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2018
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 – Sala 401 – Champagnat – Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.247/06/2018
Terreno urbano com área de 173,08m², com 64,00m2 de
benfeitoria em Curitiba/PR. Matrícula 7.465 7º CRI de
Curitiba/PR
2ª Vara de Execuções Fiscais Estaduais de Curitiba/PR
AUTOS: 0001519-54.2011.8.16.0179
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
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ÍNDICE.................................................................................................01
1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03
3. OBJETO...................................................................................................05
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................06
5. OBJETIVO.................................................................................................12
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................13
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................13
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................13
9. PESQUISA DE VALORES............................................................................14
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA................................14
11. ENCERRAMENTO.....................................................................................15
ANEXOS
Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 2ª Vara de Execuções Fiscais Estaduais de Curitiba/PR
OBJETO: Terreno urbano com área de 173,08m² em Curitiba/PR. Matrícula 7.465 7º
CRI de Curitiba/PR
FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: junho de 2018
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO
VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 286.000,00 (Duzentos e oitenta e seis
mil reais)
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. Todas as informações foram obtidas junto aos autos e Prefeitura Municipal de Curitiba/PR
2.2. O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel
2.3. Na Penhora dos Autos, o imóvel consta com numeração predial 2.013 da Rua Tem.
Francisco Ferreira de Souza, e Indicação Fiscal 84.124.12.000. Imóvel com Área total de
terreno de 173,08m² com benfeitoria de 64,00m² de área exclusiva, área exclusiva de
terreno de jardim e quintal de 65,08m², área de uso comum de terreno de 43,75m².
No local não encontramos tal numeração predial. A consulta junto a Prefeitura Municipal
de Curitiba para a Indicação Fiscal acima, resultou como inexistente.
2.4. Em consulta com a Prefeitura Municipal de Curitiba, do terreno nº 12 da quadra nº 29 da
Planta Fazenda Boqueirão, como consta matrícula 7.465 7ª CRI de Curitiba, nos
forneceram o croqui abaixo, pelo qual localizamos o Imóvel fisicamente e no Google Earth,
onde:
(i) No local encontramos o referido imóvel com numeração predial 2.010 – sendo a
mesma numeração predial repetida no imóvel vizinho.
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28 metros da
rua ao imóvel
Lote 12 quadra 29
28 metros da
rua ao imóvel
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Numeração predial 2010 repetida em 2 imóveis
3. OBJETOS
3.1. Tipo do bem: Imóvel urbano residencial
3.2. Descrição sumária do bem
Terreno urbano com área de 173,08,m² com benfeitoria com área de 64,00m², matrícula
7.465 do 7º CRI de Curitiba, PR, localizado à Rua Tenente Francisco Ferreira de Souza, 2010
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4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Boqueirão é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná. Está situado na região sudoeste
do município.
A economia da região é variada, porém, com uma concentração de industrias metalúrgicas e
comércio de tecidos fixado principalmente na Rua Bley Zorning.
O Boqueirão é um dos maiores bairros da capital paranaense e entre as inúmeras instituições
existentes, encontramos a escola de samba Jesus Bom à Beça
Boqueirão
Subprefeitura Boqueirão
Bairros
Limítrofes
Alto Boqueirão, Hauer,Uberaba e Xaxim.
