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8/20/2019 A Prática Da Inspeção Predial
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Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014
Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas
archeo@uol.com.br
www.ibape-sp.org.br
A Prática da Inspeção Predial e sua relação comas Normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16280
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Definição atual do IBAPE:
“É a avaliação isolada ou combinada das condiçõestécnicas, de uso e de manutenção da edificação.”
SUGESTÃO DA COMISSÃO DE ESTUDOS DA ABNT :Avaliação visual das condições técnicas, de uso, operação,manutenção e funcionalidade consideradas as exigências dos
usuários.
- TRABALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO
-
REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E
ESPECIALISTA
INSPEÇÃO PREDIAL
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INSPEÇÃO PREDIAL X DESEMPENHO X MANUTENÇÃO
Técnica
(i) projetos
(ii)
especificações(iii) não conformidades:
anomalias construtivas
(i) segurança
(ii)
vida útil /
durabilidade(iii) não conformidade:
anomalias funcionais
“Funcional”
(i) estratégia / plano /programa
(ii)operação / registros
(iii) não conformidades:
falhas
Manutenção
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INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO
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INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO
SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE
estrutural estanqueidade durablidade
contra o fogo desempenho térmico manutenibilidade
no uso desempenho acústico impacto ambiental
na operação desempenho lumínico
saúde, higiene e qualidade do ar funcionalidade
acessibilidade
conforto táctil
conforto antropodinâmico
Edificações em uso
Exigências dos usuários: Conceitos previstos sobre as exigências dos usuários – Conseil
International du Bâtiment – CIB (1983), ISO 6241- Perfomance standards in building – principles
for their preparation and factor to be considered (1984)
A ABNT NBR 5674 – remete à ABNT NBR 15575
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DESEMPENHO e MANUTENÇÃO
SEGURANÇA
FUNCIONALIDADE
REFORMA / SUBSTITUIÇÃO
DE SISTEMA
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Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014Slide extraído da apresentação do Eng Carlos Alberto Borges – VP Tecnologia e Qualidade doSECOVI/SP
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ITEM 4. Registros para a Manutenção
“4.2.3 (...) inspeções devem:
a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema,elemento ou componente e equipamento daedificação;b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar ações para minimizar os serviços demanutenção corretiva ed) ser preditivo e conter prognostico de ocorrências”
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674
INSPEÇÃO PREDIAL ABNT NBR 5674
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ITEM 11. Projeto e programação dos serviços de manutenção
“11.5 Para a programação dos serviços deve-se considerar:
a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas
condições ambientais a que estão submetidos; b) relatórios das inspeções; c) solicitações e reclamações dos usuários; d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis;
e) restrições climáticas e ambientais; f) padrões de manutenção; g) escala de prioridades entre os diversos serviços; h) disponibilidade financeira.”
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO
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MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
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MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
MANUTENÇÃO:
“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atenderas necessidades e segurança dos seus usuários”
ABNT NBR 15575-1 e ABNT NBR 5674
CONSERVAÇÃO:
“Conjunto de atividade que visa reparar, preservar ou manter em bom estado aedificação existente.”
ABNT NBR 16280
REFORMA:“Alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança defunção, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições dehabitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.”
ABNT NBR 16280
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
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MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
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INSPEÇÃOPREDIAL
INSPEÇÃO PREDIAL f t d tã
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1. CHECK UP DA EDIFICAÇÃO = VISÃO SISTEMICA DA EDIFICAÇÃO – “médicoclinico geral ”
2. FERRAMENTA DA GESTÃO PREDIAL PORQUE INDICA PRIORIDADESTÉCNICAS E RECOMENDAÇÕES
3. AUXILIA NA PREVENÇÃO DE ACIDENTES
4. AUXILIA AO SÍNDICO OU GESTOR PREDIAL CUMPRIR A ABNT NBR 5674 E A
ABNT NBR 162805. VERIFICA O DESEMPENHO NA FASE DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
6. INDISPENSÁVEL PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E DEMANUTENÇÃO
7. IMPORTANTE PARA A SEGURANÇA E FUNCIONALIDADE DOS SISTEMAS E,PRINCIPALMENTE, DOS USUÁRIOS
8. AUXILIA NA CONTRATAÇÃO DE OUTRAS INSPEÇÕES ESPECÍFICAS, SENECESSÁRAS
INSPEÇÃO PREDIAL como ferramenta de gestão
INSPEÇÃO PREDIAL t d l i
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A metodologia da inspeção predial consiste no desenvolvimento das
seguintes etapas:a) Anamnese da edificação com identificação de suas característicasconstrutivas, idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas ealterações de uso ocorridas durante a vida útil;
b) Verificação e análise da documentação requisitada pelo inspetorpara realização do trabalho;
c) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada acomplexidade das instalações existentes;
d) Classificação da origem das deficiências constatadas (itensvistoriados e documentação analisada);
e) Classificação da prioridade das anomalias e falhas;
INSPEÇÃO PREDIAL – metodologiaNORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
INSPEÇÃO PREDIAL t d l i
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f) Recomendações técnicas para cada anomalia e falha de manutenção,uso e operação constatadas;
g) Lista de prioridades com base no item e);
g) Avaliação da manutenção;
h) Avaliação do uso ei) Redação e emissão de Laudo.
O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo daedificação, consideradas suas características construtivas, qualidadeda documentação entregue ao inspetor e idade do edifício.
Da lista de prioridades podem derivar: planos de manutenção e planosde reforma.
