1º SEMINÁRIO PREVIC26/09/2019

Segmento ImobiliárioDesafios e Oportunidades

Objetivo: Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um produto estruturado para viabilizar a aplicação de recursos financeiros no mercadoimobiliário, por meio da aquisição direta de imóveis ou de títulos e valores mobiliários ligados a este segmento.

Condomínio: fechado (não pode haver resgate de cotas até o seu vencimento/liquidação). Para o desinvestimento, deve-se vender as cotas do FII no mercado secundário, razão pela qual a maioria destes fundos possui suas

cotas listadas para negociação na B3.

Regulamentação: Lei 8.668 (1993 – criação do FII) / Lei 11.196 (2005 - isenção IR rendimentos) ICVM 472 (2008) / ICVM 571 (2015 - altera 472, com foco em governança e regime informacional)

Aquisição de cotas: oferta pública (ICVM 400 ou ICVM 476) no primário. Bolsa ou balcão no secundário.

Integralização de cotas: em moeda, bem como em bens e direitos relativos a imóveis, com base em laudo de avaliação indepententeaprovado em Assembleia de cotistas, caso o FII já esteja em funcionamento.

Público alvo: investidores em geral / investidores qualificados.

Rendimentos: distribuição semestral de, no mínimo, 95% do resultado apurado segundo o regime de caixa

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOEstrutura e funcionamento

Tributação da carteira do FII:

Receita imobiliária isenta.

Rendimentos e ganhos líquidos em aplicações RF ou RV sujeitam-se à incidência do IR na fonte, observadas as mesmas normas aplicáveisàs pessoas jurídicas submetidas a esta forma de tributação.

Exceção: remuneração de aplicações efetuadas pelo FII em LH, CRI e LCI, e rendimentos de FII.

Ganhos de capital na alienação de cotas de outros FII: 20% de IR.

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOEstrutura e funcionamento

Tributação dos cotistas do FII:

Rendimentos: 20% IR na fonte.

Cotista pessoa física é isento, desde que: O fundo tenha suas cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; O fundo tenha no mínimo 50 cotistas; e Individualmente, a pessoa física cotista não detenha 10% ou mais das cotas do fundo e não receba mais que 10% dos rendimentos.

Ganho de capital: os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas do FII por qualquer beneficiário,inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência de 20% IR.

Entidades de Previdência Complementar dispensadas do IR retido na fonte(art. 71 da Instrução Normativa RFB nº 1.585/2015)

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOEstrutura e funcionamento

FII – FUNDOS IMOBILIÁRIOSClassificação ANBIMA

Mandato

• Desenvolvimento para renda

• Desenvolvimento para venda

• Renda• Títulos e Valores

Mobiliários• Híbrido

Tipo de Gestão

• Gestão Ativa

• Gestão Passiva

Segmento de Atuação

• Lajes Corporativas• Shoppings• Logística• Hospital• Residencial• Títulos e Val. Mobiliários• Agências• Educacional• Hotel• Híbrido• Outros

Visão do Investidor

Fundo Imobiliário de Renda

Objetivo: geração de renda mensal (annuity/previdência)

Carteira Básica: imóveis prontos performados -lajes corporativas, shoppings, agências bancárias, varejo e logística

Custo de oportunidade do Investidor: carteira própria de imóveis

Principais Riscos: mercado (valor dos aluguéis),risco de crédito (locatários),custos de condomínio,vacância/inadimplência

Fundo Imobiliário de Desenvolvimento para

Venda

Objetivo: ganho de capital

Carteira Básica: imóveis em desenvolvimentonão-performados para fins de alienação futura a terceirosCusto de oportunidade do Investidor: Private Equity/ RV (Ações)

Principais Riscos: desempenho de mercado, execução do business plan, repasse, custos de obra

Fundo Imobiliário de Desenvolvimento para

Renda

Objetivo: geração de renda

Carteira Básica: imóveis em desenvolvimentonão-performados para fins de locação ou arrendamentoCusto de oportunidade do Investidor: superar a rentabilidade da carteira entre imóveis próprios e Private Equity/RV (Ações)

Principais Riscos: somas dos principais riscos do FII de Renda + FII de desenvolvimento para venda

Fundo Imobiliário de Títulos e Valores

Mobiliários

Objetivo: preservação de capital

Carteira Básica: FIIs, CRIs, LCIs, LHs, etc.Custo de oportunidade do Investidor: carteira própria diversificada de títulos e valores mobiliários

Principais Riscos: riscos de crédito

Fundo Imobiliário Híbrido

Objetivo: ganho de capital, geração de renda e preservação de capital

Carteira Básica: títulos e valores mobiliários, imóveis performados, não-performados para locação ou vendaCusto de oportunidade do Investidor: dependerá do perfil da carteira básica do investidor

