Transcrição da Teleconferência do 2T09

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Transcrição da Teleconferência Resultados 2T09 Gafisa (GFSA3)

03 de agosto de 2009

Operadora:

Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da GAFISA sobre os resultados do Segundo Trimestre de 2009. Estão presentes hoje conosco os senhores Wilson Amaral de Oliveira, presidente da GAFISA e Julia Freitas Forbes, Gerente de Relações com Investidores. Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, por favor, chame o operador digitando “asterisco zero”. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da GAFISA, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis no mercado. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação, e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da GAFISA e conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora, gostaríamos de passar a palavra ao senhor Wilson Amaral de Oliveira, que iniciará a apresentação. Por favor, senhor Wilson, o senhor pode prosseguir. Slide 2 Bom dia e obrigado por participar de nossa teleconferência de resultados do segundo trimestre do ano de 2009. Estou hoje em companhia de nosso Diretor Financeiro, Duílio Calciolari e nossa Gerente de Relações com Investidores, Julia Forbes. Fico feliz em dizer que o panorama para a indústria imobiliária brasileira continuou a melhorar significativamente desde que apresentei os resultados do último trimestre. O setor enfrentou algumas incertezas durante o primeiro trimestre, e pudemos observar uma demanda saudável em todos os segmentos do mercado imobiliário no último trimestre. De fato, a Gafisa pôde constatar um equilíbrio no desempenho de seu portfólio: A Gafisa, a Alphaville, e a Tenda, uma vez que os clientes dos segmentos de médio e alto padrão retornaram ao mercado e novamente deram uma contribuição substancial para os nossos resultados. A combinação dos juros e inflação mais baixos da história prevaleceu em um cenário de prosperidade econômica, forte incentivo governamental à compra da casa própria e déficit habitacional significativo em todas as regiões do país contribuiu para que a Gafisa alcançasse vendas de R$ 835 milhões no trimestre e o maior resultado em vendas entre todas as empresas do setor no primeiro semestre de 2009, totalizando R$1,4 bilhão. Durante o segundo trimestre, o sucesso dos lançamentos de alto padrão da Gafisa e da Alphaville no estado de São Paulo e Rio de Janeiro demonstrou mais uma vez a popularidade dessas marcas e a habilidade da Gafisa de desenvolver o seu grande land bank criteriosamente de acordo com a demanda do mercado local, maximizando a lucratividade. Registramos velocidades de vendas substanciais em cada um dos projetos lançados, com destaque para a venda de 82% das unidades do empreendimento Granja Viana da Alphaville no primeiro fim de semana após o lançamento.

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Quanto à Tenda, houve um progresso significativo ao consolidar as operações de duas companhias líderes de mercado no segmento de baixa renda, sendo que conseguimos acelerar o ritmo de construção em vários empreendimentos, o que foi possível devido à exclusiva emissão de debêntures no valor de R$ 600 milhões junto à Caixa no início do trimestre. A Tenda estreitou e fortaleceu seus laços com Caixa, melhorando sua capacidade de conseguir um número maior de pedidos de financiamento concedidos pelo banco, uma vez que, agora, a própria companhia é responsável por uma parte maior do processo para conceder tais pedidos, o que, por sua vez, aumenta sua agilidade. Olhando em frente, para o restante de 2009, podemos vislumbrar um cenário macro-econômico positivo. Uma série de medidas governamentais de incentivo à aquisição da casa própria, e também o recente corte da taxa Selic pelo Banco Central para 8,75%, a menor taxa desde que a Selic foi criada em 1999, estimulou a demanda e aumentou a oferta de recursos disponíveis para o crescimento do setor de construção. A taxa de desemprego ajustada pela sazonalidade caiu para 8% em junho, o nível mais baixo desde novembro de 2008 e em julho a confiança dos consumidores atingiu o seu ponto mais alto desde setembro de 2008. A Gafisa continuará desenvolvendo sua marca bastante respeitada em mercados novos e já existentes, alavancará canais complementares de vendas para maximizar a comercialização dos produtos de seu portfólio, e aproveitará a maior disponibilidade de financiamento de capital de giro, particularmente no que se aplica à construção de projetos imobiliários para a população de baixa renda. Esperamos aumentar o número de lançamentos e melhorar ainda mais a imagem sólida da Gafisa e da Alphaville e impulsionar suas habilidades de vendas e marketing, ao mesmo tempo em que servimos de esteio para a estratégia da Tenda de se tornar a líder absoluta no segmento de baixa renda. Agora vamos passar ao slide 3 para que eu possa explicar melhor o que aconteceu no segundo trimestre de 2009. Tenho orgulho de dizer que os resultados operacionais obtidos no segundo trimestre de 2009 foram extremamente sólidos, principalmente devido à abordagem relativamente conservadora de nossos lançamentos. Nesse trimestre, a Gafisa manteve seu foco mais especificamente nas vendas de unidades em estoque do que em lançamentos e, portanto, observou-se uma queda de 56% ou R$626 milhões nos lançamentos, contra os R$ 1.4 bilhões registrados no 2T08. A Gafisa fez lançamentos com valor geral de vendas de R$ 352 milhões e a Alphaville, de R$ 82 milhões ao longo desse trimestre, e a Tenda registrou um valor total em lançamentos de R$ 192 milhões. Nosso pré-vendas ao longo do trimestre aumentou 9% em relação ao ano anterior para R$ 835 milhões, e a velocidade de vendas foi de 24%. De maneira sequencial, nosso pré-vendas cresceu 50%. A receita operacional líquida, calculada em função do percentual de andamento da obra, subiu 54% para R$ 706 milhões ao terminarmos empreendimentos que já haviam sido iniciados. O EBITDA ajustado do segundo trimestre para despesas não-monetárias com opções de ações subiu para R$ 142 milhões, representando uma margem de 20,2%, e um aumento de 69% em relação ao ano passado. O lucro líquido antes de participações minoritárias e opções de ações totalizou R$ 81 milhões, um aumento de 26% sobre o primeiro trimestre de 2008. O lucro líquido depois de computados esses itens foi de R$ 58 milhões.

