Inspeção Predial Revisado_2012

8/10/2019 Inspeção Predial Revisado_2012

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Realização:

Apoio:



Curso de



Vistoria InspeçãoPerícia



Visita ao local, realizada por um

técnico especializado, para procurarindícios e sintomas de algumfenômeno que possa prejudicar o

bom desempenho da construção oude algum de seus elementos.



Visita ao local, realizada por

um técnico especializado, com o propósito de confrontar as partes

com uma norma ou padrão pré-estabelecido e averiguar o estado

de conformidade.



Visita ao local, realizada por

um técnico especializado, com o propósito de constataranomalias, descobrir a causa

do(s) problema(s), determinar possíveis conseqüências e proporsoluções.

PERÍCIA



ANOMALIAS:

Endógena: originária da própria edificação

(projeto, materiais e execução);Exógena: Originária de fatores externos àedificação, provocados por terceiros;

Natural: Originária de fenômenos danatureza (previsíveis e imprevisíveis);

Funcional: Originário de uso e término da

vida útil de elementos e sistemas.



FALHAS:

De planejamento: falhas de procedimentos

e especificações inadequadas do plano demanutenção, e falhas relacionadas àsperiodicidades de execução;

De execução: falhas causadas pelaexecução inadequada do plano de

manutenção, incluindo o uso inadequado demateriais;



FALHAS:

Operacionais: relativas aos

procedimentos inadequados de registros,controles, rondas e demais atividadespertinentes;

Gerenciais: falhas causadas pela falta decontrole de qualidade dos serviços demanutenção, bem como da falta deacompanhamento de custos da mesma.







NECESSIDADES DOS USUÁRIOS

SEGURANÇA HABITABILIDADE

SUSTENTABILIDADE



Segurança estrutural

Segurança contra incêndios

Segurança quanto ao uso eoperação





Estanqueidade

Conforto higrotérmico Conforto acústico Luminosidade Salubridade Higiene e limpeza



Qualidade do ar

Funcionalidade Acessibilidade

Conforto tátil Estética e conforto visual





Durabilidade

Facilidade de manutenção

Adequação ambiental





Constatação

InformaçãoDocumentação

Planos de manutençãoManuais de utilização



SUBSIDIAR:

Transações imobiliárias Gestão administrativa e

condominial Contratação/renovação de seguros



Nivel 1 – Simples, ou restrita a

uma especialidade;

Nivel 2 – Imóveis mais

complexos, equipemultidisciplinar;

Nível 3 – Tem caráter de

Auditoria Técnica daavaliação da

manutenção, pode

utilizar ensaios e

exames de prospecção.





Casas térreasEdificações assobradadas

Edifícios (múltiplos andares)Galpões

Shopping CentersHospitais

Escolas



Postos de combustíveis Garagens

Supermercados Templos religiosos Prédios públicos especiais (delegacias,

presídios, etc.) Prédios de acesso público (museus,

centros de convenções, estádios, etc.)

OBJETO





Conhecimentos técnicos: Materiais

Sistemas prediais Funcionamento

Legais

o Especializado(s)

o Visão sistêmica



Desempenho Vida útil

Segurança Conservação Manutenção Exposição ambiental Utilização

Operação



o Tipo de imóvel

o Complexidade dos sistemasconstrutivos

o Atuação de profissional(is)



NÍVEL 1: anomalias aparentes,

identificadas por profissionalhabilitado.

Destinada a sistemas simples; casastérreas, sobrados, apartamentos sem

elevador



NÍVEL 2: anomalias aparentes,

identificadas por equipe

multidisciplinar e comauxílio de equipamentos.

Destinada a sistemas complexos:edifícios de múltiplos andares, galpões

industriais, etc.



NÍVEL 3: anomalias aparentes e

ocultas, identificadas por

equipe multidisciplinar ecom auxílio de equipamentos,

testes e ensaios tecnológicos.

Destinada a imóveis com suspeita de víciosocultos significativos





Definir: nível de rigor (1, 2 ou 3);

profissionais envolvidos e suasrespectivas especialidades;

elementos vistoriados e grau de profundidade da inspeção;

tipo de imóvel inspecionado (casa,

edifício, etc.)



Verificação da documentação existente; Coleta de informações dos usuários,

responsáveis, proprietários e gestores daedificação;

Inspeção dos tópicos da listagem de

verificação; Descrição de características

construtivas, condições submetidas e

degradação;



Classificação e análise das anomalias deacordo com o grau de urgência;

Classificação do estado geral deconservação;

Formulação de recomendações e

orientações técnicas com indicação daordem de prioridades;

Elaboração de laudo



Diligências

Gabinete



Entrevista c/ contratante/usuários:arrolamento de problemas identificados;

Levantamento da documentaçãoexistente (técnica, administrativa, legal,funcional);

Questionamento aos usuários p/ apurardetalhes e expectativas; Definição da equipe técnica de inspeção.



Vistoria (lista); Levantamento e documentação das

anomalias; Análise das causas e possíveisconseqüências das anomalias;

Análise do desempenho doselementos e sistemas, inclusivequanto às solicitações, exposição,

etc.



