VIA DIGITAL - vxinforma.vortx.com.brvxinforma.vortx.com.br/Uploads/Documentos/Operacao_10747/Laud… · equivalentes entre 1.244,50 m² e 6.500,00 m² e valores pedidos para locação

FOR

A PROPOSAL FOR

LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

PREPARADO PARA: RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

USO: Interno.

FINALIDADE: Tomada de Decisão Interna.

PROPRIEDADE: Imóvel Comercial / Localizado na Rodovia BR 290 km 108 – Eldorado do Sul/RS.

DATA: 19 de Abril de 2017.

VIA D

IGITAL

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVADA DOCYOUSIGN

Cushman & Wakefield Brasil Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 T +55 (11) 5501 5464 F +55 (11) 5501 5144 www.cushwake.com.br

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD

São Paulo, 19 de Abril de 2017.

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

At.: Sr. Luiz Alberto Nunes

[email protected]

Tel.: (11) 3154-4040

Ref.: Relatório de Avaliação do Imóvel Comercial, localizado na Rodovia BR 290 km 108 município de

Eldorado do Sul estado do Rio Grande do Sul.

Prezados Senhores,

Em atenção à solicitação de V.Sas., a Cushman & Wakefield tem o prazer de apresentar o relatório de

avaliação de mercado para compra/venda e valor de locação mensal em referência com a finalidade de

embasar tomada de decisão interna.

A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos

contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local.

O presente laudo de avaliação imobiliária contém 46 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso

interno da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste laudo não será permitida sem autorização

formal por escrito da empresa emissora Cushman & Wakefield e no caso de eventual permissão, deverá ser

feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial.

Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e

criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos

que se façam necessários.

Atenciosamente,

Alan Constantino Danilo Barbosa

Consultor Sênior, Valuation & Advisory. Consultor, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. Cushman & Wakefield, Brasil.

Mauricio Itagyba, MRICS, RICS Registered

Valuer

CREA: n° 5061069994

Gerente Sênior, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL


SUMARIO EXECUTIVO

Data da Avaliação: 19 de Abril de 2017.

Data da Inspeção: 20 de março de 2017.

Tipo de

Propriedade:

Imóvel Comercial.

Objetivo: Determinação do “valor de mercado livre” para compra/venda e locação do imóvel.

Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método Evolutivo.

Endereço: Rodovia BR 290 km 108 – Eldorado do Sul/RS.

Acessibilidade: Através da Rodovia BR 290 e Estrada do Conde.

Vizinhança: Misto (residencial, comercial, serviços e institucional).

Transporte: Rodoviário (público e privado).

Melhoramentos

Públicos: Energia elétrica, sistema viário, transporte privado, telefone, coleta de resíduos

sólidos, água potável, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação

e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e

conservação viária.

Descrição das Propriedades:

Terreno: 1. Testada: 115,00 m² (estimado Google Earth).

2. Topografia: Plana ao nível do logradouro.

3. Formato:

4. Área:

Irregular.

34.972,32 m² (conforme documentação fornecida

pelo cliente).

Unidade

Avalianda: 1. Descrição:

Trata-se de um imóvel comercial, localizado na

Rodovia BR 290, composto um setor de vendas

contendo térreo e mezanino, um setor de oficinas

contendo apenas pavimento térreo, um setor de

serviços contendo térreo e pavimento superior, um

refeitório e área de manutenção contendo

pavimento térreo, atualmente ocupada por unidade

da Transrio onde opera uma concessionária e

oficina de caminhões e ônibus.

2. Estado de Conservação: Regular (c).

3. Idade Aparente: 06 anos.

4. Vida Remanescente: 74 anos.

5. Área Construída: 4.327,29 m² (conforme documentação fornecida

pelo cliente).

Obs.: Áreas de acordo com informações fornecidas pelo cliente, não tendo sido aferidas in loco por nossos

técnicos.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Documentação:

Registros: Certidão de Matrícula n° 57.027 expedida pelo Registro de Imóveis Guaíba RS.

Taxas e

Dispêndios: Guia de recolhimento de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU 2016.

Outros: Planta de levantamento cadastral.

Zoneamento:

Zona: ZA – M4.

Uso: Comércio e serviços, equipamentos urbanos e comunitários, depósitos e pavilhões.

Índice de

Aproveitamento: 2,00.

Taxa de

Ocupação: 66,6%.

Altura Máxima: 45,00m

Mercado: O imóvel avaliando se encontra no município de Eldorado do Sul, situado a uma

distância de 12km da capital Porto Alegre. Como principais atrações tem-se o

Guaíba Contry Club, a Praia de Sans Souci, entre outras.

A cidade de modo geral se comporta como cidade satélite, ainda em

desenvolvimento com muitos imóveis em construção.

O imóvel em estudo está localizado na Avenida Industrial Belgraf, avenida marginal à

rodovia BR 290, a região apresenta uma ocupação mista com imóveis industriais e

galpões comerciais.

O imóvel é favorecido por se localizar de frente para BR 290. Nossa pesquisa

mostrou que no mercado local existe ofertas de imóveis semelhantes ao avaliando,

em relação ao padrão e tamanho do imóvel.

Para a elaboração da presente avaliação, realizamos pesquisa de terrenos na região

e identificamos áreas entre 15.000,00 m² e 80.305,50 m² e valores pedidos variando

entre R$ 154,42/m² e R$ 248,57/m² de terreno.

Em nossa pesquisa de locação de galpões na região, identificamos áreas

equivalentes entre 1.244,50 m² e 6.500,00 m² e valores pedidos para locação

variando entre R$ 15,00/m² e R$ 20,00/m² de área equivalente.

Para o imóvel em estudo ocorre uma situação de mercado no qual o nível de oferta

dos imóveis concorrentes é alto (considerando seu porte e sua localização), o nível

de demanda atual é moderado considerando seu tamanho, resultando uma absorção

regular.

Avaliação:

Valor de Mercado

para Compra/Venda

(R$):

R$ 14.270.800,00 (Quatorze Milhões, Duzentos e Setenta Mil, Oitocentos Reais).

