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OBJETIVO
Estimar o potencial de vendas de um novo shopping center a ser localizado no Metr
Vila Mariana, na cidade de So Paulo SP.
vila mariana
rua ea de queiroz
fonte:
vila mariana
METRvila mariana
vila mariana
REA DE INFLUNCIA
REA DE INFLUNCIA
A rea de influncia do ponto em estudo foi delimitada pelo critrio de tempo de
deslocamento de carro e segmentada em duas reas comerciais:
rea primria: compreende a rea geogrfica que fica, em mdia, a at 5 minutos de distncia ao
redor do ponto em estudo.
rea secundria: compreende a rea que fica, em mdia, entre 5 e 10 minutos de distncia de
carro at o ponto.
Esta rea abrangeu parcialmente o municpio de So Paulo e concentra uma
populao total de 144 mil habitantes residentes em 60 mil domiclios.
Os trabalhos de campo sero realizados em junho/ julho de 2013.
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METRvila mariana
OCUPAO DEMOGRFICA POR REA COMERCIAL
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Fonte: Censo de 2010 do IBGE. Composto e projetado para 2013 pelo IBOPE Inteligncia. Exclui os moradores em domiclios de
ocupao subnormal (favelas, presdios, asilos, cortios, penses, etc.).
METRvila mariana
METRvila mariana
DIVISO DA REA DE INFLUNCIA EM ZONAS
vila mariana
As reas comerciais que compem a rea de influncia foram subdivididas em zonas
que representam as unidades finais de anlise nos estudos de potencial.
A diviso destas zonas segue um critrio que busca agrupar reas com ocupao
demogrfica e ou econmica similares. Essa diviso das reas comerciais est
apresentada a seguir.
Para este estudo, as reas comerciais foram subdivididas em 6 zonas. Cada uma destas
zonas analisada individualmente, com o objetivo de estimar at que ponto a demanda
oriunda da populao que reside em cada uma delas tem chance de ser atrada pelo
novo shopping.
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OCUPAO DEMOGRAFICA POR ZONA
vila mariana
Fonte: Censo de 2010 do IBGE. Composto e projetado para 2013 pelo IBOPE Inteligncia.
Exclui os moradores em domiclios deocupao subnormal (favelas, presdios, asilos, cortios, penses, etc.).
vila mariana
RENDA FAMILIAR E DEMANDA QUALIFICADA PARASHOPPING POR ZONA
Dentro do escopo de um estudo de potencial para shopping, o conceito de demanda
pode ser definido como sendo o dinheiro que as famlias que residem na rea de
influncia tm para gastar com os grupos de produtos que so comercializados em
shopping (vesturio, artigos para casa, alimentao fora do domiclio etc.).
Para estimar esta demanda necessrio conhecer:
O nmero de famlias que residem na rea de influncia
A distribuio dos domiclios por faixa de renda
A renda mdia domiciliar
O percentual da renda que destinado para gasto com os grupos de produtos includos na pesquisa.
Na rea de influncia deste estudo, o nmero de domiclios soma um total de 60 mil
unidades habitacionais com uma renda mdia mensal de R$ 14.513 por ms. A
demanda oriunda destas famlias para os grupos de produtos pesquisados da ordem
de R$ 173 milhes/ms.
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RENDA FAMILIAR E % DE DOMICLIOS QUALIFICADOS POR ZONABASE: JULHO DE 2013
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Fonte: Estimado pelo IBOPE Inteligncia a partir da dados do censo 2010.
(*) Domiclios com renda mensal superior a R$ 1.900/ms.
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DEMANDA PARA SHOPPING POR ZONABASE: JULHO DE 2013
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Fonte: Estimado pelo IBOPE Inteligncia a partir de fontes diversas.
*No inclui supermercado
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OFERTA CONCORRENTE
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Um shopping localizado no ponto em estudo sofrer a concorrncia direta de dois shoppings:
Ptio Paulista e Santa Cruz.
O shopping Ptio Paulista est localizado na zona 5, a menos de 10 minutos de distncia de
carro do metr Vila Mariana e entre duas estaes de metr: Paraso e Brigadeiro Lus
Antnio. um shopping de mdio porte, voltado principalmente para consumidores de
classe AB e com forte ancoragem em alimentao, tanto fast food quanto restaurantes com
servio.
