UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE CURSO DE ... · centro de ciÊncias sociais aplicadas curso de ciÊncias contÁbeis disclousure dos aspectos tributÁrios e societÁrios

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS APLICADAS

CURSO DE CIÊNCIAS CONTÁBEIS

DISCLOUSURE DOS ASPECTOS TRIBUTÁRIOS E SOCIETÁRIOS DA LEI Nº 12.973/2014 NAS EMPRESAS DE INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA LISTADAS NA BM&FBOVESPA

JOÃO PAULO XAVIER DE SOUZA

NATAL/RN

2015

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS APLICADAS

CURSO DE CIÊNCIAS CONTÁBEIS

DISCLOUSURE DOS ASPECTOS TRIBUTÁRIOS E SOCIETÁRIOS DA LEI Nº 12.973/2014 NAS EMPRESAS DE INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA LISTADAS NA BM&FBOVESPA

Monografia apresentada ao Curso de Ciências Contábeis como requisito para obtenção do Título de Bacharel em Ciências Contábeis da Universidade Federal do Rio Grande do Norte.

Orientador: Msc. José Emerson Firmino Coorientador: Égon José Mateus Celestino


NATAL/RN

2015


DISCLOUSURE DOS ASPECTOS TRIBUTÁRIOS E SOCIETÁRIOS DA LEI Nº

12.973/2014 NAS EMPRESAS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LISTADAS NA

BM&FBOVESPA

Monografia apresentada junto ao curso de Ciências Contábeis da Universidade Federal do Rio

Grande do Norte, como requisito para obtenção do Título de Bacharel em Ciências Contábeis,

e considerada aprovada com a nota final 8,00 atribuída pela banca examinadora constituída

pelo (a) professor (a) orientador (a) e membros abaixo mencionados.

Natal, RN, 17, Dezembro de 2015.

Banca examinadora:

_____________________________________________

Professor (a) José Emerson Firmino, Msc.

Orientador (a)

_____________________________________________

Professor (a) Égon José Mateus Celestino

Coorientador (a)

__________________________________________

Professor (a) Amanda Borges de Albuquerque Assunção Msc.

Membro (a)

Catalogação da Publicação na Fonte.

UFRN / Biblioteca Setorial do CCSA

Souza, João Paulo Xavier de.

Disclousure dos aspectos tributários e societários da lei nº 12.973/2014 nas empresas de incorporação imobiliária listadas na BM&FBOVESPA / João Paulo Xavier de Souza. - Natal, RN, 2015.

54f. : il.

Orientador: Prof. Me. José Emerson Firmino. Co-orientador: Prof. Égon José Mateus Celestino.

Monografia (Graduação em Ciências Contábeis) - Universidade Federal do Rio Grande do

Norte. Centro de Ciências Sociais Aplicadas. Departamento de Ciências Contábeis.

1. Contabilidade - Monografia. 2. Incorporação Imobiliária – Monografia. 3. Normas Internacionais - Convergência - Monografia. 4. Lei 12.973/14 - Monografia. I. Firmino, José Emerson. II. Celestino, Égon José Mateus. III. Universidade Federal do Rio Grande do Norte. VI. Título.

RN/BS/CCSA CDU 657

Dedicatória

Dedico a Deus, que me concede vitória

todos os dias. Que me permite viver. Que

me permite acreditar. Que me permite

sonhar com um futuro melhor.

Agradecimentos

A Deus, que sempre esteve presente na minha vida.

Ao meu pai (in memoriam), que sempre me ensinou a respeitar o próximo e me

proporcionou momentos felizes.

À minha mãe, que nunca me deixou faltar nada e que, apesar de sua pouca instrução,

sempre entendeu a importância dos estudos.

Ao meu grande amigo e professor Égon Celestino, que me ajudou a concretizar este

trabalho e sempre acreditou em mim.

À minha futura esposa Diana Caroline, que eternizo seu nome neste trabalho devido ao

seu apoio e compreensão ao longa dessa jornada.

À Lieges Coelho, Danielle Pipolo e Ediluzia que contribuíram de forma indireta para a

realização dessa pesquisa.

A todos que de alguma forma direta ou indireta contribuíram para a conclusão deste

trabalho.

RESUMO

No processo de convergência as normas internacionais, a contabilidade societária brasileira sofreu diversas alterações impactando, como consequência, a legislação tributária. A instituição do Regime Tributário de Transição foi a solução imediata para o processo de convergência, no entanto, devido a insegurança jurídica do regime, foi aprovada a Lei 12.973/14 que inseriu diversas modificações nas práticas societárias e fiscais das empresas. Nesse contexto, levando em consideração o ciclo produtivo de longo prazo e as características diferenciadas de reconhecimento da receita, as companhias que atuam na atividade de incorporação imobiliária divulgam em suas notas explicativas os efeitos do novo diploma legal. A pesquisa, caracterizada como descritiva e qualitativa e com delineamento baseado no levantamento bibliográfico e registro de arquivos, mostra que as companhias, com exceção da RODOBENS, são mais transparentes ao mercado nos demonstrativos de 2014 quanto a opção ou não pela antecipação da Lei, em que 88,89% divulgam a não antecipação. Já quanto aos impactos, a CYRELA e a HELBON fornecem uma informação mais precisa pois divulgam nos relatórios de 2014 onde poderão estar os efeitos a partir de 2015. No contexto global, a PDG e a TECNISA evidenciaram mais informações em suas notas explicativas e a HELBOR é a companhia que menos divulga. Enfim, conclui-se que não houve impactos materiais para as demonstrações contábeis das companhias analisadas.

Palavras chaves: Convergência as Normas Internacionais. Lei 12.973/14. Incorporação Imobiliária. Evidenciação.

ABSTRACT

In the process of convergence with international standards, the Brazilian corporate accounting has undergone several changes impacting, as a consequence, the tax legislation. The establishment of the Transitional Tax System was the immediate solution to the convergence process, however, due to the legal uncertainty of the scheme was approved Law 12,973 / 14 that entered several changes in corporate practices and tax firms. In this context, taking into account the long-term production cycle and the different characteristics of revenue recognition, the companies operating in the real estate development activity disclose in notes to the effects of the new law. The research, characterized as descriptive and qualitative and design based on the literature and log files, shows that companies with the exception of RODOBENS, are more transparent to the market in 2014 statements as the option or not the anticipation of Law in 88.89% which did not disclose the advance. As for the impacts, CYRELA and HELBOR provide more precise information as disclose in 2014 reports which may be the effect from 2015. In the global context, PDG and TECNISA revealed more information in the notes thereto and the HELBOR It is the company that publishes less. Finally, it is concluded that there was no material impact to the financial statements of the analyzed companies.

Key words: Convergence International Standards. Law 12.973/14. Real Estate Development. Disclosure.

LISTA DE FIGURAS

Figura 01 – Ciclo econômico da atividade.............................................................................p.19

Figura 02- Árvore de decisão para aplicação da IFRIC 15 ...................................................p.22

LISTA DE TABELAS

Tabela 01- Normas correlacionadas a OPC 04.................................................................. pg. 23

Tabela 02- Normas que serão substituídas pela IFRS 15.................................................... pg.26

Tabela 03 – Empresas de incorporação imobiliária listadas na BM&FBOVESPA...........pg. 37

Tabela 04 – Informação a respeito da adoção antecipada dos efeitos da Lei 12.973/14... pg. 39

Tabela 05 – Reconhecimento da receita contábil de unidades concluídas..........................pg. 41

Tabela 06 – Evidenciação sobre os procedimentos de avaliação do imobilizado...............pg. 43

Tabela 07 – Evidenciação sobre a IFRS 15....................................................................... pg. 44

Tabela 08 – Divulgação dos impactos nas demonstrações contábeis................................ pg. 46

Tabela 09 – Pontuação atribuída a Disclousure..................................................................pg.47

LISTA DE QUADROS

Quadro 01- Normas que tratam do setor imobiliário.......................................................... pg.20

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ANEEL – Agencia Nacional de Energia Elétrica

ANS – Agencia Nacional de Saúde Suplementar

ANTT –Agencia Nacional de Transportes Terrestres

AVJ – Ajuste a Valor Justo

AVP – Ajuste a Valor Presente

BACEN – Banco Central do Brasil

BDR – Brazilian Depositary Receipts

BM&FBOVESPA – Bolsa de valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo

CFC – Conselho Federal de Contabilidade

CPC – Comitê de Pronunciamentos Contábeis

CVM – Comissão de Valores Mobiliários

IAS – International Accounting Standards

IASB – International Accounting Standards Board

IBGE – Instituto Brasileira de Geografia e Estatísticas

IFRIC – International Financial Reporting Interpretations Committe

IFRS – International Financial Reporting Standards

POC – Percentage of completion

RTT – Regime Tributário de Transição

SUSEP – Superintendência de Seguros Privados

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................... 14

1.1 Contextualização e Problemática .......................................................................................... 14

1.2 Objetivos e Justificativas ....................................................................................................... 15

2 REFERENCIAL TEÓRICO .......................................................................................... 17

2.1 Atividade de Incorporação Imobiliária ........................................................................................ 17

2.2 Normas Contábeis Aplicáveis a Atividade .................................................................................. 20

2.2.1 Normas Contábeis Aplicáveis ao Reconhecimento da Receita ............................................ 20

2.2.2 Orientação Contábil OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de

Incorporação Imobiliária Brasileiras .............................................................................................. 23

2.2.2 Outras Normas Aplicadas a Atividade .................................................................................. 24

2.2.3 Norma Futura com Impacto Relevante ................................................................................ 25

2.3 Tratamento tributário da Lei 12.973/14 consoante com as IFRSs .............................................. 27

2.3.1 Receitas ................................................................................................................................ 28

2.3.2 Ajuste a Valor Presente (AVP) .............................................................................................. 29

2.3.3 Avaliação a Valor Justo (AVJ) ................................................................................................ 30

2.3.4 Imobilizado ........................................................................................................................... 31

2.3.5 Arrendamento Mercantil ..................................................................................................... 32

2.3.6 Mais Valia, Menos Valia, Goodwill e Compra Vantajosa ..................................................... 33

3 METODOLOGIA ......................................................................................................... 36

3.1 Epistemologia da Pesquisa .......................................................................................................... 36

3.2 Universo da Pesquisa .................................................................................................................. 37

3.3 Técnicas de Coleta e Tratamento dos Dados ............................................................................... 38

4 RESULTADOS ............................................................................................................... 38

4.1 Evidenciação da Adoção da Lei 12.973/14 ................................................................................. 38

4.2 Divulgação sobre a Receita ......................................................................................................... 40

4.3 Imobilizado ................................................................................................................................. 42

4.4 Evidenciação sobre a IFRS 15 .................................................................................................... 43

4.5 Divulgação dos Efeitos nas Demonstrações Contábeis da Lei 12.973/14 ................................... 45

4.6 Melhores Disclousures ................................................................................................................ 47

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................... 49

REFERENCIAS ................................................................................................................. 50

14

1 INTRODUÇÃO

1.1 Contextualização e Problemática

A atividade da construção civil é de extrema importância para a economia nacional

devido ao seu grande potencial de gerar empregos e por contribuir diretamente – com a

construção e comercialização de unidade habitacionais – para a diminuição do déficit

habitacional no país (MARTINS, 2009). Entretanto, devido à crise atual pela qual o Brasil

passa, o setor apresenta números desanimadores. O crescimento no primeiro trimestre de 2015

ficou em apenas 1,1%, quando comparado com o trimestre imediatamente anterior. Para o

segundo trimestre de 2015, o resultado foi ainda mais desanimador, com retração de -8,4% em

comparação ao primeiro trimestre, conforme dados do Instituto Brasileiro de Geografia e

Estatística – IBGE (2015).

