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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ
MARLENE APARECIDA MAIA
O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS SOB OLHAR DOUTRINÁRIO E A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Tijucas
2008
2
MARLENE APARECIDA MAIA
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS SOB OLHAR DOUTRINÁRIO
Monografia apresentada como requisito parcial para a obtenção do título de Bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí, Campus Tijucas.
Orientador: Prof. MSc. Marcos Alberto
Carvalho de Freitas
Tijucas 2008
3
MARLENE APARECIDA MAIA
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS SOB OLHAR DOUTRINÁRIO
Esta Monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de Bacharel em
Direito e aprovada pelo Curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí, Campus
Tijucas.
Área de Concentração: Direito Privado
Tijucas (SC), 20 de junho de 2008.
Prof. MSc. Marcos Alberto Carvalho de Freitas
UNIVALI – CE Tijucas
Orientador
Prof. Fulano de Tal
UNIVALI – CE Tijucas
Membro
Prof. Fulano de Tal
UNIVALI – CE Tijucas
Membro
4
ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale
do Itajaí - UNIVALI, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Tijucas (SC), 20 de junho de 2008.
___________________________________
Marlene Aparecida Maia
Graduanda
5
Á Deus, pela vida e pela família que me deu e ainda por
todas as oportunidades oferecidas.
Aos meus queridos pais pelo esforço de seus trabalhos
me deram essa oportunidade e também aos meus irmãos.
Aos meus filhos com muito amor.
6
AGRADECIMENTOS
Ao professor Orientador MSc. Marcos Alberto Carvalho de Freitas, pela
atenção e valiosa orientação de conteúdo.
A todos os professores pelas informações e conhecimentos transmitidos no
decurso do curso.
A Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, especialmente ao Coordenador
do curso de Direito, Professor Celso Leal da Veiga Júnior, pelo esforço na qualidade
do curso.
7
É pela luta que se comprova a resistência, tanto do
homem como das coisas. Viver é lutar, avançar, criar, superar-
se e crescer. E isto requer coragem.
Prof. Alberto Montalvão
8
RESUMO
O presente trabalho monográfico abordou os Aspectos destacados do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis sob olhar doutrinário. A pesquisa tratou primeiramente dos Contratos em geral, com o estudo da sua origem, evolução histórica, conceito, ao mesmo tempo realizou uma abordagem sobre seus princípios formadores e seus requisitos de validade. Num segundo momento foram abordados os Contratos desde as fases de formação contratual, classificação, interpretação, tempo e local de celebração até o momento de sua conclusão. Ao término do segundo capítulo com a análise específica do Contrato Preliminar como objeto principal do estudo, referenciado na figura do Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis, efetuou-se uma análise específica desta espécie de Contrato. Superado este primeiro momento, passou-se ao terceiro capítulo, iniciando com uma análise mais criteriosa do instituto mencionada, foi apresentada a sua natureza jurídica, classificação na extensa gama de Contratos permitidos pelo sistema jurídico brasileiro, que se agrupam em várias categorias. Concluindo esta etapa, foram assinaladas as conseqüências advindas do Registro ou não desta espécie de Contrato, o que subsidiou o avanço da pesquisa a fim de identificar os efeitos jurídicos advindos do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis. Em seguida, completando o ciclo existencial do Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis, foram referenciados distintamente os diversos modos de extinção acolhidos pela legislação e pela doutrina. Nessa ordem, observou-se que, após cumprir sua “trajetória”, o Contrato pode ser executado de maneira espontânea por aqueles que o firmaram, ou por força da intervenção judicial, através da Ação de Adjudicação Compulsória ou Ação Cominatória, se não houver registro do Contrato Preliminar. Palavras-chave: Contratos. Compromitente vendedor. Compromissário Comprador.
9
ABSTRACT
This work monographic addressed the aspects highlighted the Contract of Commitment to Purchase and Sale of Real Estate front of the Brazilian legal system. The survey dealt primarily of contracts in general, with the study of their background, historical development, concept at the same time took an approach on their principles and their trainers requirements of validity. In a second time the contracts have been addressed since the phases of training contract, classification, interpretation, time and place of celebration until the time of its completion. At the end of the second chapter with a specific analysis of the Preliminary Agreement as a main subject of the study, referenced in the picture of the Agreement of Purchase and Sale of Real Estate, made up a specific analysis of this kind of contract. Superadded this first time, it moved to the third chapter, starting with a more careful analysis of the mentioned institute, was presented its legal nature, ranking in the extensive range of contracts allowed by the Brazilian legal system, which are grouped into several categories. Completing this step, the consequences were marked stemming from registration or not this kind of contract, which subsidies the progress of the search to identify the legal effects arising from the Contract Agreement for Purchase and Sale of Real Estate. Then, completing the cycle of existential Agreement of Purchase and Sale of Real Estate, were distinctly referenced the various modes of extinction hosted by the law and the doctrine. In that order, it was observed that, after fulfilling its "trajectory", the contract can be implemented in spontaneous way by those who signed, or under judicial intervention, through The Action Of Compulsory Award.
Key-words: Contracts. Compromitente Vendor. Compromissário Buyer
10
LISTA DE ABREVIATURAS
Art. Artigo
CC Código Civil
Civ Civil
CPC Código de Processo Civil
CRFB/1988 Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
Dec. Decreto
Inc. Inciso
n. número
p. Página
RT Revista dos Tribunais
Segs. Seguintes
Vol. Volume
11
CATEGORIAS BÁSICAS E CONCEITOS OPERACIONAIS
Ação de Adjudicação Compulsória: “Uma ação pessoal que permite ao
Compromissário Comprador, ou ao concessionário de seus direitos à aquisição,
ajuizada com relação ao titular do Domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-
lo através de Contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à
escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante
sentença constitutiva com a mesma Eficácia do ato não praticado”. (CREDIE, 2000,
p. 42).
Arras ou Sinal: Importância adiantada pelo interessado na compra, como
parte do preço e garantia para a realização do negócio. (CUNHA, 2005, p. 24).
Averbação: “É a anotação que o oficial competente faz à margem, ou em
outro lugar próprio, de um Registro público, a fim de indicar qualquer alteração ou
modificação havida no título primitivo. Diz-se também da inscrição de certos títulos
ou documentos, em livros próprios para esse fim, em repartições públicas”.
(NÁUFEL, 2000, p. 159).
Bem Imóvel: “São aqueles que, pela sua natureza não podem ser removidos
de um lugar para o outro sem perda de sua forma e substância”. (NÁUFEL, 2000,
p.171).
Compromissário Comprador: “É uma pessoa física ou jurídica de direito
privado, que se compromete a comprar um Bem Imóvel através de um Contrato de
Compromisso de Compra e Venda”. (DINIZ, 1998, v. 1, p. 710).
Compromisso de Compra e Venda: “O compromisso ou promessa
irretratável de venda vem a ser o Contrato pelo qual o compromitente vendedor
obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço,
condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que
ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador,
12
por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no
Contrato, tem Direito Real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura
definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do
compromitente-vendedor”. (DINIZ, 2003, p. 302).
Compromitente vendedor: “É uma pessoa física ou jurídica de direito
privado, que se compromete a vender um Bem Imóvel através de um Contrato de
Compromisso de Compra e Venda”. (DINIZ, 2003, p. 302).
Contrato: “É o acordo entre a manifestação de duas ou mais vontades, na
conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma relação de interesses
entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas
de natureza patrimonial”. (DINIZ, 2003, p. 09).
Contrato de Adesão: “É aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela
autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de
produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar
substancialmente seu conteúdo". (art. 54, da Lei 8.078/90, CDC).
Contrato Preliminar: “Pré-Contrato ou ante-Contrato é a convenção
celebrada entre as mesmas partes que firmarão um Contrato futuro e definitivo, para
assegurar a conclusão deste, mediante determinadas condições”. (NÁUFEL, 2000,
p. 308).
Contrato Principal: “[...] é o que existe por si, exercendo sua função e
finalidade independente de outro”. (DINIZ, 2003, p. 102).
Consumidor: “É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto
ou serviço como destinatário final. Exclui-se da conceituação o intermediário, aquele
que medeia o negócio entre o comerciante que vende e a pessoa que adquire o
produto ou serviço, uma vez que não usufrui destes de acordo com a finalidade para
os quais foram criados”. (KRIGER FILHO, 2000, p. 15).
13
Direito de Seqüela: “O compromisso registrado confere ao adquirente o
Direito de Seqüela, permitindo-lhe reivindicar a Propriedade ao cumprir o
compromisso e exigir a outorga da escritura pela adjudicação compulsória”.
(VENOSA, 2005, p. 530).
Direito Pessoal: “O Direito Pessoal, por seu turno, conceitua-se como
relação jurídica mercê da qual ao sujeito ativo assiste o poder de exigir do sujeito
passivo, determinada prestação, positiva ou negativa”. (MONTEIRO, 2003, p.12).
Direito Real: “O Direito Real pode, destarte, ser conceituado como a relação
jurídica em virtude do qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra
todos, as utilidades que ela é capaz de produzir”. (MONTEIRO, 2003, p.12).
Domínio: “É o Direito Real que vincula e legalmente submete ao poder
absoluto da vontade de uma pessoa a coisa corpórea, na substância, acidentes e
acessórias. É a Propriedade plena”. (NÁUFEL, 2000, p. 408).
Eficácia: “É a capacidade ou poder de produzir o efeito objetivado [...].
Eficácia Jurídica é o poder, inerente a um ato ou fato de produzir efeitos que entram
no mundo jurídico, em virtude da incidência da norma legal”. (NÁUFEL, 2000, p.
416).
Escritura Pública: “É aquela feita por tabelião, como a venda de um imóvel,
lançada no Livro de Notas, da qual os interessados recebem uma cópia”.
(GUIMARÃES, 1999, p. 300).
Função Social do Contrato: “Consiste em que o Contrato tem que ser
entendido não apenas como as pretensões individuais dos contratantes, mais como
verdadeiro instrumento de convívio social e de preservação dos interesses da
coletividade”. (NERY JÚNIOR, 2003, p. 336).
Imissão na Posse: Refere-se a assunção da Posse, com causa negocial ou
legal. Refere-se a apreensão, ocupação. (CUNHA, 2005, p. 142).
14
Posse: “É o poder imediato que tem a pessoa de dispor fisicamente de um
bem com a intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a agressão de quem
quer que seja”. (DINIZ, 2003, p. 41).
Promessa de Compra e Venda: “É um Contrato onde o promitente-vendedor
obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados,
comprometendo-se a transmitir o bem, quando do adimplemento da obrigação.
Ocorrendo a satisfação da obrigação, o promissário-comprador terá Direito Real
sobre o imóvel objeto do Contrato”. (RIBEIRO, 2002, p. 04).
Propriedade: “É o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos
limites normativos de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem
como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”. (DINIZ, 2003, p. 119).
Registro: “É o lançamento ou transcrição em livro próprio, de escrituras,
títulos ou documentos, efetuados por cartório público competente". (DINIZ, 1998, v.
4, p. 104).
Registro de Títulos e Documentos: “Transcrição de instrumentos
particulares para que possam produzir efeitos perante terceiros”. (DINIZ, 1998, v. 4,
p. 104).
15
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .....................................................................................................18
1.1 TEMA .................................................................................................................18
1.2 DELIMITAÇÃO...................................................................................................18
1.3 JUSTIFICATIVA .................................................................................................18
1.4 PROBLEMAS E HIPÓTESES ............................................................................19
1.5 OBJETIVO GERAL ............................................................................................20
1.6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ..............................................................................20
1.7 METODOLOGIA.................................................................................................21
1.8 DESCRIÇÃO DOS CAPÍTULOS........................................................................21
2 DA ORIGEM AOS REQUISITOS DE VALIDADE DOS CONTRATOS ...............23
2.1 ORIGEM E EVOLUÇÃO HISTÓRICA ................................................................23
2.2 CONCEITO ........................................................................................................28
2.3 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL ..........................31
2.3.1 Princípio da Autonomia da Vontade ................................................................32
2.3.2 Princípio do Consensualismo..........................................................................33
2.3.3 Princípio da Obrigatoriedade da Convenção...................................................34
2.3.4 Princípio da Relatividade dos Efeitos dos Contratos.......................................36
2.3.5 Principio da Boa-Fé.........................................................................................37
2.4 REQUISITOS DE VALIDADE.............................................................................39
2.4.1 Requisitos Subjetivos ......................................................................................40
2.4.2 Requisitos Objetivos........................................................................................41
2.4.3 Requisitos Formais..........................................................................................43
3 DA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS AO CONTRATO PRELIMINAR ................ 44
3.1 FASES DE FORMAÇÃO DOS CONTRATOS.................................................... 44
3.1.1 Manifestação da Vontade ............................................................................... 44
3.1.2 Proposta ......................................................................................................... 46
3.1.3 Aceitação ........................................................................................................ 48
3.1.4 Retratação ...................................................................................................... 51
3.2 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS............................................................... 52
16
3.2.1 Os Contratos Considerados em si Mesmos .................................................... 53
3.2.1.1 Quanto à natureza da obrigação entabulada ............................................... 53
3.2.1.2 Quanto à forma ............................................................................................ 55
3.2.1.3 Quanto à sua designação............................................................................. 56
3.2.1.4 Quanto ao tempo de execução .................................................................... 57
3.2.2 Os Contratos Reciprocamente Considerados ................................................. 58
3.3 INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS............................................................. 59
3.3.1 A Interpretação da Lei e a Interpretação do Contrato ..................................... 60
3.3.2 Tipos de Interpretação..................................................................................... 61
3.4 TEMPO E LUGAR DO CONTRATO ................................................................. 61
3.5 MOMENTO EM QUE SE TEM CONCLUÍDO O CONTRATO............................ 62
3.6 CONTRATO PRELIMINAR ................................................................................ 65
4 DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE BENS IMÓVEIS .................................................................................... 68
4.1 INTRODUÇÃO ................................................................................................... 68
4.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA................................................................................... 69
4.3 CONCEITO ........................................................................................................ 71
4.4 EFEITOS JURÍDICOS PROVENIENTES DO CONTRATO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA E BENS IMÓVEIS ............................................................ 75
4.4.1 Dos Bens Imóveis Registrados ....................................................................... 75
4.4.2 Dos Bens Imóveis não Registrados ................................................................ 77
4.5 PECULIARIDADES DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE BENS IMÓVEIS .................................................................................... 78
4.6 DESFAZIMENTO DA RELAÇÃO CONTRATUAL .............................................. 79
4.6.1 Considerações Gerais ..................................................................................... 79
4.6.2 Causas de Dissolução do Contrato Anteriores ou Contemporâneas à sua
Formação ................................................................................................................. 80
4.6.3 Causas de Dissolução do Contrato Supervenientes à sua Formação ............ 81
4.6.3.1 Resilição bilateral ou distrato........................................................................ 82
4.6.3.2 Resilição unilateral ....................................................................................... 83
4.6.3.3 Resolução .................................................................................................... 84
4.6.3.4 Exceção de Contrato não cumprido ............................................................. 87
4.6.3.5 Resolução por onerosidade excessiva ......................................................... 87
17
4.7 A EXECUÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE BENS IMÓVEIS PELA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.................................. 88
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS .................................................................................. 93
REFERÊNCIAS........................................................................................................ 97
18
1 INTRODUÇÃO
1.1 TEMA
A presente monografia tem como tema central Contrato de Compromisso de Compra
e Venda de Bens Imóveis Sob Olhar Doutrinário.
1.2 DELIMITAÇÃO DO TEMA
O estudo que ora se apresenta tem por finalidade demonstrar uma
contextualização da efetividade do instrumento de Contrato de Compromisso de
Compra e Venda de Bens Imóveis no ordenamento jurídico, bem como sua
importância e Eficácia para a Sociedade.
Para tanto, se estabeleceu uma trajetória de estudo, vislumbrando todo o seu
ciclo existencial, que foi analisado com base no histórico geral do gênero Contrato,
sempre visando à espécie em estudo – Compromisso de Compra e Venda de Bens
Imóveis, as fases para alcançar a formação, e, por fim, a sua execução pelo meio da
Adjudicação Compulsória.
1.3 JUSTIFICATIVA
O Contrato, em tempos modernos, faz parte do dia-a-dia dos cidadãos, seja
em sua relação com o Estado, seja com outros membros da sociedade. De certo, ao
longo das décadas, a relação contratual sofreu profundas modificações,
impulsionadas, em sua grande parte, pela implementação de políticas econômicas e
pelos avanços por que passou o direito contratual.
O assunto em tela foi adotado primeiramente por ser um tema apaixonante e
de extrema complexidade, além de ter grande relevância no campo econômico e
19
social brasileiro, decorrente da valorização desenfreada dos imóveis, principalmente
na costa litorânea catarinense.
Esta espécie de Contrato é muito utilizada na atualidade, devido a maioria
das vendas serem feitas em parcelas, ou seja, para que se realize a compra e a
venda de um imóvel há necessidade das partes pactuarem através de um
compromisso, para que no futuro, possam celebrar a Escritura Pública, que no caso
é o Contrato Definitivo. Porém, não raras vezes, tanto o Compromissário Comprador
como o Compromitente vendedor, não possuem conhecimento das conseqüências
advindas deste tipo de Compromisso.
Daí surgiu o interesse da autora em desvendar as conseqüências advindas
desta modalidade de Contrato.
1.4 PROBLEMAS E HIPÓTESES
Foram elencados os seguintes problemas e hipóteses para a presente
pesquisa:
a) Quais as obrigações para as partes contratantes decorrentes do Contrato
de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis?
A Promessa de Compra e Venda, que é o Contrato pelo qual uma parte - o
promitente-vendedor – se obriga a vender um certo bem por um preço determinado
para outra parte - o promitente-comprador -, que, por sua vez, fica adstrito ao dever
de adquirir o referido bem.
b) De uma forma geral, há necessidade de algum requisito especial para a
validação dos Contratos?
Como visto através da doutrina, a presença de alguns requisitos são
indispensáveis para a validade do Contrato são eles: os requisitos subjetivos, os
objetivos, e os formais. São requisitos subjetivos: a capacidade das partes,
legitimação e a manifestação de vontade ou consentimento. Integram os elementos
objetivos: licitude do objeto, possibilidade jurídica do objeto, determinação de seu
objeto e economicidade de seu objeto. Por último, os elementos formais, os quais
são concernentes à forma dos Contratos.
20
c) Quais as formas de desfazimento do Contrato de Compromisso de Compra
e Venda de Bens Imóveis admitidos pela doutrina?
No que tange às formas de execução, observa-se que, uma vez que surgido o
pacto, ele pode desenvolver-se naturalmente, isto é, com ambas as partes
cumprindo seus direitos e deveres com espontaneidade, ou aquele segue seu “ciclo
existencial” de maneira conturbada, fazendo-se necessária a intervenção Estatal,
detentora da Tutela Jurisdicional.
1.5 OBJETIVO GERAL
Tem como objetivo geral demonstrar os aspectos destacados do instituto
jurídico do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis, seu
ciclo existencial, revelar sua origem, sua classificação dentro das diversas
modalidades de Contratos admitidos pela legislação brasileira, as fases necessárias
para sua formação os modos de extinção admitidos e por último os meios execução.
1.6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Os objetivos específicos são:
a) Analisar o Contrato de Compromisso de Compra e Venda dos Bens
Imóveis sob o olhar doutrinário;
b) Apresentar noções gerais sobre o direito contratual desde sua origem, ao
mesmo tempo enfatizar sua origem e evolução histórica, os princípios informadores
concernentes, bem como seus requisitos de validade e formação.
c) Descrever a definição do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, a
sua natureza jurídica, sua classificação com o devido enquadramento do mesmo
dentre as diversas categorias admitidas e os efeitos decorrentes do seu Registro ou
não.
d) Identificar e analisar os modos de extinção admitidos pela legislação e pela
21
doutrina dominante, concluindo desta forma o ciclo de existência do Contrato de
Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis.
1.7 METODOLOGIA
Para o desenvolvimento desta pesquisa, o método de investigação a ser
utilizado será o dedutivo que, segundo Pasold (2002, p. 87), consiste em “[...]
estabelecer uma formulação geral e, em seguida, buscar as partes do fenômeno de
modo a sustentar a formulação geral”.
Como técnica de pesquisa assevera Pasold (2002, p. 88) afirmando ser “[...]
um conjunto diferenciado de informações reunidas e acionadas em forma
instrumental para realizar operações intelectuais ou físicas, sob o comando de uma
ou mais bases lógicas investigatórias”, utilizar-se-á as categorias e conceitos
operacionais, pesquisas bibliográficas, consistentes em doutrinas, artigos de Internet
e legislação brasileira.
