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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ
ADEMAR MOREIRA JUNIOR
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: PROCEDIMENTO E O FENÔMENO
DA DESJUDICIALIZAÇÃO À LUZ DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL
CURITIBA
2018
ADEMAR MOREIRA JUNIOR
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: PROCEDIMENTO E O FENÔMENO
DA DESJUDICIALIZAÇÃO À LUZ DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL
Projeto de Pesquisa apresentado ao Curso de Direito da Universidade Tuiuti do Paraná, como requisito parcial para a obtenção do título de Bacharel em Direito. Orientador: Prof. Marcelo Nogueira Artigas.
CURITIBA
2018
TERMO DE APROVAÇÃO
ADEMAR MOREIRA JUNIOR
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: PROCEDIMENTO E O FENÔMENO
DA DESJUDICIALIZAÇÃO À LUZ DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL
Esta monografia foi julgada e aprovada para a obtenção do título de Bacharel no Curso de Bacharelado em Direito da Faculdade de Ciências Jurídicas da Universidade Tuiuti do Paraná.
Curitiba, __ de _______________ de 2018.
______________________________________________ Bacharelado em Direito
Faculdade de Ciências Jurídicas Universidade Tuiuti do Paraná
______________________________________________ Prof. Dr. Eduardo de Oliveira Leite
Coordenador do Núcleo de Monografia da Universidade Tuiuti do Paraná
______________________________________________ Prof. Dr. Marcelo Nogueira Artigas
Universidade Tuiuti do Paraná Curso de Direito
______________________________________________ Prof. Dr.
Universidade Tuiuti do Paraná
______________________________________________ Prof. Dr.
Universidade Tuiuti do Paraná
“Suba o primeiro degrau com fé. Não é necessário que você veja toda a escada. Apenas dê o
primeiro passo”.
(Martin Luther King)
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a Deus, por me conceder uma vida plena e repleta
de felicidades.
Agradeço aos meus pais, por toda a confiança, incentivo e oportunidade que
me deram. Menciono a confiança e o crédito simplesmente pelo fato de que nunca
gostei de estudar, e digo isso porque meu ensino médio inteiro, minhas aprovações
só foram por conselho de classe. Atitudes que mudaram depois de eu entrar na
faculdade, onde adquiri maturidade e convicção acerca da vida e do mundo.
Quando ao agradecimento à Universidade Tuiuti do Paraná, vulgo UTP, em
especial, agradeço ao corpo docente, que considero incrível e sem sombra de
dúvidas o melhor de toda Curitiba.
Ainda sobre os professores, agradeço ao meu orientador e amigo, professor
Marcelo Nogueira Artigas, que apesar da correria, me auxiliou de forma completa,
visando deixar o trabalho mais correto possível. Eu admiro o seu conhecimento, até
porque foi ele que me fez começar a gostar de Processo Civil.
Agradeço imensamente a uma moça que sempre quis conhecer, e que ao
conhecê-la, em 2017, devido à sincronia, reciprocidade e gostos idênticos, acabou
se tornando não só minha namorada, mas a melhor pessoa que conheci. Ainda mais
neste período de elaboração deste trabalho, quando mais precisei, eu não só tive o
seu apoio, incentivo e força, mas também sua presença na elaboração deste,
perdendo noites ao meu lado, por isto eu sou muito grato pela força e blindagem
emocional que ela me ofereceu, então, de coração, muito obrigado Liliane Fontana,
meu amor, minha melhor amiga.
Por fim, não menos importante sou muito grato aos meus amigos, que me
deram forças e chamaram minha atenção exclusivamente nesta etapa de reta final,
sendo eles: Amanda Santos, Thaís Valéria, Victorya Oliveira, Camila Oliveira e
Lorena. Não poderia faltar, na reta final do trabalho, duas pessoas que foram
essenciais para a finalização deste, Mádolim Miliorini e Arthur Willian.
RESUMO
Trata-se o presente trabalho sobre o novo instituto da usucapião que adentrou de
forma completa em nosso ordenamento jurídico, com previsão legal mais
abrangente e concreta, disposta pelo novo Código de Processo Civil. Sendo este
instituto, mais uma inovação quanto às formas e meios para desafogar o judiciário,
sendo a chamada desjudicialização dos procedimentos, que visa retirar a
competência do Poder Judiciário e conceder à entidade administrativa, sendo uma
forma absolutamente mais célere, bem como de maior acesso à população, em
relação à burocratização dos procedimentos.
Palavras-chave: Propriedade. Formas de aquisição da propriedade. Usucapião.
Desjudicialização Usucapião extrajudicial.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 8
2 O DIREITO DE PROPRIEDADE ....................................................................................... 10
2.1 BREVES APONTAMENTOS HISTÓRICOS ........................................................................... 10
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL .................................................... 12
3 O INSTITUTO DA USUCAPIÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO ........... 15
3.1 ASPECTOS GERAIS DO INSTITUTO DA USUCAPIÃO ...................................................... 16
3.2 MODALIDADES PREVISTAS NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO ............... 17
3.2.1 Usucapião extraordinária ........................................................................................................ 17
3.2.2 Usucapião Ordinária ................................................................................................................ 19
3.2.3 Usucapião especial rural ou pro labore ................................................................................ 20
3.2.4 Usucapião especial urbano ..................................................................................................... 20
3.2.5 Usucapião do Estatuto da Cidade ......................................................................................... 21
3.2.6 Usucapião decorrente de abandono do lar (ou familiar) .................................................... 22
4 O FENÔMENO DA DESJUDICIALIZAÇÃO ..................................................................... 24
4.1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ...................................................................................... 24
4.2 O FENÔMENO DA DESJUDICIALIZAÇÃO E SEUS MEIOS DESJUDICIALIZADORES
PELAS VIAS EXTRAJUDICIAIS ...................................................................................................... 25
4.2.1 Considerações iniciais ............................................................................................................. 25
4.2.2 O fenômeno da desjudicialização .......................................................................................... 26
4.2.3 A desjudicialização em nosso ordenamento jurídico e seus meios desjudicializadores
pelas vias extrajudiciais ..................................................................................................................... 28
4.3 A DESJUDICIALIZAÇÃO E O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ENFATIZANDO A
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL ....................................................................................................... 29
5 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COM O ADVENTO DO NOVO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL .............................................................................................................. 31
5.1 A DESJUDICIALIZAÇÃO DO INSTITUTO DA USUCAPIÃO: A USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL ................................................................................................................................ 31
5.2 O PROCEDIMENTO DO INSTITUTO À LUZ DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
............................................................................................................................................................... 33
5.2.1 A ata notarial para fins de comprovação do tempo de posse ........................................... 35
5.2.2 O processamento da usucapião extrajudicial ...................................................................... 37
5.3 CONSIDERAÇÕES FINAIS ACERCA DA DESJUDICIALIZAÇÃO DO PROCEDIMENTO
ADMINISTRATIVO DE USUCAPIÃO .............................................................................................. 40
6 CONCLUSÃO ................................................................................................................... 43
REFERÊNCIAS ................................................................................................................... 44
8
1 INTRODUÇÃO
Como se sabe, nosso ordenamento jurídico sempre enfrentou grandes
problemas quanto ao excesso de demandas litigiosas, uma vez que a sociedade
criou determinada cultura de conflitos, que resultam sempre em discussão
perante o Poder Judiciário, ou seja, demandas processuais.
No entanto, ao decorrer do tempo, novas ondas que auxiliavam o
judiciário começaram a surgir com o intuito de favorecer a esfera judicial, pela
esfera administrativa.
São chamados de procedimentos de jurisdição voluntária, sendo estes os
procedimentos sem lide, com fulcro na Lei nº 11.441/2007 que vieram para
regular algumas questões sobre os procedimentos administrativos pelos
tabeliães, que viabilizaram os procedimentos, trazendo inovações, permitindo a
realização de inventário, partilha, separação e divórcio por escritura pública, ou
seja, procedimentos sem burocratizações, sendo efetuados diretamente com os
cartórios de notas.
Neste sentido, arremata Lamana Paiva:
Nesta esteira, repensando sobre a necessidade da atuação do Poder Judiciário nos processos de jurisdição voluntária e naqueles em que não há litígios é que defendemos o acolhimento da usucapião na esfera administrativa, com a atuação de Notários e Registradores na operacionalização do Ordenamento Jurídico. Para fornecer maior suporte fático à tese aqui sustentada começaremos destacando o procedimento na usucapião por escritura pública de justificação da posse, já implantado em Portugal e que fará parte deste estudo.(2016, p.7)
Continuando, esta desburocratização dos procedimentos, relativizando
todas as questões possíveis de serem levadas administrativamente foi
denominada de “O fenômeno da desjudicialização” que trata da retirada de
competência da esfera judicial para a esfera administrativa, das demandas que
não possuem conflitos, interesse de menores ou incapazes, todos estes
cumprindo com os seus papeis para desafogar a enorme quantidade de
processos ao Poder Judiciário.
