Embed Size (px)
Citation preview
SSoolliicciittaannttee:: DDIISSTTRRIIBBUUIIDDOORRAA DDEE PPRROODDUUTTOOSS AALLIIMMEENNTTIICCIIOOSS DDIISSDDUUCC LLTTDDAA..
PPrroopprriieettáárriioo:: DDiissttrriibbuuiiddoorraa ddee PPrroodduuttooss AAlliimmeennttíícciiooss DDIISSDDUUCC LLTTDDAA..
TTiippoo:: TTeerrrreennoo
LLaauuddoo ddee AAvvaalliiaaççããoo NN°° 1144 55663322
EEnnddeerreeççoo:: EEssttrraaddaa ddoo BBaannhhoo TTuurrccoo SS//NN°° –– BBaaiirrrroo PPaassssaa TTrrêêss –– BBrriiggaaddeeiirroo TToobbiiaass –– SSPP
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 59
ÍNDICE
1. INFORMAÇÕES GERAIS 3
2. VISTORIA 4
2.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4
2.1.1. Localização 4
2.1.2. Ocupação da Circunvizinhança 5
2.1.3. Características do Logradouro de Situação 5
2.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 6
2.2.1. Características Físicas do Terreno 6
2.2.2. Situação Quanto ao Zoneamento 6
3. PREMISSAS E RESSALVAS 7
3.1. INFORMAÇÕES GERAIS 7
4. AVALIAÇÃO 8
4.1. METODOLOGIA 8
4.1.1. Vistoria 8
4.1.2. Definição do Método Utilizado 8
4.2. DETERMINAÇÃO DOS VALORES 9
4.2.1. Valor do Terreno 9
4.2.2. Definição do Valor Estabelecido 12
4.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 13
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 14
6. FORMAÇÃO DOS VALORES 15
7. CONCLUSÃO 16
8. ENCERRAMENTO 17
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 60
3
1. INFORMAÇÕES GERAIS
SOLICITANTE DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS DISDUC LTDA.
OBJETO DA AVALIAÇÃO
Endereço: Estrada do Banho Turco, S/n°- Bairro Passa Três – Brigadeiro Tobias - SP.
Tipo: Terreno
Uso: Misto
Área de
Terreno: 144.088,00 m²
Proprietário: Distribuidora de Produtos Alimentícios DISDUC LTDA.
Finalidade: Garantia
Objetivo: Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquidação Forçada
Data base: Dezembro de 2013
VALORES APURADOS
VALOR DE MERCADO: VM = R$ 16.000.000,00 (Dezesseis milhões de reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA:
VLF = R$ 10.000.000,00 (Dez milhões de reais)
GRAU DE LIQUIDEZ MÉDIO
P
ara
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 61
4
2. VISTORIA
2.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
2.1.1. Localização
O imóvel em estudo localiza-se na Estrada do Banho Turco, no Bairro Passa Três, Cidade de
Brigadeiro Tobias, Estado de São Paulo.
- Mapa de Localização da Cidade -
- Mapa de Localização do imóvel - -Vista Aérea do imóvel -
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 62
5
2.1.2. Ocupação da Circunvizinhança
Uso Predominante: Misto
Densidade de Ocupação: Baixa
Padrão Econômico: Médio
Distribuição da Ocupação: Predominantemente Horizontal
Melhoramentos Públicos: Energia domiciliar, iluminação publica, arborização, rede
telefônica, rede de água, condução coletiva e coleta de lixo
Utilidades: Comércio local
2.1.3. Características do Logradouro de Situação
Denominação: Estrada do Banho Turco
Característica: Via principal
Fluxo: Baixo
Pavimentação: Terra batida
Quantidade de Pistas: Única
Mão de direção: Dupla
Topografia: Levemente inclinado
Traçado: Misto
Iluminação Pública: Comum
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 63
6
2.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
2.2.1. Características Físicas do Terreno
Área: 144.088,00 m²
Formato: Irregular
Superfície Seca
Topografia: Misto
Nivelamento: Acima do nível do logradouro de situação
2.2.2. Situação Quanto ao Zoneamento
Nome da Zona: Zona Residencial 2
Coeficiente de Aproveitamento: 2
Taxa de Ocupação: 60%
Uso Predominante: Misto
Obs.: Informações obtidas na Prefeitura Municipal de Sorocaba – Sr. João Luiz - Tel: (15)
3238-2100 – Departamento de Uso e Ocupação do Solo.
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 64
7
3. PREMISSAS E RESSALVAS
Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR
14653-1 é definido como “Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em
conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem”.
