Trabalho Para Entrega - Athos M. Bernardes FINAL

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAISESCOLA DE ENGENHARIA

Curso de Graduação em Engenharia Civil

TRABALHO DE FINAL DE CURSO – TIM III

ELABORAÇÃO DE UM PROCEDIMENTO PARA EXECUÇÃO EGERENCIAMENTO DO PROCESSO DE INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA DE UM EDIFÍCIO RESIDENCIAL POR EMPRESA DE

PEQUENO PORTE

Autor: Athos Martins BernardesOrientador: Lúcio Villar

Belo HorizonteSetembro de 2010



TRABALHO INTEGRALIZADOR MULTIDISCIPLINAR III EE/UFMG 2010

ENGENHARIA CIVIL - Athos Martins Bernardes Página 2

SUMÁRIO

RESUMO ..................................................................................................................................................... 4

LISTA DE FIGURAS .................................................................................................................................. 5

LISTA DE TABELAS ................................................................................................................................. 6LISTA DE GRÁFICOS................................................................................................................................ 7

1.0 - INTRODUÇÃO ................................................................................................................................... 8

2.0 - OBJETIVO .......................................................................................................................................... 9

3.0 - REVISÃO BIBLIOGRÁFICA .......................................................................................................... 10

4.0 - METODOLOGIA .............................................................................................................................. 12

5.0 - PLANEJAMENTO DA INCORPORAÇÃO ..................................................................................... 14

6.0 - PRÉ-AQUISIÇÃO ............................................................................................................................. 15

6.1- Pesquisa de Mercado Inicial e Definição de Tipologia do Empreendimento................................. 15

6.2 - Procura do Lote ............................................................................................................................. 17

6.3 – Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira da Incorporação ............................................... 20

6.4 - Documentação para aquisição do lote .......................................................................................... 25

7.0 – DESENVOLVIMENTO DE PRODUTO ......................................................................................... 27

7.1 -Planejamento de Projeto................................................................................................................. 28

7.2 - Entradas de Projeto ....................................................................................................................... 28

7.3 - Saídas de Projeto ........................................................................................................................... 29

7.4 - Análise crítica de projeto ............................................................................................................... 29

7.5 - Verificação de Projeto ................................................................................................................... 30

7.6 - Validação de Projeto ..................................................................................................................... 30

7.7 - Controle de Alterações de Projeto................................................................................................. 31

8.0 - REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ................................................................................................. 32

8.1 - Documentação Necessária ao Registro da Incorporação Imobiliária ......................................... 32

8.1.1 - Título de propriedade do terreno............................................................................................ 32

8.1.2 - Certidões negativas de impostos.......... ................................................................................... 33

8.1.3 - Histórico vintenário do imóvel................................................................................................ 33

8.1.4 - Projeto de construção devidamente aprovado na Prefeitura Municipal competente ............. 34

8.1.5 - Cálculo das áreas da edificação................ ............................................................................. 34

8.1.6 - Especificações dos materiais a serem usados na da obra projetada...................................... 34

8.1.7 - Avaliação do custo global da obra e o custo de cada unidade ............................................... 35

8.1.8 - Discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas a que elascorrespondem..................................................................................................................................... 35

8.1.9 - Minuta de convenção de condomínio..................... .................................................................36

8.1.10 - Aquisição do terreno mediante troca por área construída ................................................... 36

8.1.11 - Procuração por instrumento público .................................................................................... 37

8.1.12 - Declaração expressa que fixe o prazo de carência ............................................................... 38

8.1.13 - Atestado de idoneidade financeira 39

8.1.14 - Declaração sobre a guarda de veículos................................................................................ 39

8.2 - NBR 12.721 / 2005 ......................................................................................................................... 39

9.0 - LANÇAMENTO................................................................................................................................ 56

9.1 - Escolha do Momento para o Lançamento ..................................................................................... 57

9.2 - Segundo Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira ............................................................. 58





9.3 - Montagem da Tabela de Vendas .................................................................................................... 60

9.4 - Planejamento de Marketing ........................................................................................................... 62

9.4.1 - Análise SWOT.............................................. ........................................................................... 62

9.4.2 - Elaboração de Material para Marketing ................................................................................ 64

9.5 - Apresentação do produto às imobiliárias ...................................................................................... 66

10.0 - CONCLUSÃO ................................................................................................................................. 70

11.0 – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................................ 71





RESUMO

BERNARDES, A. M (2010). Elaboração de um procedimento para execução egerenciamento do processo de incorporação imobiliária de um edifício

residencial por empresa de pequeno porte. Monografia –

Escola de Engenharia daUFMG – Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2010.

O trabalho a ser apresentado a seguir tem como foco a síntese de conhecimentos na área da

incorporação de edifícios, visando a elaboração de um procedimento para gestão do processo de

incorporação de um edifício residencial por uma empresa de pequeno porte, com foco em itens

considerados pelo autor como sendo primordiais no processo, quais sejam:

- Pré-aquisição do lote: pesquisas de mercado, procura de lotes, estudo de viabilidade

econômica e financeira da incorporação, documentação para aquisição de lote;

- Desenvolvimento de produto: diretrizes para eficiente coordenação da execução dos

projetos para a obra;

- Registro da incorporação em cartório do ofício de registro de imóveis: documentação

necessária, elaboração da NBR 12.721/2007;

- Lançamento: épocas adequadas para ser realizado, planejamento de marketing,

instrução aos vendedores quanto ao produto, diretrizes para montagem de tabela de vendas.

Os conhecimentos para se chegar aos objetivos propostos foram adquiridos pelo autor através de

disciplinas cursadas na Escola de Engenharia, cursos fora do âmbito da Universidade,

bibliografia disponível acerca do assunto e experiência profissional de atuação na área.





LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Vista de satélite do Bairro Padre Eustáquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

.................................................................................................................................................................... 18

Figura 2: Vista da Rua Progresso, no Bairro Padre Eustáquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes

Engenharia. ................................................................................................................................................. 18

Figura 3: Estudo de lote. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ........................................... 19

Figura 4: Entradas do estudo de viabilidade: identificação do lote e produto. ........................................... 21

Figura 5: Entradas do estudo de viabilidade: descrição da obra. ................................................................ 22

Figura 6: Entradas do estudo de viabilidade: vendas e indiretos. ............................................................... 23

Figura 7: Saídas do estudo de viabilidade: relatório financeiro e técnico. ................................................. 24Figura 8: Saídas do estudo de viabilidade: avaliação econômica. .............................................................. 24

Figura 9: Frente e verso do flyer do Edifício Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes

Engenharia. ................................................................................................................................................. 65

Figura 10: Figura 9: parte interna do flyer do Edifício Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes

Engenharia. ................................................................................................................................................. 65





LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Cadastro de lotes no bairro pretendido. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia...... 17

Tabela 2: Informações Preliminares. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ........................ 42Tabela 3: Quadro I. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................................................... 44

Tabela 4: Quadro II. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .................................................. 46

Tabela 5: Quadro III. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................................................. 49

Tabela 6: Quadro IVA. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................. 50

Tabela 7: Quadro IVB. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .............................................. 51

Tabela 8: Quadro V. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .................................................. 52

Tabela 9: Quadro VI. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia ................................................. 53

Tabela 10: Quadro VII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................. 54Tabela 11: Quadro VIII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................ 55

Tabela 12: Segunda pesquisa de mercado. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ................ 59

Tabela 13: Sugestão de Pagamento. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia. .......................... 61

Tabela 14: Página 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobiliárias. Fonte: arquivos

da Martins Bernardes Engenharia. ............................................................................................................. 67

Tabela 15: Página 2 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobiliárias. Fonte: arquivos

da Martins Bernardes Engenharia. ............................................................................................................. 68

Tabela 16: Tabela 15: Página 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobiliárias. Fonte:

arquivos da Martins Bernardes Engenharia. ............................................................................................... 69





LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1: Evolução da velocidade de vendas dos imóveis residenciais. Fonte: Fundação IPEAD / UFMG..................................................................................................................................................................... 57





1.0 - INTRODUÇÃO

De acordo com o artigo 151 do Regulamento do Imposto de Renda de 1999, considera-se

incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção,

para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades

autônomas, sob o regime de condomínio. O incorporador vende frações ideais do terreno,

vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a

serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação.

De acordo com a Lei 4.591 de 1964, é considerado incorporador a pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda

de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em

edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente

aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a

incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e

em determinadas condições, das obras concluídas. Estende-se a condição de incorporador aos

proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se

destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão

das obras.

Em termos mais práticos, a incorporação é a viabilização de um empreendimento imobiliário,

que vai desde o seu planejamento inicial e estudo de lote, até a manutenção das unidades após a

entrega de suas chaves. Neste trabalho, será abordado o processo somente até o lançamento da

edificação para venda, caso contrário o tamanho do estudo extrapolaria as diretrizes de

confecção do Trabalho Integralizador Multidisciplinar.





2.0 - OBJETIVO

O objetivo principal deste trabalho é a elaboração de um procedimento de gestão e execução do

processo de incorporação imobiliária de um empreendimento residencial por empresa de

pequeno porte.

Dentre os objetivos secundários da pesquisa, podem ser incluídos:

- identificação e descrição das etapas constituintes de tal processo;

- análise dos aspectos mais importantes da legislação e normatização vigente acerca do

assunto;

- análise de certas etapas cruciais da incorporação que por vezes são negligenciadas nas

pequenas empresas, como detalhado estudo de viabilidade econômico e financeiro da

incorporação e lançamento.





3.0 - REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

O campo da incorporação imobiliária é amplamente explorado na literatura no âmbito jurídico.

Dentre estas, podem ser citadas:

- "Condomínio e Incorporações", do Professor Caio Mário da Silva Pereira: de mesma autoria da

própria lei 4.591, que será bastante citada no presente trabalho, surgiu para regulamentar o

processo de incorporação no Brasil. O livro explica, com base em fundamentos teóricos, esta lei

que trouxe ao processo de incorporação uma sistemática legal de propriedade, discorrendo sobre

todas as repercussões judiciais trazidas pela promulgação do documento legislativo supracitado.

- "Da Incorporação Imobiliária", de Melhin Namem Chalhub: obra sobre o negócio jurídico da

produção e comercialização de condomínios edilícios, que são aqueles caracterizados por

apresentarem em coexistência áreas privativas e comuns entre condôminos. O tema central do

livro é a venda de imóveis nas incorporações imobiliárias, examinada à luz dos princípios da

boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio da relação obrigacional, com base

nos preceitos contidos no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor e na já referida Lei

4.591/64. Tal qual Caio Mário em "Condomínio e Incorporações", o autor examina os maisimportantes efeitos práticos trazidos ao processo de incorporação advindos de reformulações

legislativas, abordando as Leis 9.514/97 (do sistema de financiamento imobiliário) e

10.931/2004 (do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias). O autor busca mostrar

como esta legislação procura combinar a segurança das operações imobiliárias com a celeridade

dos negócios realizados no mercado de capitais, esclarecendo que a realização prática do referido

binômio segurança/celeridade sustenta-se num novo sistema de garantias do crédito e em novos

instrumentos negociais, como, por exemplo, a alienação fiduciária de imóveis, a securitização de

créditos imobiliários e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI). Além disto, Chalhub busca expôr

ao leitor a extraordinária expansão da atividade de incorporação imobiliária nos últimos anos

como sendo fruto da segurança jurídica desse sistema, sustentado pelas leis já referidas. A obra

também se aprofunda na apreciação dos efeitos práticos dessa reformulação legislativa e da

jurisprudência ao longo dos últimos 10 anos. Controvérsias como a cobrança de juros na fase de

construção do edifício, a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU e

despesas de condomínio e a devolução das quantias pagas pelo promitente comprador, em caso





de rescisão do contrato de venda do terreno no qual seria erigido o edifício, são questões

abordadas neste livro.