1.8 DESCRIÇÃO DOS CAPÍTULOS
A monografia constitui-se de três Capítulos, inicia-se pela introdução e
finaliza-se com as considerações finais, que apresentará uma breve síntese de cada
capítulo e demonstrará se as hipóteses básicas da pesquisa foram ou não
confirmadas.
A introdução, além do contexto em que o tema da pesquisa está inserido, os
problemas, o objetivo geral e específico, as hipóteses, o método de abordagem e as
técnicas de pesquisa utilizadas.
O primeiro Capítulo será destinado a definir o conceito legal dos Contratos em
geral, relatar as origens históricas, seus princípios fundamentais, requisitos, de
validade e sua aplicabilidade no ordenamento jurídico.
O segundo Capítulo prossegue na análise dos Contratos em geral, definindo
as suas fases de formação, classificação e seus tipos de interpretações, adiante
22
ainda se faz relata o tempo e lugar para que aconteça a sua formação no mundo
jurídico. Na seqüência será efetuada uma análise introdutória sobre o Contrato
Preliminar.
Ao final, no terceiro e último Capítulo, após aquela iniciação, o estudo será
direcionado à compreensão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de
Bem Imóvel, quanto sua origem conceituação, natureza jurídica, efeitos decorrentes
de sua pactuação, e por fim, das suas formas de execução, quais sejam, pela
outorga espontânea da Escritura Definitiva, ou pela Ação de Adjudicação
Compulsória.
Nas considerações finais, remetem-se breves análises do presente trabalho
monográfico e algumas considerações sobre as hipóteses outrora elencadas, no
sentido de demonstrar se foram ou não confirmadas ao longo do estudo procedido.
23
2 DA ORIGEM AOS REQUISITOS DE VALIDADE DOS CONTRATOS
2.1 ORIGEM E EVOLUÇÃO HISTÓRICA
O Contrato por ser um dos institutos mais antigos na história da humanidade,
apesar de não ser conhecido, tal instituto já era praticado, e no percurso da evolução
das sociedades passou por grandes transformações. A própria história se
responsabiliza em trazer estas informações, ou seja, com o surgimento do escambo
de produtos excedentes, originou-se a idéia de troca de produtos e, logo após o
surgimento da moeda, transformou-se a troca em Compra e Venda surgindo o início
da economia de mercado. (LOPES, 2001).
Na lição de Diniz (2003, p. 390), com o surgimento do Contrato, o devedor
respondia moral e fisicamente, pelas suas dívidas:
Entre os egípcios, adjudicava-se ao credor a própria pessoa do devedor. Entre os hebreus, tornava-se ele escravo, bem como sua mulher e filhos, do seu credor. Entre os romanos, o credor podia prender o devedor, vendendo-o em três feiras sucessivas, ou, ainda, matá-lo, pois a Tábua III da Lei das XII Tábuas assim prescrevia [...].
Conforme mencionado acima, que neste período se valoriza mais o
patrimônio que a própria vida humana, podendo o credor se apoderar não apenas do
devedor, mas também de sua família, utilizando-os como escravos, vendendo-os ou
matando-os, se assim fosse conveniente. (DINIZ, 2003).
Por um longo período, as barbáries predominaram, mas tiveram fim no ano
326 a.C, transferindo-se ao patrimônio do devedor a garantia do adimplemento de
suas obrigações. (DINIZ, 2003).
O instituto jurídico denominado Contrato nasceu formalista e típico, no Direito
Romano, que é a mais importante fonte histórica do Direito nos países ocidentais, e
se firmou no Direito Canônico, garantindo à vontade humana a possibilidade de criar
direitos e obrigações. (PEREIRA, 2003).
24
A palavra Contrato, no Direito Romano, era o ato pelo qual o credor submetia
o devedor a seu poder, em virtude do inadimplemento de uma obrigação. (LOPES,
2001).
Era denominado convenção ou pacto, pois seus conceitos eram equivalentes
e significavam o acordo de duas ou mais vontades a respeito de um objeto
determinado. (VENOSA, 2003).
Estavam mais ligados à forma, mesmo que a vontade das partes não
estivesse exatamente expressada. Daí, um simples pacto ou convenção não criava
uma obrigação jurídica exigível, pois as formas davam forças às convenções. Cada
convenção, sob certa formalidade, estabelecia um Contrato. Deste modo, não era
conhecida uma forma geral de Contrato, apenas alguns Contratos em particular.
(LOPES, 2001).
Assim sendo, pode-se afirmar que no Direito Romano ocorreu a estruturação
do Contrato, haja vista, que desde então foram erigidas as bases que ainda hoje
subsistem, inobstante as enormes transformações ocorridas. Na verdade, foi lá, na
sociedade romana, antes mesmo do Período Clássico (Séc. VI – IV a.C.), que foi
superada a noção de apropriação violenta da res1, fator de desencadeamento de
freqüentes conflitos, estabelecendo-se através dos Contratos mecanismos de
pacificação social. (PEREIRA, 2003).
Esta concepção, no decorrer do tempo, passou a sofrer várias influências,
principalmente da Igreja, que assumiu papel fundamental nesta transformação,
mantendo a idéia de Contrato, porém, inserindo a fé jurada, ou seja, era o
compromisso mantido através da própria palavra do devedor. (RODRIGUES, 2003).
No entendimento de Oliveira Neto (2006, p. 03), a contribuição dos canonistas
constituiu basicamente na relevância que atribuíram, de um lado, ao consenso, e, do
outro, à fé jurada.
Prossegue o autor relatando que:
O respeito à palavra dada e o dever da veracidade justificam, de outra parte, a necessidade de cumprir as obrigações pactuadas, fosse qual fosse a forma do pacto, tornando necessária a adoção de regras jurídicas que assegurassem a força obrigatória dos Contratos, mesmo os nascidos do simples consentimento dos contraentes.
1 Res: “Expressão latina que significa coisa, ou todo objeto material, que não se refira ao homem”. (SILVA, 2005, p. 1211).
25
Inicialmente o Contrato era concebido como um vínculo jurídico cuja
obrigação dele decorrente carecia, necessariamente, da prática de ato solene. A
forma constituía elemento essencial do Contrato, fosse ele verbal ou escrito. Tal
concepção evoluiu na sociedade romana, abrandando-se gradativamente o rigor do
formalismo, até que se aproximou da sua clássica expressão, ou seja, a plena
manifestação de livre vontade que vincula os indivíduos, gerando, por conseqüência,
direitos e deveres. (PEREIRA, 2003).
Com a queda do Domínio romano, passou-se a utilizar o Direito Germânico,
conservando-se até a alta Idade Média (ano 476 até ano 1000). O Contrato por si só
não transferia a Propriedade, já que é subespécie de uma categoria mais geral, o
negócio jurídico. Este código trazia regras aos Contratos em geral, a cada espécie
de Contrato e regras ao negócio jurídico em geral. “Nesse sistema, pois, toda
manifestação de vontade que procura um efeito jurídico deve, a princípio, partir do
exame geral do negócio jurídico.” (VENOSA, 2003, p. 363).
Necessário destacar que “[...] a doutrina alemã não desenvolveu a noção de
Contrato ligada a idéia de obrigação e sim ligada à idéia de negócio jurídico”, ou
seja, negócio jurídico bilateral. (ROCHA, 2002, p. 30).
A partir daí, principalmente com a influência da Igreja e dos costumes
mercantis, passou a ter predomínio a forma escrita, enfatizando seu sentido
obrigatório, assimilando-se os pactos e convenções aos Contratos. Esse
entendimento introduziu-se nos códigos modernos. (VENOSA, 2003).
Assevera Pereira (2003, p. 23):
No século XVIII e XIX, prevaleceu na França o individualismo firmado pela teoria kantiana2, consagrando-se a liberdade e a igualdade política – o homem como centro do universo. Desde então, as influências advindas das esferas econômicas, políticas e sociais de um modo geral, foram impondo transformações a ponto de, gradativamente, adquirir o Contrato à concepção de acordo de vontades que estabelecem um vínculo jurídico capaz de produzir efeitos jurídicos, consagrando-se o princípio do pacta sunt servanda3 – a força cogente da vontade dos contratantes.
2Teoria de grande influência para o liberalismo. Foi criada pelo filósofo alemão Emmanuel Kant. (PEREIRA, 2003, p. 21). 3Pacta sunt servanda: Expressão latina que significa que os pactos devem ser cumpridos; as partes
são livres para contratar”. (FONTANELLA, 2003, p. 183).
26
Surgiu então, a primeira grande codificação moderna no Direito Francês, com
a promulgação de seu Código, que refletia as conquistas políticas, ideológicas e
econômicas da burguesia, na revolução de 1789. (VENOSA, 2003).
Rocha (2002, p. 30), reforça o comentado anteriormente, asseverando que
com a promulgação do Código Civil Francês, no ano de 1804, houve o ponto
culminante de vários séculos de evolução do Direito Francês, com a Teoria
Contratual abrigando Princípios fundamentais, entre eles, o da liberdade contratual.
O Código Civil francês consolidou o paradigma da vontade como expressão
suprema e inderrogável (que não pode ser modificada) do indivíduo e de sua
liberdade, surgindo o Contrato como fonte primordial das obrigações. Atribuiu-se à
vontade individual a função de causa primeira do direito privado. Neste, o comércio
jurídico cresceu amparado na noção de Contrato, entendendo que toda obrigação,
por implicar em restrição à liberdade individual, teria de provir de um ato de vontade
do devedor, e, além disso, que todos os resultados desse ato eram justos. (ROCHA,
2002).
Para o sistema francês, o Contrato era um mero instrumento para se alcançar
a Propriedade, tendo plena autonomia de contratar, o que antes era feito apenas
pelas classes privilegiadas. Era totalmente individualista, tendo somente como
limitações o interesse público. (VENOSA, 2003).
A partir daí, surgiu o movimento europeu conhecido por Iluminismo, que
criticava a desigualdade diante da Lei, sendo o responsável pela renovação do
Direito francês e conseqüentemente, do Contrato. (PEREIRA, 2003).
Já no século XIX ocorre o surgimento de vários códigos, sem, contudo, ter
sido alterada a concepção clássica de Contrato. Toma-se por base o Código Civil
Francês de 1804, sucedido pelo Italiano de 1865, o Português de 1867 e o Espanhol
de 1889 que influenciaram decididamente o ocidente, com destaque para a
legislação alemã de 1896. O mesmo ocorrendo com os códigos brasileiros de 1916
e do Código Civil de 2002. (PEREIRA, 2003).
Até meados do século XX, a doutrina contratual fundou-se na teoria geral das
obrigações, não se preocupando com uma teoria geral contratual, o que hoje se
inverte, porquanto a teoria geral das obrigações é chamada apenas quando da
omissão da teoria especial do Contrato a ser examinado e da teoria geral dos
Contratos. O Contrato também foi o maior instrumento jurídico do capitalismo que
dominou o mundo até o fim da Primeira Guerra Mundial. (VENOSA, 2003).
27
Diante do exposto, pode-se considerar que o Contrato, na verdade, sempre
significou a base da sociedade, regulando ao longo dos tempos às atividades
humanas nas mais diversas dimensões, promovendo a harmonização das relações,
estabelecendo limites entre direitos e deveres. (DINIZ, 2003).
A Teoria Contratual se desenvolveu através de uma filosofia individualista.
Esta filosofia, empenhada em atribuir ao Estado uma função mínima no que diz
respeito a vida particular dos homens, via o ser humano como um soberano, senhor
de sua própria razão, de seu destino e instituidor de suas próprias Leis. Desta
forma, ao Estado cabia apenas o dever de não interferir nos negócios privados,
exercendo assim a função de simples observador. (DINIZ, 2003).
Desta forma, o Estado que até então era apenas um observador, começa a
interferir na política contratual através da imposição de regras para os Contratos,
pretendendo assim, proteger a parte mais vulnerável da relação. (WALD, 2000).
No passado, o Contrato era independente, alheio aos acontecimentos e
prevalecendo sobre as eventuais modificações fáticas e legislativas. Hoje, o
Contrato se transformou num bloco de direitos e obrigações de ambas as partes,
que devem manter seu equilíbrio inicial e um vínculo. (WALD, 2000).
Wald (2000, p. 184), finaliza seu estudo da evolução histórica dos Contratos,
da seguinte forma:
Constitui, assim, o Contrato o instrumento eficaz da economia capitalista, na sua primeira fase, permitindo, em seguida, a estrutura das sociedades anônimas as grandes concentrações de capitais necessários para o desenvolvimento da nossa economia em virtude do progresso técnico, que exige a criação de grandes unidades financeiras, industriais e comerciais.
Na atual dinâmica da sociedade, o Contrato deixou de ser a ponte para
alcançar a Propriedade, passando a ser instrumento fundamental da economia,
distanciando-se muito daquele modelo clássico de Contrato. (VENOSA, 2003).
Conforme frisa Diniz (2003, p. 14):
O Contrato representa o centro da vida dos negócios, o instrumento prático que atua sob as mais variadas finalidades da vida econômica, implicando a composição de interesses inicialmente opostos, ou, quando menos, não-coincidentes.
28
A idéia de um Contrato absolutamente paritário onde duas ou mais pessoas
tratam de um determinado objeto discutindo suas cláusulas não desapareceu, mas
em virtude da modernização da economia passou a representar uma pequena
parcela do mundo negocial, dando espaço ao já citado Contrato de massa.
(PEREIRA, 2003).
Na lição de Borda (1989 apud VENOSA, 2003, p. 369):
Em razão dessas modificações, a força obrigatória dos Contratos não se aprecia tanto à luz de um dever moral de manter a palavra empenhada, mas sob um aspecto de realização do bem comum e de sua finalidade social. O homem moderno já não mais aceita o dogma de que seja justo tudo que seja livre.
Em face do todo exposto, denota-se que o Contrato, no decorrer de sua evolução
histórica, finalmente se apresenta, na atualidade, como uma categoria que serve a todos
os tipos de relações entre sujeitos de direito e a qualquer pessoa independente de sua
posição ou condição social. (DINIZ, 2003).
Por derradeiro, pode-se afirmar que nos últimos séculos houve uma constante
evolução nas relações contratuais, principalmente, a partir da Revolução Francesa,
no século XVIII, e da Revolução Industrial, no início do século XIX.
Superada a fase histórica dos Contratos passar-se-á ao tópico seguinte
fazendo uma breve análise sobre seu conceito e elementos.
2.2 CONCEITO
O conceito de Contrato surge a partir da conjugação de um acordo de
vontade das partes, da referência a uma relação jurídica patrimonial entre elas e da
finalidade de constituir, regular ou extinguir uma relação jurídica. (BRUNO, 2002).
Quando o ser humano exterioriza sua vontade com o intuito de gerar efeitos
jurídicos, a expressão dessa vontade constitui-se num negócio jurídico4. Destaca-se
que o negócio jurídico tem fundamentação na autonomia privada, isto é, na
4 Negócio Jurídico: É o poder de auto-regulamentação dos interesses que contém a enunciação de um preceito, independentemente do querer interno. (DINIZ, 1998, v. 03, p. 227).
29
capacidade de auto-regulamentar os interesses, criando uma norma concreta
estabelecida entre as partes. (RODRIGUES, 2003).
Em sentido amplo a idéia de Contrato é aplicada em todas as ramificações do
Direito, privado ou público, abrangendo todas as figuras jurídicas que nascem do
concurso de vontades, seja qual for a sua modalidade ou a sua Eficácia. Com
relação ao conceito no campo do Direito Privado, designa-se por este vocábulo todo
negócio jurídico, bilateral5 ou plurilateral6, que se forma pelo acordo de vontades. Em
sentido ainda mais limitado, reserva-se o conceito para as relações jurídicas de
caráter patrimonial que gravitam na órbita do Direito das Obrigações. (GOMES,
2001).
O Código Civil de 1916 referia-se ao negócio jurídico, todavia, de uma
maneira mais genérica denominando-o de ato jurídico7: “Art. 81. Todo ato lícito, que
tenha por fim imediato adquirir, resguardar, transferir ou extinguir direitos, se
denomina ato jurídico”. O Código Civil atual refere-se ao negócio jurídico nos artigos
104 e seguintes, mas não o define precisamente. (VENOSA, 2003, p. 361).
Através do exposto, pode-se afirmar que o Contrato é uma espécie de
negócio jurídico, de natureza bilateral ou plurilateral, e para sua formação é
imprescindível o acordo de vontade das partes, em consonância com a ordem
jurídica, objetivando a regulamentação de seus interesses particulares, sendo esses
interesses de natureza patrimonial. (VENOSA, 2003).
Para Pereira (2003, p. 02) o Contrato é ”É um negócio jurídico bilateral, e de
conseguinte exige o consentimento; pressupõe, de outro lado, a conformidade com a
ordem legal, sem o que não teria o condão de criar direitos para o agente; e, sendo
ato negocial, tem por escopo aqueles objetivos específicos”.
No entendimento de Gomes (2001, p. 07) o Contrato, “é instrumento jurídico
por excelência de vida econômica”.
Para Wald (2000, p. 183) “O Contrato é um ato jurídico bilateral, pois depende
de no mínimo duas declarações de vontade, visando criar, modificar ou extinguir
obrigações (direitos relativos de conteúdo patrimonial)”.
5 Bilateral: é o Ato Jurídico que se perfaz com duas manifestações de vontade, sobre o mesmo objeto. Podem existir várias pessoas no pólo ativo e passivo sem que o contrato deixe de ser bilateral. (FONTANELLA, 2003, p. 24). 6 Plurilateral: Aquilo em que há interesses diversos que se defrontam. (CUNHA, 2005, p. 202). 7 Ato Jurídico: É todo ato lícito, que tenha por fim imediato adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos. (VENOSA, 2003, p. 361).
30
Diniz (2003, p. 09), conceitua Contrato como sendo “um acordo de duas ou
mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma
regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar
ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial”.
No entendimento de Rizzardo (2002, p. 175) o conceito de Contrato envolve
três idéias:
I – Em primeiro lugar, a idéia de super-conceito, aplicável em todos os campos jurídicos, e, por conseguinte tanto ao direito privado, como ao direito público e inclusive ao direito internacional. Neste ponto de vista citam–se os tratados internacionais, o acordo entre as nações, o Contrato celebrado pelo Estado com os concessionários de obras ou serviços públicos e os Contratos administrativos; II – Num sentido mais limitado adstrito à órbita do direito privado, serve para designar todos os negócios jurídicos bilaterais de direito privado. Compreende tanto os negócios jurídicos de direito patrimonial, como a compra e venda o pessoal, como o matrimônio, a adoção e os Contratos sucessórios; III – No sentido mais restrito, abrange só, aqueles fenômenos que podem ser submetidos a um regime de caráter unitário.
A partir desses conceitos, é possível observar a presença de dois elementos
fundamentais: o consenso, pois o Contrato harmoniza interesses inicialmente
conflitantes e antagônicos, e os efeitos de direito por ele produzidos, ou seja, a
criação, a modificação ou a extinção de vínculos jurídicos de natureza patrimonial.
(VENOSA, 2003).
Com o advento do Código Civil de 2002 o conceito de Contrato, tem se
modificado, pois as partes, em conformidade com a ordem jurídica, deverão
observar outros valores quando da sua celebração e execução, valores estes
consagrados pelos Princípios da boa-fé e da probidade e, também, pela Função
Social. (RODRIGUES, 2003).
Outrossim, embora não se possa negar o aspecto contratual de muitas
relações jurídicas que se estabelecem mediante o acordo de vontades fora do
terreno patrimonial, uma parte considerável da doutrina procura limitar o conceito de
Contrato, em sentido estrito, aos ajustes que constituam, regulem ou extingam
relações patrimoniais, como enfatiza Rodrigues:
[...] o Contrato se configura como o instrumento criador, modificador ou extintor de relações jurídicas obrigacionais. Os contratantes
31
acordam o seu comportamento em relação a determinado objeto em busca de efeitos jurídicos queridos por ambos. Têm como fundamento a vontade humana protegida, que é, pelo ordenamento Estatal. (2003, p. 09-10).
Para finalizar pode-se dizer que o Contrato é, destarte, o acordo de duas ou
mais vontades, com a finalidade de produzir efeitos jurídicos, estando de acordo
com a ordem pública e jurídica, surtindo sanções para qualquer das partes que
descumprir a avença.