INSPEÇÃO PREDIAL – metodologiaNORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
Anamnese da edificação Histórico de man tenções sos e reformas
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Anamnese da edificação: Histórico de manutenções, usos e reformas
Documentos
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Documentos
Ver lista dedocumentos da
Norma deInspeção Predial
do IBAPE/SP
VISTORIA: “Constatação minuciosa de um fato”
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VISTORIA: “Constatação minuciosa de um fato”
INSPEÇÃO PREDIAL não é Vistoria. A Vistoria é uma das etapas dotrabalho.
A vistoria na inspeção predial deve ser planejada com a equipeconsiderando:
- Documentos recebidos e analisados;
-
Histórico da edificação;- Complexidade dos sistemas;
-
Idade das instalações e construção;
-
Reformas executadas.INSPEÇÃO PREDIAL não é Perícia, porém utiliza do raciocínio dedutivo elógico no trabalho. Sem esse, não é possível classificar os fatosconstatados quanto a origem, classificar prioridades e descrever
recomendações.
Classificação quanto a origem:
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“Atendimento a um requisito" (ISO 9000)
Parâmetros de avaliação de conformidade:
-
Projetos e memoriais descritivos
- Plano de manutenção e seus registros
-
Relatórios de manutenção diversos- Procedimentos executivos e de qualidade
-
Boletins técnicos de produtos e procedimentos, emitidos por laboratórios
- Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas
-
Normas técnicas da ABNT, e outras internacionais
Para classificar em : ANOMALIA ou FALHA
Depende da POSSÍVEL perda de DESEMPENHO
Classificação quanto a origem:CONFORMIDADE e NÃO CONFORMIDADE
Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA
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Anomalias
Endógenas
Exógenas
Naturais
Funcionais
Provenientes de vícios de projetos, materiais eexecuções
Decorrentes de danos causados por terceiros
Oriundas de danos causados pela natureza
Provenientes da degradação
“Irregularidade, anormalidade, exceção à regra”
Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA
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"Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Caracteriza-se pela perda de
desempenho decorrente do uso e operação inadequados, e da inadequação da
elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção.”
ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
Falhas
De planejamento
De execução
Operacionais
Gerenciais
Decorrentes de falhas do plano e programa demanutenção
Oriundas dos procedimentos e insumos
Provenientes dos registros e controles técnicos
Devido a desvios de qualidade e custos
FALHA INCIDÊNCIA1 Esquadrias: perda da estanqueidade corrosão de montantes vidros quebrados 86 %
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INCIDÊNCIA
DE ALGUMASFALHAS
Dados deInspeções
Prediais1.700.00,00 m2
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados,etc.
86 %
2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicosda água, deficiências na limpeza e desinfecção
49 %
3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce dasestruturas em concreto armado
88 %
4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura,falta de fixação, falta de pintura, etc.
92 %
5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa,devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido deralos coletores de águas pluviais
81 %
6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido aprocedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos
86 %
7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido altaperiodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.
71 %
8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ouprocedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entreemendas, etc.
82%
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências desistemas de pintura, etc.
67 %
10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água geladae de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo
83 %
11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado(lajes, vigas e pilares)
94 %
12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 %
13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado,bem como acúmulo de algas e carbonatos
76 %
14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de Arrefecimentos
76 %
15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, caboscom tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos emcoberturas de partes metálicas, etc
79 %
16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados,em atendimento as Normas da ANVISA
60 %
17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem comoinfiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário
74 %
18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 %
19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 %
20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadroselétricos 98 %
Trabalho Flávia Pujadas
XIV COBREAP
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LISTA DE PRIORIDADES
: “C ité i d l ifi ã d li
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“Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio
ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis
paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento
sensível de vida útil.”
“Médio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificaçãosem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.”
“Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e
planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e
regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário”.
OBS: Para a Norma Nacional do IBAPE 2012. Para a Norma do IBAPE/SP 2011ainda é empregada
denominação Regular para o nível médio de criticidade. As definições, também para a norma paulista
são um pouco distintas das da Norma Nacional, que é mais moderna e atual.
Conforme estudos e definições da ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001, ocom maior relação aos requisitos de desempenho (ABNT NBR 15575)
: “Critério de classificação das anomaliase falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, consideradoo risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limitesda inspeção predial.” Norma do IBAPE e IBAPE/SP
INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia
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PRIORIDADE
Classificação das anomalias e falhas existente na edificação,considerada a perda de desempenho quanto às exigência dos usuáriosna inspeção predial.
Consideradas as exigências dos usuários e a perda de desempenhoconstatada na inspeção predial, as anomalias e falhas de manutenção,uso e operação devem ser classificadas quanto a prioridade.
As classificações são:
PRIORIDADE ALTA
PRIORIDADE MÉDIA
PRIORIDADE BAIXA
INSPEÇÃO PREDIAL – metodologiaABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
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AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO
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CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO (Norma IBAPE/SP)
Para Avaliação da Manutenção (ABNT NBR 5674:2012)
PLANO (verificar coerência com: idade das instalações, uso, exposiçãoambiental, especificações e fabricantes e normas técnicas,disponibilidade, confiabilidade, etc)
EXECUÇÃO (verificar: manutenabilidade, reincidências de deficiências,retrabalho, formas de registros e avaliações, etc)
Manutenção Avaliada:
ATENDE; ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO ATENDEComissão de estudos ABNT/CB-02:02:140.02-001:
ATENDE E NÃO ATENDE
AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO
NORMAS VIGENTES RELACIONADAS
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Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) ou do IBAPE Nacional (2012)
ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema degestão de manutençãoABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais – DesempenhoABNT NBR 16280 (2014): Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas –requisitos
ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação emanutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dosconteúdosABNT NBR 13752: Perícias na construção civil
Decretos municipais, decretos federais e outras legislações que instituíram a
obrigatoriedade da inspeção predial ou vistoria do “check up” nas edificações residenciais e
comerciais.
NORMAS VIGENTES RELACIONADAS
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