9
Assim, aos poucos, os procedimentos desjudicializadores começaram a
crescer e obter efetividade, bem como a necessidade da criação de outros
procedimentos que obterão regulação e maior relevância com o advento do novo
Código de Processo Civil.
Nesta senda, com a vigência do novo código, uma “nova” modalidade, já
existente, porém com pouca utilização devido à regulamentação escassa, deu as
caras novamente, mas com uma regulamentação digna de ser um grande passo
para esta importante onda da desjudicialização. Trata-se da usucapião
extrajudicial, objeto principal deste trabalho, expresso no artigo 1.071 do novo
Código de Processo Civil, que adicionou o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 (Lei de
Registros Públicos) em seu bojo, procedimento este que será processado
diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que
estiver localizado o imóvel, sendo este um procedimento muito mais célere e
opcional, podendo o interessado entrar com o pedido na via judicial a qualquer
momento.
10
2 O DIREITO DE PROPRIEDADE
2.1 BREVES APONTAMENTOS HISTÓRICOS
A propriedade urbana teve início no direito romano. Em Roma, ou até
mesmo nas cidades gregas da antiguidade não existia exatamente um espécie de
“sistema” a ser seguido, sobre as questões da propriedade, razão pela qual o titular
detentor da propriedade podia usar, gozar e dispor da coisa sem restrições e limites.
Claro que estas restrições e limites foram moldados ao passar das épocas,
podendo ser citada a Lei das Doze Tábuas, que trouxe o primeiro limite ao direito de
propriedade, estipulando que a mesma só poderia ser utilizada por questões legais.
Assim, com a vigência da lei, foram trazidas as primeiras normas que tratavam das
questões sobre vizinhança e condomínio.
Assim, nesta época onde vigorava este sistema feudal, era dominante o
sistema onde figuravam duas partes, o proprietário e o possuidor, no qual o senhor
Feudal era o proprietário, e o vassalo era o possuidor.
Neste contexto, o vassalo detinha a posse do imóvel, que era cedida pelo
senhor Feudal, desde que fossem cumpridas determinadas prestações de serviços
para o Estado, assim, poderiam possuir a propriedade, porém de maneira
temporária.
Posteriormente, com a queda do feudalismo, o governo se modificou para a
chamada monarquia, sendo que todas as propriedades foram transferidas para o
monarca, resultando na cobrança de altíssimos impostos para a população.
Desta forma, o conceito de propriedade nunca foi o mesmo, sempre
passando por fortes alterações, porém se verticalizando sempre de acordo com a
realidade de cada nação.
Corroborando com o pensamento, aduz Farias &Rosenvald:
Todas essas transformações no conceito da propriedade demonstram que ela é fruto da cultura. O significado da propriedade muda de acordo com a mudança que se verifica nos propósitos que a sociedade (ou as suas classes dominantes) tenha perante a instituição.(2015)
Nesta senda, a propriedade obteve uma valorização significativa, se
transformando em um direito natural, onde estavam sempre levando em
11
consideração o bem estar social, com foco em garantir o desenvolvimento da
sociedade em todos os aspectos.
Assim, com o advento da Constituição Federal de 1988, que trouxe em seu
texto o direito de propriedade, o mesmo constou no rol dos direitos e garantias
individuais, mencionado pelo inciso XXII, o qual reforça que a propriedade é uma
garantia individual. É importante destacar que o inciso XXIII em consonância com o
inciso anterior frisa que o uso da propriedade atenderá a sua função social,
resguardando a coletividade, ou seja, não se trata então de um direito absoluto, há
seus limites. Vejamos sua redação:
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: [...] XXII – é garantido o direito de propriedade. XXIII – a propriedade atenderá à função social.
Desta forma, no direito brasileiro quando se trata da garantia constitucional
da propriedade, o requisito fundamental a ser cumprido é a utilização da
propriedade, respeitando a função social.
Mais tarde, resguardando o que estipulava a Constituição, o próprio Código
Civil em definição lapidar, concretizou o ideal do Estado sobre a questão do direito
de propriedade, onde o mesmo deve ser exercido visando o bem estar da sociedade
e coletividade, em respeito a sua função social em seu § 1º do art. 1.228, ora
vejamos:
Art. 1.228 O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. § 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Em suma, de acordo com o que cita Farias &Rosenvald (2015), no novo
Código Civil, art. 1.228, é reproduzida a idéia mestra de propriedade.
12
O próprio Código estipula no caput e lapida a definição em seu § 1º trazendo
a premissa da função social da propriedade.
Complementando toda explanação, nesteviés da função social da
propriedade conferido pela Constituição Federal, podemos trazer o atual conceito
dapropriedade, que foi definido pelos juristas, sendo elucidado pelas palavras do
mestre Orlando Gomes:
A propriedade, que configura o mais amplo dos direitos reais e é direito garantido pela Constituição Federal, pode ser conceituada à luz de três critérios. O primeiro, denominado de sintético, conceitua propriedade como a submissão de uma coisa, em todas as suas relações, a uma pessoa. Para o critério analítico, trata-se do direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de reavê-lo de quem injustamente o possua. Na conceituação descritiva a propriedade se caracteriza como direito complexo, absoluto, perpétuo e exclusivo, mediante o qual uma coisa fica submetida à vontade de uma pessoa, com as limitações da lei.(2012)
Em palavras finais, nodireito brasileiro, quanto ao uso da propriedade, esta
deverá sempre ser exercida respeitando a sua função social, que diz respeito ao
exercício em consonância com as finalidades econômicas e sociais, preservando o
meio ambiente, o patrimônio público etc.
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Conforme tratamos do contexto histórico da propriedade, bem como da sua
relevância para a sociedade, mister se faz esclarecer as formas de aquisição da
propriedade.
Em princípio, é válido mencionar que nas formas previstas na lei, os Direitos
Reais possuem regime próprio de aquisição da propriedade.
Assim, quando se fala de aquisição da propriedade, frise-se que existem
duas modalidades distintas, sendo elas: aquisição da propriedade imóvel e aquisição
da propriedade móvel.
Neste contexto, quando semenciona que são modalidades distintas,
especificamente, quer dizer que possuem tratamento diferente, razão pela qual o
objeto deste trabalho se delimitará a tratar sobre a propriedade imóvel.
13
Não obstante a isto, é evidente que mencionar a preponderância das
questões sobre a propriedade imóvel, vez que possui maior relevância em nosso
ordenamento jurídico, até porque, como já vimos, a propriedade é um direito
fundamental do cidadão.
Neste sentido, importante elucidar o pensamento de Washington de Barros
Monteiro:
Constitui o direito de propriedade o mais importante e o mais sólido de todos os direitos subjetivos, o direito real por excelência, o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas. (in GONÇALVES, 2015, p. 228)
Desta forma, é imperioso frisar que quando se trata de propriedade, em um
contexto geral, sempre haverá maior relevância coletivamente, vez que se trata de
um direito fundamental constitucional, o qual possui extrema importância para a
sociedade, onde sempre terá mais prestigio.
Assim, corroborando com o trabalho, serão abordados apenas as vertentes
e formas de aquisição da propriedade imóvel, uma vez que o núcleo central do
presente tema será no viés da usucapião, não sendo necessária a explanação das
questões de aquisição da propriedade móvel.
Isto posto, quanto às formas existentes de aquisição da propriedade imóvel,
pode se destacar quatro formas: Transcrição em registro de imóveis, acessão,
usucapião e sucessão hereditária.
O Código Civil de 1916 elencava as quatro hipóteses de aquisição da
propriedade imobiliária, contudo, com o advento do Código Civil de 2002, nosso
código vigente, não foi feliz o legislador, uma vez que retirou do rol a forma de
aquisição por sucessão hereditária.
O atual Código Civil especifica em seu Capítulo II “Da Aquisição da
Propriedade Imóvel” apenas a usucapião, o registro do título translativo no Registro
de Imóveis e a aquisição por acessão.
Ou seja, em nosso código atual, a sucessão hereditária se encontra fora do
rol que trata das formas de aquisição da propriedade imóvel, todavia,
independentemente de não estar taxativamente no rol elencado pelo título das
hipóteses de aquisição da propriedade imóvel, evidentemente que a mesma é uma
14
das formas de aquisição da propriedade imobiliária, em razão da transmissão aos
herdeiros, assim, no código vigente, a forma está expressa no art. 1.784 do Código
Civil de 2002.
Em continuidade, insta frisar que os modos de aquisição da propriedade
podem ser originários ou derivados.