2.3 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL
As diversas alterações que surgiram na matéria contratual, como em qualquer
instituto jurídico, foram elaboradas com fulcro em determinados princípios.
Mello (1984, p. 230), apresenta sua visão sobre princípios asseverando que:
Violar um princípio é muito mais grave que transgredir uma norma. A desatenção ao princípio implica ofensa não apenas a um especifico mandamento obrigatório, mas a todo o sistema de comandos. É a mais grave forma de ilegalidade ou inconstitucionalidade, conforme escalão do princípio atingido, porque representa insurgência contra todo o sistema, subversão de seus valores fundamentais [...].
No entendimento de Santos (2007, p. 43) os princípios são:
[...] noções basilares e genéricas de um sistema, que condicionam e determinam a interpretação e a própria criação de novas normas em direção mais específica, permitindo um raciocínio estruturado e coerente, sem, no entanto, permitir um fechar-se em si mesmo. Como valores que são, provêm do estudo da sociedade, do meio em que estão inseridos.
Os doutrinadores enumeram de uma forma geral cinco princípios
fundamentais que regem as obrigações contratuais, sendo: da autonomia da
vontade; do consensualismo; da obrigatoriedade da convenção; da relatividade dos
32
efeitos do Contrato e o da boa fé. (DINIZ, 2003, p. 63-69).
É importante destacar os princípios dos Contratos, uma vez que estes são à
base do Direito Contratual. Faz-se mister a realização de um estudo mais
aprofundado acerca destes princípios para que possam ser diferenciados dentro do
contexto.
2.3.1 Princípio da Autonomia da Vontade
Para Diniz (2003, p. 32) este princípio consiste no poder que os contratantes
possuem de “estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de
vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem
jurídica”.
Prossegue a autora afirmando que este poder envolve três aspectos
principais:
a) a liberdade de contratar ou não contratar, isto é, o poder de decidir, segundo seus interesses, se e quando estabelecerá com outrem uma relação jurídica contratual. [...]; b) a liberdade de escolher o outro contratante [...]; e c) a liberdade de fixar o conteúdo do Contrato, escolhendo qualquer uma das modalidades contratuais reguladas por Lei (Contrato Nominado), introduzindo ou alterando as cláusulas que melhor se coadunem com seus interesses e com as peculiaridades do negócio [...]. (DINIZ, 2003, p. 32).
O princípio da autonomia da vontade “consiste na prerrogativa conferida aos
indivíduos de criarem relações na órbita do direito, desde que se submetam às
regras impostas pela Lei e que seus fins coincidam com o interesse geral, ou não o
contradigam”. (RODRIGUES, 2003, p. 14).
Wald (2000, p. 183), relata sobre a teoria da autonomia da vontade
proveniente dos canonistas:
A teoria da autonomia da vontade foi desenvolvida pelos enciclopedistas, filósofos e juristas que precederam a Revolução Francesa e afirmaram a obrigatoriedade das convenções,
33
equiparando-as, para as partes contratantes à própria Lei. Surge assim o princípio: pacta sunt servanda.
Este princípio não é absoluto, pois como já mencionado, as estipulações
efetuadas pelas partes estão subordinadas à supremacia da ordem pública e aos
bons costumes. Assim sendo, deverão ser analisados dois aspectos de sua
incidência, ou seja, um concernente às restrições trazidas pela ordem pública, e
outro, ao dirigismo contratual. (PEREIRA, 2003).
No caso da ordem pública, o Contrato fica vinculado às normas
estabelecidas, ou seja, as partes podem contratar livremente, desde que respeitados
os limites legais. Estes limites têm por objetivo coibir os abusos advindos da
desigualdade econômica. (WALD, 2000).
Todavia, o dirigismo contratual vincula-se ao formalismo e ao cumprimento de
Leis de ordem pública, valendo-se o Estado deste poder para restringir o princípio da
vontade em benefício da coletividade, inclusive fazendo uso de uma intervenção
judicial para conter seus efeitos, se necessário for. (WALD, 2000).
O Código Civil, ao consagrar a liberdade de contratar, estabeleceu novos
limites à mesma, e enfatiza que o Contrato não é mais visto pelo prisma
individualista de utilidade para os contratantes, mas no sentido social de utilidade
para a comunidade, podendo ser coibido o Contrato que não busca essa finalidade.
(RODRIGUES, 2003).
2.3.2 Princípio do Consensualismo
O princípio do consensualismo é aquele em que o simples consentimento de
vontades entre as partes é suficiente para validar o Contrato. Entretanto, existem
aqueles que, por serem solenes, e por apresentar forma especial, sua validade
depende da observância destas formalidades prevista na Lei. (DINIZ, 2003).
No entendimento de Matte (2001, p. 56) [...] o simples acordo desta
pluralidade de vontades basta para criar um Contrato válido, eis que o mero
34
consentimento é o suficiente para validar e perfectibilizar o vínculo contratual, já que
não é exigência, em regra, forma especial para sua formação.
Pereira (2003, p. 19) assevera que:
O princípio do consensualismo predominou em todo o século XIX e avançou pelo século XX. Segundo ele, o Contrato nasce do consenso puro dos interessados, uma vez que é a vontade a entidade geradora. Somente por exceção conservou algumas hipóteses de Contratos reais e formais, para cuja elaboração exigiu a traditio da coisa e a observância de formalidades. Mais modernamente, contudo, sentiu o direito a imperiosa necessidade de ordenar certas regras de segurança, no propósito de garantir as partes contratantes, contra as facilidades que a aplicação demasiado ampla do princípio de consensualismo vinha difundindo.
No entendimento do autor, essas formalidades desenvolveram o condão da
proteção, sendo necessário para tanto a imposição de alguns limites ao acordo das
vontades. Pois, perante essas imposições é que se observa, por exemplo, que o
Contrato de Compromisso de Compra e Venda deva ser escrito e Registrado, para
que haja Eficácia real erga omnes8. Com relação ao período que antecedia o
movimento acima mencionado, ficavam os contratantes à mercê da sorte, pois se
valiam os mais fortes economicamente do consensualismo exagerado e desvirtuado.
(PEREIRA, 2003).
Complementando, pode-se dizer que uma dessas mitigações modernas ao
princípio do consensualismo refere-se à transmissão de bens imóveis, à qual a Lei
confere algum formalismo. É o que será analisado com mais profundidade
posteriormente, pois trata-se do tema objeto de pesquisa do presente trabalho.
2.3.3 Princípio da Obrigatoriedade da Convenção
É através deste princípio que se faz cumprir fielmente o estipulado no
Contrato, podendo as partes fazerem uso da força coercitiva para o cumprimento.
8 Erga Omnes: Expressão latina que significa “contra todos; para todos”. (FONTANELLA, 2003, p. 153).
35
Sobre este princípio destaca Rodrigues (2003, p. 17-18) que:
[...] consagra a idéia de que o Contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, torna-se obrigatório entre as partes, que dele não se podem desligar senão por avença, em tal sentido. [...] vai constituir uma espécie de Lei privada entre as partes [...].
No entendimento de Rizzardo (2002, p. 17) os “Contratos devem ser
obedecidos pela mesma razão que a Lei deve ser obedecida, eis que o acordo de
vontades, logo depois de declaradas, tem força de Lei entre os estipulantes, e impõe
os mesmos efeitos coativos que esta contém”.
Acerca deste princípio Matte (2001, p. 56) escreve:
[...] se consagra o brocado latino pacta sunt servanda, ou seja, o que ficar estabelecido deverá ser fielmente cumprido, já que faz Lei entre as partes (desde que estipulado validamente e com os requisitos legais), sob pena de sofrer, a parte que assim não agir, execução patrimonial.
Este Princípio sofreu alterações, com o advento do Código Civil de 2002, pois
com a admissão da interferência do Estado para impedir o desequilíbrio entre as
partes, expressamente previstos nos artigos 4789 e 48010, permitiu a resolução ou
revisão do Contrato pelo Poder Judiciário quando a prestação de uma das partes se
tornar excessivamente onerosa, em decorrência de fatos extraordinários e
imprevisíveis e, também, admitiu os institutos da lesão e do estado de perigo que
levam a anulação do negócio jurídico. (PADILHA, 2003).
A obrigatoriedade e a intangibilidade formam a base do Direito Contratual,
servindo de estabilidade ao negócio jurídico celebrado, tendo as partes, a partir da
formação do Contrato, a segurança de que os termos constantes do mesmo serão
respeitados reciprocamente. (VENOSA, 2003).
9 Art. 478 - Nos Contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do Contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. (BRASIL, 2006, p. 331). 10 Art. 480 - Se no Contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. (BRASIL, 2006, p. 331).
36
Assevera Rocha que duas circunstâncias são atribuídas à força vinculante do
Contrato: “a) o fato de o Contrato ter sido livremente estipulado ou aceito; b) ao fato
de o Contrato ter sido celebrado no próprio interesse das partes (os contratantes
estipularam o Contrato em razão das vantagens que irão auferir com ele)”. (2002, p.
45).
Por força deste princípio, “aquilo que as partes, de comum acordo,
estipularam e aceitaram, deverá ser fielmente cumprido ‘pactu sunt servanda’ sob
pena de execução patrimonial contra o devedor inadimplente”. (MONTEIRO, 2003,
p. 09).
Para finalizar pode-se dizer que por força deste princípio uma vez concluído o
Contrato o mesmo passa a ter força obrigatória de Lei, sendo assegurado ao
contratante a execução de uma obrigação não cumprida pela vontade que a
constituiu.
2.3.4 Princípio da Relatividade dos Efeitos dos Contratos
Decorre deste Princípio que os efeitos produzidos pelo Contrato atingem
somente as partes que o celebraram, não aproveitando nem prejudicando terceiros,
pois o vínculo contratual decorre da vontade das partes, e diante disso, os terceiros
não podem ficar atados a uma relação jurídica que não é de sua vontade e nem
deriva de Lei. (RODRIGUES, 2003).
Para Gomes (2001, p. 43) o princípio da relatividade não é absoluto, pois
sofre importantes exceções:
Para defini-las, cumpre fixar a noção de terceiro. Como tal se considera quem quer que seja totalmente estranho ao Contrato ou à relação sobre a qual ele estende os seus efeitos. Assim, o sucessor, a título universal de um contratante, embora não tenha participado da formação do Contrato, terceiro não é, porque a sua posição jurídica deriva das partes, como tal devendo ser tido. [...] Há Contratos que fogem à regra geral, estendem efeitos a outras pessoas, quer criando, para estas, direitos, quer impondo obrigações, Tais são, dentre outros, a estipulação em favor de terceiros, o Contrato coletivo de trabalho, a locação em certos casos e o fideicomisso “inter vivos”.
37
Diniz (2003, p. 75) menciona dois exemplos de exceção ao princípio da
relatividade dos efeitos do Contrato, como segue:
a) dos herdeiros universais de um contratante que, muito embora não tenha participado da formação do Contrato poderá sofrer os efeitos deste até o limite da herança; e, b) da estipulação em favor de terceiro, que estende seus efeitos a outras pessoas, criando-lhes direitos e impondo-lhe obrigações, apesar de elas serem alheias à constituição da avença.
No entendimento de Matte (2001, p. 56) [...] “a Lei que emana do Contrato, via
de regra, não alcança nem prejudica terceiro, eis que decorre da vontade das partes
envolvidas no negócio. Somente ocorrerá submissão de terceiro a esta relação que
se forma se assim o quiser ou a Lei o imponha”.
Por fim, denota-se que este princípio representa uma segurança, pois
ninguém ficará preso a um Contrato, a não ser que a Lei determine ou a parte
decida a fazê-lo. Assim sendo, o Contrato assume força de Lei, mas sua vinculação
visa somente às partes contratantes, não surtindo efeitos a terceiros.
2.3.5 Princípio da Boa-Fé
O princípio da boa-fé, ao contrário do princípio da autonomia da vontade, é a
concretização do valor segurança jurídica, sendo importante não só para o direito
das obrigações, mas, também, para outros institutos como, por exemplo, na teoria
do abuso do direito, nas teorias da imprevisão e da base negocial, na
responsabilidade pré-contratual. (RODRIGUES, 2003).
“Este é um dos princípios básicos que orientam a formação do Contrato”. Está
intimamente ligado à interpretação contratual, porém não deverá ser analisado
apenas literalmente, e sim ovacionar a intenção das partes. (RIZZARDO, 2002, p.
23).
Leciona Diniz (2003, p. 74) sobre o princípio da boa-fé:
[...] segundo ele, o sentido literal da linguagem não deverá prevalecer sobre a intenção inferida da declaração de vontade das partes – mas
38
também ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, isto é, proceder com boa-fé.
Trata-se, segundo Venosa (2003, p. 378), de “ponto de interpretação da
vontade contratual”, e, em sua análise, “devem ser examinadas as condições em
que o Contrato foi firmado, o nível sócio-cultural dos contratantes, o momento
histórico e econômico”.
Gomes (2001, p. 42), conceitua o princípio da boa-fé da seguinte forma:
O princípio da boa-fé entende mais com a interpretação do Contrato do que com a estrutura. Por ele se significa que o literal da linguagem não deve prevalecer sobre a intenção manifestada na declaração de vontade, ou dela aferível. Ademais, subtendem-se, no conteúdo do Contrato, proposições que decorrem da natureza das obrigações contraídas, ou se opõe por força de uso regular e da própria equidade.
O princípio da boa-fé possibilita que seja avaliada a intenção propriamente
dita dos contratantes, ficando em segundo plano a análise literal da escrita. Desta
forma, as partes são colocadas em pé de igualdade no negócio contratual,
prevalecendo o equilíbrio econômico e social. (MONTEIRO, 2003).
Este princípio foi expressamente contemplado no art. 422 do Código Civil, que
determina: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do
Contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. (BRASIL,
2006, p. 324).
Ainda sobre o assunto, leciona Theodoro Júnior (2001, p. 34):
Além de prevalecer a intenção sobre a literalidade, compreende-se no princípio da boa-fé a necessidade de compreender ou interpretar o Contrato segundo os ditames da lealdade e confiança entre os contratantes, já que não se pode aceitar que um contratante tenha firmado o pacto de má-fé visando locupletar-se injustamente à custa do prejuízo do outro.
Na boa-fé subjetiva, o manifestante de vontade crê que sua conduta é correta,
tendo em vista o grau de conhecimento que possui de um negócio. Há, portanto, um
39
estado de consciência ou aspecto psicológico que deve ser considerado. [...] a boa-
fé objetiva se traduz de forma mais perceptível como uma regra de conduta, um
dever de agir de acordo com determinados padrões sociais estabelecidos e
reconhecidos. (VENOSA, 2003).
Ademais, na boa-fé objetiva não se questiona a intenção do agente, seu
estado psicológico, o que se questiona, são as circunstâncias concretas do caso, ou
seja, o status da pessoa, ou melhor, como o ser humano normal agiria nessas
circunstâncias. (RODRIGUES, 2003).
Encerra-se o estudo sobre os princípios fundamentais do Contratos com
esses apontamentos, dando-se prosseguimento a pesquisa com a análise dos
requisitos de validade dos Contratos.
2.4 REQUISITOS DE VALIDADE
Para que um negócio jurídico seja válido deve-se observar os requisitos
necessários para essa validade, sob pena de inEficácia.
Pereira (2003, p.14) assevera que: “[...] como todo negócio jurídico, o
Contrato está sujeito à requisitos, cuja inobservância vai dar na sua ineficiência”.
Por ser o Contrato um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, requer, além da
existência de duas ou mais pessoas, a capacidade genérica das partes para a
prática de atos da vida civil, sob pena de o mesmo ser nulo ou anulável. (VENOSA,
2003).
A presença de alguns requisitos é indispensável para a validade do negócio
jurídico, os quais se encontram disciplinados no art. 104 do Código Civil, como se
pode observar:
Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em Lei. (BRASIL, 2006, p. 276).
40
A doutrina classificou três requisitos essenciais para que o Contrato tenha
validade, são eles: os requisitos subjetivos, os objetivos, e os formais. (DINIZ, 2003).
São requisitos subjetivos: a capacidade das partes, legitimação e a
manifestação de vontade ou consentimento. Integram os elementos objetivos:
licitude do objeto, possibilidade jurídica do objeto, determinação de seu objeto e
economicidade de seu objeto. Por último, os elementos formais, os quais são
concernentes à forma dos Contratos. (DINIZ, 2003).
A seguir analisar-se-á cada um dos requisitos separadamente.
2.4.1 Requisitos Subjetivos
Os requisitos subjetivos se referenciam as pessoas dos contratantes, a
capacidade genérica dos contratantes, legitimação e o consentimento. Ou seja, a
capacidade e aptidão para tal ato.
A capacidade genérica para exercer os atos da vida civil está disciplinada nos
artigos 3º ao 5º do Código Civil. Diante do exposto, fica nítido identificar que não
poderão contratar os absolutamente incapazes, salvo quando representados, e os
relativamente incapazes, se estiverem sem a assistência das pessoas descritas na
Lei. Há outras limitações impostas pela norma legal, como por exemplo, a venda de
ascendente para descendente, ou ainda, a aquisição de bens por determinadas
pessoas, mesmo que em hasta pública, sob pena de anulação do ato. (PEREIRA,
2003).
Com relação a capacidade dos contratantes, ressalta-se que não poderão
estar elencados nos arts. 3º e 4º do Código Civil, conforme disposto a seguir:
Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil: I – os menores de 16 (dezesseis) anos; II – os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos; III – os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer: I – os maiores de 16 (dezesseis) e menores de 18 (dezoito) anos;
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II – os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; III – os excepcionais, sem desenvolvimento mental complexo; IV – os pródigos. Parágrafo único. A capacidade dos índios será regulada por legislação especial.
Porém, não são todos os Contratos que podem ser convencionados por
qualquer pessoa, conforme demonstrado pelos ensinamentos de Wald (2000, p.
200).
Para determinados Contratos específicos, como a compra e venda, além da capacidade genérica é exigida uma legitimação, reconhecendo a Lei como impedimento para a realização do Contrato a existência de determinadas relações jurídicas entre os contratantes.
Destarte, para que o negócio produza os efeitos esperados pelas partes,
necessário se faz que o consentimento seja válido, isto é, que a manifestação de
vontade exista e haja funcionado normalmente, podendo a falta desta, acarretar em
anulabilidade11, em caso de incapacidade relativa, ou em nulidade12 quando a
incapacidade for absoluta.
2.4.2 Requisitos Objetivos
Para que o objeto do Contrato seja lícito, não pode o mesmo contrariar a Lei,
os bons costumes e a ordem pública.
No tocante aos requisitos objetivos, eles estão relacionados com a liceidade,
a possibilidade, a determinação e a economicidade, ou seja, com o objeto do
11 Anulabilidade: Refere-se a negócios que se acham inquinados de vício capaz de lhes determinar a ineficácia, mas que poderá ser eliminado, restabelecendo-se a sua normalidade; gera efeitos ex nunc. (SILVA, 2005, p. 115). 12 Nulidade: É uma penalidade que, ante a gravidade do atentado à ordem jurídica, consiste na privação da eficácia jurídica que teria o negócio, caso fosse conforme a lei; um ato que resulta em nulidade é como se nunca tivesse existido desde sua formação, pois a declaração de sua invalidade produz efeito ex tunc. (SILVA, 2005, p. 115).
42
Contrato (art. 104, Inciso II, do Código Civil).
Pereira (2003, p. 30) destaca os seguintes requisitos objetivos a partir da
análise do artigo acima citado:
a) Objeto lícito: está vinculado à Lei, à moral, à ordem pública e aos bons costumes, não podendo contrariá-los; b) Possibilidade do objeto: esta possibilidade deverá ser física e jurídica. Há de destacar as hipóteses de impossibilidades, que podem ser relativas ou absolutas. A primeira não enseja a nulidade do Contrato, pois o agente poderá não superar o obstáculo, mas outra pessoa, esta em condições de fazer (art. 106, do CC). Já na segunda, haverá nulidade do ato, pois ninguém, e em nenhum momento, poderá superar tal obstáculo; c) Do objeto determinado ou determinável: não precisa estar necessariamente individualizado no momento da formação do Contrato, mas é necessário que tenha, pelo menos, os elementos necessários para que possa a vir a ser determinado. A determinação será caracterizada pelo gênero, pela espécie, pela quantidade e pelas características individuais; d) Da economicidade do objeto: deve ser economicamente apreciável, suscetível de conversão em moeda corrente nacional.
