PREFEITURA MUNICIPAL DE GURUPI

FUNDAÇÃO UNIRG

FACULDADE UNIRG

CURSO DE ADMINISTRAÇÃO

TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO SOBRE O SEGMENTO DE VENDAS E LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EM GURUPI TOCANTINS

Acadêmico: Delmiro Martins de Oliveira Neto

Profº. Orientador (a): Alexandre Ribeiro Dias MsC. Área de Concentração: Administração Financeira

Gurupi, junho de 2008.

DELMIRO MARTINS DE OLIVEIRA NETO

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO SOBRE O SEGMENTO DE VENDAS E LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EM GURUPI TOCANTINS

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Faculdade UNIRG como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Administração.

Orientador (a): Profº. Alexandre Ribeiro Dias MsC.

Gurupi, junho de 2008.

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO SOBRE O SEGMENTO DE VENDAS E

LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EM GURUPI TOCANTINS

DELMIRO MARTINS DE OLIVEIRA NETO

Este Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) foi julgado adequado para a obtenção do título de Bacharel em Administração e aprovado em sua forma final junto à Faculdade UNIRG.

................................................................... Profº. Alexandre Ribeiro Dias, MsC.

Coordenador do Curso de Administração

.................................................................. Profª. Donária Coelho Duarte, Dra.

Coordenadora de Estágio do Curso de Administração

Apresentada à Banca Examinadora, integrada pelos Professores:

................................................................... Profº. Alexandre Ribeiro Dias, MsC.

Orientador

................................................................... Profº. João Henrique Amaral, Esp.

Banca Examinadora

................................................................... Profº. Fábio Pegoraro, Esp.

Banca Examinadora

Dedico ao meu amado Deus, que está presente em todos os momentos de minha vida, à Laura, Pietra, Sophia e a todos aqueles que torceram para que eu conseguisse atingir mais um dos meus objetivos. Quero agradecer em especial ao meu amigo e colega de faculdade Wagno pela força e pelo companheirismo, que foi de suma importância nesse final do meu curso.

DEDICO.

AGRADECIMENTOS

Agradeço ao meu querido Deus, por me dar forças nas horas de fraquezas, me dar

saúde para que pudesse continuar minha caminhada, obrigado por permitir a realização de

mais um objetivo em minha vida.

A você Laura, por ser uma esposa exemplar, companheira, amiga, e pela

compreensão que teve nesses altos e baixos que nos passamos nesse período de faculdades.

Jamais vou esquecer tudo que fez por mim e faz, obrigado por me dar os dois maiores

tesouros de minha vida, à Pietra e Sophia, te amo e agradeço eternamente.

Dedico às mais preciosas pérolas de minha vida, Pietra e Sophia, que são os meus

alimentos de todos os dias.

A meus Pais, Disson e aparecida por ter me dado a vida, e ter me ensinado a ser um

homem honesto e lutador.

A meu sogro e minha sogra, por ter acreditado em mim, e sempre me apoiando nas

horas mais difíceis, grande parte desse curso agradeço a vocês, por ter me ajudado a concluir,

e por ter me ensinado a trabalhar honestamente mostrando o caminho para sucesso, o meu

muito abrigado.

Aos meus irmãos Dikson e Danielle, mesmo estando longe me apoiaram amo vocês.

Ao meu cunhado Bruno por esta sempre presente nesta minha jornada.

Aos meus Tios que estão sempre presente em minha vida, que estão acompanhando

minha trajetória na conclusão do meu curso na Faculdade UNIRG. Tenho por vocês uma

grande amizade e carinho.

Ao professor Alexandre, profissional competente, que me apoiou no final dessa

minha trajetória, e que me ajudou muito nos ensinamentos acadêmico para assim finalizar

meu trabalho.

RESUMO

O presente estudo trata-se de uma pesquisa de campo realizada no mercado imobiliário de Gurupi – To, cujo principal objetivo é estudar o mercado imobiliário de Gurupi-To, como opção de investimento na construção civil, voltado para vendas e locações de imóveis sob a ótica da Prefeitura, Caixa Econômica Federal e Imobiliária. Para isso buscou-se em referenciais teóricos aspectos que caracterizasse melhor o mercado imobiliário na visão de alguns autores e que pudessem estudar a partir de uma pesquisa quais seriam os segmentos que melhor satisfaz o investidor na decisão de optar pelo segmento de vendas e locações de imóveis. O método da pesquisa é o indutivo-dedutivo, sendo do tipo exploratório e descritivo com abordagem qualitativa. Como instrumento de pesquisa utilizou-se a entrevista não estruturada com perguntas objetivas direcionadas ao assunto. Com isso contatou-se alguns aspectos relativo ao mercado imobiliário de Gurupi-To, onde as instituições apontaram o segmento de locação e de vendas de imóveis aquecidas e que nesse crescimento do mercado de imóveis, além do centro urbano da cidade alguns setores se destacam como sendo a melhor opção para os investimentos devido a sua valorização. Foram apresentadas algumas sugestões no sentido de tentar buscar mais informações para dar uma maior segurança ao investidor desse mercado na ora de tomar sua decisão.

Palavras-chave: Pesquisa. Mercado imobiliário. Investidor.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO......................................................................................................................9

1.1CONSIDERAÇÕES GERAIS.............................................................................................11

1.1SITUAÇÃO PROBLEMÁTICA .........................................................................................12

1.2OBJETIVOS ........................................................................................................................12

1.2.1 Objetivo Geral ................................................................................................................12

1.2.2 Objetivos Específicos .....................................................................................................13

1.3 JUSTIFICATIVA ...............................................................................................................13

2 REVISÃO DA LITERATURA...........................................................................................15

2.1 MERCADO IMOBILIÁRIO ..............................................................................................15

2.2 CONCEITO DE INVESTIMENTO ...................................................................................18

2.3 TIPOS DE INVESTIMENTOS ..........................................................................................20

2.3.1 Renda fixa .......................................................................................................................20

2.3.2 Renda variável................................................................................................................20

2.3.3 Fundos de investimento .................................................................................................21

2.3.4 Certificado de Depósito Bancário (CDB) e Recibos de Depósitos Bancário (RDB) 22

2.3.5 Caderneta de poupança .................................................................................................23

2.3.1 Risco e retorno: o modelo de precificação de ativos de capital (CAPM) ..................23

2.4 CADEIA PRODUTIVA DA CONSTRUÇÃO CIVIL.....................................................254

2.4.1 O perfil do empreendedor da construção civil ..........................................................276

2.5 IMOBILIÁRIA E O DIREITO LEGISLATIVO..............................................................287

3 CARACTERIZAÇÃO DO AMBIENTE ...........................................................................31

4 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS......................................................................33

4.1 DELINEAMENTO DA PESQUISA ..................................................................................33

4.2 TECNICAS DE PESQUISA ..............................................................................................35

4.3 ANÁLISE DOS DADOS..................................................................................................365

5 ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DOS RESULTADOS.................................................37

5.1 CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIARIO DE GURUPI SOB A ÓTICA

DA SECRETARIA DE FINANÇAS, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E IMOBILIÁRIAS

..................................................................................................................................................37

5.2 CARACTERIZAÇÃO DO SEGMENTO DE VENDAS E LOCAÇÃO NA VISÃO DAS

IMOBILIÁRIAS.......................................................................................................................41

5.3 IDENTIFICAÇÃO DOS SETORES URBANOS COM POSSIBILIDADES PARA

FUTURO INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL, VOLTADA PARA VENDA E

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, SOB A OTICA DAS IMOBILIÁRIAS.......................................43

6 CONSIDERAÇÕES GERAIS ............................................................................................45

6.1 CONCLUSÃO....................................................................................................................45

6.2 RECOMENDAÇÕES.........................................................................................................46

6.3 LIMITAÇÕES ....................................................................................................................47

REFERÊNCIAS......................................................................................................................49

1 INTRODUÇÃO

A década de 90 ficou marcada pela instabilidade econômica, surge então o primeiro

presidente eleito pelo voto, Fernando Collor de Melo, onde criou-se o plano Collor I e II, para

conter os altos índices inflacionários da época, vinda de plano fracassado criado pelos

governos anteriores.

Através dos planos Collor I e II, foram implementados programas de estabilização de

controle da inflação, onde foi feito várias reformas econômicas para conter o déficit

econômico da época, no qual foi confiscado o investimento da caderneta de poupança, e feito

a abertura do mercado nacional para as importações, foi quando o país começou a dar os

primeiros passos rumo à estabilidade.

No governo de Itamar Franco o país experimenta a estabilidade econômica, foi

quando criou-se o Plano Real em 1994, pelo o então Ministro da Fazenda Fernando Henrique

Cardoso, este plano utilizou as políticas monetários como um dos instrumentos de controle da

inflação, com a tentativa de eliminar a memória inflacionaria de planos que não deram certo

no passado.

Fernando Henrique Cardoso se elege por duas vezes presidente do país na mesma

década, o seu primeiro mandato ficou marcado pela crise do setor energético com o apagão,

causado pela falta de planejamento e investimento no setor e agravado por a falta de chuvas,

os brasileiros foram obrigados a racionalizar energia e essa crise começou a afetar a economia

do país.

Já no seu segundo mandato, houve uma forte desvalorização da moeda provocada

por crises financeiras internacionais, no qual o Brasil por não ter uma base sólida estável sofre

com essa grave crise financeira, que para se conter teve como conseqüência a elevação dos

juros, no qual tornou-se o juro mais alto da historia.

Sucede-se então ao seu governo o atual presidente Luis Inácio Lula da Silva, que na

sua gestão há um controle inflacionário com índices baixos, taxas de crescimento do Produto

Interno Bruto (PIB), diminuição nos índices de desemprego e recordes da balança comercial.

Na atual gestão foi liquidado as divida com o Fundo Monetário Internacional (FMI),

houve uma queda nos juros e observa-se que há grandes incentivos às exportações e

diversificações de investimentos feitos pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Social

(BNDES), no qual estimula ao micro-crédito para pessoas de baixa renda.

No campo social percebe-se uma grande preocupação desse governo com o

melhoramento da qualidade de vida das pessoas, pois apresenta-se durante a sua gestão um

crescimento elevado do salário mínimo, aumentando assim o poder de compra do brasileiro.

Com o lançamento do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), o governo

pretende alcançar um conjunto de medidas que visa a aceleração do ritmo de crescimento da

economia brasileira, essas medidas prevêem crescimento do PIB de 5% ao ano até 2010.

O Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) é composto de cinco blocos, tendo

como principal as medidas de infra- estrutura, onde se inclui a questão social como habitação,

saneamento e transportes de massa. Os outros blocos estão divididos em: medidas para

estimular o crédito e financiamento, melhoramento do marco regulatório na área ambiental,

desoneração tributaria e medidas fiscais.

As políticas adotadas por esse programa de aceleração do crescimento, dar-se uma

maior ênfase na questão social, com estimulo ao crédito e financiamentos e com a

desoneração dos setores de máquinas e equipamentos, matéria-prima para construção civil,

equipamento digitais, semicondutores e computadores.

Diante da estabilidade econômica que se encontra o país hoje, abrem-se as portas

para o mercado imobiliário no que diz respeito ao segmento que trabalha com produto que

vende lote, casa e edifícios para locação, surgindo assim grandes oportunidades de

investimento neste setor, visto pelo ângulo do crescimento econômico do país.

