Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
Marcel Minami Borges
A influência dos custos e viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social.
São Paulo 2009
Marcel Minami Borges
A influência dos custos e viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social.
Membros da Banca Examinadora:
Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto (Orientador) USP/POLI – Universidade de São Paulo Prof. Dr. Ricardo de Sousa Moretti UFABC – Universidade Federal do ABC Prof. Dr. Claudio Vicente Mitidieri Filho IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Habitação: Planejamento, Gestão e Projeto. Data da aprovação ___/___/_____
Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto (orientador) IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
Marcel Minami Borges
A influência dos custos e viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social.
Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Habitação: Planejamento e Tecnologia.
Área de concentração: Planejamento, Gestão e Projeto
Orientador: Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto
São Paulo Dez./2009
Ficha Catalográfica Elaborada pelo Departamento de Acervo e Informação Tecnológica – DAIT
do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT
S232i Borges, Marcel Minami
A influência dos custos e viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social. / Marcel Minami Borges. São Paulo, 2009. 171p.
Dissertação (Mestrado em Habitação: Planejamento e Tecnologia) - Instituto de
Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Área de concentração: Planejamento, Gestão e Projeto.
Orientador: Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto
1. Habitação de interesse social 2. Custo da construção 3. Tese I. Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Coordenadoria de Ensino Tecnológico II. Título 10-13 CDU 728.222.003(043)
AGRADECIMENTOS
À Deus.
Ao meu orientador, Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto, pelo apoio e orientação durante a
elaboração desta dissertação.
À minha família.
À todos os meus colegas, arquitetos e engenheiros da Caixa Econômica Federal
pelas contribuições e sugestões para este trabalho.
[...] o planejamento é necessário quando a consecução do estado
futuro que desejamos envolve um conjunto de decisões
interdependentes, isto é, um sistema de decisões. (ACKOFF apud
LIMMER, 2008, p.15).
RESUMO
Na produção habitacional para a população de baixa renda, os limites dos financiamentos são geralmente limitados pelas diretrizes dos programas habitacionais vigentes. Na cidade de São Paulo temos ainda o fator custo do terreno, fato que ressalta a importância do estudo de viabilidade e dos custos de um empreendimento. Este trabalho, com base em três estudos de casos, propõe a aplicação de uma metodologia de avaliação técnico-econômica em empreendimentos habitacionais de interesse social de até cinco pavimentos, de modo a avaliar a probabilidade de ocorrência da variável “custo do empreendimento” e a influência do custos dos serviços e etapas no custo total de produção de um empreendimento. Para este estudo, aplica-se o Método de Monte Carlo para a comparação de custos, de processos construtivos, de especificações técnicas e de padrões de acabamento visando embasar a tomada de decisões do empreendedor ou do agente financeiro na análise de viabilidade. Na engenharia civil, a variedade de tipologias, processos construtivos e especificações técnicas é enorme, restando o desafio de identificar as soluções técnicas mais adequadas ao empreendimento e de melhorias contínuas no planejamento, na gestão de obras e na elaboração de projetos racionais. Nos edifícios habitacionais de até cinco pavimentos e nas casas térreas, em alvenaria estrutural armada, observa-se a importância do projeto e dos custos da habitação em relação ao custo de produção de todo um empreendimento, principalmente quanto aos custos da fundação e supraestrutura.
Palavras Chaves: Avaliação técnico-econômica; estudo de viabilidade; custo;
habitação de interesse social;
ABSTRACT
The influence of the costs and feasibility of social interest housings undertaking.
In housing production for low income population, the financing limits are generally limited by present housing programs guideline. At São Paulo city, we still have the land cost factor, fact that emphasize the importance of feasibility study and costs of the undertaking. This research based on three case studies, proposes a methodology of technical-economic evaluation of social interest housing undertaking of up to five floors, in order to evaluate the probability of occurrence of the variable “undertaking cost” and the influence of the costs of services and stages in total production cost of the undertaking. For this study, the Monte Carlo Method is applied to compare costs of constructive process, technical specifications and finishing patterns, aiming to give a guideline for decisions taking of the undertaker or financial agent in feasibility analysis. In civil engineering the variety of typologies, constructive process and technical specifications are enormous, remaining the challenge to select the most suitable technology to the undertaking and continuous improvements in planning, management and accomplishment of rational project. In buildings up to five floors and in the bungalow, constructed in structural bricklaying, is remarkable the importance of project and housing cost in the total cost of the undertaking, mainly related to the groundwork and structure costs.
Key words: Technical-economic evaluation; feasibility study; cost; social interest
housing
Lista de ilustrações
Figura 1 Déficit habitacional urbano por região e faixa de renda mensal familiar
19
Figura 2 Influência do custo ao longo da fase do empreendimento 32
Figura 3 Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto 33
Figura 4 Evolução do custo acumulado de construção versus redução das possibilidades de interferência
34
Figura 5 Alternativa para as redes de água fria 37
Figura 6 Sistema de aquecimento solar coletivo e individual direto 37
Figura 7 Diagrama hidráulico: Sistema de aquecimento solar individual indireto
38
Figura 8 Implantação de ruas, cortes e aterros adequados 41
Figura 9 Evolução do custo SINAPI-BRASIL 44
Figura 10 Evolução dos índices da inflação e da construção civil 44
Figura 11 Distribuição de probabilidade triangular 52
Figura 12 Valores máximo e mínimo de variação 53
Figura 13 Distribuição triangular 66
Figura 14 Gráfico da distribuição em freqüência para 2000 cenários 68
Figura 15 Curva de classificação ABC 70
Figura 16 Gráfico probabilidade de ocorrência x custo 70
Figura 17 Perspectiva artística do empreendimento 74
Figura 18 Implantação do empreendimento 75
Figura 19 Planta do pavimento térreo 81
Figura 20 Corte e planta do apartamento tipo 84
Figura 21 Perspectiva artística do empreendimento 90
Figura 22 Planta apartamento tipo 96
Figura 23 Fachada da residência 104
Figura 24 Implantação Residencial Chiquinha Gonzaga 105
Figura 25 Perspectiva artística da casa térrea 110
Figura 26 Corte casa térrea 111
Figura 27 Planta casa térrea 111
Fotografia 1 Placa de obra 14
Fotografia 2 Laje pré-moldada treliçada com vigota cerâmica ou isopor 36
Fotografia 3 Residencial Nova Esperança 89
Gráfico 1 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 76
Gráfico 2 Probabilidade de ocorrência x custo total 78
Gráfico 3 Valores médios da curva ABC: Infraestrutura 79
Gráfico 4 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 82
Gráfico 5 Probabilidade de ocorrência x custo total 85
Gráfico 6 Valores médios da curva ABC: Habitação 87
Gráfico 7 Custo de produção: Residencial Colinas da Oeste 87
Gráfico 8 Custo unitário: Residencial Colinas da Oeste 88
Gráfico 9 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 91
Gráfico 10 Probabilidade de ocorrência x custo total 93
Gráfico 11 Valores médios da curva ABC: Infraestrutura 94
Gráfico 12 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 97
Gráfico 13 Probabilidade de ocorrência x custo total 99
Gráfico 14 Valores médios da curva ABC: Habitação 101
Gráfico 15 Custo de produção: Residencial Nova Esperança 103
Gráfico 16 Custo unitário: Residencial Nova Esperança 103
Gráfico 17 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 106
Gráfico 18 Probabilidade de ocorrência x custo total 108
Gráfico 19 Valores médios da curva ABC: Infraestrutura 109
Gráfico 20 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 112
Gráfico 21 Probabilidade de ocorrência x custo total 114
Gráfico 22 Valores médios da curva ABC: Habitação 116
Gráfico 23 Custo de produção: Residencial Chiquinha Gonzaga 117
Gráfico 24 Custo unitário: Residencial Chiquinha Gonzaga 118
Gráfico 25 Participação média no custo de produção dos estudos de caso
122
Gráfico 26 Custo da unidade habitacional dos estudos de caso – data-base março/2009
123
Quadro 1 Orçamento resumo A - Infraestrutura: Colinas da Oeste 76
Quadro 2 Orçamento resumo B - Infraestrutura: Colinas da Oeste 77
Quadro 3 Orçamento resumo C - Infraestrutura: Colinas da Oeste 77
Quadro 4 Orçamento resumo A - Habitação: Colinas da Oeste 82
Quadro 5 Orçamento resumo B - Habitação: Colinas da Oeste 83
Quadro 6 Orçamento resumo C - Habitação: Colinas da Oeste 83
Quadro 7 Orçamento resumo A - Infraestrutura: Nova Esperança 91
Quadro 8 Orçamento resumo B - Infraestrutura: Nova Esperança 92
Quadro 9 Orçamento resumo C - Infraestrutura: Nova Esperança 92
Quadro 10 Orçamento resumo A - Habitação: Nova Esperança 97
Quadro 11 Orçamento resumo B - Habitação: Nova Esperança 98
Quadro 12 Orçamento resumo C - Habitação: Nova Esperança 98
Quadro 13 Orçamento resumo A - Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga 106
Quadro 14 Orçamento resumo B - Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga 107
Quadro 15 Orçamento resumo C - Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga 107
Quadro 16 Orçamento resumo A - Habitação: Chiquinha Gonzaga 112
Quadro 17 Orçamento resumo B - Habitação: Chiquinha Gonzaga 113
Quadro 18 Orçamento resumo C - Habitação: Chiquinha Gonzaga 113
Quadro 19 Participação média no custo de produção: edifícios 120
Quadro 20 Participação média no custo de produção: casa térrea 121
Lista de tabelas
Tabela 1 Custo unitário SINAPI 49
Tabela 2 Variáveis consideradas no estudo 57
Tabela 3 Alternativas selecionadas: infraestrutura interna 58
Tabela 4 Alternativas selecionadas: Habitação 60
Tabela 5 Entrada dos dados 67
Tabela 6 Caracterização do empreendimento 74
Tabela 7 Infraestrutura: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
78
Tabela 8 Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura 79
Tabela 9 Habitação: valores mínimos, mais prováveis, máximos por etapa
84
Tabela 10 Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20uh) 85
Tabela 11 Caracterização do empreendimento 90
Tabela 12 Infraestrutura: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
93
Tabela 13 Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura 94
Tabela 14 Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
99
Tabela 15 Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20uh) 100
Tabela 16 Caracterização do empreendimento 105
Tabela 17 Infraestrutura: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
108
Tabela 18 Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura 109
Tabela 19 Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
114
Tabela 20 Probabilidade de ocorrência versus custo por unidade habitacional
115
Tabela 21 Resumo do custo unitário de construção da habitação 125
Tabela 22 Resumo do custo unitário SINAPI – Projeto padrão 125
Lista de abreviaturas e siglas
BDI Benefício de Despesas Indiretas
BNH Banco Nacional da Habitação
CAIXA Caixa Econômica Federal
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas
FNHIS Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social
HIS Habitação de Interesse Social
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
INPC Índice Nacional de Preços ao Consumidor
IPCA Índice de Preços ao Consumidor Amplo
IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
LDO Lei de Diretrizes Orçamentárias
TEM Manual Técnico de Engenharia
OGU Orçamento Geral da União
ONGs Organizações Não Governamentais
PlanHab Plano Nacional de Habitação
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios
PNH Política Nacional de Habitação
RMSP Região Metropolitana de São Paulo
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção
SindusCon Sindicato da Indústria da Construção Civil
SNHIS Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social
VI Valor de Investimento
Sumário
1 INTRODUÇÃO 13
1.1 Contextualização 13
1.2 Justificativa 16
1.3 Objetivo 17
1.4 Estrutura e desenvolvimento da dissertação 17
1.5 Aplicabilidade da metodologia 18
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 19
2.1 O déficit habitacional 19
2.2 A política habitacional no Brasil 20
2.3 As influências do custo no empreendimento 28
2.3.1 O custo SINAPI no Brasil 42
2.3.2 O fator escala 45
2.4 Parâmetros CAIXA de análise de viabilidade de empreendimentos 46
2.5 Análise do risco “custo” 49
2.5.1 O Método de Monte Carlo 50
2.5.2 Distribuição triangular 52
2.5.3 Método da estimativa de intervalo de risco 53
3 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 55
3.1 Parâmetros e bases de comparação 57
3.1.1 Infraestrutura interna 58
3.1.2 Habitação 60
3.2 Orçamentação das alternativas 64
3.3 Simulação de cenários 66
3.4 Análise dos resultados 69
4 ANÁLISE DE VIABILIDADE: ESTUDO DE CASO 72
4.1 Edifício residencial laminar: Residencial Colinas da Oeste 73
4.1.1 Infraestrutura interna 75
4.1.1.1 Análise dos resultados 78
4.1.2 Habitação 80
4.1.2.1 Análise dos resultados 84
4.2 Edifício residencial tipologia “H”: Residencial Nova Esperança 89
4.2.1 Infraestrutura interna 90
4.2.1.1 Análise dos resultados 93
4.2.2 Habitação 95
4.2.2.1 Análise dos resultados 99
4.3 Casa térrea: Residencial Chiquinha Gonzaga 104
4.3.1 Infraestrutura interna 105
4.3.1.1 Análise dos resultados 108
4.3.2 Habitação 110
4.3.2.1 Análise dos resultados 114
4.4 Comentários 119
4.4.1 Análise de custos 119
4.4.2 Comparação de cenários com parâmetros CAIXA 124
5 CONCLUSÃO 126
REFERÊNCIAS 128
Apêndice A: Orçamento da infraestrutura A: Colinas da Oeste 131
Apêndice B: Orçamento da infraestrutura B: Colinas da Oeste 132
Apêndice C: Orçamento da infraestrutura A: Colinas da Oeste 133
Apêndice D: Orçamento da habitação A: Colinas da Oeste 134
Apêndice E: Orçamento da habitação B: Colinas da Oeste 137
Apêndice F: Orçamento da habitação C: Colinas da Oeste 140
Apêndice G: Orçamento infraestrutura A: Nova Esperança 143
Apêndice H: Orçamento da infraestrutura B: Nova Esperança 144
Apêndice I: Orçamento da infraestrutura C: Nova Esperança 145
Apêndice J: Orçamento da habitação A: Nova Esperança 146
Apêndice K: Orçamento da habitação B: Nova Esperança 149
Apêndice L: Orçamento da habitação C: Nova Esperança 152
Apêndice M: Orçamento da infraestrutura A: Chiquinha Gonzaga 155
Apêndice N: Orçamento da infraestrutura B: Chiquinha Gonzaga 156
Apêndice O: Orçamento da infraestrutura C: Chiquinha Gonzaga 157
Apêndice P: Orçamento da habitação A: Chiquinha Gonzaga 158
Apêndice Q: Orçamento da habitação B: Chiquinha Gonzaga 161
Apêndice R: Orçamento da habitação C: Chiquinha Gonzaga 164
Apêndice S: Planta-baixa – apartamento tipo: Colinas da Oeste 167
Apêndice T: Planta-baixa – apartamento tipo: Nova Esperança 168
Apêndice U: Planta-baixa – casa térrea: Chiquinha Gonzaga 169
Apêndice V: Projeto padrão SINAPI – PR5-2Q-2125 170
Apêndice X: Projeto padrão SINAPI – CP1-2Q-46 171
13
1 INTRODUÇÃO
Na produção habitacional para a população de baixa renda, os limites dos
financiamentos estão geralmente limitados pelas diretrizes dos programas
habitacionais vigentes, cujos valores por unidade habitacional apresentam valores
reduzidos. Deste modo, é fundamental a análise dos custos na viabilidade de
empreendimentos habitacionais de interesse social visando otimizar os recursos
disponíveis. Para este trabalho, foram selecionados três projetos financiados pela
Caixa Econômica Federal dentro dos programas Crédito Solidário e Minha Casa
Minha Vida – Entidades para análise e estudo de custos.
1.1 Contextualização
“Nas últimas décadas, o papel do Estado na oferta de serviços e bens em
geral, e da habitação em particular, tem sofrido profundas alterações. Há uma
tendência clara de se reduzir a intervenção direta dos agentes públicos no processo
de provisão, de se estimular a participação de agentes não públicos, tais como o
setor privado, as ONGs e as próprias comunidades que recebem os serviços/ bens,
no caso, a habitação, bem como tem havido um esforço por parte desses agentes
neste mesmo sentido.” (WERNA et al., 2004, p.17). Neste contexto podemos citar o
programa Crédito Solidário e Minha Casa, Minha Vida – Entidades, executados com
a participação de cooperativas, associações e movimentos sociais.
O Programa Crédito Solidário visa à produção de novas habitações, a
conclusão ou reforma de moradias, mediante concessão de financiamento por até
20 anos, diretamente ao beneficiário, pessoa física, sem a incidência de juros para
famílias com renda familiar bruta mensal de até R$ 1.125,00, sendo admitida a
participação de até 35% do grupo associativo com renda familiar de até R$1.900,00.
O limite do financiamento, considerando a modalidade aquisição de terreno e
construção ou construção para a região metropolitana de São Paulo era de R$
30.000,00 por unidade habitacional.
14
A Instrução Normativa n° 14 do Ministério das Cidades, gestor do programa, de
25 de março de 2008, define o objetivo do Programa Crédito Solidário:
Melhoria da qualidade de vida por meio do atendimento às necessidades habitacionais da população de baixa renda, por intermédio da concessão de financiamento aos beneficiários finais organizados de forma associativa observada as modalidades operacionais, atendendo os padrões mínimos de salubridade, segurança e habitabilidade definidos pelas posturas municipais (BRASIL, 2008 p.02).
Este programa incentiva a participação popular através da gestão dos recursos
pela própria entidade organizadora, representado pelas cooperativas, associações
ou entidades da sociedade civil, sem fins lucrativos e pelas assessorias técnicas. A
Caixa Econômica Federal, agente operador e financeiro, após análise e aprovação
do projeto, é responsável pelo ateste da execução do empreendimento conforme
cronograma físico-financeiro.
Fotografia 1 – Placa de obra Fonte: Fotografado pelo autor (2008)
15
A composição do valor de investimento do empreendimento é composta pelo
financiamento direto aos beneficiários, com recursos do Fundo de Desenvolvimento
Social e de contrapartida adicional, de modo complementar o VI. Esta contrapartida
pode ser financeira, caracterizada por recursos dos próprios beneficiários, da
entidade organizadora ou de entes públicos (Estadual ou Municipal) ou em serviços,
caracterizado pelos serviços em mutirão. A mão-de-obra, neste caso, pode compor o
VI com valores equivalentes à mão-de-obra especializada. Os custos das unidades
habitacionais incluem projeto, assessoria técnica, custos do terreno, habitação,
infraestrutura, despesas de legalização e trabalho social.
A Instrução Normativa n° 36, de 15 de julho de 2009, regulamenta a Resolução
n° 141 do Conselho Curador do Fundo de Desenvolvimento Social, que cria o
Programa Habitacional Popular Entidades – Minha Casa, Minha Vida, no qual uma
parcela dos recursos são provenientes do Orçamento Geral da União. Este
programa admite os seguintes regimes de construção, sob gestão e a critério da
Entidade Organizadora e da Caixa Econômica Federal: autoconstrução, autoajuda
em mutirão, administração direta da Entidade Organizadora com contratação de
profissionais e/ ou empresas especializadas e empreitada global.
Os valores máximos da operação para os municípios da Região Metropolitana
de São Paulo são de R$ 52.000,00 para apartamentos e de R$ 48.000,00 para
casas, considerando o regime de construção por empreitada global e modalidade
aquisição de terreno e construção. Estes valores são reduzidos em 8% para os
demais regimes de construção e modalidades (construção em terreno próprio ou de
terceiros, aquisição de imóvel ou aquisição de terreno pela Entidade Organizadora).
O custo excedente a estes valores é de contrapartida dos beneficiários e/ ou
Entidade Organizadora.
Ressalta-se que estes percentuais podem ser reincorporados caso haja a
construção de equipamentos comunitários e/ ou ampliação da área interna em
relação às áreas construídas referenciais de 42m² para apartamentos e 38m² para
casas.
16
1.2 Justificativa
Nos financiamentos habitacionais para a população de baixa renda, com renda
familiar bruta de até 3 salários mínimos, as área internas são geralmente mínimas,
de modo a reduzir os custos de produção. Na grande São Paulo, temos, ainda, o
alto custo da terra, fato que agrava a minimização das áreas úteis, prejudicando,
muitas vezes, a habitabilidade e o convívio destas famílias, em sua maioria
numerosa. Segundo Rifrano (2006), o conceito de habitação extrapola a idéia de
proteção contra intempéries. Neste sentido, o abrigo, no papel da própria estrutura
física, serve como suporte para inúmeras atividades, tais como trabalhar, estudar,
dispor de lazer, entre outros.
Com base nestes conhecimentos, faz-se necessário otimizar os recursos
disponíveis para a provisão habitacional, visando viabilizar o maior número de
unidades habitacionais com os recursos disponíveis, mantendo a habitabilidade e os
custos de produção dentro de parâmetros aceitáveis. Este fato está diretamente
relacionado com o valor de investimento a ser realizado na construção de edifícios,
sobrados e casas residenciais, geralmente limitados pelas regras dos programas
habitacionais de interesse social.
Outro fato relevante está relacionado com a elevação do valor de investimento,
que acaba por elevar o valor dos subsídios necessários ou do valor a ser financiado
pelos beneficiários, mas neste caso, devemos lembrar que a capacidade de
pagamento destas famílias está limitada à renda familiar. Assim, ao propormos um
empreendimento habitacional de interesse social racionalizado e com a escolha
correta das alternativas viáveis, produzimos a melhor habitação com o mesmo
recurso disponível para esta ação, contribuindo para a melhoria da qualidade
habitacional e a redução do déficit habitacional no Brasil.
17
1.3 Objetivo
Aplicação de metodologia de avaliação técnico-econômica com base nas
composições de custo SINAPI, sob os aspectos de engenharia e arquitetura, para a
produção de condomínios verticais e horizontais, através da análise comparativa dos
custos, de especificações, de técnicas construtivas e da simulação de cenários,
visando embasar a tomada de decisões nas análises de viabilidade de
empreendimentos habitacionais.
Este trabalho também têm como objetivo, a análise da influência dos serviços e
dos itens mais significativos nos custos dos empreendimentos e a avaliação das
variações nos custos e seus impactos na viabilidade técnico-econômica. Entre os
objetivos secundários, pode-se citar a obtenção de parâmetros de análise e
indicadores de custo de empreendimentos habitacionais de interesse social.
1.4 Estrutura e desenvolvimento da dissertação
No primeiro capítulo apresentamos o contexto em que o trabalho está inserido
e alguns aspectos do Programa Crédito Solidário. Neste capítulo consta também a
justificativa e alguns aspectos do financiamento habitacional para a população de
baixa renda e os objetivos deste trabalho.
No segundo capítulo apresentamos a Revisão Bibliográfica. Neste capítulo, o
déficit e a política habitacional no Brasil, as influências das decisões arquitetônicas e
do processo construtivo no custo do empreendimento, a evolução do custo de
construção no Brasil, o Método de Monte Carlo e os parâmetros CAIXA de análise
de viabilidade de engenharia de empreendimentos são abordados neste capítulo.
18
No terceiro capítulo apresentamos a metodologia utilizada neste trabalho para
avaliação técnico-econômica de empreendimentos habitacionais de interesse social.
Neste item as seguintes variáveis envolvidas na execução da habitação e da
infraestrutura interna são consideradas: especificações, padrões de acabamento,
técnicas e processos construtivos.
No quarto capítulo, a metodologia é aplicada em três empreendimentos sociais
contratados pela Caixa Econômica Federal no âmbito do Programa Crédito Solidário
e Minha Casa, Minha Vida. Neste estudo, as variações dos processos construtivos e
das especificações são compiladas e analisadas de modo a avaliar a viabilidade de
cada solução e do empreendimento como um todo.
No quinto capítulo, a partir dos resultados obtidos, apresenta-se a conclusão
das análises de custo e das simulações realizadas com base no programa e no
Método de Monte Carlo, comentando parâmetros de análises para estudos de
viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social, de modo a
embasar as tomadas de decisão.
1.5 Aplicabilidade da Metodologia
A Metodologia deste estudo é aplicável para análises e avaliações técnico-
econômicas de empreendimentos habitacionais cujas etapas e serviços a serem
executadas possibilitem a seleção de no mínimo três parâmetros para cada item
analisado (ex: fundação, supraestrutura, instalação hidráulica,...), nomeadas neste
trabalho de alternativas A, B e C, cujos custos são respectivamente mínimos, mais
prováveis e máximos.
As diferenças de custos, entre o valor mínimo e máximo, não devem
apresentar variações significativas de modo a evitar tendências nas curvas de custo.
A análise de custos deste trabalho foi realizada a partir das composições SINAPI.
Outras fontes de custos, tais como: PINI e CDHU, também podem ser utilizadas.
19
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1 O déficit habitacional
O déficit habitacional no Brasil é da ordem de 7,9 milhões de habitações,
conforme dados da Fundação João Pinheiro (2006), considerando a carência de
novas habitações, substituição de moradias em situação precária e a coabitação
familiar, situação que demanda cerca de 3,7 milhões de novas residências. A região
Sudeste apresenta 42% das necessidades habitacionais de moradia urbana, sendo
que 90% do déficit habitacional urbano total concentram-se em famílias com renda
de até três salários mínimos.
Figura 1 – Déficit habitacional urbano por região e faixa de renda mensal familiar Fonte: Fundação João Pinheiro (2006, p.40 e p.46)
Segundo Garcia et al. (2007), em números absolutos, a carência por novas
moradias assume maior dimensão nos dois principais centros urbanos do país, São
Paulo e Rio de Janeiro, seguidos pelos Estados do Maranhão, Minas Gerais e
Bahia. Do ponto de vista social, o maior problema do déficit habitacional é a
inadequação e a coabitação familiar, concomitantemente ao baixo poder aquisitivo
das famílias de baixa renda e o elevado valor do bem imóvel, um desafio ao poder
público em conciliar a prestação do imóvel e a renda destas famílias.
20
A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é o principal pólo econômico do
País e conforme dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (2007),
ocupa uma superfície de 7.947 Km² e possui uma população estimada em 19,5
milhões de habitantes. No município de São Paulo, 8,72% da população municipal
são moradores de assentamentos precários, caracterizados principalmente pela
exclusão social, ilegalidade das ocupações e extrema segregação sócio-espacial.
De acordo com o Relatório Técnico elaborado pela FGV Projetos (2008), o fato
mais positivo, revelado pelo Pnad 2007, demonstra que pela primeira vez em todo o
histórico da série, o déficit absoluto apresentou recuo expressivo, contrariando a
tendência de alta observada desde a década passada. Entre os anos de 2006 e
2007, a carência de moradias recuou em mais de setecentos e cinquenta mil
unidades, uma queda de 9,5% em um único ano. Este movimento foi observado em
todos os Estados do país, refletindo a boa fase da construção civil a partir de 2005.
Entre os principais fatores que justificam esta tendência está relacionado com a
estabilidade econômica, o maior acesso aos programas habitacionais subsidiados, o
financiamento a juros baixos e a dilatação dos prazos de amortização. Outro fato
observado no mercado imobiliário relaciona-se com a inserção das construtoras na
bolsa de valores, através da abertura do capital inclusive de construtoras voltadas
para o segmento econômico, elevando os recursos disponíveis na construção civil.
2.2 A política habitacional no Brasil
Até a década de 1960, as políticas habitacionais caracterizavam-se pela
centralidade da produção habitacional pelo Estado, apostando na padronização e
produção em massa para a solução do problema de moradia. Estes conjuntos
habitacionais de grande porte, construídos em áreas periféricas, deficientes em infra-
estrutura, equipamentos urbanos básicos e capacidade de absorção de empregos,
buscava o barateamento dos custos de produção principalmente pela padronização
dos componentes e técnicas construtivas.
21
“Em 1963, o presidente Jânio Quadros estabeleceu o Plano de Assistência
Habitacional com o intuito de construir 100.000 unidades em 18 meses. Ele também
planejou estabelecer o Instituto Brasileiro de Habitação como um substituto para a
Fundação da Casa Popular. Entretanto, nem a meta da produção habitacional, nem
o estabelecimento do Instituto foram bem sucedidos. Em resumo, os diferentes
programas acima ilustrados foram implementados no Brasil. Todavia, eles não foram
bem sucedidos na contenção do problema habitacional. Naquele ano, o déficit de
moradias foi estimado em 8 milhões de unidades” (WERNA et al, 2004, p.111).
Segundo Rifrano (2006), em agosto de 1964, a Lei n° 4380 instituiu o Banco
Nacional da Habitação (BNH) e o Sistema Financeiro da Habitação com o objetivo
de coordenar a política habitacional dos órgãos públicos e orientar a iniciativa
privada, estimulando a construção de moradias populares, o financiamento à
aquisição da casa própria. O BNH, ao longo dos anos, buscou reduzir os custos da
moradia e ao invés de alterar o processo de gestão e produção que encarecia o
produto final, optou por rebaixar a qualidade da construção e o tamanho da unidade,
financiando moradias cada vez menores, precárias e distantes do centro.
Abiko e Cardoso (2006) comentam que ao longo da década seguinte, a solução
exaustivamente adotada nos anos anteriores passa a ser considerado um problema
pela não-diferenciação das soluções, adequabilidade ao terreno, monotonia dos
espaços e estética e pelos problemas sociais decorrentes desta solução. Este
isolamento dos conjuntos habitacionais na periferia das metrópoles acaba
agravando as condições sociais pela ausência da integração socioeconômica com a
própria cidade e carência de equipamentos e infra-estrutura urbana.
Segundo Rifrano (2006), de 1970 a 1975, o segmento popular passa para o
segundo plano, onde estudos recentes indicam que apenas 18% do FGTS foram
destinados à habitação de interesse social. No final da década de 70 nova crise
econômica foi instalada e os recursos tornaram-se escassos com o aumento da
retirada do FGTS e o desemprego, fato que afetou o recolhimento do FGTS e os
depósitos da poupança.
22
Azevedo (2007) afirma que na década de oitenta, o setor habitacional
apresentava as seguintes características: baixo desempenho social, alto nível de
inadimplência, baixa liquidez e déficit do sistema do Sistema Financeiro da
Habitação. Em consequência a estes fatos, a crise é instalada no SFH, acarretando
a extinção do BNH e a sua incorporação à Caixa Econômica Federal. Observa-se,
então, a descentralização das políticas habitacionais nos anos que se seguem,
pecando, ainda, por ações pontuais na produção de habitações populares pelos
entes estaduais e municipais.
“Ainda que considerada como agência financeira de vocação social, a CAIXA
possui alguns paradigmas institucionais de um banco comercial, como a busca de
equilíbrio financeiro, retorno do capital aplicado etc. Neste contexto, tornou-se difícil,
por exemplo, dinamizar programas alternativos, voltados para os setores de menor
renda e que exigem elevado grau de subsídios, envolvimento institucional,
desenvolvimento de pesquisas etc.” (AZEVEDO, 2007, p. 17).
Quanto à trajetória da política habitacional, vemos que ela foi marcada por
mudanças na concepção e no modelo de intervenção do poder público,
especialmente se considerarmos a habitação popular. E com a crise do Sistema
Financeiro da Habitação e a extinção do BNH, acabou-se por desarticular a política
habitacional no âmbito federal, inclusive com a redução dos recursos
disponibilizados para novos investimentos nesta área e da utilização de modelo
financeiro inadequado para economias com processo inflacionário, como o da
época.
“Dos 4,5 milhões de moradias erguidas com financiamentos do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH) entre 1964 e 1986, apenas 335 mil se destinaram à
população de baixa renda, sempre em conjuntos localizados nas periferias urbanas,
em áreas onde a terra era barata por não haver acesso à infraestruturas de
saneamento básico e transporte coletivo, nem equipamentos comunitários de
educação, saúde, lazer e cultura, e por não apresentar oferta de emprego. Enfim,
por não ser cidade.” (ROLNIK e NAKANO, 2009, p.4).
23
É bastante comum creditarmos à política habitacional a construção de
moradias populares na periferia, mas também devemos considerar o crescimento
acelerado das metrópoles como consequência do desequilíbrio social que afeta as
grandes cidades brasileiras. O atual quadro urbano ainda continua demonstrando o
crescimento da periferia em detrimento do elevado índice dos vazios urbanos, fato
que enfatiza as deficiências das políticas urbanas.
“Ressalte-se que no primeiro ano após a extinção do BNH, as Companhias
Habitacionais (COHAB) financiaram 113.389 casas populares. Durante o primeiro
semestre de 1988, esse número caiu drasticamente para 30.646 unidades devido às
mudanças da política habitacional a partir da resolução 1464, de 26/02/88, do
Conselho Monetário Nacional” (CAIXA, 2000, apud AZEVEDO, 2007, p.17).
Em contraponto, Abiko e Cardoso (2006) afirmam que os municípios,
fortalecidos pela Constituição de 1988, passam a orientar novas intervenções
habitacionais, alternativas às soluções tradicionais amplamente utilizadas nos anos
anteriores e que acabam trazendo novos desafios. A urbanização de favelas no Rio
de Janeiro, o mutirão auto-gerido de São Paulo, a regularização fundiária e
urbanística das Áreas Especiais de Interesse Social adotadas por Recife e Belo
Horizonte, as cooperativas habitacionais de Porto Alegre passam a ser modelos de
intervenção.
Rifrano (2006) complementa estas ações, afirmando que no segmento de
interesse social, as Companhias Habitacionais – COHABs e Cooperativas
Habitacionais desdobraram-se na construção de conjuntos habitacionais (casas
térreas, sobrados e apartamentos), financiando a construção, a aquisição de
materiais de construção para edificações ou reformas, a urbanização e a aquisição
de lotes e áreas loteadas e servidas com infraestrutura básica.
24
Azevedo (2007) comenta que Collor pouco inovou e também não promoveu
nenhuma iniciativa para rediscutir em profundidade o SFH e a política habitacional.
O governo apenas conseguiu momentaneamente aumentar o fluxo de caixa para o
financiamento habitacional e com a sua destituição e a posse do presidente Itamar,
houve uma busca de mudança nos rumos da política habitacional, especialmente
referente às classes de baixa renda por meio dos programas Habitar Brasil e Morar
Município, que funcionavam por fora do Sistema Financeiro da Habitação.
“Ainda, segundo o programa habitacional da primeira administração Fernando
Henrique Cardoso, sugeria-se reforçar o papel dos governos municipais como
agentes promotores da habitação popular, incentivando-os inclusive a adotar linhas
de ação diversificadas. [...] Por fim, quanto às propostas não dinamizadas de novas
políticas habitacionais, deve ser lembrado o Programa de Arrendamento Residencial
(PAR), voltado para atingir uma clientela na faixa entre quatro e seis salários
mínimos de renda familiar.” (AZEVEDO, 2007, p.23 e p.24).
A partir da criação do Ministério das Cidades, montou-se um cenário
caracterizado pela centralização das políticas habitacionais, buscando envolver as
três esferas de governo para uma gestão integrada e complementação de recursos.
O novo Sistema Nacional da Habitação tenta conciliar a habitação de mercado e a
habitação de interesse social, proporcionando uma mudança de paradigma na nova
política habitacional ao buscar segurança jurídica e ampliação de recursos
financeiros para o mercado privado e para a baixa renda.
Um dos avanços no combate ao déficit habitacional relaciona-se com a criação
do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, cujas principais fontes de
recursos são o Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social e o Orçamento Geral da
União. O objetivo principal envolve a implementação de políticas, programas de
investimentos, subsídios e gestão de recursos para viabilizar o acesso à moradia
pela população de baixa renda, por meio de uma gestão centralizada pelo Ministério
das Cidades e execução descentralizada pelos Estados e Municípios.
25
A criação do SNHIS e do FNHIS fazem parte da implementação da Política
Nacional de Habitação, um instrumento de gestão articulada entre os três níveis de
governo. Esta Política se desdobra, ainda, no PlanHab e nos Planos Estaduais e
Locais de Habitação de Interesse Social. Segundo Freitas (2007), uma base
estratégica, de caráter regional, para o planejamento e implementação das políticas
públicas com a participação popular, diagnóstico das deficiências habitacionais e
incentivo à ocupação das áreas centrais e vazios urbanos, em oposição ao padrão
periférico de ocupação evidenciada nas décadas de 1970 e 1980.
Conforme dados do PlanHab, estes planos envolvem um planejamento de
médio a longo prazo da questão do enfrentamento da problemática habitacional no
Brasil, no âmbito federal, regional e municipal, traçando diretrizes e estratégias de
ação até o ano de 2023, além de propostas de articulação com outros instrumentos
de planejamento. Com o diagnóstico do setor habitacional, os planos de ações
pretendem moldar estratégias que visem a equacionar as necessidades brasileiras
conforme o perfil do déficit e a sua diversidade dentro do território brasileiro.
Este estudo envolve, ainda, a análise do quadro habitacional regional e urbano,
características da demanda e oferta, programas de produção de moradia, fontes de
subsídio e financiamento e a articulação com os programas públicos de
regularização fundiária, requalificação e provisão habitacional, conforme diretriz
apresentada pelo Ministério das Cidades. Assim, a criação do SNHIS introduziu uma
nova sistemática para o acesso aos repasses dos recursos do Orçamento Geral da
União destinados à habitação de interesse social e às ações de intervenção visando
o acesso à moradia digna pela população de baixa renda.
“Se, por um lado, o fortalecimento institucional do setor habitacional pretende
melhorar os canais de participação, facilitar a adoção de novas alternativas e
promover a melhoria na eficiência, por outro lado se preocupa em manter sua
continuidade. Afinal, com a institucionalização dos instrumentos de gestão e o
envolvimento de toda a sociedade, poder-se-ia manter uma política independente da
alternância de poder” (WERNA et al., 2004, p.114).
26
Como um dos desdobramentos do SNHIS e do FNHIS, citamos o Programa de
Habitação de Interesse Social – Ação de Apoio à Produção Social da Moradia,
regulamentado pela Instrução normativa n° 47 de 8 de outubro de 2008, válida para
o período 2008/2011. “A Produção Social da Moradia tornou-se possível desde que
o presidente Lula sancionou a Lei 11.578/2007, que viabiliza o acesso direto por
parte dos movimentos de moradia aos recursos do Fundo Nacional de Habitação de
Interesse Social” (BAVA, 2009, p.6).
Segundo a Instrução normativa, esta ação promove o apoio à moradia digna
para famílias com renda familiar bruta de até R$ 1.125,00 com valores máximos de
repasse por família de R$ 30.000,00 (unidades horizontais) ou de R$ 36.000,00
(unidades multifamiliares verticais) e contrapartida mínima de 1% do valor total do
objeto do contrato de repasse, valores estes, considerando a produção ou aquisição
de unidades habitacionais em capitais estaduais e suas regiões metropolitanas.
Azevedo (2007) afirma que a ampliação dos recursos federais, uma retomada
do planejamento habitacional no país, e a nova abordagem para o enfrentamento da
questão habitacional possibilitaram a concentração de investimentos para famílias
com renda familiar abaixo de cinco salários mínimos. E, pela primeira vez, o governo
federal atuou ativamente na questão da regularização fundiária, dando início a
processos e atividades jurídicas que visam fornecer a documentação do imóvel às
famílias de baixa renda moradoras de assentamento informais em todo o Brasil.
Segundo Rolnik e Nagano (2009), se examinarmos o balanço dos empréstimos
com recursos FGTS em 2007, um excelente ano para o setor imobiliário e da
construção, dos 278 mil contratos realizados neste período, 61% foram assinados
por famílias com renda mensal entre 0 e 3 salários mínimos. No mesmo ano, o total
de contratos de financiamento imobiliário, incluindo FGTS e o Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo, foi de 500 mil unidades habitacionais.
27
Em 2009, um novo pacote habitacional, “Minha Casa, Minha Vida”, é anunciado
como um dos elementos-chave da estratégia governamental para impulsionar o
crescimento da economia brasileira em um cenário de crise mundial. Segundo Rolnik
e Nagano (2009), este programa habitacional é composto por uma série de medidas
destinadas a estimular a produção habitacional e manter o desenvolvimento dos
setores imobiliários e da construção civil, mobilizando investimentos públicos e
disponibilidade de mão-de-obra, sendo uma das soluções keynesianas clássicas
para momentos de crise econômica.
Este fato é uma das preocupações sobre o pacote habitacional anunciado, ao
propor a produção de um milhão de moradias e alicerçar uma política de ampliação
do acesso ao crédito como um instrumento econômico sem conexão com qualquer
estratégia fundiária ou urbanística, confundindo, segundo Rolnik e Nagano (2009),
política habitacional com política de geração de empregos na indústria da
construção civil em um momento em que há a existência do Estatuto das Cidades e
do Plano Nacional da Habitação com metas e instrumentos articulados entre si,
possibilitando reeditar os erros do passado com a segregação socioespacial.
“Desde 2001, ano em que foi aprovado o Estatuto das Cidades, o Brasil possui
uma estratégia inovadora de regulação territorial e ampliação à terra urbanizada, em
especial para a produção de moradias populares. A aplicação de alguns
instrumentos previstos nesta lei incide nos preços das terras urbanas, como as
Zonas Especiais de Interesse Social, demarcadas em glebas e terrenos
desocupados, que, ademais, podem estar sujeitos a edificação, utilização e
parcelamento compulsório, IPTU progressivo e desapropriação.” (ROLNIK e
NAGANO, 2009, p.5).
28
Observamos, no decorrer dos anos, que a política habitacional alternou entre
bons e maus momentos, conforme as prioridades de cada governo. “O estudo da
evolução da habitação no Brasil provoca a reflexão sobre o viés da dificuldade
econômica que formalizou as habitações de interesse social sob a marca de
espaços exíguos, impondo pouca funcionalidade e restringindo as pessoas no
convívio familiar. Também receberam pouca atenção os apelos de que as casas
deveriam ser diferentes, de forma a quebrar a monotonia para respeitar a
individualidade e o reconhecimento” (RIFRANO, 2006, p.39).
Assim, infere-se que o combate ao déficit habitacional deve ser abordado por
meio de diversos aspectos, dentre os quais podemos citar: a locação social,
programas de arrendamento residencial, regularização fundiária de assentamentos
informais, requalificação dos assentamentos precários e intervenção em cortiços
2.3 As influências do custo no empreendimento
Decisões técnicas e arquitetônicas adequadas são fundamentais para a
viabilidade de empreendimentos dentro de parâmetros aceitáveis para o
empreendedor, agentes financeiros e beneficiários, principalmente se considerarmos
as limitações orçamentárias e a reduzida margem de variabilidade admissível nos
custos de empreendimentos habitacionais de baixa renda.
Ramos Neto (2002) comenta que o projeto está vinculado ao custo da
construção desde o estudo de viabilidade econômica do empreendimento,
permanecendo nas fases de anteprojeto, projeto, especificações e construção,
devendo ser ajustado e controlado em todas as fases. Tanto na produção de uma
casa como em um conjunto de edifícios, o custo de construção da obra é
percentualmente maior se comparado a outros custos, como: terreno, projeto e
despesas administrativas, devendo, por este motivo, receber atenção redobrada.
29
Paiva e Pereira (2001 apud RIFRANO, 2006), referem à qualidade do produto,
que demonstra com alguns exemplos, variados interesses das entidades envolvidas
no projeto, construção e uso das habitações. Os usuários requerem conveniência,
qualidade de vida e custo baixo; os construtores observam aspectos da construção
em si e lucro; os projetistas, o projeto e aspectos plásticos; os engenheiros, a
estrutura, aspectos da construção em si e custo; os investidores focam o negócio e o
custo/ lucro; as imobiliárias e corretores a transação. Como vemos, o custo do
empreendimento afeta praticamente todas as ações e atores da cadeia produtiva.
Vemos, também, que a viabilidade destes empreendimentos dependem de
outros fatores, tais como: financiamento à produção, capacidade de investimento,
necessidade, anseios e capacidade de pagamento da demanda e principalmente o
planejamento, conhecimento dos sistemas, técnicas e insumos e a integração
terreno/ construção. Consequentemente, ao obtermos a integração destes fatores,
obteremos a validação econômica e financeira do empreendimento, adequando os
custos de produção à faixa de renda pretendida.
Para José Yolle Neto (2006), a utilização de indicadores de custo parametriza
os custos de produção e os principais fatores que influenciam o custo total do
empreendimento, definidos por meio de expressões numéricas que indicam as
relações entre as quantidades e as unidades vinculadas à habitação. Estes
indicadores contribuem no apoio às decisões das concepções urbanísticas e
arquitetônicas dos conjuntos habitacionais, somando-se aos tradicionais indicadores
de custos, como o custo unitário básico (CUB) e a área equivalente do projeto.
Ana Beatriz Poli Veronezi (2008), afirma que as condicionantes para a
construção de habitação popular envolvem diversos fatores, dentre os quais
podemos citar o enquadramento da capacidade de pagamento do beneficiário,
restrições cadastrais, taxa de juros e prazo do financiamento. Conjuntamente a estes
fatores, de maneira a configurar um negócio economicamente atrativo, o
empreendimento deve se mostrar viável, tanto do ponto de vista técnico, quanto do
ponto de vista econômico.
30
Segundo João da Rocha Lima Júnior (2008), 65,3% do valor geral de vendas
dos empreendimentos populares referem-se aos custos de construção, diferindo dos
valores obtidos pelos empreendimentos voltados à classe média e média alta, cujos
custos de construção ficam em torno de 49% e 41,9%, respectivamente. Se
considerarmos ainda os custos com a aquisição do terreno, obtém-se um percentual
de 82,9%, restando apenas 17,1% para as despesas com impostos, comercialização
e margem sobre receita nos empreendimentos populares.
De acordo com Faria (2008), o atual desenvolvimento da habitação popular
possibilita novas abordagens e uma melhor caracterização das influências de cada
variável e suas inter-relações no custo total da obra, no qual sempre nos deparamos
com limitações orçamentárias. A comparação de alternativas de projetos, soluções
técnicas e tipologias nos permitem avaliar as decisões de projeto que influenciam a
viabilidade técnico-econômica dos empreendimentos habitacionais de interesse
social.
Juan Luis Mascaró (2006) comenta três leis econômicas que condicionam as
decisões geométricas para a avaliação das decisões de projeto, do ponto de vista
econômico, que nos permite a análise em elementos e partes funcionais. A lei do
tamanho, lei da forma e lei da altura. É de particular interesse a importância relativa
do custo de cada um deles na composição do custo total associado a possíveis
decisões alternativas de projeto.
Ramos Neto (2002) complementa em relação ao custo de construção do
projeto, que o questionamento do orçamento nos leva sempre a duas variáveis,
quantidade e custo unitário. Este questionamento consiste na adequação dos custos
de material e da mão-de-obra, sem perda de qualidade, processo racionalizado,
prioridade aos itens de maior relevância no orçamento e estudo preliminar de
arquitetura adequado, conciliando economicamente cada decisão de projeto.
31
Segundo Juan Luis Mascaró (2006), é muito comum pensar que uma redução
de 10% de superfície construída representa redução equivalente no custo total da
construção. O perímetro do projeto será de maior importância para a economia dos
custos em comparação com os planos verticais. Uma forma de economia é reduzir a
profundidade de alguns recortes, pois, às vezes, o efeito estético é o mesmo.
Para Luiz Rifrano (2006), como decorrência da elevação do custo do binômio
terreno-construção, torna-se óbvio que o resultado seja a minimização da habitação,
em especial a habitação de interesse social, notadamente caracterizada pela
tendência pronunciada de miniaturização quanto ao espaço habitável, justificado
pelo viés econômico em detrimento do desempenho técnico, social, humano e
funcional. Esta simplificação reduz a uma conta político-tecnocrática simples: o
recurso disponível é “x”, permite construir a maior quantidade “y” e ponto final.
É na fase de projeto que podemos avaliar as técnicas de construção,
desempenho e custo, de modo a proporcionar a melhor habitação pelo menor custo.
Segundo Limmer (2008), o projeto deve ser entendido como um conjunto de
atividades que resultam na consecução de um objetivo, atendendo parâmetros
previamente fixados de prazo, custo, qualidade e risco, abrangendo, em primeiro
lugar, a viabilidade técnica e econômica. Definido o projeto preliminar de engenharia
e uma estimativa de custo, é possível a identificação de alternativas e a visualização
daquelas de maior atratividade, visando prosseguir na implementação do projeto.
32
Figura 2 – Influência do custo ao longo da fase do empreendimento Fonte: CII, 1987, apud Brandão (1997, p.37), apud Rifrano (2006, p.100) – adaptado pelo autor
Mallon e Mulligan (1993 apud Rifrano, 2006) consideram o momento do projeto
como determinante para o resultado satisfatório da edificação, fato embasado por
Cichinelli (2008), que confirma o projeto como um dos pontos chaves para o
sucesso do empreendimento, e ao nascer com características econômicas desde a
sua concepção, aliado ao orçamento enxuto e a tecnologia construtiva eficiente,
acaba viabilizando o empreendimento como um todo.
“Toda estimativa orçamentária é, por conseguinte, afetada pelo erro, que será
tanto menor quanto melhor for a qualidade da informação disponível por ocasião da
sua elaboração.” (LIMMER, 2008, p.89). A figura 3 ilustra o percentual de erro em
função da qualidade de informação do projeto, variando entre faixas amplas ou não
conforme a etapa de desenvolvimento do projeto, qualidade e detalhamento do
projeto de engenharia. Observa-se que com aproximadamente 5% dos projetos
elaborados, obtém-se percentual de erro da estimativa do custo do empreendimento
em torno de 30%, ante percentual de erro da estimativa de custo em torno de 5%
com a elaboração de todos os projetos do empreendimento.
33
Figura 3 – Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto Fonte: Limmer (2008, p.89) – adaptado pelo autor
Ramos Neto (2002) conclui que as despesas acumuladas na fase de estudos
de viabilidade econômica e financeira e na elaboração de projetos são baixas se
comparadas ao custo acumulado na fase de construção. É nesta fase que há
grandes possibilidades de interferências no empreendimento com baixo custo de
alteração com grandes impactos no custo de produção. O “traço” do arquiteto
influencia todos os custos à medida que a concepção e o projeto avançam,
definindo-se as dimensões de cômodos, lajes, vigas, pilares e instalações.
34
Figura 4 – Evolução do custo acumulado de construção versus redução das possibilidades de interferência Fonte: Hammarlund e Josephson, 1992, apud Ramos Neto (2002, p.31)
Manzione (2004) comenta que o mercado cada vez mais competitivo vem
mostrando a necessidade dos construtores reduzirem seus custos e melhorarem a
eficácia de seus canteiros e soluções construtivas. A introdução de tecnologias
construtivas deve ser feita na empresa dentro de uma visão ampla, que privilegie os
aspectos de racionalização a partir do projeto e de melhorias na gestão da
produção. Por regra geral, cada um dos itens que compõe o custo de um
empreendimento varia com menor ou maior intensidade conforme as especificações
e sistema construtivo adotado.
Atualmente existem alternativas que se mostram viáveis se comparadas às
soluções tradicionais com uso de concreto, como por exemplo, parede de concreto,
dry-wall, estruturas pré-moldadas ou até mesmo estrutura em aço. Outras soluções
já são amplamente utilizadas na habitação de interesse social, tais como: placas pré-
moldadas e alvenaria estrutural.
35
Ramos Neto (2002) ressalta que a avaliação do índice de compacidade
conforme a forma geométrica do edifício não é um fato, que sozinho, seja suficiente
para que sejam propostas alterações. Devemos lembrar, ainda, que o arquiteto ao
conceber o projeto considerou um conjunto de exigências e conciliou diversos
interesses, como por exemplo, em terrenos que não deixam opções aos projetistas.
Assim, podemos concluir que o maior custo quanto aos planos verticais poderá ser
compensado por benefícios no aproveitamento do terreno e consequentemente, no
coeficiente de aproveitamento do empreendimento.
Para medir e avaliar com certa objetividade a relação entre as paredes que
envolvem o edifício e sua superfície, definiu-se o índice de Compacidade (IC). Este
índice, segundo Mascaró (2006), é a relação percentual entre o perímetro de um
círculo de mesma área do projeto e o perímetro das paredes exteriores do projeto. O
projeto, neste caso, é definido como a planta-baixa da habitação (apartamento ou
casa). Esta relação matemática é expressa a seguir:
IC = (Pc/ Ppe) * 100, onde:
Ic = Índice de compacidade
Pc = Perímetro de um círculo de área igual à área do projeto
Ppe = Perímetro das paredes exteriores do projeto
Juan Luis Mascaró (2006) destaca que a tentativa de diminuir as áreas de
circulação nos projetos é mais importante do que habitualmente se pensa,
principalmente se considerarmos que estas áreas apresentam índice de
compacidade inferior a 50%. Os custos de construção dos ambientes interiores são
inversamente proporcionais ao seu grau de compacidade, ou seja, quanto maior o
grau de compacidade (escala de 0 a 100%), menor o seu custo. Entretanto, a
minimização dos custos em relação à forma não deve ser adotada como guia
principal e única para as decisões arquitetônicas.
36
O problema não é só o fator metro quadrado construído, mas também a forma
como são construídos. Ramos (2002) enfatiza que a avaliação dos custos não se
restringe aos planos horizontais, composto pelas áreas privativas e áreas de uso
comum, mas também pelos planos verticais, constituídos pelas paredes, além de
atenção quanto à avaliação da área reservada ao uso comum, cujo excesso onera o
custo da construção.
Diversos fatores e componentes da habitação, tanto na parte estrutural quanto
as de acabamento, concorrem para a composição dos custos do empreendimento
como um todo, oscilando seu grau de influência no orçamento em menor ou maior
grau. Segundo Ramos Neto (2002), os construtores devem se preocupar com a
racionalidade construtiva com base em um projeto criativo, que implique no uso
racional dos diversos tipos de materiais e de mão-de-obra, resultando em maior
produtividade e, consequentemente, menor custo e prazo de execução.
Fotografia 2 – Laje pré-moldada treliçada com vigota cerâmica ou isopor Fonte: Fotografado pelo autor (2009)
Analisando as instalações hidráulicas, Ramos Neto (2002) afirma ser preferível
o uso de uma coluna para todos os aparelhos, solução esta, que alia o menor custo
com o maior conforto para os usuários e só é possível com o uso do sistema de
caixa acoplada, responsável pela descarga do vaso, que ao regular o fluxo da água
evita-se a falta de água para os outros aparelhos. Outra solução envolve duas
colunas de água fria: uma específica para o vaso sanitário e outra para abastecer o
chuveiro, ducha manual e o lavatório.
37
Figura 5 – Alternativa para as redes de água fria Fonte: Ramos Neto (2002, p.223)
A aplicação do sistema de aquecimento solar em habitações de interesse
social pode ser economicamente viável em muitos casos. O custo deste sistema
está diretamente relacionado com o tipo a ser utilizado (sistema central coletivo,
individual por aquecimento direto ou individual por aquecimento indireto) e com a
interface com os demais sistemas prediais. A inserção do sistema de aquecimento
solar no projeto do empreendimento é fundamental para a integração do sistema
com os demais sistemas prediais e para a racionalização do custo do sistema.
Figura 6 – Sistema de aquecimento solar coletivo e individual direto Fonte: Universidade do Sol (2009, p. 12)
38
Segundo a Universidade do Sol (2009), o sistema de aquecimento solar central
coletivo é o modelo mais utilizado em edifícios residenciais pela sua simplicidade de
funcionamento e instalação. Neste sistema, todo o conjunto de aquecimento solar é
instalado em apenas um local e a distribuição hidráulica é realizada para todos os
apartamentos.
O sistema de aquecimento solar individual de aquecimento direto é similar ao
utilizado em residências térreas, com o diferencial das distâncias de tubulações
percorridas. Nesta tipologia, cada apartamento possui um sistema compacto de
aquecimento solar e a sua rede de distribuição. Há, também, o sistema de
aquecimento solar individual com aquecimento indireto, cujo modelo utilizado dispõe
de um reservatório térmico com trocador de calor interno individual, sendo possível
aquecer os diversos reservatórios da edificação com uma rede única que interliga os
coletores solares instalados na cobertura.
Figura 7 – Diagrama hidráulico: Sistema de aquecimento solar individual indireto Fonte: Universidade do Sol (2009, p. 16)
39
Quanto às esquadrias metálicas, as janelas de correr são geralmente mais
econômicas do que as de abrir, aplicando a mesma regra para as janelas
basculantes. É importante ressaltar que o custo das esquadrias também sofrem
influências do desenho das peças, tipo de solda, pintura e perfis. Na habitação de
interesse social, esta análise deverá ser considerada na seleção das esquadrias
metálicas para as áreas molhadas, principalmente na cozinha e área de serviço. A
funcionalidade destas esquadrias é praticamente a mesma, mas com uma redução
de custo que poderá ser aplicada na melhoria de especificações em outros
ambientes.
Juan Luis Mascaró (2006), através de estudos da variação nos custos de
portas internas e externas, comenta que as portas internas, completas com
ferragem e pintura, apresentam uma pequena variação de custo em função do
tamanho. Atualmente, a seleção das esquadrias de madeira sofre grande influência
da modulação exigida pelos projetos executivos da alvenaria estrutural, muito
comum na habitação de interesse social.
O custo das coberturas para edificações variam conforme sua estrutura de
suporte e custo das telhas/ concreto, sendo três casos os mais freqüentes para
edificações residenciais:
a) Telhas de fibrocimento de 6 mm ou 8 mm de espessura, fixada em
estruturas de madeira ou alvenaria estrutural apoiadas em lajes.
b) Telhas cerâmicas apoiadas ou ancoradas em lajes ou estrutura de madeira.
c) Telha metálica termoacústica com estrutura metálica.
40
As telhas de fibrocimento caracterizam-se pela rapidez na execução, baixo
custo unitário e desempenho térmico deficiente, contribuindo para a alta variação
térmica dos ambientes. As telhas cerâmicas apresentam custo médio, ainda
compatível com os custos da habitação de baixo custo e com bom desempenho
térmico. Outra vantagem referente às telhas cerâmicas está relacionada com as
variações de formas e desenhos, contribuindo para os resultados estéticos do
empreendimento.
Neste aspecto, as telhas metálicas são similares às telhas cerâmicas,
apresentando grandes variações estéticas, inclusive de coloração, além do bom
isolamento térmico e da praticidade e versatilidade na execução.
[...] As coberturas com telhas cerâmicas ou de concreto apresentam um custo maior que a solução com telhas de fibrocimento. Os elementos que concorrem para isso são a diferença de custo das telhas e da estrutura de madeira necessária para seu suporte. [...] As paredes mais comuns em edificações residenciais de apartamentos são executadas com blocos cerâmicos, blocos de concreto ou tijolos cerâmicos para função de vedação, tendo normalmente, espessura de 9 ou 10 cm para as alvenarias internas e 19 ou 20 cm para as externas. Verifica-se a existência de diferença significativa de custo entre as alvenarias de 9 ou 10 cm de espessura e as alvenarias de 19 ou 20 cm de espessura, porém, nota-se que o aumento de custo não ocorre de forma proporcional ou linear com o aumento de espessura da alvenaria. Na medida em que a análise de custos se refere à alvenaria de vedação, não se justifica a utilização de blocos de concreto ou tijolos cerâmicos, pois seus custos são semelhantes, porém significativamente maiores que o custo da alvenaria executada com tijolos cerâmicos furados. [...] Como a economia deve ser feita sempre balanceando critérios de custo/ qualidade quando as várias alternativas se apresentam com custos muito próximos, a seleção deve ser feita pelas qualidades de cada alternativa. Neste caso seriam cor, impermeabilidade, durabilidade, etc. (MASCARÓ, 2006, p.117 e p.118).
No processo de seleção das especificações técnicas e dos materiais a serem
utilizados também devem ser considerados os aspectos relacionados com a
qualidade e o atendimento aos requisitos mínimos de desempenho conforme
estabelecido na Norma de Desempenho (NBR 15575).
41
Segundo o Manual Técnico de Engenharia da CAIXA (2002), alguns aspectos
merecem atenção especial durante a elaboração do projeto arquitetônico/
urbanístico devido a sua forte influência nos custos: traçado da malha viária em
relação à topografia existente, dimensionamento das vias de circulação de veículos
e pedestres, traçado das redes de drenagem, água, esgoto e iluminação, movimento
de terra, obras de contenção e implantação, tipologias e modulação.
Mascaró (2005) comenta que o perfil longitudinal de uma via deve procurar
acompanhar, dentro do possível, a topografia local. O movimento de terra com seus
cortes e aterros é um dos itens mais caros e com influências diretas nos custos dos
demais itens que compõe a infraestrutura de um empreendimento. Em terrenos com
forte declividade, o posicionamento dos lotes em relação às ruas é de fundamental
importância para a economia da construção, além de facilitar a implantação e a
construção dos edifícios.
Figura 8 – Implantação de ruas, cortes e aterros adequados Fonte: Mascaró (2005, p.119)
Segundo Ramos Neto (2002), caso a varanda seja considerada elemento
importante para a arquitetura, convém ficar atento ao guarda corpo, cuja solução de
menor custo é projetá-la em alvenaria com acabamento em pintura. Se
considerarmos a arquitetura racionalizada da habitação de interesse social,
ressaltamos que as varandas contribuem para a redução das áreas efetivamente
úteis (sala, cozinha, área de serviço, banheiro e dormitórios), deste modo deve-se
pesar o efeito estético mesmo em habitações econômicas, possibilitando viabilizar a
execução de varandas mesmo neste segmento
42
Ramos Neto (2002) comenta que ao julgar o projeto, o incorporador sempre
estará atento ao custo de construção na “dose” certa, adequado à faixa de mercado
pretendida do empreendimento, além de manter sob controle a inclusão
desnecessária de elementos e os excessos no padrão, sem se descuidar da
estética, durabilidade e qualidade do material, concentrando o interesse na
racionalidade construtiva. Se o incorporador compreender exatamente a influência
destes fatores sobre o custo de construção, poderá orientar soluções mais
econômicas.
2.3.1 O custo SINAPI no Brasil
O SINAPI, Sistema Nacional de Pesquisas de Custos e Índices da Construção
Civil, foi implantado em 1969 pelo extinto BNH, com o objetivo de oferecer ao
Governo Federal e ao próprio setor da construção civil um conjunto de informações
mensais sobre custos e índices da construção civil de forma sistemática e de
abrangência nacional.
Em 1994, o Conselho Curador do FGTS determinou à CAIXA, a implantação de
um sistema de acompanhamento de custos para fundamentar as análises dos
projetos financiados com recursos daquele fundo e mais recentemente, a Lei
10.524/2002 de 25 de julho de 2002, (LDO 2003) instituiu o SINAPI como o indicador
oficial para a aferição da razoabilidade dos custos das obras públicas executadas,
em especial aquelas com recursos do Orçamento Geral da União.
“É um sistema de pesquisa mensal que informa custos e índices da construção
civil, sendo a CAIXA e o IBGE responsáveis pela divulgação, manutenção e
atualização do cadastro de referência técnica, métodos de cálculo e controle de
qualidade dos dados disponibilizados. A rede de coleta do IBGE engloba pesquisas
mensais de preços de materiais e equipamentos de construção, assim como os
salários das categorias profissionais junto a estabelecimentos comerciais, industriais
e sindicatos da construção civil, em todas as capitais dos estados.” (Caixa
Econômica Federal, 2009).
43
Segundo a CAIXA (2009), as séries mensais de custos e índices do SINAPI
disponibilizadas referem-se ao custo do metro quadrado de construção
considerando os materiais, equipamentos e a mão-de-obra com os encargos sociais.
Não estão inclusos as despesas com projetos em geral, licenças, seguros,
administração, equipamentos mecânicos e Benefícios e Despesas Indiretas – BDI. A
partir da ponderação dos custos de projetos no padrão normal de acabamento, são
calculados os custos médios para cada Unidade da Federação e com base nesta
ponderação, são obtidos os custos regionais e o custo nacional.
O custo nacional da construção civil, divulgado pela CAIXA e IBGE, relativo ao
mês de julho de 2009 apresentou um aumento de 0,48% em relação ao mês de
junho, ficando acima da inflação medida pelo INPC (variação de 0,23%) e pelo IPCA
(variação de 0,24% no mesmo período). Em março de 2009, o custo SINAPI-BRASIL
no mês de referência foi de R$ 688,00 por metro quadrado.
No ano de 2008, o custo SINAPI teve variação de 11,73%, índice 5,65 pontos
percentuais superiores à variação ocorrida em 2007 (6,08%) e índice similar ao
percentual mensurado pelo INCC-FGV, mas superior ao índice da inflação,
mensurado pelo IBGE e pela FGV. Quando se analisam os custos regionais,
observa-se que a Região Sudeste apresentou a maior elevação no mês de
dezembro, superando a média nacional, com aumento de 0,83% e custo médio de
R$ 716,80, ante a média nacional de 0,62% e R$ 676,78, respectivamente.
O custo SINAPI-BRASIL no mês de referência de setembro/2009 foi de R$
707,77, evolução de 3,25% em relação ao mês de março/2009 e de 0,20% em
relação ao mês de agosto para projetos de construção habitacional.
44
Figura 9 – Evolução do custo SINAPI-BRASIL – ago/08 a jul/09 Fonte: Caixa Econômica Federal (2009)
Figura 10 – Evolução dos índices da inflação e da construção civil – ano: 2008 Fonte: Caixa Econômica Federal (2009)
45
Observa-se que os maiores aumentos nos índices da construção civil se
concentraram nos meses de maio a setembro de 2008, com índices mensais
superiores a 1% a.m., resultado do grande momento vivido pela construção civil
durante o ano de 2008, principalmente pela farta oferta de crédito, abertura do
capital das construtoras, estabilidade econômica dos últimos anos e do dissídio
coletivo da construção civil no mês de abril.
A partir de outubro de 2008, com a crise afetando as economias mundiais e a
redução na oferta de crédito, os índices de custo mensais iniciaram uma tendência
de queda em comparação aos níveis anteriormente observados, com índices
mensais de 0,95%, 0,81%, 0,62% e 0,48%, mensurados respectivamente em
outubro, novembro, dezembro de 2008 e julho de 2009.
Analisando a evolução dos custos da construção civil ao longo de um ano,
ressaltamos a importância do estudo de viabilidade e da precisão do orçamento e do
controle dos custos para a conclusão de um empreendimento. Este fato é muito
importante se considerarmos a manutenção da rentabilidade prevista para um
negócio ou até mesmo a viabilidade de um empreendimento, principalmente no
âmbito da habitação popular e de interesse social, cujo espaço para recuperação
das perdas resultantes de altas nos custos ou de escolhas de soluções técnicas
erradas é muito reduzido.
2.3.2 O fator escala
Segundo Sant‟ana (2005), o fator escala está relacionado com o poder de
barganha do comprador, mobilização da capacidade ociosa do fabricante,
diminuição dos custos de armazenagem ou de comercialização do fabricante ou
ainda devido às características de determinados materiais. E com base neste
aspecto, observa-se que o SINAPI não considera o fator escala nos custos dos
materiais, cujo preço varia de acordo com a quantidade a ser adquirida.
46
Assim, a orçamentação a partir das composições do SINAPI não considera o
impacto da escala no custo total de empreendimentos habitacionais de interesse
social ou de mercado. Conforme Sant‟ana (2005), a economia com a redução de
custo dos insumos em relação ao orçamento base quando comprados em grande
quantidade varia de 5% a 10% do valor orçado. Os materiais correspondem a
aproximadamente 59% do custo total dos serviços, sendo que o concreto usinado, o
aço CA50, as esquadrias metálicas e o bloco de concreto possuem um percentual
de participação de 26% nos insumos de todo o projeto, demonstrando a importância
do fator de escala.
“Quando analisado em termos de valores médios, portanto, a incorporação dos
descontos obtidos com escala de compra destes quatro materiais levou a uma
redução total de 3,72% no custo total de um empreendimento composto por 20
edifícios em relação a um empreendimento composto por um único edifício.”
(SANT‟ANA, 2005, p. 47). Estes resultados demonstram uma clara tendência de
redução de custos em função da quantidade de compra, fator fundamental ao se
considerar os impactos nos custos de empreendimentos habitacionais de interesse
social.
2.4 Parâmetros CAIXA de análise de viabilidade de empreendimentos
Segundo informações do Manual Técnico de Engenharia da Caixa Econômica
Federal - MTE, a análise CAIXA abrange desde a concepção até sua viabilidade
mercadológica, sem perder de vista princípios norteadores como: satisfação do
cliente, respeito ao meio-ambiente, garantia do financiamento e manutenção do
empreendimento.
47
Quanto ao local do empreendimento e infraestrutura externa, é verificado a
existência de infraestrutura básica no entorno (água, esgoto, energia elétrica, coleta
de lixo, transporte coletivo, iluminação pública, drenagem pluvial, guias e sarjetas e
pavimentação). São considerados imprescindíveis: água, esgoto, energia elétrica e
pavimentação. Em decorrência, é obrigatória a apresentação de declarações de
viabilidade de atendimento das concessionárias.
Também são analisados a existência e o nível de influência de fatores
desvalorizantes, tais como: topografia excessivamente acidentada ou implantação
inadequada, proximidade de sub-habitações, precariedade de transporte coletivo,
pólos pioneiros de urbanização e proximidades de córregos sem curso definido. Não
são aceitos locais com as seguintes características: alagadiços ou sujeitos a
inundação, indícios de solo contaminado, em áreas de preservação ambiental ou
com condições geológicas inadequadas.
“A análise da CAIXA tende a valorizar as soluções arquitetônicas e urbanísticas
que não visem somente atender às condições mínimas dos órgãos públicos.” (MTE,
2002, p.15). As condições mínimas e exigências da CAIXA são diretrizes de cunho
técnico que almejam atingir um padrão de qualidade adequado às características
regionais, econômicas e sociais. Para um público de poder aquisitivo mais baixo,
pode ser adotado flexibilização nas exigências se esgotadas outras alternativas para
redução no valor da unidade.
A apresentação do orçamento é realizada conforme modelos padronizados,
separados em Habitação, Infraestrutura e Equipamentos comunitários, cujos
quantitativos e custos por serviços devem ser lançados nas planilhas. De acordo
com o Manual Técnico de Engenharia, a análise do orçamento tem por objetivo
detalhar o custo da obra, priorizando a aferição do custo por serviço em comparação
com os custos SINAPI e os custos praticados na região. Secundariamente, a análise
CAIXA afere o indicador de custo unitário de construção (R$/m²) do empreendimento
e da incidência percentual de cada serviço em relação ao custo da obra.
48
“Para o item „Serviços preliminares e gerais‟, o máximo aceito é de 6% do total
da obra, sendo admitido até 60% deste para „preliminares‟ [...] para o item „Ligações
e habite-se‟, o mínimo aceito é de 2% do total da obra. O uso de valores como
„verba‟ deve ser restrito.” (MTE, 2002, p.32). Quanto ao cronograma de execução, a
análise observa prioritariamente a coerência da distribuição dos serviços ao longo do
tempo, ou seja, a sequencia lógica de serviços de acordo com as etapas da obra,
bem como os serviços programados e os respectivos prazos.
A conclusão da análise de viabilidade técnica e mercadológica é a síntese de
todas as análises de engenharia em que é submetido o empreendimento. A
viabilidade técnica compreende a aferição da compatibilidade entre os diversos
documentos técnicos, memoriais, custos e terreno, habitabilidade do produto,
funcionalidade e adequabilidade do projeto à região e ao público alvo, atendimento
às normas legais e ambientais e compatibilidade entre prazo, evolução mensal da
obra (cronograma) e porte da obra.
Se toda a documentação, projetos e custos estiverem compatíveis com os
parâmetros CAIXA e SINAPI, garantindo a sua exequibilidade dentro dos valores
propostos, conclui-se que o empreendimento é tecnicamente viável sob os aspectos
de engenharia e arquitetura. Se o valor de avaliação global for igual ou superior ao
custo total do empreendimento, conclui-se que o empreendimento é viável técnica e
mercadologicamente. Nos casos em que o valor de avaliação global for inferior ao
custo total do empreendimento, conclui-se que o empreendimento é inviável.
Segundo a CAIXA, para o cálculo do orçamento final, os projetos habitacionais
deverão acrescer às referências de custos, dadas as suas particularidades, os
seguintes itens: elaboração dos projetos e serviços topográficos, mobilização e
desmobilização de canteiro, ligações definitivas de água, esgoto sanitário e energia
elétrica, instalações provisórias de canteiro de obras, equipamentos mecânicos,
complementos, paisagismo e urbanização em geral e limpeza final da obra.
Ressalta-se que para os edifícios residenciais, o custo unitário por metro quadrado
do SINAPI não inclui o custo da fundação.
49
Tabela 1 – Custo Unitário SINAPI
Data-base: abril/2009 Custo Unitário (em R$/m²)
PR5-2Q-2125 área útil: 45,82m²
Edifício multifamiliar, com andar térreo, sem
elevador, 4 unidades por pavimento
Unidade tipo: sala, 2 dormitórios, circulação,
banheiro, cozinha e área de serviço
Padrão normal: 605,27
Padrão baixo: 486,17
Padrão mínimo: 419,53
CP1-2Q-46 área útil: 41,91m²
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,
sala, 2 dormitórios, circulação, banheiro,
cozinha e área de serviço externa
Padrão normal: 821,60
Padrão baixo: 588,68
Padrão mínimo: 496,58
Fonte: Banco Nacional de Referência Técnica - SINAPI (2009)
2.5 Análise do risco “custo”
Segundo Alencar e Schmitz (2006), os projetos e a execução de
empreendimentos imobiliários estão repletos de incertezas, isto é, atividades futuras
cujos custos, duração e impacto sobre o fluxo de caixa não são completamente
conhecidos, definindo os termos risco e fator de risco da seguinte forma:
a) Risco: Probabilidade de que um evento venha a assumir um valor que
possa prejudicar total ou parcialmente as chances de sucesso de um
projeto.
b) Fator de risco: Qualquer fato que possa prejudicar total ou parcialmente as
chances de sucesso do projeto, isto é, as chances do projeto realizar o que
foi proposto dentro do prazo, custo ou fluxo de caixa estabelecido.
50
A probabilidade de ocorrência do custo da construção de um empreendimento
é analisado a partir das estimativas de custo para cada uma das atividades e fases
de construção do empreendimento. O processo de avaliação quantitativa do risco de
custo do projeto, da obra ou de um empreendimento tem por objetivo descobrir os
cenários possíveis do custo do projeto, ou, em outras palavras, a distribuição de
probabilidade da variável aleatória “custo do empreendimento”.
O risco é uma constante ao longo da implementação de um projeto ou obra e
pode ser definido, segundo Limmer (2008), como a perda potencial resultante de um
incidente futuro, sendo, geralmente, subestimado antes da sua ocorrência. O
planejamento de um projeto ou obra deve tomar por base, parâmetros estimados,
que ao longo da sua execução sofrem influências dos seus ambientes internos ou
externos e tendem a alterar o cenário inicialmente imaginado.
2.5.1 O Método de Monte Carlo
O método de Monte Carlo tem sido utilizado como forma de obter
aproximações numéricas de funções complexas por meio de números aleatórios,
cujo objetivo é permitir a análise de variáveis de interesse que envolvem incertezas.
Este método aborda a geração da distribuição de probabilidade e o uso da amostra
obtida para aproximar a função de interesse.
Limmer (2008) comenta que o Método de Monte Carlo utiliza técnicas
estatísticas que possibilitam a análise de atividades consideradas críticas ou não,
consistindo em gerar durações e/ ou números aleatórios para cada atividade a partir
de simulações dos valores iniciais de parâmetros estimados, gerando cenários para
a avaliação de risco ou estimativa do intervalo de risco. Para cada atividade é
estabelecido um conjunto de valores possíveis, nomeados de cenário.
51
Segundo Alencar e Schmitz (2006), o método é baseado no conceito de
amostragem. Suponha que pudéssemos colocar o conjunto de todos os cenários
possíveis (Conjunto Universo) dentro de um grande saco e ao retirarmos ao acaso
um subconjunto dos cenários possíveis, formaremos um conjunto que chamamos de
amostra de cenários.
“Também podemos inferir a partir da amostra de cenários qual será a
composição dos cenários do Conjunto Universo. Quanto maior for o número de
elementos do nosso Conjunto Amostra de cenários, tanto maior será a confiança de
que ele é representativo do Conjunto Universo de cenários, ou seja, quanto maior o
número de simulações, maior será a precisão dos resultados e da estimativa da
distribuição de freqüência dos cenários.” (ALENCAR e SCHMITZ, 2006, P. 149).
Simulação, de acordo com Shimizu (1984 apud Limmer, 2008, p.145) é
essencialmente um trabalho com analogias que procura imitar a realidade através de
modelos. O Método de Monte Carlo é, portanto, um modelo de simulação que utiliza
a geração de números aleatórios para atribuir valores às variáveis que se deseja
investigar. Segundo Limmer (2008), o método de simulação de Monte Carlo gera
números aleatórios através da função RANDON.
Dessa forma, o objetivo da simulação é descrever a distribuição e as
características dos possíveis valores de uma variável dependente depois de
determinados os possíveis valores e comportamentos das variáveis independentes a
ela relacionadas. Em muitos casos, os modelos de simulação são utilizados para
analisar uma decisão envolvendo risco, ou seja, um modelo no qual o
comportamento de um ou mais fatores não é conhecido com certeza.
“A forma da função de densidade de probabilidade a ser definida na
determinação do risco em projetos e obras é importante, podendo ser a de uma
variável aleatória discreta ou contínua. A distribuição contínua pode ser uniforme,
normal ou triangular.” (LIMMER, 2008, p.145).
52
2.5.2 Distribuição Triangular
“Um dos problemas a ser resolvido para a aplicação do Método de Monte Carlo
é o da forma da distribuição de frequencias de ocorrência.” (LIMMER, 2008, p.148).
A função de distribuição de probabilidade triangular possui três parâmetros, a saber:
mínimo, mais provável e máximo. Estes parâmetros são respectivamente definidos
por: menor valor que a função pode assumir: A (min); o valor em torno do qual a
ocorrência de valores é mais provável: B (mp) e maior valor que a função pode
assumir: C (max), tal que min ≤ mp ≤ max.
Figura 11 – Distribuição de probabilidade triangular Fonte: Limmer (2008, p.151)
Segundo Limmer (2008), uma distribuição triangular, conforme Figura 11,
expressa valores em porcentagem. Os parâmetros e as probabilidades
representadas pelas letras A, B e C são respectivamente os parâmetros mínimo,
mais provável e máximo, no qual a probabilidade B é representada pela seguinte
área, dada em percentual por: A0 = 100 (B-A)/(C-A). Deste modo, gera-se para cada
atividade, números aleatórios R, que variam de 0 a 1, que correspondem a um
percentual de ocorrência, gerando gráficos de probabilidade de ocorrência versus
custo de projeto.
A0 = 100 (B – A) / (C – A)
A B C
53
Assim, se um elemento tem um valor de 80 e a probabilidade de ocorrência é
de 5%, por exemplo, o seu valor mínimo, dentro da possibilidade considerada, é de
76, pois 80*(100%-5%=76, e o seu valor máximo será 156, já que 80*[100%+(100%-
5%)] = 156, conforme demonstrado graficamente.
Figura 12 – Valores máximo e mínimo de variação Fonte: Limmer (2008, p.153)
Deste modo, segundo Alencar e Schmitz (2006), a definição da distribuição de
probabilidade ocorre através da estimativa de três pontos para cada um dos itens.
Estes três valores são usados para definir uma função distribuição de probabilidade
triangular que representa os cenários possíveis e suas respectivas probabilidades
para este item.
2.5.3 Método da estimativa de intervalo de risco
Limmer (2008) comenta que este Método combina o Método de Monte Carlo
com a heurística, procurando resolver muitos dos problemas que ocorrem com a
determinação dos parâmetros necessários à aplicação do Método de Monte Carlo,
de modo a se estimar as incertezas quanto ao prazo e/ ou custos das atividades. Em
cada conjunto de atividades de um projeto, existem elementos que podem ser
considerados críticos e outros não.
54
O grau de criticidade de um elemento é determinado por processos heurísticos
com base em projetos similares anteriormente executados. Conforme o Dicionário da
Língua Portuguesa Aurélio (1993), um dos significados da palavra heurística é
“conjunto de regras e métodos que conduzem à descoberta, à invenção e à
resolução de problemas”.
Ao determinar o elenco de elementos críticos, estimam-se para cada um os
seus valores mínimos e máximos possíveis que conjugados ao valor dado (valor
referencial), permitem achar os parâmetros necessários à aplicação do Método de
Monte Carlo. Com os valores de custo para cada atividade, aplicam-se as
simulações, que após um número pré-determinado de simulações (1000, 2000,
3000...) fornecem valores de custo e a distribuição das probabilidades de custos.
Quanto maior o número de amostras, maior será a precisão do resultado final.
“A cada um dos conjuntos de valores possíveis para os itens de custo damos o
nome de cenário. Sabemos que quando a obra for efetivamente executada, um
dentre os muitos cenários possíveis de custo será efetivamente materializado.”
(ALENCAR e SCHMITZ, 2006, p.149).
Assim, n é o número de amostras para um nível de confiança de 95%, que para
um determinado cenário com 1000 ou 2000 amostras, a margem de erro
prioritariamente é definida pela precisão dos custos da planilha orçamentária
elaborada. Nisso consiste o Método de Monte Carlo, o qual objetiva através da
simulação, obter informações sobre o comportamento de um determinado fenômeno.
Neste trabalho, as análise e simulações foram realizadas com base em 2000
cenários, número este considerado adequado e que proporciona a geração de
gráficos de distribuição de probabilidade com linhas contínuas e homogêneas. Deste
modo, para a aplicação do Método de Carlo, determina-se um estimativa do intervalo
de custo para cada etapa da obra, com valores mínimos, mais prováveis e máximos.
55
3 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Este capítulo apresenta a metodologia de avaliação da viabilidade técnico-
econômica de empreendimentos habitacionais de interesse social utilizada neste
trabalho.
A partir da seleção do empreendimento residencial, vertical ou horizontal, e a
definição das tipologias e da concepção arquitetônica, é realizada a análise dos
parâmetros que influenciam o custo global do empreendimento com base nas
variáveis selecionadas. A análise comparativa dos custos, especificações, técnicas e
sistemas construtivos é efetuada por meio da simulação de cenários.
Esta avaliação quantitativa do risco de custo de um empreendimento tem por
objetivo verificar os cenários possíveis do custo do projeto, ou, em outras palavras, a
distribuição da probabilidade da variável aleatória “custo do empreendimento”. Para
esta avaliação do risco de custo de um projeto, elabora-se três orçamentos,
definidos como A, B e C conforme variáveis pré-definidas pelo empreendedor e/ ou
construtor. Ao determinar este elenco de elementos críticos, estima-se para cada
variável os seus valores mínimos e máximos possíveis, que conjugados ao valor
referencial, permite a aplicação do Método de Monte Carlo e a simulação de
cenários com auxílio de programa de análise de riscos.
Estes valores mínimos, máximos e mais provável (valor referencial) são obtidos
a partir da composição dos custos das variáveis selecionadas e da elaboração do
orçamento através da identificação dos serviços e do levantamento dos
quantitativos. Os orçamentos, definidos como A (valores mínimos), B (valores
referenciais) e C (valores máximos) são compatíveis entre si, não influenciando
significativamente a execução dos demais itens não incluídos nesta etapa da
execução deste serviço. Neste estudo de caso, os parâmetros do cenário mais
provável são baseados nas especificações do Programa Minha Casa, Minha Vida
para a faixa de renda de zero a três salários mínimos.
56
As variáveis selecionadas são descritas nas tabelas 3 e 4 de modo a
demonstrar as alternativas selecionadas para cada serviço do orçamento de
infraestrutura e da habitação. Assim, nestas tabelas e com base em três alternativas
para cada item, são descritas as soluções técnicas para cada serviço, denominadas
A (orçamento com os valores mínimos), B (orçamento com os valores mais
prováveis) e C (orçamento com os valores máximos).
A seleção das alternativas e das variáveis selecionadas abordam soluções
técnicas economicamente viáveis e usuais na habitação de interesse social. As
variações no padrão de acabamento, execução dos serviços, especificações
técnicas e processos construtivos dependem, em linhas gerais, das características
do terreno, projeto e entorno, do custo final pretendido pelo empreendedor/
construtor, dos anseios quanto ao padrão de acabamento dos beneficiários e dos
limites dos programas habitacionais para este segmento do mercado.
Considerando as variáveis selecionadas (etapas e/ ou serviços da obra), são
selecionadas três alternativas para cada etapa e/ ou serviço. Após a definição das
alternativas, cada alternativa é orçada, resultando em três orçamentos. O
orçamento A contempla as soluções com o menor custo final para cada serviço, o
orçamento B, as soluções com o custo mais provável e o orçamento C, as soluções
com o custo dos serviços com os maiores valores.
Com base nos orçamentos elaborados, aplica-se o Método de Monte Carlo
para a simulação de cenários de custo e geração das probabilidades de ocorrência
dos custos conforme as variáveis pré-selecionadas.
A análise dos resultados é efetuada com base nos resultados obtidos e nas
curvas de custos geradas a partir da combinação das variáveis. Deste modo, o
custo/m² obtido conforme a probabilidade de confiabilidade desejado é comparado
com os padrões de análise da Caixa Econômica Federal, de modo a embasar a
tomada de decisões nas análises de viabilidade de empreendimentos habitacionais.
57
Descreve-se, a seguir, as etapas da metodologia de avaliação técnico-
econômica e as variáveis consideradas neste estudo para a execução da
infraestrutura interna e da habitação.
3.1 Parâmetros e bases de comparação
Nesta etapa são selecionadas as variáveis de análise do empreendimento,
cujas especificidades influenciam o orçamento do empreendimento. Estas
especificidades alteram o levantamento dos quantitativos, o custo dos serviços, a
inclusão ou exclusão de serviço adicional ou complementar, materiais, equipamentos
e a mão-de-obra necessária para a sua correta execução.
Tabela 2 – Variáveis consideradas no estudo
Variáveis
1 Tipologia Apartamento
Edifício com formato laminar Resid. Colinas da Oeste
Edifício com formato em “H” Resid. Nova Esperança
Casa térrea Residencial Chiquinha Gonzaga
2 Especificação dos materiais
3 Execução dos serviços
4 Padrão de acabamento
5 Técnica construtiva
Fonte: Elaborado pelo autor
Este estudo contempla duas etapas. A primeira etapa aborda a análise das
variáveis envolvidas para a execução dos serviços referentes à infraestrutura interna
do empreendimento, contemplando os serviços preliminares e gerais,
terraplenagem, rede de distribuição de água, rede coletora de esgoto, rede de
drenagem e águas pluviais, pavimentação, energia, iluminação e telefonia, obras
especiais, paisagismo e serviços finais e complementares.
58
A segunda etapa da análise aborda a análise das variáveis envolvidas para a
execução dos serviços referentes à habitação, contemplando os serviços de
infraestrutura, supraestrutura, paredes e painéis, esquadrias metálicas e de madeira,
cobertura, impermeabilizações, revestimento interno, externo, forros e pintura,
pavimentação, instalações elétricas, de telefonia, hidráulicas, esgoto sanitários,
águas pluviais, gás, incêndio e aparelhos, metais e complementos.
Tendo como base a distribuição triangular e os parâmetros necessários para se
estabelecer os valores mínimos, mais provável e máximos, foram selecionados três
alternativas para cada serviço, nomeadas de alternativa A, alternativa B e alternativa
C, respectivamente. Nesta seleção foram consideradas as variáveis descritas na
Tabela 2 conforme materiais, especificações e metodologias usualmente utilizadas
na construção civil.
3.1.1 Infraestrutura interna
Para a avaliação técnico-econômica da infraestrutura interna dos
empreendimentos analisados foram selecionadas os parâmetros descritos na Tabela
3 para a comparação dos custos, contendo variações nos processos e técnicas
construtivas, especificações dos materiais e padrões de execução.
Tabela 3 – Alternativas selecionadas: Infraestrutura interna
Serviços Descrição das alternativas
1
Serviços
preliminares e
gerais
A Barracão, instalações provisórias, limpeza superficial da área, equipamentos e
ferramentas, locação de obra e controle de qualidade
B
Tapumes, Barracão, instalações provisórias, limpeza superficial da área,
equipamentos e ferramentas, locação de obra, controle de qualidade e
sondagem
C
Tapumes, Barracão principal e auxiliar, instalações provisórias, limpeza
superficial da área, demolição, equipamentos e ferramentas, locação de obra,
controle de qualidade e sondagem
59
Serviços Descrição das alternativas
2 Terraplenagem
A Destocamento e limpeza, controle tecnológico, Corte e aterro compensado e bota-fora (DMT<5Km)
B Destocamento e limpeza, controle tecnológico, corte e aterro com transporte do volume excedente (DMT<10Km)
C Destocamento e limpeza, controle tecnológico, corte e aterro com transporte (DMT<30Km)
3 Água potável
A Captação e distribuição de água (lastro de brita) com tubo PVC PBA – escavação mecânica de valas até 2m
B Captação e distribuição de água (lastro de areia) com tubo PVC PBA – escavação manual de valas até 1,5m e reservatório elevado de 50m³
C Captação e distribuição de água (lastro de concreto magro) com tubo PVC PBA – escavação manual de valas até 1,5m e reservatório. Elevado de 50m³
4 Esgoto
sanitário
A Rede coletora de esgoto (lastro de brita) – tubo PVC, escavação mecânica de valas até 3m e PV em concreto (anéis de concreto pré-moldado)
B Rede coletora de esgoto (lastro de areia) – tubo PVC, escavação manual de valas até 3m e PV em concreto (anéis de concreto pré-moldado)
C Rede coletora de esgoto (lastro de concreto) – tubo PVC, escavação manual de valas até 3m e PV em alvenaria
5 Drenagem/
águas pluviais
A Drenagem subterrânea e superficial – tubulação em PVC central
B Drenagem subterrânea e superficial – tubulação em concreto simples central
C Drenagem subterrânea e superficial – tubulação de concreto simples dupla
6 Pavimentação
A Pavimentação asfáltica e passeios em cimentado liso
B Pavimentação em blocket e passeios em cimentado liso
C Pavimentação em concreto e passeios em cimentado liso
7
Energia/
iluminação/
Telefonia
A Entrada de energia em alta tensão
B Entrada de energia em baixa tensão – instalação racionalizada
C Entrada de energia em baixa tensão
8 Obras
especiais
A Muros de arrimo: gabião
B Muros de arrimo: alvenaria estrutural
C Muros de arrimo: atirantado
9 Paisagismo e
Complementos
A Grama, arbustos e árvores de médio porte
B Grama, arbustos e árvores de médio porte e Centro Comunitário
C Grama, arbustos e árvores de médio porte, Centro Comunitário e Guarita
Fonte: Elaborado pelo autor
60
3.1.2 Habitação
Para a avaliação técnico-econômica dos serviços da habitação, foram
selecionadas e estabelecidas os parâmetros descritos na Tabela 4 para a
comparação dos custos:
Tabela 4 – Alternativas selecionadas: Habitação
Serviços Descrição das alternativas
1 Infraestrutura
A
Ap
art
am
ento
Estaca Strauss, viga baldrame, armação aço CA50 c/ escavação manual
B Estaca hélice contínua, viga baldrame, armação aço CA50 c/ escavação manual
C Estaca pré-moldada, viga baldrame, armação aço CA50 c/ escavação manual
A
Ca
sa
térr
ea
Fundação baldrame – sapata corrida
B Fundação em radier
C Fundação estaca a trado (broca) d=25cm – 20Kg aço/m³ concreto
2 Supraestrutura
A
Ap
art
am
ento
Laje pré-moldada p/3,5Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra Escada pré-moldada tipo jacaré
B Laje pré-moldada p/3,5Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra Escada moldada in-loco
C Laje moldada in-loco, inclui concreto, armadura, escoramento, material e mão-de-obra Escada moldada in-loco
A
Ca
sa
Laje pré-moldada p/3,5Kn/m² (sobre banheiro) e Laje pré-moldada p/ forro – 1,0Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra
B Laje pré-moldada p/3,5Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra
C Laje moldada in-loco, inclui concreto, armadura, escoramento, material e mão-de-obra
61
Serviços Descrição das alternativas
3 Paredes e painéis
A Alvenaria bloco cerâmico estrutural, 14x19x29 cm argamassa 1:3 cimento/areia c/ grout e armação e vedação 9x19x29
B Alvenaria bloco estrutural concreto 14x19x39 cm 4,5 Mpa arg. Cim/cal/areia 1:5:11 e vedação 9x19x39
C Alvenaria bloco estrutural concreto 19x19x39 cm 4,5 Mpa arg. Cim/cal/areia e vedação 9x19x39
4
Esquadrias
metálicas e de
madeira
A Janela em ferro - chapa dobrada, vidro e pintura eletrostática sobre zarcão
Porta madeira compensado liso e=3,5cm, incl aduela, batente de ferro e pintura esmalte c/ 2 demãos e amassamento (exceto dormitórios/ cozinha)
B Janela em alumínio c/ vidro – correr, basculante e veneziana
Porta madeira compensado liso e=3,5cm, incl aduela, alizar e pintura esmalte c/ 2 demãos e amassamento
C Janela em alumínio c/ vidro – correr, basculante, veneziana e maxim-air
Porta madeira compensado liso e=3,5cm, c/marco 7x3,5 e pintura esmalte c/ 2 demãos e amassamento
5 Cobertura
A Estrutura de alvenaria estrutural p/ telha fibrocimento ondulada 6mm
B Estrutura de madeira, ancorada em laje ou parede p/ telha fibrocimento ondulada 6mm
C Estrutura de madeira p/telha cerâmica i=25% incl telha, madeiramento, cumeeira, cordão e arremate
6 Impermeabilizações
A Impermeabilização de baldrame/ fundação com tinta betuminosa tipo neutrolin 2 demãos Impermeabilização de base de alvenaria traço 1:3 na 3° fiada Impermeabilização de piso de áreas molhadas traço 1:4
B Impermeabilização de baldrame/ fundação tipo rígido a base de pintura com polímeros (cimento especial, aditivo mineral e resina acrílica) Impermeabilização de base de alvenaria traço 1:3 na 3° fiada Impermeabilização de piso de áreas molhadas traço 1:4
C Impermeabilização de baldrame/ fundação tipo rígido a base de pintura com polímeros (cimento especial, aditivo mineral e resina acrílica) Impermeabilização de base de alvenaria traço 1:3 na 3° fiada Impermeabilização de piso de áreas molhadas tipo flexível 3 demãos a base de elastômero
7
Revestimento
Interno
A
Sala/dorms/circ: Revestimento de gesso sobre bloco Banho, Coz, AS: chapisco cim/areia 1:3 e=0,5cm + emboço paulista c/ arg. Cim/areia 1:7 e = 1,5cm (massa única) e fiada azulejo cor branca 15x15 sobre tanque, pia e lavabo e box até 1,80m Pintura interna látex acrílico 2 demãos (áreas molhadas) Pintura hidrorepelente nas áreas sociais e varanda
62
Serviços Descrição das alternativas
7 Revestimento
Interno
B
Sala/dorms/circ: Revestimento de gesso sobre bloco Banho, Coz, AS: chapisco cim/areia 1:3 e=0,5cm + emboço paulista c/ arg. Cim/areia 1:7 e = 1,5cm (massa única) e azulejo cor extra 15x15 na parede hidráulica ( tanque, pia e lavabo) e box até 1,80m Pintura interna látex acrílico 2 demãos (áreas molhadas) Pintura látex PVA (teto e parede áreas secas) Pintura hidrorepelente nas áreas sociais e varanda
C
Sala/ Coz/ AS/ banho/ dorms: Chapisco cim/areia 1:3 e=0,5c, c/ argamassa de preparo mecânico e emboço paulista c/ arg cim/cal/areia 1:2:11 e=1cm em todos ambientes Azulejo cor extra 15x15 e argamassa colante no banheiro e parede hidráulica da Área de serviço e cozinha Pintura interna látex acrílico 2 demãos (áreas molhadas) Pintura interna látex PVA (áreas secas – teto e parede) Pintura hidrorepelente nas áreas sociais e varanda
8 Revestimento
Externo
A Chapiso cim/areia 1:3 preparo c/ argamassa preparo mecânico + emboço externo cim/areia e=2cm Pintura externa látex acrílico
B
Chapiso cim/areia 1:3 preparo c/ argamassa preparo mecânico + emboço externo cim/areia e=2cm Pintura externa látex acrílico Barrado impermeável h=0,60cm traço cim/areia 1:4 com aditivo impermeabilizante e=2cm preparo mecânico
C
Chapiso cim/areia 1:3 preparo c/ argamassa preparo mecânico + emboço externo c/ argamassa pré-fabricada e=0,5cm + reboco traço 1:2:8 (cim/cal/areia) e=1,5 cm Pintura externa látex acrílico
9 Forro
A Revestimento de teto c/ gesso corrido Forro de gesso c/ placa pré-moldada: banheiro e cozinha/AS (somente tubulação – banheiro e AS)
B Revestimento de teto c/ gesso corrido Forro de PVC em placas e=8mm: banheiro e cozinha/AS (banheiro e AS)
C Revestimento de teto c/ chapisco e emboço paulista Forro de gesso c/placa pré-moldada (banheiro e AS)
10
Pavimentação
A
Sala/Coz/AS/Circ: Acabamento desempolado de laje de concreto Banho: piso cerâmico esmaltado LH popular 30x30, incl rejunte e argamassa colante Peitoril em ardósia e soleira em cimento alisado Acabamento desempolado no hall (apartamento) e quintal (casa)
B
Sala/Coz/AS/Circ: piso cimentado liso e=1,5 cm c/ argamassa cim/areia 1:3 sobre base existente Banho: piso cerâmico esmaltado LH popular 30x30, incl rejunte e argamassa colante Peitoril e soleira em ardósia Granilite no hall (apartamento) Acabamento desempolado no quintal (casa)
63
Serviços Descrição das alternativas
10
Pavimentação C
Sala/Coz/AS/Banho/Circ: Cimentado liso e=1,5cm c/argamassa cim/areia 1:3 sobre base existente Piso cerâmico linha popular 30x30, inclui rejunte e argamassa colante nas áreas molhadas (coz/as/banho) Peitoril e soleira em ardósia Granilite no hall Acabamento desempolado no quintal (casa)
11 Instalação elétrica e
telefonia
A Instalação elétrica (pontos mínimos em cada ambiente) c/ interfone, fio-guia p/ telefonia, tubulação seca p/ TV Para-raio tipo Franklin (cabo e suporte isolador) c/ haste copperweld 5/8 (aplicável nos edifícios)
B Instalação elétrica c/ interfone, fio-guia p/ telefone e tubulação seca p/ TV Para-raio tipo Franklin (cabo e suporte isolador) e haste copperweld 5/8 (aplicável nos edifícios)
C Instalação elétrica c/ interfone, telefone (quarto, sala e cozinha) e tubulação seca p/ TV Para-raio tipo Franklin (cabo e suporte isolador) e haste copperweld 5/8 (aplicável nos edifícios)
12
Instalação
hidráulica/ sanitária
e águas pluviais
A
Ap
art
am
ento
Instalação Hidráulica c/ medição coletiva e reservatório superior (fibrocimento)
B Instalação Hidráulica c/ medição individual, reservatório superior (concreto) e reservatório de águas pluviais
C Instalação Hidráulica c/reservatório superior (concreto), reservatório de águas pluviais e sistema de aquecimento por energia solar
A
Ca
sa
Instalação Hidráulica c/ medição individual e reservatório superior de 500L (fibrocimento)
B Instalação Hidráulica c/ medição individual, reservatório superior de 500L (fibrocimento) e reservatório de águas pluviais
C Instalação Hidráulica c/ medição individual, reservatório superior de 500L (fibrocimento), reservatório de águas pluviais e sistema de aquecimento por energia solar
13
Instalações
especiais: gás e
incêndio
A
Ap
art
am
ento
Central de gás único p/ o empreendimento c/ tubulação de cobre e Sistema Predial de Incêndio c/ extintores e iluminação de emergência
B Central de gás p/ cada 2 blocos c/tubulação de cobre e Sistema Predial de Incêndio c/Hidrantes (caixa, registro, adaptador, esguicho e mangueira) e extintores
C Central de gás por bloco c/ tubulação de cobre e Sistema Predial de combate à incêndio c/ hidrantes, pressurização e extintores
13
Instalações
especiais: gás e
incêndio
A
Ca
sa
Abrigo de gás GLP pré-moldado (quintal) c/ tubulação de cobre
B Abrigo de gás GLP pré-moldado c/ portinhola (quintal) c/ tubulação de cobre
C Central de gás GLP com rede de distribuição c/ tubulação de cobre
64
Serviços Descrição das alternativas
14 Aparelhos e metais
A Vaso sanitário c/ caixa de descarga plástica Lavatório s/coluna linha popular; Tanque de resilínea Pia da cozinha em resilínea
B Vaso sanitário c/caixa de descarga acoplada em louça Lavatório s/coluna; Tanque de concreto pré-moldado Pia de cozinha em marmorite
C Vaso sanitário c/ caixa de descarga acoplada em louça Lavatório c/coluna; Tanque em louça Pia de cozinha em aço inoxidável e torneiras com arejadores
15 Complementos
A Calçada em concreto simples 1:3:4 L=0,50m e alvenaria de contenção em tijolo cerâmico furado
B Calçada em concreto magro 1:4:8 e=5cm regularizado com arg cim/areia 1:4 e=1cm (áspero)
C Calçada perimetral com bloco sextavado - h=8cm inclusive colchão de areia e=15cm
Fonte: elaborado pelo autor
3.2 Orçamentação das alternativas
Segundo Limmer (2008), um orçamento pode ser definido como a
determinação dos gastos necessários para a realização de um projeto em termos
quantitativos. O projeto baseia-se na previsão de ocorrência de atividades
logicamente encadeadas e que consomem custos expressos em termos de uma
unidade monetária, sendo uma previsão de ocorrências monetárias ao longo do
prazo de execução.
A elaboração do orçamento caracteriza-se por dois processos: quantificação
dos insumos e composição dos custos unitários. A quantificação dos insumos
baseia-se no levantamento das quantidades dos insumos básicos necessários à
execução da obra, cujos materiais são quantificados a partir de levantamentos
realizados nos projeto, especificações técnicas e memorial descritivo. Com relação à
composição do custo unitário, este processo é realizado com base em coeficientes
técnicos de consumo extraídos de publicações especializadas ou compiladas por
cada empresa.
65
Neste trabalho, as composições de custo foram extraídas do SINAPI, Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. A composição dos
serviços compreende os itens de custo, representados pela mão-de-obra, materiais,
equipamentos, transportes e encargos sociais sobre os preços de mão-de-obra para
o Estado de São Paulo, sendo 122,82% (hora) e 75,18% (mês).
Ao estabelecer as variáveis qualitativas e quantitativas do empreendimento,
elabora-se três orçamentos com as respectivas variáveis para a aplicação do
Método de Monte Carlo. Deste modo, obtêm-se os Orçamentos Discriminativos da
Habitação e da Infraestrutura interna, nomeados de A, B e C, contendo os valores
mínimo, mais provável e máximo para cada item/ serviço.
Assim, descrevemos cada uma das atividades referente à fase de elaboração
do orçamento para melhor visualização dos eventos deste trabalho.
a) 1a etapa: Análise das condicionantes
Com base nas alternativas selecionadas no subitem anterior, analisa-se o
projeto, as especificações, os processos e sistemas construtivos e o padrão de
acabamento a ser adotado, definindo o escopo e as alternativas viáveis para a
viabilidade do empreendimento, a critério do construtor, empreendedor ou Entidade
Organizadora.
b) 2a etapa: Levantamento dos quantitativos e preços
Nesta etapa, com base nos projetos existentes, plantas e especificações dos
serviços, a quantificação dos materiais e dos insumos necessários para a execução
dos serviços é efetuada, precedendo a pesquisa dos preços conforme os custos de
composições analítico e sintético dos serviços selecionados.
66
c) 3a etapa: Elaboração do orçamento
Esta etapa compreende a compilação dos dados e lançamento dos valores na
planilha orçamentária, formatando o Orçamento Discriminativo e Resumo.
3.3 Simulação de cenários
A simulação dos cenários é realizada com auxílio de programa de análise de
riscos. Com base na simulação de Monte Carlo, o programa executa os passos
requeridos na geração de cenários e análise dos resultados através do lançamento
das variáveis de entrada do modelo proposto. Os tipos de distribuição permitidos
pelo programa são: distribuição triangular (T), normal (N) ou Bernoulli (B), sendo
que, neste trabalho, foi utilizado a distribuição triangular.
A B C Figura 13 – Distribuição triangular Fonte: Limmer (2008, p.148)
A distribuição triangular requer 3 parâmetros, A, B e C, onde A<B<C,
correspondentes aos valores mínimo (min), mais provável (mp) e máximo (max),
respectivamente. Estes três valores são utilizados para definir os cenários possíveis
e suas respectivas probabilidades de ocorrência para cada item analisado. Neste
estudo foram selecionadas diversas especificações e processos construtivos para
cada item e/ ou serviço, visando embasar estes valores.
e
67
O modelo proposto de simulação dos cenários tem por objetivo determinar a
função distribuição de probabilidade do custo total da obra, considerando que o
custo total da obra é a soma dos custos de cada uma das fases da obra. No
exemplo dado, conforme a Tabela 5. As células em destaque são preenchidas e com
o custo de cada fase (valores c1 a c18), obtemos o custo total da obra (CT),
representado pela somatória destes valores, sendo: CT = c1 + c2 + ... + c17 + c18.
Esta equação representa o modelo de custo da habitação, compilando os
custos das diversas fases da obra conforme a formulação dos cenários para cada
fase. Analogamente temos o mesmo modelo para os itens que compõe a
infraestrutura interna do empreendimento.
Tabela 5 – Entrada dos dados
Projeto de Construção - Habitação Tipo A B C Cenários
Variáveis 18 Custo CT
Serviços gerais Triang c1
Infraestrutura Triang c2
Supraestrutura: laje/ escada Triang c3
Supraestrutura: alvenaria Triang c4
Esquadrias metálicas Triang c5
Esquadria de madeira Triang c6
Cobertura Triang c7
Impermeabilizações Triang c8
Revestimento interno Triang c9
Revestimento externo Triang c10
Pintura Triang c11
Pavimentação Triang c12
Instalação elétrica/ telefonia Triang c13
Instalações hidro-sanitárias/ águas pluviais Triang c14
Incêndio Triang c15
Rede de distribuição de gás Triang c16
Aparelhos e metais Triang c17
Complementações Triang c18
Cenários 2000
Fonte: Programa de análise de riscos
Em termos matemáticos, o custo total é uma soma das dezoito variáveis
aleatórias (c1 a c18), cada uma delas com uma distribuição de probabilidade própria.
O custo total (CT) é, portanto, uma variável aleatória também. Assim, após a
ativação do programa de análise de riscos, inicia-se a geração de cenários com os
seguintes dados de saída: custo total para cada cenário, freqüência, frequência
relativa e frequência cumulativa.
68
Segundo Alencar e Schimtz (2006), a frequência, frequência relativa e
frequência cumulativa são definidos respectivamente por: indicação de quantas
vezes determinado valor ocorre, razão entre a freqüência e o número total de
cenários e fração das amostras cujos valores foram menores ou iguais a
determinado valor.
A simulação dos cenários de custo gera um gráfico de distribuição com as
seguintes coordenadas: custo total e probabilidade. Neste estudo, o Conjunto
amostra é composto por 2000 simulações, ou seja, 2000 cenários. E cada um destes
cenários representa um valor possível de custo para o empreendimento. A figura 14
representa o gráfico da distribuição em freqüência (linha verde) e da distribuição
cumulativa da amostra (linha roxa).
Figura 14 – Gráfico da distribuição em freqüência para 2000 cenários Fonte: Programa de análise de riscos
Neste trabalho, a partir dos resultados obtidos nas simulações, adotou-se a
análise com base em 2000 cenários. Este número de simulações gera gráficos com
linhas contínuas, formando curvas como as da figura 14, cuja precisão é
considerada adequada para a análise dos resultados e simulação dos cenários para
este estudo.
69
3.4 Análise dos resultados
O estudo de viabilidade técnico-econômico estabelece a expectativa de custo
para a execução do empreendimento, proporcionando um parâmetro de
investimento com base nas especificações e processos construtivos pré-
estabelecidos. Segundo Ramos Neto (2002), cada proposta de projeto ou de
especificação de material contemplado no orçamento da construção deve ser
questionado sempre que for percebido como causa de desvio do custo previsto no
Programa de Exigências e de Necessidades ou da Faixa de Mercado em que o
empreendimento se enquadra.
Assim, a análise dos resultados abordará o custo total para a execução da
infraestrutura interna e da habitação, cujo valor ao ser dividido pela área equivalente
de construção possibilita a comparação com as tabelas de custo unitário por metro
quadrado de construção do SINAPI. Outra análise é realizada com base na curva
ABC, cujos serviços são classificados por ordem de importância, de modo a analisar
as influências de cada serviço no custo total do empreendimento.
Em um projeto existe um elenco muito grande de serviços a serem controlados
e segundo Limmer (2008), pode-se lançar mão do princípio de Pareto, também
conhecido como o princípio dos “poucos significativos e muito significativos”. “Essa
classificação compõe-se de três faixas: a faixa A, que abrange 70% do total de todos
os itens considerados e corresponde a cerca de 10% do valor total desses itens; a
faixa B, com cerca de 30% dos itens, correspondendo a cerca de 25% do valor total,
e a faixa C, com aproximadamente 60% dos itens, equivalendo a apenas cerca de
5% dos itens totais.” (LIMMER, 2008, p.123).
70
Figura 15 – Curva de classificação ABC Fonte: Limmer (2008, p.124)
De acordo com Alencar e Schmitz (2005), ao assumir que a função distribuição
de probabilidade da amostra é uma boa aproximação para a distribuição de
probabilidade do projeto, podemos utilizar a distribuição da amostra como base para
a tomada de decisão. O gráfico de distribuição cumulativa proporciona uma
segurança ao empreendedor ou agente financeiro de que a obra será concluída
dentro dos custos previstos. Por exemplo, ao assumir o valor probabilidade de
ocorrência de 0,90, asseguramos que 90% dos cenários gerados apresentaram um
custo total inferior ao valor correspondente a 0,90. Portanto, a probabilidade de
ocorrência de um valor maior que o orçado é de 10%.
Figura 16 – Gráfico probabilidade de ocorrência x custo Fonte: Limmer (2008, p.155)
71
Nesta análise aplicamos o Método de Monte Carlo para a determinação do
risco de não-cumprimento dos custos estimados de um dado projeto. Deste modo, o
empreendedor ou agente financeiro deverá com base em seus valores referenciais
críticos, avaliar o risco em que está disposto a assumir a execução e/ ou
financiamento de um empreendimento pela estimativa de custo previamente
definida.
A partir das simulações, cenários e gráficos gerados pelo programa de análise
de riscos, avalia-se sob os aspectos técnicos e econômicos as especificações,
alternativas e técnicas construtivas mais adequadas aos valores sugeridos para a
habitação de interesse social. Esta avaliação de custos também permitirá traçar
diretrizes de análises e parâmetros de viabilidade, possibilitando uma análise prévia
para embasar a tomada de decisões de empreendimentos habitacionais de interesse
social. Sabemos que quando a obra for efetivamente executada, um dentre os
muitos cenários possíveis de custo será efetivamente materializado.
Neste estudo de caso, a análise comparativa dos custos é realizada a partir
dos valores mais prováveis (alternativa B) e dos valores de custo com 90% de
probabilidade de ocorrência, gerados por meio do programa de análise de riscos. A
alternativa B contempla as soluções construtivas e as especificações técnicas mais
prováveis a serem executadas pelo empreendedor no empreendimento para esta
faixa de renda (habitação de interesse social).
A variação destas especificações e soluções construtivas entre o estudo de
viabilidade e o projeto executivo pode, em muitos casos, apresentar variações
conforme fatores externos ou internos, tais como: elevação do custo do terreno,
detalhamento dos estudos geotécnicos ou preferências da demanda. Deste modo, a
comparação entre os valores mais prováveis (alternativa B) e o cenário com 90% de
probabilidade de ocorrência pretende avaliar o risco de não-cumprimento do custo
previamente orçado com base nas alternativas e variações estabelecidas
previamente.
72
4 ANÁLISE DE VIABILIDADE: ESTUDO DE CASO
A partir da seleção de três empreendimentos habitacionais de interesse social,
incluídos no Programa Crédito Solidário e Minha Casa Minha Vida do Ministério das
Cidades, efetuou-se a avaliação técnico-econômica destes empreendimentos, objeto
deste estudo de caso. A análise de viabilidade contempla uma tipologia para casa
térrea e duas tipologias para edifícios (laminar com varanda e tipologia “H”).
Conforme Metodologia de Avaliação apresentada no item anterior, os
parâmetros analisados e as variáveis de análise estão descritas na Tabela 3,
referente à infraestrutura interna dos empreendimentos e na Tabela 4, referente à
habitação. Com base nestes parâmetros, foram elaborados três orçamentos a partir
das composições de custo SINAPI, cuja data-base refere-se ao mês de março de
2009.
Cada orçamento, após levantamento dos quantitativos e dos custos de cada
serviço, foram definidos como: A (valores mínimos), B (valores referenciais) e C
(valores máximos), respectivamente os parâmetros A, B e C descritos anteriormente
(figura 13). Os orçamentos discriminativos para cada alternativa adotada (A, B ou C),
conforme os parâmetros descritos nas Tabelas 3 e 4, constam nos apêndices A a R
deste trabalho.
Concluída a elaboração dos orçamentos, aplica-se o Método de Monte Carlo
com o auxílio do Programa de análise de riscos com base em 2000 simulações,
gerando as estimativas da probabilidade de ocorrência dos custos para a execução
da infraestrutura interna e da habitação, fornecendo os gráficos probabilidade de
ocorrência versus custo total.
73
Assim, a análise dos resultados aborda a determinação do custo estimado de
um empreendimento, a probabilidade de ocorrência de um determinado custo para a
execução dos serviços com base em um conjunto pré-estabelecido de variáveis,
parâmetros de análise de viabilidade e suas influências no custo total do
empreendimento.
Para a análise dos resultados deste estudo, adotamos o percentual de 90%
como valor de referência, deste modo, podemos dizer que com base nas alternativas
definidas previamente referente às especificações, técnicas construtivas e materiais,
há 10% de probabilidade do custo final ser maior que o previsto. Em outras palavras,
há 90% de cumprimento do custo estimado com base nas alternativas pré-
estabelecidas. Este percentual de referência poderá variar conforme a precisão de
custos pretendida e o risco a ser assumido pelo empreendedor ou agente financeiro.
O empreendedor entre as fases de estudo de viabilidade e o projeto executivo
poderá adotar tanto as especificações ou soluções construtivas detalhadas na
alternativa A (parâmetros mínimos) quanto na alternativa B (parâmetros mais
prováveis) ou alternativa C (parâmetros máximos) conforme o andamento dos
projetos e detalhamento dos custos. A alternativa B, contempla a alternativa com os
parâmetros mais prováveis para a execução do empreendimento, cujas
especificações são as usualmente utilizadas na habitação de interesse social.
4.1 Edifício residencial laminar: Residencial Colinas da Oeste
O empreendimento Residencial Colinas da Oeste possui 200 unidades
habitacionais, composto por 10 edifícios de 5 pavimentos, inclusive com unidades
habitacionais no pavimento térreo. A contratação do empreendimento foi realizada
em agosto de 2008 pela Entidade Organizadora – Associação dos Trabalhadores
Sem-Teto da Zona Noroeste, filiada à União dos Movimentos de Moradia (UMM),
conforme as regras do Programa Crédito Solidário e executada pelo regime de
administração direta.
74
Figura 17 – Perspectiva artística do empreendimento Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)
Tabela 6 – Caracterização do empreendimento
Identificação
Empreendimento: Residencial Colinas da Oeste
Entidade Organizadora: Associação dos trabalhadores sem-teto da zona noroeste
Endereço: Av. Jerimanduba s/n°
Responsável técnico: Arqt°. Ricardo Gaboni (Ambiente Arquitetura Ltda)
Zoneamento: ZEIS2 –Z09-049
Responsável pelo projeto: Arqta. Maria Isabel Nobre de Sousa Cabral
Informações gerais
Descrição: Condomínio residencial multifamiliar com 5 pavimentos tipo (incluindo térreo), totalizando 20 unidades habitacionais por bloco, sendo 4 UH/ andar. Cada unidade é constituída por sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço e vaga de garagem de uso comum
Área do terreno: 10.222,48m² Data-base: Ago/2008
Área equivalente total: 11.565,40m² Custo terreno: 55,90 R$/m²
Área privativa real: 49,27m² Custo de construção: 557,66 R$/m²
Área total real: 58,67m² Custo direto por unidade: R$ 43.069,04
Índice de compacidade da UH: 75,4 Índice de compacidade do edifício: 57,0
Fonte: Elaborado pelo autor
75
4.1.1 Infraestrutura interna
Cada orçamento foi elaborado conforme parâmetros e variáveis pré-
estabelecidas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura interna,
gerando as estimativas de custo para a execução de cada serviço e
consequentemente o custo total da execução da infraestrutura interna.
Figura 18 – Implantação do empreendimento Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)
Considerando o projeto do empreendimento Residencial Colinas da Oeste e as
especificações descritas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura
interna, foram orçados os custos diretos para a execução da infraestrutura interna,
conforme as premissas adotadas. Os quadros 1, 2 e 3 apresentam os orçamentos
resumos referente à data-base março/2009 para a execução dos serviços referentes
à infraestrutura, os quais apresentaram variação de R$ 783.659,99 (R$
3.918,30/UH) a 1.325.295,41 (R$ 6.626,78/UH), com valor mais provável de R$
1.096.121,65 (R$ 5.480,61/UH).
76
74% 26%
783.659,99 1.096.121,65 1.325.295,41
Gráfico 1 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste
Simulação Orçamento A
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 72.898,82 9,30
2 TERRAPLENAGEM 76.149,30 9,72
3 ÁGUA POTÁVEL 26.561,68 3,39
4 ESGOTO SANITÁRIO 64.011,88 8,17
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 93.785,79 11,97
6 PAVIMENTAÇÃO 136.173,43 17,38
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 86.136,26 10,99
8 OBRAS ESPECIAIS 196.716,36 25,10
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 31.226,47 3,98CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 783.659,99 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 3.918,30
INFRAESTRUTURA
Quadro 1 – Orçamento resumo A - Infraestrutura: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor
77
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste
Simulação Orçamento B
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 95.232,82 8,69
2 TERRAPLENAGEM 110.903,25 10,12
3 ÁGUA POTÁVEL 102.420,92 9,34
4 ESGOTO SANITÁRIO 73.432,74 6,70
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 103.529,68 9,45
6 PAVIMENTAÇÃO 143.939,65 13,13
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 95.496,11 8,71
8 OBRAS ESPECIAIS 269.940,00 24,63
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 101.226,47 9,23CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 1.096.121,65 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 5.480,61
INFRAESTRUTURA
Quadro 2 – Orçamento resumo B - Infraestrutura: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste
Simulação Orçamento C
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 96.564,82 7,29
2 TERRAPLENAGEM 148.829,87 11,23
3 ÁGUA POTÁVEL 108.642,68 8,20
4 ESGOTO SANITÁRIO 98.753,92 7,45
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 156.944,01 11,84
6 PAVIMENTAÇÃO 197.150,38 14,88
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 105.243,26 7,94
8 OBRAS ESPECIAIS 299.940,00 22,63
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 113.226,47 8,54CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 1.325.295,41 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 6.626,48
INFRAESTRUTURA
Quadro 3 – Orçamento resumo C - Infraestrutura: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor
78
Tabela 7 – Infraestrutura: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
Infraestrutura - Colinas Tipo A B C Cenários
Variáveis 9 Custo 1154540
Serviços preliminares e gerais Triang 72.898,82 95.232,82 96.564,82 93225,77
Terraplenagem Triang 76.149,30 110.903,25 148.829,87 114317,5
Água potável Triang 26.561,68 102.420,92 108.642,68 108190,5
Esgoto sanitário Triang 64.011,88 73.432,74 98.753,92 78233,3
Drenagem/ águas pluviais Triang 93.785,79 103.529,68 156.944,01 143095,3
Pavimentação Triang 136.173,43 143.939,65 197.150,38 153181,8
Energia/ iluminação Triang 86.136,26 95.496,11 105.243,26 98829,21
Obras especiais Triang 196.716,36 269.940,00 299.940,00 262228,9
Paisagismo Triang 31.226,47 101.226,47 113.226,47 103237,7
Saídas 1
Custo Total H2
Parâmetros
Cenários 2000
ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos
4.1.1.1 Análise dos resultados
Gráfico 2 – Probabilidade de ocorrência x custo total
Conforme os orçamentos elaborados referentes aos serviços necessários para
a execução dos serviços de infraestrutura interna, o orçamento B (valores mais
prováveis) apresentou um custo estimado de R$ 1.096.121,85, representando uma
probabilidade de ocorrência de 74%. Se considerarmos a probabilidade de
ocorrência de 90%, obtemos um custo estimado de R$ 1.120.020, valor 2,18%
superior ao orçamento com custos “mais prováveis”.
79
Tabela 8 – Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura
Probabilidade de ocorrência Custo
Valor mais provável (74% de probabilidade de ocorrência) R$ 1.096.121,85
Valor 90% de probabilidade de ocorrência R$ 1.120.020,00
Variação entre valor com 74% e 90% de probabilidade de ocorrência: 2,18%
Fonte: Elaborado pelo autor
Este fato demonstra claramente que o custo adicional de R$ 23.898,15,
representando R$ 119,49 por unidade habitacional, adiciona 16% de probabilidade
de ocorrência no custo da infraestrutura interna do empreendimento. É relevante o
fato de um acréscimo de 2,18% na estimativa do custo representa na redução do
risco de não-cumprimento do custo estimado de um dado projeto. Com base nos
parâmetros estabelecidos, verifica-se que o risco estimado de variações no custo da
infraestrutura interna entre as alternativas adotadas no estudo de viabilidade para a
execução do empreendimento é de 2,18%.
Gráfico 3 – Valores médios da curva ABC: Infraestrutura
80
Tendo como base a Curva ABC dos serviços de infraestrutura e visando a
análise da influência de cada etapa da obra no custo total do empreendimento,
conclui-se que os itens significativos, cuja atenção no controle dos custos deve ser
redobrada, são: obras especiais (muros de arrimo e contenções), terraplenagem,
pavimentação e serviços de drenagem/ águas pluviais, os quais representam um
custo de aproximadamente 60% do custo total da infraestrutura interna.
Os serviços de terraplenagem apresentaram uma variação de até 95,44% entre
o valor mínimo e máximo. Esta variação é creditada ao custo da carga, transporte e
descarga de material excedente, indicando a influência do custo do bota-fora no
custo da terraplenagem e a importância de solução e descarte adequado dos
materiais escavados e do projeto de patamarização.
A variação dos custos para a execução das obras especiais (muros de arrimo e
contenção) e da pavimentação é vinculada ao processo construtivo. O custo das
obras especiais variaram 52,47% e a pavimentação das vias internas apresentou
uma variação de 44,78% conforme o processo executivo adotado, variando de R$
136.173,43 a R$ 197.150,38.
A interdependência no projeto de implantação do empreendimento entre a
execução dos muros de arrimo e o projeto de terraplenagem deve ser um fator a ser
considerado na fase inicial do estudo de viabilidade, com grandes impactos nos
custos da infraestrutura. A implantação de taludes é uma boa alternativa ao projeto
de muros de arrimo nos casos em que esta troca é possível.
4.1.2 Habitação
Cada orçamento foi elaborado conforme especificações e variáveis pré-
estabelecidas na Tabela 4 – Alternativas selecionadas: habitação, gerando as
estimativas de custo para a execução de cada serviço e consequentemente o custo
total da execução dos edifícios.
81
Figura 19 – Planta do pavimento térreo Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)
Considerando o projeto do empreendimento Residencial Colinas da Oeste,
foram orçados os custos diretos da habitação para a execução de um bloco com 20
unidades habitacionais conforme as premissas adotadas. Os orçamentos
apresentaram variação de R$ 489.448,25 (R$ 24.472,41/UH) a R$ 779.631,05 (R$
38.981,55/UH), com valor mais provável de R$ 635.810,24 (R$ 31.790,51/UH).
Verifica-se que o acréscimo de custo sobre o valor mínimo, se considerado o
empreendimento com 10 torres, apresenta um valor de R$ 2.901.828,00, sendo R$
14.509,14 por unidade habitacional em comparação com os valores máximos. Um
valor considerável para a habitação de interesse social.
Os valores de R$ 489.448,25, R$ 635.810,24 e R$ 779.631,05,
respectivamente valores mínimos, mais prováveis e máximos, representam o custo
de construção, sem BDI, de um bloco de apartamentos composto por vinte unidades
habitacionais.
82
54% 46%
489.448,25 635.810,24 779.631,55
Gráfico 4 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]
Os quadros 4, 5 e 6 apresentam os orçamentos resumos referente à data-base
março/2009 para a execução da habitação (torre com 20 apartamentos).
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste
Simulação Orçamento A
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 10.000,00 2,04
2 INFRAESTRUTURA 53.412,91 10,91
3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ESCADA 70.635,96 14,43
ALVENARIA 83.187,70 17,00
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 40.112,44 8,20
ESQUADRIAS DE MADEIRA 10.794,00 2,21
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 15.098,08 3,08
IMPERMEABILIZAÇÕES 2.020,89 0,41
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 41.234,78 8,42
REVESTIMENTO EXTERNO 25.461,98 5,20
PINTURA 40.161,14 8,21
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 14.201,91 2,90
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 35.381,20 7,23
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 19.447,30 3,97
INCÊNDIO 6.040,60 1,23
GÁS 9.491,52 1,94
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 10.127,00 2,07
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 2.638,84 0,54CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 489.448,25 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 24.472,41
Quadro 4 – Orçamento resumo A - Habitação: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor
83
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste
Simulação Orçamento B
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 12.000,00 1,89
2 INFRAESTRUTURA 63.884,12 10,05
3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ESCADA 75.665,59 11,90
ALVENARIA 94.614,40 14,88
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 71.877,07 11,30
ESQUADRIAS DE MADEIRA 28.663,20 4,51
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 19.653,95 3,09
IMPERMEABILIZAÇÕES 2.070,30 0,33
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 48.016,48 7,55
REVESTIMENTO EXTERNO 26.527,10 4,17
PINTURA 56.208,95 8,84
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 28.430,49 4,47
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 36.909,58 5,81
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 29.608,52 4,66
INCÊNDIO 6.059,90 0,95
GÁS 18.585,00 2,92
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 13.055,40 2,05
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 3.980,18 0,63CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 635.810,24 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 31.790,51
Quadro 5 – Orçamento resumo B - Habitação: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste
Simulação Orçamento C
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 14.000,00 1,80
2 INFRAESTRUTURA 77.043,79 9,88
3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ESCADA 117.339,20 15,05
ALVENARIA 97.808,16 12,55
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 71.959,06 9,23
ESQUADRIAS DE MADEIRA 35.591,80 4,57
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 28.124,50 3,61
IMPERMEABILIZAÇÕES 3.124,47 0,40
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 57.495,12 7,37
REVESTIMENTO EXTERNO 29.375,17 3,77
PINTURA 57.051,19 7,32
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 35.434,65 4,55
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 39.653,52 5,09
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 67.117,48 8,61
INCÊNDIO 9.223,51 1,18
GÁS 19.026,00 2,44
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 16.226,80 2,08
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 4.036,63 0,52CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 779.631,05 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 38.981,55
Quadro 6 – Orçamento resumo C - Habitação: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor
84
Tabela 9 – Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
Habitação - Colinas Tipo A B C Cenários
Variáveis 18 Custo 622239,5
Serviços gerais Triang 10.000,00 12.000,00 14.000,00 12600,82 157719,6
Infraestrutura Triang 53.412,91 63.884,12 77.043,79 70346,4
Supra: laje/ escada Triang 70.635,96 75.665,59 117.339,20 74772,37
Supra: alvenaria Triang 83.187,70 94.614,40 97.808,16 94779,99
Esquadrias metálicas Triang 40.112,44 71.877,07 71.959,06 65808,53
Esquadria de madeira Triang 10.794,00 28.663,20 35.591,80 24413,29
Cobertura Triang 15.098,08 19.653,95 28.124,50 24322,02
Impermeabilizações Triang 2.020,89 2.070,30 3.124,47 2166,643
Revestimento interno Triang 41.234,78 48.016,48 57.495,12 46899,23
Revestimento externo Triang 25.461,98 26.527,10 29.375,17 26301,58
Pintura Triang 40.161,14 56.208,95 57.051,19 55530,63
Pavimentação Triang 14.201,91 28.430,49 35.434,65 28659,03
Instal. Elétrica/telefonia Triang 35.381,20 36.909,58 39.653,52 37595,21
Instal. Hidro-sanitárias/ap Triang 19.447,30 29.608,52 67.117,48 22066,43
Instal. Incêndio Triang 6.040,60 6.059,90 9.223,51 8340,592
Instal. Rede de gás Triang 9.491,52 18.585,00 19.026,00 11091,69
Aparelhos Triang 10.127,00 13.055,40 16.226,80 12798,49
Complementações Triang 2.638,84 3.980,18 4.036,63 3746,551
Saídas 1
Custo Total H2
Parâmetros
Cenários 2000
ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos
4.1.2.1 Análise dos resultados
Figura 20 – Corte e planta do apartamento tipo Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)
85
Gráfico 5 – Probabilidade de ocorrência x custo total
Conforme os orçamentos elaborados para a execução dos serviços referentes
à habitação, os valores do orçamento B (valores mais prováveis) apresentaram um
custo estimado de R$ 635.910,24, representando uma probabilidade de ocorrência
de 54%. Se considerarmos a probabilidade de ocorrência de 90%, obtemos um
custo estimado de R$ 660.000,00 valor 3,79% superior ao orçamento com custos
“mais prováveis”.
Tabela 10 – Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20 UH)
Probabilidade de ocorrência Custo
Valor mais provável (54% de probabilidade de ocorrência) R$ 635.910,24
Valor 90% de probabilidade de ocorrência R$ 660.000,00
Variação entre valor com 54% e 90% de probabilidade de ocorrência: 3,79%
Fonte: Elaborado pelo autor
86
Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 24.089,76 (R$ 1.204,48 por
unidade habitacional) ou R$ 240.897,60 considerando o empreendimento como um
todo, adiciona um percentual de 36% à probabilidade de ocorrência do custo para a
execução das habitação, equivalendo a 3,79% do custo da habitação.
Neste caso, o orçamento com os valores mais prováveis apresentou uma
probabilidade de ocorrência de 54% e considerando os parâmetros e variáveis pré-
estabelecidas para este projeto (conjunto universo de possibilidades de serviços,
especificações, processos construtivos e técnicas construtivas), conclui-se que os
custos da habitação tendem a apresentar variação de até 3,79% a partir dos valores
estimados para o empreendimento (alternativa B – valores mais prováveis).
Tendo como base a Curva ABC para a análise da influência de cada etapa da
obra no custo total do empreendimento, verifica-se que os itens significativos, cuja
atenção no controle dos custos deve ser redobrada, são: infraestrutura (serviços de
fundação), supraestrutura, esquadrias metálicas e revestimentos internos,
representando um custo de aproximadamente 50% do custo total da habitação.
A variação dos custos para a execução da supraestrutura apresentou variação
de 39,87% entre as soluções com o menor custo (alvenaria estrutural com blocos
cerâmicos e laje/escada pré-moldados) e maior custo (alvenaria estrutural com
blocos de concreto e laje/escada moldados in-loco). A variação conforme o
processo executivo adotado somente para as lajes e escadas, excluindo a alvenaria
estrutural, apresentou uma variação de 66,10% entre o menor e o maior valor.
Os serviços de infraestrutura interna apresentaram uma variação de até
44,24% entre o valor mínimo e máximo, com participação em torno de 10% no custo
total da edificação. Esta variação no custo de execução dos serviços de fundação é
majoritariamente creditada ao custo da fundação indireta, considerando a pequena
variação dos custos de execução das vigas baldrames, formas e serviços de
escavação entre os processos construtivos analisados.
87
Gráfico 6 – Valores médios da curva ABC: Habitação
Compilando todos os orçamentos, verifica-se que o custo de produção do
empreendimento, incluindo terreno, infraestrutura interna, habitação (10 blocos com
20 UH cada), trabalho técnico-social, despesas iniciais e finais de legalização,
projetos e assessoria técnica apresenta variação de R$ 6.824.266,00 (R$
34.121,33/UH) a R$ 10.778.859,00 (R$ 53.894,30/UH), valores não inclusos BDI.
Gráfico 7– Custo de produção: Residencial Colinas da Oeste
88
O custo de produção para o cenário de 90% de probabilidade de ocorrência,
com custo do terreno de R$ 89,60/m² é de R$ 9.270.954,00 (R$ 46.354,77/UH),
custo 5,29% superior ao custo de produção do empreendimento com os valores
mais prováveis de R$ 8.804.768,00 (R$ 44.023,84/UH).
Adotou-se nesta simulação os seguintes valores para o cenário 1: custo do
terreno de R$ 50,00/m² com valores mínimos dos orçamentos de infraestrutura e
habitação, cenário 2: custo do terreno de R$ 70,00/m² com valores mais prováveis
dos orçamentos da infraestrutura e habitação e cenário 3: custo do terreno de R$
100,00/m² com valores máximos dos orçamentos de infraestrutura e da habitação.
Demais valores para o trabalho técnico-social, despesas finais e iniciais de
legalização e projetos/assessoria técnica foram fixados em R$ 50.000,00, R$
135.000,00 e R$ 450.000,00 respectivamente.
Gráfico 8 – Custo unitário: Residencial Colinas da Oeste
89
O custo unitário da habitação para edifício laminar, objeto deste estudo de
caso, com 20 unidades habitacionais, 5 pavimentos tipo e área privativa real de
49,27m², apresentou os seguintes valores respectivamente para os parâmetros
mínimo, mais provável e máximo: R$ 423,20/m², R$ 549,75/m² e R$ 674,11/m². O
custo unitário para o cenário com 90% de probabilidade de ocorrência apresenta o
seguinte valor: R$ 570,67/m².
4.2 Edifício residencial “tipologia H”: Residencial Nova Esperança
O empreendimento Residencial Nova Esperança possui 200 unidades
habitacionais, composto por 10 edifícios de 5 pavimentos, inclusive com unidades
habitacionais no pavimento térreo. A contratação do empreendimento foi realizada
em dezembro de 2007, pela Entidade Organizadora – Associação do Movimento de
Alfabetização de Jovens e Adultos (AMOVA), conforme as diretrizes do Programa
Crédito Solidário e executada pelo regime de administração direta.
Fotografia 3 – Residencial Nova Esperança Fonte: Fotografado pelo autor (2009)
90
Tabela 11 – Caracterização do empreendimento
Identificação
Empreendimento: Residencial Nova Esperança
Entidade Organizadora: AMOVA
Endereço: Marginal do Córrego Itrapoã/ Mauá -SP
Responsável Técnico: Valdecir Bernardino de Santana
Zoneamento: Zona de Uso Diversificado – ZUD 1A
Responsável pelo projeto Starq Arquitetura Ltda.
Informações gerais
Descrição: Condomínio residencial multifamiliar com 5 pavimentos tipo (incluindo térreo), totalizando 20 unidades habitacionais por bloco, sendo 4 UH/ andar. Cada unidade é constituída por sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha e área de serviço com 1 vaga de garagem.
Área do terreno: 11.152,76m² Data-base: Set/2007
Área equivalente total: 11.220,00m² Custo terreno: 107,60 R$/m²
Área privativa real: 52,63m² Custo de construção: 442,06 R$/m²
Área total real: 56,10m² Custo direto por unidade: R$ 37.119,46
Índice de compacidade da UH: 75,8 Índice de compacidade do edifício: 50,5
Fonte: Elaborado pelo autor
4.2.1 Infraestrutura interna
Figura 21 – Perspectiva artística do empreendimento Fonte: Starq Arquitetura (2006)
91
Considerando o projeto do empreendimento Residencial Nova Esperança e as
especificações descritas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura
interna, foram orçadas os custos diretos da infraestrutura conforme as premissas
adotadas. Os quadros 7, 8 e 9 apresentam os orçamentos resumos referente à data-
base março/2009 para a execução dos serviços referentes à infraestrutura, os quais
apresentaram variação de R$ 606.231,45 (R$ 3.031,16/UH) a R$ 1.106.360,82 (R$
5.531,80/UH). O orçamento com os valores mais prováveis para a execução de cada
etapa apresentou o valor de R$ 895.128,39 (R$ 4.475,64/UH).
72% 28%
606.231,45 895.128,39 1.106.128,82
Gráfico 9 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Nova Esperança
Simulação Orçamento A
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 74.451,51 12,28
2 TERRAPLENAGEM 97.128,92 16,02
3 ÁGUA POTÁVEL 20.879,04 3,44
4 ESGOTO SANITÁRIO 36.827,82 6,07
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 35.798,31 5,91
6 PAVIMENTAÇÃO 119.551,70 19,72
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 77.023,38 12,71
8 OBRAS ESPECIAIS 119.156,00 19,66
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 25.414,77 4,19CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 606.231,45 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 3.031,16
INFRAESTRUTURA
Quadro 7 – Orçamento resumo A - Infraestrutura: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor
92
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Nova Esperança
Simulação Orçamento B
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 83.285,51 9,30
2 TERRAPLENAGEM 131.778,92 14,72
3 ÁGUA POTÁVEL 84.443,14 9,43
4 ESGOTO SANITÁRIO 48.487,17 5,42
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 38.500,64 4,30
6 PAVIMENTAÇÃO 147.230,90 16,45
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 85.719,34 9,58
8 OBRAS ESPECIAIS 215.268,00 24,05
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 60.414,77 6,75CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 895.128,39 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 4.475,64
INFRAESTRUTURA
Quadro 8 – Orçamento resumo B - Infraestrutura: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Nova Esperança
Simulação Orçamento C
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 95.000,21 8,59
2 TERRAPLENAGEM 149.726,03 13,53
3 ÁGUA POTÁVEL 92.820,64 8,39
4 ESGOTO SANITÁRIO 99.566,22 9,00
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 58.506,06 5,29
6 PAVIMENTAÇÃO 185.639,55 16,78
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 96.919,34 8,76
8 OBRAS ESPECIAIS 255.768,00 23,12
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 72.414,77 6,55CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 1.106.360,82 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 5.531,80
INFRAESTRUTURA
Quadro 9 – Orçamento resumo C - Infraestrutura: Nova Esperança
Fonte: Elaborado pelo autor
93
Tabela 12 – Infraestrutura: Valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
Infraestrutura - Nova Esperança Tipo A B C Cenários
Variáveis 9 Custo 930205,7
Serviços preliminares e gerais Triang 74.451,51 83.285,51 95.000,21 87751,49
Terraplenagem Triang 97.128,92 131.778,92 149.726,03 129300,1
Água potável Triang 20.879,04 84.443,14 92.820,64 92329,38
Esgoto sanitário Triang 36.827,82 48.487,17 99.566,22 60400,24
Drenagem/ águas pluviais Triang 35.798,31 38.500,64 58.506,06 53424,17
Pavimentação Triang 119.551,70 147.230,90 185.639,55 146742,4
Energia/ iluminação Triang 77.023,38 85.719,34 96.919,34 89903,36
Obras especiais Triang 119.156,00 215.268,00 255.768,00 205502
Paisagismo Triang 25.414,77 60.414,77 72.414,77 64852,48
Saídas 1
Custo Total H2
Parâmetros
Cenários 2000
ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos
4.2.1.1 Análise dos resultados
Gráfico 10 – Probabilidade de ocorrência x custo total
Conforme os orçamentos elaborados referentes aos serviços necessários para
a execução dos serviços de infraestrutura interna, os valores do orçamento B
(valores mais prováveis) apresentaram um custo estimado de R$ 895.128,39,
representando uma probabilidade de ocorrência de 72%. Este percentual indica que
há 28% de probabilidade do custo final apresentar valores superiores a este. Se
considerarmos a probabilidade de ocorrência de 90%, obtemos um custo estimado
de R$ 917.000,00, valor 2,44% superior ao orçamento com custos “mais prováveis”.
94
Tabela 13 – Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura
Probabilidade de ocorrência Custo
Valor mais provável (72% de probabilidade de ocorrência) R$ 895.128,39
Valor 90% de probabilidade de ocorrência R$ 917.000,00
Variação entre valor com 72% e 90% de probabilidade de ocorrência: 2,44%
Fonte: Elaborado pelo autor
Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 21.871,61, representando R$
109,36 por unidade habitacional, equivale a 2,44% do custo da infraestrutura e a
18% na probabilidade de ocorrência. É relevante destacar que uma variação de
2,44% entre o valor do orçamento com o custo mais provável e o custo com 90% de
probabilidade de ocorrência adiciona um percentual de 18% na probabilidade de
ocorrência deste custo.
Gráfico 11 – Valores médios da Curva ABC: Infraestrutura
95
Tendo como base a Curva ABC dos serviços de infraestrutura para a análise
da influência de cada etapa da obra no custo total do empreendimento, conclui-se
que os itens significativos, cuja atenção no controle dos custos deve ser redobrada,
são: Obras especiais (muros de arrimo e contenções), terraplenagem e
pavimentação, representando um custo de aproximadamente 50% do custo total da
infraestrutura interna.
Os serviços de terraplenagem apresentaram uma variação de até 54,15% e as
obras especiais uma variação de até 114,65% entre o valor mínimo e máximo. A
variação da terraplenagem é creditada ao custo da carga, transporte e descarga de
material excedente, indicando a influência do custo do bota-fora no custo da
terraplenagem e a importância de solução e descarte adequado dos materiais
escavados e do projeto de patamarização. A variação dos custos para a execução
das obras especiais (muros de arrimo e contenção) e da pavimentação está
vinculada à técnica construtiva.
4.2.2 Habitação
Considerando o projeto do empreendimento Residencial Nova Esperança e os
parâmetros descritos na Tabela 4 – Alternativas selecionadas: habitação, foram
orçadas os custos diretos para a execução da habitação para um bloco com 20
unidades habitacionais conforme as premissas adotadas. Os quadros 4, 5 e 6
apresentam os orçamentos resumos referente à data-base março/2009 para a
execução da habitação, os quais apresentaram variação de R$ 466.103,89 (R$
23.305,19/UH) a R$ 741.052,84 (R$ 37.052,64/UH). O orçamento com os valores
mais prováveis para a execução de cada etapa da edificação apresentou o valor de
R$ 610.213,22 (R$ 30.510,66/UH).
96
Os valores de R$ 466.103,89, R$ 610.213,22 e R$ 741.052,84, representam
respectivamente os valores mínimo, mais provável e máximo para a execução de
cada bloco com 20 unidades habitacionais.
Figura 22 – Planta apartamento tipo Fonte: Starq Arquitetura (2006)
97
62% 38%
466.103,89 610.213,22 741.052,84
Gráfico 12 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Nova Esperança
Simulação Orçamento A
Data-base MAR/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 10.000,00 2,15
2 INFRA-ESTRUTURA 54.592,64 11,71
3 SUPRA-ESTRUTURA LAJE/ ESCADA 63.278,06 13,58
ALVENARIA 89.892,00 19,29
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 34.997,37 7,51
ESQUADRIAS DE MADEIRA 10.794,00 2,32
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 9.582,55 2,06
IMPERMEABILIZAÇÕES 2.570,10 0,55
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 41.418,24 8,89
REVESTIMENTO EXTERNO 25.207,00 5,41
PINTURA 29.375,14 6,30
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 13.886,84 2,98
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 33.819,32 7,26
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIA/ AP 18.884,21 4,05
INCÊNDIO 6.040,60 1,30
GÁS 9.039,54 1,94
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 10.117,80 2,17
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 2.608,48 0,56CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 466.103,89 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 23.305,19
Quadro 10 – Orçamento resumo A – Habitação: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor
98
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Nova Esperança
Simulação Orçamento B
Data-base MAR/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 12.000,00 1,97
2 INFRA-ESTRUTURA 68.064,55 11,15
3 SUPRA-ESTRUTURA LAJE/ ESCADA 66.735,75 10,94
ALVENARIA 98.796,24 16,19
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 60.162,65 9,86
ESQUADRIAS DE MADEIRA 28.663,20 4,70
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 16.469,69 2,70
IMPERMEABILIZAÇÕES 2.618,10 0,43
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 49.790,30 8,16
REVESTIMENTO EXTERNO 26.383,07 4,32
PINTURA 45.809,36 7,51
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 29.854,77 4,89
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 35.274,92 5,78
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 28.850,96 4,73
INCÊNDIO 6.059,90 0,99
GÁS 17.700,00 2,90
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 13.055,40 2,14
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 3.924,36 0,64CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 610.213,22 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 30.510,66
Quadro 11 – Orçamento resumo B – Habitação: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Nova Esperança
Simulação Orçamento C
Data-base MAR/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 14.000,00 1,89
2 INFRA-ESTRUTURA 71.665,80 9,67
3 SUPRA-ESTRUTURA LAJE/ ESCADA 105.106,67 14,18
ALVENARIA 100.474,56 13,56
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 65.549,46 8,85
ESQUADRIAS DE MADEIRA 35.591,80 4,80
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 25.220,56 3,40
IMPERMEABILIZAÇÕES 4.260,10 0,57
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 59.789,65 8,07
REVESTIMENTO EXTERNO 29.081,00 3,92
PINTURA 45.924,74 6,20
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 32.093,82 4,33
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 37.892,27 5,11
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/AP 65.963,73 8,90
INCÊNDIO 9.223,51 1,24
GÁS 18.120,00 2,45
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 16.226,80 2,19
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 4.868,37 0,66CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 741.052,84 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 37.052,64
Quadro 12 – Orçamento resumo C – Habitação: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor
99
Tabela 14 – Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
Habitação - Nova Esperança Tipo A B C Cenários
Variáveis 18 Custo 592114
Serviços gerais Triang 10.000,00 12.000,00 14.000,00 12600,82
Infraestrutura Triang 54.592,64 68.064,55 71.665,80 68687,78
Supra: laje/ escada Triang 63.278,06 66.735,75 105.106,67 66523,78
Supra: alvenaria Triang 89.892,00 98.796,24 100.474,56 98594
Esquadrias metálicas Triang 34.997,37 60.162,65 65.549,46 57399,26
Esquadria de madeira Triang 10.794,00 28.663,20 35.591,80 24413,29
Cobertura Triang 9.582,55 16.469,69 25.220,56 20985,93
Impermeabilizações Triang 2.570,10 2.618,10 4.260,10 2780,788
Revestimento interno Triang 41.418,24 49.790,30 59.789,65 48108,01
Revestimento externo Triang 25.207,00 26.383,07 29.081,00 26084,81
Pintura Triang 29.375,14 45.809,36 45.924,74 44771,01
Pavimentação Triang 13.886,84 29.854,77 32.093,82 28063,59
Instal. Elétrica/telefonia Triang 33.819,32 35.274,92 37.892,27 35929,47
Instal. Hidro-sanitárias/ap Triang 18.884,21 28.850,96 65.963,73 21462,03
Instal. Incêndio Triang 6.040,60 6.059,90 9.223,51 8340,592
Instal. Rede de gás Triang 9.039,54 17.700,00 18.120,00 10563,51
Aparelhos Triang 10.117,80 13.055,40 16.226,80 12795,5
Complementações Triang 2.608,48 3.924,36 4.868,37 4009,769
Saídas 1
Custo Total H2
Parâmetros
Cenários 2000
ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos
4.2.2.1 Análise dos resultados
Gráfico 13 – Probabilidade de ocorrência x custo total
100
Tabela 15 – Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20UH)
Probabilidade de ocorrência Custo
Valor mais provável (62% de probabilidade de ocorrência) R$ 610.213,22
90% de probabilidade de ocorrência R$ 629.000,00
Variação entre valor com 62% e 90% de probabilidade de ocorrência: 3,08%
Fonte: Elaborado pelo autor
Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 18.786,78 (R$ 939,34 por
unidade habitacional) ou R$ 187.867,80 considerando o empreendimento como um
todo, representa um percentual de ocorrência de 28%. É relevante destacar que um
percentual de 3,08% na estimativa de custo representa para a probabilidade de
ocorrência de um determinado custo. Assim, verifica-se que neste estudo de caso,
para os custos da habitação, a variação provável entre os custos preliminares e os
custos efetivamente a serem executados é de 3,08%, com base nos parâmetros pré-
estabelecidos.
Esta variação decorre principalmente do detalhamento dos projetos, estudos
geotécnicos e afinamento das especificações técnicas e soluções construtivas
durante o processo de viabilidade do empreendimento.
101
Gráfico 14 – Valores médios da Curva ABC: Habitação
Tendo como base a Curva ABC para a análise da influência de cada etapa da
obra no custo total do empreendimento, conclui-se que os itens significativos, cuja
atenção no controle dos custos deve ser redobrada, são: infraestrutura (serviços de
fundação), supraestrutura, esquadrias metálicas e revestimentos internos,
representando um custo de aproximadamente 50% do custo total da habitação.
A variação dos custos para a execução da supraestrutura apresentou variação
de 34,22% entre as soluções com o menor e o maior custo. O sistema construtivo
com alvenaria cerâmica estrutural e laje/ escada com uso de pré-moldados
demonstrou ser tecnicamente e economicamente viável para a habitação de
interesse social. A variação das soluções conforme o processo executivo adotado
para as lajes e escadas apresentou uma variação de 66,10% entre o menor e o
maior valor (pré-moldado versus concreto moldado in-loco).
102
Verifica-se que o custo de produção do empreendimento, incluindo terreno,
infraestrutura interna, habitação (10 blocos com 20 unidades habitacionais), trabalho
técnico-social, despesas iniciais e finais de legalização, projetos e assessoria
técnica, apresenta variação de R$ 6.459.908,00 (R$ 32.299,54/UH) a R$
10.267.165,00 (R$ 51.335,83/UH).
Para o cenário de custo com 90% de probabilidade de ocorrência, o custo de
produção apresenta o valor de R$ 8.841.247,00 (R$ 44.206,24/UH), valor 5,09%
superior ao custo de produção mais provável de R$ 8.412.954,00 (R$
42.064,77/UH). Observa-se no custo de produção do Residencial Nova Esperança,
que o terreno, a infraestrutura interna e a habitação apresentam, respectivamente, a
seguinte participação aproximada no custo de 11,67%, 10,15% e 70,76%.
Adotou-se nestas simulações, com 2000 cenários, os seguintes valores para os
cenários 1, 2 e 3 respectivamente: valores mínimos dos orçamentos de infraestrutura
e habitação com custo do terreno de R$ 50,00/m², valores mais prováveis dos
orçamentos e custo do terreno de R$ 70,00/m² e valores máximos dos orçamentos
com custo do terreno de R$ 100,00/m².
Demais valores para o trabalho técnico-social, despesas de legalização e
projetos/ assessoria foram fixados em: R$ 50.000,00, R$ 135.000,00 e R$
450.000,00 respectivamente, compondo o custo de produção do empreendimento
(terreno, infraestrutura interna, habitação, trabalho técnico-social, despesas de
legalização e projetos/ assessoria).
Estes percentuais demonstram a importância da racionalização do projeto e o
peso das alterações no custo de execução dos apartamentos em comparação ao
custo da terra e da infraestrutura interna.
103
Gráfico 15 – Custo de produção: Residencial Nova Esperança
O custo unitário da habitação para edifício tipologia “H”, objeto deste estudo de
caso, com 20 unidades habitacionais e 5 pavimentos com área privativa real de
52,63m² apresentou os seguintes valores respectivamente para os parâmetros
mínimos, mais prováveis e máximos: R$ 415,42/m², R$ 543,86/m² e R$ 660,47/m².
O custo de produção do empreendimento para o cenário com probabilidade de
ocorrência de 90% é de R$ 560,60/m².
Gráfico 16 – Custo unitário: Residencial Nova Esperança
104
4.3 Casa térrea: Residencial Chiquinha Gonzaga
O empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga, contratado em novembro
de 2009 pela Entidade Organizadora – Centro Comunitário de Educação, Cultura e
Ação Social (CCECAS), possui 160 unidades habitacionais, 1 vaga de garagem
privativa, quintal, jardim frontal e 46,37m² de área privativa real. Cada unidade
possui um lote de 75m², com 5 metros de frente e 15 metros de comprimento,
dispostas em duas vias internas no sentido longitudinal do terreno. O terreno possui
formato aproximadamente retangular, topografia com aclives e declives de inclinação
média superior a 10% e nível do terreno abaixo do greide em relação ao logradouro
em grande parte do terreno.
Figura 23 – Fachada da residência Fonte: CCECAS (2007)
105
Tabela 16 – Caracterização do empreendimento
Identificação
Empreendimento: Residencial Chiquinha Gonzaga
Entidade Organizadora: CCECAS
Endereço: Rua Ítalo Adami s/n° - Itaquaquecetuba
Responsável Técnico: Marcos Olavo Montório
Zoneamento: N/D
Responsável pelo projeto Cristian Tairon Baccelli de Oliveira
Informações gerais
Descrição: Condomínio residencial composto por 160 casas térreas. Cada unidade é constituída por sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha e área de serviço com 1 vaga de garagem.
Área do terreno: 23.283,66m² Data-base: Ago/2009
Área equivalente total: 7.432,00m² Custo terreno: 56,09 R$/m²
Área privativa real: 46,37m² Custo de construção: 587,07 R$/m²
Área total real: 46,45m² Custo direto por unidade: R$ 48.000,00
Índice de compacidade da UH: 55,4
Fonte: Elaborado pelo autor
4.3.1 Infraestrutura
Figura 24 – Implantação Residencial Chiquinha Gonzaga Fonte: CCECAS (2006)
106
Considerando o projeto do empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga e
as especificações descritas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura
interna, foram orçados os custos diretos para a execução da infraestrutura interna
conforme as premissas adotadas. Os quadros 13, 14 e 15 apresentam os
orçamentos resumos referente à data-base março/2009 para a execução dos
serviços referentes à infraestrutura, os quais apresentaram variação de R$
896.961,39 (R$ 4.464,81/UH) a R$ 1.539.003,96 (R$ 7.695,02/UH). O orçamento
com os valores mais prováveis para a execução de cada etapa apresentou o valor
de R$ 1.303.726,96 (R$ 8.148,29/UH).
80% 20%
896.961,39 1.303.726,96 1.539.603,96
Gráfico 17 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga
Simulação Orçamento A
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 77.442,42 8,63
2 TERRAPLENAGEM 179.376,37 20,00
3 ÁGUA POTÁVEL 34.398,17 3,83
4 ESGOTO SANITÁRIO 80.118,69 8,93
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 22.643,28 2,52
6 PAVIMENTAÇÃO 181.454,65 20,23
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 49.939,69 5,57
8 OBRAS ESPECIAIS 225.690,00 25,16
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 45.898,12 5,12CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 896.961,39 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 4.484,81
INFRAESTRUTURA
Quadro 13 – Orçamento resumo A – Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor
107
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga
Simulação Orçamento B
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 92.283,92 7,08
2 TERRAPLENAGEM 188.668,95 14,47
3 ÁGUA POTÁVEL 102.684,23 7,88
4 ESGOTO SANITÁRIO 129.444,30 9,93
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 22.780,79 1,75
6 PAVIMENTAÇÃO 252.810,46 19,39
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 56.156,19 4,31
8 OBRAS ESPECIAIS 378.000,00 28,99
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 80.898,12 6,21CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 1.303.726,96 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 6.518,63
INFRAESTRUTURA
Quadro 14 – Orçamento resumo B – Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga
Simulação Orçamento C
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 97.728,02 6,35
2 TERRAPLENAGEM 193.469,44 12,57
3 ÁGUA POTÁVEL 127.249,42 8,27
4 ESGOTO SANITÁRIO 181.081,65 11,77
5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 23.541,33 1,53
6 PAVIMENTAÇÃO 332.141,63 21,58
7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 61.894,35 4,02
8 OBRAS ESPECIAIS 429.000,00 27,88
9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 92.898,12 6,04CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 1.539.003,96 100,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 7.695,02
INFRAESTRUTURA
Quadro 15 – Orçamento resumo C – Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga
Fonte: Elaborado pelo autor
108
Tabela 17 – Infraestrutura: Valores mínimos , mais prováveis e máximos por etapa
Infraestrutura - Chiquinha Gonzaga Tipo A B C Cenários
Variáveis 10 Custo 1593589
Serviços preliminares e gerais Triang 77.442,42 92.283,92 97.728,02 86294,46
Terraplenagem Triang 179.376,37 188.668,95 193.469,44 131317,6
Água potável Triang 34.398,17 102.684,23 127.249,42 47288,41
Esgoto sanitário Triang 80.118,69 129.444,30 181.081,65 61455,6
Drenagem/ águas pluviais Triang 22.643,28 22.780,79 23.541,33 23679,63
Pavimentação Triang 181.454,65 252.810,46 332.141,63 180509
Energia/ iluminação Triang 49.939,69 56.156,19 61.894,35 99648,07
Obras especiais Triang 225.690,00 378.000,00 429.000,00 72257,28
Paisagismo Triang 45.898,12 80.898,12 92.898,12 891139,3
Saídas 1
Custo Total H2
Parâmetros
Cenários 2000
ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos
4.3.1.1 Análise dos resultados
Gráfico 18 – Probabilidade de ocorrência x custo total
Conforme os orçamentos elaborados referentes aos serviços necessários para
a execução dos serviços de infraestrutura interna, o orçamento B (valores mais
prováveis) apresentou um custo estimado de R$ 1.303.726,96, representando uma
probabilidade de ocorrência de 80%. Este percentual indica que há 20% de
probabilidade do custo final apresentar valores superiores a este. Se considerarmos
a probabilidade de ocorrência de 90%, obtemos um custo estimado de R$
1.330.800,00, valor 2,1% superior ao orçamento com custo “mais provável”.
109
Tabela 18 – Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura
Probabilidade de ocorrência Custo
Valor mais provável (80% de probabilidade de ocorrência) R$ 1.303.726,96
90% de probabilidade de ocorrência R$ 1.330.800,00
Variação entre valor com 80% e 90% de probabilidade de ocorrência: 2,10%
Fonte: Elaborado pelo autor
Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 27.073,04, representando R$
169,21 por unidade habitacional, adiciona 10% a mais na probabilidade de
ocorrência de um determinado custo para a execução da infraestrutura interna do
empreendimento.
Gráfico 19 – Valores médios da Curva ABC: Infraestrutura
110
Tendo como base a Curva ABC para a análise da influência de cada etapa da
obra no custo total do empreendimento, verifica-se que os itens significativos, cuja
atenção no controle dos custos deve ser redobrada, são: Obras especiais,
pavimentação e terraplenagem, representando um custo de aproximadamente 64%
do custo total da infraestrutura interna.
Os serviços de terraplenagem e obras especiais (muro de arrimo e contenções)
apresentaram uma variação de até 53,67% entre o valor mínimo e máximo. A
variação da terraplenagem é creditada ao custo da carga, transporte, descarga de
material excedente e a técnica construtiva de execução do muro de arrimo e das
contenções responsável pela variação nos custos.
O custo da pavimentação das vias internas apresentou uma variação de até
83,04% conforme o processo executivo adotado, se executado com pavimentação
asfáltica, blocos intertravados de concreto ou pavimentação rígida de concreto,
variando de R$ 181.454,65 a R$ 332.141,63 (variação de 83,04%).
4.3.2 Habitação
Figura 25 – Perspectiva artística da casa térrea Fonte: CCECAS (2006)
111
Considerando o projeto do empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga e
as especificações descritas na Tabela 4 – Alternativas selecionadas: habitação,
foram orçados os custos diretos para a execução da habitação conforme as
premissas adotadas. Os quadros 16, 17 e 18 apresentam os orçamentos resumos
referente à data-base março/2009 para a execução da habitação, os quais
apresentaram variação de R$ 26.586,04 a R$ 43.682,17 por unidade habitacional. O
orçamento com os valores mais prováveis para a execução da edificação apresentou
o valor de R$ 35.534,99.
Figura 26 – Corte casa térrea Fonte: CCECAS (2006)
Figura 27 – Planta casa térrea Fonte: CCECAS (2006)
112
62% 38%
26.586,04 35.534,99 43.682,17
Gráfico 20 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga
Simulação Orçamento A
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 80,00 0,30
2 INFRAESTRUTURA 3.452,40 12,99
3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ALVENARIA 8.158,61 30,69
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 1.361,69 5,12
ESQUADRIAS DE MADEIRA 893,19 3,36
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 2.156,01 8,11
IMPERMEABILIZAÇÕES 570,51 2,15
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 1.272,26 4,79
REVESTIMENTO EXTERNO 1.579,90 5,94
PINTURA 1.468,08 5,52
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 1.296,57 4,88
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 1.696,80 6,38
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 1.591,08 5,98
GÁS 133,77 0,50
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 506,35 1,90
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 368,82 1,39CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 26.586,04 100,00
Quadro 16 – Orçamento resumo A – Habitação: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor
113
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga
Simulação Orçamento B
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 130,00 0,37
2 INFRAESTRUTURA 4.298,45 12,10
3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ALVENARIA 8.733,16 24,58
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 2.386,37 6,72
ESQUADRIAS DE MADEIRA 1.550,51 4,36
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 3.804,38 10,71
IMPERMEABILIZAÇÕES 765,91 2,16
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 2.404,29 6,77
REVESTIMENTO EXTERNO 1.801,80 5,07
PINTURA 2.421,14 6,81
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 1.316,85 3,71
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 2.294,63 6,46
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 2.133,60 6,00
GÁS 276,92 0,78
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 652,77 1,84
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 564,21 1,59CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 35.534,99 100,00
Quadro 17 – Orçamento resumo B – Habitação: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor
HABITAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga
Simulação Orçamento C
Data-base Março/2009
Custo SINAPI
ORÇAMENTO RESUMO
ITEM SERVIÇOS VALOR PESO
1 SERVIÇOS GERAIS 150,00 0,34
2 INFRAESTRUTURA 5.411,45 12,39
3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ALVENARIA 9.223,87 21,12
4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 2.468,36 5,65
ESQUADRIAS DE MADEIRA 1.898,69 4,35
5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 5.500,57 12,59
IMPERMEABILIZAÇÕES 783,33 1,79
6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 3.114,62 7,13
REVESTIMENTO EXTERNO 1.822,71 4,17
PINTURA 2.529,06 5,79
7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 1.907,82 4,37
8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 2.746,55 6,29
HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 4.078,98 9,34
GÁS 552,20 1,26
9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 811,34 1,86
10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 682,62 1,56CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 43.682,17 100,00
Quadro 18 – Orçamento resumo C – Habitação: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor
114
Tabela 19 – Habitação: Valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa
Habitação - Chiquinha Gonzaga Tipo A B C Cenários
Variáveis 18 Custo 511943,8
Serviços gerais Triang 80,00 130,00 150,00 14449,95
Infraestrutura Triang 3.452,40 4.298,45 5.411,45 67179,5
Supraestrutura: laje/ alvenaria Triang 8.158,61 8.733,16 9.223,87 87014,66
Esquadrias metálicas Triang 1.361,69 2.386,37 2.468,36 41800,57
Esquadria de madeira Triang 893,19 1.550,51 1.898,69 35385,96
Cobertura Triang 2.156,01 3.804,38 5.500,57 22831,63
Impermeabilizações Triang 570,51 765,91 783,33 2050,153
Revestimento interno Triang 1.272,26 2.404,29 3.114,62 44205,44
Revestimento externo Triang 1.579,90 1.801,80 1.822,71 26400,92
Pintura Triang 1.468,08 2.421,14 2.529,06 45259,4
Pavimentação Triang 1.296,57 1.316,85 1.907,82 30189,8
Instal. Elétrica/telefonia Triang 1.696,80 2.294,63 2.746,55 38513,66
Instal. Hidráulica /Sanitária/ AP Triang 1.591,08 2.133,60 4.078,98 20457,11
Instal. Rede de gás Triang 133,77 276,92 552,20 15530,56
Aparelhos Triang 506,35 652,77 811,34 12748,64
Complementações Triang 368,82 564,21 682,62 7925,81
Saídas 1
Custo Total H2
Parâmetros
Cenários 2000
ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos
4.3.2.1 Análise dos resultados
Gráfico 21 – Probabilidade de ocorrência x custo total
115
Conforme os orçamentos para a execução dos serviços referentes à habitação,
o orçamento B (valores mais prováveis) apresentou um custo estimado de R$
35.534,99, representando uma probabilidade de ocorrência de 62%. Este percentual
indica que há 38% de probabilidade do custo final apresentar valores superiores a
este. Se considerarmos a probabilidade de ocorrência de 90% como referência,
obtemos um custo estimado de R$ 36.700,00, valor 3,27% superior ao orçamento
com custos “mais prováveis”.
Tabela 20 – Probabilidade de ocorrência versus custo por unidade habitacional
Probabilidade de ocorrência Custo
Valor mais provável (62% de probabilidade de ocorrência) R$ 35.534,99
90% de probabilidade de ocorrência R$ 36.700,00
Variação entre valor com 62% e 90% de probabilidade de ocorrência: 3,27%
Fonte: Elaborado pelo autor
Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 1.161,99 por unidade
habitacional adiciona 28% a mais de probabilidade de ocorrência deste custo na
execução da habitação do empreendimento em comparação com o orçamento com
os valores mais prováveis. Neste estudo de caso, verifica-se que a variação
estimada de custos ao longo do detalhamento dos projetos e a definição das
especificações e das soluções construtivas a serem efetivamente adotadas no
empreendimento apresenta um percentual de 3,27% para os custos referentes à
habitação.
A partir da Curva ABC, para a análise da influência de cada etapa da obra no
custo total da habitação, conclui-se que os itens significativos, cuja atenção no
controle dos custos deve ser redobrada, são: infraestrutura, supraestrutura,
cobertura e instalações hidrosanitárias e águas pluviais, representando um custo de
aproximadamente 60% do custo total.
116
A supraestrutura apresentou uma variação de 13,06% entre o menor e maior
valor, com o processo construtivo da laje responsável por 44,60% desta variação.
Neste caso, a laje moldada in-loco considerou a espessura mínima para lajes de
cobertura (emín=5cm conforme NBR 6118/2001), exceto para a laje sobre o banheiro.
Caso se considere laje de piso moldado in-loco sobre todos ambientes, o acréscimo
de custo em relação à laje pré-moldada apresenta acréscimo aproximado de 60% e
uma variação de 35% na supraestrutura, ante 13% com uso de laje moldada in-loco
de cobertura não em balanço.
Gráfico 22 – Valores médios da Curva ABC: Habitação
Os serviços de infraestrutura (fundação) apresentaram uma variação de até
56,74% entre o valor mínimo e máximo. O processo e a técnica construtiva adotada
na fundação conforme o tipo de solo encontrado no terreno, (sapata corrida, radier
ou fundação profunda) é responsável por esta amplitude.
117
Verifica-se que o custo de produção do empreendimento, incluindo terreno,
infraestrutura interna, habitação (160 casas térreas), despesas de legalização,
trabalho técnico-social, projetos e assessoria técnica apresenta variação de R$
6.678.911,00 (R$ 41.743,19/UH) a R$ 11.221.117,00 (R$ 70.131,98/UH). O custo de
produção com 90% de probabilidade de ocorrência e custo do terreno de R$
89,60/m² é de R$ 9.653.080,00 (R$ 60.331,75/UH) custo 8,46% superior ao custo de
produção do empreendimento com os valores mais prováveis de R$ 8.983.182,00
(R$ 56.144,89/UH).
Os seguintes parâmetros para os cenários 1, 2 e 3 foram adotados
respectivamente nesta análise: valores mínimos dos orçamentos de infraestrutura e
habitação com custo do terreno de R$ 50,00/m², valores mais prováveis com custo
do terreno de R$ 70,00/m² e valores máximos com custo do terreno de R$
100,00/m². Demais valores para o trabalho técnico-social, despesas de legalização e
projetos/ assessoria foram fixados em R$ 40.000,00, R$ 98.000,00 e R$ 226.000,00,
respectivamente.
Gráfico 23 – Custo de produção: Residencial Chiquinha Gonzaga
118
O custo unitário da habitação para a casa térrea, objeto deste estudo de caso,
com área privativa real de 46,37m² apresentou os seguintes valores respectivamente
para os parâmetros mínimos, mais provável e máximo: R$ 572,36/m², R$ 765,02/m²
e R$ 940,41/m². O custo de produção do empreendimento para o cenário de 90% de
probabilidade de ocorrência é de R$ 790,11/m².
Gráfico 24 – Custo unitário: Residencial Chiquinha Gonzaga
119
4.4 Comentários
A Metodologia deste estudo é válida para avaliações que possibilitem a seleção
de três parâmetros para cada serviço ou etapa do empreendimento. Os parâmetros
estabelecidos são aplicáveis principalmente para tipologias semelhantes às
tipologias deste estudo de caso, edifícios residenciais de até 5 pavimentos e casa
térrea isolada em alvenaria estrutural armada.
A análise, realizada a partir dos custos diretos e da variabilidade de cenários
de custos, é baseada em fatores ponderáveis (sob controle interno). Estes fatores
envolvem o custo de construção, variações nas especificações técnicas e nos
processos construtivos, cuja análise aborda aspectos técnicos que estão sob o
controle e gestão do empreendedor e/ ou projetista.
Os fatores externos que não estão sob a gestão do empreendedor ou do
agente financeiro ou que apresentam um controle limitado, como por exemplo:
aspectos de logística, construção racionalizada, diversificação de mão-de-obra,
elevação dos custos ao longo do tempo (função custo versus tempo), os custos
indiretos e aspectos de gestão não são contemplados nesta metodologia.
4.4.1 Análise de custos
Considerando os parâmetros selecionados para os estudos de casos
analisados, foram obtidos a participação média no custo de produção do
empreendimento das seguintes variáveis: terreno, infraestrutura interna, habitação,
projetos e assessoria técnica, despesas de legalização e trabalho técnico-social. Os
Quadros 19 e 20 demonstram as incidências médias de cada item no custo de
produção destes estudos de casos, considerando os três cenários analisados.
120
Terreno 10,21
Infraestrutura 11,91
Obras especiais 2,85
Pavimentação 1,77
Drenagem/ águas pluviais 1,32
Terraplenagem 1,25
Energia/ iluminação 1,07
Serviços preliminares e gerais 0,98
Paisagismo 0,91
Água potável 0,88
Esgoto sanitário 0,88
Habitação 70,80
Supraestrutura: alvenaria 10,24
Supraestrutura: laje/ escada 9,80
Infraestrutura 7,22
Esquadrias metálicas 6,84
Pintura 5,70
Revestimento interno 5,45
Instalações Hidro-sanitárias/AP 4,32
Instalações Elétrica/telefonia 4,16
Revestimento externo 3,02
Pavimentação 2,90
Esquadria de madeira 2,79
Cobertura 2,34
Instal. Rede de gás 1,75
Aparelhos 1,46
Serviços gerais 1,34
Instalações de Incêndio 0,79
Complementações 0,40
Impermeabilizações 0,27
Projetos/ Assessoria Técnica 5,02
Despesas de Legalização 1,51
Trabalho Técnico-Social 0,56
Participação média no custo de produção [%]
Residencial Colinas da Oeste
Terreno 11,67
Infraestrutura 10,15
Obras especiais 2,30
Pavimentação 1,76
Terraplenagem 1,47
Energia/ iluminação 1,01
Serviços preliminares e gerais 0,98
Água potável 0,77
Esgoto sanitário 0,72
Paisagismo 0,62
Drenagem/ águas pluviais 0,52
Habitação 70,76
Supraestrutura: alvenaria 11,26
Supraestrutura: laje/ escada 9,15
Infraestrutura 7,57
Esquadrias metálicas 6,26
Pintura 5,88
Revestimento interno 4,72
Instalações Hidro-sanitárias/AP 4,43
Instalações Elétrica/telefonia 4,17
Revestimento externo 3,14
Pavimentação 2,95
Esquadria de madeira 2,92
Cobertura 2,00
Instal. Rede de gás 1,75
Aparelhos 1,53
Serviços gerais 1,40
Instalações de Incêndio 0,83
Complementações 0,44
Impermeabilizações 0,37
Projetos/ Assessoria Técnica 5,26
Despesas de Legalização 1,58
Trabalho Técnico-Social 0,58
Participação média no custo de produção [%]
Residencial Nova Esperança
Quadro 19 – Participação média no custo de produção: Edifícios Fonte: Elaborado pelo autor
121
Terreno 18,53
Infraestrutura 14,00
Obras especiais 3,87
Pavimentação 2,87
Terraplenagem 2,10
Esgoto sanitário 1,46
Serviços preliminares e gerais 1,00
Água potável 0,99
Paisagismo 0,82
Energia/ iluminação 0,63
Drenagem/ águas pluviais 0,26
Habitação 63,38
Supra: laje/ alvenaria 15,64
Infraestrutura 7,88
Cobertura 6,87
Instal. Hidro-sanitárias/ Águas pluviais 4,67
Revestimento interno 4,07
Instal. Elétrica/telefonia 4,04
Pintura 3,84
Esquadrias metálicas 3,72
Revestimento externo 3,12
Pavimentação 2,71
Esquadria de madeira 2,60
Impermeabilizações 1,27
Aparelhos 1,18
Complementações 0,97
Instal. Rede de gás 0,58
Serviços gerais 0,22
Projetos/ Assessoria Técnica 2,54
Despesas de Legalização 1,10
Trabalho Técnico-Social 0,45
Participação média no custo de produção [%]
Residencial Chiquinha Gonzaga
Quadro 20 – Participação média no custo de produção: casa térrea Fonte: Elaborado pelo autor
122
Observa-se que a infraestrutura (serviços de fundação) e a supraestrutura
(laje, escada e alvenarias estruturais) da habitação são responsáveis por
aproximadamente 30% do custo de produção de todo o empreendimento, sendo
fundamental a seleção adequada de suas características. Dentro do contexto
analisado e da concepção estrutural dos edifícios de alvenaria estrutural armada,
pode-se indicar o uso de lajes pré-moldadas, cujo custo é inferior ao custo das lajes
maciças de concreto moldado in-loco.
Os serviços referentes à execução da infraestrutura apresentaram
percentuais que variam entre 10% e 14%. Dentro destes percentuais, os muros de
arrimos e os serviços de terraplenagem participam no custo global de produção com
índices em torno de 5%. Estes índices indicam uma menor influência dos serviços de
infraestrutura no custo total do empreendimento em relação à edificação, com
participação em torno de 70%.
Apesar deste fato, os investimentos na infraestrutura não devem ser relegados
a um segundo plano. Os custos com sondagens, levantamentos planialtimétricos
atualizados e projetos de implantação e de terraplenagem adequados ao terreno são
fundamentais para o bom andamento dos projetos e da obra.
Gráfico 25 – Participação média no custo de produção dos estudos de casos
123
Gráfico 26 – Custo da unidade habitacional dos estudos de casos – data base: março/2009
O custo adicional da tipologia laminar em relação à tipologia “H” relaciona-se
principalmente com o maior custo dos planos verticais e com o custo adicional na
distribuição das instalações elétricas e hidro-sanitárias. Este fato está relacionado
com o maior custo de distribuição destas instalações em comparação à tipologia “H”,
cuja distribuição está concentrada na porção central do edifício. A tipologia “H” pode
ainda ser otimizada com o uso de escada enclausurada, proporcionando um maior
número de paredes geminadas e a redução de arestas no edifício.
Outro fator referente ao maior custo dos edifícios laminares está relacionado
com o custo adicional das áreas de circulação, principalmente pelo custo adicional
de lajes, revestimentos e alvenaria. A área de circulação por unidade habitacional do
residencial Nova Esperança (tipologia H) e Residencial Colinas da Oeste (tipologia
laminar) é de 1,40 m²/UH e 5,90 m²/UH, respectivamente.
124
Nos projetos analisados, acrescenta-se ainda o fato de do número de unidades
por bloco, 10 na tipologia laminar e 20 na tipologia “H”. O custo de produção de uma
unidade habitacional para as tipologias laminar e “H” apresentaram variação de R$
24.472,41 a R$38.981,55 e de R$ 23.305,19 a R$ 37.052,64, respectivamente.
Ressalta-se que estes valores referem-se aos estudos de casos analisados,
não indicando a inviabilidade das casas térreas em relação aos condomínios
verticais. Neste estudo de caso, o custo da casa térrea é superior ao custo dos
edifícios e o custo da tipologia laminar é superior ao custo da tipologia “H”, cujo
custo da tipologia laminar é superior em 4,19% em comparação com a tipologia “H”
(R$ 31.790,5/UH ante R$ 30.510,66/UH), considerando os parâmetros do cenário 2
com os valores mais prováveis de custo e de especificações.
Em relação aos custos de produção das casas, pode-se utilizar o recurso da
geminação, recurso que contribui para a redução dos custos na execução das
alvenarias, chapisco, emboço, pintura e fundação. Em muitos casos, pode-se até
geminar três fachadas (laterais e fundo), de modo a otimizar a execução da unidade
habitacional, proporcionando custos de produção inferiores aos custos de produção
de unidades em edifícios.
4.4.2 Comparação dos cenários com parâmetros CAIXA
A partir dos quatro cenários analisados neste estudo, com os valores mínimos,
mais prováveis, máximos e 90% de probabilidade de ocorrência, compara-se os
custos unitários por metro quadrado com os custos do SINAPI conforme o padrão de
acabamento. O custo unitário de construção é comparada com base na área
equivalente de construção do apartamento e da casa térrea, o qual considera as
áreas de circulação interna do edifício (hall de escadas e circulação) e as áreas
internas das unidades habitacionais. Salienta-se que o custo unitário do SINAPI não
considera as fundações profundas, somente a fundação direta na composição dos
custos.
125
Os indicadores de custo unitário de construção do SINAPI indicam os seguintes
valores para a tipologia PR5-2Q-2125 (edifício residencial de 5 pavimentos, área
equivalente total de 2125,00m²): R$ 419,53/m², R$ 486,17/m² e R$ 605,27/m²,
respectivamente padrão mínimo, baixo e normal e os seguintes valores para a
tipologia CP1-2Q-46 (casa popular com área equivalente de 46m²): R$ 496,58/m²,
R$ 588,68/m² e R$ 821,60/m², respectivamente padrão mínimo, baixo e normal.
Os resultados indicam compatibilidade, no caso dos edifícios, dos valores
obtidos no cenário 1 (parâmetros mínimos conforme Tabela 4) com os indicadores
de custo unitário dos projetos do SINAPI, padrão mínimo. O cenário com 90% de
probabilidade de ocorrência (cenário 4) apresenta valores intermediários entre os
padrões baixo e normal do SINAPI.
O maior custo de produção da tipologia de casa térrea do Condomínio
Chiquinha Gonzaga em comparação com os custos de casa térrea – tipologia CP1-
2Q-46 pode ser creditada à tipologia adotada neste empreendimento. A tipologia
deste estudo de caso apresenta um menor índice de compacidade em relação à
tipologia do SINAPI devido ao partido arquitetônico adotado e à disposição dos
ambientes internos, demonstrando a importância de um projeto bem elaborado.
Tabela 21 – Resumo do custo unitário de construção da habitação
custo/m² índice custo/m² índice custo/m² índice
Cenário 1 423,20 100 415,42 100 572,36 100
Cenário 2 549,75 130 543,86 131 765,02 134
Cenário 3 674,11 159 660,47 159 940,41 164
Cenário 4 570,67 135 560,60 135 790,11 138
parâmetros mínimos
Colinas da Oeste Nova Esperança Chiquinha Gonzaga
parâmetros mais prováveis
parâmetros máximos
90% de probabilidade de ocorrência Fonte: Elaborado pelo autor
Tabela 22 – Resumo do custo unitário SINAPI – Projeto padrão
SINAPI: PR5-2Q-2125 SINAPI: CP1-2Q-46
custo/m² índice custo/m² índice
Padrão mínimo 419,53 100 496,58 100
Padrão baixo 486,17 116 588,68 119
Padrão normal 605,27 144 821,60 166
Fonte: Elaborado pelo autor
126
5 CONCLUSÃO
A Metodologia deste estudo de viabilidade técnico-econômico permite avaliar
os possíveis cenários do custo de um empreendimento a partir de parâmetros pré-
estabelecidos e das análises da participação média dos serviços no custo de
produção, das curvas ABCs e do custo unitário por metro quadrado dos cenários
gerados.
Com base nas alternativas selecionadas para cada etapa da obra, obtém-se
parâmetros que possibilitam ao empreendedor ou ao agente financeiro determinar
as alternativas técnicas e as especificações adequadas à proposta pretendida e
analisar os cenários de custo obtidos com os recursos disponíveis para a execução
do empreendimento.
Conforme as curvas de custo geradas e os cenários de custo pré-
determinados, o proponente ou o agente financeiro poderá selecionar as alternativas
técnicas, o padrão de acabamento ou as especificações que mais se enquadram ao
custo pretendido para a produção do empreendimento. Sob os aspectos de
viabilidade, a variação das especificações é mais efetiva quando realizada a partir
dos itens e serviços significativos verificados na curva ABC, de modo a obter o custo
pretendido.
Deste modo, considerando que os custos são apenas resultados da concepção
adotada no projeto, é de suma importância, nos custos de produção de um
empreendimento, a variável projeto, cujos investimentos iniciais nos estudos de
viabilidade, anteprojeto e projeto básico representam um grande passo para a
redução e a otimização dos custos.
127
O aperfeiçoamento dos processos de concepção, de gestão e de planejamento
contribuem para a seleção adequada das soluções construtivas disponíveis na
construção civil. Assim, observa-se que a viabilidade dos empreendimentos
habitacionais de interesse social está diretamente relacionada com o planejamento,
ao invés da simplista solução de exclusão de itens de acabamento ou da redução
das margens de lucro ou da taxa de risco na composição do BDI.
Observa-se também que a variedade de processos construtivos e de materiais
é enorme, restando o desafio aos profissionais da construção civil de identificar as
especificações mais adequadas com as especificidades da obra, do terreno e do
entorno. A especificação correta dos serviços e a seleção de técnicas construtivas
adequadas é muito importante para a otimização dos custos da construção, cujas
variáveis envolvidas na elaboração do projeto e o fator escala de compra devem ser
exploradas da melhor maneira possível.
Deste modo, a avaliação técnico-econômica visa balancear os aspectos de
custo, de desempenho dos processos construtivos e das especificações técnicas, de
modo a cumprir a sua função independente da solução técnica adotada. Assim, “a
avaliação de desempenho exige o domínio de uma ampla base de conhecimentos
científicos sobre cada aspecto funcional de uma edificação, sobre materiais e
técnicas de construção, bem como sobre as diferentes exigências dos usuários nas
mais diversas condições de uso.” (NBR 15575-1, 2008, p. 9).
128
REFERÊNCIAS
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos – Desempenho – Parte 1: Requisitos Gerais – NBR-15575-1. Rio de Janeiro: ABNT, 2008. 52p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Projeto de estruturas de concreto – NBR-6118. Rio de Janeiro: ABNT, 2003. 221p.
AZEVEDO, S. Desafios da Habitação Popular no Brasil: políticas recentes e tendências. In: Habitação social nas metrópoles brasileiras: uma avaliação das políticas habitacionais em Belém, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e São Paulo no final do século XX. Porto Alegre: ANTAC, Coleção Habitare, 2007. 552p.
BAVA.S. C. Produção social de moradias. Le monde diplomatique Brasil, São Paulo, mar. 2009. p.6.
BRASIL. Instrução Normativa n° 14, de 25 de março de 2008. Regulamenta a Resolução n° 121, de 09 de janeiro de 2008, do Conselho Curador do Fundo de Desenvolvimento Social – CCFDS, que confere novas regras ao processo de seleção e contratação de projetos no âmbito do Programa Crédito Solidário. Diário Oficial da União, Brasília, 26 mar. 2008.
BRASIL. Instrução Normativa n° 36, de 15 de julho de 2009. Regulamenta a Resolução n° 141, de 10 de julho de 2009, do Conselho Curador do Fundo de Desenvolvimento Social – CCFDS, que cria o Programa Habitacional Popular Entidades Minha Casa, Minha Vida, com a utilização de recursos da União previstos no artigo 17 da MP 459, de 25 de março de 2009 e no artigo 16 do Decreto n°6.819 de 13 de abril de 2009. Diário Oficial da União, Brasília, 16 jul. 2009.
BRASIL. Instrução Normativa n° 47, de 08 de outubro de 2008. Regulamenta a ação de Apoio à Produção Social da Moradia. Operada com recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, válida para o período 2008/2011, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 09 out. 2008.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Consulta geral a homepage oficial. Disponível em: <https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi/index.asp?menu=0>. Acesso em: 23 maio 2008.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Manual Técnico de Engenharia: MTE-SP. Brasília: CAIXA, 2002.
129
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SINDUSCON-SP. Déficit habitacional 2007. São Paulo: FGV Projetos, 2008.16p. (Relatório Técnico).
130
UNIVERSIDADE DO SOL. O aquecedor solar em Habitação de interesse social. São Paulo: Fundação Augusto Mazzon, 2009.
VERONEZI, A. B. P. Viabilidade de empreendimentos populares. Construção e mercado, São Paulo, ano 61, n.80, mar. 2008.
YOLLE NETO, J. Diretrizes para o estudo de viabilidade da reabilitação de edifícios antigos na região central de São Paulo visando à produção de HIS: estudo de casos inseridos no programa de arrendamento residencial (PAR- Reforma) – Edifícios Olga Bernário, Labor e Joaquim Carlos. 2006. 178f. Dissertação (Mestrado em Engenharia) – Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2006.
WERNA, E. et al. Pluralismo na Habitação. 2. ed. São Paulo:Annablume editora e comunicação, 2004. 300p.
131
Apêndice A – Orçamento da Infraestrutura A: Colinas da Oeste
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento A
Empreendimento Colinas da Oeste Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 Serviços Técnicos 1.1.1 Controle tecnológico vb 1,00 10000,00 10000,00
SERVIÇOS 1.2.1 Barracão de obra m² 100,00 134,56 13456,00
PRELIMI- 1.2.2 Instalações provisórias - água/esg/elet vb 1,00 2106,42 2106,42
NARES 1.2.3 Limpeza superficial de terreno m² 8940,00 1,81 16181,40
1.2.4 Equipamentos e ferramentas vb 1,00 30000,00 30000,00
E 1.2.5 Locação de obra m² 3500,00 0,33 1155,00
GERAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
72.898,82 9,30
2 m² 8940,00 0,27 2.413,80
m³ 2263,12 3,42 7.739,87
m³ 2263,12 2,65 5.997,27
TERRA- m² 0,35 0,00
PLENA- m³ 5015,00 9,40 47.141,00
GEM m³ 3884,40 3,31 12.857,36
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
76.149,30 9,72
3 m 76,00 22,49 1.709,24
m 400,00 13,44 5.376,00
m 950,00 6,70 6.365,00
ÁGUA m³ 32,00 69,50 2.224,00
m³ 480,00 4,26 2.044,80
m³ 450,00 17,37 7.816,50
PO- m 44,00 6,70 294,80
TÁVEL m 12,00 21,26 255,12
un 6,00 79,37 476,22
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
26.561,68 3,39
4 m 534,00 22,66 12.100,44
m³ 36,00 69,50 2.502,00
m³ 300,00 4,26 1.278,00
ESGOTO m³ 240,00 17,37 4.168,80
SANI- un 100,00 301,66 30.166,00
TÁRIO un 10,00 1.089,57 10.895,70
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
64.011,88 8,17
5 m³ 352,80 4,26 1.502,93
m³ 212,00 17,37 3.682,44
m 39,00 25,38 989,82
m 294,00 52,15 15.332,10
m 174,00 79,17 13.775,58
m 159,00 69,50 11.050,50
m 79,00 301,66 23.831,14
un 5,00 1.089,57 5.447,85
un 512,00 27,39 14.023,68
ml 15,00 76,65 1.149,75
vb 1,00 3.000,00 3.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
93.785,79 11,97
6 m² 2030,86 2,43 4.934,99
ml 586,00 27,86 16.325,96
m² 431,14 22,49 9.696,34
m³ 729,56 32,02 23.360,51
m³ 465,00 103,01 47.899,65
m² 2030,86 0,93 1.888,70
m² 2030,86 15,79 32.067,28
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
136.173,43 17,38
7 vb 1,00 18.836,26 18.836,26
vb 1,00 49.800,00 49.800,00
vb 1,00 17.500,00 17.500,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
86.136,26 10,99
8 m² 332,00 20,23 6.716,36
m² 300,00 450,00 135.000,00
m² 100,00 550,00 55.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
196.716,36 25,10
9 m² 20,00 164,04 3.280,80
m² 2595,00 6,59 17.101,05
un 40,00 10,58 423,20
un 19,00 22,18 421,42
vb 0,00
vb 0,00
vb 1,00 10.000,00 10.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
31.226,47 3,98
CUSTO DIRETO 783.659,99 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO) 0,00
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 3.918,30
Canteiro, Instalações
provisórias, Máquinas
e Ferramentas
Fornec/ assentamentos Tubo PVC 50mm
Fornec/ assentamento tubos FoFo 100mm
132
Apêndice B – Orçamento da Infraestrutura A: Colinas da Oeste
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento B
Empreendimento Colinas da Oeste Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 Serviços Técnicos 1.1.1 Controle tecnológico vb 1,00 10000,00 10000,00
1.2.1 Barracão de obra m² 100,00 134,56 13456,00
SERVIÇOS 1.2.2 Instalações provisórias - água/esg/elet vb 1,00 2106,42 2106,42
PRELIMI- 1.2.3 Limpeza superficial de terreno m² 8940,00 1,81 16181,40
NARES 1.2.4 Equipamentos e ferramentas vb 1,00 43500,00 43500,00
1.2.5 Locação de obra m² 3500,00 0,33 1155,00
E 1.2.6 Sondagem vb 1,00 6000,00 6000,00
GERAIS 1.2.7 Tapumes de madeira compensada m² 100,00 28,34 2834,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
95.232,82 8,69
2 m² 8940,00 0,27 2.413,80
m³ 2263,12 3,42 7.739,87
m³ 2263,12 2,65 5.997,27
TERRA- m² 0,35 0,00
PLENA- m³ 5015,00 16,33 81.894,95
GEM m³ 3884,40 3,31 12.857,36
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
110.903,25 10,12
3 m 76,00 22,49 1.709,24
m 431,00 13,44 5.792,64
m 1000,00 6,70 6.700,00
ÁGUA m³ 32,00 94,51 3.024,32
m³ 480,00 19,19 9.211,20
m³ 450,00 17,37 7.816,50
PO- m 44,00 6,70 294,80
TÁVEL m 12,00 21,26 255,12
un 6,00 79,37 476,22
vb 1,00 65.000,00 65.000,00
un 1,00 2.140,88 2.140,88
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
102.420,92 9,34
4 m 534,00 22,66 12.100,44
m³ 36,00 94,51 3.402,36
m³ 300,00 25,34 7.602,00
ESGOTO m³ 240,00 17,37 4.168,80
SANI- un 100,00 301,66 30.166,00
TÁRIO un 10,00 1.309,22 13.092,20
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
73.432,74 6,70
5 m³ 352,80 19,19 6.770,23
m³ 212,00 17,37 3.682,44
m 39,00 25,38 989,82
m 294,00 52,15 15.332,10
m 174,00 79,17 13.775,58
m 159,00 94,51 15.027,09
m 79,00 301,66 23.831,14
un 5,00 1.089,57 5.447,85
un 512,00 27,39 14.023,68
ml 15,00 76,65 1.149,75
vb 1,00 3.500,00 3.500,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
103.529,68 9,45
6 m² 2030,86 2,43 4.934,99
ml 586,00 27,86 16.325,96
m² 431,14 22,49 9.696,34
m³ 2030,86 44,13 89.621,85
m³ 729,56 32,02 23.360,51
0,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
143.939,65 13,13
7 vb 1,00 18.836,26 18.836,26
vb 1,00 57.000,00 57.000,00
vb 1,00 19.659,85 19.659,85
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
95.496,11 8,71
8 m² 332,00 45,00 14.940,00
m² 300,00 450,00 135.000,00
m² 100,00 1.200,00 120.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
269.940,00 24,63
9 m² 20,00 164,04 3.280,80
m² 2595,00 6,59 17.101,05
un 40,00 10,58 423,20
un 19,00 22,18 421,42
vb 1,00 70.000,00 70.000,00
vb 0,00
vb 1,00 10.000,00 10.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
101.226,47 9,23
CUSTO DIRETO 1.096.121,65 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO) 0,00
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 5.480,61
Canteiro, Instalações
provisórias, Máquinas
e Ferramentas
Fornec/ assentamentos Tubo PVC 50mm
Fornec/ assentamento tubos FoFo 100mm
133
Apêndice C – Orçamento da Infraestrutura C: Colinas da Oeste
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento C
Empreendimento Colinas da Oeste Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 Serviços Técnicos 1.1.1 Controle tecnológico vb 1,00 10000,00 10000,00
1.2.1 Barracão de obra m² 100,00 134,56 13456,00
SERVIÇOS 1.2.2 Instalações provisórias - água/esg/elet vb 1,00 2106,42 2106,42
PRELIMI- 1.2.3 Limpeza superficial de terreno m² 8940,00 1,81 16181,40
NARES 1.2.4 Equipamentos e ferramentas vb 1,00 43500,00 43500,00
1.2.5 Locação de obra m² 3500,00 0,33 1155,00
E 1.2.6 Sondagem vb 1,00 6000,00 6000,00
GERAIS 1.2.7 Tapumes de madeira compensada m² 100,00 28,34 2834,00
1.2.8 Demolição de alvenaria m² 150,00 8,88 1332,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
96.564,82 7,29
2 m² 8940,00 0,27 2.413,80
m³ 2263,12 3,42 7.739,87
m³ 2263,12 2,65 5.997,27
TERRA- m² 0,35 0,00
PLENA- m³ 6018,16 19,91 119.821,57
GEM m³ 3884,40 3,31 12.857,36
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
148.829,87 11,23
3 m 76,00 22,49 1.709,24
m 431,00 13,44 5.792,64
m 1000,00 6,70 6.700,00
m³ 32,00 288,94 9.246,08
ÁGUA m³ 480,00 19,19 9.211,20
m³ 450,00 17,37 7.816,50
m 44,00 6,70 294,80
PO- m 12,00 21,26 255,12
TÁVEL un 6,00 79,37 476,22
vb 1,00 65.000,00 65.000,00
un 1,00 2.140,88 2.140,88
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
108.642,68 8,20
4 m 534,00 22,66 12.100,44
m³ 36,00 288,94 10.401,84
m³ 300,00 19,19 5.757,00
ESGOTO m³ 240,00 17,37 4.168,80
SANI- un 100,00 301,66 30.166,00
TÁRIO un 10,00 3.325,89 33.258,90
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
98.753,92 7,45
5 m³ 400,00 19,19 7.676,00
m³ 212,00 17,37 3.682,44
m 80,00 25,38 2.030,40
m 400,00 52,15 20.860,00
m 174,00 79,17 13.775,58
m 159,00 288,94 45.941,46
m 100,00 301,66 30.166,00
un 7,00 1.616,79 11.317,53
un 615,00 27,39 16.844,85
ml 15,00 76,65 1.149,75
vb 1,00 3.500,00 3.500,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
156.944,01 11,84
6 m² 2030,86 2,43 4.934,99
ml 586,00 27,86 16.325,96
m² 431,14 22,49 9.696,34
m³ 2030,86 56,37 114.479,58
m³ 729,56 32,02 23.360,51
m³ 300,00 94,51 28.353,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
197.150,38 14,88
7 vb 1,00 18.836,26 18.836,26
vb 1,00 61.407,00 61.407,00
vb 1,00 25.000,00 25.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
105.243,26 7,94
8 m² 332,00 45,00 14.940,00
m² 300,00 450,00 135.000,00
m² 100,00 1.500,00 150.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
299.940,00 22,63
9 m² 20,00 164,04 3.280,80
m² 2595,00 6,59 17.101,05
un 40,00 10,58 423,20
un 19,00 22,18 421,42
vb 1,00 70.000,00 70.000,00
vb 1,00 12.000,00 12.000,00
vb 1,00 10.000,00 10.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
113.226,47 8,54
CUSTO DIRETO 1.325.295,41 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO) 0,00
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 6.626,48
Canteiro, Instalações
provisórias, Máquinas
e Ferramentas
Fornec/ assentamentos Tubo PVC 50mm
Fornec/ assentamento tubos FoFo 100mm
134
Apêndice D – Orçamento da: Habitação A: Colinas da Oeste
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
APARTAMENTOS
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento A
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 10.000,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
10.000,00 2,04
2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00
m³ 97,00 19,19 1.861,43
0,00
2.2 m 69,10 23,67 1.635,60
m 159,78 27,61 4.411,53
m 158,34 35,34 5.595,74
INFRA m 74,67 53,08 3.963,48
ESTRU m² 225,00 26,64 5.994,00
TURA Kg 1931,00 6,54 12.628,74
m³ 52,00 311,20 16.182,40
m³ 25,00 25,34
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
53.412,91 10,91
3 3.1 m² 1200,00 57,51 69.012,00
0,00
SUPRA 3.2 Vb 3,00 541,32 1.623,96
ESTRU- 0,00
RA 3.3 Alvenaria m² 1955,00 36,95 72.237,25
m² 401,17 22,66 9.090,51
m³ 6,00 309,99 1.859,94
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
153.823,66 31,43
4 4.1 un 1,00 377,68 377,68
un 2,00 0,00
m² 86,40 252,59 21.823,78
m² 4,80 266,42 1.278,82
m² 48,00 221,76 10.644,48
m 146,00 40,45 5.905,70
un 1,00 81,99 81,99
ESQUA- 0,00
DRIAS 0,00
E 0,00
PAINÉIS
40.112,44 8,20
4.2 un 20,00 250,14 5.002,80
un 0,00 0,00
un 0,00 236,38 0,00
un 20,00 187,61 3.752,20
0,00
8.755,00 1,79
4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80
cj 0,00
cj 0,00
cj 20,00 33,21 664,20
cj 0,00
un 0,00
0,00
2.039,00 0,42
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
50.906,44
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
135
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento A
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 226,20 17,28 3.908,74
m² 143,20 36,95 5.291,24
ml 30,00 27,94 3.632,20
COBER- ml 130,00 17,43 2.265,90
TURAS 0,00
E 15.098,08 3,08
5.2 m² 154,40 4,93 761,19
PROTE- m² 16,70 21,88 365,40
ÇÕES m² 64,20 13,93 894,31
0,00
2.020,89 0,41
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
17.118,976 6.1 m² 1086,00 2,99 3.247,14
m² 1086,00 11,53 12.521,58
m² 1600,00 9,02 14.432,00
m² 0,00
0,00
30.200,72 6,17
6.2 m² 120,00 23,23 2.787,60
m² 0,00
0,00
2.787,60 0,57
6.3 m² 1313,15 2,99 3.926,32
m² 1313,15 16,40 21.535,66
REVES- 0,00
TI-
MENTOS 25.461,98 5,20
6.4 m² 805,40 8,43 6.789,52
E m² 76,16 19,13 1.456,94
m² 0,00
PINTURA 0,00
8.246,46 1,68
6.5 m² 255,00 9,24 2.356,20
m² 1086,00 9,10 9.882,60
m² 620,00 3,21 1.990,20
m² 0,00 0,00
m² 1052,80 9,24 9.727,87
m² 1313,15 12,34 16.204,27
m² 0,00 0,00
m² 0,00 0,00
0,00
40.161,14 8,21
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
106.857,907 7.1 m² 65,00 28,89 1.877,85
0,00
1.877,85 0,38
7.2 m² 195,28 28,48 5.561,57
m² 0,00
m² 644,00 4,33 2.788,52
m² 165,00 11,64 1.920,60
0,00
10.270,69 2,10
PAVI- 7.3 ml 0,00
MENTA- ml 46,20 7,59 350,66
ÇÃO ml 0,00
0,00
ml 0,00
ml 0,00
ml 28,00 2,29 64,12
0,00
ml 124,00 7,76 962,24
ml 0,00
ml 0,00
0,00
1.377,02 0,28
7.4 m² 0,00
m² 156,20 4,33 676,35
0,00
676,35 0,14
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
14.201,91
Pavimentações
especiais
Pinturas
Cerâmica
Cimentado
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Revestimentos
externos
Forros
Telhado
Impermeabiliza
ções
Revestimentos
Internos
Azulejos
136
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento A
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 1,05 27.914,20 29.309,91
Vb 413,94
Vb 762,49
Vb 1,05 3.323,44 3.489,61
Vb 1.405,25
INS- 35.381,20 7,23
TALA- 8.2 Vb 11,00 85,85 944,35
ÇÕES Vb 1,08 6.178,00 6.672,24
Vb 2.700,00
PREDIAIS Vb 1,05 2.125,87
Vb 1,05 9.039,54 9.491,52
Vb
Vb 5.234,90
Vb 665,00
Vb 140,70
27.974,58 5,72
8.3 Vb 1,00 5.558,95 5.558,95
Vb 1,05 1.377,04 1.445,89
Vb 0,00
7.004,84 1,43
8.4 Instalações
mecânicas
Vb
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
70.360,629 9.1 Un 20,00 166,86 3.337,20
Un 20,00 72,53 1.450,60
Un 20,00 97,46 1.949,20
Un 20,00 121,29 2.425,80
Un 20,00 29,53 590,60
Un 0,00
APARE- Un 20,00 18,68 373,60
LHOS 0,00
E 10.127,00 2,07
un 0,00 0,00
METAIS un 0,00 0,00
un 0,00 0,00
un 0,00 18,68 0,00
0,00
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
10.127,0010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 1500,00 1,15 1.725,00
10.2 Ligações e "habite-se" Vb 0,00
COMPLE- Vb 60,20 15,18 913,84
MENTA-
ÇÕES CUSTO TOTAL DO ÍTEM
2.638,84 0,54
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 489.448,25 100,00
BDI (%) 0,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 489.448,25
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 24.472,41
Esgoto e águas
pluviais
Aparelhos
Elétrica e
telefônica
Hidráulica, gás
e incêndio
10.3 Calçada Perimetral
137
Apêndice E – Orçamento da Habitação B: Colinas da Oeste
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
APARTAMENTOS
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento B
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 12.000,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
12.000,00 1,89
2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00
m³ 97,00 19,19 1.861,43
0,00
2.2 m 99,05 50,00 4.952,50
m 123,81 52,50 6.500,03
INFRA m 143,12 55,00 7.871,60
ESTRU m 74,29 58,75 4.364,54
TURA m² 219,05 26,64 5.835,49
Kg 2000,00 6,54 13.080,00
m³ 56,70 311,20 17.645,04
m³ 25,00 25,34 633,50
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
63.884,12 10,05
3 3.1 m² 1216,00 57,51 69.932,16
0,00
3.2 m³ 5,20 311,20 1.618,24
SUPRA m² 62,20 29,36 1.826,19
ESTRU- Kg 350,00 6,54 2.289,00
RA 0,00
3.3 Alvenaria m² 2018,00 38,33 77.349,94
m² 401,17 25,44 10.205,76
m³ 10,00 705,87 7.058,70
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
170.280,00 26,78
4 4.1 un 1,00 988,54 988,54
un 2,00 1.637,16 3.274,32
m² 67,20 412,86 27.744,19
m² 24,00 549,58 13.189,92
m² 48,00 432,80 20.774,40
0,00
0,00
0,00
m 146,00 40,45 5.905,70
ESQUA- un 1,00 81,99
DRIAS 0,00
E
PAINÉIS 71.877,07 11,30
4.2 un 20,00 270,14 5.402,80
un 20,00 270,14 5.402,80
un 40,00 236,38 9.455,20
un 20,00 202,61 4.052,20
0,00
24.313,00 3,82
4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80
cj 0,00
cj 60,00 38,52 2.311,20
cj 20,00 33,21 664,20
cj 0,00
un 0,00
0,00
4.350,20 0,68
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
100.540,27
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
138
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento B
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 245,00 30,57 7.489,65
m² 140,00 38,33 5.366,20
ml 30,00 27,94 3.632,20
ml 130,00 17,43 2.265,90
COBER- vb 1,00 900,00 900,00
TURAS
19.653,95 3,09
E 5.2 m² 154,40 5,25 810,60
m² 16,70 21,88 365,40
PROTE- m² 64,20 13,93 894,31
ÇÕES 0,00
2.070,30 0,33
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
21.724,256 6.1 m² 1086,00 2,99 3.247,14
m² 1086,00 11,53 12.521,58
m² 1600,00 9,02 14.432,00
m² 0,00 0,00
0,00
30.200,72 4,75
6.2 m² 0,00
m² 360,00 26,08 9.388,80
0,00
9.388,80 1,48
6.3 m² 1313,15 2,99 3.926,32
m² 1313,15 16,40 21.535,66
m² 48,00 22,19 1.065,12
0,00
REVES-
TI- 26.527,10 4,17
MENTOS 6.4 m² 805,40 8,43 6.789,52
m² 0,00
E m² 76,16 21,50 1.637,44
0,00
PINTURA
8.426,96 1,33
6.5 m² 65,00 9,24 600,60
m² 1086,00 9,10 9.882,60
m² 807,00 8,23 6.641,61
m² 1600,00 8,22 13.152,00
m² 1052,80 9,24 9.727,87
m² 1313,15 12,34 16.204,27
m² 0,00 0,00
m² 0,00 0,00
0,00
56.208,95 8,84
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
130.752,537 7.1 m² 125,00 28,86 3.607,50
0,00
3.607,50 0,57
7.2 m² 195,28 28,48 5.561,57
m² 644,00 16,88 10.870,72
m² 0,00
m² 165,00 11,64 1.920,60
PAVI- 0,00
MENTA-
ÇÃO 18.352,89 2,89
7.3 ml 0,00
ml 46,20 7,59 350,66
ml 0,00
0,00
ml 28,00 11,25 315,00
ml 0,00
ml 0,00
0,00
ml 124,00 7,76 962,24
ml 0,00
ml 0,00
0,00
1.627,90 0,26
7.4 m² 156,20 24,54 3.833,15
m² 156,20 6,46 1.009,05
0,00
4.842,20 0,76
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
28.430,49
Azulejos
Forros
Pinturas
Telhado
Impermeabiliza
ções
Revestimentos
externos
Revestimentos
Internos
Cerâmica
Cimentado
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Pavimentações
especiais
139
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento B
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 1,05 27.914,20 29.309,91
Vb 413,94
Vb 762,49
Vb 1,05 4.779,04 5.017,99
Vb 1.405,25
INS- 36.909,58 5,81
TALA- 8.2 Vb 1.714,00
ÇÕES Vb 1,08 6.313,60 6.818,69
Vb 3.000,00
PREDIAIS Vb 1,05 2.125,87 2.232,16
Vb 1,05 17.700,00 18.585,00
Vb
Vb 5.234,90
Vb 665,00
Vb 160,00
Vb
38.409,75 6,04
8.3 Vb 1,00 5.558,95 5.558,95
Vb 1,05 1.377,04 1.445,89
Vb 7.120,00
14.124,84 2,22
8.4 Instalações
mecânicas
Vb 1.718,83
1.718,83 0,27
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
91.163,009 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80
Un 20,00 72,53 1.450,60
Un 20,00 103,46 2.069,20
Un 20,00 175,76 3.515,20
Un 0,00
Un 0,00
APARE- Un 0,00
LHOS 0,00
E 11.457,80 1,80
un 20,00 26,63 532,60
METAIS un 0,00 0,00
un 20,00 26,63 532,60
un 20,00 26,62 532,40
0,00
1.597,60 0,25
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
13.055,4010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 2000,00 1,15 2.300,00
10.2 Ligações e "habite-se" Vb 0,00
COMPLE- Vb 60,20 27,91 1.680,18
MENTA- Vb
ÇÃO CUSTO TOTAL DO ÍTEM
3.980,18 0,63
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 635.810,24 100,00
BDI (%) 0,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 635.810,24
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 31.790,51
Esgoto e águas
pluviais
Hidráulica, gás
e incêndio
Aparelhos
10.3 Calçada Perimetral
Elétrica e
telefônica
140
Apêndice F – Orçamento da: Habitação C: Colinas da Oeste
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
APARTAMENTOS
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento C
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 14.000,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
14.000,00 1,80
2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00
m³ 91,00 19,19 1.746,29
0,00
2.2 m 290,00 69,50 20.155,00
m 250,00 75,88 18.970,00
m² 210,00 26,64 5.594,40
Kg 1930,00 6,54 12.622,20
INFRA m³ 52,00 311,20 16.182,40
ESTRU m³ 25,00 25,34 633,50
TURA 0,00
0,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
77.043,79 9,88
3 3.1 m³ 100,00 1.123,75 112.375,00
0,00
SUPRA 3.2 m³ 5,20 311,20 1.618,24
ESTRU- m² 36,00 29,36 1.056,96
RA Kg 350,00 6,54 2.289,00
0,00
3.3 Alvenaria m² 2020,00 38,33 77.426,60
m² 401,17 33,21 13.322,86
m³ 10,00 705,87 7.058,70
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
215.147,36 27,60
4 4.1 un 1,00 988,54 988,54
un 2,00 1.637,16 3.274,32
m² 67,20 412,86 27.744,19
m² 24,00 549,58 13.189,92
m² 48,00 432,80 20.774,40
ESQUA- 0,00
DRIAS m 146,00 40,45 5.905,70
un 1,00 81,99 81,99
E 0,00
PAINÉIS
71.959,06 9,23
4.2 un 20,00 340,11 6.802,20
un 20,00 340,11 6.802,20
un 40,00 304,68 12.187,20
un 20,00 295,19 5.903,80
0,00
31.695,40 4,07
4.3 cj 20,00 46,05 921,00
cj 0,00
cj 60,00 38,52 2.311,20
cj 20,00 33,21 664,20
cj 0,00
un 0,00
0,00
3.896,40 0,50
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
107.550,86
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
141
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento C
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 245,00 90,72 22.226,40
ml 30,00 27,94 3.632,20
ml 130,00 17,43 2.265,90
COBER- 0,00
TURAS
28.124,50 3,61
E 5.2 m² 154,40 5,25 810,60
m² 16,70 21,88 365,40
PROTE- m² 64,20 30,35 1.948,47
ÇÕES 0,00
3.124,47 0,40
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
31.248,976 6.1 m² 2686,00 2,99 8.031,14
m² 2686,00 11,53 30.969,58
m² 0,00
m² 0,00
0,00
39.000,72 5,00
6.2 m² 0,00
m² 394,00 26,01 10.247,94
0,00
10.247,94 1,31
REVES- 6.3 m² 1313,15 2,99 3.926,32
TI- m² 1313,15 10,27 13.486,05
MENTOS m² 1313,15 9,11 11.962,80
0,00
E
29.375,17 3,77
PINTURA 6.4 m² 805,40 8,43 6.789,52
m² 76,16 19,13 1.456,94
m² 0,00
0,00
8.246,46 1,06
6.5 m² 65,00 9,24 600,60
m² 1086,00 9,10 9.882,60
m² 807,00 8,23 6.641,61
m² 1600,00 8,22 13.152,00
m² 1052,80 10,04 10.570,11
m² 1313,15 12,34 16.204,27
m² 0,00 0,00
m² 0,00 0,00
0,00
57.051,19 7,32
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
143.921,487 7.1 m² 251,00 28,86 7.243,86
0,00
7.243,86 0,93
7.2 m² 195,28 28,48 5.561,57
m² 644,00 16,88 10.870,72
m² 0,00
m² 165,00 11,64 1.920,60
0,00
18.352,89 2,35
PAVI- 7.3 ml 0,00
MENTA- ml 466,20 7,59 3.538,46
ÇÃO ml 0,00
0,00
ml 44,00 11,25 495,00
ml 0,00
ml 0,00
0,00
ml 124,00 7,76 962,24
ml 0,00
ml 0,00
0,00
4.995,70 0,64
7.4 m² 156,20 24,54 3.833,15
m² 156,20 6,46 1.009,05
0,00
4.842,20 0,62
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
35.434,65
Revestimentos
Internos
Azulejos
Revestimentos
externos
Forros
Pinturas
Pavimentações
especiais
Cerâmica
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Telhado
Impermeabiliza
ções
Cimentado
142
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento C
Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 1,05 29.900,00 31.395,00
Vb 468,94
Vb 762,49
Vb 1,05 5.325,00 5.591,25
Vb 1.435,84
INS- 39.653,52 5,09
TALA- 8.2 Vb 1.679,60
ÇÕES Vb 1,08 6.313,60 6.818,69
Vb 3.000,00
PREDIAIS Vb 1,05 2.125,87 2.232,16
Vb 1,05 18.120,00 19.026,00
Vb
Vb 5.234,90
Vb 665,00
Vb 140,70
Vb 3.182,91
1,00 14.000,00 14.000,00
1,05 9.470,40 9.943,92
1,00 11.791,07 11.791,07
1,00 1.220,60 1.220,60
78.935,55 10,12
8.3 Vb 1,00 5.558,95 5.558,95
Vb 1,05 1.377,04 1.445,89
Vb 7.707,77
14.712,61 1,89
8.4 Instalações
mecânicas
Vb 1.718,83
1.718,83 0,22
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
135.020,519 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80
Un 20,00 134,20 2.684,00
Un 20,00 175,76 3.515,20
Un 20,00 200,37 4.007,40
Un 0,00
Un 0,00
APARE- Un 0,00
LHOS 0,00
E 14.629,40 1,88
un 20,00 26,62 532,40
METAIS un 0,00 0,00
un 20,00 26,63 532,60
un 20,00 26,62 532,40
0,00
1.597,40 0,20
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
16.226,8010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 1200,00 1,15 1.380,00
10.2 Ligações e "habite-se" Vb 0,00
COMPLE- Vb 60,20 44,13 2.656,63
MENTA- Vb
ÇÕES CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.036,63 0,52
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 779.631,05 100,00
BDI (%)
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 779.631,05
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 38.981,55
Esgoto e águas
pluviais
Elétrica e
telefônica
Hidráulica, gás
e incêndio
10.3 Calçada Perimetral
Aparelhos
143
Apêndice G – Orçamento da Infraestrutura A: Nova Esperança
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento A
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00
SERVIÇOS m² 100,00 134,56 13.456,00
PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42
NARES vb 9.889,00 1,81 17.899,09
vb 1,00 30.000,00 30.000,00
E m² 3.000,00 0,33 990,00
GERAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
74.451,51 12,28
2 m² 9889,00 0,27 2.670,03
m³ 3193,00 3,42 10.920,06
TERRA- m³ 9800,00 2,65 25.970,00
PLENA- m³ 0,00
GEM m³ 5000,00 9,40 47.000,00
m³ 3193,00 3,31 10.568,83
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
97.128,92 16,02
3 m 400,00 22,49 8.996,00
m 100,00 13,44 1.344,00
ÁGUA m³ 50,00 69,50 3.475,00
m³ 385,00 4,26 1.640,10
PO- m³ 270,00 17,37 4.689,90
TÁVEL m 70,00 6,70 469,00
m 5,00 21,26 106,30
un 2,00 79,37 158,74
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
20.879,04 3,44
4 m 400,00 22,66 9.064,00
m³ 50,00 69,50 3.475,00
m³ 400,00 4,26 1.704,00
ESGOTO m³ 395,00 17,37 6.861,15
SANI- un 10,00 301,66 3.016,60
TÁRIO un 9,00 1.089,57 9.806,13
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
36.827,82 6,07
5 m³ 181,00 4,26 771,06
m³ 192,00 17,37 3.335,04
m 270,00 25,38 6.852,60
m 100,00 79,17 7.917,00
m³ 20,00 69,50 1.390,00
un 15,00 301,66 4.524,90
un 3,00 1.089,57 3.268,71
ml 100,00 27,39 2.739,00
ml 0,00 0,00
vb 1,00 5.000,00 5.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
35.798,31 5,91
6 m² 2250,00 2,43 5.467,50
ml 540,00 27,86 15.044,40
m² 650,00 22,49 14.618,50
m³ 400,00 32,02 12.808,00
m³ 330,00 103,01 33.993,30
m² 2250,00 0,93 2.092,50
m² 2250,00 15,79 35.527,50
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
119.551,70 19,72
7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45
vb 1,00 16.241,97 16.241,97
vb 1,00 16.241,97 16.241,97
vb 1,00 25.320,10 25.320,10
vb 1,00 7.624,89 7.624,89
vb 1,00 9.800,00 9.800,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
77.023,38 12,71
8 ml 600,00 20,23 12.138,00
m² 85,04 450,00 38.268,00
m² 125,00 550,00 68.750,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
119.156,00 19,66
9 m³ 20,00 164,04 3.280,80
m² 2258,60 6,59 14.884,17
un 50,00 10,56 528,00
un 10,00 22,18 221,80
un 0,00
un 0,00
vb 1,00 6.500,00 6.500,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
25.414,77 4,19
CUSTO DIRETO 606.231,45 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)
CUSTO TOTAL 606.231,45
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 3.031,16
Registros de manobra
144
Apêndice H – Orçamento da Infraestrutura B: Nova Esperança
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento B
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00
SERVIÇOS m² 100,00 134,56 13.456,00
PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42
NARES vb 9.889,00 1,81 17.899,09
vb 1,00 30.000,00 30.000,00
m² 3.000,00 0,33 990,00
vb 1,00 6.000,00 6.000,00
E m² 100,00 28,34 2.834,00
GERAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
83.285,51 9,30
2 m² 9889,00 0,27 2.670,03
m³ 3193,00 3,42 10.920,06
TERRA- m³ 9800,00 2,65 25.970,00
PLENA- m³ 0,00 0,00 0,00
GEM m³ 5000,00 16,33 81.650,00
m³ 3193,00 3,31 10.568,83
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
131.778,92 14,72
3 m 400,00 22,49 8.996,00
m 100,00 13,44 1.344,00
ÁGUA m³ 50,00 94,51 4.725,50
PO- m³ 385,00 19,19 7.388,15
TÁVEL m³ 270,00 17,37 4.689,90
un 2,00 79,37 158,74
vb 1,00 55.000,00 55.000,00
un 1,00 2.140,85 2.140,85
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
84.443,14 9,43
4 m 400,00 22,66 9.064,00
m³ 50,00 94,51 4.725,50
m³ 400,00 25,34 10.136,00
ESGOTO m³ 395,00 17,37 6.861,15
SANI- un 10,00 301,66 3.016,60
TÁRIO un 9,00 1.309,22 11.782,98
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
48.487,17 5,42
5 m³ 181,00 19,19 3.473,39
m³ 192,00 17,37 3.335,04
m 270,00 25,38 6.852,60
m 100,00 79,17 7.917,00
m³ 20,00 69,50 1.390,00
un 15,00 301,66 4.524,90
vb 3,00 1.089,57 3.268,71
ml 100,00 27,39 2.739,00
ml 0,00 0,00
vb 1,00 5.000,00 5.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
38.500,64 4,30
6 m² 2250,00 2,43 5.467,50
ml 540,00 27,86 15.044,40
m² 650,00 22,49 14.618,50
m² 2250,00 44,13 99.292,50
m³ 400,00 32,02 12.808,00
m² 0,00
m² 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
147.230,90 16,45
7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45
vb 1,00 18.000,00 18.000,00
vb 1,00 18.000,00 18.000,00
vb 1,00 28.300,00 28.300,00
vb 1,00 7.624,89 7.624,89
vb 1,00 12.000,00 12.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
85.719,34 9,58
8 ml 600,00 45,00 27.000,00
m² 85,04 450,00 38.268,00
m² 125,00 1.200,00 150.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
215.268,00 24,05
9 m³ 20,00 164,04 3.280,80
m² 2258,60 6,59 14.884,17
un 50,00 10,56 528,00
un 10,00 22,18 221,80
vb 1,00 35.000,00 35.000,00
un 0,00
vb 1,00 6.500,00 6.500,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
60.414,77 6,75
CUSTO DIRETO 895.128,39 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)
CUSTO TOTAL 895.128,39
CUSTO TOTAL 4.475,64
145
Apêndice I – Orçamento da Infraestrutura C: Nova Esperança
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento C
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00
SERVIÇOS m² 140,00 134,56 18.838,40
PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42
NARES vb 9.889,00 1,81 17.899,09
vb 1,00 35.000,00 35.000,00
E m² 3.000,00 0,33 990,00
GERAIS vb 1,00 6.000,00 6.000,00
m² 100,00 28,34 2.834,00
m² 150,00 8,88 1.332,30
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
95.000,21 8,59
2 m² 9889,00 0,27 2.670,03
m³ 3200,00 3,42 10.944,00
TERRA- m³ 9800,00 2,65 25.970,00
PLENA- m³ 0,00 0,00 0,00
GEM m³ 5000,00 19,91 99.550,00
m³ 3200,00 3,31 10.592,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
149.726,03 13,53
3 m 400,00 22,49 8.996,00
m 100,00 13,44
ÁGUA m³ 50,00 288,94 14.447,00
PO- m³ 385,00 19,19 7.388,15
TÁVEL m³ 270,00 17,37 4.689,90
un 2,00 79,37 158,74
vb 1,00 55.000,00 55.000,00
un 1,00 2.140,85 2.140,85
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
92.820,64 8,39
4 m 400,00 22,66 9.064,00
m³ 50,00 288,94 14.447,00
m³ 400,00 25,34 10.136,00
ESGOTO m³ 395,00 17,37 6.861,15
SANI- un 10,00 301,66 3.016,60
TÁRIO un 9,00 3.325,89 29.933,01
un 9,00 2.900,94 26.108,46
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
99.566,22 9,00
5 m³ 225,00 19,19 4.317,75
m³ 205,00 17,37 3.560,85
m 540,00 25,38 13.705,20
m 200,00 52,15 10.430,00
m³ 30,00 79,17 2.375,10
un 25,00 301,66 7.541,50
vb 4,00 1.616,79 6.467,16
ml 150,00 27,39 4.108,50
ml 0,00 0,00
vb 1,00 6.000,00 6.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
58.506,06 5,29
6 m² 2250,00 2,43 5.467,50
ml 540,00 27,86 15.044,40
m² 650,00 22,49 14.618,50
m² 2250,00 56,37 126.832,50
m³ 400,00 32,02 12.808,00
m² 115,00 94,51 10.868,65
m² 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
185.639,55 16,78
7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45
vb 1,00 19.000,00 19.000,00
vb 1,00 19.000,00 19.000,00
vb 1,00 29.500,00 29.500,00
vb 1,00 7.624,89 7.624,89
vb 1,00 20.000,00 20.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
96.919,34 8,76
8 ml 600,00 50,00 30.000,00
m² 85,04 450,00 38.268,00
m² 125,00 1.500,00 187.500,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
255.768,00 23,12
9 m³ 20,00 164,04 3.280,80
m² 2258,60 6,59 14.884,17
un 50,00 10,56 528,00
un 10,00 22,18 221,80
vb 1,00 35.000,00 35.000,00
un 1,00 12.000,00 12.000,00
vb 1,00 6.500,00 6.500,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
72.414,77 6,55
CUSTO DIRETO 1.106.360,82 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)
CUSTO TOTAL 1.106.360,82
CUSTO TOTAL 5.531,80
146
Apêndice J – Orçamento da: Habitação A: Nova Esperança
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
APARTAMENTOS
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento A
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 10.000,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
10.000,00 2,15
2 2.1 2.1.1 Locação da obra - topografia/ gabarito m² 300,00 3,80 1.140,00
2.1.2 Escavação manual de vala até 1,5m m³ 86,00 19,19 1.650,34
0,00
2.2 2.2.1 Estaca strauss 25cm- 20T m 200,00 23,67 4.734,00
2.2.2 Estaca strauss 38cm - 40T m 240,00 35,34 8.481,60
INFRA 2.2.3 Forma de madeira comum p/ fundação m² 215,00 26,64 5.727,60
ESTRU 2.2.4 Armação em aço CA50 3/8" Kg 2120,00 6,54 13.864,80
TURA 2.2.5 Concreto importado de usina 20 Mpa m³ 59,00 311,20 18.360,80
2.2.6 Aterro interno de edificações compactado m³ 25,00 25,34 633,50
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
54.592,64 11,71
3 3.1 m² 1073,00 57,51 61.708,23
0,00
SUPRA 3.2 Vb 2,90 541,32 1.569,83
ESTRU- 0,00
RA 3.3 Alvenaria m² 2250,00 36,95 83.137,50
m² 216,00 22,66 4.894,56
m³ 6,00 309,99 1.859,94
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
153.170,06 32,86
4 4.1 un 1,00 377,68 377,68
un 0,00
m² 68,80 252,59 17.378,19
m² 12,00 266,42 3.197,04
m² 48,00 221,76 10.644,48
m 80,00 40,45 3.236,00
un 2,00 81,99 163,98
ESQUA- 0,00
DRIAS 0,00
E 0,00
PAINÉIS
34.997,37 7,51
4.2 un 20,00 250,14 5.002,80
un 0,00 0,00
un 0,00 236,38 0,00
un 20,00 187,61 3.752,20
0,00
8.755,00 1,88
4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80
cj 0,00
cj 0,00 37,21 0,00
cj 20,00 33,21 664,20
cj 0,00
un 0,00
0,00
2.039,00 0,44
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
45.791,37
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
147
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento A
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 225,00 17,28 3.888,00
m² 105,00 36,95 3.879,75
ml 40,00 27,94 1.117,60
ml 40,00 17,43 697,20
COBER- 0,00
TURAS
9.582,55 2,06
E 5.2 m² 150,00 4,93 739,50
m² 20,00 21,88 437,60
PROTE- m² 100,00 13,93 1.393,00
ÇÕES 0,00
2.570,10 0,55
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
12.152,656 6.1 m² 930,00 2,99 2.780,70
m² 930,00 11,53 10.722,90
m² 1915,00 9,02 17.273,30
m² 0,00
0,00
30.776,90 6,60
6.2 m² 90,00 23,23 2.090,70
m² 0,00
0,00
2.090,70 0,45
6.3 m² 1300,00 2,99 3.887,00
m² 1300,00 16,40 21.320,00
REVES- 0,00
TI-
MENTOS 25.207,00 5,41
6.4 m² 860,00 8,43 7.249,80
E m² 68,00 19,13 1.300,84
m² 0,00
PINTURA 0,00
8.550,64 1,83
6.5 m² 226,00 9,24 2.088,24
m² 840,00 9,10 7.644,00
m² 690,00 3,21 2.214,90
m² 0,00 0,00
m² 150,00 9,24 1.386,00
m² 1300,00 12,34 16.042,00
m² 0,00 0,00
m² 0,00 0,00
0,00
29.375,14 6,30
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
96.000,387 7.1 m² 50,00 28,89 1.444,50
0,00
1.444,50 0,31
7.2 m² 190,00 28,48 5.411,20
m² 0,00
m² 730,00 4,33 3.160,90
m² 190,00 11,64 2.211,60
0,00
PAVI- 10.783,70 2,31
MENTA- 7.3 ml 0,00
ÇÃO ml 60,00 7,59 455,40
ml 0,00
0,00
ml 0,00
ml 0,00
ml 30,00 2,29 68,70
0,00
ml 125,00 7,76 970,00
ml 0,00
ml 0,00
0,00
1.494,10 0,32
7.4 m² 0,00
m² 38,00 4,33 164,54
0,00
164,54 0,04
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
13.886,84
Azulejos
Revestimentos
externos
Forros
Telhado
Impermeabiliza
ções
Pinturas
Cerâmica
Cimentado
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Revestimentos
Internos
Pavimentações
especiais
148
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento A
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 27.914,20
Vb 413,94
Vb 762,49
Vb 3.323,44
Vb 1.405,25
INS- 33.819,32 7,26
TALA- 8.2 Vb 11,00 85,85 944,35
ÇÕES Vb 6.178,00
Vb 2.700,00
PREDIAIS Vb 2.125,87
Vb 9.039,54
Vb
Vb 5.234,90
Vb 665,00
Vb 140,70
27.028,36 5,80
8.3 Vb 5.558,95
Vb 1.377,04
Vb 0,00
6.935,99 1,49
8.4 Vb
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
67.783,679 9.1 Un 20,00 166,40 3.328,00
Un 20,00 72,53 1.450,60
Un 20,00 97,46 1.949,20
Un 20,00 121,29 2.425,80
Un 20,00 29,53 590,60
Un 0,00
Un 20,00 18,68 373,60
0,00
APARE-
HOS 10.117,80 2,17
un 0,00 0,00
E un 0,00 0,00
un 0,00 0,00
METAIS un 0,00 0,00
0,00
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
10.117,8010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 1500,00 1,15 1.725,00
10.2 Ligações e "habite-se" Vb
COMPLE- Vb 58,20 15,18 883,48
MENTA-
ÇÕES CUSTO TOTAL DO ÍTEM
2.608,48 0,56
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 466.103,89 100,00
BDI (%)
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 466.103,89
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 23.305,19
10.3 Calçada Perimetral
Instalações
mecânicas
Hidráulica, gás
e incêndio
Esgoto e águas
pluviais
Aparelhos
Elétrica e
telefônica
149
Apêndice K – Orçamento da Habitação B: Nova Esperança
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
APARTAMENTOS
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento B
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 12.000,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
1,97
2 2.1 2.1.1 Locação da obra - topografia/ gabarito m² 300,00 3,80 1.140,00
2.1.2 Escavação manual de vala até 1,5m m³ 85,00 19,19 1.631,15
0,00
2.2 2.2.1 Estaca hélice contínua 30cm - m 210,00 52,20 10.962,00
2.2.2 Estaca hélice contínua 40cm - m 250,00 58,75 14.687,50
INFRA 2.2.3 Forma de madeira comum p/ fundação m² 200,00 26,64 5.328,00
ESTRU 2.2.4 Armação em aço CA50 3/8" Kg 2200,00 6,54 14.388,00
TURA 2.2.5 Concreto importado de usina 20 Mpa m³ 62,00 311,20 19.294,40
2.2.6 Aterro interno de edificações compactado m³ 25,00 25,34 633,50
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
11,15
3 3.1 m² 1073,00 57,51 61.708,23
0,00
SUPRA 3.2 m³ 6,60 311,20 2.053,92
ESTRU- m² 30,00 29,36 880,80
RA Kg 320,00 6,54 2.092,80
0,00
3.3 Alvenaria m² 2250,00 38,33 86.242,50
m² 216,00 25,44 5.495,04
m³ 10,00 705,87 7.058,70
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
27,13
4 4.1 un 1,00 988,54 988,54
un 0,00
m² 68,80 412,86 28.404,77
m² 12,00 549,58 6.594,96
m² 48,00 432,80 20.774,40
ESQUA- 0,00
DRIAS m 80,00 40,45 3.236,00
un 2,00 81,99 163,98
E
PAINÉIS 9,86
4.2 un 20,00 270,14 5.402,80
un 20,00 270,14 5.402,80
un 40,00 236,38 9.455,20
un 20,00 202,61 4.052,20
0,00
3,98
4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80
cj 0,00
cj 60,00 38,52 2.311,20
cj 20,00 33,21 664,20
cj 0,00
un 0,00
0,00
0,71
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
Esquadrias de
madeira
Trabalhos em
terra
88.825,85
12.000,00
68.064,55
165.531,99
60.162,65
24.313,00
4.350,20
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
Ferragens
150
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento B
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 258,00 30,57 7.887,06
m² 151,00 38,33 5.787,83
ml 65,00 27,94 1.117,60
ml 40,00 17,43 697,20
COBER- vb 1,00 980,00 980,00
TURAS
2,70
E 5.2 m² 150,00 5,25 787,50
m² 20,00 21,88 437,60
PROTE- m² 100,00 13,93 1.393,00
ÇÕES 0,00
2.618,10 0,43
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
6 6.1 m² 930,00 2,99 2.780,70
m² 930,00 11,53 10.722,90
m² 1915,00 9,02 17.273,30
m² 0,00 0,00
0,00
30.776,90 5,04
6.2 m² 0,00
m² 395,00 26,08 10.301,60
0,00
10.301,60 1,69
6.3 m² 1300,00 2,99 3.887,00
m² 1300,00 16,40 21.320,00
m² 53,00 22,19 1.176,07
REVES- 0,00
TI-
MENTOS 26.383,07 4,32
6.4 m² 860,00 8,43 7.249,80
E m² 0,00
m² 68,00 21,50 1.462,00
PINTU- 0,00
RA
8.711,80 1,43
6.5 m² 226,50 9,24 2.092,86
m² 535,00 9,10 4.868,50
m² 690,00 8,23 5.678,70
m² 1915,00 8,22 15.741,30
m² 150,00 9,24 1.386,00
m² 1300,00 12,34 16.042,00
m² 0,00 0,00
m² 0,00 0,00
0,00
45.809,36 7,51
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
7 7.1 m² 227,00 28,86 6.551,22
0,00
6.551,22 1,07
7.2 m² 190,00 28,48 5.411,20
m² 730,00 16,88 12.322,40
m² 0,00
m² 190,00 11,64 2.211,60
0,00
19.945,20 3,27
PAVI- 7.3 ml 0,00
MENTA- ml 115,00 7,59 872,85
ÇÃO ml 0,00
0,00
ml 30,00 11,25 337,50
ml 0,00
ml 0,00
0,00
ml 125,00 7,76 970,00
ml 0,00
ml 0,00
0,00
2.180,35 0,36
7.4 m² 38,00 24,54 932,52
m² 38,00 6,46 245,48
0,00
1.178,00 0,19
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
Pavimentações
especiais
16.469,69
19.087,79
121.982,73
29.854,77
Cerâmica
Cimentado
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Telhado
Revestimentos
Internos
Azulejos
Forros
Pinturas
Impermeabiliza
ções
Revestimentos
externos
151
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento B
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 27.914,20
Vb 413,94
Vb 762,49
Vb 4.779,04
Vb 1.405,25
INS- 35.274,92 5,78
TALA- 8.2 Vb 1.679,60
ÇÕES Vb 6.313,60
Vb 3.000,00
PREDIAIS Vb 2.125,87
Vb 17.700,00
Vb
Vb 5.234,90
Vb 665,00
Vb 160,00
Vb
36.878,97 6,04
8.3 Vb 5.558,95
Vb 1.377,04
Vb 7.077,07
14.013,06 2,30
8.4 Vb 1.718,83
1.718,83 0,28
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
87.885,789 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80
Un 20,00 72,53 1.450,60
Un 20,00 103,46 2.069,20
Un 20,00 175,76 3.515,20
APARE- Un 0,00
HOS Un 0,00
Un 0,00
E 0,00
METAIS 11.457,80 1,88
un 20,00 26,63 532,60
un 0,00 0,00
un 20,00 26,63 532,60
un 20,00 26,62 532,40
0,00
1.597,60 0,26
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
13.055,4010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 2000,00 1,15 2.300,00
10.2 Ligações e "habite-se" Vb 0,00
COMPLE- Vb 58,20 27,91 1.624,36
MENTA-
ÇÕES
3.924,36 0,64
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
3.924,36
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 610.213,22 100,00
BDI (%)
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 610.213,22
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 30.510,66
10.3 Calçada Perimetral
Elétrica e
telefônica
Aparelhos
Hidráulica, gás
e incêndio
Instalações
mecânicas
Esgoto e águas
pluviais
152
Apêndice L – Orçamento da Habitação C: Nova Esperança
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
APARTAMENTOS
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento C
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 14.000,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
14.000,00 1,89
2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00
m³ 90,00 19,19 1.727,10
0,00
2.2 m 200,00 64,20 12.840,00
m 240,00 75,89 18.213,60
INFRA m² 200,00 26,64 5.328,00
ESTRU Kg 2100,00 6,54 13.734,00
TURA m³ 58,00 311,20 18.049,60
m³ 25,00 25,34 633,50
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
71.665,80 9,67
3 3.1 m³ 89,00 1.123,75 100.013,75
0,00
SUPRA 3.2 m³ 6,60 311,20 2.053,92
m² 30,00 29,36 880,80
Kg 330,00 6,54 2.158,20
ESTRU- 0,00
3.3 Alvenaria m² 2250,00 38,33 86.242,50
m² 216,00 33,21 7.173,36
m³ 10,00 705,87 7.058,70
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
205.581,23 27,74
4 4.1 un 1,00 988,54 988,54
un 0,00
m² 28,80 412,86 11.890,37
m² 52,00 549,58 28.578,16
m² 48,00 432,80 20.774,40
ESQUA- 0,00
DRIAS m 80,00 40,45 3.236,00
un 1,00 81,99 81,99
E 0,00
PAINÉIS
65.549,46 8,85
4.2 un 20,00 340,11 6.802,20
un 20,00 340,11 6.802,20
un 40,00 304,68 12.187,20
un 20,00 295,19 5.903,80
0,00
31.695,40 4,28
4.3 cj 20,00 46,05 921,00
cj 0,00
cj 60,00 38,52 2.311,20
cj 20,00 33,21 664,20
cj 0,00
un 0,00
0,00
3.896,40 0,53
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
101.141,26
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
153
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento C
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 258,00 90,72 23.405,76
ml 65,00 27,94 1.117,60
ml 40,00 17,43 697,20
0,00
25.220,56 3,40
5.2 m² 150,00 5,25 787,50
COBER- m² 20,00 21,88 437,60
TURAS m² 100,00 30,35 3.035,00
TEÇÕES 0,00
4.260,10 0,57
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
29.480,666 6.1 m² 2845,00 2,99 8.506,55
m² 2845,00 11,53 32.802,85
m² 0,00
m² 0,00
0,00
41.309,40 5,57
6.2 m² 0,00
m² 395,00 26,01 10.273,95
0,00
10.273,95 1,39
6.3 m² 1300,00 2,99 3.887,00
m² 1300,00 10,27 13.351,00
m² 1300,00 9,11 11.843,00
REVESTI- 0,00
MENTOS
29.081,00 3,92
E 6.4 m² 860,00 8,43 7.249,80
m² 50,00 19,13 956,50
PINTU- m² 0,00
RA 0,00
8.206,30 1,11
6.5 m² 226,00 9,24 2.088,24
m² 535,00 9,10 4.868,50
m² 690,00 8,23 5.678,70
m² 1915,00 8,22 15.741,30
m² 150,00 10,04 1.506,00
m² 1300,00 12,34 16.042,00
m² 0,00 0,00
m² 0,00 0,00
0,00
45.924,74 6,20
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
134.795,397 7.1 m² 227,00 28,86 6.551,22
0,00
6.551,22 0,88
7.2 m² 190,00 28,48 5.411,20
m² 730,00 16,88 12.322,40
m² 0,00
m² 190,00 11,64 2.211,60
0,00
19.945,20 2,69
PAVI- 7.3 ml 0,00
MENTA- ml 410,00 7,59 3.111,90
ÇÃO ml 0,00
0,00
ml 30,00 11,25 337,50
ml 0,00
ml 0,00
0,00
ml 125,00 7,76 970,00
ml 0,00
ml 0,00
0,00
4.419,40 0,60
7.4 m² 38,00 24,54 932,52
m² 38,00 6,46 245,48
0,00
1.178,00 0,16
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
32.093,82
Cimentado
Pinturas
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Pavimentações
especiais
Cerâmica
Telhado
Impermeabiliza
ções
Revestimentos
Internos
Azulejos
Revestimentos
externos
Forros
154
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento C
Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 29.900,00
Vb 468,94
Vb 762,49
Vb 5.325,00
Vb 1.435,84
INS- 37.892,27 5,11
TALA- 8.2 Vb 1.679,60
ÇÕES Vb 6.313,60
Vb 3.000,00
PREDIAIS Vb 2.125,87
Vb 18.120,00
Vb
Vb 5.234,90
Vb 665,00
Vb 140,70
Vb 3.182,91
Vb 14.000,00
Vb 9.470,40
Vb 11.791,07
Vb 1.220,60
76.944,65 10,38
8.3 Vb 5.558,95
Vb 1.377,04
Vb 7.707,77
14.643,76 1,98
8.4 Vb 1.718,83
1.718,83 0,23
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
131.199,519 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80
Un 20,00 134,20 2.684,00
Un 20,00 175,76 3.515,20
Un 20,00 200,37 4.007,40
Un 0,00
Un 0,00
Un 0,00
0,00
APARE-
LHOS 14.629,40 1,97
un 20,00 26,62 532,40
E un 0,00 0,00
un 20,00 26,63 532,60
METAIS un 20,00 26,62 532,40
0,00
1.597,40 0,22
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
16.226,8010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 2000,00 1,15 2.300,00
10.2 Ligações e "Habite-se" Vb 0,00
Vb 58,20 44,13 2.568,37
COMPLE- Vb
MENTOS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.868,37 0,66
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 741.052,84 100,00
BDI (%)
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 741.052,84
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 37.052,64
10.3 Calçada Perimetral
Esgoto e águas
pluviais
Aparelhos
Hidráulica, gás
e incêndio
Instalações
mecânicas
Elétrica e
telefônica
155
Apêndice M – Orçamento da Infraestrutura A: Chiquinha Gonzaga
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento A
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00
SERVIÇOS m² 45,00 134,56 6.055,20
PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42
NARES vb 23.283,66 1,81 42.143,42
vb 1,00 15.409,50 15.409,50
E m² 5.236,00 0,33 1.727,88
GERAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
77.442,42 8,63
2 m² 23283,66 0,27 6.286,59
m³ 35024,30 3,42 119.783,11
TERRA- m³ 6829,20 2,65 18.097,38
PLENA- m³ 0,00
GEM m³ 1340,92 9,40 12.604,65
m³ 6829,20 3,31 22.604,65
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
179.376,37 20,00
3 m 440,00 22,49 9.895,60
m 100,00 13,44 1.344,00
ÁGUA m³ 93,00 69,50 6.463,50
m³ 605,00 4,26 2.577,30
PO- m³ 520,00 17,37 9.032,40
TÁVEL m 20,00 6,70 134,00
un 160,00 30,45 4.872,00
un 1,00 79,37 79,37
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
34.398,17 3,83
4 m 778,00 22,66 17.629,48
m³ 110,00 69,50 7.645,00
m³ 742,00 4,26 3.160,92
ESGOTO m³ 680,00 17,37 11.811,60
SANI- un 160,00 128,92 20.627,20
TÁRIO un 15,00 1.089,57 16.343,55
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
80.118,69 8,93
5 m³ 7,20 4,26 30,67
m³ 6,50 17,37 112,91
m 25,38 0,00
m 60,00 79,17 4.750,20
m³ 1,20 69,50 83,40
m 27,95 301,66 8.431,40
un 1,00 1.089,57 1.089,57
ml 260,00 27,39 7.121,40
un 2,00 511,87 1.023,74
vb
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
22.643,28 2,52
6 m² 3042,98 2,43 7.394,44
ml 1204,50 27,86 33.557,37
m² 1084,05 22,49 24.380,28
m³ 605,00 32,02 19.372,10
m³ 283,00 103,01 29.151,83
m² 4042,98 0,93 3.759,97
m² 4042,98 15,79 63.838,65
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
181.454,65 20,23
7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45
vb 1,00 7.100,00 7.100,00
vb 1,00 6.561,84 6.561,84
vb 1,00 6.383,50 6.383,50
vb 1,00 6.099,90 6.099,90
vb 1,00 22.000,00 22.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
49.939,69 5,57
8 ml 3000,00 20,23 60.690,00
m² 220,00 450,00 99.000,00
m² 120,00 550,00 66.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
225.690,00 25,16
9 m³ 20,00 164,04 3.280,80
m² 5118,44 6,59 33.730,52
un 100,00 10,56 1.056,00
un 60,00 22,18 1.330,80
un 0,00
un 0,00
vb 1,00 6.500,00 6.500,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
45.898,12 5,12
CUSTO DIRETO 896.961,39 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)
CUSTO TOTAL 896.961,39
CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 4.484,81
Registros de manobra
156
Apêndice N – Orçamento da Infraestrutura B: Chiquinha Gonzaga
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento B
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00
SERVIÇOS m² 45,00 134,56 6.055,20
PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42
NARES vb 23.283,66 1,81 42.143,42
vb 1,00 20.000,00 20.000,00
m² 5.236,00 0,33 1.727,88
vb 1,00 6.000,00 6.000,00
E m² 150,00 28,34 4.251,00
GERAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
92.283,92 7,08
2 m² 23283,66 0,27 6.286,59
m³ 35024,30 3,42 119.783,11
TERRA- m³ 6829,20 2,65 18.097,38
PLENA- m³ 0,00 0,00
GEM m³ 1340,92 16,33 21.897,22
m³ 6829,20 3,31 22.604,65
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
188.668,95 14,47
3 m 440,00 22,49 9.895,60
m 100,00 13,44 1.344,00
ÁGUA m³ 93,00 94,51 8.789,43
PO- m³ 605,00 19,19 11.609,95
TÁVEL m³ 520,00 17,37 9.032,40
un 160,00 30,45 4.872,00
vb 1,00 55.000,00 55.000,00
un 1,00 2.140,85 2.140,85
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
102.684,23 7,88
4 m 778,00 22,66 17.629,48
m³ 110,00 94,51 10.396,10
m³ 742,00 25,34 18.802,28
ESGOTO m³ 680,00 17,37 11.811,60
SANI- un 160,00 301,66 48.265,60
TÁRIO un 15,00 1.309,22 19.638,30
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
129.444,30 9,93
5 m³ 7,20 19,19 138,17
m³ 6,50 17,37 112,91
m 25,38 0,00
m 60,00 79,17 4.750,20
m³ 1,20 94,51 113,41
m 27,95 301,66 8.431,40
vb 1,00 1.089,57 1.089,57
ml 260,00 27,39 7.121,40
un 2,00 511,87 1.023,74
vb 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
22.780,79 1,75
6 m² 3042,98 2,43 7.394,44
ml 1204,50 27,86 33.557,37
m² 1084,05 22,49 24.380,28
m² 4042,98 44,13 178.416,71
m³ 283,00 32,02 9.061,66
m² 0,00
m² 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
252.810,46 19,39
7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45
vb 1,00 8.200,00 8.200,00
vb 1,00 6.561,84 6.561,84
vb 1,00 7.500,00 7.500,00
vb 1,00 6.099,90 6.099,90
vb 1,00 26.000,00 26.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
56.156,19 4,31
8 ml 3000,00 45,00 135.000,00
m² 220,00 450,00 99.000,00
m² 120,00 1.200,00 144.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
378.000,00 28,99
9 m³ 20,00 164,04 3.280,80
m² 5118,44 6,59 33.730,52
un 100,00 10,56 1.056,00
un 60,00 22,18 1.330,80
vb 1,00 35.000,00 35.000,00
un 0,00
vb 1,00 6.500,00 6.500,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
80.898,12 6,21
CUSTO DIRETO 1.303.726,96 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)
CUSTO TOTAL 1.303.726,96
CUSTO TOTAL 6.518,63
157
Apêndice O – Orçamento da Infraestrutura C: Chiquinha Gonzaga
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento C
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: mar/09
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00
SERVIÇOS m² 45,00 134,56 6.055,20
PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42
NARES vb 23.283,66 1,81 42.143,42
vb 1,00 25.000,00 25.000,00
E m² 5.236,00 0,33 1.727,88
GERAIS vb 1,00 6.000,00 6.000,00
m² 150,00 28,34 4.251,00
m² 50,00 8,88 444,10
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
97.728,02 6,35
2 m² 23283,66 0,27 6.286,59
m³ 35024,30 3,42 119.783,11
TERRA- m³ 6829,20 2,65 18.097,38
PLENA- m³ 0,00 0,00
GEM m³ 1340,92 19,91 26.697,72
m³ 6829,20 3,31 22.604,65
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
193.469,44 12,57
3 m 440,00 22,49 9.895,60
m 100,00 13,44
ÁGUA m³ 93,00 288,94 26.871,42
PO- m³ 605,00 19,19 11.609,95
TÁVEL m³ 520,00 17,37 9.032,40
un 160,00 79,37 12.699,20
vb 1,00 55.000,00 55.000,00
un 1,00 2.140,85 2.140,85
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
127.249,42 8,27
4 m 778,00 22,66 17.629,48
m³ 110,00 288,94 31.783,40
m³ 742,00 25,34 18.802,28
ESGOTO m³ 680,00 17,37 11.811,60
SANI- un 160,00 301,66 48.265,60
TÁRIO un 15,00 3.325,89 49.888,35
un 1,00 2.900,94 2.900,94
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
181.081,65 11,77
5 m³ 7,20 19,19 138,17
m³ 6,50 17,37 112,91
m 25,38 0,00
m 60,00 79,17 4.750,20
m³ 1,20 288,94 346,73
m 27,95 301,66 8.431,40
vb 1,00 1.616,79 1.616,79
ml 260,00 27,39 7.121,40
un 2,00 511,87 1.023,74
vb 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
23.541,33 1,53
6 m² 3042,98 2,43 7.394,44
ml 1204,50 27,86 33.557,37
m² 1084,05 22,49 24.380,28
m² 4042,98 56,37 227.902,78
m³ 610,00 32,02 19.532,20
m³ 205,00 94,51 19.374,55
m² 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
332.141,63 21,58
7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45
vb 1,00 8.500,00 8.500,00
vb 1,00 7.500,00 7.500,00
vb 1,00 8.000,00 8.000,00
vb 1,00 6.099,90 6.099,90
vb 1,00 30.000,00 30.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
61.894,35 4,02
8 ml 3000,00 50,00 150.000,00
m² 220,00 450,00 99.000,00
m² 120,00 1.500,00 180.000,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
429.000,00 27,88
9 m³ 20,00 164,04 3.280,80
m² 5118,44 6,59 33.730,52
un 100,00 10,56 1.056,00
un 60,00 22,18 1.330,80
vb 1,00 35.000,00 35.000,00
un 1,00 12.000,00 12.000,00
vb 1,00 6.500,00 6.500,00
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
92.898,12 6,04
CUSTO DIRETO 1.539.003,96 100,00
BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)
CUSTO TOTAL 1.539.003,96
CUSTO TOTAL 7.695,02
158
Apêndice P – Orçamento da Habitação A: Chiquinha Gonzaga
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
CASA TÉRREA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento A
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 80,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
80,00 0,30
2 2.1 m² 60,00 3,80 228,00
m³ 12,78 19,19 245,25
INFRA- 0,00
ESTTRU- 2.2 m³ 1,50 69,50 104,25
TURA m³ 6,50 318,19 2.068,24
m² 26,00 26,64 692,64
m³ 4,50 25,34 114,03
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
3.452,40 12,99
3 3.1 m² 53,29 57,51 3.064,71
0,00
SUPRA 3.2 Vb 0,00
ESTRU- 0,00
RA 3.3 Alvenaria m² 129,47 36,95 4.783,92
m² 22,66 0,00
m³ 1,00 309,99 309,99
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
8.158,61 30,69
4 4.1 un
un 0,00
m² 1,75 252,59 442,03
m² 0,98 266,42 261,09
m² 2,60 221,76 576,58
m 40,45 0,00
un 1,00 81,99 81,99
ESQUA- 0,00
DRIAS 0,00
E 0,00
PAINÉIS
1.361,69 5,12
4.2 un 2,00 250,14 500,28
un 0,00 0,00
un 1,00 236,38 236,38
un 0,00 187,61 0,00
0,00
736,66 2,77
4.3 cj 1,00 68,74 68,74
cj 1,00 54,58 54,58
cj 0,00
cj 1,00 33,21 33,21
cj 0,00
un 0,00
0,00
156,53 0,59
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
2.254,88
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
159
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento A
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 59,18 17,28 1.022,63
m² 16,50 36,95 609,68
ml 12,75 27,94 279,40
COBER- ml 10,00 17,43 174,30
TURAS vb 1,00 70,00 70,00
E 2.156,01 8,11
5.2 m² 17,00 4,93 83,81
PROTE- m² 21,48 21,88 469,98
ÇÕES m² 1,20 13,93 16,72
0,00
570,51 2,15
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
2.726,526 6.1 m² 55,00 2,99 164,45
m² 55,00 11,53 634,15
m² 9,02 0,00
m² 0,00
0,00
798,60 3,00
6.2 m² 6,60 23,23 153,32
m² 0,00
0,00
153,32 0,58
6.3 m² 81,48 2,99 243,63
m² 81,48 16,40 1.336,27
REVES- 0,00
TI-
MENTOS 1.579,90 5,94
6.4 m² 38,00 8,43 320,34
E m² 0,00
m² 0,00
PINTURA 0,00
320,34 1,20
6.5 m² 2,40 9,24 22,18
m² 48,40 9,10 440,44
m² 3,21 0,00
m² 0,00
m² 9,24 0,00
m² 81,48 12,34 1.005,46
m² 0,00
m² 0,00
0,00
1.468,08 5,52
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.320,247 7.1 m² 2,40 28,89 69,34
0,00
69,34 0,26
7.2 m² 34,50 28,48 982,56
m² 0,00
m² 4,33 0,00
m³ 1,75 94,58 165,52
0,00
1.148,08 4,32
PAVI- 7.3 ml 0,00
MENTA- ml 3,60 7,59 27,32
ÇÃO ml 0,00
0,00
ml 0,00
ml 0,00
ml 2,30 2,29 5,27
0,00
ml 6,00 7,76 46,56
ml 0,00
ml 0,00
0,00
79,15 0,30
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
1.296,57
Revestimentos
Internos
Azulejos
Revestimentos
externos
Forros
Telhado
Impermeabiliza
ções
Pinturas
Cerâmica
Cimentado
Rodapés,
soleiras e
peitoris
160
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento A
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 755,17
Vb 200,22
Vb 668,63
Vb 72,78
Vb
INS- 1.696,80 6,38
TALA- 8.2 Vb 151,83
ÇÕES Vb 401,15
Vb 134,99
PREDIAIS Vb 170,11
Vb 65,00
Vb 68,77
Vb
Vb
Vb
991,85 3,73
8.3 Vb 592,30
Vb 140,70
Vb 0,00
Vb 0,00
733,00 2,76
8.4 Instalações
mecânicas
Vb
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
3.421,659 9.1 Un 1,00 166,86 166,86
Un 1,00 72,53 72,53
Un 1,00 97,46 97,46
Un 1,00 121,29 121,29
Un 1,00 29,53 29,53
Un 0,00
APARE- Un 1,00 18,68 18,68
LHOS 0,00
E 506,35 1,90
un 0,00 0,00
METAIS un 0,00 0,00
un 0,00 0,00
un 0,00 0,00
0,00
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
506,3510 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 50,00
10.2 Grama batatais em placa Vb 112,36
COMPLE- Vb 206,46
MENTA-
ÇÕES CUSTO TOTAL DO ÍTEM
368,82 1,39
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 26.586,04 100,00
BDI (%) 0,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 26.586,04
10.3 Calçada Perimetral
Esgoto e águas
pluviais
Aparelhos
Elétrica e
telefônica
Hidráulica, gás
e incêndio
161
Apêndice Q – Orçamento da Habitação B: Chiquinha Gonzaga
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
CASA TÉRREA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento B
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 130,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
130,00 0,37
2 2.1 m² 75,00 3,80 285,00
m³ 35,00 19,19 671,65
0,00
INFRA 2.2 m³ 0,00
ESTRU- m² 56,00 56,96 3.189,76
TURA m³ 6,00 25,34 152,04
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.298,45 12,10
3 3.1 m² 53,29 57,51 3.064,71
0,00
3.2 m³ 311,20 0,00
SUPRA m² 29,36 0,00
ESTRU- Kg 6,54 0,00
RA 0,00
3.3 Alvenaria m² 129,47 38,33 4.962,59
m² 25,44 0,00
m³ 1,00 705,87 705,87
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
8.733,16 24,58
4 4.1 un 988,54 0,00
un 1.637,16 0,00
m² 1,75 412,86 722,51
m² 0,98 549,58 538,59
m² 2,60 432,80 1.125,28
0,00
0,00
0,00
m 40,45 0,00
ESQUA- un 1,00 81,99
DRIAS 0,00
E
PAINÉIS 2.386,37 6,72
4.2 un 2,00 270,14 540,28
un 2,00 270,14 540,28
un 1,00 236,38 236,38
un 0,00 202,61 0,00
0,00
1.316,94 3,71
4.3 cj 1,00 68,74 68,74
cj 1,00 54,58 54,58
cj 2,00 38,52 77,04
cj 1,00 33,21 33,21
cj 0,00
un 0,00
0,00
233,57 0,66
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
3.936,88
Esquadrias de
madeira
Ferragens
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
Esquadrias
metálicas
162
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento B
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 59,18 30,57 1.809,13
m² 35,00 38,33 1.341,55
ml 12,75 27,94 279,40
ml 10,00 17,43 174,30
COBER- vb 1,00 200,00 200,00
TURAS
3.804,38 10,71
E 5.2 m² 50,00 5,25 262,50
m² 21,48 21,88 469,98
PROTE- m² 2,40 13,93 33,43
ÇÕES 0,00
765,91 2,16
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.570,296 6.1 m² 55,00 2,99 164,45
m² 55,00 11,53 634,15
m² 90,50 9,02 816,31
m² 0,00
0,00
1.614,91 4,54
6.2 m² 0,00
m² 17,00 26,08 443,36
0,00
443,36 1,25
6.3 m² 81,48 2,99 243,63
m² 81,48 16,40 1.336,27
m² 10,00 22,19 221,90
0,00
REVES-
TI- 1.801,80 5,07
MENTOS 6.4 m² 35,60 8,43 300,11
m² 0,00
E m² 2,40 19,13 45,91
0,00
PINTURA
346,02 0,97
6.5 m² 13,10 9,24 121,04
m² 38,00 9,10 345,80
m² 24,90 8,23 204,93
m² 90,50 8,22 743,91
m² 9,24 0,00
m² 81,48 12,34 1.005,46
m² 0,00
m² 0,00
0,00
2.421,14 6,81
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
6.627,237 7.1 m² 11,50 28,86 331,89
0,00
331,89 0,93
7.2 m² 28,48 0,00
m² 38,00 16,88 641,44
m² 38,00 4,33 164,54
m² 11,64 0,00
PAVI- 0,00
MENTA-
ÇÃO 805,98 2,27
7.3 ml 0,00
ml 13,00 7,59 98,67
ml 0,00
0,00
ml 3,00 11,25 33,75
ml 0,00
ml 0,00
0,00
ml 6,00 7,76 46,56
ml 0,00
ml 0,00
0,00
178,98 0,50
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
1.316,85
Cerâmica
Cimentado
Rodapés,
soleiras e
peitoris
Telhado
Impermeabiliza
ções
Revestimentos
externos
Revestimentos
Internos
Azulejos
Forros
Pinturas
163
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento B
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 1.128,46
Vb 231,24
Vb 668,63
Vb 266,30
Vb
INS- 2.294,63 6,46
TALA- 8.2 Vb 151,83
ÇÕES Vb 401,15
Vb 134,99
PREDIAIS Vb 170,11
Vb 65,00
Vb 211,92
Vb
Vb
Vb
Vb
1.135,00 3,19
8.3 Vb 592,30
Vb 433,22
Vb 250,00
1.275,52 3,59
8.4 Instalações
mecânicas
Vb
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.705,159 9.1 Un 1,00 221,14 221,14
Un 1,00 72,53 72,53
Un 1,00 103,46 103,46
Un 1,00 175,76 175,76
Un 0,00
Un 0,00
APARE- Un 0,00
LHOS 0,00
E 572,89 1,61
un 1,00 26,63 26,63
METAIS un 0,00 0,00
un 1,00 26,63 26,63
un 1,00 26,62 26,62
0,00
79,88 0,22
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
652,7710 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 120,00
10.2 Grama batatais em placa Vb 60,75
COMPLE- Vb 383,46
MENTA- Vb
ÇÃO CUSTO TOTAL DO ÍTEM
564,21 1,59
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 35.534,99 100,00
BDI (%) 0,00
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 35.534,99
10.3 Calçada Perimetral
Elétrica e
telefônica
Aparelhos
Hidráulica, gás
e incêndio
Esgoto e águas
pluviais
164
Apêndice R – Orçamento da Habitação C: Chiquinha Gonzaga
ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO
CASA TÉRREA
IDENTIFICAÇÃO
Orçamento C
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total
1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,
projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb
SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb
VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,
barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb
PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,
LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb
NARES 1.5 Consumos Vb
1.6 Limpeza da Obra Vb
E 1.7 Transportes Vb
1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb
GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 150,00
RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM
150,00 0,34
2 2.1 m² 75,00 3,80 285,00
m³ 14,50 19,19 278,26
0,00
2.2 m 20,00 69,50 1.390,00
m³ 7,50 318,19 2.386,43
INFRA m² 35,00 26,64 932,40
ESTRU m³ 5,50 25,34 139,37
RA
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
5.411,45 12,39
3 3.1 m³ 3,15 1.123,75 3.539,81
0,00
SUPRA 3.2 m³ 311,20 0,00
ESTRU- m² 29,36 0,00
RA Kg 6,54 0,00
0,00
3.3 Alvenaria m² 129,47 38,33 4.962,59
m³ 0,70 705,87 494,11
m 18,50 12,29 227,37
0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
9.223,87 21,12
4 4.1 un 988,54 0,00
un 1.637,16 0,00
m² 1,75 412,86 722,51
m² 0,98 549,58 538,59
m² 2,60 432,80 1.125,28
ESQUA- 0,00
DRIAS m 40,45 0,00
un 1,00 81,99 81,99
E 0,00
PAINÉIS
2.468,36 5,65
4.2 un 2,00 340,11 680,22
un 2,00 340,11 680,22
un 1,00 304,68 304,68
un 0,00 295,19 0,00
0,00
1.665,12 3,81
4.3 cj 1,00 68,74 68,74
cj 1,00 54,58 54,58
cj 2,00 38,52 77,04
cj 1,00 33,21 33,21
cj 0,00
un 0,00
0,00
233,57 0,53
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
4.367,05
Esquadrias
metálicas
Esquadrias de
madeira
Ferragens
Trabalhos em
terra
Fundações e
outros serviços
Laje
Escada
165
IDENTIFICAÇÃO 2/3
Orçamento C
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
5 5.1 m² 59,18 85,28 5.046,87
ml 12,75 27,94 279,40
ml 10,00 17,43 174,30
COBER- 0,00
TURAS
5.500,57 12,59
E 5.2 m² 25,00 5,25 131,25
m² 21,48 21,88 469,98
PROTE- m² 6,00 30,35 182,10
ÇÕES 0,00
783,33 1,79
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
6.283,906 6.1 m² 145,50 2,99 435,05
m² 145,50 11,53 1.677,62
m² 0,00
m² 0,00
0,00
2.112,66 4,84
6.2 m² 0,00
m² 25,00 26,01 650,25
0,00
650,25 1,49
REVES- 6.3 m² 81,48 2,99 243,63
TI- m² 81,48 10,27 836,80
MENTOS m² 81,48 9,11 742,28
0,00
E
1.822,71 4,17
PINTURA 6.4 m² 35,60 8,43 300,11
m² 0,00
m² 2,40 21,50 51,60
0,00
351,71 0,81
6.5 m² 13,10 9,24 121,04
m² 30,00 9,10 273,00
m² 24,90 8,23 204,93
m² 90,50 8,22 743,91
m² 18,00 10,04 180,72
m² 81,48 12,34 1.005,46
m² 0,00
m² 0,00
0,00
2.529,06 5,79
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
7.466,397 7.1 m² 13,50 28,86 389,61
0,00
389,61 0,89
7.2 m² 35,00 28,48 996,80
m² 16,88 0,00
m² 35,60 4,33 154,15
m² 1,75 94,58 165,52
0,00
1.316,46 3,01
PAVI- 7.3 ml 0,00
MENTA- ml 16,00 7,59 121,44
ÇÃO ml 0,00
0,00
ml 3,00 11,25 33,75
ml 0,00
ml 0,00
0,00
ml 6,00 7,76 46,56
ml 0,00
ml 0,00
0,00
201,75 0,46
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
1.907,82
Cimentado
Telhado
Impermeabiliza
ções
Revestimentos
Internos
Azulejos
Revestimentos
externos
Forros
Pinturas
Cerâmica
Rodapés,
soleiras e
peitoris
166
IDENTIFICAÇÃO 3/3
Orçamento C
Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009
8 8.1 Vb 1.128,46
Vb 231,24
Vb 668,63
Vb 718,22
Vb
INS- 2.746,55 6,29
TALA- 8.2 Vb 151,83
ÇÕES Vb 401,15
Vb 134,99
PREDIAIS Vb 170,11
Vb 215,00
Vb 337,20
Vb
Vb
Vb
Vb
550,75
560,71
729,77
104,15
3.355,66 7,68
8.3 Vb 592,30
Vb 433,22
Vb 250,00
1.275,52 2,92
8.4 Instalações
mecânicas
Vb
0,00 0,00
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
7.377,739 9.1 Un 1,00 221,14 221,14
Un 1,00 134,20 134,20
Un 1,00 175,76 175,76
Un 1,00 200,37 200,37
Un 0,00
Un 0,00
APARE- Un 0,00
LHOS 0,00
E 731,47 1,67
un 1,00 26,62 26,62
METAIS un 0,00 0,00
un 1,00 26,63 26,63
un 1,00 26,62 26,62
0,00
79,87 0,18
CUSTO TOTAL DO ÍTEM
811,3410 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 1,15 120,00
10.2 Grama batatais em placa c/ lajota pré-moldada nas vaga Vb 179,16
COMPLE- Vb 44,13 383,46
MENTA- Vb
ÇÕES CUSTO TOTAL DO ÍTEM
682,62 1,56
CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 43.682,17 100,00
BDI (%)
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 43.682,17
Elétrica e
telefônica
Hidráulica, gás
e incêndio
10.3 Calçada Perimetral
Aparelhos
Esgoto e águas
pluviais