OPERAÇÕES URBANAS NA CIDADE DE SÃO PAULO
2011PLANEJAMENTO DA MOBILIDADE URBANA
PLANEJAMENTO DA MOBILIDADE URBANA
OPERAÇÕES URBANAS NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO HISTÓRICO, RESULTADOS E PERSPECTIVAS
Fevereiro 2011
A cidade de São Paulo está dividida em zonas de uso, segundo a Lei
13.885/05:
Para cada zona de uso, a lei geral de zoneamento define o quanto se pode construir
(Coeficiente de Aproveitamento), qual a projeção do terreno se pode ocupar (Taxa
de Ocupação) e quais usos são permitidos
Os coeficientes de aproveitamento são classificados em:
• mínimo – abaixo do qual considera-se que a propriedade não cumpre sua
função social, estando o proprietário sujeito a sanções;
• básico – é aquele a que o proprietário do terreno tem direito, sem pagar nada;
• máximo – é o limite do que pode ser construído no terreno mediante
pagamento para a Prefeitura – outorga onerosa por área adicional de
construção. Os recursos vão para o Fundo Municipal de Urbanização e são
utilizados em todo o município.
Plano Diretor Estratégico
• Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0
OPERAÇÕES URBANAS
São instrumentos de parceria entre o poder público municipal e a iniciativa privada
para a implantação de projetos de renovação urbanística, com um investimento
mínimo de recursos por parte do Tesouro.
Os recursos para a implantação desses melhoramentos são provenientes da
concessão onerosa de direitos urbanísticos, como a superação de índices e
parâmetros da legislação de uso e ocupação do solo (aumento de gabarito de altura,
mudança de uso, aumento de área construída).
Uma operação urbana deve atender aos seguintes requisitos:
•ser objeto de lei específica
•especificar um perímetro de abrangência
•estipular um estoque de área adicional a ser comercializada
•os recursos obtidos devem ser utilizados exclusivamente na realização de
intervenções na própria operação urbana
1990 1995 1997 2001 2002 2004
Operação Urbana Anhangabaú é a
primeira aprovada em São Paulo (duração de
03 anos)
Operação Urbana Centro
Operação Urbana Água
Branca
Operação Urbana Consorciada
Água Espraiada
Plano Diretor Estratégico define as áreas de OUC , reafirma a
validade das operações existentes e complementa a
regulamentação
Operações Urbanas Consorciadas Faria
Lima e Rio Verde - Jacu
Eventos importantes
Operações Urbanas não consorciadas (Centro e Água Branca):
• são anteriores à lei federal 10.257/01 (Estatuto da Cidade)
• não possuem, necessariamente, programa de intervenções
definido
• a gestão não é, necessariamente, compartilhada entre a Prefeitura
e a Sociedade Civil
• o pagamento das contrapartidas é feito em dinheiro ou por meio
da execução de obras
Operações Urbanas Consorciadas (Faria Lima e Água Espraiada):
• já adequadas ao que estabelece a lei federal 10.257/01
• possuem programa de intervenções definido
• a gestão é compartilhada entre a Prefeitura e a Sociedade Civil
• utilizam os Certificados de Potencial Adicional de Construção –
CEPAC - como forma de pagamento
VANTAGENS DO MODELO
O Estatuto da Cidade exige que da lei específica que aprovar a operação urbana constará um plano prevendo:
• Transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização
ambiental
• Programa básico de ocupação da área definindo as intervenções na Região
• Atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela
operação
• Finalidade da Operação
Programa de médio / longo prazo que deverá ser seguido pelas várias administrações.
NECESSIDADE DE PROJETO URBANISTICO
• Beneficia o fluxo de caixa da Prefeitura
• Constrói a infra-estrutura antes de adensar a Região
• Vincula recursos para intervenções específicas
ANTECIPAÇÃO DOS RECURSOS
• Os recursos obtidos serão aplicados exclusivamente no perímetro da
própria operação urbana, tendo como consequências:
A infraestrutura das regiões de maior atração para investimentos será
financiada em grande parte pelo setor privado, disponibilizando recursos
do orçamento para regiões carentes
Parte da receita dos CEPAC financia, no perímetro da Operação Urbana,
melhorias sociais e ambientais
EQUILIBRIO NA DISTRIBUIÇÃO DE RECURSOS
• Beneficia moradores e usuários da Região
• Assegura para o investidor a perspectiva de valorização
• Facilita o planejamento de novos investimentos
• Reduz desequilíbrio do sistema viário
• Cria novo produto de investimento mobiliário, com lastro imobiliário
POSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DA INFRA ESTRURUTA ANTES DO ADENSAMENTO
• Representatividade regulada pelo Estatuto da Cidade para as Operações
Urbanas / CEPAC e não prevista para Outorga Onerosa e para a
Transferência de Direito de Construir
• Constante sintonia entre a Prefeitura e: Moradores Usuários permanentes Proprietários de terrenos Investidores privados Ambientalistas
• Exemplo de Entidades de profissionais de entidades pertencentes ao
Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Espraiada e Operação Faria
Lima: IAB, Instituto de Engenharia, OAB, FAU-USP, SECOVI, União dos
Movimentos de Moradia, Associação dos Moradores de Favelas
CONTROLE COMPARTILHADO DA SOCIEDADE CIVIL
• Pelo Estatuto da Cidade a Operação Urbana necessita um estudo prévio de
impacto de vizinhança
• As complementações do Plano Diretor de São Paulo (Lei 13.885/04 Art. 36)
exigem aprovação de EIA / RIMA para as Operações Urbanas
• Dificulta a alteração dos estoques de m² adicionais
• Vantagens:
Para a comunidade pelos debates anteriores à implantação
Para os investidores ao evitar surpresas na aprovação de projetos já
que foram duplamente debatidos, na aprovação da Lei e no EIA /
RIMA
EXIGENCIAS AMBIENTAIS
• Liberação de gabarito
• Acréscimo de taxa de ocupação (exceto Água Espraiada) quando
não há necessidade de liberação de gabarito
• Incentivo a remembramento de lotes
POSSIBILIDADE MODIFICAÇÃO DE USOS, INDICES E PARAMETROS
• Prévia definição da aplicação dos recursos
• Dinheiro “carimbado” para a Região e intervenções específicas
• Conta bancária específica para os recursos
• Intermediação financeira por instituição do Sistema CVM em leilão público
• CVM só libera novas emissões após:
Conclusão das obras anteriores
Esgotada distribuição dos CEPAC anteriores
Terem sido captados os recursos para conclusão da distribuição
anterior
• Prospecto da operação urbana e por emissão dos CEPAC
• Publicação de Relatórios pela Prefeitura
VINCULAÇÃO E TRANSPARENCIA NA APLICAÇÃO
Situação dos estoques em Dezembro de 2010
DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL DAS PROPOSTAS DE ADESÃO
Revisão da lei – próximas etapas
Elaboração do EIA-RIMA – Emissão da LAP pelo CADES
Definição da capacidade de demanda – Revisão das diretrizes viárias do Plano Urbanístico
Consolidação do texto da Lei – 30 dias a partir da emissão da LAP do EIA-RIMA,
Encaminhamento a Câmara Municipal – até o final de 2011.
área bruta = 650ha
Objetivos
formas de ocupação de acordo com características e potencialidades de cada setor;
conformar centralidade de serviços de alto padrão na região sudoeste;
plano de intervenções no sistema viário; formas de atendimento à população que mora em favelas; implantação de sistema de áreas verdes e espaços públicos.
• Foram realizados até o momento 8 leilões de CEPAC• CEPAC – R$ 4.000,00
ENTRADAS R$ 1.712.793.721,71
Outorga Onerosa 420.487.635,64R$
Leilão de CEPAC 1.047.908.464,18R$
CEPAC - Colocação Privada 140.971.609,42R$
Outras Entradas 597.384,05R$
Receita Financeira Líquida 102.828.628,42R$
SAÍDAS (R$ 1.096.242.920,40)
Obras e Serviços (652.119.770,05)R$
Taxa de Administração EMURB (68.436.688,13)R$
Despesas Bancárias, CPMF e Outros (2.570.865,17)R$
Desapropriação (145.687.904,88)R$
Desapropriação - HIS (6.985.039,89)R$
Habitação de Interesse Social - HIS (99.942.652,28)R$
Transporte Coletivo (120.500.000,00)R$
SALDO EM 30/09/2010 R$ 616.550.801,31
Túneis
Passagem em desnível das Av. Faria Lima x Av. Rebouças x Av. Eusébio Matoso
Passagem em desnível das Av. Faria Lima x Av. Cidade Jardim
área bruta = 1400ha
objetivos• estabelecer um plano urbanístico – qualificar o espaço público• formas de ocupação de acordo com características e
potencialidades de cada setor• plano de intervenções no sistema viário• formas de atendimento à população que mora em favelas• implantação de sistema de áreas verdes e espaços públicos
características estoque de área adicional de construção: 3.750.000 m²
• Setor Brooklin (máximo) = 1.500.000 m²;• Setor Chucri Zaidan (máximo) = 2.000.000 m²;• Setor Berrini (máximo) = 250.000 m²;• Setor Jabaquara (máximo) = 500.000 m²;• Setor Marginal Pinheiros (máximo) = 600.000 m².
ÁREA EDIFICADA IGUAL 1,2 VEZES A ÁREA DOS TERRENOS
BAIXAS DENSIDADES NA REGIÃO DO BRÁS
As operações Urbanas funcionam onde já existe interesse do mercado imobiliário, fazendo com que os investimentos se concentrem nas regiões onde eles já estão concentrados, aumentando assim as disparidades interurbanas (exclusão e segregação sócio espacial). Alguns técnicos do setor alegam que a falta de um programa de atendimento social faz com que ela funcione como um instrumento que aumenta a exclusão social na medida em que haja a expulsão da população residente na área de intervenção. Um dos seus objetivos é fazer com que o investimento privado custeie, através da outorga onerosa, o programa de obras proposto, porém muitas vezes o Poder Público tem gasto mais do que arrecadado (ex. O.U.Faria Lima) em detrimento das regiões mais carentes da cidade.
Considerações e criticas
Outra critica pertinente que se faz é que a falta de um projeto urbanístico que norteie as Operações Urbanas faz com que o seu resultado seja apenas imobiliário, sem que haja uma melhoria efetiva do espaço urbano que ela pretende reorganizar através da criação de novos espaços públicos, equipamentos sociais, área verdes e permeáveis.