Principais
Vias
Avenida Marechal Floriano Peixoto; Rua Waldemar Loureiro Campos; Rua Salvador
Ferrante; Rua Pastor David Koop
Pontos de
referência
Cemitério Municipal do Boqueirão; Fundação Educacional Menonita; Colégio Erasto
Gaetner; Parque Náutico; Terminal do Carmo; Rua da Cidadania do Carmo; Colégio
Victor Ferreira do Amaral
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https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasilhttps://pt.wikipedia.org/wiki/Curitibahttps://pt.wikipedia.org/wiki/Paran%C3%A1https://pt.wikipedia.org/wiki/Escola_de_sambahttps://pt.wikipedia.org/wiki/Jesus_Bom_%C3%A0_Be%C3%A7ahttps://pt.wikipedia.org/wiki/Subprefeiturahttps://pt.wikipedia.org/wiki/Boqueir%C3%A3o_(subprefeitura)https://pt.wikipedia.org/wiki/Alto_Boqueir%C3%A3o_(Curitiba)https://pt.wikipedia.org/wiki/Hauer_(Curitiba)https://pt.wikipedia.org/wiki/Uberaba_(Curitiba)https://pt.wikipedia.org/wiki/Xaxim_(Curitiba)https://pt.wikipedia.org/wiki/Rua_Waldemar_Loureiro_Camposhttps://pt.wikipedia.org/wiki/Rua_Salvador_Ferrantehttps://pt.wikipedia.org/wiki/Rua_Salvador_Ferrantehttps://pt.wikipedia.org/wiki/Rua_Pastor_David_Koophttps://pt.wikipedia.org/wiki/Cemit%C3%A9rio_Municipal_do_Boqueir%C3%A3ohttps://pt.wikipedia.org/wiki/Funda%C3%A7%C3%A3o_Educacional_Menonitahttps://pt.wikipedia.org/wiki/Col%C3%A9gio_Erasto_Gaetnerhttps://pt.wikipedia.org/wiki/Col%C3%A9gio_Erasto_Gaetnerhttps://pt.wikipedia.org/wiki/Rua_da_Cidadania
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5. OBJETIVO
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
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6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
MÓVEL: CASA N° 02, QUE TOMOU O N° 2.010, DA RUA TEM. FRANCISCO FERREIRA DE SOUZA, COMPONENTE DO CONJUNTO RESIDENCIAL VENEZA, COM ÁREA CONSTRUíDA EXCLUSIVE DA 64,00M2, ÁREA DE IMPLANTAÇÃO NO SOLO DE 64,00M2, ÁREA DE USO EXCLUSIVO DO TERRENO DE JARDIM E QUINTAL DE 65,33M2, ÁREA DE USO COMUM DO TERRENO DE 43,75M2, ÁREA CORRESPONDENTE TOTAL DE 173,08M2, DA QUADRA N° 29, DA PLANTA FAZENDA BOQUEIRÃO, COM ÁREA TOTAL DE 723,00M2, MEDINDO 14,46M DE FRENTE PARA A RUA TEM. FRANCISCO FERREIRA DE SOUZA; MEDE DE QUEM DA RUA OBSERVAR, PELO LADO DIREITO NUMA EXTENSÃO DE 50,00M, CONFRONTANDO COM IMÓVEL DE HELENA HEINECK; PELO LADO ESQUERDO NA EXTENSÃO DE 50,00M, COM IMÓVEIS DE ADOLFO SCHEFFER E, FUNDOS NA EXTENSÃO DE 14,46M, COM IMÓVEL DE OTTOHORNICK, 7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Baixo/regular
7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.
7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Esse estudo possui as seguintes especificações, na utilização do MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a determinação do valor de mercado através no
GRAU EXPEDITO
Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto de custo,
conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de
projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
8.1.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1.1. Localização: Variando de acordo com a localização determinada
pela circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias,
etc.
8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas 30%, adotado: Fa
(Sp/Sa) ^ (1/8).
8.1.1.3. Fator Oferta/Comercialização Terreno: 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada = 25%
• 20%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada
8.1.1.4. Fator Oferta FO =100% - FV - FA
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FO = 0,60 Onde: FV = Fator venda forçada* = 38%
• 18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 10% por ser parte ideal de terreno e não o todo, 5% para acerto de documentação e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada
FA = Fator Aluguel* = 2 %
0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel *Considerando tempo médio de 4 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias
8.2. Para a obtenção do valor das benfeitorias: O Método de Quantificação de Custo é
utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução,
podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por
orçamento.
