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CLARICE MENEZES DEGANI
MODELO DE GERENCIAMENTO
DA SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS
Tese apresentada Escola
Politcnica da Universidade de
So Paulo para obteno do
Ttulo de Doutor em Engenharia Civil
So Paulo
2010
CLARICE MENEZES DEGANI
MODELO DE GERENCIAMENTO
DA SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS
Tese apresentada Escola
Politcnica da Universidade de
So Paulo para obteno do
Ttulo de Doutor em Engenharia Civil
rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil
Orientador:
Prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso
So Paulo
2010
Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador. So Paulo, de fevereiro de 2010.
Assinatura do autor ____________________________
Assinatura do orientador _______________________
FICHA CATALOGRFICA
Degani, Clarice Menezes
Modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas / C.M. Degani. -- ed.rev. -- So Paulo, 2010.
210 p.
Tese (Doutorado) - Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.
1. Sustentabilidade 2. Gesto ambiental 3. Servios (Qualida- de) I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departa- mento de Engenharia de Construo Civil II. t.
Ao meu orientador, prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso, por
toda a sua pacincia e confiana na concluso deste trabalho
e, especialmente, pelo apoio no momento em que eu poderia
ter colocado tudo a perder.
Ao meu querido filho, Henrique Degani Moreira, que foi meu
companheiro nesta batalha e soube me compreender nos
momentos de dedicao tese.
Aos meus pais, Luiz Antnio Degani e Raquel Menezes
Degani, pelo estmulo e apoio fundamentais em cada um dos
momentos vividos ao longo destes cinco anos que tanto
modificaram meu destino.
AGRADECIMENTOS
Sou extremamente grata ao meu orientador prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso,
pelas oportunidades profissionais e pelo apoio em cada uma das diferentes fases
pelas quais esta pesquisa passou.
Agradeo ao Centre Scientifique et Technique du Btiment CSTB, pela
oportunidade de compartilhar de suas valiosas experincias no caminho da
sustentabilidade. Mas, especialmente, equipe tcnica que to carinhosamente me
acolheu na primeira fase dos estudos: Patrick Nossent, Sylvianne Nibel e Laure
Nagy. Ao meu companheiro de bureaux Thierry Lacroix e sua esposa Selma
Lacroix. minha querida Fattiha Slimane. s amigas Stephanie Berton, Pierrette e
Florence.
Um forte abrao de agradecimento Marcela Basile Leite pelo companheirismo e
amizade durante toda a estadia francesa.
Agradeo ao CNPq pelo suporte financeiro da pesquisa na etapa brasileira.
Agradeo ao PECE-USP pela bolsa de estudos em duas disciplinas do MBA
Gerenciamento de Facilidades.
Agradeo Fundao Vanzolini, especialmente ao prof. Dr. Manuel Carlos Martins,
pela oportunidade de integrar a equipe de desenvolvimento tcnico do referencial
brasileiro para avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios
processo AQUA.
Um abrao, mais do que especial, Ftima Domingues que sempre me orientou nos
momentos de sufoco.
Tambm agradeo muito todas as contribuies dos membros da banca
examinadora, alm de meu orientador:
Prof. Dr. Flvio Picchi
Prof. Dr. Marcelo Romro
Prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa
Prof. Dra. Sheila Walbe Ornstein
E, com muita gratido, referencio os grandes profissionais que disponibilizaram parte
de seu tempo contribuindo para a concretizao deste trabalho:
Alexandre Mendes Ferreira
Ana Carolina Borges Pinheiro
Andria Abreu
ngela Costa
Elizabeth Vargas
Fernando Resende
Gilberto Vicentim
Juliana Pinheiro Gonalves
Luiz Ruivo
Maurcio Bernardes
Maurcio Homma
Pedro Sarro
E, aos amigos de jornada, que tanta ajuda e alegria me trazem!
Andreia Betioli, Caio Queiroz, Carla Santovito, Cssia Espada, Cludia Jesus,
Cristiana Ohnuma, Cristine de Castro, Daniel Ohnuma, Diana Csillag, Eliane Suzuki,
Erika Urbanjos, Fernanda Ormonde, Flvio Maranho, Luciana Alves, Luciana
Peixoto, Mnica Camargo, Nixon Vilela, Patrcia Aulicino, Rogrio Santovito, Rosane
Picolli, Srgio ngulo, Srgio Zordan, Vanessa Taborianski e Viviane Miranda.
RESUMO
A sustentabilidade das facilidades construdas premissa para o desenvolvimento
sustentvel global. Sendo assim, esta tese pretende reconhecer quais seriam os
novos aspectos do gerenciamento de facilidades a serem desenvolvidos para
garantir a perenidade e a evoluo do desempenho dos edifcios em uso.
O modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas proposto
nesta tese elaborado a partir da caracterizao das atividades normalmente
realizadas pelos gerentes de facilidades dos edifcios, agente relativamente novo no
contexto imobilirio, mas que j tem demonstrado sua importncia em termos de
reduo de custos operacionais e valorizao imobiliria. Os modelos de avaliao e
certificao de edifcios e os sistemas de gesto ambiental tambm auxiliam na
elaborao deste modelo de gerenciamento, uma vez que apresentam requisitos e
ferramentas relevantes para as questes de desempenho ambiental e gerencial dos
edifcios.
Assim, fundamentado no conceito de gesto para o desempenho, o modelo proposto
por esta tese indica diretrizes de gerenciamento e sugere requisitos para a avaliao
do desempenho dos edifcios em uso nas suas diversas tipologias. A inteno
apresentar uma forma concreta de inserir objetivos de sustentabilidade na rotina
diria dos gerentes de facilidades, por meio de uma sistemtica de gesto e da
identificao dos parmetros essenciais a serem controlados.
ABSTRACT
The facilities sustainability is a premise for a global sustainable development.
Therefore, this thesis aims to recognize what are the new aspects of facilities
management to be developed to ensure existing buildings performance and its
evolution along time.
The model presented in this thesis for the management of facilities sustainability is
drawn from the characterization of the activities usually performed by the facilities
managers, which is a quite new staff member in the real estate market, but that
already has demonstrated its importance in terms of reducing operating costs and
value appreciation. The buildings evaluation and certification models and the
environmental management systems also help in preparing this management model,
as they present requirements and relevant tools to the issues of environmental
performance and buildings management.
Thus, based on the concept of management performance, the model proposed by
this thesis suggests management guidelines and some requirements for assessing
the performance of existing buildings in all kinds of typologies. The goal is to provide
a concrete way to insert sustainability issues in the daily routine of facilities managers
through a systematic management and a key parameters control.
SUMRIO
Lista de Figuras
Lista de Tabelas
Lista de Abreviaturas e Siglas
1 INTRODUO E JUSTIFICATIVA 01
1.1 CONTEXTO E JUSTIFICATIVAS DA PESQUISA 01
1.2 OBJETIVOS DA PESQUISA 07
1.3 ESTRUTURAO DO DOCUMENTO 08
2 METODOLOGIA 10
3 GERENCIAMENTO DE EDIFCIOS EM USO 17
3.1 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES GF 20
3.2 BOAS PRTICAS EM GERENCIAMENTO DE FACILIDADES 30
3.3 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE EM DISCUSSO
PELOS GERENTES DE FACILIDADES 32
4 SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS 39
4.1 DESENVOLVIMENTO SUSTENTVEL NO SETOR DA
CONSTRUO CIVIL 39
4.1.1 A sustentabilidade dos edifcios e seu ciclo de vida 41
4.1.2 Cenrio brasileiro 44
4.2 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE RELEVANTES
PARA A CONSTRUO CIVIL 52
4.3 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DAS FACILIDADES
CONSTRUDAS 57
4.4 AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS 68
4.4.1 Metodologias de avaliao ambiental e certificao de edifcios 76
5 BREVE ANLISE DO CENRIO ATUAL Estudo Exploratrio de prticas
de gerenciamento de facilidades no Brasil 93
5.1 DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS 93
5.2 ESTUDOS EXPLORATRIOS 97
5.2.1 Edifcio 1 universidade privada 97
5.2.2 Edifcio 2 edifcio corporativo nico ocupante uma torre 106
5.2.3 Edifcio 3 loja de varejo 117
5.2.4 Edifcio 4 laboratrio de anlises clnicas certificado LEED 123
5.3 ANLISE DOS ESTUDOS EXPLORATRIOS 130
6 MODELO DE GERENCIAMENTO DA SUSTENTABILIDADE DE
FACILIDADES CONSTRUDAS MGS 140
6.1 DIAGNSTICO INICIAL 146
6.2 IDENTIFICAO DO POTENCIAL DE SUSTENTABILIDADE 149
6.3 PLANEJAMENTO 150
6.4 OPERAO 154
6.5 MONITORAMENTO E CONTROLE 154
6.6 AUDITORIAS PERIDICAS DE DESEMPENHO 155
6.7 ANLISE CRTICA PARA MELHORIA CONTNUA 156
6.8 SNTESE DAS DIRETRIZES PARA O GERENCIAMENTO
DA SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS 157
6.8.1 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa Planejamento 159
6.8.2 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa Operao 171
6.8.3 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa
Monitoramento e Controle 184
6.9 MGS ESQUEMTICO 198
7 CONSIDERAES FINAIS 200
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
APNDICE A FICHA 1 PROGRAMAO DAS ENTREVISTAS
APNDICE B FICHA 2 FICHA DO EMPREENDIMENTO
APNDICE C FICHA 3 ELEMENTOS DE GESTO PRESENTES
APNDICE D FICHA 4 ATRIBUIO DE RESPONSABILIDADES EM
GERENCIAMENTO DE FACILIDADES
APNDICE E FICHA 5 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES PRATICADO
APNDICE F FICHA 6 BOAS PRTICAS
APNDICE G FICHA 7 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DO EDIFCIO
APNDICE H DIRETRIZES PARA O GERENCIAMENTO DA
SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS
LISTA DE FIGURAS
Figura 1.1 Custos relativos vida til do edifcio (Ceotto, 2007)