Valor de Mercado

para Locação

Mensal (R$):

R$ 117.700,00 (Cento e Dezessete Mil, Setecentos Reais) Mensais. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ÍNDICE

OBJETIVO 5

METODOLOGIA 6 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS 6 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM 6 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO 7 DEFINIÇÕES TÉCNICAS 7 APLICAÇÃO DA METODOLOGIA 7

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 8

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”: 11

LOCALIZAÇÃO 14 SITUAÇÃO 14 OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA 15 MELHORAMENTOS PÚBLICOS 15 TRANSPORTES 15

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 16 TERRENO 16 CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS 17 QUADRO DE ÁREAS 18 ÁREA EQUIVALENTE 18

DOCUMENTAÇÃO 19 REGISTRO DO IMÓVEL 19 TAXAS E DISPÊNDIOS 19 OUTROS 19

PLANEJAMENTO URBANO 20 ZONEAMENTO 20 RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO 20 RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA AMBIENTAL M4. 21

ECONOMIA DO BRASIL 22 CENÁRIO ECONÔMICO 22 MERCADO IMOBILIÁRIO DE ELDORADO DO SUL 29

AVALIAÇÃO 30 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA – MÉTODO EVOLUTIVO 31 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 40

CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 46

ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR


RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD 5

OBJETIVO

IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO

FONTE: CUSHMAN & WAKEFIELD.

Em atenção à solicitação de V.Sas., este relatório tem por objetivo determinar o “valor de mercado

livre” para compra/venda e valor de locação mensal do imóvel com a finalidade de embasar tomada

de decisão interna, do imóvel comercial, localizado na Rodovia BR 290 km 108 município de

Eldorado do Sul estado do Rio Grande do Sul.

O destinatário do laudo de avaliação é o contratante, RIBEIRA EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA.

Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno

da empresa Contratante, exceto no que se refere à apresentação da via física do laudo aos seus

auditores contábeis externos e parceiros de negócio nas propriedades avaliadas. A publicação ou

divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização

formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão

deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou

publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada,

sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Obs.: Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente aos usos

aqui descritos.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



METODOLOGIA

A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas da propriedade

e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente tratadas a fim de

determinar o valor do respectivo imóvel. Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o

que preceitua a NBR. 14.653-1/2001, NBR. 14.653-2/2011 e NBR. 14.653-4/2002, da A.B.N.T. -

Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus

frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade, são

descritos a seguir, conforme consta da norma:

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.

MÉTODO INVOLUTIVO

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em

modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento

compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,

considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

MÉTODO EVOLUTIVO

Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a

identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

considerando-se cenários viáveis.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,

constituintes da amostra. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir

das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da

utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir

do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas

de retorno, tempos de retorno, dentre outros.

DEFINIÇÕES TÉCNICAS

Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de

mercado vigente para venda/compra ou locação.

APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da

avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

O processo de avaliação é concluído através da análise dos resultados provindos de cada método.

Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segunda sua aplicabilidade,

confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode

corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.

No presente caso, optamos pela utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado” e “Método Evolutivo” para determinação do valor de mercado para compra/venda e

locação.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do engenheiro de

avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O

estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a

determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus

elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das

características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

De acordo com o item 10 da NBR 14653-4, o laudo deve ser enquadrado em graus I, II ou III quanto

à fundamentação, em que se atribui 1 ponto para os itens em grau I, 2 pontos para os itens em grau

II e 3 pontos para itens em grau III. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos

obtidos para o conjunto dos itens.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

Dentro deste critério, o presente trabalho é classificado como "Grau II" quanto à fundamentação para

identificação do valor, e como “Grau II” quanto à precisão, conforme o que dispõem as normas da

A.B.N.T. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente relacionado com as

informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente da vontade

do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

TABELA 10 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO (ABNT NBR 14653-2:2011)

ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS

1 Estimativa do valor do terreno Foi atingido Grau II de fundamentação no

método comparativo na estimativa do

valor do terreno.

2

2 Estimativa dos custos de reedição Foi atingido Grau II de fundamentação no

método da quantificação do custo na

estimativa dos custos de reedição.

2

3 Fator de comercialização O fator de comercialização foi arbitrado. 1

SOMATÓRIA 5

TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos 8 5 3

Itens obrigatórios 1 e 2, com o 3 no mínimo

grau II

1 e 2 no mínimo no grau

II

Todos no mínimo grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno

da estimativa de tendência central

<=30% <=40% <=50%

Intervalo de Confiança 26,12%

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO

Dentro deste critério, o presente trabalho é classificado como "Grau II" quanto à fundamentação para

identificação do valor, e como “Grau III” quanto à precisão, conforme o que dispõem as normas da

A.B.N.T. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente relacionado com as

informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente da vontade

do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)

ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto aos fatores utilizados

no tratamento

2

2 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados

5 2

3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas

a todas as características dos dados

analisadas

2

4 Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatores

0,50 a 2,00 2

SOMÁTORIA 8

TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e

os demais no mínimo no

Grau I

Todos, no mínimo no

grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central

<=30% <=40% <=50%

Intervalo de confiança 13,58%

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



PREMISSAS E “DISCLAIMERS”:

"Laudo" diz respeito a este laudo completo de avaliação imobiliária e as conclusões nele descritas,

ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.

“Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo.

“Cushman & Wakefield” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa

emissora deste laudo completo de avaliação imobiliária.

“Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da Cushman & Wakefield que prepararam e

assinaram este laudo.

“Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo.

O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições:

As informações contidas no Laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de

pesquisas junto a terceiros, as quais o Avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante

e/ou administração do empreendimento pode ter fornecido algumas destas informações. Tanto o

Avaliador como a Cushman & Wakefield não podem ser responsabilizados pela exatidão ou

completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões,

esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do Laudo é obrigado a levar

ao conhecimento da Cushman & Wakefield eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir

no Laudo;

As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo

Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste Laudo, não

tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos

responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza

legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador

imobiliário;

Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e

das suas fundações;

Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes

na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em

perfeito estado;

As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo Laudo são baseadas na inspeção

visual realizada pelo Avaliador. A Cushman & Wakefield não assume qualquer responsabilidade

pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos

mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;

Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título

alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;

As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do Laudo. A partir

desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar

significativamente as conclusões do Laudo; VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias,

procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim

o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade,

numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

Este Laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial,

em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste Laudo pode ser utilizada em conjunto com outra

análise. A publicação ou divulgação deste Laudo não será permitida sem autorização formal por

escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado

entre Contratante e Cushman & Wakefield, este Laudo se destina única e exclusivamente ao uso

interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo

permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua

integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada,

sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou

processo administrativo relativo à Propriedade ou a avaliação;

O Laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem

condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a

propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou

para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena

conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos

que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no Laudo, e (d) todas as

licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou

podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida

neste Laudo;

O lucro bruto potencial previsto no Laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de

locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O Laudo não assume nenhuma responsabilidade

pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A

Cushman & Wakefield recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das

normas de locação e direitos contratuais das partes;

As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao

contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento

atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a Cushman & Wakefield não

oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado

imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de

qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o Avaliador pode apenas

refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em

termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

Estudos e laudos ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste

trabalho;

Salvo disposição contrária no Laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou

tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser

localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais

podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para

detectar tais substâncias. A Cushman & Wakefield recomenda que um especialista ambiental seja

consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto,

assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura

existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa

inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer

servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No

entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa

existe;

Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou

manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas

regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por

um engenheiro profissional com experiência neste campo;

Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção

detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer

sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito

neste campo, se a informação detalhada for necessária;

Se, com a aprovação prévia da Cushman & Wakefield, o Laudo for submetido a um credor ou

investidor, a referida parte deve considerar este Laudo apenas como um fator, na sua decisão de

investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os

critérios de subscrição. A Cushman & Wakefield ressalta que este credor ou investidor deve

compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições

limitantes incorporados neste Laudo;

Este estudo observa o que preceitua a norma NBR. 14.653-1/2001, NBR. 14.653-2/2011 e NBR.

14.653-4/2002, da A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas. A metodologia adotada

consiste na análise das características físicas da propriedade e das diversas informações

levantadas no mercado, que são devidamente tratadas a fim de determinar o valor do respectivo

imóvel;

Ao utilizar este Laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e

Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



LOCALIZAÇÃO

SITUAÇÃO

O imóvel encontra-se localizado na Rodovia BR 290, Município de Eldorado do Sul e Estado do Rio

Grande do Sul.

Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:

850 m da Prefeitura de Eldorado do Sul;

900 m do Centro de Eldorado do Sul;

12 km de Porto Alegre; e

16 km do Aeroporto Internacional de Porto Alegre.

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

FONTE: GOOGLE MAPS EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

A região circunvizinha apresenta ocupação mista, com maior presença de galpões industriais e comerciais. O padrão das edificações, de modo geral é baixo a médio.

Podemos destacar a presença de residencias nas proximidades do imóvel avaliando, localizados,

predominantemente, ao longo das ruas de menos fluxo e loteamentos dechados de alto padrão

situados na beira do Rio Guaiba.

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como energia

elétrica, sistema viário, transporte privado, telefone, coleta de resíduos sólidos, água potável, redes

de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas

pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

A Rodovia BR 290, no trecho do imóvel avaliando, é uma via de duplo sentido com 02 faixas de

rolamento em cada sentido, separadas por canteiro central. A via apresenta pavimentação em

asfalto, guias, sarjetas e drenagem de águas pluviais. O imóvel em estudo está localizado na

Avenida Industrial Belgraf, avenida que é marginal à rodovia BR 290.

TRANSPORTES

O Aeroporto Internacional de Porto Alegre encontra-se à aproximadamente 16 km da propriedade

em estudo, sendo atingível em cerca de 20 minutos de automóvel, fora dos horários de pico.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

Trata-se de um imóvel comercial, localizado na Rodovia BR 290 km 108 município de Eldorado do

Sul e estado do Rio Grande do Sul.

O imóvel em análise possui as seguintes características:

TERRENO

O imóvel em estudo trata-se de um terreno com as seguintes características:

Testada: 115,00 m² (estimado Google Earth).

Topografia: Plana ao nível do logradouro;

Formato: Irregular; e

Área do Terreno: 34.972,32 m² (conforme documentação fornecida pelo cliente).

DELIMITAÇÃO APROXIMADA DO TERRENO DO IMÓVEL

FONTE: GOOGLE MAPS EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD

Obs.: Áreas de acordo com informações fornecidas pelo cliente, não tendo sido aferidas in loco por

nossos técnicos.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Trata-se de um imóvel comercial, localizado na Rodovia BR 290, composto um setor de vendas

contendo térreo e mezanino, um setor de oficinas contendo apenas pavimento térreo, um setor de

serviços contendo térreo e pavimento superior, um refeitório e área de manutenção contendo

pavimento térreo, atualmente ocupada por unidade da Transrio onde opera uma concessionária e

oficina de caminhões e ônibus.

RESUMO DAS BENFEITORIAS EXISTENTES

ITENS CARACTERÍSTICAS

Composição:

Setor de

vendas:

Salas de funcionários, showroom e consultoria de

vendas.

Setor de

Serviços: Espaço Gourmet, dormitório, vestiários.

Refeitório: Área de descanso, lazer e refeitório para funcionários.

Setor de

Oficinas:

Área de Manutenção dos caminhões, estoque de

peças de reposição.

Setor de

Manutenção

Reciclagem, caixa d’gua e depósito de materiais

diversos.

Estrutura: Concreto armado com estrutura e cobertura em metálica.

Fachada: Fechamento em alvenaria com esquadrias de ferro e vidros simples.

Fechamento Lateral: Alvenaria com pintura.

Esquadrias: Alumínio.

Circulação Vertical: Através de rampas, elevador de carga e escadas de concreto.

Ar Condicionado: Individual tipo Slipt.

Segurança contra incêndio: Extintores, alarme de emergência e sinalização.

Vidros: Simples

Iluminação: Fluorescente e natural.

Estado de Conservação: Regular (c).

Idade aparente: 06 anos

Vida útil estimada: 80 anos

Vida Remanescente: 74 anos

FONTE: CUSHMAN & WAKEFIELD

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar:

PRINCIPAIS ACABAMENTOS

ITENS CARACTERISTICAS

Pisos: Concreto liso, granilite, e cerâmica.

Paredes: Alvenaria e bloco com pintura, formica e azulejo.

Forros: Laje pré-moldada, telha metálica e gesso.


QUADRO DE ÁREAS

Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foram utilizadas as áreas extraídas do quadro de

áreas do imóvel fornecido pelo cliente, conforme descrito a seguir:

QUADRO DE ÁREAS

DESCRIÇÃO ÁREA (m²)

Área Construída 4.327,29

Área de Terreno 34.972,32

FONTE: SIMPAR

OBS.: As informação da área foi extraída do quadro de áreas, fornecido pelo cliente, não tendo sido

aferida in loco por nossos técnicos por nossos técnicos.