Quando se trata de modo originário de aquisição da propriedade, significa
que o interessado adquire a propriedade em caráter próprio, simplesmente torna-se
dono da coisa, ou seja, nesta hipótese não há qualquer forma de transmissão entre
antigo dono e adquirente, vez que, caracterizada a aquisição originária, não há que
se falar em antigo dono, pois a aquisição nunca esteve sob o domínio de outrem.
Corroborando com a explanação, são modos originários de aquisição da
propriedade: a usucapião e a acessão.
Por outro lado, quando se trata de modo derivado de aquisição da
propriedade, diferentemente da aquisição originária, esta ocorre quando há
efetivamente a transmissão de um sujeito para outro, havendo a transmissibilidade
do domínio acerca da manifestação de vontade entre o proprietário anterior e o
adquirente interessado, no qual ocorre na aquisição pelo registro do título.
Destarte, é válido mencionar, quanto ao bem imóvel adquirido por forma de
aquisição originária, as palavras de Carlos Roberto Gonçalves (2015, p. 254) “Não
há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da
própria coisa.”
Corroborando com a ideia, ensina Francisco Eduardo Loureiro que:
A usucapião (termo que o atual Código Civil utiliza no feminino) define-se como modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei, salientando que é modo originário de aquisição da propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. Ou seja, o direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão. (2008, p. 1161)
Nesta nuance, importantíssimo tratar com profundidade o instituto da
usucapião, dado nível altíssimo de relevância como forma de aquisição da
propriedade imóvel ao ordenamento jurídico brasileiro trazendo à tona novas
questões com o advento do Novo Código de Processo Civil.
15
3 O INSTITUTO DA USUCAPIÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
Preliminarmente, mister se faz esclarecer que o instituto da usucapião foi
moldado pela nossa sociedade, assim, importante apontar que ao se tratar da
usucapião, será necessário elencar ponto a ponto as questões relativas ao mesmo.
Todavia, neste segundo capítulo, de forma mais aprofundada, serão
elencadas todas as questões concernentes à usucapião em nosso ordenamento
jurídico, vez que, é evidente que está em constante mudança, moldando-se pelos
tempos e pela necessidade da coletividade, sendo necessário ponderar o que o
Novo Código de Processo Civil nos trouxe de mudanças e inovações para o instituto.
Em apertada síntese, após breve explanação, vale mencionar que o instituto
da usucapião em nosso ordenamento jurídico foi sempre algo relativamente
complicado, vez que demandava um enorme número de demandas a serem
solucionados em nosso Poder Judiciário, em que muitas vezes, se tratavam de
casos que não possuíam conflito algum, as partes já estavam em mútuo consenso,
contudo, devido ao imenso número de litígios, o resultado era alcançado após longa
e cansativa espera, devido ao excessivo número de casos, litigiosos ou não,
adentrados ao poder judiciário para julgamento pelos magistrados.
Todavia, é evidente que nosso ordenamento jurídico precisava de formas
alternativas para solução destas questões, que muitas vezes, sequer continham
litígios.
Assim, com a aprovação da proposta da Emenda Constitucional nº 45/2004,
houve mais uma luz voltada para o judiciário, abrindo novos caminhos que visam
desafogá-lo, buscando meios e métodos extrajudiciais, uma vez que, tal emenda,
trouxe a criação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), sendo este um órgão de
controle interno com função de exclusiva fiscalização da atuação administrativa bem
como financeira do judiciário.
Neste sentido, com a premissa inovadora e advento do CNJ, houve a
possibilidade das serventias extrajudiciais possuírem competência para tratar de
alguns procedimentos, sendo estes os inventários, partilhas, divórcios e separações
extrajudiciais os cartórios e tabelionatos, que são dotados de fé pública, bem como
detentores de competência para a resolução destes procedimentos, sendo eles
sempre consensuais.
16
Desta forma, após a competência das serventias extrajudiciais, atualmente
com advento do Novo Código de Processo Civil, podemos falar da completa
regulação da usucapião extrajudicial, que será mais aprofundada no próximo
capítulo.
3.1 ASPECTOS GERAIS DO INSTITUTO DA USUCAPIÃO
Segundo Farias &Rosenvald (2014, p. 335), a usucapião é modo originário
de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da
coisa, acrescida de demais requisitos legais.
Neste sentido, se o interessado possui de fato a posse com intenção de ser
dono, por um lapso temporal legal, bem como justo título, poderá ter o direito de
usucapir determinado imóvel.
Assim, em consonância com o que foi mencionado, afirmam Farias
&Rosenvald:
O fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. O proprietário desidioso, que não cuida de seu patrimônio, deve ser privado da coisa, em favor daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade.(2015, p. 336)
Ademais, a posse juntamente da intenção do possuidor sem ser dono é um
requisito indispensável para a aquisição da propriedade imóvel, bem como da
necessidade da posse ser mansa e pacífica.
Neste sentido, leciona Maria Helena Diniz:
A posse deve ser mansa e pacífica, isto é, exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse, ou melhor, do proprietário contra quem se pretende usucapir. Se a posse for perturbada pelo proprietário, que se mantém solerte na defesa de seu domínio, falta um requisito para a usucapião. Para que se configure a usucapião é mister a atividade singular do possuidor e a passividade geral do proprietário e de terceiros, ante aquela situação individual.Precisa ser ela contínua, ou seja, exercida sem intermitência ou intervalos. (2015, p. 186)
17
Nesta senda, válido esclarecer que esta posse exercida pelo possuidor, não
se trata de qualquer posse, mas sim da denominada posse ad usucapionem, que
seria, em outras palavras, a posse com a intenção de se tornar dono.
Corroborando com as ponderações, acerca da posse, do lapso temporal e
das espécies, válido mencionar o pensamento de Luiz Guilherme Loureiro:
A posse deve ser duradoura no tempo para que possa o possuidor adquirir a propriedade da coisa pela usucapião. À posse deve ser associado o fator tempo. O tempo necessário para que o titular da posse ad usucapionem venha a adquirir a propriedade depende da espécie da usucapião, podendo variar de cinco a quinze anos, quando se tratar de aquisição de bem imóvel. Qualquer que seja o tempo exigido por lei, deve ser contado por dias, e não por horas, e ser contínuo, isto é, sem interrupções.(2017, p. 845)
Assim, cumpridos todos os requisitos legais de nosso ordenamento jurídico,
como o lapso temporal da posse, bem como a mesma ser exercida de forma mansa
e pacífica, será conferido ao possuidor o domínio do bem imóvel, após feita a
transcrição em respectivo cartório de Registro de Imóveis.
Por fim, em nosso ordenamento jurídico há algumas espécies distintas de
usucapião, que são elencadas em nosso Código Civil atual, trazendo consigo três
espécies de usucapião: a usucapião extraordinária, a usucapião ordinária e a
usucapião especial, sendo ela urbana e rural.
Ainda, não obstante às espécies elencadas pelo Código Civil, abordaremos
também algumas outras espécies existentes em nosso ordenamento jurídico,
enfatizando, a “nova” usucapião extrajudicial, novidade do Novo Código de Processo
Civil, que trataremos no decorrer dos capítulos.
3.2 MODALIDADES PREVISTAS NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
3.2.1 Usucapião extraordinária
A usucapião de bens na modalidade extraordinária está disciplinada no
artigo 1.238 do Código Civil, senão vejamos:
18
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Conforme se vislumbra do artigo, o lapso temporal exigido pela espécie
extraordinária de usucapião é de quinze anos, podendo ser reduzido a dez anos,
caso o possuidor utilize o imóvel com fins de moradia habitual, bem como se nele foi
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
O interessante desta modalidade é a questão da possibilidade de se adquirir
a propriedade pela usucapião, mesmo que o possuidor esteja de má-fé, ainda sim é
possível constituir usucapião, pela forma extraordinária.
Evidente que não se pode confundir a má-fé do possuidor com a posse
injusta, ou seja, posse clandestina, violenta ou precária, vez que são requisitos
totalmente diferentes. A posse de má-fé significa que o possuidor que exerce
determinado domínio, não é o dono de direito do imóvel, mas utiliza-o como se dono
fosse, já quanto às questões da posse injusta, estas estão totalmente fora do
instituto da usucapião, resultando na impossibilidade de usucapir o bem.
Desta forma, as peculiaridades que a usucapião extraordinária possui de
diferenças com a usucapião ordinária são especificamente três requisitos: a forma
de posse (independente de boa-fé), o título (independente de justo título) e o lapso
temporal que é maior (15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos, em casos em
que há moradia habitual ou realizações de obras ou serviços de caráter produtivo).
Os demais requisitos são fatores determinantes quando se trata da
aquisição por usucapião, sendo: a posse de forma contínua, a posse com animus
domini, e a posse exercida de forma mansa e pacífica.
Por fim, sendo julgado procedente o pedido da usucapião extraordinária,
será requisito essencial e necessário, o registro da sentença, visando dar
publicidade ao ato, sendo este requisito, considerado imprescindível para a definitiva
aquisição da propriedade, no qual o usucapiente se tornará dono de fato e de direito
do imóvel em questão, de forma absoluta.