Com relação ao objeto, não se pode confundir o do Contrato com o da
obrigação, pois este consiste na obrigação que o devedor tem com o credor e que
este tem o direito de exigir daquele. Assim, o objeto da obrigação é isolado,
concreto, singular, específico e o do Contrato é idêntico em todas as estipulações da
mesma natureza. (MONTEIRO, 2003).
O objeto deverá também ser possível jurídica e fisicamente. A impossibilidade
jurídica encontra obstáculo no ordenamento jurídico, já a impossibilidade física é
aquela em que o contratante não tema as condições para realizá-la. (VENOSA,
2003).
Deverá o objeto ser determinado ou determinável visto que, torna-se
impossível obrigar o devedor a pagar ou exercer atividade de maneira
indeterminada. (DINIZ, 2003).
“Não é possível obrigar o devedor a pagar alguma coisa, ou a exercer
alguma atividade, de forma indeterminada, Por vezes, o objeto não é determinado
do nascimento do Contrato, mas deve ser determinável em se curso”. (VENOSA,
2003, p. 438).
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2.4.3 Requisitos Formais
Os requisitos de ordem formal, como o próprio nome menciona, se referem à
forma do Contrato. Em regra geral, não estão vinculados ao formalismo, bastando a
declaração de vontade, seja ela oral ou escrita, para gerar efeitos e estabelecer um
liame jurídico entre as partes, encontram-se previstos nos arts 107 e 111, ambos do
Código Civil.
Art. 107 - A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a Lei expressamente a exigir. [...] Art. 111 - O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa. (BRASIL, 2006, p. 276-277).
Diniz (2003, p. 30), acerca da forma, leciona que: “é o conjunto de
solenidades que se devem observar para que a declaração de vontade tenha
validade jurídica”.
Prossegue a autora afirmando que:
[...] é preciso ressaltar que, atualmente, não há rigorismo de forma, pois a simples declaração volitiva tem o condão de estabelecer o liame obrigacional entre os contraentes, gerando efeitos jurídicos independentemente da forma de que se revista, seja ela oral ou escrita (por meio de instrumento particular ou público), de tal sorte que o elemento formal, na seara contratual, constitui uma exceção nos casos em que a Lei exige para a validade do negócio, a observância de certa forma. (DINIZ, 2003, p. 30)
Finalizando, cabe ressaltar que a forma é um requisito excepcional, pois a Lei
impõe que determinados Contratos deverão ser escritos (solenes), sob pena de
nulidade.
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3 DA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS AO CONTRATO PRELIMINAR
3.1 FASES DE FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
O Contrato forma-se a partir do encontro concordante de duas ou mais
declarações de vontade, pois a mesma é, antes de tudo, pressuposto existencial do
ato. (PEREIRA, 2003).
Deste modo, nada impede que apareça uma proposta de negócio e, em
seguida, uma aceitação imediata, formando-se assim, um negócio jurídico.
Caracteriza–se o Contrato pelo mútuo consenso entre duas ou mais pessoas
sobre o mesmo objeto. Entretanto, esse consenso somente é alcançado com a
manifestação da vontade dos contratantes, ou seja, com a exteriorização do
pensamento. (DINIZ, 2003).
Não se pode falar em Contrato se as partes não acordarem, ou seja, deverá
haver o acordo de vontades, pois este, além de requisito de validade, também
assume a condição de pressuposto existencial do próprio negócio. (PEREIRA,
2003).
Ressalta-se que o Contrato não nasce pronto depende de uma série de fases
para sua formação. “Apesar de uma proposta poder ser aceita e formar o Contrato
de imediato, em regra, incide às negociações preliminares, a proposta e a
aceitação”. (MATTE, 2001, p. 580).
Por esses motivos a formação do vínculo dos Contratos se divide em três
fases: negociações preliminares, proposta e aceitação.
A seguir será analisada cada uma delas.
3.1.1 Manifestação da Vontade
Antes da efetiva formação dos Contratos, ocorre o chamado período pré-
contratual, ou seja, o momento em que os futuros contratantes conversam, debatem,
formulam hipóteses acerca de seus interesses.
45
Diniz (2003, p. 76), discorre sobre esse período afirmando que é também
conhecido como negociações preliminares, ou seja:
Essas negociações preliminares nada mais são do que conversações prévias, sondagens e estudos sobre os interesses de cada contratante, tendo em vista o Contrato futuro, sem que haja qualquer obrigatoriedade nem qualquer vinculação jurídica entre os participantes.
São consideradas as primeiras manifestações das partes, conversas iniciais,
exposições a respeito do negócio futuro. É importante salientar que das negociações
preliminares não ocorrem direitos nem obrigações para as partes, pois o Contrato
ainda não foi firmado, mas as propostas precedentes ao Contrato demonstram a
intenção de contratar. (RODRIGUES, 2003).
Encontra-se expresso no art. 10713 do Código Civil que em regra geral os
Contratos poderão ser formados livremente, independentemente de forma.
Diante do exposto acima, pode-se definir que havendo o mútuo consenso das
partes, seja de forma expressa ou tácita, e atendidos os requisitos e pressupostos
legais, surgirá o vínculo contratual.
Destaca-se o entendimento de Pereira (2003, p. 37):
Não obstante faltar-lhe obrigatoriedade, pode surgir responsabilidade civil para os que participam das negociações preliminares, não no campo da culpa contratual, porém da aquiliana, somente no caso de um deles induzir no outro a crença de que o Contrato será celebrado, levando a despesas ou a não contratar com terceiros etc. e depois recuar, causando-lhe dano.
Rodrigues (2003, p. 69) trás sua visão sobre esse assunto e informa que:
Em rigor, se as partes se encontram ainda na fase de negociações preliminares, por definição mesmo não contratam, não havendo estabelecido, entre elas, desse modo, qualquer laço convencional. Pois, se lançaram mão de tais discussões vestibulares, foi justamente para decidir se lhes convinha ou não contratar. De maneira que, se no curso do debate uma delas apura o inconveniente do negócio, é justo que dele deserte, recusando-se a
13 Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. (BRASIL, 2006, p. 276).
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prestar sua anuência definitiva. Nenhuma responsabilidade lhe pode daí advir, pois as negociações preliminares ordinariamente não obrigam os contratantes.
No entendimento de Venosa (2003, p. 516), dessas negociações preliminares
surge a chamada minuta, ou seja: “[...] a minuta, em regra, não obriga, mas serve de
subsídio para a interpretação do Contrato futuro. Pode também servir de base
probatória para o exercício da ação de indenização pelo rompimento injustificado
das tratativas”.
No mesmo sentido anota-se o entendimento de Diniz (2003, p. 77), que
salienta:
[...] apenas na hipótese de um dos participantes criar no outro a expectativa de que o negócio será celebrado, levando-o a despesas, a não contratar com terceiro ou alterar planos de sua atividade imediata, e depois desistir, injustificada e arbitrariamente, causando-lhe sérios prejuízos, terá, por isso, a obrigação de ressarcir todos os danos.
Para finalizar pode-se afirmar que antes de aceitar, uma das partes pode
pretender apenas obter informações, para saber se interessa ou não o Contrato.
Assim, indagações, apontamentos, minutas, visitas, contas, troca de cartas para
esclarecimentos, não vinculam as partes. O Contrato poderá ou não realizar-se.
(WALD, 2000).
3.1.2 Proposta
A proposta é o elemento inicial da formação do Contrato e corresponde a um
ato jurídico unilateral, por vincular unicamente a figura do proponente, também
denominado policitante - pessoa que formula uma proposta, no momento em que
demonstrar o interesse de contratar com a pessoa a quem se dirige a proposta
oblato, exibindo em quais termos pretende fazê-lo. (LOPES, 2001).
Rizzardo (2002, p. 33) resume seu entendimento afirmando que a proposta
vem a ser o primeiro momento no desenrolar dos atos que levam ao Contrato
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propriamente dito.
[...] Uma das partes oferece a relação contratual pretendida a um possível interessado. É a mesma definida como a declaração de vontade dirigida a uma pessoa com quem se quer contratar. Denominada, também, policitação, visa solicitar a manifestação de vontade da outra parte, que se denominará aceitante, desde que a acolha e a aprove, a ela aderindo.
A proposta é a declaração de vontade dirigida a pessoa a qual se quer
contratar. Essa manifestação de vontade pode ser tácita, se a Lei não exigir que seja
expressa, e sua forma não dependera de uma forma especial. (GOMES, 2001).
Ainda que não haja Lei acerca dos requisitos da proposta, a mesma deve ser
clara e objetiva, devendo conter ainda, linhas estruturais do futuro negócio.
(PEREIRA, 2003).
A força vinculante da proposta esta disposta no art. 427, do Código Civil, in
verbis:
Art. 427 - A proposta do Contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. (BRASIL, 2006, p. 324)
Rodrigues (2003, p. 71) justifica esta determinação do legislador aduzindo
que:
Tal regra se firma na necessidade de assegurar a estabilidade das relações sociais. Com efeito, quem formula uma proposta de negócio provoca uma legítima expectativa junto à pessoa a quem a endereçou. De maneira que a possibilidade de retirar arbitrariamente a oferta representaria uma fonte de insegurança, capaz de causar prejuízo ao outro contratante, que, de boa-fé, acreditou na seriedade da proposição a ele apresentada. Por isso, a Lei impõe ao policitante o dever de manter sua proposta, sujeitando-o às perdas e danos em caso de inadimplemento.
Contudo, há casos em que a proposta deixa de ser obrigatória, pois o próprio
Código Civil traz, em seu art. 428 e incisos. Porém, há necessidade de se diferenciar
48
quando a proposta é efetuada a uma pessoa ausente ou a uma que se encontra
presente.
Art. 428 - Deixa de ser obrigatória a proposta: I – se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata pelo telefone ou por meio de comunicação semelhante; II – se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; III – se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado; IV – se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente. (BRASIL, 2006, p. 324)
Nesta etapa faz-se jus que o proponente seja penalizado se retirar sua
proposta, salvo exceções acima descritas, pois neste momento já havia criado para
o oblato uma expectativa de contratar, tornando-se existente o vínculo contratual
entre as partes. Neste caso, o proponente deverá ser responsabilizado civilmente
pelos prejuízos sofridos pelo oblato, reparando-os na sua totalidade. (RODRIGUES,
2003).
Por derradeiro, ressalta-se que a proposta, quando revestida dos requisitos
essenciais, perde sua força obrigacional se não for aceita no prazo de validade.
3.1.3 Aceitação
A aceitação é a segunda etapa da fase decisória na celebração do Contrato,
na qual, o oblato manifesta sua vontade no sentido de concordar com a proposta
oferecida pelo proponente. Feita a proposta ao oblato, inicia-se a fase da aceitação.
Consiste a aceitação na concordância do oblato, no prazo previsto, sobre a proposta
recebida do policitante. (RODRIGUES, 2003).
Portanto, nada mais é que a concordância expressa ou tácita, a uma
proposta, ou seja, o oblato integra sua vontade na do policitante, surgindo assim o
Contrato.
“A manifestação expressa da vontade deve constar assim de algum escrito,
da palavra oral ou mesmo de um simples gesto; seja qual for, porém, a forma, há de
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ser peremptória14, inequívoca15, evidente e certa, mesmo porque o consentimento
não se presume”. (MONTEIRO, 2003, p. 14).
Prossegue o autor asseverando com relação à manifestação tácita:
O próprio silêncio pode traduzir um querer, pode ser erigido em manifestação da vontade. O brocardo, quem cala consente, não é rigorosamente exato do ponto de vista jurídico, mas em direito, o silêncio vale por anuência sempre que uma pessoa, interpelada por outra, possa e deva responder-lhe; se a pessoa interpelada se cala em tal situação, um silêncio pode ser interpretado como assentimento. (MONTEIRO, 2003, p. 14).
O escopo principal da aceitação é vincular as partes, tanto o aceitante como o
policitante, inseridos a um Contrato, assumindo direitos e obrigações. (VENOSA,
2003).
Neste contexto Pereira (2003, p. 40), giza que na aceitação:
[...] o solicitante dá anuência àquilo que lhe ofereceu o proponente. Expressa a concordância aos termos da proposta. Assim, de um lado a proposta representa o reflexo da vontade do ofertante, e de outro, a aceitação é o reflexo da manifestação da vontade do ofertado ou oblato. Ambas formam um todo íntegro das duas vontades, que se harmonizam em um fim contratual.
No entendimento de Diniz (2003, p. 61) os requisitos essenciais da aceitação
são:
1º) não exige obediência a determinada forma, pois, salvo nos Contratos solenes, a aceitação pode ser expressa, se o oblato declarar sua aquiescência; ou tácita, se um ato, inequívoco, do aceitante permitir concluir sua anuência à oferta; 2º) a aceitação deve ser oportuna, pois necessário se torna que ela seja formulada dentro do prazo concedido na policitação. A oferta pode ser sem prazo, caso em que persistirá até que haja retratação, antes de se expedir a aceitação; com prazo arbitrário, fixado pelo proponente, ou moral, se for necessário um prazo para reflexão ou que seja suficiente para que a resposta chegue ao conhecimento do
14 Perempção: Ato ou efeito de perimir, que é por termo a alguma coisa, extinguir. (CUNHA, 2005, p. 199). 15 Inequívoca: Diz respeito a algo certo, seguro, correto, que não dá margem a erro ou engano. (CUNHA, 2005, p. 147).
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ofertante. A aceitação só terá força vinculante quando manifestada tempestivamente. Fixado o prazo, o aceitante deverá responder antes que ele expire, sendo imprescindível que expeça sua resposta oportunamente. Se feita sem prazo, o policitante desligar-se-á se a resposta não chegar ao seu conhecimento após o decurso de tempo suficiente para tanto; 3º) a aceitação deve corresponder a uma adesão integral à oferta, nos moldes em que foi manifestada, pois o Contrato pressupõe a integração de duas ou mais vontades coincidentes; e 4º) A resposta deve ser conclusiva e coerente. Se for condicional, equivalerá a uma nova proposta, a não ser que o policitante já tenha anuído sobre a condição estabelecida.
Contudo, há duas hipóteses em que a aceitação deixará de gerar a
concretização do Contrato, e neste caso, desvinculará o proponente de qualquer
obrigação.
A primeira encontra-se inserida no art. 430 do Código Civil, in verbis:
Art. 430 – Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos.
Portanto é quando o oblato expedir a aceitação tempestivamente, porém, por
qualquer motivo alheio à sua vontade, não chegar ao conhecimento do policitante no
prazo estipulado. Neste caso, estará este liberado pelo atraso involuntário desde
que comunique o fato imediatamente ao aceitante, e assim não tomará vida o
Contrato. Nada obsta, porém, que seja efetuada uma nova manifestação de
vontade. (VENOSA, 2003).
A segunda hipótese está descrita no art. 433, do Código Civil, onde
“Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao
proponente a retratação do aceitante”.
Para melhor assimilação em torno do tema, toma-se a lição de Diniz (2003, p.
72):
a) Momento de concretização entre presentes: encontrar-se-ão vinculadas no mesmo instante em que o oblato aceitar a oferta; só então o Contrato começará a produzir efeitos jurídicos; b) Momento de concretização entre ausentes: terá por base a teoria da agnição ou declaração, na sua segunda modalidade, isto é, da
51
expedição, a que se filiou o nosso CC, no art. 43416, estipulando que os Contratos por correspondência epistolar ou telegráfica, tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, desde que não se apresentem as exceções do art. 434, II e III, hipóteses em que se aplica a teoria da recepção.
Salienta-se que após a aceitação, sendo ela expressa ou tácita, dá-se à
conclusão do Contrato, que estará formado após o ato imediatamente subseqüente
à proposta, ou seja, quando houver resposta positiva a esta, que consiste
exatamente na aceitação
Assim sendo, considera-se concluído o Contrato tão logo o oblato emita a sua
aceitação à proposta. Entretanto, sobre qual se constituiu o momento exato da
conclusão de um Contrato há algumas divergências e teorias doutrinárias, as quais
serão apreciadas na seqüência.
3.1.4 Retratação
A retratação poderá ocorrer com o arrependimento do oblato, desde que seu
arrependimento ou retratação chegue ao conhecimento do policitante antes ou
juntamente com a aceitação. Este direito está preceituado no art. 433 do Código
Civil, visto anteriormente. (DINIZ, 2003).
Neste sentido entende Diniz (2003, p. 86) “dessa forma, tal retratação vem a
ser a recusa oportuna do negócio aceito, pois, se chegar tardiamente ao seu
destino, o remetente continuará vinculado ao Contrato”.
Nesse caso a aceitação deixará de gerar vínculo contratual, desligando-se o
policitante de qualquer obrigação, por não se ter coincidência de vontade das partes
contratantes, imprescindível para que o Contrato se conclua.
16 Art. 434. Os Contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto: I - no caso do artigo antecedente; II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; III - se ela não chegar no prazo convencionado. (BRASIL, 2006, p. 325).
52
3.2 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
Perante o Direito Civil brasileiro, os Contratos são suscetíveis de várias
classificações. Ademais, existe um grande número de Contratos permitidos que se
agrupam em várias categorias, submetendo-se à regulamentação de normas
idênticas ou afins.
É relevante o estudo da classificação dos Contratos para demonstrar suas
particularidades. Para Rodrigues (2003, p. 25), a finalidade da classificação dos
Contratos serve para “acentuar as semelhanças e dessemelhanças entre as
múltiplas espécies, de maneira a facilitar a inteligência do problema em estudo”.
A grande significância prática em classificar os Contratos está em que, para
cada tipo de Contrato há uma determinada conseqüência jurídica. (WALD, 2000).
Os Contratos são passíveis de várias classificações, assemelhando-se a um
fenômeno, ou seja, conforme o ângulo em que se colocar o jurista poderá classificá-
los de diversos modos. (DINIZ, 2003).
Adotar-se-á a classificação proposta por França (1969, apud DINIZ, 2003, p.
78) apenas com algumas alterações, por considerá-la a mais completa e
sistematizada.
A autora afirma que “para classificar os Contratos é necessário agrupar todas
as suas espécies, com caracteres comuns e pela uniformidade de seu regime, a
uma categoria estabelecida”.
Assim os Contratos se bipartem em:
a) Contratos considerados em si mesmos: quanto à natureza da obrigação entabulada; quanto à forma; quanto à sua designação; quanto ao tempo da execução; b) Contratos reciprocamente considerados. (DINIZ, 2003, p. 78).
Após, efetuada a referida divisão, passa-se à análise de suas peculiaridades
que os unem às várias categorias.
53
3.2.1 Os Contratos Considerados em si Mesmos
3.2.1.1 Quanto à natureza da obrigação entabulada
a) Contratos unilaterais e bilaterais:
Fala-se em unilaterais quando apenas um dos contratantes assume
obrigações em face do outro, apesar da necessidade de duas ou mais declarações
de vontade, como, por exemplo, na doação pura e simples. (DINIZ, 2003).
Gomes (2001, p. 71) assevera que “o Contrato é unilateral se, no momento
em que se forma, origina obrigação, tão-somente, para uma das partes – ex uno
latare”.
Já nos Contratos denominados bilaterais são os que, quando de sua feiúra,
conferem obrigações a todos os contratantes. Sua característica é o sinalagma, ou
seja, sua bilateralidade. O Contrato de compra e venda é um exemplo de Contrato
bilateral. (VENOSA, 2003).
Diz-se que cada um dos contratantes torna-se credor e devedor do outro, de
forma simultânea e recíproca, característica do sinalagma. (DINIZ, 2003).
b) Contratos onerosos e gratuitos:
No primeiro, as partes transferem direitos uma à outra, mediante determinada
vantagem. Segundo Diniz (2003, p. 82), “os Contratos a título oneroso são aqueles
que trazem vantagens para ambos os contratantes, pois estes sofrem um sacrifício
patrimonial, correspondente a um proveito almejado”. Como exemplo pode-se citar a
compra e venda, onde o promitente-comprador pagará um valor determinado para
obter o bem e o promitente-vendedor deverá outorgar a escritura.
Já nos Contratos Gratuitos, também denominados benéficos, são os que
oneram uma das partes e traz vantagem à outra, ou seja, “importam na redução do
patrimônio de um dos contratantes em benefício do outro”. (WALD, 2000, p. 217).
A doação pura e simples é um exemplo típico desta espécie de Contrato, eis
que, onde o donatário recebe alguma coisa do doador sem se vincular a qualquer
obrigação.