EXEMPLO:

Prédio: de cima parabaixo

Instalações elétricas: daentrada para os ramais



• Análise da documentação existente;• Organização de relatório fotográfico;• Introdução de legendas com descrição

das anomalias;• Classificação das anomalias quanto ao

risco e grau de urgência de intervenção;• Ordenação das anomalias de acordo

com a urgência de tratamento.



• Elaboração de lista de orientaçõestécnicas, de acordo com cada anomalia;

• Classificação do estado de conservaçãodo imóvel;

•

Observações referentes à documentaçãoexistente;

• Análise das condições de manutenção.



• Elaboração de recomendações técnicas para intervenção nas anomalias emanutenção dos elementosconstrutivos;

• Determinação da periodicidaderecomendada para inspeções;

• Observações de caráter geral sobre oimóvel;

•

Conclusão.



ADMINISTRATIVA

TÉCNICA LEGAL

NORMATIVA



Convenção de Condomínio Regulamento Interno Manual do Proprietário Alvará de Construção

Auto de Conclusão Alvará(s) de funcionamento



Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);

Auto de Verificação de Segurança(AVS);

Auto de Vistoria do Corpo deBombeiros (AVCB);

Plano de Operação, Manutenção eControle (PMOC);

Selos dos extintores.



Relatório de Inspeção Anual dosElevadores (RIA);

Certificado de treinamento de

brigada de incêndio; Atestado do(s) Sistema(s) de

Proteção a Descargas Atmosféricas(SPDA);

Certificado de limpeza e análisequímica dos reservatórios.



Certificado de ensaios de pressurizaçãode mangueiras dos hidrantes;

Certificado de ensaios de pressurizaçãode cilindros de extintores de incêndio; Certificados de Manutenção dos

Sistemas de Segurança; Ficha de Inscrição no Cadastro de

Manutenção de Sistemas de Segurança(FICAM).



Programa de Controle Médico deSaúde Ocupacional (PCMSO);

Relatório de acompanhamento derotina de manutenção geral; Relatórios de acompanhamentos de

manutenções específicas (arcondicionado, elevadores e demaisequipamentos eletromecânicos).





Levantamentos topográficos Perfis de sondagens Projetos:

Aprovação

Modificação

Execução

Terraplenagem Fundações

Arrimos e contenções

Estrutura















Projetos de instalações Hidráulicas, sanitárias, captação de

águas pluviais; Instalações elétricas, telefônicas e

sistemas de proteção contra descargas

atmosféricas; Gás;

Ar condicionado etc.



•Projetos

- Impermeabilização

- Revestimentos

•Laudos de inspeção predial



Código de Obras, Código de Águas, Código Sanitário, etc

Leis e Decretos Títulos imobiliários Notificações

Intimações Processos Sentenças



NORMAS DA ABNT

NORMAS REGULADORAS

NORMAS INTERNACIONAIS







Solo Estrutura

Vedações Revestimentos Impermeabilizações

Esquadrias Cobertura

Paisagismo



Instalações:Elétricas, Hidráulicas, Sanitárias,

Drenagem e captação de águas pluviais,Gás, Proteção contra descargasatmosféricas, Telefonia, Automação,Proteção contra incêndio, Arcondicionado/ventilação/exaustão,Segurança patrimonial, Iluminação deemergência.



Máquinas e Equipamentos: Elevadores

Escadas rolantes

Caldeiras

Geradores

Pressurizadores Bombas e filtros

Automação de portões



Acessibilidade Portadores de necessidades especiais

Demais

Pragas Urbanas

Roedores

Baratas

Formigas

Cupins/brocas

Mosquitos



Diversos Quadras esportivas

Play grounds

Churrasqueiras

Saunas

Equipamentos de ginástica

Salas de projeção

Helipontos Adegas

Piscinas

Lixeiras



CRÍTICO

REGULAR

SATISFATÓRIO



Risco à saúde, solidez e/ou

segurança

Inviabilidade de reparo

Inviabilidade de uso



Risco à funcionalidade

Deterioração

Uso afetado ou prejudicado

Necessidade de reparos



Sem anomalias significativas

Plano de manutenção normal

Condições normais de uso



Análise do Risco e Grau de Urgência:

conservação depreciação

saúde segurança funcionalidade



CRÍTICO: impacto irrecuperávelrecomendando intervenção imediata. Osimpactos irrecuperáveis são aqueles que

provocam danos contra a saúde esegurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho

causando possíveis paralisações,aumento de custos, comprometimentosensível de vida útil e desvalorização

acentuada



REGULAR: impacto parcialmenterecuperável recomendando programação de curto prazo. Os

impactos parcialmente recuperáveis sãoaqueles que provocam de perda defuncionalidade sem prejuízo à operação

direta de sistemas, perda pontual dedesempenho (possibilidade derecuperação), deterioração precoce e

pequena desvalorização



MÍNIMO: impacto recuperávelrecomendando programação de médio prazo. Os impactos recuperáveis são

aqueles causados por pequenos prejuízos à estética ou atividades programáveis planejadas, sem

incidência ou sem a probabilidade deocorrência dos riscos acima expostos, esem comprometimento do valor

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