Figura 4.1 Ciclo de vida dos edifcios
Figura 4.2 Exemplo da etiquetagem do Inmetro para eficincia energtica de
edifcios
Figura 4.3 Grupos de aspectos de sustentabilidade de edifcios em uso
Figura 4.4 Grupos de aspectos de sustentabilidade aplicados na avaliao do
desempenho de edifcios em uso
Figura 4.5 APO e Gesto da Qualidade em Ambientes Escolares (ORNSTEIN,
2005)
Figura 4.6 Pesos dos diferentes temas nas principais metodologias analisadas
Figura 6.1 Grupos de atividades do gerenciamento de facilidades
Figura 6.2 Modelo de Gerenciamento da Sustentabilidade de Facilidades
Construdas (MGS)
LISTA DE QUADROS
Quadro 4.1 Temas e preocupaes abordados pelas metodologias analisadas
(Cardoso e Degani, 2007)
Quadro 4.2 Matriz de aspectos ambientais e impactos relacionados etapa de Uso
e Operao
Quadro 4.3 Caractersticas diversas de algumas metodologias estudadas em
Cardoso e Degani (2007) e acrscimos
Quadro 5.1 Caractersticas gerais dos quatro edifcios analisados nos estudos
exploratrios
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABRAFAC Associao Brasileira de Facilities
APO Avaliao Ps-Ocupao
ATEQUE Atelier dEvaluation de La Qualit Environnementale des
Btiments
BEPAC Building environmental performance assessment criteria
BIFM British Institute of Facilities Management
BRE Building Research Establishment
BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment
Method
CASBEE Comprehensive Assessment System for Building Environmental
Efficiency
CBCS Conselho Brasileiro de Construo Sustentvel
CEF Caixa Econmica Federal
CIB International Council for Research and Innovation in Building and
Construction
CNPq Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico
CSTB Centre Scientifique et Technique du Btiment
FCAV Fundao Vanzolini
FICAM Ficha de Cadastramento de Manuteno
FINEP Financiadora de Estudos e Projetos
FM Facility Management
FSC Forest Stewardship Council
FUSP Fundao de Apoio Universidade de So Paulo
GBC Green Building Challenge
GF Gerenciamento de Facilidades
HQE Haute Qualit Environnementale du Btiment
HVAC Heating, Ventilation, Air conditioning
IFMA International Facility Management Association
iiSBE International Initiative for a Sustainable Built Environment
INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade
Industrial
IPT Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo
KPI Key performance indicators
LabEEE Laboratrio de Eficincia Energtica da Universidade Federal de
Santa Catarina
LEED Leadership in Energy and Environmental Design
LSP/PCC Laboratrio de Sistemas Prediais do Departamento de
Engenharia de Construo Civil da USP
MGS Modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades
construdas
PBQP-H Programa Brasileiro de Produtividade e Qualidade do Habitat
PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional
PMOC Plano de Manuteno, Operao e Controle
PNCDA Plano Nacional de Combate ao Desperdcio de gua
POLI/USP Escola Politcnica da Universidade de So Paulo
PPRA Programa de Preveno de Riscos Ambientais
PROCEL Programa Nacional de Conservao de Energia Eltrica
PSQ Programas Setoriais da Qualidade
PURA Programa de Uso Racional da gua
QEP Qualit Environnementale des Pratiques
RCD Resduos de construo, manuteno e demolio
SABESP Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
SBC Sustainable Building Challenge
SENAI Servio Nacional de Aprendizagem Industrial
SiAC Sistema de Avaliao da Conformidade de Empresas de
Servios e Obras
SiMaC Sistema de Qualificao de Materiais, Componentes e Sistemas
Construtivos
SINAT Sistema Nacional de Avaliao Tcnica de Produtos Inovadores
SLA Service level agreements
SPDA Sistema de Proteo Descarga Atmosfrica
UFG Universidade Federal de Gois
UFSC Universidade Federal de Santa Catarina
UFU Universidade Federal de Uberlndia
UNICAMP Universidade Estadual de Campinas
USGBC United States Green Building Council
USP Universidade de So Paulo
1
1. INTRODUO E JUSTIFICATIVA
1.1 CONTEXTO E JUSTIFICATIVAS DA PESQUISA
A sustentabilidade das facilidades construdas premissa para o desenvolvimento
sustentvel global. A proviso de facilidades construdas para habitao, ensino,
produo industrial, produo de servios, lazer, esportes, sade, comrcio,
infraestrutura e saneamento so necessidades do presente e do futuro para todas as
naes.
O ambiente construdo, que neste trabalho denominamos de modo mais amplo
como facilidades construdas, tem potencial de contribuio para a minimizao de
muitos dos impactos socioambientais da atualidade: a escassez de gua, o risco de
indisponibilidade de energia eltrica, os desmatamentos, a m qualidade do ar
interior dos edifcios, a degradao das edificaes e o efeito estufa.
Agendas setoriais e mesmo de determinados pases colocam em pauta questes
diretamente relacionadas ao ambiente construdo, tais como reduo dos consumos
de gua, energia e materiais; conservao das reas naturais e da biodiversidade;
reduo da emisso de gases contribuintes para o efeito estufa; manuteno da
qualidade do ambiente construdo e gesto da salubridade do ar interior (CIB, 1999).
Considerando as facilidades construdas sob um enfoque econmico, segundo
Ceotto (2007), 80% do custo total de um edifcio, considerando todo o seu ciclo de
vida, acontece na etapa de uso e operao, como apresentado no grfico da figura
1.1. O restante dos desembolsos ocorre nas etapas anteriores, denominadas pelo
autor de concepo, projeto e construo da obra, e tambm uma parcela na etapa
final, que ele denomina de adaptao para reso. Partindo desta viso, esta
pesquisa compartilha a idia de que alguns dos impactos ambientais e sociais
ocorram nesta mesma proporo, ou seja, ao longo da vida til dos edifcios que
estes impactos se manifestam, numa proporo semelhante.
2
Figura 1.1 Custos relativos vida til do edifcio (Ceotto, 2007)
Contextualizando as facilidades construdas, percebe-se que nelas se desenrolam
atividades de uso, operao e manuteno, e estas tarefas so realizadas por
agentes distintos e com diferentes naturezas. As atividades de uso so aquelas
praticadas pelos prprios usurios da edificao, dentro de condies adequadas e
previstas em projeto. As atividades de operao e manuteno j possuem uma
natureza mais tcnica por operao entende-se controlar o funcionamento de
instalaes e equipamentos, com a finalidade de criar condies adequadas para o
uso da edificao e por manuteno conservar ou recuperar a capacidade
funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e
segurana de seus usurios (ABNT, 1998).
Assim, a sustentabilidade das facilidades construdas apresenta-se como um grande
desafio aos proprietrios dos edifcios e aos seus usurios, envolvendo questes
como viabilidade econmica, atendimento de demandas, responsabilidade social,
minimizao de impactos ambientais e, at mesmo, o fortalecimento do valor de
mercado do imvel em funo de caractersticas como durabilidade, flexibilidade e
adequao ao uso. Todos estes aspectos esto relacionados medida do
desempenho dos empreendimentos.
O tema desempenho de edifcios em uso h anos objeto de pesquisas acadmicas
na rea de avaliao ps-ocupao (APO). No entanto, o objetivo dos estudos
publicados tem sido identificar e retroalimentar os escritrios de projeto com
3
informaes que os orientem para a criao de edifcios semelhantes melhores no
futuro e, aos proprietrios destes imveis, informaes que viabilizem a
implementao de melhorias, adaptaes e correes nos ambientes construdos,
quase sempre com base na percepo dos ocupantes do edifcio e de pessoas
chave especializadas (zeladores, gestores, gerentes de facilidades, por exemplo) e
de suas necessidades.
Em se tratando de APO, um dos temas bem trabalhado e relacionado
sustentabilidade a questo da eficincia energtica dos edifcios em uso. Nas
APOs aplicadas, se percebe a relao entre o desempenho energtico e os
aspectos de concepo de projeto, tais como: a implantao do edifcio em funo
das dimenses do lote e do diagrama de insolao; a escolha dos materiais da
envoltria; o percentual de faces expostas s radiaes solares; o uso e
gerenciamento dos espaos no interior do edifcio os primeiros aspectos so
essencialmente determinados na fase de concepo, entretanto, o ltimo fator ainda
pode ser trabalhado nos edifcios em uso.
Outros temas estudados para os edifcios em uso referem-se ao uso racional da
gua, durabilidade de materiais e componentes e respectivas anlises de ciclo de
vida, eficincia energtica e sua relao com os equipamentos e rotinas de
manuteno. Ainda em termos de desempenho so pesquisadas as manifestaes
patolgicas das construes e a sndrome dos edifcios doentes a primeira
relacionada aos vcios das edificaes e a ltima mais relacionada a impactos na
sade humana.
Gerenciar sustentabilidade, sem sombra de dvida, uma questo fundamental
para a sobrevivncia das organizaes no mundo todo, haja visto o contedo dos
Princpios do Equador1, ao qual se submetem as instituies financeiras e que
comandam toda a disponibilidade de recursos a todos os tipos de negcios.
H dez anos atrs, um levantamento europeu2 indicou que muitas organizaes
estavam perdendo oportunidade de reduzir custos e melhorar seu desempenho em
1 Os Princpios do Equador so um referencial do setor financeiro para identificao, avaliao e
gesto de risco socioambiental no financiamento de projetos. Disponvel em http://www.equator-principles.com. 2 Pesquisa europia, baseada em entrevistas com executivos do setor imobilirio, realizada por Arthur
Anderson e referenciada em Then (1999).
4
virtude da falta de ateno aos aspectos relacionados gesto de suas instalaes
fsicas.
Neste contexto, e voltado ao gerenciamento das instalaes fsicas das
organizaes, surge a figura do gerente de facilidades ou facility manager.