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Como já mencionei anteriormente, nossa subsidiária Tenda recebeu recursos oriundos de uma negociação inovadora para emissão de debêntures no valor de R$ 600 milhões realizada com a Caixa em maio, sendo que, até o presente momento, a Tenda é a única construtora a ter celebrado esse tipo de financiamento com a Caixa. Esse acordo pioneiro facilitou a aceleração das obras de vários projetos, o que levou a um aumento no reconhecimento de receitas. Por fim, as marcas da Gafisa nesse segmento finalizaram 31 projetos durante o trimestre. Passando para o Slide 4, eu gostaria de discorrer sobre alguns eventos recentes de grande importância durante o trimestre. Além do aumento da demanda pelos produtos de baixa renda da Tenda, a Gafisa registrou um forte desempenho de vendas dos produtos de médio e médio-alto padrão da Gafisa e da Alphaville. A realização de três lançamentos de alto padrão por essas duas marcas de sólida reputação no mercado evidencia a demanda renovada no segmento desse tipo de produto. Os empreendimentos Vistta Santana e Estação Sorocaba da Gafisa, em São Paulo e no Rio de Janeiro, respectivamente, lançados no decorrer do último mês do trimestre atingiram vendas de mais de 45% e 55%, respectivamente, até dia 30 de junho, além do desempenho do Granja Viana da Alphaville do qual já falei anteriormente. Essa integração de sucesso das operações da Fit na Tenda é um exemplo recente da plataforma de vendas diferenciada que estamos desenvolvendo, voltada ao segmento de baixa renda. No decorrer do segundo trimestre, a Tenda concretizou a venda de 4.366 unidades com um VGV de R$ 367 milhões e preço médio de aproximadamente R$ 84.000, o mais baixo do mercado, o que, acreditamos, dá à Tenda uma vantagem competitiva. A Gafisa aprimorou sua posição financeira durante o trimestre de várias maneiras e, a partir do final do período, tinha uma posição de caixa de aproximadamente R$ 1,1 bilhão. A Companhia finalizou sua segunda operação de securitização de 2009, vendendo recebíveis que geraram R$ 70 milhões em recursos líquidos e também excluíram um covenant antigo, negociado em 2006, quando as operações da Companhia eram consideravelmente menores. A exclusão dessa dívida, aliada a algumas outras concessões nos permite ter maior flexibilidade financeira. Na realidade, a maior habilidade de considerar uma série de alternativas de financiamento para aproveitar oportunidades futuras e superar nossas expectativas atuais para o ano, facilitou em muito nossa decisão de cancelar uma oferta de ações. Por fim, fico satisfeito em dizer que a Gafisa recebeu a certificação Sarbanes-Oxley, o que representa a dedicação da Companhia em busca da excelência organizacional e da transparência. O slide 5 destaca três marcas independentes e, ainda assim, complementares entre si, que oferecem moradia para populações de todas as faixas de renda e que estão posicionadas de forma a continuar a oferecer o produto certo ao preço certo. Nossa cobertura abrangente do setor, por meio de nossa ampla gama de produtos, juntamente com nossa presença em âmbito nacional, define a liderança da Gafisa no setor. Com gerenciamento dedicado, aliado a nossas equipes operacionais com expertise em construção residencial e habilidade para atender às necessidades de cada tipo de cliente, continuamos construindo nossa sólida reputação. Acreditamos que atender a todos os segmentos será ainda de maior valia à medida que o mercado imobiliário brasileiro, ainda em desenvolvimento, amadurece.

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E, no próximo slide, slide 6, pode-se vislumbrar a diversificação da Companhia, com empreendimentos em andamento em todo o Brasil. A Gafisa tem, em seu land bank estimado em R$ 16 bilhões, o alicerce para desenvolver sua estratégia de diversificação geográfica e de produtos, sendo que, atualmente, conta com empreendimentos em 20 estados e quase 100 cidades. O lado direito desse slide reflete a diversificação de nossas vendas contratadas e aquisição de terrenos, que não demonstra mais uma maior participação dos mercados líderes de São Paulo e Rio de Janeiro da mesma forma como ocorria há alguns anos. Como podemos ver, mais de um terço de nosso desempenho de vendas e de nosso land bank agora fica em outros estados. Slide 7 – Como mencionei anteriormente, a Gafisa manteve o foco em vendas de seus estoques durante o trimestre, ao mesmo tempo em que lançou empreendimentos em segmentos com demanda aquecida. Podemos ver nessa tela a diminuição do número de lançamentos na comparação ano-a-ano, embora os lançamentos tenham chegado a R$626 milhões pelo segundo trimestre, com 69% de participação dos segmentos de padrão médio e médio-alto. Os lançamentos no estado de São Paulo foram responsáveis por mais de metade do total nesse trimestre. Passando ao slide 8 – Quando observamos nosso pré-vendas, pode-se perceber que as vendas do segundo trimestre cresceram 9% para R$ 835 milhões em comparação ao mesmo período do ano anterior, enquanto as vendas do primeiro semestre de 2009 mostraram-se em linha com os resultados do mesmo período de 2008. Ao analisarmos os resultados de pré-vendas do primeiro semestre por região, 34% da participação corresponde aos novos mercados. Há uma forte demanda de imóveis em outras regiões diferentes de São Paulo e Rio, ao mesmo tempo em que a demanda desses dois estados tradicionais continua consideravelmente alta. Nos slides 9 e 10, pode-se observar que a velocidade de vendas para o consolidado da Companhia foi de 24% e que cada segmento obteve sucesso no desempenho de vendas de suas unidades em estoque durante o trimestre, atingindo um resultado, ao final do período, de aproximadamente R$ 2,7 bilhões. Observem que as obras de 74% do estoque ainda não foram iniciadas ou ainda nem chegaram a 30% da construção, ou seja, o volume de nossos estoques representa um enorme pipeline de receita a ser reconhecida em períodos futuros. Passando ao slide 11 – uma de nossas mais importantes vantagens competitivas é nosso land bank com qualidade e diversificação. Contamos com 303 terrenos diferentes, em 21 estados. A Tenda representa cerca de 60% do potencial de 104 mil unidades da Gafisa, e as marcas dos segmentos de padrão médio e médio-alto da Alphaville e da Gafisa perfazem cerca de dois terços do total do valor de vendas em potencial do land bank, ultrapassando um VGV de R$ 10 bilhões. Obrigado, e agora eu gostaria de passar a palavra à Júlia. Slide 12 – Panorama de resultados do 2T09 Bom dia a todos! Como Wilson explicou anteriormente, registramos números operacionais melhores durante o segundo trimestre de 2009 devido a uma maior contribuição de todos os segmentos. Vou começar dizendo que ajustamos nossos números referentes ao 2T08 de acordo com a Lei