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3.2.2 Usucapião Ordinária
A modalidade de usucapião ordinária possui praticamente os mesmos
requisitos da usucapião extraordinária, mencionada anteriormente, vez que exige
que a posse seja exercida com animus domini, bem como seja uma posse continua
e incontestada.
Contudo, esta modalidade se diferencia quanto ao requisito do tempo de
posse, que, neste caso é de dez anos, desde que haja justo título e boa-fé, sendo
requisitos indispensáveis para a modalidade ordinária.
Assim, a mudança se dá pelo lapso temporal que é menor, bem como a
exigência de justo título e posse com boa-fé, ao contrário da modalidade
extraordinária.
Assim elenca o art. 1.242 do Código Civil: “Adquire também a propriedade
do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos”.
Quanto ao justo título, em apertada síntese, seria o título hábil para
transferência do domínio de determinado bem, conforme fundamenta Luiz Guilherme
Loureiro:
O justo título refere-se à crença do sujeito, embora errônea, de que é proprietário, e a qual está baseada em um ato ou negócio jurídico que, se não fosse a presença de um vício insanável, seria suficiente para a transmissão da propriedade. (2017, p. 846)
Passados os diferenciais dos requisitos exclusivos da modalidade ordinária,
a mesma possui também uma redução do lapso temporal se utilizada de forma
especifica, sendo que poderá ser reduzida para cinco anos, caso o possuidor tiver
adquirido o imóvel por contrato oneroso, se tiver havido o registro, porém,
posteriormente seja este cancelado em virtude de algum erro ou até mesmo
nulidade do registro.
Neste caso, será reduzido o tempo de posse, conforme dispõe o parágrafo
único do artigo 1.242 do Código Civil, senão vejamos:
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Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
3.2.3 Usucapião especial rural ou pro labore
Preliminarmente, cumpre destacar que esta modalidade de usucapião é
considerada também como modalidade constitucional, com fulcro no art. 191 da
Carta Magna, que elenca a chamada usucapião especial, que traz em seu esboço
duas modalidades do instituto, sendo elas: a usucapião especial rural, também
denominada como prolabore e a usucapião especial urbana, também denominada
pró-moradia.
Neste sentido, vale dizer que a Constituição Federal consagrou a
modalidade e posteriormente, o Código Civil de 2002, nosso código atual, também a
regulamentou em seus artigos 1.239 (especial rural) e 1.240 (especial urbana)
A usucapião especial rural, também denominada como pro laboreatualmente
possui previsão no artigo 1.239 do Código Civil que traz em seu bojo a idêntica
redação do artigo 191 da Constituição Federal, que trata da usucapião especial
rural.
Neste sentido, vejamos a expressa previsão legal do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Isto posto, vale frisar que conforme a previsão, há determinadas limitações
quanto ao contexto de usucapir, versando que possui área máxima a ser respeitada,
bem como a impossibilidade dousucapiente interessado possuir outro determinado
imóvel.
3.2.4 Usucapião especial urbano
21
A usucapião especial urbana é considerada como uma inovação da
Constituição Federal de 1988, ela está prevista no artigo 183 da carta, e sua
previsão normativa também foi integralmente transcrita ao pé da letra no artigo 1.240
do Código Civil, senão vejamos:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
No mesmo contexto, também há limitações quanto ao instituto, visto que só
poderá ser usucapida, área de até duzentos e cinqüentametros quadrados, ou seja,
ousucapiente deverá cumprir os requisitos expostos para que se efetive a intenção
de se utilizar a usucapião especial urbana.
Também importante frisar, quanto a esta modalidade urbana, que se trata de
uma forma individual de usucapião, vez que, agora há possibilidade de se utilizar de
uma nova forma, denominada usucapião especial urbana coletiva, noa qual será
tratada no próximo tópico, em continuidade a este.
3.2.5 Usucapião do Estatuto da Cidade
Com o advento da Lei. 10.257/2001, também denominada Estatuto da
Cidade, foi introduzida uma nova modalidade de usucapião, chamada de “usucapião
urbana coletiva”.
Desta forma, a usucapião especial urbana coletiva está prevista no art. 10 do
Estatuto da Cidade, conforme disposto:
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
22
Ocorre que, atualmente, o artigo 10 do Estatuto da Cidade foi objeto de
alteração no ano passado, pela Lei. 13.465/2017 que trata da regularização fundiária
rural e urbana, que alterou e regularizou alguns aspectos, resultando em reflexos na
usucapião coletiva, regulada no Estatuto da Cidade.
Prontamente com a alteração, vejamos a nova redação do art. 10 do
Estatuto da Cidade:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Desta forma, conforme nova redação, a mudança trouxe uma nova diretriz
acerca do instituto, uma vez que o antigo art. 10 do Estatuto da Cidade somente
autorizava esta forma de usucapião quando não fosse viável identificar a área
ocupada por cada morador, pois mencionava serem suscetíveis de usucapião
coletivo "as áreas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados".
Agora, com a nova redação do artigo, houve uma direção para o instituto,
eliminando esta lacuna, uma vez que a modalidade, agora, passou a ser autorizada
sempre que a fração ideal de cada morador for inferior a 250 metros quadrados, por
morador ocupante.
3.2.6 Usucapião decorrente de abandono do lar (ou familiar)
A usucapião decorrente de abandono do lar, também conhecida como
usucapião familiar, se trata, também, de uma nova modalidade prevista pela Lei
12.424/2011, que foi incorporada ao art. 1.240-A do Código Civil.
Esta forma de usucapião, nas palavras de Luiz Guilherme Loureiro (2017, p.
847) tem a finalidade de proteger o cônjuge ou companheiro abandonado pelo
parceiro, bem como menciona Carlos Roberto Gonçalves (2015, p. 275) também
visa à proteção de pessoas com baixa renda que não tem imóvel próprio, seja
urbano ou rural.
23
Determinada modalidade, se enquadra em uma nova espécie da usucapião
especial urbana, no qual o art. 1.240-A juntamente de seu par. 1º elencam:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1
o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
Nesta seara, o instituto é viável nos casos de abandono do lar por um dos
cônjuges ou companheiros, razão pela qual, quem permanecer no imóvel que fora
utilizado como moradia, terá direito a adquirir a propriedade exclusiva, desde que
cumpridos todos os requisitos legais, versando sempre proteger e resguardar o
direito à moradia do cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel, bem como
da possível família que ali fora abandonada.
Assim, corroborando com a explanação, leciona o doutrinador Luiz
Guilherme Loureiro:
Pouco importa o motivo do abandono do lar, ainda que seja motivada por incompatibilidade de gênios ou por conduta inconveniente do cônjuge que permanece no lar conjugal, poderá haver a usucapião, uma vez preenchidos os requisitos supracitados. Havendo motivos para a extinção do vínculo conjugal ou da união estável, cabe ao interessado adotar as medidas judiciais cabíveis, e não simplesmente abandonar a família.
24
4 O FENÔMENO DA DESJUDICIALIZAÇÃO
4.1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Quando se trata de direitos, a sociedade em geral, conforme sua constante
evolução e sua necessidade de efetivação de seus direitos, sempre almeja buscar a
resolução de sua pretensão, ou até mesmo a resolução de determinado conflito.
Estas questões, geralmente andam lado a lado com o acesso à Justiça, pois
todo cidadão almeja solucionar seus problemas e conflitos de alguma forma,
recorrendo então ao Poder Judiciário.
Desta forma, a Constituição Federal de 1988, especificamente em seu art.
5º, inciso XXXV, elenca que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário
lesão ou ameaça a direito, resultando que qualquer pessoa que tenha algum
interesse em conflito, no qual precise da proteção jurisdicional, assim será
resguardada pela ordem constitucional.
No mesmo contexto, muitos dos conflitos sociais demandam grandes
quantias de tempo, e muitas são as críticas sobre a morosidade na resolução dos
conflitos em geral.
Contudo, devido ao grande crescimento da população, bem como grande
crescimento de demandas litigiosas em nosso âmbito jurisdicional, acontece que, a
sociedade acabou se acostumando, ou até mesmo, se familiarizando em propor
alguma demanda perante o Poder Judiciário, às vezes até sem saber se possuem
direitos ou não acerca de determinada pretensão.
Ainda, na grande maioria das vezes, mal possuem conhecimento acerca da
atual morosidade e lentidão dos processos, devido ao abarrotamento de lides.
Em contra partida, há os meios alternativos de resoluções de conflitos, que
são pouco conhecidos da população, no qual vêm crescendo timidamente, mas já
está alcançando seu lugar, visando combater a prestação jurisdicional tardia,
solucionando os problemas que, anteriormente, eram exclusivos do âmbito judicial.