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Apesar da grande probabilidade de um Contrato Bilateral ser oneroso e o
unilateral ser gratuito, sempre se deve atentar para as exceções, pois esta relação
não é absoluta. A importância da distinção entre Contratos a título oneroso e a título
gratuito reside na proteção da parte que procura uma vantagem, na proteção de
terceiros e também na possibilidade de se alegar a lesão superveniente. (DINIZ,
2003).
c) Contratos comutativos e aleatórios:
Assevera Diniz (2003, p. 89) há nos Contratos cumulativos a idéia de
equivalência de prestações “[...] cada contratante, além de receber do outro
prestação relativamente equivalente à sua, pode verificar, de imediato, essa
equivalência”.
O Contrato de Compra e Venda de Imóveis é um dos exemplos deste tipo de
Contrato, pois o vendedor poderá verificar de imediato o valor que irá receber, e o
comprador, que lhe será transferido o Domínio do imóvel. (DINIZ, 2003).
Aleatório é o Contrato no qual uma ou ambas as prestações apresentam-se
incertas, porquanto a sua quantidade ou extensão fica na dependência de um fato
futuro e imprevisível, o que torna viável venha a ocorrer uma perda, ou um lucro
para uma das partes. (RIZZARDO, 2002, p. 59).
Nesta espécie de Contrato os contratantes não sabem ao certo, no momento
da celebração do Contrato, qual será a prestação devida, dependendo esta, de um
evento futuro e incerto, assumindo determinados riscos. Utiliza-se como exemplo o
seguro de vida, visto que o pagamento previsto somente será efetuado se a pessoa
contratante sofrer algum sinistro. O fato futuro, por sua vez, se dará
concomitantemente com a elaboração do Contrato, podendo os riscos se
manifestarem sobre a existência da coisa ou sobre a quantidade. (PEREIRA, 2003).
d) Contratos paritários e por adesão:
Esta divisão está voltada para um dos princípios fundamentais dos Contratos,
o da autonomia da vontade. Apesar de as partes acordarem acerca da coisa, nem
sempre será possível discutir as cláusulas contratuais, submetendo-se a parte mais
vulnerável às estipulações efetuadas pela outra. Em torno da possibilidade de
55
discutir as cláusulas ou não é que se configura a diferença entre os dois Contratos
(paritários e por adesão), porquanto as partes não se encontrarem no mesmo
patamar de igualdade. (DINIZ, 2003).
Nos Contratos paritários, as partes se posicionam no mesmo patamar de
igualdade, ante o princípio da autonomia da vontade, fazendo uso da fase
denominada de negociações preliminares, para discutir os pontos divergentes, se
houver, almejando uma manifestação livre e coincidente de duas ou mais vontades.
(RODRIGUES, 2003).
Rodrigues (2003, p. 44), assim se manifesta com relação ao Contrato de
Adesão, afirmando ser “aquele em que todas as cláusulas são previamente
estipuladas por uma das partes, de modo que a outra no geral mais fraca e na
necessidade de contratar, não tem poderes para debater as condições, nem
introduzir modificações, no esquema proposto”.
Os exemplos desta modalidade são os Contratos estabelecidos com bancos,
companhias telefônicas, água e saneamento, entre outros.
3.2.1.2 Quanto à forma
a) Contratos consensuais ou não solenes:
Na lição de Wald (2000, p. 226), o Contrato consensual “necessita tão
somente do consenso, ou seja, do mútuo acordo das partes, independendo, pois, de
forma especial ou da entrega de certos bens”.
Diniz (2003, p. 99) assim se manifesta com relação aos Contratos não
solenes, ensinando que a “ordem jurídica não exige, para que se aperfeiçoem,
senão o acordo das partes, não impondo, portanto, nenhuma forma especial para a
sua celebração”.
Pode-se concluir que para se concretizar os Contratos Consensuais e não
solenes basta a concordância das partes quanto à coisa e quanto ao objeto,
independentemente se este instrumento se dá de forma escrita ou verbal; ou seja, a
declaração de vontade não depende de forma especial, como, por exemplo, a
compra e venda de bens móveis.
56
b) Contratos formais ou solenes:
Encontra-se disposto no art. 104, III, do Código Civil que a validade do
negócio jurídico requer “forma prescrita ou não defesa em Lei”. Se não for
observada a exigência da forma, a sanção é, em princípio, a nulidade do Contrato.
De acordo com Venosa (2003, p. 414) os Contratos solenes são os quais
“cuja validade depende de observância de uma forma preestabelecida pela Lei”.
Em concordância com o disposto acima, colhe-se o entendimento de Diniz
(2003, p. 92) afirmando que os Contratos solenes ou formais “consistem naqueles
para os quais a Lei prescreve, para a sua celebração, forma especial que lhes dará
existência, de tal sorte que, se o negócio for levado a efeito sem a observância da
forma legal, não terá validade”.
c) Contratos reais:
Conforme Diniz (2003, p. 98), “o simples concurso de duas ou mais vontades
não tem o condão de estabelecer o vínculo contratual, que só se forma com tradição
efetiva do objeto do ato negocial, por ser requisito essencial à sua constituição”.
Na lição de Rodrigues (2003, p. 35), os Contratos reais “[...] são aqueles
ajustes que dependem, para seu aperfeiçoamento, da entrega da coisa, feita por um
contraente ao outro”.
Destarte, os Contratos reais se aperfeiçoam na presença da tradição, ou seja,
na entrega do objeto que constitui o Contrato.
3.2.1.3 Quanto à sua designação
a) Contratos nominados ou típicos:
Rodrigues (2003, p. 36) ensina que os Contratos nominados, também
conhecidos como Contratos típicos, “[...] são aqueles a que a Lei dá denominação
própria e submete as regras que pormenoriza”.
São aqueles Contratos que possuem denominação legal e regulamentação
em texto legislativo. Exemplo desta espécie de Contrato é a compra e venda e a
57
locação, que são disciplinados no Código Civil e também em Leis esparsas.
b) Contratos inominados ou atípicos:
Os Contratos Inominados ou Atípicos, ao contrário dos nominados, não têm
estrutura fixada em Lei, dependem somente da simples convenção de vontade das
partes para acordar os direitos e obrigações que decorrem do Contrato. Tudo em
conformidade com a Teoria Geral dos Contratos, prevista nos arts. 421 a 460 do
Código Civil. (RODRIGUES, 2003).
Nas palavras de Diniz (2003, p. 94) os Contratos inominados ou atípicos
afastam-se dos modelos legais, pois:
[...] não são disciplinados ou regulados expressamente pelo Código Civil ou por Lei extravagante, porém são permitidos juridicamente, desde que não contrariem a Lei e os bons costumes, ante o princípio da autonomia da vontade e a doutrina do número apertus, em que se desenvolvem as relações contratuais.
Como exemplo desta modalidade de Contrato se tem o Contrato de Leasing17,
pois reúne características dos Contratos de Locação e de Compra e Venda.
3.2.1.4 Quanto ao tempo de execução
a) Contratos de execução imediata:
Na visão de Rodrigues (2003, p. 38) os Contratos de execução imediata são
“os que se cumprem pela execução efetuada por ambas as partes num só momento,
como ocorre com a compra e venda a vista, com a permuta etc.”.
São aqueles Contratos que se realizam num único momento, não
apresentando maior duração. (WALD, 2000).
No Contrato de Compra e Venda, o vendedor outorga a Propriedade ao
comprador, que por sua fez paga o valor estipulado ao vendedor.
17 Leasing: Arrendamento mercantil. Negócio jurídico de arrendamento com opção de compra. (Lei n. 6.099/74). (CUNHA, 2005, p. 162).
58
b) Contratos de execução continuada:
Contratos de execução continuada são aqueles em que as partes devem
praticar ou deixar de praticar determinada conduta de forma reiterada no decurso do
tempo, sendo que o Contrato se conclui quando a prestação acordada terminar.
Estes Contratos, ao contrário dos primeiros, não se resolvem de imediato, sendo
que as prestações se dividem no tempo ou se executam continuamente.
(RODRIGUES, 2003)
Como exemplo pode-se observar o Contrato de locação, pois o pagamento
dos alugueres não libera as partes da obrigação, pois esta se mantém até que finde
o Contrato ou por acordo das partes.
3.2.2 Os Contratos Reciprocamente Considerados
a) Contratos Principais:
Os Contratos principais são aqueles que não dependem de outro Contrato
para ter existência plena e validade jurídica.
De acordo com Rizzardo (2002, p. 66), “[...] denominam-se os Contratos que
têm vida por si mesmos, não dependendo de outros. Constituem figuras típicas,
consagradas por Leis, e se expressam soberanamente em relação aos outros.”
A existência dos Contratos principais independe de qualquer outro Contrato,
ou seja, são autônomos, como, por exemplo, o Contrato de compra e venda.
b) Contratos Acessórios:
Estes Contratos “existem em função do principal e surge para lhe garantir a
execução”, conforme ensina Rodrigues (2003, p. 37).
Ressalta-se, porém, que os Contratos acessórios não são apenas os de
garantia, mas todos os que têm como pressuposto a existência de outro Contrato; ou
seja, somente existirá esta espécie de Contrato se houver um Contrato Principal.
(DINIZ, 2003).
Portanto, conclui-se que se o Contrato Principal for nulo ou extinto, o
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Acessório também o será, em virtude deste depender daquele para sua existência.
O oposto não ocorre, pois, se o Acessório for nulo ou ineficaz, o Contrato Principal
não sofre qualquer contaminação pelo Acessório.
3.3 INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
“Interpretar é explicar, esclarecer; dar o significado de vocábulo, atitude ou
gesto; reproduzir por outras palavras um pensamento exteriorizado; mostrar o
sentido verdadeiro de uma expressão”. (RIBEIRO, 2002, p. 07).
A interpretação dos Contratos, diga-se enfaticamente, está sempre vinculada
à principiologia contratual. Interpretar é, antes de tudo, compreender e aplicar
princípios, é saber que princípio deverá ser aplicado a que caso concreto.
Interpretar um Contrato é dar um significado (ou procurar dar um significado)
ao seu conteúdo, no todo ou em parte, para assim, apurar os efeitos jurídicos que
ele possa produzir. (ROCHA, 2002).
Consiste em dar sentido às palavras, gestos, escritos, ou até mesmo o
silêncio (processo exterior), conforme a verdadeira intenção das partes (processo
interior), de modo a rearranjar esse desvio entre o que foi pensado e o que foi
expressado, de tal forma que possa conciliar a vontade de todos os participantes.
(BIERWAGEN, 2002).
O intérprete examinará o sentido gramatical das palavras e frases, os
elementos econômicos e sociais que cercaram a elaboração do Contrato, bem como
o nível intelectual e educacional dos participantes, seu estado de espírito no
momento da declaração etc. (VENOSA, 2003).
Toda norma jurídica, como toda manifestação de vontade, necessita de
interpretação, para que se saiba o seu alcance, sua significação a que situação se
estende, e quais os efeitos procurados pelos declarantes.
Como se vê, teoricamente, esta é a finalidade da interpretação do Contrato:
definir a vontade contratual objetivamente expressa nas cláusulas, tendo em vista
que o intérprete não pode se afastar da regra que manda interpretar as declarações
de vontade, atendendo-se mais à sua intenção do que ao sentido literal da
linguagem, a fim de determinar com precisão a efetiva vontade das partes. Aliás,
60
esta é a regra básica prevista no art. 112 do Código Civil: “Nas declarações de
vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal
da linguagem”.
Deste modo, deve então o hermeneuta, com base na declaração inicial do
contraente, procurar o verdadeiro alcance da vontade e, como dispõe o Código Civil
no artigo em epígrafe, dar destaque à vontade interna. (VENOSA, 2003).
Na verdade, não cabe mesmo ao legislador o papel de intérprete, que
incumbe à doutrina e à jurisprudência, diante do caso concreto.
3.3.1 A Interpretação da Lei e a Interpretação do Contrato
É importante salientar que a interpretação da Lei distingue-se da interpretação
do Contrato. Na interpretação da Lei o intérprete determina o sentido e o alcance da
Lei. Já na interpretação do Contrato, o intérprete terá como missão descobrir a
vontade concreta das partes, ou seja, terá de interpretar um comportamento
humano: a verdadeira intenção dos contratantes para posteriormente esclarecer o
sentido da declaração. (VENOSA, 2005).
Contudo na interpretação da Lei, o intérprete deve determinar o sentido e
alcance, enquanto na interpretação do Contrato, deve-se descobrir a vontade
concreta das partes.
Segundo Diniz (2003, p.77):
A interpretação do Contrato exerce, concomitantemente, função objetiva e subjetiva, pois além de analisar o ato negocial e suas cláusulas, deverá examinar a intenção comum das partes contratantes. Situa-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, fixando-se em normas empíricas, mais de lógica prática do que de normação legal.
Para que a interpretação contratual seja, efetuada corretamente deve ser
analisado sua função objetiva e subjetiva, as quais serão estudadas a seguir.
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3.3.2 Tipos de Interpretação
A interpretação do Contrato exerce, concomitantemente, função objetiva e
subjetiva, pois, além de analisar o ato negocial e suas cláusulas, deverá examinar a
intenção comum das partes contratantes. Situa-se na seara do conteúdo da
declaração volitiva, fixando-se em normas empíricas, mais de lógica prática do que
de normação legal. (PEREIRA, 2003).
No entendimento de Diniz (2003, p. 77) a interpretação divide-se em dois
tipos, as de caráter Subjetivo e as de caráter Objetivo.
A interpretação Subjetiva tem por fim a verificação da vontade real dos
contraentes, enquanto a interpretação objetiva visa a esclarecer o sentido das
declarações que continuem dúbias ou ambíguas por não ter sido possível precisar a
efetiva intenção das partes. (RODRIGUES, 2003).
Ao interpretar um Contrato, a fim de dirimir um litígio, o juiz tem de observá-
las como qualquer outro preceito legal.
A legislação brasileira deixou a tarefa da hermenêutica contratual, quase que
por inteiro, para a doutrina e a jurisprudência, referenciando sobre o assunto apenas
em alguns arts. do Código Civil, o art. 47 do Código do Consumidor, por exemplo,
estatui que os Contratos serão interpretados favoravelmente ao consumidor.
Por fim, cabe acrescentar que a interpretação contratual deverá ter como
base os valores consagrados na Constituição Federal, alicerce do ordenamento
jurídico. Ou seja, é, com fundamento na dignidade humana, na promoção do ser
humano, nos direitos fundamentais que se deve interpretar os Contratos.
3.4 TEMPO E LUGAR DO CONTRATO
Para o ordenamento jurídico brasileiro considerar-se-á celebrado o Contrato
no lugar onde a proposta foi expedida. Para provar tal afirmação, atente-se ao
contexto do art. 435 do Código Civil, “Reputar-se-á celebrado o Contrato no lugar em
que foi proposto”. (BRASIL, 2006, p. 325).
62
O lugar de celebração do Contrato na esfera do internacional privado é de
fundamental importância, pois dele depende além da apuração do foro competente a
determinação da legislação a ser aplicada na relação contratual. (DINIZ, 2003).
Com relação ao assunto tratado, encontra-se respaldo na Lei de Introdução
ao Código Civil – LICC, em seu art. 9º, Parágrafo 2º.
Art. 9º - Para qualificar e reger as obrigações aplicar-se-á a Lei do país em que se constituírem. [...] Parágrafo 2º - A obrigação resultante do Contrato reputa-se constituída no lugar em que se residir o proponente. (BRASIL, 2006, p.1594).
O artigo do Código Civil define que será considerado celebrado o Contrato no
lugar em que foi proposto. No mesmo sentido, a LICC manda aplicar a Lei do país
em que reside o proponente.
No entendimento de Gagliano e Pamplona Filho (2005, p. 110), “tal regra,
longe de ser desnecessária, afigura-se útil, especialmente quando surgirem
questões atinentes à competência, ou quando o juiz tiver de analisar os usos e
costumes do lugar onde o negócio fora pactuado”.
Silveira (2003, p. 25) resume a questão relativa ao local da celebração do
Contrato aduzindo que, a “princípio, o Contrato forma-se no local em que é
celebrado, mas quando se realiza entre pessoas distantes, forma-se no local em que
foi proposto”.
Todavia, “ainda que as partes tenham celebrado o Contrato em determinado
local, podem, se a Lei não dispuser em contrário, estabelecer um foro de eLeição
diverso, no entanto, o local de formação do Contrato continua sendo o de sua
celebração”. (SILVEIRA, 2003, p. 25).
3.5 MOMENTO EM QUE SE TEM CONCLUÍDO O CONTRATO
No instante do aceite é que pode reputar-se concluído o Contrato. Sendo
assim, determinar com precisão este momento é de grande relevância para o
63
negócio jurídico, e conforme seja o Contrato, entre presentes ou ausentes, haverá
uma maneira peculiar de constatar sua conclusão. Neste ínterim é imprescindível
observar se o Contrato se fez entre presentes ou ausentes. (FÜHRER, 2005).
Para Venosa (2003, p. 521) Contrato entre presentes, “é aquele em que a
proposta e a aceitação ocorrem diretamente entre as partes ou seus
representantes”.
Feita a proposta entre presentes e esta não contendo prazo a aceitação
deverá ser imediata, pois do contrário deixará a proposta de ter força vinculante. Se
feita entre presentes, mas contiver prazo, a aceitação deverá ser proferida neste
prazo, sob pena da desvinculação do policitante. (FÜHRER, 2005).
No entendimento de Pereira (2003, p. 46) a questão de torna complicada
quando o Contrato é celebrado entre ausentes, cuja “peculiaridade é a ausência do
oblato, [...] porque o consentimento se não dá em um só instante, mas, ao revés a
adesão do aceitante justapõe-se à oferta com a intermediação de um lapso de
tempo, mais ou menos longo”.
Para estabelecer este momento, a doutrina edificou duas teorias explicativas,
quais sejam: a Teoria da Cognição e a Teoria da Agnição, desta última decorrem
três outras sub-teorias: a da declaração propriamente dita, da expedição e da
recepção. (FÜHRER, 2005).
Santos (2007, p. 01) pondera:
Com relação a Teoria da Cognição o Contrato só pode ter-se por formado quando o aceite chega ao conhecimento do proponente.Vale ressaltar, ainda, que se esta resposta for apresentada “fora do prazo, com adições, restrições ou modificações, importará nova proposta” (CC, art. 431).
Esta teoria é muito criticada em virtude de que se reveste do “inconveniente
de deixar ao arbítrio do proponente abrir a correspondência e tomar conhecimento
da resposta positiva e geradora do ajuste”. (PEREIRA, 2003, p. 47).
Com relação a Teoria da Agnição, não há necessidade que a resposta do
aceitante chegue ao conhecimento do aceitante. Dela decorrem outras três sub-
teorias, quais sejam: a subteoria da declaração propriamente dita; a subteoria da
expedição e a subteoria da recepção. (SANTOS, 2007).
64
Segundo a subteoria da declaração propriamente dita, considera-se formado
o Contrato no momento em que o aceitante redigisse, datilografasse ou digitasse a
sua resposta positiva à oferta. (SANTOS, 2007).
No entendimento de Pereira (2003, p. 47), esta teoria “peca do defeito de
imprecisão, por não haver um meio certo de determinar o policitante quando o fato
ocorra”.
O ordenamento jurídico aceita a subteoria da expedição, segundo a qual não
basta a formulação da resposta feita pelo oblato, mas que este a envie ao policitante
transmitindo-a ou postando-a, presumindo-se então, que o oblato fez tudo o que
podia para conseguir externar sua aceitação. Não basta que a resposta favorável
seja escrita, é preciso remetê-la. (DINIZ, 2003).
Santos (2007, p. 03) analisa que:
Das três, esta é a que apresenta maiores exigências, visto que nela não basta que o aceitante tenha redigido uma resposta e expedido, precisa-se também que o oblato a tenha recebido. Não significa dizer, contudo, que o Contrato só será formado quando este tomar conhecimento do conteúdo da resposta, porém o será no instante do recebimento.
Na concepção de Gagliano e Pamplona Filho (2005, p. 116), é “mais segura
que as demais, pois a sua comprovação é menos dificultosa, podendo ser provada,
por exemplo, por meio do A.R. (aviso de recebimento) nas correspondências”.
Analisadas estas teorias e, uma vez confrontadas com as regras
estabelecidas no Código Civil, percebe-se que o legislador adotou a subteoria da
expedição, ao dispor, no art. 434, que:
Art. 434 - Os Contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto: I – no caso do artigo antecedente; II – se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; III – se ela não chegar no prazo convencionado. (BRASIL, 2006, p. 325).