ÁREA EQUIVALENTE

Para efeito de cálculo do valor de avaliação, foi considerada uma área equivalente do imóvel, ou

seja, para cada parte da edificação foi extraída a área construída e utilizado um peso obtendo o valor

de área equivalente para aquela edificação, conforme tabela abaixo:

FORMAÇÃO DE ÁREA EQUIVALENTE

DENOMINAÇÃO PESO

Térreo 1,00

Terreno Excedente 0,10

Vagas - Recuo 0,15

OBS.: As áreas de pátio foram consideradas (com um peso) como área equivalente para ajustar a área excedente do imóvel.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DOCUMENTAÇÃO

REGISTRO DO IMÓVEL

De acordo com a documentação fornecida, o imóvel avaliando encontra-se registrado junto ao

Registro de Imóveis de Guaíba, Eldorado do sul, sob matricula nº 57.207, com as seguintes

descrições:

Matricula nº 57.207: Um prédio de alvenaria, próprio para escritório com área de 367,11m² e

outro, também em alvenaria, próprio para depósito, com área de 1.150,00m² , mais um prédio

em alvenaria com área de 3.187,26, sinto na BR 108, e a respectiva fração de terras com área

superficial de vinte e um mil, oitenta e quatro metros e um decímetros quadrados (34.455,01)

situada no município de Eldorado do Sul/RS, atualmente situada no Bairro Industrial, Zona

Urbana do município de Eldorado do Sul/RS, destacada da denominada “Granja São Pedro”.

TAXAS E DISPÊNDIOS

Recebemos cópia do IPTU, referente ao ano de 2016, com as seguintes descrições:

Nº de cadastro: 4318-0

SQL: 13.0008.000003:

Endereço: BR 290;

Valor Venal Predial: 1.743.043,22.

OUTROS

Foi nos fornecido a planta de levantamento cadastral.

Obs.: Para fins de cálculo de valor estamos considerando que o imóvel não apresenta qualquer título

alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da

mesma.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



PLANEJAMENTO URBANO

ZONEAMENTO

A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município de Eldorado do Sul é determinada pelo

Plano Municipal de Gestão Integrada de Resíduos Sólidos de Eldorado do Sul de 2016.

De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se na Zona Ambiental M4. Deve, desta

forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos nesta zona.

LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONAMENTO

FONTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE ELDORADO DO SUL

RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO

As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o

aproveitamento do solo, onde podemos classificar:

Restrições quanto à utilização; e

Restrições quanto à ocupação.

A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado

segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades

residenciais, comerciais, industriais, etc.

A última, por sua vez, refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área

máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes,

percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se dois conceitos clássicos e principais:

Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada

construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; e

Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da

construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno.

RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA AMBIENTAL M4.

INDICES:

Uso: Comércio e serviços, equipamentos urbanos e comunitários, depósitos e pavilhões;

Índice de Aproveitamento: 2,00.

Taxa de Ocupação: 66,6%.

Altura Máxima: 45,00m.

Obs.1: Informações obtidas através de consulta informal junto ao site da prefeitura de Eldorado do

Sul

Obs.2: Para informações de taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e gabarito de altura,

sugerimos ao cliente a realização de consulta formal aos órgãos competentes.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ECONOMIA DO BRASIL

CENÁRIO ECONÔMICO

Esta seção busca estabelecer um cenário base para a análise de valor feita a seguir, estabelecendo

o histórico recente e a projeção para os próximos cinco anos.

PIB

A partir de 2014 o Brasil tem registrado crescimentos. Porém, o PIB do ano de 2015, todavia, teve

um recuo expressivo de 3,8%, sendo que para 2016 apresentou recuo de 3,6%. Dessa forma, existe

uma condição inédita na qual o país apresentará quedas sucessivas no PIB por dois anos

consecutivos, evidenciando recessão econômica.

A perspectiva é de início de recuperação em 2017.

O gráfico a seguir mostra a comparação da evolução do PIB do Brasil em relação a outros países da

América Latina:

Observa-se que a maioria dos países têm apresentado resultados positivos, com exceção de

Brasil e Venezuela. A Venezuela, todavia, é um caso que deve ser analisado à parte devido à

situação política extremamente complicada.

O Brasil apresentou resultado positivo até 2013, passando por um resultado nulo em 2014,

seguido por um resultado recessivo em 2015, com projeção de se manter nestes patamares em

2016.

Em termos globais, a comparação é a seguinte:

-10

-5

0

5

10

2011

2012

2013

2014

2015

2016*

Comparativo LatAm - PIB (YoY%)Fonte: Cushman&Wakefield

Chile Venezuela Argentina Brazil Mexico

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Comparativamente, o Brasil apresenta um desempenho semelhante ao da Rússia, insatisfatório

desde 2014.

A Rússia deve apresentar um resultado nulo em 2016, ao passo que para o Brasil é esperado

mais um ano de recessão.

CONSUMO

É consenso que a fórmula de crescimento baseado em consumo no Brasil foi esgotada com a

escassez de crédito vigente e queda no emprego. Todavia, o consumo continua sendo uma força

relevante na composição do PIB e tem importância fundamental para os setores varejista e

atacadista.

Houve queda relevante de volume em praticamente todos os setores, incluindo os não-supérfluos,

como os ligados à alimentação e vestuário, porém, não se registrou queda nominal de valores com

exceção da industrial automobilística, como pode ser observado a seguir para São Paulo:

Acreditamos a partir de agora em um crescimento de consumo muito mais conectado ao crescimento

do PIB, ao contrário do que se verificou até 2014.

-10

-5

0

5

10

15

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016*

Comparativo PIB (YoY%)Fonte: Cushman & Wakefield

EUA EU China Brasil Russia

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



O gráfico a seguir mostra a variação histórica anual do varejo e as projeções até 2020. É esperada

uma retomada a partir de 2017.

FONTE: IBGE

CONTAS PÚBLICAS

TAXA SELIC

A taxa Selic permaneceu no patamar de 14,25% ao ano desde Julho de 2015, sendo reduzida

somente em outubro de 2016, passando para 14,00% em outubro de 2016. Sucessivamente, a taxa

Selic foi reduzida em 13,75% (novembro de 2016), 13,00% (janeiro de 2017) e atualmente em

12,25% (fevereiro de 2017).

O mercado acredita que as altas da taxa de juros tenham se encerrado e a mesma deve começar a

ser gradativamente reduzida na passagem de 2016 para 2017, assim que houver sinais de

arrefecimento da inflação. Esses sinais, todavia, ainda não são conclusivos, o que motivou certa

cautela na última reunião do Copom.

-0,1

7,51,9

0,1

-3,8

-4,00,0

1,5

-20

-10

0

10

20

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

PIB (%) x Consumo (%) x Investimento (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

PIB Consumo Investimento

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



No gráfico a seguir, podemos observar o histórico da taxa de juros ao longo do tempo:

FONTE: BANCO CENTRAL

CÂMBIO

Durante 2015, a recente perda de grau de investimento pelas agências de classificação de risco

Moody’s e Standard and Poor’s, somada às incertezas da economia e da política nacional, afetaram

de forma decisiva o patamar médio de cotação do Real frente às moedas estrangeiras. Porém, a

crença do mercado na recuperação da economia trouxe a moeda americana de volta ao patamar de

R$3,20.

O gráfico a seguir mostra a evolução do valor da moeda americana frente ao Real:


2

4

6

8

10

12

14

16

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

jan/1

1

abr/

11

jul/11

out/11

jan/1

2

abr/

12

jul/12

out/12

jan/1

3

abr/

13

jul/13

out/13

jan/1

4

abr/

14

jul/14

out/14

jan/1

5

abr/

15

jul/15

out/15

jan/1

6

abr/

16

jul/16

out/16

jan/1

7

abr/

17

jul/17

out/17

Selic

IPC

A

Inflação (IPCA) x Taxa de juros (Selic)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE; BCB

IPCA a.a Selic a.a

Projeção

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

0

100

200

300

400

500

600

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

Taxa de Câmbio X Risco PaísFonte: Cushman & Wakefield

Embi+ Câmbio (R$/US$)

R$/U

S$

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Em termos comparativos, o Brasil se encontra atualmente na seguinte posição em termos de risco:

INFLAÇÃO

A inflação oficial, Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), fechou o ano de 2015 e 2016 em

10,7% e 6,3%. Em 2015 fechou bem acima do teto da meta de 6,5%. Já o IGP-M, tradicionalmente

associado à renovação de aluguéis imobiliários, teve alta de 10,54% (2015) e 7,19% (2016).

O gráfico abaixo mostra as taxas de inflação passadas e também as estimativas futuras para os

principais índices inflacionários:

-

5

10

15

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016*

2017*

2018*

(%)

IGP-M x IPA-M x IPC-M x INCC-MFonte: FGV. Unid: YoY %

IPA-M IPC-M INCC-M IGP-MVIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Para os próximos anos, é esperada uma queda nas taxas de inflação, para patamares semelhantes.

Apesar do patamar elevado, as taxas já têm dado sinais de desaceleração, fenômeno atribuído,

sobretudo, à diminuição da renda média da população devido ao desemprego.

MERCADO DE TRABALHO

No que se refere ao mercado de trabalho no Brasil, a taxa de desemprego fechou o ano de 2015 em

6,8%, enquanto 2014 apresentou um desemprego menor, de 4,8%, segundo dados do IBGE.

Apesar de haver desaceleração detectada na criação de novas vagas, a queda do desemprego

observada até o final de 2014 pode ser explicada, em parte, pelo fato de que uma parcela da

população estava deixando de trabalhar para estudar ou então ficando ociosa.

A expectativa de crescimento significativo do desemprego em 2016 tem sido confirmada.

ATIVIDADE INDUSTRIAL

As incertezas econômicas que o Brasil está vivendo atualmente afetam diretamente a indústria via

custos diretos, como, por exemplo, água e luz mais caras. Esse cenário contribui para uma

diminuição de investimentos no setor, além da já reconhecida baixa competitividade devido ao

“Custo Brasil”1. A indústria brasileira observou um recuo de 8,2% na produção industrial no ano de

2015, ante baixa de 3,0% em 2014. Esse resultado é o pior desde 2009, quando foi apresentado um

resultado negativo de 7,1%, como pode ser observado no gráfico a seguir:

1 Destacam-se como sendo os fatores mais impactantes do chamado “Custo Brasil” a elevada carga tributária, a legislação fiscal complexa e ultrapassada, a excessiva burocracia administrativa e tributária e a precária infraestrutura logística do País. No que se refere à infraestrutura, o Brasil não possui uma malha ferroviária grande o suficiente para escoar todos seus produtos primários até os portos e estes também carecem de modernização. Dessa maneira, o País fica mais dependente do transporte rodoviário que também não possui grande nível de excelência, já que muitas rodovias e estradas são ruins, principalmente fora do estado de São Paulo. Com relação às finanças, as taxas de juros e spread bancário praticados no País são elevados. A soma de tudo isso resulta no custo Brasil e impede que nossos produtos compitam em igualdade com produtos importados que muitas vezes chegam em nosso mercado com preços muito baixos, mesmo considerando a burocracia para a sua entrada no País. E quando nossos produtos são exportados para outros países, muitas vezes são muito caros e inferiores em qualidade (sem ou com baixa tecnologia agregada) em relação aos produtos locais. Por fim, mas não menos importante, a produtividade baixa do País é também reflexo do baixo nível de educação.

9,3

7,98,1

6,76,0

5,5 5,44,8

6,8

8,59,0 8,7

0

2

4

6

8

10

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

(%)

(.000)

Variação do Emprego (.000) x Taxa de Desemprego (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

Var. (.000 YoY) Taxa de desemprego (%)

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



FONTE: IBGE

Fatos importantes a considerar:

A desvalorização cambial aumentou em tese a competitividade dos produtos nacionais para

exportação. Ainda assim, registrou-se queda muito significativa na produção industrial. Com a

volta do Real a patamares próximos a R$3,20, a competitividade volta a baixar aos patamares

anteriores.

A indústria sofre inevitavelmente da pesada carga tributária e das deficiências infraestruturais do

país, o que impede que as oportunidades cambiais sejam aproveitadas pelos empresários.

A queda no consumo também tem impacto relevante na produtividade da indústria nacional,

assim como as incertezas na política econômica do país.