De forma geral, o tema ora analisado, pretende estudar o mercado imobiliário de

Gurupi, no segmento de vendas e locação de imóveis, observando suas relevâncias e

peculiaridades, buscando direcionar o investidor a encontrar a opção mais viável para seu

investimento.

O presente trabalho esta subdividido nas seguintes partes:

No capítulo 1 contém os elementos introdutórios, considerações gerais, situação

problemática, objetivo geral e objetivos específicos que conduziu a realização deste TCC,

justificativa;

O capítulo 2 mostra à realização da revisão literária direcionada aos conhecimentos

essenciais para a elucidação do objeto de estudo;

No capítulo 3 está estruturada a caracterização do ambiente foco de estudo,

apresentando todo seu panorama histórico.

O capítulo 4 aborda a metodologia utilizada para efetuar o desenvolvimento do

TCC, descrevendo as diversas particularidades da pesquisa que foram utilizadas para o

consensual deste estudo.

No capítulo 5 apresenta-se as analises dos dados coletados através das entrevistas

não estruturada com os principais agentes intermediários do mercado imobiliário.

O capítulo 6 apresenta-se as considerações finais, conclusão, recomendações e

limitações, seguidas das referências bibliográficas utilizada para elaboração do Trabalho de

Conclusão de Curso.

1.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS

No panorama nacional o estado do Tocantins tem grandes perspectiva de crescimento

no segmento da construção civil, por se tratar de um estado novo que esta em fase de

crescimento e precisa ser estruturado, onde grandes partes dessas obras de infra-estrutura se

dar em caráter de entidades públicas.

No conjunto dessas obras de infra-estrutura, volta-se mais para construções de

rodovias, ruas, praças e outras obras viárias como é o caso da ferrovia norte sul, no qual é uma

obra significante para o progresso do estado, visto por vários ângulos econômicos no qual o

setor imobiliário esta inserido.

Observa-se também que na situação atual há tendências de crescimento dos recursos

da iniciativa privada e pública voltado para o setor imobiliário, para atender as necessidades

habitacionais. O crescimento desse setor imobiliário se da em função das medidas expansivas

dos créditos imobiliários e do crescimento econômico do país com inflação baixa.

Com o desempenho desse setor no país, gera expectativas positivas para os

investidores da construção civil, uma virada para comemorar, pois a falta de estabilidade do

país afetada por planos econômicos fracassado pelos governos anteriores que diretamente

afetava as pessoas de baixa renda a conseguir a sua moradia assolada por décadas passadas

que era crônico no Brasil, dar-se ao um novo rumo na história.

No qual Percebe-se na atualidade que há políticas definidas na acessibilidade ao

financiamento da casa própria, onde demonstra-se grandes preocupações por partes das

lideranças políticas em facilitar a vida das pessoas que não tem condições de adquirir o seu

imóvel no qual torna-se uma batalha a ser vencida, transformando a realização de sonhos de

varias famílias em realidades.

Essa política define-se na diminuição da burocracia para a captação de recursos

financeiro para casa própria, onde o trabalhador pode usar recursos do Fundo de Garantia por

Tempo de Serviço (FGTS), para financiar o seu imóvel com juros acessíveis e com parcelas

que se encaixa no orçamento familiar.

1.1 SITUAÇÃO PROBLEMÁTICA

Devido o crescimento da população o mercado se tornou deficitário no que diz

respeito à habitação. Estudos da Fundação Getúlio Vargas (FGV), mostram que o Tocantins

tem um déficit absoluto habitacional de 72.277 habitações, é um déficit relativo de 24,4% que

vem se mantendo nos períodos de 2001/2003, esse índice é bem acima do déficit habitacional

brasileiro, que é de 14,8%. No qual demonstra grande necessidade de aumento da construção

habitacional.

Nesse sentido, esse fato demonstra a grande pressão existente por obras habitacionais

para pessoas de baixa renda, sendo que na atualidade, há grandes interesses de resolver os

problemas deficitários habitacionais estaduais e municipais, que não muito distante esta o

município de Gurupi Tocantins no qual precisa de investidores no setor imobiliário, mais

precisamente na área da construção civil.

A partir disso, percebe-se a necessidade de uma pesquisa na cidade de Gurupi

Tocantins, para demonstrar o comportamento do mercado imobiliário no segmento de vendas

e locações de imóveis, para que venha despertar o interesse dos pequenos empreendedores a

investir o seu capital em edifícios para moradia. Sendo que esta cidade apresenta-se com

grande força no mercado da construção civil para locação e venda de imóveis.

Para dar-se melhor visão aos investidores, a problemática deste estudo é questionar:

Qual o comportamento do mercado imobiliário voltado para o segmento de venda e

locação de imóveis?

1.2 OBJETIVOS

1.2.1 Objetivo Geral

Estudar o mercado imobiliário de Gurupi, Tocantins, como opção de investimento na

construção civil, voltado para vendas e locações de imóveis, sob a ótica da Secretaria de

Finanças, Caixa Econômica Federal (CEF) e Imobiliária.

1.2.2 Objetivos Específicos

Caracterizar o mercado imobiliário de Gurupi sob a ótica dos agentes

intermediários como Secretaria de Finanças, Imobiliárias e Caixa Econômica

Federal (CEF).

Caracterizar o segmento de venda e locação de imóveis na cidade de Gurupi;

Identificar os setores urbanos com possibilidade para futuros investimentos na

construção civil, voltado para vendas e locações de imóveis, sob a ótica das

Imobiliárias.

1.3 JUSTIFICATIVA

No estado do Tocantins, em sua maioria a construção civil demanda-se a um único

cliente, que o governo estadual, fato esse normal no se que encontra um estado novo com

carência de estruturação.

As edificações para pessoas privadas ficam deficitária em função do aumento

populacional, onde cria-se oportunidades para investimentos em imóveis, para pessoas de

classes sociais nos níveis altos, médios e baixa renda.

Com o déficit habitacional no estado faz-se com que haja a necessidade de execução

de varias habitações num prazo curto, com redução de custos de acordo o aumento de sua

produtividade.

O foco desta pesquisa destaca-se a dois fatores relevantes. O primeiro é que grande

número de investidores vem perdendo seus capitais devido à falta de experiência, assessoria

adequada e mão de obra qualificada. O segundo fator é voltado ao grande fluxo de estudantes

que se instalaram na região em conseqüência da ampliação dos cursos acadêmicos da

Fundação UNIRG e da Universidade Federal do Tocantins (UFT), o que tornou a cidade de

Gurupi um pólo universitário.

Diante desta visão busca-se conhecer e estudar o mercado imobiliário Gurupiense

para direcionar o investidor a aplicar o seu capital na construção civil, mas precisamente

voltado para edificações de imóveis para vendas e locações, haja vista a necessidade de

pessoas empreendedoras nesse mercado para atender as expectativas dos seus clientes.

Do ponto de vista do pesquisador, a realização desse estudo justifica-se no despertar

de interesse futuros de aplicação dos seus recursos financeiros na construção civil voltado

para o segmento de vendas e locações de imóveis. Haja vista que esse mercado tem

demonstrado uma evolução, com a chegada de imigrantes acadêmicos e familiares.

2 REVISÃO DA LITERATURA

No mundo todo, por conseqüente, o Brasil luta para melhorar os índices

habitacionais, com o foco em especial as pessoas de baixa renda na aquisição de sua casa

própria, através dos acessos as linhas de créditos financiados pelo governo e por instituições

bancárias.

Segundo Gotible (2003, p. 21) diz que:

a Caixa Econômica Federal (CEF), segundo dados estatísticos detém em seus cadastros mais de 90% dos financiamentos habitacionais, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é o verdadeiro símbolo da possibilidade de aquisição da casa própria, restando a outras instituições financeiras habitacionais a ofertar crédito nesta mesma modalidade, restringir-se a dividir a fatia restante do mercado, sendo certo também que a atuação destas está direcionada, em maior escala, a financiamentos ofertados para classe média, enquanto que aquela instituição reinante, dispõe de financiamentos em larga escala para praticamente todas as camadas da população, com exceção da que não necessita destes, atingindo, principalmente, a parcela de menor poder aquisitivo.

Diante disso, vários clientes ficam ainda a mercê do mercado, no qual não são

divulgadas informações adequadas para o cliente conseguir tal financiamento, e às vezes os

imóveis encontrados não atende as exigências dessas instituições na aprovação do crédito para

financiá-los e tem ocasiões que não atende as necessidades desses clientes.

Sendo assim, o estudo do mercado imobiliário, o conceito de investimento, a cadeia

produtiva da construção civil e os corretores imobiliários, nessa ordem poderá direcionar o

investidor a aplicar o seu capital seguro de que obterá o retorno satisfatório.

2.1 MERCADO IMOBILIÁRIO

O setor da construção civil tem sido um importante demonstrador da economia no

Brasil. Em tempos de crise é um dos setores que mais sofre impacto, pois está relacionado

tanto à baixa quanto à alta camada econômica.

Segundo dados do IBGE (2006):

O custo do m2 da construção civil, em fevereiro, teve variação de 0,21% O custo médio do metro quadrado da construção civil no Estado do Tocantins, no mês de fevereiro/2006, variou 0,21% em relação ao mês anterior que foi de 0,11% e atingiu o valor de R$ 555,84. O Estado do Tocantins ficou com a menor variação da região norte nos últimos 12 meses, 6,69%, mas nos dois primeiros meses de 2006 ficou em terceiro lugar, com 0,32%, perdendo para o Acre, com 0,25% e Rondônia, com 0,30%.

Para o melhor entendimento dos índices de comparabilidade a nível Brasil e estados

que compõem a região norte, demonstram-se esses dados na tabela a seguir. No qual estes

resultados são acompanhados mensalmente pelo IBGE através de convênio com a Caixa

Econômica Federal (CEF).

CUSTOS NÚMEROS

MÉDIOS ÍNDICES VARIAÇÕES PERCENTUAIS

ÁREAS GEOGRÁFICAS R$/m2 Dez/98=100

MENSAL

NO ANO

12 MESES

BRASIL 547,14 193,44 0,31 0,74 6,31

REGIÃO NORTE 529,81 184,23 0,41 0,81 7,58

RONDÔNIA 484,97 184,08 0,03 0,3 8,12

ACRE 509,55 187,00 0,13 0,25 8,74

AMAZONAS 559,79 178,01 0,07 0,33 7,57

RORAIMA 659,09 197,31 0,25 0,44 8,35

PARÁ 514,86 183,87 0,97 1,59 7,40

AMAPÁ 519,51 191,13 0,22 1,28 7,23

TOCANTINS 555,84 193,54 0,21 0,32 6,69 Tabela 1: Índices de comparabilidade a nível Brasil e estados que compõem a Região Norte Fonte: adaptado do site: <http://www.indicadoresdotocantins.com.br/indicadores/Sinapi/SINAPI_ANALISE_FEVEREIRO_06.pdf>.

Percebe-se que essas variações de custos na construção civil tanto se da em razões do

aumento dos salários dos funcionários e dos altos índices de juros, sem deixar de mencionar a

elevada carga tributária sobres os produtos no qual é consumido para a realização da obra

como também na venda do produto acabado.