- "Manual Prático de Incorporação Imobiliária", de Marlou Santos Lima Pilatti: esta obra tem

como finalidade orientar profissionais de Direito a respeito maneira adequada, perante a Lei das

Incorporações, de como deve ser preparada e organizada a documentação necessária para o

registro de uma incorporação imobiliária e instituição de condomínio. São, inclusive, fornecidos

modelos de certos documentos, como por exemplo declaração do prazo de carência, atestado de

idoneidade financeira, declaração em que se define a parcelas do preço referente à construção e

fração ideal, entre outros. O livro também aborda, tal qual "Da Incorporação Imobiliária", a

questão do Patrimônio de Afetação na incorporação imobiliária, e também situa esta atividade

econômica frente ao Código de Defesa do Consumidor.

Conforme explicitado no primeiro parágrafo desta seção, todas estas publicações abordam o

processo da incorporação de um ponto de vista jurídico, mais adequado ao profissional bacharel

em Direito do que ao empreendedor ou engenheiro civil. A linguagem adotada chega a ser de

difícil compreensão em certas obras, a exemplo da obra de Caio Mário que apresenta grande

parte de seus escritos na língua latim.

Durante a pesquisa para confecção do presente trabalho, não foi encontrado por este autor um

livro que se prestasse a apresentar o processo de incorporação imobiliária de maneira prática

para o empreendedor sem formação no campo do Direito, nem que extrapolasse, em seu

conteúdo, as leis, decretos e normas de nosso país, se valendo de experiências profissionais do

autor ou de boas práticas consagradas no mercado para execução e gerenciamento do processo

da incorporação. Durante o processo de escolha de tema para elaboração do Trabalho

Integralizador Multidisciplinar III, a falta de bibliografia com esta abordagem frente o processode incorporação imobiliária foi, certamente, um dos fatores que mais motivou este autor a seguir

esta linha de trabalho.





4.0 - METODOLOGIA

A fim de atender aos objetivos propostos, será utilizada a metodologia de Estudo de Caso.

Segundo Yin apud Ventura, o estudo de caso é uma pesquisa empírica que investiga umfenômeno contemporâneo dentro de seu contexto real. O estudo de caso tem a capacidade de

examinar a fundo um caso em seu contexto real.

Quando se faz um estudo de caso, é necessário fazer uma coleção de dados e uma análise

conjunta dos mesmos. Um pré-requisito fundamental da metodologia de estudo de caso é a

capacidade do investigador de buscar uma linha de investigação simultaneamente à coleta dos

dados.

Para Lüdke e André apud Tofolo, algumas das vantagens dos estudos de casos são:

- Visam a descoberta;

- Enfatizam a interpretação em contexto;

- Buscam retratar a realidade de forma completa e profunda;

- Revelam experiência vicária e permitem generalizações naturalísticas;- Utilizam linguagem e forma mais acessível do que os outros relatórios de pesquisa.

Desta forma, a metodologia estudo de caso pareceu bastante adequada ao presente trabalho e em

consonância com o que foi proposto até aqui, inclusive no tocante à constatação deste autor à

escassez de material referente à incorporação imobiliária com abordagem empreendedora, ante a

vasta bibliografia com abordagem jurídica e de difícil compreensão, conforme fora recém

comentando no item 3.0 - Referências Bibliográficas.

Ainda de acordo com Yin apud Ventura, os três passos básicos da definição de um estudo de

caso são:

- Delimitação do objeto de estudo: o objeto de estudo será a incorporação do Edifício

Progresso, no bairro Padre Eustáquio, pela empresa de pequeno porte Martins Bernardes

Engenharia;

- Definição se será um estudo de caso simples ou múltiplo: para o presente trabalho, será

adotado o estudo de caso simples;





- Definição dos métodos de registro dos dados levantados: os dados serão coletados pelos

métodos de observações diretas, arquivos, documentos e entrevistas sem a aplicação de

questionários, e cujas evidências serão tanto qualitativas quanto quantitativas. A pesquisa contará

com apenas um pesquisador, o qual fará a coleta de dados e, posteriormente, efetuará as análises

do caso.

Desta forma, tem-se como meta mostrar o quão relevante é a execução de todas as fases do

processo de incorporação imobiliária em empresas deste ramo e quais os benefícios que esta

prática oferece, tais como redução de riscos e vantagem comercial perante a concorrência.





5.0 - PLANEJAMENTO DA INCORPORAÇÃO

Para Sampaio (2007), planejamento é um processo contínuo e dinâmico que consiste em umconjunto de ações intencionais, integradas, coordenadas e orientadas para tornar realidade um

objetivo futuro, de forma a possibilitar a tomada de decisões antecipadamente. Essas ações

devem ser identificadas de modo a permitir que elas sejam executadas de forma adequada e

considerando aspectos como o prazo, custos, qualidade, segurança, desempenho e outras

condicionantes. Um planejamento bem realizado oferece inúmeras vantagens à equipe de

projetos, como por exemplo:

- Permite controle apropriado;

- Produtos e serviços entregues conforme requisitos exigidos pelo cliente;

- Melhor coordenação das interfaces do projeto;

- Possibilita resolução antecipada de problemas e conflitos;

- Propicia um grau mais elevado de assertividade nas tomadas de decisão.

Em resumo, o tempo dedicado ao planejamento é vital para evitar problemas na fase de

execução. O objetivo central do planejamento é minimizar a necessidade de revisões durante a

execução, o que invariavelmente aumenta custos e dilata prazos em qualquer tipo de projeto.

Tendo isto em mente, Araújo (2009) elaborou um documento através do programa MicroSoft

Project que permite o acompanhamento e controle de todo o processo de incorporação

imobiliária. O anexo A apresenta tal documento preenchido com os dados do empreendimento

objeto do estudo de caso do presente trabalho.

Propõe-se que, antes de iniciar a incorporação, a empresa estruture um planejamento de acordo

com o seu know-how de projetos anteriores.Tal planejamento pode ser elaborado até mesmo à

mão, pelo processo PERT/CPM, no entanto pode ser bastante trabalhoso, principalmente se o

nível de detalhamento almejado por alto. Com a utilização do MicroSoft Excel, já é possível

obtenção de uma ferramenta de melhor qualidade. Já com o MicroSoft Project, o resultado será

mais do que suficiente, tendo em vista organizações de pequeno porte. Tal software encontra,

instantaneamente e baseado nas relações de dependência entre as atividades, qual é o caminhocrítico do processo de incorporação. Caminho critico, neste contexto, é aquele no qual um atraso





nas atividades que o integram irá acarretar em atraso de todo o projeto. Assim, depois de

consolidado o planejamento, o empreendedor pode facilmente perceber quais tarefas são de

maior importância para o bom andamento do projeto e devem ter seus atrasos minimizados ao

máximo, permitindo-o priorizar as tarefas críticas e despender menos recursos com as tarefas que

comprovadamente acarretam em impactos pouco significativos no processo.

Nos itens a seguir, entrar-se-á de fato no processo de incorporação, e todas as atividades

descritas devem constar de referido planejamento.

6.0 - PRÉ-AQUISIÇÃO

6.1- Pesquisa de Mercado Inicial e Definição de Tipologia do Empreendimento

Devido à atual fase de prosperidade pela qual passa a economia brasileira, o mercado imobiliário

está vivenciando um período de intenso crescimento. A concorrência entre as incorporadoras

vem se acirrando cada vez mais, principalmente depois da onda de abertura de capital das

empresas do setor, a partir de 2007, que aumentou em muito o poder de compra de lotes das

grandes corporações do setor. Desta forma, torna-se imperativo que os empreendimentoslançados, independente do porte da companhia responsável pelo projeto, gerem retorno

financeiro satisfatório, de forma a permitir que a empresa em questão possa crescer com

qualidade e conquistar, manter ou ampliar sua participação no mercado. Os trabalhos que devem

ser realizados de forma a se obter este retorno desejado pela companhia se iniciam antes mesmo

da aquisição do terreno.

Para ser dado o início do processo de incorporação, recomenda-se começar com uma pesquisa de

mercado para identificar uma região da cidade em que se pretende atuar na qual exista uma

demanda por certo tipo de imóvel que não esteja sendo suprida pelas empresas incorporadoras

atuantes na área. Caso a incorporadora consiga identificar uma demanda reprimida para certa

tipologia de habitação e viabilizar o lançamento, o empreendimento tem a valiosa lei da oferta x

demanda atuando a seu favor, o que é de enorme valia para o sucesso comercial da incorporação.





Para se identificar tal demanda reprimida por um tipo de produto imobiliário, pode-se contratar

uma empresa especializada em pesquisas de mercado e encomendar o estudo em alguns bairros

que, à priori, os executivos da empresa crêem apresentar potencial para um empreendimento

satisfatório. No entanto, como o foco do presente trabalho é nas empresas de pequeno porte, a

contratação de empresa para tal propósito costuma se mostrar inviável. Desta forma, será

proposta uma maneira eficiente e com custo praticamente nulo de se atingir o objetivo aqui

proposto: a pesquisa junto a consultores imobiliários com experiência de atuação na região.

Para realizar tal pesquisa, basta entrar em contato com algumas imobiliárias sediadas no bairro

em questão, se apresentar como incorporador perante um funcionário qualificado, como por

exemplo o gerente de vendas do estabelecimento, e o questionar sobre as demandas com as quais

o mesmo se depara no dia-a-dia. O consultor imobiliário tem grande interesse em ajudar o

incorporador neste momento, pois esta conversa pode resultar na compra de um lote no bairro e,

posteriormente, venda de várias unidades sendo intermediadas pelo corretor, gerando receita para

sua empresa. Portanto, estes profissionais devem ser ouvidos com atenção nesta fase inicial da

incorporação.

No caso da empresa na qual o autor trabalha, foi identificada uma demanda por apartamentos 4

quartos de padrão de acabamento elevado no bairro Padre Eustáquio. As construções no bairrosão, em sua maioria, casas e prédios antigos, de padrão de acabamento simples, sendo os

edifícios predominantemente de 2 e 3 quartos. Com o desenvolvimento econômico da capital

mineira, muitos dos habitantes da região alcançaram condições econômicas favoráveis, porém

buscavam permanecer no bairro, tanto por proximidade de amigos e família, quanto devido ao

fato do mesmo apresentar uma estrutura comercial completa sem perder sua atmosfera

residencial característica. Assim, a partir de meados da década de 90, algumas empresas

enxergaram a possibilidade de apresentar apartamentos 4 quartos com acabamentos de padrãomédio a alto para este mercado, tendo experimentado grande sucesso nestes projetos. Ainda nos

dias de hoje, a incorporadora alvo deste trabalho percebeu, através da pesquisa de mercado junto

a consultores imobiliários conforme acima explicado, que a demanda por este tipo de produto se

mantinha, apesar de serem encontrados poucos apartamentos com esta tipologia à venda. Assim,

definiu-se a tipologia do empreendimento: apartamentos 4 quartos com padrão de acabamento

elevado, e assim partiu-se para a procura do lote.





6.2 - Procura do Lote

Com sua tipologia definida, deve-se procurar um lote que seja consistente com o

empreendimento em mente. Tal processo era de difícil execução no passado, mas com o advento

da internet e suas facilidades, tornou-se bastante ágil. Recomenda-se pesquisa nos sites de redes

imobiliárias, que concentram muitas ofertas de terrenos. Algumas destas redes são: Rede Morar,

NET Imóveis, Rede Habitar, Rede Imvista e Grupo Casa Mineira. Sugere-se montar uma

planilha comparativa dos lotes que inicialmente despertem interesse, com o objetivo de avaliar

os que apresentam melhores oportunidades. Os parâmetros de análise podem ser os mais

variáveis possíveis e sofrer grandes alterações segundo as particularidades de cada região.

Alguns destes parâmetros podem ser: localização aproximada, área, valor do lote, comentário

breve sobre topografia, preço por m² do lote, etc. A tabela 1 ilustra o cadastro de alguns lotesrealizados durante a prospecção inicial que deu origem ao empreendimento utilizado como

exemplo no presente trabalho. Em negrito estão os lotes que se mostraram mais interessantes,

tendo como balizadores os aspectos contidos na planilha.

Tabela 1: Cadastro de lotes no bairro pretendido. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

A localização dos empreendimentos é primordial para o sucesso comercial dos mesmos.Portanto, deve ser dada atenção especial a este item. Devem ser pesquisados empreendimentos

da concorrência em quadras próximas, analisada a distância em relação a fatores que podem

afastar possíveis compradores (tais como aglomerados populacionais), infra-estrutura comercial

nos arredores, e estética do logradouro no qual se situa o lote. Para realizar tal estudo, uma

ferramenta muito interessante é o Google Maps. Através do mesmo, pode-se ter uma visão de

satélite da região, e até mesmo uma visão de como se estivesse percorrendo a área à pé. Desta

forma, o estudo preliminar da região dos lotes pode ser feito de forma extremamente dinâmica e

sem sair do escritório. As figuras 1 e 2 foram capturadas utilizando esta ferramenta.





Figura 1: Vista de satélite do Bairro Padre Eustáquio. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

Figura 2: Vista da Rua Progresso, no Bairro Padre Eustáquio. Fonte: arquivos da Martins BernardesEngenharia.





Para os lotes que aparentarem ser interessantes para o empreendimento que se tem em mente

após esta análise preliminar dos terrenos disponíveis, deve-se contatar a imobiliária responsável

pela venda do terreno e solicitar o documento “informação básica” emitido pela prefeitura. Tal

documento informa as dimensões e formato do lote, bem como seu endereço, zoneamento, altura

máxima de edificação a ser construída, entre outras informações. Caso aprovadas as

características do lote, deve-se visitar pessoalmente o mesmo, acompanhado de um representante

da imobiliária. É recomendável fazer anotações a respeito de itens como vegetação no local,

topografia, construções a serem demolidas, pontos fortes e fracos da localização e nomes de

empresas responsáveis por empreendimentos em fase de lançamento e construção no bairro. A

figura 3 ilustra o preenchimento deste documento para o lote objeto de estudo deste trabalho.

Figura 3: Estudo de lote. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.





Alguns fatores acerca de um terreno são muito importantes, e podem facilmente inviabilizar um

processo de incorporação, principalmente em produtos populares, portanto, devem sempre ser

analisados pelo incorporador com muito cuidado. Alguns destes itens são facilmente

identificáveis visualmente, como por exemplo existência de grande aglomeração de árvores ou

espécies protegidas por legislação (tal qual o ipê e a jabuticabeira em Belo Horizonte). Outros

podem ser checados através de vistoria em documentação pertinente, como por exemplo

edificações de interesse histórico (no documento de informação básica do lote). Outros podem

ser inferidos devido ao uso anterior do lote, como por exemplo presença de tanques de

combustíveis subterrâneos (em áreas que já serviram como oficina mecânica, postos de

combustíveis, etc.) ou contaminação do solo (comum em São Paulo, em terrenos onde

funcionavam fábricas).

Se o lote está aprovado até este ponto, o próximo passo é realizar o estudo de viabilidade

econômica e financeira da incorporação.

6.3 – Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira da Incorporação

Um estudo de viabilidade econômica e financeira bem realizado é vital em todo processo de

incorporação imobiliária. Com o elevado número de incorporadoras atuantes no atual mercado

imobiliário, é de suma importância que os empreendimentos lançados obtenham sucesso

financeiro para permitir que a empresa cresça rapidamente e, claro, com qualidade. A obtenção

do retorno financeiro almejado é praticamente impossível de ser garantido, tendo em vista o

enorme número de variáveis ao longo do processo, mas com um estudo de viabilidade bem

estruturado, pode-se diminuir muito a chance da incorporadora falhar em um negócio.

Na empresa alvo do estudo, tal estudo era realizado de maneira bastante informal. A direção

apenas avaliava se o lote pretendido para a compra era bem localizado, se sua topografia não era

muito acidentada, e se o valor do imóvel não estava acima dos praticados pelos vendedores de

outros imóveis similares na região.

Para profissionalizar a importante tarefa de realização deste estudo de viabilidade, foi

introduzida na empresa uma pasta de trabalho de Excel, de autoria de Araújo (2009). Trata-se de

uma ferramenta bastante completa, cuja detalhada descrição de seu funcionamento foge ao

escopo do presente trabalho. No entanto, é interessante salientar as variáveis que devem serinseridas na mesma, de forma a se ter idéia da complexidade do estudo.





- Informações que concernem o lote e o produto: área do terreno; valor do m² do mesmo

(ou porcentagem paga em permuta); comissão sobre valor pago no terreno; número de parcelas

para quitação deste; valores de ITBI, registro e escritura; topologias e quantidades de

apartamentos, com suas respectivas áreas privativas. A figura 4 ilustra tal planilha.

Figura 4: Entradas do estudo de viabilidade: identificação do lote e produto.

- Informações que concernem a obra: todas as áreas relativas à construção, como

subsolos, pilotis, térreo tratado, áreas comuns de circulação, caixa d'água, casa de máquinas,

áreas privativas das unidades, etc; valor do CUB/m² mais próximo da tipologia do

empreendimento em questão; estimativas de valores de fundações, projetos, terraplenagem,

contenções, elevadores, paisagismo, despesas legais e passivo ambiental; taxa de administração

sobre a obra; fundo de reserva para possíveis manutenções da edificação no futuro; prazo de

início da obra; tempo de duração da mesma. A figura 5 ilustra tal planilha.





Figura 5: Entradas do estudo de viabilidade: descrição da obra.

- Informações que concernem vendas, taxas e tributos: investimento no stand de vendas e

publicidade do empreendimento; porcentagem a ser paga pelas vendas das unidades autônomas;

valores de impostos e taxas; forma de pagamento das unidades; estimativa de velocidade de

vendas. A figura 6 ilustra tal planilha.





Figura 6: Entradas do estudo de viabilidade: vendas e indiretos.

Com a inserção destes valores na planilha, a mesma apresenta ao empreendedor uma série de

dados que o permitirão analisar a viabilidade econômica e financeira do empreendimento em

questão, como taxa interna de retorno do mesmo, exposição máxima do caixa da empresa, tempo

de retorno do investimento, valor presente líquido do lucro, entre outros. As figuras 7 e 8

ilustram tais planilhas.





Figura 7: Saídas do estudo de viabilidade: relatório financeiro e técnico.

Figura 8: Saídas do estudo de viabilidade: avaliação econômica.





Todas as tabelas acima relacionadas se referem ao empreendimento exemplo do presente

trabalho, no bairro Padre Eustáquio. Como pode ser visualizado, o mesmo apresentou uma taxa

interna de retorno de 3,30%, margem de lucro de 18,57%, exposição máxima de R$ 820.086,51 e

payback de 34 meses. Baseado nestas informações, a direção da empresa considerou oempreendimento como sendo viável do ponto de vista econômico e financeiro, e deu

prosseguimento ao processo, partindo para o processo de compra do mesmo.

6.4 - Documentação para aquisição do lote

Para efetuar a compra do lote, não é preciso apenas de dispor do capital para efetuação do

negócio. Se faz necessária uma completa vistoria da documentação, tanto dos vendedores quanto

do imóvel em questão, para se ter plena segurança na transação. A lista completa de documentos

a serem requisitados na compra do lote estão listados a seguir, conforme sugere TEODORO, B.

M (2010).

- Caso o proprietário seja pessoa física:

- Certidão de ações na justiça estadual;

- Certidão de ações na justiça federal;- Certidão de ações na justiça do trabalho;

- Certidão de ações nos juizados especiais;

- Certidão de protestos;

- Certidão negativa de débitos tributários da Secretaria de Estado da Fazenda;

- Carteira de identidade;

- Regularidade do CPF;

- Certidão conjunta de quitação de tributos e contribuições federais e de dívida ativa coma União expedida pela Receita Federal do Brasil;

- Certidão de casamento ou nascimento atualizada;

- Certidão de quitação municipal plena;

- Consulta ao SPC e Serasa.





- Caso o proprietário seja pessoa jurídica:

- Mesmos documentos e certidões da pessoa física;

- Certidão previdenciária negativa ou positiva com efeito de negativa;

- Certidão conjunta de quitação de tributos e contribuições federais e de dívida ativa com

a União expedida pela Receita Federal do Brasil;

- Certidões pessoais dos sócios;

- Regularidade do CNPJ;

- Contrato social ou última alteração contratual com sua consolidação, caso empresa

Ltda;

- Estatuto social e atas de eleição de diretoria e autorização para venda, caso empresa

S.A;

- Certidão simplificada da Junta Comercial do Estado de Minas Gerais.

- Documentação relativa ao imóvel:

- Certidão do registro atualizado;

- Certidão de ônus reais;

- Certidão de ações reais ou ações pessoais reipersecutórias;

- Certidão de quitação de IPTU;

- Planta básica para localização de lote de terreno;- Certidão negativa de tombamento e de desapropriação;

- Carta de desistência da preferência do inquilino, caso o imóvel esteja alugado.

Caso o lote seja aprovado na questão da documentação, deve-se proceder à redação do contrato

particular de compra e venda do imóvel (ou contrato particular de permuta). Depois de quitados

os valores conforme este contrato, deve ser lavrada escritura pública de compra e venda. Com

esta, deve-se averbar a venda do imóvel no Cartório do Ofício de Registro de Imóveiscompetente. A partir deste ponto, o incorporador se torna de fato o proprietário do terreno, e

deve-se prosseguir ao processo de desenvolvimento de produto.





7.0 – DESENVOLVIMENTO DE PRODUTO

Num processo de incorporação imobiliária, o desenvolvimento de produto se refere à fase na

qual são feitos todos os projetos pertinentes à construção do edifício objeto da incorporação. Naatual realidade do mercado imobiliário, são inúmeras as possibilidades de projetos necessários

para a adequada execução de uma obra. Tal fenômeno se deve, em parte, à crescente

complexidade dos empreendimentos lançados.

Acompanhando esta questão da complexidade crescente dos empreendimentos, há a tendência de

numerosos e detalhados projetos para cada um destes lançamentos. Cada vez mais, ganham

importância projetos antes negligenciados, como paisagístico, cabeamento estruturado,

reaproveitamento de águas da chuva, modulação de alvenarias, entre vários outros. Para que

todos os projetos pertinentes ao processo retratado no presente estudo apresentem qualidade final

satisfatória, e compatibilizados entre si de forma a não apresentarem desarmonias quando do

momento da construção, o desenvolvimento de tais projetos deve ser acompanhado de perto por

um representante da incorporadora com capacidade para tanto. O ideal é que esta pessoa seja um

coordenador de projetos com experiência na área. No entanto, como o trabalho foca em empresas

de pequeno porte, serão apresentadas orientações para que o próprio empreendedor possa

desempenhar o papel com satisfatório desempenho.

As recomendações que serão apresentadas a seguir foram extraídas de SARAIVA (2009) e

seguem as diretrizes do Sistema de Avaliação de Construtoras (SiAC) no âmbito do Programa

Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, e o cumprimento das mesmas significa que a

organização definiu, implementou e manteve processos de projeto e desenvolvimento

necessários para responder eficaz e eficientemente às necessidades e expectativas de seus

clientes. Para tanto, a organização deve controlar seu processo de projeto através das fases de

planejamento, entradas e saídas de projeto, análise crítica, verificação, validação e controle das

alteração.

Extraordinariamente neste item, não será possível a exemplificação do conteúdo explicado

através de documentos do estudo de caso, uma vez que este processo de coordenação de projetos

foi realizado de maneira informal, no qual a contratante dos projetos não manteve registros sobre

planejamento, entradas, saídas, análise crítica, verificação, validação e controle das alterações.





7.1 -Planejamento de Projeto

A organização necessita de implementar um cronograma que descreva todos os estágios do

projeto, incluindo análise crítica, verificação e validação, e que contenha ainda as

responsabilidades e autoridades para esses estágios, além dos prazos necessários para sua

conclusão. Esse cronograma deve ser revisado à medida que o projeto progride.

A empresa deve definir quais funções farão parte da equipe de projeto, ou seja, os diferentes

grupos que serão envolvidos no projeto e desenvolvimento do produto para assegurar uma

comunicação eficaz entre as interfaces e atendimento dos prazos estabelecidos. Em grandes

companhias, as funções mais comumente envolvidas são as áreas técnica, qualidade, produção,

processos, planejamento e vendas.

7.2 - Entradas de Projeto

A empresa deve identificar todas as entradas relativas aos requisitos do produto, e estes registros

devem ser mantidos. Estas entradas devem ser analisadas criticamente quanto à sua suficiência, e

devem ser completas, sem ambigüidades e não conflitantes entre si. Tanto as entradas externas

quanto as internas devem ser levadas em consideração no processo de projeto.

Este item é especialmente vital no processo de incorporação, pois caso o empreendedor não seja

bastante específico nos seus dados de entrada para projeto, poderá pôr a perder todo o processo

de pesquisa de mercado. Para evitar que isto ocorra, algumas das entradas recomendadas para o

projeto arquitetônico são: necessidades e expectativas de clientes, plantas de outras obras (da

empresa ou de concorrentes) que apresentem programa similar ao que se busca neste projeto, Lei

de Uso e Ocupação do Solo da cidade em questão, levantamento planialtimétrico do lote,informação básica do mesmo.





7.3 - Saídas de Projeto

O resultado dos trabalhos da equipe responsável pelo projeto deve ser expressamente

documentado de forma que permita a verificação das saídas de projeto em relação às suas

entradas. As saídas de projeto devem ser apresentadas em uma forma adequada para a

verificação em relação as entradas de projeto e devem ser aprovadas antes de serem liberadas.

As informações de saída de projeto mais comuns são as especificações técnicas, memoriais

descritivos e de cálculo, desenhos, especificações de materiais e especificações de ensaio.

As saídas de projeto devem atender aos requisitos de entrada, fornecer informações apropriadas

para aquisição, produção e prestação de serviços, conter ou referenciar critérios de aceitação doproduto, e especificar as características do produto que são essenciais para seu uso seguro e

adequado. Informações para produção e prestação de serviço podem incluir detalhes para

preservação do produto.

7.4 - Análise crítica de projeto

As análises críticas de projeto devem ser feitas em fases apropriadas, a fim de se avaliar se os

objetivos e resultados foram alcançados, identificar eventuais problemas e propor ações

necessárias para evitar que os prazos e especificações não sejam atendidos.

A empresa deve assegurar que os responsáveis pela fase do projeto que está sendo analisada

participem das reuniões de análise crítica. Essas reuniões podem ocorrer em pontos selecionados

do processo de projeto, como, por exemplo, no início, no meio e no final. Recomenda-se, no

mínimo, uma análise crítica no início e outra no final do projeto. Recomenda-se, também, autilização de um check list específico para cada etapa do projeto.

Os registros dos resultados das análises críticas de projeto devem ser mantidos e podem conter

informações sobre:

-Adequação das informações de entrada para desempenhar as tarefas de projeto;

- Progresso do processo de projeto planejado;- Avaliação de perigos potenciais ou modos de falhas no uso do produto;





- Controle de alterações e seu efeito durante o processo de projeto e desenvolvimento;

Identificação e correção de problemas;

- Oportunidades para melhoria do processo de projeto e desenvolvimento.

7.5 - Verificação de Projeto

A verificação do projeto serve para assegurar que as saídas do projeto estejam atendendo aos

requisitos de entrada do projeto e desenvolvimento. Para contemplar esse requisito, a

organização pode implementar atividades, como comparação dos requisitos de entrada com os de

saída do processo de projeto, cálculos alternativos, avaliação com relação a produtos

semelhantes, ensaios, simulações ou experimentos para verificação a adequação com os

requisitos específicos de entrada e avaliação com relação a aprendizagem de experiências com

processos anteriores, tais como a não conformidade e deficiências.

7.6 - Validação de Projeto

A validação de projeto serve para assegurar que o produto resultante seja capaz de atender aos

requisitos para aplicação especificada ou uso intencional, onde conhecido, sendo importante para

o recebimento e uso bem sucedido do produto pelos clientes, fornecedores e colaboradores.

Tal validação pode se dar com o uso de medidas tais como: realização de simulações por

computador, confecções de maquetes (físicas ou eletrônicas), avaliação de desempenho, ensaios

em partes do produto projetado (físicos ou simulados), reuniões com possíveis usuários,

construção de unidades-tipo, comparação com projetos similares já construídos, etc.





7.7 - Controle de Alterações de Projeto

Todas as alterações que forem feitas no projeto devem ser identificadas, analisadas criticamente,

verificadas, validadas e aprovadas antes de sua implementação e registradas. A análise crítica de

projetos deve avaliar o efeito das alterações nas partes componentes e no produto ou serviço já

entregue. Estes registros devem ser previstos, cobrindo as entradas de projeto, as análises

críticas, verificações e validação, e as alterações de projeto. As saídas do planejamento devem

ser atualizadas à medida que o projeto progrida.

Para que o processo seja comprovadamente eficiente e eficaz, deve-se certificar que:

- Os requisitos de entrada estejam sendo estabelecidos e aprovados conforme os

procedimentos;- Os requisitos de entrada sejam transmitidos a todos os envolvidos no projeto;

- Sejam realizadas análises críticas, verificações e validações dos projetos;

- A sistemática de alterações de projeto seja consistente;

- As saídas de projeto atendam às necessidades do cliente final.

No processo de incorporação imobiliária, o projeto mais importante é o arquitetônico, aprovado

na prefeitura competente. Este documento é de significância maior que os outros projetos, neste

momento, porque é caminho crítico para o lançamento do empreendimento, que é onde

culminam todos os esforços da incorporação. Portanto, uma vez que o projeto arquitetônico legal

tenha sido concluído e aprovado, tendo seu desenvolvimento sido acompanhado pelas diretrizes

recém explicadas, deve-se prosseguir ao registro da incorporação em cartório.





8.0 - REGISTRO DA INCORPORAÇÃO

8.1 - Documentação Necessária ao Registro da Incorporação Imobiliária

Uma vez que o projeto arquitetônico legal está finalizado e aprovado pela prefeitura na qual se

situa o lote no qual será construído o edifício objeto da incorporação, deve-se proceder à

confecção dos outros documentos necessários à montagem do memorial de incorporação.

Segundo o artigo 66 da Lei Federal 4.591/64, a negociação de frações ideais do terreno antes do

arquivamento do memorial de incorporação no Cartório de Ofício de Registro de Imóveis

competente é contravenção contra a economia popular, punível na forma do artigo 10 da Lei

Federal 1.521/51. Assim sendo, a obtenção do registro de tal memorial torna-se condição si ne

qua non para o início da vendas das unidades, portanto este processo é absolutamente crítico na

incorporação.

A já intensivamente mencionada Lei Federal 4.591/64, de autoria do professor Caio Mário da

Silva Pereira, apresenta, em seu artigo 32, uma série de documentos que devem constar de tal

memorial. Nos itens deste trabalho que seguem, serão listados tais documentos, bem como

explicados sua importância, à luz das considerações de Tutikian (2004). Já é explicado deantemão que vários dos documentos que serão mencionados constam da norma ABNT NBR

12721/2005, que será explicada minuciosamente no item 6.2, dada sua importância no processo

de incorporação.

8.1.1 - Título de propriedade do terreno

Sempre que o vendedor do terreno for casado, é indispensável a assinatura do cônjuge,

independente do regime de bens, inclusive para caso de regime de separação total de bens. Caso

assim não seja feito, poderá o cônjuge que não participou da transação posteriormente pedir a

anulação desta venda com base na falta de anuência ou concordância. Neste caso, todos os atos

praticados sobre o imóvel serão considerados nulos, o que, dependendo do estágio em que se

encontrar o processo da incorporação, pode trazer prejuízos tremendos ao incorporador.

A construção pode ser realizada sobre terrenos adjacentes, os quais podem ser de propriedade da

mesma pessoa ou de diversas pessoas, mas sempre será obrigatória a unificação, juridicamente,

dos terrenos que farão parte da incorporação. Caso os terrenos sejam do mesmo proprietário, a





situação é muito simples, bastando um requerimento do proprietário dos terrenos com a

descrição da unificação deste imóvel ao registro de imóveis para que o Oficial Registrador crie,

imediatamente, desde que tudo esteja correto, a matrícula para um único terreno, no qual os

outros serão englobados. Mas, se por outro lado, forem diversos proprietários, para que se

consiga essa transformação dos terrenos adjacentes em um único imóvel, é necessário que se

faça uma escritura pública de permuta entre os terrenos na proporção acertada para a fusão dos

títulos, o que gera um ônus considerável, dependendo das porcentagens de permuta negociadas

para o empreendimento.

8.1.2 - Certidões negativas de impostos

São necessárias certidões negativas de tributos Federais, Estaduais e Municipais relativos ao

terreno, ao incorporador e ao proprietário do terreno (quando as duas figuras não se confundirem

na mesma). Para que tais certidões sejam obtidas com sucesso, é indispensável que o terreno, o

incorporador e o proprietário não tenham débitos fiscais seja com a União, seja com o Estado ou

com o Município. Caso contrário, essas certidões tornam-se positivas e ficam arquivados no

Registro de Imóveis, mesmo após o registro da incorporação, podendo qualquer pessoa conhecer

a situação da incorporadora. Isto pode trazer certos incômodos durante a fase da venda, pois o

empreendedor terá de se explicar, a cada alienação de unidade, o motivo dos débitos e o por quê

das pendências não terem sido solucionadas até o presente instante. Dependendo do valor do

débito, pode causar nos possíveis compradores uma sensação de insegurança, o que pode

impactar seriamente no sucesso comercial do projeto.

8.1.3 - Histórico vintenário do imóvel

O histórico vintenário do imóvel é o documento que relaciona todas as transações comerciais

pelas quais passou o bem em questão, informando inclusive forma de pagamento. Assim, caso

haja algum tipo de problema oriundo de negociações passadas, é possível ir à procura dos

responsáveis, os quais não poderão eximir-se das conseqüências. Existem certidões que podem

ser pedidas no Cartório de Registro de Imóveis que são: a matrícula atualizada do imóvel e a

matrícula vintenária do imóvel.





8.1.4 - Projeto de construção devidamente aprovado na Prefeitura Municipal competente

O projeto de que cuida a Lei é o arquitetônico, apresentado em duas vias autenticadas pela

Prefeitura Municipal, ou uma autenticada pela Prefeitura e outra idêntica, pelo profissional

responsável e pelo incorporador, com firmas destes reconhecidas, acompanhadas do

licenciamento da obra e da anotação de responsabilidade técnica (ART) do Conselho Regional

de Engenharia e Arquitetura do estado pertinente.

8.1.5 - Cálculo das áreas da edificação

O cálculo das áreas da edificação, discriminando, além da global, a das partes comum, e

indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva área construída, deve ser informado tanto no

requerimento de incorporação como nas planilhas que devem ser entregues no registro de

imóveis, segundo a NBR 12.721, especificadamente no quadro I e II, com firma reconhecida. É

com base nesses quadros que profissionais especializados, à vista, ainda, do projeto arquitetônico

aprovado, calculam as áreas das diversas dependências dos edifícios a construir, indicando a

participação de cada unidade autônoma na edificação.

8.1.6 - Especificações dos materiais a serem usados na da obra projetada

No artigo 53, da Lei 4.591/64, pode-se obter o modelo legal a ser seguido para desenvolvimento

do memorial descritivo com as especificações da obra projetada. Sendo apenas um modelo, pode

o incorporador fazer algumas modificações para adequar ao seu projeto. O importante é que este

documento seja constante do memorial de incorporação e que a edificação seja erigida conforme

as informações contidas nesse documento, sob pena do incorporador ser responsabilizado

civilmente através do Código de Defesa do Consumidor proveniente da Lei 8.078. Inclusive, não

se deve olvidar que, caso ocorra dúvida sobre a qualidade do material indicado no memorial e o

usado pelo incorporador na construção, poderá haver litígio entre as partes. Convém que, a toda

troca de material na edificação, os condôminos sejam notificados e assinem documento atestando

que estão de acordo com tal modificação.





8.1.7 - Avaliação do custo global da obra e o custo de cada unidade

A avaliação do custo global da obra, atualizado à data do arquivamento, discriminando o custo

de cada unidade, é uma exigência legal e também consta como um dos tópicos do requerimento

de incorporação, bem como um dos quadros da da NBR 12.721. Este custo precisa ser calculado

de acordo com as normas do artigo 53 da Lei 4.591. Baseia-se nos custos unitários básicos

(CUB) estabelecidos pelo artigo 54 da supracitada lei federal.

8.1.8 - Discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas a que elas correspondem

Essa exigência legal deve ser um dos tópicos do requerimento de incorporação, pois está previsto

pelo item "i" do artigo 32 da Lei 4.591, estando esta informação no quadro II da NBR 12.721. É

com base nesses quadros que profissionais habilitados e especializados, à vista ainda do projeto

arquitetônico aprovado com orçamento discriminado e memorial descritivo dos materiais da

obra, calculam as áreas das diversas dependências e conseqüentemente as frações ideais do

terreno aonde será edificada a obra.

Se, eventualmente, o terreno descrito na matrícula do imóvel for maior do que o terreno existente

no local, para evitar um processo judicial de retificação de área, é aceita uma declaração norequerimento da incorporação imobiliária, desde que qualquer medida dele seja igual ou menor

que a do terreno transcrito na matrícula do imóvel. Caso contrário, deverá ser usado o da

matrícula ou então requerer ao Judiciário a retificação das medidas.

No requerimento da incorporação, convém que seja descrito o imóvel conforme consta na

matrícula do mesmo e, logo abaixo deste, feita a declaração da área realmente existente no local.

Se houver recuo viário e/ou doação, descrever a área a ser doada para a Prefeitura. Finalmente, énecessário que seja feita a descrição do que restou do terreno que será utilizado pelo

empreendimento.





8.1.9 - Minuta de convenção de condomínio

Essa minuta é uma sugestão da que deverá ser utilizada de fato no condomínio a ser constituído.

A mesma, se aprovada, regerá a edificação, devendo estabelecer os direitos e deveres de cada

condômino da edificação edilícia, determinando o que é possível ou não de ser feito nas áreas de

uso comum e de uso privativo, sendo que nas áreas privativas a minuta somente pode regular o

que ultrapassar a liberdade pessoal do morador, como, por exemplo, barulho.

Desta forma, a minuta da convenção de condomínio é transitória, pois é elaborada pelo

incorporador. Posteriormente, após a instituição do condomínio e eleição de síndico, poderão os

moradores unir-se e efetivar uma nova convenção de condomínio, a qual será de acordo com a

vontade comum dos adquirentes, sendo obrigatória se sua aprovação contiver as assinaturas detitulares de direitos que representem no mínimo 2/3 das frações ideais que compõe o

condomínio. Caso as mudanças acarretarem mudanças na fração ideal deverá haver decisão

unânime dos condôminos.

A minuta será assinada pelo incorporador, por se tratar de um instrumento particular, e deverá ter

firma reconhecida. Entretanto, caso seja do interesse do incorporador, mesmo não sendo usual

em razão dos custos que acarreta, ele poderá fazer essa minuta mediante escritura pública.

8.1.10 - Aquisição do terreno mediante troca por área construída

Há incorporações imobiliárias onde se dá a aquisição do terreno mediante troca por área

construída, ou seja, o proprietário entrega o terreno para o incorporador e este, após a construção,

entrega ao proprietário do terreno um determinado número de unidades autônomas da edificação.

É a chamada sub-rogação ou permuta. Para que este processo seja realizado em acordo com a

legislação pertinente, deve ser celebrado contrato particular de permuta, onde especifica-se o

número de unidades e a área de construção que o proprietário irá receber em troca de seu terreno.

Deverá ser arquivada uma declaração que defina esta situação expressamente (MEZZARI, 1996,

p. 105). Essa declaração em que defina a parcela do preço que trata o inciso II do artigo 39 da

Lei 4.591 (BRASIL, 1964) irá esclarecer o que o vendedor do terreno receberá em área

construída e se ele receberá em dinheiro, e como se dará esse pagamento.

Esta situação é prevista na legislação e demonstrada através do quadro IV da NBR 12.721(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 1999), caracterizada como área





sub-rogada ao dono do terreno, onde ele reservará sua fração ideal correspondente,

transferindo somente o percentual restante. Segundo a NBR 12.721 (ASSOCIAÇÃO

BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 1999), área sub-rogada é a parcela da área global

de construção a ser entregue em pagamento de parte e ou de todo o terreno, conforme previsto

no artigo 39 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). Quando a origem dos recursos para a produção da

incorporação imobiliária é através de agente financeiro e diretamente ao incorporador é

comum os mesmos colocarem obstáculos, pois normalmente as exigências entre outras é a

garantia hipotecária de todo terreno com as futuras benfeitorias. Havendo reserva de fração

ideal do terreno ao proprietário, a garantia dada pelo incorporador será parcial, pois ele não

detém a propriedade de todo o terreno. Esse procedimento faz com que tanto o proprietário do

terreno como eventuais adquirentes tenham segurança, pois a partir dessa declaração no

registro de imóveis, a qual especificará as unidades que foram transacionadas, irá preservar os

direitos de todos, evitando dualidade de negociações sobre a mesma unidade.

Nas construções a preço de custo ou sob administração essa é também uma informação de

grande valia, pois compete aos adquirentes saber exatamente o valor do seu compromisso,

para saber o que irão gastar e o que precisam arrecadar para o caixa destinado à sua unidade e

a área sub-rogada. Já nas incorporações a preço e prazo certos, habitualmente chamadas de a

preço fechado, em nada interfere para o eventual adquirente a declaração dos preços exigidanesse item, pois para ele o que interessa é o valor da oferta pública da unidade autônoma que

pretende adquirir. Essa modalidade de incorporação atualmente é a mais comum no mercado,

e os preços das unidades colocadas à venda é baseado na oferta e procura, e jamais nessa

declaração de custos.

8.1.11 - Procuração por instrumento público

Conforme determina o artigo 31, parágrafo 1º, no caso do incorporador não ser o proprietário

do terreno, ele deverá estar munido de poderes especiais mediante procuração por instrumento

público para poder efetivar a incorporação imobiliária, os quais são outorgados por quem têm

essa faculdade, ou seja, pelo proprietário, pelo promitente comprador ou pelo promitente

cedente.

Além das informações que devem conter nesse mandato, as mesmas de todos outros mandatos,

deverá constar expressamente o artigo 35, parágrafo 4º da Lei 4.591 (BRASIL,1964), sendo que





esse parágrafo deverá ser transcrito na procuração. “Descumprida pelo incorporador e pelo

mandante de que trata o parágrafo 1º do artigo 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos

no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta proposta ou o documento de ajuste

preliminar poderão ser averbados no registro de imóveis, averbação que conferirá direito real

oponível a terceiros,com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato

correspondente”.

8.1.12 - Declaração expressa que fixe o prazo de carência

A declaração expressa que fixe o prazo de carência pode ser um dos tópicos do requerimento de

incorporação, sendo uma opção do incorporador que poderá ou não dispensar o prazo de carência

que é de no máximo cento e oitenta dias, prorrogável uma única vez por igual período. Dentro

deste prazo é lícito ao incorporador desistir do empreendimento. Se o incorporador não fixar

prazo de carência ele ficará desde logo obrigado a construir e entregar as unidades autônomas.

Desta forma, se por algum motivo quiser ou precisar desistir do empreendimento, além de ter de

devolver todas as quantias pagas atualizadas, ainda poderá ser condenado a pagar indenização de

danos emergentes e lucros cessantes. Já no caso de ter fixado o prazo de carência, o incorporador

não será punido com as indenizações, restando-lhe apenas a obrigação de ter de restituir as

parcelas pagas.

Dessa forma, deve o incorporador, independente de ter ou não certeza de que terminará a

edificação, por precaução, pedir o prazo de carência, apenas como uma garantia para ele mesmo,

já que é um direito seu. Entretanto, após o advento do Código de Defesa do Consumidor

proveniente da Lei Federal 8.078 (BRASIL, 1990), em especial no seu artigo 51, alguns

doutrinadores entendem que o artigo 34 da Lei das Incorporações foi revogado, pois considera-se

nulas as cláusulas que possibilitam ao incorporador a desistência do contrato ou que o autorizem

a anulá-lo unilateralmente, sem que o consumidor tenha esse mesmo direito.

Já outros doutrinadores como Schmidt (1995) entendem que esses dois dispositivos são

contrários, isto porque o incorporador não tem o direito ilimitado de desistência, portanto tanto

tendo prazo para tal como deverá ressarcir todos os eventuais adquirentes.





8.1.13 - Atestado de idoneidade financeira

O atestado de idoneidade financeira tem de ser fornecido por estabelecimento de crédito que

opere no País por mais de cinco anos e que seja respeitado. Tal documento se faz necessário para

que todos possam ter ciência da vida econômica pregressa do incorporador, e assim, poder

avaliar se é uma indivíduo confiável ou não, em termos financeiros.

Esse atestado deve ser fornecido em duas vias, com reconhecimento de firma do seu subscritor,

que será a pessoa capaz de assinar pelo banco. Provavelmente será a agência onde o

incorporador costuma fazer suas transações financeiras.

8.1.14 - Declaração sobre a guarda de veículos

Cada uma das unidades será designada por números, letras, ou qualquer forma de identificação

que o incorporador escolher, desde que seja diferenciada das outras e qualquer pessoa tenha

condições de encontrar a respectiva unidade, devendo ser explicitada no requerimento a condição

da guarda de veículos, o que está definido no projeto arquitetônico que foi elaborado com o

objetivo do incorporador e condicionado a legislação municipal.

Como foi possível perceber através da leitura do item 6.1, a norma NBR 12721 aparece por

várias vezes dentro dos itens da documentação necessária para registro da incorporação em

cartório de registro de imóveis. Portanto, será agora dedicado a ela um item, com maiores

explicações e exemplo acerca dos conteúdos de seus quadros.

8.2 - NBR 12.721 / 2005

De acordo com a ABNT, em "Projeto NBR 12721", a norma ABNT NBR 12721/2005 estabelece

os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras

disposições correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências estabelecidas na Lei

Federal 4.591/64. Tal norma aplica-se aos edifícios com unidades autônomas dispostas em

pavimentos, conjuntos de residências unifamiliares isoladas ou geminadas, conjunto de galpões

de uso industrial ou comercial que sejam objeto de incorporação imobiliária, bem como às

edificações que mesmo não tendo sido incorporadas na forma da Lei 4.591/6, submetam-se

posteriormente à forma condominial disposta na legislação aplicável para perfeita uniformização





dos procedimentos que regem as disposições do condomínio edilício (partes autônomas e partes

de uso comum).

A atualização da NBR 12.721 em 2005 foi realizada com a devida participação dos Sindicatos da

Construção Civil (ou Sinduscons) de vários estados, bem como incorporadoras, Caixa

Econômica Federal e instituições de pesquisa e consultoria como FGV-Consult. Tal atualização

de referida norma corresponde a uma ampla revisão do documento de 1999, mantendo seus

conceitos teóricos básicos anteriores, porém apresentando profundas alterações em seu conteúdo

em virtude da sua já referida e obrigatória adaptação ao disposto na legislação pertinente, além

dos novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário. Em relação à

sua versão de 1999, as principais alterações na revisão de 2005 foram:

a) novos projetos-padrão diferentes dos anteriores, com inclusão de subsolos e novas

especificações de acabamento;

b) introdução de critérios para criação dos projetos-padrão regionalizados;

c) introdução de metodologia orientadora para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário

Básico por m2 de construção;

d) orçamentos dos novos projetos-padrão, que resultaram em novos lotes básicos a serem

orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;

e) introdução de alterações nos quadros já existentes, para enfatizar os principais dados e indicar

sua destinação, com:

1) explicitação obrigatória nos quadros desta Norma da numeração ou identificação dasunidades

autônomas;

2) criação dos novos quadros "Informações Preliminares" e "Resumo das áreas reais” a

serem usados nos atos de registro e escrituração;

3) criação de quadro específico (Quadro IV.B-1). No caso de necessidade de atribuição

de áreas de terreno de uso exclusivo das unidades, o Quadro IV.B-1 deverá ser substituído pelo

Quadro IV.B;





4) separação dos conceitos de área privativa principal, garagem e outras áreas privativas e

acessórias, tais como depósitos, armários, banheiros, etc., situados fora da área principal, no

mesmo pavimento ou não;

f) as unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39 da Lei 4.591/64, nesta Norma

indicadas como áreas sub-rogadas) agora são tratadas no Quadro IV-A desta Norma como as

demais unidades, obtendo-se assim as respectivas quotas de rateio, para serem utilizadas após a

sua entrega. Para rateio dos respectivos custos durante a construção, foram criadas novas

colunas, só utilizáveis nestes casos, onde as respectivas cotas-parte dessas unidades são re-

rateadas entre as demais unidades, de forma a facilitar os cálculos.

A seguir, serão apresentados preenchidos os quadros da NBR 12.721 / 2005 da obra estudada no

presente trabalho, o Edifício Progresso, bem como pertinente explicação de preenchimento dos

mesmos, retirados do material publicado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.

O primeiro item da NBR 12721 é o quadro de informações preliminares, que é bastante auto-

explicativo. No mesmo são inseridas informações básicas a respeito do incorporador,

responsável técnico pelo preenchimento dos quadros da norma, dados do projeto e local de

realização do estudo. A tabela 2 ilustra tal quadro.





Tabela 2: Informações Preliminares. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

Já no Quadro I, começam as informações técnicas propriamente ditas. O mesmo se destina a

cálculo das áreas reais e equivalentes, privativas e de uso comum, de todos os pavimentos da

edificação. Seu preenchimento deve seguir as instruções a seguir:





a) coluna 1: as designações de todos os pavimentos;

b) coluna 2: as áreas reais privativas, cobertas-padrão;

c) coluna 3: as áreas reais privativas, cobertas de padrão diferente e as descobertas;

d) coluna 4: as áreas equivalentes correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 3;

e) coluna 5: os totais das áreas reais privativas nos diversos pavimentos - soma dos lançamentos

feitos nas colunas 2 e 3;

f) coluna 6: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão privativas em cada pavimento

- soma dos lançamentos feitos nas colunas 2 e 4;

g) coluna 7: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional;

h) coluna 8: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão

não-proporcional;

i) coluna 9: as áreas equivalentes correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 8;

j) coluna 10: os totais das áreas reais de uso comum de divisão não-proporcional - soma dos

lançamentos feitos nas colunas 7 e 8;

k) coluna 11: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de uso comum, de divisão

não-proporcional - soma dos lançamentos feitos nas colunas 7 e 9;

l) coluna 12: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão proporcional;

m) coluna 13: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de

divisão proporcional;n) coluna 14: as áreas equivalentes correspondentes às áreas lançadas na coluna 13 - cumpridos,

na falta de justificativa, os parâmetros estabelecidos em 7.6.1;

o) coluna 15: os totais das áreas reais de uso comum, de divisão proporcional - soma dos


p) coluna 16: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de uso comum de divisão

proporcional - soma dos lançamentos nas colunas 12 e 14;

q) coluna 17: os totais das áreas reais de cada pavimento - soma dos lançamentos das colunas 5,10 e 15;

r) coluna 18: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de cada pavimento - soma

dos lançamentos feitos nas colunas 6, 11 e 16;

s) quantidade – número de pavimentos idênticos;

t) área real global - soma dos lançamentos feitos na coluna 17; e

u) área equivalente em área de custo padrão global - soma dos lançamentos na coluna 18.

A tabela 3 se refere a este quadro preenchido com os dados do Edifício Progresso.





Tabela 3: Quadro I. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

O cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrãodas unidades autônomas é feito com auxílio do Quadro II levando-se em conta, no que tange às

áreas de uso comum de divisão proporcional, sua distribuição pelas diferentes unidades

autônomas na proporção das respectivas áreas equivalentes à área de custo padrão de divisão

não-proporcional.

Este Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:

a) coluna 19: as designações de todas as unidades autônomas da edificação;

b) coluna 20: as áreas reais privativas, cobertas-padrão, correspondentes a cada unidade

autônoma;

c) coluna 21: as áreas reais privativas cobertas de padrão diferente ou descobertas;

d) coluna 22: as áreas equivalentes correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 21;

e) coluna 23: as áreas privativas de cada tipo de unidade autônoma - soma dos lançamentos

feitos nas colunas 20 e 21;





f) coluna 24: as áreas equivalentes à área de custo padrão privativa da unidade autônoma - soma

dos lançamentos feitos nas colunas 20 e 22;

g) coluna 25: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional,

atribuídas a cada unidade autônoma;

h) coluna 26: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de

divisão não proporcional, atribuídas a cada unidade autônoma;

i) coluna 27: as áreas equivalentes correspondentes aos lançamentos feitos na coluna 26;

j) coluna 28: os totais das áreas de uso comum de divisão não-proporcional - soma dos


k) coluna 29: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de uso comum, de divisão

não-proporcional - soma dos lançamentos feitos nas colunas 25 e 27;

l) coluna 30: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de divisão não-proporcional

relativas a cada unidade autônoma - soma dos lançamentos feitos nas colunas 24 e 29;

m) coluna 31: os coeficientes de proporcionalidade obtidos dividindo-se os totais das áreas

equivalentes de divisão não-proporcional de cada unidade lançada na coluna 30 pelo total da

mesma coluna;

n) coluna 32: o produto de cada coeficiente lançado na coluna 31 pelo total da coluna 12 do

Quadro I;

o) coluna 33: o produto de cada coeficiente lançado na coluna 31 pelo total da coluna 13 doQuadro I;

p) coluna 34: o produto de cada coeficiente lançado na coluna 31 pelo total da coluna 14 do

Quadro I;

q) coluna 35: os totais das áreas reais de uso comum, de divisão proporcional - soma dos


r) coluna 36: os totais das áreas equivalentes à área de custo padrão de uso comum, de divisão

proporcional - soma dos lançamentos feitos nas colunas 32 e 34;s) coluna 37: as áreas reais das unidades autônomas - soma dos lançamentos feitos nas colunas

23, 28 e 35;

t) coluna 38: as áreas equivalentes em área de custo padrão das unidades autônomas - soma dos


u) quantidade – número de unidades autônomas idênticas;

v) área real global - soma dos lançamentos feitos na coluna 37; e

w) área equivalente em área de custo padrão global - soma dos lançamentos na coluna 38.





A tabela 4 ilustra tal quadro devidamente preenchido.

Tabela 4: Quadro II. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

A estimativa dos custos de construção, que em cada caso particular deve ser arquivada no Ofício

de Registro de Imóveis pelo incorporador, é feita com auxílio dos Quadros III e IV-A, do Anexo

A, e a partir dos “custos unitários básicos” (CUB) correspondentes aos projetos-padrão definidos

nesta norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, bem

como das áreas equivalentes em área de custo padrão calculadas.

O valor estimado para o custo global da construção, com auxílio do Quadro III, é a soma das

seguintes parcelas:

a) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico,

correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de

incorporação;

b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas

relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao





projeto-padrão, tais como: fundações especiais, elevadores, equipamentos e instalações,

playground, obras e serviços complementares e outros serviços;

c) outras despesas indiretas;

d) impostos, taxas e emolumentos cartorários;

e) projetos;

f) remuneração do construtor;

g) remuneração do incorporador.

O valor estimado do custo unitário de construção é obtido dividindo-se o custo global da

construção, calculado do modo indicado no item anterior, pela área equivalente em área de custo

padrão global, determinada nos Quadros I e II.

Já o valor estimado do custo de construção da unidade autônoma é obtido com auxílio das

colunas 40 e 41 do Quadro IV-A, multiplicando-se o preço por metro quadrado da construção

pela área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma considerada, determinada na

coluna 38 do Quadro II.

O custo da sub-rogação suportado por cada unidade é o valor obtido na coluna 47 do Quadro IV-

A por diferença entre o custo da construção total, coluna 46, e o custo próprio da unidade, coluna41. A sub-rogação é mais conhecida no mercado como "permuta": o incorporador paga pelo

terreno com unidades a serem construídas no terreno em questão.

Quando não houver sub-rogação, o custo de contribuição total é o custo obtido na coluna 41 do

QUADRO IV-A. Em caso de sub-rogação, o custo de construção total é obtido na coluna 46

mediante o procedimento de cálculo indicado no mesmo quadro.

A quota de área dada em pagamento do terreno se refere à parcela obtida pela multiplicação da

área real global da edificação pela quota de sub-rogação suportada por cada unidade autônoma

não sub-rogada, conforme o procedimento de cálculo indicado na coluna 48 do Quadro IV-A.

Além destes esclarecimentos, seguem algumas notas para preenchimento das colunas do Quadro

IV-A:





1) os totais das colunas 40 a 42 são obtidos a partir do somatório que considera o número de

unidades idênticas (quantidade), sub-rogadas ou não, declaradas na coluna 49 do referido

quadro;

2) os Totais das colunas 43 a 48 são obtidos a partir do somatório que considera o número de

unidades (quantidade) que suportam o custo da edificação, declaradas na coluna 51 do referido

quadro;

3) quando não houver área construída dada em pagamento do terreno, as colunas 43 a 48 do

referido quadro serão canceladas;

4) no caso de a coluna 51 do referido quadro apresentar valor nulo, a linha correspondente (desde

a coluna 43 a 48) deve ser declarada também com valor nulo, dispensadas as operações de

cálculo indicadas.

A tabela 5 se refere ao Quadro III preenchido, enquanto a tabela 6 se refere ao Quadro IV-A.





Tabela 5: Quadro III. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.





Tabela 6: Quadro IVA. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

O quadro IV-B serve para resumo final das áreas e coeficientes das unidades autônomas,expondo os dados definitivos obtidos a partir dos cálculos em quadros que o antecedem. O

Quadro IV-B deverá conter resumo das áreas reais das unidades autônomas a partir dos Quadros

I e II, discriminando ainda os coeficientes de proporcionalidade de construção obtidos no Quadro

IV-A.

Este Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:

a) coluna A: designação da unidade autônoma, referida na coluna 19 do Quadro II;

b) coluna B: área privativa da unidade autônoma;

c) coluna C: outras áreas privativas, depósito e acessórios;

d) coluna D: áreas de vaga de garagem;

e) coluna E: áreas de uso comum de divisão não proporcional calculadas na coluna 35 do Quadro

II;

f) coluna F: somatório das áreas lançadas nas colunas B, C, D e E; e

g) coluna G: coeficiente de proporcionalidade calculado na coluna 42 do Quadro IV-A.

A tabela 7 ilustra tal quadro.





Tabela 7: Quadro IVB. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

O quadro V, bem como a folha de informações preliminares, é auto-explicativo e se presta a

colher outras informações pertinentes ao empreendimento. No mesmo, são anotados os seguintesitens:

a) tipo de edificação (residencial, comercial, mista, garagem, etc.);

b) número de pavimentos;

c) número de unidades autônomas por pavimento;

d) explicitação da numeração das unidades autônomas;

e) pavimentos especiais (situação e descrição):- pilotis;

- pavimentos de transição;

- garagens;

- pavimentos comunitários;

- outros pavimentos;

f) data da aprovação do projeto e repartição competente;

g) outras indicações.A tabela 8 ilustra tal quadro.





Tabela 8: Quadro V. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

O Quadro VI corresponde ao quadro do memorial descritivo dos equipamentos do

empreendimento em questão. Nele, são incluídos todos os principais equipamentos daedificação, por grupos tais como:

- instalações elétricas e telefônicas;

- instalações hidrossanitárias;

- instalações de gás;

- instalações de prevenção e combate a incêndio;

- cobertura;

- esquadrias;

- esquadrias de madeira;

- esquadrias de ferro;

- esquadrias de alumínio;

- ferragens;

- vidros;

- louças, aparelhos e metais;

- louças;

- aparelhos;





- metais;

- diversos;

- elevadores.

A tabela 9 é um exemplo do referido documento.

Tabela 9: Quadro VI. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia

No Quadro VII, consta o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso

privativo das unidades autônomas. Para cada dependência de uso privativo, coberta ou

descoberta, são indicados os acabamentos referentes a:

a) pisos: revestimento, acabamento, soleiras;

b) paredes: revestimento, acabamento, rodapés;c) tetos: revestimento, acabamento;

d) peitoris.

A tabela 10 exemplifica este quadro preenchido.





Tabela 10: Quadro VII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

O Quadro VIII é análogo ao Quadro VII, porém se refere às áreas comuns do prédio, ao invés

das privativas. A tabela 11 ilustra tal quadro.





Tabela 11: Quadro VIII. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

Após elaboração da NBR 12.721 e arquivamento da mesma, em conjunto com todos os outros

documentos constante do memorial de registro de incorporação, no Cartório do Ofício deRegistro de Imóveis competente, pode-se proceder ao passo seguinte da incorporação, que é o

lançamento do empreendimento.





9.0 - LANÇAMENTO

Após o registro da incorporação no Cartório de Ofício de Registro de Imóveis competente, é

chegada a hora de apresentar o empreendimento ao mercado, e disponibilizar suas unidades

autônomas para alienação. Tal evento é denominado "lançamento". Este momento é de grande

importância para o sucesso comercial do projeto, pois apresenta forte apelo de vendas. É de

interesse da incorporadora que as unidades sejam vendidas no menor espaço de tempo possível

por uma série de motivos, dentre os quais podem ser citados:

- Caso a incorporadora não tenha em caixa todo o capital necessário para a execução do

projeto, o sucesso das vendas está diretamente relacionado com a viabilidade do mesmo. Com

uma rápida velocidade de vendas, o empreendimento é rapidamente viabilizado e dá-se

prosseguimento ao processo;

- Se a velocidade de vendas estiver abaixo do esperado pela empresa, é de se esperar que

a mesma realize maiores investimentos em propaganda, ofereça promoções aos clientes, fique

mais flexível quanto à forma de pagamento, entre outros fatores que fatalmente irão reduzir sua

margem de lucro líquido;

- Com a rápida venda das unidades, as equipes envolvidas neste processo podem dar mais

atenção a futuros projetos;

- Com um histórico de empreendimento que apresentaram boa velocidade de vendas no

passado, o mercado tem a percepção de que a incorporadora é uma empresa de sucesso, o que

contribui sua imagem junto a sua clientela.

Desta forma, é de bom tom que a incorporadora planeje suficientemente este evento, para que

possa alcançar os fatos supracitados. O primeiro item a ser analisado é o momento ideal para que

o lançamento ocorra.





9.1 - Escolha do Momento para o Lançamento

Dada a já mencionada importância do lançamento de um empreendimento imobiliário,

comentada em itens anteriores do presente trabalho, deve ser determinado qual o momento ideal

para realizá-lo. Em uma análise meramente financeira, a resposta correta seria "o quanto antes".

O capital investido na incorporação (como aquisição do terreno, contratação de projetos,

despesas legais, etc.) até este ponto está completamente imobilizado, e sem resultados

financeiros, pois as vendas ainda não se iniciaram. Portanto, faz sentido que se pense que o

lançamento deva ocorrer assim que possível, ou seja, imediatamente após o registro da

incorporação, para que a empresa comece a faturar. No entanto, do ponto de vista comercial, este

importante momento no ciclo do projeto pode ser, de certa forma, desperdiçado caso ocorra em

determinados momentos do ano. Um instrumento importante para avaliar momentos em que sãovantajosos realizar um lançamento é o Índice de Velocidade de Vendas (IVV) cujo cálculo,

segundo Silva (2007), é feito mediante a relação entre o número de ofertas disponíveis e o

número de vendas efetuadas dentro de um período em estudo. O gráfico 1 demonstra a evolução

do IVV dos imóveis residenciais na região metropolitana de Belo Horizonte ao longo dos anos

de 2007, 2008 e 2009.

Gráfico 1: Evolução da velocidade de vendas dos imóveis residenciais. Fonte: Fundação IPEAD / UFMG.





Fica evidente no gráfico que, ao longo dos anos, a velocidade de vendas dos imóveis sofre

alterações significativas, tanto em valores absolutos quanto em variações ao longo do ano. No

entanto, há uma tendência que fica bastante clara: o mês de dezembro é caracterizado por uma

velocidade de vendas, seguida de um rápido crescimento no mês de janeiro. Talvez tal fato se dê

devido a uma economia que as famílias façam para se preparar para as despesas típicas de início

de ano, como renovação de seguros, pagamento de impostos, etc. O importante é que caso o

incorporador opte por realizar o lançamento neste mês, talvez incorra numa série de despesas de

marketing que trarão resultado bem aquém do esperado, haja vista que o mercado sofre de um

desaquecimento neste época do ano. Por outro lado, os meses de junho a agosto se mostram, ao

longo dos anos, bastante consistentes em relação à manutenção de elevada taxa de velocidade de

vendas. Portanto, caso seja pretendido pela empresa realizar fortes investimentos em marketing

para o lançamento de determinado produto, é de bom tom que se evite o mês de dezembro e seja

dada preferência para os meses de junho a agosto, ao menos no que se diz respeito ao mercado

imobiliário nesta capital, que é o objeto de estudo desta publicação do IPEAD.

9.2 - Segundo Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira

Como explicitado em itens anteriores do presente estudo, na fase de pré-aquisição de lotes éindispensável que seja realizado um estudo de viabilidade econômica e financeira da

incorporação pretendida, de modo a permitir que a empresa avalie se a compra de tal terreno lhe

possibilitará a execução de um projeto de sucesso. Às vésperas do lançamento, é indicado que

este estudo seja novamente realizado, de forma a permitir que a empresa tenha expectativa mais

precisa em relação ao empreendimento que está prestes a apresentar ao mercado. Nesta segunda

análise, há dados suficientes para que seu resultado seja muito preciso, a saber:

- As áreas privativas a serem comercializadas, que antes eram provindas do estudo de

potencial construtivo do arquiteto, já foram aprovadas pela prefeitura;

- O orçamento e duração da obra, que eram apenas estimativas, foram devidamente

analisados e planejados;

- Várias despesas que antes eram como valores de ITBI, escritura, registro do lote e

comissão a ser paga sobre permuta (quando for o caso), já foram efetuadas e têm seu valor

conhecido com exatidão;

- O stand de vendas, caso haja um, que antes tinha seu custo estimado, já fora construído;





- Os valores de comissão sobre vendas já foram definidos com a(s) imobiliária(s)

escolhida(s) para efetuar a comercialização do empreendimento.

Também é chegado o momento da definição do valor de venda do m² das unidades autônomas.

No primeiro estudo de viabilidade, o valor inserido na tabela foi uma média entre os

empreendimentos na região. Porém, neste momento, deve-se fazer uma análise muito mais

detalhada. Devem ser selecionados os empreendimentos na região que mais se assemelham ao

projeto da empresa, e listadas características dos mesmo que sejam diretamente relacionadas a

seu valor de mercado, como por exemplo número de quartos e vagas, padrão de acabamento,

área de lazer, localização, entre outros. A tabela 12 apresentada abaixo relaciona tais parâmetros

dos empreendimentos concorrentes, e foi elaborado com base em pesquisa realizada no site da

rede NET Imóveis. Um dos itens mais importantes a serem pesquisados é a velocidade de venda

destes empreendimentos. Caso esta informação não constasse na tabela , o empreendedor poderia

ser tentado a aproximar o valor de venda das unidades de seu empreendimento ao atraente preço

de R$ 4.305,00 / m², conforme visualizado na tabela 12. Porém, pode-se perceber que,

provavelmente devido a este valor consideravelmente acima de seus concorrentes, o

empreendimento com este valor apresenta deprimida velocidade de vendas.

Tabela 12: Segunda pesquisa de mercado. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

Tido que a tipologia dos apartamentos a serem postos à venda pela empresa exemplo deste

estudo é o de 4 quartos com suíte, com 2 a 4 vagas, tendo o empreendimento 8 unidades e

localização, acabamentos e área de lazer similares ao primeiro projeto listado na tabela 4, que

apresentava velocidade de vendas bastante satisfatória, teve-se o mesmo como parâmetro.

Porém, a empresa responsável pelo mesmo goza de grande prestígio entre os moradores do

bairro, ao passo em que a corporação alvo do presente trabalho era desconhecida na região.

Desta forma, optou-se por reduzir o valor de venda, e foi utilizado como média R$ 3.500,00 / m².

Com este valor em mãos, assim como os outros parâmetros explicitados ao início deste item 7.2,

foi realizado o segundo estudo de viabilidade, cujo resultado encontra-se no apêndice B.

Conforme pode ser percebido, a valorização dos apartamentos na região entre o primeiro e o





estudo de viabilidade impactou positivamente no mesmo, melhorando o possível resultado da

incorporação. Desta forma, deve-se proceder à montagem da tabela de vendas para o

lançamento.

9.3 - Montagem da Tabela de Vendas

Agora que foi obtido com precisão o valor médio do m² de venda da área privativa do edifício,

deve ser elaborada uma sugestão de forma de pagamento ao possível cliente. Este processo é

denominado montagem da tabela de vendas, e o modo com que é realizada pode impactar

seriamente no sucesso das vendas do projeto.

A apresentação de um plano de pagamento que seja atraente para o possível cliente é um grande

facilitador da venda. Em muitos casos, o indivíduo pode, num primeiro instante, acreditar que o

apartamento que está sob análise encontra-se numa faixa de preços fora de sua alçada financeira.

No entanto, dependendo da condição de pagamento oferecido pela incorporadora, a situação

pode ser invertida: valores relativamente baixos de entrada e prestações que não sufocam o

orçamento mensal do cliente são sempre vistos com bons olhos pelo mercado e são tidos como

grandes fomentadores de vendas.

Com o fácil acesso ao crédito imobiliário no Brasil atual, na maioria das compras de imóveis é

realizada contratação de um financiamento por parte do cliente. No entanto, na maioria dos casos

o cliente só começa a pagar a entidade financeira após expedição do documento de baixa e

habite-se. Portanto, a incorporadora precisa garantir um certo fluxo de receita relativo a seu

empreendimento de forma que sempre exista dinheiro o suficiente em caixa para quitar as

dívidas contraídas em detrimento da execução da obra. Desta forma, é dever do incorporador

suavizar ao máximo o plano de pagamento pelas unidades autônomas sem, é claro, inviabilizar o

projeto por falta de dinheiro para concluir o mesmo.

Durante a fase de obra, o cliente conta com duas fontes distintas para pagar o incorporador: sua

renda mensal e suas economias até aquele instante. Para a mensalidade devida ao cliente, é

estabelecido pela Lei Federal 8.692/93, artigo 2, que os contratos de financiamento habitacional

celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão

percentual de, no máximo, trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento

dos encargos mensais. Apesar desta lei se aplicar especificamente aos contratos de financiamento





no âmbito do SFH, é de bom tom adotar tal critério também em relação ao financiamento

diretamente com a incorporadora ao longo da obra, como forma de não comprometimento

excessivo da renda do comprador e diminuindo as chances de uma inadimplência futura.

Desta forma, deve-se estabelecer a qual faixa de renda se destina a comercialização do projeto.

Dado o padrão de acabamento e tipologia das unidades do Edifício Progresso, foi estabelecido

que a procura por unidades do edifício se daria por famílias de renda mensal bruta em torno dos

R$ 10.000,00. Desta forma, limitando a mensalidade em 30% desta renda, temos que a

mensalidade média sugerida ao mercado seria de R$ 3.000,00. Com 6 meses entre o lançamento

e o início das obras e 24 meses para o período de obras, seriam R$ 90.000 reais provindos de

mensalidades, ou 22% do valor médio da unidade. Desta forma, deve ser equacionada a melhor

forma possível do cliente pagar os outros 78% restantes.

Quanto menos o cliente tiver de pagar ao longo da obra, e maior for a sua parcela de

financiamento, maior será a fatia da população que conseguirá arcar com estas despesas,

aumentando a velocidade de vendas do projeto. Analisando o fluxo de casa estimado para o

empreendimento, em conjunta análise do capital próprio da incorporadora disponível para o

empreendimento em questão, chegou-se à conclusão de que as unidades poderiam ser ofertadas

ao mercado com o cliente podendo pagar 30% do valor das mesmas através de financiamentoimobiliário, restando assim 48% a serem pagos em entrada, semestrais, anuais e entrega das

chaves. Assim sendo, foi estabelecida uma entrada de 20%, 5 semestrais de 2%, 2 anuais de 4%,

e 10% na entrega das chaves.

Tabela 13: Sugestão de Pagamento. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.





9.4 - Planejamento de Marketing

A idéia central do marketing, segundo MacDonald (2004), é a compatibilização entre as

capacidades de uma empresa e os desejos dos consumidores de modo a atingir os objetivos de

ambas as partes. Richers (1994) coloca de uma maneira mais simples, onde para o autor,marketing é entender e atender os clientes, sendo o plano de marketing resultado do processo de

planejamento sistematizado e organizado. Para Ambrosio (2004), o plano tem por finalidade

orientar as estratégias das empresas interessadas em obter maior eficiência, eficácia e efetividade

das atividades orientadas para o marketing. Contextualizando no cenário da incorporação

imobiliária, pode-se definir o planejamento de marketing para lançamento de um

empreendimento como o processo organizado através do qual a empresa responsável pelo

projeto irá decidir como lançará mão dos veículos midiáticos para chamar a atenção do mercadopara seu produto, com intuito de proporcionar ao mesmo sucesso comercial.

Nas pequenas incorporadoras, o planejamento de marketing é praticamente desprezado. O

pequeno empreendedor do setor, geralmente com formação na área de ciências exatas, em geral

negligencia este importante processo. As principais razões para tanto, aferidas em pesquisa

informal realizada por este autor com empresários do setor, são duas: a falta de importância do

marketing perante outros itens da incorporação (como elaboração de projetos e orçamentos) na

opinião do empreendedor, e a crença de que o marketing é uma ferramenta onerosa, de difícil

acesso e viável apenas para as grandes empresas do setor. No entanto, um bom planejamento de

marketing pode alavancar a velocidade de vendas de um empreendimento, trazendo todos os

benefícios que este fato pode gerar, já explicitados no capítulo "Pré-Aquisição" do presente

trabalho. Será agora apresentada, de maneira sucinta, a ferramenta "análise SWOT" de forma a

auxiliar o incorporador neste processo de marketing.

9.4.1 - Análise SWOT

Para Cruz (2008), a análise SWOT , do inglês Strenghts, Weaknesses, Opportunities and

Threats, trata-se de uma metodologia que possibilita a análise do cruzamento dos pontos fortes e

fracos, oportunidades e ameaças, que dão nome ao método. As oportunidades e ameaças estão

relacionadas às variáveis externas (tais quais concorrentes e mercados), enquanto as forças e

fraquezas dizem respeito às variáveis internas (como estruturas, variáveis de marketing, entre

outras).





Os fatores externos mencionados podem ser considerados como sendo aqueles incontroláveis,

porém monitoráveis, pois não estão sob o controle da empresa. O acompanhamento destes

aspectos permite que a empresa tome medidas para minimizar as suas influências diretas nos

resultados, a exemplo das questões políticas do setor, da economia e das tendências

mercadológicas.

Os fatores internos retratam fatores controláveis pela organização, como o atual cenário da

mesma e o quê ela pretende atingir com o marketing do produto em questão. De maneira geral, a

análise SWOT busca uma melhor visão do cenário mercadológico para o lançamento do

empreendimento.

No contexto do Edifício Progresso, a análise SWOT foi a seguinte:

- Pontos fortes: o produto apresenta uma planta muito bem resolvida, o acabamento das

unidades é superior ao encontrado no bairro, gás individualizado para os apartamentos,

condomínio econômico e poucos vizinhos devido ao pequeno porte do empreendimento, rua

tranqüila, fácil acesso a outras partes da cidade devido a proximidade com grandes avenidas,

custo benefício superior ao dos concorrentes;- Pontos fracos: primeiro empreendimento da empresa, não há água individualizada para

as unidades, a construção de um edifício em um lote adjacente poderia prejudicar a privacidade e

iluminação dos apartamentos dos fundos;

- Oportunidades: com a escassez de empreendimentos 4 quartos de padrão alto de

acabamento no bairro Padre Eustáquio, a lei da oferta x procura beneficiaria o projeto. Mesmo

que a procura fosse muito baixa, a oferta, no primeiro instante, seria apenas das 8 unidades do

empreendimento;- Ameaças: tendo sido lançado em agosto de 2008, todo o mercado imobiliário estava

vivenciando um momento de incerteza devido à crise do subprime nos EUA. Talvez isto pudesse

acarretar numa menor procura por imóveis.





9.4.2 - Elaboração de Material para Marketing

De posse dos resultados da análise SWOT, deve-se definir qual o tipo de mídia é adequada para

realizar a publicidade do empreendimento. No mercado imobiliário, a publicidade em geral é

feita em jornais e internet, pois estes são os dois meios mais baratos de se realizar o marketing, e

coincidem também com os dois meios midiáticos utilizados pelos clientes em potencial para

procurar apartamentos. Portanto, no edifício estudo de caso do presente trabalho, foi realizada

publicidade nestes dois veículos.

Também foi adotada uma estratégia de venda mais pró-ativa, a panfletagem no bairro. Para tanto,

foi elaborado um material para distribuição no mesmo, que está disponível para visualização nas

figuras 9 e 10. O autor gostaria de chamar a atenção para o fato de que praticamente todos os

pontos fortes do empreendimento foram ressaltados nessa publicidade, por exemplo:

- Planta bem resolvida: foi exibida a planta humanizada do empreendimento;

- Acabamento das unidades é superior ao encontrado no bairro: especificado através da

frase "acabamento de alto padrão";

- Rua tranqüila: contemplado no slogan do empreendimento: "Morar em uma localização

privilegiada é um Progresso em sua vida";

- Acesso a outras partes da cidade devido a proximidade com grandes avenidas: retratado

no flyer através da frase "fácil acesso aos principais pontos da cidade";

- Custo benefício superior ao dos concorrentes: "Valorização garantida", "investimento

seguro" e "Melhor custo benefício da região. Compare!".





Figura 9: Frente e verso do flyer do Edifício Progresso. Fonte: arquivos da Martins Bernardes Engenharia.

Figura 10: Figura 9: parte interna do flyer do Edifício Progresso. Fonte: arquivos da Martins BernardesEngenharia.





Além disto, foram construídas instalações para plantão de consultor imobiliário, devido ao bom

resultado comercial gerado por este tipo de investimento, segundo pesquisas informais realizadas

com empreendedores do setor.

9.5 - Apresentação do produto às imobiliárias

Com este material de publicidade definido, devem ser procuradas imobiliárias para efetivarem o

início dos trabalho de vendas das unidades do empreendimento. Para que os funcionários de tais

empresas conhecam bem o produto, tendo portante maior chance de conveseguirem clientes,

sugere-se o preenchimento de um briefing contendo todas as informações pertinentes à futura

obra. Este material foi elaborado por Araújo (2009) e está disponível para visualização nas

tabelas 14,15 e 16 a seguir, com todos seus itens tendo sido preenchidos de acordo com as

características do empreendimento estudo de caso.





Tabela 14: Página 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobiliárias. Fonte: arquivos daMartins Bernardes Engenharia.





Tabela 15: Página 2 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobiliárias. Fonte: arquivos daMartins Bernardes Engenharia.





Tabela 16: Tabela 15: Página 1 do briefing do empreendimento a ser entregue para as imobiliárias. Fonte:arquivos da Martins Bernardes Engenharia.





10.0 - CONCLUSÃO

O processo de incorporação imobiliária no Brasil tem se destacado nos últimos anos devido ao

grande aquecimento da economia mundial, e também às novas políticas para incentivo àaquisição da casa própria implementadas pelo governo. Atualmente, a concorrência entre as

incorporadoras/construtoras é muito maior do que a existente há alguns anos atrás. As maiores

incorporadoras do país estão cada vez mais capitalizadas e competitivas após terem aberto seu

capital no balcão organizado do Mercado Novo da Bolsa de Valores de São Paulo. Considerando

a competitividade deste mercado, fica evidente que as empresas não podem transferir o aumento

dos custos para o preço de seu produto. Soma-se, ainda, o fato de que a incorporadora /

construtora deve atender às expectativas dos clientes no que diz respeito à qualidade de suasunidades à venda. Portanto, o processo de incorporação deve ser cuidadosamente planejado,

executado e gerenciado para que a rentabilidade do empreendimento não seja comprometida.

Neste estudo foram abordadas, de maneira ampla e sem grandes detalhes devido à natureza do

trabalho, as etapas da incorporação imobiliária e os aspectos mais relevantes de cada uma. Foi

dada ênfase em etapas que, na visão deste autor, em geral são negligenciadas pelo pequeno

empreendedor, conforme já foi dito em outros itens desta monografia, como por exemplo asetapas de pré-aquisição e lançamento.

Em suma, como o mercado está em constante processo de mutação, as empresas devem estar

sempre atentas a essas mudanças e dispostas a se adequarem às novas tendências, e

principalmente assumirem posturas pró-ativas e apresentar ao mercado novas idéias, para que

possam se consolidar no mercado. Agregado a isso, elementos como ética, transparência,

comprometimento com a satisfação do cliente, solidez financeira, respeito aos colaboradores

diretos e indiretos, à comunidade, ao meio ambiente e aos fornecedores, bem como uma gestão

séria e responsável, são imprescindíveis para qualquer empresa se destacar no setor da

construção civil.





11.0 – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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APÊNDICE A – PLANEJAMENTO DE INCORPORAÇÃONO MICROSOFT PROJECT





PARTE 1





PARTE 2





PARTE 3

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Trabalho Para Entrega - Athos M. Bernardes FINAL