O destaque da atividade para o crescimento do Brasil é plausível para que sejam

direcionados estudos acerca das normas e regulamentos inerentes ao setor, principalmente

pelo fato de estarmos passando por um processo de convergência aos padrões internacionais.

Nesse contexto, o fator principal é o tratamento dado na mensuração da receita de unidades

imobiliárias vendidas e o seu custo, por impactarem no lucro das empresas e por serem a base

dos registros contábeis do segmento (NYAMA; CAVALCANTE; REZENDE, 2010).

Com a internacionalização, que teve início com a inserção de importantes alterações na

Lei Nº 6.404/76 (Lei das Sociedades Anônimas) introduzidas pela lei 11.638/2007, os

documentos técnicos emitidos pelo International Accounting Standards Board (IASB)

passaram a ser transcritos no Brasil através do Comitê de Pronunciamentos Contábeis – CPC

e são adotados por diversas entidades assim que são aprovados pelas instituições reguladoras

– Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Conselho Federal de Contabilidade (CFC),

Agencia Nacional de Energia Elétrica (ANEEL), Agencia Nacional de Transportes Terrestres

(ANTT), Banco Central do Brasil (BACEN), Superintendência de Seguros Privados (SUSEP)

e Agencia Nacional de Saúde Suplementar (ANS) (SILVA et al, 2014).

De acordo com Nyama, Cavalcante e Rezende (p.2, 2010), o Brasil sempre teve a sua

contabilidade regulamentada pelo Fisco, “o que serviu para afastar a escrituração das

melhores práticas contábeis. ”

Nesse sentido, segundo Iudícibus et al (2010), a Lei Nº 11.941 de 27 de maio de 2009,

inseriu o artigo 299B na Lei das Sociedades Anônimas que extinguiu o uso da conta de

“Resultado de Exercícios Futuros” pelas empresas do setor imobiliário – especialmente as que

atuavam como incorporadora de imóveis.

15

De acordo com Iudícibus et al (2010), a conta tinha a finalidade de acolher no passivo

receitas que já haviam sido recebidas e que deveriam ser registradas no resultado em anos

posteriores, no entanto, a entidade não tinha nenhuma dívida com o cliente que justificasse o

registro da obrigação, tornando a classificação indevida. O Fisco levava ao seu registro

errôneo, cujo método já não era tão usado. Poucas empresas relacionadas ao setor imobiliário

o usavam.

No âmbito fiscal, a convergência as “Normas Internacionais” impactou

consideravelmente a tributação no Brasil, de modo que houve alterações nos critérios para

apuração das bases de cálculo dos impostos. Entretanto, a neutralidade fiscal foi mantida para

o International Financial Reporting Standards – IFRS – normas emitidas pelo IASB, por meio

da Lei nº 11.941/09 que introduziu, na legislação tributária brasileira, o Regime Tributário de

Transição – RTT, em que as alterações inseridas pela Lei nº 11.638/07, e pela própria lei

11.941/09, não surtiriam efeitos para fins tributários da pessoa jurídica sujeita ao Regime,

sendo considerados apenas as normas contábeis vigentes até 31 de dezembro de 2007.

Contudo, apesar da importância da instituição do RTT, ele apresentou inconsistências,

gerando insegurança jurídica e a criação de um meio complexo no processo de convergência

as normas internacionais, em que existia a necessidade de controle de duas contabilidades:

escrituração contábil societária e escrituração contábil para fins fiscais (SILVA et al 2014).

Conforme Silva et al (2014), o regime foi a solução imediata para o processo de

convergência que, segundo Art. 15, § 1º da Lei nº 11.941/2009, vigeria “até a entrada em

vigor de lei que disciplinasse os efeitos tributários dos novos métodos e critérios contábeis,

buscando a neutralidade tributária”. A solução definitiva foi a aprovação da Medida

provisória nº 627, de 11 de novembro de 2013, convertida na Lei nº 12.973, de 13 de maio de

2014 que solucionou o impasse com a extinção do RTT e converteu a legislação fiscal

brasileira aos padrões contábeis internacionais (SILVA et al 2014).

Diante do que foi exposto, levando-se em consideração o negócio praticado, quais

foram as alterações introduzidas pela Lei 12.973/14 que estão em consonância com as práticas

contábeis e de atividades adotadas pelas empresas de incorporação imobiliária?

1.2 Objetivos e Justificativas

A Pesquisa visa analisar a Disclousure das práticas introduzidas pela Lei 12.973/14 nas

demonstrações financeiras das entidades que praticam atividade no setor de incorporação

imobiliária, com reflexos na contabilidade societária das companhias.

16

Para tanto, define-se como objetivos específicos:

a) Analisar as normas contábeis aplicáveis a atividade;

b) Analisar as alterações introduzidas pela Lei 12.973/14;

c) Verificar se as alterações introduzidas pela Lei 12.973/2014 foram evidenciadas nas

notas explicativas das companhias que atuam na atividade de incorporação

imobiliária listadas na BM&FBOVESPA.

O estudo é justificável no sentido de esclarecer os aspectos societários e tributários da Lei

12.973/14 com efeitos na atividade de incorporação imobiliária que possui características

diferenciadas que muitas vezes geram duvidas de interpretação na aplicação de determinados

procedimentos contábeis.

17

2 REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 Atividade de Incorporação Imobiliária

O mercado imobiliário brasileiro tem certos fatores que o diferenciam de outros no resto

do mundo. As vendas geralmente são efetuadas na “planta”, e os riscos inerentes a unidade

imobiliária adquirida são repassados continuamente de acordo com a evolução da construção

do empreendimento.

Alves e Ricarte (2007), definem a atividade de incorporação imobiliária como o

segmento da construção civil, cujo objetivo é a construção para venda de frações

independentes de um edifício que representam a propriedade comum.

A Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela qual atividade de incorporação é

regida no Brasil, em seu Art. 28, parágrafo único, a define como uma “ atividade exercida

com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de

edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

A definição de Alves e Ricarte e do Art. 28 da Lei de Incorporação Imobiliária não

deixa clara a particularidade dessa atividade, sendo esclarecida por Chalhub (2010) como a

negócio que visa arregimentar insumos produtivos “para construir e vender, durante a

construção”, frações habitacionais autônomas em edificações coletivas com a segregação das

unidades imobiliárias no Registro de Imóveis. Para que fique caracterizada a incorporação

“basta que, antes da conclusão da construção, efetive a venda de frações ideais de terreno

vinculadas a futuras unidades imobiliárias que integrarão um conjunto dessas unidades, em

edificação coletiva”. (CHALHUB,2010, p.12).

Segundo Ehara et al (2013) a atividade cria uma “copropriedade” em que determinadas

pessoas são beneficiadas, como também torna possível ao incorporador obter lucro com a

operação através da venda das frações imobiliárias. Trata-se de uma transação por meio da

qual o incorporador atua na venda de frações imobiliárias autônomas, no entanto, elas são

vendidas antes das obras estarem concluídas.

Para Martins (2009) o incorporador atua “aglutinando” desejos ao mesmo tempo que

aproxima as partes interessadas do empreendimento imobiliário a ser construído. Atua

também como corretor, já que aliena a terceiros a mercadoria que foi desenvolvida. É

considerado também como arquiteto ou engenheiro, haja vista participar do processo de

desenvolvimento e construção do empreendimento. Por último, pode ser também considerado

como financiador, pois financia as unidades vendidas.

18

Freitas (2012) coloca em ênfase o fato da atividade visar a venda de frações imobiliárias

autônomas. Nesse sentido, o enquadramento no conceito de incorporação de imóveis só será

possível quando o intuito for a alienação de frações imobiliárias independentes a terceiros.

Portanto, não existirá a atividade quando a empreitada for realizada pelos próprios

interessados, sob seus riscos, devido a ausência da venda a terceiros.

Deve-se salientar também que a construção está presente no negócio jurídico da

incorporação imobiliária, entretanto, incorporação e construção não se confundem, tampouco

são equivalentes.

A atividade da construção só integrará o conceito de incorporação se estiver articulada com a alienação de frações ideais do terreno e acessões que a elas haverão de se vincular; mas, independentemente disso, a atividade de incorporação pode, alternativamente, ser representada somente pela alienação de frações ideais objetivando sua vinculação a futuras unidades imobiliárias. Obviamente, a incorporação compreende a construção, mas não é necessário que a atividade da construção seja exercida pelo próprio incorporador, pois este pode atribuir a outrem a construção (CHALHUB, 2010, p. 11).

Para Freitas (2012), a incorporação de imóveis está dividida em um ciclo econômico

composto por constituição (atividades preliminares); execução (produção); e extinção (troca).

A constituição, conforme Freitas (2012), corresponde as atividades preliminares pois é

nesta etapa inicial da incorporação que os responsáveis pelo empreendimento pesquisam e

adquirem o terreno. Por conseguinte, efetua-se o arquivamento no Registro de Imóveis de

todos os documentos dispostos no Art. 32 da Lei 4.591/64. As alienações das unidades

imobiliárias apenas serão realizadas após o registro de todos os documentos obrigatórios pelo

incorporador.

Na fase de Execução, segundo Freitas (2012), o empreendimento será construído.

Entretanto, o incorporador deverá respeitar os preceitos do artigo 43 da Lei de Incorporação

Imobiliária. Que são: informar aos adquirentes, por escrito, a cada seis meses, o estado da

obra; responder civilmente pela execução da incorporação; não alterar o projeto, salvo se tiver

autorização unanime dos interessados ou exigência legal; não poderá modificar as condições

de pagamento; não parar a obra por mais de 30 dias sem justa causa.

Por último, a extinção é tratada por Freitas (2012) como o final de todo o processo de

incorporação, o que pode ocorrer através da inadimplência de uma das partes de alguma

obrigação legal ou atraso no pagamento das contraprestações por parte dos adquirentes; por

distrato; e pelo fim do contrato – momento em que é concedido o “habite-se” por autoridade

administrativa.

