VLGF dos Fundos geridos pela

Sonaegest durante 2015 (EUR 389.906.801,27).

Em 2015 a Sonaegest tinha 5 Administradores (sendo 1 remunerado) e 5 colaboradores

afetos à gestão dos 3 Fundos sob gestão.

Não foram pagas quaisquer comissões de desempenho à Sonaegest, não tendo esta última

exercido atividades com impacto significativo no perfil de risco do Fundo IMOSONAE DOIS.




33

b) Erros de valorização das UP´s (nº7 do art.161º do RGOIC)

Durante o exercício de 2015 não foram identificados erros na valorização das Unidades de

Participação do Fundo.

NOTA 16 – EVENTOS SUBSEQUENTES

Após 31 de Dezembro de 2015, foram realizadas duas vendas de imóveis, em condições idênticas

à venda realizada em Junho de 2015, isto é, com o pressuposto e condição necessária para

realização das vendas de que o Arrendatário dos imóveis não exercesse o direito de preferência

na compra e venda e aceitasse a alteração dos termos do arrendamento dos mesmos, assumindo


designado por “Triple Net Lease”, por um período inicial não cancelável de 20 anos e acordando

com o Fundo receber um valor correspondente ao valor atual do acréscimo de encargos e

responsabilidades emergente das novas condições contratuais de arrendamento, sendo tal valor

determinado de acordo com uma avaliação independente e efetuada em condições de mercado.

Assim,

Em 17 de Fevereiro de 2016 foi realizada a venda dos imóveis de Castelo Branco e de Olhão,

à empresa CLOSE TO LAND II S.A., pelo valor global de EUR 16.625.000,00;

Em 30 de Março de 2016 foi realizada a venda do imóvel de Sintra-Lourel à empresa

ABERDEEN BALANCED PORTUGAL 2, S.A., pelo valor de EUR 13.868.852,00.

Os valores relacionados com estas duas vendas de imóveis constam no quadro seguinte:

Edi ficio em CASTELO BRANCO 8.595.000,00 5.002.500,00 201.000,00 11.952,63 496.805,76 2.882.741,61

Edi ficio em OLHÃO 8.030.000,00 5.725.500,00 274.000,00 11.752,63 248.438,71 1.770.308,66

Edi ficio em Santa Maria , SINTRA 13.874.000,00 5.977.000,00 336.000,00 28.000,00 881.760,93 6.651.239,07

Totais 30.499.000,00 16.705.000,00 811.000,00 51.705,26 1.627.005,40 11.304.289,34

Imposto

sobre Mais

va l ias

Total de Mais e

Menos -valias

realizadas

liquidas

IMÓVEIS VENDIDOS EM FEVEREIRO

E MARÇO DE 2016

Valor de

Venda

Valor da

Carteira antes

da venda

Custo

relacionado

com

arrendatario

Honorários

de Serviços

relacionados

com a venda

RELATÓRIO DE AUDITORIA

Introdução

1. Nos termos da legislação aplicável, apresentamos o nosso Relatório de Auditoria sobre a informação financeira do exercício findo em 31 de dezembro de 2015, do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imosonae Dois (“Fundo”), gerido pela Sonaegest – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S.A. (“Sociedade Gestora”), incluída no Relatório de Gestão, no Balanço, que evidencia um total de 178.231.595,71 Euros e um total de capital do Fundo de 167.171.234,56 Euros, incluindo um resultado líquido de 21.648.480,11 Euros, na Demonstração dos Resultados e na Demonstração dos Fluxos Monetários do exercício findo naquela data e no correspondente Anexo.

Responsabilidades

2. É da responsabilidade do Conselho de Administração da Sociedade Gestora: (i) a preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do Fundo, o resultado das suas operações e os seus fluxos monetários; (ii) a preparação de informação financeira histórica de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites e que seja completa, verdadeira, atual, clara, objetiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários; (iii) a adoção de políticas e critérios contabilísticos adequados, atentas as especificidades dos Fundos de Investimento Imobiliário; (iv) a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado; e (v) a informação de qualquer facto relevante que tenha influenciado a atividade do Fundo, posição financeira ou resultados.

3. A nossa responsabilidade consiste em examinar a informação financeira contida nos documentos de prestação de contas acima referidos, incluindo a verificação se, para os aspetos materialmente relevantes, é completa, verdadeira, atual, clara, objetiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários, competindo-nos emitir um relatório profissional e independente baseado no nosso exame.

Âmbito

4. O exame a que procedemos foi efetuado de acordo com as Normas Técnicas e as Diretrizes de Revisão / Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que este seja planeado e executado com o objetivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Este exame incluiu: (i) a verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e informações divulgadas nas demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, utilizadas na sua preparação; (ii) a verificação do adequado cumprimento do Regulamento de Gestão do Fundo, nomeadamente no que se refere às políticas de investimento e de distribuição de resultados; (iii) a verificação da inscrição dos factos sujeitos a registo relativos aos imóveis do Fundo; (iv) a verificação da adequada avaliação dos ativos do Fundo, tendo como base, no que se refere aos imóveis, as avaliações efetuadas por avaliadores registados na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários; (v) a verificação da não realização de qualquer operação vedada (particularmente as transações entre diferentes fundos administrados pela mesma sociedade) e da realização de operações dependentes de autorização ou não oposição da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) nos termos e condições definidas na lei e respetiva regulamentação; (vi) a verificação do adequado controlo sobre as operações efetuadas com entidades referidas no nº1 do artigo 147º da Lei 16/2015, de 24 de fevereiro; (vii) a verificação do registo e controlo das operações de subscrição e resgate das unidades de participação do Fundo; (viii) a verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade; (ix) a apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras; e (x) a apreciação sobre se a informação financeira é, para os aspetos materialmente relevantes, completa, verdadeira, atual, clara, objetiva e lícita. O nosso exame abrangeu ainda a verificação da concordância da informação financeira constante no Relatório de Gestão com os restantes documentos de prestação de contas. Entendemos que o exame efetuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.

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Opinião

5. Em nossa opinião, as demonstrações financeiras referidas no parágrafo 1 acima apresentam de forma verdadeira e apropriada, em todos os aspetos materialmente relevantes, a posição financeira do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imosonae Dois, gerido pela Sonaegest – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S.A., em 31 de dezembro de 2015, o resultado das suas operações e os seus fluxos monetários no exercício findo naquela data, em conformidade com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para os fundos de investimento imobiliário e a informação financeira nelas constante é, nos termos das definições incluídas nas Diretrizes mencionadas no parágrafo 4 acima, completa, verdadeira, atual, clara, objetiva e lícita.

Porto, 29 de abril de 2016 Deloitte & Associados, SROC S.A. Representada por Nuno Miguel dos Santos Figueiredo

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