Revista Buildings - 6ª edição

International Plaza IINova opção de escritórios Classe A na melhor localização de São Paulo

Plano DiretorConheça os limites verticais e horizontais de São Paulo

Veja os itens necessários para o pleno funcionamento de um edifício comercial

BUILDINGSANO 2 - EDIÇÃO 6 - 2º Trimestre 2009 www.buildings.com.br

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MercadoA legislação do desenvolvimento municipalPlano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores: Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas

Ofertas26 São Paulo27 Pinheiros 30 Itaim Bibi 35 Santo Amaro 38 Consolação 39 Bela Vista40 Jardim Paulista41 Vila Mariana42 Moema44 Sé/República46 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros47 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís48 Outros Distritos

Estatísticas24

TécnicaEspecificações Técnicas de edifícios comerciaisO conjunto de itens físicos necessários para o pleno funcionamento de um edifício

Sumário

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BUILDINGS

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Diretor: Fernando LibardiConteúdo: Rose Bertolini

Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi e Henrique LimaCoordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu

Pesquisa: Anderson Vieira, Joceleni Sampaio, Matheus Soares,Natalya Mendonça e Thalita Gonçalves

Consultores Comerciais: David Pizzotti e Fernando DidziakasCapa: Henrique Lima

Fotografias: Jorge Hiratawww.buildings.com.br

Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SPTel.: (11) 5181-4369

Para receber a Revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para: [email protected]úncios, dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: [email protected] do trimestre: 29/05/2009

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49 Alphaville/Tamboré49 Tamboré 50 Alphaville

53 Rio de Janeiro 54 Centro

Green Buildings22

63 Salvador 64 Recife

Certificação LEEDTM para Interiores Comerciais

51 ABCD 51 São Bernardo do Campo51 São Caetano do Sul

52 Osasco52 Osasco

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br

66 Curitiba 68 Florianópolis70 Porto Alegre

57 Botafogo58 Copacabana59 Lagoa60 Barra da Tijuca62 Outras Regiões Administrativas

Capa - International Plaza IINova opção de escritórios Classe A na melhor localização de São Paulo

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www.buildings.com.br Espaços Corporativos Onlinewww.buildings.com.br Espaços Corporativos Online05

Com tantas discussões sobre as Operações Urbanas e projetos de restauração de áreas degradadas, como é o caso do Projeto “Nova Luz”, achamos que seria de grande interesse escrever uma matéria que elucidasse o emaranhado de leis e intervenções para as quais a cidade de São Paulo tem sido palco nos últimos meses; ter, portanto, um

conhecimento básico sobre todos esses itens que afetam a nossa vida profissional: onde e como devem ser construídos os edifícios onde trabalhamos, quais os fatores importantes para seu funcionamento e como a integração de tudo isso melhora a qualidade de vida dos cidadãos. Quem sabe, conhecendo melhor tudo isso, você se sinta motivado a participar de maneira mais ativa na melhoria da sua cidade. Na Matéria Técnica, dando continuidade ao conjunto de matérias sobre os fatores que influenciam na escolha de um escritório, abordamos o assunto “Especificações Técnicas”, ou seja, o conjunto de itens físicos necessários para o pleno funcionamento de um edifício, que abrangem não só a parte operacional básica como elevadores, ou de conforto e bem-estar como o sistema de ar condicionado, mas, também, de economia, já que muitos equipamentos mais modernos consomem, por exemplo, menos energia. Com a grande onda de edificações verdes, como fica a situação de proprietários e inquilinos que estão em edifícios mais antigos? Será que estão fadados a permanecer à beira deste caminho? Não. Um escritório que atenda todas as especificações do LEED CI, ou LEED de interiores comerciais, pode ser certificado como verde, independente do edifício onde ele se encontra. Seguindo, ainda, nosso objetivo de disponibilizar informações de todas as principais capitais do Brasil, neste trimestre apresentamos a região SUL, pelas capitais Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Nossa pesquisa também ficou mais abrangente no Rio de Janeiro, entraram neste edição todos os edifícios com lajes acima de 500 m².

Boa Leitura.

Fernando Libardi

Editorial

ConteúdoMunicípios

São Paulo

Rio de Janeiro

Barueri

ABCD

Osasco

Salvador

Recife

Curitiba (Novo)

Florianópolis (Novo)

Porto Alegre (Novo)

Portal Buildings.com.brEdifícios com lajes acima de Total de edifícios

300 m² 817

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300 m² 35

300 m² 21

300 m² 4

400 m² 27

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300 m² 43

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Revista BuildingsEdifícios com lajes acima de Total de edifícios

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Universo 914

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Capa

Pense em um escritório localizado num dos endereços mais cobiçados de São Paulo - esquina da Juscelino

com a Faria Lima -, cercado por elegantes edifícios comerciais e próximo ao que há de melhor em infra-estrutura de serviços e lazer. Se você esperava por algo assim, sua espera chegou ao fim. Está prevista para o final deste primeiro semestre a entrega do mais novo empreendimento de escritórios de altíssimo padrão da cidade, o International Plaza II. A localização fala por si só; o distrito do Itaim Bibi é um dos preferidos das grandes corporações nacionais e inter-nacionais. Está no meio de uma excelente

malha de transportes na cidade, com suas avenidas fazendo a ligação direta entre os principais meios de transporte, inclusive ao Aeroporto de Congonhas. Está próxi-mo, ainda, de alguns dos bairros residen-ciais mais nobres da cidade, como Jardins, Itaim Bibi e Morumbi. A rede hoteleira da região é uma das melhores da capital paulista. Entre as opções de lazer estão inúmeros bares, res-taurantes, casas de show e um dos melho-res shopping centers do Brasil, o Shopping Iguatemi. O distrito do Itaim Bibi é uma das regiões com maiores índices de absorção da cidade. Nos últimos 4 anos foram entre-

gues 171.364 m², o que representa 1,79% do estoque total Classe A na região. Mes-mo assim, a taxa de vacância atual está em torno de 1,72%. Com uma taxa de vacância tão baixa no Itaim, a entrega dos mais de 16 mil m² do International Plaza II promete promover ainda mais a região, colocando à disposição do mercado essa excelente op-ção corporativa.