8.3. Para a obtenção do valor dos bens, foi utilizado o método evolutivo, onde, a
composição do valor do bem avaliado é obtida através da conjugação de métodos, e
somatória dos valores, do terreno e das benfeitorias.
8.3.1. V = (VT + VB) 8.3.2. V= valor dos bens 8.3.3. VT = valor do terreno 8.3.4. VB = Valor das benfeitorias
9. PESQUISA DE VALORES
9.1 Valores das cotações de imóvel similar
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1. Valor de Venda Forçada do Imóvel: R$ 285.770,80 (Duzentos e oitenta e
cinco mil, setecentos e setenta reais e oitenta centavos)
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 2.700.000,00R$ 2.169,00 1.244,81R$ 1,00 1,37 0,60
2 690.000,00R$ 735,00 938,78R$ 1,05 1,23 0,60
3 6.915.000,00R$ 3.906,00 1.770,35R$ 1,00 1,47 0,60
4 750.000,00R$ 504,00 1.488,10R$ 1,00 1,14 0,60
5 990.000,00R$ 540,00 1.833,33R$ 0,85 1,15 0,60
Médias 2.409.000,00R$ 1570,8 1.455,07R$
Fatores de Homogemeização
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
15
10.1.1. Valor de Venda Forçada do Terreno R$ 233.884,73 (Duzentos e trinta e três
mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e setenta e três centavos).
10.1.2. Valor da Benfeitoria: R$ 51.886,07 (Cinquenta e um mil, oitocentos e
oitenta e seis reais e sete centavos).
10.2. Valor Arredondado de Venda Forçada: R$ 286.000,00 (Duzentos e oitenta
e seis mil reais)
11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo
os anexos relacionados abaixo) de 15 (quinze) folhas escritas só de um lado.
Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos
Curitiba, 06 de junho de 2018 HELCIO KRONBERG
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 2.700.000,00 2.169,00 1.244,81 1,00 1,37 0,75 1.279,05
2 690.000,00 735,00 938,78 1,05 1,23 0,75 909,32
3 6.915.000,00 3.906,00 1.770,35 1,00 1,47 0,75 1.951,81
4 750.000,00 504,00 1.488,10 1,00 1,14 0,75 1.272,32
5 990.000,00 540,00 1.833,33 0,85 1,15 0,75 1.344,06
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Localização
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação: Mat. 7.465 Tipo: Laudo completo Solicitante: 2ªV. Exec. Fiscais Ctba
Lograd.: R. Tenete Francisco Ferreira de Souza 2008 Complemento:
BoqueirãoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná
Nº:
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
909,32
1.951,81
6.756,57
3
347,50
1.042,49
1.351,31
1.279,05
240,200565
376,654161
141.868,357265
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,5943
1,1735
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
1.093,09
1.609,54
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
173,08
1.351,31
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
19,11
19,11
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 1.351,31
233.884,73
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
duzentos e trinta e três mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e setenta e três centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
1.148,62
1.351,31
1.554,01
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 02/05/2018
1.279,051.244,81
909,32938,78
1.951,811.770,35
1.272,321.488,10
1.344,061.833,33
Q46Q26
Q47
Q48
Q27
Q28
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1,03
0,97
1,10
0,85
0,73
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1
.2
.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
909,32
1.256,82
1.604,32
INTERVALO
Até
1.256,82
1.604,32
1.951,81
Freq.