19

Na figura 1 está um fluxograma onde estão contempladas as etapas do ciclo econômico

da incorporação imobiliária:

Figura 01- Ciclo econômico da atividade

Fonte: Freitas (2012)

Ademais, embora a característica essencial da incorporação imobiliária seja a venda de

unidades em construção, a incorporadora, por não ter vendido todas as unidades durante a fase

de construção de um empreendimento, pode efetuar a venda de unidades já concluídas,

20

ficando no caso das primeiras os maiores transtornos contábeis. Então, como a receita e seus

custos serão definidos? (NYAMA; CAVALCANTE; REZENDE, 2010).

2.2 Normas Contábeis Aplicáveis a Atividade

2.2.1 Normas Contábeis Aplicáveis ao Reconhecimento da Receita

Para Iudícibus (2010) apud Falcão, Pinto, Niyama (2014), a existência da receita está

intrinsicamente relacionada a sua definição e verificabilidade – definível e verificável, sendo

que não é necessária a transferência dos bens ou serviços ao cliente. Então, qual será o

momento de reconhecimento da receita para a atividade de incorporação de imóveis que tem

ciclos de negócios de longo prazo?

De acordo com Campos e Mota (2012), há a possibilidade do reconhecimento das

receitas com contratos de construção do setor imobiliário segundo o International Accounting

Standards (IAS) 11 – Contratos de Construção; IAS 18 – Receitas e a International Financial

Reporting Interpretations Committe (IFRIC) 15 – Contratos de construção do setor

imobiliário.

Quadro 01 – Normas que tratam do setor imobiliário

Norma Correlação as

Normas Internacionais

Escopo

CPC 30 IAS 18 Estabelecer o tratamento de receitas provenientes de certos tipos de transações e eventos.

CPC 17 IAS 11 Prescrever o tratamento contábil de receitas e custos associados a contratos de construção.

ICPC 02 IFRIC 15 Definir se o contrato enquadra-se no alcance da IAS 11 (contratos de construção) ou da IAS 18 (receitas) e o momento em que a receita de construção de imóveis deve ser reconhecida.

Fonte: Adaptado de Campos e Mota (2012)

Contudo, segundo Falcão, Pinto, Niyama (2014), a problemática no setor da construção

civil está no contexto das receitas originárias dos imóveis vendidos ainda em processo de

construção – característica da incorporação imobiliária – que estão embasadas no IAS 18

como alienação de produtos, entretanto, a percepção que existe atualmente direciona ao

reconhecimento da receita de acordo com o IAS 11. Existem então contestação a respeito do

momento exato que a receita deva ser reconhecida.

21

Falcão, Pinto, Niyama (2014), comentam que discursões como essas acontecem

especialmente nas operações brasileiras em confronto com as IFRSs que, muitas vezes, geram

dúvidas de interpretação devido as características particulares do nosso mercado.

Para o IAS 18, a receita é a entrada de recursos econômicos no tempo em que a empresa

está operando oriunda de suas atividades usuais. Estas receitas são provenientes da venda de

produtos, serviços prestados, royalties, dentre outras. A exceção fica por conta dos aportes dos

proprietários (FALCÃO; PINTO; NIYAMA ,2014).

De acordo com Mota et al (2015), no caso do reconhecimento da receita segundo o IAS

18, ela poderá ser uma venda de bem ou uma receita de prestação de serviços. No primeiro

caso, o reconhecimento ocorrerá quando a obra for concluída; já para o segundo, ela será

reconhecida de acordo com a estagio de execução do serviço. Se as receitas estiverem no

escopo do IAS 11, elas serão tratadas de acordo com o Método da Porcentagem Completada

(Percentage of Completation- PoC).

Segundo o CPC 17, pelo Método, a receita do contrato de construção é confrontada com

os custos realizados à medida que os custos orçados são alcançados, o que ocasiona a

mensuração de receitas, despesas e lucro que são atribuídos ao percentual do trabalho

executado. O PoC nos fornece informação útil acerca da extensão da atividade e nos

possibilita a mensuração da receita o mais próximo possível da realidade ao longo do período

do contrato. A receita e os custos do contrato são reconhecidos na demonstração do resultado

nos períodos contábeis em que o trabalho for executado. No entanto, qualquer expectativa de

que o valor dos custos contratuais totais irão exceder o total das receitas contratuais, a perda

esperada deverá ser reconhecida no momento que for identificada.

Conforme Mota et al (2014), o IASB, para esclarecer o impasse acerca das receitas de

unidades imobiliárias em processo de construção e definir em qual norma contábil a operação

melhor se enquadra – IAS 18 ou IAS 11 –, emitiu a IFRIC 15 – Contratos de Construção do

Setor Imobiliário, traduzida no Brasil como ICPC 02.

De acordo com Freitas (2012) a ICPC 02 estabelece que o contrato de construção estará

no escopo da IAS 11 quando for possível que o contratante mude elementos estruturais do

projeto imobiliário antes do início da construção ou realizar mudanças relevantes após a obra

ter iniciado.

Freitas (2012) também aborda que existe 3 possibilidades de o contrato está em

conformidade com o CPC 30: como prestação de serviços; como venda de mercadorias com

repasse gradativo dos riscos e benefícios; e como venda de mercadorias com repasse dos

riscos e benefícios no momento da entrega do ativo.

22

A Figura 2 adaptada por Mota et al (2015), demonstra de forma simples as etapas para

identificar se um contrato terá sua receita reconhecida de acordo com o IAS 11 ou IAS 18:

Figura 02 - Árvore de decisão para aplicação da IFRIC 15

Fonte: Adaptado de Ernest & Young e FIPECAFI (2010) apud Mota et al (2015)

De acordo com Mota et al (2015), conforme observamos na Figura, se for possível

mudar a estrutura ou os “riscos, o controle e os benefícios” são transferidos quando o imóvel

está sendo construído, o contrato enquadrasse no IAS 11. No entanto, se a empresa contratada

não tiver a obrigação de fornecer os insumos para a construção, a operação classifica-se no

IAS 18 como serviço e as receitas serão mensuradas de acordo com o estágio de execução da

obra. Contudo, caso empresa contratada seja obrigada a fornecer insumos durante a execução

da obra, não transferindo os “riscos, o controle e os benefícios”, a transação enquadrasse no

IAS 18 como venda de mercadoria com receita reconhecida no momento da entrega das

chaves.

Freitas (2012) ressalta que apesar da IFRIC 15 definir as características para identificar

em qual norma contábil o reconhecimento da receita de um contrato de construção melhor se

23

enquadrava, ela não foi suficiente para esclarecer a aplicabilidade da IAS 11 ou IAS 18 para a

atividade de incorporação imobiliária no Brasil, o que tornou necessário a emissão da

Orientação OCPC 04- Aplicação da Interpretação técnica ICPC 02 as entidades de

incorporação imobiliária brasileiras.

2.2.2 Orientação Contábil OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras

Segundo Ernst & Young e FIPECAFI (2010) apud Mota et al (2015), a negociação de

unidades imobiliárias no nosso país diverge da negociação de outras jurisdições. Sendo que

grande parte das vendas são realizadas “na planta” e os clientes podem ter ou não influencia

sobre os projetos dos imóveis. Em outras situações, os clientes se responsabilizam a efetuar

pagamentos mensais as entidades responsáveis pelos empreendimentos que os concedem o

direito sobre um imóvel no futuro.

Esse fato gerou divergência de interpretações pelas empresas que atuavam na atividade

de incorporação imobiliária quanto as normas e práticas emitidas pelo IASB que deveriam ser

adotadas para a mensuração da receita de incorporação (SANTOS e SALOTTI, 2013).

Diante do exposto, o entendimento das incorporadoras foi que para a adoção das normas

contábeis internacionais, as entidades de incorporação deveriam mensurar a receita apenas

quando as chaves fossem entregues aos clientes, de acordo com o CPC 30 (SANTOS e

SALOTTI, 2013).

Objetivando sanar as discussões existentes no reconhecimento das receitas da atividade

de incorporação frente ao IAS 11, IAS 18 e IFRIC 15, levando em consideração as

características do mercado brasileiro e o seu ambiente jurídico, foi emitida a Orientação

Técnica OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de

Incorporação Imobiliária Brasileiras, sem a existência de correlação com as normas

internacionais (FALCÃO; PINTO; NIYAMA ,2014).

Tabela 01 – Normas correlacionadas a OCPC 04

Norma Correlação as

Normas Internacionais

CVM- Comissão de Valores Mobiliários

CFC-Conselho Federal de

Contabilidade Escopo

OCPC 04

Não possui correlação

Deliberação 653/10

Resolução CFC Nº 1.317/10

Trata da aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras.

Fonte: Dados da pesquisa

24

Segundo a Orientação “os riscos e benefícios” da atividade de incorporação são

repassados ao cliente durante a construção e o empreendimento só tem a responsabilidade

com os seus respectivos credores pois a Lei 4.591/64 deixa claro o entendendimento de que os

riscos e benefícios são transferidos conforme a execução da obra (MOTA et al, 2015), o que

reforça o enquadramento dessa atividade nos preceitos do IAS 11.

De acordo com a OCPC 04, a IFRIC 15, em suas “Basis for Conclusions” ressalta que

contratos em que os riscos e os benefícios são repassados durante a evolução da obra,

dificilmente são encontrados. Contudo, eles ocorrerem em alguns países. Esse é o caso do

Brasil em que o cliente obtêm mais que um direito de compra. Na verdade, ele está agregando

gradativamente valor a um ativo que lhe pertence.

Apesar do exposto, a aplicação da OCPC 04 pelas entidades que atuavam na atividade

de incorporação imobiliária no ano de 2010, ocasionou parágrafos de ênfase nos relatórios dos

auditores independentes, nos quais foram relatados que os conceitos de riscos e benefícios

aplicáveis a alienação de imóveis seriam revistos pelo International Financial Reporting

Interpretations Committee – IFRIC, o que poderia fazer com que as entidades tivessem que

rever as práticas contábeis inerentes a mensuração de receitas (MOTA et al, 2015).

Atualmente as empresas de auditoria ainda mencionam em parágrafos de ênfase a

aplicação da OCPC 04 pelas entidades de incorporação imobiliária. A solução para o impasse

virá com a adoção do novo padrão contábil emitido pelo IASB: IFRS 15 – Revenue from

Contracts with Customers.

2.2.2 Outras Normas Aplicadas a Atividade

A partir do trabalho de Silva et al (2014), identificamos outras normas que também

tiveram tratamento tributário introduzido pela lei 12.973/14, e que são aplicáveis as

incorporadoras de imóveis: CPC 01 – Redução ao Valor Recuperável de Ativo; CPC 06 –

Operações de Arrendamento Mercantil; CPC 12 – Ajuste a Valor Presente; CPC 15 –

Combinação de Negócios; CPC 20 – Custo de Empréstimo; CPC 27- Ativo Imobilizado; CPC

46 –Mensuração a Valor justo. Tais pronunciamentos serão melhor explicados na seção 2.3

O CPC 01 refere-se ao estabelecimento de procedimentos que serão adotados para que

os ativos não fiquem mensurados por valor superior ao seu valor recuperável.