Santos (2007, p. 02) ressalta-se que o Código Civil contemplou três exceções
a esta teoria, as quais se encontram previstas nos incisos do referido dispositivo
65
legal, que se tratam das seguintes situações: “a) no caso de haver retratação do
aceitante; b) se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; e, c) se
ela não chegar no prazo convencionado”.
Para Diniz (2003, p. 90), não resta dúvidas de que “o Código Civil adotou a
subteoria da expedição, salvo as exceções mencionadas, em que se aplica a teoria
da recepção, o que, de todo, não descaracteriza o fato de aquela ser a regra geral”.
Essa posição só proporciona uma maior segurança jurídica e traz mais vantagens
aos contratantes, devido à sua facilidade probatória.
Finalizando, diz-se que a conclusão dos Contratos dar-se-á, entre presentes,
no mesmo instante em que se efetivar a aceitação do oblato, ao passo que, entre
ausentes, via de regra coincidirá com o momento em que a aceitação é expedida,
salvo as exceções contempladas nos incisos I a III do art. 434 do Código Civil.
3.6 CONTRATO PRELIMINAR
Quando duas pessoas querem celebrar um Contrato, normalmente passam
por aquelas fases a que se referiu anteriormente, ou seja: debatem os seus
interesses em negociações preliminares; uma delas formula a proposta; a outra
declara a sua aceitação, ou seja, aceita a proposta elaborada pelo policitande ao
oblato, dá-se existência ao acordo de vontades e em conseqüência a concretização
do Contrato, o qual poderá ser Principal (o Contrato propriamente dito) ou
Preliminar. (PEREIRA, 2003).
É admitida a existência deste tipo de Contrato no ordenamento jurídico e é
chamado Contrato Preliminar. Andréas Von Tuhr (1934 apud PEREIRA, 2003, p. 81)
conceitua o Contrato Preliminar como "aquele por via do qual ambas as partes ou
uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro Contrato, que será Contrato
Principal."
O Código Civil materializa o Contrato Preliminar estabelecendo em seu art.
462 que: “O Contrato Preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os
requisitos essenciais ao Contrato a ser celebrado". Assim, pode-se perceber
claramente que o Contrato Preliminar possui como objeto uma obrigação de fazer,
que é a celebração de outro Contrato. (BRASIL, 2006, p. 329).
66
Para o Contrato Preliminar os doutrinadores adotam denominações diversas,
como: pré-Contrato, promessa de Contrato, Compromisso de Compra e Venda ou
Contrato preparatório.
Esta espécie de Contrato surge com a impossibilidade de concretizar o
Contrato Principal de imediato, em conseqüência de algum impedimento ou em
virtude do que foi acordado. (RIBEIRO, 2002).
Pereira (2003, p. 81) faz um comentário sobre a diferença entre o Contrato
Preliminar e o Contrato Principal, da seguinte maneira: “[...] diferencia-se do
Contrato Principal pelo objeto, que no preliminar é a obrigação de concluir o outro
Contrato, enquanto que o do definitivo é uma prestação substancial”.
Prossegue o autor afirmando que também se distingue das negociações
preliminares, em que “estas não envolvem compromissos nem geram obrigações
para os interessados, limitando-se a desbravar terreno e salientar conveniências e
interesses, ao passo que o Contrato Preliminar já é positivo no sentido de precisar
de parte a parte o Contrato futuro.” (PEREIRA, 2003, p. 81-82).
Neste contexto enfatiza Rodrigues (2003, p. 40) sobre o motivo da enorme
difusão do Contrato Preliminar e sua difusão na vida moderna:
[...] se encontra na considerável utilidade prática que oferece, pois, não raro, convém às partes, a quem interessa um Contrato, adiar sua efetivação, sem risco de perdê-lo. Ora, lançado mão do Contrato Preliminar, asseguram os contratantes a possibilidade de ultimar oportunamente o negócio almejado, pois o ordenamento jurídico prestigia a convenção provisória, impondo o cumprimento da obrigação assumida.
Diniz (2003, p. 48) preceitua que:
O Contrato Preliminar, por sua vez, não é uma simples negociação ou tratativa, por ser um Contrato que tem por escopo delinear os contornos do Contrato definitivo que se pretende efetivar, gerando direitos e deveres para as partes, que assumem uma obrigação de fazer aquele Contrato final.
Com relação a forma do Contrato Preliminar pode-se afirmar que ela seja
livre, ou ente, pode ser elaborado por instrumento particular ou público, porém nele
67
devem ser estabelecidos os requisitos essenciais do Contrato Principal, como, por
exemplo, num Compromisso de Compra e Venda, entre outras coisas, a capacidade
das partes, a definição da coisa, o preço e até mesmo o direito de arrependimento.
(SILVA, 2003).
Necessário destacar nesse sentido o disposto no art. 1417 do Código Civil, in
verbis
Art. 1417 - Mediante Promessa de Compra e Venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador Direito Real à aquisição do imóvel. (BRASIL, 2006, 481).
Em regra, os Contratos Preliminares são irretratáveis. Porém, nada impede
que as partes convencionem o direito de arrependimento, que deverá ser estipulado
em cláusula específica. (RIBEIRO, 2002).
Em se tratando de bens imóveis, findo o pagamento total estipulado e os
tributos devidamente pagos pelo Compromissário Comprador, não havendo mais
nenhum impedimento, deverá o Compromitente vendedor outorgar a Escritura
Pública definitiva. Todavia, é necessário que este Compromisso esteja devidamente
Registrado em cartório competente para que confira o Direito de Seqüela, ou seja, o
efeito erga omnes. (SILVA, 2003).
Após estas considerações, seria prudente observar que o Contrato Preliminar
busca sempre a realização de um Contrato definitivo, sendo uma de suas maiores
características, por outro lado, pôde-se observar que o Contrato Preliminar não gera
efeitos como os que são produzidos em um Contrato definitivo. (RODRIGUES,
2003).
Por se tratar de um tema de extrema relevância, será devidamente analisado
no próximo capítulo, com a atenção e importância merecidas. Analisadas as
características do Contrato Preliminar, pode-se perfeitamente aplicá-las às suas
diversas modalidades, dentre elas a "Promessa de Compra e Venda", objeto de
estudo do trabalho monográfico.
68
4 DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE BENS IMÓVEIS
4.1 INTRODUÇÃO
Através das reiteradas evoluções que vem passando o ordenamento jurídico
brasileiro, decorrem com isso, no surgimento de novos Contratos típicos, que,
passam a adquirir certa importância prática e acabam por merecer maior estudo por
parte dos doutrinadores. (RIZZARDO, 2003).
Pode-se observar com relação ao Contrato de Compromisso de Compra e
Venda, pois surgiu como Contrato Preliminar e era chamado de promessa.
Significava somente um acordo de vontades pelo qual, as partes manifestavam sua
intenção de, no futuro, contratarem realmente. (BURIGO, 2005).
Com o tempo, sua aplicação para a pretensão de futuras aquisições de bens
imóveis foi crescendo em proporções razoáveis, mas permitindo aos vendedores de
má-fé o arrependimento a qualquer tempo, sem que o promitente comprador
pudesse garantir a futura alienação, restando-lhe apenas perdas e danos, o que
proporcionava muitos ganhos ao vendedor com a freqüente valorização dos imóveis.
(BURIGO, 2005).
Entretanto, a realidade social muito se alterou desde a época da vigência do
Decreto-Lei 58/37. Naquela ocasião, o objetivo maior assentava-se na proteção dos
promitentes compradores. Não havendo arrependimento no Compromisso de
Compra e Venda assinado, o Compromissário Comprador tem o direito de exigir do
vendedor a outorga da escritura definitiva, e não apenas a elaboração de novo
Contrato. Mais do que isto, admitiu-se que, estando o Contrato registrado no
Registro de Imóveis, adquire o Compromissário Comprador Direito Real sobre o
imóvel, com todas as suas conseqüências. (RIZZARDO, 2003).
Contudo, a evolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de
Imóveis, não parou por aí. Adquirindo maior autonomia, e, quando não havia o
arrependimento, não mais se podia chamar Contrato Preliminar. Ressalta-se que o
Compromisso de Compra e Venda, assim constituído, sequer admite
arrependimento, cabendo este apenas na mera promessa. (BURIGO, 2005).
69
4.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA
Doutrinariamente, não se chegou a uma conclusão precisa quanto às origens
dessa figura jurídica, eis que não se reconhece identidade dela com qualquer dos
institutos do direito romano. (AWAD, 2006).
Foi com o surgimento da moeda que este Contrato ganhou força e hoje é a
mola motriz da movimentação do patrimônio, assim entendido “o sacrifício do
comprador e do vendedor, uma vez que aquele ao receber o bem da vida que
almejava das mãos do último, ao mesmo tempo se despoja de parte de seu
patrimônio, o dinheiro”. (RIBEIRO, 2002, p. 01).
A aquisição de bens imóveis através do Contrato de Compromisso de Compra
e Venda tornou-se comum principalmente em virtude da devastadora inflação que
assolou este País, provocando uma ascensão desenfreada dos preços, ocorrida a
partir da década de 30. Tal situação criou para o legislador um problema de difícil
solução. (RODRIGUES, 2003).
No entendimento de Rizzardo (2003, p. 15) a história deste instituto, dentro da
própria realidade brasileira, deu-se da seguinte maneira:
A Propriedade18 imóvel passou a ter maior importância quando o homem se urbanizou. Os loteamentos, através dos Contratos de Promessa de Compra e Venda, correspondem a uma forma de socialização da Propriedade. O fenômeno social fez-se sentir sobretudo com o desenvolver da Revolução Industrial. [...] No Brasil, as cidades desenvolveram-se desde a Revolução de 1930 quando apareceu a nova modalidade de comércio, ou seja, de venda de terrenos a prestações. Foi uma decorrência imposta pelas contingências econômicas das pessoas. O comprador não dispunha de condições para atender, de pronto, a soma exigida pelo vendedor; permitiu-se, então, que ele saldasse o preço em prestações, coadunadas ao seu poder econômico.
Em princípio, pela regra geral do Direito Civil, o compromitente vendedor,
após celebrar o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, poderia desistir do
18 Propriedade: “[...] um direito, e este compreende o poder de agir de maneira diversa em relação à coisa, usando, gozando ou dispondo dela. Se todos estes atributos reunirem-se em uma só pessoa, pode-se dizer que neste caso tem-se a Propriedade em toda a sua plenitude. (PEREIRA, 2006, p. 92).
70
negócio, antes de passar a escritura definitiva ao Compromissário Comprador. Esta
possibilidade possuía amparo legal no Código Civil de 1916, em seu art. 1.088, que
permitia que a promessa se resolvesse em perdas e danos. (SILVA, 2003).
Conforme explica Diniz (2003, p. 300), a legislação evoluiu, consagrando a
promessa irretratável de compra e venda devidamente registrada, como um Direito
Real:
A fim de proteger o bem estar coletivo e a segurança da ordem social, coibindo essa série de abusos, o Decreto Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, conferiu ao compromissário-comprador Direito Real sobre o lote compromissado, pondo termo às chamadas “arapucas” de vendas de imóveis loteados, em prestações, muitas vezes denominadas “loteamentos fantasmas”. Posteriormente esse decreto foi regulamentado pelo Decreto n. 3.079, de 15 de setembro de 1938, cujo art. 22 estendeu às escrituras de Compromisso de Compra e Venda de imóveis não loteados os efeitos da referida Lei. Com a Lei n. 649, de 11 de março de 1949, foi efetivamente criado o Direito Real de promessa de venda, alterando o art. 22 do Decreto- Lei n. 58/37, ao dispor em seu art. 1º que “os Contratos, sem cláusula de arrependimento, de Compromisso de Compra e Venda e cessão de direito de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários Direito Real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória (com a modificação introduzida pela Lei n. 6.014, de 27-12-1973) [...].
Posteriormente surgiu a Lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979, trazendo
elencado em seu art. 25 que: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda
cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a Adjudicação Compulsória
e, estando registrados, confiram Direito Real oponível à terceiro”. (BRASIL, 1979).
A Promessa de Compra e Venda pressupõe o normal cumprimento das
obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Código Civil prevê no art.
463 que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, após
concluído um Compromisso de Compra e Venda. (RIZZARDO, 2003).
Essa evolução consolidou-se no Código Civil, que, “em seus art. 1417 e 1418,
fez previsão da Promessa de Compra e Venda irretratável, conferindo Direito Real
ao Promitente Comprador, bem a assim possibilidade de Adjudicação compulsória
para o caso de recusa de outorga de escritura por parte do promitente vendedor”.
(BEGALLI, 2003, p. 296).
71
Rodrigues (2003, p. 175) destaca que, tal evolução, ocorrida no direito
brasileiro, “veio a atender um reclamo de segurança nos negócios imobiliários,
impostos pela necessidade da prática”.
Destaca-se o asseverado por Diniz (2003, p. 302):
Assim, os compromissários-compradores têm, hodiernamente, Direito Real sobre o imóvel comprado, direito a adjudicação compulsória desde que adimplentes e desde que tenham os seus Contratos averbados no Registro de Imóveis, na forma da Lei, e, ainda, deverão ser constituídos em mora que – se não a purgarem – tenham rescindidos seus Contratos.
Pereira (2003, p. 23) afirma ainda que “os primeiros Contratos aos quais foi
atribuída maior relevância da vontade com relação ao ritual foram venda, locação,
mandato e sociedade”.
Ademais essa revisão histórica serve como base para a conceituação do
instituto em tela, haja vista ter-se compreendido quais anseios sociais impulsionaram
seu surgimento e alterações, que culminaram com a figura da Promessa Irretratável
de Compra e Venda, na forma e segundo preceitos legais que se observam nesta
conjectura.
4.3 CONCEITO
Atualmente, o Compromisso de Compra e Venda que pode ser feito por
simples instrumento particular, é um Contrato pelo quais as partes se comprometem
a efetuar um Contrato de Compra e Venda. Vale dizer, assim, que pelo
Compromisso de Compra e Venda uma das partes, o Compromissário Comprador,
se compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente
vendedor, se compromete a vendê-lo. (SILVA, 2003).
As pessoas ao tentarem celebrar um Contrato, por vezes se deparam com
situações em que não possam dar por concluído desde logo esta celebração, seja
pelas condições impostas por uma das partes e aceita pela outra, seja pela
impossibilidade de preenchimento dos requisitos formais ou por qualquer outro
72
motivo que possa existir. Diante de algumas dessas impossibilidades, as partes
celebram um Contrato que recebe diversas denominações, tais como Compromisso
de Compra e Venda, promessa de venda, Contrato Preliminar ou até mesmo pré-
Contrato. (RIBEIRO, 2002).
O Compromisso de Compra e Venda também é conhecido rotineiramente sob
outras denominações: Promessa de Compra e Venda, Contrato Preliminar de
compra e venda, promessa bilateral de compra e venda. A Lei n. 6.766/79, que
tratou do parcelamento do solo urbano, consagrou a denominação Compromisso de
Compra e Venda. (SILVA, 2003).
O Código Civil atual refere-se à Promessa de Compra e Venda em seu art.
1417. As partes nesse negócio são o promitente, compromitente vendedor ou
cedente e promissário, Compromissário Comprador, compromissário adquirente ou
cessionário. (VENOSA, 2005).
A referida Lei n. 6.766/79 também trata do Contrato de Compra e Venda,
como uma garantia do credor. Vide artigos transcritos abaixo:
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram Direito Real oponível a terceiros. Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por Escritura Pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do Art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: [...] Parágrafo 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o Registro da Propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei n. 9.785, 29-01-99) Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir Contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do Contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao Registro do pré Contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo Contrato-padrão. (BRASIL, 1979).
Assim, pode-se afirmar que a Promessa de Compra e Venda é um Contrato
onde o compromitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições
e modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura de compra e venda,
ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da obrigação. Ocorrendo a
73
satisfação da obrigação, o compromissário-comprador terá Direito Real sobre o
imóvel objeto do Contrato. (RIBEIRO, 2002).
Diniz (2003, p. 302) traz sua definição de Contrato de Compromisso de
Compra e Venda:
O compromisso ou promessa irretratável de compra e venda vem a ser o Contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no Contrato, tem Direito Real sobre o imóvel, podendo reclamar outorgada escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente-vendedor. Do que se infere que esse novo Contrato aproxima-se do porquanto pré-contrato ou Contrato Preliminar de venda porque seu resultado prático é adiar a transferência de Domínio19
do bem compromissado até que o bem esteja totalmente pago, diferenciando-se dele, dá lugar a adjudicação compulsória.
A referida autora faz ressalva afirmando que, “não se trata de um Contrato
Preliminar, porque a adjudicação compulsória só é possível nas obrigações de dar e,
o que se observe nos Contratos preliminares, é que, geram tão-somente, obrigação
de fazer”. (DINIZ, 2003, p. 302).
Quando a autora anteriormente menciona que o Compromissário Comprador,
ao adimplir as obrigações constantes no Contrato, poderá reclamar a outorga da
Escritura Definitiva ou a sua Adjudicação Compulsória, o faz com fulcro nos artigos
463 e 464, do Código Civil assim exposto no texto legal:
Art. 463 - Concluído o Contrato Preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Art. 464 - Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao Contrato Preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. (BRASIL, 2006, p. 329).
19 Domínio: “É o Direito Real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto da vontade de uma pessoa a coisa corpórea, na substância, acidentes e acessórias. É a Propriedade plena”. (NÁUFEL, 2000, p. 408).
74
Tal instituto, conforme o atual Código Civil abrange a compra e venda de
quaisquer tipos de imóveis, “[...] imóveis alienáveis, urbanos e rurais, loteados ou
não, edificados ou não”. (BEGALLI, 2003, p. 297).
No mesmo sentido é o entendimento de Venosa (2005, p. 330) afirmando
que:
[...] o Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel com cláusula de irrevogabilidade difere do Contrato Preliminar quanto aos seus efeitos, uma vez que possibilita a adjudicação compulsória da coisa, desde que registrado junto ao cartório respectivo. [...] O Contrato Preliminar, por outro lado, tão somente acarreta a obrigação de celebração do Contrato definitivo, sob pena de indenização por perdas e danos (responsabilidade contratual decorrente da resolução).
Acresce-se ainda o entendimento de Rizzardo (2003, p. 237) que “o Contrato
de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda tem por objeto uma prestação
de fazer, prestação esta consistente na celebração de outro Contrato, o definitivo”.
Seguindo a mesma linha de raciocínio Rodrigues (2003, p. 130) assevera que
“embora a Lei omita, este tipo de negócio deve ser celebrado por escrito, pois a
prova exclusivamente testemunhal não pode ser admitida em negócio jurídico cujo
valor ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no País ao tempo em
que foram celebrados”.
Na colocação do autor acima, a forma escrita, apesar de não ser exigida de
forma expressa, encontra amparo de sua obrigatoriedade no artigo 227 do Código
Civil, in verbis:
Art. 227 - Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no País ao tempo em que foram celebrados (BRASIL, 2006, p. 297).
Tal afirmativa é correta, porém, a maior prova da obrigatoriedade desde tipo
de negócio ser elaborado de forma escrita encontra respaldo no artigo 463,
parágrafo único, “[...] Parágrafo único - O Contrato Preliminar deverá ser levado ao
Registro competente”. (BRASIL, 2006, p. 329).
75
Caso não seja realizado o referido Registro as partes ficarão desguarnecidas
dos efeitos contra terceiros. Ou seja, para haver o Registro de determinado
Contrato, conforme prevê o artigo acima citado, obrigatoriamente deverá ser ele
celebrado de forma escrita.
4.4 EFEITOS JURÍDICOS PROVENIENTES DO CONTRATO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS
4.4.1 Dos Bens Imóveis Registrados
Cabe neste item analisar brevemente os efeitos jurídicos provenientes do
Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis.
Primeiramente na visão de Ribeiro (2002, p. 36) o “Direito Real decorrente do
Registro do Compromisso de Compra e Venda de imóvel, loteado ou não, não é
irrestrito como a Propriedade. Ele produz efeitos jurídicos ou gera Eficácia real
contra terceiros, aí incluído o próprio compromitente vendedor”.
Confirmando o que foi exposto acima pelo autor, pode-se constatar através
do disposto no art. 1228 do Código Civil “o proprietário tem a faculdade de usar20,
gozar21 ou dispor da coisa22, e o direito de reavê-la23 do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha”. Portanto, o Registro do Contrato de
Compromisso de Compra e Venda de bens imóveis assegura ao Compromissário
Comprador o mesmo rol de direitos consagrados ao proprietário, ou seja, direitos
reais. (BRASIL, 2006, p. 447).
