Os comentários do vice-presidente do Secovi, Ricardo Yazbek, a respeito do novo Plano Diretor de São Paulo, em sua entrevista ao “Sobloco Informa”, não poderiam

ser mais pertinentes, fruto da experiência de empresário que já vem enfrentando planos anteriores com a insistência em velhas teorias acadêmicas e com novos custos ao contribuinte. Resta ainda a este a esperança de um próximo Plano Diretor em futuro não longínquo.

Uma esperança que vem da observação de que a cada novo Plano Diretor, mais clara fica a aproximação das soluções na direção do que a sociedade aspira e do uso adequado dos equipamentos e suas limitações.

Por outro lado, lamentavelmente, vê-se que se agravam cada vez mais os custos dos terrenos na cidade, com aumento de 500% e 600% das outorgas onerosas e simultâneas reduções dos índices de aproveitamento criados em Planos anteriores.

A teoria de que, com medidas de ordem legal, se conseguirá do livre mercado a redução dos preços de terreno só pode ser interpretada como uma teimosia de quem ainda sonha com sucessos em interferências artificiais no tradicional livre mercado. Como diz Yazbek muito acertadamente, o solo é finito e daí sua continua valorização à medida que escasseia.

Resta-nos contar com o futuro amadurecimento de nossos legisladores.

publicação da Sobloco conStrutora S.a. - EmprESa dE dESEnvolvimEnto urbano - SEtEmbro 2014 – ano 38 – nº 189

Sobre o novo PLANO DIRETOR

Legislação Infraestrutura

Entrou em vigor, no dia 1º de agosto, o novo Plano Diretor da cidade de São

Paulo, cuja premissa principal é a mobilidade. “A ideia é privilegiar os locais onde já há

infraestrutura de transporte, o que contribui para o conceito moderno de cidade compacta”, ressalta o engenheiro Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi. Pág. 2

O Brasil enfrenta problemas em todos os setores, desde rodovias,

portos e aeroportos, o que aumenta o custo dos produtos e reduz a competitividade.

“É preciso planejamento de médio e longo prazo e um mínimo de gestão por parte do governo”, esclarece Luiz Antônio Messias, vice-presidente do SindusCon-SP. Pág. 3

Novo Plano Diretor privilegia a mobilidade

Planejamento e gestão

Notícias• Diretor da Sobloco recebe o Prêmio Estadão Destaque do Mercado Imobiliário• Concluídas as obras de expansão do Shopping Center Iguatemi São Carlos• Entregue o Edifício Copacabana, na Riviera de São Lourenço• Muita diversão na 6ª Festa Julina da Riviera• Fundação 10 de Agosto completa 21 anos

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Entrou em vigor em 1º de agosto o novo Plano Diretor da cidade de São

Paulo. “O que se procurou é direcionar modelos de ocupação urbana que contribuam para minimizar a questão da mobilidade, propondo um adensamento maior nos eixos de transporte existentes de média alta e média capacidade, como metrô, trens, corredores de ônibus e monotrilhos”, afirma o engenheiro Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, que participou de várias reuniões para discutir a elaboração do Plano.

A previsão de adensamento foi colocada nesses eixos e nos seus entornos. “Entendemos que é uma diretriz correta, privilegiando os locais onde já há infraestrutura, o que contribui para o conceito moderno de cidade compacta, de aproximar a moradia do trabalho, do lazer e dos serviços, minimizando os deslocamentos”, ressalta Yazbek.

Foi feito um mapeamento desses eixos já existentes assim como os que estão em fase de projeto, de construção e os futuros, que passaram a ter um

coeficiente máximo de aproveitamento de quatro vezes a área do terreno. “Neste Plano Diretor, foi pensado um conceito já antigo de

solo criado que ainda não tinha sido plenamente implantado: a cidade inteira passou a ter o coeficiente 1 como índice básico de aproveitamento do terreno”, comenta. “Acima disso, até 2 em alguns lugares, 3 em outros e 4 em outros, é possível construir mais mediante a compra de potencial construtivo pelo mecanismo da outorga onerosa. Desta maneira, pode-se chegar ao coeficiente 4 nesses eixos de transporte.”

A nova lei trouxe também incentivos para o uso misto nesses eixos, com a percepção de que quanto mais aproximar o residencial do não-residencial, mais se contribui para uma maior eficiência da cidade. É a chamada fachada ativa: se forem feitas lojas embaixo das moradias, estas não serão computadas no coeficiente

de aproveitamento. Está sendo incentivado também o conceito de fruição pública, em que empreendimentos particulares destinam áreas para a população, para os pedestres. Pensando ainda nos pedestres, as calçadas devem ser mais largas.