O shopping Santa Cruz est localizado na zona 4, distante apenas uma estao de metr do
Vila Mariana. Sua proposta similar ao empreendimento em estudo: um shopping compacto,
ligado a uma estao de metr e um terminal de nibus. Trata-se de um shopping de alto
fluxo que aparentemente atende a um pblico menos elitizado do que o Ptio Paulista. A
anlise de seu composto de lojas mostra um shopping ligeiramente desequilibrado
principalmente em moda masculina e calados.
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FICHA TCNICA DO SHOPPING PAULISTA
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Fonte: Cadastro de Shopping Centers IBOPE.
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COMPOSTO VAREJISTArea de vendas destinada a varejo e alimentao
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FICHA TCNICA DO SHOPPING METR SANTA CRUZ
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Fonte: Cadastro de Shopping Centers IBOPE.
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COMPOSTO VAREJISTArea de vendas destinada a varejo e alimentao
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RESULTADOS
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PROGNSTICO DE VENDAS PARA O NOVO SHOPPING
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As projees de vendas para o shopping e para as lojas-ncoras so realizadas pela combinao de vrias
tcnicas estatsticas avanadas. O principal fundamento destas tcnicas o que se denomina estatstica
Baysiana. Ao combinar as vrias informaes sobre o mercado de um determinado ponto comercial, h
uma gradativa reduo do erro e consequente ganho de confiana na estimativa.
Os valores informados como resultados so pontos de corte; ou seja so valores de referncia para as
vendas e a probabilidade de 84% de que a venda real seja igual ou superior ao valor informado. O
sistema est deliberadamente planejado para ser um pouco conservador e consequentemente proteger o
investimento a ser realizado no Shopping Center.
Neste mdulo h apenas uma pequena utilizao dos dados do varejo existente na rea de influncia.
Embora isoladamente os dados de varejo sejam interessantes, do ponto de vista estatstico no h ganhos
de preciso em utiliz-los depois que as variveis (demogrficas, urbansticas, econmicas, etc) so
especificadas no modelo. Isto se tornou possvel em virtude dos novos avanos de algoritmos
computacionais do IBOPE Inteligncia e do banco de dados, com informaes comprovadas, provenientes
do Cadastro de Shopping Centers.
PROGNSTICO DE VENDAS PARA O NOVO SHOPPING
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Inclui lojas e alimentao
Venda mdia mensal anualizada
12.600
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PROJEO DA EVOLUO DE VENDAS
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Prximo 4 anos
Projeo de vendas para os prximos 4 anos
(valor constante - 2013)
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COMPOSTO DE LOJAS PARA O NOVO SHOPPING
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O composto de lojas calculado para o novo shopping apresenta qual a melhor
composio para o ponto na atual condio do mercado e considerando uma ABL para
varejo e alimentao de 13.500 m.
A rea mxima a soma do espao que os grupos de produtos devem ocupar no
shopping. No se trata, portanto, de tamanho de loja, mas sim de oferta de produtos,
ou seja, a metragem apresentada pode ser dividida em mais de um ponto de venda,
inclusive entre lojas-ncoras.
O valor de rea apresentado para cada grupo de produtos o valor mximo de rea de
vendas que cada categoria deve ocupar no shopping. Por se tratar de rea mxima, no
existe a possibilidade de ampliao do espao destinado a cada grupo, sob risco de
perda no faturamento mdio estimado.
COMPOSTO DE LOJAS
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rea mxima destinada a cada categoria de produto
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METODOLOGIA E PRECEDIMENTO DE PESQUISA
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MTODOS E PROCEDIMENTOS - I
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rea de influncia
Neste estudo a rea de influncia foi delimitada pelo critrio de tempo de
deslocamento de carro. Os limites de tempo adotados foram: 5 minutos para rea
primria, entre 5 e 10 minutos para secundria.
Levantamento de dados secundrios
Foi realizado o levantamento de dados secundrios, referentes rea de influncia, em
fontes oficiais, tais como IBGE, Prefeitura e etc. Foram pesquisados dados sobre
populao residente, domiclios de ocupao permanente, renda domiciliar, taxa de
crescimento populacional e caractersticas de ocupao do solo. Os dados coletados
foram submetidos crtica de validao e projetados para o ano corrente quando
necessrio pelo IBOPE Inteligncia.