O Compromitente vendedor ficará vinculado até que o Contrato de
20 Faculdade de usar: Consiste na faculdade de colocar a coisa a serviço do titular, sem modificação, na sua substância. (PEREIRA, 2006, p. 93). 21 Gozar e dispor da coisa: Envolve o poder de colher os frutos naturais e civis da coisa, bem como, de explorá-la economicamente, aproveitando seus produtos. (RODRIGUES, 2002, p. 78). 22 Dispor da coisa: Equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca, servidão etc) ou de submetê-la a serviço de outrem. (DINIZ, 2002, p.108). 23 Direito de reavê-la: Poder que tem o proprietário de mover ação reivindicatória para obter um bem de quem injustamente o detenha, em virtude de seu direito de seqüela, que é uma das características do direito real. (DINIZ, 1998, v. 2, p. 157).
76
Compromisso de Compra e Venda se resolva, ou seja, até a outorga da Escritura
Pública definitiva. Já o Compromissário Comprador por sua vez também não terá o
direito de dispor do bem até que o preço seja totalmente pago. (VENOSA, 2005).
A oponibilidade erga omnes é caracterizada pelo poder imediato da pessoa
sobre a coisa, ou seja, do Compromissário Comprador sobre o imóvel objeto do
Contrato. Esta garantia é exercida inclusive em face do Compromitente vendedor.
(DINIZ, 2003).
Ensina Rizzardo (2003, p. 246) que:
Em caso de sucessão ‘causa mortis’, ou por ato ‘inter vivos’, ou por disposição testamentária, o adquirente permanece responsável por todas as obrigações existentes, quer na outorga das escrituras definitivas, quer na indisponibilidade dos bens. [...] O adquirente fica sub-rogado nos direitos e nas obrigações dos alienantes, autores da herança ou testadores, tornando-se nula qualquer disposição em contrário.
Quanto aos efeitos do Direito de Seqüela, este garante que o Compromissário
Comprador possa buscar o imóvel onde quer que se encontre, ou seja, poderá
perseguir o imóvel vinculado ao Contrato de Compromisso de Compra e Venda onde
estiver, cabendo ação contra quem o detenha ou possua. (VENOSA, 2005).
O Compromissário Comprador terá direito à Imissão na Posse do imóvel
mesmo estando o Domínio sob poder do Compromitente vendedor. Este Domínio
torna-se limitado a partir do momento que se celebra o Contrato de Compromisso de
Compra e Venda, pois vai se extinguindo no transcorrer do adimplemento das
obrigações, passando do Compromitente vendedor para o Compromissário
Comprador. (RIZZARDO, 2003).
Porém, apesar do Compromissário Comprador não dispor do bem, poderá ele
ceder os direitos e as obrigações constantes no Contrato.
O Compromissário Comprador poderá efetuar uma cessão dos direitos a um
terceiro. Porém há necessidade de analisar as conseqüências advindas de uma
cessão de direitos efetuada com a anuência e sem anuência do Compromitente
vendedor. (DINIZ, 2003).
Por fim, há de ser mencionado o efeito da Ação de Adjudicação Compulsória
que tem finalidade coativa de fazer cumprir o estipulado no Contrato de
Compromisso de Compra e Venda, ou seja, a outorga da Escritura Pública definitiva.
77
(AWAD, 2006).
Conforme já mencionado acima, todo Contrato de Compromisso de Compra e
Venda de Bens Imóveis tem por objetivo a execução do Contrato Principal, ou seja,
o Contrato de compra e venda propriamente dito, que se perfaz através da Escritura
Pública definitiva.
4.4.2 Dos Bens Imóveis não Registrados
Podem as partes, ao realizarem o Contrato de Compromisso de Compra e
Venda de Bens Imóveis, convencionarem obrigações que deverão ser cumpridas
posteriormente, mas, se caso não efetuarem imediatamente a Escritura Pública, seja
por qualquer razão, e se, por qualquer motivo, não for efetuado o Registro deste
compromisso, é que faz vir à tona o questionamento no tocante às garantias
provenientes deste instrumento. (RIZZARDO, 2003).
Caso este fato venha a se concretizar pode o Compromissário Comprador
intentar a Adjudicação Compulsória, ou seja: ”Se os Contratos devem ter por destino
final o seu cumprimento na forma convencionada e se foram celebrados em
conformidade com a ordem jurídica, ainda que desprovidos de Eficácia erga omnes,
deverão os ajustes atingir aquele fim precípuo”. (RIBEIRO, 2002, p. 67).
O citado autor toma como base para sua asserção os arts. 63924 e 64125, do
Código de Processo Civil, ou seja, apesar do Compromissário Comprador estar
desprovido do Direito Real sobre o Bem Imóvel em decorrência da falta do Registro
do instrumento em cartório competente, não obsta que este faça prevalecer seus
direitos através da Adjudicação Compulsória para suprir a omissão do
Compromitente vendedor, sendo necessário, porém, que não haja cláusula de
arrependimento e tenha ocorrido o devido adimplemento do preço estipulado.
(RIBEIRO, 2002).
24 Art. 639. Se aquele que se comprometeu a concluir um Contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produz o mesmo efeito do Contrato a ser firmado. (BRASIL, 2006, p. 354). 25 Art. 641. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. (BRASIL, 2006, p. 354).
78
4.5 PECULIARIDADES DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA E BENS IMÓVEIS
O Contrato de Compromisso de Compra e Venda é suscetível de várias
peculiaridades, a seguir serão ressaltadas as mais usuais.
Com relação à divisão, o Contrato de Compromisso de Compra e Venda é
definido entre os Contratos considerados em si mesmos como um Contrato bilateral,
oneroso, comutativo, paritário, nominado e de execução diferida. Já, entre os
Contratos reciprocamente considerados, define-se este como um Contrato
assessório. (DINIZ, 2003).
É bilateral em decorrência de ambas as partes contratantes assumirem
obrigações. Ou seja, os Contratos de compra e venda o vendedor tem a obrigação
de entregar a coisa vendida ao comprador, uma vez recebido o pagamento do
preço, pois é credor do preço, ao passo que o comprador se obriga a pagar o preço
ajustado, tendo o direito de receber objeto que comprou. (FUHRER, 2005).
“É oneroso porque ambas as partes obtêm vantagem econômica. Para o
comprador, o direito de receber a coisa; para o vendedor, o direito de obter soma em
dinheiro, o preço”. (VENOSA, 2005, p. 29).
A característica de comutativo emana da certeza das partes conhecerem seus
ônus e suas vantagens no momento da conclusão do Contrato, ou seja, o conteúdo
de sua prestação. Portanto, cada contratante se obriga a dar ou a fazer algo que é
considerado como equivalente àquilo que lhe dão ou que lhe fazem. (DINIZ, 2003).
Também é o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis um
Contrato paritário, pois as partes possuem autonomia para estipular ajustes e
condições acerca das cláusulas contratuais, não ficando restritos apenas a
concordar ou discordar, como ocorre no Contrato de Adesão. (FÜHLER, 2005).
Ademais, pode-se afirmar que o Contrato de Compromisso de Compra e
Venda, quanto a sua forma classifica-se em formal ou solene, ou seja, o Código Civil
traz em seu artigo 462 que “o Contrato Preliminar, exceto quanto à forma, deve
conter todos os requisitos essenciais ao Contrato a ser celebrado”, possibilitando
assim que o Contrato Preliminar seja realizado por instrumento particular. (BRASIL,
2006, p. 329).
Entretanto, para surtir efeito erga omnes será necessário que o Contrato de
79
Compromisso de Compra e Venda (Contrato Preliminar) seja registrado em Cartório
competente, conforme previsto no art. 46326, Parágrafo único, do Código Civil, ou
seja, não há como efetuar tal ato se este não for escrito, logo, depende de
determinados requisitos formais para sua validade. (VENOSA, 2005).
Por estar disciplinado legalmente no ordenamento jurídico brasileiro o
Contrato de Compromisso de Compra e Venda é classificada como Contrato
nominado ou típico. (FÜHLER, 2005).
Quanto ao tempo de sua execução, pode-se considerar o Contrato de
Compromisso de Compra e Venda como sendo um Contrato de execução diferida,
ou seja, pois como já mencionado acima, a prestação de uma das partes não se dá
de uma só vez, persistindo a obrigação até o momento de se completar a extinção
da obrigação. (BRUNO, 2002).
Finalmente, quanto à classificação dos Contratos reciprocamente
considerados, o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, apesar de possuir
características de Contrato Definitivo, se insere no contexto de Contrato Acessório,
pois seu conteúdo consiste fundamentalmente numa obrigação de contratar. Sua
finalidade é dar origem a um Contrato Principal, que se trata do Contrato de Compra
e Venda propriamente dito. (BRUNO, 2002).
4.6 DESFAZIMENTOS DA RELAÇÃO CONTRATUAL
4.6.1 Considerações Gerais
O vocábulo extinção provém do latim extinctio, onis ou exstinctio, onis (que
quer significar supressão, destruição, morte, apagamento), do verbo extinguo ou
extingho, is, tinxi, tinctum, ere (extinguir, apagar, destruir, esgotar, matar, exceder),
26 Art. 463 - Concluído o Contrato Preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único - O Contrato Preliminar deverá ser levado ao Registro competente. (BRASIL, 2006, p. 329).
80
derivado de ex (prefixo) acrescido do verbo stingho, is, stinxi, stinctum, ere, com o
mesmo significado do anterior. (CUNHA, 2005).
Desse sentido etimológico, portanto, a extinção do Contrato se dá quando se
opera o seu desaparecimento no mundo jurídico, pois ao contrair uma obrigação através
do Contrato, as partes, desde o início, visam o seu término, através do cumprimento das
obrigações contraídas, mesmo que não seja fixado um prazo para o cumprimento.
(SAMPAIO, 2002).
Como não existe concordância na doutrina acerca dos termos extinção,
resolução, resilição, rescisão, revogação, adotar-se-á primeiramente a noção de
desfazimento, que englobrará todos estes institutos. (VENOSA, 2005).
4.6.2 Causas de Dissolução do Contrato Anteriores ou Contemporâneos à sua
Formação
Quando a dissolução dos Contratos não acontece naturalmente, pela simples
quitação, elas podem se extinguir por motivos anteriores ou contemporâneos a sua
formação; ou em razão de causas posteriores ou supervenientes a sua criação.
(DINIZ, 2003).
Prossegue a autora afirmando que a extinção dos Contratos por motivos
anteriores ou contemporâneas a sua celebração, procede-se de várias maneiras:
nulidade, condição resolutiva e direito de arrependimento.
Toma-se os ensinamentos de Diniz (2003, p. 152) com relação a nulidade dos
Contratos, que é “a sanção por meio da qual a Lei priva de efeitos jurídicos o
Contrato celebrado contra os preceitos disciplinadores dos pressupostos de validade
do negócio jurídico”.
A nulidade é absoluta quando o negócio jurídico não produz efeito jurídico.
Caso tenha produzido efeitos no mundo fático, “o reconhecimento judicial tem
Eficácia ex tunc27, isto é, retroativa, retroagindo até a data da celebração do negócio
nulo.” (VENOSA, 2005, p. 228).
Prossegue o autor afirmando que “quando se trata de anulabilidade,
presentes os vícios de vontade (erro, dolo ou coação), ou vícios sociais (fraude 27 Ex tunc: Expressão latina que significa “desde então”. (FONTANELLA, 2003, p. 155).
81
contra credores, não se esquecendo da lesão), os efeitos operam ex nunc, ou seja,
uma vez anulado judicialmente, essa decisão tem eficácia a partir do momento em
que foi prolatada. (2005, p. 228).
Ainda sobre nulidades é importante ressaltar, que tanto a relativa, quanto a
absoluta só tem repercussão se forem decretadas judicialmente; caso contrário
surtirá efeitos aparentemente querido pelas partes. (PEREIRA, 2003).
Outra forma de desfazimento do Contrato chama-se Cláusula Resolutiva, que
prevê hipótese onde poderá ocorrer o término da relação contratual, esta pode ser
tácita ou expressa. (VENOSA, 2005).
Já o direito de arrependimento pode ser estabelecido pela vontade das
partes, no Contrato, ou por Lei. Em se tratando de um arrependimento derivado de
cláusula contratual, “o seu exercício deve ter lugar dentro no prazo estipulado, ou, se
tal não houver sido previsto, antes da execução do Contrato, pois o adimplemento
deste importa em renúncia tácita ao arrependimento”. (DINIZ, 2003, p. 182).
Encontra-se previsto no art. 420 do Código Civil que “se no Contrato for
estipulado o direito de arrependimento de qualquer da partes, as Arras ou o Snal
terão função indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á, mais o
equivalente”. (BRASIL, 2006, p. 323).
Por outro lado o art. 49 da Lei n. 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor
assevera que: “O consumidor pode desistir do Contrato, no prazo de 07 (sete) dias a
contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre
que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio”. (BRASIL,
1990)
Como pode ser visto estas modalidades de arrependimento são derivas de
Lei, ou seja, encontram-se disciplinadas no ordenamento jurídico brasileiro.
4.6.3 Causas de Dissolução do Contrato Supervenientes à sua Formação
A dissolução do Contrato superveniente à sua criação verificar-se-á por: a)
resolução, que se liga ao inadimplemento contratual, caso em que se terá resolução
por inexecução voluntária ou involuntária do Contrato, por onerosidade excessiva,
82
etc.; b) resilição, que é o modo de extinção do ajuste por vontade de um ou dos dois
contratantes, por razões que variam ao sabor de seus interesses, podendo ser,
portanto, unilateral ou bilateral; e c) pela morte de uma das partes contratantes, se o
Contrato for intuitu personae28. (DINIZ, 2003).
4.6.3.1 Resilição bilateral ou distrato
Porém, nem sempre o Contrato de Compromisso de Compra e Venda
percorre todo seu ciclo de existência, ou seja: o nascimento com mútuo consenso
das partes; o período de adimplemento de obrigações; e, ao final, a outorga da
escritura definitiva. Isso ocorre em decorrência de alguma hipótese que impeça a
conclusão do Contrato. Neste caso, ocorrendo algum motivo inerente aos interesses
das partes, cabe a elas extinguir o Contrato através da resilição voluntária, ou
dissolução por mútuo consenso. (PEREIRA, 2003).
A resilição bilateral ou distrato é prevista pelo art. 47229 do Código Civil, a Lei,
no entanto, determina que deva adotar a mesma forma que se utilizou para
contratar. Também chamada por muitos doutrinadores como distrato, salienta-se
que ela é a única espécie de resilição voluntária admitida para extinguir o
compromisso. (RIZZARDO, 2003).
Diniz (2003, p. 159) assim a define:
A resilição bilateral ou distrato vem a ser a dissolução do vínculo contratual, deliberada por ambos os contratantes. O distrato, portanto, é um negócio jurídico que rompe o vínculo contratual, mediante a declaração de vontade de ambos os contratantes de pôr fim ao Contrato que firmaram.
Diante da declaração bilateral das partes de distratar o que foi estipulado no
compromisso, ficarão ambos, Compromitente vendedor e Compromissário
Comprador, liberados das obrigações advindas deste compromisso.
28 Intuitu personae: Expressão latina que significa “o que se faz tendo em vista a pessoa”. (CUNHA, 2005, p. 153). 29Art. 472 - O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. (BRASIL, 2006, p. 330).
83
Ou seja, sendo o Contrato de Compromisso de Compra e Venda considerado
um Contrato formal, exigido por Lei a sua devida inscrição em cartório competente
(art. 46330, parágrafo único, do Código Civil), deverá se restringir às normas para
sua validade. (RIZZARDO, 2003).
Apesar da declaração de vontade ser bilateral, o distrato, em regra, produz
efeito ex nunc, ou seja, o rompimento do vínculo contratual só produzirá efeitos a
partir do instante de sua celebração, não atingindo os direitos de terceiros que por
ventura tiverem adquiridos ou as conseqüências passadas, devendo ser
respeitados. (DINIZ, 2003).
4.6.3.2 Resilição unilateral
Apesar de existir nos Contratos a figura da obrigatoriedade da convenção, ou
seja, impossibilidade de rompimento do estipulado por apenas uma das partes, tem-
se admitido a resilição unilateral, com fulcro no artigo 47331 do Código Civil, em
casos excepcionais. (VENOSA, 2005).
A resilição unilateral possui caráter de exceção por força do princípio da
obrigatoriedade do Contrato. O comodato, o mandato, o depósito por sua própria
etiologia admitem tranquilamente a resilição unilateral. Posto que são Contratos
unilaterais e, por vezes, até bilaterais imperfeitos. São admitidas apenas nas
seguintes hipóteses: a) nos Contratos por tempo indeterminado; b) nos Contratos de
execução continuada; c) nos Contratos cuja execução não tenha começado; d) nos
Contratos benéficos; e) nos Contratos de atividade. (SILVEIRA, 2003).
Como o Contrato de Compromisso de Compra e Venda não se enquadra em
nenhuma das hipóteses acima mencionadas, fica evidente que este não poderá ser
extinto por meio da resilição unilateral, motivo pelo qual não será aprofundado o
estudo de tal hipótese, pois não tem enfoque sobre o tema em tela. (SILVEIRA,
2003).
30 Art. 463 - Concluído o Contrato Preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. (BRASIL, 2006, p. 329). 31 Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. (BRASIL, 2006, p. 330).
84
4.6.3.3 Resolução
Nos Contratos bilaterais ou sinalagmáticos, independentemente da espécie,
sempre haverá a possibilidade de uma das partes ficarem inadimplente com as suas
obrigações, podendo a parte prejudicada exigir a resolução. (RODRIGUES, 2003).
Leciona Silveira (2003, p. 53) que a “resolução é o modo de extinção do
Contrato promovido por um dos contratantes face ao inadimplemento, culposo ou
não, do outro”, ou seja, poderá se dar por inexecução voluntária ou por inexecução
involuntária.
Diniz (2003, p. 163) faz a diferença entre estas duas modalidades de
resolução, conforme descreve a seguir:
Operar-se-á a inexecução voluntária do Contrato se houver: inadimplemento culposo do Contrato por parte de um dos contratantes, dano causado ao outro e nexo de causalidade entre o comportamento ilícito do agente e o prejuízo. Essa resolução produzirá efeitos ex tunc, se tratar de Contrato de execução única, e ex nunc, se o Contrato for de duração continuada; não atingirá os direitos creditótios de terceiros, adquiridos médio temporis; sujeitará o inadimplemento ao ressarcimento das perdas e danos, abrangendo o dano emergente e o lucro cessante. [...] Se a total inexecução contratual se der por força maior ou caso fortuito (involuntariamente), a resolução do Contrato operar-se-á de pleno direito, sem ressarcimento das perdas e danos, porém haverá intervenção judicial para compelir o contratante a restituir o que recebeu e responsabilidade do devedor pelos danos causados, se estiver em mora.
Ficará a parte faltosa responsável pelo pagamento de perdas e danos,
efetuando o devido ressarcimento à outra parte, caso o descumprimento das
obrigações tenha sido decorrente de culpa, resultando na resolução do Contrato de
Compromisso de Compra e Venda. Não sendo possível imputar a culpa a qualquer
das partes, não poderá se falar em ressarcimento por perdas ou danos. (GOMES,
2001).
Prevê o art. 475 do Código Civil que:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do Contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
85
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. (BRASIL, 2006, p. 331).
Conforme se observou através do disposto no artigo a cláusula resolutiva
tácita tem seu alcance a todos os Contratos. Com relação à expressa é a que foi
inserida pelas partes no próprio Contrato.
Diniz (2003, p. 163) ressalta sobre a base da cláusula resolutiva, podendo
esta ser tácita ou expressa, ou seja:
A tácita está prevista no CC, art. 475, que a subtendem em todos os Contratos sinalagmáticos, para o caso em que um dos contratantes não cumpra sua obrigação, autorizando o lesado pela inexecução a pedir judicialmente a rescisão contratual e a indenização das perdas e danos. Todavia, nada obsta que os contratantes ajustem, expressamente, a condição resolutiva, caso em que a rescisão contratual operar-se-á de pleno direito, sem necessidade de interpelação judicial, sujeitando o faltoso às perdas e danos, desde que o devedor esteja em mora (CC, arts. 474, 1ª parte, 127 e 128).