Com relação ao CPC 06, o objetivo é o estabelecimento de políticas contábeis de

mensuração e evidenciação dos arrendamentos mercantis para arrendatários e arrendadores.

25

Já o CPC 15 trata de assuntos relacionados a qualidade da informação contábil acerca da

mensuração de ativos, passivos, participações societárias, ágio por expectativa de

rentabilidade futura na combinação de negócios, e ainda determina as informações que devem

ser divulgadas.

O CPC 20 aborda assuntos relacionados a custos de empréstimos atribuíveis a ativo

qualificável que pode ser um bem do ativo imobilizado ou o estoque.

Para o CPC 27 o objetivo é o estabelecimento de tratamento contábil para ativos

imobilizados de forma que os usuários das demonstrações possam discernir a informação

sobre o investimento da entidade e seus ativos imobilizados.

Por último, o CPC 46 visa o estabelecimento de uma base para definição, mensuração e

divulgação do Valor Justo.

2.2.3 Norma Futura com Impacto Relevante

Segundo a PWC (2011) apud Falcão, Pinto, Niyama (2014), os métodos de mensuração

de receita nos EUA (US-GAAP) – com diversas interpretações que podem causar

contabilizações distintas para as mesmas operações – diferem das IFRSs, que também tem

limitações para temas importantes. Portanto, ambos os padrões de mensuração de receita

tinham a necessidade de ser revisados.

Diante do exposto, em 28 de maio de 2014, o International Accounting Standards

Board (IASB), responsável pelo International Financial Reporting Standards (IFRS), e o

Financial Accounting Standards Board (FASB), responsável pelo US Generally Accepted

Accounting Principles (US GAAP), imitiram em conjunto um padrão convergente sobre o

reconhecimento das receitas de contratos com clientes – IFRS 15 Revenue from Contracts

with Customers com o objetivo de melhorar a informação financeira das receitas e a

comparabilidade da linha superior a nível global (IASB, 2014, tradução nossa).

A nova norma substitui o IAS 18, IAS 11 e interpretações relacionadas. As empresas

que utilizam as IFRSs serão obrigadas a aplicá-la a partir de 1 de Janeiro de 2017.

26

Tabela 02 – Normas que serão substituídas pela IFRS 15

Norma Internacional Correlação as Normas Emitidas pelo CPC

IAS 11 Construction Contracts CPC 17 Contratos de Construção

IAS 18 Revenue CPC 30 Receitas

IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes Não possui correlação

IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate ICPC 02 Contrato de Construção do Setor Imobiliário

IFRIC 18 Transfers of Assets from Customers ICPC 11 Recebimento em Transferencia de Ativos dos Clientes

SIC-31 Revenue—Barter Transactions Involving Advertising Services

Não possui correlação


O princípio fundamental da nova IFRS é orientar as empresas a reconhecerem a receita

visando a descrição da transferência dos bens ou serviços a clientes que reflitam o valor que a

empresa espera obter em troca. A IFRS 15 também irá resultar em divulgações mais

padronizadas sobre a receita e fornecer um direcionamento para as transações que não foram

anteriormente abordadas de forma abrangente (IASB,2014).

Segundo a KPMG ( 2014), os principais impactos da IFRS 15 serão: (a) as empresas

que atualmente utilizam o método do estágio de execução (PoC) precisarão reavaliar se

reconhecerão a receita com o passar do tempo ou em um momento especifico da transação de

venda ; (b) a mensuração da receita poderá ser acelerada ou diferida para transações com

múltiplos elementos cujos índices financeiros poderão ser afetados como também as

expectativas dos analistas, acordos de remuneração e cláusulas contratuais de “covenants”;

(c) algumas entidades terão que reavaliar os termos contratuais e práticas comerciais que

utilizam; (d) algumas entidades precisarão atualizar os sistemas de TI para capturar dados

adicionais exigidos pela nova norma; (e) novas estimativas e julgamentos serão necessários, o

que afetará o valor e o momento de reconhecimento da receita.

De acordo com Silva et al (2014), a lei 12.973/14 se antecipou em relação as alterações

que virão como a IFRS 15 e outras normas emitidas pelo IASB, pois estabelece em seu Art.

58 que tais normas não terão “implicação na apuração dos tributos federais até que a lei

tributaria regule a matéria”.

27

2.3 Tratamento tributário da Lei 12.973/14 consoante com as IFRSs

A Lei 12.973/14 realizou diversas alterações na legislação tributária afim de harmonizar

as práticas fiscais com as práticas societárias das entidades.

Sua entrada em vigor foi em 01/01/2015, no entanto, em seu Art. 75, permitiu as

empresas optarem pela aplicação das disposições contidas nos artigos 1º, 2º, e 4º ao 70º

antecipadamente para 01/01/2014.

Segundo Silva et al (2014), as modificações mais relevantes foram realizadas nas:

receitas; ajuste a valor presente (AVP); ajuste a valor justo (AVJ); arrendamento mercantil;

ativo imobilizado; investimentos em coligadas e controladas; e combinação de negócios.

Contudo, existe outras disposições que são consideradas importantes como a do § 3º do

Art. 27 do Decreto Lei Nº 1.598/77, adicionado pela Lei, que também atinge a atividade de

incorporação imobiliária.

Segundo o disposto, no caso de transações envolvendo permuta de unidades

imobiliárias, o valor do lucro bruto oriundo da avaliação a valor justo dos bens permutados

será considerado na apuração do lucro real das pessoas jurídicas permutantes quando a

unidade imobiliária recebida em permuta for vendida ou for classificada no ativo não

circulante.

A Lei 12.973/14 ainda dispôs, em seu Art. 64, que para as operações ocorridas até

31/12/2013, para os optantes da antecipação da Lei, ou até 31/12/2014, para os não optantes,

continuava a neutralidade tributária estabelecida pelo RTT, sendo que as empresas deveriam

realizar ajustes nas bases de cálculos dos impostos, a começar de 01/01/2014, para as

empresas que anteciparam a Lei, e em 01/01/2015, para as empresas não optantes.

De acordo com os Artigos 66 e 67, a diferença positiva ou negativa constatada em

31/12/2013, para as empresas optantes, ou em 31/12/2014, para as não optantes, entre o valor

de ativo ou passivo registrado conforme a Lei 6.404/76 e o valor reconhecido com base nos

métodos e critérios vigentes até 31/12/2007, deveriam ser considerados na apuração do lucro

real em 01/01/2014, para as optantes, ou em 01/01/2015, para as não optantes.

A exceção das disposições dos Artigos 66 e 67 foi possível apenas para as entidades que

controlassem tais diferenças em registro contábil por meio de subcontas relacionadas ao ativo

ou passivo.

O Artigo 72 trata da não incidência de tributos sobre os lucros ou dividendos

reconhecidos entre 2008 e 2013 com valores acima dos obtidos conforme os métodos e

critérios contábeis adotados até 31/12/2007.

28

Segundo a ABRASCA (2014) para as entidades que optaram pela antecipação dos

efeitos da Lei 12.973/14 para o ano calendário de 2014, todo o resultado distribuído foi

considerado isento de tributos. Já para as entidades não optantes, não foi concedido tal

benefício.

A seguir são expostas as principais alterações introduzidas pela Lei 12.973/14

objetivando a harmonização da praticas fiscais às práticas societárias das entidades.

A pesquisa bibliográfica foi realizada a partir das publicações de firmas de auditoria, da

análise da Lei e do trabalho realizado por Silva et al (2014).

2.3.1 Receitas

Segundo Hendriksen e Breda (2012), o momento de reconhecimento da receita sempre

gerou dúvidas na teoria contábil. O seu conceito está geralmente relacionado a regras

predefinidas ou estimativas para identificar o período em que ela será reconhecida, o que a

torna bastante complexa.

De acordo com Silva et al (2014), a nova definição de receita estabelecida pelo CPC 30

gerou incerteza na determinação do que poderia ser conceituado como receita e qual o

tratamento contábil adequado deveria receber. Existia grandes diferenças entre a receita

contábil e a receita bruta tributária, fato que poderia gerar um ambiente complexo em todo o

processo tributário.

Sendo assim, com o objetivo de sanar tais conflitos, a definição dada a receita bruta pela

Lei nº 12.973/2014 por meio do Art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, tornou-a mais sucinta,

da forma que ficou mais direta o conceito de uma receita fiscal, que possui características

próprias e que pode não ser a mesma receita societária, mas utiliza uma definição universal na

apuração tributária para o lucro real, lucro presumido ou arbitrado (SILVA et al,2014).

A KPMG (2014) define o novo conceito de receita bruta como: (1) o resultado da venda

de bens nas operações de conta própria; (2) o preço da prestação de serviços em geral; (3) os

resultados auferidos nas operações de conta alheia; e (4) as receitas da atividade ou do

objetivo principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens 1 a 3, já citados. São

incluídos os impostos sobre a receita como também os valores oriundos do ajuste a valor

presente.

Já a receita liquida, a partir de alterações introduzidas pela Lei 12.973/2014, é definida

no Art. 12, § 1º do Decreto Lei 1.598/77, como a receita bruta diminuída das:

a) Devoluções e vendas canceladas;

29

b) Descontos concedidos incondicionalmente;

c) Tributos sobre ela incidentes;

d) E valores decorrentes do ajuste a valor presente de que trata o inciso VIII do

caput do art. 183 da Lei 6.404/76 das operações vinculadas à receita bruta.

Vale salientar que os montantes originários do ajuste a valor presente só serão

considerados na determinação do lucro real no momento em que o resultado é apurado e

oferecido ao fisco para fins tributários (KPMG, 2014).

Para Silva et al (2014), a Lei 12.973/2014 ampliou o alcance e a definição de receita

bruta aperfeiçoando o dispositivo tributário, o que eliminará divergências que possam existir

no futuro referente a determinadas classificações no âmbito tributário.

2.3.2 Ajuste a Valor Presente (AVP)

Para Iudícibus et al (2010), sempre existiu no Brasil a dificuldade em mensurar o valor

dos ativos e passivos quando se tratavam de operações de longo prazo devido aos juros

presentes no negócio. No entanto, com o processo de convergência as normas internacionais,

foi inserido na legislação Brasileira o conceito de Ajuste a Valor Presente.

Segundo o CPC 12- Ajuste a Valor Presente, o AVP e o Ajuste a Valor Justo serão em

alguns casos a mesma coisa, contudo, eles não são sinônimos. O AVP trata de assuntos

relacionados ao valor dos ativos ou passivos em confronto com o tempo. Sendo assim, ele

torna possível a “análise e a tomada de decisões econômicos” eficientes.

Conforme Machado e Varela (2011) a Lei das Sociedades Anônimas, nos artigos 183 e

184, dispõe sobre a obrigatoriedade de as entidades ajustarem os seus ativos e passivos de

longo prazo a valor presente. A Lei também determina o ajuste nas contas de curto prazo

quanto estes forem materiais.