1
3
1
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Hélcio Kronberg1/3
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra........................................................................( meses ):
Taxa de administração da obra.............................................................................................( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção.......................( % ):
Lucro ou remuneração da construtora...................................................................................( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:
Idade Real..........................................................................................................................(anos):
Vida útil total provável........................................................................................................(anos):
Idade em % da vida................................................................................................................(%):
Fator de depreciação............................... .................................................................( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Área construída padrão ( Predominante ) ( Ap )...................................................................( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico )...........................................................................( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
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------------------
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------------------
------
------
------
------
------
------
------
------
------
i
1
2
3
4
5
6
7
8
9
4,00
12,00
4,00
15,00
34,00
55,00
61,82
sinduscom pr
30/05/2018
Normal
64,00
1.812,67
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ).............................................................................................(%):
Fator K ( Ross - Heidecke )............................................................................................(decimal):
33,20
66,61
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,3339
Identificação: casa Tipo: Laudo completo Solicitante: aa
Lograd.: aaa aa Complemento: aa
aaBairro: Cidade: aa Estado: Paraná
Nº:
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Hélcio Kronberg2/3
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
64,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Área equivalente de construção ( Ae ).............. ..................................... ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
8
9
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
12
13
14
15
16
17
18
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB.................... ................................................... ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Hélcio Kronberg3/3
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
Valor final das construções ( VFC )................ .............................................( R$ ): 51.886,07
06/06/2018
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
cinquenta e um mil, oitocentos e oitenta e seis reais e sete centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
74,65
8,96
3,34
13,04
(considerando a depreciação):
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
ANEXO PESQUISA DE MERCADO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
IMÓVEL X COTAÇÕES
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJ629 PGCLF LBKJW 3ERGB
PR
OJU
DI - P
rocesso: 0001519-54.2011.8.16.0179 - Ref. m
ov. 231.2 - Assinado digitalm
ente por Helcio K
ronberg:08518784824
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COTAÇÃO 1
VALOR: R$ 2.700.000,00
Área: 2.169,00 m² R$/m²: R$ 1.244,81
DESCRIÇÃO: - Rua Ten. Francisco Ferreira de Souza, nº 1. 922 (2 terrenos) , com frente também
para a Rua Frederico Maurer, nº 1. 851 (1 terreno) , nas proximidades do Detran/pr. - Área
composta por 3 terrenos juntos, cada qual medindo 14, 46m x 50m, totalizando 723 m² cada
terreno e 2. 169 m² de área total. Dois terrenos com frente para a Rua Ten. Francisco Ferreira de
Souza (28, 92 m² de testada) e um terreno com frente para a Rua Frederico Maurer (14, 46m de
testada) . - Zoneamento zt-mf (Zona de Transição Mal. Floriano, permitindo habitação coletiva,
residencial, comercial e serviços) , com topografia plana e totalmente murada. Altura máxima
permitida de 2 pavimentos, podendo chegar a 4 pavimentos mediante a aquisição de potencial
construtivo. - Taxas: iptu/2018: R$184, 62/mês (cada terreno)
URL https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-hauer-2925772671.html
Localização: Rua Ten. Francisco Ferreira de Souza, nº 1. 922
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-hauer-2925772671.html
COTAÇÃO 2
VALOR: R$ 690.000,00
Área: 735,00 m² R$/m²: R$ 938,78
DESCRIÇÃO: Excelente Terreno residencial e comercial. Amplo, plano, com vários barracões industriais nas proximidades; zs1. Agende sua visita! Venda R$ 690. 000, 00 - 01/05/2018
URL: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-comercial-a-venda-hauer-curitiba.-2930629523.html
Localização: Excelente Terreno residencial e comercial. Amplo, plano, com vários barracões industriais
nas proximidades; zs1. Agende sua visita! Venda R$ 690. 000, 00 - 01/05/2018
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-comercial-a-venda-hauer-curitiba.-2930629523.htmlhttps://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-comercial-a-venda-hauer-curitiba.-2930629523.html
COTAÇÃO 3
VALOR: R$ 6.915.000,00
Área: 3.906,00 m² R$/m²: R$ 1.770,35
DESCRIÇÃO: Excelente terreno de esquina comercial ou residencial 3. 906 m2 de área privativa, localização privilegiada, fácil acesso, com ponto de ônibus na frente, ótimo para prédios comercial ou
residencial. Possível construção de sub-solo e quatro pavimento.
