ARTIGO REAS INSTITUCIONAIS EM LOTEAMENTOS URBANOS Mariana Moreira Advogada Cepam abril de 2010 Em nosso trabalho cotidiano, temos observado que h muitas dvidas dos rgosmunicipaisincumbidosdaaprovaodeprojetosdeloteamentosacercadas reas institucionais destinadas instalao de equipamentos pblicos e comunitrios que devam servir aos novos ncleos habitacionais implantados. Trata-sedaexigncialegalvoltadaaoloteadordeentregaraoMunicpio partedaglebaaserparceladaparaquesejaminstaladosequipamentospblicose comunitrios,comopraas,readelazer,reasverdesereasinstitucionaisparaa construo de escolas, unidades de sade, reparties pblicas, dentre outras. NaredaoanteriordaLeiFederaln6.766/79,ovolumetotaldessas reasdeveriasomar,nomnimo,35%calculadosobreareatotaldaglebaaser parcelada.CabeaoMunicpiopormeiodeleidiscriminarasfinalidades,isto,o Municpiodevedefinirpor meiodeleiopercentualque serutilizadoparacada uma dasfinalidades.Dessaforma,encontramosnasleislocaisafixaodepercentuais que somam os 35% distribudos em percentuais menores e destinados a vias, praas e outros. Com a modificao da redao da mencionada Lei n 6.766/79 por meio da Lei n 9.785/99, o art. 4, inciso I, passou a determinar que essas reas, destinadas a sistemasdecirculao,aimplantaodeequipamentourbanoecomunitrioe espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para zona em que se situem. Almdisso,aLein9.785/99fezdesapareceraexignciadepercentual mnimode35%dagleba,vezquemodificouaredaodo1doart.4daLein 6.766/79. Dessaforma,aatualleigeraldeparcelamentodosolonoexigemaisa entregade,nomnimo,35%dereadagleba.Requer-se,atualmente,aentregade reasemnmerosuficienteparaatenderadensidadedeocupaoprevista,porlei, para a zona em que se situe o loteamento. Ocorre que muitas leis municipais de suplementao lei federal mantm a exigncia anterior de 35% ou mais de reas destinadas ao Municpio. Essas leis no foram revistas e condicionam os Municpios a uma norma legal que resulta, no raro, em aquisio obrigatria de reas destinadas a equipamentos que superam, em muito, as necessidades. Adefinioporleifederaldeumpercentualmnimoequeobrigava indistintamente a tudo e a todos, loteamentos e Municpios, era equivocada, pois no hloteamentosiguais,nemtampoucoMunicpios.Cadaumdeveserconsiderado como uma entidade nica, embora a lei precise fazer exigncias a todos. Andou bem o legisladorfederalquantoreformadaLein6.766/99nesseparticular,postoque passouaconsiderarasnecessidadeslocais,abandonandoasuperadaideiade padres nacionais. Vimos,entretanto,queapsareformadaleifederal,aleismunicipaisse mantiveram ntegras sem dispor sobre novas possibilidades. Sobre tal situao caberia indagar: o que deve prevalecer, a lei federal ou a lei local? Em nosso entender, cabe ao Municpio legislar de forma suplementar sobre amatria(parcelamentodosolourbano),servindoaleilocalparasuprireventuais lacunas da lei federal que permite ao ente municipal a edio de norma de adequao. Seassimfor,devemprevalecerasnormasdaleimunicipal,mesmoporquea aplicao da norma da lei federal depende da existncia de outra norma que de nvel municipal. Emresumo:sehouverleimunicipaldispondoqueopercentualdereas pblicas em loteamentos deve ser de 35%, isso deve ser exigido na conformidade da lei local. precisosalientar,todavia,queamodificaodaleilocaldeveserfeita, pois que os novos termos so muito mais adequados aos Municpios. Orientamos, por isso, aos Municpios inserir em suas leis de zoneamento ou de uso e ocupao do solo ou,ainda,naprprialeidoPlanoDiretor, quaisexignciasdereassero feitasaos loteadores em empreendimentos distribudos pelas zonas urbanas. Isto quer dizer: a lei de zoneamento (diviso da rea urbana em zonas de uso dos imveis e de ocupao dos terrenos) dever prever a necessidade de reas pblicasemempreendimentosfuturos,considerandoonmeroesperadode populaoresidenteeusuriaemcadaumadaszonas.Apenasparailustrar:sero exigidasreaspblicasporzonaenoporempreendimento,resultandoquepoder haverempreendimentoquenoestarobrigadoaentregarreasparaequipamento pblico, salvo, evidentemente, as ruas sem as quais no possvel a implantao de lotes. Outra questo consultada com certa frequncia referente possibilidade de ser antecipada a entrega de reas para equipamento. Explicamos. Osloteadores,antesmesmodeaprovarumprojetodeloteamentona Prefeitura,antecipama entregadereaspblicasexigidasparaolocal.Istosignifica que, no momento em que o loteador pretender aprovar um projeto, as reas pblicas j estariam entregues e incorporadas ao patrimnio do Municpio. Talmedidanoencontraqualquerfundamentojurdico,postoquetais reas so adquiridas pelo Municpio ex lege, isto , a aquisio ocorre por fora de lei edecorrentedoregistrodoparcelamentojuntoaocompetenteRegistrodeImveis. No se trata, pois, de doao de bens do loteador para o Municpio como ocorreria se fossepossvelaantecipao.Almdisso,asreaspblicasdeloteamentoso destinadasaatendernecessidadesdonovoncleohabitacionaldepossuir equipamentos comunitrios e pblicos instalados. Amedidaaindamaisdescabidaquandooloteadoroferecereas localizadas fora da gleba parcelada. Ora, tal medida no pode ser implementada pelas mesmasrazesacimaaduzidas,especialmenteemfunodoquedissemosa respeito da finalidade dessas reas para o novo loteamento. Emconcluso:asreaspblicaslocalizadasnosloteamentosurbanos devemser exigidasem quantidadeproporcionaldensidadeestimada paraoncleo habitacional,nopodendotalmedidaserantecipadapeloloteador,porquantoa necessidadedetaisreassomenteserconcretanomomentodaaprovaode projeto de loteamento.