Conforto e eficiência num padrão 5 estrelas

Por ter sido inicialmente conce-bido para ser um hotel 5 estrelas, o Inter-national Plaza II apresenta características

International Plaza IINova opção de escritório Classe A na

melhor localização de São Paulo

Andar Tipo

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diferenciadas não só quanto a conforto e co-modidade, mas principalmente eficiência. Para locomoção dos usuários, o edifício conta com um total de 12 elevado-res, distribuídos para atender plenamente a necessidade das milhares de pessoas que passarão por lá diariamente. Seis elevado-res têm acesso direto aos andares de escri-tórios, divididos para servir separadamente andares pares e impares. Destes, dois aten-dem exclusivamente os andares altos. Abaixo do heliponto, na cobertura, há uma sala VIP de espera para os executi-vos que farão uso de helicóptero, com um elevador de acesso exclusivo aos andares. O acesso de carro ao prédio será feito tanto pela Faria Lima quanto pela Juscelino Kubitschek. Em ambas as aveni-das, os acessos foram projetados para per-mitir entrada e saída em uma área interna ao complexo, o que contribui, em muito, com a movimentação dos veículos, evitan-do congestionamentos nas duas avenidas. As garagens, distribuídas em 3 subsolos, vão acomodar 448 veículos com serviço de manobrista. A parte térrea do International Plaza II vai contar com uma infra-estrutu-ra inédita de lazer e bem-estar na cidade. Para começar, uma grande área verde com

2.500 m², de acesso público, tornará a es-quina mais verde e elegante. Outro gran-de atrativo é o teatro projetado para 348 espectadores. A infra-estrutura do Teatro segue o mesmo padrão do International Plaza II, com sanitários próprios, serviço de manobrista – o mesmo que atende aos andares de escritórios – e acesso não só ao boulevard do térreo, mas ao jardim e lojas, alguns andares acima.

Excelência nos acabamentos

Com uma laje de mais de 700 m² de área útil, os andares contam com uma estrutura de primeira linha. Além das ca-racterísticas próprias de edifícios moder-nos, como piso elevado, forro suspenso modular, carga de piso de 350 kgf/m², ar condicionado central, e um sistema de se-gurança contra incêndio com o que há de mais moderno, o International Plaza II tem alguns diferenciais. O destaque é que to-das as áreas destinadas aos escritórios contam com uma proteção anti-ruído de altíssimo padrão. É só entrar no escritório e se dedicar ao traba-lho sem se preocupar

com o mundo externo. Falando em mundo externo, o arquiteto idealizou um projeto que inclui uma linda fachada com um foyer central que abrange todos os andares de escritó-rios, possibilitando uma visão privilegiada da Avenida Faria Lima. O condomínio, por sua vez, conta com várias áreas destinadas à parte técnica (elétrica, lógica e telefonia), automação e supervisão predial, telecomunicações, ge-radores e sistemas de segurança, contra in-cêndio, pessoal e patrimonial. Enfim, um edifício que vem com-provar que São Paulo está entre as melho-res capitais do mundo no que diz respeito aos empreendimentos corporativos de al-tíssimo padrão, com qualidade, elegância e acima de tudo, respeito com seus ocupan-tes e com a vizinhança. n

Tel.: +55 11 [email protected]

Hall de Elevadores Cruzamento Faria Lima/Juscelino KubitschekAndar Tipo

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Mercado

Com tantas discussões sobre as Operações Urbanas e projetos de restauração de áreas degradadas,

como é o bairro da Luz, achamos que se-ria de grande interesse escrever uma maté-ria simples, que elucidasse o emaranhado de leis e intervenções das quais a cidade de São Paulo tem sido palco nos últimos meses. Dando um passo além, podemos mostrar como questões tão longe do nos-so dia-a-dia na verdade estão mais perto do que pensamos. O trem que pegamos, o prédio onde trabalhamos, o restaurante onde comemos; todos esses itens da nos-sa vida diária são regidos por leis: onde e como devem ser construídos, quais os fa-tores importantes para seu funcionamento e como a integração de tudo isso melhora a qualidade de vida dos cidadãos. Quem sabe, conhecendo melhor tudo isso, você se sinta motivado a participar de maneira mais ativa na melhoria da sua cidade.

O que é Plano Diretor?

A história do Brasil está recheada de acontecimentos complicados e de gran-des confrontamentos políticos e sociais.

A LEGISLAÇÃO DO DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL

Isso não é diferente no que diz respeito ao planejamento do espaço físico e desenvol-vimento das cidades. Na década de 60, vários movi-mentos sociais se organizavam para criar um instrumento que conduzisse o início do crescimento das cidades, com a preocupa-ção de que isso fosse feito de maneira orde-nada. Se eles tivessem tido sucesso, talvez hoje o perfil das nossas grandes cidades poderia ser diferente e melhor. O fato é que, em linhas gerais, essa luta foi deixada de lado durante os governos militares. A retomada do assunto se deu timidamente no final da década de 80 com a promulga-ção da nova Constituição Brasileira, mas só veio a ser alvo de sérias discussões nos anos 90. O fruto tardio de todas essas dé-cadas de discussões resultou, em 10 de ju-lho 2001, na Lei 10.257, conhecida como o “Estatuto das Cidades”, que regulamenta os Artigos 182 e 183 da Constituição Fe-deral, estabelecendo diretrizes gerais da política urbana e outras providências. O Capítulo II, Artigo 4º, item 3 trata especifi-camente do Plano Diretor, dando-lhe uma grande responsabilidade, a de reger todos os processos de crescimento, desenvolvi-

mento das cidades, bem como a harmonia entre eles. Seguindo o estabelecido na nova legislação, a câmara municipal de São Pau-lo institui, em 13 de Setembro de 2002, seu Plano diretor, a Lei Municipal 13.430. Pre-visto, também, nessa legislação municipal estava a determinação de que alguns itens importantes, como o zoneamento da cida-de, por exemplo, fosse revisado, o que está sendo feito agora em 2009. De maneira geral, a melhor com-preensão que se tem de um Plano Diretor é que ele seja o instrumento básico da políti-ca de desenvolvimento do Município. Sua principal finalidade é orientar a atuação do poder público, e da iniciativa privada, na construção dos espaços urbanos e rurais e na oferta dos serviços públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de vida para a população. Mas, em uma cidade como São Paulo, cuja extensão territorial, diversida-de geográfica e histórica é imensa, o Plano Diretor ficaria inviável se abordasse todos os itens reguladores necessários. Assim, foi necessária sua desmembração em pla-nos menores, delimitados geograficamen-

Plano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores:Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas

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te. Esses planos são chamados de Planos Regionais Estratégicos e, segundo rege o Plano Diretor de São Paulo, constituem suas partes complementares, sendo, por isso, instrumentos determinantes das ações dos agentes públicos e privados no territó-rio em cada Subprefeitura. Foi instituído, então, que seria responsabilidade de cada subprefeitura estabelecer seu Plano Regio-nal Estratégico, atendendo aos dispositivos já estabelecidos pelo Plano Diretor do Mu-nicípio. Assim, seguindo o estabelecido no Plano Diretor, a câmara municipal apro-vou, em 25 de agosto de 2004, a Nova Lei de Zoneamento Municipal, a Lei 13.885. Nesta ficaram estabelecidas as normas complementares ao Plano Diretor Estra-tégico, com a regulamentação dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, bem como a disposição do parcelamento, disciplina e ordenação do uso e ocupação do solo do município de São Paulo. Outros aspectos contemplados no Estatuto das Cidades dizem respeito a ou-tros tipos de problema. Em algumas cida-des do Brasil, cujo maior exemplo talvez seja mesmo São Paulo, esse crescimento em épocas passadas promoveu o desloca-mento de população e centros comerciais para outras áreas, resultando em abandono de propriedades, possibilitando invasões e degradação. Um dos maiores exemplo dis-so é o bairro da Luz, na região central de São Paulo. Com a abolição dos escravos em 1888, os grandes fazendeiros do interior, principalmente os cafeicultores, passaram a ter que contratar mão de obra para as la-vouras. Com a escassez de força de traba-lho local, a solução foi trazer imigrantes. Estes vinham principalmente da Europa e do Japão. Com o aumento do número de indivíduos chegando todos os dias no Por-to de Santos e a necessidade de abrigá-los

em local adequado até que pudessem ser despachados para seu destino final, surgem primeiramente as hospedarias de imigran-te e, mais tarde, a ferrovia, que passou a interligar o Porto de Santos à capital e ao interior. Na cidade de São Paulo, a Estação da Luz, no bairro de mesmo nome, foi o destino da maioria dos imigrantes embar-cados em trens em Santos. No sentido in-verso fluía o café. No início do século XX, a prospe-ridade da área logo foi evidente. A Luz tor-nou-se um local aprazível; a atual Avenida Tiradentes era um arborizado boulevard e os paulistanos freqüentavam o Jardim da Luz nos finais de semana. Entretanto, o desenvolvimento do bairro e de toda a cidade trouxe no bojo os fatores de sua degradação. O bairro foi per-dendo importância e a população começou a se dirigir para as zonas sul e oeste. Até hoje se ouvem histórias sobre como as epi-demias típicas da época, como varíola, có-lera e tifo, também passaram a afugentar a aristocracia da região. Quem não tinha para onde ir ia ficando por lá mesmo. Com isso, houve um aumento do número de cortiços, prostituição e, mais tarde, o comércio de drogas. Com isso, a utilização da ferrovia declinou e perdeu sua antiga função. Foi pensando em problemas como este que o Estatuto das Cidades estabele-ceu as Operações Urbanas Consorciadas,

que é um incentivo à interação entre o po-der público e privado para a promoção de um crescimento municipal ordenado e que atenda às prerrogativas de harmonia entre o aumento das edificações e o bem-estar da população. Para o mercado imobiliário cor-porativo esses dois pontos, o zoneamento e as operações urbanas consorciadas, talvez representem os aspectos mais importantes do Estatuto das Cidades para reger o cres-cimento e desenvolvimento de um mercado comercial que contribua não apenas com o crescimento urbano em si, mas com a pros-peridade da cidade e de seus habitantes.

Vejamos cada um deles.

1. Zoneamento O zoneamento é um instrumento tradicional de planejamento urbano que abrange todo o território do município e que procura regular o uso, ocupação da terra por parte dos agentes de produção do espaço urbano, tais como as construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e o próprio Estado.

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Mercado

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Ele divide a cidade em zonas te-oricamente homogêneas dentro das quais as mesmas diretrizes espaciais, ou seja, de “uso e ocupação” são aplicadas. Essas diretrizes limitam-se, normalmente, a esti-pular índices máximos relativos à taxa de ocupação, índice de aproveitamento máxi-mo das propriedades, número máximo de pavimentos e afastamentos frontais e la-terais, assim como os usos permitidos em cada uma das zonas. Didaticamente, as leis de zonea-mento restringem o tipo de estrutura a ser construída em um dado local com base em:

• Função, ou Uso: as diferentes zonas li-mitam uma dada área da cidade para certo tipo de estrutura. As zonas normalmente são divididas em residenciais, comerciais, industriais ou mistas. As zonas mistas per-mitem o uso simultâneo para residencial e comercial, e eventualmente o industrial desde que de baixa incomodidade para a região.

• Limites construtivos, tais como Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamen-to: diferentes zonas limitam o número de pavimentos que as estruturas podem ter. Tal limite surge da divisão entre o coefi-ciente de aproveitamento máximo estipu-lado para uma região e a taxa de ocupação do lote urbano definido para ela, ambas determinadas pelo instrumento legal.

• Gabarito: corresponde à limitação efeti-va do tamanho das construções (expressa, normalmente, em números absolutos), que limita a altura da construção.

• Número de ocupantes: as várias zonas limitam a construção das edificações, ba-seadas no número de habitantes ou tra-balhadores que ocupariam uma determi-

nada área. Por exemplo, ruas próximas a grandes shopping centers e arranha-céus podem ficar congestionadas por causa do grande número de pessoas que entram e saem deles. Para isso, uma comissão téc-nica da prefeitura determina medidas que amenizam o impacto desses edifícios na vizinhança. Assim, conforme as caracterís-ticas básicas das regiões, as zonas de uso são criadas. No caso de São Paulo, a Lei de Zoneamento classifica as zonas em tipolo-gias como, por exemplo, Zona Exclusiva-mente Residencial (ZER) ou Zona Mista (ZM), enquanto os graus de adensamento determinam os tipos - Zona Mista de Bai-xa Densidade (ZM-1) ou Zona Exclusiva-mente Residencial de Média Densidade (ZER-2), entre outros. Com isso, existem 15 tipologias subdivididas em 25 tipos de zonas de uso. Essas tipologias de zonas, por sua vez, formam três grandes grupos: I) macrozonas de proteção ambiental, II) de estruturação e qualificação urbana e III) o das zonas especiais, que podem ocorrer em todo o território do município. Veja os deta-lhes na Tabela “As Novas Zonas de Uso”.

A finalidade deste novo zonea-mento promulgado em 2004 foi quebrar o “engessamento” das regras em vigor, ade-quando a disciplina do uso e ocupação do solo às diferentes situações regionais exis-tentes numa cidade de 10,5 milhões de ha-bitantes como é São Paulo. Assim, adequar edifícios antigos às novas regras ficaria mais fácil. Para o setor comercial, 3 aspectos beneficiam as novas construções:

a) A criação das chamadas Zonas de Cen-tralidade: A prefeitura identificou áreas na cidade que já mantinham tradição de uso misto, residencial e comercial, e oficia-lizou novas regras que respeitassem esse uso, mas que garantissem proteção às par-tes residenciais. Assim, avenidas como a Brigadeiro Faria Lima podem ter ao longo de seu eixo grandes edificações comer-ciais, ao passo que adentrando mais ao bairro há predominância de residências. O objetivo é descentralizar pontos centrais de comércio e serviços básicos, evitando os grandes deslocamentos da população para a área central da cidade. Têm prioridade,

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portanto, o comércio e os prestadores de serviços. Um dos grandes exemplos disso

em andamento hoje é o desenvolvimento da região da Vila Sônia, onde o terminal de

metrô irá gerar um grande desenvolvimen-to para a área.

b) Cada tipo de zona tem coeficientes de aproveitamento próprios, de acordo com as características da área. Em toda a cidade, existem três tipos de coeficientes de apro-veitamento: o básico (1 e 2 vezes a área do lote), o máximo (subdivididos em 4 ta-manhos: 1, 2, 2,5 e até 4 vezes a área do terreno) e o mínimo, para que a proprieda-de não deixe de prestar sua função social. Esses valores foram fixados pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e pelos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (PREs), que estabeleceram os limites má-ximos desses coeficientes, sempre obser-vando as regras gerais definidas pelo PDE, e não alteraram os limites básicos. Com isso, o poder público tem como equilibrar melhor a ocupação do território e tornar a verticalização (construção de prédios) mais harmônica com as características de cada bairro, fazendo melhor uso da infra-estrutura existente em cada região. Áreas compreendidas nas regiões de Operações Urbanas Consorciadas ou Áreas de inter-venção Urbana, poderão ter um coeficiente de aproveitamento de 4.

c) Incentivo à criação de áreas abertas ao público dentro do condomínio. Em uma ci-dade tão cheia de prédios como São Paulo, há espaço para que os edifícios sejam mais “cidadãos”. Para incentivar a utilização pública de áreas particulares, o zoneamen-to prevê benefícios aos empreendedores que adotarem essas medidas. A idéia é que se espalhem pelo município mais prédios com acesso livre no piso térreo, para for-mação de galerias ou praças públicas. Um dos exemplos mais conhecidos do que a Prefeitura pretende incentivar é o Conjun-to Nacional, na Avenida Paulista. Lá, todo o andar térreo é aberto aos pedestres, que

As novas zonas de uso1. Macrozona de Proteção Ambiental

ZMp zona mista de proteção ambiental

ZPDS zona de proteção e desenvolvimento sustentável

ZLT zona de lazer e turismo

ZERp zona exclusivamente residencial de proteção ambiental

ZEP zona especiais de preservação

ZCPp zona centralidade polar de proteção ambiental

ZCLp zona centralidade linear de proteção ambiental

2. Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana

ZER - 1 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixa

ZER - 2 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica média

ZER - 3 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica alta

ZPI zona predominantemente industrial

ZM - 1 zona mista de densidades demográfica e construtiva baixas

ZM - 2 zona mista de densidades demográfica e construtiva médias

ZM - 3a zona mista de densidades demográfica e construtiva altas

ZM - 3b zona mista de densidades demográfica e construtiva altas

ZCPa zona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva médias

ZCPb zona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva altas

ZCLa zona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias

ZCLb zona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias

ZCLz - Izona centralidade linear destinada à localização das atividades de comércio e

serviços de baixa densidade

ZCLz - IIzona centralidade linear destinada à localização das atividades de serviços de

baixa densidade

ZOE zona de ocupação especial

3. Zonas Especiais

ZEPAM zona Especial de Preservação Ambiental

ZEPEC zona Especial de Preservação Cultural

ZEPAG zona Especial de Produção Agrícola e de Extração Mineral

ZEIS zona Especial de Interesse SocialFonte: Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano


Mercado

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têm acesso a lojas, restaurantes e cinemas. Lotes que ocuparem uma ou mais esquinas e liberarem o térreo para ativida-des não-residenciais e para circulação de pedestres precisarão adotar apenas o recuo de frente obrigatório. Nas faces laterais e de fundos, o recuo proporcional à altura só será exigido a partir dos 12 metros. O atendimento à taxa de ocupação (limite imposto à projeção do prédio no terreno) também está liberado, mantendo-se ape-nas a obrigatoriedade de atendimento da taxa de permeabilidade do solo. Com isso, o empreendimento ganha uma espécie de “bônus” e obtém o direito de aumentar, em metade da área liberada para circulação de pedestres no térreo, a área a ser construída gratuitamente. Assim, se o edifício tiver, por exemplo, 1.000 m² de livre acesso público, sua área poderá ser aumentada, sem pagamen-to de outorga onerosa, em até 500 m² de área construída, que se somam gratuitamente ao

coeficiente básico estabelecido para aque-le lote, respeitado o limite do coeficiente máximo. O zoneamento estabelece, ainda, que se o empreendimento abrir no mínimo metade da área do terreno para uso públi-co, poderá aumentar gratuitamente a área construída do imóvel em 50% do espaço liberado. Essa regra, como a do Conjunto Nacional, só vale para lotes com no míni-mo duas frentes. O terreno deve ter, no mí-nimo, 2.500 m² de área, e a parte liberada à utilização dos munícipes deverá ser regis-trada em Cartório e não poderá ser fechada ou ocupada posteriormente.

2. Operações Urbanas

O Artigo 32 do Estatuto das Ci-dades prevê a elaboração de lei municipal específica, baseada no plano diretor, para delimitar as áreas de aplicação de opera-ções urbanas consorciadas. O texto define

operação urbana consorciada como “o con-junto de intervenções e medidas coordena-das pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores priva-dos, com o objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estrutu-rais, melhorias sociais e a valorização am-biental”. Ainda dentro das áreas de Opera-ções Urbanas Consorciadas, existem locais com definição diferenciada, chamadas de Áreas de Intervenção Urbana, que são áreas ao longo dos eixos das linhas de transporte público coletivo, cujo objetivo é qualificar estas áreas e seu entorno a fim de obter recursos para aplicação na implantação e melhoria das linhas de transporte público, delimitadas por:

1. Faixas de até 300 metros de cada lado dos alinhamentos do sistema de transporte público coletivo de massa;

2. Círculos com raio de até 600 metros ten-do como centro as estações do transporte metroviário ou ferroviário.

OPERAÇÕES URBANAS EXISTENTES1) FARIA LIMA2) ÁGUA BRANCA3) CENTRO4) ÁGUA ESPRAIADA5) RIO VERDE / JACÚ

OPERAÇÕES URBANAS PROPOSTAS6) VILA SÔNIA7) VILA LEOPOLDINA8) DIAGONAL NORTE9) DIAGONAL SUL

10) CARANDIRU / VILA MARIA11) CELSO GARCIA12) AMADOR BUENO13) SANTO AMARO14) PÓLO DESENVOLVIMENTO SUL15) TERMINAL LOGÍSTICO FERNÃO DIAS

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Fonte: Imagem concedida pela Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano

* A Operação Urbana Terminal Logístico Fernão Dias não foi prevista na Lei n° 13.885/04


Segundo o Plano Diretor, ficaram delimitadas áreas para as novas Operações Urbanas Consorciadas: Diagonal Sul, Dia-gonal Norte, Carandiru-Vila Maria, Rio Verde-Jacú, Vila Leopoldina, Vila Sônia e Celso Garcia, Santo Amaro e Tiquati-ra, além das existentes Faria Lima, Água Branca, Centro e Águas Espraiadas. Veja os mapas do que já está sendo feito, o que será feito em breve e as demais localidades onde existem projetos, mas que ainda não foram iniciadas obras. Um grande diferencial dessas áre-as de Operação Urbana é que o coeficiente de aproveitamento pode chegar a 4 vezes a área do terreno, mediante pagamento da Outorga Onerosa. O objetivo é garantir que grandes edifícios possam ser edificados em áreas com infra-estrutura desenvolvida. Um ponto muito importante a se observar aqui é que se por um lado a legislação visa melhorar a ocupação de áreas com boa in-fra-estrutura, por outro ela também visa a qualidade de vida da população local. As-sim, é importante verificar se há estoque disponível para essa compra. Muitas zonas em São Paulo já atingiram o máximo de construções que o Plano Estratégico Re-gional permitia.

2.1 – A questão da Outorga Onerosa

O Estatuto das Cidades prevê o que se chama de coeficiente de aproveita-mento básico, ou seja, a relação entre a área edificável e a área do terreno, ou a quanti-dade máxima de m² que podem ser constru-ídos numa determinada propriedade. No caso de São Paulo, esse coe-ficiente de aproveitamento básico é de 1. Assim, se um terreno tem 3 mil m², a área máxima que poderá ser construída é, tam-bém, 3 mil m². Para compensar essa limitação, em áreas que podem concentrar mais

contingente construtivo e populacional, o plano diretor fixa áreas nas quais o direi-to de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser pres-tada pelo beneficiário, aumentando o coe-ficiente de aproveitamento de 1 para 2 a 4, dependendo da região. Esse procedimento é conhecido como Outorga Onerosa, deter-minado pelo Estatuto das Cidades.

Veja as ilustrações ao lado.

Essa contrapartida, anteriormente citada, é normalmente feita em dinheiro. O modo como esse pagamento é feito tam-bém deve ser determinado na legislação municipal. No caso de São Paulo, a con-trapartida deve ser paga ao Poder Público pelo proprietário do imóvel, em espécie ou em Certificados de Potencial Adicional de Construção, conhecidos como CEPACs. Cada CEPAC equivale a determinado va-lor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto. Os CEPAC podem ser adquiri-dos de duas maneiras: 1) em leilões reali-

zados no Mercado de Balcão Organizado da BOVESPA; os editais dos leilões são publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo e em jornal de grande circu-lação; 2) ou no mercado secundário, por meio de corretoras de valores. As áreas passíveis de aplicação de outorga onerosa são as Áreas de Inter-venção Urbana, as Áreas de Operações Ur-


Coeficiente de aproveitamento = 2 a 4 Compra dos CEPACs para uso da

Outorga Onerosa

Coeficiente de aproveitamento = 1


Mercado

banas aprovadas por leis específicas e as zonas de uso cujo coeficiente de aproveita-mento máximo for maior que o básico. Atualmente São Paulo tem emi-tido CEPACs para as áreas de Operação Urbana das Águas Espraiadas e da Faria Lima.

PROPOSTA DE REVISÃO DO PLANO DIRETOR

Como previsto no Plano Diretor, foi estabelecido um prazo para que ocor-resse uma revisão do seu conteúdo. O as-sunto, porém, está sendo alvo de grandes discussões. Veja os pontos principais da nova proposta.

1. Proteção ambiental: no plano atual, as áreas de proteção ambiental da cidade são divididas em três subtipos: de proteção in-tegral, de uso sustentável e de conservação e recuperação. Na revisão, essas três viram sete, uma delas denominada zona mista. Isso quer dizer que o novo plano irá prever vários tipos de ocupação dessas áreas.

2. Zonas mistas: o plano cria subzonas

mistas e uma nova zona, a de “centralidade linear” (centros dos bairros) onde o coefi-ciente de aproveitamento básico - aquele sobre o qual não é necessário pagar taxas à Prefeitura para construir mais - é de 2 (duas vezes o tamanho do lote) e o máximo (quando é preciso pagar), de 4.

3. Megacondomínios: condomínios que tiveram terrenos muito grandes terão de ser desmembrados em dois ou três outros condomínios, subdividindo o terreno com ruas públicas.

4. Anistia branca: imóveis com área cons-truída acima do permitido poderão reque-rer regularização mediante contrapartida urbanística, com um instrumento chama-do Termo de Compensação Urbanística (TCU). Atualmente, isso só é possível por meio de anistias que são projetos aprova-dos na Câmara.

5. Escolas: os estabelecimentos de ensino, a título de incentivo da Prefeitura, poderão ter prédios que ultrapassem o CA máximo da cidade, chegando, em alguns casos a CA 6 (área construída de seis vezes a me-

tragem do terreno), mediante pagamento de taxa (outorga onerosa). 6. Teatro e cinema: centros de compras ou shoppings com área construída superior a 30 mil metros quadrados serão obrigados a ter pelo menos uma sala de cinema e uma de teatro com capacidade para no mínimo 250 pessoas cada uma.

7. Postos de gasolina: o plano permite pos-tos de gasolina acoplados a supermercados e hipermercados, contanto que as bombas fi-quem a 20 metros das atividades comerciais.

8. Usucapião: o executivo deverá outor-gar àquele que, até 30 de junho de 2001, residia em área urbana de até 250 metros quadrados, de propriedade pública, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, título de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia.

9. Direito de superfície: a Prefeitura fica autorizada a conceder o direito de super-fície dos seus terrenos e imóveis, o que inclui a terra em si, o subsolo e o espaço aéreo.

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10. Verticalização: as chamadas Áreas de Intervenção Urbana (AIU) serão as únicas onde será possível ultrapassar coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido pelo zoneamento, mediante pagamento de taxa, permitindo construções gigantescas. Em todas as outras, as construtoras podem evoluir do coeficiente de aproveitamento básico (geralmente 1) para o máximo (teto 4), mediante pagamento de taxa. Delimita-das em mapas anexados à revisão do Plano Diretor, essas áreas são aquelas que passa-rem por grande intervenção da Prefeitura, como a construção de parques lineares ou grandes estruturas de transporte. Geral-mente, ficam ou no centro ou nas áreas centrais dos bairros.

Os que estão contra o conteúdo da revisão estão contestando da seguinte maneira:

1. A Prefeitura da Cidade de São Paulo não cumpriu o determinado no Art. 293 do Plano Diretor Estratégico vigente, que estabelece os limites legais de sua própria revisão, restrita apenas à adequação das ações estratégicas do Plano Diretor, com possíveis acréscimos de áreas do território

da cidade para aplicação dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade;

2. A Prefeitura da Cidade de São Paulo, extrapolando os limites legais da revisão do Plano Diretor Estratégico, simplesmen-te propôs um novo Plano, o qual suprimiu importantes elementos do desenvolvimen-to urbano que já foram conquistados, com significativos retrocessos nos aspectos so-ciais e culturais do Plano vigente, como as alterações das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) ou a retirada da importante figura dos Planos de Bairro, entre outros;

3. Este novo Plano coloca praticamente todo o território urbano sujeito à venda de áreas construídas superiores às atualmen-te permitidas, liberando sem controle a verticalização e adensamento ao sabor do interesse puramente imobiliário, desconsi-derando seus reflexos na evidente ausência de sustentabilidade ambiental de nossa ci-dade;

4. A Prefeitura da Cidade de São Paulo não apresentou nenhum Plano de Habitação, de Transportes e Circulação Viária, dispositi-

vos estes interdependentes e subordinados às diretrizes do Plano Diretor Estratégico vigente, cuja concepção e aplicação inte-gradas são fundamentais para a sua revisão e futura elaboração de adequadas Normas de Uso e Ocupação do Solo, como legal-mente previsto e não cumprido pelo Execu-tivo, o que por si só invalida o projeto en-caminhado à Câmara (esse ponto fica mais complicado com a questão das Operações Urbanas, que estão sendo aprovadas. A da Nova Luz foi em 26/03/2009).

5. A Prefeitura da Cidade de São Paulo procedeu de forma pouco democrática, desde a apresentação do Projeto até o en-caminhamento para a Câmara Municipal, retrocedendo no processo de discussão e gestão participativa, através de audiências públicas absolutamente carentes de infor-mação, de tempo para qualquer manifesta-ção pública consistente.

Seja qual for o desfecho que a re-visão do Plano Diretor terá, o importante é que toda a sociedade se mobilize e participe das discussões. O interesse é de todos. n

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Com a colaboração da Soluções Consultoriawww.solucoesconsultoria.com.br


Quando entramos no edifício onde trabalhamos, passan-do pelas rampas da garagem, subindo os elevadores até o nosso andar e caminhando em direção a nossa mesa

de trabalho, não temos idéia de tudo o que é preciso existir para que isso ocorra com segurança e eficiência. Da mesma maneira, não paramos para pensar que, para realizarmos nossos trabalhos diários, atendermos ao telefone, ou usarmos nossos laptops com sistema de wireless em qualquer ponto do escritório, foram gastos muitos meses de planejamento para projetar e executar o edifício que estamos ocupando. Talvez conhecer todos esses detalhes não seja importante para a maioria de nós. Mas se você é um dos res-ponsáveis pela manutenção de patrimônio, TI ou mesmo RH, ou tem, de alguma maneira, voz ativa em decisões como mudanças e aquisição de equipamentos, conhecer esses itens pode ser uma im-portante ferramenta de trabalho, que colabore para melhorar suas decisões no dia-a-dia. Foi pensando nisso que abordamos, nesta edição, o as-sunto “Especificações Técnicas”, ou seja, o conjunto de itens fí-sicos necessários para o pleno funcionamento de um edifício, que abrange não só a parte operacional básica como elevadores, ou de conforto e bem-estar como o sistema de ar condicionado, mas também de economia, já que muitos equipamentos mais moder-nos, por exemplo, consomem menos energia.

Considerações Importantes A escolha de um espaço para escritório requer uma aná-lise das especificações técnicas. Alguns dos itens que compõem essa lista são fundamentais para instalação e funcionamento de alguns escritórios. A maioria dos escritórios do setor financeiro

Especificações Técnicas de edifícios comerciais


Técnica

precisa ter um piso elevado com altura mínima de 20 cm, enquan-to que outros possuem equipamento que precisa ficar resfriado 24 horas por dia. O fato é que quando falamos de edifícios comer-ciais de alto padrão, como já é comum nos pontos mais nobres da cidade, há pouco onde se errar; a qualidade técnica e tecnológica destes edifícios é realmente muito boa. Mas quando considera-mos prédios mais antigos, ou de padrão um pouco mais simples, é importante que o usuário conheça e compare as alternativas do ponto de vista técnico. Alguns itens das especificações técnicas geram economias consideráveis não só no espaço alugado, mas também ao condomínio. Nem todas as empresas precisam necessariamente de instalações ultramodernas, e a opção de ficar em prédios mais an-tigos e, conseqüentemente, mais baratos, é perfeitamente acerta-da. Por que pagar por um serviço que não se necessita? É por esse motivo que países como EUA e alguns outros da Europa, fazem grande uso de empresas de consultoria imobiliária, já que essas, de modo geral, detêm conhecimentos detalhados das especifica-ções técnicas dos edifícios, ou dispõem de fontes confiáveis, que concentram todas essas informações. O banco de dados Buildings – Espaços Corporativos On-line disponibiliza as informações técnicas básicas de todos os edi-fícios comerciais de São Paulo com laje superior a 300 m². Além da capital temos no estado de São Paulo o bairro de Alphaville, em Barueri, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caeta-no e Diadema (conhecidos como ABCD paulista), além de ou-tras importantes capitais, como Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Cadastre-se no site www.buildings.com.br e tenha acesso a todas essas informações.


Por ser muito extensa, dividiremos essa matéria em duas partes. Nesta primeira parte abordaremos os itens:

1. Horário de Funcionamento do Edifício.2. Nº de Vagas de estacionamento.3. Quadro de Áreas: Área Locável, Área Útil, Área de Carpete, Terraço e Cobertura.4. Pé Direito.5. Pisos e distribuição de cabeamento.6. Tipos de forros.7. Banheiros.8. Benefícios no prédio: Auditório, Sala de Reuniões, Depósito, Restaurantes, Bancos, Caixas Eletrônicos, Academia e Heliponto.

Na próxima matéria serão abordados os seguintes itens:

1. Tipos de Ar Condicionado.2. Escadas de Emergência.3. Equipamento Emergência, de Detecção e Combate a Incêndio.4. Telecomunicações: Fibra Ótica e empresas de Comunicação de Dados.5. Suprimento de Energia.6. Geradores de Emergências.7. Elevadores.8. Sistemas de Segurança.9. BMS - Building Management System

Detalhamos a seguir os itens que compõem essa primeira parte das especificações técnicas prediais e os comentários sobre a importância de cada uma delas.

1. Horário de funcionamento do edifício Quase todos os prédios modernos, especialmente nas grandes cidades, possuem funcionamento de 24 horas, 7 dias por semana (esquema conhecido como “24x7”). Muitos prédios anti-gos, especialmente em partes mais antigas da cidade e em cidades menores, têm o horário de funcionamento pré-determinado, nor-malmente permanecendo fechado durante a noite. Caso for alugar um prédio, atente-se a isto.

2. Número de vagas de estacionamento Prédios classificados como “Classe A” (laje superior a 700 m² e altas especificações técnicas) normalmente oferecem uma vaga de estacionamento para cada 35 m² de área locável. Existem alguns prédios com uma relação diferente, que pode ser maior ou menor, dependendo da legislação na época da constru-ção do mesmo ou, ainda, a demanda na ocasião da construção. O custo para alugar vagas adicionais pode ser alto.

3. Quadro de Áreas: Área Locável, Área Útil, Área de Carpe-te, Terraço e Cobertura Os assuntos referentes à medição de áreas e eficiência de andares já foram abordados nas edições anteriores, porém é importante salientar que para todas as áreas mencionadas existem diferentes regras de medição e, conseqüentemente, de resultados. Um dos grandes motivos de se saber o tamanho das áreas é porque usualmente a cobrança do aluguel se faz sobre a área privativa que, inclusive, inclui as áreas de terraço; se a empresa não tem interesse em aproveitar esse espaço, o ideal é fazer uma análise de custos e, em último caso, buscar outra opção. Em alguns mercados, como o centro de cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, muitos prédios não possuem medições detalhadas e são negociados com base na área total construída do andar, ou seja, incluindo as áreas comuns do andar. Quanto às coberturas, vale lembrar que algumas delas são consideradas “duplex”, em que o acesso ao último andar é muitas vezes feito somente por escada. Em alguns edifícios este

Especificações Técnicas em edifícios comerciais

1ª Parte


Técnica

último andar não está devidamente aprovado na prefeitura para uso como escritório.

4. Pé Direito É a distância que existe entre o teto e o piso. O importan-te aqui é lembrar que com a colocação de forros e pisos elevados, essa distância fica menor. Para empresas com grandes equipa-mentos essa informação é fundamental já que por causa de alguns centímetros eles podem não se encaixar no escritório. Um bom pé direito agrega também um sentimento de conforto no ambiente. A grande maioria de edifícios Classe A já são entregues com forro rebaixado e piso elevado, em que o pé direito restante é muito bom.

5. Piso e distribuição de cabeamento: Dutos, Canaletas, Piso Elevado e Distribuição pelo forro

Dutos - O sistema mais básico de distribuição de cabos que pode ser encontrado é o de dutos (simples canos metálicos aplásticos). Normalmentea entrada de energia está sub dimensionada para as necessidades modernas. O que acontece muitas vezes é que se tor-na necessário fazer um projeto cuidadoso para quebrar o piso e abrir novos caminhos. Os custos de obra, o tempo na intervenção e o entulho de obra geralmente são maiores nestes prédios se com-parado com um prédio com piso elevado.

Canaletas - Especialmente em edifícios da década de 80 em São

Paulo, existe o sistema de canaletas, ou seja, bandejas com 2 ou 3 divisões para diferentes tipos de cabeamento (elétrico, telefonia, dados); estas canaletas são distribuídas para formar uma malha no piso. É importante prestar atenção à distância entre elas, pois isto determinará o posicionamento das estações de trabalho. Também é importante que a caneleta tenha divisão física para separar a infra-estrutura elétrica da infra-estrutura de voz e dados.

Piso-elevado - Nos edifícios de alto padrão, ou os entregues nos últimos anos, o piso elevado tornou-se a escolha definitiva. Este é um ponto muito importante ao ser considerado na decisão de montar um escritório. O piso elevado torna mais fácil qualquer tipo de trabalho que envolva a distribuição elétrica e de teleco-municações, flexibilizando o layout. Mas não é toda empresa que precisa de piso elevado – considere bem sua necessidade. Existem diferentes tipos de piso elevado e as alturas podem variar. A estrutura dos pisos elevados possui uma base e um sistema de sustentação regulável. Dentre as possibilidades, os pisos elevados podem ser produzidos em aço (externamente) e concreto leve (internamente), aço e madeira, polímeros plásti-cos (policarbonato), apenas madeira ou apenas concreto. Podem variar, também, na modulação e resistência. Em situações onde serão montadas estruturas pesadas, vale a pena verificar a resis-tência por metro quadrado para evitar futuros problemas.

6. Tipos de forro: Forro modular, Forro de Gesso Existem vários tipos de forros. Os principais usados nos edifícios comerciais são o forro corrido de gesso e o forro modular rebaixado. O forro de gesso corrido é normalmente utilizado como um forro decorativo. Alguns escritórios são entregues com esse tipo de forro em toda a área, deixando para o ocupante do espaço o encargo de uma obra para uma eventual modificação. É mais bonito, porém menos funcional. A tendência moderna para os escritórios é utilizar forros modulares, afixados na laje por meio de estrutura metálica. As

18


Técnica

placas são facilmente removíveis, permitindo fácil acesso para manutenção, o que é extremamente prático. Muitos elementos da infra-estrutura dos escritórios, como iluminação, sistemas de detecção e combate a incêndios, som ambiente, sinalizações, ar condicionado, etc., são instalados no forro. Dependendo do forro modular selecionado, o investimento inicial pode ser mais alto.

7. Banheiros A relação ideal recomendada por normas técnicas é de ter um vaso sanitário e um lavatório para cada vinte pessoas. Quando a quantidade de mulheres é alta, o ideal é aumentar essa relação. Para mais de vinte pessoas, são necessárias instalações sanitárias separadas por sexo, em quantidades que podem depender do perfil da empresa e da proporção entre homens e mulheres. Nos sanitá-rios masculinos, 50% dos vasos poderão ser substituídos por mic-tórios. Banheiros individuais geram ineficiência, já que impedem acesso à pia quando ocupados. Alguns edifícios oferecem banheiros na área comum. Isso gera mais eficiência no uso de recursos e espaço, já que a área interna pode ser dedicada exclusivamente ao espaço de escritório. Mas nem todas as empresas gostam de compartilhar os banheiros com outras.

8. Benefícios no prédio: Auditório, Sala de Reuniões, Depó-sito, Restaurantes, Bancos, Caixas Eletrônicos, Academia e Heliponto Existe uma variedade de benefícios que podem ser ofe-

recidos aos usuários de um edifício comercial. Cada incorporador toma sua decisão dependendo do quanto esses benefícios real-mente agregarão valor ao prédio. Existem prédios com academias desertas enquanto em outros a academia pode estar lotada. Auditórios e salas de reunião são uma grande vantagem, pois reduz a necessidade das empresas projetarem salas no próprio andar, especialmente se houver pouca freqüência de uso. Pouquíssimos edifícios oferecem áreas de depósito para as empresas. Grandes complexos de edifícios normalmente possuem áreas de conveniência com uma grande variedade de lojas, restau-rantes, bancos, áreas de lazer, entre outros. Aliás, tem havido ten-dência de retomada deste tipo de projeto nos últimos anos, inciada pela construção do WTC – World Trade Center. Muitos shopping centers, apostando nisso, dedicaram parte de seus espaços para a construção de prédios comerciais. Alguns casos bem sucedidos são os do Shopping Market Place, o Villa Lobas, o Morumbi Sho-pping e Shopping Eldorado. Edifícios de alto padrão costumam oferecer heliponto no telhado, mas é importante averiguar se o mesmo está homologado junto aos órgãos públicos.