INFRAESTRUTURA

O País necessita encontrar um caminho para realizar as obras necessárias ao seu desenvolvimento

sem deixar de levar em conta os possíveis impactos ambientais decorrentes das mesmas, sob pena

de (i) perder o momento propício para consolidar-se como grande economia mundial e; (ii) ver seus

valiosos recursos naturais esgotarem-se. A simples perspectiva de racionamentos de água e energia

durante 2015 permitiu à população um vislumbre realista das potenciais consequências dessa

medida, em seus negócios, empregos e vida pessoal. Resta observar qual será o comportamento a

médio prazo, quando e se os riscos de racionamento fizerem parte do passado.

0,3

8,4

2,8 2,7

6,0

3,1

-7,1

10,2

0,4

-2,3

2,1

-3,0

-8,2

-6,2

2,1 2,0 2,0 2,0

-10

-5

0

5

10

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* 2020*

%

Produção da Indústria (Variação Percentual Anual)Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MERCADO IMOBILIÁRIO DE ELDORADO DO SUL

ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO

O imóvel avaliando se encontra no município de Eldorado do Sul, situado a uma distância de 12km

da capital Porto Alegre. Como principais atrações tem-se o Guaíba Contry Club, a Praia de Sans

Souci, entre outras.

A cidade de modo geral se comporta como cidade satélite, ainda em desenvolvimento com muitos

imóveis em construção.

O imóvel em estudo está localizado na Avenida Industrial Belgraf, avenida marginal à rodovia BR

290, a região apresenta uma ocupação mista com imóveis industriais e galpões comerciais.

O MERCADO IMOBILIÁRIO DA REGIÃO

O imóvel é favorecido por se localizar de frente para BR 290. Nossa pesquisa mostrou que no

mercado local existe ofertas de imóveis semelhantes ao avaliando, em relação ao padrão e tamanho

do imóvel.

PREÇOS PRATICADOS

Para a elaboração da presente avaliação, realizamos pesquisa de terrenos na região e identificamos

áreas entre 15.000,00 m² e 80.305,50 m² e valores pedidos variando entre R$ 154,42/m² e R$

248,57/m² de terreno.

Em nossa pesquisa de locação de galpões na região, identificamos áreas equivalentes entre

1.244,50 m² e 6.500,00 m² e valores pedidos para locação variando entre R$ 15,00/m² e R$ 20,00/m²

de área equivalente.

CONSIDERAÇÕES SOBRE A PROPRIEDADE

Para o imóvel em estudo ocorre uma situação de mercado no qual o nível de oferta dos imóveis

concorrentes é alto (considerando seu porte e sua localização), o nível de demanda atual é

moderado considerando seu tamanho, resultando uma absorção regular.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



AVALIAÇÃO

Os cálculos e análises dos valores de mercado foram elaborados levando em consideração as

características físicas dos imóveis avaliados e a localização dentro da região em que eles estão

inseridos.

De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de

uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto

possível, semelhantes às dos avaliandos, usando-se toda a evidência possível.

A coleta de elementos comparativos foi baseada em pesquisas junto ao mercado imobiliário, através

de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros

envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de

equivalência, de acordo com as “Normas”:

Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica,

do mesmo bairro e zoneamento;

Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar

contemporaneidade com a avaliação; e

Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel

objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas,

adequação ao meio, utilização etc.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da

qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e

posterior análise estatística dos resultados homogeneizados; e

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que

leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

No presente caso, optamos pela utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”

e “Método Evolutivo” para determinação do valor de mercado para compra/venda, locação mensal

e liquidação forçada.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA – MÉTODO EVOLUTIVO

Conforme definido no artigo 8.2.1. da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do

bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do

valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela

propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante

com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma

depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de

conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui

benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias

relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de

venda e/ ou locação de imóveis similares.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE TERRENO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de terrenos na região foram utilizados fatores

de homogeneização para ajustá-los às características do imóvel avaliado. Para a homogeneização

dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores:

Fator Oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado;

Fator Esquina: Fator que leva em consideração a posição do imóvel na quadra, sendo

considerado um ajuste de 10% se o imóvel estiver ou não na esquina e 5% se possuir duas

frentes;

Fator Localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico, fator comercial, acessibilidade, etc;

Fator Topografia: Fator utilizado para adequar as diferentes características topográfica de cada

comparativo com o imóvel avaliando;

Fator Profundidade: Fator usado para adequar a profundidade do terreno avaliando e dos

comparativos em relação à sua testada.

Fator Testada: Fator que leva em consideração a visibilidade que um imóvel possui em relação à

sua frente;

Fator Zoneamento: Fator utilizado para ajustar as diferenças de uso, aproveitamento e ocupação

que um imóvel possui em função da legislação urbana;

Fator de Acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como

acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc; e

Fator Área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área,

onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



A seguir apresentamos o resultado dos cálculos para determinação do valor de compra/venda do

imóvel:

FORMAÇÃO DE VALORES

Unitário Médio (R$/m²): 186,81

Área Equivalente (m²): 34.972,32

VALOR DE MERCADO DE COMPRA/VENDA (R$): 6.533.200,00

Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o

tratamento da amostra, referentes à determinação do valor de venda para terrenos na região.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO

Nº LOCALIZAÇÃO ZONA

COEF. DE AP. MAX.

TESTADA (M)

ÁREA DO TERRENO (M²)

ÁREA DE APP E RECUOS

ÁREA EQUIVALENTE (APP) (M2)

UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO (R$/M²)

ÁREA CONSTRUÍDA (M²)

DEPRECIAÇÃO ROSS-HEIDECK

PREÇO PEDIDO (R$)

VALOR UNITÁRIO (R$/M²)

INFORMANTE

TELEFONE

AVALIANDO

-

Rodovia BR 290 Km

108 (Av. Industrial

Belgraff) -Eldorado

do Sul - RS

ZA

M4 2,00 115,00 34.972,32 0,00 34.972,32 0,00 4.327,29 - - -

Cushman &

Wakefield (11) 5501-5464

COMPARATIVOS

1

Estrada Do Conde -

Sans Souci,

Eldorado do Sul -

RS

ZA

RE2 1,00 40,00 40.000,00 15.300,00 26.995,00 1.927,22 450,00 0,72 5.000.000,00 161,99

Imobiliária

Monte

Ferra

(51) 3239-5444

2 Itaí, Eldorado do Sul

- RS

ZA

M5 1,50 80,00 41.700,00 0,00 41.700,00 0,00 0,00 1,00 8.000.000,00 191,85 D'Legend ( 51 ) 3073-6666

