JESSICA
Qual será o impacto da iniciativaJESSICA para dinamizar a
Reabilitação Urbana das cidadesportuguesas?
O Programa JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investmentin City Áreas) é uma iniciativa conjunta da Comissão Europeia, do Banco
Europeu de Investimento e do Council of Europe Development Bank. Tem comomissão impulsionar instrumento de engenharia financeira para regeneração e
desenvolvimento urbanos sustentáveis
No Fórum deste mês, consultámos um painel de treze especialistas que partilham connos-
co a sua opinião acerca do impacto que esta iniciativa terá na dinamização da reabilitaçãourbana das cidades portuguesas.
Gilberto JordanAndré Jordan Group, CEO
Neste momento é difícil medir e antecipar o
impacto que o Fundo JESSICA poderá ter, dado
a difícil conjuntura. Ao ser um instrumento de
cofinanciamento e reembolsável, mesmo queem condições mais favoráveis que crédito ban-
cário, exige uma cuidadosa análise de rentabi-
lidade por parte dos investidores/promotores
privados, os principais destinatários deste ins-
trumento de apoio à regeneração e desenvol-
vimento urbano sustentável. As parecerias com
o setor público fazem igualmente parte impor-
tante dos objetivos.
Não sendo a verba muito grande, 130 milhões
de euros para todo território nacional, e princi-
palmente em face às enormes necessidades do
nosso tecido urbano, torna-se necessário pen-sar em critérios de prioridade. A rentabilidade
- direta e indireta, induzida e multiplicadora-,
que as valências turísticas de determinado
projeto em avaliação podem proporcionar à
restante economia em redor, constitui uma evi-
dente mais-valia numa estratégia de prioridade
nacional.
Conceição NunesEPUL, Administradora dos Empreendimentos e da Inovação e Qualidade
A iniciativa JESSICA tem uma atuação muito particular.Será certamente uma oportunidade para potenciar, se
não mesmo alavancar, projetos públicos que poderão
ter uma abrangência local alargada, com investidores e
parceiros locais, claramente em alinhamento com o re-
gime de reabilitação urbana em vigor, já referido.
João António CarvalhoRegojo Imobiliária, Diretor Executivo
0 impacto do JESSICA para a dinamização da
Reabilitação Urbana das Cidades em Portugal, de-
pende de vários fatores: i) Vontade das autarquias
na reabilitação global dos centros das cidades,
nas vertentes comerciais de retalho, residencial
e urbanismo; ii) Disponibilidade dos empresários
da construção civil a diminuir as margens das suas
empreitadas; iii) Disponibilidade dos prédios em
mau estado de conservação serem colocados no
mercado a preços JUSTOS, de forma a permitir ao
Investidor, que os adquira; iv) Disponibilidade do
próprio Dono do Imóvel em mau estado de con-
servação INVESTIR!
Para haver a conjugação de todos estes fato-
res, há também necessidade das Associações
Comerciais, deixarem de olhar quase que ex-
clusivamente para os atuais comerciantes, mas
sim para o Imóvel, alem de que o Governo de-
veria taxar, a nível de IMI, os proprietários cujos
Imóveis estão degradados e que não queiram
realmente colaborar, ou fazendo eles mesmos
esse investimento de reabilitação ou venden-
do os seus imóveis a preços adequados e den-tro da realidade do mercado, pois o que se temobservado é uma ganância desmedida desses
proprietários que pedem preços fora da reali-
dade comercial.
Por outro lado cabe às Autarquias definirem um
masterplan do que precisa ser reabilitado e quais
as prioridades, e também na ótica de colocar mais
famílias a viver nos centros da cidade com segu-
rança, limpeza e harmonização ambiental, com
estacionamento e jardins condizentes ao que re-
almente se pretende.
Com a conjugação de todas estas "vontades"
não tenho dúvidas que a Iniciativa JESSICA será
um sucesso para todos, ajudando inclusive a
diminuir o desemprego em Portugal. E quer os
empreiteiros conseguirão manter sua atividade
em pleno, quer o investidor conseguirá a preço
JUSTO permitir que famílias possam usufruir de
um imóvel reabilitado.
Todavia, se cada um dos agentes olhar ex-
clusivamente para o seu próprio «umbigo» o
impacto da Iniciativa JESSICA será negativo, e
ficamos todos a perder, continuando a manter
a péssima imagem que o Turista observa, no
seu dia a dia na maior parte dos centros das
nossas cidades.
Manuel Reis CamposCIMLOP, Presidente
A iniciativa JESSICA é, neste momento, prati-
camente o único instrumento de apoio ao in-
vestimento na reabilitação urbana que se en-
contra em funcionamento. O facto de ter sido
especificamente criado para este mercado e es-
tar dotado de uma maior flexibilidade, quando
comparado com os tradicionais programas de
financiamento comunitário, deveria permitir-lhe
desempenhar um importante papel na sua di-
namização. No entanto, haverá que ter presente
que, só por si, será incapaz de promover o neces-
sário arranque da reabilitação urbana. Para tal,
são necessárias soluções de fundo, pelo que, seja
pela dimensão financeira desta iniciativa, como
pelas próprias limitações que apresenta que, por
exemplo, não permitem apoiar adequadamen-te o investimento na componente habitacional,
não se pode esperar que, isoladamente, seja ca-
paz de garantir a necessária revitalização deste
segmento de atividade.