De acordo com Silva et al (2014) o AVP tem como intuito diminuir as discrepâncias

existentes nos demonstrativos financeiros das entidades causadas pelos juros presentes nos

montantes dos negócios efetuados a prazo, o que torna as empresas comparáveis entre si, quer

atuem a vista; quer atuem a prazo.

Iudicíbus et al (2010) reforça o argumento de que o AVP transforma a informação

repassada pelos demonstrativos financeiros mais próximas da realidade. “Se tais informações

são registradas de modo oportuno, também contribuirão para o aumento do grau de relevância

das demonstrações contábeis”. (IUDICÍBUS et al. 2010, p. 106). Contudo, as estimativas e

30

julgamentos devem ser utilizados de forma criteriosa para não comprometer a confiança dos

relatórios contábeis.

Segundo Silva et al (2014), com o intuito de neutralizar os efeitos tributários do Ajuste

a Valor Presente, a Lei nº 12.973/2014 realizou diversas modificações na legislação fiscal do

IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS.

De acordo com a KPMG (2014), os ajustes referentes ao AVP relativos a cada operação

apenas deverão ser levados para a apuração do lucro real no momento em que: (a) o bem

adquirido a prazo para revenda seja vendido, desde que controlado em subconta contábil; (b)

o ativo adquirido a prazo para ser usado como insumo na produção de bens ou de serviços,

seja utilizado, desde que controlado em subconta; (c) o bem adquirido a prazo for realizado

por meio de depreciação, amortização, exaustação, alienação ou baixa, no caso de não está

classificado nas alíneas citadas acima, desde que controlado em subconta, e; (d) quando a

despesa ou o custo adquirido a prazo forem realizados.

2.3.3 Avaliação a Valor Justo (AVJ)

Conforme o CPC 46 (Mensuração a Valor Justo), o Valor Justo é uma classificação com

base nas “forças de mercado” em que os ativos e passivos são estimados pelo preço que

seriam vendidos ou transferidos na data de mensuração do balanço em uma transação não

forçada entre participantes de determinado negócio.

De acordo com Alexander, Bonaci e Mustata (2012), uma parte significativa dos

estudos sobre valor justo teve como propósito educar as decisões politicas e o publico em

geral a respeito do seu potencial impacto sobre os investimentos e os beneficios trazidos para

os investidores que necessitam de informações precisas, tempestivas e comparáveis entre

empresas e de posições diferentes (tradução nossa).

O valor justo exige uma disciplina importante no processo de mensuração contábil pois

os ganhos e perdas são reconhecidos quando eles ocorrem, e não quando eles são realizados

(ALEXANDER; BONACI ; MUSTATA, 2012).

Para Christensen e Nikolaev ( 2012) existe um debate político sobre a mensuração dos

itens patrimonias a valor justo ou custo historio, sendo que o estabelecimento de estimativas

confiáveis representam um barreira para o valor justo(tradução nossa).

A Lei 12.973/14, semelhante ao tratamento dado ao Ajuste a Valor Presente, buscou

neutralizar os efeitos tributários da Avaliação a Valor Justo – AVJ no Brasil, criando um

controle através de subcontas nos registros contábeis do contribuinte, relacionadas às contas

representativas do ganho ou da perda originários da AVJ (SILVA et al,2014).

31

Conforme a KPGM (2014), com os dispositivos da Lei, a perda ou ganho oriundos do

AVJ deverão ser controlados em subcontas contábeis e serão considerados na apuração do

lucro real a medida em que o ativo ou passivo for realizado. Caso o ganho não seja

evidenciado em subcontas, ele será tributado. Já a perda, na ausência do controle, não será

dedutível da base de cálculo do IRPJ e CSLL.

2.3.4 Imobilizado

Segundo Iudicícibus et al (2010), o conceito de ativo imobilizado é definido na

legislação brasileira por meio do Art. 179 da Lei 6.404/76 em que a entidade deverá possuir

“os benefícios, os riscos e o controle” do bem:

IV – no ativo imobilizado: os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens (Brasil, Lei 6.404/76).

Iudicícibus et al (2010) reforça que quando a empresa tem o controle sobre certo bem

imobilizado, e que detenha os riscos e benefícios da propriedade, deve registra-lo em seu

patrimônio. Nesses casos, a propriedade legal não é obrigatória para permitir que a entidade

registre o bem no seu ativo, porque ela já usufrui dos “benefícios econômicos” oriundos do

seu uso.

A Lei 12.973/14, segundo Silva et al (2014), realizou alterações na legislação para

abordar aspectos inerentes aos custos de empréstimos, custos de desmontagem, perda por

desvalorização e depreciação dos bens.

Os custos de empréstimos são regulados pela norma contábil CPC 20 – Custo de

Empréstimos.

De acordo com o CPC, tais custos são encargos financeiros que estão presentes nas

operações de empréstimos inerentes a aquisição ou construção de um ativo que leva um

tempo considerável para ficar disponível para uso ou venda.

De acordo com Silva et al (2014) foram identificados disposições da Lei 12.973/14

referente aos custos com empréstimos, no Art. 2º, que fez alterações no decreto 1.598/77, para

que os juros e outros encargos decorrentes de empréstimos sejam incorporados ao valor do

ativo imobilizado quando estiverem relacionados a esse grupo e permitiu a exclusão de tais

encargos do reconhecimento do lucro real do período em que são incorridos.

32

Os custos de desmontagem e a depreciação de bens são tratados no CPC 27 – Ativo

Imobilizado. O custo de desmontagem é a previsão de um desembolso de caixa futuro para

reparar danos causados pela utilização do ativo imobilizado em determinado local. O valor é

agregado ao custo do ativo imobilizado ajustado ao valor presente da obrigação. Já com

relação a depreciação, o CPC recomenda que o valor residual e o tempo estimado de vida de

um bem sejam revistos pelo menos uma vez ao ano. A revisão trará como consequência

alterações nas taxas de depreciação dos itens.

Silva et al (2014) cita em seu trabalho que o custo de desmontagem foi abordado nos

Art. 54 e 55, visando a proibição da apuração de créditos de PIS e Cofins não-cumulativos

sobre os custos de desmontagens de bens do ativo imobilizado. O Art. 45 ainda dispõe que os

custos de desmontagem sobre determinado item do ativo imobilizado somente serão

deduzidos da apuração do IRPJ e da CSLL quando da sua realização.

Com relação a depreciação, Silva et al (2014) comenta que o tratamento ficou sob a

responsabilidade do Art. 40, que regulamentou a exclusão da apuração do IRPJ e da CSLL do

resultado da diferença entre a depreciação societária e a depreciação fiscal, quando a primeira

for menor.

Para a perda por desvalorização, a definição ficou sob a responsabilidade do CPC 01 –

Redução ao Valor Recuperável de Ativos: “é o maior montante entre o seu valor justo líquido

de despesa de venda e o seu valor em uso”.

Uliano, Doná e Gonçalves (2014) exemplificam que a redução ao valor recuperável tem

como objetivo mensurar os itens do imobilizado ao valor mais próximo possível de retorno

financeiro que se espera do bem. Quando o registro contábil for superior ao seu valor

recuperável, deve-se reconhecer uma perda para ajusta-lo, caso o oposto ocorra, não haverá

ganho. Nesse caso, apenas a reversão de perdas já constituídas é permitida.

Segundo Silva et al (2014), a perda por desvalorização foi tratada no Art. 32 que proibiu

a sua dedução para fins tributários sendo que a dedutibilidade só será permitida quando o

ativo for realizado.

2.3.5 Arrendamento Mercantil

Segundo o CPC 06 – Operações de Arrendamento Mercantil, o arrendamento mercantil

pode ser considerado como um contrato em que há transferência, pelo arrendador, ao

arrendatário, da permissão para utilizar um ativo por determinado tempo. Sendo que o

arrendamento pode ser classificado em financeiro, quando ocorre o repasse dos riscos e

33

benefícios relacionados à posse do bem, e operacional, em que os riscos não são transferidos

ao arrendatário.

De acordo com Iudícibus et al (2010), anteriormente a Lei 11.638/07, o arrendamento

mercantil operacional e financeiro eram tidos como despesa de aluguel. Não existia o

reconhecimento de qualquer obrigação ou direto relacionado ao bem arrendado. No entanto, a

Lei 6.404/76 no inciso IV, Art. 179, introduzido pela Lei 11.638/07, passou a dar nova

definição ao ativo imobilizado.

Conforme Ribeiro, Reis e Pinheiro (2013), para o arrendamento mercantil operacional,

não houve mudanças e os métodos contábeis aplicados continuaram os mesmos. Contudo, o

arrendamento financeiro, por se enquadrar no novo conceito de ativo – “transferência de

benefícios, riscos e controle” –, passou a ser reconhecido como imobilizado das entidades.

Ressalta-se que, em meio ao processo de internacionalização da contabilidade brasileira,

o novo tratamento oferecido as operações de arrendamento mercantil criaram inconsistências

na legislação tributária até então vigente (SILVA et al,2014).

Segundo a PWC (2014), mediante as disposições da lei 12.973/2014, quando o

arrendamento for financeiro, ele trará como consequência a inclusão da contraprestação paga

na base de cálculo do PIS e da COFINS da arrendadora. Como consequência, as entidades

sujeitas ao regime não-cumulativo, obterão créditos proporcionalmente ao valor dos

pagamentos efetuados durante a vigência do contrato de arrendamento.

A partir do trabalho de Silva et al (2014) foi possível identificar as disposições da Lei

12.973/14 para o arrendamento mercantil: o Art. 2º e 9º fizeram alterações no Decreto-Lei

1.598/77 e Lei 9.249/95 objetivando proibir o computo dos encargos com depreciação,

amortização ou exaustão originários de bens de arrendamento mercantil, no cálculo da base

dos impostos sobre o lucro; o Art. 47 tornou possível a dedução da contraprestação do

arrendamento mercantil financeiro da base de cálculo do IRPJ e CSLL da arrendatária; já os

Art. 53, 54 e 55 proibiram o uso do credito oriundo da depreciação para apuração do PIS e

Cofins não-cumulativo.

2.3.6 Mais Valia, Menos Valia, Goodwill e Compra Vantajosa

De acordo com Silva et al (2014) a mais ou menos valia, o goodwill e o ganho por

compra vantajosa são os elementos de maior relevância fiscal com relação aos investimentos

em coligadas e controladas.

34

Iudicibus et al (2014) define mais valia como o resultado da diferença entre o valor

justo dos ativos líquidos e o valor contábil do patrimônio líquido da investida. Já o goodwill, é

a diferença entre o valor desembolsado e o valor justo dos ativos líquidos.

Silva et al (2014) cita que a menos valia, ao inverso da mais valia, acontece quando o

valor justo dos ativos líquidos é menor do que o valor contábil do investimento. Já o ganho

por compra vantajosa, é o resultado da diferença negativa entre o custo de aquisição e valor

justo do patrimônio líquido.