Enfim, a escolha do local adequado para instalar o escri-tório da sua empresa pode dar certo trabalho na hora da seleção do melhor espaço, mas uma vez que essa etapa foi vencida a certeza de estar no melhor lugar trará uma tranqüilidade de mais alguns anos. n

Com a colaboração das equipes de Serviços Corporativos e de Gerenciamento de Projetos e Obras da

Ocupantes Consultoria Imobiliáriawww.ocupantes.com.br

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Hoje em dia muito se tem ouvido falar sobre os inúme-ros segmentos de mercado que estão preocupados com o meio ambiente e o que cada um tem feito para dar

sua parcela de contribuição para isso. No segmento de edifícios comerciais, os green buidings já têm sido vistos como o tipo de construção que será padrão para o futuro da construção civil co-mercial. Mas o que poucos sabem é que existem certificações que vão além dos novos edifícios. Se você é, por exemplo, proprie-tário de um andar, ou ocupa um escritório, e gostaria de dar um passo além, tornando esse espaço ecologicamente correto, dentro do que existe de mais moderno no conhecimento de sustentabili-dade, você pode ser um excelente candidato a receber uma certi-ficação LEED para interiores comerciais, cuja sigla em inglês é LEED CI®. LEED CI® (Commercial Interior) é a certificação LEED® para interiores comerciais que foi desenvolvida para garantir o alto desempenho dos interiores, em termos de ambiente saudável, locais de trabalho produtivos, baixo custo de manutenção e ope-ração e redução do impacto ambiental. O LEED CI® oferece aos usuários, arquitetos de interiores e designers, a possibilidade de criar ambientes sustentáveis, independentemente de não poderem atuar na operação de todo o prédio. Uma vez que as modificações devem ser feitas no escri-tório, surgem diferentes graus de dificuldade, sendo que talvez a mais importante delas seja a idade do edifício. Edifícios antigos podem ser ineficientes em vários aspectos, principalmente no consumo de energia elétrica e água. Por outro lado, edifícios mais modernos, que já possuem especificações técnicas mais moder-nas, podem comportar as mudanças exigidas para a certificação sem grandes dificuldades. Os itens analisados para obtenção do LEED CI® estão

divididos em 7 subitens diferentes:

1. Localização Sustentável - estar dentro de um edifício eco-logicamente correto pode representar 12% da contagem total de pontos necessário.

2. Eficiência no uso da água, que compreende itens como redu-ção do uso de água em pelo menos 20%.

3. Energia e Atmosfera, sendo que itens como diminuição da emissão de CFC (clorofluorcarbono) em equipamentos de aque-cimento, ventilação e ar condicionado (conhecidos pela sigla in-glesa HVAC), são obrigatórios.

4. Materiais e Recursos, que incluem itens como coleta e se-leção de materiais recicláveis e uso de materiais regionais e de madeira certificada.

5. Qualidade do Ambiente Interno – pontos como desempenho mínimo da qualidade interna de ar e controle de fumantes são obrigatórios. Neste último ponto, escritórios situados na cidade de São Paulo saem na frente, já que a proibição do fumo em am-bientes públicos ou coletivos está proibida.

6. Inovação de Projeto e Desenho. Segundo o Green Building Council Brasil, atualmente estão em processo de obtenção dessa certificação o Fleury Medi-cina Diagnóstica (LEED CI 2.0), Morgan Stanley Bank (LEED CI) e Veranum Tempus Soluções (LEED CI 2.0), todos em São Paulo.

Dados atualizados em 06 de Maio de 2009. n

Certificação LEEDTM para Interiores Comerciais

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Edifício Mapfre


Estatísticas

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Confira as faixas de Preços de Locaçãoe dados do Portal Buildings.com.br

Osasco Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Osasco - 34,38 - -

ABCD Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²ABCD De 17,24 a 23,68 De 17,11 a 45,76 10,00 -

Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra Funda 48,65 33,33 - 50,00 Berrini De 32,65 a 64,38 De 33,33 a 85,27 75,00 -Centro 44,47 45,83 17,74 De 10,00 a 25,00Chácara Santo Antônio De 19,23 a 65,00 De 40,74 a 50,00 - 50,00Faria Lima - De 16,87 a 150,00 70,00 -Itaim Bibi De 21 a 85,00 56,41 - De 65,00 a 110,00Marginal Pinheiros - 41,07 De 50,00 a 71,63 De 33,00 a 90,00Paulista 90,00 De 32,00 a 74,07 De 23,66 a 110,00 De 59,93 a 90,00Vila Olímpia De 27,54 a 65,37 De 34,62 a 65,00 De 70,00 a 90,00 De 100,00 a 120,00

São Paulo

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do portal Buildings.com.br. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barra Funda 25 193.997 19,36 20.982Berrini 59 479.404 6,04 76.816Centro 124 1.017.428 5,69 -Chácara Santo Antônio 42 285.161 4,08 39.480Faria Lima 84 625.643 5,85 17.195Itaim Bibi 60 492.386 3,30 55.155Marginal Pinheiros 33 647.451 12,31 168.382Paulista 151 1.167.427 4,91 38.386Vila Olímpia 68 468.274 2,33 26.551 Total 646 5.377.171 5,56 442.947

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barueri 40 544.735 65,61 331.116


ABCD 23 120.119 5,50 -


Osasco 4 37.732 80,84 28.336

Barueri Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barueri De 22,22 a 42,79 De 35,00 a 50,00 - De 37,00 a 60,00


Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra da Tijuca De 24,00 a 50,00 De 17,95 a 85,00 85,00Botafogo 24,29 De 16,37 a 50,00 De 74,91 a 100,00Centro De 11,67 a 78,00 De 7,79 a 42,57 De 13,33 a 75,00Copacabana 14,71 - -Lagoa - De 57,14 a 60,00 -

Recife Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Recife De 32,00 a 56,00 De 25,00 a 43,33 De 56,00 a 67,00 30,00

Salvador Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Salvador 22,85 De 31,00 a 41,67 32,69 -

Rio de Janeiro

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)Barra da Tijuca 112 579.154 11,84 48.048Botafogo 26 308.802 2,79 4.596Centro 133 1.910.670 8,41 98.050Copacabana 8 67.600 0,41 -Lagoa 8 59.590 0,76 -Total 287 2.925.817 8,15 150.694


Salvador 28 250.789 17,83 44.352


Recife 29 236.945 16,59 24.299

Florianópolis Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Florianópolis De 22,64 a 29,76 - - -

Curitiba Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Curitiba De 8,82 a 44,47 16,34 De 10,25 a 15,38 11,38


Curitiba 43 437.541 7,19 24.299


Florianópolis 32 112.924 26,00 28.219

Porto Alegre Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Porto Alegre 50,00 50,00 59,90 -


Porto Alegre 43 245.808 28,54 60.102

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Revista Buildings - 6ª edição