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11.638, que alinha as regras de contabilidade ao IFRS para fins de comparação com os números de 2009. Slide 13 – Destaques Operacionais Como podem ver no Slide 13, para o 2T09, a receita líquida, reconhecida em função do andamento da obra, cresceu significativos 54% ultrapassando R$ 700 milhões, conforme progredimos na finalização de um grande número de empreendimentos lançados nos últimos anos. A Tenda contribuiu bastante, foi responsável por 37% da receita. O lucro bruto subiu 41% durante o trimestre para R$ 191 milhões refletindo o crescimento da receita, ao mesmo tempo em que a margem bruta caiu de 29,6% no 2T08 para 27,1% no 2T09, em parte devido a uma reclassificação do reconhecimento de nosso custo de terreno em unidades permutadas e parcialmente devido a um aumento dos juros capitalizados de R$ 5,9 milhões no 2T08 para R$ 20,2 milhões no 2T09. O EBITDA ajustado a despesas não-monetárias com opções de ações para o segundo trimestre totalizou R$ 142 milhões, 69% maior do que os R$ 84 milhões alcançados no 2T08. Como porcentagem da receita líquida, o EBITDA ajustado aumentou para 20,1% de 18,4 % no ano anterior. O lucro líquido no 2T09, antes das participações de minoritários e despesas não monetárias com opção de ações, foi de R$ 81 milhões, um crescimento de 26% em relação ao 2T08, com uma margem líquida ajustada de 11,5%. O lucro líquido totalizou R$ 58 milhões em comparação aos R$ 43 milhões no ano anterior, ao se beneficiar do crescimento da receita, bem como do aumento na lucratividade operacional. Em razão dos diferentes modelos de negócios e dos investimentos recentes associados aos segmentos de baixa renda, passaremos a divulgar a lucratividade operacional por unidade de negócio. Slide 14 – EBITDA Ajustado No slide 14 apresentamos uma visão detalhada dos resultados do EBITDA tanto da Gafisa quanto da Tenda, e também os números consolidados, ajustados para os itens habituais como juros capitalizados, despesas com plano de opções de ações e participações minoritárias. Como podem ver, a Companhia apresentou uma margem EBITDA ajustada de 20,1%. O segmento da Gafisa apresentou uma margem EBITDA ajustada de 23,3%, e a Tenda, que opera exclusivamente no segmento imobiliário de baixa renda, registrou 14,8%. Também é possível perceber aqui a importante contribuição que nossos negócios nos segmentos de renda média e média-alta tiveram no EBITDA durante o segundo trimestre e o primeiro semestre, uma vez que mais de 75% do EBITDA correspondeu à participação da Alphaville e da Gafisa. Contudo, o EBITDA da Tenda melhorou tanto na comparação ano-a-ano como trimestre-a-trimestre, uma vez que a Companhia pôde acelerar a construção dos empreendimentos devido aos recursos da emissão de debêntures recentemente finalizada junto à Caixa, aumentando, portanto, o reconhecimento de receitas. Isso permitiu que a Tenda chegasse a uma margem EBITDA mais alta, e esperamos que a Tenda continue a apresentar resultados ainda melhores durante o segundo semestre. Slide 15 – Despesas Gerais, Administrativas e de Vendas

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Ao avaliarmos nosso desempenho operacional no slide 15, podemos observar o impacto do aumento de nossos esforços com despesas gerais, administrativas e de vendas (SG&A) em comparação com o primeiro trimestre de 2009. Como já sabem, a Tenda opera uma ampla rede de escritórios regionais em áreas de tráfego intenso a fim de direcionar as vendas ao segmento da população de baixa renda. Essa subsidiária melhorou seu desempenho de vendas consideravelmente durante o segundo trimestre de 2009. Por exemplo, a Tenda aumentou em 45% suas vendas no segundo trimestre de 2009, enquanto que as despesas com vendas aumentaram 17% no mesmo período, resultando em uma melhor relação de despesas com vendas apesar do aumento das despesas em termos absolutos. Dada a excelente oportunidade que representa o segmento de baixa renda, esperamos que os índices operacionais continuem a melhorar no futuro à medida que essa Companhia melhore o seu desempenho, com aumento da receita. Além disso, uma vez que recentemente consolidamos um negócio independente já existente, nossos índices de gastos gerais e administrativos também aumentaram. Mais uma vez, com o aumento da receita e à medida que as sinergias organizacionais da reestruturação da Tenda se consolidam, esperamos que esses índices também melhorem. Slide 16 – Receitas a Apropriar Passando para o Slide 16, todos podem ver que continuamos a registrar fortes vendas em todos os segmentos de nosso negócio que impulsionam o saldo de receitas a apropriar a serem contabilizadas em períodos futuros, conforme nossos projetos são finalizados. Durante o segundo trimestre, o saldo dos resultados a apropriar, calculado em função do andamento da obra (método PoC), aumentou para R$ 1,1 bilhão, um aumento de 69% em comparação com o segundo trimestre de 2008. A margem de receitas a apropriar alcançou 36,4%, uma alteração de 180 pontos-base em comparação ao 1T09. Gostaria de lembrar que o saldo de resultados a apropriar não é descontado a valor presente. Slide 17 – Excelente Posição Financeira O slide 17 descreve nossa sólida posição financeira. A partir de 30 de junho de 2009, a Gafisa detinha caixa e equivalentes de caixa de mais de R$ 1 bilhão, por se beneficiar dos recursos de uma operação de securitização que envolvia a venda de recebíveis da Gafisa e que gerou R$ 70 milhões para a Companhia, e também devido aos R$ 600 milhões da emissão de debêntures da Tenda com a Caixa. Além disso, a Companhia tinha acesso a R$ 3,4 bilhões de crédito em linhas de financiamento imobiliário nos principais bancos do mercado. Nosso índice de consumo de capital foi de R$ 111 milhões, significativamente menor do que os R$ 360 milhões no 4T08. A dívida líquida mais obrigações com investidores foi de R$ 1,5 bilhão e nosso índice de dívida líquida e obrigações com investidores sobre patrimônio líquido e participações minoritárias aumentou discretamente para 65,6% em comparação a 61,9% no 1T09. E, como Wilson já comentou, recentemente excluímos um covenant antigo, negociado em 2006, quando o patrimônio da Companhia era equivalente a menos da metade do valor atual. O covenant determinava que a Gafisa não poderia ter dívida líquida (excluindo a dívida do SFH) superior a R$ 1 bilhão. Como resultado dessa renegociação, a Gafisa pagará juros adicionais em linha com as taxas de mercado e terá maior facilidade para acessar uma série