O goodwill, Segundo Hendriksen e Breda (2012), é tido como o bem incorpóreo mais

importante por grande parte das entidades. Sua mensuração é complexa e tem despertado o

interesse das empresas.

Abeysekera (2012) reforça tal entendimento afirmando que o goodwill tem sido um

tema de grande discussão em todo o mundo. Ele está ganhando importância como elemento

das demonstrações financeiras. Quanto maior o seu valor nas demonstrações da entidade,

maior a necessidade de conhecer o seu significado, suas causas de mudança e seus efeitos. O

goodwill atrai o interesse de investidores, auditores e outros usuários da inofrmação contábil,

por isso a importancia de compreendê-lo e estabelecer métodos apropriados de avaliação

(tradução nossa).

O ganho por compra vajosa, segundo o CPC 15 – Combinação de Negócios, deve ser

mensurado de forma adequada. É preciso rever se os ativos e passivos foram todos

considerados e mensurados adequadamente na apuração do ganho afim de assegurar que a

transação demonstre todos os fatos.

Silva et al (2014) aborda que a lei 12.973/14 alterou o Decreto-Lei Nº 1.598/77, dando

tratamento tributário para a mais ou menos, o goodwill, e o ganho por compra vantajosa afim

de especificar: a determinação da separação do valor pago na aquisição de um investimento

em controlada ou coligada em goodwill, mais ou menos valia; determinar o controle em

subcontas da mais valia, da menos valia e do goodwill; a definição dos procedimentos para a

baixa da mais valia ou menos valia, caso o investimento seja avaliado a valor justo; a

proibição na apuração do lucro real da redução da mais valia, menos valia e do goodwill;

permissão para que os valores da mais ou menos valia e do goodwill sejam computados na

apuração do resultado quando da realização do investimento; e o valor do goodwill poderá ser

excluído da base de cálculo do lucro real na razão de 1/60 (um sessenta avos) por mês.

Silva et al (2014) ressalta que o ganho por compra vantajosa, semelhante ao goodwill,

será considerado na apuração do lucro real na razão de 1/60 (um sessenta avos) por mês, e

será tributado ainda pelo PIS e pela COFINS no regime não cumulativo.

35

Segundo § 1º do Art. 22, em seu inciso I, o contribuinte não poderá excluir o valor do

goodwill da determinação do lucro real caso o laudo elaborado por perito independente

atestando o seu valor não seja feito. Entretanto, a disposição não se aplica para aquisições de

investimentos societários até 31 de dezembro de 2013, para optantes pela antecipação dos

efeitos da Lei, ou até 31 de dezembro de 2014, para os não optantes.

36

3 METODOLOGIA

A metodologia utilizada na investigação é, em suma, a parte mais importante do

trabalho, já que é por meio dessas informações que outro pesquisador poderá ou não

reproduzí-lo ou contestá-lo (ACEVEDO e NOHARA, 2013).

Nesse contexto, para melhor evidenciação, a seção de metodologia foi dividida em 3

partes: Epistemologia da Pesquisa; Universo, População e Amostra; e Técnicas para

Tratamento e Coleta dos Dados.

3.1 Epistemologia da Pesquisa

Visando anteder o que foi proposto nos objetivos gerais e específicos, utiliza-se a

pesquisa descritiva conforme definida por Acevedo e Nohara (2013) como sendo utilizada

pelo pesquisador para (1) descrever as características de determinado grupo; (2) estimar a

proporção dos elementos de um universo que apresente traços ou comportamentos de

interesse do pesquisador e (3) descobrir ou assimilar as relações entre os constructos

envolvidos no fenômeno em questão.

Nesse sentido, a pesquisa visa descrever e analisar a Disclousure das práticas

introduzidas pela Lei 12.973/14 nas demonstrações financeiras das entidades que exercem a

atividade de incorporação imobiliária, em consonância com as práticas societárias das

atividades adotadas pelas companhias.

Segundo Acevedo e Nohara (2013), a metodologia deve ainda fazer uso de um

delineamento com o objetivo de especificar qual é o planejamento da investigação através das

decisões sobre quais métodos de pesquisa serão utilizados na coleta dos dados e de que forma

eles serão analisados.

A pesquisa em questão toma como pressuposto o levantamento bibliográfico, que

“consiste na busca de estudos anteriores que já foram produzidos por outros cientistas e que

geralmente são publicados em livros ou artigos científicos (ACEVEDO e NOHARA, 2013,

p.73)” e o registro de arquivos que “utilizam-se da análise de dados coletados anteriormente

para outras finalidades que não o estudo em questão.(ACEVEDO e NOHARA, 2013, p.73)”.

O trabalho tem ainda caráter quantitativo. Richardson (2008) enfatiza que a metodologia

quantitativa utiliza a “quantificação” por meio de técnicas desde as mais simples, como

percentual, a uma abordagem mais complexa.

37

3.2 Universo da Pesquisa

O universo da pesquisa é constituído por empresas que atuam na atividade de

incorporação imobiliária listadas na BM&FBOVESPA, ou seja, todas de capital aberto.

Foram identificadas 19 companhias que atuam no ramo, sendo 3 listadas no segmento

Tradicional, 1 empresa BDR (Brazilian Depositary Receipts), certificados de depósitos

negociados no Brasil, com lastro em valores mobiliários de empresas estrangeiras, e 15

atuantes no Novo Mercado –NM, segmento no qual as empresas só podem emitir ações

ordinárias – ações com direito a voto – e atuam no mais elevado padrão de Governança

Corporativa.

Tabela 03 – Empresas de incorporação imobiliária listadas na BM&FBOVESPA

ORDEM RAZÃO SOCIAL NOME NO PREGÃO SEGMENTO

1 BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A. BROOKFIELD Tradicional

2 CONSTRUTORA ADOLPHO LINDENBERG S.A. CONST A LIND Tradicional

3 CR2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. CR2 NM

4 CYRELA BRAZIL REALTY S.A.EMPREEND E PART CYRELA REALT NM

5 DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. DIRECIONAL NM

6 EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. EVEN NM

7 EZ TEC EMPREEND. E PARTICIPACOES S.A. EZTEC NM

8 GAFISA S.A. GAFISA NM

9 HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. HELBOR NM

10 JHSF PARTICIPACOES S.A. JHSF PART NM

11 JOAO FORTES ENGENHARIA S.A. JOAO FORTES Tradicional

12 MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. MRV NM

13 PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES PDG REALT NM

14 RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A. RODOBENSIMOB NM

15 ROSSI RESIDENCIAL S.A. ROSSI RESID NM

16 TECNISA S.A. TECNISA NM

17 TGLT S.A TGLT BDR

18 TRISUL S.A. TRISUL NM

19 VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. VIVER NM


Das empresas listadas, a TGLT S.A, constituída sob as leis da Argentina, foi excluída

da análise por atuar apenas no mercado de exploração e desenvolvimento imobiliário

38

residencial Argentino e Uruguaio, portanto, não está sujeita a legislação fiscal brasileira. O

estudo foi efetuado com as 18 companhias restantes.

3.3 Técnicas de Coleta e Tratamento dos Dados

Na pesquisa, obteve-se por meio do sitio eletrônico http://www.bmfbovespa.com.br as

notas explicativas de todas as empresas objeto do estudo, excluindo apenas a TGLT S.A por

não exercer a atividade no Brasil, conforme especificado anteriormente.

Foram lidas ao todo 54 notas explicativas referente aos demonstrativos de 31/12/2014,

31/03/2015 e 30/06/2015 com intuito de identificar a evidenciação dos efeitos nas

demonstrações das companhias da Lei 12.973/14.

Para 31/12/2014, foram utilizadas as notas explicativas referente aos demonstrativos

anuais por fornecerem mais informações. Já para 2015, devido ao demonstrativo anual ainda

não ter sido divulgado, utilizou-se as notas explicativas das demonstrações intermediárias de

31/03/2015 e 30/06/2015 que foram divulgadas até a data da pesquisa.

Os dados obtidos a partir da leitura das notas explicativas foram tratados em planilhas

eletrônicas Excel e calculados os percentuais dos itens divulgados.

4 RESULTADOS

4.1 Evidenciação da Adoção da Lei 12.973/14

De acordo com a FIPECAFI (2014), as “demonstrações contábeis (ou relatório contábil-

financeiro de propósito geral...,)” tem como objetivo o fornecimento de informações úteis e

relevantes as partes interessadas.

Dalmácio (2009) reforça que as divulgações de determinados fatos são importantes e

devem ser comunicados ao mercado, pois podem modificar a tomada de decisão dos

“analistas e/ou investidores”. As companhias, para permitir o acesso do público a tais fatos,

comprometem-se com custos de divulgação. Contudo, há a perspectiva de que os benefícios

que virão com a divulgação sejam superiores aos custos para divulgá-la.

Nesse sentido, as companhias poderiam divulgar nos seus relatórios de 31/12/2014 a

opção (OP), não opção (Ñ OP) ou não informar (Ñ INF) a respeito da antecipação da Lei

12.973/14.

Nesse contexto, caso as companhias optassem pela antecipação, a neutralidade tributaria

estabelecida pelo RTT vigeria até 31/12/2013 e as entidades teriam que efetuar ajustes na

39

contabilidade e considerá-los na apuração do lucro real em 01/01/2014. Os ajustes não seriam

tributados apenas se as companhias controlassem as diferenças em registro contábil por meio

de subcontas relacionadas ao ativo ou passivo ajustado.

O benefício da antecipação dos efeitos da Lei resume-se na isenção tributária em 2014

para resultados apurados com valores superiores aos métodos e critérios contábeis vigentes

até 31/12/2007.

Na leitura das notas explicativas, conforme tabela 04, identificamos que 88,89% das

companhias divulgaram a não opção, 5,56% optaram pela antecipação, e os outros 5,56%, 1

empresa, a RODOBENS, não apresenta qualquer tipo de informação a respeito do novo

diploma legal nem dos seus efeitos.

Tabela 04 – Informação a respeito da adoção antecipada dos efeitos da lei 12.973/14

Empresa OP Ñ OP Ñ INF Data Base Data

Divulgação Dias

Divulgação

CONST. ADOLPHO X 31/12/2014 27/02/2015 58

GAFISA S.A. X 31/12/2014 27/02/2015 58

MRV ENGENHARIA X 31/12/2014 05/03/2015 64

JHSF X 31/12/2014 12/03/2015 71

CR2 X 31/12/2014 16/03/2015 75

DIRECIONAL X 31/12/2014 16/03/2015 75

EVEN X 31/12/2014 16/03/2015 75

EZ TEC X 31/12/2014 18/03/2015 77

PDG REALTY S.A. X 31/12/2014 18/03/2015 77

CYRELA X 31/12/2014 19/03/2015 78

RODOBENS X 31/12/2014 19/03/2015 78

ROSSI X 31/12/2014 19/03/2015 78

TRISUL S.A. X 31/12/2014 19/03/2015 78

TECNISA S.A. X 31/12/2014 23/03/2015 82

HELBOR X 31/12/2014 24/03/2015 83

BROOKFIELD X 31/12/2014 27/03/2015 86

JOAO FORTES X 31/12/2014 31/03/2015 90

VIVER X 31/12/2014 31/03/2015 90

1 16 1 18

5,56% 88,89% 5,56% 100%


A ROSSI informa que a adoção foi antecipada apenas para algumas empresas do grupo

com base em critérios da administração da companhia.