Para o (SindusCon-SP/FGV), com relação a variação dos custos da construção civil

há vários fatores que reforçam o otimismo do empresariado como:

a redução das dificuldades financeiras e a estabilidade dos custos da construção. A percepção de redução das dificuldades financeiras reflete a diminuição das despesas financeiras e do custo dos empréstimos, em linha com a tendência de redução das taxas de juros na economia brasileira. A perspectiva de queda dos custos da construção ocorre, em boa medida, devido à expectativa de que os custos com mão-de-obra não cresçam muito nos próximos meses.

No entanto com a redução desses custos os empresários terão condições de

colocarem produtos acabados no mercado com preços acessíveis aos clientes. No qual

impulsionará ainda mais o crescimento do setor imobiliário na economia brasileira.

Diante disso observa-se que o mercado imobiliário apresenta-se como uma nova

perspectiva para o investidor aplicar o seu recurso financeiro, haja vista os esforços das

instituições financeiras na expansão do crédito imobiliário para pessoas que queira realizar o

sonho de ter a sua casa própria.

Mas ainda precisa ser ajustado para atingir as diversas classes sociais, precisamente

as pessoas de baixa renda no qual apresenta-se o maior índice de falta de moradia no país.

Segundo Décio Tenerello, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades

de Crédito Imobiliário e Poupança),

são necessários aperfeiçoamentos. “É preciso, por exemplo, desburocratizar, desonerar e agilizar a originação dos contratos e criar mecanismos que viabilizem a dinamização do mercado secundário, o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Para isso, será necessário modificar o atual critério de exigibilidades que os agentes do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) têm na captação de recursos por intermédio de contas de poupança. No estágio atual, não se justifica os agentes terem que manter em carteira créditos para cumprir exigibilidades. O importante é conceder crédito e não ser obrigado a carregá-lo” (SINDUSCONSP, 2007).

Além dos créditos fartos das instituições financeiras, observa-se também um grande

avanço no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), ou seja, o trabalhador que

estiver um vínculo empregatício com alguma empresa com carteira de trabalho registrada,

será avaliado a disponibilidade do recurso e poderá obter o financiamento da sua casa própria.

O individuo que tiver o seu crédito aprovado para a compra do imóvel, na ocasião

terá dois caminhos básicos a ser seguido: no primeiro tem que ir a busca direta pela carta de

crédito, apresentando imediatamente o imóvel a ser adquirido e as provas de que é possível ao

mutuário quitar o empréstimo pretendido; no segundo, a procura pelo imóvel em canteiros de

obras, culminando nas compras de bens, em negócio realizado junto à incorporadora para em

seguida ser firmado com a instituição financeira, no qual esses caminhos não são aplicados

apenas ao FGTS, mas sim em todas as modalidades de financiamento habitacional (GOTLIB,

2003).

Para Maria Henriqueta Arantes Ferreira Alves, consultora técnica da CBIC (Câmara

Brasileira da Indústria da Construção), diz que:

o grande avanço do FGTS foi no sentido de dar condições diferenciadas aos cotistas, Como juros subsidiados. Mas não tínhamos condições de estimar o quanto de dinheiro seria requerido em razão dessas medidas. Foi alocado R$ 1 bilhão para isso. Pode ser que tenha uma demanda muito acima disso, pode ser que não. Essa é uma grande expectativa para os próximos anos (SINDUSCONSP, 2007).

No entanto, pode se observar que a renda é um dos fatores que pode implicar na

demanda desse mercado e outro fator é as altas taxas de juros aplicadas nos financiamentos a

longo prazo aplicado a pessoa que não tenha vínculo empregatício.

No qual a construção civil possui um comportamento cíclico, ou seja, com o aumento

da renda, haverá uma maior demanda e elevará os preços dos novos imóveis; com o aumento

dos preços dos imóveis, resultará maior oferta de novas habitações. No qual poderá implicar

com a diminuição da renda gera-se um impacto contrario ao exposto.

Segundo BARBOZA (2007, p. 10), diz que:

Propostas da construção ao Plano Nacional da Habitação, sugerida pelo SindusCon-SP em 2007, no lançamento do movimento “Moradia para todos. Esta meta é possível”. São bem recebidas pelo Ministério das Cidades, responsável pela elaboração do PlanHab. Onde aponta vários caminhos para diminuir o problema habitacional, sendo estas sugestões: a) a questão habitacional deve ser entendida como uma política de Estado que

extrapole governos. Integrar, mobilizar e articular fontes de recursos dos três níveis de governo, a fim de potencializar a capacidade de investimento, são ações necessárias para garantir a sustentabilidade do PlanHab;

b) Assegurar, por meio de instrumentos legais, recursos financeiros para investimento e subsídio;

c) o governo deveria implementar ainda uma política única de subsídios voltada à complementação de capacidade de pagamento da família, com parâmetros regionalizados, atrelada a programas de financiamento;

d) desburocratizar, agilizar o macro setor e também sugere criar, por meio da revisão do Código Sanitário Nacional, oportunidade para estimular municípios a revisarem seus Códigos de Obras Municipais e a definir competência para a concessão de licenciamento ambiental;

e) o setor público precisa adotar medidas de capacitação e treinamento para seus servidores, além de adquirir equipamentos e sistemas modernos que facilitem a análise de projetos;

f) criar um sistema de registro de imóveis inteligente, que torne as operações mais rápidas, seguras e menos custosas;

g) desburocratizar os procedimentos para a aprovação de empreendimentos de HIS (Habitação de Interesse Social);

h) a constituição do cadastro de bons devedores facilitará a concessão de crédito e de benefícios, com taxas de juros mais baixas e demais condições favoráveis na tomada de empréstimo; e

i) a autorização de linhas de crédito e de recursos adequados para a produção e comercialização de lotes urbanizados, permitiria a participação de mais empreendedores no mercado.

Portanto, para que o investidor da construção civil obtenha resultado satisfatório, tem

que ter uma visão de todo o cenário econômico, considerando alguns pontos já mencionados,

no qual precisa avaliar o investimento.

2.2 CONCEITO DE INVESTIMENTO

O conceito de investimento define-se na aplicação de recursos (dinheiro ou títulos),

com a expectativa de se obter retornos financeiros futuros superiores a sua aplicação,

mantendo o equilíbrio das perdas dos recursos durante o tempo de aplicação, quer seja, a curto

e a longo prazo.

Conforme Kassai (2000, p. 19), “as pessoas procuram acumular fatores de produção

e aplicá-lo de forma a serem remunerados adequadamente, quer sejam sob a forma de

salários, de alugueis quer de juros, visando assim suprir suas necessidades de consumo”.

Para Damodaran (2005, p.574), “investimentos imobiliários freqüentemente exigem

informações especificas sobre condições locais que são difíceis (e caras) de se obter”.

Neste sentido ao se tratar de problemas de aglutinação de capitais de investimento

para desenvolver projetos da construção civil, fica difícil precificar os imóveis, haja vista, as

diversificações das áreas para a aplicação do projeto. Pois é avaliado de acordo o

desenvolvimento de cada setor urbano. Por exemplo, um lote ou um imóvel no centro urbano

não pode ser avaliado da mesma forma que em determinado setor, assim como também existe

as diferenças de setor para setores.

Diante dessas variâncias de valores o investidor terá que dispor de uma quantia maior

de capital para o investimento em imóveis. No qual os desembolsos de capital são tão grandes

que os investidores podem não ser capazes de diversificar suficientemente (DAMODARAN

2005).

Quando procura-se investir em determinado negócio para a obtenção de lucros, o

primeiro passo será fazer um estudo do ambiente, para obtenção de informações que lhe dêem

subsídios na tomada de decisão.

Essas informações tendem a ter um custo muito elevado, pois estão sujeita a conter

varias interferências, no qual devem ser incluída no risco e nas taxas de descontos utilizadas

para avaliar os imóveis.

Segundo Fama e Schwart (1976 apud DAMODARAN 2005, p. 570) analisaram, “os

retornos de diferentes classes de ativos e concluíram que os investimentos imobiliários

reagem positivamente a aumentos não previstos na inflação, ao passo que ativos financeiros

reagem negativamente”.

Para Braga (1989, p. 403), diz que:

nas decisões a longo prazo que envolve novos investimentos e as correspondentes fontes de financiamento, a inflação amplia significativamente o risco e a incerteza. Em uma conjuntura econômica onde a estagnação ou declínio do nível de produção ou emprego se combinam, com a inflação acelerada muitas empresas adotam políticas conservadoras postergando novos investimentos.

Sendo assim, convém afirmar em hipóteses que a alternativa de escolha em

investimentos imobiliários terá vantagens frente a outros tipos de investimento financeiro, em

tempos de inflação.

Geralmente o investidor tem como opção para aplicação de capitais outros tipos de

investimento, no qual será abordado na seção seguinte.

2.3 TIPOS DE INVESTIMENTOS

Nesta seção serão abordados os tipos de investimentos financeiros e qual a relação

dos mesmos com os créditos imobiliários cedido pelas instituições financeiras a pessoas que

pretenda fazer financiamento habitacional.

2.3.1 Renda fixa

O investidor ao aplicar seus recursos financeiros em um título de renda fixa, seja esta

emissão feita por empresa privada ou governo, estará emprestando seu capital ao emissor do

titulo, em troca, por um certo período, receberá o valor principal aplicado acrescido de juros

pagos como forma de recompensa de seu emprestimo. Banco Central (BACEN, 2007).

Para Brito (2002, p. 94) diz que, “os principais papeis negociados nesse mercado são

titulos públicos federais e estaduais, Certificado de Deposito Bancario (CDB), Certificado de

Deposito Interbancario (CDI) e debêntures, podendo realizar expectativas de investimento de

curto, médio e longo prazo”. o autor ainda enfatiza, é um mercado de baixo risco e da origem

a investimentos conservadores.

2.3.2 Renda variável

O investidor ao aplicar o capital em renda variável, diversifica o seu investimento

dentro de uma mesma estrutura ele pode optar por investir em ações ou fundo de ações, ou

seja o investimento será em títulos de varios emissores diferentes, no qual tem sua

importância na diminuição do risco, sendo compensados eventuais perdas em alguns outros

papéis. Banco Central (BACEN, 2007).

Seundo Brito (2002, p. 95), “as principais “mercadorias” do mercado de renda

variável são as ações negociadas em bolsas de valores. Oferece possibilidade de obtenção de

grandes rentabilidades; por outro lado, o risco é alto”.

Com a dinâmica do mercado o investimento em ações, requer uma tolerância do

investidor, pois os retornos só virão a longo prazo, no qual é muito comum ocorrer variações

nesse tipo de mercado.

2.3.3 Fundos de investimento

Fundo de investimento é uma concentração de recursos financeiros, captados de

pessoas fisicas ou jurídicas nacionais ou estrangeiros, fracionados em cotas, com o objetivo de

obter ganhos finaceiros apartir da aplicação em titulos públicos, privados ou outros ativos

financeiros, como mercado futuros, ouro e ações Banco Central (BACEN, 2007).

Segundo Brito (2002, p. 96) diz que:

Cada fundo tem um regulamento, registrado em cartório, que contém todas as informações sobre o seu funcionamento. Ele deve esta disponivel para todos os cotistas. As principais informações constantes nesse regulamento são: a) identificação do administrador do fundo e suas responsabilidades; b) politica de investimento; c) composição basica da carteira (onde podem ser aplicados os recursos captados

dos investidores, quais os limites para a aplicação em determinados papéis); d) forma de apuração do valor das cotas; e) prazos para resgates e aplicações; f) periodicidade do crédito dos rendimentos aos investidores (por exemplo: de 30

em 30 ou 60 em 60 dias; atualmente todos os fundos têm rentabilidade diaria); g) a taxa de administração ou performace que será cobrada pelo administrador por

seus serviços.

Existem varios tipos de fundo de aplicações financeiras, no qual será dado maior

importanticia ao fundo de investimento imobiliario pertinente ao tema aqui abordado.

Para Comissão de Valores Monetarios (CVM), na cartilha do investidor diz que:

O fundo de investimento imobiliário é uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. É constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido. Geralmente, as políticas de Fundos de Investimento Imobiliário visam à realização de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades de determinado empreendimento. A oferta de quotas de Fundos de Investimento Imobiliário é uma distribuição de valores mobiliários e não negociação de imóveis. Por isso, não é permitida a venda por corretores de imóveis.

Essa modalidade de investimento surgiu na década de 90, regulamentada por meio da

lei lei 8668/93 e da Instrução 205/94 da Comissão de Valores Mobiliários.

Por ser um tipo de investimento que envolve altos valores de aplicação, poucos são

os investidores que possuem recursos para aplicar em um empreendimento dessa natureza.

Sendo assim que os investimentos imobiliários envolvem recursos captados do mercado

mobiliário.

2.3.4 Certificado de Depósito Bancário (CDB) e Recibos de Depósitos Bancário (RDB)

O CDB é um título de crédito, físico ou escritural e o RDB é um recibo, Ambos

envolvem uma promessa de pagamento futuros do valor investido, acrescido dos juros

combinados no ato da aplicação, são emitidos pelos bancos comerciais e representativos de

depósitos a prazo feitos pelo cliente, Banco Central (BACEN, 2007).

Ambos podem serem resgatados a qualquer tempo e o resgate são efetuados como

lançamentos, direto na conta corrente, mas para que obtenha rendimento tem que obedecer ao

critério dos prazos mínimos decorridos no ato da sua aplicação que pode variar de 1 dia a 12

meses.

Ao decidir por uma aplicação dessa modalidade o investidor tem que observar o

cumprimento dos prazos determinado pela aplicação, o valor resgatado nunca vai ser

negativo, mais antes do prazo mínimo não obterá nenhuma remuneração, no ato da aplicação

o investidor será tributado pelo imposto sobre operações financeiras (IOF) no qual terá

prejuízos com o desconto sobre o valor principal aplicado.

Por serem títulos, o investidor não pode realizar aplicações adicionais, tipo os dos

fundos e das cadernetas de popança. Caso o investidor queira acrescentar suas aplicações no

CDB, terá que comprar outro título.

O risco nessa aplicação e baixo, por se tratar de renda fixa, mais como em toda

operação financeira há um risco, caso instituição venha a falir o investidor perderá todo o seu

capital aplicado.

No entanto a maioria dos recursos captados pelos investidores nessa modalidade de

investimento é aplicada para financiar o crédito direto ao consumidor via cheque especial,

empréstimos para capital de giro das empresas e compra de bens e serviços.

2.3.5 Caderneta de poupança

A caderneta de poupança é um investimento tradicional, conservador e muito

popular entre investidores de baixa renda (BACEN, 2007).

De acordo com as normas do Conselho Monetário Nacional (Resoluções nº 1.980, de

30.04.1993 e nº 3.005, de 30.07.2002) atualmente, disciplinam:

as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE, estabelecendo que 65%, no mínimo, devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários, sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado, desde que a metade, no mínimo, em operações de financiamento habitacional, bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre.

Além disso, o risco de aplicação e baixo, sendo que tem garantia do governo, pois

suas regras são regidas pelo Banco Central, a remuneração sobre o investimento e de juros

prefixados e mais a variação da Taxa Referencial (TR), o investidor se pessoa física será

isento de tributação, diferente de qualquer outra aplicação.

Quanto ao prazo de resgate do investimento pode ser a qualquer tempo que o

investidor pretender resgatar, apenas tendo uma ressalva os juros da aplicação se dar

mensalmente, caso o resgate seja antes de 30 dias não obterá o retorno sobre o capital

investido.

Diante do exposto, pode-se observar que o maior investimento financeiro mobiliário,

financiador do crédito imobiliário destinado ao financiamento da casa própria é a caderneta de

poupança.

2.3.1 Risco e retorno: o modelo de precificação de ativos de capital (CAPM)

Em qualquer investimento a curto ou a longo prazo há riscos que devem ser

analisados de forma que sejam minimizadas as possibilidades de prejuízos, no qual tem que

ser avaliado com formulas e modelos eficaz que mensure os resultados dos ativos.

É certo que no campo econômico, é necessário fazer opções calcadas em subsídios

visíveis e não em informações confusas.

Para Damodaran (2005, p.25-26), um bom modelo de risco e retorno deve fazer o

seguinte:

a) oferecer uma medida para risco que seja universal. Uma medida de risco, para ser útil, tem que ser aplicável a todos os investimentos, quer sejam ações ou bônus ou imóveis, já que todos competem pelo mesmo dólar de investimento.

b) especificar que tipos de riscos são recompensados e que tipos não o são. É uma característica geralmente aceita dos investimentos que nem todos os riscos são recompensados, e um bom modelo deve ser capaz de fazer a distinção entre riscos recompensados e riscos não-recompensados, e oferecer um raciocínio intuitivo para a diferenciação.

c) padronizar medidas de risco, permitindo analises e comparação. Embora o risco seja sempre relativo, uma boa medida de risco deve ser padronizada de tal forma que um investidor, ao examinar a medida de risco de um dado investimento, possa chegar a uma conclusão quanto ao risco do investimento relativamente a outros.

d) traduzir a medida de risco em retorno esperado. Um dos objetivos na medição de risco é chegar a uma estimativa de um retorno esperado sobre um investimento. Este retorno esperado então se torna o benchmark que determina se um investimento é “bom” ou “ruim”.não basta um modelo dizer que investimento de risco mais elevado devem render retornos esperados mais elevados, sem fornecer uma estimativa especifica de prêmio de risco.

e) funcionar. O teste final de um bom modelo é que funcione; ou seja, que forneça uma medida de risco que, ao menos a longo prazo, e através do corte cruzado dos investimentos, seja positivamente correlacionado aos retornos. Um teste mais exigente seria examinar se os retornos efetivos, mais uma vez, a longo prazo, são iguais aos retornos esperados derivados do modelo.

Diante do exposto, o uso de um modelo simplificado para medir o risco do

investidor, facilitará na tomada de decisão para aplicação do capital, dando todos os respaldos

necessários para obtenção do retorno esperado.

Segundo Gitman (2001, p.216), diz que “o modelo de precificação de ativos de

capital (CAPM), une o risco não-diversificável e o retorno para todos os ativos”.

O modelo de precificação de ativos de capital é seguido por um coeficiente de beta,

no qual esse coeficiente mensura o risco não-diversificável, que deve ser encontrado em

bancos de investimento.

Segundo Damodaran (2005, p. 566) enfatiza que, “os dois modelos básicos utilizados

para analisar ativos financeiros são o CAPM e o APM. Em ambos os modelos o risco de

qualquer ativo, imóvel ou financeiro, é definido como sendo a parcela da variância do ativo

que não pode ser diversificada”.

Percebe-se que o mercado imobiliário não apresenta tantas diversificações quanto ao

mercado financeiro, o investidor ao optar por aplicar o seu capital em posses de imóveis o

fazem por escolha. Por ser um mercado que tem um menor fluxo de transações.

Damodaran (2005, p. 572) argumenta, “os mercados de muitos investidores

imobiliários têm menos liquidez que os mercados de ativos financeiros – as transações

ocorrem com menos freqüência, os custos de transações são maiores e há muito menos

compradores e vendedores”.

No entanto pode se analisar que determinado fluxo de negociação com menor

liquidez, terá um risco maior. Haja vista que as negociações feitas com imóveis não são tão

fáceis de ser concluída por varias razões. A primeira pode dizer que o investidor depende de

prazos. As outras razões estão inteiramente ligadas a condições econômicas internas e

externas. Como exemplo, a venda de imóveis tem um maior índice de liquidez quando há

crescimento econômico no país e aumento da renda, quando os preços sobem, e em tempos

recessivos, quando os preços se retraem.

Outro fator que implica diretamente sobre o investimento imobiliário é a mudança na

legislação fiscal, com o aumento das alíquotas e mudanças nos métodos de depreciações sobre

os imóveis. Investimentos imobiliários são particularmente expostos a mudanças na legislação

fiscal, porque deriva a uma parcela significativa de seu fluxo de caixa governados pelo código

fiscal (DOMODARAN, 2005).

Diante disso, os ativos financeiros emitidos por empresas podem movimentar-se suas

operações de um lugar para outro aproveitando as vantagens tributarias e outras restrições

legais. Já os imóveis são bens fixos e intransferíveis, ficando assim mais expostos as

mudanças na legislação local. No qual podemos citar os impostos prediais e territoriais

(IPTU), controle de aluguéis e controle de plano diretor das cidades.

2.4 CADEIA PRODUTIVA DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Nos panorama mundial e nacional serão analisados os principais segmentos da

construção civil, que possuem reflexos ou que potencialmente, poderão influenciar na

economia da cadeia do Tocantins.

Segundo Herculano (2005), diz que:

o Tocantins liderou, em agosto de 2005, o ranking do Sinapi - Sistema Nacional de Custos e Índices da Construção Civil, que avalia o aquecimento das atividades na área, por meio do levantamento dos preços dos materiais e dos salários pagos. No Estado, o índice de crescimento foi de 3,53%, contra uma variação média nacional de 0,34%, segundo aponta o levantamento feito pelo IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística e Caixa Econômica Federal. O resultado foi publicado no último dia 23 de setembro. Segundo a pesquisa, o crescimento do Tocantins é atribuído, sobretudo, aos reajustes salariais concedidos aos trabalhadores da área. O desempenho do Estado, ainda de acordo com o IBGE, “pressionou” a região Norte a

ocupar o topo do ranking, com crescimento médio de 0,59%. A região Sudeste ocupa a segunda posição, com índice de 0,35%.

Esses dados vêm confirmar a grande potencialidade do estado no crescimento da

construção civil o que fortalece a economia do estado e a cadeia produtiva da construção.

Para que a cadeia obtenha influencias no mercado local. A construção de um imóvel

terá que seguir uma série de fluxos para fazer o elo dos segmentos.

A Figura 1 apresenta um diagrama do fluxo geral da cadeia produtiva da construção

civil, nele estão indicados os segmentos de cada elo:

Comercialização de insumos: as vendas de matérias primas como cimento,

cal e outros materiais básicos são distribuídos através de vendas diretas e varejos de pequeno

porte, já louças e metais dependem em sua grande maioria de redes de varejo de grande e

médio porte;

Produção: esta inteiramente ligada à execução do projeto dando início as

obras, onde são utilizados todos os materiais básicos, equipamentos e mão-de-obra para

finalização do produto acabado. Essa produção pode se dá de forma própria e privada, a fim

de atender um mercado diversificado de clientes com alta poder aquisitivo e com imóveis

diferenciados.

A produção privada imobiliária, esta voltada para construção de condomínios,

incorporação, construção e venda a preço fechado, ao mercado imobiliário. Já para a produção

estatal o gestor da produção e o próprio estado, na construção e aquisição de imóveis para fins

sociais.

Na autoconstrução a produção dos imóveis é em grandes escalas para atender um

público de baixa renda, ou seja, para própria família ou para vendas individualizadas informal

e formais;

Comercialização de unidades: nela estão inseridas os agentes intermediadores

da construção civil, onde envolve toda uma gestão estratégica para alcançar o objetivo final,

ou seja, a venda do imóvel, de acordo a segmentação de renda, e que atenda as necessidade

dos clientes e superação das expectativas;

O consumidor final: são as pessoas de alta, média e baixa renda que utilizam

os produtos e serviços do mercado, colocando um fim na cadeia de produção e transformando

em recursos financeiros econômicos.

Diante desse fluxo da cadeia produtiva pode se observar que a construção civil,

impulsiona o aquecimento do mercado local, gerando emprego, renda para os cofres públicos,

crescimento financeiro empresarial e atendendo a deficiência do sistema habitacional das

pessoas, melhorando assim a qualidade de vida dos indivíduos.

Figura 1: Diagrama do fluxo geral da cadeia produtiva da construção. Fonte: adaptado do site: < http://alexabiko.pcc.usp.br/artigos/ENTAC2002_0911_920.pdf>. Acesso em 15/04/2008.

Diante do fluxo da cadeia produtiva exposto, pode se observar que com medidas

empreendedoras o investidor terá condições de diversificar o seu empreendimento voltado

para pessoas de vários níveis sociais, utilizando medidas que venham a diversificar os

modelos habitacionais com menor custo de produção e conseqüentemente com o menor preço

ofertado ao mercado.

2.4.1 O perfil do empreendedor da construção civil

O desenvolvimento de qualquer economia, por maior esforço que os empreendedores

tenham, é invariavelmente condicionado ás ações do governo que regulamenta e determina ao

mercado, estimulando-o, gerando mais eficiência.

Segundo Longenecker (1997, p. 3) diz que, “os empreendedores são os heróis

populares da moderna vida empresarial. Eles fornecem empregos, introduzem inovações e

estimulam o crescimento econômico”.

Para que um empreendimento seja bem sucedido, o empreendedor deve ter

características de buscar melhores maneira de fazer as coisas acontecer, de forma ágil que

satisfaça as necessidades dos clientes e excedas os padrões de excelências dos serviços

prestados.

Para Longenecker (1997, p. 9), “um estereótipo comum do empreendedor enfatiza

características como uma enorme necessidade de realização, uma disposição para assumir

riscos moderados e uma forte autoconfiança”.

Ao começar a operar um negócio é necessário associar e identificar a oportunidade

certa no momento certo. As mutações políticas, econômicas e sociais acontecem em ritmo

bastante acelerado, fazendo com que as oportunidades sejam mais dinâmicas.

O empreendedor deve esta constantemente coletando informações no mercado para

que assim possa manter-se atualizado, de maneira a identificarem-se as oportunidades é

verificar as necessidades dos clientes.

Segundo Costa (2002, p. 41) diz que, “no mercado imobiliário, particularmente do

interior do Brasil, é comum que empreendedores iniciem projetos com recursos próprios ou

de terceiros apenas lastreando em informações verbais, trocadas em conversas rápidas com

profissionais do segmento da intermediação”.

E o autor ainda enfatiza que felizmente, na maioria das vezes isto tem dado certo,

uma vez que os empresários imobiliários e corretores de imóveis, por sua vivência diária e

experiência prática, costumam transmitir exatamente os fatos do negócio realizados e seus

sentimentos pessoais empíricos, porém valiosos (COSTA, 2002).

Dessa forma, o mais recomendado é que o empreendedor faça um estudo do

mercado, porque é quem vai garantir o sucesso do empreendimento, no qual o empreendedor

poderá direcionar e segmentar o seu negócio, de acordo o perfil de cada cliente.

Após esse estudo do mercado o investidor da construção civil terá condições de

direcionar o seu investimento, seja ele na construção de imóveis para venda ou para fins

locatórios.

2.5 IMOBILIÁRIA E O DIREITO LEGISLATIVO

A imobiliária é uma instituição que cuida e administram os empreendimentos

imobiliários, na efetivação de negócios ligados a locação de bens imóveis para uso próprio ou

para fim comercial, como também intermédia vendas de lotes, chácaras, fazendas e casas para

moradias.

Segundo o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) informa que:

Hoje reconhecida com o nome de Técnico em Transações Imobiliárias, a profissão de corretor de imóveis tem, na verdade, uma história bastante antiga. No seu princípio, aqui no Brasil, esses profissionais eram conhecidos como “agentes do comércio”. Em 1942, o Ministério do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como “corretores de imóveis”. Em 1962, foi à vez de o Congresso Nacional reconhecer e regulamentar a profissão, por intermédio da Lei n° 4.116/62. Com o passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a necessidade de se criar um diploma legal. Favorecendo um patamar mais elitizado à categoria, novamente o Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior, promulgou a de n° 6.530/78, consolidando a profissão e concedendo a seus integrantes o título de Técnico em Transações Imobiliárias.

No entanto o mercado exige dos corretores de imóveis uma maior seriedade nas

transações, deixando o jogo de empurra, mesmo porque as empresas imobiliárias precisam de

clientes satisfeitos com os seus serviços, pois necessitam constantemente dessas pessoas para

desenvolver bons negócios.

Geralmente não são tão fáceis as transações na compra, venda e locação de imóveis,

apesar de se ter uma facilidade de colocar as pessoas que estejam interessados em comprar ou

alugar imóveis residenciais, comerciais ou rurais, e outras que estejam interessados apenas na

venda.

As funções dos corretores estão acima da responsabilidade de apenas colocar a

pessoa interessada frente ao objeto desejado. Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o

exercício da profissão, “compete ao corretor exercer a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”

(CRECI- Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Além das competências exigidas pela legislação o corretor de imóvel tem que

desempenhar sua profissão adotando alguns critérios, dentre os quais são:

a) Manter-se atualizado com relação ao perfil do mercado imobiliário;

b) Reunir informações detalhadas sobre aquisição, venda, locação, avaliação, preço,

financiamentos etc.;

c) Firmar contrato relativo à sua prestação de serviço;

d) Combinar preço e condições da transação;

e) Examinar a documentação do imóvel, dando ciência a inquilinos e/ou

compradores;

f) Agendar visitas ao imóvel, mostrando-o ao cliente; e

g) Orientar todo cliente que queria investir em imóveis (CRECI).

O corretor de imóvel no desempenho das suas funções tem que firmar contratos com

seus clientes, bem como mencionar os tipos de percentuais aplicados para cada transação,

obedecendo sempre à tabela vigente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis

(CRECI).

No entanto pode se observar que é de suma importância o papel do corretor nas

transações comerciais imobiliárias, haja vista, que o corretor é um agente intermediário desse

mercado, podendo assim facilitar as negociações com os clientes que desejam adquirir o seu

imóvel, e dando maior suporte ao investidor, que pretenda aplicar o seu capital em construção

civil.

3 CARACTERIZAÇÃO DO AMBIENTE

O Município de Gurupi está localizado na Mesorregião Ocidental do Tocantins, é

sede da 10ª Região Administrativa do Estado. Gurupi teve como primeiros habitantes os

índios Xerentes, que aos poucos, foram se afastando em conseqüência da presença dos

primeiros desbravadores que chegaram àquela região atraída pela descoberta de manchões de

cristal e, principalmente, com o objetivo de formar fazendas de criação e produção agrícola

(SEBRAE/TO, 2007).

Gurupi é uma cidade jovem teve sua emancipação política oficializada de acordo

com a Lei Estadual número 2.140, de 14 de novembro de 1958. O município foi instalado em

1º de janeiro de 1959, e se encontra ao sul do Estado do Tocantins a 245 km da capital do

Estado, Palmas. A cidade de Gurupi está localizada às margens da BR – 153 no quilômetro

663, no sentido Brasília a Belém. O município está entre os paralelos 11 e 12; tem seus

limites de confrontações: Norte com Aliança do Tocantins, ao Sul Cariri do Tocantins e

Sucupira; Oeste com Dueré e ao Leste com o município do Peixe. (MARTINS, 2006)

A cidade passa por uma fase de crescimento significativo dentro da economia local.

Atualmente vários empreendimentos se instalaram como é o caso do Gurupi Auto Posto

Décio, considerado como um dos postos com maior estrutura da região norte do país, gerador

de vários empregos.

Como também estão instaladas varias empresas com outros segmentos comerciais,

que geram renda para sustentar a economia do mercado local, no qual podemos citar Usina de

Biodiesel, Noma Carrocerias, Distribuidora Coca-Cola, Teti Caminhões, Saborelle e

Cooperfrigo, que são as empresas que tem maior representatividade em geração de empregos.

A cidade de Gurupi hoje encontra-se também como um dos pólos universitário do

estado, atualmente é representada pela Fundação UNIRG, que é um centro de aplicação ao

conhecimento, com 15 cursos de graduação superior e 01 de pós-graduação, conta também

com a Universidade Federal do Tocantins (UFT), com 2 cursos de formação superior, e com

demais instituições educacionais de ensinos superiores a distância.

Além de contar com o desenvolvimento do setor educacional houve também um

grande avanço no setor econômico voltado para o agronegócio, comércio e a indústria da

construção civil, que tem crescido vertiginosamente nos últimos anos. No qual são os setores

que mais impulsionam a geração de emprego e renda no município, contribuindo assim com o

melhoramento da qualidade de vida dos cidadãos que vivem nesta cidade.

Percebe-se que o setor da construção civil teve um grande avanço, devido à

imigração de várias pessoas para cidade em buscas das instituições de ensino superior, no qual

a procura de imóveis foi tanta que a demanda foi maior do que a oferta, essas procura se

deram tanto na compra com nas locações de imóveis.

Com a ampliação do campus universitário da Faculdade UNIRG nas proximidades

do conjunto residencial parque das acácias, pode se observa que esteja abrindo uma grande

oportunidade de investimento no setor imobiliário na região.

Não só no campo universitário podem-se fazer previsões para o crescimento do setor

imobiliário como também com chegado do desenvolvimento da região sul que a ferrovia norte

sul, no qual favorece a nossa cidade por ser uma das maiores cidades do estado e por esta

localizada próximo aos grandes setores produtivos da região sul.

Tendo em vista que poderá ser construída uma plataforma para escoação dos

produtos para outros grandes centros, no qual presume-se que a linha de ferro passará nas

proximidade do município.

Com a chegada desse grande avanço econômico no estado, conseqüentemente

abrirão as portas para a chegada de novos imigrantes na busca de trabalho e na construção de

grandes indústrias.

Gerando assim uma maior renda para pessoas, com abertura de novas frentes de

trabalho, e dando assim condições aos cidadãos a conquista da tão sonhada casa própria,

melhorando a qualidade de vida.

4 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

A aplicação da metodologia a ser usada, com base no objetivo geral desse TCC,

indicará os caminhos a serem percorridos, a partir dos conhecimentos descritos com

fundamentação teórica e através dos modelos e métodos, com a finalidade de encontrar a

solução da problemática levantada no TCC.

As informações que serão levantadas junto ao público alvo através da coleta de

dados, que é o foco principal do objetivo geral, será analisada e, vão confirmar ou não o

interesse do investidor aplicar o capital na construção civil de imóveis para venda e locação

na cidade de Gurupi Tocantins.

Portanto buscou-se fundamentar na revisão literária deste TCC diferentes aspectos do

mercado imobiliário, voltado para a construção civil, para que ao final os resultados pudessem

ser analisados e viesse a conduzir o investidor obter informação para aplicar seus recursos

financeiros no mercado imobiliário de Gurupi Tocantins.

4.1 DELINEAMENTO DA PESQUISA

O passo a ser seguido foi à escolha do município de Gurupi, para ser o objeto desse

estudo, onde também foi discutida junto ao orientador a importância do tema, a discussão da

justificativa, definição dos objetivos gerais e específicos, da metodologia de pesquisa,

estruturação e aplicação do TCC. No qual utilizou-se os método indutivo e dedutivo, para se

chegar ao resultado satisfatório do tema aqui abordado.

Para Oliveira (2002, p.59), “a indução separa os enunciados científicos dos outros

tipos de enunciados que se baseiam na emoção, na autoridade, na tradição, na conjectura, no

preconceito, no hábito, nas manchetes de jornais, nos títulos de filmes e novelas”.

Seguindo a mesma linha, Oliveira (2002, p.62) diz que, “ao contrário da indução, o

método dedutivo procura transformar enunciados complexos, universais, em particulares. A

conclusão sempre resultará em uma ou várias premissas, fundamentando-se no raciocínio

dedutivo”.

Segundo Prestes (2003, p. 31), “no método dedutivo, a racionalização ou a

combinação de idéias em sentido interpretativo têm mais valor que a experimentação caso a

caso, ou seja, utiliza-se à dedução, raciocínio que caminha do geral para o particular”.

Seguindo a linha de raciocínio dos autores acima o método utilizado nesse objeto de

estudo foi o indutivo e dedutivo, pois partiu-se dos princípios literários para se chegar a

realidade dos resultados e identificar a oportunidade de investimento no mercado imobiliário

de Gurupi, para o investidor aplicar o recurso financeiro na construção civil de imóveis para

venda e fins locatórios.

Esse TCC mostra o momento oportuno que se use o raciocínio evolutivo associado à

vivência para se chegar ao desenvolvimento de um mercado local ou de uma nação.

A metodologia é quem norteia o rumo da pesquisa a ser seguida, no entanto só é

possível o seu desenvolvimento através da pesquisa exploratória e descritiva, com o modelo

que realmente vai satisfazer as exigências desse TCC.

Segundo Prestes (2003, p.26) define, “a pesquisa exploratória tem como objetivos

proporcionar maiores informações sobre o assunto que vai ser investigado, facilitar a

delimitação do tema a ser pesquisado, orientar a fixação dos objetivos e a formulação das

hipóteses ou descobrir uma nova possibilidade de enfoque para o assunto”.

Este TCC tem caráter de pesquisa exploratória e descritiva, vez que tem como

investigar o mercado imobiliário de Gurupi, mostrando a possibilidade de o investidor aplicar

o seu capital na construção civil, para fins de venda e locação de imóveis, onde através da

utilização desses instrumentos de pesquisa facilitará no processo do desenvolvimento do

assunto aqui elencado.

Para Cervo e Bervian (2002, p.66), dizem que:

a pesquisa descritiva observa, registra, analisa e correlaciona fatos ou fenômenos (variáveis) sem manipulá-los. Busca conhecer as diversas situações e relações que ocorrem na vida social, política, econômica e demais aspectos do comportamento humano, tanto do individuo tomado isoladamente como de grupos e comunidades mais complexas. Em síntese, a pesquisa descritiva, em suas diversas formas, trabalha sobre dados ou fatos colhidos da própria realidade.

A pesquisa foi desenvolvida a partir das coletas de dados obtidos junto a Secretaria

de Finanças, Caixa Econômica Federal – CEF e Agentes Imobiliários da cidade de Gurupi.

O universo da pesquisa compreende todas as instituições ligadas ao mercado

imobiliário de Gurupi, mais precisamente voltado para construção civil de imóveis, por trata-

se de pesquisa de campo, com o tratamento dos dados não-probabilistas com amostragem

intencional. No qual aplica-se as técnicas metodológicas para alcançar o objetivo geral

proposto nesse TCC que serão descrita a seguir.

4.2 TECNICAS DE PESQUISA

As técnicas de pesquisa são os meios pelos quais são fornecidas as respostas para

questões propostas, ou seja, o embasamento que o pesquisador precisa para que tenha a seu

favor o esclarecimento de algumas dúvidas. Para o embasamento teórico necessário para a

construção deste TCC, foi utilizada a pesquisa bibliográfica, observação direta intensiva

sistemática, como também elaboração de instrumento de coleta de dados (entrevista não

estruturada).

Segundo Cervo e Bervian (2002, p.65), dizem que “a pesquisa bibliográfica procura

explicar um problema a partir de referências teóricas publicadas em documentos”.

No contexto deste TCC utilizou-se de livros, artigos, internet, que abordaram temas

sobre o mercado imobiliário voltado para construção civil, para alcançar com êxitos os

resultados plausíveis para o investidor obter um resultado satisfatório no investimento.

No entanto esse TCC tem características dependentes da pesquisa de campo,

conforme afirma Prestes (2003, p.27): “[...] a pesquisa de campo é aquela em que o

pesquisador, através de questionários, entrevistas, protocolos verbais, observações, etc., coleta

seus dados, investigando os pesquisados no seu meio”.

Oliveira (2002, p.124) comenta que:

este tipo de pesquisa não permite o isolamento e o controle das variáveis supostamente relevantes, mas possibilita o estabelecimento de relações constantes entre determinadas condições (variáveis independentes) e determinados eventos (variáveis dependentes), observados e comprovados.

O pesquisador utilizou a pesquisa de campo que virá direcionar na entrevista não

estruturada sistêmica.

As entrevistas foram feitas através de uma conversa verbalmente face a face com o

entrevistado, gerente da Caixa Econômica Federal (CEF), Corretores de Imobiliárias e

Secretaria de Finanças, para obter informação juntos a esses órgãos qual a real situação do

crescimento da construção civil da cidade de Gurupi, de acordo a demanda, como também

levantar dados pertinentes as exigências dos mesmos para que os clientes possam requerer

empréstimos para adquirir a sua própria moradia.

4.3 ANÁLISE DOS DADOS

A fase de análise dos dados finalizou com os objetivos propostos pelo TCC. Somente

foi possível ser concluída depois da coleta de todas as informações necessárias no

desenvolvimento da pesquisa. Onde essas informações foram colhidas através de entrevistas

não estruturadas como já mencionada, feita pelo o autor do trabalho a fim de quantificar e

qualificar a real situação do mercado, para se ter uma opção de investimento na construção

civil, voltada para modalidade de vendas e locação de imóveis.

Segundo Martins (2002, p.55), “os dados coletados e as informações deverá ser

analisados visando à solução do problema pesquisado proposto, o alcance dos objetivos

colimados, bem como utilização para se testar as hipóteses enunciadas”.

Para Oliveira, (2002, p.117) diz que:

as pesquisas que se utilizam da abordagem qualitativa possuem a facilidade de poder descrever a complexidade de uma determinada hipótese ou problema, analisar a interação de certas variáveis, compreender e classificar processos dinâmicos experimentados por grupos sociais, apresentar contribuições no processo de mudança, criação ou formação de opiniões de determinado grupo e permitir, em maior grau de profundidade, a interpretação das particularidades dos comportamentos ou atitudes dos indivíduos.

Este trabalho tem seus dados tratados de forma qualitativa. Para compreender melhor

o problema em estudo e assegurar um resultado correto, no qual utilizou-se de métodos

descritivos para apoiar as análises e interpretação objetiva e subjetiva originadas da coleta de

dados realizadas nos órgãos ligados ao campo da pesquisa.

As análises consistem em descrever as informações colhidas das entrevistas, para fim

de se tirar conclusões de como esta a realidade do mercado imobiliário de Gurupi, voltado

para a construção de civil, com a finalidade de o investidor analisar esse mercado e aplicar os

seus recursos financeiros na construção de imóveis para vendas e locações.

5 ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DOS RESULTADOS

Este capítulo tem como principal objetivo apresentar os resultados das análises dos

dados obtidos com a pesquisa aplicada junto a Secretaria de Finanças de Gurupi, gerente da

Caixa Econômica Federal (CEF) e Corretores de Imobiliárias, visando desta maneira, atender

aos objetivos propostos nesse trabalho de conclusão de curso. A seção a seguir fornece dados

que caracterizam o mercado imobiliário de Gurupi.

5.1 CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIARIO DE GURUPI SOB A ÓTICA DA SECRETARIA DE FINANÇAS, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E IMOBILIÁRIAS

Nesta seção procurou-se caracterizá-la o mercado imobiliário de Gurupi, sob a ótica

da Secretaria de Finanças, Caixa Econômica Federal e Imobiliária, levantou-se as seguintes

questões: Expectativas futuras; visão do mercado imobiliário de Gurupi; como se comporta?

No que se refere às expectativas futuras do mercado local, tende a melhorar ainda

mais, devido o prolongamento dos prazos de pagamentos de financiamento que foram para 30

anos, e como existia pouca instituição financeira que financiava esse mercado imobiliário,

agora entraram nessa briga os bancos, Itaú, Basa, HSBC e Banco do Brasil S.A, com a

finalidade de financiamento habitacional, sendo que deixa o cliente com mais opções na

escolha do que seja mais atrativo para o financiamento dos imóveis, e que tende a amenizar as

questões burocráticas do financiamento. Mais na atualidade o banco que tem maior

participação no mercado imobiliário de Gurupi é a Caixa Econômica Federal por obter a

menor taxa de juro para o financiamento da casa própria, conforme as Imobiliárias A, B e C.

Já para o gerente da Caixa Econômica Federal, acredita-se, que a cidade de Gurupi,

tem infra-estrutura para receber os novos imigrantes, pois é a cidade mais bem estruturada do

sul do Tocantins, contando com um planejamento de ruas e avenidas largas, e praticamente

não existe nenhum bairro sem infra-estrutura básica mínima para atender as necessidades da

população. Outro aspecto importante é a vantagem de esta localizada próximo aos pólos

produtivos de grãos que é o projeto rio formoso um dos maiores em áreas irrigada do mundo e

o projeto da lagoa da confusão, no qual são fatores que influenciam na decisão da chegada de

novos imigrantes na busca de serviços, como também investidores para aplicar os seus

recursos financeiros.

Para a Secretaria de finanças consta-se nos seus registros cadastrais atuais uma área

que corresponde 29.907.932,74 m², sendo que apenas 2.072.885,17m², são edificados.

Dentre os dados apresentados, estão inclusos os imóveis particulares, municipais,

estaduais, federais e religiosos, no qual os imóveis particulares correspondem a 98,46%, do

seu total, tendo os demais uma representatividade de 1.54%. No entanto observa-se que ainda

há uma grande área a ser edificada, ou seja, 28,4%.

Diante dessa área edificada segundo os registros cadastrais, pode-se também levantar

dados junto à instituição pública municipal, a fim de se apurar o real crescimento em

quantidade de imóveis no período de 2003 a 2008, onde constatou-se que houve uma

evolução de 2,22%, como também houve uma valorização média desses imóveis de 19,21%,

tendo uma variação média em arrecadação de tributo de 15,76%.

Dessa área apresentada, esta cadastrado 37.622 imóveis, no qual encontra-se

distribuído conforme a tabela 1:

Distribuição dos imóveis cadastrados na Secretaria de Finanças de Gurupi,

Tocantins.

Descrição Valores Percentagem (%)

Imóveis Vagos (lotes) 21.639 57,52

Imóveis Edificados 15.571 41,39

Imóveis com Edificação temporária 56 0,15

Imóveis em Construção 258 0,69

Imóveis com construção paralisada 72 0,19

Imóveis em demolição 2 0,01

Imóveis em ruínas 24 0,05

Quantidade de Imóveis no cadastro 37.622 100

Tabela 1: Distribuição dos Imóveis cadastrados na Secretaria de Finanças de Gurupi, Tocantins. Fonte: adaptado da Secretaria de Finanças de Gurupi, (2008).

Diante dessa área edificada segundo os registros cadastrais, pode-se também levantar

dados junto à instituição pública municipal, a fim de se apurar o real crescimento em

quantidade de imóveis no período de 2003 a 2008, onde constatou-se que houve uma

evolução de 2,22%, como também houve uma valorização média desses imóveis de 19,21%,

tendo uma variação média em arrecadação de tributo de 15,76%.

Perante a apresentação da evolução do mercado imobiliário de Gurupi, apresentado

nos períodos de 2003 a 2008, segundo dados levantados da Secretaria de Finanças de Gurupi,

buscou-se colher dados junto ao gerente da instituição financeira da Caixa Econômica Federal

e das Imobiliárias, para se pudesse obter informações de qual a participação desses agentes

intermediários no crescimento desse mercado.

Para o gerente da Caixa Econômica Federal esse mercado de Gurupi obteve esse

avanço devido à política do governo federal na liberação de recursos para o financiamento da

casa própria, esses recursos são de contrapartida das captações do Sistema Brasileiro de

Poupança e Empréstimo (SBPE) e das contas de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

(FGTS). Onde existem diversas linhas de créditos para o financiamento com prazos de

pagamento de até 30 anos, no qual essas linhas esta dividida em:

a) Carta de Crédito FGTS Individual: a Carta de Crédito FGTS Individual é

uma linha de financiamento que utiliza recursos do FGTS. Criada para pessoas físicas, ela

ajuda você a construir, reformar, ampliar ou concluir a sua casa. Como tambem pode financiar

até 100% do que precisa para começar as obras no seu imóvel. Se não possuir o terreno para a

construção, também pode financiar a compra.

A parcela mensal não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao

resultado da análise de risco e apuração da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela

instituição financeira. Para definição do valor de financiamento são observadas a capacidade

de pagamento do proponente na análise de risco de crédito, limites mínimos e máximos e a

quota de financiamento. O imóvel fica como garantia, hipoteca ou alienação fiduciária;

b) Carta de Crédito Sistema Brasileiro de Poupança e Emprestimo (SBPE):

essa linha de crédito utiliza os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

(SBPE) e a operação pode estar enquadrada ou não nas condições do Sistema Financeiro de

Habitação (SFH). A Carta de Crédito SBPE é válida por 30 dias, podendo ser prorrogada de

acordo com normas internas da instituição finaciadora. O comprometimento de renda e até

30% , observando apenas a capacidade de pagamento do proponente;

c) Pró Cotista: O Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS

(Pró-Cotista) ajuda você a construir seu imóvel. Para ter acesso à nova modalidade de

financiamento, você deve ter trabalhado por no mínimo três anos, sob o regime do FGTS.

Outra exigência é de que o seu contrato de trabalho esteja ativo (com conta ativa no FGTS),

ou caso não esteja, deve ter saldo em conta do FGTS de pelo menos 10% do valor de

avaliação do imóvel. O financiamento pode chegar a R$ 245 mil e os prazos são de até 30

anos para pagar.

As taxas de juros aplicados sobre o financiamento habitacional variam de 6% a.a até

8,16% a.a, dependendo da linha de financiamento que o cliente for utilizar. Hoje as pessoas de

baixa renda que tem uma renda familiar de 3 (três) a 6 (seis) salários mínimos têm condições

de financiar a sua casa própria, através das linhas de créditos da instituição financeira.

Diante do recurso disponível (embora não revelado), para financiamento

habitacional, constatou-se que a CEF tem uma grande participação no crescimento do

mercado imobiliário de Gurupi, pois há uma grande procura de cliente por financiamento da

casa própria, haja vista, os índices elevados nas aprovações dos créditos, tal situação é

reforçado pelas imobiliárias locais.

Para as Imobiliárias A, B e C, esse crescimento do mercado imobiliário de Gurupi

se deu em função da ampliação dos cursos acadêmicos da antiga FAFICH hoje Faculdade

UNIRG e no avanço das políticas habitacionais adotada pelo governo federal no

financiamento da casa própria.

Outro aspecto importante é o comportamento desse mercado. No qual as

Imobiliárias A e B, diz que esse mercado ainda encontra-se aquecido tanto para venda como

locação de imóveis, haja vista, que no centro urbano e em vários setores há bastantes

construções novas, e que em sua grande maioria esses imóveis estão vendidos ou alugados, e

enfatizam que os níveis de negociações nas vendas de imóvel são de R$ 80.000,00 a R$

120.000,00, e na locação em média R$ 600,00, dependendo da localidade.

Já para Imobiliária C, esse mercado esta em desequilíbrio desde setembro de 2006,

sendo que há uma oferta maior do que a procura de imóveis pelos clientes de locação,

havendo assim uma desvalorização na locação dos imóveis. Isso é atribuído a grande

dificuldade de aceitação dos locadores de imóveis aceitarem como inquilino o acadêmico,

devido à depredação dos imóveis serem maiores e as festividades no ambiente incomodarem a

vizinhança que em função disso causam vários problemas.

Já nas vendas a Imobiliária C diz que, 90% dos negócios são feitos através de

financiamentos da Caixa Econômica Federal, e tem-se garantindo esses negócios através do

auxilio da imobiliária com o cliente, mas esse mercado tem certa dificuldade em atender esses

clientes devido à exigibilidade de documentações, e que o mercado ainda encontra-se

deficitário na regularização dos imóveis construídos, por questões informativas ao construtor,

falta de fiscalização dos órgãos competentes e por razões culturais, no qual essa legalização

não agregar nenhum valor ao imóvel, mais o mercado atende essa demanda e é quem vem

garantindo as vendas dos imóveis no mercado de Gurupi.

Para as Imobiliárias A e B, as questões irregulares dos imóveis construídos, vem-se

mudando aos poucos, mais ainda predomina devido o custo ser muito alto para a

regularização junto aos órgãos competentes.

O tempo demanda certa paciência do dono do imóvel na liberação dos documentos

de regularização, onde o processo mais rápido se dar na averbação junto ao Instituto Nacional

de Seguridade Social (INSS), os demais como: Certidão Negativa, junto aos cartórios de

registro de imóveis, Alvará e certidão de numeração junto à Prefeitura e projetos

arquitetônicos com o crivo do CREA, são mais demoradas na expedição.

As Imobiliárias A, B e C, afirmam que hoje praticamente existe vários imóveis a

venda, mais não há nenhum que esteja de posse das documentações exigida pelas instituições

financeiras, no qual dificulta ainda mais as negociações com os clientes existentes, e torna-se

um mercado deficitário de acordo a demanda que esta em alta. Mas se essas questões de

documentações não forem resolvidas e não houver uma maior qualidade na produção de

imóveis, esse mercado no período de 1(um) ano terá um procura maior do que a oferta.

No aspecto da sazonalidade as Imobiliárias A, B e C, dizem que para o mercado de

alugueis os meses de Janeiro a março e de julho a agosto são aquecidos, devido à chegada dos

alunos e dos familiares que escolhe a cidade de Gurupi, para residir. Para as vendas é muito

relativo, não apresenta nenhum tempo especifico.

No que se referem aos preços dos imóveis as Imobiliárias A, B e C, enfatizam que o

preço do m², hoje em Gurupi, gira em torno de R$: 800,00, dependendo da localização e da

qualidade do imóvel, no qual pode ser considerado alto a nível nacional, e isso eleva o preço

do produto acabado final, os vilões desses custos são a valorização dos lotes, mão-de-obra e

matéria – prima como: cimento, ferro e a madeira. No qual influência o segmento de venda e

locações de imóveis, assunto a ser tratado na seção seguinte.

5.2 CARACTERIZAÇÃO DO SEGMENTO DE VENDAS E LOCAÇÃO NA VISÃO DAS IMOBILIÁRIAS

Nessa seção o assunto abordado é o segmento do mercado imobiliário de Gurupi,

neste sentido buscou- se levantar as questões que espera-se atender o objetivo proposto desse

estudo: Qual a maior demanda do mercado imobiliário: venda ou Locação; e como é feita a

avaliação dos imóveis?

Para a Imobiliária A, o carro chefe das negociações esta no segmento de venda de

loteamentos próprios e de terceiros e imóveis habitacionais. No qual esse mercado se encontra

em alta.

A Imobiliária A, acrescenta ainda, no que se refere às negociações com lotes que é o

grande vilão da valorização do mercado imobiliário de Gurupi, se dar de acordo a localização,

tendo em média uma valorização de 20%, sendo que a questão estrutural dos setores e a

distância do centro urbano são fatores determinantes para o seu valor comercial, como

também isso serve de base para a valorização do imóvel construído, ou seja, a casa

habitacional.

Já para o segmento de vendas de casas, a Imobiliária A diz que existem os

compradores desse imóvel como forma de investidor, como também para suprir uma

necessidade de moradia, isso ocorre com menor volume de negócios, já que o maior volume

esta nas intermediações com clientes que possuem carta de crédito de financiamentos, sendo

que a imobiliária auxilia esses clientes na procura dos imóveis, e que o maior volume de casas

habitacionais que atende esse mercado de financiamento esta no centro urbano da cidade e

nos setores próximos a esse centro. Tendo a sua variação de valor de R$ 90.000,00 a R$

120.000,00 no preço desses imóveis.

O segmento de locação para Imobiliária A, tem certa influência nos negócios da

imobiliária, devido à cidade de Gurupi ser considerada universitária, no qual houve um

avanço desse mercado de aluguel no centro urbano da cidade, e em lugares mais aproximo aos

campos universitários tendo o seu valor em média de R$: 600,00 no preço de locação dos

imóveis hoje. Sendo que a imobiliária não fica com imóvel desocupado na sua administração

mais do que o período de 20 dias.

Já para Imobiliária B, o crescimento dos negócios esta no segmento de locações de

imóveis, e que o aquecimento das vendas não influenciou muito com a questão dos

financiamentos, o que aqueceu o segmento de vendas nesse mercado foi à chegada dos

familiares dos acadêmicos, que por sua vez escolheu a cidade de Gurupi para residir.

A Imobiliária C, diz que no ano de 2003 a 2006, houve grande evolução nos

segmentos de venda e locação de imóveis com a chegada dos alunos em busca do ensino

superior ou de cursinhos preparatórios para vestibular, porém esse mercado imobiliário hoje

esta em equilíbrio, tanto para venda como para locação. Mas precisar ter um avanço no

segmento de venda, pois o mercado se tornou dependente das instituições financeiras na

liberação de créditos para resolver as questões habitacionais das pessoas, mais ainda atende a

carência habitacional, que de certa forma valoriza esse mercado.

No que se refere avaliação dos imóveis as Imobiliárias A, B e C, dizem que a

avaliação da venda é feita por m², que em média custa R$ 800,00, dependendo da localização

do imóvel, qualidade da construção do imóvel e tipo e modelo. Já para locação os fatores

determinantes para o preço que esta de R$ 600,00 em média são: localização e qualidade do

imóvel.

Para as Imobiliárias A, B e C, outros aspectos importantes acontecido no mercado

imobiliário de Gurupi, foram a valorização dos imóveis nos setores urbanos, além do centro

urbano da cidade, alguns setores que se destacaram com a evolução do segmento de venda de

lotes e casas, como também no segmento de locação, devido os níveis da estrutura das

construções nos setores serem elevadas, que são fatores que dão maior ênfase na valorização

dos imóveis, tendo como pontos positivos para avaliação, as variações de acordo com a

localização, qualidade dos imóveis e modelo. Portanto convém afirmar que os segmentos do

mercado imobiliário de Gurupi, são vendas de lotes e casas e locação de imóveis.

5.3 IDENTIFICAÇÃO DOS SETORES URBANOS COM POSSIBILIDADES PARA FUTURO INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL, VOLTADA PARA VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, SOB A OTICA DAS IMOBILIÁRIAS.

Nesta seção foi abordada a questão: Quais os setores com maior índice de vendas e

locação?

As Imobiliárias A, B e C, são categóricas em destacar além do centro urbano os

setores: União I e II, Jardim das Palmeiras, Flamboyant, Nona Fronteira, Waldir Lins,

Eldorado, Sol Nascente e Residencial Daniela. Por considerar esses setores com maior

volume de negócios concluídos hoje, tanto na venda como na locação, e por estarem

localizados próximos ao centro urbano que é fator determinante para sua valorização.

Mas cada um desses setores tem o diferencial, para as Imobiliárias, os setores União

I e II, Jardins das Palmeiras, Flamboyant, são setores que há muitos anos não caem na

produção de imóveis tanto para venda como locação, já o setor Nova Fronteira vem

destacando-se de 2005 a 2008, tendo como destaques na valorização as proximidades desses

setores com o centro urbano, estrutura das construções e a chegada da infra-estrutura, como

asfalto e outros.

Já os outros setores como: Waldir Lins, Eldorado, Sol Nascente e Residencial

Daniela, não são setores com valorização nos alugueis, mais sim nas vendas de imóveis, que

têm uma valorização por estar estruturada com infra-estrutura básica, para atender as

necessidades dos moradores, esta próxima ao centro urbano e serem também próximo ao novo

campus universitário da Fundação UNIRG em fase de construção. Isso valoriza muito as

construções, com também os preços dos lotes que há 3 anos atrás o valor era de R$: 20.000,00

hoje valem de R$: 25.000,00 a R$: 35.000,00 dependendo da localização no setor. Esse valor

é de mercado atual, mas a tendência é uma valorização maior quando houver a inauguração

do novo campus universitário.

Para a Imobiliária A, o setor Parque das Acácias, poderá se destacar com a

inauguração do campus universitário e obter a valorização significativa no valor dos seus

imóveis. Já as Imobiliárias B e C, não acreditam muito nessa evolução devido à estrutura do

setor não oferecer grandes vantagens, e a experiência de observação dos setores próximos a

outros centros universitários de outras cidades não ter grandes evoluções, porque o

universitário vai ao campus só para estudar o movimento maior dos acadêmicos é no centro

urbano da cidade ou próximos a esse centro, no qual serve de base para a avaliação o custo de

deslocamento e a estrutura que oferece, ou seja, o supermercado, bar e as boates.

Diante dessas variações do mercado imobiliário de Gurupi é certo afirma que o

primeiro investidor que tiver coragem em investir no segmento da construção de prédios tanto

para venda como para locação de imóveis, no centro urbano ou nesses setores apontados

como a melhor opção de investimento, certamente vai obter um retorno muito alto e

conseqüentemente será o dono do segundo e do terceiro prédio porque não vai entrar outro

concorrente, e de certa forma vai enxugando as periferias.

Mais para o investidor investir na construção de prédios, ainda depende do poder

público para oferecer infra-estrutura necessária que é a construção de rede de esgoto nos

setores e no centro urbano, pois até o momento, só existe rede de esgoto nas 3 (três) principais

avenidas do centro urbano no qual tem características comerciais e não residenciais.

6 CONSIDERAÇÕES GERAIS

Neste capitulo serão apresentadas as considerações gerais finais, nas quais as

mesmas subdividem-se em conclusão, recomendações e limitações nos quais nortearam os

objetivos propostos desse estudo.

A seguir apresenta-se a conclusão que se chegou com o tema proposto.

6.1 CONCLUSÃO

Na atualidade, dentro dos objetivos propostos por esse estudo e embasamento teórico

visto no capitulo 2 (dois) dessa pesquisa, conclui-se que o mercado imobiliário de Gurupi, é

atrativo para investimento no mercado imobiliário de imóveis tanto para venda como para

locação.

No que se refere à caracterização do mercado imobiliário de Gurupi, Tocantins, sob a

ótica da Secretaria de Finanças, Caixa Econômica Federal e imobiliárias, conclui-se que

houve um crescimento de 2,22%, no período de 2003 a 2008, é que esse crescimento tem

como fator determinante as políticas de créditos do governo, no financiamento da casa própria

para conter o déficit habitacional e a chegada de alunos que pretendem ingressar em cursos de

nível superior da Faculdade UNIRG.

Pode-se atribuir ao aquecimento nas vendas de imóveis financiados na cidade de

Gurupi-To, às melhorias das condições de financiamento, que foram responsáveis pelo o

desenvolvimento do mercado imobiliário local, e outro fator que também contribuiu para essa

melhoria para venda e locação de imóveis, foi à chegada de varias famílias dos acadêmicos

que escolheram a cidade de Gurupi-To para residir.

Mas o mercado ainda apresenta deficiência no atendimento aos clientes que possuem

cartas de créditos, na ora da procura por imóveis que atenda a exigibilidade dos

financiamentos, pois a dificuldade é devido à grande maioria dos imóveis construídos não

possuir documentações legais da construção, no qual isso pode ser um fator influenciador no

preço do imóvel.

Por outro lado na caracterização do segmento de vendas e locação na visão das

imobiliárias, apresentam-se como grande vilão desse mercado imobiliário os lotes que por sua

vez teve uma valorização em torno de 20%, seguido das locações que ainda predomina em

alta no centro urbano da cidade e em setores próximos as centro, como o valor dos alugueis

em média R$ 600,00, e por fim as vendas de casas próprias que tem uma variação de preço de

acordo a localização, qualidade da construção e modelo girando em torno de R$ 90, 000,00 a

R4 120.000,00.

Por ultimo apresenta-se a identificação dos setores urbanos com possibilidade para

futuro investimento na construção civil, voltado para ao venda e locação de imóveis, no qual

constatou-se que além do centro urbano os setores: União I e II, Jardim das Palmeiras,

Flamboyant, Nona Fronteira, Waldir Lins, Eldorado, Sol Nascente e Residencial Daniela.

Foram apontados como os melhores setores para investimento futuros na construção civil

voltado para o segmento de vendas e locação de imóveis.

6.2 RECOMENDAÇÕES

As recomendações são feitas aos acadêmicos, aos profissionais ligados à área de

administração financeira, dirigidas principalmente a pessoas que tenham recursos financeiros

para investir em imóveis e aos que direta ou indiretamente utilizem-se deste estudo para

apoiar nas decisões com relação ao mercado imobiliário de Gurupi-To. Desta forma, com os

conhecimentos que a revisão da literatura agregou ao estudo, e com os resultados das

entrevistas, onde foram colimados dados junto aos agentes intermediários desse mercado

imobiliário. Sugerem-se algumas ações que possam melhorar o processo decisório ao

investimento como:

a) Fazer um estudo de viabilidade econômica desse mercado imobiliário de

Gurupi-To, apoiando-se nas técnicas avaliativas existentes, tanto para venda como locações

de imóveis;

b) Estudar as influencia das classes sociais no crescimento do mercado

imobiliário de Gurupi-To, na aquisição de imóveis feitas através de financiamentos e de

recursos próprios; e

c) Fazer um estudo juntos as instituições financeiras da Caixa Econômica Federal,

Itaú, HSBC, Bradesco, Basa e Banco do Brasil, buscando informações de atratividade para

que o cliente possa definir qual a instituição que melhor oferece condições no financiamento

da casa própria.

Compreende-se que as ações apresentadas podem ser providenciadas a curto e médio

prazo, não havendo nenhuma grande complicação no cumprimento das mesmas, uma vez que

todas têm o objetivo de proporcionar um maior esclarecimento desse mercado imobiliário

para que o investidor possa direcionar em qual segmento ele investe o seu capital.

Diante das elucidações apresentadas, sugerem-se para estudos futuros, alguns pontos

que poderiam ser essenciais à pesquisa no sentido de melhor enriquecer o estudo, nos quais

seguem os seguintes:

Estudar as técnicas de negociações das imobiliárias de Gurupi, Tocantins;

Estudar a ótica das imobiliárias nos trabalhos das percepções dos clientes;

Incluir também os imóveis comerciais como forma de investimento desse

mercado imobiliário de locação e de venda;

Fazer a pesquisa sobre o comportamento do mercado imobiliário de imóveis em outras

cidades do estado.

6.3 LIMITAÇÕES

Em estudos dessa natureza é imprescindível a exposição das limitações do trabalho,

de forma que possam vir a orientar novas pesquisas sobre o assunto bem como nortear a todos

aqueles que por ventura tenham maior proximidade com aspectos ligados ao mercado

imobiliário.

A presente pesquisa deu-se no mercado imobiliário de Gurupi-To, tendo como

principais colaboradores o gerente da Caixa Econômica Federal, Secretários de Finanças da

Prefeitura Municipal e as Imobiliárias.

A contribuição de todos, mesmo que ainda de maneira muito informal, por serem

instituições que ainda trabalha em um sistema fechado, foram fundamental, para que se

chegasse ao resultado do estudo. Esses resultados limitaram-se somente ao mercado

imobiliário de imóveis, voltado para o segmento de vendas e locações, o que não inviabilizou

o estudo, mas revela-se como uma grande contribuição ao tema proposto.

As dificuldades enfrentadas para a realização do estudo remetem-se, a dificuldade

em agendar as entrevistas com o gerente da CEF e com os proprietários das imobiliárias,

mudança de orientador, no qual o foco do projeto sofreu alterações e na construção da base

teórica, pois houve uma grande dificuldade de encontrar material especifico da área e na

buscas de informações junto à instituição financeira, Caixa Econômica Federal, devido

burocracias internas o gerente não pode responder algumas perguntas que eram de suma

importância para as analises dos dados. Um aspecto que vale ressaltar é que durante o

desenvolvimento da pesquisa, não houve a intenção de se aprofundar em análise do estudo de

viabilidade do investimento na construção de imóveis tanto para venda como locação, e sim

demonstrar para investidores que pretenda investir nesse mercado imobiliário de Gurupi-To, a

real situação comportamental no segmento de locação e venda de imóveis.

REFERÊNCIAS

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