A princpio, os gerentes de facilidades eram indivduos, terceirizados ou no, que
passaram a implementar e controlar, alm das funes operacionais e de
manuteno padro dos edifcios, aqueles servios de apoio ao negcio central
exercido pelas organizaes que o ocupam ou, at mesmo, de apoio ao prprio uso
ou habitao atividades adicionais que acabaram trazendo maior complexidade
administrao condominial convencional. Atualmente, as atividades de uso,
operao e manuteno tm sido gerenciadas por diferentes nveis de especialidade
profissional e sob as mais diversas formas de estrutura organizacional, sendo
algumas vezes realizadas de modo ineficiente e informal. As questes ambientais e
sociais ainda so pouco trabalhadas em termos de forma de ocupao, permanncia
do desempenho e perenidade dos edifcios ao longo do tempo, sendo alvo as
questes econmicas.
De modo geral, o gerenciamento de facilidades abrange reas de conhecimento da
engenharia, arquitetura e administrao. Seu propsito otimizar o uso dos recursos
disponveis e aperfeioar o desempenho dos edifcios e seus sistemas, contribuindo
para a eficincia do ambiente construdo.
Nestes termos, otimizar recursos tambm pode significar preservar nossas reservas
naturais e valorizar ao mximo todo o material j extrado e transformado, inclusive
racionalizando o consumo de gua e energia. Outras demandas que surgem tratam
da necessidade de considerao dos aspectos humanos e sociais das atividades
produtivas e da prpria ocupao dos edifcios, sendo extremamente relevante a
soluo de questes relacionadas qualidade do ar interno, sade ocupacional e s
diversas caractersticas de conforto e sade humanos.
O International Council for Research and Innovation in Building and Construction
(CIB), por meio do comit CIB W070 Facilities Management and Maintenance,
promove conferncias especficas para o gerenciamento de facilidades. Seus
projetos pretendem promover o gerenciamento do ambiente construdo como um
5
processo holstico, fundamentado na compreenso de que as facilidades, vistas
como elementos de um negcio sustentvel, devem ser gerenciadas de modo
alinhado s necessidades operacionais, as quais esto em constante movimento em
funo das demandas de mercado para este negcio (CIB W0703).
Frente a todos estes desafios, surge a necessidade de formalizar e estruturar a
atuao deste novo agente o gerente de facilidades, para que ele possa assumir
o compromisso de manter e aperfeioar o desempenho dos edifcios, nas suas
diversas tipologias, mais ou menos complexas, mas agora incorporando os critrios
de sustentabilidade.
A padronizao e normalizao dos procedimentos de gerenciamento de facilidades
tambm pauta das reunies do comit W070 do CIB, nas quais se discute a
elaborao de um modelo de gerenciamento de facilidades, identificando e
formalizando as rotinas essenciais, mas que seja flexvel o bastante para permitir
sua aplicao nas diversas tipologias de edifcios.
Neste contexto, surgem questes tais como: Quais seriam os novos aspectos de
gesto a serem implementados pelos gerentes de facilidades? E quais seriam as
prticas e os indicadores relacionados capazes de lidar com os aspectos de
sustentabilidade relevantes nas aes de uso, operao e manuteno dos
edifcios?
Como esse trabalho vai mostrar, so raros os estudos e a literatura que apresentam
estes novos aspectos de gesto e as prticas e indicadores relacionados. Algumas
fontes so as metodologias internacionais de avaliao ambiental de edifcios, as
quais apresentam requisitos de sustentabilidade a serem atendidos pelos edifcios
em uso e apontam algumas rotinas de gesto a serem implementadas, tais como o
referencial HQE Exploitation aplicado na Frana (CERTIVA, 2008) e o Leed O&M
aplicado nos Estados Unidos (USGBC, 2008). No entanto, as prticas e os
indicadores avaliados por estas metodologias ainda no cobrem completamente
todos os aspectos de sustentabilidade presentes na operao e no gerenciamento
dos edifcios como, por exemplo, os sociais, alm de terem o foco nas prioridades de
cada pas de origem.
3 Informaes a respeito do CIB e seus comits de trabalho disponveis em http://cibworld.nl.
6
Tratando dos edifcios brasileiros, Silva (2003) analisa as metodologias
internacionais de avaliao de desempenho ambiental de edifcios novos e conclui a
inadequao das importaes destes sistemas entre pases com realidades to
distintas.
Assim, para lidar com o desempenho em termos de sustentabilidade nas atividades
de uso, operao e manuteno de edifcios, alguns aspectos devem ser priorizados
e outros, ainda, devem ser identificados e elaborados. Chama-se a ateno,
portanto, para a necessidade de extenso dos trabalhos j existentes para a
avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios, atualmente em
expanso no mercado de edifcios novos e aplicados s etapas de projeto e
construo, mas agora estendida para a etapa de uso e operao dos edifcios
atuando na garantia da continuidade e do aperfeioamento do desempenho
ambiental original dos empreendimentos j entregues com alto nvel de desempenho
ambiental, por exemplo.
Enfim, o papel fundamental que o gerenciamento das facilidades construdas exerce
para a perenidade e o aperfeioamento do desempenho dos edifcios evidenciado
neste trabalho, sendo esta uma viso da gesto para o desempenho, a qual
fundamenta e orienta toda a proposta desta tese.
Sendo assim, deve-se entender a gesto para o desempenho como um meio de
estruturao das rotinas de gerenciamento das organizaes, o qual busca
identificar, analisar, planejar, aplicar e controlar aes especficas com o objetivo de
alcanar melhores desempenhos para os edifcios em uso.
Desta forma, nesta tese o autor pretende ampliar o escopo de trabalho do
gerenciamento de edifcios, identificando as suas interfaces com as vertentes da
sustentabilidade ambiental, social e econmica, com a finalidade de orientar os
gerentes de facilidades em seus processos de gesto e tomada de deciso, na
inteno de aperfeioar e garantir o nvel de desempenho das edificaes em uso,
nas suas diversas tipologias, por meio da proposio de um modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas.
7
1.2 OBJETIVOS DA PESQUISA
As questes a serem resolvidas nesta tese so:
Como garantir a permanncia e aperfeioar o desempenho dos edifcios frente s
questes ambientais, sociais e econmicas relacionadas s atividades de uso,
operao e manuteno?
Quais seriam os aspectos de gesto, as prticas e os indicadores relacionados
capazes de trabalhar os aspectos de sustentabilidade relevantes aos edifcios em
uso?
Deste modo, o objetivo principal desta pesquisa desenvolver um modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, a ser aplicado
funo do gerenciamento de facilidades, tomando como princpio o conceito de
gesto para o desempenho, estabelecendo diretrizes que identifiquem as
potencialidades e as necessidades dos edifcios em termos de sustentabilidade,
subsidiando os processos decisrios e os investimentos para a modernizao e a
permanncia da adequao dos empreendimentos existentes.
Trata-se de uma iniciativa para o atendimento da necessidade estratgica das
organizaes ou dos proprietrios das edificaes em lidar com a sustentabilidade
do ambiente construdo onde desenvolvem sua atividade fim ou simplesmente
ocupam ou habitam. A sustentabilidade j percebida por estes agentes como
durabilidade, permanncia de desempenho e valor imobilirio dos ambientes
construdos.
Outros objetivos especficos tambm so pretendidos nesta tese:
contribuir para a consolidao de um referencial terico referente atividade de
gerenciamento de facilidades e sua influncia no desempenho dos edifcios;
identificar os aspectos de sustentabilidade tratados nas metodologias existentes
para avaliao e certificao de edifcios, especialmente os relacionados aos
edifcios em uso;
8
determinar os aspectos de sustentabilidade (analogia com aspectos
ambientais) presentes nos edifcios em uso e indicar seus impactos potenciais;
investigar, no Brasil e para algumas tipologias de edifcios, os modelos de
gerenciamento de facilidades praticados, sua formalidade, estrutura
organizacional, abrangncia, influncias e boas prticas em termos de
sustentabilidade;
elaborar mecanismo de gesto que retroalimente novos projetos, atuando
complementarmente rea de avaliao ps-ocupao, mas com o foco na
melhoria contnua dos aspectos de sustentabilidade dos edifcios;
organizar uma lista de verificao para que os gerentes de facilidades, ou os
agentes que exercem as tarefas relacionadas s facilidades construdas, possam
avaliar o desempenho dos edifcios em uso tanto em termos de rotinas gerenciais
praticadas quanto de aspectos de desempenho presentes.
Deste modo, espera-se apresentar aos gerentes de facilidades, aos quais se destina
o modelo de gerenciamento proposto, uma forma concreta de inserir objetivos de
sustentabilidade em sua rotina diria, por meio de uma sistemtica de gesto e da
identificao dos parmetros essenciais a serem controlados.
1.3 ESTRUTURAO DO DOCUMENTO
A presente tese est organizada em sete captulos, cujo contedo descreve-se a
seguir.
No Captulo 1 a autora contextualiza a pesquisa e apresenta as justificativas para o
desenvolvimento da tese, seus objetivos, suas limitaes, o mtodo de pesquisa
utilizado e a estrutura do documento.
No Captulo 2 a autora descreve a metodologia utilizada ao longo do
desenvolvimento da tese.
9
No Captulo 3 tratado o tema gerenciamento de facilidades e apresentado um
referencial terico descrevendo conceitos, abordagens, escopo, boas prticas
existentes, alm de identificar os aspectos de sustentabilidade em discusso pelos
gerentes de facilidades.
No Captulo 4 a autora entra nas questes de sustentabilidade propriamente ditas,
detalhando as anlises e informaes reunidas durante todo o perodo de pesquisa.
Neste captulo, os aspectos de sustentabilidade e os indicadores relevantes para a
avaliao dos edifcios em uso so apresentados e discutidos.
No Captulo 5 a autora detalha os estudos exploratrios realizados em quatro
edifcios brasileiros de tipologias distintas, caracterizando suas rotinas de
gerenciamento de facilidades, a formalidade da gesto praticada, as estruturas
organizacionais, suas abrangncias e os aspectos de sustentabilidade trabalhados
nestes edifcios estudados.
No Captulo 6 a autora apresenta o modelo para o gerenciamento da
sustentabilidade de facilidades construdas (MGS) proposto por esta tese. So
apresentadas diretrizes de gerenciamento, rotinas de planejamento e controle, alm
da proposio de uma ferramenta de avaliao de desempenho, cuja finalidade
formalizar a realizao de auditorias peridicas de desempenho nos edifcios em
uso.