Para a CR2, a administração entendeu que a antecipação dos efeitos da lei 12.973/14

não traria nenhum benefício fiscal. Já a GRAFISA realizou analise e não identificou efeitos

tributários materiais, por isso não optou pela antecipação.

As demais companhias que não optaram, informaram em suas notas explicativas que

foram realizados estudos sobre os efeitos que poderiam vir da aplicação das disposições da lei

12.973/14 antecipadamente, e concluíram que a adoção ocorreria a partir de 01/01/2015.

40

Segundo Monte-Mor e Araújo (2015), se a companhia avaliou os efeitos que virão com

“opção(não opção)” e que eles sejam benéficos para a entidade, ela informa ao público,

porque acredita que o retorno superará o custo da divulgação. Caso a sinalização não ocorra, a

companhia pode não esperar benefícios e os efeitos podem ser negativos.

Depreende-se então que a RODOBENS, pertencente ao segmento do Novo Mercado, a

única a não informar a respeito da opção (não opção), pode ter impactos negativos em suas

demonstrações financeiras.

4.2 Divulgação sobre a Receita

Para as evidenciações sobre as bases para reconhecimento da receita, o objetivo foi

tentar identificar a divulgação de possíveis efeitos da Lei 12.973/14.

Constatamos que para o reconhecimento da receita de unidades em processo de

construção, todas as companhias divulgaram que adotam o POC. No entanto, para a receita de

unidades já concluídas, foi identificado que as companhias divulgam que o reconhecimento

ocorre de acordo com a descrição do CPC 30 para venda de bens em que há a transferência

dos riscos, benefícios e controle (CPC 30); no momento que a venda é efetivada (V. EF) o que

não deixa claro se os riscos e o controle são repassados ao comprador, e não informam os

critérios para reconhecimento da receita de unidades concluídas (N.INF).

41

Tabela 05 – Reconhecimento da receita contábil de unidades concluídas

31/12/2014 31/03/2015 30/06/2015

EMPRESA Item 14

CPC 30

N.INF V. EF Item 14

CPC 30

N.INF V. EF Item 14

CPC 30

N.INF V. EF

BROOKFIELD X X X

CONST. ADOLPHO

X X X

CR2 X X X

CYRELA X X X

DIRECIONAL X X X

EVEN X X X

EZ TEC X X X

GAFISA S.A. X X X

HELBOR X X X

JHSF X X X

JOAO FORTES X X X

MRV ENGENHARIA

X X X

PDG REALTY S.A. X X X

RODOBENS X X X

ROSSI X X X

TECNISA S.A. X X X

TRISUL S.A. X X X

VIVER X X X

6 1 11 6 1 11 6 1 11

33,33% 5,56% 61,11% 33,33% 5,56% 61,11% 33,33% 5,56% 61,11%

Total 18 18 18

% 100% 100% 100%


Foi identificado que 33,33% das companhias divulgaram os critérios do CPC 30 para o

reconhecimento da receita da venda de bens, 5,56%, uma empresa, a CONSTRUTORA

ADOLPHO, não informa sobre as suas bases para o reconhecimento da receita de unidades

concluídas e ,61,11%, informam que a receita é reconhecida no momento em que a venda é

efetivada.

Os resultados, conforme observa-se na tabela, mantiveram-se constantes para os

demonstrativos de 31/12/2014, 31/03/2015 e 30/06/2015.

A BROOKFIELD descreve que a mensuração da receita na venda de unidades

imobiliárias concluídas é reconhecida quando são satisfeitas as condições: (1) de transferência

ao cliente dos “riscos e benefícios” relacionados a propriedade dos imóveis; (2) a companhia

não mantem envolvimento continuado na gestão das unidades vendidas; (3) a receita puder

ser mensurada com confiabilidade; (4) for possível que os benefícios econômicos associados a

transação fluam para a companhia ; (5) e os custos incorridos ou a serem incorridos

relacionados a transação puderem ser mensurados com confiabilidade. Já A DIRECIONAL,

42

GAFISA, HELBOR, EVEN e VIVER evidenciaram que o resultado foi apropriado no

momento em que os riscos e benefícios mais significativos inerentes à propriedade foram

transferidos – uma informação mais resumida do CPC 30.

A CR2, CYRELA, EZ TEC, JHSF, JOÃO FORTES, MRV, PDG, ROODOBENS,

ROSSI, TECNISA e TRISUL evidenciaram que reconhecem a receita no momento em que a

venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual, o que não

deixa claro se os critérios para reconhecimento da receita de venda de bens estabelecidos no

CPC 30 estão sendo atendidos.

Não existe evidenciações sobre a Lei 12.973/14 nas bases de reconhecimento da receita

societária e tributaria das companhias.

A ausência de evidenciações pode ser justificada pelo fato da receita tributária inerente

a alienação de imóveis ser mensurada com base no regime de caixa.

Na alienação à vista de imóveis concluídos, Martins (2009) destaca que não existe

diferença entre o “regime de caixa ou de competência”, pois os dois ocorrem no mesmo

momento. Contudo, nas vendas a prazo de imóveis em processo de construção, a receita

tributária poderá ser reconhecida proporcionalmente as contraprestações recebidas.

Sendo assim, existe um distanciamento entre o novo conceito de receita tributária

introduzido pela Lei e a receita tributária efetivamente utilizada na atividade.

4.3 Imobilizado

Para as evidenciações sobre as bases para mensuração do ativo imobilizado, semelhante

aos objetivos da receita, tentamos identificar a divulgação de possíveis efeitos da Lei

12.973/14 relacionados a revisão da vida útil, custos com empréstimos, custos estimados de

desmontagem e redução ao valor recuperável de ativos.

Na análise das notas explicativas, para os demonstrativos de 31/12/2014, foi

identificado que 100,00% das companhias divulgaram a aplicação do valor recuperável

(RVR) sobre seus ativos imobilizados, 83,33% evidenciaram a aplicação da revisão da vida

útil dos bens (RVU).

Para 31/03/2015, 66,67% das entidades divulgaram a aplicação do valor recuperável e

44,44% divulgaram que aplicam a revisão da vida útil, 22,22% não tem informação sobre a

RVU ou RVR.

43

Para 30/06/2015, 50% das companhias divulgaram a aplicação do valor recuperável

sobre seus ativos imobilizados, 38,89% evidenciaram a aplicação da revisão da vida útil dos

bens e 22,22% não tem informação sobre as variáveis identificadas.

Tabela 06 – Evidenciação sobre os procedimentos de avaliação do imobilizado

31/12/2014 31/03/2015 30/06/2015

EMPRESA RVR RVU Ñ INF. RVR RVU Ñ INF. RVR RVU Ñ INF.

BROOKFIELD X X X x x X

CONST. ADOLPHO X X x

CR2 X X X x x X

CYRELA X X X X

DIRECIONAL X X X x x X

EVEN X X X X

EZ TEC X X X X

GAFISA S.A. X X X X

HELBOR X X X X

JHSF X X X

JOAO FORTES X X X X

MRV ENGENHARIA X X X X

PDG REALTY S.A. X X X x X X

RODOBENS X X X x

ROSSI X X X X

TECNISA S.A. X X X x X X

TRISUL S.A. X X X

VIVER X X x X

18 15 12 8 4 9 7 4

100,00% 83,33% 0,00% 66,67% 44,44% 22,22% 50,00% 38,89% 22,22%

Total 18 18 18


Não foram constatadas evidenciações sobre efeitos da lei 12.973/14 nas notas

explicativas inerentes ao ativo imobilizado tampouco sobre custos de empréstimos ou custos

estimados de desmontagem.

4.4 Evidenciação sobre a IFRS 15

Sobre a evidenciação da IFRS 15, as variáveis analisadas foram a divulgação (DIV) ou

não divulgação (N DIV) de informações a respeito da nova norma Contábil.

O objetivo foi identificar se as companhias esperam impactos materiais com a entrada

em vigor da nova norma contábil a partir de sua vigência que modificará a forma de

reconhecimento da receita.

44

Tabela 07 – Evidenciação sobre a IFRS 15

31/12/2014 31/03/2015 30/06/2015

EMPRESA DIV N DIV DIV N DIV DIV N DIV

BROOKFIELD X X X

CONST. ADOLPHO

X X X

CR2 X X X

CYRELA X X X

DIRECIONAL X X X

EVEN X X X

EZ TEC X X X

GAFISA S.A. X

X X

HELBOR X X X

JHSF X X X

JOAO FORTES X X X

MRV ENGENHARIA

X X X


RODOBENS X X X

ROSSI X X X

TECNISA S.A. X X X

TRISUL S.A. X X X

VIVER X X X

18 13 5 15 3

100,00% 0,00% 72,22% 27,78% 83,33% 16,67%

Total 18 18 18

% 100% 100% 100%


Para os demonstrativos de 31/12/2014, 100% das companhias divulgaram informações a

respeito da nova norma.

A BROOKFIELD e a CYRELA informaram que a administração da companhia estava

avaliando os impactos da IFRS 15 e não haviam concluído quanto aos efeitos em suas

demonstrações financeiras, nem quanto a opção ou não da adoção antecipada da norma.

Já a ADOLPHO, EVEN, EZ TEC e TECNISA divulgaram que a administração está

aguardando a edição dos correspondentes normativos pelo CFC e CVM para análise dos

possíveis efeitos em suas demonstrações contábeis.

A GAFISA, JOAO FORTE, MRV, PDG, RODOBENS, TRISUL, DIRECIONAL, CR2,

JHSF e a HELBOR informaram que estavam sendo feitos estudos sobre os impactos nas

demonstrações financeiras e ainda não haviam concluído suas análises.

A ROSSI informa que avaliou a IFRS mais não deixa claro se espera impactos ou não

para a sua adoção. Já a VIVER, informa em um campo que não espera ter impactos, e em

outro que está avaliando os possíveis efeitos, o que causa dúvida na interpretação.

45

Para os demonstrativos intermediários de 31/03/2015, 72,22% das companhias

evidenciaram a IFRS 15 sendo que a ADOLPHO, CYRELA, TECNISA e EZ TEC

divulgaram que a administração está aguardando a edição dos correspondentes normativos

pelo CFC e CVM para análise.

A DIRECIONAL, MRV, PDG, ROODOBENS, TRISUL, VIVER, JHSF informam que

estão avaliando os impactos e a CR2 não espera ter impactos da adoção desta norma em suas

demonstrações contábeis. Já a ROSSI, informa que avaliou a IFRS, mais não deixa claro se

espera impactos.