Aumento nos custos

“Os eixos de transporte já existentes representam cerca de 5% da superfície da cidade e, somando-se aos já projetados, chega-se a 10%”, observa o vice-presidente do Secovi. “Para o restante da cidade, ou seja, 90%, os chamados miolos, houve um desincentivo e algumas restrições. Nessas áreas, o coeficiente permitido é 1, podendo-se chegar a no máximo 2 com o mecanismo da outorga onerosa. E é preciso respeitar o limite de 28 metros de altura, o que equivale a prédios de oito andares. Com essas restrições, certamente teremos um acréscimo nos preços dos imóveis.”

Além disso, o custo da outorga onerosa aumentou entre 500% e 600%, segundo Yazbek. “É uma das questões que nos preocupam. Se tenho uma redução de índice – antes eu podia construir duas vezes a área do terreno, hoje só posso uma e tenho de comprar a segunda – e com a outorga onerosa mais cara,

temos uma pressão adicional ao custo final do imóvel, já que o solo urbano é um forte componente de custo, além da construção, documentação etc. E, quando se coloca um gabarito de oito andares no máximo, a construção perde eficiência, ficando mais cara por m².”

Ele observa que um dos argumentos é que, com essas mudanças, o dono do terreno terá de baixar o preço. “A realidade é a seguinte: estou há 40 anos no mercado imobiliário e nunca vi isso acontecer, pois o solo é finito, por isso a valorização contínua do terreno. Cada solo utilizado é um a menos, no mundo inteiro funciona assim. Se o imóvel ficar ainda mais caro, a população não consegue adquirir e passa a haver gargalos na compra e venda, o que não é bom. E a tendência passa a ser a de comprar onde dá, o que acaba sendo fora da cidade. Aí o tiro sai pela culatra, agravando novamente o problema da mobilidade.”

O novo Plano Diretor de São Paulo procura incentivar mais as construções nos eixos de transporte e menos

no restante da cidade

Legislação

Uma cidade menos adensada

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Ricardo Yazbek: “A intenção é aproximar cada vez mais a moradia do trabalho, do lazer e dos serviços”

“Os eixos de transporte já existentes

representam cerca de 5% da superfície

da cidade e, somando-se aos já projetados,

chega-se a 10%”

“Neste Plano Diretor, foi pensado um

conceito já antigo de solo criado que ainda não tinha sido plenamente

implantado”

As carências nos setores estruturais contribuem para o chamado Custo Brasil

Infraestrutura

Investir para crescer

A infraestrutura no Brasil não vai nada bem: as rodovias estão

mal conservadas, ferrovias praticamente inexistem, os aeroportos têm pouca capacidade para transporte de cargas e os portos são ineficientes e burocráticos. Dos cerca de um milhão e 700 mil quilômetros de rodovias, menos de 15% são asfaltadas apesar de a maior parte das cargas ser transportada pelo sistema rodoviário. “A infraestrutura é carente em todos os setores”, analisa Luiz Antônio Messias, vice-presidente de Obras Públicas do SindusCon-SP.

Há muito tempo os investimentos em infraestrutura não acompanham o crescimento do País. Na última década, atingiram menos de US$ 200 bilhões, o que significa cerca de 25% abaixo das suas necessidades. É bem menos que os países desenvolvidos e emergentes, que chegam a investir 8% do PIB em transporte enquanto o Brasil, mesmo nos seus períodos áureos, sequer chegou a 2% do PIB – a média dos últimos anos foi apenas 0,8% do PIB, o menor índice dos BRICS (Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul). “Houve alguma melhoria, embora insuficiente, em rodovias e aeroportos, sobretudo graças às concessões”, afirma Messias.

“O setor elétrico, que podia crescer com as concessões, foi prejudicado principalmente pelo tipo de leilão adotado e pela falta de planejamento entre geração e transmissão. Sem contar os motivos ambientais altamente redutores como a adoção de usinas a ‘fio de água’, com reservatórios menores, o que as tornam muito dependentes das chuvas.”

Consequências danosas

Essa situação afeta a economia brasileira, encarecendo a produção e a exportação, o chamado Custo Brasil, que faz com que nossos produtos custem mais e sejam menos competitivos. “A infraestrutura exerce importante papel no crescimento, diminuindo custos e, consequentemente, aumentando a produção”, observa o vice-presidente do SindusCon-SP. “O saneamento básico, por exemplo, reduz os gastos com saúde e melhora a produtividade; uma malha rodoferroviária bem planejada e portos funcionais baixam

o valor do frete, tornando os produtos mais competitivos; o custo menor da energia estimula investimentos e produção; o transporte urbano de qualidade aumenta a produtividade.”

Para Luiz Antônio Messias, as parcerias com a iniciativa privada, que começaram na década de 90, geraram alguns resultados, porém bem aquém do que seria possível se houvesse um planejamento de médio e longo prazo, assim como um mínimo de gestão por parte do

governo. “As palavras-chave são planejamento e gestão, coisas raras no Brasil. Esse tipo de parceria é fundamental. O Estado não tem recursos para os investimentos necessários e muito menos capacidade de gerir os parcos recursos de que dispõe. A iniciativa privada é muito mais ágil e competente e pode contribuir para o desenvolvimento do

País, assumindo funções que, a meu ver, não são de responsabilidade do Estado, que deveria ficar com o que é seu dever inerente como educação, saúde e segurança.”

Ele ressalta que o PAC – Programa de Aceleração do Crescimento do governo federal contribuiu muito pouco para melhorar a infraestrutura. “Obras mal planejadas, falta de gerenciamento e de recursos e projetos extremamente falhos resultaram em várias interrupções determinadas por órgãos de controle. A execução quase satisfatória do PAC ficou praticamente por conta da Petrobrás e concessões. As obras administradas pelo governo deixam muito a desejar. Não podemos improvisar a cada eleição, temos de ter projetos de médio e longo prazos, considerando um horizonte de 15 a 20 anos.”

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Luiz Antônio Messias: “As palavras-chave são planejamento e gestão”

“As obras administradas pelo

governo deixam muito a desejar”

“O saneamento básico, por exemplo, reduz os gastos com saúde e melhora a

produtividade”

“A infraestrutura é carente em todos os

setores”

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Notícias

Shopping ampliado

Inaugurada, no dia 3 de julho, a segunda expansão do Shopping Center

Iguatemi São Carlos, no Parque Faber-Castell. Com um investimento de R$ 73 milhões, o shopping passou a contar com 95 lojas e área bruta locável de 23 mil m2. Duas novas lojas-âncora – Renner e Riachuelo – se instalaram no

local e, ao lado das já implantadas Casas Pernambucanas, C&A e Extra, passaram a formar o maior polo de vestuário da região. São novidades também as lojas Ponto Frio, Paquetá Esportes e o Restaurante Madero, entre muitas outras. Os cinemas foram totalmente modernizados, passando a dispor de três salas tipo stadium e projeções em 3D, e a fachada foi revitalizada. Essa expansão propiciou a geração de mais 500 empregos diretos e a expectativa é de 20 a 30% de aumento no fluxo de visitantes.

Empreendedorismo reconhecido

SOBLOCO

O engenheiro Luiz Carlos Pereira de Almeida, fundador e diretor superintendente

da Sobloco Construtora, recebeu o Prêmio Estadão Destaque do Mercado Imobiliário, durante a 21ª edição do Top Imobiliário, do jornal O Estado de

S. Paulo. A láurea é um reconhecimento ao seu pioneirismo e empreendedorismo nos quase 60 anos de atuação à frente da empresa responsável por projetos de empreendimentos bem-sucedidos como a Riviera de São Lourenço (o maior do litoral brasileiro), em Bertioga, o Espaço Cerâmica, em São Caetano do Sul, o Parque Faber-Castell, em São Carlos, e o Guarujá Central Park, no Guarujá, entre outros.

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Publicação da Sobloco Construtora S.A.

Av. Brig. Faria Lima, 2601- 8º andar Fone (11) 3093-9300

01451-001 — São Paulo

RIVIERA DE SÃO LOURENÇO

Entrega do Edifício Copacabana

Maioridade responsável

Entregue aos compradores o Edifício

Copacabana, construído pela Sobloco no módulo 8 da Riviera, a uma quadra da praia. São apartamentos de 147 m² de área privativa, com três dormitórios, sendo

uma suíte, terraço e duas vagas. O prédio possui 10 andares e área comum incluindo piscinas adulto e infantil, fitness, salões de festas e de jogos, playground e home cinema, entre outras opções de lazer.

Tendo completado 21 anos,

a Fundação 10 de Agosto comemorou com uma festa na Pucci Riviera no dia 8 de agosto, que contou com a apresentação da orquestra infanto-juvenil mantida pela entidade. A Fundação oferece cursos gratuitos de capacitação para a população carente de Bertioga, entre os quais informática, cozinha, copeira, atendimento, auxiliar administrativo e manutenção de piscinas. Para crianças e jovens, a entidade proporciona aulas de música e de marchetaria.

Arraial da Riviera: sucesso consagrado

A 6ª edição da Festa Julina da Riviera de São Lourenço,

realizada nos dias 18, 19 e 20 de julho, consagrou mais uma vez o sucesso das edições anteriores. Mais de 10.000 pessoas aproveitaram as brincadeiras, o bazar, o leilão, o bingo, as comidas típicas... Com a renda totalmente revertida para a Fundação 10 de Agosto, o Arraial da Riviera já representa a maior fonte de recursos da entidade.

PARQUE FABER-CASTELL

Assessoria Editorial ML Jornalismo Empresarial Ltda

Fone (11) 3887-1930

Jornalista Responsável Miriam Saade Haddad

(MTb 10.496)

Tiragem: 19.000 exemplaresEditora Responsável

Beatriz Almeida

Assista à reportagem da TV Costa Norte sobre o evento.