Assim, válido é conferir a eficácia dos meios alternativos de resolução de
conflitos, visando à denominada desjudicialização, uma vez que não só tiraria a
competência do âmbito judicial, desafogando o mesmo, mas também alcançaria o
direito e a justiça de forma mais célere, efetiva e satisfatória.
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Nesta seara, será tratado neste capítulo de forma concisa, mas ampla, o
fenômeno chamado desjudicialização bem como suas premissas e modalidades
vigentes em nossa atualidade.
4.2 O FENÔMENO DA DESJUDICIALIZAÇÃO E SEUS MEIOS
DESJUDICIALIZADORES PELAS VIAS EXTRAJUDICIAIS
4.2.1 Considerações iniciais
A sociedade aos poucos foi criando uma cultura errônea de querer obter a
prestação jurisdicional por qualquer motivo ou situação em que se depara com o
decorrer da vida.
Podemos dizer que esta chamada cultura do litígio, que ao decorrer dos
dias, fica mais forte, é resultante da falta de informação, uma vez que a sociedade
fica com a crença que o judiciário é o único acesso à justiça que existe para a
solução de conflitos e resolução dos problemas do coletivo, em geral.
Não podemos negar que esta prestação jurisdicional está enraizada pela
Constituição Federal, vez que toda e qualquer pessoa terá direito à tutela judicial.
Contudo, voltando na questão desta cultura que recorre ao judiciário para
resolver todo e qualquer problema que surgiu em suas vidas, ainda neste viés,
também não podemos deixar de lado que o crescimento estrondoso das demandas
judiciais resultou na chamada crise do judiciário, razão pela qual está gerando até
mesmo ineficiência no julgamento dos processos, em virtude do acúmulo e grande
número dos mesmos.
Assim, é inevitável que o judiciário fique abarrotado de processos e gere
esta crise, o que acaba gerando óbices ao acesso à justiça bem como na razoável
duração do processo, gerando reflexos em todos os processos, no geral,
ocasionando morosidade em todos as lides, afetando todo o coletivo.
Em decorrência disto, visando à celeridade da justiça bem como a efetiva
prestação do acesso à justiça para a sociedade, conferindo de forma efetiva a
utilização do princípio constitucional da celeridade, versando sobre as reformas e
adequações da legislação, sendo uma delas a Emenda Constitucional nº 45 de 2004
26
surgiu para readequar a letra constitucional versando sobre o direito à razoável
duração do processo e à celeridade processual, bem como novas vérticessobre
outros meios alternativos que serão tratados no decorrer do trabalho, todos estes
meios para alcançar a solução dos conflitos mais rapidamente para a sociedade.
Por fim, não se trata apenas de facilitar o acesso à Justiça, pela via judicial,
para a sociedade, uma vez que na realidade, precisa-se evoluir e trabalhar na idéia
de meios alternativos administrativos, mais céleres, deixando Poder Judiciário de
lado, evitando utilizá-lo, ou apenas utilizá-lo como última alternativa, vez que,
conforme enfatiza Cintra; Dinamarco e Grinover (2007, p. 17), “quanto mais fácil for
o acesso à Justiça, quanto mais ampla a universalidade da jurisdição, maior será o
número de processos, formando uma verdadeira bola de neve.”
Desta forma, há necessidade de lapidar as idéias de acesso à Justiça para a
sociedade, expondo e explanando sobre as outras formas de resolução de conflitos
fora da via judicial, sendo pelas vias administrativas, visando à solução do problema
em questão em que o cidadão precisa solucionar de forma mais rápida e eficaz,
onde não só a parte ganharia, mas também toda a máquina judiciária.
4.2.2 O fenômeno da desjudicialização
A denominação desjudicialização se perfaz na faculdade das partes na
busca da solução de seus conflitos, fora do Poder Judiciário, evitando as questões
processuais perante os tribunais bem como a morosidade excessiva da esfera
judicial, conforme complementa Daniela Olímpio de Oliveira (2014, p. 177), “a
semântica, dá a entender, portanto, a existência de um movimento de retirada do
Judiciário, o qual está ligado a temas que são postos num outro patamar de
processualidade – especialmente a administrativa –, deixando de ser objeto de
tratamento judicial”.
Entre outras palavras, seria dizer que determinadas atividades que
anteriormente eram de competência do judiciário, passam a ser de competência das
serventias administrativas que poderão de maneira efetiva e eficaz, solucionar as
questões em que não existam conflitos ou desacordo entre as partes, trazendo a
celeridade e o acesso à Justiça pela via administrativa, onde estas serventias
27
extrajudiciais, sendo elas os cartórios extrajudiciais, contribuirão para aliviar esta
massa de processos na atualidade, bem como a excessiva morosidade da esfera
judicial.
Assim, mesmo com todas as premissas e inovações que os métodos
desjudicializadores nos oferecem, tanto a sociedade deve aos poucos buscar esta
informação, quanto o Estado deve fornecer o acesso a esta informação, uma vez
que a desjudicialização é um instituto que veio favorecer tanto o âmbito judiciário
quanto a sociedade, encontrando soluções mais eficazes para a solução dos
problemas do coletivo, também desafogando pouco a pouco o judiciário.
Desta forma, é imprescindível a divulgação e a busca pela informação dos
institutos desjudicializadores que são formas alternativas de resoluções de conflitos,
portanto, é de suma importância o direito à informação das questões, visando à
produtividade geral ao que concerne a esfera judicial e a população.
A desjudicialização é fenômeno crescente. Apesar disso, é ainda uma opção e pode ser rejeitada pela parte que preferir atuação jurisdicional. Trata-se, com efeito, de faculdade conferida ao cidadão para resolver sua pretensão fora da esfera estatal, sob o pressuposto de que a parte seja capaz e o direito disponível. (SOUZA, 2011, p. 1)
Por fim, de maneira suprimida ao que foi supracitado acerca do fenômeno da
desjudicialização, é importantíssimo mencionar a explanação de Lamana Paiva:
Desjudicialização é um fenômeno que vem aportando no Direito Brasileiro nos últimos anos, ainda pouco estudado pela doutrina, que consiste em poucas palavras, em suprimir do âmbito judicial atividade que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, dentre eles, especialmente, os notários e registradores públicos.(2016)
Neste viés, seria dizer que a premissa fundamental da desjudicialização é
readequar as hipóteses das resoluções de conflitos, com intuito de retirar a
competência completa do judiciário, buscando para si a tentativa de solução
administrativa, facilitando o acesso à Justiça e a celeridade para os casos.
28
4.2.3 A desjudicialização em nosso ordenamento jurídico e seus meios
desjudicializadores pelas vias extrajudiciais
Tal notabilidade e publicidade da desjudicialização iniciou-se e começou a
ser aplicada em nosso ordenamento jurídico brasileiro ao longo da última década,
sendo que podem ser citadas como exemplos, as questões que disciplinam a
arbitragem (Lei 9.307/1996); o procedimento de retificação de matrícula imobiliária
(Lei 11.101/2005); o inventário e divórcio pela forma administrativa (Lei
11.441/2007); a usucapião administrativa na regularização fundiária urbana (Lei
11.977/2009) entre outras vertentes possíveis pela via administrativa, ou seja,
desjudicializada.
Todas as leis mencionadas, como formas de utilização da desjudicialização
em nosso ordenamento jurídico brasileiro versam sobre a celeridade e simplicidade
das questões passíveis de serem solucionadas amigavelmente, retirando a
competência do Poder Judiciário e cedendo aos órgãos administrativos, com a
mesma eficácia.
Segundo Lamana Paiva (2009): “No Brasil pode-se verificar uma tendência a
desjudicialização na composição de interesses, quando estes são submetidos à
jurisdição voluntária”.
Assim, no mesmo contexto, a desjudicialização ganhou força real com o
advento da Lei 11.441/2007, acima já mencionada, vez que esta lei direcionou e
concedeu a competência para os tabeliães de notas lavrar atos, por escrituras
públicas, ao que concerne os inventários, partilhas, divórcios e separações, sendo
denominadas extrajudiciais, desde que haja consenso entre as partes.
Frisando que as partes possuem a faculdade de optar pelo procedimento
extrajudicial ou judicial, assim, havendo consenso entre as partes, elas poderão
formular os pedidos de inventário, partilha, divórcio ou separações extrajudiciais,
uma vez que ganhariam muito tempo na esfera administrativa, por outro lado, em
casos de eventual desacordo entre as partes, será necessário aforar o pedido na
esfera judicial.
Da mesma forma, é evidente que a iniciativa da competência dos
tabelionatos efetuarem as questões extrajudiciais de inventário, partilha, divórcios e
separações favorece muito ambos os lados, tanto os jurisdicionados quanto o
29
judiciário, uma vez que diminuiria as questões levadas para a esfera judicial, sendo
este instrumento de desjudicialização um grande instituto de desafogamento para o
judiciário.