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de instrumentos de dívida no mercado caso deseje exercer essa opção, uma vez que o covenant que limitava a dívida a R$ 1 bilhão foi excluído e o covenant que regulava a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido foi ajustado, excluindo os financiamentos de projetos e incluindo as participações minoritárias. Slide 18 – Desempenho de Ações e Liquidez O Slide 18 mostra um panorama do desempenho de nossas ações e liquidez. As ações da Gafisa continuam a ser as mais líquidas do setor, sendo esta a única construtora brasileira listada no mercado de capitais dos Estados Unidos. Slide 19 – Panorama Por fim, ao passarmos ao slide 19, gostaria de acrescentar que acreditamos que nossa linha de produtos residenciais, nossa forte marca em todas as classes econômicas e a presença em todo o território nacional nos posiciona de maneira muito satisfatória para participar ativamente do crescimento sustentado do setor imobiliário. A Gafisa reafirma sua previsão de vendas e margem EBITDA em 2009, e a Companhia focará seus esforços nas vendas de seus estoques, lançamentos de novos empreendimentos conforme a demanda, e no fortalecimento ainda maior de seu desempenho em cada um dos setores em que atuamos. Espera-se que as vendas consolidadas da Gafisa para todo o ano de 2009 fiquem entre R$ 2,7 e R$ 3,2 bilhões. Espera-se que a Gafisa contribua com R$ 1 a R$ 1,2 bilhão, a Tenda com R$ 1,4 a R$ 1,6 bilhão, e a Alphaville com R$ 300 a R$400 milhões. A margem EBITDA consolidada deverá ficar na faixa de 16% a 17%, e a margem EBITDA da Tenda deverá ficar entre 14% e 16%. Obrigada. Abriremos agora a sessão de perguntas e respostas. Operadora: Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas. Caso você tenha alguma pergunta, por favor, digite “asterisco um”. Se a sua pergunta for respondida, você pode sair da fila digitando a tecla # (sustenido). As perguntas serão atendidas na ordem em que forem recebidas. Por favor, aguardem enquanto coletamos as perguntas. Mais uma vez, para efetuar uma pergunta, digite “asterisco um”. Por favor, aguardem um momento enquanto recolhemos as perguntas. David Lawant, Itaú: Bom dia a todos. Eu tenho duas perguntas. A primeira, eu queria saber se vocês podiam falar um pouco mais sobre a margem bruta, dar um pouco mais de detalhe; por que a gente viu uma queda contra o 1T09, especialmente quando a gente viu a margem backlog subindo, tanto para Gafisa quanto para Tenda? E a segunda pergunta é sobre essas aquisições de nove projetos adquiridas de parceiros, acho que deu um VGV de R$82 milhões, se vocês pudessem falar um pouco sobre isso também. Obrigado. Wilson Amaral de Oliveira:

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David, bom dia. Deixe-me começar pela segunda questão, e em seguida eu vou passar para o Fernando Calamita, e ele vai cobrir a questão relativa à margem. A questão das compras de aquisições e participações, a gente tem falado bastante nas nossas conversas com os analistas e com os investidores em geral que a gente acredita que o Brasil vai apresentar muitas oportunidades de projetos lançados no passado que estão em algum momento do seu ciclo, alguns deles em produção, outros ainda nem em produção, mas a gente assistiu a um volume muito grande de lançamentos em 2006, 2007 e 2008, e parte desses projetos, na nossa visão, vão estar disponíveis para aquisição. O que eu acho que é sempre uma decisão interessante, porque são projetos onde você já tem uma informação muito clara com relação a sua aceitação, você já tem uma noção muito boa de como ele está performando em margem, ou seja, ele representa riscos menores para a Empresa. Então, nesse trimestre nós tivemos a oportunidade de comprar participação. Nesse caso, foi uma participação em empreendimentos de sócios nossos, de parceiros nossos, mas a gente vê também oportunisticamente um potencial para aquisição não só de parceiros, mas também de comprar participações no mercado, o que é bastante positivo para a Empresa. Deixe-me passar agora para o Fernando, por favor, a questão da margem. Fernando Calamita: Bom dia, David. Nós podemos observar entre o 1T e o 2T uma redução de aproximadamente 1,4% na margem bruta. Isso advém substancialmente de dois elementos, um é a contabilização da permuta física. Nós vínhamos até o final do 1T ainda no critério do não-reconhecimento do efeito da permuta, tanto na receita de vendas como no custo; nós estávamos em discussão com relação ao entendimento com os nossos auditores, e agora no 2T, dada a consolidação do CPC, da 11.638, o nosso entendimento com os auditores foi da sua contabilização. Então, isso trouxe um efeito para a gente na margem do 2T de 0,67%. Com relação ao outro aspecto, ele é substancialmente relacionado a mix de venda. No 2T a gente teve a venda de produtos, sobretudo no Rio de Janeiro, que apresentavam uma margem um pouco menor. Eram produtos que a gente tinha em estoque, produtos de 2007, ou mesmo de 2008, e isso consequentemente reduziu a nossa margem mais 0,7%. A gente não espera nos próximos trimestres, dado que esses eram produtos que a gente tinha há mais tempo, e portanto na nossa estratégia considerava a gente poder vendê-los, ainda que com resultado um pouco menor; a gente não espera repetir esse efeito nos próximos trimestres. David Lawant: OK, obrigado. E se vocês me permitirem, vocês podem falar quanto vocês pagaram na aquisição dos R$82 milhões de VGV? Wilson Amaral de Oliveira: Poderíamos, mas eu não tenho essa informação para te passar. Eu fico te devendo, com certeza te encaminho. A Júlia vai anotar e providencia isso. David Lawant:

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OK. Obrigado. Guilherme Vilazante, Barclays Capital: Bom dia. Eu tenho, na verdade, duas perguntas. A primeira é em relação a empréstimos SFH, a gente percebeu que trimestre contra trimestre o volume de empréstimo caiu R$37 milhões quando, a essa altura do ciclo, a gente estava esperando que ele estivesse subindo, quer dizer, daqui para o final do ano, à medida que os projetos de 2007 e 2008 estiverem evoluindo, a expectativa é que esse volume tivesse subindo. Então, só para entender um pouco o motivo dessa queda, se foi alguma coisa específica de algum projeto, e se realmente a gente pode esperar que esse volume aumente, e quanto, até o final do ano. A minha segunda pergunta também é em relação à margem. E só para pedir um pouco para vocês se aprofundarem um pouco mais nesse ponto, não em relação ao trimestre passado, mas em relação à diferença da margem de backlog para a margem bruta. Mesmo depois que você ajusta pelas despesas financeiras que estão registradas no COGS, você tem uma diferença entre a margem de backlog e a margem bruta de mais de 6%, 6,3%, e não tem efeito de PIS e Cofins. Então, só para entender se isso é em função de desconto dessas unidades, e se esse padrão de diferença deve continuar daqui para frente. Wilson Amaral de Oliveira: Bom dia. Acho que você pegou bem a questão do SFH, você está absolutamente correto. O momento do volume de SFH é de crescimento. O que você viu nesse trimestre foi um ajuste circunstancial do trimestre, quer dizer, é o que nós entregamos no 1T, liquidando no 2T, mas é um ajuste de datas. Eu tenho certeza que nós vamos ver um crescimento grande no SFH porque o ciclo é esse mesmo, como você bem pegou. Eu não sei se nós temos aqui o volume para te passar das contratações futuras, mas eu encaminho isso para você. Mas não tenha dúvida, você vai ver um volume crescente de SFH. Não sei se você se lembra, a gente falou muito nos últimos trimestres, que desde novembro do ano passado, ou outubro do ano passado, todos os nossos lançamentos só ocorreriam após a contratação do SFH. A gente achava que tinha um risco muito grande associado a um lançamento não contratado, então de lá para cá na verdade 100% dos nossos lançamentos hoje estão já contratados. Então, a gente tem esse volume internamente, passa para você, mas você vai ver um aumento sensível na contratação dos próximos trimestres, dado que a gente já tinha essas linhas definidas com os bancos desde o ano passado. Agora, com relação à margem, realmente há uma diferença. Uma diferença é explicada pelo AVP, porque essa margem não tem o AVP. Mas acho que como você citou bem, ela não dá conta de toda a explicação. O que acontece é que, primeiro, a margem que nós estamos entregando hoje tem impactos, como o Fernando Calamita acabou de falar. Nós tivemos algumas vendas efetuadas, que eram vendas do passado, produtos que estavam prontos, e gente está sempre arbitrando entre o custo de manter um estoque a um custo financeiro alto, e fazer a venda e reciclagem do capital na medida em que você tem projetos melhores.

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A margem hoje que está no nosso backlog é maior, e ela deveria ser maior do que a margem que está sendo entregue; talvez não exatamente nesta diferença, porque, de novo, dependendo do ciclo, da curva de produto, você está sempre sujeito a ajustes na curva de custo. A gente não está esperando nada muito grande, mas eventualmente você vai ter uma margem no futuro um pouco menor do que essa, mas um tanto acima da margem que está sendo entregue hoje. Eu acho que talvez valha a pena, nós vamos pensar nisso, se no nosso próximo call nós já não fazemos também o ajuste do AVP para dar uma informação mais objetiva para vocês, para facilitar a modelagem. Mas, seguramente, a margem do backlog é melhor do que a margem que está sendo entregue hoje no nosso report de resultados. Guilherme Vilazante: OK. Obrigado. Marcelo Telles, Credit Suisse: Bom dia a todos. A maior parte das minhas perguntas já foI respondida, mas eu queria perguntar em relação à necessidade de financiamento para o 2S, e ver se vocês poderiam dar uma atualização para a gente, se vocês estão explorando outras alternativas, dado que vocês conseguiram renegociar o covenant, se vocês poderiam emitir mais uma debênture, uma debênture conversível, e se isso permitiria à Gafisa crescer mais, ou se está aumentando o volume de lançamentos de uma maneira maior no ano que vem. Obrigado. Wilson Amaral de Oliveira: Bom dia, Marcelo. A questão de financiamentos está evoluindo bem. Respondo até a questão anterior do Vilazante, a gente comentava sobre a evolução do nosso volume de SFH. Como nós já temos as linhas garantidas, a gente vai presenciar, então, uma evolução bastante grande. Aliás, com certeza o Vilazante está nos ouvindo ainda. O volume de contratação agora no 2S é alguma coisa em torno de R$500 milhões a R$600 milhões – só te respondendo, Vilazante, por tabela. Mas voltando à questão do financiamento em geral. A Empresa finalizou o 1S do ano com uma dívida líquida sobre patrimônio líquido, incluindo minoritários, na ordem de 66%, o que na nossa visão é um nível bastante adequado. De acordo com os nossos números internos, a gente ainda espera uma evolução desse percentual até o final do ano. Nós já até temos falado bastante, temos mantido o mercado bastante informado a respeito dessa potencial evolução. Nós acreditamos que esse número possa chegar por volta de 80%, 85% no final do ano. Agora, o que eu acho que vale a pena mencionar é o seguinte, o Brasil, nos últimos quatro meses, mudou bastante a questão relativa à disponibilidade de recurso para capital de giro. A gente viu o início da crise em outubro do ano passado, e especialmente o 1T deste ano, os bancos realmente haviam secado qualquer fonte de financiamento. Nós aqui na Gafisa não fizemos nenhuma dívida corporativa de maio de 2008 até recentemente; quer dizer, mais de um ano sem fazer uma operação. O que acontece é que especialmente nos últimos 60, 90 dias, nós tivemos uma mudança clara no mercado a respeito da disponibilidade de linha.