3

Av das industrias

2400, Eldorado do

Sul, RS

ZA

M5 1,50 100,00 54.000,00 0,00 54.000,00 1.843,79 20.000,00 0,72 35.000.000,00 154,42 Remax

(51) 3083-0707

(51) 99173-8397

4

Estrada Do Conde,

Centro, Eldorado do

Sul, RS

ZA

M4 2,00 550,00 80.305,50 0,00 80.305,50 1.009,50 22.593,28 0,67 30.000.000,00 183,85

Auxiliadora

Predial (51) 3499-2576

5 BR-116, Eldorado

do Sul, RS

ZA

M5 1,50 46,00 15.000,00 0,00 15.000,00 500,58 750,00 0,72 4.000.000,00 248,57 Proprietário (51) 3216-1122

6

Estrada Do Conde,

Centro, Eldorado do

Sul, RS

ZA

RE1 1,00 100,00 41.280,00 18.060,00 25.929,00 0,00 0,00 1,00 5.000.000,00 192,83

Auxiliadora

Predial (51) 3061-1011

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA

Nº LOCALIZAÇÃO OFERTA ESQUINA TOPOGRAFIA PROF. TESTADA F. ZONA LOC. ÁREA VALOR HOMOG. (R$/M²)

VALOR SANEADO (R$/M²)

AVALIANDO

_

Rodovia BR 290 Km 108 (Av.

Industrial Belgraff) -Eldorado do

Sul - RS

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 _ _

COMPARATIVOS

1 Estrada Do Conde - Sans Souci,

Eldorado do Sul - RS 0,80 1,00 1,00 1,41 1,19 1,00 1,27 0,94 234,47 234,47

2 Itaí, Eldorado do Sul - RS 0,80 1,00 1,00 1,00 1,09 1,00 1,08 1,04 186,76 186,76

3 Av das industrias 2400, Eldorado

do Sul, RS 0,80 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,08 1,06 144,33 144,33

4 Estrada Do Conde, Centro,

Eldorado do Sul, RS 0,80 0,95 1,00 1,00 0,84 1,00 1,00 1,11 132,78 132,78

5 BR-116, Eldorado do Sul, RS 0,80 1,00 1,00 1,00 1,19 1,00 1,08 0,90 231,81 231,81

6 Estrada Do Conde, Centro,

Eldorado do Sul, RS 0,80 1,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,27 0,93 190,71 190,71

MÉDIA = 186,81 186,81

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

FONTE: GOOGLE EARTH, EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD – VALUATION & ADVISORY

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



TRATAMENTO DE AMOSTRA

Unitário Médio (R$/M²): 188,92

HOMOGENIZAÇÃO

Limite Superior (+30%): 242,85

Limite Inferior (-30%): 130,77

Intervalo Proposto 30%

Número de Elementos: 6

Unitário Médio Homogeneizado (R$/M²): 186,81

SANEAMENTO

Limite Superior: 214,87

Limite Inferior: 158,75

Amplitude do Intervalo de Confiança: 20,00%

Desvio Padrão: 42,51

Distr. "T" Student: 1,48

Coeficiente (Desvio/Mas): 23%

Número de Elementos Após Saneamento: 6

Unitário Médio Saneado (R$/M²): 186,81



Área de Terreno (M²): 34.972,32

VALOR DE MERCADO VENDA (R$): 6.533.200,00

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DETERMINAÇÃO DO VALOR DE CONSTRUÇÃO

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro

quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações,

aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.

Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator

de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de

depreciação é apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui

perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e

(3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo

seu valor;

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos

que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões

atuais; e

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas

na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos

adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação

física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da

construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica

estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:

Adotamos o fator de comercialização de 0,80 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel

equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao

local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo

interesse na transação.

A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor de terreno, bem como as

construções e benfeitorias em estudo, de acordo com o método evolutivo.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



TERRENO - CALCULO EVOLUTIVO

ENDEREÇO ÁREA DE TERRENO (M²) UNITÁRIO MÉDIO (R$/M²) VALOR TOTAL (R$)

Rodovia BR 290 Km 108 (Av. Industrial Belgraff) -Eldorado do Sul - RS 34.972,32 186,81 6.533.200,00

CONSTRUÇÕES

DENOMINAÇÃO ÁREA TOTAL (M²)

PAD. IBAPE

FATOR R8N

R8N BASE

CUSTO UNITÁRIO (R$/M²)

IDADE (ANOS)

CONSERV. VIDA ÚTIL (ANOS)

VIDA REMAN. (ANOS)

DEPRE. CUSTO NOVO (R$) CUSTO DEPRECIADO (R$)

Construções 4.327,29

2.2.3

Galpão

Médio

1,3 1.390,49 1.843,79 6 c 80 74 0,936 7.978.612,90 7.468.000,00

SUBTOTAL 4.327,29 7.978.612,90 7.468.000,00

BENFEITORIAS

DENOMINAÇÃO ÁREA TOTAL

PAD. IBAPE

FATOR R8N

R8N BASE

CUSTO UNITÁRIO (R$/M²)

IDADE (ANOS)

CONSERV. VIDA ÚTIL (ANOS)

VIDA REMAN. (ANOS)

DEPRE. CUSTO NOVO (R$) CUSTO DEPRECIADO (R$)

Estacionamento

Descoberto 30.645,03 - - - 145,94 6 c 30 24 0,858 4.472.335,68 3.837.300,00

SUBTOTAL 30.645,03 4.472.335,68 3.837.300,00

CUSTO DE REPOSIÇÃO TOTAL (R$) 17.838.500,00

Fator de Comercialização 0,80

VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) 14.270.800,00

Valor do Imóvel por m² construído 3.298

Valor do Imóvel por m² de terreno 408

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Conforme definido no artigo 8.2.1. da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda e/ou locação de propriedades similares na região

circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à

localização, área, idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por

exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação

escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade

deste método é dependente da/do (i) disponibilidade de ofertas de venda e locação de propriedades

similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de

fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, utilizamos os seguintes

fatores:

Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado;

Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo,

infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc;

Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico, fator comercial, acessibilidade, etc;

Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde

quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa;

Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em

função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de

Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui

perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e

(3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo

seu valor;

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos

que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões

atuais; e

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas

na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos

adversos. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação

física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da

construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica

estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

A seguir apresentamos o resultado dos cálculos para determinação do valor de locação mensal do

imóvel:


Unitário Médio Equivalente (R$/m²): 15,92


VALOR DE MERCADO LOCAÇÃO MENSAL (R$): 117.700,00

Área Construída (m²): 4.327,29


Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o

tratamento da amostra, referentes à determinação do valor de locação para imóveis comerciais na

região.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO

Nº LOCALIZAÇÃO ÁREA DO TERRENO (M²)

ÁREA CONSTRUÍDA (M²)

TÉRREO (M²)

MEZANINO (M²)

SUPERIOR SOBRELOJA (M²)

VAGAS RECÚO

TERRENO EXCEDENTE (M2)

ÁREA EQUIVALENTE (M²)

ALUGUEL PEDIDO (R$)

VALOR UNITÁRIO LOCAÇÃO (R$/M²)

CONTATO TELEFONE

AVALIANDO

_

Rodovia BR 290 Km 108

(Av. Industrial Belgraff) -

Eldorado do Sul - RS

34.972,32 4.327,29 4.327,29 0,00 0,00 0,00 30.645,03 7.391,79 - - Cushman &

Wakefield (11) 3513-6738

COMPARATIVOS

1 Rua América, Eldorado do

Sul - RS 2.000,00 2.000,00 2.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.000,00 40.000,00 20,00

Portal

Assessoria

Imobiliária

(51) 3321-2010

(51) 8124-5000

2 Rua Edu Chaves, 316, São

João, Porto Alegre - RS 1.100,00 2.500,00 1.000,00 600,00 900,00 15,00 100,00 1.913,75 30.000,00 15,68

Ferreira

Imóveis (51)3334-1599

3

Rodovia Governador

Leonel de Moura Brizola

BR- 386, KM 439 -

Pederira, Nova Santa Rita -

RS

6.500,00 6.500,00 6.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.500,00 97.500,00 15,00

Central de

Locação

Logística

(51)9251-4400

4 Rua José Pedro Boéssio,

Porto Alegre/RS 2.038,00 1.400,00 1.100,00 300,00 0,00 15,00 938,00 1.437,55 15.000,00 10,43

Residence

Imóveis

(51)99847-

2267

5

Avenida São Paulo, 550,

São Geraldo, Porto

Alegre/RS

1.620,00 1.413,00 940,00 0,00 473,00 0,00 680,00 1.244,50 19.000,00 15,27 Boulevard

Imóveis (51)3026-2676

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA

Nº LOCALIZAÇÃO OFERTA PADRÃO LOCALIZAÇÃO ÁREA DEPRECIAÇÃO VALOR HOMOG. (R$/M²)

VALOR SANEADO (R$/M²)

AVALIANDO

_ Rodovia BR 290 Km 108 (Av. Industrial

Belgraff) -Eldorado do Sul - RS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

COMPARATIVOS

1 Rua América, Eldorado do Sul - RS 0,90 1,16 1,08 0,85 0,95 18,66 18,66

2 Rua Edu Chaves, 316, São João, Porto Alegre

- RS 0,90 1,23 0,90 0,84 1,14 15,80 15,80

3

Rodovia Governador Leonel de Moura Brizola

BR- 386, KM 439 - Pederira, Nova Santa Rita -

RS

0,90 1,19 1,04 0,97 1,03 16,63 16,63

4 Rua José Pedro Boéssio, Porto Alegre/RS 0,90 1,42 0,97 0,81 1,14 12,60 12,60

5 Avenida São Paulo, 550, São Geraldo, Porto

Alegre/RS 0,90 1,28 0,88 0,80 1,21 15,92 15,92

MÉDIA 15,92 15,92

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

FONTE: GOOGLE EARTH, EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD – VALUATION & ADVISORY

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



TRATAMENTO DE AMOSTRA


HOMOGENIZAÇÃO

Limite Superior (+30%): 20,70

Limite Inferior (-30%): 11,15

Intervalo de Confiança: 30%

Número de Elementos: 5,00

Unitário Médio Homogeneizado (R$/M²): 15,92

SANEAMENTO

Limite Superior: 17,08

Limite Inferior: 14,76

Amplitude do Intervalo de Confiança: 20%

Desvio Padrão: 2,18

Distr. "T" Student: 1,19

Coeficiente (Desvio/MAs): 0,14

Número de Elementos Após Saneamento: 5,00

Unitário Médio Saneado (R$/M²): 15,92


Unitário Médio - Equivalente(R$/m²): 15,92


VALOR DE MERCADO LOCAÇÃO MENSAL (R$): 117.700,00

Área Construída (m²): 4.327,29


VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CONCLUSÃO FINAL DE VALOR

Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações

técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário concluímos o seguinte valor para o imóvel

localizado na Rodovia BR 290 km 108 município de Eldorado do Sul estado do Rio Grande do

Sul, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 19 de Abril de 2017, em:

VALOR DE MERCADO PARA COMPRA/VENDA:

R$ 14.270.800,00

(QUATORZE MILHÕES, DUZENTOS E SETENTA MIL, OITOCENTOS REAIS).

VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO MENSAL:

R$ 117.700,00

(CENTO E DEZESSETE MIL, SETECENTOS REAIS) MENSAIS.

Alan Constantino Danilo Barbosa

Consultor Sênior, Valuation & Advisory. Consultor, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. Cushman & Wakefield, Brasil.

Mauricio Itagyba, MRICS, RICS Registered

Valuer

CREA: n° 5061069994

Gerente Sênior, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS DA FACHADA DO IMÓVEL

ASPECTOS DA FACHADA DO IMÓVEL

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS DA ENTRADA

ASPECTOS DO ESTACIONAMENTO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS INTERNO DO TÉRREO – ÁREA GOURMET

ASPECTOS INTERNO– SANITÁRIOS

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS INTERNO – DORMITÓRIO

ASPECTOS INTERNO – REFEITÓRIO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTO INTERNO– GALPÃO (OFICINAS)

ASPECTO INTERNO DO TÉRREO E MEZANINO – LOJA

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTO INTERNO DO TÉRREO– LOJA

ASPECTO EXTERNO DO TERRENO ADJACENTE

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTO INTERNO DO GALPÃO – OFICINAS

ASPECTOS INTERNO DO IMÓVEL – DEPÓSITO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD II

VIA D

IGITAL


Documents

VIA DIGITAL - vxinforma.vortx.com.brvxinforma.vortx.com.br/Uploads/Documentos/Operacao_10747/Laud… · equivalentes entre 1.244,50 m² e 6.500,00 m² e valores pedidos para locação