Podemos dizer então que esta lei foi norteadora para os assuntos relativos à
desjudicialização, uma vez que criou muitos debates e discussões relativas ao tema,
bem como maior utilização dos institutos, assim, como os exemplos citados acima,
muitas vertentes desjudicializadoras favorecem o Poder Judiciário nesta longa
caminhada contra a morosidade e a ineficácia do judiciário.
Diante do exposto, direcionando o trabalho para o viés da desjudicialização
quanto ao procedimento da usucapião, pode-se dizer que o instituto de certa forma
já possuía vias desjudicializadas, no qual mediante o transcurso do tempo foi se
adaptando e evoluindo aos poucos, até chegar a seu ápice com o advento do Novo
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), conforme veremos no próximo capítulo.
4.3 A DESJUDICIALIZAÇÃO E O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
ENFATIZANDO A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Diante de todos os pequenos passos dados em relação à desjudicialização,
conforme as leis supracitadas que versam sobre meios alternativos (administrativos)
para a solução dos conflitos, visando retirar as questões consensuais do âmbito do
judiciário, remetendo à resolução dos conflitos de forma mais célere e eficaz, na
esteira da desjudicialização, entra em vigor em 2016 o Novo Código de Processo
Civil, que de maneira mais concreta estimula e consagra a orientação da
desjudicialização em nosso ordenamento jurídico.
A sua premissa desjudicializadora já vem à tona em seus primeiros artigos,
uma vez que incentiva a necessidade de conciliação e mediação buscando o dialogo
entre as partes, visando alcançar a resolução sem litígio e a celeridade.
Nesta senda, também menciona a competência dos órgãos extrajudiciais,
como os cartórios, reforçando as questões consensuais de inventários, partilhas,
divórcios ou separações na esfera administrativa, possibilitando a lavratura de
escrituras públicas das mesmas, desde que não haja litígio entre as partes e de
partes menores ou incapazes.
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Assim, o novo Código de Processo Civil foi o divisor de águas, sendo
inovador e decisivo quanto às questões que envolvam o interesse da sociedade,
trazendo consigo uma forte premissa de desburocratização, rapidez e simplificação
dos procedimentos, proporcionando uma redução do volume de processos,
desafogando aos poucos o Poder Judiciário.
Nesta esteira, com o advento do novo Código de Processo Civil, além dos
institutos desjudicializadores já mencionados, traz consigo um novo procedimento da
usucapião, denominada usucapião extrajudicial (ou administrativa).
Destarte, é importante frisar que já existia uma modalidade administrativa de
usucapião que era regulada pela Lei 11.979/09 – Lei do Programa Minha Casa,
Minha Vida, porém muito limitada, uma vez que era muito restrita a imóveis que
deveriam ser regularizados, bem como exclusivos para a habitação popular.
Assim, dentre os outros institutos desjudicializadores mencionados que o
novo Código de Processo Civil incentivou, também inovou em estatuir de forma
concreta a usucapião extrajudicial, sendo considerada uma grande novidade, no a
qual foi recebida com grande expectativa por representar uma modalidade
extremamente ágil de usucapião, uma vez que, os operadores do direito sabem
muito bem o quão morosa uma ação judicial de usucapião pode ser.
Desta forma, a usucapião extrajudicial veio com a premissa de efetivação
dos direitos de forma mais célere e digna, pois quando se trata das questões de
propriedade, estamos falando de um direito fundamental elencado pela Constituição
Federal, sendo no mínimo razoável a rapidez na resolução de tais assuntos, devido
a sua importância e relevância para a sociedade.
Neste sentido, foi feliz o legislador em regular de forma concreta a
modalidade administrativa da usucapião, por meio do novo Código de Processo
Civil, uma vez que se trata realmente de uma tutela diferenciada, assegurando o
direito à sociedade em consolidar a propriedade imobiliária.
Por fim, esta “nova” modalidade de usucapião, sendo ela uma hipótese de
desjudicialização merece elogios, razão pela qual sua premissa deve contribuir
verdadeiramente para um maior desafogamento do judiciário, bem como das
demandas nos gabinetes dos juízes, contribuindo de forma global para a esfera
judicial.
31
5 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COM O ADVENTO DO NOVO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL
5.1 A DESJUDICIALIZAÇÃO DO INSTITUTO DA USUCAPIÃO: A USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL
Neste momento, podemos destacar que finalmente adentramos ao foco
principal da pesquisa, sendo ele o mérito, o coração do trabalho em questão,
definindo as premissas principais e questões procedimentais da usucapião
extrajudicial trazida pela nova redação do Código de Processo Civil.
Assim, conforme exposto no capítulo anterior, a desjudicialização como um
fenômeno crescente, já havia atingido as questões relativas à propriedade, as ondas
desjudicializadoras desde antes de entrar em vigor tanto o Código Civil, bem como o
Novo Código de Processo Civil, já existia com as premissas facilitadoras, por meio
administrativo.
A forma administrativa da usucapião, já havia sido implantada em nosso
ordenamento jurídico, contudo, sua eficácia era problemática, uma vez que se
restringia especificamente para as regularizações fundiárias, tornando o método
absolutamente restrito e fechado, somente como forma de usucapião especial
urbana, bem como se tratava de um procedimento complexo e de difícil manuseio,
resultando em um procedimento bem limitado e ineficaz ao ponto de vista prático.
Nesse sentido, como premissa de adotar definitivamente esta tendência da
desjudicialização, a vigência da Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015, que trata do
novo Código de Processo Civil, em sua nova redação, mediante inserção do artigo
1071 em seu bojo, o qual acrescenta o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei
nº 6.015/1973) regulariza definitivamente a modalidade administrativa da usucapião,
a denominada usucapião extrajudicial.
Sendo necessário lembrar que a possibilidade desta regularização foi
inicialmente instituída pela Lei nº 11.977/2009 que concedia a competência das
Serventias Extrajudiciais, ou seja, os cartórios, uma vez que a principio, esta espécie
anterior de usucapião administrativa era restrita, conforme já mencionado, se
tratando apenas de uma espécie de usucapião especial urbana, com viés apenas na
regularização fundiária, exclusivamente.
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Assim sendo, o procedimento da usucapião extrajudicial é um processo de
natureza administrativa, contudo nada impede que a questão seja levada ao poder
judiciário, sendo passível a reforma da decisão administrativa pela esfera judicial,
não podendo a usucapião extrajudicial induzir em litispendência ou coisa julgada.
O pedido de concessão extrajudicial da propriedade imobiliária não implicará
em ajuizamento de ação na esfera judicial, senão vejamos:
Sem prejuízo da via jurisdicional, e admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.(FONSECA, 2011, p. 20)
Assim, o procedimento extrajudicial será conduzido pelo Oficial do Registro
de Imóveis ou até mesmo os registradores autorizados, sendo os mesmos,
autoridades administrativas dotados de fé pública, que analisará todo o pedido
interposto pelo interessado, mediante as provas trazidas ao procedimento, por fim
deferindo ou indeferindo o pedido de aquisição da propriedade.
Corroborando com a explanação, vejamos o posicionamento de Leonardo
Brandelli:
Como procedimento administrativo que é, deve o Oficial de Registro ater-se a lei na sua condução, decidindo as questões procedimentais e de mérito pertinente, mas não tendo atribuição para analisar questões jurídicas que ultrapassem a possibilidade de um processo administrativo, tal como a alegação de inconstitucionalidade do instituto, ou a necessidade de alguma medida de tutela provisória nos termos do art. 291 e seguintes do NCPC.(2016)
Assim, por se tratar de entidade administrativa o registrador é um
profissional do direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da
atividade de registro, conforme dispõe o artigo 3º da Lei nº 8.935/94, sendo a lei dos
cartórios.
Isto posto, deve o registrador seguir todos os requisitos elencados pela
legislação, bem como deve analisar ponto a ponto os elementos. E na falta de algum
elemento ou requisito, deverá indeferir o pedido.
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Na hipótese de indeferimento do pedido de reconhecimento da usucapião
extrajudicial, conforme exposto acima, nada implicará em que o interessado entre
com o pedido de usucapião perante o Poder Judiciário, na esfera judicial.
Passadas as informações preliminares quanto à desjudicialização da
usucapião com o advento do novo Código, trataremos do procedimento, de maneira
mais completa e abrangente, levando em consideração o processamento trazido
pelo Código de Processo Civil, bem como a novas diretrizes da corregedoria,
regularizando as questões que foram objeto de debate ao procedimento.
5.2 O PROCEDIMENTO DO INSTITUTO À LUZ DO NOVO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL
O novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade de concessão da
usucapião por via extrajudicial, conferindo à sociedade, maior celeridade e um
sistema mais eficiente que resguardam e buscam a realização mais concreta de
seus direitos.