Ainda de acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – NBR 14653-1,
Avaliação de Bens é a “Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar
o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.
A metodologia geral empregada neste laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, além de observar as legislações municipais, estaduais e
federais.
3.1. INFORMAÇÕES GERAIS
Foi fornecida a Matrícula N° 8.168, do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca
de Sorocaba, com data de 10 de Dezembro de 2.013 e o IPTU n° 74.52.45.0001.00.000, exercício
de 2.013.
A área do terreno adotado na presente avaliação foi extraída da matrícula no 8.168.
Conforme matrícula, o imóvel é divido pela Estrada do Banho Turco.
A documentação fornecida pela solicitante foi considerada por nós como boa e válida, não
tendo sido realizadas medições de campo para confrontações de dados, bem como, os bens livres
de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas
que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
O laudo é considerado pelo engenheiro responsável como documento sigiloso, absolutamente
confidencial.
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 65
8
4. AVALIAÇÃO
4.1. METODOLOGIA
Para a presente avaliação utilizou-se as diretrizes constantes da Parte 1: Procedimentos
Gerais da NBR 14653 - 1 /2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de
bens – NBR 14653-2/2004 – no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas
urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.
4.1.1. Vistoria
Segundo a Norma NBR 14653-1:2001, vistoria é a “constatação local de fatos, mediante
observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o
influenciam”.
Vistoriou-se o imóvel em estudo, identificando suas principais características, tais como:
localização, melhoramentos urbanos, características construtivas, estado de conservação, etc.
4.1.2. Definição do Método Utilizado
No presente caso, adotamos o “Método comparativo direto de dados de mercado” para a
definição dos valores, cuja definição é a seguinte.
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: “identifica o valor de mercado do bem
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparativos, constituintes da
amostra”
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 66
9
4.2. DETERMINAÇÃO DOS VALORES
4.2.1. Valor do Terreno
Tratamento de Dados
Para elaboração dos dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual se admite a priori, a
validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Atendendo as especificações da “Norma” foram utilizados dados de mercado:
a. Com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; b. Que sejam contemporâneos.
Os terrenos pesquisados têm entre si e com o imóvel avaliando diferenças que impossibilitam a
comparação direta entre seus unitários, para tanto temos que trazê-los para um denominador
comum. Este processo é denominado de Homogeneização dos Elementos.
Para isto é preciso definir a situação paradigma, que é o parâmetro de comparação as
variáveis que influenciam na formação dos valores. A relação entre as variáveis existentes com a
situação paradigma é traduzida em expressões matemáticas que resultam em fatores de
correção.
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 67
10
FATORES ANALISADOS
- Fator Oferta: Fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento
- Fator Multi Testada: Os elementos comparativos foram corrigidos em função da sua
localização na quadra, obedecendo ao seguinte critério:
-Fator Testada: Através da função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de
referência (Fr), a influência da frente é levada em consideração, conforme a
expressão: F.Test. = (Fp/Fr)f, dentro dos limites: Fr/2 <= Fp <= 2Fr
O expoente f e a frente de referência (Fr) estão definidos nas tabelas 1 e 2 da
norma para avaliação de imóveis urbanos Ibape/SP –2005.
- Fator Área: Os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área, visto que
existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do
terreno, sendo os de maior extensão com unitários menores, conforme o
seguinte critério:
- Fator Local: Baseado na escala de valores que varia de 50 a 150 (notas atribuídas ao
local), o fator transporte foi devidamente aferidos para o local avaliando
- Fator Topografia: Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do
avaliando em função da topografia, sendo:
- Plano: 1,00 - Em aclive: 0,95 - Em declive: 0,90
- Fator Nivelamento: Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do
avaliando em função do nível em relação ao logradouro de situação,
seguindo a seguinte relação:
- Ao nível: 1,00 - Acima do nível: 0,95 - Abaixo do nível: 0,90
Meio de Quadra 1,00 Esquina 1,05 Frentes Multiplas 1,10
- 1,00 5.000,00 0,95
10.000,00 0,90 20.000,00 0,85 40.000,00 0,80 80.000,00 0,75
160.000,00 0,70
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 68
11
Tratamento Estatístico A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30% em
torno da média, descartando-se os elementos discordantes.
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
5,0)2/,1(0
n
SantE
Sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
Sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
5,0
)()1(
n
S
qMnt
Sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
P
ara
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 69
12
4.2.2. Definição do Valor Estabelecido
A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado
como premissa de avaliação:
Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Ou seja, corresponde à:
“Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as
partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam
compelidas à negociação.”
Valor de Liquidação Forçada “Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em
prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação
forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões.
Para a aferição de valores foram consultados profissionais do mercado imobiliário da região,
discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitam consolidar a
avaliação a níveis de mercado.
O valor de liquidação forçada foi determinado através da aplicação de um deságio adicional
sobre o valor de mercado considerando o prazo para comercialização do imóvel.
Ressalta-se que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e procedimentos usuais da
Engenharia de Avaliações não representa um número exato e sim uma expressão monetária
teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um
imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente.
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 70
13
4.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Para a presente avaliação utilizamos as diretrizes constantes da Parte 1 da NBR 14653 que
detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens – NBR 14653-2 – no que diz
respeito à avaliação de imóveis urbanos.
“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos,
bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser
empregado”.
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento
da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados
amostrais disponíveis”.
“A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável em uma avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e
natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados”.
No presente trabalho atingimos o “Grau I” quanto a Fundamentação da avaliação e “Grau III”
quanto à Precisão do valor do terreno conforme a ABNT / NBR 14.653-2/04.
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 71
14
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Características Gerais da Região
Trata-se de uma região mista em desenvolvimento constante, nas proximidades Rodovia
Raposo Tavares.
Oferta
Nossas pesquisas de mercado indicaram que a região apresenta ofertas de terrenos de menor
dimensão em referencia ao imóvel avaliando. Verificou-se na região que as ofertas de terrenos
são basicamente compostas por áreas numa faixa de 8.000m² a 89.900m².
Demanda
O imóvel avaliando está localizado em região mista e está inserido no contexto regional.
SITUAÇÃO DE MERCADO
Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado
Atual
Alto Alto Rápida Aquecido
Médio/Alto Médio/Alto Normal/Rápida Normal/Aquecido
X Médio X Médio X Normal X Normal
Médio/Baixo Médio/Baixo Normal/Difícil Normal/Recessivo
Baixo Baixo Difícil Recessivo
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 72
15
6. FORMAÇÃO DOS VALORES
Com base nos critérios expostos no presente relatório, determinaram-se os seguintes valores:
ItemÁrea (m²)
Unitário (R$/m²)
Total (R$)
Terreno 144.088,00 108,77 15.672.782,90
Fator de Comercialização 1,00
Valor de Mercado 15.672.782,90
Valor de Liquidação Forçada F. Deságio 0,60 9.403.669,74
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 73
16
7. CONCLUSÃO
Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os
seguintes valores para a data base de Junho de 2013:
VALOR DE MERCADO:
VM = R$ 16.000.000,00 (Dezesseis milhões de reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: VLF = R$ 10.000.000,00 (Dez milhões de reais)
GRAU DE LIQUIDEZ
MÉDIO
É importante salientar que não há nenhum interesse comercial ou pessoal às partes
envolvidas, atual ou futura, na propriedade que é objeto deste laudo de avaliação.
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 74
17
8. ENCERRAMENTO
Este Laudo que consta de 17 (Dezessete) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que
esta última folha está datada e assinada.
O presente laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada.
Em anexo:
I – Pesquisa e Homogeneização de Valores;
II – Documentação Fotográfica;
III – Documentação do Imóvel.
São Paulo, 12 de Março de 2014
Actual Valuation & Tecnology Inteligência em Ativos Ltda. CREA: 1944887
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 75
I - PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 76
19
1Endereço:Área Terreno: 77.368,00 m² Frente: 150,00 mÁrea Construída: - m² Topografia: misto 0,9Preço: 11.610.000,00R$ Nivelamento: acima do nível 0,95Ofertante:Valor Unitário: 135,06 /m²Observações:
2Endereço:Área Terreno: 12.580,00 m² Frente: 190,00 mÁrea Construída: - m² Topografia: plano 1Preço: 2.140.000,00R$ Nivelamento: ao nível 1Ofertante:Valor Unitário: 153,10 /m²Observações:
3Endereço:Área Terreno: 8.000,00 m² Frente: 90,00 mÁrea Construída: - m² Topografia: Plano 1Preço: 1.600.000,00R$ Nivelamento: ao nível 1Ofertante:Valor Unitário: 180,00 /m²Observações:
4Endereço:Área Terreno: 89.900,00 m² Frente: 200,00 mÁrea Construída: - m² Topografia: misto 0,9Preço: 14.384.000,00R$ Nivelamento: acima do nível 0,95Ofertante:Valor Unitário: 144,00 /m²Observações:
Estrada do Banho TurcoComparativo
Comparativo
Sorocaba Compre Imóveis - (15) 3014-0518
ComparativoRodovia Raposo Tavares - Km 85
ComparativoEstrada do Banho Turco
Harea imóveis - (15) 3202-6214 - Sr. Rafael Harder
Sakamoto Imóveis - (15)3318-9050/81483637 - Sr. Marcos
Estrada do Banho Turco
Sakamoto Imóveis - (15)3318-9050/81483637 - Sr. Marcos
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 77
10,
9077
.368
,00
11
.610
.000
,00
-
135,
06
1,00
1,00
0
0,94
1,
00
1,00
1,00
0,
94
12
6,61
20,
9012
.580
,00
2.
140.
000,
00
-
153,
10
1,00
1,00
0
0,83
1,
00
0,90
0,95
0,
68
10
4,62
30,
908.
000,
00
1.
600.
000,
00
-
180,
00
1,00
1,00
0
0,79
1,
00
0,90
0,95
0,
64
11
5,11
40,
9089
.900
,00
14
.384
.000
,00
-
144,
00
1,00
1,00
0
1,00
1,
00
1,00
1,00
1,
00
14
4,00
No E
lem
ento
s:
4
N
o E
lem
ento
s S
anea
dos:
4
S
omat
ório
490,
34
Som
a S
anea
da:
490,
34
Áre
a do
Te
rren
o:M
édia
:12
2,58
M
édia
San
eada
:12
2,58
U
nitá
rio H
omog
enei
zado
:Li
mite
Inf
erio
r:85
,81
Des
vio
Pad
rão
:16
,87
Uni
tário
Ado
tado
:Li
mite
Sup
erio
r:15
9,36
V
alo
r do
Te
rren
o:t.
stu
dent
1,63
77
Inte
rval
o d
e C
onfia
bilid
ade
Infe
rior
108,
77
-11%
Inte
rval
o d
e C
onfia
bilid
ade
Sup
erio
r13
6,40
11
%
Fator Transporte
Fator Nivelamento
FA
TO
RE
S E
M R
EL
AÇ
ÃO
AO
AV
AL
IAN
DO
Tra
tam
ento
Est
atís
tico
Val
or
do T
err
eno
Val
or
de
Mer
cad
o d
o T
erre
no
15.6
73.0
00,0
0R
$
Fator Área
Fator Topografia
Fator Homog.
108,
77
15.6
72.7
82,9
0R
$
144.
088,
00
12
2,58
Ofe
rta
(R
$)
Val
or
Un
itár
io
Ho
mo
g.
(R$/
m²)
HO
MO
GE
NE
IZA
ÇÃ
O D
E V
AL
OR
ES
PE
SQ
UIS
AD
OS
Comparativo
Fator Testada
Fator FonteÁ
rea
(m
²)
Fator Multi Testada
Ben
feit
ori
as
(R$)
Val
or
Un
itár
io
(R$/
m²)
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1018083-02.2014.8.26.0602 e código 3FF9B7.Este documento foi protocolado em 05/09/2014 às 15:03, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e FABIO SHIRO OKANO.
fls.
78
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
180,00
200,00
- 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 200,00
Un
itá
rio
Ob
se
rva
do
(R
$/m
²)
Unitário Estimado (R$/m²)
Unitário Observado x Unitário Estimado
Residuo Abs.
Residuo Relativo
1 8,44 7%2 48,48 46%3 64,89 56%4 - 0%5 - 0%6 - 0%7 - 0%8 - 0%9 - 0%10 - 0%
Análise de Resíduos
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Resíduos Relativos
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 79
II – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 80
- Vista Interna - - Vista Interna -
- Vista Interna - - Vista Interna -
- Vista Interna - - Vista Interna -
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 81
- Vista Interna - - Vista Interna -
- Região Circunvizinha - - Região Circunvizinha -
- Região Circunvizinha - - Região Circunvizinha -
Para
confe
rir
o o
rigin
al,
ace
sse o
site
https:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br/
esa
j, in
form
e o
pro
cess
o 1
018083-0
2.2
014.8
.26.0
602 e
códig
o 3
FF
9B
7.
Est
e d
ocu
mento
foi p
roto
cola
do e
m 0
5/0
9/2
014 à
s 15:0
3, é c
ópia
do o
rigin
al a
ssin
ado d
igita
lmente
por
Tribunal d
e J
ust
ica S
ao P
au
lo e
FA
BIO
SH
IRO
OK
AN
O.
fls. 82
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:19/6/2017 14:23:40