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Por exemplo, nós, inclusive, até por conta de termos anunciado uma oferta de equity agora no final de maio, começo de junho, a gente acabou sendo abordado por muitas instituições com opções de financiamento bastante interessantes. Quer dizer, essas são opções de dívida corporativa, são opções desde debêntures normais, de um bond normal, e também há uma oferta grande, um apetite muito grande associado à questão de queda de juros para conversíveis, há prêmios bons, há strike price bons. Então, hoje o Brasil conta com um leque de oportunidades muito bom para financiamento da Empresa. E nós temos, realmente é um volume, aprovado muito grande junto aos principais bancos brasileiros. No caso da Gafisa, acho que vale a pena, até tentando cobrir esse ponto, por conta dessa oferta de equity que foi cancelada. A gente vê nos próximos meses um potencial muito grande de crescimento, especialmente pelo retorno da média e alta renda. A gente tem visto, por conta dos últimos lançamentos feitos, uma aceitação muito grande desse tipo de produto, e daqui a 60, 90 dias, nós vamos estar em processo de orçamento para o ano de 2010. Eu acho que é o seguinte: a questão de crescer mais ou menos vai estar sempre sendo avaliada internamente. Agora, a gente está hoje, no momento, mais preocupado em que o mercado entenda corretamente o plano que nós temos em curso, porque o plano que está em curso, está em operação, está em execução, é um plano bastante agressivo de crescimento. Eu acho que nós já ajustamos uma parte da comunicação ao mercado, mas ela ainda não está completamente ajustada. Mas eu acho que a qualquer momento, especialmente agora na virada do ano, por conta do budget de 2010 e da revisão do nosso plano quinquenal, se nós notarmos realmente uma demanda forte pelos nossos produtos, eu acho que a gente voltaria a uma avaliação mais precisa da questão de financiamento. E esse financiamento está sempre associado; ele pode ser um financiamento puro, porque nós ainda temos espaço para leverage na Companhia, ou ele pode vir combinado com equity, se nós virmos que há realmente uma demanda forte pela frente. Mas eu acho que é importante a gente estar com a estrutura de capital preparada para aproveitar as oportunidades. Acho que um ponto que tem sido claro para todo mundo, a gente avalia as oportunidades que estão no mercado. Por exemplo, no ano passado, tivemos a oportunidade de fazer uma operação com Tenda, que foi uma operação, na nossa visão, a mais correta para a Empresa, e a gente só pode fazer aquela operação porque a gente estava preparado do ponto de vista de capital. Então, eu acho que é uma vantagem competitiva você ter uma estrutura de capital adequada para aproveitar estas oportunidades. Mas hoje, Marcelo, mais uma vez tem todo tipo de opção no mercado, diferente do que a gente via no 1T deste ano. Marcelo Telles: OK. Muito obrigado, Wilson. Eduardo Ribeiro Silveira Guimarães, Fator Corretora:

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Bom dia a todos. Eu tenho três perguntas. A primeira se vocês têm o cronograma de obras a serem entregue no 2S em VGV. A segunda pergunta seria o montante de recebíveis performados no final de junho. E a terceira pergunta seria em relação a este nível de endividamento que o Wilson comentou, de 80%, 85%, seria no final de 2009 ou 2010? Obrigado. Wilson Amaral de Oliveira: Eduardo, bom dia. Eu não tenho o cronograma de obras em mãos para te entregar, mas o volume de obras este ano de entrega, que está programado para o final desse 2T, é um volume significativo. A gente está em um volume de reconhecimento de receitas forte e entregando muita coisa relativa ao período de lançamento de 2007, começo de 2008. Mais uma informação que a gente pode tentar juntar para te passar, mas a gente normalmente não passa esse volume de informação. Mas a gente vai tentar pelo menos dar uma noção em termos de unidades que estão sendo preparadas. Em termos de performados, você viu, a gente acabou de fazer uma operação, mantendo aquela nossa política. A gente continua achando que tem que reciclar o capital, tão logo performe. A gente fez duas operações já este ano, a gente deve ter hoje na nossa carteira mais alguma coisa em torno de uns R$100 milhões performados ou em fase final de performance. Mas este número aumenta muito para o final do ano, e como sempre a gente vai estar empacotando e securitizando. Nós estamos vendo o mercado de securitização bastante animado, quer dizer, ele sempre foi bom, mas eu acho que agora, por conta da redução de juros e a gente tendo uma careira que corre a taxa 12% ao ano, mais indexador, a gente tem uma atratividade muito grande para diversos players que estão no mercado. Aliás, é até interessante está vendo surgir players diferentes, muito interessados nesse tipo de recebível. Então, você pode continuar esperando operações, pelo menos mais uma operação para este ano. Com relação ao índice de net debt/equity, quando eu falei 80%, 85% é em algum momento entre o final ano de 2009 e o 1T10. Agora, o número projetado para 2010 obviamente vai depender dos planos que nós vamos confirmar agora em outubro e novembro. Nós tivemos um lançamento grande no passado e uma parte, nós já estamos naquela fase fechar o ciclo, então na segunda parte de 2010 a gente já começa ver o retorno de caixa e muito mais forte ainda no ano de 2011. Agora, é difícil falar sobre isso agora porque, como nós ainda não travamos o nosso budget para 2010 e a gente está vendo o mercado voltando com uma certa agressividade, a gente, de novo, vai estar com aquele bom dilema entre crescer mais rápido e trabalhar com índices diferentes ou desalavancados através de equity, que é outra opção que nós temos, tem muito interesse em equity hoje pelo Brasil no mundo inteiro. Mas acho que é cedo para falar ainda em final de 2010, por conta de nós ainda não termos fechado o nosso plano. Estou recebendo informação em mãos com relação a projetos e entregas, só Gafisa este ano tem projetado no nosso programa mais de 19 projetos, que são projetos médios-grandes. Obviamente, se a gente pegar o número da Tenda, então você vai falar em números muito maiores, que são números de ticket menor. Mas o da Tenda eu não tenho em mãos para te passar. Eduardo Ribeiro Silveira Guimarães: OK, obrigado.

