UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BRASIL PEDRINHO

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSEUNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE

MODELAGEM DE ESTUDOS DE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS

RESIDENCIAIS NO BRASILRESIDENCIAIS NO BRASIL

PEDRINHO GOLDMANPEDRINHO GOLDMAN

PROF. SÉRGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIMPROF. SÉRGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIMORIENTADORORIENTADOR

Texto para exame de qualificaçãoTexto para exame de qualificação

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 1 - Introdução:Capítulo 1 - Introdução:

. Objetivo:. Objetivo: Elaboração de uma modelagem de estudos de viabilidade Elaboração de uma modelagem de estudos de viabilidade

. Hipótese:. Hipótese: Reprodução do processo decisório relativo à definição e Reprodução do processo decisório relativo à definição e decisão de um empreendimento em uma modelagem representativadecisão de um empreendimento em uma modelagem representativa

.. J Justificativa: ustificativa: Aprofundamento da formalização do conhecimento Aprofundamento da formalização do conhecimento

específicoespecífico

.. Este tema Este tema beneficiabeneficia a sociedade brasileira e à construção civil a sociedade brasileira e à construção civil

. Originalidade:. Originalidade: Inexistência de bibliografia específica Inexistência de bibliografia específica

. Relevância. Relevância social pelas demandas habitacionais e laborais, e social pelas demandas habitacionais e laborais, e econômica pelo crescimento do produto internoeconômica pelo crescimento do produto interno

. . A A metodologiametodologia leva em conta a acessibilidade da habitação, a leva em conta a acessibilidade da habitação, a qualidade do produto, a tecnologia e a gestãoqualidade do produto, a tecnologia e a gestão

.. RestriçõesRestrições da pesquisa da pesquisa

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 1 - Introdução:Capítulo 1 - Introdução:

Enquadramento no ciclo do empreendimentoEnquadramento no ciclo do empreendimento

ESTRUTURA DA TESEESTRUTURA DA TESE

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 2 – Evolução urbana e do negócio imobiliário:Capítulo 2 – Evolução urbana e do negócio imobiliário:

A evolução urbana na cidade de São PauloA evolução urbana na cidade de São Paulo

A evolução urbana na cidade do Rio de JaneiroA evolução urbana na cidade do Rio de Janeiro

As transformações recentes no espaço urbano de Porto As transformações recentes no espaço urbano de Porto AlegreAlegre

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 2 – Cenário imobiliário atual:Capítulo 2 – Cenário imobiliário atual:

Cenário imobiliário atual:Cenário imobiliário atual:

Cenário macro econômicoCenário macro econômico

Riscos relacionados a fatores macro-econômicosRiscos relacionados a fatores macro-econômicos

A carência habitacional e suas característicasA carência habitacional e suas características

Perfil sócio-econômico da populaçãoPerfil sócio-econômico da população

O perfil do mercado imobiliário no Rio de JaneiroO perfil do mercado imobiliário no Rio de Janeiro

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– A análise do problema:Capítulo 3– A análise do problema:

A tecnologia na construçãoA tecnologia na construção

A segmentação da cadeia produtivaA segmentação da cadeia produtiva

O desempenho da cadeia produtivaO desempenho da cadeia produtiva

Fases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão:Fases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão: IncepçãoIncepção Pesquisa do terrenoPesquisa do terreno Estudo do projetoEstudo do projeto Estudo de viabilidadeEstudo de viabilidade DecisãoDecisão

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– Estado da arte:Capítulo 3– Estado da arte:

Estado da arte:Estado da arte: . Análise de viabilidade técnica, econômica e financeira: ABNT, Rocha . Análise de viabilidade técnica, econômica e financeira: ABNT, Rocha

Lima Jr., Moreira, SilvaLima Jr., Moreira, Silva

. Custo da construção: Moreira, Otero e Heineck, Limmer, Goldman. Custo da construção: Moreira, Otero e Heineck, Limmer, Goldman

. Receitas, preços, velocidade de vendas: LU, Andrew e Meen, Freitas, . Receitas, preços, velocidade de vendas: LU, Andrew e Meen, Freitas, Rocha Lima Jr., Brondino, Levin e WrightRocha Lima Jr., Brondino, Levin e Wright