É fundamental adotar medidas que, para além
de incutir a necessária confiança aos agentes
económicos, sejam, ainda, um instrumento de
captação e de estímulo ao investimento priva-
do. Neste âmbito, exige-se uma Lei das Rendas
ajustada às necessidades do mercado, que asse-
gure a imprescindível eficácia nos processos de
despejo, permitindo a rápida resolução extraju-dicial das situações de incumprimento contratu-
al, à semelhança do que sucede noutros países
comunitários. Por outro lado, tal como já tive-
mos a oportunidade de demonstrar, a criaçãode uma taxa liberatória em sede de IRS, aplicável
aos rendimentos do arrendamento habitacio-
nal, equiparando-o fiscalmente aos depósitosbancários é, inequivocamente, uma condiçãonecessária para garantir a competitividade do
investimento no Arrendamento. Este é um as-
peto essencial, que é aplicado em diversos pa-íses europeus, e sem o qual a atual situação do
mercado em pouco ou nada se alterará. Da mes-
ma forma, importa definir claramente o quadrode incentivos ao investimento em Reabilitação
Urbana, quer para os atuais proprietários, quer
para potenciais investidores, tanto nacionais
como estrangeiros, e é fundamental garantir
o acesso ao financiamento, criando linhas de
crédito e instrumentos financeiros destinados
especificamente a este mercado, que possamcolmatar a incapacidade da Banca e as insufici-
ências da Iniciativa JESSICA.
Luís LimaAPEMIP, Presidente
Uma iniciativa como esta é sempre de saudar,
e será com certeza uma mais-valia para o mer-
cado da reabilitação urbana, através do apoio
a projetos que visem a regeneração e reabilita-
ção das cidades, melhoria da eficiência energé-
tica dos imóveis, revitalização económica das
áreas abrangentes, e investimentos que poten-ciem o desenvolvimento e modernização de
infraestruturas em espaços públicos.
No entanto, não acredito que este fundo seja
a solução para a dinamização da Reabilitação
Urbana nas cidades portuguesas.
Primeiro, porque este fundo não é acessível a pri-
vados, nomeadamente para a habitação, logo ex-
clui à partida projetos que poderiam ser interes-
santes e uma mais-valia para os centros urbanos.
Depois, porque a verdadeira dinamização do
mercado de reabilitação urbana passa obriga-
toriamente pela dinamização do mercado de
arrendamento urbano, que apenas necessita
de decisão política para a sua concretização,
nomeadamente através da agilização dos pro-
cessos de despejo em caso de incumprimen-
to de contrato de arrendamento, e através da
aplicação de uma taxa liberatória aplicável aos
rendimentos obtidos em sede de arrendamen-
to urbano, que possam competir com as taxas
hoje aplicadas nos depósitos a prazo.
Só assim se estará a garantir um verdadeiro
incentivo ao desenvolvimento da Reabilitação
Urbana e a assegurar apoios específicos ao in-
vestimento neste mercado.
Fernando Vasco CostaJones Lang LaSalle, Consultoria Estratégica
Numa altura em que o acesso ao financia-
mento bancário é muito limitado, são de lou-
var todas as alternativas de financiamento
possíveis para a Reabilitação Urbana.
No entanto, o Fundo JESSICA, pela sua
grande dispersão geográfica e a sua dimen-
são limitada, considerando a extensão do
problema e da área de intervenção, dificil-
mente será o motor de dinamização que a
Reabilitação Urbana das Cidades portugue-sas necessita.
Caberá às entidades responsáveis da esco-
lha dos projetos a financiar, beneficiar aque-les que melhor efeito multiplicador tenham
nas respetivas zonas envolventes, mas basta
analisar os escassos fundos disponíveis, por
exemplo, para a região de Lisboa, para per-ceber que o seu impacto não deverá ter a ex-
pressão necessária.
Penso que este tipo de iniciativa faria mais
sentido como forma de apoio à reabilitaçãode uma zona ou bairro específico de um ci-
dade portuguesa, procurando assim obter a
massa crítica necessária para a sua reabilita-
ção urbana efetiva, e depois de recuperados
os fundos disponibilizados, apoiar a reabili-
tação de outra zona prioritária de outra cida-
de. Só assim poderiam ser criados os"planosde desenvolvimento integrado de desen-
volvimento sustentável" de Reabilitação
Urbana, que os projetos candidatos obriga-toriamente deverão fazer parte, envolvendo
entidades governamentais, municipais e
privadas.Por outro lado, penso que se o Estado pre-tende efetivamente estimular a ReabilitaçãoUrbana deverá rapidamente criar um enqua-dramento legal e fiscal, e deste modo atrair
investidores para a "causa da ReabilitaçãoUrbana".
Acredito que, depois da aplicação da nova lei
do arrendamento urbano, apenas com fortes
incentivos fiscais será possível captar os ca-
pitais, à escala global, necessários à efetiva
Reabilitação Urbana das cidades portugue-sas, o que, como já foi bastantes vezes refe-
rido, teria um efeito multiplicador em toda a
economia nacional.
Beatriz RubioRemax Portugal, CEO
Todos os projetos que visam a dinamização da
reabilitação urbana nas cidades portuguesas são
uma mais-valia numa altura em que o acesso ao
crédito à habitação está mais difícil e que o arren-
damento se tornou uma opção mais viável para
as famílias portuguesas. A iniciativa JESSICA per-mite o aumento de verbas comunitárias e conse-
quentemente uma maior disponibilidade para
financiar projetos de arrendamento, o que faci-
litará a vida de muitas camadas sociais do país.
A reabilitação urbana é um projeto urgente e
necessário em Portugal, bem como a dinami-
zação de alguns setores que esta medida irá
ajudar, como o empreendedorismo e inovação,micro e PME. Com a iniciativa JESSICA, todos
ganham. E, sobretudo, Portugal ganha.