URL: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-hauer-2932906653.html
Localização: Oliveira Viana 821, Hauer, Curitiba
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-hauer-2932906653.html
COTAÇÃO 4
VALOR: R$ 750.000,00
Área: 504,00 m² R$/m²: R$ 1.488,10
DESCRIÇÃO:. Terreno 504 m² zt_lv zona de transição linha verde 12-S-Sul - aib3, murado, topografia plana, região privilegiada do hauer, próximo a comércio e escolas. Vale a pena conferir! Ligue e agende uma visita.
(41)
URL: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-hauer-curitiba.-2933132779.html
Localização: - Rua Júlio César Ribeiro de Souza 1425, Hauer, Curitiba
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-hauer-curitiba.-2933132779.htmlhttps://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-hauer-curitiba.-2933132779.html
COTAÇÃO 5
VALOR: R$ 990.000,00
Área: 540,00 m² R$/m²: R$ 1.833,33
DESCRIÇÃO:. Belíssimo terreno de meio de quadra, em ótima localização comercial entre o Shopping Cidade e o Terminal Hauer, podendo construir até 4 pavimentos. Contendo - Frente: 12, 00 metros; -
Lateral esquerda: 45, 00 metros; - Lateral direita: 45, 00 metros; - Fundo: 12, 00 metros; - Totalizando: 540,
00m; - Zoneamento: se-mf Setor Especial Marechal Floriano. - Contem nos fundos uma casa com
aproximadamente 155, 00m.
URL https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-hauer-2936081206.html
Localização:, Tenente Francisco Ferreira de Souza , Hauer, Curitiba
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
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ANEXO DOCUMENTOS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
RECiISTROREGISTRO DE IMÓVEIS7.a CIRCUNSCRIÇÃO - CURITIBA. PARANÁRua 15 de Novembro, 266 - 1.0 Andar
ConJ. 11e 12 • Fone: 223.1881
TITULAR: Irani Salgado de Souza Villenc. P. F. 005.267.119-49
__~.II(i~~ .MATRíCULA N,º - 7.465- I
'----_ ••••••••••••••••• ------'••••••• -.mmm.
F I C H A
- 1 -
RUBRICA =l- ...J J .J ,. /. () I)\:>'~~..e~
rc
~
IMÓVEL:Casa n9 02, que tomou o n9 2.013, da Rua Tenente Francisco Ferreira de Souza, componente do Conjunto Residencial Veneza, com área construída exclusiva de 6~00m2, área de implantação no solo de 64,00m2, área de uso e~clusivo do terreno dejardim e quintal de 65,33m2, área de uso comumdo terreno d~ 43',75m2, área corres-pondente total de l73,08m2, correspondendo-lhe a fração idekl do solo de 0,239391,construído sobre o lot~ de terreno n9 12, da quadra n9 29, HaPlanta Fazenda Boqueirão, com a área total de 723,00m2, medindo l4,46m de frente para a Rua Tenente Fr-cisco Ferreira de Souz~; mede de quem da rua observar, pelo lado direito numa ex -=tensão de 50,00m, confrontando com imavel de Helena Heineckr; pelo lado esquerdo -na extensão de 50,00m, com imaveis de Adolfo Scheffer e, fuhdos na extensão de 14,46m, com imóvel de Otto Hornick, com a indo fiscal 84-l24-l~ .000, do Cadas tro Municipa!. .. IProprietaria:,RECANTHO CONSTRUÇÃOCIVIL LTDA., inscrita no FGC/MFsob n9 75.672 •••626/0001'-43, com sede ã Rua Treze de Maio n9 336, nesta Capital.
IRegistro anterior: R-4/3.073, do Livro de Registro Geral, deste Ofício.
I
Cadastro Imobiliário: 7,-B4A-57-=005/2. :
Obs.:As partes assumiram integral responsabilidade na matrícula aqu~s~t~va.Curiti.ba~~~,e.e~ de ~.?83.