E, finalmente, no Captulo 7 a autora faz as consideraes finais para a pesquisa
realizada, retomando as questes e os objetivos apresentados no captulo 1.
10
2. METODOLOGIA
A pesquisa partiu do interesse da pesquisadora em fortalecer a idia de gesto para
o desempenho e nela integrar conceitos de construo sustentvel. Tal interesse
tem origem em suas atividades e experincias anteriores:
(a) Desenvolvimento de dissertao de mestrado propondo uma metodologia
para a implementao de sistemas de gesto ambiental em empresas
construtoras de edifcios uma abordagem da gesto com objetivo de
solucionar e controlar os aspectos e impactos ambientais da realizao de
obras de construo civil gesto para desempenho em canteiros de obra
(DEGANI, 2003);
(b) Participao ativa no processo de experimentao e validao do referencial
tcnico para avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios
desenvolvido pelo Centre Scientifique et Technique du Btiment (CSTB), na
Frana uma metodologia fundamentada no conceito de gesto do
empreendimento para a garantia do alcance de um perfil de qualidade
ambiental, definido em funo de cada contexto e dos aspectos de
sustentabilidade mais relevantes gesto para desempenho de novos
empreendimentos4.
Estas experincias, aliadas a pesquisas bibliogrficas anteriores, consolidaram o
conhecimento da pesquisadora para as questes envolvendo sistemas de gesto
ambiental e metodologias de avaliao de desempenho de edifcios.
Para o desenvolvimento desta tese, entretanto, os aspectos de sustentabilidade a
serem analisados alteram-se. Aqui, o alvo passa a ser a etapa de uso do imvel e
no mais o seu planejamento, concepo e execuo no canteiro de obras. E, ainda,
surge um novo agente, extremamente importante e pouco conhecido no campo de
4 Durante o perodo de setembro de 2003 at maio 2004, o CSTB acolheu esta pesquisadora em um
estgio no qual ela pde auxiliar a equipe tcnica desta instituio francesa durante os trabalhos de reviso dos referenciais e na realizao das auditorias e atividades relacionadas ao acompanhamento da experimentao do projeto. Tal oportunidade partiu do estgio de ps-doutoramento, realizado em 2002 pelo orientador desta tese, durante o qual participou do desenvolvimento do referencial de certificao francs inicialmente denominado Certification Opration HQE
tertiaire 2002.
11
atuao das pesquisas em engenharia civil o gerente de facilidades, assim como a
atividade que ele desenvolve o gerenciamento de facilidades.
O fenmeno em estudo a sustentabilidade dos edifcios em uso, nas suas diversas
tipologias, a qual envolve atividades de uso, operao e manuteno (a primeira
desempenhada pelos usurios e as duas outras pelo gerente de facilidades), e que
representa uma renovao da funo gerenciamento de facilidades e, tambm, uma
meta de desempenho para os edifcios em uso.
Para responder s questes colocadas nos objetivos da pesquisa (item 1.2), esta
tese se apia nos diferentes mtodos de pesquisa descritos a seguir.
REVISO BIBLIOGRFICA situao CONCEITUAL
Esta pesquisa parte da premissa de que o gerenciamento do edifcio em uso
fundamental para a perenidade e o aperfeioamento do seu desempenho
em termos de sustentabilidade, fundamentada na prpria experincia da
autora e na reviso bibliogrfica realizada anteriormente abordando sistemas
de gesto os quais tratam, inicialmente, de sistemas de gesto da qualidade
e, posteriormente, consideram a integrao dos sistemas de gesto da
qualidade, ambiental, segurana e sade ocupacional e responsabilidade
social.
Os modelos de avaliao e certificao de edifcios (HQE; LEED; CASBEE;
NRCan& iiSBE; NABERS; AQUA; dentre outros) tambm foram analisados
profundamente, todos auxiliando na reflexo sobre uma proposta de modelo
de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, uma vez
que apresentam mecanismos de gesto e de avaliao por indicadores
voltados melhoria contnua de processos e resultados. Diversos requisitos
de avaliao identificados nesta anlise foram incorporados ao modelo de
gerenciamento proposto nesta tese, especialmente nas fichas 7 e 8
apresentadas nos apndices G e H.
Em termos de desempenho dos edifcios frente s questes ambientais,
sociais, econmicas e culturais, bem como aos indicadores relacionados,
foram estudadas em profundidade as diversas metodologias de avaliao de
12
edifcios mencionadas no pargrafo anterior, aplicadas s diversas etapas do
empreendimento, mas especialmente os referenciais tcnicos aplicados ao
uso. A inteno foi identificar os indicadores de sustentabilidade mais
relevantes e verificar aspectos de gesto capazes de influenciar os resultados
de desempenho.
Para obter o estado da arte dos edifcios em uso foram revisadas fontes
bibliogrficas relacionadas a temas como manuteno predial, avaliaes
ps-ocupao, patologias das construes, eficincia energtica, uso racional
da gua, durabilidade de materiais e componentes, sndrome dos edifcios
doentes e anlise do ciclo de vida de materiais e componentes.
J para compreender o gerenciamento de facilidades e o papel
desempenhado pela figura do gerente de facilidades, a reviso bibliogrfica
no foi suficiente, uma vez que o conceito ainda no amplamente abordado
no meio acadmico, sendo mais a nvel profissional. Por esta razo, em 2006,
na primeira fase deste trabalho, a pesquisadora participou de uma disciplina
conceitual do curso MBA em Gerenciamento de Facilidades, do Programa de
Educao Continuada em Engenharia da Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo (PECE USP), no intuito de melhor compreender o cenrio no
qual a tese seria desenvolvida.
O mtodo de pesquisa desta tese tambm considerou, alm do contedo do
referido curso, a troca de informaes entre a pesquisadora e os profissionais
de gerenciamento de facilidades nele participantes, bem como os resultados
das monografias apresentadas por eles como concluso de curso.
Ainda como reviso bibliogrfica, as publicaes da revista Infra (revista
peridica mensal, especializada em gerenciamento de facilidades) e as
palestras dos Congressos INFRA (congresso anual que trata especificamente
do gerenciamento de facilidades, organizado pela Talen, editora da revista
Infra) auxiliaram na compreenso do escopo de atuao do gerente de
facilidades, suas melhores prticas, as discusses em pauta e os seus
interesses.
13
OBSERVAO DE MERCADO situao PRESENTE
Durante a realizao da reviso bibliogrfica e dos estudos exploratrios
(descritos a seguir) puderam ser observados diversos aspectos de mercado
que auxiliaram a autora na identificao das boas prticas em gerenciamento
de facilidades e dos aspectos de sustentabilidade em discusso, descritos no
captulo 3 (3.2 e 3.3) e que foram fundamentais para a composio do modelo
proposto nesta tese.
ESTUDO EXPLORATRIO situao PRESENTE
Apenas a reviso bibliogrfica no seria suficiente para fundamentar o
desenvolvimento de um modelo para o gerenciamento da sustentabilidade de
facilidades construdas que fosse aderente realidade brasileira. Por esta
razo, foi preciso investigar em campo o gerenciamento de facilidades
praticado em algumas tipologias de edifcios e suas boas prticas em termos
de sustentabilidade. Assim, o modelo pde ser desenvolvido a partir da
situao CONCEITUAL identificada na reviso bibliogrfica, mas tambm
considerando a situao PRESENTE brasileira.
Neste estudo exploratrio foram investigados os modelos de gerenciamento
de facilidades praticados, sua formalidade, a estrutura organizacional
presente, sua abrangncia, influncias e as boas prticas em termos de
sustentabilidade em quatro edifcios brasileiros: uma universidade; um edifcio
corporativo com nico ocupante; uma loja de varejo de materiais de
construo; e um laboratrio de anlises clnicas certificado pelo selo norte
americano do United States Green Building Council (Leadership in Energy
and Environmental Design - LEED).
Para a obteno das informaes desejadas, foi importante realizar este
estudo em diferentes tipologias de edifcios, uma vez que o modelo elaborado
e proposto nesta tese pretende ser aplicvel a todas as tipologias de edifcios
em uso. E, a escolha por So Paulo, baseou-se em critrios de proximidade
(considerando que a pesquisadora reside nesta cidade) e em critrios de
representatividade (considerando que em So Paulo j h edifcios
gerenciados por gerentes de facilidades e empresas gerenciadoras formais e
14
abrangendo escopos mais amplos, indo alm do simples gerenciamento das
instalaes fsicas do edifcio).
Outras diferenas que ampliam o escopo do estudo exploratrio, alm de
terem sido considerados edifcios de diferentes tipologias, so: o edifcio 1
apresenta um gerenciamento de facilidades bastante informal; j o edifcio 2
tem contratada uma empresa especializada em gerenciamento de facilidades;
o edifcio 3 pertence a uma tipologia bastante particular, o varejo; e, o edifcio
4, tambm com particularidades por tratar-se de sade pblica, teve sua
construo certificada pelo mtodo de avaliao de desempenho ambiental
americano LEED.
A pesquisadora realizou avaliaes tcnicas individuais nos quatro edifcios
estudados, buscando compreender a forma de gerenciamento de facilidades
praticada e as boas prticas existentes em termos de sustentabilidade. Sendo
assim, este estudo teve apenas o aprofundamento necessrio para que a
pesquisadora pudesse compreender as atividades de gerenciamento predial,
perceber as dificuldades presentes e caracterizar alguns dos aspectos de
sustentabilidade trabalhados nestes edifcios.
Entretanto, de forma alguma este estudo exploratrio pretende representar
um cenrio para a cidade de So Paulo ou caracterizar o desempenho
ambiental destas edificaes, uma vez que aborda um pequeno universo de
edifcios, apresentando diferentes graus de complexidade e tipos de
ocupao.
Os estudos exploratrios partiram de testes para a validao dos
questionrios elaborados inicialmente. Aps este perodo inicial, a
pesquisadora optou pela realizao de entrevistas orientadas por seis fichas,
elaboradas com esta finalidade, cujos objetivos foram avaliar o modelo
gerencial e as boas prticas relacionadas sustentabilidade, eventualmente
presentes nos edifcios estudados.
Estas fichas, apresentadas nos apndices de A a F, resultam de diversos
ajustes feitos a partir das primeiras fichas, elaboradas e testadas em dois
edifcios, e j representam uma das contribuies deste trabalho, pois
15
algumas delas acabaram sendo incorporadas no modelo de gerenciamento
de facilidades proposto nesta tese.
De modo geral, os estudos exploratrios foram realizados por meio das
atividades seguintes:
1 Reunio inicial com o gestor ou o proprietrio ou o funcionrio tcnico
considerado responsvel pelo que se entenda em cada empreendimento
como o gerenciamento de facilidades. O objetivo desta entrevista foi
compreender a estrutura organizacional existente e a distribuio das
responsabilidades pelas atividades de gerenciamento de facilidades.
2 Programao das entrevistas orientada pela ficha 1 (apndice A).
3 Preenchimento prvio das fichas 2 e 4 (apndices B e D).
4 Visita s instalaes tcnicas e a todos os espaos do empreendimento.
5 Realizao das entrevistas, validao das respostas dadas s fichas 2 e 4
(apndices B e D) e preenchimento das fichas 3, 5 e 6 (apndices C, E e F)
conforme a necessidade, foi realizado mais de um encontro at que todas as
questes relacionadas nas listas de verificao pudessem ser esclarecidas.
6 Levantamento da documentao tcnica (projetos e registros de rotinas de
manuteno) e anlise dos projetos, quando disponveis.
7 Finalizao do preenchimento das fichas de verificao 3, 5 e 6 (apndices
C, E e F).
8 A partir da caracterizao do gerenciamento de facilidades e das boas
prticas presentes em cada edifcio, foi feita uma anlise comparativa entre
eles e as informaes obtidas na reviso bibliogrfica, e, finalmente, foram
desenvolvidas as consideraes finais para os estudos exploratrios.
A origem e a descrio das fichas de verificao aplicadas pela pesquisadora
durante as visitas e entrevistas realizadas nestes estudos exploratrios
encontram-se detalhadas nos captulos 2 e 5, pois so informaes
16
necessrias anlise dos estudos exploratrios que se seguem e, algumas
delas, tambm fazem parte do modelo proposto e apresentado no captulo 6.
PROPOSIO DO MODELO
Considerando a reviso bibliogrfica e os estudos exploratrios realizados ao
longo desta pesquisa, foram estabelecidos os grupos de aspectos de
sustentabilidade dos edifcios em uso (descritos no captulo 3), os indicadores
de desempenho (apresentados no captulo 4, figura 4.4, e estruturados na
ficha 7 Aspectos de Sustentabilidade do Edifcio, apndice G) e as diretrizes
de gerenciamento representadas no quadro do apndice H e descritas no
captulo 6, item 6.8.
Todos estes elementos fundamentaram a proposta de modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, a principal
contribuio desta tese.
17
3. GERENCIAMENTO DE EDIFCIOS EM USO
O gerenciamento de edifcios, da forma como visto e praticado, alm das tarefas
administrativas e contbeis condominiais, inclui a realizao e a superviso de
rotinas operacionais e de conservao e manuteno dos edifcios em uso.
Segundo a NBR 5674 Manuteno de edificaes (ABNT, 1999), a
responsabilidade principal da manuteno do proprietrio do imvel ou seu
representante legal, ou seja, o sndico, porm este poder delegar as atividades de
manuteno para empresas e profissionais especializados, sendo que, dependendo
do tipo de gesto implantada no condomnio, essa responsabilidade pode pairar
sobre as administradoras ou empresas especializadas em manuteno.
Os custos de manuteno devem ser acompanhados pelos gestores, uma vez que a
manuteno um investimento feito ao patrimnio com a finalidade de minimizar
desgastes naturais, evitar deterioraes precoces, desvalorizaes e,
principalmente, manter a vantagem competitiva do bem no mercado imobilirio
(IBAPE/SP, 2005). Por exemplo, determinados equipamentos e sistemas tem uma
vida til de projeto em torno de 10 a 15 anos, como os sistemas de
impermeabilizao, equipamentos de ar condicionado, dentre outros. Considerando
que os mesmos tiveram atividades de manuteno peridicas durante sua vida, essa
vida til poder ganhar uma sobrevida de mais cinco anos, aproximadamente. No
entanto sempre chegar a hora em que haver um maior investimento sobre o
sistema, a fim de recuperar de maneira significativa seu desempenho e atender s
expectativas dos usurios. (IBAPE/SP, 2005)
Tambm h ... a questo da importncia de haver registros e histricos das
atividades de manuteno, bem como da evoluo do desempenho dos sistemas e
equipamentos. Nesse sentido, a inspeo predial tambm serve como uma
ferramenta de registro, se feita periodicamente. (IBAPE/SP, 2005)
Observa-se que a manuteno predial medida obrigatria segundo a NBR 5674
Manuteno de edificaes (ABNT, 1999), alm de ser exigncia dos manuais dos
proprietrios fornecidos pelas incorporadoras. Ressalta-se que a perda ou
deficincia do desempenho de qualquer sistema construtivo ou equipamento incorre
18
na perda da vida til projetada ou prevista, perda da capacidade de ganho de uma
sobrevida, e coloca em risco questes de uso, conforto e segurana dos usurios.
Portanto, a utilizao de procedimentos e rotinas de manuteno, aliada a um
planejamento estratgico de gesto dos imveis, garante alm de um bom
funcionamento dos sistemas, uma sobrevida aos mesmos e uma valorizao
imobiliria.
A inspeo predial um complemento das rotinas de manuteno, sendo um
instrumento bsico do gerenciamento de edifcios. Trata-se de uma vistoria
realizada com o objetivo de avaliar estados de conformidades de uma edificao,
mediante aspectos de desempenho, vida til, segurana, estado de conservao,
manuteno, desempenho, exposio ambiental, utilizao, operao, observando
sempre o atendimento s expectativas dos usurios (IBAPE/SP, 2005).
Assim, a inspeo predial associada a planos de manuteno minimiza os
desgastes naturais e a depreciao fsica, reduzindo, inclusive, a obsolescncia
tcnica, uma vez que poder estar ligada a estudos de modernizao e atualizao
de sistemas ou da prpria edificao consoantes s desconformidades ou anomalias
verificadas, analisadas na vistoria e no laudo tcnico (IBAPE/SP, 2005).
O conceito preventivo que fundamenta as inspees prediais extremamente
adequado e atual uma vez que parte de uma investigao de anomalias, por meio
de uma vistoria detalhada dos elementos e sistemas constituintes do edifcio, para
ento emitir um laudo de condies tcnicas, riscos, recomendaes bsicas e
indicao de prioridades para servios e reparos. A partir deste laudo aplicam-se
aes corretivas e reformulam-se os planos de manuteno preventiva. Este
conceito interessante do ponto de vista do gerenciamento de facilidades, uma vez
que sugere a realizao de rotinas de auditorias para avaliaes de desempenho do
edifcio, alm de propor diretrizes sistemticas para o seu aperfeioamento.
Retomando, segundo IBAPE/SP (2005), para uma eficaz inspeo predial
recomenda-se analisar:
Aspectos de manuteno - aspectos de desempenho e vida til dos
elementos construtivos e equipamentos, fatores de degradao provveis e
19
existentes, durabilidade de materiais, alm dos planos, rotinas e registros de
manuteno;
Aspectos de operacionalidade - condies de manuteno efetivas, condies
de operao de sistemas e seus dispositivos, eventuais abusos de uso
relacionados operao de sistemas, falta de programao de operaes de
sistemas e equipamentos, condies seguras de operao;
Aspectos de funcionalidade - condies e formas de uso, atendimento a
aspectos funcionais dos sistemas e expectativas de usurios sobre os
desempenhos apresentados.
Outra importante diretriz parte do item 8.4 da norma NBR 5674 Manuteno de
edificaes (ABNT, 1999), a qual recomenda que as inspees devem ser
orientadas por listas de conferncia padronizadas (checklists), elaboradas
considerando: (a) um roteiro lgico de inspeo das edificaes; (b) os componentes
e equipamentos mais importantes na edificao; (c) as formas de manifestaes
esperadas da degradao do edifcio; (d) as solicitaes e reclamaes dos
usurios.
IBAPE/SP (2005) ainda sugere uma listagem bsica de documentao a ser
analisada durante as rotinas de inspeo predial, dentre elas, interessante ressaltar
as seguintes que se relacionam ao contexto desta pesquisa:
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);
Plano de Manuteno, Operao e Controle (PMOC);
PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional;
Projetos atualizados (estrutura, instalaes prediais, arquitetura e prefeitura,
automao, sistemas de ar condicionado, impermeabiizao, dentre outros);
Relao de reformas j realizadas ou j planejadas;
Manual de operao, uso e manuteno da edificao;
Manual do sndico e do proprietrio;
20
Ficha de Cadastramento de Manuteno (FICAM);
Relatrio de acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;
Relatrios dos acompanhamentos das manutenes dos sistemas especficos
(ar condicionado, motores, bombas, equipamentos eletromecnicos e demais
componentes) realizadas pela equipe interna e tambm pelas empresas
contratadas;
Certificados e ensaios de anlise de potabilidade e fsico-qumica de guas
de reservatrios, torres de refrigerao, etc.;
Certificado de limpeza dos reservatrios;
Atestado do sistema de proteo a descarga atmosfrica (SPDA);
Regimento interno do condomnio.
3.1 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES GF
As rotinas operacionais e a realizao das atividades de conservao e manuteno
dos edifcios, nas suas diversas tipologias, foram por muito tempo conduzidas por
funcionrios prprios ou contratados pelo(s) proprietrio(s), ocupante(s) ou
usurio(s) dos edifcios eram os zeladores e sndicos.
Com o aumento da complexidade dos edifcios, outras atividades e servios foram
sendo incorporados, aumentando as responsabilidades destes indivduos. A soluo
encontrada foi a terceirizao destes servios. Assim, comeam a ser terceirizados
os servios de limpeza, segurana, portarias, estacionamento, manuteno predial e
assim por diante. Por fim, passa tambm a ser necessria a contratao de um
profissional mais capacitado para organizar e monitorar todos estes servios,
funcionrios e empresas contratados.
Surge, ento, esta nova funo que pode ser conhecida como: gerente patrimonial,
gerente predial, gerente de condomnio, gerente de infraestrutura, gerente de
21
manuteno, sndico profissional, property manager, building manager ou facility
manager ou gerente de facilidades, que ser a denominao empregada neste
trabalho.
Segundo Santos (2007) 5, no Brasil, na dcada de 80, este era um profissional em
fim de carreira, oriundo de outras atividades, e a autogesto predominava nas
organizaes. Nesta poca, comeam a surgir as associaes destes profissionais
para, mais adiante, ser iniciada uma forte presso para a terceirizao. O
profissional era tido como um administrador de servios contratado pelo usurio
final.
Ainda segundo o palestrante, na dcada de 90, com a consolidao dos servios
terceirizados, o mercado passou a ser uma mistura de tomadores e prestadores de
servios, havendo uma evoluo do gerenciamento da infraestrutura predial.
Assim, o gerenciamento de facilidades (GF) aparece como uma nova funo
administrativa, que surge nas organizaes e nos edifcios em virtude das demandas
da atualidade inicialmente, por razes econmicas relacionadas perda de valor
imobilirio do edifcio em si, mas, tambm, em funo dos impactos nas atividades
que o edifcio abriga e que podem ser afetadas quando o edifcio deixa de responder
de forma adequada aos objetivos para o qual foi construdo.
Em termos de normalizao para esta temtica, o Brasil dispe das normas NBR
5674 Manuteno de edificaes Procedimento (ABNT, 1999) e NBR 14037
Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo de
recomendaes para elaborao e apresentao (ABNT, 1998). As normas de
desempenho NBR 15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos
Desempenho (ABNT, 2008) tambm j referenciam alguns aspectos de
desempenho ambiental dos materiais e sistemas construtivos, ainda que de forma
pouco abrangente.
Dando continuidade ao histrico do gerenciamento de facilidades no Brasil, em 2003
criado o curso de especializao em MBA de Gerenciamento de Facilidades da
Universidade de So Paulo. Em seguida, tambm surgem as capacitaes do 5 Palestra proferida no IV Congresso Infra, ocorrido em abril de 2007, por Severiano Dacunto dos
Santos, na ocasio diretor de Marketing e Comunicao da Associao Brasileira de Facilities (ABRAFAC).
22
Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) e, em 2004, criada a
Associao Brasileira de Facilities (ABRAFAC), num cenrio de avanos
tecnolgicos e quebra de paradigmas no segmento.
Inicialmente, os gerentes de facilidades surgem como indivduos autnomos ou
pertencentes a empresas, geralmente denominadas gerenciadoras, e passam a
implementar e controlar, alm das funes operacionais e de manuteno padro
dos edifcios, os servios de apoio ao negcio central ou, simplesmente, de apoio s
atividades complementares presentes nas diversas tipologias de edifcios
atividades adicionais que acabam trazendo mais complexidade ainda
administrao condominial convencional.
Segundo uma pesquisa realizada em 2008 pela International Facility Management
Association (IFMA) e respondida por membros dos Estados Unidos e Canad, h
uma grande variedade de facilidades a serem gerenciadas. Entretanto, as matrizes
corporativas so largamente a tipologia mais comum dentre as outras, como os
edifcios de escritrios, fruns, edifcios multiuso, centros de pesquisa, instituies
de ensino, fbricas, centros de atendimento, centros de processamento de dados,
museus e centros culturais, hospitais e clnicas, residncias, centros de distribuio
e depsitos, comrcio varejista, centros de lazer, prises, igrejas, centro de
convenes, salas de espetculos, estaes de transporte, etc. A pesquisa tambm
informa que 81% dos gerentes de facilidades atuam em edifcios que so ocupados
pelos prprios proprietrios (revista Infra, edio no 106 de fevereiro de 2009).
Outra informao obtida a partir desta mesma pesquisa publicada pela IFMA diz
respeito s questes de manuteno e reabilitao associadas aos edifcios antigos
os gerentes de facilidades nos Estados Unidos e Canad enfrentam edifcios com
idade mdia de 33 anos (revista Infra, edio no 106 de fevereiro de 2009).
Em linhas gerais, percebe-se que a forma de ocupao, o desempenho e a
perenidade dos edifcios ao longo do tempo so aspectos que podem envolver uma
grande diversidade de agentes. E que as atividades de uso, operao e manuteno
dos edifcios tem sido gerenciadas por diferentes especialidades profissionais e nas
mais diversas formas de estrutura organizacional.
23
Conceitualmente, o gerenciamento de facilidades (GF) visto das seguintes
maneiras:
Graa (2007)6 prope que o objetivo do gerenciamento de facilidades seja
desenvolver permanentemente toda a infraestrutura de recursos fsicos
necessria para a criao de ambientes cada vez mais adequados para
suportar as atividades relacionadas aos objetivos primrios das
organizaes. Ainda segundo o professor, o gerenciamento de facilidades
uma atividade profissional que tem por finalidade o planejamento e operao
de processos eficientes, integrando edifcios, equipamentos e servios
(meios), visando dar suporte s pessoas para a efetiva consecuo dos
propsitos (fins) das organizaes, ao longo do ciclo de vida das facilidades.
O GF abrange reas de conhecimento da engenharia, arquitetura e
administrao; seu propsito otimizar o uso dos recursos disponveis e
aperfeioar o desempenho dos edifcios e seus sistemas, contribuindo para o
desenvolvimento do ambiente produtivo e atendendo aos novos paradigmas
da atualidade.
De acordo com Then (1999), o gerenciamento de facilidades deve agregar
valor ao negcio operante na edificao, por meio da contnua proviso de
solues de facilidades, apropriadas e inovadoras. Ele , portanto, a busca do
equilbrio timo entre pessoas, instalaes fsicas e tecnologia.
Segundo Teicholz (2001), as informaes necessrias ao GF so aquelas
relacionadas a pessoas (funcionrios e usurios), propriedades (espaos,
localidades e recursos) e processos (uso e manuteno). De fato, as
atividades de GF devem integrar as necessidades das pessoas, em termos
de produtividade e satisfao pessoal, com o aparato fsico e tecnolgico da
edificao que as abriga. Em outras palavras, o GF pode ser visto como uma
gesto proativa que viabiliza o planejamento da operao e manuteno do
edifcio e que, muitas vezes, seria capaz de suportar estrategicamente o
6 Palestra proferida pelo prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, coordenador do MBA em
Gerenciamento de Facilidades do PECE-USP e professor da Escola Politcnica da USP, em abril de 2007, para o IV Congresso INFRA.
24
objeto de negcio da organizao, suportando a evoluo prevista (Antonioli,
2003; IFMA7; Then, 1999).
O gerenciamento de facilidades alavanca o core business8 das organizaes
por meio das aes efetivas de operao e manuteno das facilidades
construdas (professor Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, durante exame
de qualificao desta tese).
Assim, o gerenciamento de facilidades uma funo tcnico-administrativa, cuja
vocao auxiliar as organizaes e os indivduos na busca de melhores
desempenhos durante a ocupao dos espaos construdos. Tambm fica claro que
o conceito de GF est diretamente relacionado gesto estratgica das
organizaes.
E quais seriam as atividades desempenhadas pelos gerentes de facilidades?
A partir da reviso bibliogrfica de Antonioli (2003), de registros internos do CSTB9,
de aspectos listados pelo Whole Building Design Guide10, e analisando oito relatrios
de estudos de caso em GF11, esta tese, inicialmente, identificou e agrupou diversas
prticas presentes ao longo da operao de edifcios produtivos, as quais
geralmente esto sob a responsabilidade dos gerentes de facilidades (Degani e
Cardoso, 2006):
(1) Operao e Manuteno das instalaes fsicas do edifcio;
(2) Operao das atividades de apoio ao negcio central;
(3) Gesto do edifcio enquanto patrimnio imobilirio.
7 International Facilities Management Association, disponvel em http://www.ifma.org.
8 Core business o negcio central exercido pela(s) organizao(es) que ocupam o edifcio.
9 CSTB Centre Scientifique et Technique du Btiment, importante centro de pesquisas do setor da
construo civil na Frana. 10
WBDG. Disponvel em http://www.wbdg.org. 11
Estudos de caso apresentados por alunos de ps-graduao no 6 Workshop sobre Gerenciamento de Facilidades Estudos de Casos, em novembro de 2005, promovido pelo MBA em Gerenciamento de Facilidades do PECE/USP (programa de ps-graduao da Universidade de So Paulo).
25
Estes seriam, portanto, os atributos do gerenciamento de facilidades:
(1) Operao e Manuteno das instalaes fsicas do edifcio
Planejamento da operao dos sistemas prediais;
Operao de equipamentos e sistemas prediais (instalaes eltricas,
hidrulicas, gs, condicionamento de ar, exausto mecnica, ventilao,
transporte vertical, transporte pneumtico, telefonia, interfonia, sistemas de
proteo radiolgica e acstica, iluminao, automao predial, controle de
acesso, circuito interno de TV, TV a cabo, som ambiente, e outros);
Garantia da continuidade do fornecimento de servios essenciais ao
desenvolvimento das atividades previstas, mesmo em perodo no habitual;
Identificao de ameaas ao planejado e estabelecimento de planos de
contingncia que garantam a proviso dos servios, mesmo em situaes de
emergncia (manuais de operao, treinamento, instalao de dispositivos e
sistemas de alarme, equipamentos reserva para componentes e sistemas crticos
que elevem a confiabilidade operacional) gerenciamento de riscos;
Planejamento da manuteno dos sistemas prediais: manuteno corretiva
(emergncia, urgncia e rotina) e manuteno preventiva (monitoramento
peridico das condies do equipamento ou parte deste);
Manuteno de equipamentos e sistemas prediais;
Limpeza;
Atividades de modernizao, reformas e servios tcnicos relacionados, tais
como projeto e planejamento, especificaes tcnicas, licenas e aprovaes
legais, planos de ao;
Gesto do consumo de energia (medies de consumo, anlises, correo de
desvios, adoo de novas tecnologias tais como a co-gerao de energia ou o
emprego de fontes limpas);
26
Gesto do consumo de gua (medies de consumo, anlises, identificao de
perdas, reduo da demanda no consumo, uso de tecnologia nos equipamentos
consumidores, adoo de prticas de tratamento e reuso da gua);
Gesto do consumo de gs;
Gesto dos resduos produzidos pelo edifcio (reduo na gerao, a partir da
utilizao de materiais durveis e reutilizveis, e garantia de destinao
adequada e segura, minimizando seu potencial de impacto ambiental coleta
seletiva e disposio adequada).
(2) Operao das atividades de apoio ao negcio central
Proviso de suporte tecnolgico e servios de apoio;
Suporte aos fluxos de informao: gesto de documentos e dados,
telecomunicaes, reprografia, correio, sistemas udio-visuais, e outros
inclusive suporte tecnolgico adequado para o acesso de informaes em tempo
real e apoio ao desenvolvimento de tarefas distncia;
Proviso de eficiente comunicao interna entre usurios e gestores, no intuito
de atuar como interface entre as equipes, direcionando seus esforos para a
obteno da efetividade de custos operacionais e da eficincia de sistemas e
equipamentos instalados;
Gesto das reas de estacionamento, sanitrios pblicos, restaurantes e reas
de recreao;
Proviso de servios de transporte e logstica: viagens, transporte (frota) e
trfego (distribuio interna);
Garantia da acessibilidade, promovendo o uso igualitrio do ambiente construdo
para todos seus usurios, incluindo sinalizaes de acesso e ateno especial
aos portadores de deficincias fsicas;
Apoio a eventos;
27
Gesto dos espaos coletivos e da logstica interna (salas de reunio, tecnologia
e instalaes especficas, etc.), de modo a integrar sistemas, garantir flexibilidade
e alcanar as metas de desempenho da organizao;
Gesto das estaes de trabalho individuais, de modo a obter melhores nveis de
produtividade, flexibilidade, conforto, confiabilidade, ergonomia e funcionalidade;
Humanizao do ambiente de trabalho e garantia da oferta de ambiente interno
saudvel e confortvel aos usurios;
Abastecimento em alimentao, gua mineral e caf;
Aquisio de insumos diversos (mobilirio e outros bens de consumo);
Recebimento e distribuio de insumos diversos;
Gesto de outros servios e benefcios aos usurios, tais como agncias
bancrias, academia de ginstica, dentre outros;
Gesto de contratos com fornecedores;
Conduo das pessoas atravs dos processos de mudanas gerenciamento de
mudanas;
Zeladoria e chaveiro.
(3) Gesto do edifcio enquanto patrimnio imobilirio
Gesto do patrimnio da organizao: terreno, mquinas e equipamentos,
instalaes, edifcios, mveis e utenslios, veculos, equipamentos de informtica,
linhas telefnicas, dentre outros;
Planejamento da evoluo patrimonial;
Ambientao do edifcio com o contexto das solicitaes externas (questes
sociais e ecolgicas);
Controle e avaliao dos servios disponveis, objetivando a melhoria contnua
com relao s atividades suporte ao negcio central;
28
Gesto do custo operacional efetivo, especialmente baseado em anlises de
ciclo de vida envolvendo a quantificao de todos os custos significativos
durante a vida til de um ativo (custos de aquisio, projeto, instalao,
operao, manuteno, valor residual ou disposio);
Gesto da segurana envolvendo atitudes pr-ativas que antecipem e protejam
os usurios do edifcio, sua estrutura e os recursos disponveis, contra roubo,
atos de vandalismo, incndio, acidentes naturais, terrorismo, etc. segurana
pessoal e patrimonial;
Cuidados com a imagem considerando seu relacionamento com agentes
externos, tais como rgos pblicos, prefeituras, instituies de sade,
bombeiros, polcia, associaes de bairro, etc.;
Gesto de portarias e recepo;
Jardinagem;
Adequao do edifcio e de sua operao quanto legislao e outros requisitos
legais existentes.
Relevante considerar que existem diferentes escopos de atuao entre os gerentes
de facilidades norte-americanos e europeus. A International Facilities Management
Association (IFMA) traz o conceito de Building Management e Facility Management,
abrangendo o edifcio e seus componentes, os aspectos de manuteno, o
gerenciamento de custos e o foco na edificao. J o conceito europeu, considera o
Facilities Management, com uma viso mais ampliada e abordando aspectos desde
a concepo dos edifcios at a sua demolio. O Facilities Management vai alm da
edificao, abrangendo tambm os servios disponveis, voltando-se, portanto, aos
usurios dos edifcios.
Para identificar quais seriam as atividades desempenhadas pelos gerentes de
facilidades, esta tese adota a tendncia europia, sinalizada pelo professor Moacyr
Eduardo Alves da Graa, para a organizao das atividades do gerenciamento de
facilidades ampliando de trs para quatro grupos de atividades, facilitando, assim, a
proposio do modelo e a distribuio das responsabilidades pelo gerenciamento
dos aspectos de sustentabilidade:
29
1. Technical FM (facility) edifcio fsico;
2. Infrastructure FM rotinas administrativas e recursos humanos, servios
associados;
3. Workplace management layout, mudanas, conforto, produtividade
4. Comercial FM properties, custos, gesto de contratos, rea comercial;
O gerenciamento de facilidades, como visto, abrange aspectos de natureza tcnica,
funcional, econmica, ambiental e humana. To ampla abordagem no poderia ser
retratada integralmente nesta tese, assim, o escopo do gerenciamento de facilidades
para esta pesquisa no ir considerar em profundidade os aspectos funcionais e
humanos. A saber:
Aspectos funcionais funcionalidade dos espaos e aspectos de
produtividade;
Aspectos humanos a gama de atividades das organizaes espalhada
pelos espaos fsicos capaz de trazer separaes psicolgicas e de
comportamento aos funcionrios (separao geogrfica, separao funcional,
separao por status ou prestgio, separao por poder); os gestores de
facilidades passam a ter responsabilidade ativa sobre a formatao
organizacional, na medida em que estabelecem mecanismos de separao,
conscientes ou no, dependendo das estratgias, cultura, valores e clima dos
ambientes (QUINELLO; NICOLETTI, 2006).
Da reviso bibliogrfica tambm se percebe que a formalidade desta gerncia
bastante varivel. Entretanto, h algumas gerenciadoras operando por meio de
sistemas formais de gesto, tornando possvel o acompanhamento peridico do
desempenho dos edifcios em relao a metas e indicadores pr-estabelecidos.
Assim, considerando os grandes desafios da atualidade, fica evidente a necessidade
de se formalizar e estruturar a atuao deste novo agente, para que assim, ele
possa assumir o compromisso de manter e aperfeioar o desempenho de diversas
tipologias de edifcios, tambm segundo preceitos de sustentabilidade.
30
3.2 BOAS PRTICAS EM GERENCIAMENTO DE FACILIDADES
Alm dos aspectos operacionais, de inspeo predial e verificao da conformidade
tcnica mencionados, o gerenciamento de facilidades envolve muitas outras reas
de conhecimento. Para a ABRAFAC, por exemplo, as principais reas de
conhecimento para o profissional de facilidades devem passar por disciplinas de
finanas, liderana, comunicao e informao, qualidade e inovao, negociao,
operao e manuteno, sade, meio ambiente, segurana, planejamento e gesto
de projetos, gerenciamento de propriedades e foco em resultados. E, para as
competncias pessoais importante saber lidar com administrao de conflitos,
convvio sob presso, relacionamento interpessoal, diplomacia, tica,
comprometimento, viso sistmica e outros atributos.
De modo geral, as empresas que oferecem servios de gerenciamento de
facilidades apresentam em seu escopo as seguintes atividades: manuteno predial
(civil, eltrica, hidrulica, automao e ar-condicionado); engenharia e operaes;
elaborao de service level agreements (SLA) e key performance indicators (KPI);
gerenciamento de ambientes crticos; gesto do edifcio; medicina e segurana no
trabalho; service desk; limpeza; contas a pagar; gesto de contratos; planejamento
de capital; relatrios operacionais e financeiros; projetos, obras e alteraes de
layout; sustentabilidade (tratamento de efluentes, reciclagem de lixo e consumo de
energia). E, geralmente, tambm realizam a gesto dos servios terceirizados pelo
edifcio, que incluem estacionamento, segurana, limpeza, viagens corporativas,
telefonia, controle de pragas, automao predial, convenincias, jardinagem, dentre
outros.
A partir de 2007, j se percebe nos escopos das grandes gerenciadoras de
facilidades brasileiras, contedos de marketing mencionando aes minimizadoras
de impactos ambientais.
Em se tratando de boas prticas em gerenciamento de facilidades,
internacionalmente muito tem se falado a respeito do desenvolvimento de softwares
mais precisos para a deteco de no-conformidades de vrias naturezas e
31
fornecimento de indicadores mais representativos para a gesto predial. A
tecnologia da informao importante.
Outra evoluo apontada por Tiengo (2009), tem sido cada vez mais comum a
indexao de contratos de prestao de servios com indicadores que norteiem a
aplicao de nus e bnus, visando dar relao contratual do gerente de
facilidades dinamismo e flexibilidade para melhoria contnua, bem como uma forma
de manter a sua produtividade constantemente estimulada.
Enfim, a implementao de sistemas de gesto nas rotinas dos gerentes de
facilidades tambm pode ser considerada uma boa prtica em gerenciamento de
facilidades. A prpria figura do gerente de facilidades vista como uma funo
administrativa formal j um indicativo da importncia de sistemas de gesto na
integrao das atividades multidisciplinares ao ambiente construdo e, tambm,
como meio de controle dos impactos destas atividades sobre as pessoas e o
ambiente de trabalho como contextualizado pelo British Institute of Facilities
Management (BIFM).
Como exemplo, a presena de sistemas de gesto ambiental no gerenciamento de
facilidades de grandes empreendimentos em Hong Kong conseguiu combinar o
desenvolvimento de tais sistemas com as pesquisas a respeito de sistemas prediais
e engenharia, incluindo atividades de operao e manuteno. O processo de
anlise de falhas aplicado inclui auditorias nos edifcios e sistemas, possibilitando
economias potenciais e a realizao das anlises de custos-benefcios (BURNETT,
2002).