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Rafael Coloneze Pinho, Banco Safra: Bom dia a todos. Na verdade, duas perguntas rápidas, a primeira em relação à velocidade de venda, a gente viu uma recuperação considerável no trimestre, que foi experimentada pelo os outros players também. O que vocês esperam, enfim, a gente tem o guidance de vendas para o ano, mas para o trimestre agora o que vocês estão vendo em termos de, vocês continuam vendo essa tendência de recuperação, você pode dar algum tipo de nível? A segunda pergunta refere-se a uma resposta que você deu para o Vilazante, em relação à margem REF, você quando estava respondendo disse que parte daquela diferença de seis pontos podia ser devido a um movimento de reciclagem capital de vocês, de sair mais rápido de projetos que estavam acabando, o que eu entendo que é dar algum tipo de desconto em unidades prontas ou próximas a ficar prontas. A gente viu uma melhora no estoque de pronto, eu queria entender o que é nível confortável para vocês de desconto, para venda de unidades prontas, enfim, para fazer esta reciclagem de capital. Obrigado. Wilson Amaral de Oliveira: Rafael, com relação à tendência de vendas, acho que as tendências são muito positivas. A gente continua vendo o mercado de média-alta voltando, e eu acho que essa vai ser a tendência para o final do ano. Acho que, como você bem falou, não só a nossa empresa, acho esse é um fenômeno generalizado. Acho que é interessante prestar bastante atenção nesse período que começa hoje, de agosto até mais ou menos final de novembro. Dezembro normalmente não é um mês muito forte e julho, por conta das férias, especialmente no médio-alto, normalmente ele não é um dos melhores meses do ano. No nosso caso, julho foi um mês bom, nós entregamos um pouco acima do que a gente tinha orçado, mas quando a gente prepara o budget para julho, sazonalmente a gente já trabalha com uma velocidade um pouco abaixo do que agosto, setembro e outubro, por exemplo, que normalmente são meses bons. Então, eu acho o seguinte, que a tendência é essa, sempre voltando a um ponto, quer dizer, acho que a gente está tendo bons sucessos nos lançamentos que a gente tem feito. A gente acabou de reportar, você vê lançamentos de produtos na ordem de R$500 mil, R$1 milhão e com uma performance de venda bastante boa já na largada, o que é ótimo. Agora, também é importante frisar que nós não temos hoje no mercado o volume de lançamentos como a gente tinha em 2006 e 2007. Acho que as empresas, em geral, estão extremamente cuidadosas com a preparação dos projetos, os projetos que estão sendo lançados são bons e isso explica também a velocidade. Acho que o cuidado que a gente tem que ter, e a gente tem tido nos últimos meses, a gente tem que manter nos próximos trimestres. Acho que produtos bons vão apresentar grande liquidez porque aquele maior problema, que é aquele problema da confiança, que a gente viu no final do ano passado, onde realmente o cliente simplesmente abandonou os estandes, isso já não existe mais. Acho que o cliente continua cauteloso, mas ele está hoje muito mais confiante do que ele estava há seis meses. E por a gente achar que o nível de confiança da economia continua subindo, então não há motivos para gente achar que esta tendência vá mudar. Com relação à questão da margem, de novo, nós temos que fazer o ajuste pelo REF AVP, que não é feito. Então, nós temos que nos preocupar em mostrar isso de uma forma melhor para vocês, porque esta diferença não é no range que você está vendo.

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Agora, a questão relativa à reciclagem de capital, no nosso caso, especificamente, primeiro que a gente sempre verifica o custo de manter versus o custo de vender, porque normalmente, só para você ter uma ideia, essas são unidades que estão em alguns empreendimentos que tiveram uma boa parte vendida e são unidades que sobram e você tem toda uma interferência, todo um impacto relativo à manutenção dessas unidades, com custos de associados a condomínio e coisas desse tipo. Agora, a decisão maior tem a ver com a decisão financeira. Então, no nosso caso aqui, uma parte significativa desses lançamentos foram feitos há questão de dois anos, produtos já prontos. Na época, não sei talvez se você vai se lembrar disso, na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, nós tivemos alguns produtos que depois foram objetos de uma competição muito forte, o excesso de lançamento, e então são unidades remanescentes que, na nossa visão, é melhor sair, até porque nós não temos muito mais, nós estamos basicamente zerando. Na verdade, um fato que nós tivemos aqui foi exatamente isso, a gente vendeu em uma velocidade maior do que o orçado esses produtos, então ele afeta o mix. Mas, a gente não espera nada, quando você fala como é que se toma a decisão, nós sempre trabalhamos em termos de valor presente, quando nós decidimos um preço de venda, e as margens AVP, que é o que infelizmente, no relatório, você vê margens em termos nominais, ela não reflete corretamente a decisão financeira. Mas em termos de AVP, nós falamos de descontos da ordem de 2%, 3%, não é nada muito significativo. Rafael Coloneze Pinho: OK, Wilson, obrigado. Eu tinha uma última pergunta, se você puder, rapidamente, a respeito de Tenda. Quer dizer, vocês já promoveram uma boa reestruturação em Tenda, ao longo da apresentação a gente viu a melhora em vários indicadores, inegável a melhora de Tenda. A pergunta é se você pudesse, eu sei que isso é difícil, mas quantificar o quanto já foi de reestruturação para o quanto falta ser feito, você diria o quê? A gente está mais da metade do caminho, enfim, tem ainda muita coisa para ser feita em termos de melhora em Tenda? Quão intensivo é o trabalho que falta ser feito na empresa? Wilson Amaral de Oliveira: Rafael, acho que, se eu tivesse que dar um chute para você, eu diria que realmente a gente já passou de 50%, a gente fez muita coisa na Tenda. Agora, eu acho que isso é um processo e ele não finaliza tão cedo, porque quando você faz uma fusão de duas empresas, o produto final dessa fusão tende a ser maior que as partes, esse é o nosso objetivo. Porque na medida em que a gente conhece o modelo deles, que é um modelo, na minha visão, brilhante, a gente tem repetido isso aqui trimestre a trimestre, acho que a gente está conseguindo já começar a provar isso. Mas por outro lado você também tem a experiência de gestão e de management da Gafisa, que a hora que você junta com o conhecimento deles, você acaba levantando oportunidades para novas mudanças e para novas revisões de processo. Então, eu acho que a gente já fez bastante, eu acho que o modelo que nos atraiu, aquela plataforma de varejo com aquela visão de baixa renda, aquela cultura de baixa renda, está comprovado. Acho que vocês vão ver o ramp up em termos de volume trimestre a trimestre, obviamente com os impactos positivos na margem, eles conseguem realmente, efetivamente acessar o cliente de uma forma absolutamente inovadora. Eu não vejo, assim, nenhuma grande ruptura. As rupturas a gente faz em um primeiro momento, os grandes cancelamentos, as revisões de credit score, depois a homologação para a operação, como a gente é correspondente da Caixa. Então, uma série de coisas que a gente, agora por exemplo, um trabalho febril que nós temos em grupos especializados em redução de ciclo,