Neste sentido, quando o interessado opta pelo pedido da usucapião
extrajudicial pela esfera administrativa, o Código de Processo Civil dá ampla
abrangência das modalidades de usucapião para o procedimento administrativo,
podendo o interessado adentrar com o pedido administrativo, independente de qual
modalidade de usucapião esteja exercendo, no caso concreto.
Nos termos do artigo 1071 do novo Código de Processo Civil, vejamos a
letra que elenca todo o procedimento da usucapião extrajudicial:
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art.216-A:“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros
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direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. § 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. § 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. § 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. § 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. § 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. § 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. § 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.
Assim, nos termos da lei, o interessado entrará com o pedido de
reconhecimento extrajudicial de usucapião, diretamente no Serviço de Registro de
Imóvel do local onde está situado o bem imóvel, seja ele um terreno ou gleba.
É importante frisar, que independentemente do procedimento ser inteiro
perante o Serviço Registral de Registro de Imóveis, o procedimento também terá
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reflexos ao Tabelionato de Notas, uma vez que um dos documentos mais
importantes para a propositura do reconhecimento da usucapião extrajudicial é a ata
notarial, conforme dispõe o inciso I do art. 1071 acima exposto, sendo o instrumento
lavrado pelo tabelião, que também possui fé pública e na ata notarial atestará o que
é imprescindível ao procedimento, a prova da posse e do tempo que ela é exercida.
No mais, como se trata de uma das formas de desjudicialização, seja como
for, durante todo o procedimento da usucapião extrajudicial, será imprescindível a
presença de advogado, assim como todas as outras formas desjudicializadoras
exigem perante aos Serviços Notariais e Registrais (Serviços Públicos).
5.2.1 A ata notarial para fins de comprovação do tempo de posse
A ata notarial é um instrumento público que já existia, contudo não era
utilizada com frequência, todavia com o advento do novo Código de Processo Civil,
este instrumento ganhou maior força em um contexto geral, uma vez que a
possibilidade de utilizar este instrumento como fonte ou meio de prova passa a ser
expressamente regulada.
Assim, vejamos o que conceitua Luiz Guilherme Loureiro, acerca da ata
notarial:
Ata notarial é o documento notarial que se destina à constatação de fatos ou a percepção que dos mesmos tenha o notário sempre que por sua índole não possam ser qualificados de contratos, assim como seus juízos e qualificações. Em outras palavras, é o instrumento público que tem por finalidade conferir fé pública a fatos constatados pelo notário, por meio de qualquer de seus sentidos, destinando-se à produção de prova pré-constituída.(2017, p. 1204)
No mesmo sentido, vejamos a definição de Ângelo Volpi Neto, tabelião do 7º
tabelionato de Curitiba:
“Ata notarial é o instrumento pelo qual o notário, com sua fé pública autentica um fato, descrevendo-o em seus livros. Sua função primordial é tornar-se prova em processo judicial. Pode ainda servir como prevenção jurídica a conflitos”.(2015)
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Assim, com o advento do novo Código de Processo Civil, foi dada à ata
notarial uma especial força probante, conforme dispõe os artigos 405 e 406 do CPC:
Art. 405. O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença. Art. 406. Quando a lei exigir instrumento público como da substância do ato, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta.
Assim, corroborando com a força probante da ata notarial, ao que diz
respeito à usucapião bem como sua desjudicialização, Salomão e Silva são
assertivos:
Tamanha é a força da ata notarial, que a partir do novo Código, citando mais um exemplo da sua indispensabilidade, a usucapião extrajudicial, advinda do artigo 1.071, fruto do artigo 216-A e seguintes da Lei 6.015/73, teve seu espaço consagrado, dando razão aos pleitos dos Notários e Registradores, e marcando firmemente um novo tempo para o Direito, quer seja a desjudicialização.(2015)
Neste contexto, a ata notarial, sendo um dos documentos mais importantes
para o pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial, uma vez que o
interessado deverá apresentar ao tabelião, todos os documentos comprobatórios de
sua posse, sendo eles contratos particulares (escrituras públicas), comprovantes de
água, luz, telefone, bem como comprovantes de pagamento de IPTU, imposto de
renda etc.
Em continuidade, o tabelião ou escrevente juramentado deverá realizar a
denominada “diligências in loco” comparecendo ao imóvel, atestando a situação da
posse do usucapiente interessado bem como questionar os vizinhos e confrontantes
acerca da posse do interessado, visando comprovar a usucapião do mesmo.
Desta forma, o tabelião mediante todas as comprovações documentais, orais
e visuais (fazendo a visita ao imóvel, para constatação da posse) lavrará a ata
constatando todos os requisitos e elementos que foram colhidos.
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Vale frisar que mesmo sendo necessária a presença de advogado para
adentrar com o pedido extrajudicial de usucapião, esta etapa de confecção da ata
notarial, se trata de ato preliminar ao pedido de usucapião extrajudicial ao Registro
de Imóveis, assim, o interessado pode comparecer em qualquer Tabelionato de
Notas do Município que se encontra o imóvel e solicitar a ata notarial, uma vez que a
ata é um dos documentos necessários para o pedido de reconhecimento da
usucapião extrajudicial.
Por fim, a ata notarial será lavrada no livro de notas do tabelião e o seu
translado será entregue ao requerente interessado, vale mencionar que poderão ser
lavradas mais de uma ata, comprovando os fatos da posse, não possuindo um limite
em questão.
5.2.2 O processamento da usucapião extrajudicial
Após a lavratura da ata notarial, que comprova e atesta o lapso temporal da
posse, bem como demais comprovações do exercício da mesma, o interessado,
representado por seu advogado, comparecerá ao Registro de Imóveis para dar
entrada ao procedimento.
Para o respectivo protocolo perante o serviço registral, além da ata notarial,
mencionada pelo inciso I, serão imprescindíveis os documentos elencados pelos
incisos II à IV do art. 1071 do novo Código de Processo Civil, sendo eles:
A planta e o memorial descritivo do imóvel;
As certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do
imóvel e do domicilio do requerente;
O justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a
origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse (taxas e
pagamentos de IPTU)
Conforme já destrinchado, o primeiro documento é a ata notarial, que
atestará o tempo de posse, sendo que o tabelião fará um historio da posse exercida
pelo requerente e antecessores bem como depoimentos e outras comprovações.
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Em seguida, o segundo se trata da planta e o memorial descritivo do imóvel,
sendo necessária a elaboração e assinatura profissional legalmente habilitado, bem
como assinatura dos demais confinantes e dos titulares de direitos reais, como
credores.
O terceiro documento são as certidões dos distribuidores da comarca,
visando encontrar a existência de anotação sobre o exercício ou não da posse.
Por fim, o quarto documento será o justo título, se houver, como algum
documento particular relatando determinada transmissão. Assim, na falta do
contrato, serão válidos os documentos que comprovem a origem, a continuidade, a
natureza e o tempo da posse, sendo eles comprovantes de pagamento de IPTU,
ITR, prestações que incidirem sobre o imóvel.
Assim, são estes os documentos imprescindíveis para a solicitação do
pedido extrajudicial de usucapião, uma vez que, na falta de qualquer um deles, o
resultado será o indeferimento do pedido, restando apenas à via judicial.
Uma vez que o interessado esteja com toda a documentação para o
protocolo do procedimento de usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis, o
oficial registrador autuará o pedido, conforme dispõe o parágrafo 1º do art. 1701:
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
Quanto à autuação, a mesma se trata do registro do ato ao cartório,
recebendo determinada numeração bem como anotações relativas ao pedido.
Uma vez protocolado, o pedido respeitará o prazo de 30 dias de prenotação,
podendo ser prorrogado até o acolhimento ou a rejeição do pedido conforme vão se
desdobrando as etapas do procedimento, quanto analise dos documentos, devendo
os mesmos estarem em conformidade, bem como a observância das assinaturas na
planta, uma vez que deverá ter a concordância dos confrontantes e dos titulares de
direitos reais.
Importante elucidar que se na planta faltar à assinatura de qualquer um dos
titulares de direitos reais bem como de outros direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, este será
notificado pelo Oficial do Registro de Imóveis, notificação esta que deverá ser
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pessoal ou por correio com aviso de recebimento, para manifestar expressamente
seu consentimento em 15 dias.
Se o notificado não concordar com o pedido de usucapião, poderá
apresentar impugnação. E caso se mantenha inerte, sua inércia resultará em
concordância com o pedido, conforme nova diretriz regulamentada pelo CNJ no
Provimento nº 65 de 2017, uma vez que a lei, anteriormente mencionava que a
inércia do notificado, resultava em discordância.
No mesmo contexto da impugnação, nos casos de não concordância de
algum dos titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados, o código
estipulava que qualquer impugnação resultaria em fim do procedimento extrajudicial,
remetendo o mesmo para a esfera judicial, vez que havia litígio, contudo, agora com
o advento das novas diretrizes do CNJ, conforme o provimento nº 65 de 2017, nos
casos de impugnação por qualquer das partes, o oficial registrador, poderá notificar
os interessados para efetuar uma conciliação ou mediação entre as partes, visando
alcançar a composição amigável.
Se a conciliação ou mediação for infrutífera, em razão desta impugnação,
não haverá outra alternativa, se não o indeferimento da usucapião extrajudicial.
Ainda no contexto das notificações e ciências, deverá o oficial, também,
notificar às autoridades federais, razão pela qual o Oficial registrador deverá dar
ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município para se manifestarem
sobre o pedido, também no prazo de 15 dias, conforme se dispõe do parágrafo 3º do
artigo 1071.
Frise-se que a inércia dos entes públicos não impedirá a continuidade do
procedimento extrajudicial, contudo a manifestação do Poder Público será admitida
em qualquer fase do mesmo. Agora, havendo impugnação do ente público, o
processamento administrativo da usucapião será encerrado e enviado ao juízo
competente.
Ainda no contexto das notificações e às ciências, o oficial registrador
publicará em jornal de grande circulação, visando à ciência dos terceiros
eventualmente interessados, dando-lhes a oportunidade para se manifestar acerca
do pedido em 15 dias.
É licito ao oficial registrador, nos casos relativos a duvidas quanto ao
deferimento ou indeferimento do pedido, realizar ou solicitar diligências para sanar
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supostas dúvidas ou incertezas, assim, em qualquer caso, será lícito ao interessado
suscitar o procedimento de dúvida previsto na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros
Públicos).
Isto posto, transcorrido os prazos das notificações e ciências aos demais
interessados, bem como da publicação do edital e demais diligencias para sanar
dúvidas e incertezas, o oficial registrador irá considerar apto o pedido extrajudicial de
aquisição da propriedade, registrando o mesmo, sendo permitida a abertura de
matrícula, caso não haja matrícula aberta.
Caso contrário, ao final das diligencias, a documentação não estiver em
ordem ou estiver faltando algum elemento obrigatório, o oficial irá indeferir, rejeitar o
pedido. Podendo a parte interessada, sem prejuízo algum, ajuizar ação de
usucapião na esfera judicial conforme estipula a lei.
Por fim, ao contexto dos efeitos produzido pela usucapião extrajudicial, nos
casos de deferimento, vale destacar o que leciona Luiz Guilherme Loureiro:
A usucapião administrativa produz os mesmos efeitos da declaração judicial da usucapião. O registro tem efeito declaratório e não constitutivo da aquisição da propriedade imobiliária, uma vez que esta é adquirida pelo simples fato da posse justa, mansa e contínua, pelo prazo previsto na lei. Trata-se de aquisição ex novo, como se o imóvel nunca tivesse sido da propriedade de alguém anteriormente, e por isso o domínio é adquirido livre de qualquer direito real limitativo, ônus ou gravame eventualmente inscritos na matrícula. Por isso é conveniente a abertura de nova matrícula e encerramento da anterior, como permite a lei e o Provimento CG 58, de 2015.(2017, p. 857)
5.3 CONSIDERAÇÕES FINAIS ACERCA DA DESJUDICIALIZAÇÃO DO
PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE USUCAPIÃO
A modalidade extrajudicial da usucapião, sem dúvidas é uma inovação que
merece ser aplaudida, ainda mais agora com a definitiva regulamentação do CNJ,
que mediante o Provimento nº 65 de 2017, estabelece novas diretrizes e resolve as
questões que antes eram debatidas e discutidas pelos juristas em relação à eficácia
do “novo” instituto.
As questões que foram reformuladas pelo provimento são referentes ao
silencio do notificado que, anteriormente, importava em discordância do
procedimento, o que resultava em uma ineficácia absurda do instituto, uma vez que
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nos casos em que o notificado estando em local incerto e não sabido, não teria
como ter ciência, mesmo se concordasse com o pedido, resultando em
indeferimento do mesmo.
Este foi o ponto mais debatido da usucapião extrajudicial, que agora foi
reformulado, alcançando a devida eficácia.
Outra questão importante é nas questões de impugnação dos titulares de
direitos reais ou demais interessados, que havendo impugnação, resultava
automaticamente em indeferimento do pedido, remetendo o mesmo para a esfera
judicial para analise de litígio. Agora, com o provimento, há possibilidade de o oficial
notificar as partes para uma conciliação, buscando a auto-composição, mediante
diálogo e bom senso entre as partes, no próprio cartório de registro de imóveis.
Não obstante a isto, quanto à morosidade de uma ação de usucapião, é
evidente que o instituto da usucapião extrajudicial é extraordinariamente mais célere
do que uma ação em si, uma vez que, enquanto uma ação pode durar
aproximadamente 5 anos, um pedido extrajudicial de usucapião perante o Registro
de Imóveis pode durar cerca de 5 a 6 meses, aproximadamente, conforme
informação de Francisco José Barbosa Nobre, ora oficial do Registro Civil de
Piraquara/PR.
Ainda, em se tratando dos pontos positivos, outra questão a ser definida
como exclusiva é a questão da informalidade e oralidade que a forma administrativa
da usucapião nos gera, uma vez que há possibilidade do interessado, juntamente de
seu advogado, comparecer ao cartório de registro de imóveis e conversar
diretamente com o oficial, solicitando ao mesmo, orientações e auxilio para o
requerimento extrajudicial da usucapião, e este poderá auxiliar tranquilamente as
partes interessadas.
O que não acontece na esfera judicial, uma vez que muitas vezes os
magistrados não possuem tempo para conversar com os advogados, tirando o fato
que não entram em contato com as partes. Por fim, deve o magistrado agir com
imparcialidade, ou seja, nunca poderia dar alguma orientação ou auxilio referente às
questões do procedimento ou processamento da usucapião extrajudicial.
Desta forma, o procedimento extrajudicial de usucapião, sem dúvidas é um
dos fenômenos de desjudicialização mais completos e efetivos para nosso
ordenamento jurídico, agora com a regulamentação pela corregedoria, o instituto só
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tende a crescer mais, uma vez que a grande maioria das questões de usucapiãosão
relativas à regularização dos imóveis, não existindo nenhuma forma de litígio.
No que resultará em grandes quantidades de pedidos extrajudiciais bem
como desistências dos procedimentos judiciais, uma vez que ao não haver litígio
algum, não haveria a necessidade de continuar na esfera judicial, resultando em
gigantesca celeridade no âmbito administrativo, para fins de regularização das
propriedades “informais”.
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6 CONCLUSÃO
Sem sombra de dúvidas, o nosso atual Código de Processo Civil foi
inovador e salvador ao mesmo tempo, uma vez que reforça a utilização dos meios
desjudicializadores, sendo os meios alternativos para buscar a solução de algum
conflito.
Neste sentido, foi feliz o legislador de alavancar tal tendência, que resultou
na reformulação da modalidade administrativa da usucapião, uma vez que sua
relevância para a contribuição contra a morosidade no judiciário, é muito
significativa, sendo este procedimento fortemente inovador.
Agora, consagrado pelo novo Código de Processo, é evidente que a
usucapião extrajudicial tem tudo para ser o melhor procedimento alternativo de
desjudicialização, que ainda tem muito para crescer, e para ser descoberto pelos
juristas, sendo este um procedimento simplificado e absurdamente mais célere, que
não só favorecerá a máquina judiciária, em especial aos magistrados, mas também
a sociedade.
Assim, todo e qualquer procedimento de usucapião em que não exista
controversa e desacordo entre as partes, poderá ser solucionado diretamente com o
oficial do registro de imóveis, em um lapso temporal absurdamente menor que o
procedimento judicial.
Por fim, visando aumentar seu alcance e sua utilização, o procedimento
recebeu definitiva regulação que trata das omissões, bem como dos debates que já
foram tratados acerca do instituto em seu lançamento com o novo código, por
intermédio de diretrizes estabelecidas pela Corregedoria, no provimento nº 65 do
CNJ, que sanou as divergências e interpretações da nova usucapião extrajudicial,
uma vez que inviabilizava a verdadeira eficácia do procedimento.
Isto posto, volto a frisar que a modalidade administrativa da usucapião, sem
errar, já é, bem como será altamente eficaz em nosso ordenamento jurídico, vez
que grande maioria da população do Brasil utiliza a usucapião como forma de
regularização de sua propriedade, em que não há litígio entre as partes, então
absolutamente viável a utilização célere deste, evitando o judiciário, resultando em
maior celeridade para o judiciário já que não terá que lidar com maiores quantias de
ações relativas à usucapião, favorecendo toda coletividade.
44
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