De modo geral, os grandes benefcios das boas prticas no gerenciamento de
facilidades podem ser verificados na reduo de custos operacionais, no aumento
da confiabilidade, na melhoria da qualidade do ambiente de trabalho e da
produtividade. Assim, o ambiente construdo passa a ser visto como fator essencial
na sustentabilidade da prpria organizao que abriga.
32
3.3 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE EM DISCUSSO PELOS
GERENTES DE FACILIDADES
O Whole Building Design Guide12 recomenda que um sistema de gerenciamento de
facilidades (GF) tambm contribua para a sustentabilidade do edifcio como um todo,
assumindo um compromisso com o gerenciamento ambiental. O GF deve, portanto,
visar o equilbrio de custos e benefcios sociais e humanos no atendimento das
necessidades funcionais do edifcio, e ainda abranger a diminuio do uso de
recursos energticos, do consumo de gua e matrias primas, alm de minimizar e
controlar os impactos ambientais causados ao longo de sua vida til, oferecendo ao
mesmo tempo um ambiente construdo habitvel, confortvel, seguro e produtivo.
Segundo Graa (2007)13, os edifcios so construdos para atender propsitos
internos pessoais e coletivos (humanizao) e organizacionais, mas tambm para
atender propsitos externos organizacionais (estratgicos) e sociais (tica,
responsabilidade social e ecolgica).
Uma viso de sustentabilidade tambm percebida a partir da palestra de Graa
(2007), no momento em que o professor faz a caracterizao dos desempenhos
esperados para os edifcios:
Desempenho funcional comportamento do edifcio em uso envolvendo a
sensibilidade e satisfao do usurio;
Desempenho tcnico condies do edifcio;
Desempenho econmico valor imobilirio e despesas compatveis com a
realidade;
Desempenho ambiental;
Desempenho social; 12
WBDG. Disponvel em http://www.wbdg.org. 13
Palestra proferida pelo prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, coordenador do MBA em Gerenciamento de Facilidades do PECE-USP e professor da Escola Politcnica da USP, em abril de 2007, para o IV Congresso INFRA.
33
Desempenho do processo planejamento, projeto, construo, uso, operao
e manuteno.
Outra viso a ser compartilhada que, atualmente, os gerentes de facilidades tm
valorizado o conceito de edifcio inteligente, muitas vezes o confundindo com o
conceito de sustentabilidade. Neste caso, h que se tomar bastante cuidado nas
escolhas dos sistemas, pois nem sempre a automao predial associa-se reduo
no consumo de energia no sendo, portanto, uma ferramenta suficiente para
resolver as questes impostas pela ineficincia arquitetnica de um edifcio, por
exemplo. Tal fato ocorre da mesma maneira que os benefcios do desenvolvimento
tecnolgico dos sistemas e equipamentos de condicionamento de ar, por exemplo, e
que acabaram negligenciando a considerao da bioclimtica na arquitetura das
ltimas dcadas (ROMRO, 1997). O autor ainda menciona que a inteligncia de
um edifcio est na sua arquitetura e que, antes de se pensar no monitoramento de
um circuito qualquer, preciso extinguir todas as possibilidades que as tecnologias
passivas oferecem.
Tratando da sustentabilidade, importante apontar que na rea do gerenciamento
de facilidades as questes ambientais e sociais so pouco trabalhadas, j que o foco
est nos aspectos econmicos. Entretanto, estas questes comeam a ser
observadas pelos gerentes de facilidades, especialmente aquelas que proporcionam
reduo de custos e melhoria na imagem do edifcio ou da(s) organizao(es) nele
instaladas.
A entrada no mercado imobilirio dos edifcios verdes ou green buildings e a
tendncia pelo crescimento do nmero destes edifcios, certificados ou no, torna
essencial garantir a continuidade e o aperfeioamento do nvel de qualidade
ambiental disponibilizada. Esta funo cabe perfeitamente nas mos dos gerentes
de facilidades.
Alguns dos aspectos de sustentabilidade j em discusso pelos gerentes de
facilidades no Brasil e levantados nesta pesquisa por observao de mercado e
bibliografia so descritos para os temas detalhados a seguir.
34
EFICINCIA ENERGTICA
Pearson (2009) aponta que a gesto da energia um processo contnuo que
envolve a realizao de uma avaliao comparativa do uso de energia, o
estabelecimento de objetivos e padres para melhoria, medida e verificao
contnuas e a designao de responsabilizao.
Segundo o autor, para os Estados Unidos, quando a gesto da energia aplicada
em edifcios, reduzir seu uso vivel e eficaz em termos de custo em 33%. Ele
ainda menciona que esta seria a forma mais rpida, limpa e econmica para ampliar
o abastecimento de energia no mundo.
Christopher Russell14 documenta a experincia de diversas empresas norte-
americanas como Kimberly-Clark, Merck& CO, Dupont, Unilever, dentre outras que
concordam que antes de se implementar novos equipamentos preciso ter uma
base forte de habilidades e procedimentos energeticamente inteligentes.
Alternativas para sistemas de condicionamento de ar mais eficientes e de menor
consumo de gua e energia tambm so pauta das discusses entre os
profissionais de facilidades, assim como as tecnologias para o aquecimento solar de
gua.
Outro aspecto de sustentabilidade em discusso pelos gerentes de facilidades a
anlise das contas de energia e negociao de melhores tarifas, alm de
monitoramento dos consumos do sistema de condicionamento de ar e o
desequilbrio de temperaturas, do uso de geradores para os horrios de pico, da
troca de lmpadas, etc.
Sampaio (2009) relata economia de 25% dos custos mensais em edifcios brasileiros
por meio da realizao de auditorias tcnicas, alteraes contratuais, instalao de
sistemas e equipamentos mais eficientes e implementao de um programa de
metas de consumo dirio, ajustado com a produo assim, mais uma vez esta
pesquisa ressalta a importncia da gesto para o desempenho.
14
http://www.ase.org/section/topic/industry/corporate/cemcases
35
Nas discusses pblicas setoriais que tratam dos chamados green buildings tambm
fala-se muito de alternativas como a co-gerao de energia como uma medida de
sustentabilidade. Entretanto, esta soluo sustentvel apenas pelos benefcios em
termos de aumento da oferta de energia eltrica, pois pode no o ser em se tratando
de emisses de gases de efeito estufa, por exemplo.
De modo geral e conforme demonstrado nos estudos de caso de Romro (1997),
que utilizou a simulao computacional para identificar o potencial de melhorias, em
termos de eficincia energtica de edifcios em uso, as recomendaes para o
estoque construdo seriam:
Substituio do sistema de iluminao artificial incandescente e fluorescente;
Substituio de reatores eletromagnticos por eletrnicos;
Reviso na posio dos sensores de temperatura;
Alterao nas temperaturas do condicionamento ambiental em certas zonas
em funo de seu posicionamento, funcionamento e ocupao, por exemplo;
Instalao de persianas com controle de intensidade luminosa;
Substituio da pintura com opo de tintas claras;
Adoo de novo enquadramento tarifrio junto concessionria;
Utilizar os recursos da ventilao natural nos perodos de inverno para retirar
parte da carga trmica (programar abertura de janelas para o meio do dia, por
exemplo);
Instalao de sensores de presena;
Dentre outros.
USO RACIONAL DA GUA
Em termos de uso da gua, j so discutidos pelos gerentes de facilidades solues
como a substituio de torneiras, bacias sanitrias e vlvulas de descarga. A
medio setorizada tambm discutida na inteno de identificar vazamentos e
36
efetuar controles mais localizados. E, o uso de fontes alternativas de gua so
solues em estudo pelos gerentes de facilidades, quer seja por meio do
reaproveitamento de guas pluviais ou por meio do reuso de guas cinzas.
COLETA SELETIVA DE RESDUOS
Para demonstrar engajamento com aes de sustentabilidade, muitas empresas
disponibilizam em suas recepes e reas externas grupos de coletores para a
triagem dos resduos. Entretanto, grande parte desta coleta seletiva no realizada
corretamente muitas vezes h apenas os coletores para as classes de reciclveis,
ocasionando o descarte errneo do resduo no-reciclvel em alguma delas;
tambm acontece muito a triagem correta mas sua posterior mistura na rea de
caambas; ou, ainda, h a inadequao ou no acompanhamento da destinao
final dada aos resduos reciclveis, no-reciclveis e, especialmente, os resduos
perigosos.
ESCOLHA CONSCIENTE DE MATERIAIS E MOBILIRIO
Durante a etapa de uso e ocupao dos edifcios, em relao s especificaes de
materiais e mobilirio, os gerentes de facilidades timidamente comeam a discutir as
suas escolhas. Fala-se basicamente do uso de tintas menos txicas (em funo da
qualidade do ar interior) e do uso de carpetes em placas (para facilitar reposio e
reformas).
Outras questes envolvidas na escolha de materiais e mobilirio relacionam-se mais
ergonomia, produtividade e imagem do usurio do edifcio.
Vale mencionar que caractersticas relacionadas ao envelope e suas conseqncias
para o conforto trmico e a eficincia energtica so pouco discutidas, porm mais
nas etapas anteriores ao uso ou em processos de reformas maiores neste caso,
so muito discutidos os tipos e formas de colocao dos vidros; outros materiais e
elementos ainda so pouco abordados por estes profissionais no Brasil.
37
QUALIDADE DO AR
A qualidade do ar tambm pauta das discusses entre os profissionais de
facilidades em funo da divulgao das conseqncias para a sade e das
preocupaes com a sndrome do edifcio doente.
O monitoramento da qualidade do ar de interiores trabalhado a partir de anlises
da qualidade do ar e superfcies dos ambientes, higienizao de dutos e
equipamentos dos sistemas de climatizao, alm de sanitizao contra caros,
fungos e bactrias comea-se a mencionar o risco de legionelose, porm de forma
pouco objetiva.
ACESSIBILIDADE
Em 1994 publicada a norma brasileira para acessibilidade e iniciam-se os
trabalhos de adaptao de a