Todavia, o posicionamento transcrito acima, adotado pela autora, possui seu
alicerce no artigo 474, 1ª parte, do CC, como mencionado acima, não sendo
necessária interpelação judiciária, necessitando desta apenas as hipóteses de
resolução tácita (art. 474, 2ª parte, do CC). (DINIZ, 2003).
4.6.3.4 Exceção de Contrato não cumprido
O art. 476 do Código Civil destaca a exceção de Contrato não cumprido
conforme pode ser observado através da analise que será efetuada a seguir:
Art. 476 - Nos Contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (BRASIL, 2006, p. 331).
86
O princípio exceptio non adimpleti contractus, que significa exceção do
Contrato não cumprido, decorrente da dependência recíproca das relações
obrigacionais assumidas pelas partes, é exercido pelo contratante cobrado,
recusando-se à sua exigibilidade (satisfazer a sua obrigação) por via da exceção do
Contrato não cumprido; quando a ela instado, invoca o inadimplemento da obrigação
do outro. (RIZZARDO, 2003).
Rodrigues (2003, p. 85) leciona sobre a exceção do Contrato não cumprido
asseverando que:
Como toda exceção, trata-se de um meio de defesa processual. Enquanto a ação representa, processualmente falando, um meio de ataque, a exceção é sempre um instrumento de defesa, invocado pelo réu, para paralisar a investida do autor [...] Além de recíprocas, é mister que as prestações sejam simultâneas, pois, caso contrário, sendo diferente o momento da exigibilidade, não podem as partes invocar tal defesa.
Diniz (2003, p. 164) leciona o exemplo do Contrato de compra e venda à
vista, “onde o dever de pagar o preço e o de entregar a coisa estão ligados”.
Simultaneamente, o comprador deve pagar o preço e o vendedor entregar a coisa,
portanto, se o comprador não pagar, o vendedor poderá se recusar em entregar a
coisa.
Já o art. 477 do Código Civil trata da exceção nos Contratos já concluídos
estabelecendo que:
Art. 477. Se, depois de concluído o Contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se a prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. (BRASIL, 2006, p. 331).
O permissivo legal de exceção assegura ao devedor subtrair-se à obrigação
que lhe cabe, em primeiro lugar, quando a outra sofrer diminuição em seu patrimônio
capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou.
(PEREIRA, 2003).
87
4.6.3.5 Resolução por onerosidade excessiva
Normalmente, na celebração de um Contrato, as partes levam em
consideração as condições econômicas e sociais da época além de suas previsíveis
variações futuras, entretanto, acontecimentos imprevisíveis podem desequilibrar a
relação contratual.
Surge daí a Teoria da Imprevisão que consiste no reconhecimento de que
eventos novos, “imprevistos e imprevisíveis pelas partes e a elas não imputáveis,
onerosos, retardadores ou impeditivos da execução do Contrato, autorizam a sua
revisão para ajustá-lo às circunstâncias supervenientes”. (GUIMARÃES, 1999, p.
521).
Assim sendo o Código Civil, em seu art. 478, estabelece que:
Art. 478. Nos Contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do Contrato. Os efeitos da sentença que decretar retroagirão à data da citação. (BRASIL, 2006, p. 331).
Esta espécie de extinção contratual, apesar de não ser citada diretamente por
alguns doutrinadores, é de suma relevância para o direito brasileiro, sendo que o
próprio legislador, observando sua aplicabilidade, resolveu discipliná-la, trazendo
expressamente disposta no art. 478 citado acima e o art. 48032, do Código Civil.
Quanto à resolução por onerosidade excessiva, cumpre destacar que em todo
Contrato há previsão de lucro ou prejuízo. O direito não pode restar insensível as
vicissitudes que constritas ao lícito, podem afetar a execução do Contrato.
(PEREIRA, 2003).
A teoria tornou-se conhecida como cláusula rebus sic stantibus33 e consiste,
resumidamente, em presumir nos Contratos comutativos, uma cláusula implícita,
segundo a qual os contratantes estão adstritos ao seu cumprimento rigoroso, no 32 Art. 480. Se no Contrato as obrigações couberem a apenas tenha das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. (BRASIL, 2006, p. 332) 33 Rebus sic stantibus: Expressão latina que significa “Permanecendo as coisas como estavam antes”. (FONTANELLA, 2003, p.189).
88
pressuposto de que as circunstâncias ambientes se conservem inalteradas no
momento da execução, posto que idênticas àquelas que vigoravam na ocasião da
celebração contratual. (VENOSA, 2005).
Ressalta-se, no entanto, que a rescisão por onerosidade excessiva só é
cabível exclusivamente nos contratos comutativos, ou seja, quando há certeza da
prestação de ambas as partes e, mesmo que subjetivamente, há equivalência entre
a prestação e a contraprestação, podendo as partes apreciar, de imediato, essa
equivalência. Exemplificando: no Contrato de Compromisso de Compra e Venda de
bens imóveis, no momento que contratam, as partes têm o absoluto conhecimento
de suas obrigações e direitos, sendo plenamente mensuráveis. Neste caso, havendo
uma alteração profunda nas condições objetivas da execução contratual pactuadas
inicialmente, poderá ocorrer a resolução por onerosidade excessiva através da
aplicação da Teoria da Imprevisão. (GOMES, 2001).
4.7 A EXECUÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE BENS IMÓVEIS PELA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Primeiramente falar-se-á sobre a forma mais comum, ou seja, a execução
voluntária. Diga-se de passagem, todo Contrato de Compromisso de Compra e
Venda alcança sua função principal, ou seja, sua execução, dando origem ao
Contrato Principal através da Escritura Pública definitiva, e conseqüentemente se
extinguindo.
Diniz (2003, p. 150) define a execução voluntária como:
[...] o modo normal de extinção do vínculo contratual, não suscitando, por isso, quaisquer problemas quanto à forma e os efeitos, já que, uma vez executado o Contrato, extinguir-se-ão todos os direitos e obrigações que originou.
Com base no exposto acima, pode-se afirmar que a execução voluntária se
trata da própria solução natural, coloquialmente falando, onde as partes, de forma
natural e espontânea, reafirmam o que havia sido estipulado no Contrato de
89
Compromisso de Compra e Venda, fazendo valer as suas vontades, adimplindo
ambas as partes suas obrigações.
Extinto o Contrato, também haverão de estar extintas as obrigações dos
contratantes, liberando-se o Compromitente vendedor e o Compromissário
Comprador.
Seguindo o objetivo proposto neste item, que é o de analisar a Execução do
Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis através da
Adjudicação Compulsória. Inicialmente deve-se compreender esse instituto na sua
essência, torna-se necessário saber o significado do termo “adjudicação” provém do
vocábulo latino adjudicatio, com a “primitiva significação de dar algo por sentença,
de ato judicial transferidor de coisa do patrimônio de um para o de outrem”.
(MARMITT, 1995, p. 21).
Na intenção de dar maior clareza ao entendimento faz-se necessário definir o
instituto da Ação de Adjudicação Compulsória, para tanto, utiliza-se a definição
elaborada por Credie (2000, p. 34):
É a ação pessoal que pertine ao Compromissário Comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do Domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de Contrato de compromisso de compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma Eficácia do ato não praticado.
Esta ação é de uso exclusivo do Compromisso de Compra e Venda.
Ressaltam-se quais os requisitos que o Contrato deve assumir para valer desta
ação, e deixar claro que não basta a ação cumpri-los, primeiramente, ela deve ser
proposta por quem tem legitimidade para tal. Ou seja, do Compromissário
Comprador, herdeiros, sucessores, espólio, ou do cessionário a quem seus direitos
foram cedidos. (DINIZ, 2003).
Prossegue a autora demonstrando quais sejam estes requisitos: “a) o
instrumento de Compromisso de Compra e Venda; b) a quitação do preço; c)
irretratabilidade; e, d) o Registro do Contrato de Compromisso de Compra e Venda”.
(DINIZ, 2003, p. 313).
90
Assim, a quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação
poder prosperar, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução
específica. Enquanto não integralizado, não estará adimplida a obrigação do
comprador, que, “por sua vez, não poderá exigir a escritura ou o objeto do pré-
Contrato, em face das disposições do art. 109234 do Código Civil. No âmbito do
Código de Processo Civil, observa-se o contido no art. 64035”. (GARCIA, 2001, p.
04).
“[...] quando o compromitente-vendedor receber a parte final do pagamento,
deverá outorgar a escritura”, após isso, uma vez não outorgada espontaneamente,
surge o direito à adjudicação que prescreve “[...] em vinte anos, que começará a fluir
da data em que o compromissário-comprador pagou a última prestação devida,
podendo, então, exigir a escritura definitiva”. (DINIZ, 2003, p. 314).
O Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis, assim
como qualquer outro instrumento jurídico, possui um ciclo de existência, ou seja,
nasce com mútuo consenso das partes, percorre um período de adimplemento de
obrigações e, por fim, atinge seu objetivo principal que é a outorga da Escritura
Pública definitiva, extinguindo as obrigações de ambas as partes. (GARCIA, 2001).
O Contrato de Compromisso de compra e Venda de Bens Imóveis registrado
confere ao adquirente Direito de Seqüela, permitindo-lhe reivindicar a Propriedade
ao cumprir o compromisso, exigindo a outorga de escritura pela adjudicação
compulsória. Essa execução específica de outorga de escritura aqui decantada não
fica afastada nem mesmo perante a ausência de Registro, ou de outros requisitos no
Contrato. (VENOSA, 2005).
Havendo recusa do promitente vendedor em efetivar a venda compromissada
através de Contrato que reúna as características necessárias e, ainda, já se
encontre registrado no Registro de imóveis, a compra e venda se fará através de um
procedimento judicial, denominado adjudicação compulsória, que possibilita a
execução coativa do Contrato definitivo, ou seja, da obrigação de contratar. (AWAD,
2006).
34 Art. 1092 - Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (BRASIL, 2006, p. 424). 35 Art. 640 - Tratando-se de Contrato que tenha por objeto a transferência da Propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a ofereceu, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. (BRASIL, 2006, p. 750).
91
A Ação de Adjudicação, conforme art. 1636 do Decreto-Lei n. 58/37, interfere
em caso de recusa da outorga daquela, gerando uma sentença, que é título hábil
para a transferência da Propriedade do Bem Imóvel loteado ao Compromissário
Comprador. (AWAD, 2006).
Sobre esse instituto, Venosa (2005, p. 531) esclarece que na sua sentença
“não pode acrescentar ou suprimir cláusulas do pré-contrato”, complementando esse
entendimento com a seguinte manifestação:
O julgamento não interfere no conteúdo contratual; supre tão somente a vontade do promitente vendedor recusante do Contrato definitivo. Se o Contrato contiver falhas que inviabilizem o Registro, embora essa seja matéria que deve ser versada na ação, a óptica da questão desloca-se para o âmbito do direito obrigacional. Diversa é a situação quando o compromisso está registrado, pois então apenas se consolida a Propriedade plena para o adjudicante, com o Registro da sentença no cartório imobiliário, nesse caso, efeito necessário e elementar da decisão.
Rizzardo (2003, p. 149), delimitando os ritos que compõe da sua propositura
ao julgamento:
[...] visando adquirir o Domínio pleno, e tendo pago as prestações e demais cominações, a parte intentará a Ação de Adjudicação Compulsória, através de procedimento sumário. Distribuído o feito, o juiz designará audiência. Citada a parte contrária, com dez dias de antecedência, pelo menos, da audiência, oferecerá ela defesa durante a mesma; antes tentar-se-á a conciliação. Em seguida, procede-se à instrução, julgando o juiz após, tudo na conformidade com os art. 27637 e seguintes do CPC.
A sentença judicial constitutiva tem apenas o poder de suprir a outorga da
Escritura Pública definitiva, injustificadamente negada pelo Compromitente
vendedor. Não há que se falar em transferência de Domínio resultante da Ação de
Adjudicação Compulsória, pois, na verdade, esta só ocorre com a transcrição em
36 Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o Compromissário Comprador poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (BRASIL, 1937). 37 Art. 276 - Na petição inicial, o autor apresentará o rol de testemunhas e, se requerer perícia, formulará quesitos, podendo indicar assistente técnico. (Alterado pela L-009.245-1995). (BRASIL, 2006, p. 675).
92
cartório competente (no Registro de Imóveis) do título de Domínio. (VENOSA, 2005).
Ainda, sobre a sentença de adjudicação compulsória, pode-se afirmar que ela
é “constitutiva, realizando-se e exaurindo-se nela própria. Não há seqüente ação
autônoma de execução, a não ser a prática de atos administrativos [...]”. (CREDIE,
2000, p. 94).
A circunstância do Compromisso de Compra e Venda ter sido celebrado
através de instrumento particular não registrado não inviabiliza, por si só, a
adjudicação compulsória, apresentando-se hábil a sentença a produzir os efeitos da
declaração de vontade omitida. (AWAD, 2006).
“[...] o juiz terá condições de efetuar a substituição da vontade negocial
negada. A sentença judicial então valerá como título executivo, como escritura
definitiva, apta a ser levada ao Cartório imobiliário, ficando, assim, o imóvel
adjudicado em nome do Promitente Comprador”. (MARMITT, 1995, p. 140).
Portanto, ressalta-se a auto-suficiência desta ação, que por si só, oferece
condições de sanar a lide em questão, já que, uma vez transitada em julgado, a
sentença é levada a Registro, transferindo o Domínio do imóvel.
Finalizando, salienta-se que, é sempre pelo rito sumário que esta ação é
conduzida até que alcance os fins a que se dirige. A celeridade deste procedimento
advém do fato de que, o negócio desenvolveu-se naturalmente, faltando apenas a
transferência do Domínio que, por recusa do promitente vendedor, não se obteve na
conclusão do compromisso.
Deu-se, por encerrada, a presente pesquisa monográfica, que teve como
objetivo principal propiciar uma visão geral sobre os Contratos de Compromisso de
Compra e Venda de Bens Imóveis, dando-se ênfase, sobretudo aos principais
aspectos destacados deste instituto. A referida pesquisa não teve a pretensão de
esgotar o tema, pois tal seria impossível devido a sua dimensão.
93
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A presente pesquisa monográfica teve como finalidade discorrer por
meio de análise da legislação vigente no ordenamento jurídico brasileiro, sobre os
aspectos destacados do Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis,
instituto este, pertencente ao campo do Direito contratual.
Ao término do estudo, observou-se a complexidade do tema ora
pesquisado, devido a sua extensão, tornando-se um desafio árduo para quem se
propõe a analisá-lo. Ressalta-se que seria quase impossível abranger, num trabalho
do gênero todas as expressões desse assunto que, diga-se de passagem, são muito
interessantes.
Destarte, entendeu-se por bem restringir ao máximo o seu conteúdo
programático, para que fosse possível elaborar os enfoques necessários e
indispensáveis para o exame do tema, objeto deste estudo.
Desta forma, as hipóteses elencadas na introdução, ao longo da investigação
realizada, restaram confirmadas em sua totalidade.
Após uma breve introdução, buscou-se no primeiro capítulo apresentar a
evolução histórica dos Contratos em geral, confirmando que sua origem incidiu no
Direito Romano, que o incluía como uma das fontes das obrigações. Estes Contratos
serviam principalmente à circulação de riquezas, e aos interesses contrapostos.
Salienta-se que esta evolução esteja intimamente relacionada com o progresso e
satisfação das relações econômicas.
Dando prosseguimento ao estudo, verificou-se a conceituação do instituto,
como sendo um instrumento pelo qual se pactua um acordo de vontades que,
estando em conformidade com a Lei, tem a finalidade de adquirir, resguardar,
transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos.
Além de estar em conformidade com o regramento jurídico os Contratos
devem ser elaborados, tendo como base os princípios basilares do Direito
Contratual. Além dos princípios que regem os Contratos, estes ainda estão
vinculados aos requisitos para sua validação, constantes no art. 104 e incisos, do
Código Civil, sob pena de ineficácia do negócio jurídico, são eles: a capacidade das
partes contratantes, o objeto deve ser lícito e possível, a sua forma deve estar
prescrita ou não defesa em Lei e deve haver uma manifestação de vontade.
94
Ressalta-se que o Contrato não nasce pronto, depende de uma série de fases
para sua formação, ou seja, antes da efetiva formação dos Contratos, ocorre o
chamado período pré-contratual, que é o momento em que os futuros contratantes
conversam, debatem, formulam hipóteses acerca de seus interesses.
Na seqüência passa a existir a proposta que é o elemento inicial da formação
do Contrato e corresponde a um ato jurídico unilateral, por vincular unicamente a
figura do proponente. No instante do aceite é que pode reputar-se concluído o
Contrato.
Para que haja o devido equilíbrio sócio-econômico e a igualdade entre as
partes, adotou-se por definir o momento do surgimento do vínculo contratual e a
forma de elaboração do Contrato, direcionado ao Contrato de Compromisso de
Compra e Venda de Bens Imóveis.
Sendo assim, determinar com precisão este momento é de grande relevância
para o negócio jurídico, independente da espécie de Contrato, entre presentes ou
ausentes, haverá uma maneira peculiar de constatar sua conclusão.
Quando duas pessoas almejam celebrar um Contrato, normalmente passam
por aquelas fases a que se referiu anteriormente, mas se por algum motivo ocorrer a
impossibilidade de concretizar o Contrato Principal de imediato, os contratantes
passam a adotar o Contrato Preliminar, neste caso em concreto, o Contrato de
Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis que é o tema, objeto de estudo
deste trabalho.
O Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis confere
garantias às partes, quanto à relação substancial em vista, pois se comprometem a
celebrar adiante o Contrato definitivo de Compra e Venda. Não difere das demais
espécies de Contratos, devendo adotar alguns requisitos destacados pelo direito
contratual para sua existência, sendo: o da autonomia da vontade; do
consensualismo; da obrigatoriedade da convenção; da relatividade das convenções;
e o da boa fé.
Com relação ao instituto – Contrato de Compromisso de Compra e Venda de
Bens Imóveis, foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro através do Decreto-
Lei n. 58/37, e conferia aos adquirentes apenas direitos obrigacionais. Findos os
pagamentos das parcelas, extinta a obrigação, se o imóvel não fosse entregue ao
adquirente, apenas lhe restaria à via indenizatória. Muitos foram os lesados por
95
loteadores inescrupulosos, à época, pois na venda de lotes não edificados situava-
se então a problemática.
Em determinado momento, pode não ser oportuno, possível ou conveniente
às partes contratar de forma definitiva, plena e acabada. No entanto, nas premissas,
igualmente será inconveniente deixar de contratar, levando-se em conta a existência
de toda uma fase pré-contratual e a oportunidade de ser concluído um negócio no
plano material.
Surge neste último enfoque a efetiva utilidade da Promessa de Compra e
Venda de Imóveis, que ganha os contornos de Contrato quase definitivo quando
nela se inserem as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade.
O Contrato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é um
verdadeiro Contrato, regulado por Leis especiais através do Decreto-Lei n. 58/37 e
6766/79, que tem por objeto uma prestação de fazer, prestação esta consistente na
celebração de outro Contrato, o definitivo. No Contrato Preliminar, pré-contrato ou
promessa de contratar já existe todos os requisitos de um Contrato. Por isso, não se
confunde com as chamadas negociações preliminares.
Este tipo de Contrato representa um aumento patrimonial para o contratante.
A posição contratual possui valor econômico relevante, tanto que pode ser cedida a
título oneroso. Desse modo, sob o plano ainda exclusivamente obrigacional, surgirá
a conveniência de contratar preliminarmente.
São permitidas no ordenamento jurídico brasileiro algumas formas de
execução dos Contratos de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis. A
execução coativa é a que origina maiores divergências entre os doutrinadores, como
se evidenciou no transcorrer do trabalho.
As divergências doutrinárias surgem em torno do Registro do Contrato de
Compromisso de Compra e Venda como requisito para propositura da Ação de
Adjudicação Compulsória, sendo esta adotada pela doutrina dominante.
Também é importante destacar para finalização deste trabalho monográfico
que apesar de se adotar este posicionamento em obediência a legislação, a Ação de
Adjudicação Compulsória é considerada uma ação pessoal, pois seu objeto imediato
é a alteração da situação jurídica obrigacional, ou seja, a outorga da Escritura
Pública definitiva. Neste caso, o Registro apesar da exigência legal, ao revés, faz
surgir o efeito erga omnes, não a tornando uma ação real.
96
Tentou-se, contudo, elucidar sem pretensão de esgotar o estudo dos
Contratos de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis, pois tal seria
impossível no âmbito da investigação a que se propõe a presente pesquisa
monográfica.
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