Para os demonstrativos de 30/06/2015 83,33% das companhias evidenciaram a IFRS 15.

A ADOLPHO, EVEN, EZ TEC, ROSSI e TECNISA evidenciaram que estavam aguardando a

emissão das normas correspondentes pelo CFC e CVM.

Para a DIRECIONAL, GRAFISA, JHSF, MRV, PDG, ROODOBENS, TRISUL e

VIVER, foi evidenciado que as companhias estavam avaliando os possíveis impactos.

A CYRELA informa que avaliou a IFRS, mais não deixa claro se espera impactos. Já a

CR2 divulgou que não espera ter impactos.

4.5 Divulgação dos Efeitos nas Demonstrações Contábeis da Lei 12.973/14

Com relação aos impactos nas demonstrações contábeis das companhias, foram

identificadas as seguintes evidenciações: não há impactos relevantes (Ñ. IMP. REL), não

informa (Ñ. INF), informa quais os impactos (INF). Os resultados estão na tabela 08.

46

Tabela 08 – Divulgação dos impactos nas demonstrações contábeis

31/12/2014 31/03/2015 30/06/2015

EMPRESA Ñ

IMP.REL. Ñ INF. INF.

Ñ IMP.REL.

Ñ INF. INF Ñ

IMP.REL. Ñ INF. INF

BROOKFIELD X X X

CONST. ADOLPHO

X X

X

CR2 X X

X

CYRELA X X X

DIRECIONAL X X

X

EVEN X X X

EZ TEC X X X

GAFISA S.A. X X X

HELBOR X X X

JHSF X X X

JOAO FORTES X X

X

MRV ENGENHARIA

X X X


RODOBENS X X X

ROSSI X X X

TECNISA S.A. X X X

TRISUL S.A. X X X

VIVER X X X

14 2 2 10 8 8 10

77,78% 11,11% 11,11% 55,56% 44,44% 0% 44,44% 55,56% 0%

Total 18 18 18

% 100% 100% 100%


Para as notas explicativas de 31/12/2014, 77,78 % das companhias informam que não

esperam impactos relevantes, 11,11% não informam e 11,11 % informam sobre o impacto.

A CYRELA e a HELBON informam que não existe impactos para 2014, contudo, a

partir de 2015, o principal impacto pode estar em permuta de terrenos. Já o restante das

companhias – com exceção da RODOBENS e MRV – informam que não há impactos

materiais em suas demonstrações contábeis e preveem que para 2015 também não haverá

impactos.

Nas primeiras demonstrações de 2015, base 31/03/2015, 55,56% informam que não

houve impactos relevantes, 44,44% não apresentam qualquer informação e 0,00% informam.

Já nas demonstrações base 30/06/2015, 44,44% não apresentam impactos, 55,56% não

informam e 0,00% informam.

47

A BROOKFILD e a DIRECIONAL informam no 1º trimestre de 2015 a ausência de

impactos relevantes e não informam no 2º trimestre. O restante das empresas que não

informaram no 1º trimestre, também não informaram no trimestre seguinte.

Considerando que as disposições da Lei 12.973/2014 passaram a ser obrigatórias a

partir de 2015, as companhias que divulgaram informações sobre os impactos (Ñ IMP. REL)

no 1º ou no 2º trimestre de 2015, embora a informação seja imaterial, mostram-se mais

transparentes ao mercado.

4.6 Melhores Disclousures

Para identificar quais são as companhias que divulgaram mais informações em suas

notas explicativas, foi atribuída a pontuação “1” para cada informação divulgada dos itens já

citados (Evidenciação da adoção antecipada, Receita, Imobilizado, IFRS 15 e Efeitos da Lei

12.973/14 nas demonstrações das companhias). Na ausência da informação, foi atribuída a

pontuação “0”.

Tabela 09 – Pontuação atribuída a Disclousure

31/12/2014 31/03/2015 30/06/2015

EMPRESA Pontuação Pontuação Pontuação Total

PDG REALTY S.A. 6 5 5 16

TECNISA S.A. 6 5 5 16

CR2 6 5 4 15

DIRECIONAL 6 5 4 15

CYRELA 6 4 4 14

ROSSI 6 4 4 14

BROOKFIELD 6 4 3 13

TRISUL S.A. 5 4 4 13

EZ TEC 6 3 3 12

VIVER 6 3 3 12

JHSF 5 3 3 11

MRV ENGENHARIA 5 3 3 11

CONST. ADOLPHO 4 3 3 10

RODOBENS 4 4 2 10

EVEN 6 1 2 9

GAFISA S.A. 6 1 2 9

JOAO FORTES 6 2 1 9

HELBOR 6 1 1 8

Total 101 60 56


48

A PDG e a TECNISA obtiveram a maior taxa de divulgação porque evidenciaram mais

informações em suas notas explicativas intermediarias de 31/03/2015 e 30/06/2015. Já a

HELBOR, por ter divulgado menos informações em suas notas intermediárias, obteve a

menor pontuação.

Adicionalmente, identificamos que a quantidade de informações nas notas explicativas

decresce de 31/12/2014 a 30/06/2015. A entidades tendem a divulgar menos informações em

seus demonstrativos intermediários.

49

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O estudo teve como objetivo analisar as disclousures dos aspectos societários e

tributários da Lei 12.973/14 que estão em consonância com as práticas contábeis e de

atividades adotadas pelas companhias que atuam como incorporadoras de imóveis listadas na

BM&FBOVESPA.

As características particulares da atividade de incorporação imobiliária, que dispõem de

ciclo produtivo de longo prazo e transferência dos riscos, benefícios e controle das unidades

imobiliárias vendidas de acordo com a evolução da obra, exigem tratamento contábil

societário e tributário diferenciado. A receita societária e tributária são totalmente divergentes,

sendo que a receita e o lucro contábil societários são reconhecidos de acordo com o estágio de

execução da obra. Já a receita e o lucro tributário geralmente são considerados de acordo com

as contraprestações recebidas, conforme permitido pela legislação vigente.

Nesse sentido, existe um distanciamento entre o novo conceito de receita tributária

introduzido pela Lei e a receita tributária efetivamente utilizada na atividade.

A busca da Lei 12.973/14 pela harmonização das práticas fiscais também trouxe

inovação. O fisco teve a intenção de tributar e conceder créditos fiscais conforme a nova

realidade da contabilidade brasileira. O goodwill e o ganho por compra vantajosa passaram a

ser excluído e adicionado, respectivamente, na determinação do lucro real na razão de 1/60

avos.

Quanto aos impactos nos demonstrativos financeiros, devido ao caráter de

harmonização das práticas fiscais às praticas societárias das companhias, as alterações

introduzidas pela Lei 12.973/14 não ocasionaram efeitos materiais.

Impactos materiais poderiam ser ocasionados pela ausência de controle dos ajustes

societários em subcontas contábeis quando da vigência da Lei ou da adoção antecipada.

Por fim, concluímos a partir da análise que as companhias, com exceção da

RODOBENS, se mostraram mais transparentes nos demonstrativos de 2014 quanto a opção

ou não pela antecipação da Lei, em que 88,89% divulgam a não antecipação. Já quanto aos

efeitos, a CYRELA e a HELBON fornecem uma informação mais precisa pois divulgam onde

poderá estar os efeitos a partir de 2015.

Quanto a estudos futuros, propomos que sejam efetuados com companhias de outros

setores da economia visando a abordagem de uma amostra maior de entidades listadas na

BM&FBOVESPA.

50

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Leis nos 8.383, de 30 de dezembro de 1991, e 8.620, de 5 de janeiro de 1993, do Decreto-Lei no 73, de 21 de novembro de 1966, das Leis nos 10.190, de 14 de fevereiro de 2001, 9.718, de 27 de novembro de 1998, e 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.964, de 10 de abril de 2000, e, a partir da instalação do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais, os Decretos nos 83.304, de 28 de março de 1979, e 89.892, de 2 de julho de 1984, e o art. 112 da Lei no 11.196, de 21 de novembro de 2005; e dá outras providências. Disponível: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11941.htm >. Acesso em 26/11/2015 ________LEI Nº 6.404, DE 15 DE DEZEMBRO DE 1976.Dispõe sobre as Sociedades por Ações. Disponível: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6404compilada.htm >. Acesso em 26/11/2015. ________LEI Nº 12.973, DE 13 DE MAIO DE 2014. Altera a legislação tributária federal relativa ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - Cofins; revoga o Regime Tributário de Transição - RTT, instituído pela Lei no 11.941, de 27 de maio de 2009; dispõe sobre a tributação da pessoa jurídica domiciliada no Brasil, com relação ao acréscimo patrimonial decorrente de participação em lucros auferidos no exterior por controladas e coligadas; altera o Decreto-Lei no 1.598, de 26 de dezembro de 1977 e as Leis nos 9.430, de 27 de dezembro de 1996, 9.249, de 26 de dezembro de 1995, 8.981, de 20 de janeiro de 1995, 4.506, de 30 de novembro de 1964, 7.689, de 15 de dezembro de 1988, 9.718, de 27 de novembro de 1998, 10.865, de 30 de abril de 2004, 10.637, de 30 de dezembro de 2002, 10.833, de 29 de dezembro de 2003, 12.865, de 9 de outubro de 2013, 9.532, de 10 de dezembro de 1997, 9.656, de 3 de junho de 1998, 9.826, de 23 de agosto de 1999, 10.485, de 3 de julho de 2002, 10.893, de 13 de julho de 2004, 11.312, de 27 de junho de 2006, 11.941, de 27 de maio de 2009, 12.249, de 11 de junho de 2010, 12.431, de 24 de junho de 2011, 12.716, de 21 de setembro de 2012, e 12.844, de 19 de julho de 2013; e dá outras providências. Disponível em:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2014/Lei/L12973.htm >. Acesso em: 11/09/2015. ________LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em:< http://www.planalto.gov.br/CCiVil_03/LEIS/L4591.htm >. Acesso em: 11/09/2015. CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 3ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2010. CAMPOS, S. J. B.; MOTA, R. H. G. Análise das modificações propostas pelo IASB e FASB no reconhecimento de receitas nos contratos de construção imobiliária: um estudo do Exposure Draft ED/2010/6 – Receita de contratos com clientes. In: CONGRESSO ANPCONT, 6., 2012, Florianópolis. Anais eletrônicos... Florianópolis: FURB, 2012. Disponível em: < http://congressos.anpcont.org.br/congressos-antigos/vi/images/cue% 20319.pdf >. Acesso em: 11 novembro.2015. CHRISTENSEN, H. B., NIKOLAEV, V. Does fair value accounting for non-financial assets pass the market test? University of Chicago Working Paper, 2012. Disponível em:< http://faculty.chicagobooth.edu/valeri.nikolaev/PDF/Christensen%20and%20Nikolaev%2020

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