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que a gente aposta que é o caminho do futuro. Mas acho que agora são coisas, é o ongoing, quer dizer, não tem um fim, acho que a gente vai ter ainda um trabalho bastante forte ao longo dos próximos 18 meses, 24 meses, mas o grosso, aquela primeira arrumada já foi feita com certeza, por isso que você já está vendo os resultados aparecerem. Rafael Coloneze Pinho: OK. Obrigado, bom dia. Leonardo Zambolim, Goldman Sachs: Bom dia a todos, duas perguntas rápidas também, a primeira em relação à alavancagem, a gente vê que existe um certo espaço para alanvacagem ainda para chegar nesses níveis de 80%, 85%. Minha dúvida é a que ponto, a partir de que momento vocês começam a perceber um aumento no custo de dívida? Ou seja, hoje essas opções que vocês têm recebido dos bancos, elas são mais próximas ao que foi renegociado na debênture ou as taxas são melhores do que essas? E a segunda, um follow up na parte de margens, a gente vê que historicamente a margem de Tenda foi superior à de Gafisa; até aí nenhuma novidade. Agora, o que esperar daqui para frente? Por exemplo, esse trimestre a gente viu Tenda rodando em uma margem bruta mais ou menos de 31%, a margem consolidada a 27%. Então, dado o balanceamento de mix olhando para frente, o que a gente pode esperar em termos de margem bruta consolidada para a Companhia? Obrigado. Wilson Amaral de Oliveira: Leonardo, bom dia. Com relação à alavancagem, como a gente, em uma resposta anterior, mencionou mais ou menos 80%, 85% net debt/equity, final do ano começo do ano que vem. A gente está bastante confortável com isso e a gente, obviamente, olha os limites de alavancagem sempre no sentido de nunca machucar os ratings da Companhia. Nós obviamente trabalhamos com um cushion importante quando a gente define limite de alavancagem, porque a gente sabe que aí é que está o risco. Agora, em termos de operações que nós acabamos de fazer, a renegociação, elas foram feitas a preço de mercado de hoje. Obviamente, quando você compara com o momento que foi fechado lá atrás, tem um incremento no spread, então hoje o processo é esse, você vê a taxa-base da economia caindo e no nosso caso, nós tivemos um momento de spread, mas a nossa ponderada ainda está bastante competitiva, porque nós também, em termos de dívida consolidada, temos muitas operações feitas a custo de SFH, com taxas extremamente atraentes, como as quais dá para mencionar, por exemplo, que nós acabamos de fazer com Tenda, com TR+8. Então, a nossa média é bastante positiva. O que eu acho é que daqui para frente, pelo o que a gente está vendo e pelo nível de ofertas que a gente está tendo, eu acho que tem uma tendência de queda no spread. Eu acho que ele anda de forma inversamente proporcional à questão de aumento de confiança e de performance da economia. Então, como a gente está vendo positivo, por um lado, a questão de economia, a questão de índice de confiança, eu acho que você pode esperar uma redução de spread para os próximos meses. Agora, obviamente, em termos de financiamento, você tem hoje instrumentos que têm outras características, você tem instrumentos híbridos que às vezes são melhores até do que os instrumentos puros. Nós aqui operamos tanto com dívida pura

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como com equity. Eu acho que o equity tem um custo muito específico, a gente só faria equity na medida em que fosse realmente para alavancar muito volume. Não faz sentido, por exemplo, na nossa visão, fazer o equity para entregar o nosso plano atual. Ele é um plano agressivo, mas ele não precisa de equity. Mas a gente vai analisar as alternativas, e as alternativas ficam melhores a cada dia. Então, eu acho que o tempo corre ao nosso favor. Como nós já mapeamos claramente qual vai ser a evolução desse nosso ratio, net debt/equity, isso aqui nos deixa bastante confortáveis para tocar a Empresa sem o custo exagerado, especialmente de diluição, que acho que não faz muito sentido para o nosso acionista. Operadora: Com licença, a sessão de perguntas e respostas está encerrada. Gostaria de passar a palavra para a Companhia, para as suas considerações finais. Wilson Amaral de Oliveira: Só para finalizar, mais uma vez obrigado a todos pela participação. A gente espera contar com a presença de vocês aqui no próximo trimestre, e sempre reiterando o nosso otimismo com relação à economia brasileira e mais agora, depois de um trimestre bastante especial que a gente acaba de mostrar para vocês. Então, mais uma vez, obrigado e até o nosso próximo call de resultados. Operadora: O conference call da Gafisa está encerrado. Agradecemos a participação de todos, tenham um bom dia. Obrigada.

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Transcrição da Teleconferência do 2T09