Jl~!:j::J":;;3~1"__~. -,... .. _. Vé:
os
REGISTRO DE iMÓVEIS7.a CIRCUNSCRiÇÃO. CURITIBA - PR
A presente fotocópia é reprodução fiel do nossoregistro. Dou fé.
Curitiba .ZQ de ~~ ~ de 20.\e.
CONTINUACÃO ' . I .Notas da Capital, às fls.086/088, do Livro 293-N, aos 23 de 0utubro de 2.001,
~. . Iproprietarios OSMAR DAVANÇO, no anverso qualificado, e sua mulher MARIZA DO ROCIOIFABRIcIO DA SILVA DAVANÇO, brasileira, química, port.ident.nQ 1.675.548-6-PR, ins
crita no CPF/MF sob nQ 316.875.559-15, VENDERAM o imóvel obj~to desta matrícula, a---~ ~ Iadquirente MARIA nURVALINA SMANIOTTO, brasileira, viuva, do lar, port.ident.nQ 3•.
7l2.698-5-PR, inscrita no CPF/MF sob nQ 873.626.869-00, residente e domiciliada na. IRua Tenente Francisco Ferreira de Souza nQ 2013, casa 2, nesta Capital, pelo valor
de R$.28.000,OO (vinte e oito mil reais), já pagos e quitados, e livre de quaisquer condições. ITBI nQ 568948, Exat. Capital, s/R$.30.300,00. Funrejus s/R$.56,O~~~::::~-~~~~_::~_:_:~~~~~~~~~-~~:~:~~:~_:::_~~-~:_:~::~::_~:_~~~~~~~~~--R-5/7.465 Protocolo n°.60:835 de 27.03.12: De conformidade com o Ofício n°.2.20012012~datado de 15
de março de 2.012~ extraído dos Autos de Execução Fiscal nO.13.910/2010~expedido pelaDra.Carolina Delduque Sennes Basso~ JVIM.Juizade Direito Substituta da 33, Vara da Fazenda Pública~Falências e Recuperação de Enlpresas~desta Capital, o qual fica arquivado neste Cartório sob nO.34.085-P-341~o imóvel objeto desta matrícula, foi PENHORADO para garantir a refe1ridaexecução, movida pelaexeqüente FAZENDA PÚBLICA DO ESTADO DO PARANÁ. contra a exetut'ida SPECIAL SERVICEALARMES MONITORADOS LTDA. Curitiba~aos 27 de março de 2.012. OficiaLG;1 .~. .
.c.j:'"'''',1 ""1(H,~/j, 'I?' r;)R-617.465 protocolo nO.61.054de 26.04.12: De conformidade COlllo Ofíciolno.22ei'lôti; datado de 16
de abril de 2.012. extraído dos Autos de Acão de Ex~cucão Fiscal nO.0001519-54.2011.8.16.0179, expedido pelo D~.RodrigoOtávio,Rodrigues GOl~lesdo Amatal, MM.Juiz eleDireito 'ela73Vara da Fazenda Pública, Falências e Recuperação Judicial, desta Comarca, lo qual fica arquivado neste, Cartório sob nO.34.220-P-343,o imóvel objeto desta matrícula, foi PENHOMDO para garantir a referidaexecução, movida pelo 'exeqüenteESTADO'DO PARANÁ, contra a executada SPECIAL SERVICE ALAR-MES l\10NITORADOS LTDA. Curitiba, aos 26 de abril de 2.012. Oficial.- ~)~'t:,"r'"1
I~lCafl>>>-~~~~ I
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ó0C\O ~REG. ~.~? . . .O~
Iranl S~S. Villen ($/ó'Oficial .
Marcelo Villen'" C Substituto .
~~eL!JJ3A ç PARp..~p..~ ~';'I.'l'V~""'::~'~~~~'lP~I"'.J1!l'i~
III
SEGUE
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08/06/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação