Revista Buildings - 3ª edição

BUILDINGSANO 1 - EDIÇÃO 3 - 3º Trimestre 2008 www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DE SÃO PAULO

Saiba quais os segmentos econômicos que ocupam

os edifícios de alto padrão em São Paulo

Veja 132 ofertas de espaços corporativos e os índices do mercado imobiliário de São Paulo, Alphaville e Rio de Janeiro

Medição de áreas de escritórios

Entenda os diferentes tipos de áreas usadas no mercado e como cada uma delas é obtida

RIO DE JANEIRO A PARTIR DESTE TRIMESTRE OFERTAS E INFORMAÇÕES

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

CapaRaio-X do mercado de escritórios de São PauloSetor de bancos é o segmento comercial que mais ocupa edifício de alto padrão na cidade

Ofertas São Paulo15 Pinheiros 26 Bela Vista 32 Sé/República 17 Itaim Bibi 28 Jardim Paulista 36 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros 21 Santo Amaro 30 Vila Mariana 37 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís 24 Consolação 31 Moema

Estatísticas de São Paulo39Taxa de vacância se mantém em queda pelo 3º trimestre consecutivo em São Paulo

MercadoMedição de áreas de escritóriosEntenda os diferentes tipos de áreas de escritórios usadas no mercado e como cada uma delas é obtida

Sumário

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BuiLdiNGs

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Diretor: Fernando Libardi

Conteúdo: Rose Bertolini

Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi, Henrique Lima

Coordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu

Pesquisa: David Pizzotti, Joceleni Sampaio, Magno Netto, Matheus Soares, Thalita Gonçalves

Capa: Henrique Lima

Fotografias: Jorge Hirata

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Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP

Tel.: (11) 5181-4369

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um e-mail com seu nome e endereço para:

[email protected]

Dúvidas e sugestões, envie um e-mail

para: [email protected] do trimestre: 29/08/2008

@

Ofertas Alphaville / Tamboré40

41 Estatísticas de Alphaville / Tamboré Aumento atividade construtiva na região de Alphaville

42 Alphaville 43 Tamboré

Ofertas Rio de Janeiro42

47 Estatísticas do Rio de JaneiroCresce cada vez mais a construção civil na região da Barra da Tijuca

43 Centro 45 Barra da Tijuca 44 Lagoa

Green Buildings13

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online03

Gostaria de compartilhar com você o grande sucesso que tem sido a nossa revista.

No primeiro trimestre lançamos as informações do município de São Paulo. No segundo, nosso departamento de pesquisa ampliou sua atuação e incluiu o bairro de Alphaville, município de Barueri, importante foco de negócios da Grande São Paulo.

E agora temos novidades de novo! Para este terceiro trimestre estamos incluindo as informações da cidade do Rio de Janeiro, que dispensa apresentações. É uma das cidades mais importantes para negócios do Brasil, além de um grande centro cultural e turístico. As informações do Rio estão bastante interessantes porque depois de um longo período de estagnação, o mercado corporativo recebeu um novo fôlego e está crescendo a um ritmo histórico. Esse fenômeno pode ser facilmente visualizado já que, juntamente com as informações de mercado do Rio, estamos dispondo também todas as análises na sessão “Estatísticas”. Confira.

Como você já sabe, nosso objetivo é dispor de maneira clara e fácil todas as informações de espaços corporativos disponíveis para locação em edifícios com laje igual ou superior a 500 m² e altas especificações técnicas, no município de São Paulo, no bairros de Alphaville e Tamboré, e agora também na cidade do Rio de Janeiro.

Além das informações desses mercados, veja o que nossas matérias trazem:

Matéria Principal: “Raio X do mercado corportativo de São Paulo” - uma análise detalhada do mercado corporativo que mostra os segmentos economicos que ocupam os edifícios de alto padrão no município de São Paulo.

Matéria de Mercado: “Medição de áreas de escritórios” Nessa matéria colocamos de maneira fácil os diferentes tipos áreas usadas no mercado e como cada uma delas é obtida. E para compreensão, nossa equipe de pesquisa preparou um exemplo de como o mesmo prédio pode ter valores diferentes de áres, de acordo com a definição adotada para cada uma.

Green Buildings: Acompanhando as mais novas tendências do mercado, a Revista Buldings apresentará, a partir desta edição, novidades e eventos sobre o tema.

Estatísticas: Para os três mercados, São Paulo e Rio de Janeiro e Alphaville / Tamboré, apresentamos como se comportou o mercado imobiliário quanto à vacância, absorção líquida, entrega de novos espaços e atividade construtiva em andamento.

Para maiores informações não deixe de visitar o nosso site www.buildings.com.br.

Fernando Libardi

Editorial


Capa

Sofisticação, conforto, grande ex-tensão de espaço sem colunas e acesso ao que há de mais moder-

no no mundo da construção civil. Essas são algumas das características do am-biente de trabalho em um edifício comer-cial Classe A¹ . Muito mais que apenas um local onde as atividades profissionais são desenvolvidas, os escritórios Classe A oferecem melhores opções para insta-lação de equipamentos, ocupação de es-paços e ainda especificações técnicas que podem atender praticamente qualquer segmento de atividade comercial.

Na cidade de São Paulo o crescimento do estoque total desse tipo de construção foi expressivo: mais de 268 mil m² ou quase 20% nos últimos 3 anos e meio. Até o final de 2005, São Paulo apresentava um crescimento tímido e sem expressão, com

taxa de vacância em elevação (ou seja, os espaços vagos estavam aumentando), fru-to principalmente de uma estagnação do cenário econômico nacional e do grande aumento de oferta de edifícios Classe A em um curto espaço de tempo. Após essa data, os investimentos vêm crescendo a cada ano e nos últimos 7 trimestres vem apresentando uma taxa de vacância inferior a 10%, taxa considerada abaixo do satisfatório pe-los ocupantes atuantes no mercado.

O Gráfico 1 mostra cla-ramente que apesar da entrega constante de no-vos escritórios, a taxa de vacância vem caindo gradativamente, atingin-

do no 2º trimestre de 2008 o patamar de apenas 5%.

O Gráfico 2 mostra um visível crescimen-to do volume de m² em construção na ci-dade, chegando ao pico no 3º trimestre de 2007, com quase 400 mil m², valor recor-de para a cidade. A queda desse volume nos trimestres seguintes se deve à entrega

“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS

SETOR BANCÁRIO É O SEGMENTO ECONÔMICO QUE MAIS OCUPA EDIFÍCIO DE ALTO PADRÃO NA CIDADE.

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4oTrim

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2008

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4%

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16%

20%

Novo Estoque

Taxa de Vacância - Classe A

Gráfico 1 - Entrega de novo estoque classe Aem m² locáveis e taxa de vacância

Previsão

¹ Um edifício Classe A é diferenciado pelas especificações técnicas, que devem ser modernas e eficientes, como elevadores inteligentes, piso elevado, ar condicionado central ou de superior tecnologia, tamanho de laje igual ou superior a 700 m² e com até 20 anos de idade. Edifícios retrofitados e que passaram a preencher esses requisitos também são considerados Classe A, e a idade considerada passa ser a aquela contada a partir da entrega do retrofit.


“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS


desses espaços, como pode ser visto no Gráfico 1, e mesmo assim a taxa de va-cância se manteve em queda, mostrando que os novos espaços foram rapidamente absorvidos.

A razão desse crescimento está na eco-nomia brasileira que tem atingido, nos últimos anos, um patamar há muito dese-jado. Com estabilidade financeira, reco-nhecimento de órgãos internacionais da seriedade do crescimento, o Brasil vem se apresentando como um excelente destino de investimentos, firmando-se como uma alternativa aos mercados convencionais como Europa e EUA, afetados no último ano pela crise financeira, ganhando im-portância no cenário internacional. Entre 2006 e 2007, o país teve o maior cresci-mento de investimentos diretos estran-geiros entre as economias emergentes, à frente de China, Índia e Rússia, segundo a Unctad, a Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento.

Com uma economia mais estável, empre-sas de todos os segmentos se interessam em ampliar sua atuação e atender a essa crescente demanda de consumo. É o caso, por exemplo, da General Eletric que, de olho no crescimento da classe média, pre-tende instalar três fábricas no Brasil até o

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Gráfico 2 - Evolução da atividade construtivaClasse A em m² locáveis

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100.000

200.000

300.000

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2oTrim

2008

próximo ano, segundo informações publi-cadas pelo jornal O Estado de São Paulo (matéria publicada em 25 de Agosto de 2008, pela internet).

Esse crescimento das empresas faz au-mentar a necessidade de novos espaços para acomodar pessoal e equipamentos e, por isso, as construtoras/incorporadoras estão a todo vapor investindo na constru-ção civil, gerando assim um círculo virtu-oso de crescimento da economia.

Além disso, muitos desses novos usuários têm se diferenciado do que poderíamos chamar de ocupantes tradicionalmente encontrados em edifícios Classe A, já que suas necessidades são bem mais específi-cas, principalmente no que diz respeito à infra-estrutura da edificação. Sistemas de cabeamento, transmissão wireless de da-dos, disponibilidade de espaço para ante-nas, entre outros, precisam estar alinhados com o que há de mais avançado nos países de primeiro mundo, inclusive com certifi-cações green building.

CoMo Foi FEita a PEsquisa

O Departamento de Pesquisa do Buildings, através de seu banco de dados, levantou os

espelhos de ocupação² de todos os edifícios Classe A da cidade e determinou os segmentos econômicos que ocupam esses espa-ços. Veja o exemplo real do edifício CENU Torre Norte na Figura 1.

O mesmo critério foi usado para todos os edifícios em São Paulo. O resultado pode ser visto no Gráfico 3.

O espelho de ocupação é o conjunto de infor-

mações sobre a ocupação de cada edifício,

atualizada trimestralmente.

A classificação dos segmentos foi a mesma

usada na Revista Exame – 500 melhores, lan-

çada no segundo semestre de 2008.

Figura 1 – Distribuição por andar da ocu-pação do Edifício CENU Torre Norte, se-gundo segmento econômico

² O espelho de ocupação é o conjunto de informações sobre a ocupação de cada edifício, atualizada trimestralmente.


os tRÊs MaioREs sEGMENtos ECoNÔMiCos

o PRiMEiRo LuGaR – BaNCos ³

Não foi surpresa constatar que o segmento econômico que mais ocupa espaços Clas-se A na cidade foi o de Bancos. Com o fechamento do primeiro semestre os ba-lanços mostraram lucros recordes.

Na edição da Exame “Melhores e Maiores - As 500 maiores empresas do país, recentemente publicada, o destaque na sessão de Finanças fi-cou para os bancos. A matéria des-taca que os dez bancos líderes soma-ram um lucro de U$ 17,9 bilhões em 2007, 41% mais que em 2006.

Quanto a 2008, o crescimento dos bancos neste primeiro semestre foi de 13,1% em relação ao mesmo pe-ríodo do ano passado, 4,13 pontos percentuais a mais que o de todas as demais empresas 4.

O mais recente exemplo desse maciço crescimento foi a compra, realizada pelo Banco Santander, de uma antiga constru-

ção inacabada da Eletropaulo, abandona-da há quase 30 anos, na Avenida Juscelino Kubitschek com Marginal Pinheiros, zona sul da capital. Segundo a Folha de São Paulo, essa foi a maior transação imobi-liária já efetuada no Brasil. O valor ofi-cial divulgado pela Construtora WTorre, última proprietária do imóvel, foi de R$ 1,06 bilhões. Quando pronta, a Torre São Paulo, nome dado à edificação, vai dispor

de mais de 67 mil m² de espaço Classe A, para onde o banco pretende transferir seus quase 6 mil funcionários espalhados em outros edifícios da cidade.

Gozando, portanto, de uma excelente fase, o setor de bancos vem ocupando cada vez mais os melhores espaços da ci-dade. O alinhamento dos novos edifícios às novas demandas dos bancos foi um dos principais motivos para mudanças, o que acabou gerando uma migração das direto-rias da região da Paulista para a região da Faria Lima, reconhecida nos últimos anos como novo centro comercial-financeiro

da capital.

Como pode ser visto no Gráfico 4, a grande concentração de ban-cos está no Distrito do Itaim Bibi (dividido geograficamente, pelo Buildings, por micro-regiões: Ber-rini, Brooklin, Brooklin Novo, Chucri Zidan, Itaim Bibi – Norte, Itaim Bibi – Sul, Juscelino Kubits-check, Marginal - Brooklin Novo, Nova Faria Lima, Vila Cordeiro e Vila Olímpia). A micro-região da Nova Faria Lima é a que detém maior concentração: 31,4% do to-

tal. O Distrito do Itaim Bibi também foi o que mais cresceu em espaços Classe A nos últimos anos, um aumento de mais de 171 mil m², ou quase 30% em relação ao

Capa

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Gráfico 3 - Distribuição dos espaços Classe em São Paulo,por segmentos comerciais

Banco20%

Serviços11%

Órgão Público8%

Indústria Digital7%

Bens de Consumo7%

Comunicação7%

Telecomunicação6%

Farmacêutico5%

Indústria da Construção5%

Outros24%

Bela Vista

2%

Barra Funda

7%São Luiz

9%

Outros

11%

Santo Amaro

13%Consolação

13%

Pinheiros

13%

Itaim

32%

Gráfico 4 - Distribuição da porcentagem de ocupação Classe A de bancos segundo Distritos do município de São Paulo

³ O segmento “Banco” não inclui as áreas ocupada por agências, apenas escritórios.4 Segundo matéria publicada pela Folha Online em 25 de agosto de 2008.

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Onlinewww.buildings.com.br Espaços Corporativos Online07

estoque total Classe A disponível no 3º trimestre de 2005.

Essas novas demandas estão ligadas a fatores como, por exemplo, a imagem corporativa que o edifício confere ao seu ocupante, mas principalmente às questões estruturais do edifício. No caso dos ban-cos algumas delas são bastante específi-cas. Por exemplo:

o piso elevado deve ter idealmente de 15 a 20 cm;

o sistema de ar condicionado precisa ser centralizado e moderno, com pos-sibilidade de uso 24 horas/dia;

ter maior fornecimento de energia por andar;

sistema no break instalado ou com espaço para instalação;

área destinada à instalação de gerador de emergência para área privativa;

e certificação green building, o que garante economia de capital e recur-sos.

Dentre os bancos que apareceram na pesquisa, o Banco Santander ocupa atu-almente a maior área Classe A, seguido pelo Itaú e Citibank. Quando a Torre São Paulo estiver pronta, o que se espera é que o espaço ocupado pelo Santander suba um pouco mais, consolidando a primeira po-sição. Veja o Gráfico 5.

Considerando que a pesquisa só incluiu bancos que ocupam edifícios Classe A do município de São Paulo, o Banco Brades-co, um dos maiores do país, não apareceu porque seus escritórios encontram-se no complexo conhecido como “Cidade de Deus”, no município de Osasco.

Os bancos que apareceram na pesquisa e foram classificados como “Outros” são:

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•

•

•

•

•

Banco do Brasil, BNDES, Grupo Indus-cred, Kondor Invest, Kobold Fundos de Investimentos, Societè Generale, Banco Barclays, WestLb do Brasil, BBM, Gol-dman Sachs do Brasil, Banco Múltiplo, Bank of America, Banco ABC Brasil S.A, Toyota, Rabobank, BMC, Espírito Santo, Pactual, Fibra, Cacique, BVA, Deutsche, HSBC, ING, KDB, Merryl Lynch, Mor-gan Stanley, Lehman Brothers, Dresdner Bank, ABN, Modal, Keb, Shearman & Sterling, Cruzeiro do Sul, Bank of China, Massau Grupo ABC - ABC Brasil, Banco

Sumitomo, Itochu e Anbid.

o sEGuNdo LuGaR - sERviços

O segmento de serviços na verdade é a soma de vários pequenos segmentos que se encaixam na prestação direta de traba-lhos afins como, por exemplo, consulto-rias de todas as atividades, administrado-ras, cartão de crédito, informática, entre outros.

Assim como os bancos, o segmento de serviços está acompanhando o crescimen-to econômico do país, pegando “carona” no crescimento das demais empresas, que passaram a terceirizar muitos dos serviços

não ligados ao core business, o que é me-lhor para as próprias empresas e para as prestadoras de serviços. Basta entrar em qualquer site de busca e pedir por notícias relacionadas a isso: os resultados apontam crescimento expressivo nos últimos dois anos.

No nosso ramo imobiliário comercial, por exemplo, o próprio surgimento do portal e revista Buildings são exemplos concretos disso. Com um mercado em crescimen-to, as necessidades de expansão e relo-calização passam a ser itens importantes

dentro das grandes corporações e não podem ser condu-zidas apenas por gerentes e diretores bem intencionados. A necessidade de profissionais e em-presas qualificados e experientes tor-na-se fundamental no alcance dos ob-jetivos.

o tERCEiRo LuGaR - ÓRGãos PúBLiCos

Foram incluídos nessa categoria todos os órgãos de governo e administração públi-ca, sejam municipais, estaduais ou fede-rais. No caso dos órgãos públicos, todos os edifícios mencionados são de ocupa-ção única, ou seja, não existem andares ou conjuntos ocupados por outras empresas.

O grande destaque dessa ocupação ficou para o edifício do Fórum Trabalhista Rui Barbosa, na Barra Funda, cujas duas tor-res somam 68.400 m² de área locável. A história das duas torres está marcada pelo envolvimento no escândalo que culminou

Gráfico 5 - Distribuição da porcentagem de ocupação, por bancos,dos espaças Classe A em m² locáveis em São Paulo

Santander20,5%Itaú

19,1%

Citibank8,9%

Safra8,5%

Unibanco6,0%

CEF4,8%

Votorantin4,4%

Outros27,9%


com a prisão preventiva do juiz aposen-tado, Nicolau do Santos Neto, o “Lalau”, acusado de desviar quase R$ 170 milhões destinados à construção do referido fó-rum.

Em ordem decrescente, os demais edi-fícios são o Conde de Sarzedas, sede do Tribunal de Justiça, com 24 mil m², Pré-dio da Polícia Federal na Lapa, com 18 mil m², e Torre Los Angeles, do Prodam, com 7.919,70 m².

o PERFiL CoMERCiaL da CidadE sEGuNdo sEus distRitos

A Figura 2 mostra a distribuição dos qua-tro maiores segmentos econômicos se-gundo os distritos da cidade.

É interessante notar que as regiões da ci-dade apresentam perfis de ocupação dife-rentes, normalmente ligados ao desenvol-vimento histórico da região. Áreas mais novas, como o Itaim Bibi e Santo Amaro, possuem prédios mais novos e mais mo-dernos e, assim, o estoque de áreas Classe A também é maior. Distritos como Jardim São Luiz, que abriga o Centro Empresa-rial de São Paulo, um enorme complexo de escritórios construídos e entregues na

década de 70, tem grandes áreas de es-critórios, mas que pela falta de especifi-cações técnicas mais modernas não são classificados como Classe A. É também o caso do Distrito da Sé, onde o único seg-mento destacado é o de órgãos públicos.

O distrito da Barra Funda é o caso que já foi mencionado anteriormente. A grande área em destaque é o Fórum Trabalhista Rui Barbosa entregue em 2004.

Outro ponto que chama a atenção é ver que o segmento de bancos, apesar de bem maior no distrito do Itaim Bibi, também é expressivo em Pinheiros, Consolação, que inclui parte da Avenida Paulista, Santo Amaro e Jardim São Luiz, o que exempli-fica as considerações feitas anteriormente sobre a migração que o setor apresentou nos últimos anos para áreas com edifícios mais modernos.

O exemplo do distrito de Santo Amaro é bem típico. Nele estão englobadas áreas comerciais que tiveram um expressivo crescimento nos últimos anos como, por exemplo, a Chácara Santo Antônio e as áreas próximas à Marginal Pinheiros. Nesta última, foram entregues uma torre do complexo Rochaverá e o Centro Em-

presarial Shopping Morumbi, totalizando uma área de 37.257 m². A segunda torre do Rochaverá está prevista para ser entre-gue até Outubro, agregando mais 29 mil m² à região até o final do ano.

CoNsidERaçõEs FiNais

A excelente fase que o Brasil vem atraves-sando nos últimos anos abriu portas para o desenvolvimento do país, o que gerou um grande crescimento em vários mercados, entre eles o da construção civil comercial. A expectativa é que, apesar das incertezas que rondam as economias mundiais, a ten-dência de crescimento do Brasil se mante-nha, apesar de menos intensa, alcançando um patamar sólido que mantenha o Brasil no caminho do crescimento sustentável.

Em São Paulo, o que se espera é que com a desaceleração do crescimento para valo-res mais moderados que os observados no último ano, o mercado alcance uma taxa de vacância saudável, algo em torno de 10% segundo especialistas do setor, e se estabilize nesse equilíbrio.

Retrospectivamente, todos os números dos últimos 3 anos e meio apontaram para

Capa

08


um grande desenvolvimento do mercado Classe A, principalmente em regiões mais novas, como Itaim Bibi e Santo Amaro. Podemos ver, também, o grande interesse de empresas e instituições internacionais em se estabelecer nessas regiões. É o caso claro dos bancos, identificado no primeiro lugar, que tem dispersado sua ocupação para áreas mais novas e modernas da ci-dade.

Tomando “carona” no crescimento das empresas, o segmento de serviços ocupa a 2ª posição, já que muitas empresas pas-saram a terceirizar os serviços considera-dos não core business, contribuindo para a melhoria da qualidade dos serviços, que passaram a ser prestados por especialistas e contribuindo para o aumento e consoli-dação do segmento.

O segmento de Órgãos Públicos ocupa a 3º posição principalmente porque o Fórum Trabalhista Rui Barbosa da Barra Funda, entregue em 2004, tem uma área locável de mais de 68 mil m².

Enfim, o mercado corporativo em São Paulo mostra que têm fôlego pra crescer e se man-ter; esperemos que a economia e a política do Brasil possam fazer o mesmo. n

Figura 2 – Distribuição dos quatro maiores segmentos econômicos segundo distritos do município de São Paulo


Quem já atentou para os detalhes técnicos de um imóvel à venda deve ter notado algumas expressões bastante co-muns, mas não muito claras para quem não está envol-

vido diretamente no ramo imobiliário. Esse é claramente o caso das definições de áreas. No segmento comercial esse conceito é especialmente importante. Para exemplificar, podemos citar que as negociações de aluguel são sempre calculadas em reais por m² ou, ainda, que a acomodação de maquinários e mobília precisa es-tar contemplada no projeto de interiores. O conceito de área usada em cada caso é diferente.

Um edifício comercial apresenta diferentes tipos de espaços, divi-didos basicamente em espaços de uso comum e de uso privativo. Alguns desses espaços são facilmente visíveis e todos sabemos que existem, como hall e poço de elevadores, escadas e saídas de emergência, copas e banheiros, entretanto, existem outras áreas como shafts de tubulações para cabos elétricos, voz e dados, e rede hidráulica, ou ainda, sala de fancoil ou máquina do sistema de ar condicionado, que normalmente estão longe do alcance dos nossos olhos, mas que são contabilizados como privativos ou de uso comum dependendo da localização e do uso.

Assim, o resultado disso é que existem diferentes definições de áreas, cada uma com a sua função e uso. As mais usadas são: área

de uso comum, área de carpete, área útil, área privativa, área locá-vel e área BOMA. Para evitar confusões relacionadas ao tema, por exemplo, foi estabelecida na norma NBR 12.721/2004 o detalha-mento do conceito de área privativa e os itens que a compõe.

vejamos cada uma delas.

1 - Áreas de uso comum.

São áreas cobertas e descobertas, localizadas em qualquer parte do edifício e que apresente acesso a todos os seus usuários.

Por que existem tantos tipos de áreas?


Mercado


2 – Área de carpete.

Como o próprio nome sugere, é a área onde é possível a colocação de carpete. Por isso essa área não inclui as áreas de banheiros, copa e depósitos (também chamadas de áreas molhadas). Não são contabilizadas, ainda, a área ocupada pela espessura das paredes e colunas, ou áreas ocupadas por shafts de tubulações. Áreas de cir-culação exclusiva, como hall de elevadores e escadarias privativas não são contabilizadas.

3 – Área útil.

A área útil é uma área mais ampla e a resultante da soma da área de carpete, áreas molhadas (áreas de banheiros, copas e depósitos) e as áreas de acesso exclusivo do conjunto (ou unidade autônoma, como é tecnicamente descrita) que pode compreender o hall de elevadores e recepção predial, se estes forem de uso exclusivo do

Por que existem tantos tipos de áreas?

usuário. As escadarias, shafts de tubulações elétricas, de telefonia e hidráulicas, mesmo que de uso exclusivo, não são computadas nesta área. É por isso que é sobre essa área que se faz o projeto de interior, ou mesmo os test-fits. A área ocupada por colunas ou tubulações não pode ser ocupada.

4 – Área privativa.

O cálculo desse tipo de área é um pouco mais complexo e técnico. Basicamente é uma área de acesso e uso exclusivo do conjunto (ou unidade autônoma) que inclui as áreas de shafts de tubula-ções para cabos elétricos, voz e dados e rede hidráulica, sala de fancoil ou máquina do sistema de ar condicionado, além da área ocupada por colunas e espessura de paredes, esta última seguindo o seguinte critério: quanto às paredes que separam as unidades in-dependentes, ou conjuntos, é considerada apenas a metade da área de espessura dessas paredes, mas a espessura das paredes externas do conjunto entram integralmente.

5 – Área locável.

Numa definição direta e muito simples podemos dizer que área locável é a área sobre a qual o proprietário faz a cobrança do alu-guel. Dessa maneira, ela pode ser qualquer uma das áreas des-critas anteriormente, sendo que normalmente a cobrança é feita sobre a área privativa. Deste ponto é que se deduz a importância de conhecer os diferentes tipos de áreas e saber qual delas está sendo usada para a determinação do valor locatício.

Detalhe da área considerada em paredes internas


6 – Área BoMa.

A questão de determinação dos tipos de área é tão importante que existem associações que se dedicam a analisar e determinar pa-drões de medição para que possam ser utilizadas pelo mercado. Nos EUA, por exemplo, existe uma associação que desenvolveu um sistema de medida, com padronização de tomada dos pontos

para cálculos, conhecida como BOMA (Building Owners and Ma-nagers Association). Os critérios por eles utilizados são um pouco mais complexos que os descritos acima. Para facilitar sua compre-ensão, veja a fórmula abaixo:

Área BoMa = área privativa + área da espessura das colunas + ½ da área de espessura das paredes + [(área de hall dos ele-vadores + projeção de escadarias + áreas comuns cobertas*)/nº de unidades independentes ou conjuntos do edifício].

*As áreas comuns cobertas incluem, entre outros, recepção, jardins cobertos, audi-

tórios, salas de conferência ou reuniões e fumódromos. O termo “coberto” refere-se

a qualquer área que tenha uma cobertura e não, necessariamente, paredes laterais.

A idéia que se tem nesse tipo de medição é a inclusão das áreas comuns como uma extensão do espaço privativo. E por causa dis-so, cada vez mais se tem investido na melhoria das áreas comuns, já que oferecem uma excelente opção de espaço para descansar e relaxar.

A vantagem de conhecer essas diferenças está na hora de calcular, por exemplo, quanto espaço realmente se dispõem ou que se paga. Essa relação é também conhecida como “eficiência da área útil” e “eficiência de área de carpete”. Com estas eficiências em mãos é possível saber quanto rende cada metro quadrado nas diferentes

opções analisadas.

Uma eficiência da área útil acima de 92% é considerada muito boa para os edifícios comerciais em São Paulo. Porém é necessária muita atenção nesta análise; na cidade de São Paulo, por exemplo, existem edifícios Classe A com eficiências que variam entre 82% e 102%. Isso acontece porque muitos proprietários utilizam áreas locáveis inferiores às áreas úteis.

Veja como é calculada a eficiência:

Eficiência da área útil =área útil/área locável*100.

Eficiência da área de carpete =área de carpete/área locá-vel*100.

Quem faz esse tipo de medida?

Para as grandes empresas, ou aquelas que possuem grandes ma-quinários, por exemplo, essa relação é muito importante. Por isso, empresas especializadas em Tenant Representation fazem essas medidas e compõem para seus clientes um Quadro de Áreas, que facilita a comparação da eficiência das opções consideradas para ocupação.

Conhecer os diferentes conceitos de áreas pode ser fundamental para acompanhar os projetos de interior ou mesmo saber sobre que área está se pagando o aluguel. Além disso, se for preciso escolher entre duas opções de imóvel com características semelhantes, a escolha pode ser decidida com base na eficiência dos espaços, já que a melhor eficiência significa melhor possibilidade de uso do espaço. n


Mercado


1. O laboratório Delboni Auriemo recebeu o certificado LEED para a sua unidade que foi inaugurada em janeiro na Avenida Luis Dumont Villares, na região de Santana, zona Norte de São Paulo. A certificação só é atribuída ao edifício depois de sua entrega e da verificação de que todos os pontos do projeto foram cumpridos de acordo com as normas de certificação do LEED.

2. O Centro Universitário Belas Artes estuda possibilidade de lançar pós-graduação direcionada para os . Enquanto isso promoveu, agora em Setembro, uma palestra cujo tema escolhido foi a certificação LEED, sigla que significa Leadership in Energy and Environmental Design.

O evento ocorreu na sede da Universidade à Rua Dr. Álvaro Alvim, 76 - Vila Mariana, no dia 09 de Setembro.

3. No dia 18 de Agosto a Câmara dos Arquitetos em São Paulo, discutiu e apresentou as tendências de sustentabilidade em em-preendimentos, materiais, projetos e obras, além cases de organizações que já adotam práticas sustentáveis no seu dia-a-dia.

O evento ocorreu na Câmara dos Arquitetos – Rua Miguel Cabrera, 43- Sumaré.

Se você quer promover o seu evento green building mande um email pra nós com a programação do trimestre seguinte: [email protected].


Saiba as novidades

Micro-região: Shopping Morumbi

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Estatísticas

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2007

3oTrim

2007

4oTrim

2007

1oTrim

2008

2oTrim

2008

3oTrim

2008

0%

4%

8%

12%

16%

20%

Absorção Líquida - OutrosAbsorção Líquida - Classe ATaxa de Vacância - OutrosTaxa de Vacância - Classe A

Previsão(m² locáveis)

Gráfico 1 - Absorção Líquida eTaxa de Vacância

Gráfico 3 - Atividade Construtiva

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

4oTrim

2005

1oTrim

2006

2oTrim

2006

3ºTrim

2006

4ºTrim

2006

1oTrim

2007

2oTrim

2007

3oTrim

2007

4oTrim

2007

1oTrim

2008

2oTrim

2008

Outros

Classe A

(m² locáveis)

Gráfico 4 - Novo Estoque

0

30.000

60.000

90.000

120.000

150.000

180.000

4oTrim

2005

1oTrim

2006

2oTrim

2006

3ºTrim

2006

4ºTrim

2006

1oTrim

2007

2oTrim

2007

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2007

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2007

1oTrim

2008

2oTrim

2008

3oTrim

2008

4oTrim

2008

OutrosClasse A

Previsão(m² locáveis)

absorção Liquida e taxa de vacância - Podemos observar que a taxa de vacância para o 2º trimestre continua em queda, tanto para o segmento Classe A, quanto para o segmento Outros. No trimestre anterior a taxa de vacância Classe A era de 5,96%, enquanto no 2º trimestre a taxa caiu para 5,05%, mesmo com a entrega de um novo empreendimento – a Torre B do Rochaverá Corporate Towers com 29.124 m² de área construída – visto que já ocorreram algumas transações neste empreendimento. Acreditamos que com a previsão de entrega de 89.203 m² para o 3º trimestre a taxa de vacância venha a subir. A taxa de vacância do segmento Outros também se manteve em queda em relação ao trimestre anterior, chegando a 5,12% neste trimestre. No segmento Outros, foram entregues dois novos empreendimentos, o Varicred III e o Work Space Moema, totalizando uma área de aproximadamente 9.345 m², sendo que o Ed. Work Space Moema já foi totalmente ocupado, bem como, parte do Ed. Varicred III.

taxa de vacância por distrito - Dois pontos chamam a atenção neste gráfico: Primeiro é a queda considerável na taxa de vacância da região de Moema, pois 85% das Torres Empresarias do Ibirapuera foram alugadas no 2º trimestre. O outro ponto é o aumento da taxa de vacância na região Santo Amaro, devido à entrega do Ed. RochaVerá Plaza – Torre B.

atividade Construtiva - Notamos que, apesar da entrega dos novos empreendimentos no 2º trimestre, a atividade construtiva continua estável com indícios de crescimento. Atualmente, a quantidade de espaço Classe A em construção na cidade de São Paulo gira em torno de 293.573 m², enquanto que para o segmento Outros a área total em construção é de 249.334 m², com previsão de entrega até 2011.

Novo Estoque - Foram entregues 3 novos empreendimentos no 2º trimestre. Um dos empreendimentos está no Distrito Santo Amaro com uma área construída de 29.124 m², o Ed. Rochaverá Corporate Towers. O empreeendiemnto foi vencedor do prêmio Prix d´Excellence 2008, na categoria especial Projeto Sustentável, além de ser um dos primeiros edifícios da América do Sul a contar com a certificação Green Building. Os outros empreendimentos são: (1) Ed. Varicred III no Distrito Vila Mariana, com 5.922m² e (2) Ed. Work Space Moema com área de 3.422m² no distrito Moema, o qual já está totalmente comercializado.

* Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.

Indicadores de Mercado

Taxa de Vacância

Absorção Líquida

Atividade Construtiva

Novo Estoque

taxa dE vaCâNCia sE MaNtÉM EM quEda PELo 3º tRiMEstRE CoNsECutivo EM são PauLo.

Gráfico 2 - Taxa de Vacância por Distrito

0%

5%

10%

15%

20%

Sé

Repúb

lica

Conso

lação

BelaVist

a

Jardi

mPau

lista

VilaMari

ana

Moema

Barra Fun

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os

Pinheir

os

Itaim

Bibi

Santo

Amaro

Morumbi

VilaAnd

rade

Jardi

mSão

Luís

Outros

OutrosClasse A

39


Alphaville é uma região que vem crescendo muito com a construção civil. Podemos observar um grande crescimento no número de edifícios corporativos na região para ambos segmentos, Classe A* e Outros. Esse interesse é devido à procura de novos espaços e à taxa de vacância que vem se mantendo praticamente zero. Com espaços Classe A disponíveis apenas no Complexo Green Valley, que continua em fase de desocupação, as empresas que de lá estão saindo vêm encontrando grande dificuldade de achar novos espaços.

* Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas

especificações técnicas.

Alphaville e Tamboré - Atividade Construtiva

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

1ºTrim

2007

2ºTrim

2007

3ºTrim

2007

4ºTrim

2007

1ºTrim

2008

2ºTrim

2008

3ºTrim

2008

Outros

Classe A

(m² locáveis) Previsão

auMENto Na atividadE CoNstRutiva Na REGião dE aLPhaviLLE.

Estatísticas

41

Distrito: Tamboré


-7 %

-5 %

-3 %

-1 %

1 %

3 %

5 %

7 %

-3 0 .0 0 0

-2 0 .0 0 0

-1 0 .0 0 0

0

1 0 .0 0 0

2 0 .0 0 0

3 0 .0 0 0

4 0 .0 0 0

5 0 .0 0 0

6 0 .0 0 0

7 0 .0 0 0

Abs orç ão Líq uida - O utrosAbs orç ão Líq uida - C las s e ATax a de Vac ânc ia - O utrosTax a de Vac ânc ia - C las s e A

Gráfico 1 - Absorção Líquida eTaxa da Vacância

(m² locáveis) Previsão

Gráfico 3 - Novo Estoque

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1oTrim

2006

2oTrim

2006

3ºTrim

2006

4ºTrim

2006

1ºTrim

2007

2ºTrim

2007

3ºTrim

2007

4ºTrim

2007

1ºTrim

2008

2oTrim

2008

3ºTrim

2008

4ºTrim

2008

OutrosClasse A

Previsão

Gráfico 4 - Estoque Total - Classe A (Multi Usuários)Distribuição por Regiões Administrativas

Centro20,4%

Botafogo6,3%

Lagoa2,5%

Barra da Tijuca59,4%

Outros11,3%

absorção Líquida e taxa de vacância (Gráfico 1) – Como podemos notar no gráfico ao lado, a taxa de vacância no segmento Classe A* teve um leve aumento no 2º trimestre, de 1,25% para 1,92%, devido à entrega do Complexo Le Monde. O Complexo Le Monde possui 6 torres de escritório com área total de 40.500 m², sendo 2 torres Classe A - o Le Monde Hong Kong 3000 e o Toronto 3000 com área de 26.500m² - e mais outros 4 edifícios do segmento Outros. O que nos chama atenção neste gráfico é o aumento da absorção liquida para o segmento Outros, isso é se deve principalmente ao fato de que alguns edifícios entregues no Complexo Le Monde já foram locados para empresas de Ocupação Única.

atividade Construtiva (Gráfico 2) - Os incorporadores e construtoras estão se preocupando cada vez mais com o meio ambiente, desde a reutilização da água até o aproveitamento da luz natural, o que acaba por reduzir o custo com energia elétrica. O edifício Ventura Corporate Towers – Torre 1 é o primeiro prédio comercial do Rio de Janeiro sendo construído a partir das regras do LEED (Leedership in Energy and Environmental Design) e tem a previsão de entrega para o 3º trimestre, com uma área de aproximadamente 53.000 m² na região Central do Rio de Janeiro. A Torre 2 por sua vez tem a previsão de entrega para o 1º trimestre de 2010. A previsão de novas entregas para o próximo trimestre é de 89.203 m² área locável total. **

Novo Estoque (Gráfico 3) - Para o 2º trimestre era previsto uma entrega de aproximadamente 90.000 m², porém, devido à prorrogação da entrega das obras de vários empreendimentos, essa previsão passou para o 3º trimestre, sendo que, no 2º trimestre, foi entregue somente o complexo Le Monde, com 6 torres e área total de 40.500 m².

Estoque total (Gráfico 4) – Com a entrega do Complexo Le Monde, a Barra da Tijuca continua liderando o crescimento na cidade do Rio de Janeiro, sendo que este crescimento aumenta a cada trimestre com vários novos empreendimentos e projetos.

* Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.

Indicadores de Mercado

Taxa de Vacância

Absorção Líquida

Atividade Construtiva

Novo Estoque

RJ - CREsCE Cada vEz Mais a CoNstRução CiviL Na REGião da BaRRa da tiJuCa.

Gráfico 2 - Atividade Construtiva

0

80.000

160.000

240.000

320.000

400.000

1oTrim

2006

2oTrim

2006

3ºTrim

2006

4ºTrim

2006

1ºTrim

2007

2ºTrim

2007

3ºTrim

2007

4ºTrim

2007

1ºTrim

2008

2oTrim

2008

OutrosClasse A

Estatísticas

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Revista Buildings - 3ª edição