Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 1
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª. VARA CÍVEL DO FORUM DE SÃO
CAETANO DO SUL - SP
AUTOS Nº. 1003415-40.2014.8.26.0565/01
MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial,
nomeada nos Autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO ALEXANDRE MELONI E BENEDITA MELONI move contra MERCEDES
SOARES DE OLIVEIRA E OUTRO, após realizar diligências e vistorias vêm mui
respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho:
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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel constante do
Termo de Penhora e Depósito as fls. 42 do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALEXANDRE MELONI E BENEDITA MELONI move
contra MERCEDES SOARES DE OLIVEIRA E OUTRO.
A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 48, para
avaliar o imóvel matriculado sob nº. 31.699 no 2o Oficial de Registro de Imóveis de
São Caetano do Sul (fls. 39).
- Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados
II - VISTORIA
1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Oswaldo Cruz nº 141,
apartamento nº. 122, 12º andar do Bloco B do Condomínio Edifício Alexandre Meloni
e Benedita Meloni, Oswaldo Cruz, São Caetano do Sul.
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Vista aérea do Condomínio Edifício Alexandre Melone e Benedita Melone, onde
podemos observar sua situação e entorno.
2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES
Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Caetano do Sul, o imóvel
situa-se no Setor 003 e Quadra 002.
3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos
públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia
elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo.
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O local apresenta completa infra-estrutura e é atendido por comércio variado,
dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de
transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as
quais, a Avenida Goiás e Rua Amazonas. Trata-se de região com densidade
demográfica média e de vocação residencial, caracterizada por apartamentos de
padrão médio. O imóvel se encontra junto a Praça São Caetano di Thiene.
4. ACESSO
Através da Avenida Goiás, distando aproximadamente a 1,5 km do centro de São
Caetano do Sul.
5. BENFEITORIAS
5.1. Do Condomínio
O Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni é formado um edifício
com dois blocos com 02 (dois) subsolos, pavimento térreo e 15 (quinze) pavimentos
tipo com 04 (quatro) apartamentos por andar.
O Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni dispõe de salão de festa,
salão de jogos, churrasqueira, espaços ajardinados, portões automáticos e portaria
com interfones.
Esta perita esteve no imóvel para promover a vistoria necessária não encontrando
ninguém e deixando seu cartão com os contatos necessários.
O réu entrou em contato via telefone informando que seu advogado já entabula um
acordo junto a administradora e que signatária não tem a necessidade de efetuar a
avaliação.
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Conforme ABNT NBR 14653-2, no item 7.3.5.2 – Impossibilidade de Vistoria, temos:
“Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve
ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso.... “a vistoria interna pode ser
prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível
obter....” tais como;
Descrição interna;
a) No caso de apartamento..... “a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de
outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração”;
5.2. Do apartamento nº 122-Bloco B
O apartamento nº 122, avaliado no presente trabalho está localizado no 12º. andar
do Bloco B do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni, possuindo
os seguintes compartimentos:
Sala, 01 (um) dormitório, cozinha, banheiro e área de serviço.
O apartamento possui uma vaga de garagem em local individual e indeterminado no
subsolo.
Padrão do imóvel : Apartamento Padrão Médio
Conservação : Necessitando de Reparos Simples
Idade : 40 anos
Área construída privativa : 41,8600 m²
Área construída comum : 15,6386 m²
Área total : 57,4986 m²
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6. FOTOS ILUSTRATIVAS
Foto nº. 1 – Vista da fachada do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita
Meloni, onde se localiza o apartamento nº. 122 do bloco B, avaliado no presente
laudo.
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Foto nº. 2 – Vista da portaria do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita
Meloni.
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Foto nº. 3 – Vista da área ajardinada do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e
Benedita Meloni.
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Foto nº. 4 – Vista da área comum do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e
Benedita Meloni.
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Foto nº. 5 – Vista parcial do subsolo do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e
Benedita Meloni.
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Foto nº. 6 – Outra vista parcial do subsolo.
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Foto nº. 7 – Vista parcial do salão de jogos do Condomínio Edifício Alexandre Meloni
e Benedita Meloni.
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Foto nº. 8 – Outra vista parcial do salão de jogos.
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Foto nº. 9 – Vista da churrasqueira coberta do Condomínio Edifício Alexandre Meloni
e Benedita Meloni.
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Foto nº. 10 – Vista do salão de festa do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e
Benedita Meloni.
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 16
Foto nº. 11 – Vista do hall social do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e
Benedita Meloni.
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Foto nº. 12 – Vista dos elevadores do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e
Benedita Meloni.
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III - AVALIAÇÃO
1. CRITÉRIO ADOTADO
1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto
O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume
na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o
imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as
mesmas características básicas.
1.2. Fator Oferta
Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de
cobrir a elasticidade de negócios.
1.3. Depreciação Pela Idade de Construção
Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross-
Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de
conservação da unidade por ocasião da vistoria.
Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência:
foc = 0,491
1.4. Vagas de Garagem
As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de
acordo com o item VI.9 – Recomendações do “Estudo - Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos” – IBAPE.
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1.5. Fator Transposição
Para transposição da localização dos elementos ofertados e homogeneizados, será
utilizado o Índice Fiscal da Prefeitura do Município de São Caetano do Sul – IF =
1.169,00.
1.6. Fator Padrão
Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator
correspondente a faixa mínima do item 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio, ou seja:
1,926, onde teremos a seguinte descrição:
Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma
preocupação com a forma ou a funcionalidade arquitetônica,
principalmente no tocante a distribuição interna das unidades, em geral
quatro por andar. Dotados de elevadores padrão médio (social e serviço),
geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas
comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão
de festas e eventualmente quadras de esportes e piscinas, além de
guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura e massa corrida,
ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou
equivalentes.
Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço
conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro
privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também
dependências de empregada.
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Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos
de boa qualidade porem padronizados e fabricados em escala comercial,
tanto nas áreas privativas como de uso comum, tais como:
Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito.
Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão
comercial.
Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com
peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial,
servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual.
Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes
satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo
estar incluídos pontos para telefone e televisão.
Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio ou PVC com dimensões
padronizadas.
2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
2.1. Valor Unitário Básico (VUB)
Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos
cálculos desenvolvidos adiante.
a) Elementos Comparativos
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ELEMENTO Nº. 1 Local : Rua Osvaldo Cruz nº 141 Cidade : São Paulo
Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 60,00 m2 I.F. : 1.169,00 Fonte : Lopes Maber Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : 2148-2400
Oferta : R$ 330.000,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926
Idade aparente : 40 anos Foc : 0,491 Altura : 5º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,491/0,437 = 1,123 4. Fator transposição: 1.169,00/1.169,00 = 1,000 Vu1 = _____R$ 330.000,00 x 0,900___ x (1,000 + 1,123 + 1,000 – 3,000 + 1,000) (60,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu1 = R$ 5.131,00/m2
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 22
ELEMENTO Nº. 2 Local : Rua Osvaldo Cruz nº 141 Cidade : São Paulo
Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 60,00 m2 I.F : 1.169,00 Fonte : Vida Nova Imóveis Informante : Sra. Monica Telefone : 4224-5700
Oferta : R$ 350.000,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926
Idade aparente : 40 anos Foc : 0,437 Altura : 8º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,491/0,437 = 1,123 4. Fator transposição: 1.169,00/1.169,00 = 1,000 Vu2 = _____R$ 350.000,00 x 0,900___ x (1,000 + 1,123 + 1,000 – 3,000 + 1,000) (60,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu2 = R$ 5.442,00/m2
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 23
ELEMENTO Nº. 3 Local : Rua Rui Barbosa nº 80 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 62,00 m2 I.F. : 993,00
Fonte : Brasil Brokers Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : 2121-7244
Oferta : R$ 415.000,00 Data : ago/2016
Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 20 anos Foc : 0,682 Altura : 8º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,692 = 1,138 3. Fator obsolescência: 0,491/0,682 = 0,719 4. Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu3 = _____R$ 415.000,00 x 0,900___ x (1,138 + 0,719 + 1,177 – 3,000 + 1,000) (62,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu3 = R$ 5.764,00/m2
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Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 24
ELEMENTO Nº. 4 Local : Rua Dr. Clemente Ferreira nº 126 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 64,00 m2 I.F. : 993,00
Fonte : M. M. Z. Imóveis Informante : Sra. Marlene Telefone : 4316-5257
Oferta : R$ 360.000,00 Data : ago/2016
Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 20 anos Foc : 0,615 Altura : 5º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,692 = 1,138 3. Fator obsolescência: 0,491/0,615 = 0,798 4. Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu4 = _____R$ 360.000,00 x 0,900___ x (1,138 + 0,798 + 1,177 – 3,000 + 1,000) (64,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu4 = R$ 5.226,00/m2
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 25
ELEMENTO Nº. 5 Local : Rua Archinto Ferrari nº 140 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 80,00 m2 I.F. : 993,00
Fonte : Lello Imóveis Informante : Sr. Cristofer Telefone : 4469-0566
Oferta : R$ 550.000,00 Data : ago/2016
Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926 Idade aparente : 30 anos Foc : 0,609 Altura : 8º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,491/0,609 = 0,806 4. Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu5 = _____R$ 550.000,00 x 0,900___ x (1,000 + 0,806 + 1,177 – 3,000 + 1,000) (80,00 m² + 2 x 10,00 m² x 0,50) Vu5 = R$ 5.406,00/m2
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 26
ELEMENTO Nº. 6 Local : Rua Monte Alegre nº 184 Cidade : São Paulo
Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 85,00 m2 I.F. : 993,00 Fonte : Brasil Brokers Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : 4212-7244
Oferta : R$ 425.000,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692
Idade aparente : 30 anos Foc : 0,534 Altura : 6º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,692 = 1,138 3. Fator obsolescência: 0,491/0,534 = 0,919 4. Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu6 = _____R$ 425.000,00 x 0,900___ x (1,138 + 0,919 + 1,177 – 3,000 + 1,000) (85,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu6 = R$ 5.244,00/m2
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 27
ELEMENTO Nº. 7 Local : Rua Nilo Peçanha nº 110 Cidade : São Paulo
Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 95,00 m2 I.F. : 993,00 Fonte : Galeria Imóveis Informante : Sra. Ana Telefone : 2311-5774
Oferta : R$ 395.000,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926
Idade aparente : 50 anos Foc : 0,354 Altura : 12º andar
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,491/0,354 = 1,387 4. Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu7 = _____R$ 395.000,00 x 0,900___ x (1,000 + 1,387 + 1,177 – 3,000 + 1,000) (95,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu7 = R$ 5.560,00/m2
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Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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b) Média Aritmética
ELEMENTOS R$/m2
1.........................................................................................................R$ 5.131,00/m2
2.........................................................................................................R$ 5.442,00m2
3.........................................................................................................R$ 5.764,00/m2
4.........................................................................................................R$ 5.226,00/m2
5.........................................................................................................R$ 5.406,00/m2
6.........................................................................................................R$ 5.244,00/m2
7.........................................................................................................R$ 5.560,00/m2
Ma = R$ 37.773,00 = R$ 5.396,14/m2 7 elementos
LIMITES:
Inferior : R$ 5.396,14/m2 x 0,700 = R$ 3.777,29/m2
Superior : R$ 5.396,14/m2 x 1,300 = R$ 7.014,98/m2
c) Média Aritmética Saneada
Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética
Saneada:
Mas = R$ 5.396,14/m2 para agosto de 2016 (cinco mil, trezentos e noventa e seis reais e quatorze centavos)
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Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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2.2. Valor do Imóvel
a) O valor do apartamento nº 122, será dado pela fórmula:
VI = Au + (1 x Ag x 0,50) x Vub onde :
VI = Valor do Imóvel
Au = Área útil do apartamento = 41,8600 m2
Au = Área útil da vaga de garagem = 10,00 m2
Vub = Valor Unitário Básico = R$ 5.396,14/m2
VI = 41,8600 m² + (1 x 10,00 m² x 0,50) x R$ 5.396,14/m2
VI = R$ 252.863,12 ou em números comerciais:
VI = R$ 253.000,00 para agosto de 2016
(duzentos e cinquenta e três mil reais)
IV - ENCERRAMENTO
Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o laudo de avaliação em 29
(vinte e nove) folhas, todas elas rubricadas no anverso, sendo esta a última datada e
assinada.
São Paulo, 22 de agosto de 2016.
MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial
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