Principais Riscos: riscos de crédito, risco de mercado

FII – FUNDOS IMOBILIÁRIOSClassificação ANBIMA

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIORegime informacional

Sistema FUNDOSNET + website do Administrador

Informes contábeis: Mensal (15 dias)carteira do fechamento do mês. Trimestral (45 dias)abertura dos imóveis, incluindo informações de vacância, inadimplência, inquilinos relevantes, distribuição decontratos por índice e vencimento, bem como relação dos demais ativos e movimentações no período /demonstrativo de resultado. Anual (90 dias)programa de investimentos, riscos do fundo, relação de processos e demandas, distribuição do perfil de cotistas,informações institucionais

Gestão: Relatórios gerenciais Webcast de resultados Ferramentas de mailing

Laudos de avaliação: disponíveis em até 30 dias da aquisição imóvel

Regulatório: convocações e atas de Assembleia, Fatos Relevantes

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIORegime informacional

Exemplos

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOVantagens

Ganhos de escala e acesso ao mercado investir em empreendimentos de grande porte com relativamente poucos recursos

Benefícios fiscais rendimentos imobiliários da carteira do fundo são isentos de IR e o cotista pode ser isento sobre os rendimentos distribuídos

Poder de negociação devido ao volume dos fundos, é possível obter condições exclusivas

Liquidez através da negociação de cotas na Bolsa de Valores, é possível ter liquidez superior se comparada à venda do ativo imobiliário diretamente

Custos de transação corretagem de cotas de FII em Bolsa é muito menor do que as praticadas por uma imobiliária

Praticidade gestor é responsável por toda a documentação, análises e operacional dos investimentos

Gestão profissional produto gerenciado por profissionais experientes no mercado imobiliário ede capitais

Transparência veículo altamente regulado, com informes e relatórios periódicos

Distribuição de rendimentos fundos imobiliários devem distribuir ao menos 95% do resultado semestral

Diversificação de investimentos baixa correlação com outras classes de ativos e possibilidade de aquisição de ativos imobiliários de diversos segmentos

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOFII e outras classes de ativos

350

550

750

950

1.150

1.350

1.550

1.750

1.950

2.150

2.350

2.550

2.750

dez-10 ago-11 abr-12 dez-12 ago-13 abr-14 dez-14 ago-15 abr-16 dez-16 ago-17 abr-18 dez-18 ago-19

IFIX CDI Ibovespa

Fonte: Hedge, Economática e BacenDatabase agosto-19

Performance do IFIX vs. CDI e Ibovespa

IFIX

Ibovespa

CDI

128%

46%

166%

Ibovespa

IFIX

CDI

Poupança

Dólar

Small Cap

IMOB

-50

-30

-10

10

30

50

70

90

110

130

150

170

190

0481216202428

Ret

orno

(%

)

Volatilidade Aual (%)

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOFII e outras classes de ativos

Desde sua criação pela B3, em dezembro de 2010, até agosto de 2019, a volatilidade anualizada do IFIX foi de 6,2%, inferior à volatidadeverificada em outras classes de ativos de renda variável.Quando comparado com o Ibovespa, os fundos imobiliários apresentaram uma volatidade 3,7x inferior no mesmo período.

Retorno x Volatilidade – IFIX vs outras classes de ativos

menor volatilidade

mai

or re

torn

o

Melhor relação Risco x Retorno

Fonte: Hedge, EconomáticaDatabase agosto-19

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIODesempenho recente

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2.200

2.400

2.600

2.800

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

13,0%

14,0%

15,0%

dez/10 ago/11 mar/12 nov/12 jun/13 jan/14 set/14 abr/15 dez/15 jul/16 fev/17 out/17 mai/18 jan/19 ago/19

7,25

10,75

14,25

5,50

12,50

SELIC (eixo esquerdo)

IFIX(eixo direito)

IFIX vs SELIC (meta)

Fonte: Hedge, Bacen, B3, EconomáticaDatabase agosto-19

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIODesempenho recente

Ao correlacionar o IFIX com o IMA-B, índice divulgado pela Anbima que representa o desempenho de uma carteira de títulos públicos federais indexados ao IPCA, obtém-se um coeficiente decorrelação1 de +0,97. Assim, em momentos em que a performance do IMA-B é positiva, espera-se que o retorno dos FIIs ocorra na mesma direção e intensidade bastante próxima.

2,50%

3,50%

4,50%

5,50%

6,50%

7,50%

950

1150

1350

1550

1750

1950

2150

2350

2550

2750

dez-10 ago-11 abr-12 dez-12 ago-13 abr-14 dez-14 ago-15 abr-16 dez-16 ago-17 abr-18 dez-18 ago-19

IFIX Juro Real (NTN-B 2024)

IFIX(eixo esquerdo)

NTN-B 2024(eixo direito)

IFIX vs NTN-B 2024

Fonte: Hedge, EconomáticaDatabase agosto-191º grau de correlação pode assumir valores de -1 até +1, sendo -1 correlação negativa e perfeita entre 2 variáveis e +1 correlação positiva perfeita entre 2 variáveis.

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOIndústria de FIIs

PL total - R$ 111,1 bilhões

Valor de mercado FIIs listados - R$ 73 bilhões, conforme dados do sistema Economática.

30 24 2339 39

4834

16 10 1228

40 34

0%3%6%9%

12%15%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

Número de ofertas vs Média SELIC (%)

Número de ofertas Média anual SELIC

25 31 50 69 96 117 127 127 127 138 168 19173 89 101 142 176 217 249 264 303 331

409 452

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

Número de fundos registrados na CVM e B3

B3 CVM

431.331

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

dez-10 fev-12 mai-13 ago-14 nov-15 fev-17 mai-18 ago-19

Número de investidores em FIIs

2 415

3221 23 23 30

46

91

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

Volume médio diário de negociação (R$ mi)

Database até agosto-19

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOComposição do IFIX

14

22

2113

30

Até R$100 mil

De R$100 mil a R$250 mil

De R$250 mil a R$500 milDe R$500 mil a R$ 1 milhão

Acima de R$ 1 milhão

Data base: Carteira do 3º quadrimestre de 2019 e volume negociado até Agosto-2019.

Quantidade de FIIs do IFIX agrupados por volume diário negociado (%)

Até R$100 milhões

De R$100 a R$250 milhõesDe R$250 a

R$500 milhões

De R$500 milhões a R$ 1 bilhão

Acima de R$ 1 bilhão

Data base: Carteira do 3º quadrimestre de 2019 e valor de mercado de Agosto-2019.

Quantidade de FIIs do IFIX agrupados por valor de mercado (%)

Corporativo

CRI

Shopping

Logística

AgênciasFoF

Outros

Data base: Carteira do 3º quadrimestre de 2019.

Composição do IFIX pelo segmento de atuação dos FIIs (%)

29

2416

13

87 4

8

43

24

15

10

Fonte: Hedge,B3 e Economática

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOEvolução do Prêmio – Dividend Yield FIIs vs. Renda Fixa

Dividend Yield FIIs vs Renda Fixa (NTN-B 2024)

Jan-11 a Mar-13Div Yield Médio: 7,6%Prêmio x NTN-B: 2,6%

Abr-13 a Out-16Div Yield Médio: 9,9%Prêmio x NTN-B: 3,7%

Div Yield IFIX*

NTN-B Principal - 20242%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

jan-11 fev-12 mar-13 abr-14 mai-15 jun-16 jun-17 jul-18 ago-19

NTNB FII

2,9

6,77,3

12

5,0

Fonte: Hedge, B3 e EconomáticaData base: Agosto-19* Contempla todos os fundos imobiliários que compõem o IFIX ponderados pela sua participação em cada quadrimestre

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

jan-11 out-11 jul-12 mar-13 dez-13 ago-14 mai-15 jan-16 out-16 jun-17 mar-18 nov-18 ago-19

Prêmio

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOEvolução do Prêmio – Dividend Yield FIIs vs. Renda Fixa

Sendo assim, percebe-se que o movimento verificado entre abril de 2013 e o início do ano de 2016 se inverteu a partir de então. Não somente o dividendyield diminuiu em função principalmente da valorização das cotas dos FIIs, acompanhando o comportamento da NTN-B, como o prêmio, que em janeiro de2016 chegou em 5,0%, atingiu o patamar de 3,8% em agosto de 2019.

Abr-13 a Out-16Prêmio x NTN-B: 3,7%

Jan-11 a Mar-13 Prêmio x NTN-B: 2,6%

3,8%

Fonte: Hedge, B3 e EconomáticaData base: Agosto-19

Dividend Yield FIIs vs Renda Fixa (NTN-B 2024)

FII – FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOPerspectivas

Estabilização das Taxas de JurosEstruturalmente mais baixas

(Juro Real)

Estágio de recuperação dociclo de mercado imobiliário

Potencial aumento nosRendimentos dos fundos

Imobiliários

Melhora na percepção derisco desta classe de ativo

e maior interesse dosinvestidores

Momento favorável paraDesenvolvimento da

Indústria de FIIs e potencialValorização das cotas

São PauloAv. das Nações Unidas, 8.501 21º andar

05425-070 São Paulo SP Brasil+ 55 11 3471 4200

Rio de JaneiroAv. República do Chile, 230 13º andar

20031-170 Rio de Janeiro RJ Brasil+ 55 21 3814 3800