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MTODOS E PROCEDIMENTOS - II
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Levantamento de oferta varejista:
O levantamento da oferta concorrente feito por pessoal especializado e conhecedor
de comrcio e abrange toda a rea de influncia do ponto em estudo. O pesquisador
percorreu todos os shoppings na rea de influncia, levantando a metragem quadrada
destinada a cada um dos 41 grupos de produtos mais comercializados em Shopping
Center (lista anexa).
Modelo de projeo de vendas
A projeo de vendas feita utilizando um modelo multi-estatstico baseado em
tcnicas da estatstica Baysiana. Este modelo foi ajustado ao mercado brasileiro
utilizando algoritmos computacionais desenvolvidos pelo IBOPE Inteligncia e dados
provenientes do banco de dados do Cadastro de Shopping.
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MTODOS E PROCEDIMENTOS - III
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Procedimentos Gerais
As atividades do IBOPE Inteligncia so regidas por padres ticos da Associao Brasileira das Empresas de
Pesquisa (ABEP) e da European Society for Opinion and Marketing Research (ESOMAR).
Alm disso, os nossos procedimentos esto em conformidade com a Norma Internacional de Qualidade em
Pesquisa de Mercado e Opinio ISO 20252:2006 e a Norma Internacional de Gesto de Qualidade ISO
9001:2000.
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LISTA DE GRUPOS DE PRODUTOS PESQUISADOS
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Alimentos dietticos e suplementos
Animais de estimao
Artigos de decorao e cortinas
Artigos de viagem
Bares e choperias
Bijuteria
Bolsas, pastas, cintos e carteiras
Bombons, biscoitos e doces industrializados
Brinquedos e jogos
Calados femininos
Calados infantis
Calados Masculinos
Cama, mesa e banho
CDs e DVDs
Cine-foto
Eletrodomsticos
Emprio e alimentos especializados
Equipamentos, roupas e acessrios esportivos
Farmcia
Informtica
Lanches e pratos rpidos
Livros
Louas finas, cristal e prata
Moda jovem unissex
Mveis e colches
ptica
Papelaria
Perfumaria e cosmticos
Praia
Relojoaria e joalheria
Restaurantes fechados
Roupa ntima
Som, DVD, vdeo, TV
Sorveterias, chocolaterias,
doarias, Cafs
Supermercado
Telefonia
Tnis
Utenslios domsticos
Vesturio feminino
Vesturio infantil
Vesturio masculino
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CONCEITOS - I
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rea de influncia
a rea geogrfica dentro da qual um determinado ponto comercial tem chance de atrair consumidores.
reas comerciais
A rea de influncia contm divises internas denominadas reas comerciais. Esta diviso se d com base
no tempo de deslocamento de carro, cuja medio feita a partir do ponto estudado.
Zonas
So as divises das reas comerciais considerando-se as caractersticas de ocupao do solo verificadas no
local, o sistema virio existente e as caractersticas scio-econmicas. Uma vez delimitadas,
transformaram-se nas unidades de anlise da pesquisa.
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CONCEITOS - II
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Renda mdia domiciliar
a renda mdia mensal atual dos domiclios instalados na rea de influncia.
Demanda
A demanda mensal total o dinheiro que as famlias tem disponvel para consumo dos grupos de produtos
pesquisados. O clculo de demanda feito aplicando a porcentagem mdia gasta com cada categoria de
produto (POF-IBGE) sobre a massa total de dinheiro disponvel. Este levantamento feito tendo por base
as diferentes faixas de renda das famlias.
Demanda qualificada
obtida atravs da excluso da demanda proveniente dos domiclios de baixa renda do clculo da
demanda total.
METRvila marianavila mariana,
um dos melhores IDH de So Paulo.Bairro nobre e tradicional da cidade de So Paulo, localizado na zona sul.
Faz parte do Centro Expandido e fica prximo regio central da cidade.
Na Vila Mariana encontram-se cinco estaes do metr: Paraso, Ana Rosa, Vila Mariana, Santa Cruz e Chcara Klabin.