. Juros: Hirschfeld, Ichihara, Galesnet. Juros: Hirschfeld, Ichihara, Galesnet

. Marketing: Almeida. Marketing: Almeida

. Risco: Sunder, Pyhrr, PMI, Datta e Mukherjee, Raftery, Dinsmore e . Risco: Sunder, Pyhrr, PMI, Datta e Mukherjee, Raftery, Dinsmore e CavalieriCavalieri

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– Estado da arteCapítulo 3– Estado da arte

. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello, . Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello, Borges,Cheshire e SheppardBorges,Cheshire e Sheppard

. Motivação, percepção, sensação e necessidades: . Motivação, percepção, sensação e necessidades: Bartley, Eysenk e Keane, Lezana, Azevedo, Hersey e Bartley, Eysenk e Keane, Lezana, Azevedo, Hersey e Blanchard, Rapoport, CremoniniBlanchard, Rapoport, Cremonini

. Sustentabilidade, participação da sociedade, política . Sustentabilidade, participação da sociedade, política pública habitacional: Limbrelotto, Elkington, Pauli, pública habitacional: Limbrelotto, Elkington, Pauli, Donaire, Fernandes, Ribeiro, Caldeira, Villaça, KowarckDonaire, Fernandes, Ribeiro, Caldeira, Villaça, Kowarck

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 4– Levantamento, questionário e estudos de casosCapítulo 4– Levantamento, questionário e estudos de casos

. Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais. Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais

. Levantamento de dados e de aplicações práticas na literatura da disciplina. Levantamento de dados e de aplicações práticas na literatura da disciplina

. Internacionalização da pesquisa. Internacionalização da pesquisa

. Realização do Seminário ADEMI & UFF. Realização do Seminário ADEMI & UFF

. Aplicação de questionário aos especialistas. Aplicação de questionário aos especialistas

. Respostas ao questionário. Respostas ao questionário

. Análise dos resultados. Análise dos resultados

. Artigo apresentado no Seminário LARES 2006. Artigo apresentado no Seminário LARES 2006

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas

Questão 1 – Quais as maiores dificuldades para a realização de Questão 1 – Quais as maiores dificuldades para a realização de investimentos imobiliários?investimentos imobiliários?

DIFICULDADES DE VIABILIDADE PARA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

9

54

3

11 1 1 1

Legislação ediícia

Financiamento

Terreno

Indicadores

Publicidade

Projeto

Valor de venda

Pesquisa de mercado

Conjuntura nacional


Questão 2 – Quais os fatores motivadores para a realização de Questão 2 – Quais os fatores motivadores para a realização de investimentos imobiliários?investimentos imobiliários?

MOTIVAÇÃO VIABILIDADE

7

5

433

3

3

21 1 1 1

Indicadores deviabilidade

Projeto

Motivação

Risco

Terreno

Financiamento

Comercialização

Déficit habitacional

Qualidade

Conjuntura econômica

Perfil sócio-econômico

Agentes do mercado

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas ::

Questão 3 – Quais os bairros do Rio de Janeiro de Questão 3 – Quais os bairros do Rio de Janeiro de preferência dos especialistas e o padrão de preferência dos especialistas e o padrão de acabamento das unidades?acabamento das unidades?

. Barra da Tijuca, Botafogo, Recreio dos . Barra da Tijuca, Botafogo, Recreio dos Bandeirantes, Ipanema, Leblon, Laranjeiras, Bandeirantes, Ipanema, Leblon, Laranjeiras, Flamengo, Jardim Botânico e Jacarepaguá.Flamengo, Jardim Botânico e Jacarepaguá.

. Os padrões de acabamentos apontados pelos . Os padrões de acabamentos apontados pelos especialistas são os padrões médio e alto.especialistas são os padrões médio e alto.


Questão 4 – Quais os indicadores econômicos e financeiros para a Questão 4 – Quais os indicadores econômicos e financeiros para a

tomada de decisão de empreender?tomada de decisão de empreender?

INDICADORES DE VIABILIDADE

7

321

1

11

11 1

Indicadores viabilidade

Correção monetária

Construção

Terreno

Perfil sócio-econômico

Juros

Financiamento

Corretagem

Publicidade

Conjuntura econômica


5 – Quais as Pesquisas mercadológicas aplicadas para 5 – Quais as Pesquisas mercadológicas aplicadas para identificação de terreno, definição de projeto e do identificação de terreno, definição de projeto e do valor de venda das unidades?valor de venda das unidades?

. As consultas aos corretores e imobiliárias,. As consultas aos corretores e imobiliárias,

. O acompanhamento do mercado por ofertas de jornais,. O acompanhamento do mercado por ofertas de jornais,

. As respostas relacionadas as pesquisas locais; as . As respostas relacionadas as pesquisas locais; as visitas a estandes da região; a consulta à mídia visitas a estandes da região; a consulta à mídia especializada; a pesquisa contratada qualitativa e especializada; a pesquisa contratada qualitativa e quantitativa; a busca na Internet e a pesquisa aos quantitativa; a busca na Internet e a pesquisa aos relatórios da ADEMI – RJ.relatórios da ADEMI – RJ.

. As respostas relacionadas as consultas a outras . As respostas relacionadas as consultas a outras empresas de engenharia conhecidas, a experiência empresas de engenharia conhecidas, a experiência própria e ao perfil sócio-econômico.própria e ao perfil sócio-econômico.


6 – Qual o grau de importância das variáveis abaixo 6 – Qual o grau de importância das variáveis abaixo para o estudo de viabilidade?para o estudo de viabilidade?

DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS VALOR MÉDIO DO GRAUVALOR MÉDIO DO GRAU

-O perfil sócio econômico populacional O perfil sócio econômico populacional 8,78,7 -O risco do negócio imobiliário O risco do negócio imobiliário 8,88,8-A conjuntura internacional 3,7A conjuntura internacional 3,7-A política pública habitacional 4,9A política pública habitacional 4,9-O déficit habitacional 5,8O déficit habitacional 5,8-A participação da sociedadeA participação da sociedade 4,1 4,1-A motivação para realizar investimento A motivação para realizar investimento 8,38,3-A sensação e percepção dos espaços A sensação e percepção dos espaços 7,87,8-A qualidade do negócio imobiliário A qualidade do negócio imobiliário 7,87,8-A sustentabilidade social 5,8A sustentabilidade social 5,8-A sustentabilidade ambiental 6,5A sustentabilidade ambiental 6,5


Identificação das Identificação das variáveis diretasvariáveis diretas monetárias: monetárias:

1- Receitas do empreendimento1- Receitas do empreendimento

2- Projeto arquitetônico2- Projeto arquitetônico

3- Terreno3- Terreno

4- Comissão sobre o terreno4- Comissão sobre o terreno

5- Custo da construção5- Custo da construção

6- Equipamento e mobiliário6- Equipamento e mobiliário

7- Impostos e taxas públicas7- Impostos e taxas públicas

8- Despesas imobiliárias8- Despesas imobiliárias

9- Planejamento e coordenação de vendas9- Planejamento e coordenação de vendas


Identificação das Identificação das variáveis diretasvariáveis diretas monetárias: monetárias:

10- Publicidade e promoção10- Publicidade e promoção

11- Stand de venda11- Stand de venda

12- Planejamento de marketing12- Planejamento de marketing

13- Despesas com financiamento13- Despesas com financiamento

14- Prazos e tempos14- Prazos e tempos

15- Juros15- Juros

16- Correção monetária16- Correção monetária

17- Despesas jurídicas17- Despesas jurídicas


Identificação das Identificação das variáveis indiretasvariáveis indiretas monetárias: monetárias:

1- Perfil sócio-econômico1- Perfil sócio-econômico

2- Risco2- Risco

3- Conjuntura internacional3- Conjuntura internacional

4- Política pública habitacional4- Política pública habitacional

5- Déficit habitacional5- Déficit habitacional

6- Percepção e sensação de espaços6- Percepção e sensação de espaços

7- Motivação na incepção do negócio7- Motivação na incepção do negócio

8- Qualidade8- Qualidade

9- Sustentabilidade ambiental e urbana9- Sustentabilidade ambiental e urbana

10- Participação da sociedade10- Participação da sociedade


Identificação dos Identificação dos indicadoresindicadores dos estudos de dos estudos de viabilidade:viabilidade:

1- Resultado econômico: VGV – despesas1- Resultado econômico: VGV – despesas;;

2- Investimento máximo dos investidores;2- Investimento máximo dos investidores;

3- Mês do retorno do capital;3- Mês do retorno do capital;

4- Taxa interno de retorno modificado;4- Taxa interno de retorno modificado;

5- VPL: Valor presente líquido;5- VPL: Valor presente líquido;

6- Custo do terreno / VGV estático;6- Custo do terreno / VGV estático;

7- Lucro líquido / VGV estático;7- Lucro líquido / VGV estático;

8- Área privativa / Área construção;8- Área privativa / Área construção;


Identificação dos Identificação dos indicadoresindicadores dos estudos de dos estudos de viabilidade:viabilidade:

9- Resultado Financeiro: VGV + Juros –despesas;9- Resultado Financeiro: VGV + Juros –despesas;10- Mês do investimento máximo;10- Mês do investimento máximo;11- Taxa interna de retorno: TIR;11- Taxa interna de retorno: TIR;12- VGV disponível dinâmico;12- VGV disponível dinâmico;13- Freqüência e ritmo de venda;13- Freqüência e ritmo de venda;14- Custo da construção / VGV estático;14- Custo da construção / VGV estático;15- Lucro líquido / Custo do terreno;15- Lucro líquido / Custo do terreno;16- Área privativa / área real.16- Área privativa / área real.


Elaboração e aplicação de questionário aos agentes do Elaboração e aplicação de questionário aos agentes do negócio imobiliárionegócio imobiliário

Agentes diretos: Proprietário da terra, incorporador, Agentes diretos: Proprietário da terra, incorporador, construtor, financiador, investidor imobiliário.construtor, financiador, investidor imobiliário.

Agentes indiretos: Arquiteto, engenheiro de custos, analista Agentes indiretos: Arquiteto, engenheiro de custos, analista de investimentos, consultor imobiliário, consultor de de investimentos, consultor imobiliário, consultor de marketing, consultor jurídico.marketing, consultor jurídico.

Desenvolvimento do 2o. Seminário ADEMI & UFF em 2007.Desenvolvimento do 2o. Seminário ADEMI & UFF em 2007.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.5 – Identificação das variáveis e interferência dos agentes Cap.5 – Identificação das variáveis e interferência dos agentes

imobiliários:imobiliários:

Obtenção das variáveis dos estudos de Obtenção das variáveis dos estudos de viabilidade:viabilidade:

Conteúdo da literatura,Conteúdo da literatura, Questionários aplicados,Questionários aplicados, Estudos de casos:Estudos de casos: .Fatores componentes da viabilidade de receitas e de .Fatores componentes da viabilidade de receitas e de

despesas,despesas, .Simulação de cenários pessimistas, conservadores e .Simulação de cenários pessimistas, conservadores e

otimistas,otimistas, .Indicadores econômicos e financeiros da viabilidade,.Indicadores econômicos e financeiros da viabilidade, Variáveis diretas e indiretas,Variáveis diretas e indiretas, Análise dos processos das variáveis identificadas,Análise dos processos das variáveis identificadas, Aplicação das ferramentas IDEF 0 e Mind Manager.Aplicação das ferramentas IDEF 0 e Mind Manager.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e

geração dos fatores das variáveis de viabilidadegeração dos fatores das variáveis de viabilidade

Estudo de caso 1:Estudo de caso 1: Empresa: Agenco Inc. e ConstruçãoEmpresa: Agenco Inc. e Construção Empreendimento: Praia dos Cavaleiros - Macaé - RJEmpreendimento: Praia dos Cavaleiros - Macaé - RJ

QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES:QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES:

Variáveis Variáveis Receitas Receitas CritérioCritério

Receita de vendas R$ Área privativa e Receita de vendas R$ Área privativa e R$ /m2R$ /m2

Receita de juros R$Receita de juros R$

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos

fatores das variáveis de viabilidadefatores das variáveis de viabilidade

QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORESQUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES

Variáveis Variáveis Despesas Despesas CritérioCritério

Projeto arquitetônico – Projeto arquitetônico – Terreno R$ % permutaTerreno R$ % permutaComissão do terreno R$ % terrenoComissão do terreno R$ % terrenoConstrução R$ Área e R$ /m2Construção R$ Área e R$ /m2Equipamento mobiliário R$ VerbaEquipamento mobiliário R$ VerbaImpostos e taxas R$ 3,65% VGVImpostos e taxas R$ 3,65% VGVCorretagem R$ 3,5% VGVCorretagem R$ 3,5% VGVCoordenação venda R$ 1,8% VGVCoordenação venda R$ 1,8% VGVConsultoria jurídica – Consultoria jurídica – Publicidade e promoção R$ 2,65% VGVPublicidade e promoção R$ 2,65% VGVEstande de venda R$ VerbaEstande de venda R$ VerbaPlanejamento marketing R$ 2,0% VGVPlanejamento marketing R$ 2,0% VGVDiversos R$ VerbaDiversos R$ VerbaFinanciamento - Financiamento -

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos

fatores das variáveis de viabilidadefatores das variáveis de viabilidade

QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORESQUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES

Variáveis Indiretas:Variáveis Indiretas: Perfil sócio-econômico, Risco, Correção monetária, Conjuntura Perfil sócio-econômico, Risco, Correção monetária, Conjuntura

internacional, Política pública habitacional, Déficit habitacional, internacional, Política pública habitacional, Déficit habitacional, Participação da sociedade, Percepção e sensação, Motivação, Participação da sociedade, Percepção e sensação, Motivação, Qualidade, Sustentabilidade ambiental não foram considerados Qualidade, Sustentabilidade ambiental não foram considerados explicitamente no estudo.explicitamente no estudo.

Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa.Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa.

Indicadores do estudo de viabilidade dinâmico:Indicadores do estudo de viabilidade dinâmico: Resultado econômico R$Resultado econômico R$ Resultado líquido R$Resultado líquido R$ Investimento máximo R$Investimento máximo R$ Mês de investimento máximo DataMês de investimento máximo Data Mês do retorno do capital DataMês do retorno do capital Data Taxa interna de retorno %Taxa interna de retorno % Taxa interna de retorno mod. %Taxa interna de retorno mod. %

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração

dos fatores das variáveis de viabilidadedos fatores das variáveis de viabilidade

Estudo de caso 2:Estudo de caso 2: Empresa: Calper ConstrutoraEmpresa: Calper Construtora Empreendimento: Recreio dos Bandeirantes – Rio de janeiroEmpreendimento: Recreio dos Bandeirantes – Rio de janeiro

Estudo de Caso 3:Estudo de Caso 3: Empresa: Nobel Engenharia LtdaEmpresa: Nobel Engenharia Ltda Empreendimento: Lagoa – Rio de JaneiroEmpreendimento: Lagoa – Rio de Janeiro

Estudo 4:Estudo 4: Aplicação prática do curso de estudos de viabilidade Aplicação prática do curso de estudos de viabilidade

realizado na ADEMI- RJ. realizado na ADEMI- RJ.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidadeCap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidade

Geração dos fatores das variáveis de viabilidadeGeração dos fatores das variáveis de viabilidade

- Terreno:- Terreno: - Localização- Localização - Utilização atual e vocação local- Utilização atual e vocação local - Dimensões, forma, topografia, superfície e solo.- Dimensões, forma, topografia, superfície e solo. - Demandas habitacionais- Demandas habitacionais - Restrições físicas e legais ao aproveitamento- Restrições físicas e legais ao aproveitamento - Construções existentes e benfeitorias.- Construções existentes e benfeitorias. - Legislações municipal, estadual e federal quanto às - Legislações municipal, estadual e federal quanto às

restrições.restrições. - Passivo ambiental- Passivo ambiental - Condições econômicas, políticas e sociais.- Condições econômicas, políticas e sociais. - Sistema viário- Sistema viário - Transporte coletivo- Transporte coletivo - Coleta de resíduos sólidos- Coleta de resíduos sólidos

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidadeCap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidade

Geração dos fatores das variáveis de viabilidadeGeração dos fatores das variáveis de viabilidade

- Terreno:- Terreno: - Água potável- Água potável - Energia elétrica- Energia elétrica - Telefone- Telefone - Rede de transmissão de comunicação e televisão- Rede de transmissão de comunicação e televisão - Esgotamento sanitário- Esgotamento sanitário - Águas pluviais- Águas pluviais - Gás canalizado- Gás canalizado - Comércio, indústria e serviço.- Comércio, indústria e serviço. - Equipamento comunitário de segurança- Equipamento comunitário de segurança - Educação- Educação - Saúde- Saúde - Cultura e lazer- Cultura e lazer

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidadeCap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade

Modelo preliminar simplificado obtido pelos resultados Modelo preliminar simplificado obtido pelos resultados dos estudos de casos. Leva em conta os variados dos estudos de casos. Leva em conta os variados cenários mercadológicos e que será desenvolvido e cenários mercadológicos e que será desenvolvido e detalhado no decorrer deste capítulo.detalhado no decorrer deste capítulo.

Obra:Obra: Data Base:Data Base:

Fluxo de receitas e despesas:Fluxo de receitas e despesas:

A – A – RECEITASRECEITAS VALORES VALORES- Valor geral de vendas – VGV Área privativa x R$ /m2 Valor geral de vendas – VGV Área privativa x R$ /m2 - Juros % mercado financeiro Juros % mercado financeiro - Tempos Ciclo do negócioTempos Ciclo do negócio



B – B – DESPESASDESPESAS VALORES VALORES- Terreno R$Terreno R$- Comissão sobre o terreno % corretagemComissão sobre o terreno % corretagem- Construção Área e R$ /m2Construção Área e R$ /m2- Equipamentos especiais VerbaEquipamentos especiais Verba- Publicidade % VGVPublicidade % VGV- Corretagem % VGVCorretagem % VGV- Estande de venda % VGVEstande de venda % VGV- Planejamento e coordenação vendas % VGVPlanejamento e coordenação vendas % VGV- Planejamento de marketing % VGVPlanejamento de marketing % VGV- Diversos % VGVDiversos % VGV- Impostos e taxas % VGVImpostos e taxas % VGV- Projeto arquitetônico VerbaProjeto arquitetônico Verba- Despesas jurídicas VerbaDespesas jurídicas Verba- Despesas com financiamento % construção e jurosDespesas com financiamento % construção e juros



C– C– LUCRO LUCRO Receitas – Despesas Receitas – Despesas

D – INDICADORES DE VIABILIDADE: FATORD – INDICADORES DE VIABILIDADE: FATORLucro / Despesas %Lucro / Despesas %Lucro / aporte máximo %Lucro / aporte máximo %Taxa interna de retorno (IRR) ao mês %Taxa interna de retorno (IRR) ao mês %Taxa interna de retorno (IRR) ao ano %Taxa interna de retorno (IRR) ao ano %Tempo - período fluxo negativo MesesTempo - período fluxo negativo MesesTempo – prazo da construção MesesTempo – prazo da construção MesesTempo - vendas diretas MesesTempo - vendas diretas MesesValor máximo a aportar R$Valor máximo a aportar R$Tempo - mês do retorno do capital MêsTempo - mês do retorno do capital MêsTempo - carência para início obra MesesTempo - carência para início obra MesesTempo - projeção de velocidade de venda % venda e mesesTempo - projeção de velocidade de venda % venda e meses



E – E – VARIÁVEIS INDIRETASVARIÁVEIS INDIRETAS FATORES DE FATORES DE INFLUÊNCIAINFLUÊNCIA

- Perfil sócio-econômico Fator de influênciaPerfil sócio-econômico Fator de influência- Risco Fator de influênciaRisco Fator de influência- Conjuntura internacional Fator de influênciaConjuntura internacional Fator de influência- Política pública habitacional Fator de influênciaPolítica pública habitacional Fator de influência- Déficit habitacional Fator de influênciaDéficit habitacional Fator de influência- Participação da sociedade Fator de influênciaParticipação da sociedade Fator de influência- Percepção de espaços Fator de influênciaPercepção de espaços Fator de influência- Motivação do negócio Fator de influênciaMotivação do negócio Fator de influência- Qualidade Fator de influênciaQualidade Fator de influência- Sustentabilidade ambiental Fator de influênciaSustentabilidade ambiental Fator de influência- Sustentabilidade social Fator de influênciaSustentabilidade social Fator de influência


F – Análise e resultado do estudoF – Análise e resultado do estudo

G – TendênciasG – Tendências

H – Conclusão e tomada de decisãoH – Conclusão e tomada de decisão

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.8 – Aplicação e validação da modelagemCap.8 – Aplicação e validação da modelagem

- A aplicação e validação da modelagem será realizada no - A aplicação e validação da modelagem será realizada no desenvolvimento deste capítulo.desenvolvimento deste capítulo.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.9 – Conclusões preliminaresCap.9 – Conclusões preliminares

- É possível a criação da modelagem para os estudos de viabilidade É possível a criação da modelagem para os estudos de viabilidade técnica, econômica e financeira fornecendo subsídios para a técnica, econômica e financeira fornecendo subsídios para a tomada de decisão com margem de risco aceitável.tomada de decisão com margem de risco aceitável.

- O processo de definição e decisão do empreendimento foi O processo de definição e decisão do empreendimento foi reproduzido através dos estudos de casos e aplicações aos reproduzido através dos estudos de casos e aplicações aos especialistas no decorrer desta pesquisa.especialistas no decorrer desta pesquisa.

- A modelagem permite aos empreendedores simular cenários A modelagem permite aos empreendedores simular cenários diversos no intuito de obter os valores das variáveis e indicadores diversos no intuito de obter os valores das variáveis e indicadores de viabilidade para viabilizar as expectativas de lucratividade.de viabilidade para viabilizar as expectativas de lucratividade.

- A modelagem pode ser utilizada nas demais regiões brasileiras se A modelagem pode ser utilizada nas demais regiões brasileiras se forem consideradas as diferenças regionais e aplicadas a cada forem consideradas as diferenças regionais e aplicadas a cada uma das variáveis apresentadas.uma das variáveis apresentadas.

- O objetivo desta pesquisa é atingida pela criação da modelagem e O objetivo desta pesquisa é atingida pela criação da modelagem e pela possibilidade de geração de novas investigações sobre os pela possibilidade de geração de novas investigações sobre os processos das suas variáveis. processos das suas variáveis.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.9 – Conclusões preliminaresCap.9 – Conclusões preliminares

- A aplicação da modelagem no mercado propicia a perspectiva de A aplicação da modelagem no mercado propicia a perspectiva de investimentos em regiões e em classes sociais ainda não investimentos em regiões e em classes sociais ainda não priorizadas.priorizadas.

- A margem de rentabilidade e os incentivos públicos são fatores A margem de rentabilidade e os incentivos públicos são fatores responsáveis pelo direcionamento do mercado imobiliário e pela responsáveis pelo direcionamento do mercado imobiliário e pela motivação dos investimentos.motivação dos investimentos.

- Esta pesquisa destaca variáveis indiretas pouco abordadas nas Esta pesquisa destaca variáveis indiretas pouco abordadas nas bibliografias abrindo caminho a novas pesquisas sobre os estudos bibliografias abrindo caminho a novas pesquisas sobre os estudos de viabilidade.de viabilidade.

- As conclusões dos estudos de viabilidade no Brasil em comparação As conclusões dos estudos de viabilidade no Brasil em comparação com os estudos estrangeiros serão descritas após a realização de com os estudos estrangeiros serão descritas após a realização de pesquisa nos países estabelecidos para esta finalidade. pesquisa nos países estabelecidos para esta finalidade.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

- BibliografiaBibliografia

- GlossárioGlossário

- SiglasSiglas

Documents

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BRASIL PEDRINHO