A Vila Mariana possui alguns dos Colgios mais tradicionais da cidade, tem uma boa localizao, e fica perto de hospitais, centros de
comrcio, espaos para lazer, entre outros.
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rua ea de queiroz
fonte:
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rea total
509.154
208.175
9.412
populao
domiclios
renda mdia
domiciliar/ms (R$)
fonte: IBGE - Dados atualizados para 2011 pela unidade de Geonegcios do IBOPE Inteligncia
localizao
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- 300m da chcar klabin;
- lindeiro com campus da FMU;
- lindeiro com o colgio Madre Cabrini. ESPM
Belas Artes
Av. Paulista
Clegio
Madre Cabrini
FMUShop. Metr
Vila Mariana
Av. Prof. No de Azevedo X Av. Lins de
Vasconcelos x Rua Dr. Pinto Ferraz
localizao
METRvila mariana
mercado para shopping
Demanda qualificada somatria da demanda proveniente das famlias com renda mensal superior a R$ 1.900.
Os valores de demanda no consideram a populao flutuante.
O ndice de produtividade reflete o potencial da regio para novos shoppings e possveis expanses. Na prtica,
todas as regies cujo ndice supere o valor 100 so teoricamente boas candidatas a novos shoppings e expanses,
ou seja, nessa regio existe proporcionalmente mais consumo do que est sendo atendido atualmente pelos
shoppings existentes. Regies cujo ndice de produtividade encontra-se entre 80 e 100 podem ser consideradas
concorridas, e, embora tenham potencial, precisam ser analisadas com mais ateno. Regies com ndice abaixo
de 80 apresentam condies menos favorveis para novos shoppings centers e expanses.
rea total
463,9
454,0
143
demanda total
milhes R$/ms
demanda qualificada
milhes R$/ms
ndice de
produtividade IBOPE
fonte:
IBOPE
METRvila mariana
gerao de fluxo de consumidores 1.350.000/ms
oriundo do metr 900.000/ms
oriundo do entorno 400.000/ms
gerao de 3.500 empregos.
Expressivo volume de trfego de veculos particulares
no entorno do shopping, com 30 mil/dia no perodo
entre 8 e 20 horas (3 mil/hora).
Forte trfego pedestres, estimado em 15 mil
pessoas/dia (entre 8 e 20h), no entorno do shopping.
O shopping servido diretamente por 13 linhas de
nibus urbanos.
trfego
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Projeo de crescimento da demanda oriunda da populao
residente na rea estudada para os prximos 5 anos
em
milhes R
$/m
s
fonte:
IBOPE
evoluo de crescimento
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ficha tcnica
rea construda 54.000 m
ABL 12.600 m
90 lojas satlites
3 lojas ncoras
4 megalojas
praa de alimentao com 30 operaes
6 salas de cinema
rea terreno 8.600 m
645 vagas
2
2
2
PLANTAS
vila mariana
METRvila mariana
1 subsolo
METRvila mariana
2 subsolo
3 subsolo
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4 subsolo
METRvila mariana
5 subsolo
METRvila mariana
6 subsolo
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planta - terminal (trreo)
A construir
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planta - 1 pavimento
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planta - 2 pavimento
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planta - 3 pavimento
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planta - 4 pavimento
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planta - 5 pavimento
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planta - 6 pavimento (cinema)
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planta - corte AA
3D
vila mariana
*IMAGENS MERAMENTES ILUSTRATIVAS
METRvila mariana
3D TERMINAL
METRvila mariana
3D TERMINAL
METRvila mariana
3D TERMINAL
METRvila mariana
3D TERMINAL EXTERNA
METRvila mariana
3D TERMINAL EXTERNA
as caractersticas do mercado da rea de influncia,
principalmete os nveis de demanda qualificada da
primria, indicam que o ponto pode comportar um
shopping center comunitrio, com rea bruta locvel
entre 14 e 19 mil metros quadrados.
nvel de potencial pelo critrio IBOPE Inteligncia: alto
grau de canibalismo ou interferncia com outros
shoppings da primria: muito baixo
fonte:
IBOPE
METRvila mariana
concluses